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D R- I - Derecho Reg is t ral I
EDUBP | NOT | p r i m e r c u a t r i m e s t r e
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 1

í n dic e
 presentación 3
 programa 5
contenido módulos

 mapa conceptual 8

 macroobjetivos 9
 agenda 9
 material 10
material básico
material complementario
 glosario 23
 módulos *
m1 | 40
m2 | 66
m3 | 116
m4 | 150
* cada módulo contiene:
microobjetivos
contenidos
material
actividades
glosario

 evaluación 195
impresión total del documento 195 páginas !

p r e se nt ac ión
En esta instancia, le damos formalmente la bienvenida a la asignatura.
Es importante reconocer que el profesional de derecho, frente a la creciente

complejidad de los negocios que domina el mundo actual, necesita completar
y profundizar dichos conocimientos con los específicos correspondientes a la
carrera de Notariado.
Actualmente, el notario asume la con-

dición de asesor de las partes involu-
cradas en el negocio jurídico objeto
de atención. Esta función la realiza a
través de la explicación sobre la natu-
raleza y el alcance de los compromi-
sos asumidos y sobre las consecuen-
cias jurídicas que acarrea a cada una
de ellas, tanto desde el punto de vista
personal como patrimonial.
Con frecuencia, debe actuar como mediador natural frente a la divergencia de

posiciones asumidas por las partes en el proceso de concertación negocial, a
fin de facilitar y dar fluidez a las transacciones. De esta manera, evita conflictos
absolutamente innecesarios o perfectamente evitables.
Para ello, el notario debe conocer acabadamente la organización y el

funcionamiento del registro de la propiedad inmueble, fundamental en el
tráfico jurídico. Esta institución -Registro General de la Provincia- representa la
información jurídica de los inmuebles ubicados en la provincia.
El conocimiento de los distintos principios registrales receptados en la ley de

fondo respecto del régimen de los registros de la propiedad inmueble, se torna
una herramienta imprescindible para el desarrollo de las funciones del notario,
como hacedor del título en materia de inmuebles. El Código Civil y Comercial

ha mantenido el carácter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pero
a su vez a dado un giro a la buena fe en cuanto a la posibilidad de conocer la
existencia del título. 1
El carácter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pone en cabeza

del notario la obligación de hacer valer el derecho real nacido puertas afuera del
registro. 2
La normativa nacional -ley 17.801- ha sido reglamentada en cada una de las

provincias, fijándose de esta manera pautas de aplicación en el orden local.
En forma aún más específica, existe la normativa técnico registral que emana de
la dirección del registro inmobiliario; cuya aplicación deviene necesario observar
a los efectos de obtener la registración del documento.
Asimismo, resulta imposible soslayar el papel que asume el escribano como

auxiliar del fisco al actuar como agente de retención de los tributos que recaen
sobre los contratos celebrados con su intervención y, especialmente, en el
aspecto inmobiliario. A nivel nacional la ley 22.427 y, en el ámbito provincial y
municipal, los respectivos códigos tributarios, imponen al notario la exigencia de
solicitar los respectivos certificados de deudas.
¿Qué aportes realiza el Derecho Registral I a la formación del escribano?

Principalmente, podríamos considerar que brinda los elementos necesarios para
llevar a cabo la obligación de resultado –consistente en la registración del título
referido a un inmueble -, impuesta como autorizante del acto. 3
1 Art. 1893 CCyC: Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste
en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.
2 “La clave del funcionamiento del Sistema de Registros Inmobiliarios esta precisamente, en la
cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por intermedio de la exhibición del
folio real, mediante fotocopiado del legajo o a través de la expedición de certificados que hacen plena fe
sobre la autenticidad de la información proporcionada y su fidelidad con los asientos de la matrícula (ley
17.801 art. 22). Si ese conocimiento potencial derivado de la registración no se da, sea por culpa, error,
omisión o dolo del registro o sus dependientes o cualquier causa atribuible al escribano, al propio interesado
o incluso, a caso fortuito o fuerza mayor, no habrá perfeccionamiento de la transmisión frente a terceros,
quienes podrán actuar como si la venta nunca hubiese existido. En síntesis, les será inoponible (en el caso la
tentativa de anotación que suerte de lo informado por el propio registro es insuficiente para la transmisión del
derecho real, que el tercerista y nulidicente del remate del inmueble se atribuye sobre el mismo; siendo por
lo tanto inoponible a los terceros ajenos al acto, como el ejecutante y el comprador de la subasta atacada.”
Cám. Nac. Com. Sala C, fecha 24.11.1989 autos: “PONZIO c. CISTERNA s/ EJECUTIVO”
3 Art. 6 Ley 17.801 “La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento
que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal…..”

p r o g ram a
MODULO 1: DERECHOS INDIVIDUALES
UNIDAD 1:
Derechos Individuales: concepto, contenido. Clasificación conforme a su objeto;

contenido y oponibilidad.
Derechos Individuales Patrimoniales. Concepto. Clasificación Constitución y
oponibilidad. Tratamiento en el Código Civil y Comercial: sistematización.
Derechos Personales y Derechos Reales: concepto, constitución, vigencia y
Publicidad.
Derechos Intelectuales: concepto, contenido, clases, constitución y validez.
Oponibilidad.
MODULO 2: TEORIA GENERAL DE LA PUBLICIDAD
UNIDAD 2:
Publicidad: concepto, contenido. Función. Medios e instrumentos. Extensión y
marco de aplicación. Límites y posibilidades. Función y aporte de la publicidad
en la dinámica de los derechos reales. Relación con otras instituciones. Historia
de la publicidad: distintos sistemas.
Objetivo de la Publicidad: seguridad jurídica patrimonial estática y dinámica.
Publicidad posesoria y registral: contenidos; límites y cualidades. Aplicabilidad.
Derechos Nacional y Comparado.
Publicidad de los derechos reales inmobiliarios: esquema original del Código
Civil. Leyes Provinciales. Proyectos de reforma. Tercer Congreso Nacional de
Derecho Civil (1961). Código Civil y Comercial y Ley 17801. Cuarto Congreso
Nacional de Derecho Civil (1969). Caracteres del sistema registral inmobiliario. Ley
Reglamentaria Provincial 5771 (T.O). Características generales y particularidades.
Código Civil y Comercial –Ley 26.994-27.077- y ley 27.271.
MODULO 3: DERECHO REGISTRAL
UNIDAD 3:
Derecho Registral: concepto y contenido. Denominaciones y autonomía. Relación
con otras disciplinas.
Principios registrales: doctrina y normativa registral. Ley Hipotecaria Española
1861.
Sistemas Registrales: contenido, clasificación. Técnicas registrales, concepto,
clasificación.
Registro Inmobiliario: características, evolución histórica. Regulación ley 17801
y 5771.
Registro de anotaciones personales: Mandatos, representaciones y
autorizaciones. Funciones e interrelaciones en el sistema registral Argentino. Ley
catastral nacional 26.209 y provincial 5057.

MODULO 4: PRINCIPIOS REGISTRALES
UNIDAD 4:
Principio de Inscripción: concepto, caracteres. Objeto. Documentos registrables.
Contenidos y condiciones de validez. Plazos; procedimientos y efectos.
Prórrogas. Asientos registrales: inscripción y anotación, concepto y contenido.
Tipos. Efectos. Inmatriculación. Matriculación. Procedimientos. Rectificación de
asientos. Cancelación de inscripciones y anotaciones. Caducidades.
Registro General de la Provincia: sistemas operativos de inscripción; normas
aplicables. Conversión de la técnica Cronológica Causal al sistema del Folio
Real. Disposiciones normativas aplicables.
Registraciones previstas en la Ley 14.005: fraccionamientos verticales. La
posesión y el Registro. Otras disposiciones legales.
UNIDAD 5:
Principio de Especialidad o determinación: concepto. Tratamiento en la Ley
17.801 y Ley Provincial 5771. Relación jurídica y sus elementos. El objeto de la
registración: el inmueble. Registro y Catastro. Planos. Coordinación y funciones
de los distintos Organismos Inmobiliarios. Identificación de los sujetos y de la
causa. Titular Registral.
Derechos reales de garantía y el principio de especialidad material –registro-.
UNIDAD 6:
Principio de Prioridad: concepto. Ordenamiento de los Derechos reales
inmobiliarios. Prioridad registral y extraregistral. Prioridad directa. Prioridad
indirecta o reserva de prioridad. Anotaciones preventivas para subasta. la
prioridad y el rango hipotecario. Reserva de rango. Errores u omisiones registrales
y la prioridad. Caducidades. Análisis Ley 17801, Código Civil y Comercial y Ley
5771.
UNIDAD 7:
Principio de Tracto Sucesivo: concepto. Relación con el necesario encadenamiento
y legitimidad de las transmisiones reales: aspectos sustanciales y formales. El
tracto y la calificación registral; contenido y marco material y adjetivo de su
aplicación. El tracto y el documento de procedencia judicial.
Tracto Abreviado: concepto, supuesto. Modalidad o excepción. Análisis y
desarrollo de los distintos casos. Interpretación y alcances otorgados por el
Registro General de la Provincia. Extensiones aceptadas. Normativa aplicable.
UNIDAD 8:
Principio de Rogación: concepto. Su desarrollo en la Ley 17.801 y 5771. Alcance
según al aporte o intervención registral que se requiera. Supuestos de actuación
de oficio. Límites. Legitimación causal y profesional para rogar. Distintos
supuestos y Legislación autorizante de facultades rogantes.
Plazos y prórrogas para su ejercicio. Recursos contra las decisiones del
Registrador. Desistimiento de la inscripción procedimientos y condiciones.

UNIDAD 9:
Principio de Publicidad: concepto. Publicidad material y publicidad formal. Ley
5771. Medios de publicidad: informes: tipos, efectos. Certificados: concepto,
contenido, efectos, supuestos de cesión y actos distintos. Caducidad. Notas.
Consultas directas al Registro. La publicidad registral inmobiliaria y su incidencia
frente a los terceros: efectos de publicidad: anoticiamiento, oponibilidad. Fe
pública registral.
Asientos registrales: contenido. Clases. Su relación con la realidad jurídica
extraregistral. Inexactitudes registrales: concepto, tipos, efectos jurídicos.
Procedimientos y normas aplicables. Supuestos de rectificaciones de oficio.
Facultades de la Dirección del Registro: procedimientos. Práctica.
UNIDAD 10:
Principio de Legalidad: concepto y contenido. Su alcance y extensión: legalidad
extrínseca e intrínseca. Función Calificadora del Registrador: naturaleza; alcances
e importancia. Opiniones doctrinarias. Marco de su ejercicio; responsabilidades.
Defectos subsanables e insubsanables. Observación y rechazo. Conceptos,
procedimiento. Ley Nacional y Ley 5771. Notificaciones y formalidades.
Contencioso registral: procedimiento recursivo; instancias; plazos; resguardos.
Caracteres. Intervención judicial.
Conflicto por denegatoria de inscripción o anotación de documentos de naturaleza
judicial, procedimiento, efectos y consecuencias. Doctrina y jurisprudencia.
(Reuniones Nacionales Directores-1973). IV Congreso Nacional de Derecho
Registral (1982).

m a p a c o nc e pt u al

m a c r o o b j e t ivos
• Abordar el estudio profundo de la publicidad registral inmobiliaria a los

fines de complementar y complejizar los conocimientos del profesional
abogado.
• Identificar y comprender los principios registrales receptados en la nor-

mativa de fondo, para abordar adecuadamente el desarrollo de las fun-
ciones del notario frente a la publicidad registral.
• Conocer los elementos necesarios para participar en discusiones respe-

tuosas relativas a la doctrina generadora de la normativa vigente a la luz
del Código Civil y Comercial, en materia de publicidad registral mobilia-
ria, con el fin de comprender la jurisprudencia.
• Desarrollar los conocimientos registrales necesarios para materializar, a

través del registro de la propiedad inmueble, la seguridad y certeza de
los distintos actos dinamizantes de la riqueza patrimonial inmobiliaria.
• Conocer acabadamente la legislación registral vigente su armonización

con el Código Civil y Comercial y, en especial, la de la Ley 5771 y la nor-
mativa técnico registral dictada por la Dirección del Registro General de
la Provincia de Córdoba, luego de la sanción de la ley 26.994, ley 27.077
y ley 27.271, a fin de su debida integración.
• Reconocer la importancia del derecho registral inmobiliario en el desa-

rrollo de las funciones del escribano, para advertir la necesidad de una
formación actualizada e integral del futuro notario.
a ge n da
Agenda
Porcentaje estimativo por modulo según la cantidad y complejidad de contenidos

y actividades.
MÓDULOS PORCENTAJES ESTIMADOS

1 10%
2 15%
3 10%
4 65%
TOTAL 100%

Representación de porcentajes en semanas.
SEMANAS MÓDULOS
1 2 3 4
1
2
3
4
5
6
7
Primera parte de la Evaluación
8
9
10
11
12
13
14
15
Segunda parte de la Evaluación
m a te rial
Material básico:
• MOISSET de ESPANES, Luis. “Publicidad Registral”, 3ra. edit. Edit.

Zabalía. 2003.
• LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. “Curso Introductorio de Derecho

Registral”. Edit. Víctor de Zavalía, 1983.
La presente bibliografía es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modificaciones

formales con la sanción del Código Civil y Comercial. Sin embargo, su aplicación
práctica requiere de la necesaria complementación de esta normativa.
Anexo normativo IC 1:
Código Civil y Comercial ley 26994

Ley 26994 Índice temático y leyes derogadas y modificadas
Ley 340 Código Civil Velez Sarsfield
Ley 27077 Modifica vigencia Código Civil y Comercial
Ley 27271 Modifica Código Civil y Comercial
Ley 15283 Extensión del privilegio a bancos oficiales
Índice Código Civil y Comercial de la Nación
Equivalencias Código Civil Ley 340 y Ley 26994 art. 577 2311 a 3261 Libro III
Ley 14005 Loteos
Ley 23266 Modificación ley de loteos
Ley Provincial 5735 Regl. Ley 14005 Loteos en Córdoba

Ley 14159 Catastro-Prescripción Adquisitiva
Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994
Ley 26387 Consejo Federal de Registro de la Propiedad Inmueble
Ley Pcial. 5771 Reglamentación Ley 17801-Córdoba
Resolución General 4/2015 Digesto Registral Inmobiliario Córdoba
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectación de vivienda
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incorpora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 6 Aplicación ley 27.271
Res. Gral. 8 22.12.2016
Dto. 726/2010 Provincia de Córdoba
Ley Pcial. 9150 Registración de la posesión-Córdoba
Dto. 586-2004 Reglamentación Ley 9150
Ley 24374 Regularización dominial
Ley 27118 Régimen de reparación histórica de la agricultura familiar
Ley 21499 Expropiación
Ley Pcial. 6394 Expropiación Córdoba
Ley 24283 Valor de bienes o prestaciones
Ley 21477 Usucapión del Estado
Ley 23928 Convertibilidad
Ley 24441 Fideicomiso-Letras Hipotecarias con modif.. Ley 26.994
Ley 26356 Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido modif. Ley 26.994
Dto. 15347/1946 Preanotación hipotecaria
Ley 25248 Leasing modif. Ley 26994
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057
Resolución Normativa única de Catastro TO 2015
Normativa Técnico Catastral 1-2015
Ley Provincial 9343 Archivo de Protocolos Notariales
Ley 22362 Marcas y Designaciones
Ley 22232 Ley Orgánica Banco Hipotecario
Ley 22427 Tributos
Ley 11723 Derecho de Autor
Ley 24481 Patentes y Modelos de Utilidad
Dto. Ley 6673/1963 Modelo y Diseño Industrial
Ley 24855 Privatización del Banco Hipotecario
Ley 21977 Carta Orgánica Banco Nación Argentina
Registros de la Propiedad Inmueble Ley 26387 IC 2
Páginas web:
http://www.infoleg.gob.ar/
http://infojusnoticias.gov.ar/
http://www.saij.gob.ar/
http://www.cba.gov.ar/
http://www.csjn.gov.ar/
http://www.acaderc.org.ar/

Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble:
Dto. 11643-1963
Leyes provinciales Buenos Aires Dto. 5479-1965 Reglam. 11643-1963
Orden de Serv. Reg. La Plata 45-2015
inmobiliarias Ley 3343
Ley 4986 Modif. Ley 3343
Catamarca
Dto. 980-1988 regl. Ley 4408 Reg. Inm.
Dom. Priv. de la Pcia.
Ley 4853 Dirección
Ley 5062 Bien de Familia
Chaco Decreto 306-1969
Disp. Resistencia 37-2015
Chubut Ley III Nro. 18 antes ley 4170
Dto. 2080-1980
Disp. Técnico Registral 2-2016
Capital Federal Disp. Técnico Registral 15-2016
(CABA) Disp. Técnico Registral 18-2016
Instrucción de Trabajo 12-2016
Ley 5771
Ley 8652
Ley 9150
Dto. 586-2004 Regl. Ley 9150
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectación
de vivienda
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Córdoba
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incor-
pora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 8 22.12.2016
Resolución 4/2015 Digesto Registral Inmo-
biliario
Ley 4298 Inmobiliario
Disp. Tec. Regis. 29-2007
Corrientes
Dto. 6964-1982
Entre Ríos
Dispos. Tec. Regis. 1-1987
Formosa Ley 447
Dto. Ley 3327-1976

Ley 3327 Texto originario
Jujuy
Ley 4733 modifica ley 3327
Ley 4531 Servicios del Reg. Inm.
La Pampa Dto. Ley 483-1968 Inmobiliario
Ley 3335
La Rioja Ley 7456 Reg. Actos última voluntad
Mendoza Dto. 155-1980

Ley II Nro. 4 antes 391
Misiones
Ley 2087
Neuquén Resol. Regis. Nro. 1-2016 Regist. derecho
de superficie
Río Negro Dto. 1720-1983 reglam. Ley 810
Disp. 5-2016
Ley 5148
Salta
Disposiciones Técnico Registrales
LP 137 C 2014 antes Ley 3802
LP 137 C 2014 Tabla de Antecedentes antes
San Juan Ley 3802
LP 166 C 2014 antes Ley 4034
Ley V 0828-2012 antes ley 828-2012
San Luis Disp. Técnico Regist. 3-2015
Disp. Técnico Regist.2015
Santa Cruz
Dto. Ley 302-1971
Ley 6435
Santa Fe
Ley 12525 modif. 6435
Santiago del Estero
Ley 3813
Tierra del Fuego Ley 532
Ley 3690
Tucumán
A) Material Complementario:
• ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tratado Exegético Tomos I a
XI, Edit. La Ley 2015.
• RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley 2014.
• LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti,
Pablo (Coord.) CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Comentado.
Tomos I a XI, Edit. Rubinzal Culzoni. 2014.
• CASABE, Eleonora “Incidencias del Código Civil y Comercial-Derecho
notarial, registral e inmobiliario” Edit. Hammurabi. 2015.
• COGHLAN, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario
Registral”. Edit. Abeledo Perrot. 1984.
• CORNEJO, Américo A. “Derecho Registral”. Edit. Astrea. 1994.
• DIEZ PICAZO, Luis. “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”. Edit.
Civitas. Madrid. 1999.
• ETCHEGARAY, Natalio P. (Coord.) VILARO. Felipe P. “Derecho Registral
Inmobiliario”. Edit. Astrea. 2010.
• GARCIA CONI, Raúl. “Derecho Registral Aplicado”. Edit. Librería Jurídica
La Plata 1972.
• HERNANDEZ GIL, Francisco. “Introducción al Derecho Hipotecario”.
Edit. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.

• LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asis.
“Derecho Inmobiliario Registral”. Edit. Librería Bosch. Barcelona. 1977.
• PEREZ LASALA, José Luis. “Derecho Inmobiliario Registral”. Edit.
Depalma, 1993.
• ROCA SASTRE, Ramón N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. “Derecho
Hipotecario”. Edit. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.
• RODRIGUEZ, Agustín M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Edit.
Depalma. 1973.
• VENTURA, Gabriel B. “Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Comentada” Edit. Hammurabi. 2009.
• VENTURA, Gabriel B. “Tracto Abreviado Registral” Edit. Hammurabi.
2006.
• VILLARO, Felipe P. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario” Edit.
Scotti. 3ra. Edición, 2003.
Enlaces:
• Actas Tercer y Cuarto Congreso Nacional Derecho Civil IC 3

Actas Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil 1961 Tomo I
Actas Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil 1961 Tomo II
Actas Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil 1969 Tomo I
Actas Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil 1969 Tomo II
• Reuniones Directores RPI IC 4
• Ley hipotecaria española

https://play.google.com/books/
eader?id=fngWAAAAYAAJ&printsec=frontcover&output
=reader&authuser=0&hl=es&pg=GBS.PP7
material | IC
información complementaria 1
La información complementaria 1 se encuentra disponible en Plataforma.

material | IC
Registros de la Propiedad http://consejofederalrpi.com.ar Ley 26387
PROVINCIA DE BUENOS AIRES
DIRECCIÓN PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Directora: Dra. María de la Paz Dessy
Calle 44 Nro. 477 entre 4 y 5, CP (1900) La Plata.
Tel/fax: (0221) 429-2500 - Fax 429-2543
Correo Electrónico: dprp@rpba.gov.ar
Consultas Juridicas: inforeg@rpba.gob.ar y infogral@rpba.gob.ar
CAPITAL FEDERAL
DIRECCION GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Directora: Dra. Cecilia HERRERO DE PRATESI
Avda. Belgrano N° 1130; Piso 2°, CP (1092) Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Tel/fax: (011) 4383-9468; 4381-4771; 4384-6531
Correo Electrónico: dgrpi@dnrpi.jus.gov.ar
PROVINCIA DE CATAMARCA
DIRECCION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA Y DE MANDATOS
Directora: Dr. Mariano ROSALES
Chacabuco 893 Esq. Vicario Segura, CP (4700) San Fernando del Valle de
Catamarca.
Tel: (0383) 437-531/32, Fax (0383) 440-272
Correo Electrónico: reg_prop_inmob@catamarca.gov.ar
PROVINCIA DEL CHACO
Resistencia:
DIRECCION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Directora: Dra. Lilia Noemí DIEZ

Las Heras 95, CP (3500) Resistencia, Chaco.
Tel/Fax: (0362) 4232-66.
Correo Electrónico: directora@rpi.chaco.gov.ar
Presidencia Roque Saenz Peña:
Directora: Dra. Patricia Viviana Blanco
Martín Miguel de Guemes 145 Calle 8 entre 3 y 5
Te/fax: (0364) 4432041
E-mail: direcciongeneral@rpi.chaco.gov.ar
PROVINCIA DE CHUBUT
Directora: Esc. Adriana Silvina FERLAN
Hipólito Irigoyen 217, CP (9103) Rawson, Chubut.
Tel/Fax: (0280) 448-1834
Correo Electrónico: rpichubut@hotmail.com.ar
PROVINCIA DE CORDOBA
DIRECCIÓN DEL REGISTRO GENERAL DE PROVINCIA
Directora: Dra. Mónica FARFAN
Santa Cruz y Luis de Apeistía, CP (5000) Córdoba.
Tel: (0351) 4888-504/4888-532; Fax (0351) 4888-525
Correo electronico: registrogeneral cba.gov.ar
PROVINCIA DE CORRIENTES
Directora: Esc. María Eugenia DEMETRIO

Avda. 3 de Abril y Mendoza, CP (3400) Corrientes.
Tel: (0379) 443-7517
Correo Electrónico: regcorrientes@hotmail.com
PROVINCIA DE ENTRE RIOS
DIRECCIÓN DEL NOTARIADO, REGISTROS Y ARCHIVOS
Directora: Dra. Mónica Patricia María JUAREZ
Enrique Carbó 995/9, CP (3100) Paraná, Entre Ríos.
Tel/fax: (0343) /4208263
Correo Electrónico: msuarez@entrerios.gov.ar
PROVINCIA DE FORMOSA
Director: Dra. Graciela Sian
Sarmiento esq. Brandsen (Monoblock “C”, 1° Piso), CP (3600) Formosa.
Tel: (0370) 443-6195
Correo Electrónico rpi@formosa.gob.ar
PROVINCIA DE JUJUY
DIRECCION GENERAL DE INMUEBLES
Director: Dr. Guido Matías LUNA
Av. 19 de Abril y Otero, CP (4600) San Salvador de Jujuy.
Tel: (0388) 422-1318/423 8705
Correo Electrónico: inmueblesjujuy@yahoo.com.ar
PROVINCIA DE LA PAMPA

Director: Dr. Juan MECCA
Hilario Lagos 330, CP (6300) Santa Rosa, La Pampa.
Te (0295) 4437-391/428793
Correo Electrónico: regpropinmueble@lapampa.gob.ar
PROVINCIA DE LA RIOJA
Director: Dr. Ricardo ADI
Joaquín V. González 164, CP (5300) La Rioja.
Tel/Fax: (0380) 425-057
Correo Electrónico: rpi@larioja.gov.ar
PROVINCIA DE MENDOZA
DIRECCION DE REGISTROS PUBLICOS Y ARCHIVO JUDICIAL (1ra.

CIRCUNSCRIPCIÓN)
Directora: Dra. Paula ALFONSO
Libertador San Martín 322 (1º PISO), CP (5500) Mendoza.
Tel: (0261) 441-1437/1438 Fax: 441-1667/1564
Correo electrónico: palfonso@jus.mendoza.gov.ar
DIRECCION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (2da.

CIRCUNSCRIPCIÓN)
Directora: Laura GIMENEZ
Bernardo de Irigoyen 48, CP (5600) San Rafael, Mendoza.
Tel/fax: (0260) 442-1787
Correo Electrónico: lgimenez@jus.mendoza.gov.ar

PROVINCIA DE MISIONES
Directora: Esc. María Laura RODRIGUEZ
Bolívar 1299 Esq. Gral. Paz, CP (3300) Posadas, Misiones.
Tel: (0376) 4476-31/32
Correo Electrónico: mg_rpi@misiones.gov.ar
PROVINCIA DE NEUQUEN
Directora: Esc. María Laura SUAREZ
Diagonal 25 de Mayo 286; 2do. Piso, CP (8300) Neuquen.
Tel/Fax: (0299) 4423-384
Correo Electrónico: rpinq@jusneuquen.gov.ar
PROVINCIA DE RIO NEGRO
DIRECCION GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (1ra.

CIRCUNSCRIPCION))
Directora: Dr. Nicolas YANSSEN
Moreno 175/79, CP (8500) Viedma, Río Negro.
Tel: (02920) 4315-77; Fax: 4315-78
Correo Electrónico: nyanssen@rpi.rionegro.gov.ar
DIRECCION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (2da.

CIRCUNSCRIPCION)
Director Subrogante : Dr. Mauricio BENITEZ
Mitre 573 PB, CP (8332) Gral. Roca, Río Negro.
Tel/fax: (0291) 4355-82
Correo Electrónico: mbenitez@rpi.rionegro.gov.ar
DIRECCION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (3ra.

CIRCUNSCRIPCION)

Director Subrogante: Dr. Federico Zielinski
Vicealmirante O’Connor 1295, CP (8400) Bariloche, Río Negro.
Tel/fax: (02944) 4281-97
Correo Electrónico: fzielinski@rpi.rionegro.gov.ar
PROVINCIA DE SALTA
DIRECCION GENERAL DE INMUEBLES
Director: Dr. Esteban GARCIA BES
Rivadavia 640, CP (4400) Salta
Tel/Fax: (0387) 4215-305/4214-071/4314916
inmuebles_salta@arnet.com.ar
PROVINCIA DE SAN JUAN
DIRECCION GENERAL DEL REGISTRO INMOBILIARIO
Directora: Esc.Victoria Irma SANCHEZ de PASCUAL
Avda. Rawson 286 Sur- esquina Mitre CP (5400) San Juan.
Tel: (0264) 4200581
E-mail: registrosanjuan@gmail.com
PROVINCIA DE SAN LUIS
Directora: Dra. María Florencia ROSSO
Ayacucho y Rivadavia, CP (5700) San Luis.
Tel/Fax (0266) 445-1298
Correo Electónico: rpisanluis@gmail.com

PROVINCIA DE SANTA CRUZ
DIRECCION GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS
Director: Dra. Estela ALMARAZ
Avda. San Martín 971, CP (9400) Río Gallegos, Santa Cruz.
Tel/fax: (02966) 425-343/434-397
Correo Electrónico: regpropiedadmgsc@speedy.com.ar
PROVINCIA DE SANTA FE
DIRECCION GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (1ra.

CIRCUNSCRIPCION)
Directora: Dra. Mirta Graciela JIMENEZ
San Martín 2545, CP (3000) Santa Fe
Tel: (0342) 4577032/4577054/4577053
Correo Electrónico: gjimenez@santafe.gov.ar
DIRECCION GENERAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE (2da.

CIRCUNSCRIPCION)
Director: Dr. Miguel Angel LUVERA
Urquiza 1172, CP (2000) Rosario, Santa Fe
Tel. (0341) 4721763/1764/1766/1846
Correo Electrónico: migueluvera@yahoo.com.ar
PROVINCIA DE SANTIAGO DEL ESTERO
Director: Dr. Julio VELARDE
Entre Ríos 55 piso 5to, CP (4200) Santiago del Estero.
Tel/fax: (0385) 4213-743
Correo Electrónico:

PROVINCIA DE TIERRA DEL FUEGO
Director : Dr. Axel Adrián REYNOLDI
Kayen 171 Ushuaia, Tierra del Fuego.
Tel/Fax: (02901) 441590
Correo Electrónico: rpiush@justierradelfuego.gov.ar
Delegación Río Grande: Moyano 780, CP (9420) Río Grande, Tierra del Fuego.
Tel: (02964) 431178
Correo Electrónico: rpirg@justierradelfuego.gov.ar
PROVINCIA DE TUCUMAN
DIRECCION DEL REGISTRO INMOBILIARIO
Directora: Esc. María Laura OJEDA URIBURU
Salta 19, CP (4000) San Miguel de Tucumán.
Tel. (0381) 4216-328/Fax 4300644
Correo Electrónico: reginmobiliario@tucuman.gov.ar

material | IC
información complementaria 3-4
Las informaciones complementarias 3 y 4 se encuentran disponibles en

Plataforma.
g l osario
Actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su

cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales,
mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga. Art. 1928 Ley 26.994
Adquisición legal de derecho real: Se adquieren por mero efecto de la ley: a)

los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables
al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; c) la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite,
y d) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1894
Ley 26.994
Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con

aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al
dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por
aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al
inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. Art. 1959 Ley
26.994
Anotación Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas

constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el
sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los
cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado
es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene
en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto,
tiene en común con los informes: informar el estado jurídico de los inmuebles,
la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotación preventiva: que opera
como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a
favor del negocio en gestión, a favor de una operación inmobiliaria, a favor de un
acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.
Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o

sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones.
Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.
Anticresis: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas

registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos
a una deuda. Art. 2212 Ley 26.994
Avenimiento en la expropiación: Hay avenimiento cuando el expropiante

adquiere directamente del propietario, dentro de los valores máximos estimados
por el Tribunal de Tasaciones de la Nación o Consejo General de Tasaciones

en la Provincia de Córdoba, para los bienes inmuebles o las oficinas técnicas
competentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay aceptación
del valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los inmuebles, el
valor de tasación, existiendo avenimiento, se incrementa automáticamente en
un diez por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el
expropiante deberá promover la acción judicial de expropiación. En esta acción
de expropiación, sólo puede discutirse el valor del bien sujeto a expropiación.
Avulsión: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas

que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También
le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se
desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras
no se adhiera naturalmente. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de
adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas. Art. 1961
Ley 26.994
Bienes fuera del comercio: Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión
está expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos, en cuanto este
Código permite tales prohibiciones. Art. 234 ley 26.994
Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la naturaleza

de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que
los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los
fines mencionados. Art. 2088 Ley 26.994
Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15

pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre. Art. 16 Ley 26.994
Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al

Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situación registral a favor de quien
solicitó un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no
sólo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la
constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
será oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a
posteriori- una registración que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o
que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de “bloqueo registral”, ello
no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con
carácter condicional a las resultas de la presentación en término del documento
autorizado.
Buena fe: “….Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contemplado

por el artículo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a) La buena
fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto, honesto
(la observancia de la fe —fides— que alguien debe a otro) con que es dable
actuar en las relaciones jurídicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en la
formación, celebración y ejecución de los negocios jurídicos. b) La buena fe
subjetiva Apunta a la protección de una creencia o certeza razonable, sea cuando
se confía en la titularidad del propio derecho o interés, sea cuando se confía
en la titularidad del ajeno. Parte de la consideración que las personas pueden
confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una valoración

de tipo subjetivo. Las señaladas facetas no excluyen que se esté en presencia
de una noción única. Como se ha dicho, si el obrar de una persona coincide
con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se ajusta a la
buena fe objetiva; si no coincide, pero quien actúa lo hace con la convicción de
obrar rectamente, habrá buena fe subjetiva “y si ello es verdad, el subjetivamente
justificado, ¿no lo está objetivamente?”. Independientemente de ello, es cierto
que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al componente objetivo
del obrar….”
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBÍAS, José W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58
Buena fe de parte del tercero interesado: “Concepciones de la buena fe: ….

La última manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que
ha primado en nuestro país y es la que contiene el art. 974 del Código Civil de
Suiza de 1907. Explica Jorge H. Alterini que allí “los terceros son de buena fe si
‘no han conocido o debido conocer’ circunstancias silenciadas por el Registro.
En la fórmula helvética la buena fe no es viable ante el conocimiento de la
realidad registral y también cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse
la debida diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada
e indiferente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por
quienes no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios
para no quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena
fe no hay que conocer ni deber conocer”....” ALTERINI, Jorge H. Director general.
ALTERINI, Ignacio E. Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
COSSARI Nelson G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo IX Edit.
La ley. Bs.As. 2015 p. 115
Camino de sirga: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las

orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar
libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del
curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos
violatorios de este artículo. Art. 1974 Ley 26.994
Cancelación de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la inscripción

registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los medios
mencionados y no haberse cancelado la inscripción registral.
Carácter absoluto: El dominio es absoluto porque abarca el summum de

las facultades reconocidas al individuo sobre una cosa, a tal extremo que se
identifica el derecho con la cosa misma. Se habla diciendo esta cosa es mía y no
tengo un derecho real de dominio sobre esta cosa.
Carácter exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el

dominio de una cosa. Evidentemente sobre una cosa pueden existir varios
derechos reales; como puede ocurrir por ej. respecto de un inmueble que esté
gravado con usufructo, hipoteca y servidumbre. Lo que nunca puede suceder es
que el dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa, porque quien
es dueño ya no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio
el derecho real de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles.
Carácter perpetuo: El dominio es ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como

dura la cosa que constituye su objeto. Cuando se transmite, el derecho es el
mismo y solamente cambia de titular. Por otra parte, el dominio no se extingue
porque su titular deje de ejercerlo; no se pierde por el no uso.

Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Art. 2103 Ley
26.994
Clases de derechos: “…Como se dice en el comentario a los dos artículos

siguientes, la enunciación de derechos y bienes allí mencionados se completa
con los “derechos de incidencia colectiva” a que se refiere este artículo. Así, en
el título preliminar (arts. 14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales sobre
bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art. 17); c) los derechos
de incidencia colectiva (este artículo), y d) los derechos de las comunidades
indígenas sobre bienes comunitarios (art. 18). El texto propuesto por la Comisión
fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes de la remisión
del Proyecto al Congreso Nacional y establecía una clasificación tripartita de
derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)…”
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 102
Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones

Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculación
(inscripción). 2) Inscripción Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de
un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad,
de sostén de un lugar. 3) Inscripción Condicionada o Anotación Condicional: Art.
18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si
cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad
por un certificado.
Clasificación de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a los

siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos.
Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten
exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carácter
económico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales.
Serán patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciación pecuniaria, y
serán extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor
económico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su
vez, con relación a los personales hablaríamos de facultades y con relación
a los reales hablaríamos de poderes. Los derechos intelectuales, con las
manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una
categoría distinta.
Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que

pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el título dispongan otra proporción. Art. 1983 Ley 26.994
Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razón de

sus características particulares, en caso de ser observados y existir reiteración
del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro
confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo mínimo para
los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá la inmediata
elevación de los antecedentes a la Cámara Civil y Comercial, y la decisión de
ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones
provisionales y condicionales durante la sustanciación del mismo. (ley provincia
de Córdoba 5771, art. 20)

Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales. Art. 2073 Ley 26.994
Convalidación de los derechos reales: Si quien constituye o transmite

un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o
transmisión queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994
Cosas muebles: Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas
o por una fuerza externa. Art. 227 ley 26.994
Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en
porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo
homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas
no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico
su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del
fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley
26.994
Cosas principales: Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas.
Art. 229 ley 26.994
Cosas accesorias: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza

son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas.
Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en
contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que
sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Art. 230 ley 26.994
Cosas consumibles: Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina

con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o
deteriorarse después de algún tiempo. Art. 231 ley 26.994
Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la

especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por
otras de la misma calidad y en igual cantidad. Art. 232 ley 26.994
Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana,

cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, sólo dentro de ésta son
concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es
“relación del hombre con el hombre” (proportio hominis ad hominem). Todo
derecho subjetivo implica una relación entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra
u otras personas estarán necesariamente sujetas a un deber: “derecho y deber
son correlativos” (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo “Derechos
Reales-Teoría General” Ed. Lajuane-2006, págs. 32-33
Derecho real: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se

ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código. Art. 1882 Ley 26.994
Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el
usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Art. 1888 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total
o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal,
los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994
Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los órganos estatales

encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos
que la misma produce.
Derechos y Bienes: Titulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de

derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Código. Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo
del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
servicio del hombre.
“….En el presente capítulo del título preliminar se contemplan: a) los derechos

individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son
aquellos a los que se refieren estos dos artículos); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en
el art. 17); c) los derechos de las comunidades indígenas sobre bienes que
son también comunitarios (art. 18), que serán materia de regulación por una
ley especial (art. 9º, disposición transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben
agregarse los derechos de incidencia colectiva mencionados en el art. 14.
Como se destaca en los Fundamentos, se trata de “guías generales que luego
se desarrollarán en artículos particulares, leyes especiales y jurisprudencia”….
ALTERINi, Jorge H. Director general ALTERINI, Ignacio E. Coordinador. Título
Preliminar-Parte General-Autor de las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. TOBÍAS
José W. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As.
2015 p. 107
Desistimiento de la Expropiación: El expropiante puede desistir de la acción

promovida en tanto la expropiación no se encuentre perfeccionada.
Diferencias entre la tradición para adquirir dominio y la tradición para adquirir

posesión: Para que haya tradición posesoria es necesaria la entrega y recepción
voluntaria e la cosa, y queda consumada sólo a través de la realización de actos
materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de la otra,
siendo la capacidad exigida, la llamada capacidad de voluntad. Para que se
tenga por operada la tradición traslativa de dominio, a más del cumplimiento de
los actos materiales, es indispensable que concurran la legitimidad y capacidad
del tradente, la capacidad del adquirente y que la tradición sea consecuencia de
una obligación asumida en virtud de un título suficiente.
Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición

o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. Art. 1946
Ley 26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el
revocable, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era. parte Ley 26.994
Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro
de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario. Art. 1941 Ley 26.994

Elementos de los conjuntos inmobiliarios: Son elementos característicos de
estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074 Ley 26.994
Elementos del Derecho individual: Todo derecho subjetivo contiene tres

elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder
o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa,
sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en
forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurídico que le ha
dado nacimiento.
Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítulos

en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo
III: Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo.
Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones
e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y
notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificación de asientos (arts. 34-35).
Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo
X: De la organización de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones
complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)
Exclusividad del dominio: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un

titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al título. Art. 1943 Ley 26.994
Expropiación irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una

ley que declara de utilidad pública un bien, el estado lo toma sin haber pagado
la indemnización. b) Cuando con motivo de la ley de declaración de utilidad
pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento. c) Cuando el estado imponga al derecho del titular de
un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a
su derecho de propiedad.
Expropiación Perfeccionada: La expropiación está perfeccionada cuando se ha

operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia firme,
existe toma de posesión y pago de la indemnización.
Extinción de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una

obligación principal, no puede subsistir si la obligación se extingue por cualquiera
de los modos previstos en la ley. Además se extingue por renuncia, resolución o
revocación del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble por otro
acreedor y por confusión.
Extensión del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos

que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa
inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de

propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras
o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art.
1945 Ley 26.994
Frutos percibidos o pendientes: a) fruto percibido: el que separado de la

cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera
percibido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todavía no percibido.
Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado. Art. 1934 1era. parte Ley
26.994
Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo
renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las
producciones espontáneas de la naturaleza. Frutos industriales son los que se
producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra. Frutos civiles son
las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los
frutos civiles. Productos son los objetos no renovables que separados o sacados
de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Los frutos naturales e industriales
y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados. Art. 233 ley
26.994
Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad
al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de un
embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura, no
obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no publicitada
a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció ateniéndose
a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz seguramente
no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría visto postergada
por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta.
Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral para colocar al
tercer adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación de la medida
al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibición del
protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta
notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto
que los vincula.
Habitación: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Art. 2158 Ley 26.994
Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o

más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y
que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
Art. 2205 Ley 26.994
Indemnización en la expropiación: La indemnización sólo comprende el valor

objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de
la expropiación. No comprende circunstancias de carácter personal o afectivo,
ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la obra a
ejecutarse.
Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos

susceptibles de inscripción entre la realidad registral y la realidad jurídica
extraregistral o material.

Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las
cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994
Inmuebles por accesión: Son inmuebles por accesión las cosas muebles
que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter
perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no
pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No
se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del
inmueble o a la actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994
Inscripciones: supone la representación en el documento de un derecho real

sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autónomo. Es perdurable
y presume confección de una matricula.
“Es la toma de razón que se practica en el asiento como consecuencia de la

presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo
o constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real.” MARIANI
de VIDAL, M. ABELLA, A. “DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y
COMERCIAL“ Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.
Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las características de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.
Jus Possessionis: Tiene sólo la posesión. Puede tener la posesión aún sin
derecho, como en el caso del poseedor ilegítimo. La posesión por sí misma
genera los derechos de la posesión. El propietario que tiene título y se le ha hecho
tradición de la cosa reúne ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.
Jus Possidendi: Tiene sólo un derecho a la posesión. Es quien tiene

únicamente un título válido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión
y, consiguientemente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vías
legales para exigir el cumplimiento de la tradición que le es debida, esto es, el
modo suficiente.
Justo título: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación
posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho
a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen
previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento
de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial. Art. 1902 Ley 26.994
Matriculación: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que

se individualiza con precisión el inmueble, fijándole una característica de
ordenamiento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real
se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos
reales, así como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión
Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en
1966, definió así la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base
una inscripción de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un
Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica
de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento público que
modifique dicha determinación, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El
Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

Mejoras: Pueden ser de mero mantenimiento, necesarias útiles y suntuarias.
a) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores

originados por el uso ordinario de la cosa; b) mejora necesaria: la reparación
cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa; c) mejora útil:
la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria; d) mejora suntuaria:
la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Art. 1934 2da.
parte Ley 26.994
Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones,

plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades,
el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. Art. 2115 Ley 26.994
Muro, cerco o foso. Denominación: El muro, cerco o foso se denomina: a)

lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante; b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en
cada uno de los inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta
totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es común y pertenece
en condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que
pertenece a uno solo de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de
cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de elevación: al lindero
que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo
del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. Art.
2006 Ley 26.994
Numerus clausus o Número cerrado: La regulación de los derechos reales

en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su
estructura. Art. 1884 Ley 26.994
Objeto de la posesión y de la tenencia: El objeto de la posesión y de la tenencia

es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o
una parte material de la cosa. Art. 1912 Ley 26.994
Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o

una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado
por la ley. Art. 1883 Ley 26.994
Objeto Expropiable: Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes

convenientes o necesarios para la satisfacción de la “utilidad pública”, cualquiera
sea su naturaleza jurídica. Pueden pertenecer al dominio público o al dominio
privado; pueden ser cosas o no.
Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.
Percepción de los frutos: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos

percibidos y los naturales devengados no percibidos. Art. 1935 2do. párr. Ley
26.994

Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994
Posesión de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a)

cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que
habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue
registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994
Posesión de buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no

conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley
26.994
Posesión o tenencia vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia,

la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición
alguna. Art. 1926 Ley 26.994
Posesión viciosa: La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas

muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de
inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los
vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen.
En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea
contra el poseedor o sus representantes. Art. 1921 Ley 26.994
Posesión: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho
real, lo sea o no. Art. 1909 Ley 26.994
Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden

inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carácter de
auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente
de título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).
Principio de inscripción: Todo documento por el que se constituya, transmita,

declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser
inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un
doble acepción: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, sólo
desde la registración. En nuestro sistema legal la inscripción no es constitutiva
de derechos reales, sino simplemente declarativa. Así lo establece el art. 20 de
la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto
de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la
formulación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero
no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los
títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento
del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria
rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesión.
Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinación del

inmueble a los efectos de lograr una buena correlación de los títulos y un
encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que
la cosa sobre la cual recae la inscripción esté determinada con toda precisión.
Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que

indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie
y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado
por la ley 17801, la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un
folio especial en el que el inmueble estará perfectamente individualizado.
Principio de legalidad: “El principio de legalidad impone que los títulos que
pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un
previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios
solamente tengan acceso títulos válidos o perfectos” (concepto dado por Roca
Sastre). Se encuentran sujetos a calificación: a) Aspectos formales: aquellos que
resultaren de la legislación de fondo y, en especial, de los Códigos Procesales,
y de la legislación registral; b) Cumplimiento de los principios de rogación,
prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto
sucesivo; c) Confrontación de los asientos registrales antecedentes. Principio
de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede
avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisión judicial. El imperio
del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisión del
registrador por vía de calificación es arrogarse facultades que corresponden a
los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le está vedado al registrador
el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la
anotación. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la
sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dictó.
Principio de legitimación: Se entiende que toda información publicitada por

el registro es fidedigna y legítima a los efectos de resguardar la seguridad
jurídica. El registro da fe de la inscripción registral, pero sólo de los aspectos
extrínsecos, no los intrínsecos del documento por aquello de que la registración
es no convalidante y declarativa.
Principio de prioridad: Significa que una inscripción anterior tiene prioridad

sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podrá registrarse
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts.
17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones
respecto de un mismo inmueble se determinará por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en el registro.
Principio de rogación: A los efectos de que se produzca una modificación en

los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las
anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido
de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o
cancelaciones de oficio. Está consagrado por el art. 6, ley 17801.
Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas

inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí,
de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que
es su antecedente legítimo y necesario. Este principio ha sido expresamente
consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.
Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y

no una excepción como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre
ellos: La instrumentación de escrituras simultáneas como consecuencia de la
realización de más de un acto jurídico en forma conjunta.

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley,
no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos
por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice
que esos preceptos consagran tal o cual principio. López de Zavalia propone
el siguiente concepto: son la versión sintética y abreviada de las normas más
generales que, en su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de
los órdenes jurídicos puestos en términos de comparación. Y manifiesta que en
cuanto a la utilidad de los principios, su determinación es la consecuencia lógica
del modo continental de enfocar los problemas jurídicos, siempre en búsqueda
de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una
de sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que
dominan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se
examina, como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten
dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la
comparación con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los
órdenes comparados pueden presentar.
Propiedad: La Corte Suprema de Justicia de la Nación la ha conceptualizado

a través de sus resoluciones como todo interés apreciable del hombre, fuera
de sí mismo, su vida y su libertad. Agregando posteriormente, a los efectos de
determinar si existe propiedad o no, que debe tratarse de un derecho adquirido
y no una mera expectativa o posibilidad.
Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce

sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título
y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes
y conforman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994
Prórrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de

manera autorizada o por petición de parte, toda vez que conducen o producen
una extensión en el término o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801
en 180 días.
Publicidad posesoria: Es también llamada publicidad material y hace referencia

a la posesión, cuando a través de ella los terceros interesados hayan conocido
o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a)
el estudio de los títulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y
c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la
realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la
posesión.
Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos

medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los
asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática,
resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.
Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana

los defectos que padecen los títulos nulos, ni siquiera en relación con terceros.
El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la “fe pública
registral” que otorga la presunción absoluta de exactitud de lo registrado en
favor de determinados terceros.
Retrocesión: Procede la acción de retrocesión cuando no se le diere destino

alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó

perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.
Servidor de la posesión: Se llama servidor de la posesión a quien utiliza una cosa

en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.
Art. 1911 2do. párrafo Ley 26.994
Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,

excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la
servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con
la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación
económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en
cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se
la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es
imprescriptible. Art. 2166 Ley 26.994
Servidumbre: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos

inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Art. 2162
Ley 26.994
Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en

clasificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de
atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que
existe cierto paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si
se toma como base de registración la persona estaremos frente a un registro
personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa
estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia
de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio
de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos
registros declarativos y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones
declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde
atribuir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación
y extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene
como factor o elemento necesario para que tal mutación se produzca. De este
modo, la modificación jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en
el régimen jurídico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura
sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto
creador de derechos; el acto de transmisión no está concluído si no se inscribe.
En el sistema australiano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia
con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza
un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad,
así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis
es jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros
formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución
disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es
llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el
registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y
constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y
arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente declarativo de
la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de
su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera
del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y

solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa.
Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral;
sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad
en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros
declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante
cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo
pueden afectan según la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de
la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema registral argentino.
Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal
caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero
en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al
orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del
documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad,
según la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al
que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado
la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con
incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en
la técnica de registración los registros serán de inscripción o transcripción.
Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema francés. El registro
transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos reales sobre
inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción,
el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas
predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de
inscripción.
Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir,
o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el
título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales. Art. 2114 Ley 26.994
Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos de

incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según los
distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción o c)
enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro recibe
el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales, y
los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula.
Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción cuando
la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede ser
total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos
debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices. En el
sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al registro
para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente
el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional
de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración
cronológica asignada a la propiedad.
Tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor. Art. 1910 Ley 26.994
Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral y

para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada. Para
Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama
terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que resulta

del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su
situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan
obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c)
de buena fe.
Terceros tutelados: En la normativa nacional –ley 17.801- son terceros tutelados

todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el
adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el
acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede
invocar la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de
la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo
habrá buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho,
no imputable a él, la existencia del título o de un mejor derecho no inscripto.
Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La

adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a
las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según

el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto

necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV Titulo I –
Capitulo 2.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,

ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho
real.
“…..Siguiendo a Díez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurídica puede

tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Código, ante la sustracción, pérdida o destrucción de títulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constancia
de un acto se convierte en el único medio posible de prueba del mismo. Así el art.
2222 del Código establece que “La prenda no es oponible a terceros si no consta
por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del
crédito”. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que es cuando la
publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la realidad jurídica.
Ésta es la publicidad posesoria y la publicidad registral meramente declarativa,
donde añadimos que las exigencias para configurar la buena fe pueden ser más
o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena fe exige un actuar
sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con lo meramente
inscripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que
la publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de
cuarto grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio
nacimiento del derecho….” ALTERINI, Jorge H. Director general. ALTERINI,
Ignacio E. Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof. COSSARI
Nelson G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 102/103
Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o

más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994

Tipos de prorrogas: 1) “Primera Prorroga Legal” (Art. 10 Ley 5771): cuando
el registro insumiera en la primera calificación más de 30 días se le otorgará
una prorroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio.
2) “Segunda Prorroga Legal” (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una
nueva observación dentro de los últimos 15 días del plazo inscriptorio que es de
180 días, se le otorgaran 15 días más.
Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son

transmisibles, excepto disposición legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994
Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente
o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la
parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble
o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994
Uso: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce
se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede
constituirse a favor de persona humana. Art. 2154 Ley 26.994
Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente

de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba. Art. 2129 Ley 26.994
Utilidad Pública: Comprende todos los casos donde se procure la satisfacción

del bien común sea éste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el interés
o bienestar de la comunidad por sobre el interés o bienestar individual.

m ó d u los
m1
m1 microobjetivos
• Analizar los Derechos Individuales como integrantes del Derecho

Objetivo para comprender la esencia y clasificación de estos conforme
a determinados parámetros, para discernir su tratamiento en el Código
Civil y Comercial.
• Reconocer las diferencias y similitudes entre los distintos derechos

individuales para comprender su constitución, oponibilidad y publicidad.
• Distinguir los Derechos Reales, Personales e Intelectuales, a los fines de

comprender la normativa aplicable a cada uno.
m1 contenidos
DERECHOS INDIVIDUALES
Antes de dar comienzo al desarrollo de este módulo, lo invitamos a ver el video

de presentación.
Ud. es abogado y conoce el Derecho Objetivo como ordenamiento jurídico del

cual se desprenden los Derechos Individuales, importando éstos el poder o
facultad atribuida a una voluntad.
Es el sistema o conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, ema-

nados del Estado e impuestos por éste en forma coactiva, quien otorga el poder
o facultad.

El Código Civil y Comercial recepta los derechos individuales en el título preli-
minar, bajo el capítulo 4 –derechos y bienes-, y dispone: “Titularidad de dere-
chos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código”
(art. 15): para determinar en el artículo siguiente: “Bienes y cosas. Los dere-
chos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre” (art. 16).
Este título se completa con los derechos referidos al cuerpo humano (art. 17
CCyC: Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano
o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que se
respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales) y a
las comunidades indígenas (art. 18 CCyC Derechos de las comunidades indí-
genas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y
propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas
otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley,
de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución
Nacional.
A los fines de profundizar la regulación de los derechos individuales en el

Código Civil y Comercial lo invitamos a leer los fundamentos dados por
la comisión redactora con relación al capítulo sobre derechos y bienes.
7. Derechos y bienes
7. 1. El problema legal
El Código Civil ha regulado, dentro de los derechos reales (Libro Tercero), al
patrimonio como un atributo de la persona (nota al artículo 2322 del Código
Civil), siguiendo una extensa y consolidada tradición histórica. La regla se
basa en una relación directa entre el sujeto individual y los bienes, así
como una vinculación relevante entre estos últimos y su valor económico,
mientras que, excepcionalmente, se da un lugar a los bienes del dominio
público. Este esquema es insuficiente para solucionar conflictos actuales,
que tienen lugar en la jurisprudencia. La concepción patrimonialista ha
ido cambiando, y aparecieron bienes que, siendo de la persona, no tienen
un valor económico, aunque sí una utilidad, como sucede con el cuerpo
humano, órganos, genes, etc. La relación exclusiva entre los bienes y la
persona también ha mudado y aparecen las comunidades, como ocurre
con los pueblos originarios. Finalmente, los conflictos ambientales se
refieren a bienes que son mencionados en el Código como del dominio
público, pero la Constitución y la ley ambiental los considera colectivos,
y no solamente de propiedad del Estado. Es necesario proveer principios
en relación a estos temas que, por su amplitud, no pueden estar
metodológicamente ubicados, exclusivamente, en materia de derechos
reales. Por eso, se introduce un Capítulo del Título Preliminar que, con
pocos textos, permite disponer de unas guías generales que luego se

desarrollarán en artículos particulares, leyes especiales y jurisprudencia.
Dada la magnitud del cambio que se propone, es necesario ampliar algo
más estos fundamentos.
7. 2. Método
El método seguido por el Código Civil y por el Proyecto de 1998 es un
elemento fundamental para desentrañar la arquitectura del sistema.
El Código Civil regula este tema en el Libro Tercero, con un Título I (artículos
2311 y ss.) que alude a las cosas consideradas en sí mismas, desarrolla
la noción de bienes, cosas, muebles, inmuebles, fungibles, consumibles,
divisibles, principales, accesorias y su enajenabilidad. En los artículos
2339 y ss. se trata de las cosas en relación a las personas, los bienes
públicos y privados del Estado, y los que son susceptibles de apropiación
privada, los bienes municipales, de las iglesias y de los particulares.
El Proyecto de 1998 contiene un Libro Segundo dedicado a la parte
general, que trata de la persona humana (Título I), de la persona jurídica
(Título II), y del patrimonio (Título III).
Este último contiene un Capítulo 1, referido al activo (bienes y cosas
considerados en sí mismos y con relación a los derechos (Sección 1ª),
y a las cosas consideradas en relación a las personas (Sección 2ª) un
Capítulo 2 sobre la garantía común y un Capítulo 3, sobre la vivienda.
Interesa analizar ahora el contenido del Libro segundo, Título III, Capítulo
1, Sección 1ª y 2ª, que consiste en lo siguiente:
Bienes y cosas considerados en sí mismos y con relación a los derechos
(arts. 214 a 225): definición de bienes, cosas, bienes registrables, inmuebles,
muebles, cosas divisibles, principales, accesorias, consumibles, fungibles,
frutos, productos, bienes fuera del comercio.
Cosas consideradas en relación a las personas (arts. 226 a 230):
definición del dominio público, dominio privado del Estado, y bienes de
los particulares.
De lo expuesto se desprende que el orden seguido se basa en distinguir:
La persona humana o jurídica y sus derechos individuales sobre los
bienes:
a) Elemento subjetivo: el sujeto que se tiene en consideración es la
persona humana o jurídica, pero no se tiene en cuenta a las comunidades
(propiedad de los pueblos originarios), que en la Constitución actual son
sujetos de derecho.
b) Elemento objetivo: en cuanto al objeto, se dirige a los bienes, que
son susceptibles de apreciación económica. Dentro de esta categoría se
distingue a los bienes materiales que son cosas y, además, a los que
están dentro y fuera del comercio. Estas divisiones no toman en cuenta
a bienes que no son susceptibles de apreciación económica, pero que
presentan otro tipo de utilidades, como el cuerpo humano.
Las conclusiones metodológicas son las siguientes:
1) Hay un grado de generalización creciente, porque en el Código Civil
se incluyó este tema en el Libro Tercero sobre derechos reales y en el
Proyecto de 1998 se lo regula en el Libro Segundo, que está dedicado a
la parte general.
2) La propuesta de regulación del Proyecto de 1998 continúa siendo
insuficiente para contemplar los nuevos conflictos, probablemente porque,
al momento de su elaboración, la reforma constitucional era demasiado
novedosa.
3) Sin perjuicio de mantener la regulación específica de los derechos
reales, es necesario contemplar los nuevos supuestos. Esa regulación no

puede ser exhaustiva, ya que, en gran medida, está en leyes especiales. El
punto de equilibrio regulatorio es, entonces, una serie de pautas generales
incluidas en el Título Preliminar. Se propone mantener la clasificación
existente en materia de derechos reales, que es tradicional, consolidada,
y que se basa en derechos individuales de las personas sobre bienes
(susceptibles de valoración económica), y, al mismo tiempo, contemplar
otros aspectos que ya están en la práctica social y en el sistema jurídico:
a) Derechos de propiedad comunitaria de los pueblos originarios.
b) Derechos sobre el cuerpo humano y sus partes.
c) Derechos de incidencia colectiva.
La regulación de estos aspectos plantea, a su vez, cuestiones complejas
relativas a su tratamiento.
7.3. Bienes
Las nociones jurídicas de bien, cosa y patrimonio están sometidas a
tensiones derivadas de los cambios socioeconómicos de nuestro tiempo.
En relación al bien, como dijimos, la tradición legislativa identifica a los
bienes con la valoración económica. Para este fin, no es determinante
si son materiales (cosas) o inmateriales, porque lo que interesa es que
tengan valor, y este elemento, para la letra del Código Civil y, en su
interpretación para la mayoría de la doctrina, es económico y no afectivo.
Para aportar mayor claridad a esta cuestión habría que señalar que,
desde el punto de vista económico, los objetos pueden tener o no valor
patrimonial. Si tienen valor económico, pueden, a su vez, entrar en el
comercio y tener precio, que surge de la oferta y la demanda.
En el Código Civil, la noción de bien está estrechamente vinculada a este
enfoque económico. Por lo tanto, si se sigue utilizando este vocablo en su
sentido técnico tradicional, no podría aplicarse a los bienes ambientales,
o al cuerpo, o partes del cadáver.
En relación a las cosas, se las define como los objetos materiales
susceptibles de tener un valor (artículo 2311 del Código Civil). Desde
el punto de vista físico, cosa es todo lo que existe; no sólo los objetos
que pueden ser propiedad del hombre, sino también todo lo que en la
naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc.
(nota al artículo 2311 del Código Civil). Desde el punto de vista jurídico,
esta noción se ha circunscripto para no abarcar toda la materialidad ni la
utilidad, y por ello “debemos limitar la extensión de esta palabra a todo
lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares” (nota citada).
En cuanto al vocablo “patrimonio”, da lugar al distingo entre bienes
patrimoniales y extrapatrimoniales. Habitualmente se considera que el
patrimonio es un atributo de la persona, y está integrado por bienes, es
decir, que tiene valor económico.
Estos conceptos tienen un campo de aplicación específico que deseamos
mantener por su tradición y grado de conocimiento, pero también debemos
agregar otras categorías que contemplen los nuevos supuestos.
7.4. Derechos
En relación a los temas que venimos considerando, conviene examinar el
distingo entre derechos individuales y colectivos.
La Corte Suprema de Justicia de la Nación señaló, en el precedente
“Halabi”, que “la regla general en materia de legitimación es que los
derechos sobre bienes jurídicos individuales son ejercidos por su titular”.
Es decir que la regla general son los derechos individuales protegidos por
la Constitución y el Código Civil, lo que incluye el derecho de dominio,

condominio, etcétera. En el mismo precedente “Halabi” se dijo: “los
derechos de incidencia colectiva que tienen por objeto bienes colectivos
(artículo 43 de la Constitución Nacional) son ejercidos por el Defensor del
Pueblo de la Nación, las asociaciones que concentran el interés colectivo
y el afectado. En estos supuestos existen dos elementos de calificación
que resultan prevalentes. En primer lugar, la petición debe tener por objeto
la tutela de un bien colectivo, lo que ocurre cuando éste pertenece a toda
la comunidad, siendo indivisible y no admitiendo exclusión alguna. Por
esta razón sólo se concede una legitimación extraordinaria para reforzar
su protección, pero en ningún caso existe un derecho de apropiación
individual sobre el bien ya que no se hallan en juego derechos subjetivos”.
En consecuencia distinguimos entre:
Derecho subjetivo sobre un bien individualmente disponible por su titular:
se trata del patrimonio como atributo de la persona, los bienes que lo
integran, y los derechos reales o creditorios.
Derechos de incidencia colectiva sobre bienes colectivos: se refiere a
aquéllos que son indivisibles y de uso común, sobre los cuales no hay
derechos subjetivos en sentido estricto. Estos bienes no pertenecen a la
esfera individual sino social y no son divisibles en modo alguno.
Derechos individuales homogéneos: en estos supuestos una causa
común afecta a una pluralidad de derechos y por lo tanto se permite
un reclamo colectivo. Se diferencian de los primeros en cuanto a que
se permiten procesos colectivos, como lo proponemos en materia de
responsabilidad. Se distinguen de los segundos porque son derechos
subjetivos individuales y no indivisibles, como el ambiente.
Esta clasificación tiene un impacto decisivo en las normas referidas al
patrimonio, contratos y responsabilidad civil.
Conforme a la denominación del código Velezano decimos: Todo derecho

subjetivo contiene tres elementos, a saber:
a) El sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder o facultada;
b) El objeto del derecho, que puede ser una persona o una cosa, sea que
pueda exigir determinado comportamiento o bien ejercer sus facultades
en forma directa.
c) La causa del derecho, que es el hecho o acto jurídico que le ha dado
nacimiento.
“Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de

preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar
la existencia de la sociedad, sólo dentro de ésta son concebibles los
derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es “relación del
hombre con el hombre” (proportio hominis ad hominem). Todo derecho
subjetivo implica una relación entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho,
otra u otras personas estarán necesariamente sujetas a un deber: “derecho
y deber son correlativos” (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo
“Derechos Reales-Teoría General” Ed. Lajuane-2006, págs. 32-33

Llegados a esta instancia le recomendamos realizar la Actividad 1
titulada Derechos Reales, Personales e Intelectuales y la Actividad
2 titulada Manifestaciones de la propiedad intelectual, utilizando los
asistentes académicos que le permitirán comprender mejor el tema
desarrollado en este primer apartado.
PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA
Si bien existen muchos criterios de clasificación de los derechos individuales,

hemos tomamos sólo tres de ellos que resultan significativos para la materia que
nos interesa, Derecho Registral I.
a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son

oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a
personas o persona determinada.
b) Por el carácter económico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales
o extramatrimoniales. Serán patrimoniales cuando sean susceptibles de
apreciación pecuniaria, y serán extramatrimoniales cuando no sean susceptibles
de una medida de valor económico
c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con
relación a los personales hablaríamos de facultades y con relación a los reales
hablaríamos de poderes.
Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de
propiedad industrial, importan una categoría distinta.
Puede decirse que recién en 1968, a través de la reforma introducida por la

ley 17711, a los Art. 2505 y 3135 del Código Civil, se incorpora a la legislación
de fondo, aplicable a todos los derechos reales inmobiliarios, la publicidad
registral inmobiliaria. De alguna manera, puede afirmarse que significó la
institucionalización de los registros de la propiedad inmueble que venían
funcionando en las distintas provincias.
La normativa vigente –Código Civil y Comercial- mantiene el carácter declarativo

de la publicidad registral inmobiliaria en el art. 1893, sin embargo el principio
de buena fe y abuso del derecho señalado en el título preliminar –capitulo 3
Ejercicio de los derechos- marcan una diferencia importante al momento de
resolverse el caso concreto.
A los efectos de comprender esta disposición –art.1893- del Código Civil

y Comercial lo invitamos a leer detenidamente el desarrollo realizado
en ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Cossari
Nelson. Dir. del tomo. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado
Exegético, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015.

Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este
Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras
no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en
una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse
de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
Oponibilidad Aunque el derecho real se hubiere adquirido o transmitido
conforme las disposiciones del Código —o de la ley de que se trate— el
mismo no es oponible a terceros interesados de buena fe si no ostentan
publicidad suficiente.
Publicidad Atento el requisito de la necesaria publicidad para la
oponibilidad a terceros, es previo tratar este tema.
La publicidad, en general, es en esencia la actividad tendiente a lograr
que algo sea público.
La publicidad en el derecho privado responde a la necesidad de dar
a conocer situaciones jurídicas que pueden afectar los intereses de
quienes no fueron parte en las mismas. Apariencia y publicidad se
encuentran ligadas, toda apariencia es en sí misma una cierta forma de
publicidad y toda publicidad engendra una apariencia.
Siguiendo a Díez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurídica
puede tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o
noticia. Por ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas
por el art. 1857 del Código, ante la sustracción, pérdida o destrucción
de títulos valores en serie. Luego existe una publicidad cualificada de
segundo grado cuando la constancia de un acto se convierte en el
único medio posible de prueba del mismo. Así el art. 2222 del Código
establece que “La prenda no es oponible a terceros si no consta por
instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía
del crédito”. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que es
cuando la publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la
realidad jurídica. Ésta es la publicidad posesoria y la publicidad registral
meramente declarativa, donde añadimos que las exigencias para
configurar la buena fe pueden ser más o menos rigurosas. En el caso de
nuestro derecho la buena fe exige un actuar sumamente diligente, que
como veremos, no se contenta con lo meramente inscripto e informado
por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que la publicidad,
y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de cuarto
grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio
nacimiento del derecho.
La publicidad de los derechos reales, escribe Moisset de Espanés, “es la
actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, y que
persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad
del tráfico jurídico”. O como afirma Gatti, “es la exteriorización de las
situaciones jurídicas reales (...) a los efectos de que, posibilitando su
cognoscibilidad por los terceros interesados, puedan serles oponibles”.
En rigor, refiriéndonos específicamente a la publicidad registral, ésta
no solo hace conocer, la constitución, transferencia y extinción de
los derechos reales, y la existencia o inexistencias de cargas reales,
afectaciones como el sometimiento al régimen de protección de la
vivienda, al régimen del tiempo compartido o mutaciones en el mismo
derecho de dominio como la que sucede ante el otorgamiento e

inscripción del reglamento de copropiedad, sino que también publicita
otra serie de situaciones que inciden sobre los bienes, como las medidas
cautelares ya sea sobre las cosas, ya sobre las personas.
Los objetivos de protección del crédito —y desarrollo del mismo— y
la seguridad en el tráfico jurídico se ha dicho que son objetivos de
índole económica deseables en una sociedad organizada. Pero a su
vez trasciende lo meramente económico dando paz y estabilidad a las
relaciones sociales.
La necesidad de la publicidad en los derechos reales es una consecuencia
del carácter absoluto de estos derechos que pone a todos la sociedad
en el trance de respetar los mismos. Como afirmaba Vélez —citando
a Freitas— en la ya citada nota al art. 577 del Código Civil derogado:
“Por la naturaleza de las cosas, por una simple operación lógica, por un
sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las
relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende
desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por
otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal,
y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea
posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un
derecho que no conoce”.
Publicidad registral La seguridad dinámica, o de tráfico —indica Moisset
de Espanés— procura “brindar protección a los terceros que se ven
involucrados en la circulación de la riqueza, aspecto este último que se
proyecta en dos vertientes: los acreedores del enajenante, que contaban
con el patrimonio de ese sujeto como garantía de sus créditos, y no
deben verse burlados por enajenaciones fraudulentas; y los adquirentes,
que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les
transmite se encuentre gravado o embargado”.
La publicidad registral protege principalmente la seguridad dinámica
permitiendo que los interesados conozcan la situación de los inmuebles
y otras cosas registrables. Se trata de la publicidad oficial, un instrumento
por el cual el Estado da a conocer o permite conocer la situación jurídica
de los inmuebles, tratando con ello de dar fijeza y seguridad al tráfico
jurídico de determinados bienes, que por su importancia económica
acceden a la registración.
La exteriorización posesoria resulta insuficiente para proteger la
seguridad dinámica, y entonces suele aparecer la publicidad registral
como medio idóneo para contribuir a la seguridad del tráfico, poniendo
al alcance de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento
de la situación jurídica del bien, su libre disponibilidad o los gravámenes
y cargas que sobre él pesan. En determinados casos como cuando los
derechos no tienen por objeto las cosas, como en el caso de los derechos
intelectuales, la registración también defiende la seguridad estática.
También es fundamental en la protección de la seguridad estática de
aquellos derechos reales que no se ejercen por la posesión, y en todo
caso siempre coadyuva a un adecuado resguardo de los derechos que
sí se ejercen por la posesión.
La seguridad jurídica —se ha dicho— está en la raíz misma del Registro,
es su razón de ser como institución. De ahí que se pueda definir aquél
como un órgano de realización de la garantía constitucional del principio
de seguridad jurídica en la esfera privada.
Los módulos siguientes integran el estudio profundizado de la publicidad

registral inmobiliaria.

m1 material
Material básico
Código Civil y Comercial ley 26.994 con modif.. leyes 27.077 y 27.271
Páginas web:
Material Complementario:


• LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti, Pablo

(Coord.) CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN Comentado.
• CASABE, Eleonora “Incidencias del Codigo Civil y Comercial-Derecho

m1 actividades
m1 | actividad 1
Derechos Reales, Personales e Intelectuales
Usted se ha recibido recientemente de abogado y trabaja desde hace algunos

meses en un Estudio Jurídico-Notarial… allí…

Realice un documento, cuya extensión no puede superar una carilla en letra Arial
Nº 11(once), donde determine lo siguiente:
a) Diferencias y similitudes entre los Derechos Reales y Personales, conforme

Código Civil y Comercial, respecto a constitución, objeto, elementos, duración
y oponiblidad. A 1
b) A partir de los Derechos Intelectuales – específicamente el derecho de autor-,

determine la ubicación del Derecho Moral y el Derecho Patrimonial dentro de la
clasificación de los derechos individuales en cuanto a contenido económico y
oponiblidad. A 2
m1 |actividad 1 | AA
asistente académico 1
Código Civil y Comercial Libro IV –DERECHOS REALES - TITULO I Arts.

1883, 1892 y 1893
Art. 1883 Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Art. 1892 Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas estableci-
das por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos

reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el posee-
dor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor
a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos

reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro

Quinto.
Art. 1893 Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales cons-

tituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles
a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presu-

puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

real.
Consulte el documento incorporado en materiales de la asignatura como “Índice

Código Civil y Comercial de la Nación”.
m1 | actividad 2
Manifestaciones de la propiedad intelectual

Usted continúa desarrollando su profesión en aquel estudio Jurídico-Notarial
donde inició sus tareas hace un par de meses. Cada nuevo trabajo que realizar
es un nuevo desafío que amerita estudio y sistematización de los conocimientos
disponibles…
Analice las distintas manifestaciones de la propiedad intelectual efectuando un

esquema que contenga cuatro columnas con los siguientes ítems:
a) Clase de derecho intelectual. A 1
b) Objeto protegido.
c) Carácter de la registración y autoridad de aplicación. A 2
d) Legislación que lo contempla.
Aquí se hace referencia a las distintas manifestaciones de propiedad intelectual.

Vea el cuadro de manifestaciones IC 1.

m1 |actividad 2 |asistente académico 1 | IC
PROPIEDAD INTELECTUAL – TIPOS – MANIFESTACIONES – OBJETIVOS – PROTECCION LEGAL
Tipos de Creatividad Manifestaciones: ejemplos Protección legal

CIENCIAS Dibujos- películas Impresos Prog. Comp. Conv. Berna-Prot. Oblig. D.L. y art.-
ARTES. Pinturas. Videos Planos Fte. –objeto D. Autor y D. Conexos
Recrean espíritu, sensibilidad Esculturas Grabaciones Mapas Comp. Datos Leyes 11723 (T.O). mod. Leyes 25006 y
conocimientos y sentimientos Música Avisos Interp. Ejec. 25036-
ser humano Libros Decreto 746/73: der. Interpretes.
Escritura: Revistas
Diarios
Nombres - Emblemas. Dibujos – Actividades comerciales. Ley de Marcas y designaciones n° 22362-
Monogramas - Grabados – Dec.Reg. 558/81.
Envoltorios - Envases - Frases
public. Objet.: Distinguir product.
Y Servicios.
Formas - Apariencias. Aspectos Modelos - Diseños Industriales- Modelos y Diseños Industriales
que confier. Aspecto o carácter Dec. Ley 6673/63 Ratif. Ley 16478
ornamental. Identifican Dec. Reg. 5682/65.
Productos y procesos nuevos. Actividades industriales. Patentes de Invención
Entrañen invento, susceptibles Invenciones: creación humana que permita transformar Modelos de Utilidad
de aplicación industrial. energía o materia para aprovechamiento industrial
Objetivos: promover conversión Novedosa; no comprendido en el estado de la técnica. Ley 24481 y 24572 – 24603
el intercambio y desarrollo Conduzca a la obtención de un resultado o producto Dec. 260/96
científico - tecnológico. industrial. Secretos Indust. Ley 24766
Favorecer bienestar social y Campos: agricultura – industria forestal – pesca – Ley 24425.
económico. minería servicios – industriales de transformación O.M.C. – A.D.P.I.C. – Conv. Paris
propiamente dicha.
Aquí se hace referencia a las diferencias entre las distintas manifestaciones de

propiedad intelectual. Vea el cuadro de diferencias IC 1.

m1 |actividad 2 |asistente académico 2 | IC
DIFERENCIAS DE PROTECION
JURIDICA
DERECHO DE AUTOR Entre Entre PROPIEDAD INDUSTRIAL
Protecciones:
Patentes 20 años
La vida del autor y 70 años desde su muerte PLAZO DE VIGENCIA
Certificados Modelos de Utilidad 10 años
Marcas y Designaciones 10 años renovables
Diseño y Modelo Industrial 5 años renovables

por 2 periodos
No requiere Examen de Idoneidad o Altura Creativa emana NACIMIENTO DEL Se examina la pretendida Creación
del hecho mismo de la creación DERECHO
Declarativa CARÁCTER DE Constitutiva Requiere examen y oposición

REGISTRACION
No importa el grado de merito artístico, EXIGENCIA DE NOVEDAD Aun otorgado el derecho, puede ser
literario o científico reexaminado, controvertido o anulado
Las convenciones dan extensión LÍMITE DE AMPARO Sin valor fuera de los límites del país
supranacional a los países miembros LEGAL que la otorga
Es inmune al ejercicio que se haga TITULARIDAD Y La falta de explotación de la patente

EJERCICIO DEL DERECHO trae aparejada la caducidad
Equipara a la defraudación Están amparadas por ANTE INFRACCIONES No se equipara a delito Se imponen Multas
acciones penales alguno
m1 glosario

al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerra-
miento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesión de cosas
Ley 26.994
Anotación Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas cons-
tancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema
impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se
transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el
medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en prin-
cipio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene
en común con los informes: informar el estado jurídico de los inmuebles, la libre
disponibilidad de este. 2) Genera una anotación preventiva: que opera como
una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor
del negocio en gestión, a favor de una operación inmobiliaria, a favor de un acto
dinamizante de derecho real sobre inmueble que se está forjando.
Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o siste-

mas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone
un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

Avenimiento en la expropiación: Hay avenimiento cuando el expropiante
adquiere directamente del propietario, dentro de los valores máximos estimados
por el Tribunal de Tasaciones de la Nación o Consejo General de Tasaciones en
la Provincia de Córdoba, para los bienes inmuebles o las oficinas técnicas com-
petentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay aceptación del
valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los inmuebles, el valor
de tasación, existiendo avenimiento, se incrementa automáticamente en un diez
por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el expropiante
deberá promover la acción judicial de expropiación. En esta acción de expropia-
ción, sólo puede discutirse el valor del bien sujeto a expropiación.
Bienes fuera del comercio: Están fuera del comercio los bienes cuya transmi-
sión está expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos, en cuanto
este Código permite tales prohibiciones. Art. 234 ley 26.994
Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la natu-

raleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con

pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes mate-
riales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Art. 16 Ley 26.994

solicitó un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no sólo
a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la cons-
tancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro
con carácter condicional a las resultas de la presentación en término del docu-
mento autorizado.
Buena fe: “….Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-

plado por el artículo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto,
honesto (la observancia de la fe —fides— que alguien debe a otro) con que es
dable actuar en las relaciones jurídicas y sus fuentes. Tiene particular relieve
en la formación, celebración y ejecución de los negocios jurídicos. b) La buena
fe subjetiva Apunta a la protección de una creencia o certeza razonable, sea
cuando se confía en la titularidad del propio derecho o interés, sea cuando se
confía en la titularidad del ajeno. Parte de la consideración que las personas
pueden confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una
valoración de tipo subjetivo. Las señaladas facetas no excluyen que se esté en
presencia de una noción única. Como se ha dicho, si el obrar de una persona
coincide con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien actúa lo hace con la
convicción de obrar rectamente, habrá buena fe subjetiva “y si ello es verdad, el

subjetivamente justificado, ¿no lo está objetivamente?”. Independientemente de
ello, es cierto que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al compo-
nente objetivo del obrar….”

En la fórmula helvética la buena fe no es viable ante el conocimiento de la rea-
lidad registral y también cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse la
debida diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada
fe no hay que conocer ni deber conocer”....” Alterini, Jorge H. Director general.
Alterini, Ignacio E. Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
Cossari Nelson G. A. Código Civil y Comercial comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 115
Cancelación de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la ins-

cripción registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los
medios mencionados y no haberse cancelado la inscripción registral.

26.994

del tomo CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO I
Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Defini-

tivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculación (ins-
cripción). 2) Inscripción Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un
proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de
sostén de un lugar. 3) Inscripción Condicionada o Anotación Condicional: Art. 18
Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae
otro o se materializa un derecho porque hay alguien que ganó en prioridad por
un certificado.

Clasificación de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a
los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos.
Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir
una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carácter económico
o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Serán patri-
moniales cuando sean susceptibles de apreciación pecuniaria, y serán extrama-
trimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor económico. c)
Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relación a
los personales hablaríamos de facultades y con relación a los reales hablaríamos
de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de
autor y de propiedad industrial, importan una categoría distinta.

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razón

de sus características particulares, en caso de ser observados y existir reiter-
ación del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Reg-
istro confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo mínimo
para los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá la inmediata
ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones pro-
visionales y condicionales durante la sustanciación del mismo. (Ley provincia de
Córdoba 5771, art. 20)

Convalidación de los derechos reales: Si quien constituye o transmite un dere-

cho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión
queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994
Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porcio-
nes reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo
y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden
ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y apro-
vechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley 26.994
Art. 229 ley 26.994

son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheri-
das. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en


regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u
otras personas estarán necesariamente sujetas a un deber: “derecho y deber son
correlativos” (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo “Derechos Reales-
Teoría General” Ed. Lajuane-2006, págs. 32-33

Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los con-
juntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994

Derechos y Bienes: Título Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de

derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Código. Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo
del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los

individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son aque-
llos a los que se refieren estos dos artículos); b) los derechos individuales sobre
el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en el art. 17);
c) los derechos de las comunidades indígenas sobre bienes que son también
comunitarios (art. 18), que serán materia de regulación por una ley especial
(art. 9º, disposición transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben agregarse los
derechos de incidencia colectiva mencionados en el art. 14. Como se destaca en
los Fundamentos, se trata de “guías generales que luego se desarrollarán en artí-
culos particulares, leyes especiales y jurisprudencia”…. Alterini, Jorge H. Direc-
tor general Alterini, Ignacio E. Coordinador. Título Preliminar-Parte General-Autor
de las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. José W. Tobías Código Civil y Comercial
comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107
Desistimiento de la Expropiación: El expropiante puede desistir de la acción

promovida en tanto la expropiación no se encuentre perfeccionada.
Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o

plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. Art. 1946 Ley
26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revoca-
ble, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era. parte Ley 26.994


contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica
que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes,
cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas
se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074
Ley 26.994
Elementos del Derecho individual: Todo derecho subjetivo contiene tres ele-
mentos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder
dado nacimiento.
Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI capítu-

los en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
II: De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III:
Matriculación. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prio-
ridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capítulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e
informes (arts. 21 a 29). Capítulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.

Expropiación irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una

ley que declara de utilidad pública un bien, el estado lo toma sin haber pagado
la indemnización. b) Cuando con motivo de la ley de declaración de utilidad
pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento. c) Cuando el estado imponga al derecho del titular de
un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a
su derecho de propiedad.
Expropiación Perfeccionada: La expropiación está perfeccionada cuando se ha

operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia firme,
existe toma de posesión y pago de la indemnización.

obligación principal, no puede subsistir si la obligación se extingue por cual-
quiera de los modos previstos en la ley. Además se extingue por renuncia, reso-
lución o revocación del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble
por otro acreedor y por confusión.

Extensión del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble
se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovecha-
miento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las cons-
trucciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art. 1945 Ley 26.994
Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anterio-
ridad al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de
un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero
omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escri-
tura, no obstaculiza la inscripción del acto.� La situación jurídica registral no
publicitada a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció
ateniéndose a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz
seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría
visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar pre-
viamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral
para colocar al tercer adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación
de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de
exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si
bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por
el acto que los vincula.
Habitación: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmue-

ble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El dere-
cho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana. Art.
2158 Ley 26.994

más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de perse-
cución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Art.
2205 Ley 26.994
Indemnización en la expropiación: La indemnización sólo comprende el valor

objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de
la expropiación. No comprende circunstancias de carácter personal o afectivo,
ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la obra a
ejecutarse.

susceptibles de inscripción entre la realidad registral y la realidad jurídica extra-
registral o material.

Inmuebles por accesión: Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdura-
ble. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser
objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran
inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

y presume confección de una matrícula.

presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o
constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real.” MARIANI de
VIDAL, M. ABELLA, A. “DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMER-
CIAL“ Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.
Jus Possessionis: Tiene sólo la posesión. Puede tener la posesión aún sin dere-
cho, como en el caso del poseedor ilegítimo. La posesión por sí misma genera
los derechos de la posesión. El propietario que tiene título y se le ha hecho
Jus Possidendi: Tiene sólo un derecho a la posesión. Es quien tiene única-

mente un título válido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión y, con-
siguientemente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vías legales
para exigir el cumplimiento de la tradición que le es debida, esto es, el modo
suficiente.
capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación pose-
soria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de
la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
Art. 1902 Ley 26.994
Matriculación: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se

individualiza con precisión el inmueble, fijándole una característica de ordena-
miento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real se regis-
tran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales,
así como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión Nacional de
Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defi-
nió así la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base una ins-
cripción de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro,
abriendo folio, donde se le determina y se le da una característica de ordena-
miento, que mientras no se presente otro documento público que modifique
dicha determinación, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El Registro de
la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).


transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la confi-
guración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estruc-
tura. Art. 1884 Ley 26.994

una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente seña-
lado por la ley. Art. 1883 Ley 26.994
Objeto Expropiable: Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes con-
venientes o necesarios para la satisfacción de la “utilidad pública”, cualquiera
sea su naturaleza jurídica. Pueden pertenecer al dominio público o al dominio
privado; pueden ser cosas o no.
erga omnes.
Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y

subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994
Posesión de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando

el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habi-
tualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para

26.994
Posesión o tenencia vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenen-

cia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar opo-
sición alguna. Art. 1926 Ley 26.994
Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden ins-

cribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carácter de auténticos,
vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al
dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).
Principio de inscripción: Todo documento por el que se constituya, transmita,

declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto
para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acep-
ción: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por los cuales se
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias
cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, sólo desde la reg-
istración. En nuestro sistema legal la inscripción no es constitutiva de derechos
reales, sino simplemente declarativa. Así lo establece el art. 20 de la ley 17.801,
las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes
intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulación del
documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible

a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos anteceden-
tes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado pos-
esorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de
los derechos reales que se integran con la posesión.

inmueble a los efectos de lograr una buena correlación de los títulos y un enca-
denamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la
cosa sobre la cual recae la inscripción esté determinada con toda precisión.
indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indi-
vidualización (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por
la ley 17801, la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio
especial en el que el inmueble estará perfectamente individualizado.
resultaren de la legislación de fondo y, en especial, de los Códigos Procesales, y
de la legislación registral; b) Cumplimiento de los principios de rogación, priori-
dad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo;
c) Confrontación de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad
respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar
sobre el contenido ni el fundamento de la decisión judicial. El imperio del juez es
absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisión del registrador
por vía de calificación es arrogarse facultades que corresponden a los magistra-
dos, en detrimento de la cosa juzgada. Le está vedado al registrador el control
de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotación. En
consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b)
La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dictó.
Principio de legitimación: Se entiende que toda información publicitada por el

registro es fidedigna y legítima a los efectos de resguardar la seguridad jurídica.
El registro da fe de la inscripción registral, pero sólo de los aspectos extrínse-
cos, no los intrínsecos del documento por aquello de que la registración es no
convalidante y declarativa.

sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podrá regis-
trarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo
que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el
plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 �y concor-
dantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o
inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinará por la fecha y el
número de presentación asignado a los documentos en el registro.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas ins-
cripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí, de tal

manera que cada nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que es su
antecedente legítimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consa-
grado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.


de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en sí, es general en cada una de
sus normas, se buscan los principios como las reglas más generales que domi-
nan a todas las demás. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina,
como un sistema que sigue una determinada orientación. Permiten dar una des-
cripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación
con otros órdenes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes com-
parados pueden presentar.

sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y dis-
posición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y con-
forman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994

en 180 días.

c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble�. Este conocimiento de la
posesión.

asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informática, res-
guardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.


Retrocesión: Procede la acción de retrocesión cuando no se le diere destino
alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó
perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.
Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidum-

bre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,

Ley 26.994
Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en cla-

sificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de
estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en mate-
ria de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el crite-
rio de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos
declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atri-
buir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene
creador de derechos; el acto de transmisión no está concluído si no se inscribe.
un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así
como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es
jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros for-
mulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución
disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que
es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda
en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al pro-
pietario y constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del
Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente
declarativo de la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es
a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real
se produce fuera del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno
para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta
que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad

extraregistral; sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de
esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A
su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes.
Será convalidante cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos
defectos que lo pueden afectan según la leyes. El sistema español es convali-
dante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema
registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente,
precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el título constitutivo,
bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna
un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en
cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa
de la publicidad, según la cual el documento inscripto queda protegido frente al
no inscripto o al que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma
ha posibilitado la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión
normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasifica-
ción es fijado en la técnica de registración los registros serán de inscripción o
transcripción. Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema fran-
cés. El registro transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de
inscripción, el registrador procede a extractar de los documentos presentados
las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la
técnica de inscripción.
Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se cons-

tituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre
lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes
especiales. Art. 2114 Ley 26.994

el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales,
y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matri-
cula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción
cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede
ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en
tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices.
En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al
registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe direc-
tamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacio-
nal de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración
Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocación registral

y para quien en el derecho no ha operado mutación si ésta no está registrada.
Para Adrogué los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que él
llama terceros latinos, que sobre la base de la presunción de integridad que
resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevale-
cer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a)
hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscrip-
tos y c) de buena fe.

todo aquel que tenga un interés legítimo, respecto del inmueble, vgr. el adquir-
ente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor
inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado sólo puede invocar
la inoponibilidad del título no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la
buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesión. Sólo
Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisi-

ción o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las dispo-
siciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe

el caso.

puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV
Título I – Capitulo 2.

real.

Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constan-
cia de un acto se convierte en el único medio posible de prueba del mismo.
Así el art. 2222 del Código establece que “La prenda no es oponible a terceros
si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea
la cuantía del crédito”. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que
es cuando la publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la
realidad jurídica. Ésta es la publicidad posesoria y la publicidad registral mera-
mente declarativa, donde añadimos que las exigencias para configurar la buena
fe pueden ser más o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena
fe exige un actuar sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con
lo meramente inscripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nues-
tro derecho que la publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La
publicidad de cuarto grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial
para el propio nacimiento del derecho….” Alterini, Jorge H. Director general.
Bs.As. 2015 p. 102/103
Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más

bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hos-
pedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994

una prórroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio. 2)
“Segunda Prorroga Legal” (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una

Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son trans-
misibles, excepto disposición legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios sus-
ceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan inde-
pendencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un
pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complemen-
tarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994

Utilidad Pública: Comprende todos los casos donde se procure la satisfacción

del bien común sea éste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el interés
o bienestar de la comunidad por sobre el interés o bienestar individual.
m2
m2 microobjetivos
• Comprender la publicidad de los derechos reales a los fines de cono-

cer su extensión y aplicación.
• Analizar la función de la publicidad en la dinámica de los derechos reales

para lograr integrar la publicidad posesoria y la publicidad registral
• Entender la publicidad de los derechos reales inmobiliarios en el

esquema del Código Civil y Comercial y la legislación provincial, a los
fines de lograr comprender las características del sistema registral inmo-
biliario argentino.

m2 contenidos
TEORÍA GENERAL DE LA PUBLICIDAD

de presentación.
La publicidad como concepto genérico lleva a pensar en la cognocibilidad, posi-

bilidad cierta y concreta de conocer algo.
A la luz del Código Civil y Comercial se incorpora a esta posibilidad cierta y con-
creta de conocer, el principio de buena fe señalado en el título preliminar bajo el
capítulo 3 –ejercicio de los derechos-.
El derecho debe ser conocido por quien tiene el deber de respetar y, si nos
encontramos frente a un derecho real, será la sociedad toda quien tiene un
deber de respeto toda vez que son oponibles erga omnes.
Esa publicidad puede realizarse a través de distintos medios, así hablamos de

publicidad posesoria –material- y de publicidad registral –formal- según que el
medio utilizado para dar a conocer sea la posesión o el registro.
Ambas publicidades, material y formal, se complementan y en la generalidad

de los casos son coincidentes. No obstante, cuando entran en colisión se debe
priorizar la primera en el tiempo, siempre que quien la invoca sea de buena fe.
Las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente

despacho:
“Cuando entran en colisión la publicidad posesoria y la publicidad registral

inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe”.
La posesión también reviste un papel preponderante en los artículos relativos

a la “doble enajenación”, porque estas controversias se resuelven a favor de
quien primero fue puesto en posesión de la cosa (art. 756 y 757 del Código Civil
y Comercial). Tales preceptos se mantienen vigentes desde el código Velezano
y han dado lugar a sostener que subsiste la publicidad posesoria, en materia

de derechos reales inmobiliarios, aún luego de la incorporación, con alcance
general, de la publicidad registral inmobiliaria.
En relación con la publicidad posesoria, se ha expresado que, en el derecho pos-

itivo vigente, conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria; y existirá
publicidad posesoria cuando a través de ella los terceros interesados hayan con-
ocido o podido conocer la realidad extrarregistral.
En el Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declaró de

lege lata: “En nuestro Derecho Positivo la publicidad de las relaciones jurídicas
reales inmobiliarias sobre la base de la posesión conserva su vigencia y eficacia
en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el art. 2505 CCiv. y
las normas correlativas de la ley registral 17801” (recomendación 1ª de la Comis-
ión n. 3).
A los fines de profundizar el principio de buena fe señalado en el título

preliminar bajo el capítulo 3 –ejercicio de los derechos- en el Código Civil
y Comercial lo invitamos a leer el desarrollo al art. 9 en ALTERINI, Jorge
H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Tobías, José W. Dir. del tomo.
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015.
Título Preliminar. Capítulo 3 - Ejercicio de los derechos

Art. 9 CCyC Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos
de buena fe.
“…..4. Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-
plado por el artículo, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo,
correcto, honesto (la observancia de la fe —fides— que alguien debe a
otro) con que es dable actuar en las relaciones jurídicas y sus fuentes.
Tiene particular relieve en la formación, celebración y ejecución de los
negocios jurídicos. b) La buena fe subjetiva Apunta a la protección de
una creencia o certeza razonable, sea cuando se confía en la titularidad
del propio derecho o interés, sea cuando se confía en la titularidad del
ajeno. Parte de la consideración que las personas pueden confiar en
las situaciones tal como se les presentan y ello impone una valoración
de tipo subjetivo.
Las señaladas facetas no excluyen que se esté en presencia de una
noción única. Como se ha dicho, si el obrar de una persona coincide
con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien actúa lo hace
con la convicción de obrar rectamente, habrá buena fe subjetiva “y
si ello es verdad, el subjetivamente justificado, ¿no lo está objetiva-
mente?”. Independientemente de ello, es cierto que a veces la ley se
refiere al estado subjetivo y otras al componente objetivo del obrar…”
“….Opinión de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.
No se nos escapa la trascendencia de la regla del neminen laedere, es
decir del no dañar a los demás, que junto con las directivas del vivir
honestamente y del dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo
de comunidad jurídica que imaginaron los juristas romanos, según el
feliz tríptico de Ulpiano recogido por el Digesto (Iuris praecepta sunt
haec: honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere [los

principios del derecho son éstos: vivir honestamente, no hacer daño
a otro, dar a cada uno lo suyo]; ver Cuerpo del Derecho Civil Romano
a doble texto, traducido al castellano del latino, publicado por los her-
manos Kriegel, Hermann y Osenbrügen, por D. Ildefonso L. García del
Corral, Primera Parte Instituta-Digesto, Jaime Molinas Editor, Barce-
lona, 1889, p. 199. Edición fascímil numerada editada por Editorial Lex
Nova, SA, Valladolid —España— 1988).
La norma que exigiera el comportamiento de buena fe, sin duda
supondría el requerimiento de la conducta negativa del “no dañar a
los demás”, pero también la postura activa del “vivir honestamente” y
el dinamismo propio del actuar justo que refleja la directriz del “dar a
cada uno lo suyo”. Si debiera optarse por una sola de las tres directi-
vas romanas, nos inclinaríamos por la que proclama el deber de “vivir
honestamente”, pues en términos jurídicos ese reclamo de rectitud, de
honradez, coincide con la pretensión del actuar de buena fe, y también
porque el vivir honestamente, interpretado con amplitud, hasta presu-
pone que no habrá de incurrirse en la deshonestidad del dañar a los
demás o en la conducta desviada de no dar a cada uno lo suyo. La
comprensión amplia del “vivir honestamente”, se explica sin esfuerzos,
si con la matización defendida por Max Weber entre la ética de las con-
vicciones y la ética de las responsabilidades, se concibe a la ética no
solo como un compromiso íntimo con Dios o con la conciencia, sino
también como reflejo de deberes o responsabilidades para con los
demás, incluso mediante conductas activas (ver Weber, Max, Política y
ciencia, traducción de Carlos Correa, Editorial Leviatán, Buenos Aires,
1985, pp. 77 y ss.).
El derecho constitucional comparado exhibe un remoto antecedente
en el Japón, que parece responder a una idea en estado embrionario
compatible con la que expusiera, pues la constitución de 17 artículos
adoptada en el año 604 durante el principado de Shotoku, proclamó en
su art. 9º que “La buena fe es la fuente del derecho...”.
No creemos que sea conveniente fracturar la unidad de la buena fe a
través de captar en ella dos perfiles que se presentan como distintos.
Se dice que en materia contractual debe reinar la llamada buena fe
objetiva, que se corresponde con la sujeción al deber de fidelidad,
por contraposición a la que se califica como buena fe subjetiva, que
describe la creencia errada del adquirente de que su emplazamiento
en determinada situación jurídica es conforme a derecho.
De ningún modo, los dos ángulos de observación expuestos para
captar la buena fe deben conducir a desvirtuar la noción central de
que la buena fe siempre implica un determinado comportamiento con
contenido ético. Es que, como lo expresa el Diccionario de la Real Aca-
demia Española, la buena fe supone “rectitud, honradez” y es recto y
honrado tanto el proceder de quien cumple con fidelidad sus compro-
misos, como el de quien actúa en correspondencia con su convicción
de que ostenta un derecho legítimo.
En los dos matices indicados la buena fe siempre importa un comporta-
miento y desde esa unidad central hemos enfatizado inveteradamente
que si el derecho tuviera que resumirse en una sola norma, ese precepto
con la mayor riqueza y suficiente generalidad debería imponer a las per-
sonas comportarse de buena fe (ver Alterini, Jorge H., “Inconsistencia y
esterilidad de la categoría de la posesión viciosa”, Academia Nacional de
Derecho, 2004 [marzo], 1; “La buena fe y los prejuicios ante las adquisi-
ciones a título gratuito”, Academia Nacional de Derecho, 2001, 47)….”

Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 1 titu-
lada ¿Existe prevalencia de la publicidad posesoria sobre la publicidad
registral inmobiliaria en el Código Civil y Comercial?, que le permitirá
comprender mejor los temas desarrollados en este primer apartado.
PUBLICIDAD POSESORIA Y REGISTRAL
El Código Civil y Comercial produce un avance importante con relación al boleto

de compraventa y su oponiblidad a los acreedores del titular registral (arts.
1170, 1171).
Puede advertirse la exigencia de la buena fe subjetiva del tercero; no bastará

que desconozca la inexactitud del registro, sino que es menester un plus de
diligencia: el tercero no debe haber conocido ni podido conocer la existencia
del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere el estudio de los títulos
antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del inmueble.
A los efectos de comprender el avance producido en materia de oponibi-

lidad del boleto de compra-venta al acreedor del titular registral, lo invi-
tamos a leer el comentario a los arts. 1170 y 1171 en ALTERINI, Jorge
H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. LEIVA FERNANDEZ, Luis autor
de las glosas arts. 1170-1171 CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado
Tratado Exegético, TOMO VI Edit. La ley. Bs. As. 2015.
“……El comprador por boleto de compraventa a) Situación en el Código

Civil derogado: Bajo el régimen estructurado por Vélez, se polemizó acerca
de si el titular por boleto a quien se hubiera entregado la cosa investía el
carácter de tenedor o de poseedor, y en su caso, clase de su posesión.
La ley 17.711 incorporó al art. 2355 del Código Civil derogado una parte
final: “se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles
de buena fe, mediando boleto de compraventa”. Se resuelve así la con-
troversia sobre si es tenedor o poseedor, pero no ocurre lo mismo sobre
el carácter de esa posesión. Ya nos hemos expedido sobre el tema: el
poseedor por boleto de compraventa era poseedor ilegítimo de buena fe.
El boleto de compraventa, precisamente por su carácter de instrumento
privado, no alcanzaba a revestir los requisitos de forma para que el título
sea suficiente y sin esa exigencia cumplida no se alcanzaba la adquisición
de un derecho real sobre inmuebles. Por la primera parte del art. 2355,
para que la posesión fuera legítima debía importar el ejercicio de un dere-
cho real, en consecuencia, como el poseedor por boleto no ostentaba un
derecho real, su posesión era ilegítima. Por los alcances del derogado art.
4006, estimamos que esa posesión era de buena fe, dándose esos supu-
estos. b) Situación en el Código Civil y Comercial: El Código Civil y Com-
ercial denomina a las relaciones reales como “relaciones de poder”. Por el
art. 1908, las relaciones de poder del sujeto con una cosa, son la posesión
y la tenencia, éstas se presumen legítimas, a menos que exista prueba en

contrario, y son ilegítimas “cuando no importan el ejercicio de un dere-
cho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la
ley (art. 1916). Como el Código mantiene el sistema de “título y modo”,
debemos recurrir a la definición de título suficiente que en dos tramos
trae el art. 1892. Se entiende por título suficiente, el acto jurídico revestido
de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real. Para que el título y el modo sean suficientes
para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto. Estimamos, en consecuencia, que por los mismos
fundamentos que expusimos precedentemente, el comprador por boleto
de compraventa es un poseedor ilegítimo, por no ser titular del derecho
real de dominio, que continúa en cabeza del vendedor. Y además, con-
tinúa siendo, como en la legislación derogada, un poseedor de buena fe.
De conformidad con el art. 1918, “el sujeto de la relación de poder es de
buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir,
cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de
su legitimidad”. La presunción de buena fe surge del art. 1919. Por este
último artículo, además, se descarta la posibilidad de que sea de mala
fe, ya que para que ello ocurra se requiere que el título sea de nulidad
manifiesta, además de otros supuestos que no se vinculan directamente
a las cosas inmuebles. Al ser de buena fe, se descartan los supuestos
de posesión viciosa que contempla el art. 1921, por corresponder a la
posesión de mala fe….”
La norma específica
Art. 1170 CCyC: Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del

comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la
posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento
con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio
con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
“…Requisitos para que proceda la prioridad frente a terceros que hayan

trabado medidas cautelares Analizaremos los supuestos del art. 1170, a
los que incorporaremos otros señalamientos. a) Traba de medida caute-
lar Nos parece oportuno hacer una reflexión sobre el alcance de la expre-
sión. El tema se vincula a la traba de una medida cautelar, sin explicitar
si la misma debe estar anotada en el Registro de la Propiedad o no. Esti-
mamos que si la medida cautelar ha sido ordenada, pero aún no tiene
reflejo registral, nada impide que el comprador por boleto haga valer su
derecho si tomó conocimiento de ésta por otra circunstancia. Ello habida
cuenta de la concepción amplia de la buena fe a que alude el art. 1918.
El comprador puede invocar la oponibilidad de su derecho, “si conoce”
la existencia de la medida cautelar ordenada, aún no anotada. b) Buena
fe del comprador por boleto de compraventa La buena fe ha sido anali-

zada en el comentario al art. 1918, al que remitimos. Destacamos que la
buena fe se presume, salvo los casos en los que expresamente el art.
1919 presume la mala fe, que debe existir al tiempo de la celebración del
contrato, y que se refiere “a la conducta del adquirente en la concertación
del negocio jurídico y consiste en haberlo celebrado sin connivencia con
el promitente...”
Opinión de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.
Cuando la adquisición mediando boleto de compraventa es posterior a la
traba de una medida cautelar y ésta fue exteriorizada en el registro, o el
adquirente la conoció o pudo conocerla obrando con la debida diligencia,
no podrá invocar su buena fe.
En cambio, si la adquisición mediando boleto de compraventa precede a
la medida precautoria y aquélla tuvo publicidad suficiente registral o pos-
esoria, no es dudoso que quien trabó la cautelar no puede regularmente
cuestionar la buena fe del adquirente por boleto.
c) Vínculo jurídico entre el comprador por comprador por boleto de com-
praventa y el titular registral De acuerdo con el inc. a) del art. 1170, pro-
cede la prioridad si “el comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos”.
De la norma se concluye: que el boleto de compraventa es un contrato (ya
que el inciso dice que la prioridad tiene lugar si el comprador “contrató”
con el titular registral), que el boleto de compraventa no transmite la
propiedad, que el boleto de compraventa es cesible.
d) El boleto de compraventa debe tener fecha cierta
Con respecto a la fecha cierta, debe estarse a lo dispuesto en el art. 317,
en punto a que los instrumentos privados adquieren fecha cierta “el día
en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible
que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después.
La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada
rigurosamente por el juez”. Se trata, en definitiva, de la oponibilidad de la
fecha del instrumento cuya existencia no pudo originarse con posteriori-
dad a la fecha cierta. Su análisis excede esta glosa, por lo que remitimos
al comentario pertinente.
En lo que respecta al boleto de compraventa, entonces, para tener prio-
ridad sobre los acreedores que han obtenido la traba de medidas caute-
lares, debe tener fecha cierta en los términos del art. 317.
e) Publicidad suficiente del boleto de compraventa: publicidad registral y
publicidad posesoria
Como primer análisis, surge la subsistencia de publicidad posesoria con-
juntamente con la publicidad registral. Decimos subsistencia, porque
no obstante la modificación de la ley 17.711 al art. 2505, se sostuvo
que la publicidad posesoria se mantenía vigente en el ahora Código
Civil derogado. Ambas publicidades, material y formal, se complementan,
y en la generalidad de los casos son coincidentes. No obstante, cuando
entran en colisión se debe priorizar la primera en el tiempo siempre que
quien la invoca sea de buena fe. Y aclaramos esto porque si hay dos com-
pradores por boleto de compraventa sobre el mismo inmueble, uno con
posesión y el otro con publicidad registral (en los supuestos que existiere
de acuerdo con las registraciones locales), prevalecerá la primera en el
tiempo para que proceda la oponibilidad que analizamos.
En este sentido se expresaron las VIII Jornadas Nacionales de Derecho
Civil de 1981: “Cuando entran en colisión la publicidad posesoria y la

publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre
que sea de buena fe”.
El artículo no es contundente en cuanto a la exigencia o no de la tradición
de la cosa para que se configure el supuesto que analizamos, puesto que
cuando se refiere a la posesión lo hace en el sentido de la publicidad que
de ella emana, y no de la posesión como requisito para la oponibilidad
frente a los acreedores que han obtenido traba de una medida cautelar.
Al igual que lo consideramos para el derogado art. 1185 bis del Código
Civil, se estima que la tradición no es requisito de la norma.
Llegados a esta instancia le recomendamos realizar la Actividad 2 titu-

lada Oponibilidad del boleto de compra-venta no registrado, que le per-
mitirá profundizar la comprensión de este tema analizado.
Le sugerimos consultar la clase satelital 8899 “Contratos en particular,

publicidad posesoria y publicidad registral”.
LA LEY 17.801
a) El criterio seguido por el legislador al dictar la ley 17.801 a los efectos

de distinguir las facultades propias de la Nación y de las provincias en
materia de publicidad registral inmobiliaria es el sigcorresponde a las
leyes locales –provinciales- todo lo que hace a la organización y funcio-
namiento de los registros, el procedimiento de registración y el trámite
correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra
las resoluciones de sus autoridades.
b) corresponde a la legislación de fondo – nacional- todo lo referente a

los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculación e
inscripción, sus efectos, la publicidad de los asientos, la publicidad y
prioridad de los asientos registrales, etc.
La ley nacional 17.801 si bien contiene algunas disposiciones que son, en ciertos
aspectos, relativas a la organización y funcionamiento de los registros ya crea-
dos o a crear en las distintas provincias, no significa “invasión” en las esferas
locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia
y seguridad en la aplicación de la norma, como así también una saludable uni-
formidad en todo el país.
Basta leer detenidamente las leyes provinciales de creación de los registros

inmobiliarios para confirmar esta aseveración.

El registro inmobiliario constituye un medio técnico destinado a satisfacer tras-
cendentes necesidades del tráfico, no solamente en beneficio de los particulares,
sino también de la sociedad en general. Finalmente, es importante considerar
que la publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognos-
cible una situación jurídica real, con el fin primordial de proteger estos derechos
subjetivos y dar seguridad a su tráfico.
En el siguiente módulo abordamos el DERECHO REGISTRAL y nos encamina-

mos a concluir con los contenidos de la primera parte de la evaluación.
m2 material
Material básico
• MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. edit. Edit.

Zabalía. 2003.
• LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. “Curso Introductorio de Derecho Regis-

tral” Edit. Víctor de Zavalía. 1983.
La presente bibliografía es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modifica-

ciones formales con la sanción del Código Civil y Comercial. Sin embargo, su
aplicación práctica requiere de la necesaria complementación de esta normativa.
Anexo normativo:
Código Civil y Comercial ley 26.994

Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRRP BO 23.09.2016
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057

Ley 22427 Tributos
Páginas web:

Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley Año 2014.
• COGHLAN, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario Regis-
tral”. Edit. Abeledo Perrot. 1984.
• CORNEJO, Américo A. Derecho Registral. Edit. Astrea. 1994.
• GARCIA CONI, Raúl. “Derecho Registral Aplicado”. Edit. Librería Jurí-
dica La Plata 1972.
• LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asis
Depalma 1993.
• RODRIGUEZ, Agustin M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Edit.
Depalma. 1973.
Scotti. 3ra. edición. 2003

m2 actividades
m2 | actividad 1
¿Existe prevalencia de la publicidad posesoria sobre la publicidad

registral inmobiliaria en el Código Civil y Comercial?
En su estudio jurídico-notarial, Usted se enfrenta a diario a difíciles y delicadas

situaciones por resolver…
Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar la publicidad registral

inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder
a las siguientes consignas e interrogantes:
1. Describa sucintamente los hechos

2. ¿Qué entiende por buena fe diligencia? A 1
3. ¿Cuáles son los requisitos exigidos para revestir el carácter de tercero intere-
sado de buena fe? A 2
4. ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?
m2 |actividad 1 | IC
ACUERDO
Corte Suprema de Buenos Aires
En la ciudad de La Plata, a 12 de noviembre de 2014, habiéndose establecido,

de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el
siguiente orden de votación: doctores Hitters, Genoud, Kogan, Negri, se reúnen
los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para
pronunciar sentencia única definitiva en la causa C. 109.463, “Illescas, Daniel
Eduardo contra Godoy, Cornelio y otro Reivindicación” y su acumulada “Godoy,
Cornelio contra Federico, Gustavo Alejandro. Fijación de plazo para escriturar y
escrituración”.
ANTECEDENTES
La Sala III de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento

Judicial de Lomas de Zamora confirmó el fallo de primera instancia que, por un
lado, rechazó la demanda de fijación de plazo para escriturar y de escritura-
ción promovida por Cornelio Godoy contra Gustavo Alejandro Federico y, por
otro, hizo lugar a la acción de reivindicación incoada por Daniel Eduardo Illescas
contra Cornelio Godoy y demás ocupantes del inmueble sito en la calle Santa
Catalina n° 448 de la localidad de Llavallol (fs. 273/280 y 324/329).
Se interpuso, por el apoderado del señor Cornelio Godoy, recurso extraordinario

de inaplicabilidad de ley (fs. 336/353).
Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronun-

ciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

CUESTIÓN
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
VOTACIÓN
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Hitters dijo:
I. De forma liminar, para una mejor comprensión de los asuntos controvertidos

en autos, considero necesario exponer -sucintamente- las pretensiones deduci-
das en los expedientes traídos a consideración de esta Corte.
En la causa caratulada “Illescas, Daniel Eduardo contra Godoy, Cornelio y otro.

Reivindicación”, el actor reclama la posesión del inmueble ubicado en la calle
Santa Catalina n° 448 de la localidad de Llavallol, partido de Lomas de Zamora,
ante la ocupación ilegítima del demandado, fundándose en la escritura trasla-
tiva de dominio celebrada con fecha 3 de julio de 1998 con Gustavo Alejandro
Federico y en la doctrina de esta Corte, según la cual la reivindicación pro-
cede cuando es sustentada en la posesión de los antecesores en el dominio (fs.
50/53).
En la acumulada “Godoy, Cornelio contra Federico, Gustavo Alejandro. Fijación

de plazo para escriturar y escrituración”, el accionante pretende la escrituración
de la misma propiedad con base a la compraventa convenida también con Gus-
tavo Alejandro Federico, la que habría sido concertada el 17 de enero de 1991
por la suma de U$S 12.000, habiendo abonado la totalidad del precio y recibido
a cambio la posesión de la vivienda (fs. 102/109 vta.).
En la demanda de este último expediente, Cornelio Godoy dijo que las partes no
instrumentaron la venta en ningún documento y que el precio fue abonado en
distintas fechas. Por otra parte, expuso que en algunos recibos consta el pago
proporcional de las cuotas de un mutuo hipotecario, dado que el inmueble fue
gravado con ese derecho por Federico -sin su conocimiento y autorización por
el monto de U$S 25.000 por un crédito otorgado a favor de Daniel Eduardo Illes-
cas. Indicó que el demandado Federico siempre fue reacio a escriturar, descono-
ciendo aún el contrato de venta. Manifestó también que fue sorprendido cuando
en el año 1999 recibió una intimación de parte de Illescas para que desocupara
el inmueble.
II. El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N° 10 del Departa-

mento Judicial de Lomas de Zamora, mediante sentencia única, hizo lugar a la
demanda de reivindicación y rechazó las pretensiones de fijación de plazo para
escriturar y de escrituración (fs. 273/280).
Apelada esta decisión por el apoderado de Godoy, la Cámara del mismo fuero y
departamento judicial confirmó lo resuelto por el juez de la instancia de origen,
considerando -en lo sustancial- que de la prueba reunida en autos no surge la
existencia del contrato de compraventa invocado por Godoy y que, por ende,
debía prosperar la pretensión reivindicatoria de Illescas en virtud de lo dispuesto
por los arts. 2758 y 2790 del Código Civil (fs. 324/329).
III. Contra el pronunciamiento de Cámara, el representante de Cornelio Godoy

interpone recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 336/353 vta.) en el
que alega la errónea interpretación del derecho y de los hechos ventilados en
los procesos, con vulneración de las reglas de la sana crítica y de las garantías
de defensa y debido proceso, así como también el apartamiento de la verdad
objetiva por incurrirse en un excesivo rigor formal (fs. 336 vta.).

Denuncia, concretamente, la infracción de los arts. 1016, 1017, 2377, 2401, 2609,
2772 y 2789 del Código Civil; 163 inc. 5, 266, 272 y 384 del Código Procesal Civil
y Comercial; 14, 14 bis, 16, 17, 18 y 19 de la Constitución nacional e invoca la
doctrina del absurdo (fs. 340 y ss., 352).
IV. El recurso prospera, por las razones que paso a exponer y a la luz de los ante-
cedentes que encuentro relevantes y estimo necesario precisar a continuación.
1. No es motivo de controversia la existencia de un vínculo contractual entre

los señores Godoy (parte actora en el expediente sobre fijación de plazo para
escriturar, y además, demandada en los autos sobre reivindicación) y Federico
(demandado en los mencionados autos sobre escrituración), ni que el objeto
de ese contrato lo constituye el inmueble de calle Santa Catalina n° 448 lotes 2
y 3 de la manzana 3 de la localidad de Llavallol, partido de Lomas de Zamora.
Tampoco que, en cumplimiento de ese acuerdo de voluntades, Federico otorgó
a Godoy el uso y goce del aludido fundo -que detenta hasta hoy materialmente
en mérito a dicho nexo contractual-, mediante el compromiso de pago por parte
del segundo de un precio en dinero (ver fs. 102 vta./106 vta. y 136 vta./138 del
aludido expediente sobre fijación de plazo para escriturar; y 85 vta./89 vta. del
expediente sobre reivindicación en el que Godoy es parte accionada).
Sí es motivo de debate, en cambio, la naturaleza jurídica del vínculo descripto.
En tanto Godoy afirma que se trató de un contrato de compraventa inmobiliaria,

Federico esgrime que se trató de una locación de cosa. Y tal discrepancia, como
es de toda obviedad, se proyecta tanto en torno al carácter que asume la deten-
tación material del inmueble (pues, mientras que Godoy dice ser poseedor de
la cosa en mérito a la tradición recibida del enajenante, Federico lo controvierte,
sosteniendo que como locador le otorgó sólo la tenencia del bien a Godoy,
inquilino o locatario en tal relación), como en lo que respecta al precio abonado
(nuevamente, Godoy afirma haberse pactado por la compraventa un precio en
cuotas, mientras Federico sostiene que se trata de un canon locativo mensual).
Ambas partes discrepan -aunque esto carezca de mayor proyección en la pre-

sente controversia- en relación a la fecha del efectivo nacimiento del vínculo, la
que en definitiva se sitúa entre los años 1990 y 1991 (fs. 102 vta./106 vta. y 136
vta./138 del ya mencionado asunto sobre la fijación de plazo para escriturar).
Paralelamente, existe consenso entre las partes en torno a la circunstancia de

que Federico, como titular del bien objeto de autos, gravó con una hipoteca el
bien a favor de Illescas en el año 1994 (ver fs. 103 vta. Y 137 vta. del expediente
de fijación de plazo para escriturar).
Finalmente, tampoco es discutido en el sublite que Federico, el 3 de julio de 1998

-es decir, con posterioridad al aludido contrato concertado con Godoy-, celebró
con el señor Illescas -actor en el juicio de reivindicación- un contrato de compra-
venta mediante el cual se comprometió a transmitirle a este último la propiedad
de la finca objeto de controversia, habiéndose instrumentado este segundo con-
trato mediante escritura pública, que se encuentra inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble (ver fs. cit.).
2. Ahora bien, apontocándose en las respectivas posiciones contractuales que

cada uno de los sujetos ha esgrimido, se impetraron sendas pretensiones - cuyo
trámite se dispuso acumular en la instancia de origen-, a saber:
a. Illescas persigue la reivindicación del bien ocupado por Godoy, invocando

para ello la posesión anterior del enajenante Federico, acción que es resistida
por Godoy, pues afirma ser adquirente con posesión otorgada por el vendedor

Federico, con anterioridad al título del reivindicante (esta discusión tramita en el
expediente “Illescas c. Godoy s. reivindicación”).
b. Godoy reclama a Federico (en los autos “Godoy c. Federico s. fijación de plazo
para escriturar”) el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura trasla-
tiva de dominio, con más los daños y perjuicios y, para el caso de imposibilidad
de cumplimiento, la resolución del vínculo y los daños y perjuicios resultantes.
3. Es evidente pues, la mutua interconexión de las pretensiones articuladas, en

tanto la decisión que recaiga en cada una de ellas propagará necesariamente
sus efectos a todos los sujetos involucrados en ambos procesos, que tramitan
acumuladamente.
Concretamente, y en lo que resulta ser el talón de Aquiles del entuerto, la cues-

tión central reside en dilucidar el verdadero carácter del contrato celebrado entre
Godoy y Federico en los años 1990/1991. Ello así, en tanto dicha determinación
resulta dirimente para establecer cuáles son las consecuencias recíprocas de
esos actos jurídicos; vale decir, si han de coordinarse los efectos de ambos
negocios, o bien si uno habrá de prevalecer, menguando la eficacia del restante.
En efecto. Si prosperase la tesis sostenida por Godoy -es decir, que entre él y
Federico se celebró un verdadero contrato de compraventa inmobiliaria en virtud
del cual ha recibido la posesión- ello no sólo lo haría vencedor en la pretensión
que esgrimió frente a Federico -habrá que ver si el cumplimiento se materializa
de modo principal, mediante la escrituración o a través del sucedáneo de los
daños y perjuicios que subsidiariamente reclama-, sino que también le permitirá
repeler la acción reivindicatoria que postuló Illescas -en tanto habrá acreditado
su posición de comprador de fecha anterior y poseedor del bien a quien se le
habría hecho la tradición del mismo-.
Por el contrario, de tenerse por comprobada la existencia de una locación de

cosas entre Godoy y Federico, desaparece el sustrato de la escrituración que
el primero reclama, en tanto -y al mismo tiempo-, ya no habría dos negocios de
compraventa sobre un mismo bien, sino uno solo, que concurre con la aludida
locación.
Y en este último caso, Godoy no podría invocar a favor suyo la posesión que pro-
clama -pues nunca la habría recibido-, sino tan sólo los derechos de uso y goce
que la locación le confiere, que sólo le permite disfrutar de la cosa en la aludida
extensión y por el plazo de vigencia de la locación.
4. Con ser éste el extremo controvertido más relevante de esta complicada dis-
cusión -el relativo a la naturaleza jurídica del contrato, no así el de su existen-
cia, pues los litigantes son contestes en que las une un vínculo contractual-,
las partes no han atinado a extender por escrito un documento que plasme el
alcance de dicho acuerdo de voluntades. De allí que el núcleo del proceso haya
transitado principalmente por esclarecer esta oscura cuestión.
Frente a la apuntada carencia de antecedente documental referido a la génesis

del acuerdo, sólo se han arrimado una serie de recibos que constituyen la única
forma de instrumentación escrita -obviamente, del tramo funcional del convenio-
a partir de la cual han de reconstruirse el sentido y alcance del contrato, a la luz
de los restantes elementos de prueba que indirectamente coadyuvan a aquella
determinación.
En relación a tales instrumentos, es del caso destacar que han sido reconocidos
por el demandado Federico, tanto en lo que hace a la firma, como en lo que se
refiere a la fecha en ellos consignada, mas no en lo relativo al “concepto” que

expresan, aspecto que fue desconocido expresamente (ver fs. 136 vta. punto II.
10 del expediente de escrituración), aduciendo que los mismos –en tanto refieren
a una compraventa y no a una locación fueron adulterados.
5. Ahora bien, en la faena de valorar estos extremos, tanto en la instancia de

origen, como en la alzada, la cuestión ha sido decidida por la inexistencia de un
contrato de compraventa entre Godoy y Federico.
El juez de primera instancia analizó los recibos aportados por Godoy de fs.
35, 36 y 37/43 y concluyó -a la luz de lo dictaminado por el experto- que los
mismos “carecen de validez en los conceptos que se refieren a la compraventa
del inmueble, pues fueron notoriamente adulterados, circunstancia que los torna
ineficaces para demostrar los hechos invocados en demanda.
En efecto -agregó- no puede inferirse la celebración de un contrato de com-

praventa (cfr. art. 1323, Cód. Civil) mediante una serie de recibos que -para su
descréditopadecen notorios y burdos agregados realizados con distintos trazos
y utilización de tintas” (fs. 277 y vta.) y añadió que los restantes elementos (tes-
tigos) nada aportaban en tal sentido (fs. 278).
Para confirmar lo así decidido por el juez de primera instancia, la Cámara comenzó
por destacar la evidente distinta grafía que exhiben los aludidos recibos, donde
según la pericial caligráfica realizada únicamente la firma inserta en los mismos
pertenece al accionado Federico -a excepción de la expresión “compra de casa”
que se consigna en el recibo de fs. 36, que también fue escrita por el firmante-,
siendo que los demás conceptos han sido confeccionados por otra persona y
con distinta tinta (fs. 326 y vta.).
Concretamente, afirmó el a quo que “partimos de recibos que, en lo escrito por el

incoado, sólo abarcan los montos y las fechas, y en el recibo de fs. 36 el solitario
concepto de ‘compra de casa’” (fs. cit.).
Paralelamente, la alzada reprocha a Godoy haber guardado silencio en la

demanda en relación a este punto pese a ser una circunstancia evidente y mani-
fiesta, habiéndose referido a la problemática de la firma en blanco recién en la
expresión de agravios (fs. 326 vta.). Restó también relevancia a la confesional
prestada por el accionado, así como a los demás elementos presuncionales invo-
cados por Godoy -mejoras, pago de impuestos, etc.- (fs. 327).
A su vez, computó en contra de la tesis de Godoy la conducta desplegada por

éste durante la relación contractual, pues no advirtió que en ellas se trasunten
las de un comprador (fs. 327), desde que no evidenció protesta alguna frente a la
hipoteca del inmueble -y, aún, se avino a abonar parte de la deuda contraída- en
tanto “no existe acto de mayor prueba de señorío que el referido” (fs. cit.). “No
puede deducirse -concluye- del comportamiento del mismo, que haya asumido
el rol del comprador, cuando como se ha visto, dejó transcurrir ocho años sin
manifestación formal alguna” (fs. 327 vta.).
Así, y en la medida en que no encontró certeza en cuanto a la existencia del con-

trato de compraventa, tuvo por no demostrado el mismo, con lo que confirmó el
rechazo de la demanda de escrituración (fs. 328). A renglón seguido, y en trance
de resolver la acción impetrada por Illescas, declaró admisible la reivindicación
intentada contra Godoy (fs. cit. y vta.).
6. Contra esta decisión se interpone el recurso extraordinario en tratamiento (fs.

336/353 vta.). En lo que encuentro relevante a fin de dar adecuado tratamiento al
embate que formula, el quejoso denuncia absurdo en la valoración de la prueba
documental y violación de los arts. 1016 y 1017 del Código Civil (fs. 343).

a. Más allá de la oportunidad procesal en la que podría haber respondido Godoy
al argumento de la “adulteración” del recibo (no se me escapa que el tema fue
invocado por Federico al contestar demanda a fs. 138 y el accionante guardó
silencio frente a la decisión del art. 484 del Código Procesal Civil y Comercial
obrante a fs. 140, siempre en relación al juicio de escrituración), lo cierto es que
no pesaba sobre el actor deber alguno de expedirse sobre el particular, pues
pudo válidamente mantenerse incólume en su tesis ya esgrimida en la demanda.
En definitiva, y sea que los recibos hubieran sido completados o no por Fede-
rico, con la misma o distinta tinta, es lo cierto que por vía de principio la firma
inserta en los mismos es la que atribuye la autoría (arg. arts. 1026 y 1028 del
Código Civil), y él en todo momento afirmó haber recibido los recibos tal y como
se encuentran redactados.
Quiero significar con ello que le bastó en principio al accionante con haber
acompañado los recibos en cuestión y haber ofrecido prueba pericial en caso
de desconocimiento de la firma (conf. fs. 107 y vta. Del expediente de escritura-
ción). La cuestión acerca de la firma en blanco y de la eventual adulteración del
recibo firmado por Federico, por regla únicamente impone la carga de acreditar
lo que prevén los arts. 1016, 1017 y 1019 del Código Civil a quien pretende
ampararse en tal impugnación, que en el caso no es otro que el demandado
Federico. Recién luego de acreditados tales extremos podría indagarse sobre la
eficacia probatoria de tales recibos.
Y como bien señala el recurrente a fs. 343, “en la pericia caligráfica no se ha

establecido si dichos documentos han sido completados antes o después de
puesta la firma del señor Federico. Y esta parte insiste que los mismos fueron
presentados tal como fueron firmados”.
Vale decir entonces, que aún prescindiendo de la alegación en torno al alcance

de las normas que rigen la hipótesis de la firma en blanco -cuestión que la
Cámara tilda de extemporáneamente contestada-, el actor Godoy ha respetado
su tesis acerca de que ha recibido los documentos con el contenido que expre-
san, suscriptos por el demandado, sea quien fuere que los haya completado.
Hipótesis que no sólo no ha abandonado, sino que mantiene en esta instancia
extraordinaria.
De allí que reitere, a fs. 343 vta., que “toda esta cuestión -la relativa al momento
de alegarse la regulación de la firma en blanco- es improcedente, ya que los
recibos fueron entregados, llenados tal como están, al Sr. Godoy, cuando hacía
los pagos y el señor Federico recibía los pagos, ya que era el mismo Sr. Federico
quien entregaba los recibos confeccionados tal como están presentados”.
En síntesis, sea que se invocó tardíamente, sea que se lo hizo en tiempo opor-
tuno, es lo cierto que se trata de una problemática sobre la que no es posi-
ble expedirse, en tanto queda desplazada al no haberse acreditado en autos la
prueba de los extremos que los arts. 1016 y 1017 imponían al demandado. Con
ello, y a la luz de los argumentos que porta el recurso, y que acabo de rese-
ñar, se esfuma este planteo previo que señala el a quo. b. Despejada pues la
cuestión de la oportunidad que reprocha la alzada, el eje de la controversia se
traslada a la valoración misma de los mentados documentos, tarea esta respecto
de la cual el recurrente denuncia el absurdo (fs. 348 vta.), en tanto afirma que el
error manifiesto radica en la falta de apreciación del recibo de fs. 36, que -dice
allí- pareciera no existir para el sentenciante.
Veamos. El mentado instrumento de fs. 36 fue otorgado por el concepto “compra

de casa”. Tanto esta mención como la firma y la fecha han sido indubitablemente

atribuidas al demandado, acreditando el pago de la suma que allí se indica por
parte del actor Godoy.
La circunstancia de que haya sido calificado de “solitario” por el a quo -pues

si bien el resto de tales documentos también coinciden en esta descripción, a
diferencia de éste no habrían sido redactados de puño y letra por Federico- no
le resta la capital eficacia probatoria de la que ha prescindido el sentenciante.
En efecto, de un lado, como bien lo puntualiza el quejoso, se trata del primer

recibo otorgado por Federico, vale decir, no sólo es el de fecha más cercana al
acuerdo de voluntades, sino que resulta ser aquél mediante el cual el accionado,
con su propia grafía calificó por vez primera y sin hesitaciones al negocio como
una compraventa. Y como bien puntualiza el quejoso, la circunstancia de que
los restantes documentos hayan sido redactados por un tercero no enturbia este
antecedente en tanto responden al mismo concepto del primitivo recibo.
Como advierte el recurrente, “el primer recibo de fecha 17 de enero de 1991 fue
otorgado por el Sr. Federico en concepto de ‘compra de casa’, y si los demás
recibos fueron llenados por una persona distinta a la del Sr. Federico, lo que
debe establecerse es si dichos documentos fueron llenados cumpliendo con el
concepto del recibo inicial ... Es evidente que los recibos posteriores al otor-
gado con fecha 17 de enero de 1991 responden al mismo concepto de ‘compra
de casa’, y es así como se encuentran llenados, sin vulnerar lo que las partes
entendieron contratar ni la voluntad expresa del Sr. Federico expuesta en su
primer recibo de fs. 36... A quien correspondía rebatir ello era al demandado, Sr.
Federico, probando que los recibos no correspondían al concepto en que fueron
llenados, conforme las previsiones del art. 1017 del C.C.” (fs. 348 vta. y 349 vta.).
c. Reitero que lo que atañe a la tesis que el demandado esgrime en torno a la

denunciada “adulteración” de los aludidos instrumentos no puede tener virtuali-
dad para enervar la eficacia probatoria de los mismos, toda vez que no sólo no
ha demostrado el señor Federico que hayan sido otorgados en blanco y llenados
contra la voluntad de su autor sino que ni siquiera ha acreditado una cuestión
que resulta de tratamiento anterior, cual es que en tales condiciones -reitero, en
blanco- hayan sido entregados a Godoy (arg. arts. 1016, 1017 y 1019 del Código
Civil).
d. Lo expuesto, en mi opinión, resulta suficiente para tener por demostrado el

vicio de absurdo que denuncia el recurrente respecto de la valoración de la
prueba instrumental aportada a la causa, lo que descalifica el fallo en crisis (art.
289 inc. 1 del C.P.C.C.).
7. En tránsito a la composición positiva del pleito, soy de la opinión de que

corresponde declarar que el accionante Godoy ha logrado acreditar la existencia
de un contrato de compraventa y la correspondiente obligación de escriturar,
cuyo cumplimiento compulsivo reclama (arts. 1323, 1140, 1185, 1187, 1188 y
concordantes del Código Civil).
En efecto, ha quedado probado que Federico vendió a Godoy el inmueble de

calle Santa Catalina n° 448 de la localidad de Llavallol, a comienzos del año 1991,
entregándole la posesión, tal como se desprende de los instrumentos acom-
pañados a fs. 8/49 y de las pruebas de peritos producidas (fs. 259/300 de la
causa de escrituración y 192/195 de la causa de reivindicación); en tanto que el
demandado Federico -conforme alegara en la contestación de la demanda de la
causa acumulada (ver fs. 136 vta./138)- no ha demostrado los hechos afirmados
en su presentación, particularmente, que hubiera entregado solo la tenencia del
inmueble de marras, en razón del supuesto contrato de locación celebrado con
Godoy. Ello es así, pues, conforme establece la Ley de Locaciones Urbanas, no

produjo prueba idónea que corrobore sus aseveraciones (arts. 1, ley 23.091;
1191 y 1193, Cód. Civil; 375, 385, 457, 474 y concs., C.P.C.C.).
Así, con relación a la valoración de las pruebas dirigidas a acreditar la existencia

de la compraventa celebrada entre Godoy y Federico, corresponde juzgar en
primer lugar la eficacia probatoria del recibo glosado a fs. 36 de la causa de
escrituración, instrumento clave sobre el que se asienta la queja formulada por
el impugnante.
Al respecto, a diferencia de lo resuelto por el tribunal a quo, entiendo que la

interpretación de la parte que alude al concepto por el que fue extendido el
recibo -”por compra de casa”- permite tener por probada la verdadera intención
de los contratantes y el motivo por el que fue entregada la cosa reivindicada
por Illescas. Los términos son claros y el contrato no puede ser calificado como
una locación de cosa. Las partes celebraron una compraventa (arts. 1191, 1193,
1198, 1323 y 1493, Cód. Civil; 384 y 385, C.P.C.C.).
Tal aserto se encuentra respaldado con el informe de la perito Bettinotti, quien

dictaminó que el documento de fs. 36 sólo fue completado a partir de la palabra
“Santa”. Vale decir, entonces, que la parte del texto que dice por “compra de
casa” fue escrita realmente por el demandado Federico, razón por la cual el sig-
nificado de los términos empleados en el recibo no admite discusión en cuanto a
su sentido y alcance interpretativo (arts. 384 y 474, C.P.C.C.; 1198, Cód. Civil) ni,
consecuentemente, respecto de la naturaleza del contrato celebrado, con apoyo
en la existencia del principio de prueba por escrito, a diferencia de lo que ocurre
con la locación esgrimida por Federico, quien no produjo prueba de la misma
índole (arts. 1191 y 1193, Cód. Civil; 1, ley 23.091). Estas consideraciones son
por sí solas demostrativas del absurdo endilgado a la decisión de la alzada por
el recurrente. Sin embargo, a ello se añade el indicio que se deriva del importe
consignado en el mismo recibo (la suma de “novecientos dólares estadouniden-
ses”), ya que este monto no se condice con las características de la vivienda
entregada por Federico (ver fs. 192/195 de la causa de reivindicación; arts. 384
y 474, C.P.C.C.). Pero más allá de ello, en el sub lite también encuentro configu-
rado la infracción de las disposiciones contenidas en los arts. 1016 y 1017 del
Código Civil (art. 289, C.P.C.C.).
Efectivamente, en lo que atañe a la interpretación del instrumento de fs. 36 y

a los demás recibos en los que fue añadida la expresión “por compra” o “por
venta” de la casa ubicada en la calle Santa Catalina 448 de Llavallol (fs. 37/43),
debe tenerse presente que esta Corte ha resuelto que para verificar si se trata de
un supuesto de documentos firmados en blanco y, en su caso, de qué manera
fueron utilizados, es indispensable establecer previamente si rigen en el caso
los arts. 1016 y 1017 del Código Civil (documento firmado en blanco por una
persona a otra, para que sea llenado en los términos en que ha sido confiado),
o, por el contrario, la hipótesis se aloja en el marco del art. 1019 de igual digesto
(documento firmado en blanco que ha sido fraudulentamente sustraído a la per-
sona a quien se hubiese confiado o bien sustraído al propio firmante, y posterior-
mente llenado contra la voluntad de quien lo suscribiera). En el primer supuesto,
la persona que impugna el contenido del instrumento por haber sido llenado
en forma contraria a sus instrucciones, debe acreditar: a) el hecho material de
haber sido firmado el papel en blanco, b) la entrega de dicho papel firmado a un
tercero, y c) que el tercero, habiendo aceptado el cometido, no ha cumplido las
instrucciones recibidas, para lo cual conforme al art. 1017, no puede utilizarse la
prueba testimonial. En el segundo, cuando ha ocurrido una sustracción fraudu-
lenta de papeles firmados en blanco, ha de justificarse la sustracción y el abuso
de la firma que se produce en su consecuencia, no rigiendo aquí la limitación
probatoria del art. 1017, o sea que son válidas las pruebas de testigos y de pre-

sunciones (conf. causas Ac. 68.838, sent. del 10-IV-2001, “D.J.B.A.”, 160-222; Ac.
72.972, sent. del 13-II-2002).
En el caso, la alzada no ha reparado en dicha distinción ni ha considerado los

extremos que debe demostrar el impugnante.
En autos, el demandado Federico no alegó –en la contestación de la demanda- el

supuesto de hecho contemplado en el art. 1019 del Código Civil, vale decir, que
los recibos le fueron sustraídos por un tercero, sino simplemente que los mismos
fueron adulterados en la parte referida a los “conceptos” (fs. 138). Empero, de
acuerdo con la carga expuesta ut supra, no ha acreditado que Godoy hubiera
incumplido con las instrucciones recibidas al entregarle los mentados recibos
(arts. 375, C.P.C.C.; 1017, Cód. Civil), situación que permite configurar el caso
–ante el reconocimiento de las signaturas insertas en los recibos- como una hipó-
tesis de “firma de documento en blanco” (art. 1016, Cód. Civil) y corroborar aún
más –de esta manera- que el contrato celebrado por las partes fue una compra-
venta, tal como fuera alegado por el recurrente (fs. 349 vta. y ss.).
Por otra parte, coadyuva a esta interpretación la existencia de múltiples indicios.

En primer lugar, como señalé antes, el monto de las cuotas abonadas por Godoy,
que por las condiciones de la vivienda no se corresponden con el precio de una
locación (fs. 31/49 de la causa de escrituración y 192/195 de la causa de reivin-
dicación; arts. 163 inc. 5, 384, 385 y 474, C.P.C.C.).
En segundo término, el tiempo transcurrido desde el pago de la última cuota y la

fecha en que fue iniciada la acción reivindicatoria: repárese en que tanto Federico
como Illescas no denunciaron haber iniciado una acción de cobro por cánones
locativos adeudados ni una acción de desalojo (arts. 163 inc. 5 y 384, C.P.C.C.;
1556, 1579 y concs., Cód. Civil; 5, ley 23.091). Se suma a ello la posesión esgri-
mida por Godoy, fundada no sólo en el pago de impuestos y servicios, sino en
verdaderos actos posesorios como son las mejoras y tareas de mantenimiento
realizadas en la propiedad, demostradas a partir de la pericia en ingeniería civil
(v. fs. 8/30 de la causa de escrituración y 192/195 de la causa de reivindicación;
arts. 163 inc. 5, 384, 385, 457 y 474, C.P.C.C.; doct. art. 2384, Cód. Civil).
En lo que concierne a la hipoteca constituida sobre el inmueble por el entonces

titular registral (fs. 137/vta. de la causa de escrituración y 11/12 de la causa de
reivindicación), circunstancia sobre la que la Cámara hizo mérito para quitar efi-
cacia probatoria a los elementos de convicción producidos por Godoy -ya que
con ese gravamen tuvo por acreditado que el señorío era ejercido todavía por
Federico, fs. 327/vta.-, el argumento resulta falaz e inválido dado que no resulta
atingente a la prueba de la celebración de la compraventa.
Por el contrario, la hipoteca podría ser utilizada como un indicio en contra de la

buena fe de Federico y, en todo caso, de una suerte de connivencia con Illescas,
quienes conociendo la posesión ejercida por Godoy, sobre todo por los pagos
efectuados por éste -a los que me he referido con anterioridad-, no podían des-
conocer la venta del inmueble (fs. 44/49 de la causa de escrituración; arts. 384
y 385, C.P.C.C.). Desde esta perspectiva y del examen de las manifestaciones
vertidas en los escritos constitutivos de los procesos, se infiere que las conduc-
tas seguidas por Federico e Illescas no se presentan de un modo coherente y
leal para con Godoy (ver fs. 137/vta. de la causa de escrituración; art. 1198, Cód.
Civil). Al respecto, cabe poner de relieve que Illescas, en la demanda de reivin-
dicación, no ha expuesto ninguna circunstancia que permita conocer el contexto
en que otorgó el préstamo hipotecario a Gustavo Federico, no obstante haber
invocado la escritura traslativa de dominio celebrada con él (la demanda resulta
llamativamente pobre en el relato de los hechos, máxime tratándose de una rei-

vindicación). En el escrito nada dice acerca de si el crédito fue cancelado y
cómo. Tampoco aclara por qué Godoy abonó parte de las cuotas hipotecarias
(fs. 50/51 vta. de la causa de reivindicación y 43/49 de la acumulada).
En este orden de cosas, es menester traer a colación que cuando se trata de

actos realizados para perjudicar a terceros, las partes intervinientes intentan
rodearlo de todas las apariencias necesarias para borrar los rastros, operando
con premeditación y ocultando los indicios comprometedores. De ahí las dificul-
tades probatorias en torno a la acreditación de los extremos de colusión, que
exige desplazar al demandado, en ciertos aspectos referentes a la demostración
de los hechos que afirma en su descargo, para evitar caer en una desvanece-
dora rigidez del esquema tradicional en materia de la carga de la prueba, que
se constituya en una infranqueable valla a las dificultades propias de ciertos
hechos, sea porque se encuentra en mejores condiciones técnicas o científicas
o porque se halla en una situación fáctica más favorable; si se desea alcanzar
una solución justa del caso derivada del orden jurídico vigente, con particular
referencia a las circunstancias de la causa y tal como lo establece conocida
doctrina de la Corte Suprema de la Nación (Fallos, 261:209, 262:144, 284:119,
entre otras; conf. Morello, Augusto M., Dificultades de la prueba en procesos
complejos, 2004, ed. Rubinzal-Culzoni, pp. 80/81).
8. Corresponde ahora que me pronuncie sobre la suerte que ha de correr la

acción de reivindicación entablada por Illescas.
Habiéndose dilucidado aquel interrogante inicial en torno a la naturaleza jurídica

del contrato –a favor, como vimos, de la existencia de una compraventa-, la
cuestión queda situada en el cuadrante de la preferencia mediando sucesivas
ventas sobre el mismo bien, cuestión que ha de resolverse a favor de Godoy,
quien ha recibido la posesión en mérito a un título anterior, por sobre la compra-
venta celebrada entre Federico e Illescas con posterioridad a aquella tradición
(doctrina de los arts. 577, 594, 596 y concs. del Código Civil). Es que como
ha expresado Morello, “importa poner de relieve que en el supuesto de mediar
un poseedor por boleto de fecha anterior, el posterior comprador por escritura
pública nunca ha adquirido realmente el dominio al no poder hacerse efectiva-
mente de la posesión, que con anterioridad detentaba un tercero (doc. art. 577
del Cód. Civ.). Y ello resulta determinante para acordarse a aquél la preferencia
en el enfrentamiento de intereses” (Morello, Augusto M., El boleto de compra-
venta inmobiliaria, 4° edición, Platense, 2008, p. 515, nota 648). Siendo pues,
que la compraventa celebrada entre Federico e Illescas es inoponible a Godoy,
ha de estarse por el rechazo de la acción reivindicatoria intentada (art. 289 del
C.P.C.C.).
V. En consecuencia, corresponde hacer lugar al recurso extraordinario en trata-

miento, declarando procedente la acción intentada por Godoy contra Federico
en el expediente “Godoy, Cornelio c. Federico, Gustavo Alejandro. Fijación de
plazo para escriturar y escrituración”. Costas de todas las instancias al accio-
nado vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.). Los autos deberán volver
a la instancia de origen para que se pronuncie sobre la fijación del plazo para
escriturar y demás cuestiones que pudieran quedar pendientes.
Asimismo, corresponde rechazar la acción entablada por Illescas en los autos

“Illescas, Daniel Eduardo c. Godoy, Cornelio y otro. Reivindicación”, con costas
de todas las instancias al actor vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.).
Con el alcance expresado, voto por la afirmativa.

Los señores jueces doctores Genoud, Kogan y Negri, por los mismos fundamen-
tos del señor Juez doctor Hitters, votaron también por la afirmativa. Con lo que
terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
SENTENCIA
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se hace lugar al recurso extraor-

dinario interpuesto, se revoca la sentencia impugnada y, en consecuencia, se
declara procedente la acción intentada por Godoy contra Federico en el expe-
diente “Godoy, Cornelio c. Federico, Gustavo Alejandro. Fijación de plazo para
escriturar y escrituración”, imponiéndose las costas de todas las instancias al
accionado vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.); los autos deberán
volver a la instancia de origen para que se pronuncie sobre la fijación del plazo
para escriturar y demás cuestiones que pudieran quedar pendientes. Asimismo,
se rechaza la acción entablada por Illescas en los autos “Illescas, Daniel Eduardo
c. Godoy, Cornelio y otro. Reivindicación”, con costas de todas las instancias al
actor vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.). Regístrese, notifíquese y
devuélvase.
JUAN CARLOS HITTERS-HECTOR NEGRI LUIS ESTEBAN GENOUD-HILDA

KOGAN-CARLOS E. CAMPS Secretario
En materia registral inmobiliaria sólo habrá buena fe cuando se desconoce por

una circunstancia de hecho, no imputable a quien la invoca. Sólo habrá ver-
dadera diligencia cuando se llevaron adelante todas las actividades previstas
por la ley para conocer la verdad real. Así, en muchos casos priva la publicidad
posesoria sobre la publicidad registral.
Titulo Preliminar. Capítulo 3 - Ejercicio de los derechos
Art. 9 CCyC Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.
“…..4. Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contemplado por el

artículo, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a) La buena fe objetiva Se
relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto, honesto (la observancia
de la fe —fides— que alguien debe a otro) con que es dable actuar en las relacio-
nes jurídicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en la formación, celebración y
ejecución de los negocios jurídicos. b) La buena fe subjetiva Apunta a la protec-
ción de una creencia o certeza razonable, sea cuando se confía en la titularidad
del propio derecho o interés, sea cuando se confía en la titularidad del ajeno.
Parte de la consideración que las personas pueden confiar en las situaciones tal
como se les presentan y ello impone una valoración de tipo subjetivo.
Las señaladas facetas no excluyen que se esté en presencia de una noción única.
Como se ha dicho, si el obrar de una persona coincide con el que observa un
hombre probo y recto, puede decirse que se ajusta a la buena fe objetiva; si no
coincide, pero quien actúa lo hace con la convicción de obrar rectamente, habrá
buena fe subjetiva “y si ello es verdad, el subjetivamente justificado, ¿no lo está
objetivamente?”. Independientemente de ello, es cierto que a veces la ley se
refiere al estado subjetivo y otras al componente objetivo del obrar…”

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Tobías, José W. Dir.
del tomo. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO
I Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 57/58
“….Opinión de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.
No se nos escapa la trascendencia de la regla del neminen laedere, es decir del

no dañar a los demás, que junto con las directivas del vivir honestamente y del
dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo de comunidad jurídica que
imaginaron los juristas romanos, según el feliz tríptico de Ulpiano recogido por
el Digesto (Iuris praecepta sunt haec: honeste vivere, alterum non laedere, suum
cuique tribuere [los principios del derecho son éstos: vivir honestamente, no
hacer daño a otro, dar a cada uno lo suyo]; ver Cuerpo del Derecho Civil Romano
a doble texto, traducido al castellano del latino, publicado por los hermanos Krie-
gel, Hermann y Osenbrügen, por D. Ildefonso L. García del Corral, Primera Parte
Instituta-Digesto, Jaime Molinas Editor, Barcelona, 1889, p. 199. Edición fascímil
numerada editada por Editorial Lex Nova, SA, Valladolid —España— 1988).
I Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 59
La norma que exigiera el comportamiento de buena fe, sin duda supondría el

requerimiento de la conducta negativa del “no dañar a los demás”, pero también
la postura activa del “vivir honestamente” y el dinamismo propio del actuar justo
que refleja la directriz del “dar a cada uno lo suyo”. Si debiera optarse por una
sola de las tres directivas romanas, nos inclinaríamos por la que proclama el
deber de “vivir honestamente”, pues en términos jurídicos ese reclamo de recti-
tud, de honradez, coincide con la pretensión del actuar de buena fe, y también
porque el vivir honestamente, interpretado con amplitud, hasta presupone que
no habrá de incurrirse en la deshonestidad del dañar a los demás o en la con-
ducta desviada de no dar a cada uno lo suyo. La comprensión amplia del “vivir
honestamente”, se explica sin esfuerzos, si con la matización defendida por Max
Weber entre la ética de las convicciones y la ética de las responsabilidades, se
concibe a la ética no solo como un compromiso íntimo con Dios o con la con-
ciencia, sino también como reflejo de deberes o responsabilidades para con los
demás, incluso mediante conductas activas (ver Weber, Max, Política y ciencia,
traducción de Carlos Correa, Editorial Leviatán, Buenos Aires, 1985, pp. 77 y
ss.).
El derecho constitucional comparado exhibe un remoto antecedente en el Japón,

que parece responder a una idea en estado embrionario compatible con la que
expusiera, pues la constitución de 17 artículos adoptada en el año 604 durante
el principado de Shotoku, proclamó en su art. 9º que “La buena fe es la fuente
del derecho...”.
No creemos que sea conveniente fracturar la unidad de la buena fe a través

de captar en ella dos perfiles que se presentan como distintos. Se dice que
en materia contractual debe reinar la llamada buena fe objetiva, que se corres-
ponde con la sujeción al deber de fidelidad, por contraposición a la que se cali-
fica como buena fe subjetiva, que describe la creencia errada del adquirente de
que su emplazamiento en determinada situación jurídica es conforme a derecho.
De ningún modo, los dos ángulos de observación expuestos para captar la

buena fe deben conducir a desvirtuar la noción central de que la buena fe siem-
pre implica un determinado comportamiento con contenido ético. Es que, como
lo expresa el Diccionario de la Real Academia Española, la buena fe supone
“rectitud, honradez” y es recto y honrado tanto el proceder de quien cumple con

fidelidad sus compromisos, como el de quien actúa en correspondencia con su
convicción de que ostenta un derecho legítimo.
En los dos matices indicados la buena fe siempre importa un comportamiento y

desde esa unidad central hemos enfatizado inveteradamente que si el derecho
tuviera que resumirse en una sola norma, ese precepto con la mayor riqueza y
suficiente generalidad debería imponer a las personas comportarse de buena fe
(ver Alterini, Jorge H., “Inconsistencia y esterilidad de la categoría de la posesión
viciosa”, Academia Nacional de Derecho, 2004 [marzo], 1; “La buena fe y los
prejuicios ante las adquisiciones a título gratuito”, Academia Nacional de Dere-
cho, 2001, 47)….”
I Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 59/60
Art. 756 CCyC Concurrencia de varios acreedores.
Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble pro-

metida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor dere-
cho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
Fuente: art. 699 del Proyecto de 1998.
“…Opinión de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que la pre-

visión del art. 1892 acerca de que “la inscripción registral es modo suficiente
para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos...”, está pensada para las cosas muebles sujetas a registra-
ción y siempre que ésta tenga alcances de inscripción constitutiva, como la de
los automotores, pues allí sí la inscripción es modo. El art. 756 da por supuesto
para los casos que trata que todos los acreedores son de buena fe y a título
oneroso. La tradición, por regla, en tanto que unida al título suficiente es la que
provoca la adquisición del derecho real (arts. 750 y 1892), prima sobre el empla-
zamiento registral, pues éste expresa en materia de inmuebles una inscripción
meramente declarativa (art. 1893). Así, si la inscripción registral de un acreedor
fuera previa a la tradición efectuada a favor de otro, como este último no sería
de buena fe, caería la prioridad de la tradición sobre la registración, ya que sola-
mente se la consagra a favor de los acreedores de buena fe y a título oneroso….”
ALTERINI, Jorge H. Dir. ALTERINI, Ignacio E. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL

Comentado Tratado Exegético, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p.159
Art. 1918 CCyC Buena fe.
El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer

que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excu-
sable está persuadido de su legitimidad.

Fuentes: art. 2356 del Código Civil y art. 1860 del Proyecto de 1998.
“…Relación de poder de buena fe. Cuando el sujeto no conoce, ni puede cono-

cer, que detrás de su relación de poder existe una falta de derecho comienza
a configurarse la buena fe. Puede hacerse el símil con una moneda donde una
cara es el derecho a poseer (o a la relación real de que se trate) y el otro es la
relación real efectiva que tiene su sustento en ese derecho. Esa cara puede no
existir. El sujeto es de buena fe si inculpablemente ignora ello y presupone que
existe su derecho. Al igual que ocurre en el derecho italiano no se identifica la
buena fe en términos positivos de la creencia del sujeto de ejercitar la relación
de poder legítimamente sino en términos negativos. En la ignorancia inculpa-
ble de que detenta la cosa ilegítimamente. No conoce la falta de existencia del
derecho, ni puede conocerla obrando con el debido cuidado y diligencia. Ello
ocurre, afirma, el art. 1918 del Código Civil y Comercial, cuando por un error de
hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
La norma refiere a error de hecho en consecuencia está excluido el error de

derecho. Conforme el art. 8º del Código Civil y Comercial, la ignorancia de las
leyes no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepción no está auto-
rizada por el ordenamiento jurídico. Así si un locatario está persuadido que al
cabo de ciertos años de arriendo se transforma en dueño, y luego de concluido
el contrato permanece en posesión en base a esa creencia, no por eso será de
buena fe dado que el error de derecho no es admisible. El error debe ser excu-
sable es decir que pese a haber desplegado la debida diligencia no pudo salir de
éste. Si tomando las medidas prudentes y adecuadas hubiere superado el error
no existe buena fe, “no conoce, ni puede conocer”. Es decir que si habiendo
sido cuidadoso pudo conocer, no hay buena fe. El poseedor o tenedor está
persuadido por el error de hecho, excusable de existencia, calidad y validez del
título, al modo de adquirir y al derecho del transmitente. Precisamente por ello
es entendible que la norma haga referencia a que el error debe ser esencial. Nos
parece más concisa y clara la fórmula del Proyecto de 1998 que en su art. 1860
disponía: “La buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer, que se
carecía de derecho a la relación real”…”
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. CODIGO CIIVIL Y

COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015.
p. 237/238
Art. 1919 CCyC Presunción de buena fe.
La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en

contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa

clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado

por otra persona.

“…1.Presunción de buena fe. La relación de poder se presume, iuris tantum, de
buena fe. La redacción de la norma tiene su antecedente en el art. 1862 del Pro-
yecto de 1998, del que se suprime el supuesto contenido en el inc. b) del mismo
referente cuando el titular de la relación de poder conoce que la cosa es robada
o perdida. Claramente en tal caso tampoco existe buena fe. La presunción de
buena fe es una manifestación del principio más general de la presunción de pro-
bidad. El derecho va a presumir la buena fe de la persona, por tanto la relación
de poder se presume de buena fe. La prueba en contrario debe ser suministrada
por quien alega la mala fe del detentador. Por ejemplo se neutraliza al acreditarse
que la creencia errónea del poseedor obedece a un error de derecho, o a un
error no excusable, o que no estaba persuadido plenamente. 2. Presunciones
de mala fe. El Código prevé sin embargo, casos donde lo que se presume, no es
la buena fe, sino la mala fe.
a) Título manifiestamente nulo. Cierto es que el Código Civil y Comercial no

determina qué es la nulidad manifiesta. El Código Civil derogado establecía en
el art. 1038 que la nulidad de un acto es manifiesta, cuando la ley expresamente
lo ha declarado nulo, o le ha impuesto la pena de nulidad. Y en el art. 4009 esta-
blecía la presunción de mala fe sosteniendo que el “vicio de forma en el título de
adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor”.
El Proyecto de 1998 establecía la presunción de mala fe aludiendo al título nulo

sin otro aditamento. En definitiva se trata de un detentador que no ha examinado
el título o lo ha hecho en forma deficiente, tanto en el aspecto de su idoneidad
jurídica como en sus componentes advertibles, dado que si hubiere actuado en
forma diligente hubiere podido advertir que el mismo es nulo atento a que la
misma es evidente y surge del examen prolijo del mismo y sus antecedentes.
b) Adquirida de persona sospechosa. Aquí la cosa se ha tenido de una persona

que habitualmente no se dedica a transferir esos objetos, y que además no tiene
medios para adquirirla. Un adquirente diligente debió haberse dado cuenta que
—v. gr.— un acomodador callejero de autos, no tiene medios para vender un reloj
de cierto precio y además no es su actividad habitual. El adquirente debió haber
sospechado y no pudo haberse persuadido de la legitimidad de su adquisición
real.
c) Ganado con marcas y señales de otra persona. El ganado se identifica —

según su tipo— con marcas y señales. Las mismas se registran y sirven para
establecer quién es su dueño. Si alguien adquiere un ganado con marcas o seña-
les que están registradas a nombre de otra persona se presupondrá la mala fe
del mismo dado que es inexcusable la compulsa de los registros respectivos….”

COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015.
p. 238/239/240

Las leyes 26.994 y 27.077 han modificado la ley 17801 en los siguientes artícu-
los:
Artículo 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y con-
cordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documen-
tos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos

reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

(Artículo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N°
27.077 B.O. 19/12/2014)
Artículo 17: Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado
en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de
la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente
dentro del plazo establecido en el artículo 5°.
(Artículo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N°
27.077 B.O. 19/12/2014)
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO IV –DERECHOS REALES - TITULO I Arts.

1890, 1892 y 1893
Art. 1890 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los dere-
chos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción
de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen
sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos
sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
Art. 1892 Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas estableci-
das por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el posee-
dor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor
a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto.
Art. 1893 Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales cons-

tituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
el caso.
puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
real.
Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisición

o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposicio-
nes de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mien-
tras no tengan publicidad suficiente.
el caso.
puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV Título
I – Capitulo 2.
real.
“…...Siguiendo a Díez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurídica puede
sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con lo meramente ins-
cripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que la
publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de cuarto

grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio naci-
miento del derecho….”
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Director del tomo y
autor de las glosas Prof. COSSARI, Nelson G. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL
Comentado Tratado Exegético, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015 P. 102/103
m2 | actividad 2
Oponibilidad del boleto de compra-venta no registrado
Esta actividad se constituye a los fines de poner en práctica la interpretación

de la publicidad registral inmobiliaria. En este sentido, lo invitamos a leer dete-
nidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e
interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos.

2.) ¿Qué entiende por oponibilidad registral? A 1
3.) ¿Cuál es el fundamento de la resolución judicial favorable al titular del boleto
de compra-venta sobre el inmueble? A 2
4.) ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?
TSJ Sala Civil y Comercial, Cba.
Sentencia Nº 168
Autos: “Luna, Luis Adrián c/ Peralta, Daniel Walter-Ordinario/Cumplimiento/

Resolución de Contrato – Tercería de Dominio Rosa Lina Sacerdoti – Recurso de
Casación (Expte. 1778337/36)”
Córdoba, 16 de diciembre de 2015
¿Es procedente el recurso de casación interpuesto por la tercerista?
El doctor Carlos Francisco García Allocco dijo:
I. La Dra. Beatriz Mercedes Pansa, en representación de la tercerista, interpone

recurso de casación por los motivos de los incs. 1° y 3° del art. 383, CPC en los
autos (...), contra la sentencia N° 65 de fecha 3/6/14, dictada por la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de 8a Nominación de esta ciudad. Corrido
traslado a la contraria por el término de ley (art. 386, CPC), lo evacua la Dra.
Jimena Mansur Romero en representación del ejecutante en el principal; es con-

cedido el recurso por la Cámara de juicio mediante A.I. N° 346 del 25/9/14 (y su
aclaratorio A.I. N° 424, del 13/11/14). Firme y consentido el decreto de autos,
quedó la causa en condiciones de ser resuelta. II. Los agravios que informan la
pretensión impugnativa son susceptibles del siguiente compendio: Al amparo de
la casación formal (art. 383, inc. 1º, CPC) el recurrente sostiene que la resolución
en crisis infringe el principio de congruencia, ya que por un lado rechaza la ter-
cería de dominio con fundamento en la falta de inscripción registral (arg. art.
2505, CC), pero, por el otro, omite considerar que el primer juez (mediante A.I. N°
212 del 7/5/10) la admitió como de mejor derecho, otorgándole los efectos de la
de dominio y ordenando suspender la subasta. En tal sentido, sostiene que el
tribunal interviniente ha omitido considerar la nominación otorgada en la resolu-
ción anterior por el juzgador de primera instancia, así como la prueba diligen-
ciada que determina la aplicación del art. 1185 bis, CC. De otro costado, el
recurrente, invocando la hipótesis impugnativa sustancial (art. 383, inc. 3, CPC),
denuncia la existencia de interpretaciones contradictorias entre el pronuncia-
miento recurrido y el dictado con fecha 6/8/09 por la Cámara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de 3a. Nominación de esta ciudad in re: “Hadad Nicolás Luis
c/ Rapp Héctor Alberto”, publicado en Semanario Jurídico T. 100–2009–B, p. 771
[N. de E.– Vide asimismo www.semanariojuridico.info]. Sobre el particular, señala
que las dos causas tienen el mismo objeto, esto es, acreedor de una suma de
dinero (embargante) contra acreedor de dominio (tercerista), donde se alega en
sustento de la tercería un boleto de compraventa. Así, mientras en autos se
rechaza la tercería de dominio argumentando que el boleto por sí solo no es
suficiente para su procedencia, en tanto es necesaria la inscripción registral
(argum. arts. 1184 inc. 1 y 2505, CC), en el fallo traído como antitético se entiende
que debe aplicarse el art. 1185 bis, CC, aun cuando se trate de una ejecución
individual. Postula como correcta esta última tesis agregando que en la especie
ella tiene la posesión, ha pagado el inmueble y éste es vivienda familiar y única,
es decir que –según su entendimiento– se cumplen las condiciones impuestas
por el art. 1185 bis, CC, para ser acreedor del título. Formula reserva del caso
federal. III. Razones de orden metodológico imponen comenzar con el análisis
de la casación sustancial. A tales fines corresponde indagar si se hallan satisfe-
chos los recaudos de admisibilidad formal exigidos para la habilitación de la
causal invocada. De la confrontación del pronunciamiento recurrido con el dic-
tado por la Cámara 3a. en lo Civil y Comercial surge evidente que se está frente
a hipótesis fácticas análogas y una interpretación jurídica contradictoria sobre la
materia juzgada, por lo cual se estiman cumplidos los recaudos formales reque-
ridos por la ley adjetiva. La sola lectura del pronunciamiento traído como contra-
dictorio revela que la circunstancia de que el tercerista cuente con una
adjudicación de bienes de la sociedad conyugal no inscripta (y no con boleto de
compraventa como en el pronunciamiento en crisis) resulta irrelevante para la
solución de la causa. Por ello es que allí particularmente se consigna que la
situación del incidentista–tercerista es equivalente a la del adquirente con boleto
en las mismas condiciones porque “ha avanzado un paso hacia la perfección
pero no tiene todavía un derecho perfecto, le falta la inscripción” (sic). Por otro
lado, tampoco aparece como determinante que en el fallo traído en confronta-
ción se haya hecho alusión al destino de vivienda dado al inmueble adquirido por
el tercerista, toda vez que –como se verá ut infra– la doctrina asumida por este
Alto Cuerpo no admite una distinción o salvedad con fundamento en tal extremo.
IV. En lo que concierne a la procedencia de este extremo de la casación, liminar-
mente conviene señalar que la problemática jurídica que comprende al boleto de
compraventa de inmuebles es vasta y compleja. Ocurre que si bien su utilización
se ha impuesto en la práctica por diversas razones, que no es del caso aquí ana-
lizar, lo cierto es que ello de algún modo vino a poner en tensión al sistema, ya
que –como es bien sabido– para tener por operada la transmisión del derecho
real de dominio sobre un inmueble se requiere de la concurrencia de título (escri-

tura pública) y modo (tradición de la cosa), y para su oposición a terceros
deviene necesaria la consecuente anotación registral. Precisamente, la conclu-
sión de un contrato (boleto de compraventa) que tiene por objeto principal la
realización de una escritura pública a fin de perfeccionar la transferencia (escri-
turación), genera una brecha temporal entre ambos hitos que puede llegar a
generar –es sólo una contingencia– conflictos de la más variada gama. Tanto así
que podrían convivir cadenas de transferencias de derechos personales (cesio-
nes de boletos de compraventa), sin que se haya operado todavía la mutación
del dominio. En la especie, el thema decidendum reside en resolver sólo una
especial arista del amplio haz de posibles relaciones que genera un boleto de
compraventa (v.gr. controversia entre el adquirente frente: al concurso o quiebra
del vendedor, al embargante y otros acreedores de éste, al vendedor que volvió
a vender, a otros adquirentes del mismo bien por boleto o escritura, a terceros a
fin de oponerles la posesión, a los ocupantes del bien, al Estado expropiante,
etc.). Concretamente, en esta oportunidad la competencia de esta Sala se ciñe
a resolver el conflicto que se presenta entre el comprador de un inmueble
mediante boleto de compraventa frente al acreedor individual del vendedor que
pretende hacer valer sus derechos agrediendo patrimonialmente el inmueble
vendido, para lo cual traba medidas cautelares sobre éste. En otros términos, en
el sub lite corresponde determinar si son o no oponibles al acreedor embargante
los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa, y en su caso, en
qué condiciones. V.1. El tópico, como es sabido, ha dividido profundamente
tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, que por diversos caminos han lle-
gado a distintas soluciones. Recuérdese que el Código de Vélez fulminaba de
invalidez al boleto, ya que imponía la escritura pública “bajo pena de nulidad”
para los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de inmuebles en pro-
piedad (art. 1184, inc. 1, CC). La reforma del año 1968, operada mediante ley
17711, vino a conformar un primer gran hito a fin de otorgar protección jurídica
al comprador por boleto de compraventa. Por un lado, al abrogar la referida nuli-
dad, modificando el art. 1184, ib., y por el otro, introduciendo los arts. 1185 bis
y 2355 in fine, ib., los cuales –respectivamente– pasaron a rezar: “Los boletos de
compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinti-
cinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otor-
gue al comprador la escritura traslativa de dominio” (texto conf. ley 17940); “Se
considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa”. Pero tampoco puede desconocerse que la
misma reforma también modificó el art. 2505 de nuestro ordenamiento fondal, el
cual vino a disponer que: “La adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción
de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros
mientras no estén registradas”. V.2. A partir de una interpretación extensiva, una
posición había llegado a sostener que si bien el art. 1185 bis, CC (similar al art.
146, ley 24522) otorgaba una protección al comprador de buena fe por boleto de
compraventa, expresando que serán oponibles –bajo ciertas condiciones– al
concurso o la quiebra del vendedor, igual solución cabía predicar respecto de
otros acreedores del vendedor en caso de “ejecuciones individuales”, aunque la
norma así no lo aclare expresamente. Se razonaba sosteniendo que si se admite
la oponibilidad del adquirente por boleto frente al conjunto de los acreedores en
el concurso y la quiebra del vendedor, a fortiori la conclusión se imponía frente a
un acreedor individual. Máxime si en uno y otro caso convergen las mismas
razones tuitivas que llevaron a la agregación del art. 1185 bis., ib., con lo cual el
caso debía quedar implícitamente o por analogía incorporado en la télesis del
precepto. En este primer sentido: S.C.J. Bs. As., “González Escandon, Irenio del
Carmen en: Banco Oddone S.A. c/ Graetz, Rodolfo y otra”, 3/8/93, LL 1994–B,

461; S.C.J. Mza., “Coviram Ltda.”, 30/5/96, JA 1997–I, 83; Borda, Guillermo A.,
Tratado de Derecho Civil, Contratos, t. I, 9ª. ed., LL, p. 382; Morello, Augusto M.,
El boleto de compraventa como sostén legítimo de la tercería, LL, 1994–B, 461;
entre otros. V.3. Pero otra posición, no menos calificada, mantenía que la oponi-
bilidad prevista en el art. 1185 bis, CC, debía interpretarse restrictivamente. Solu-
ción que se hizo descansar en el tenor literal de la norma, además de que al
tratarse de una excepción no podía ser aplicada analógicamente a otra situación
no prevista. Se advertía que lo dispuesto en el artículo 1185 bis, ib., constituye
una excepción a la regla general dispuesta por el art. 2505, ib., que prioriza lo
asentado en los Registros de la Propiedad Inmueble frente a los terceros. Por
ello, si la primera normativa trascendiera el ámbito de la situación concursal deja-
ría de ser una “excepción” y terminaría –en definitiva– por derogar lo dispuesto
por el art. 2505 de ese mismo texto legal. De tal suerte que resultaría contradic-
torio que una norma del Código suprimiera a otra del mismo ordenamiento legal,
tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la ley 17711. En esta línea argu-
mental y con distintos matices: Alterini, Jorge H., La tutela del adquirente por
boleto de compraventa fuera del ámbito específico del art. 1185 bis de Código
Civil, ED, 153–635; Ferrer, Adán Luis, Embargante versus adquirente por boleto:
un conflicto cotidiano, LL CBA. 1989–486; Rivera, Julio César, Conflicto entre
acreedor embargante y poseedor con boleto de compraventa, ED, 159–246,
Rouillón, Adolfo A., “Reflexiones sobre ciertos límites al reconocimiento, en la
quiebra, del derecho a escriturar inmuebles adquiridos por boleto”, JA 1997–I83;
CSJ Tucumán, “Albornoz, Jaime J. y otro c/ Villagra, Juan J. c. Imprenta y Pape-
lería Urueña y otro”, 11/8/05, LL Nona, 2005, nov., 1340; CSJ Catamarca, “Zitelli,
Silvestre c/ Santillán Iturres, Oscar A.”, 30/4/08, LL Nona, 2008, sept., 757; entre
otros. V.4. De otro costado, con base en el último párrafo del art. 2355, CC, tam-
bién se ha llegado a sostener que el adquirente por boleto al que se le ha hecho
la tradición del inmueble puede oponer su derecho al embargante y obtener de
este modo su cancelación, en razón de que siendo un poseedor legítimo, los
acreedores carecen de acción para privarlo de la posesión. En este sentido se
afirma que prevalecería la publicidad posesoria si existiera buena fe del compra-
dor, pues la publicidad traditiva es el medio que Vélez contempló para manifestar
los derechos reales que se ejercen por la posesión (conf. Gatti, Edmundo– Alte-
rini, Jorge H., Prehorizantalidad y boleto de compreventa, La Ley, p. 45 y 48;
Vázquez, Gabriela A., Poseedor de boleto y embargo, LL, 2007–F, 499; Andorno,
L., “Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto. ¿Quién tiene un
mejor derecho, el comprador por boleto o el primer embargante? Tercerías de
dominio y de mejor derecho”, en Rev. de Der. Priv. y Comunitario, cit., año 2000–
3, p. 247; Bellotti, Mirta L., “¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos
derivados del boleto de compraventa?”, JA 2001–II–1086). Incluso más, se ha
alegado en sustento de esta tesitura (aunque en posición francamente minorita-
ria) que la posesión adquirida mediando boleto de compraventa configura un
nuevo derecho de dominio imperfecto, dotado de acciones reales (conf. Busta-
mante Alsina, J., Derechos reales. La Posesión. Eficacia del boleto de compra-
venta. Las defensas posesorias en materia de inmuebles y extensión de la
tenencia, ED 25,833; Fazio de Bello, Marta E., “El derecho real de posesión (art.
2355, último párrafo agregado por la reforma). Sus acciones reales”, LL 1983–D,
927). V.5. Finalmente y a partir de una interpretación sistemática fundada en
razones de seguridad jurídica, se ha señalado que los arts. 1185 bis y 2355 in
fine, CC, no podían prevalecer por sobre lo dispuesto por el art. 2505 del mismo
cuerpo legal. En efecto, tal norma consagra la inoponibilidad del título de adqui-
sición o transmisión de derechos reales respecto de terceros interesados, o al
menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado.
Tal perspectiva impondría concluir que el adquirente de buena fe, aun habiendo
abonado la totalidad del precio y ostentando la posesión del bien adquirido, no
es titular de un mejor derecho que el acreedor embargante. Así, pues, la inscrip-

ción registral genera efectos erga omnes, que no pueden ser desconocidos sin
alterar la estructura jurídica sobre la que se asiente la transmisión de dominio.
Por ello, si bien es cierto que los autores de la ley 17711 tuvieron en considera-
ción la situación del adquirente por boleto de compraventa (mediante la incorpo-
ración de los arts. 1185 bis y 2355, CC), no menos cierto es que esa protección
no podía ser brindada al precio de sacrificar la publicidad registral, potenciada
–justamente– por la misma reforma a través del art. 2505, CC. La salvaguarda de
la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario así lo imponía. Participan de esta
tesitura: CNCom., Sala A, in re: “Carletti Héctor Desiderio y otros” s/ tercería de
dominio en autos “Banco del Suquía S.A. c/ Coopwis S.A. y otros s/ ejec.”,
30/12/98; C.N. Com., Sala B, “Vernola Cayetano Juan sobre tercería en autos
Vázquez María de la Gloria c/ Tundidor Angélica A. s/ ejecutivo”, 27/12/99; C.N.
Com., Sala B, “Maggio Lucas A. c/ Cardoso Juan P. s/ ejecutivo s/ tercería de
mejor derecho promovido por Cuervo Ariel Hugo”, 22/5/09; C.N. Com., Sala C,
“Pichersky Virginia sobre tercería de dominio y de mejor derecho en los autos
Ríos Lucas c/ Miranda y otro s/ ejecución de sentencia s/ sumario”, 28/9/99; C.N.
Com., Sala D, “Carlos y otro s/ tercería de dominio en autos Fernández, Omar c/
Ampreso, Santiago s/ ejecutivo”, 26/9/94; CNCom, Sala D, “Ladisla Ximena A.c/
Círculo de Inversores SA de ahorro para fines determinados s/ ordinario”, 3/8/11;
C.N. Com, Sala E, “Lozano de Marchese Juana del Carmen sobre tercería en
Banco Buen Ayre c/ Ianivello Edgardo H.”, 4/9/97; CNCom, Sala E, “Lignini Juan
M. s/ tercería de dominio (promovida en “Del Campo Alba c/ Alvarez y otros s/
ejecutivo)”, 21/10/10, entre muchos otros. No obstante, conviene señalar que
otras Salas del mismo tribunal han llegado a la solución contraria, lo cual eviden-
cia de un modo descarnado la falta de consenso que reina en la materia (conf.
CNCom., Sala C, “Verdoljak, Miguel Ángel c. Fiat Auto S.A de Ahorro p/f determi-
nados”, 24/4/09, CNCom., Sala F, “López Alicia Noemí Vansesa y otro s/ tercería
de mejor derecho en BBVA Banco Francés SA contra Comapplex SA y otros
sobre ejecutivo”, 15/3/13). V.6. Este TSJ ha adherido al último criterio reseñado;
jurisprudencia que consagró en ejercicio de la competencia uniformadora que le
confiere el art. 383, inc. 3°, CPC, que ha reiterado en varios precedentes y con
distintas integraciones (Auto N° 902/96 in re “Tercería de Aramburu Nemesio y
otros en: Incidente de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo
Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revi-
sión”, A.I. N° 2/06; doctrina reiterada en sentencias N° 30/09 y 261/09). Se para-
frasean a continuación los principales argumentos que avalaron esta doctrina
judicial. “Aun suponiendo que el párrafo final del art. 2355, CC, acuerde al posee-
dor por boleto un derecho real igualmente ese derecho sería inoponible a los
terceros por su falta de registración (art. 2505, CC). Calificada doctrina tiene
dicho que el hecho de que el art. 2355 reconozca la posesión del adquiriente por
boleto como legítima, no basta para reconocerle a esa legitimidad eficacia –erga
omnes– sino que corresponde establecer respecto de quién o quiénes se consi-
dera esa posesión como legítima”. (Morello, “El Boleto de Compraventa Inmobi-
liaria en la ley 17711”, en Examen y Crítica de la Reforma del Código Civil, pág.
461). El análisis así encarado conduce necesariamente a la conclusión de que la
legitimidad de la posesión es inoponible a los terceros que no han podido razo-
nablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesión legítima (op.
cit. pág. 462)”. “Si el derecho del comprador por escritura sólo es oponible a los
terceros con motivo de su registración (conf. Morello, La Posesión Legítima, la
Tercería de Dominio y los Derechos que Acuerda la Compraventa Inmobiliaria
Instrumentada por Boleto, JA. 22–1974, pág. 463) va de suyo que no se puede
soslayar la exigencia de registración a favor del comprador que ni siquiera tiene
escritura, sino sólo un instrumento privado”. “Podrá argumentarse que salvo en
casos particulares, como el régimen de pre–horizontalidad (ley 19.724) o los
loteos (ley 14.005) el sistema registral no admite la anotación de boletos priva-
dos, pero ello es el mejor argumento para descalificar la suposición de que la

posesión por boleto importe un derecho real. En efecto: si la ley 17801 impone la
registración de los documentos que constituyan o modifiquen derechos reales
sobre inmuebles (art. 2 inc. a.) y no se prevé la registración de boletos privados,
ello implica que el ordenamiento no ha reconocido a los boletos como título hábil
para la constitución de derechos reales sobre el inmueble vendido. Tal como
desde antaño lo ha sostenido la doctrina, la venta de inmuebles pactada en ins-
trumento privado acuerda al comprador sólo derechos personales (art. 1185,
CC) y el boleto es para los terceros –res inter alios acta– (art. 1199, CC)”. “Atribuir
al último párrafo del art. 2355 del Cód. Civil el efecto de reconocer al comprador
por boleto un derecho a la posesión oponible a los terceros, quedando al titular
registral sólo un dominio formal, es incompatible con el art. 2513 del Cód. Civil,
basamento esencial de nuestro régimen dominial, conforme al cual es inherente
a la propiedad el derecho a poseer la cosa “. “En cuanto al art. 3270 del Cód.
Civil, no obsta a esa conclusión. Si con motivo de un contrato el deudor ejecu-
tado ha hecho entrega de la posesión del bien embargado a un tercero, ese
contrato es oponible al embargante o al adquirente en subasta...” “Cuando el
contrato celebrado no es una locación sino una compraventa, la tradición importa
la transferencia del dominio (arts. 2601 y ss CC) y, tratándose de un inmueble, la
falta de eficacia con que el art. 1185 del C. Civil sanciona su deficiente instrumen-
tación y el requerimiento de registración contenido en el art. 2505, modifican la
conclusión del art. 3276, determinando la inoponibilidad frente a terceros del
contrato celebrado.” “Es por eso que la preferencia que los arts. 592 y 594 del
Cód. Civil acuerdan al acreedor a quien se ha hecho tradición de la cosa debida,
presupone un conflicto entre acreedores munidos de igual título. (Salvat: Obliga-
ciones Ed. 1952, t. I, pág. 318, N° 327). Si, por el contrario, el título del poseedor
es inoponible a terceros –tal el caso del boleto– su preferencia cederá frente al
embargante o adquirente, que exhiben un título eficaz erga omnes, esto es:
registrado.” “El boleto y la posesión que lo reconoce como causa no son oponi-
bles al embargante ni a quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecución.
Así lo imponen los arts. 1184 inc. 1º, 2503 y 2505 del Cód. Civil”. “Cuando el
ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha
hecho de modo expreso, previendo su registración, tal como ocurre con el régi-
men de pre–horizontalidad (ley 19724) o los loteos (14005) o aun sin anotación
registral en el caso de concursos o quiebras (art. 1185 bis CC). Esas normas
especiales, limitadas a casos particulares, dan la pauta de que el régimen norma-
tivo general no consagra la misma solución”. “En definitiva, se concluye en la
regla conforme a la cual el poseedor por boleto no registrado carece de derecho
a oponer el boleto o la posesión ante el acreedor embargante o quien resulte
adjudicatario del inmueble en la ejecución. La conclusión opuesta y la conse-
cuente prioridad del adquirente, sólo resultará admisible en situaciones excep-
cionales, en especial ante el supuesto de mala fe del embargante”. “La buena o
mala fe del embargante debe ser evaluada en función del conocimiento que
pudiera tener de la situación del inmueble, tal que ese conocimiento supla res-
pecto de él la falta de registración de los derechos del comprador (conf: Morello,
“El boleto de compraventa inmobiliaria en la ley...”). VI. Llegados a este punto se
advierte que el tópico que nos convoca es arduo y complejo. Motivado principal-
mente por una inconsecuencia legislativa, que en modo alguno fue superada por
el dictado de la ley 17711. Antes, al contrario, aunque es cierto que dicha reforma
importó un adelanto en materia de ampliación de derechos del adquirente por
boleto de compraventa (arts. 1185 bis y 2355, CC), igualmente no alcanzó a con-
ciliar totalmente las tensiones que existen y se suscitan entre los legítimos dere-
chos de éste y las necesidades sociales de certeza y seguridad jurídica que el
tráfico inmobiliario reclama (en razón de lo dispuesto por el art. 2505, ib.). Tanto
ello es así que nuestro Tribunal cimero llegó a sostener que la tesis amplia o
extensiva del art. 1185 bis, CC, alegada como sustento de una tercería de domi-
nio en una ejecución individual, no podría ser atacada mediante la doctrina de la

arbitrariedad, precisamente en atención a la profunda divergencia interpretativa
existente (CSJN, “Banco de Crédito Argentino SA c/ Germanier, C. y otro”,
26/9/06, LL, 2006–F, 637). VII. En estas condiciones conviene señalar que la
entrada en vigencia del CCCN (ley 26994) ha venido a incidir en la solución juris-
diccional que en derecho aquí corresponde otorgar. En efecto, el novel ordena-
miento sustancial ha tomado decidida posición en la materia, optando claramente
por ampliar –bajo ciertas condiciones– la protección jurídica del adquirente de
un inmueble mediante boleto de compraventa. Baste señalar que los propios
redactores del anteproyecto se encargaron de señalar que “nuestra doctrina, y
especialmente la jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la nece-
sidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento
privado (boleto de compraventa). Por eso estimamos que en este Anteproyecto
no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema. Se aclaran y resuelven
numerosos temas que han sido muy discutidos”. En este sentido adviértase que,
en lo que aquí interesa, el nuevo régimen ahora edicta: “Art. 1170. Boleto de
compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene priori-
dad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble ven-
dido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en
la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con
los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el 25% del precio con anterio-
ridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición
tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”. De este modo se viene
a resolver la questio iuris que nos convoca, estableciendo la oponibilidad del
boleto de compraventa a terceros embargantes a condición de que se llenen
una serie de requisitos. Quiere decir, entonces, que el nuevo cuerpo legal ha
optado por privilegiar la situación del adquirente de buena fe de un inmueble por
boleto frente a los posteriores acreedores del vendedor, tal como lo había hecho
una de las posiciones reseñadas (conf. ut supra considerando n° V.2., en espe-
cial el fallo “Coviram Ltda.”). VIII. Como consecuencia de lo expuesto y a partir
de una interpretación dinámica y evolutiva, corresponde seguir la solución jurí-
dica adoptada por el art. 1170, CCCN. En efecto, aunque no desconozco que se
ha propiciado la aplicación inmediata de dicho dispositivo aun a los boletos de
compraventa celebrados con anterioridad al 1/8/15 (conf. Iturbide, Gabriela A.–
Pereira, Manuel J., Efectos de la aplicación de la ley en el tiempo con relación a
los derechos reales y a los privilegios, RCCyC 2015 julio, 30), en realidad para
resolver el presente no es necesario adentrarse en el análisis del sistema de
derecho transitorio dispuesto por el art. 7, ib. (heredero del art. 3, CC). Adviér-
tase que sólo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando
una misma situación o relación jurídica es sujeta a dos regulaciones sucesivas
contrapuestas. De modo que en tal caso sí, ante el antagonismo normativo,
corresponde determinar a partir de qué momento resulta aplicable la nueva ley
o –lo que es lo mismo– hasta qué momento corresponde asignarle efectos ultra-
activos a la vieja. Por el contrario, la oponibilidad o no al acreedor embargante
de los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa no tenía una
respuesta unívoca en la letra de la ley, lo que generó –a riesgo de ser reiterati-
vos– que convivan simultáneamente diversas interpretaciones tanto en doctrina
como en jurisprudencia. El nuevo texto, en este caso concreto, vino a salvar la
divergencia interpretativa existente. Ante este estado de situación, la “aplicación
inmediata” –en sentido impropio– de la solución jurídica contenida en el art.
1170, CC, no se enfrenta –entonces– ante el problema de la retroactividad de la
ley, ya que se mueve en un plano distinto. Sencillamente porque en puridad no
existe aquí conflicto de leyes en el tiempo. IX. Esto permite adoptar una interpre-
tación dinámica acorde con la evolución de los tiempos, pues es la que mejor
permite reconocer la función del derecho como herramienta de cambio social.
No tanto en virtud del principio de igualdad, que indica que corresponde asignar
la misma solución que a los boletos celebrados en vigencia del nuevo ordena-

miento que es el que está destinado a perdurar, sino y fundamentalmente en
razón de que ella es el producto de la voluntad del legislador que, reconociendo
las necesidades sociales que reclama el tráfico jurídico, ha entendido transcen-
dental superar las diferentes diagnosis jurídicas otorgando –bajo ciertas condi-
ciones– protección al adquirente por boleto frente al acreedor del vendedor.
Tanto más si la solución propugnada por el novel régimen concilia razonable-
mente los intereses en pugna, en cuanto también resguarda debidamente los
derechos de los terceros interesados. Destáquese que a fin de hacerse merece-
dor de la tutela legal se le exige al adquirente que acredite: buena fe, fecha cierta
del boleto y publicidad suficiente (sea posesoria o registral). Ello tiene en miras
evitar que deudores inescrupulosos simulen firmas de boletos irreales o ficticios
con el único fin de sustraer bienes de su patrimonio en perjuicio de los acreedo-
res. X. Desde este punto de vista, entonces, el nuevo precepto puede ser consi-
derado una norma de interpretación auténtica, emanada del propio legislador,
tendiente a disipar las dudas que a nivel doctrinario y jurisprudencial existían
sobre el tema, aclarando expresamente la manera en que debe entenderse la ley
de fondo en relación al asunto. Si se adopta esta postura, no existe obstáculo
para aplicar la solución jurídica adoptada por el art. 1170, CCCN, al presente
caso a pesar de tratarse de hechos ocurridos con anterioridad en el tiempo,
porque ahora se ha revelado el sentido auténtico de la normativa involucrada. Y
ello no representa, en rigor, una aplicación retroactiva de la ley. Por el contrario y
en virtud de su propia índole, las leyes de naturaleza interpretativa son suscepti-
bles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con anterioridad (De
Ruggiero, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, p 158). Sólo la cosa
juzgada puede enervar sus efectos, la que en el caso particular todavía no ha
alcanzado a formarse desde que la ley se dictó cuando estaba aún pendiente de
resolución el recurso de casación articulado contra la sentencia de grado. XI.1. A
todo lo expuesto corresponde iterar que la vía procesal idónea para ventilar el
derecho del adquirente por boleto de compraventa en la ejecución individual de
su vendedor es la tercería de mejor derecho. En efecto, conviene dejar sentado
que el boleto no es suficiente para fundamentar una tercería de dominio dedu-
cida por el comprador. Desde la doctrina se ha justificado este aserto señalando
que: “hay un punto sobre el cual existe coincidencia casi absoluta de opiniones:
la compraventa podrá quedar –o no– perfeccionada con la suscripción del boleto,
mas tal perfeccionamiento queda confinado al ámbito de los derechos persona-
les; en el campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la
transmisión del dominio del inmueble de la cabeza del vendedor a la del compra-
dor, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y nazca el derecho
de propiedad del segundo, no bastará con el boleto y la tradición, sino que será
indispensable el otorgamiento de la escritura pública” (conf. Mariani de Vidal,
Marina– Vidal Claypole, Pablo, El boleto de compraventa de inmuebles, el acree-
dor embargante y el art. 1185 bis del Código Civil, LL 2011–C, 42). En este sen-
tido se ha pronunciado esta Sala, con otra integración. Allí se expuso –en prieta
síntesis– que “el boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se
obligan a escriturar, por lo que jamás podrá ser título suficiente para transmitir el
dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con lo
dispuesto por el art. 1184, Código Civil”. “El boleto de compraventa inmobiliaria
es un contrato de compraventa válido, pero impotente para generar la transmi-
sión de la propiedad de la cosa y producir los efectos propios de este tipo de
contrato especial, por adolecer de un vicio formal al no haberse empleado la
escritura pública impuesta por la ley. En definitiva, no tiene aptitud legal para
hacer adquirir al comprador el derecho real de dominio”. “En nuestro derecho
positivo para adquisición del dominio se exige escritura pública, tradición e ins-
cripción de dicha escritura en el Registro General de la Propiedad; al faltar uno
de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no pueden ser considerados
como ‘titulares dominiales’, porque la cosa no ha salido del patrimonio del

deudor.” (Auto N° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Inci-
dente de Regulación de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y ots
c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”; doctrina
reiterada en Auto N° 1/05). En función de tales argumentos, resulta claro que es
improcedente una tercería de dominio promovida por quien todavía no tiene el
derecho real de propiedad. Solución que, vale aclarar, en este punto no ha sido
modificada por el novel Código Civil y Comercial (arg.. arts. 1017, 1018, 1892 y
1893). XI.2. Ahora, si el adquirente por boleto de compraventa hubiera incoado
tercería de dominio, ello por sí mismo no acarreará el rechazo de su pretensión,
ya que ésta válidamente puede ser reconducida oficiosamente por el juzgador
como una tercería de mejor derecho. En efecto, tiene dicho esta Sala que la
doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos le han otorgado a la tercería
de mejor derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional, porque
limitar el concepto de este tipo de reclamos a la invocación de un derecho pre-
ferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo, por la existencia de
algún privilegio, deja sin consideración adecuada las hipótesis en que es nece-
sario defender créditos que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio,
sino de una preferencia de otra naturaleza, como las derivadas de la prioridad
temporal, las que no sólo refieren a los derechos reales de garantía sino también
a derechos personales, como los mencionados en los artículos 593 a 596, CC,
en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir dere-
chos reales. Siendo ello así, las tercerías de mejor derecho, pese al silencio
legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y
obtener como pago la entrega de la cosa (Auto N° 19 bis, del 28/2/03, in re “Ter-
cería de Mejor Derecho de José A. Vázquez en autos: Marengo Demaglier Ana
María c/ Guillermo Ramón Solfanelli– Ejecutivo– Recurso de casación”). Precisa-
mente por ello y en virtud del principio iura novit curia, el juzgador tiene la facul-
tad de calificar la relación jurídica objeto de litis encuadrándola correctamente
desde la óptica de una tercería de mejor derecho. Ello porque lo que –en defini-
tiva– discute el tercerista es si su derecho a que se le transmita la propiedad del
inmueble es o no superior al derecho esgrimido por el embargante. Se trata del
choque de dos acreedores: el embargante, a quien se le adeuda por el titular
registral una suma de dinero y pretende hacer efectivo ese crédito sobre los
bienes que integran el patrimonio de su deudor; y el adquirente del inmueble, a
quien el titular registral se lo vendió por medio de boleto de compraventa (Auto
N° 902/96, in re “Tercería de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regula-
ción de Honorarios del Dr. Meier en López Hugo Santiago y otros c/ Virginia
Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisión”). De este modo, la
finalidad última del tercerista no es otra que la de obtener el levantamiento de un
embargo fundándose en un derecho preferente que invoca a su favor, aunque
erróneamente se haya arrogado el título de dominus. Postulación que, en esas
condiciones, permitió a su contraparte esgrimir todas las defensas que hacían a
su derecho, incluso aquéllas referidas a la prioridad derivada del derecho perso-
nal que dimana de un boleto de compraventa. Ello es así ya que la causa petendi
de la postulación hace pie en dicho contrato, aunque también se invoque el ejer-
cicio de la posesión. De allí que el tratamiento de la acción como tercería de
mejor derecho, aun cuando originariamente fuere interpuesta como de dominio,
no importe una modificación de los hechos que delimitan la pretensión, ni colo-
que a alguna de las partes en situación de indefensión. Tan sólo implica una
calificación jurídica correcta de la litis, lo cual es una facultad y un deber del
juzgador (conf. Fallos 296:633; 298:78; 300:1034; 305:405; 308:778; 310:1536).
Por lo demás, corresponde destacar que la posición que admite el reencuadre
oficioso es mayoritaria en doctrina (conf. Morello, Augusto M., “El boleto de
compraventa y una interpretación funcional de las tercerías”; LL 1994–B,57;
Mosset Iturraspe, Jorge– Lorenzetti, Ricardo, El boleto de compraventa inmobi-
liaria, la posesión legítima y la tercería de dominio, Revista de Derecho Privado

y Comunitario, N° 3, Rubinzal Culzoni, 1993, p. 359; Vallejos Juan Carlos, ¿Terce-
ría de Dominio o de Mejor Derecho? (El adquirente con boleto y el tercero embar-
gante), Revista de Derecho Procesal, 2006–2, Litisconsorcio, intervención de
terceros y tercerías, Rubinzal Culzoni, p. 286; Vázquez, Gabriela A., Poseedor de
boleto y embargo, LL, 2007–F,499). XII. En consideración de lo expuesto y resul-
tando que el criterio adoptado en la resolución en crisis no se ajusta a la doctrina
desarrollada precedentemente, corresponde admitir el recurso de casación y
rescindir la sentencia impugnada, lo que así se decide. XIII. La anulación aquí
dispuesta torna abstracto el tratamiento de la procedencia del recurso de casa-
ción fundado en el motivo del art. 383, inc. 1, CPC. Voto por la afirmativa.
Los doctores María Marta Cáceres de Bollati y Domingo Juan Sesin adhieren al

voto emitido por el Sr. Vocal preopintante.
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal Superior de Justicia, a

través de su Sala Civil y Comercial,
RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de casación por el motivo del art. 383 inc. 3,
CPC, y en consecuencia rescindir la resolución impugnada. II. Reenviar la causa
a la Cámara Civil y Comercial que sigue en nominación a la de origen, a fin de
que emita nuevo pronunciamiento sobre el recurso de apelación que queda pen-
diente. III. Imponer las costas por su orden. No regular honorarios a los letrados
intervinientes.
Carlos Francisco García Allocco – María Marta Cáceres de Bollati – Domingo

Juan Sesin

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-

TITULO I-CAPITULO 3 CLASES DE OBLIGACIONES - Obligaciones de dar cosa
cierta para constituir derechos reales

metida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor
derecho:


Comentado Tratado Exegético, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 159

TITULO IV- CONTRATOS EN PARTICULAR-CAPITULO 1-Compraventa-Secc. 8va.
Boleto de compraventa
Art. 1170 CCyC: Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del compra-

dor de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautela-
res sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posi-

ción jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con ante-
rioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
“…Requisitos para que proceda la prioridad frente a terceros que hayan trabado
medidas cautelares Analizaremos los supuestos del art. 1170, a los que incorpo-
raremos otros señalamientos. a) Traba de medida cautelar Nos parece oportuno
hacer una reflexión sobre el alcance de la expresión. El tema se vincula a la traba
de una medida cautelar, sin explicitar si la misma debe estar anotada en el Regis-
tro de la Propiedad o no. Estimamos que si la medida cautelar ha sido ordenada,
pero aún no tiene reflejo registral, nada impide que el comprador por boleto
haga valer su derecho si tomó conocimiento de ésta por otra circunstancia. Ello
habida cuenta de la concepción amplia de la buena fe a que alude el art. 1918. El
comprador puede invocar la oponibilidad de su derecho, “si conoce” la existen-
cia de la medida cautelar ordenada, aún no anotada. b) Buena fe del comprador
por boleto de compraventa La buena fe ha sido analizada en el comentario al
art. 1918, al que remitimos. Destacamos que la buena fe se presume, salvo los
casos en los que expresamente el art. 1919 presume la mala fe, que debe existir
al tiempo de la celebración del contrato, y que se refiere “a la conducta del adqui-
rente en la concertación del negocio jurídico y consiste en haberlo celebrado sin
connivencia con el promitente...”
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. AICEGA María

V., GÓMEZ LEO, Osvaldo R., LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P. Direc. del tomo
CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO VI Edit. La
ley. Bs. As. 2015. p. 156/157
Opinión de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.
Cuando la adquisición mediando boleto de compraventa es posterior a la traba

de una medida cautelar y ésta fue exteriorizada en el registro, o el adquirente la
conoció o pudo conocerla obrando con la debida diligencia, no podrá invocar
su buena fe.
En cambio, si la adquisición mediando boleto de compraventa precede a la

medida precautoria y aquélla tuvo publicidad suficiente registral o posesoria,
no es dudoso que quien trabó la cautelar no puede regularmente cuestionar la
buena fe del adquirente por boleto.
c) Vínculo jurídico entre el comprador por comprador por boleto de compraventa

y el titular registral De acuerdo con el inc. a) del art. 1170, procede la prioridad si
“el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquiren-
tes sucesivos”.
De la norma se concluye: que el boleto de compraventa es un contrato (ya que

el inciso dice que la prioridad tiene lugar si el comprador “contrató” con el titular
registral), que el boleto de compraventa no transmite la propiedad, que el boleto
de compraventa es cesible. Volveremos sobre estos temas….”
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Aicega María V.,
Gómez Leo, Osvaldo R., Leiva Fernández, Luis F. P. Direc. del tomo CODIGO
CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO VI Edit. La ley. Bs.
As. 2015. p. 157/158



derecho:


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO CUARTO-DERECHOS REALES-TITULO II-

POSESION Y TENENCIA-CAPITULO 1-Disposiciones Generales
Art. 1918: Buena fe.
El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer

que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excu-
sable está persuadido de su legitimidad.
“….Relación de poder de buena fe Cuando el sujeto no conoce, ni puede cono-

cer, que detrás de su relación de poder existe una falta de derecho comienza
a configurarse la buena fe. Puede hacerse el símil con una moneda donde una
cara es el derecho a poseer (o a la relación real de que se trate) y el otro es la
relación real efectiva que tiene su sustento en ese derecho. Esa cara puede no
existir. El sujeto es de buena fe si inculpablemente ignora ello y presupone que

existe su derecho. Al igual que ocurre en el derecho italiano no se identifica la
buena fe en términos positivos de la creencia del sujeto de ejercitar la relación
de poder legítimamente sino en términos negativos. En la ignorancia inculpable
de que detenta la cosa ilegítimamente.
No conoce la falta de existencia del derecho, ni puede conocerla obrando con

el debido cuidado y diligencia. Ello ocurre, afirma, el art. 1918 del Código Civil y
Comercial, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido
de su legitimidad.
La norma refiere a error de hecho en consecuencia está excluido el error de dere-

cho. Conforme el art. 8º del Código Civil y Comercial, la ignorancia de las leyes
no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepción no está autorizada por
el ordenamiento jurídico. Así si un locatario está persuadido que al cabo de cier-
tos años de arriendo se transforma en dueño, y luego de concluido el contrato
permanece en posesión en base a esa creencia, no por eso será de buena fe
dado que el error de derecho no es admisible.
El error debe ser excusable es decir que pese a haber desplegado la debida
diligencia no pudo salir de éste. Si tomando las medidas prudentes y adecuadas
hubiere superado el error no existe buena fe, “no conoce, ni puede conocer”. Es
decir que si habiendo sido cuidadoso pudo conocer, no hay buena fe. El posee-
dor o tenedor está persuadido por el error de hecho, excusable de existencia,
calidad y validez del título, al modo de adquirir y al derecho del transmitente.
Precisamente por ello es entendible que la norma haga referencia a que el error
debe ser esencial. Nos parece más concisa y clara la fórmula del Proyecto de
1998 que en su art. 1860 disponía: “La buena fe consiste en no haber conocido
ni podido conocer, que se carecía de derecho a la relación real”….”
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. COSSARI, Nelson G.

A. Dir. del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético,
TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 237/238

m2 glosario
medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en
principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto,
tiene en común con los informes: informar el estado jurídico de los inmuebles,
la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotación preventiva: que opera
como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a
favor del negocio en gestión, a favor de una operación inmobiliaria, a favor de un
acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se está forjando.



a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la cons-
tancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
mento autorizado.

plado por el artículo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. �a)
dable actuar en las relaciones jurídicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en
la formación, celebración y ejecución de los negocios jurídicos. �b) La buena

Buena fe de parte del tercero interesado: “Concepciones de la buena fe: …. La

última manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que ha
primado en nuestro país y es la que contiene el art. 974 del Código Civil de Suiza
de 1907. Explica Jorge H. Alterini que allí “los terceros son de buena fe si ‘no
han conocido o debido conocer’ circunstancias silenciadas por el Registro. En
la fórmula helvética la buena fe no es viable ante el conocimiento de la realidad
registral y también cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse la debida
diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada e indife-
rente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por quienes
no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios para no
quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena fe no
hay que conocer ni deber conocer”....” ALTERINI, Jorge H. Director general.
COSSARI Nelson G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo IX Edit.
La ley. Bs.As. 2015 p. 115


del tomo CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO I

proceso inscriptorio que ha sido observado, supone situaciones de prioridad, de
otro o se materializa un derecho porque hay alguien que gano en prioridad por
un certificado.
Clasificación de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a los

siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los
primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una
conducta a personas o persona determinada. b) Por el carácter económico o no
del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Serán patrimonia-
les cuando sean susceptibles de apreciación pecuniaria, y serán extramatrimo-

niales cuando no sean susceptibles de una medida de valor económico. c) Por
el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relación a los
personales hablaríamos de facultades y con relación a los reales hablaríamos

de sus características particulares, en caso de ser observados y existir reit-
eración del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del
Registro confirmará o rectificará la calificación practicada dentro del plazo
mínimo para los recursos. En caso de confirmarse la observación resolverá
la inmediata elevación de los antecedentes a la Cámara Civil y Comercial, y
la decisión de ésta hará cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y
anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciación del mismo.
(ley provincia de Córdoba 5771, art. 20)

encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efec-
tos que la misma produce.
Derechos y Bienes: Título Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de dere-

que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.
Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del
artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los

derechos de incidencia colectiva mencionados en el art. 14. Como se destaca
en los Fundamentos, se trata de “guías generales que luego se desarrollarán en
artículos particulares, leyes especiales y jurisprudencia”…. ALTERINI, Jorge H.
Director general ALTERINI, Ignacio E. Coordinador. Título Preliminar-Parte Gene-
ral-Autor de las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. TOBÍAS, José W. CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107

Capitulo IX: Cancelación de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). apitulo

Fuga registral: La medida cautelar –embargo, litis, etc.- ingresa con anteriori-
dad al certificado registral y no es informado en este último. La existencia de un
embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura, no
obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no publicitada
a través de las certificaciones es inoponible al tercero que negoció ateniéndose
a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz seguramente
no se hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada se habría visto postergada
por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta.
Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral para colocar al tercer
adquirente en la situación de mala fe cual es la notificación de la medida al adqui-
rente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibición del protocolo
a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificación no
destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula.




CIAL, Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.
Jus Possidendi: Tiene sólo un derecho a la posesión. Es quien tiene únicamente

un título válido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión y, consiguiente-

mente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vías legales para exigir
el cumplimiento de la tradición que le es debida, esto es, el modo suficiente.
capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación pose-
soria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de
la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
Art. 1902 Ley 26.994

erga omnes.


26.994
Posesión o tenencia vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenen-

cia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar opo-
sición alguna. Art. 1926 Ley 26.994

inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carácter de autén-
ticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de
título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).
Principio de inscripción: Todo documento por el que se constituya, trans-

mita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser

la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de
las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formu-
lación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es
oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los títulos
antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del
estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige
respecto de los derechos reales que se integran con la posesión.

inmueble a los efectos de lograr una buena correlación de los títulos y un encade-
namiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa
sobre la cual recae la inscripción esté determinada con toda precisión. Nuestra
ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarán
la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización
(art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801,
la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial en el
que el inmueble estará perfectamente individualizado.
c) Confrontación de los asientos registrales antecedentes. Principio de legali-
dad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar

El registro da fe de la inscripción registral, pero sólo de los aspectos extrínsecos,
no los intrínsecos del documento por aquello de que la registración es no con-
validante y declarativa.

que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes
(arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscrip-
ciones respecto de un mismo inmueble se determinará por la fecha y el número
de presentación asignado a los documentos en el registro.


Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior

y no una excepción como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y
entre ellos: La instrumentación de escrituras simultáneas como consecuencia de
la realización de más de un acto jurídico en forma conjunta.


en 180 días.

c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la
posesión.



Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar
los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de atender las
siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto
paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si se toma como
base de registración la persona estaremos frente a un registro personal, tal el
caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa estaremos frente
a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles
o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificación
atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos registros declarativos
y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones declarativas y consti-
tutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripción en
lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los dere-
chos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento
necesario para que tal mutación se produzca. De este modo, la modificación
jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en el régimen jurídico de
los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley
20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto creador de derechos;
el acto de transmisión no está concluido si no se inscribe. En el sistema aus-
traliano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud
del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado
análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de
la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y físico. Si no
hay objeción, y previa posibilidad de que terceros formulen oposición al pedido
de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el
segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título.
Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio
registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su título de pro-
piedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801,
dejan en claro el carácter meramente declarativo de la registración en materia
inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de su oponibilidad frente
a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera del registro. Éste no
es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un
plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o
anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumándole oponibilidad;
no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patri-
monialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden
ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante cuando al registrarse
el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan según
la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece
el carácter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas regis-
trales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro
recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo
primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de lle-
gada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento
(art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual
el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se ins-
cribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva
de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con incidencia
en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en la técnica de
registración los registros serán de inscripción o transcripción. Claro ejemplo de
un registro de transcripción es el sistema francés. El registro transcribe –copia- la
constitución y/o transmisión de derechos reales sobre inmuebles; siendo ésta
requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción, el registrador procede a
extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configura-
tivas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de inscripción.

Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos
de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según
los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción
o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro
recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos prin-
cipales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan
en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de
transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa trans-
cripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se
compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte
los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que
ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina
recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el
registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con
la registración cronológica asignada a la propiedad.

cer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones:
a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no ins-
criptos y c) de buena fe.



el caso.


real.


para el propio nacimiento del derecho….” ALTERINI, Jorge H. Director general.
COSSARI Nelson G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX Edit.
La ley. Bs.As. 2015 p. 102/103
Tipos de prórrogas: 1) “Primera Prorroga Legal” (Art. 10 Ley 5771): cuando

una prórroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio.
m3
m3 microobjetivos
• Comprender el concepto de derecho registral con el fin de poder cono-

cer su relación con otras disciplinas.
• Analizar el contenido del derecho registral como rama autónoma del

derecho para comprender los principios registrales.
• Identificar los principios registrales a los efectos de comprender las dis-

posiciones contenidas en el Código Civil y Comercial y la legislación en
materia registral, tanto en el orden nacional como provincial.
• Sistematizar las disposiciones relativas a la publicidad registral inmobi-

liaria para comprender el mecanismo propio de la registración.

m3 contenidos
DERECHO REGISTRAL

de presentación.
La registración de los derechos reales tiene antecedentes históricos importantes

y ha cobrado una creciente importancia en los últimos tiempos. Los registros y
en especial los de la propiedad inmueble, satisfacen múltiples necesidades.
La relevancia económica de los inmuebles y de ciertos muebles representa una

importante fuente impositiva, en este sentido el registro permite identificar a los
titulares del dominio y demás derechos reales; así como verificar las transmisio-
nes también gravadas.
El Código Civil y Comercial incorpora los derechos reales de superficie y conjun-

tos inmobiliarios, ambos recaen exclusivamente sobre inmuebles y requieren de
la publicidad registral además de la posesoria. Permite igualmente la disponibi-
lidad jurídica respecto del usufructo y el derecho real de anticresis puede recaer
también sobre muebles registrables.
Por su parte, el Estado está atento al régimen de la propiedad de la tierra, vigila

su producción, combate los latifundios y minifundios: todo ello requiere inex-
cusablemente una apropiada registración. La planificación que debe realizar el
Estado se funda en una completa información que, en materia de inmuebles,
sólo pueden brindarla los registros inmobiliarios y los catastros.

ARGENTINA MALA NOTA FRENTE A LA PROPIEDAD PRIVADA. “La Argen-
tina se ubica entre los países que más violan los derechos de propiedad
privada en cuestiones “jurídicas” y “políticas”, de acuerdo con un estudio
realizado en todo el mundo. De esta manera, el país quedo en el puesto 81,
en un ranking internacional que mide los derecho de propiedad privada e
intelectual sobre 115 países, y con una calificación de 4,4 sobre 10 puntos.
El estudio, llamado internacional Property Rights Index, ubicó en los prime-
ros lugares a Finlandia, con 8,6 puntos; Noruega, Dinamarca, Paises Bajos
y Alemania, con 8,3; y Suiza, Nueva Zelanda, Inglaterra y Suecia, con 8,2.
El punto más débil de la Argentina se reflejó en el marco “jurídico político”,
en el que cae al puesto 94; y en el de la “Propiedad física”, donde se ubica
en la posición número 100…” Comercio y Justicia” edición del miércoles
27 de febrero de 2008.
Los registros constituyen, además, el régimen de publicidad que permite a ter-

ceros adquirentes de derechos reales sobre inmuebles, conocer la situación jurí-
dica de los mismos y la capacidad para disponer de su titular. Permiten también
conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultación de
bienes en perjuicio de los acreedores; es importante mencionar a la publicidad
registral inmobiliaria como exigencia para el embargo de los bienes del deudor.
En los fundamentos del proyecto de Código Civil y Comercial se propiciaba una

inscripción de carácter constitutiva en materia de inmuebles.
A los fines de profundizar sobre la modificación sustancial que hubiese

producido concebir la publicidad registral inmobiliaria con carácter
constitutivo lo invitamos a leer el capítulo 2 de los fundamentos al libro
IV del proyecto del Código Civil y Comercial.
Capítulo 2. Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad
La mayor modificación en este punto que importaría un cambio sustancial,

estaría referida al modo suficiente cuando se trata de la adquisición, cons-
titución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales sobre
cosas registrables.
En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y tecnificar el sis-

tema, sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción
registral como modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la
milenaria teoría del título y el modo del sistema romano puro como pilar del
sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen por
la posesión.
En el país, ya Eleodoro Lobos en 1899 propuso agregar al final del Código

Civil un artículo: “En todos los casos en que este código exija la tradición
en la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
sólo se juzgará hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la
Propiedad de los respectivos instrumentos públicos”. Al tiempo de la san-

ción del Código Civil -decía el Dr. Lobos- no existía legislación civil adelan-
tada que no hubiese abandonado el sistema romano que adoptaba el Dr.
Vélez Sarsfield; y mencionaba la legislación francesa desde 1855, la belga
desde 1851, Portugal desde 1869, Italia desde 1866, Austria, Chile, Prusia,
Inglaterra, los dominios ingleses como Canadá, y otros países.
Igual lineamiento siguieron los proyectos de ley de Barraquero (1902),

Galiano (1904), Poder Ejecutivo (1911), Frugoni Zabala (1915) y Melo
(1917); y el Proyecto de Reforma al Código Civil argentino de la Comisión
de Reformas de 1936 que trabajó sobre la base del Anteproyecto Bibiloni,
y propició la modificación sustancial en la materia, con una propuesta ins-
pirada en el sistema alemán del acto abstracto de enajenación, aunque lo
hizo con reglas autóctonas. A tal punto consideró relevante la modificación
que la Comisión expresó en su nota de elevación al Poder Ejecutivo: “Esta
es, sin duda, la reforma de mayor significado que experimenta el sistema
del Código”.
El Anteproyecto de Código Civil de 1954 elaborado por el Instituto de

Derecho Civil dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, cuya
dirección desempeñaba Jorge Joaquín Llambías, dispone : “Los derechos
reales sobre inmuebles sólo se adquieren, transmiten, modifican y extin-
guen por actos entre vivos, mediante la inscripción del acto respectivo en
el Registro inmobiliario”. Pesan, por su importancia, las anotaciones a la
norma proyectada, en tanto indican: “El sistema que adoptamos en este
Proyecto, aunque se inspira en gran parte en los proyectos nacionales y sis-
temas alemán y suizo, bien puede considerarse como un sistema netamente
argentino, desde que no seguimos la doctrina del acto abstracto y otros ele-
mentos del sistema alemán que serían de difícil comprensión y aplicación
entre nosotros. El principio fundamental del sistema de este Proyecto es que
nadie adquiere, modifica o extingue un derecho real por acto entre vivos,
sino mediante la inscripción del contrato en el registro. La regla del Código
vigente es que en esos casos la transmisión no se opera por el solo contrato,
sino por medio de la tradición (arts. 577 y 3265). Reemplazamos la tradición
por la inscripción del contrato, sistema que reconoce como antecedente
entre nosotros el Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos, presentado en la Cámara
de Diputados el 11 de septiembre de 1899. La inscripción de los títulos de
toda transmisión de derechos reales, es además una costumbre arraigadí-
sima entre nosotros, puesto que la exigen las leyes locales que organizan
los Registros de la Propiedad…La publicidad equívoca y rudimentaria que
significa la tradición, unida a la regla del artículo 3270 del código vigente y
sus numerosas aplicaciones concretas, debe ser abandonada para obtener
una adecuada firmeza y seguridad en el régimen inmobiliario. El proyecto
no llega en sus innovaciones a adoptar la teoría del acto abstracto (Comp.
artículo 873 del Cód. alemán) y sus complicadas reglas, porque resulta de
difícil aplicación entre nosotros. Lo que debe inscribirse es el contrato, lo
que permitirá al adquirente conocer y examinar la causa fundante del dere-
cho del transmitente. El tercer adquirente a título oneroso, en este proyecto,
hace una adquisición inatacable, pero los vicios del título le son oponibles
cuando procedió de mala fe… En nuestro sistema resulta innecesario decir,
como expresan los proyectos nacionales, que la inscripción no torna efica-
ces los actos nulos o anulables. Lo que se inscribe es el título, y si mediare
causal de nulidad, decretada ésta, se ordenará por el juez que se haga la
pertinente rectificación en el Registro. La situación de los terceros, ignoran-
tes del vicio y adquirentes a título oneroso, queda a salvo”.

La primera normativa de registros de la Capital Federal surgió de la ley 1.893
del año 1886, sobre Organización de los Tribunales de la Capital, que creaba
una oficina de registro de propiedades, hipotecas, embargos e inhibiciones,
sólo aplicable en jurisdicción de la Capital Federal. Establecía que sin per-
juicio de lo dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas, los actos
o contratos mencionados en ella sólo tendrían efectos contra terceros desde
la fecha de su inscripción en el Registro. Exigía el certificado del Registro
donde constara el dominio y sus condiciones, como requisito indispensable
para extender una escritura que trasmitiera o modificara derechos reales
bajo pena de destitución del escribano, lo cual hizo que fuera regla invaria-
ble la inscripción de los títulos.
Con diversidades, las provincias dictaron leyes que crearon sus registros
de la propiedad inmueble. Estas leyes locales agregaron el requisito de la
inscripción registral, por lo cual la Corte Suprema de Justicia de la Nación
declaró la inconstitucionalidad entendiendo que invadían el campo legisla-
tivo del Código Civil.
La reforma de 1968 puso fin a esta anomalía pues incorporó la publicidad

registral para los derechos reales inmobiliarios que, afortunadamente, de
hecho, se cumplía casi desde la sanción del Código.
Sin embargo, a pedido de escribanos y registradores, con invocación de la

falta de preparación de los registros para tal modificación, el Anteproyecto
mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente
se incluye como excepción para la adquisición, transmisión, etcétera, de
ciertos objetos (por ejemplo, automotores), mas no para todas las cosas
cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles para los cuales
mantiene la tradición posesoria como modo suficiente.
Ello muestra la disposición de la Comisión para redactar un Código que

satisfaga los intereses de la comunidad sin hacer prevalecer ideas propias
sobre las necesidades de la población.
Respecto de la oponibilidad, como es natural se requiere la publicidad

suficiente respecto de terceros interesados y de buena fe, considerándose
publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Le sugerimos consultar la clase satelital 8930 Res. 4/2015 RGP Asenti-

miento conyugal y convivencial.

lada: La protección de la vivienda en el Código Civil y Comercial exige
necesariamente registración, que le permitirá comprender mejor los
temas desarrollados en este primer apartado.
EMPLAZAMIENTO REGISTRAL
El Código Civil y Comercial alude a la prioridad de quien tiene emplazamiento

registral y tradición, frente a acreedores de buena fe de una misma cosa inmueble.
De la misma manera, el propietario se beneficia toda vez que el registro hace
oponible a los terceros su derecho y, en algunos sistemas, donde la inscripción
es convalidante pone a cubierto contra cualquier defecto del título de adquisi-
ción.
Lo cierto es que el intervencionismo estatal, propio de la creciente socialización

de los pueblos modernos, requiere registros lo más completos y precisos que
sea dable lograr. En el mundo moderno, el registro está establecido en todos los
países.
A los efectos de profundizar lo dispuesto en los arts. 756, 1918 y 1919

del Código Civil y Comercial, lo invitamos a leer el comentario realizado a
estos arts., en ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord.
CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO IV
y IX respectivamente. Edit. La ley. Bs. As. 2015.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-

Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble

prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene
mejor derecho:
“…Opinión de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que
la previsión del art. 1892 acerca de que “la inscripción registral es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos...”, está pensada para las cosas muebles
sujetas a registración y siempre que ésta tenga alcances de inscripción
constitutiva, como la de los automotores, pues allí sí la inscripción es modo.

El art. 756 da por supuesto para los casos que trata que todos los acreedores
son de buena fe y a título oneroso. La tradición, por regla, en tanto que unida
al título suficiente es la que provoca la adquisición del derecho real (arts.
750 y 1892), prima sobre el emplazamiento registral, pues éste expresa en
materia de inmuebles una inscripción meramente declarativa (art. 1893). Así,
si la inscripción registral de un acreedor fuera previa a la tradición efectuada
a favor de otro, como este último no sería de buena fe, caería la prioridad de
la tradición sobre la registración, ya que solamente se la consagra a favor de
los acreedores de buena fe y a título oneroso….”
Art. 1918 CCyC Buena fe.
El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho
esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
“…Relación de poder de buena fe. Cuando el sujeto no conoce, ni puede
conocer, que detrás de su relación de poder existe una falta de derecho
comienza a configurarse la buena fe. Puede hacerse el símil con una moneda
donde una cara es el derecho a poseer (o a la relación real de que se trate) y
el otro es la relación real efectiva que tiene su sustento en ese derecho. Esa
cara puede no existir. El sujeto es de buena fe si inculpablemente ignora ello
y presupone que existe su derecho. Al igual que ocurre en el derecho italiano
no se identifica la buena fe en términos positivos de la creencia del sujeto
de ejercitar la relación de poder legítimamente sino en términos negativos.
En la ignorancia inculpable de que detenta la cosa ilegítimamente. No
conoce la falta de existencia del derecho, ni puede conocerla obrando con
el debido cuidado y diligencia. Ello ocurre, afirma, el art. 1918 del Código
Civil y Comercial, cuando por un error de hecho esencial y excusable está
persuadido de su legitimidad.
La norma refiere a error de hecho en consecuencia está excluido el error de
derecho. Conforme el art. 8º del Código Civil y Comercial, la ignorancia de
las leyes no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepción no está
autorizada por el ordenamiento jurídico. Así si un locatario está persuadido
que al cabo de ciertos años de arriendo se transforma en dueño, y luego
de concluido el contrato permanece en posesión en base a esa creencia,
no por eso será de buena fe dado que el error de derecho no es admisible.
El error debe ser excusable es decir que pese a haber desplegado la
debida diligencia no pudo salir de éste. Si tomando las medidas prudentes
y adecuadas hubiere superado el error no existe buena fe, “no conoce, ni
puede conocer”. Es decir que si habiendo sido cuidadoso pudo conocer, no
hay buena fe. El poseedor o tenedor está persuadido por el error de hecho,
excusable de existencia, calidad y validez del título, al modo de adquirir y al
derecho del transmitente. Precisamente por ello es entendible que la norma
haga referencia a que el error debe ser esencial. Nos parece más concisa
y clara la fórmula del Proyecto de 1998 que en su art. 1860 disponía: “La
buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer, que se carecía
de derecho a la relación real”…”
COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As.
2015. p. 237/238
Art. 1919 CCyC Presunción de buena fe.
La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba
en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue
registrado por otra persona.
“…1.Presunción de buena fe. La relación de poder se presume, iuris tantum,
de buena fe. La redacción de la norma tiene su antecedente en el art. 1862
del Proyecto de 1998, del que se suprime el supuesto contenido en el inc.
b) del mismo referente cuando el titular de la relación de poder conoce
que la cosa es robada o perdida. Claramente en tal caso tampoco existe
buena fe. La presunción de buena fe es una manifestación del principio más
general de la presunción de probidad. El derecho va a presumir la buena fe
de la persona, por tanto la relación de poder se presume de buena fe. La
prueba en contrario debe ser suministrada por quien alega la mala fe del
detentador. Por ejemplo se neutraliza al acreditarse que la creencia errónea
del poseedor obedece a un error de derecho, o a un error no excusable,
o que no estaba persuadido plenamente. 2. Presunciones de mala fe. El
Código prevé sin embargo, casos donde lo que se presume, no es la buena
fe, sino la mala fe.
a) Título manifiestamente nulo. Cierto es que el Código Civil y Comercial no
determina qué es la nulidad manifiesta. El Código Civil derogado establecía
en el art. 1038 que la nulidad de un acto es manifiesta, cuando la ley
expresamente lo ha declarado nulo, o le ha impuesto la pena de nulidad. Y
en el art. 4009 establecía la presunción de mala fe sosteniendo que el “vicio
de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor”.
El Proyecto de 1998 establecía la presunción de mala fe aludiendo al título
nulo sin otro aditamento. En definitiva se trata de un detentador que no ha
examinado el título o lo ha hecho en forma deficiente, tanto en el aspecto
de su idoneidad jurídica como en sus componentes advertibles, dado que si
hubiere actuado en forma diligente hubiere podido advertir que el mismo es
nulo atento a que la misma es evidente y surge del examen prolijo del mismo
y sus antecedentes. b) Adquirida de persona sospechosa. Aquí la cosa
se ha tenido de una persona que habitualmente no se dedica a transferir
esos objetos, y que además no tiene medios para adquirirla. Un adquirente
diligente debió haberse dado cuenta que —v. gr.— un acomodador callejero
de autos, no tiene medios para vender un reloj de cierto precio y además no
es su actividad habitual. El adquirente debió haber sospechado y no pudo
haberse persuadido de la legitimidad de su adquisición real. c) Ganado con
marcas y señales de otra persona. El ganado se identifica —según su tipo—
con marcas y señales. Las mismas se registran y sirven para establecer
quién es su dueño. Si alguien adquiere un ganado con marcas o señales que
están registradas a nombre de otra persona se presupondrá la mala fe del
mismo dado que es inexcusable la compulsa de los registros respectivos….”
COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As.
2015. p. 238/239/240

lada Debe existir coherencia entre la realidad extraregistral y la registral,
que le permitirá comprender acabadamente los temas desarrollados en
este módulo.
Sistemas de Registración
Tal como le anticipáramos en el programa de la asignatura, en el presente módulo

trabajaremos sobre los sistemas de registración. Estos últimos se pueden dividir
en tres grandes grupos:
a) Un primer sistema sería el caso del registro inmobiliario. Allí, la registración, no

es requisito ineludible para la transmisión o constitución de los derechos reales
entre las partes, pero sí es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto res-
pecto de terceros. Tal es el sistema del derecho francés, italiano y argentino.
El Código Civil y Comercial si bien mantiene el carácter declarativo de la registra-

ción en materia inmobiliaria, el art. 1893 dispone: Inoponibilidad. La adquisición
o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposi-
ciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una ins-
cripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad
quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la
existencia del título del derecho real.
Circunscribe la inoponibilidad a los terceros interesados de buena fe y completa

el art. 20 de la ley 17.801 agregando “…ni aquellos que conocían o debían cono-
cer la existencia del título del derecho real…”
Con relación al boleto de compra-venta, bajo determinados requisitos, lo hace

oponible a los acreedores del titular registral según lo dispuesto en el art. 1170
Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmue-
ble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posi-

ción jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por
ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha
cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
b) En el sistema germánico, en cambio, la inscripción no tiene efectos de mera

publicidad, sino que es constitutiva aun para las partes; en otras palabras, entre
las mismas partes no hay transmisión, modificación o constitución de derechos,
sin la inscripción. Este es el caso de la registración en materia de automotores y
de equinos pura sangre de carrera.
c) Finalmente, el sistema Torrens, vigente en Australia y en algunos Estados de

América del Norte, confiere al registro una máxima importancia: la inscripción
del inmueble en el Registro a nombre de una persona confiere a ésta una situa-
ción de propietario definitiva e inatacable, sea con relación a las partes, sea con

relación a terceros. Puede haber existido vicio en las transmisiones y no por
ello quedar afectada la transmisión, porque se supone que el nuevo propietario
recibe su título del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de
acción reivindicatoria y todo su derecho consiste en una acción de daños y per-
juicios contra el Estado.
En el Código Civil y Comercial la adquisición de derechos reales sobre inmue-

bles exige el cumplimiento de dos requisitos: la escritura –excepto los adquiri-
dos en subasta judicial- y la tradición. Vélez Sarsfield admitía la necesidad de
publicidad en materia de adquisición y transmisión de derechos reales y otorgó
a la tradición una doble función: la primera consistía en hacer adquirir el derecho
real y, la segunda, como medio para lograr la publicidad del derecho real.��
Sólo estableció la registración en el caso de la hipoteca en razón de ser el único
derecho real que no exige tradición y queda constituido con la suscripción del
instrumento.
La publicidad registral era tan necesaria, para todos los derechos reales sobre
inmuebles, que las provincias crearon los registros por sí mismas, al margen del
Código Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia de Buenos Aires (año
1879), pocos años más tarde, en 1886, la ley nacional 1893 �lo organizó para
la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes provincias organizaron sus
propios Registros.
En todas las leyes provinciales se establecía que debían inscribirse los actos
de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles, caso contrario no producirían efectos respecto de terceros. Así tam-
bién, se tachó de inconstitucionales a estos
Registros, toda vez que imponían un requisito para la transmisión del dominio no
establecido en el Código Civil; invadiendo la esfera propia de éste.
La ley 17711 reformó el Art. 2505 del Código Civil, e incorporó el requisito del
registro al Código Civil. Quedaron legitimados de esta forma, los Registros orga-
nizados por las provincias; posteriormente se sancionó la ley 17801.
Esta ley 17.801 sobre régimen al que deberán sujetarse los registros de la pro-
piedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal (art. 1), se
inspiró en el proyecto de ley nacional elaborado por Edgardo Scotti y Miguel
Falbo quienes tomaron las bases establecidas en la Primera Reunión Nacional
de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en el año 1964 en La
Plata y Buenos Ares, y aprobadas en la Segunda y Tercera reuniones de dichos
funcionarios, de los años 1965 (Tucumán) y 1966 (Santa Fe).
A los fines de la mejor comprensión de la ley nacional en materia registral

le sugerimos leer los despachos de las tres primeras reuniones nacio-
nales de directores de registros de la propiedad celebradas en los años
1964 (La Plata), 1965 (Tucumán) y 1966 (Santa Fe) a los que accede en
los siguientes vínculos
Primera Reunión 1964 IC 1, Segunda Reunión 1965 IC 2, Tercera Reunión
1966 IC 3

El Código Civil y Comercial, si bien se encaminaba a una registración constitutiva,
según los fundamentos del capítulo 2 del libro IV antes analizados, en materia
inmobiliaria ha mantenido el carácter declarativo.
En la provincia de Córdoba, la ley 5771, reglamenta la ley nacional estableciendo

la organización y funcionamiento, atribuciones y obligaciones del Registro
General de la Provincia IC 4, según el siguiente esquema.
Al finalizar este módulo está en condiciones de realizar la PRIMERA

PARTE DE LA EVALUACIÓN.
m3 |contenidos | IC
información complementaria 1-3
Las informaciones complementarias 1, 2 y 3 se encuentran disponibles en Plata-

forma.

m3 |contenidos | IC
ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROVINCIA
DIRECCIÓN GENERAL REQUISITOS

Argentino
FUNCIONES Abogado o Notario
Aplicación o interpretación de las 5 años de ejercicio
normas legales y reglamentarias profesional o funciones en
el Registro General de la
Adoptará las disposiciones de carácter Provincia.
general para el mejor funcionamiento
Reformas convenientes en leyes, ATRIBUCIONES

decretos y reglamentaciones relativas a) Cumplir y hacer cumplir las leyes, decretos,
al Registro. reglamentaciones y demás disposiciones. b) Organizar las
distintas dependencias a su cargo en la forma que fuere
necesario para el mejor cumplimiento de sus fines c) Orientar
DIRECCION REGISTRAL el servicio estableciendo la unidad funcional y uniformando
criterios de interpretación. d) Asignar tareas y
responsabilidades a sus agentes. e) Proponer las
FUNCIONES modificaciones que requiera la estructura orgánica prevista
en la presente Ley, adoptando las medidas de urgencia que
Reemplazar al Director General en la continuidad del servicio exija. f) Fijar los turnos de tareas y
caso de renuncia, hasta que se de atención de las distintas dependencias. g) Según normas
legales vigentes y resoluciones establecer los elementos que
designe nuevo titular; licencia; han de utilizarse según las distintas funciones. h) Distribuir el
ausencia o impedimento. personal de conformidad a las necesidades del servicio. i)
Proponer los ascensos del personal, la remoción y aplicar
Desempeñar las funciones que el sanciones. j) Conceder licencias, con o sin goce de sueldo, y
Director General determine. efectuar las comunicaciones que correspondan. k)
Oponerse, cuando lo considere oportuno por las exigencias
del servicio, a que se acuerde licencia al personal fuera de
los casos taxativamente numerados por las normas
respectivas, haciendo constar los fundamentos que la
motivan. l) Establecer y coordinar las relaciones con las
DIRECCIÓN DE ADMINISTRACIÓN instituciones ligadas al servicio registral. m) Compilar y
actualizar disposiciones legales y reglamentarias atinentes al
funcionamiento del Registro; coleccionar y clasificar
FUNCIONES legislación, jurisprudencia y bibliografía especializada;
establecer canje de publicaciones y de antecedentes
Cumplirá las funciones registrales con instituciones similares. n) Participar en
que el Director General congresos, asambleas, jornadas o reuniones en las que se
determine. traten temas relacionados con el Registro, a fin de
perfeccionar su funcionamiento, pudiendo designar
delegados a tal efecto.
REQUISITOS
Argentino
Graduado en Ciencias
Económicas
5 años de ejercicio
profesional o funciones
en el Registro General
de la Provincia.
OBLIGACIONES
Responsables por la falta de cumplimiento de las obligaciones que le imponen las leyes y sus reglamentaciones. La Provincia
tomará a su cargo la reparación de los daños y perjuicios que el Registro cauce, y podrá ejercitar las acciones civiles y penales
contra los que resultaren personalmente responsables y sus fiadores, en su caso, por dolo, imprudencia o negligencia grave en el
desempeño de sus funciones. Los empleados del Registro no responderán por los daños que resulten por la falta de servicios.
Las funciones de Director General, Director Registral y Director de Administración son incompatibles con el ejercicio de sus
respectivas profesiones, debiendo abstenerse de intervenir en la tramitación y registro de documentos en los que tuvieren interés
personal o profesional. Las funciones de Jefe de cualquiera de las dependencias registrales serán incompatibles con el ejercicio de
las profesiones de abogado, notario, procurador o martillero. Los funcionarios y empleados del Registro General de la Provincia no
podrán ser tramitadores ni ejercer tal función para estudios jurídicos o registros notariales.

m3 material
Material básico
• MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. edit. Edit. Zaba-

lía. 2003.

tral”. Edit. Víctor de Zavalía 1983.

Anexo normativo:

Ley 14005 Loteos
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRRP BO 23.09.2016
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057
Ley 21.977 Carta Organica Banco Nación Argntina

Páginas web:

• CASABE, Eleonora “Incidencias del Codigo Civil y Comercial-Derecho
• CORNEJO, Américo A. Derecho Registral. Edit. Astrea. 1994.
dica La Plata 1972.
Depalma 1993.
• RODRIGUEZ, Agustin M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Edit.
Depalma. 1973.

m3 actividades
m3 | actividad 1
La protección de la vivienda en el Código Civil y Comercial exige

necesariamente registración
Esta actividad se constituye a los fines de poner en práctica la interpretación de
la publicidad registral en materia de protección de la vivienda en el Código Civil
y Comercial. En este sentido, lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para
luego responder a las siguientes consignas e interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos

2.) ¿Qué disposiciones del Código Civil y Comercial contemplan la protección de
la vivienda? A 1
3.) ¿Cuál es el fundamento dado por el vocal de la Excma. Cámara, Dr. Rubén
Atilio Remigio, para no exigir la registración a los fines de la protección de la
vivienda?
La información complementaria 1 se encuentra disponible en Plataforma.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Libro I, Parte General, Título III - De los

Bienes, Sección 3era. Capítulo 3 “Vivienda”.
ART. 244. Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un

inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.
Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las

formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las
normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único

de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo
en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo aperci-
bimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.
ART. 245. Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral;
si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjun-
tamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el

juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o

del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la

resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve
las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.
ART. 246. Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o

descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que
convivan con el constituyente.
ART. 247. Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular regis-

tral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos per-
manezca en el inmueble.
ART. 248. Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida

en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de
indemnización o precio.
ART. 249. Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los

acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su

inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones

que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad

a lo previsto en el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas

en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de

edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus crédi-
tos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en con-
cepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea
ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del

inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por

los acreedores enumerados en este artículo.
ART. 250. Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede

ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los
beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está
casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser trans-
mitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se

opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen
deben ser autorizados judicialmente.
ART. 251. Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmue-
ble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
ART. 252. Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la
transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si
ella opera a favor de los beneficia-rios mencionados en el artículo 246, y no es
desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.
Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación,

están exentos de impuestos y tasas.
ART. 253. Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa

debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de
concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación
de esta afectación.
ART. 254. Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de consti-

tución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto
el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en

los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres
por ciento de la valuación fiscal.
ART. 255. Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la

cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial

inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se
opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser
autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por

acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérs-
tite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente
para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a

sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso
anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos

previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capí-

tulo, con los límites indicados en el artículo 249.
ART. 256. Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al
inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que
establezcan las reglamentaciones locales.

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO II - TITULO II Régimen patrimonial del
matrimonio - CAPITULO 1 Disposiciones generales SECCION 3ª Disposicio-
nes comunes a todos los regímenes
ART. 456. Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cónyuges puede,
sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar,
ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que
no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitución
de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo cono-
cido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de

la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges
conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO II - TITULO III Uniones convivenciales

- CAPITULO 3 Efectos de las uniones convivenciales durante la convivencia
ART. 522 Protección de la vivienda familiar. Si la unión convivencial ha sido ins-

cripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer
de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de
ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición
del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido.
Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede deman-

dar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo
conocido, y siempre que continuase la convivencia.
La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de

la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por
ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO V TITULO VI Estado de indivisión

CAPITULO 2 Indivisión forzosa
ART. 2332. Oposición del cónyuge. Si en el acervo hereditario existe un estable-

cimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole que
constituye una unidad económica, o partes sociales, cuotas o acciones de una
sociedad, el cónyuge supérstite que ha adquirido o constituido en todo o en
parte el establecimiento o que es el principal socio o accionista de la sociedad,
puede oponerse a que se incluyan en la partición, excepto que puedan serle
adjudicados en su lote.
Tiene el mismo derecho el cónyuge que no adquirió ni constituyó el estableci-

miento pero que participa activamente en su explotación.
En estos casos, la indivisión se mantiene hasta diez años a partir de la muerte

del causante, pero puede ser prorrogada judicialmente a pedido del cónyuge
sobreviviente hasta su fallecimiento.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento, de las partes socia-

les, cuotas o acciones corresponde al cónyuge sobreviviente.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de

la indivisión antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta
utilidad económica que justifican la decisión.

El cónyuge supérstite también puede oponerse a que la vivienda que ha sido
residencia habitual de los cónyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha
sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos gananciales, con
sus muebles, sea incluida en la partición, mientras él sobreviva, excepto que
pueda serle adjudicada en su lote. Los herederos sólo pueden pedir el cese de
la indivisión si el cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten procurarse otra
vivienda suficiente para sus necesidades.
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO V - TITULO VIII Partición CAPITULO 2

Modos de hacer la partición
ART. 2383. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérs-
tite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el
inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal,
y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras
personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
m3 | actividad 2
Debe existir coherencia entre la realidad extraregistral y la registral
En su estudio jurídico-notarial, Usted se enfrenta a diario a difíciles y delicadas

situaciones por resolver…
Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar la realidad extrare-

gistral –el negocio jurídico- y la realidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer
detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e
interrogantes:
1. Describa sucintamente los hechos

2. ¿Cuál es el negocio jurídico al cual se alude en el fallo?
3. ¿Cómo relaciona los fundamentos dados por el tribunal de alzada y lo dis-
puesto en materia de buena fe en el Código Civil y Comercial? A 1
4. ¿Cuál es su opinión respecto del fallo?

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CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
Titulo Preliminar - CAPITULO 3
Ejercicio de los derechos

Art. 9: Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.
Art.10: Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cum-
plimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que
contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impues-
tos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo
o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al
estado de hecho anterior y fijar una indemnización.

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-

TITULO I-CAPITULO 3 CLASES DE OBLIGACIONES - Obligaciones de dar
cosa cierta para constituir derechos reales

derecho:


m3 glosario
dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.



solicitó un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no
sólo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la
constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
objeto del negocio jurídico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con

carácter condicional a las resultas de la presentación en término del documento
autorizado.

plado por el artículo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. �a)
dable actuar en las relaciones jurídicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en
la formación, celebración y ejecución de los negocios jurídicos. �b) La buena

fe no hay que conocer ni deber conocer”....” Alterini, Jorge H. Director general.
Bs.As. 2015 p. 115

con los “derechos de incidencia colectiva” a que se refiere este artículo. Así,
en el título preliminar (arts. 14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales
sobre bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos indivi-
duales sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art. 17); c) los
derechos de incidencia colectiva (este artículo), y d) los derechos de las comu-
nidades indígenas sobre bienes comunitarios (art. 18). El texto propuesto por
la Comisión fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes
de la remisión del Proyecto al Congreso Nacional y establecía una clasificación
tripartita de derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)…”

otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por
un certificado.



cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, sólo dentro de ésta
son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho
es “relación del hombre con el hombre” (proportio hominis ad hominem). Todo



Derechos y Bienes: Titulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de dere-

Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Título Preliminar-Parte General-Autor de
las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. TOBÍAS, José W. CÓDIGO CIVIL Y COMER-
CIAL Comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107
mentos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder
dado nacimiento.

ridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e
informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la
escritura, no obstaculiza la inscripción del acto. La situación jurídica registral no
viamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extrarregistral
exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si

bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por
el acto que los vincula.





finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, reves-
tido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria con-
siste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la docu-
mentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. Art. 1902
Ley 26.994




tura. Art. 1884 Ley 26.994

erga omnes.

título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).



vidualización (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por


de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 �y concordantes

anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de
parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cance-
laciones de oficio. Está consagrado por el art. 6, ley 17801.




en 180 días.


Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en cla-

sificar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de
estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en mate-
ria de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el crite-
rio de clasificación atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos
declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atri-
buir a la inscripción en lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene
creador de derechos; el acto de transmisión no está concluido si no se inscribe.
un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así
como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es
jurídico y físico. Si no hay objeción, y previa posibilidad de que terceros for-
mulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución
disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que
es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda
en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al pro-

pietario y constituye su título de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del
Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carácter meramente
declarativo de la registración en materia inmobiliaria. La inscripción registral es
a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinámica real
se produce fuera del registro. Éste no es condición necesaria en modo alguno
para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta
que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad
extraregistral; sumándole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de
esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A
su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes.
Será convalidante cuando al registrarse el título que ingresa se subsanan ciertos
defectos que lo pueden afectan según la leyes. El sistema español es convali-
dante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carácter no convalidante del sistema
registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente,
precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el título constitutivo,
bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna
un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en
cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa
de la publicidad, según la cual el documento inscripto queda protegido frente al
no inscripto o al que se inscribe después. Tengamos en cuenta que la reforma
ha posibilitado la reserva de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión
normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasifica-
ción es fijado en la técnica de registración los registros serán de inscripción o
transcripción. Claro ejemplo de un registro de transcripción es el sistema fran-
cés. El registro transcribe –copia- la constitución y/o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles; siendo ésta requisito de oponibilidad. En la técnica de
inscripción, el registrador procede a extractar de los documentos presentados
las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la
técnica de inscripción.

el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos principales,
y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matri-
cula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripción
cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripción puede
ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en
tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte los índices.
En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que ingresan al
registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe direc-
tamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacio-
nal de propiedad del automotor. También guarda semejanza con la registración

cer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a)
hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscrip-
tos y c) de buena fe.



el caso.


real.

para el propio nacimiento del derecho….” ALTERINi, Jorge H. Dir. Gral. ALTE-
RINI, Ignacio E. Coord. Director del tomo y autor de las glosas Prof. COSSARI
Nelson G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 102/103

una prórroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio. 2)
“Segunda Prorroga Legal” (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una

m4
m4 microobjetivos
• Comprender la incorporación de los llamados principios registrales a la

ley 17.801, a los fines de conocer la legislación de fondo en materia de
publicidad registral inmobiliaria e integrar las disposiciones del Código
Civil y Comercial.
• Analizar el funcionamiento del principio de rogación contemplado en la

ley de fondo para comprender la responsabilidad del notario en la regis-
tración del título.
• Abordar el concepto de prioridad en materia registral inmobiliaria, como

concepto primario presente en innumerables situaciones jurídicas no
registrales, para poder comprender las distintas modalidades como se
manifiesta.
• Relacionar la técnica del folio real con el principio de especialidad o

determinación, a los fines de analizar la situación jurídica de un inmue-
ble.
• Conocer el principio de legalidad para poder llevar adelante el proceso

de registración del título, como hacedor de éste.
m4 contenidos
PRINCIPIOS REGISTRALES

de presentación.

La ley 17.801 fue modificada por el Código Civil y Comercial sólo de manera
formal en los arts. 1, 2 y 17 sin embargo, su aplicación práctica, requiere de la
necesaria complementación de esta normativa.
La nueva redacción de los artículos citados dejan en claro la existencia anterior

de la ley registral inmobiliaria al código civil y comercial y han sido redactados
de la siguiente manera:
Art. 1: Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propie-

dad inmueble existentes en cada provincia y en la Capital Federal.
Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concor-
dantes del Código Civil y Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibili-
dad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:

reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Art. 17 Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o

anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente
dentro del plazo establecido en el artículo 5°.
Le sugerimos consultar la clase satelital 8898 Nuevo Código Civil y

Comercial Art. 2 ley 17801.
El art. 1 da cuenta de su ámbito de aplicación extendiéndose a todo el territorio

de nuestra Nación, pero se suprime de esa disposición sustantiva la organiza-
ción y funcionamiento de los registros, en cada provincia, deben adecuarse a la
casuística de la legislación nacional.
No sólo la organización y funcionamiento de los registros, sino también el pro-

cedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o
recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades, son mate-
ria propia de las leyes locales; en tanto que todo lo referente a los documentos
que deban inscribirse, la forma de la matriculación e inscripción, sus efectos, la
publicidad de los asientos, etc., es materia de la legislación de fondo.
Ud. dispone en el apartado Material, de una grilla que contiene la legis-

lación reglamentaria de la ley 17.801 correspondiente a cada provincia.
Le sugerimos su lectura a los efectos de comprender la aplicación en el
ámbito provincial de la ley nacional.

Las disposiciones de la ley nacional 17.801 sobre el funcionamiento de los regis-
tros no significa “invasión” en las esferas locales sino, simplemente, mecanis-
mos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicación de la
norma; creando, de esta manera, uniformidad en todo el país.
Sólo existe una superposición admitida en el Art. 43 de la ley 17801, referida a la

reducción de los plazos, por parte de las provincias.

lada Calificación registral - Examen de legalidad intrínseca, que le permi-
tirá comprender acabadamente la facultad del registro en el estudio del
título que ingresa a los efectos de su inscripción y el carácter no conva-
lidante.
Los principios registrales a los que se ajusta la ley 17.801 son los siguientes:
a) Principio de inscripción: Establece cuáles son los documentos que deben

inscribirse en el registro y el efecto. Antes de la inscripción si bien se adquiere
el derecho no es oponible a los terceros. Así, las escrituras no registradas pro-
ducen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los
que han intervenido, en la formulación del documento, como el funcionario auto-
rizante y los testigos (Art. 20, ley 17801); es decir, el derecho nace antes de
la inscripción, sólo que no es oponible a terceros. El código Civil y Comercial
amplía esta disposición en el art. 1893 al disponer: “….No pueden prevalerse de
la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían
o debían conocer la existencia del título del derecho real.”
b) Principio de especialidad o determinación: Requiere que la cosa –el inmueble-

sobre el cual recae la inscripción esté especial y expresamente determinado.
La ley exige la redacción del asiento sobre la base de breves notas donde se
indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie
y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización (art. 12, ley 17801). La matriculación se efectuará destinando
a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estará perfectamente
individualizado, se trata del sistema del folio real. La superioridad del folio real
sobre los registros personales es notoria y, durante mucho tiempo, se pensó que
el folio real estaba ligada a los registros constitutivos y que no era apropiada para
los registros simplemente declarativos como el nuestro.
c) Principio de tracto sucesivo: Exige que las sucesivas inscripciones sobre un

mismo inmueble deban estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada
nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legítimo
y necesario (Art. 14 y siguientes ley 17801).�
d) Principio de rogación: Significa que las anotaciones o inscripciones en el

Registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada quedando
excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Es la
solución consagrada por el Art. 6, ley 17801, sin perjuicio de las caducidades.
e) Principio de prioridad: La inscripción anterior tiene prioridad sobre una

posterior, e inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en

segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las
certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes,
ley 17801).
f) Principio de publicidad: El objeto fundamental de los Registros de la propiedad

inmueble, es establecer un adecuado sistema de publicidad para proteger los
derechos de terceros. Una de las características esenciales de los derechos
reales es su oponibilidad erga omnes, resulta evidente la necesidad que la
sociedad toda estén lo mejor informados posible del estado de dominio del
inmueble.
g) Principio de legalidad: Solamente pueden inscribirse en el Registro, aquellos

documentos que revistan carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por
sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al dominio, al derecho real o
asiento practicable (Art. 3, ley 17801). El Registro debe examinar la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita pudiendo,
según los casos, rechazar los documentos u observarlos si el defecto fuera
subsanable (arts. 8 y 9, ley 17801).
A los fines de comprender la incidencia del 1893 en la normativa

registral lo invitamos a leer el comentario al art. 1893 del CCyC en
cuanto a publicidad registral contenido en ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral.
ALTERINI, Ignacio E. Coord. Cossari, Nelson. Dir. del tomo. CODIGO
CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegético, TOMO IX Edit. La
ley. Bs. As. 2015.
Publicidad registral
La seguridad dinámica, o de tráfico —indica Moisset de Espanés— procura

“brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación
de la riqueza, aspecto este último que se proyecta en dos vertientes: los
acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese sujeto
como garantía de sus créditos, y no deben verse burlados por enajenaciones
fraudulentas; y los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa
de que el bien que se les transmite se encuentre gravado o embargado”.
La publicidad registral protege principalmente la seguridad dinámica

permitiendo que los interesados conozcan la situación de los inmuebles y
otras cosas registrables. Se trata de la publicidad oficial, un instrumento por
el cual el Estado da a conocer o permite conocer la situación jurídica de
los inmuebles, tratando con ello de dar fijeza y seguridad al tráfico jurídico
de determinados bienes, que por su importancia económica acceden a la
registración.
La exteriorización posesoria resulta insuficiente para proteger la seguridad

dinámica, y entonces suele aparecer la publicidad registral como medio
idóneo para contribuir a la seguridad del tráfico, poniendo al alcance de
cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la situación
jurídica del bien, su libre disponibilidad o los gravámenes y cargas que
sobre él pesan. En determinados casos como cuando los derechos no
tienen por objeto las cosas, como en el caso de los derechos intelectuales,
la registración también defiende la seguridad estática. También es

fundamental en la protección de la seguridad estática de aquellos derechos
reales que no se ejercen por la posesión, y en todo caso siempre coadyuva
a un adecuado resguardo de los derechos que sí se ejercen por la posesión.
La seguridad jurídica —se ha dicho— está en la raíz misma del Registro,

es su razón de ser como institución. De ahí que se pueda definir aquél
como un órgano de realización de la garantía constitucional del principio de
seguridad jurídica en la esfera privada.
a) Tercero interesado
a.1) Simples terceros y terceros desinteresados
La norma habla de tercero interesado, por tanto también existen terceros

desinteresados. Respecto a estos últimos no es necesaria la publicidad
para la oposición del derecho real. El concepto de tercero interesado se
delinea dentro de la órbita de lo inscripto y lo no inscripto en el registro
respectivo y específicamente respecto de los registros declarativos atento
a que ya existe derecho real antes de la inscripción una vez reunido título y
tradición, y el derecho nace fuera del Registro.
Afirma Jorge H. Alterini que una primera aproximación a la noción de tercero

la proporciona “la acepción gramatical del vocablo, que nos indica que se
trata de la persona que sea distinta de dos o más que intervienen en un
negocio jurídico. Son los denominados poenitus extranei, simples terceros
integrantes de la comunidad, terceros desinteresados”.
Respecto de estos terceros no interesados la oponibilidad del derecho real

no depende de la publicidad específica del mismo.
La oponibilidad del derecho real, aun en ausencia de la publicidad requerida,

no se limita a las partes del negocio jurídico, sus herederos, funcionario
autorizante y testigos, mencionados en el art. 20 de la ley 17.801. Si así
fuera —afirma en otro trabajo Jorge H. Alterini— estaríamos más bien en
el terreno de los derechos personales. La oponibilidad erga omnes del
derecho real implica que solo ciertos terceros pueden alegar la ausencia
de publicidad suficiente: los terceros interesados. Como los terceros
desinteresados no pueden hacer valer tal circunstancia, respecto a ellos
“surge la posibilidad de acciones reales articuladas por quienes solo cuentan
con título suficiente y tradición, mas no con registración, dirigidas contra
intrusos que los desposeyeran, y acaso de acciones persecutorias típicas
de alcance conservatorio (acciones negatoria y confesoria) promovidas por
acreedores hipotecarios contra terceros desinteresados (...) En el ejemplo
propuesto de quien sustenta su relación con la cosa en un título suficiente
y en la investidura traditiva, desposeído por un ‘usurpador’, no nos parece
(...) sostener el mejor ‘status jurídico’ de un tercero sin interés legítimo,
beneficiado por la inoponibilidad del derecho de quien puede invocar la
incuestionable legitimidad de su interés, y a quien solo puede reprochársele
a falta de diligencia resultante de la no registración de su título”.
Desde otro ángulo, pero coincidente con el anterior afirma Gatti que la
publicidad “no ha de considerarse necesaria a los efectos de la protección
de los derechos reales frente a los terceros en general, es decir, frente a
los integrantes de la comunidad que constituyen el llamado ‘sujeto pasivo
general’.

El tercero desinteresado se construye, en consecuencia, por exclusión de
quién es tercero interesado, lo que lleva a tener que establecer el concepto
del tercero interesado.
a.2) Concepto de tercero interesado
En una primera aproximación tercero interesado son todos aquellos que

“de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un interés legítimo en
desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión o constitución del
derecho real de que se trate”.
Los terceros interesados, se ha dicho son quienes “por contar con un interés
legítimo podrían invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto: los
sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del
concurso, los acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios,
o sea, en general, los titulares de derechos subjetivos”.
El tema del tercero interesado ha sido estudiado sobre todo en conexión

con el registro y en particular con el registro de la propiedad inmueble.
Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 2

titulada Aplicación del principio de prioridad con el objetivo de verificar
la aplicación de la ley al caso concreto.
Le sugerimos consultar la clase satelital 8609 Tracto. Reserva de prioridad

Res. 4/2015 RGP.
DOCUMENTOS SUSCEPTIBLES DE REGISTRACIÓN
Esta normativa establece, igualmente, los documentos susceptibles de

registración en el Art. 2.
La expresión documentos puede ser interpretada en un sentido amplio, equiva-

lente a título en su doble faz: material y formal.

reales sobre inmuebles.
Estos documentos contemplados en el inc. a) pueden tener origen notarial, judi-

cial o administrativo.

a) 1. Notarial: Los documentos que constituyan derechos reales tales
como hipotecas, usufructo, servidumbres etc.; transmitan derechos reales
de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie forestal, etc.;
declaren derechos como en el supuesto de división de condominio de un
inmueble; modifiquen derechos reales ya inscriptos o extingan derechos
inscriptos como los supuestos de cancelación de hipotecas, anticresis,
usufructo, servidumbres, etc.
a) 2. Judicial: Las transmisiones forzosas –subastas-, las adjudicaciones

ante disolución de sociedad conyugal por divorcio, las sentencias de
usucapión, las adjudicaciones en juicios sucesorios, etc.
a) 3. Administrativo: Las prescripciones contempladas en la ley 21477

(modif. Ley 24.320), la inscripción directa de donación a favor del Estado
(Art. 1553 CC y C: Donaciones al Estado. Las donaciones al Estado pueden
ser acreditadas con las actuaciones administrativas. C.C.y C), etc.
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.

Dentro de esta generalidad se involucran la anotación de litis, la medida de no
innovar. Ingresan a través de oficios (peticiones normatizadas) y tienen origen
judicial.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Corresponden a

este inciso las anotaciones del Art. 2 ley 5771; a modo ejemplificativo: de boletos
de compra-venta establecidos en ley 14005 y provincial 5735, ley provincial
9150 registro de poseedores, etc.
a) Los requisitos de los documentos inscribibles están contenidos en el

Art. 3 ley 17801: Para que los documentos mencionados en el artículo
anterior puedan ser inscriptos o anotados deberán reunir los siEstar
constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda.
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o sus copias por quien esté facultado para hacerlo.
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros

complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la regis-
tración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o
asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos
o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes
esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
La formalidad instrumental exigida en el documento susceptible de inscribir debe

ser analizada desde dos puntos de vista:
a) Categoría de instrumento público: Escritura notarial, resolución judicial o

administrativa, según legalmente corresponda. Estos conceptos se aplican tanto
a la matricidad original como a sus copias, testimonios, hijuelas, oficios, etc.
b) Autenticidad: El documento es auténtico cuando su autor real es quien el

documento mismo indica como tal. Ello ocurre con los instrumentos públicos,
toda vez que la actuación del oficial público, competente para el caso, hace que
el documento de fe por sí solo; probándose a sí mismo. La regla general indica
que los documentos a inscribir deben ser instrumentos públicos; no obstante,
admite excepcionalmente la inscripción de instrumentos privados bajo la condi-

ción que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez
de paz o funcionario competente.
Respecto del contenido del instrumento, debe bastarse a sí mismo o con otros
complementarios, en cuanto a lo que sea objeto de registración; sirviendo inme-
diatamente de título al dominio, derecho real o asiento a practicar.
La expresión deben bastarse a sí mismos es en el sentido de contener todos los

elementos configurativos de la situación jurídica a registrar:
a) Titulares de los derechos,
b) Inmuebles objeto de los mismos,
c) Entidad causal suficiente para generar la dinámica transmisiva.
Igualmente se exige inmediatez del título inscribible respecto de quien haya de

ostentar la titularidad registral, sin que sea suficientes referencias indirectas o
fundamentos mediatos del derecho inscripto. De existir diversas causas media-
tas, más o menos remotas, será necesario que el título justifique la concate-
nación hasta llegar a la causa última, o a la que inmediatamente justifique el
derecho de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripción.
Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar las Actividades 3 y

4 tituladas Caducidad de inscripción de la hipoteca y Equiparación de la
anotación preventiva para subasta al certificado notarial con el objetivo
de verificar la aplicación de la ley al caso concreto.
Le sugerimos consultar la clase satelital 8635 Inscripciones provisorias-

preventivas Res. 4/2015 RGP.
El escribano es el hacedor del título y, en razón de lo establecido en el Art. 6

inc a) de la ley 17801, es quien corre con la gestión de la inscripción; pero no
solamente el escribano está autorizado a solicitar la inscripción sino también los
propios interesados, es decir, los otorgantes del acto y sus sucesores.
En definitiva, en nuestro derecho, los requisitos esenciales de la transmisión

de un derecho real son la escritura pública y la tradición; pero ellos no son
oponibles a terceros interesados de buena fe sino desde que están registrados.
No obstante sería un error creer que la inscripción no tiene efectos respecto de

las partes, los tiene y muy importantes:
a) Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se

le oponga o sea incompatible (Art. 17, ley 17801);

b) La inscripción produce la prioridad de derechos reales compatibles, es decir,
regula el rango de ellos (arts. 2, 14, 17, 18, 19, ley 17801);
c) Los asientos registrales tienen en caso de pérdida de protocolo, valor como

prueba de la existencia de la documentación que originara el asiento registral
(art. 29, ley 17801).
La inscripción no convalida el título nulo, ni subsana los defectos de que

adoleciera según las leyes (Art. 4, ley 17801); no posee el efecto convalidante.
Al respecto rige el aforismo, los títulos se inscriben porque son buenos y no por
estar inscriptos son buenos, �el adquirente no puede ampararse en la registra-
ción del título del enajenante si la causa de nulidad surge del título mismo. El
art. 392 del Código Civil y Comercial produce una vuelta al texto originario del
art. 1051 CC expresando: “….Los subadquirentes no pueden ampararse en su
buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del
derecho...”.
El adquirente de un inmueble tiene el deber de hacerse asesorar por expertos,

aunque subjetivamente haya creído de buena fe en la validez del título a los
efectos legales se lo reputa de mala fe.
En consecuencia, el estudio de los títulos sigue siendo la responsabilidad primera

y más importante del escribano interviniente.
En esta instancia está en condiciones de realizar la SEGUNDA PARTE DE

LA EVALUACIÓN.
m4 material
Material básico
• MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral”, 3ra. edit. Edit.

Zabalía. 2003.

tral” Edit. Víctor de Zavalía 1983.

Anexo normativo:


Ley 14005 Loteos
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Res. Gral. 8 22.12.2016
Ley 21499 Expropiación
Ley Pcial. 6394 Expropiación Córdoba
Ley 24283 Valor de bienes o prestaciones
Ley 23928 Convertibilidad
Dto. 15347/1946 Preanotación hipotecaria
Ley 25248 Leasing modif. Ley 26994
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057
Ley 22427 Tributos
Ley 21.977 Carta Organica Banco Nación Argentina
Páginas web:

Dto. 11643-1963
Leyes provinciales Buenos Aires Dto. 5479-1965 Reglam. 11643-1963
Orden de Serv. Reg. La Plata 45-2015
inmobiliarias Ley 3343
Ley 4986 Modif. Ley 3343
Catamarca
Dto. 980-1988 regl. Ley 4408 Reg. Inm.
Dom. Priv. de la Pcia.
Ley 4853 Dirección
Ley 5062 Bien de Familia
Chaco Decreto 306-1969
Chubut Ley III Nro. 18 antes ley 4170
Dto. 2080-1980
Capital Federal Disp. Técnico Registral 15-2016
(CABA) Disp. Técnico Registral 18-2016
Instrucción de Trabajo 12-2016
Ley 5771
Ley 8652
Ley 9150
Dto. 586-2004 Regl. Ley 9150
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectación
de vivienda
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Córdoba
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incor-
pora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 8 22.12.2016
Resolución 4/2015 Digesto Registral Inmo-
biliario
Corrientes
Dto. 6964-1982
Entre Ríos
Dispos. Tec. Regis. 1-1987
Formosa Ley 447
Dto. Ley 3327-1976

Ley 3327 Texto originario
Jujuy
Ley 4733 modifica ley 3327
Ley 4531 Servicios del Reg. Inm.
La Pampa Dto. Ley 483-1968 Inmobiliario
Ley 3335
La Rioja Ley 7456 Reg. Actos última voluntad
Mendoza Dto. 155-1980

Ley II Nro. 4 antes 391
Misiones
Ley 2087
Neuquén Resol. Regis. Nro. 1-2016 Regist. derecho
de superficie
Río Negro Dto. 1720-1983 reglam. Ley 810
Disp. 5-2016
Ley 5148
Salta
Disposiciones Técnico Registrales
LP 137 C 2014 antes Ley 3802
LP 137 C 2014 Tabla de Antecedentes
San Juan antes Ley 3802
LP 166 C 2014 antes Ley 4034
Ley V 0828-2012 antes ley 828-2012
San Luis Disp. Técnico Regist. 3-2015
Disp. Técnico Regist.2015
Santa Cruz
Dto. Ley 302-1971
Ley 6435
Santa Fe
Ley 12525 modif. 6435
Santiago del Estero
Ley 3813
Ley 532
Tierra del Fuego
Ley 3690
Tucumán

• CORNEJO, Américo A. “Derecho Registral”. Edit. Astrea. 1994.
dica La Plata 1972.

Depalma 1993.
• RODRIGUEZ, Agustín M. “Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes”. Edit.
Depalma. 1973.
• VENTURA, Gabriel B. “Tracto Abreviado Registral” Edit. Hammurabi.
2006.
m4 actividades
m4 | actividad 1
Calificación registral - Examen de legalidad intrínseca
Ud., como hacedor del título, ha confeccionado una escritura luego observada
por el registrador…
Esta actividad se constituye a los fines de comprender el alcance de la calificación

registral del título.
Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las

siguientes consignas e interrogantes:
2.) ¿Qué entiende por calificación registral del título? A 1
3.) ¿Cuáles son los parámetros que fija la ley 17.801, en concordancia con el
Código Civil y Comercial, para la calificación del título? A 2
Suprema Corte de Justicia de Mendoza, sala 3ª. Autos: “Lucena Cabello,

Jorge R. v. Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provin-
cia de Mendoza”. Fecha 09/08/1991
Mendoza, agosto 9 de 1991.- Considerando: 1. Que la mejor comprensión de las
cuestiones sometidas a decisión requieren una breve síntesis de lo acontecido
por ante la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la provincia. a)
El 2/11/1990 el escribano recurrente autorizó una escritura pública que instru-
mentó un acto jurídico celebrado entre la Sra. Elvira Josefina Figueroa Vda. de
Cuello y la Sra. Mercedes Amelia Cuello de Romero, al que se tituló distracto de
donación. En esta escritura se relata que en 1988 la Sra. Figueroa de Cuello hizo

donación a su única hija, Mercedes Cuello, de un inmueble; que esa transmisión
tuvo por causa que a nombre de la donante no quedara registrado ningún bien
pues por entonces había iniciado un juicio y como los abogados no le garantiza-
ban su resultado y podía ser condenada al pago de las costas, transfirió a
nombre de su hija por si fracasaba la demanda; que donante y donataria se
pusieron de acuerdo en que si la demanda prosperaba distractarían la donación
y el dominio del inmueble retornaría a la donante, extremos que se han cumplido
y por eso, mediante esa escritura cumplían con aquel acuerdo, dejando la dona-
ción sin efecto ni valor alguno. b) La Dirección del Registro Inmobiliario rechazó
la inscripción solicitada mediante un decreto que dice: Señor Escribano:
devuelvo a Ud. la presente escritura sin proceder a la inscripción en mérito a lo
dispuesto por los arts. 953 CCiv., 9 inc. a ley 17801 y concs. CCiv.c) El escribano
interviniente interpuso recurso de reposición, que la Dirección rechazó con estos
argumentos: 1) La cuestión debe decidirse por aplicación de la legislación nacio-
nal, con independencia de lo dispuesto por la ley provincial que regula la activi-
dad administrativa del Estado. 2) En el caso, donación y distracto constituyen
una misma convención, un mismo negocio jurídico, no pudiendo considerárse-
los actos independientes. Mal puede decirse que la ilicitud alcanza a la donación
y no al distracto, pues este último es la culminación del ilícito concertado con el
primero. La causa simulandi ilícita de la donación aparece manifiesta en el dis-
tracto. Esta ilicitud es manifiesta aun cuando efectivamente no se hubiese pro-
ducido un perjuicio real, pues lo que interesa es la causa en sí misma y no su
efecto. En el caso, no ha habido arrepentimiento de los simuladores, sino efecti-
vización de los fines ilícitos buscados.3) Es imprescindible distinguir la nulidad
sustancial de la instrumental. La nulidad instrumental sólo acarrea la del acto
cuando la forma es requisito de validez del acto. En el caso, no se ataca la vali-
dez instrumental sino la sustancial. El acto es nulo pues su objeto vulnera la
moral y las buenas costumbres (art. 953 C.C.) al ser el contenido de la voluntad
una causa ilícita (art. 502 C.C.). La nulidad del acto siempre acarrea la ineficacia
del instrumento. 4) El acto es nulo, de nulidad manifiesta, pues no se necesita de
ninguna investigación; la ilicitud de la donación está manifiesta en el acto del
distracto. 5) Estas nulidades absolutas y manifiestas se encuentran comprendi-
das en el art. 9 inc. a ley 17801 y autorizan al registrador a rechazar la inscripción
solicitada. d) Contra esta resolución recurre por apelación jerárquica el escri-
bano autorizante. 2. Los argumentos del recurrente: El escribano Lucena funda
su recurso en los siguientes argumentos: a) Razones de tipo formal: El acto
administrativo de la Directora es inexistente y nulo por vicios leves, graves y
groseros, a la luz de los arts. 189, 32, 38, 39, 54, 56, 63 y 72 ley 3909. Adolece
de los vicios de desviación de poder por ser un acto de soberbia inusitada. La
Dirección del Registro no sólo debe respetar la ley nacional sino también la pro-
vincial. La Directora era incompetente para juzgar la legalidad intrínseca, pues
sólo está autorizada para calificar la legalidad extrínseca del documento. b)
Razones de tipo funcional y de derecho de fondo: El acto de la Directora del
Registro es nulo por violar los arts. 48, 144 y 145 Const. Prov.; 294, 300 inc. 3,
306 inc. 7 y concs. Ley Orgánica de Tribunales, de las cuales surge que este
funcionario administrativo no puede sentenciar sobre cuestiones de fondo,
intrínsecas a los actos jurídicos; tanto es así que el art. 4 ley 17801 establece que
la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los efectos de que adoleciere
según las leyes. El registro sólo puede examinar la legalidad de las formas
extrínsecas del documento; consecuentemente, no pudo avanzar sobre su vali-
dez intrínseca, que sólo puede ser juzgada por los jueces. Las propias citas
doctrinales del acto recurrido prueban que las partes no tienen acción para pre-
tender dejar sin efecto el acto simulado; pero la acción se ejercita ante el órgano
jurisdiccional y no el administrativo. La Directora ha juzgado hasta sobre el arre-
pentimiento de las partes, cuestión absolutamente ajena a las formas. Ninguna
vinculación tiene el plenario citado, pues una firma es un recaudo extrínseco;

aquí se ha avanzado sobre lo sustancial. La decisión administrativa lleva a un
resultado absurdo: quien quiere devolver una cosa que no le pertenece debe
quedarse ilegítimamente con ella; se consolida así el enriquecimiento sin causa.
3. La irrelevancia de la omisión de la legislación provincial en la cuestión a deci-
dir. a) El recurrente sostiene que el acto emanado de la Directora adolece de
vicios que provocan su nulidad de conformidad con las normas provinciales que
rigen los actos administrativos. Afirma, al mismo tiempo, que el acto es nulo e
inexistente y que los vicios que lo invalidan son leves, graves y groseros. b) Más
allá de la presunta contradicción de sus afirmaciones (el acto es nulo e inexis-
tente; el vicio que lo ataca es grosero, grave y leve), lo cierto es que, sustancial-
mente, el planteo del recurrente presupone la naturaleza administrativa de la
función registral. Esta sala acepta el punto de partida, que es el mayoritario
dentro de la doctrina nacional (ver Boulin Zapata, Abel, “El procedimiento regis-
tral regulado en la ley 17801”, en Curso de Derecho Registral, p. 235; Sing, “La
calificación registral”, Rev. de Derecho Notarial n. 731, p. 1908; Dromi, José
Roberto, “Instituciones de Derecho Administrativo”, Bs. As., Astrea, 1973 n. 69,
etc.) pero no desconoce que la cuestión no es pacífica en la doctrina. Así, por ej.,
algunos hipotecaristas españoles han asimilado la función registral a la judicial
(ver Gallardo y Rueda, cit. por Roca Sastre, Ramón, “Derecho Hipotecario”, Bar-
celona, Bosch, 1968, t. 2, p. 245); la similitud radicaría en que, al igual que la del
juez, la del registrador se enmarca en un contexto legal, es inexcusable, inde-
pendiente y responsable. Otros consideran que se trata de un supuesto de juris-
dicción voluntaria (ver, por ej., Hedemann, “Derechos reales”, vol. 2, trad. por
Diez Pastor, Madrid, ed. Rev. de Derecho Privado, 1955, p. 82); no faltan los que
la llaman jurisdicción hipotecaria o registral (ver, Chico y Ortiz, “Presente y futuro
del principio de calificación registral”, en Revista de Derecho Registral, n. 1 1974,
ps. 39 y ss.; Coghlan, “Teoría general del derecho inmobiliario registral”, Bs. As.,
Abeledo Perrot, 1984, p. 133), etcétera. c) Corresponde, en consecuencia, anali-
zar si las causales de nulidad del acto administrativo denunciadas y que se dicen
omitidas, difieren de las nulidades del derecho sustancial. Esta Corte, en sus
diversas salas y composiciones, ha explicitado el sistema de las nulidades admi-
nistrativas. Ha dicho, siguiendo la terminología legal local, que por razón de la
gravedad del vicio (leve, grave, grosero), el acto puede ser anulable, nulo o
inexistente. La multiplicidad de vicios y calificativos expuestos por el recurrente
(nulo e inexistente; vicios leves, graves y groseros) se funda, en sustancia, en
una única razón: la Directora no tendría competencia para calificar el contenido
intrínseco del documento, pues debiera haberse limitado a controlar las formas
extrínsecas del mismo. Todos los demás argumentos vertidos son consecuen-
cias de la posición que el recurrente asume frente al problema, pero no constitu-
yen agravios autónomos. d) En consecuencia, el nudo gordiano, el tema a
decidir, es hasta dónde llega la función calificadora del registrador. Si, como lo
sostiene el recurrente, sólo puede controlar las formalidades extrínsecas, el acto
administrativo atacado es nulo por haber excedido la competencia funcional, por
no enmarcar los hechos dentro del derecho vigente, etc. Por el contrario, si la
función calificadora se extiende más allá de lo denunciado, el acto es válido. e)
Nadie discute que la función calificadora es limitada pues no abarca todos los
aspectos del título inscribible. Pero explicitar hasta dónde se extiende es cues-
tión que depende del sistema adoptado por el legislador. En algunos ordena-
mientos, la calificación es mínima (por ej., el francés); en otros, es más amplia
(por ej., el español). Pero de qué legislador se está hablando en Argentina, ¿el
nacional o el provincial? El entrelazamiento de las disposiciones administrativas
y civiles nace, en nuestro país de la propia naturaleza de las normas en juego;
bien dice Molinario que el Derecho Registral es heterogéneo, pues contiene
normas administrativas procesales, civiles, etc. La ley 17801, respetuosa de las
autonomías locales, remite reiteradamente a las legislaciones provinciales. Sin
embargo, tratándose de función calificadora, contiene disposiciones expresas,

por lo que indubitablemente hay que ceñirse a ellas, salvo que fueran inconstitu-
cionales, vicio que el recurrente no ha osado mencionar. En otros términos, no
se advierte en el caso, ni el recurrente lo denuncia, a qué resultados diferentes
lleva aplicar la ley provincial 3909 o la ley 17801. 4. La ley 17801 y la función
calificadora. a) La normativa. El art. 8 ley 17801 dispone: “el registrador exami-
nará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos”. El art. 9 dice: “Si
observare el documento, el Registrador procederá de la siguiente manera: a)
Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el
defecto fuere subsanable devolverá el documento al solicitante...”. b) Su inter-
pretación doctrinal y jurisprudencial. La mayoría de la doctrina y jurisprudencia
nacional coincide en que, pese a lo dicho por el art. 8, la función calificadora no
se limita a las formas extrínsecas, sino que las trasciende; así por ej., el registra-
dor excede el análisis de las formas puras al verificar si la rogación es efectuada
por quien tiene legitimación, si se cumple el tracto y el principio de especialidad,
si el documento que ingresa es o no incompatible y opuesto a otro anterior, al
decidir si el documento que ingresa es, por su contenido, de los enumerados en
el art. 2 ley 17801, al resolver si debe o no inscribir un instrumento que contiene
nuevas figuras que reclaman protección registral al amparo del principio de la
seguridad en el tráfico, etc. (Para esta cuestión ver Chico y Ortiz, ob. cit., p. 47;
C. Nac. Civ., sala A, 26/9/1984, LL 1985-A-115, con nota aprobatoria de Mosset
Iturraspe, Jorge, “El valor venal de un departamento y la registración de su
estado jurídico”). Esta posición se funda en que, de lo contrario, el art. 9 inc. a)
repetiría inútilmente el art. 8, desde que los vicios relativos a las formas generan,
en el derecho argentino, nulidades absolutas y manifiestas. ¿Pero hasta dónde
se extiende? Algunos aceptan que ese análisis “fuera” o más allá de las formas
sólo es posible cuando resulta expresamente de otros textos de la ley (ver, en
esta posición, López de Zavalía, Fernando, “Curso introductorio al derecho
registral”, Bs. As., ed. Zavalía, 1983, p. 398). Otros lo extienden a todos los casos
de nulidades manifiestas (absolutas o relativas) (ver, en esta posición, que es la
defienda por la Directora del Registro, Moisset de Espanes, Luis, “La función del
registrador y el art. 1277 CCiv.”, JA Doctrina 1974-122; Bustos Vocos, Miguel,
“Legalidad y función calificadora del registrador”, en Rev. Notarial del Colegio de
Escribanos de la Prov, de Córdoba n. 29, 1975, p. 31; Coghlan, ob. cit., ps.
143/144; Andorno, Luis y Marcolin de Andorno, “Ley Nacional Registral Inmobi-
liaria”, Bs. As., ed. Hammurabi, 1989, p. 130). Ésta es, en definitiva, la tesis que
prevaleció en el despacho de comisión de las Primeras Jornadas Nacionales de
Derecho Registral, San Rafael, Mendoza, 1974, que dice: “El examen de legali-
dad de los documentos administrativos y notariales no se agota en el análisis de
las formas extrínsecas. El registrador debe calificar también el cumplimiento del
tracto sucesivo, la legitimación para disponer o adquirir y todo otro defecto o
vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con los asien-
tos registrales. La calificación registral no puede avanzar en su análisis hasta la
investigación de posibles vicios no manifiestos en el documento”. En conse-
cuencia, en esta posición, el elemento que pivotea la función calificadora es lo
ostensible, lo manifiesto del vicio. Respecto de los actos anulables, aquellos en
los cuales el vicio no es manifiesto, nada tendrá que decir el registrador, pues no
puede embarcarse en la investigación de hechos extraños al registro o a los
documentos que se le presentan; él sólo puede efectuar observaciones cuando
el acto sea nulo, es decir, cuando la nulidad esté manifiesta. “Cualquier nulidad
manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrínsecas o al conte-
nido del acto instrumentado- tendrá que ser observada por el registrador” (Mois-
set de Espanes, Luis, “La función calificadora del registrador”, ob. cit., JA
Doctrina 1974-124 y ss.; conf. Andorno, Luis, ob. cit., p. 131). c) La conducta
debida por el registrador frente a las nulidades manifiestas. ¿Cómo debe actuar
el registrador frente a los instrumentos que presentan vicios (instrumentales o
sustanciales) manifiestos? 1.- El art. 9 �distingue dos tipos de nulidades que

obligan al registrador a dos conductas diferentes: en una, debe rechazar el ins-
trumento; en la otra, debe anotar provisionalmente. El primer caso es el de la
nulidad absoluta y manifiesta; se trata de defectos que son insubsanables pues
la nulidad absoluta violenta el orden público, la moral, las buenas costumbres,
todo lo cual impide que el instrumento pueda rectificarse. El art. 9 inc. a prevé
supuestos de documentos de grosera inadecuación de la ley, como por ej. si el
acto se refiere a una cosa que no está en el comercio, por ser del dominio público
del Estado, si vendedor y comprador son cónyuges convivientes, o tutor y pupilo,
etc. (Sing, ob. cit., Rev. Notarial n. 472, p. 1281; Villaro, Felipe, “Elementos de
derecho registral inmobiliario”, La Plata, ed. Notarial, 1980, ps. 68 y ss.). Este
supuesto no ha dado lugar a mayores dificultades interpretativas: si conforme el
régimen del derecho común, la nulidad del instrumento o del acto que se docu-
menta es absoluta y esa violación al orden normativo es manifiesta, o sea, emerge
del documento mismo sin necesidad de ninguna investigación, el registrador
debe rechazar el documento. 2.- En cambio, si el vicio es subsanable, el registra-
dor practica una inscripción provisional (en este caso encuadraría, conforme la
opinión mayoritaria, la falta de asentimiento conyugal; ver plenario de la C. Nac.
Civ., del 27/7/1977 recaído in re “Feidman, Mauricio”, JA 1977-III-494; ED 74-253
y LL 1977-C-393). La determinación de los casos que encuadran en esta situa-
ción ha dado lugar a un gran debate doctrinal en nuestro país. El punto de discu-
sión es si la clasificación de nulidades manifiestas relativas del Código Civil se
identifica con la categoría de defectos subsanables de la ley registral. No incumbe
a esta sala tomar partido en favor de una u otra posición, pues en el caso traído
a decisión la Directora del Registro entendió que la nulidad era absoluta y mani-
fiesta, por lo que actuó de conformidad a lo dispuesto por el art. 9 inc. a) y es esa
conducta la que el recurrente ataca. 5. La aplicación de estos principios al caso
a resolver: a) Normalmente, la simulación es un vicio de los actos jurídicos que
genera su anulabilidad, pues se requiere de una investigación de hecho a cargo
del órgano judicial. Así, por ej., aun cuando hubiese conocido el vicio que invali-
daba la donación instrumentada en el acto autorizado en el año 1988, el registra-
dor no habría podido observar el título, pues ningún vicio manifiesto aparece en
él. Otro tanto hubiese ocurrido si el título cuya inscripción se solicita nada hubiese
dicho sobre la causa motivo de la rescisión contractual. b) En este distracto nada
hay de simulado; la voluntad real es la declarada; las partes quieren volver a la
situación anterior y manifiestan cuál es el motivo de la disolución del vínculo
jurídico-contractual; en tal sentido confiesan, primero ante el notario y luego al
registrador, que la causa de este acto jurídico está inescindiblemente unida a la
de la donación: la liberalidad era simulada; nunca quiso transmitirse el dominio
sino evitar la posible acción de los acreedores de la donante; como ese peligro
ya pasó, ahora se vuelve a la situación anterior. Se trataba de una simulación
absoluta (no se ocultaba ningún acto bajo la apariencia de la donación); pero,
además, no puede dudarse de la ilicitud de la causa que la motivó: la donación
tuvo por único propósito perjudicar los derechos de los terceros y el distracto no
sólo deja sin efecto el acto, sino que produce para la parte el beneficio buscado;
dicho en otros términos, consolida la ilicitud querida y el resultado conseguido.c)
El registrador nada ha tenido que investigar: todo está en el instrumento que se
le pide inscribir. Encontró lo absoluto y lo manifiesto; dicho en otros términos, la
situación prevista en el art. 9 inc. a ley 17801. d) El funcionario no ha invadido la
función judicial; simplemente no ha podido cerrar los ojos a la ilicitud declarada.
No se trata, como pretende el recurrente, de haber juzgado hasta la existencia o
no de arrepentimiento, sino de haber aplicado sistemáticamente el ordenamiento
sobre la base de los principios generales que allí subyacen (art. 959). e) Tam-
poco podía hacer una inscripción provisional (como lo insinúa el escrito de
impugnación), pues nada podía rectificarse. No quedaba otra alternativa que el
rechazo. 6. El efecto no convalidante del Registro Inmobiliario: a) Como lo sos-
tiene el recurrente, el registro inmobiliario, como el resto de los registros argen-

tinos, es no convalidante; o sea, la inscripción no convalida el título nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere según las leyes (art. 4). b) No obstante,
este carácter no es definitivo para resolver la cuestión planteada en su favor, por
dos razones: 1.- Las disposiciones legales citadas dan amplio apoyo a la posi-
ción asumida por la Directora del Registro Inmobiliario. 2.- Aun cuando la inter-
pretación fuese dudosa, es de buena política estatal tender a que en el registro
exista la menor cantidad de títulos defectuosos; como dice Jerónimo González,
de no existir un adecuado ejercicio de la calificación registral, los asientos sólo
servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos
litigios. 7. El enriquecimiento sin causa: 1. El recurrente afirma que de quedar
firme el decisorio registral se producirá un enriquecimiento sin causa, pues se ha
consolidado un desplazamiento patrimonial en favor de quien no lo quiere. 2. El
argumento es irrelevante. El tema a decidir es si el registrador tiene o no compe-
tencia para calificar un documento que declara la consolidación inescindible de
una causa ilícita y no los posibles medios para evitar la definitividad de la situa-
ción jurídica planteada en favor de la “donataria” simulada. Por estas considera-
ciones, oído el Procurador General, cuyas conclusiones se comparten, se
resuelve rechazar el recurso interpuesto a fs. 24/28 vta., por el notario Jorge Raúl
Lucena Cabello manteniéndose en todas sus partes la calificación de la Direc-
ción de Registros Públicos y Archivo Judicial anotada en el primer testimonio de
la escritura del 2/11/1990, n. 131, f. 400 del Registro a cargo del recurrente.- Fdo:
Carlos Moyano.- Jorge Nanclares.- Aída Kemelmajer de Carlucci.
Para resolver esta actividad usted debe analizar el art. 4 de la ley 17.801.
Art. 4. Ley 17.801: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere según las leyes.
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL – LIBRO I – PARTE GENERAL

TITULO IV Hechos y actos jurídicos CAPITULO 5 Actos jurídicos SECCION
1ª Objeto del acto jurídico
Art. 279: Objeto. El objeto del acto jurídico no debe ser un hecho imposible o
prohibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden
público o lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco
puede ser un bien que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea.
CAPITULO 6 - Vicios de los actos jurídicos - SECCION 2ª – Simulación

Art. 334: Simulación lícita e ilícita. La simulación ilícita o que perjudica a un
tercero provoca la nulidad del acto ostensible. Si el acto simulado encubre otro
real, éste es plenamente eficaz si concurren los requisitos propios de su catego-
ría y no es ilícito ni perjudica a un tercero. Las mismas disposiciones rigen en el
caso de cláusulas simuladas.
CAPITULO 9 Ineficacia de los actos jurídicos SECCION 1ª Disposiciones gene-

rales
Art. 382: Categorías de ineficacia. Los actos jurídicos pueden ser ineficaces en
razón de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas personas.

A los fines de dar respuesta a la presente consigna le recomendamos analizar el

Art. 8 de la ley 17.801, que transcribimos a continuación:
Art. 8. Ley 17.801: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de
ellos y de los asientos respectivos.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL – LIBRO I – PARTE GENERAL

TITULO IV Hechos y actos jurídicos
CAPITULO 5 Actos jurídicos
SECCION 1ª
Objeto del acto jurídico
Art. 279: Objeto. El objeto del acto jurídico no debe ser un hecho imposible o pro-
hibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público
o lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser un
bien que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea.
CAPITULO 6 - Vicios de los actos jurídicos - SECCION 2ª – Simulación

Art. 334: Simulación lícita e ilícita. La simulación ilícita o que perjudica a un ter-
cero provoca la nulidad del acto ostensible. Si el acto simulado encubre otro real,
éste es plenamente eficaz si concurren los requisitos propios de su categoría y
no es ilícito ni perjudica a un tercero. Las mismas disposiciones rigen en el caso
de cláusulas simuladas.
CAPITULO 9 Ineficacia de los actos jurídicos SECCION 1ª Disposiciones gene-

rales
Art. 382: Categorías de ineficacia. Los actos jurídicos pueden ser ineficaces en
razón de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas personas.
SECCION 2ª Nulidad absoluta y relativa

Art. 386: Criterio de distinción. Son de nulidad absoluta los actos que contravie-
nen el orden público, la moral o las buenas costumbres. Son de nulidad relativa
los actos a los cuales la ley impone esta sanción sólo en protección del interés
de ciertas personas.
Art. 387: Nulidad absoluta. Consecuencias. La nulidad absoluta puede decla-
rarse por el juez, aun sin mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento
de dictar sentencia. Puede alegarse por el Ministerio Público y por cualquier
interesado, excepto por la parte que invoque la propia torpeza para lograr un
provecho. No puede sanearse por la confirmación del acto ni por la prescripción.
Art. 388: Nulidad relativa. Consecuencias. La nulidad relativa sólo puede decla-
rarse a instancia de las personas en cuyo beneficio se establece. Excepcional-
mente puede invocarla la otra parte, si es de buena fe y ha experimentado un
perjuicio importante. Puede sanearse por la confirmación del acto y por la pres-
cripción de la acción. La parte que obró con ausencia de capacidad de ejercicio
para el acto, no puede alegarla si obró con dolo.

m4 | actividad 2
Aplicación del principio de prioridad
Usted es un novel escribano y es consultado por la persona que tiene en su

poder un título a su nombre, inscripto y no es el propietario…
Esta actividad se constituye a los fines de analizar la aplicación de los distintos

principios registrales y, especialmente, el principio de prioridad.

1) Describa sucintamente los hechos

2) ¿Qué entiende por bloqueo registral? A 1
3) ¿Puede hablarse de prioridad registral respecto de documentos incompati-
bles? A 2
AUTO NUMERO: 500

Córdoba, 25 de octubre de dos mil seis.----------------------------------------------
Y VISTOS:-----------------------------------------------------------------------------------------------
Estos autos “PERASSI, ZULEMA L. T.- REC. APELACION C/ DECISIONES AUTO-
RIDAD ADM. O PERS. JURIDICA PUB. NO ESTATAL- EXPTE. Nº 845088/36” veni-
dos en virtud del recurso de apelación deducido por la Escr. Zulema L. T. Perassi
en contra de la Resolución Nº 18 del 12 de abril de 2005, dictada por el Registro
General, que dispone: “Artículo Primero: Rechazar el recurso de apelación inter-
puesto por la Escribana Zulema L. T. Perassi, Titular del Registro Notarial N° 382,
y –en consecuencia- no hacer lugar a la inscripción solicitada de la escritura N°
29 “A” del 01-03-1983, diario de Dominio N° 46068 del 23-12-2003, por los fun-
damentos expuestos. Artículo Segundo: Protocolícese, notifíquese, dése copia
y archívese. Fdo: Maria Cristina Cáceres de Dünkler – Subdirectora – Registro
General de la Provincia.”------ Proveído autos pasan los presentes a despacho
para resolver.--------------------------------------------------------------------------------------------
Y CONSIDERANDO:------------------------------------------------------------------------------
LOS SEÑORES VOCALES, DOCTORA CRISTINA GONZALEZ LA VEGA Y
DOCTOR RAUL EDUARDO FERNÁNDEZ, DIJERON:-------------------------------------
I) Se queja la recurrente por cuanto no se hizo lugar a la petición de la inscrip-
ción definitiva de la escritura nº 29 “A”- Dº de nueva entrada 46068/03, por ella
labrada y que se deje sin efecto la inscripción de la escritura nº 103, de fecha
15-04-2004, labrada por la Escr. Jure, Registro 631, que se inscribió en la matrí-
cula 750.999-Punilla (2304).----------------------------------------------------------------------
Sostiene tal como lo reconoce la Sra. Sánchez, Jefa de División de Inscripcio-
nes, en su contestación “que es correcto se inscribió un documento posterior,
no respetando el principio de prioridad ya que de acuerdo a lo constatado en el
asiento dominial, planilla 101.754; a) la provisoria del documento que nos ocupa
está asentada (o sea la de la escritura 29 A), b) el notarial 19966 del 14-04-2004

que se utilizó para labrar la escritura también esta marginado (o sea la que se
utilizó para la Escritura Nº 103/2004), todo lo que aparentemente no fue visto por
el agente calificador y c) esta Jefatura no tiene facultades para anular una ins-
cripción de dominio”. Se agravia que en la resolución recurrida, se explicitó en el
considerando “…que el dominio ingresado por diario 18280/04 (de la Esc. Jure)
lo fue con posterioridad a la solicitud del certificado registral, por lo que no debió
haberse registrado hasta el certificado hubiese vencido, según el mecanismo
normal de prioridad y la reserva de prioridad”. Cita el art. 40 y 19 de la ley 17.801
que refiere al sistema de ordenamiento diario del Registro.-----------------------------
Se agravia de que pese al reconocimiento expreso por parte de la Dirección,
haya obtenido inscripción definitiva la escritura Nº 103 de la Esc. Jure.-------------
Agrega que los fundamentos de la decisión son contradictorios porque si bien se
reconoce que la prioridad de inscripción la tenía la escritura nº 29 “A”, respecto
de la escritura 103/04 de la Escribana Jure, se le dio prioridad a la inscripción
de esta última, siendo que ambos actos no fueron simultáneos, por lo que mal
pudo inscribirse definitivamente el Dº 18280/04 antes que el Dº 46068/03 vigente
a la fecha.--------------------------------------------------------------------------------------------------
Añade que en la Resolución, pasa casi inadvertido que el error, fuga u omisión
registral fue de ellos, sin hacerse cargo sus dependientes, quienes no advirtieron
la inscripción provisoria 46068/03.---------------------------------------------------------------
Se agravia también que en la resolución no dice absolutamente nada, sobre el
certificado 28361/04 que no está marginado de fecha 21-05-04 expedido a su
solicitud, a un día posterior a la nueva entrada de la escritura 29 “A” o sea el
21-12-04, porque cuando solicitó el certificado nº 28361/04, el Registro informa
“que el dominio consta en planilla 101.754, figura asentado Not. 19966/04- Vta.
Reg. 631 –Not. 20111; 14.04.04. Vta. Reg. 631 –Insc. Provisoria 46068/03. Se
informa al 21-1203, firmado por Adriana P. de Mencegez, luego se amplía el
referido certificado, con fecha 31-05-04 donde se consigna que el certificado
19964/04 no corresponde por haberse consignado por error, y firma la misma
Sra. de Mencegez. Explicita que si en el certificado expedido a su solicitud o sea
el 28361/04 consta inscripción provisoria, lo mismo tienen que haberle informado
a la Esc. Jure cuando solicitó el certificado, de las constancias de la planilla
101.754 y hoja adjunta no surge la anotación del certificado que su parte soli-
citara.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Conferido traslado al Sr. Fiscal de Cámaras, se expide a fs. 86/94, en el sentido
que corresponde acoger el recurso deducido, por las razones que expone y a las
que nos remitimos a fin de no incurrir en reiteraciones.----------------------------------
II) La resolución objeto de recurso deniega la reconsideración fundada en que lo
peticionado excede las facultades de enmienda del Registro, que se circunscribe
a errores formales o materiales, y que de modo alguno alteren la identidad, ni
el objeto, ni el derecho registrado. Señala asimismo, que pese a que el dominio
ingresado por diario 18280/04 lo fue con posterioridad al certificado registral
solicitado para la inscripción del título objeto de estas actuaciones, ello no fue
advertido y no debió haberse registrado la escritura N° 103, hasta que el certifi-
cado hubiese vencido, según el mecanismo normal de la prioridad y la reserva
de prioridad.---------------------------------------------------------------------------------------------
III) Cabe señalar que la ley 17.801, de carácter nacional, reseña en su texto, los
principios registrales a los que deben someterse las legislaciones locales.--------
Una de tales directrices, por excelencia, es el de la publicidad registral, que en el
enfoque teleológico, excede al de la simple información.- Este lineamiento en lo
que hace a la materia registral, “se expresa a través de los sistemas registrales,
en más de una dimensión o virtualidad, sea de corte material o formal .- Desde
esta perspectiva , se lo concibe: a) como instrumento de protección de terce-
ros adquirentes, sea a través de la simple manifestación o reconocimiento de
prioridad, sea en un orden superior producto de la presunción de exactitud del
contenido del registro (publicidad material); b) como instrumento de afección de

lo inscripto a terceros adquirentes (publicidad material); c) como instrumento de
cognoscibilidad legal de los asientos registrales (publicidad material); d) como
instrumento de información del contenido del registro (publicidad formal); d)
como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto regis-
trable (publicidad material).- (Coghlan, Antonio R. Teoría General de derecho
inmobiliario registral.- Ed. Abeledo-Perrot. Bs.As. 1984. pag. 13/14, cit. por Hig-
thon, Elena. “Inscripción de boletos de compraventa inmobiliaria”. “Revista de
Derecho Privado y Comunitario. 2000-3. “Boleto de Compraventa”.- Ed. Rubinzal
Culzoni. Sta. Fe. 2001).------------------------------------------------------------------------------
-Otra directriz, de singular trascendencia para el caso, es el “Principio de priori-
dad.- Significa que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior,
y que inscripto y anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las
certificaciones a que se refieren los arts. 22 concordantes (arts. 17 y siguien-
tes, ley 17801)” (Borda, Guillermo. “Tratado de derechos reales”. Ed. Abeledo -
Perrot y Depalma. Bs. As. 1992. T. II, pag. 431). Reflejo del tradicional apotegma
“prior tempus potior jure”.-------En base al mismo se estructura el mecanismo
de registración con fiel respeto al de reserva de prioridad, estableciendo un
régimen de caducidades al efecto (arts. 36 y 37 de la ley 17.801).-------------------
Como garantía del régimen de inscripción en el Registro General de la Propie-
dad, la ley 17.801, en su art. 23 impone que “ningún escribano ……podrá autori-
zar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre in muebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así
como certificación expedida al efecto por dicha oficina en la que se consigne el
estado jurídico de los bienes y de las persona según las constancias registra-
das,”.- La omisión a este deber de índole funcional puede acarrear responsabili-
dades civiles, disciplinarias y hasta penal .- En correlato, el art. 25 de la citada ley
dispone, que “expedida una certificación de las comprendidas en los artículos
anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra
sobre el mismo inmueble, dentro del plazo de su vigencia más el del art. 5º, sin
la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho
periodo hubieran despachado.- Esta certificación producirá los efectos de ano-
tación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal , la inscripción del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado”.------------------------------
IV) En el caso de autos, sucede como lo expresa el Sr. Fiscal de Cámaras, opi-
nión que se comparte, que “ante la propia confesión de Registro General de
la Propiedad, de que se ha violado el proceso inscriptorio, el principio del artí-
culo 4 de la ley 17.801, no puede justificar la consolidación de una actuación
antijurídica de naturaleza sustancial en orden a la publicidad registral” (fs. 93
vta.).--------------------------------------------------------------------------------------------------------
En este sentido, corresponde recibir el recurso intentado y revocar la resolu-
ción número nº 18 de la Dirección del Registro General de la Propiedad Inmue-
ble. Disponer la anulación de la inscripción dominial de la Escritura nº 103,
labrada por la Escribana Fabiana Jure, y ordenar la inscripción definitiva, de
la escritura nº 29 “A” del 1 de marzo de 1983, sin perjuicio de las acciones
civiles, penales que correspondan a los interesados en orden a la configura-
ción del derecho real de dominio y de las disciplinarias que pudieren caber
a los funcionarios actuantes en relación al ejercicio de sus deberes funciona-
les.----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sin costas, atento la naturaleza del presente pronunciamiento, y que ha sido
menester la intervención jurisdiccional al efecto puesto que la pretensión excede
las posibilidades recitificatorias del Registro General. (art. 130 del C.P.C.).----
EL SEÑOR VOCAL, DOCTOR MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAÑARÁS, DIJO:- 1)
Adhiero al análisis y la resolución a la que arriban los distinguidos colegas preo-
pinantes, votando en idéntico sentido.-------------------------------------------------

2) Sólo me permito efectuar una addenda a los conceptos vertidos, entendiendo
que el caso que nos convoca está referido a la vigencia de los plazos para
inscribir un título. En ese contexto, la inscripción de un título trae aparejado la
aplicación de algunos principios registrales, y adquieren significativa impor-
tancia cuando se encuentran en pugna dos títulos, en los que ha logrado la
inscripción definitiva uno de ellos, que se encuentra despojado de la prioridad
requerida.-------------------------------------------------------------------------------------------------
3) Para que la adquisición del dominio sobre inmuebles sea oponible a terceros,
es necesario que se integren además del “título” (auto aprobatorio) y el “modo”
(entrega de la posesión al adquirente), la inscripción registral de conformidad
al art 2505 del Código Civil: “La adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de
los respectivos títulos...”.--------------------------------------- También debemos recalcar
que la inscripción en nuestro sistema no es obligatoria, pero es necesaria para
la perfección del derecho real, y este deber es impuesto por el artículo 2, de
la ley nacional n° 17.801 que reza: “De acuerdo con lo dispuesto por los arts
2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscri-
birán o anotarán, según corresponda los siguientes documentos...”. A su vez la
inscripción del documento otorga la ventaja que impide que se inscriban docu-
mentos incompatibles (art 17), imponiendo una dura sanción de forma indirecta
ya que los derechos reales sobre inmuebles que no se encuentran inscriptos, se
encuentran fuera del tráfico jurídico, por más que valgan entre partes, y frente
a la disposición (como el caso que nos ocupa) de un inmueble, y a tenor de lo
normado por el artículo 23, ley n° 17.801, este reza “Ningún escribano o funcio-
nario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución modifi-
cación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas
según las constancias registradas. ...”. Este artículo prevé como sanción que
se impida que se produzcan actos de transmisión con relación a derechos no
inscriptos.------------------------------------------------------------------------------------------------
Ingresado el documento al Registro, el primer paso que se lleva a cabo por

parte del Registrador es el de calificación (art 8 y 9, ley 17.801) que realiza éste,
de aquellos documentos que tienen acceso al registro, para evitar que tengan
ingreso documentos que no son los que menciona el artículo 2, de la ley 17.801.-
Es por ello que para que el sistema tenga efectividad los títulos ingresan en orden
cronológico siendo asentados en el libro diario, lo que le otorga la prioridad a
cada documento que ingresa al registro, con preferencia a otros documentos
posteriores. De allí que la inscripción de los documentos afectarán a la matrícula
por orden cronológico, lo que le otorga la debida seguridad al sistema, ya que
cada asiento de dominio se apoya en el anterior sin solución de continuidad.--
A los fines de confeccionar la escritura de venta, los Notarios –en este caso
particular-, están obligados a solicitar el certificado registral (art 23, ley 17.801),
instrumento público que da cuenta de la historia jurídica registral del inmueble, y
que en nuestro caso tiene una validez de quince días (art 24, ley 17801), y ante la
ausencia de impedimentos jurídicos le asegura un tiempo determinado para con-
feccionar el título que luego se va a inscribir (Art 5, ley 17.801), tiempo durante
el que se produce el bloqueo registral, y durante el que no puede gozar de
inscripción definitiva ningún otro documento que afecte esa matrícula.--------------
Al certificado registral se le ha asignado un tiempo de vigencia para que se pueda
elaborar el instrumento público para su posterior inscripción, ello en atención a lo
normado por los artículos 19, 5, 24, de la Ley Registral nº 17.801, bajo el imperio
de la obligatoriedad que prevé el artículo 23 de dicha ley. Ello implica que si el
Registro emitió un certificado, no puede inscribir un título que se presenta a pos-

teriori si no tiene en claro si el certificado se utilizó o caducó (art 37, ley 17.801),
ni tampoco puede confeccionar otro certificado sin la mención que se emitió un
certificado anterior (art 25, ley 17.801), advirtiendo al requirente que hay una
prioridad vigente. Todo ello debe ser analizado por el Registrador cuando le
llega el documento a inscribir, confrontando con la Matrícula del inmueble, en
cumplimiento de la calificación registral (arts 8 y 9, ley 17.801).-----------------------
Entendemos que en materia de Derecho Registral, afloran los principios regis-
trales que en este caso nos interesan. El primero de ellos, la publicidad de lo
inscripto en este tipo de registros tiene como fin que sea oponible a terceros,
y ello aparece como consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurí-
dico. La seguridad estática encuentra defensa en la exteriorización posesoria del
derecho, lo que no es suficiente para proteger la seguridad dinámica, surgiendo
la publicidad registral como medio idóneo para producir la seguridad del tráfico
(Conf en este sentido, Moisset de Espanés, Luis, Publicidad Registral, pág 18 y
ss, Córdoba, 1997). Al decir de Fueyo Laneri “El registro, cualquiera que sea,
empieza por recoger y conservar, y más adelante, cuando es necesario, da a
conocer, informa, divulga, publica satisface necesidades, fines de variada espe-
cie y, en general su publicidad va mucho más allá de lo que sería suministrar
información o conocimiento” (Cfr autor citado en “Teoría General de los Regis-
tros”, pág 197, Bs As, 1982). El asiento es publicitado por el tiempo de validez
del mismo, que puede ser hasta una nueva mutación jurídica (dominio), o por el
tiempo que la ley le otorga hasta que se produce la caducidad de la inscripción
(embargos, hipotecas, inscripciones provisorias, etc).-----------------------------------
Es por ello que frente a la presentación de dos escrituras para su inscripción,
debe aplicarse el principio de prioridad, lo que lleva a efectuar una unión de
hechos que se producen en el Registro y fuera del Registro, para poder apreciar
de esos instrumentos públicos cual es el que va a ser inscripto en primero orden,
y si el primero excluye al segundo. Así desde la fecha de ingreso del título se
debe retrotraer a la fecha de confección del instrumento público y de allí a la
fecha de expedición del certificado, y si unido todo ello, y sin que se hubieran
vencido cada uno de los plazos, uno de ellos tiene prioridad sobre el otro que
es del mismo tenor, el primero deberá ser inscripto y modificando la titularidad
dominial, con lo que el segundo instrumento público no deberá ser inscripto.-
En otras latitudes la más calificada doctrina ha dejado sentado “Por virtud del
principio de prioridad, cuando dos o más títulos referentes a una misma finca o
derecho real limitado sobre ella, sean susceptibles de tener acceso al Registro,
el que primeramente se presente a inscripción pasa a ocupar en éste el puesto
correspondiente, sea con carácter excluyente o con carácter prelativo, siempre,
naturalmente, que llegue a inscribirse en los libros de inscripciones”, y agrega
“Expresa la resolución de 26 de mayo de 1965, que el principio de prioridad es
uno de los fundamentos en que se asienta nuestro ordenamiento hipotecario,
pues al obligar al Registrador a que despache los títulos por el orden de su pre-
sentación en el Registro, conforme se deduce de los arts 17, 24, 25 y 248 de la
Ley Hipotecaria, viene a determinar el rango de los mismos, caso que sean com-
patibles, y de otra parte impide la inscripción o anotación del título que, presen-
tado anteriormente, esté en contradicción o se le oponga”. Asimismo expone:
“Nuestro sistema inmobiliario registral desenvuelve el principio de prioridad en
estas tres direcciones o criterios normativos: El momento de presentación del
título al Registro determina la preferencia excluyente o de superioridad de rango
del derecho objeto del título presentado”. Cuando el principio de prioridad opera
esta preferencia excluyente ella implica asimismo el cierre del Registro” (Conf
Roca Sastre, Ramón María, Derecho Hipotecario Tº II, 6ª Edición Bosch, pág
146 y ss, Barcelona, 1968). Ello aplicado en nuestro sistema registral en el que
se otorga el certificado registral, tiene idéntico final.---------------------------------------
Juristas que han expuesto sobre el tema han expresado “Bajo el apotegma latino
qui prior est tempore potior est iure, elevado a lema de la Institución, los redac-

tores de la primitiva Ley Hipotecaria asentaron todo el sistema sobre el princi-
pio de la prioridad, que podemos definir diciendo “que es aquel que atiende al
riguroso orden cronológico de la presentación de los títulos en el Diario de las
operaciones del Registro, para conceder a quien primero acuda al mismo, un
puesto o rango preferente”” (Díaz González, Carmelo, Iniciación a los Estudios
del Derecho Hipotecario, Tº I, pág 202, Ed Revista Derecho Privado, Madrid,
1967).-----------------------------------------------------------------------------------------------------
José Luis Pérez Lasala, antes del surgimiento de la ley registral n° 17.801, mani-
fiestó que “...el principio de prioridad actúa en dos aspectos: el sustantivo y el
formal. El aspecto sustantivo o material hace mención a la preferencia excluyente
o de superioridad de rango de los títulos que ingresan primero en el registro
con respecto a los posteriores. El aspecto formal hace referencia al modo de
proceder en la práctica registral, bien ordenando al registrador cerrar los libros
registrales cuando el acto posteriori sea incompatible con otro anterior (supuesto
en que el actúa en forma excluyente), o bien ordenando que la inscripción de
los títulos que contengan derechos no incompatibles sobre una misma finca se
efectúe por el orden de presentación (supuesto en que el principio actúa con
superioridad de rango)” (Conf autor citado, en Derecho Inmobiliario Registral,
pags. 151 y ss, Bs As, 1965).------------------------------------------------------------------------
Más recientemente, calificada doctrina ha recalado sobre el tema, otorgándole
mayor importancia como principio registral, y referir que “Uno de los principios
que se enuncia como principio registral básico es el de prioridad y, aunque los
autores no suelen colocarlo en primer término, nosotros vamos a referirnos en
primer lugar a él”. “En realidad la prioridad –que casi todos los juristas que se
ocupan de estos temas enuncian como principio registral- no es un principio
exclusivo del fenómeno registral, ni del fenómeno publicitario, sino que es casi
un elemento característico del derecho real.”. ...“En el Código Civil el principio
cardinal respecto a la prioridad es el de adjudicación automática de preferencia
a los derechos reales, en razón del tiempo en que han sido constituídos estos
derechos. Este es el principio que campea en el Código Civil, y se refleja en una
serie de normas” (Conf Moisset de Espanés, Luis, Publicidad Registral, pág 94,
3ª ed, Bs As, 2003).-------------------------------------------------------------------------------------
Más cerca en el tiempo, calificado entendido en el tema propuesto ha concluído
“La prioridad determinará prelación en el tiempo, excluyendo los derechos o
medidas incompatibles, para que sólo quede el primero en nacer en lo sustan-
cial o el primero en acceder al registro, según los casos, o adjudicando grados
o rango a los compatibles, para que ambos permanezcan en los asientos. Se
habla entonces, en lo registral, de “prioridad de exclusión o excluyente” cuando
los dos derechos colisionan por no poder coexistir en ejercicio simultáneo. Así,
la prioridad entre dos dominios, que por su característica exclusividad surgida
del art 2508 del Cód Civil no admite grados, determinará la exclusión o despla-
zamiento del derecho ingresado al registro con fecha posterior” (Conf Ventura,
Gabriel B, Tracto Abreviado Registral, págs 105 y ss, Bs As, 2005).-------------------
Decimos que el presente caso no es producto de la autonomía de la voluntad,
por el que se pueda alterar la inscripción de los documentos, con la debida
intervención de las partes intervinientes. Dejando esta aclaración y volviendo al
tema que nos convoca, al apuntar a la prioridad establecida por la ley, la misma
tiene por objeto la seguridad jurídica, tendiente a que produzca sus efectos aquél
documento que ha ingresado ante al Registro, en desmedro de los que lo hicie-
ron a posteriori.-----------------------------------------------------------------------------------------
En el caso de autos se produjo la inscripción de la Escritura nº 103/04 de la
Escribana Jure, con certificado notarial 19966/04, sobre el inmueble con ante-
cedente dominial Fº 25573/74, planilla 101.754, siendo titular la señora Sedemi
Elvira Gutiérrez de Bonasorte, cuando la que gozaba de prioridad era la Escritura
nº 29 “A”, de la Escribana Perazzi, sobre el mismo inmueble con idéntico antece-
dente dominial y mismo número de planilla, de la que surge sello de Inscripción

Provisoria Diario nº 46068 del 23.12.03, correspondiente a la Escritura referida,
un sello de prórroga del Diario por 95 días más 4 días susp, el 19.09.04, y un
sello de Inscripción Definitiva que remite a la matrícula nº 750.999, por el que se
transfiere el L 18 de la Mza 3, y al no ser actos simultáneos no pudo inscribirse
definitivamente el Dº 18280/04 antes que el Dº 46068/03 que se encontraba
vigente. ---------------------------------------------------------------------------------------------------
Aquella carecía de la prioridad. En este sentido, la doctrina ha manifestado que:
“El primero para el Registro será su favorito (prior tempore, potior iure). Ello
supone una actividad del tercero que pretenda su tutela, pues el indiferente no
la merece ni la obtiene” (Conf García Coni Raúl R, El Contencioso Registral,
Recursos y Subsanaciones, pág 91, Bs As, 1978).-----------------------------------------
Nuestro sistema registral tiene previsto en su artículo 4, que las inscripciones no
convalida nulidades ni subsanan defectos, y surge de lo actuado que el Registro
ha incumplido los dictados de las normas de los artículo 17, 18 y 19, de la ley
17.801, además que la actitud de la vendedora deberá ser motivo de análisis
respondiendo por su actitud, como así también la gafe Registral frente al caso
planteado, por la vía jurídica que corresponda.-------------------------------------
ASI VOTO.------------------------------------------------------------------------------------------------
Por ello,----------------------------------------------------------------------------------------------------
SE RESUELVE:-----------------------------------------------------------------------------------------
Hacer lugar al recurso de apelación y revocar la resolución recurrida en los tér-
minos fijados en el último considerando.------------------------------------------------------
I) Sin costas.-------------------------------------------------------------------------------
II) No regular honorarios a la Dra. Liliana A. Andrada.
Protocolícese, hágase saber y bajen.--------------------------------------------------------
En esta instancia es fundamental que usted revise detenidamente el glosario

correspondiente a este módulo.
Es importante considerar que son documentos compatibles una escritura de

compraventa y una escritura de constitución de hipoteca, una escritura de com-
praventa y la traba de una medida cautelar; todo referido al mismo inmueble.
Los documentos incompatibles se excluyen entre sí.

m4 | actividad 3
Caducidad de inscripción de la hipoteca
Ud. ha solicitado un certificado notarial y en la matrícula subsiste inscripta una

hipoteca del año 1982 a favor de un banco oficial y otra suscripta a favor de un
banco privado del año 1998.
Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar las excepciones al

principio de rogación.

1) Describa sucintamente los hechos
2) ¿Qué entiende por excepciones al principio de rogación? A 1
3) ¿Cuáles son los supuestos contemplados en el Art. 37 de la ley 17801, cuáles
los previstos en las leyes 15.283, 22232 y cuál el establecido en el art. 2210 del
CCyC –sustituido por ley 27.271-? A 2
C2a. CC Cba. 24/11/05. AI N°. 546
Autos: “Díaz, Néstor Avelino – Quiebra Propia - Recurso de Apelación”
Córdoba, 24 de noviembre de 2005
Y CONSIDERANDO:
1. En el marco de una quiebra propia, el juez falencial declara caducas las hipote-
cas inscriptas a favor del Banco de la Provincia de Córdoba por falta de oportuna
reinscripción de conformidad a lo dispuesto en los Art. 3151 y 3197, CC, y en
consecuencia dispone que el crédito verificado con privilegio especial a favor de
dicha entidad se ha tornado quirografario (Art. 248, LCQ). Para arribar a tal con-
clusión sostiene que no es aplicable el régimen de excepción contemplado por la
ley 15283 en tanto reconoce fecha anterior a las leyes 17711 y 17801 que reafir-
man la vigencia del CC en cuanto a la caducidad de las hipotecas. Agrega que el
legislador provincial invade materia delegada de las Provincias a la Nación en los
términos establecidos por ley 5771 (to. 6474) en su art. 22 inc. f) y que el efecto
de la cosa juzgada proveniente de la sentencia verificatoria no impide la caduci-
dad del privilegio por falta de reinscripción. Finalmente, sostiene que la privati-
zación del Banco Hipotecario Nacional habría dejado sin sustento el régimen de
la ley 15283 y que el Art. 36, ley 22232, es una norma de carácter excepcional
no aplicable extensivamente a nivel provincial.----------------------------------------------
2. Contra tal decisión se alza la entidad bancaria hipotecante sosteniendo que el
yerro sentencial consiste en considerar que el régimen de la ley 15283 hubiera
sido derogado por la ley 17801 cuando de su Art. 37 surge expresamente incluida
aquella como ley especial que se vincula directamente con los privilegios consig-

nados en la CO del Banco Hipotecario Nacional y extensibles a los bancos oficia-
les o mixtos. En ese sentido sostiene que la ley 22232 (CO del Banco Hipotecario
Nacional) en la última parte del Art. 37 establece que los efectos de la hipoteca
durarán hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria no obstante lo
dispuesto a este respecto por el CC.----------------------------------------------------------
3. Se queja con toda razón la entidad bancaria. La ley 15283, que en su art. 1
establece que: “Las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito
real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere
a privilegios y ejecución especial, consignados en la Ley Orgánica de dicha Insti-
tución, como así las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarán a los
bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares” en
correlación con la ley 22232 que en su art. 36 in fine establece que “...Los efec-
tos del registro de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obliga-
ción hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el Código Civil...”
y el art. 28 in fine, ley 24855, que deroga la CO con excepción de lo dispuesto en
el art. 36. La precedentemente transcripta constituye una normativa especial que
brinda a los bancos oficiales una tutela más amplia a la que otorga el régimen de
Código fondal (art. 3151, CC) extendiendo la vigencia de la garantía hipotecaria
hasta la extinción de la obligación principal para las operaciones concretadas y
que se concreten dentro del plazo de diez años a partir de la vigencia de la ley
24855. No es cierto que este régimen especial haya sido derogado por leyes
posteriores (ley 17711 y 17801) porque justamente la ley 17801 en su art. 37
establece que el régimen de caducidad establecido deja expresamente a salvo
lo dispuesto en leyes especiales, que otorgan una tutela más amplia y especial
a las entidades bancarias oficiales. Además, no existe tal preeminencia de las
normas del CC por sobre lo dispuesto por leyes provinciales (art. 22 inc. f, CO
del Bco. de la Pcia. de Cba. Nº 5718), porque la norma inferior remite expresa-
mente a lo dispuesto por la LN Nº 15283, sus concordantes y modificaciones, ya
que reza textualmente: “...art 22...inc. f) Cuando los jueces ordenen, en juicios
de terceros, la venta de bienes que reconozcan hipoteca a favor del Banco, se
deberá dar cumplimiento previo a lo dispuesto por la Ley Nacional Nº 15283,
sus concordantes y modificaciones”. En esa inteligencia, y en concordancia con
lo dictaminado por el Sr. fiscal de Cámara, entendemos que no puede aducirse
intromisión en las facultades delegadas al Congreso de la Nación, pues es la
mismísima legislación nacional la que habilita a los bancos provinciales a ejercer
idénticos derechos a los reglados por el art. 36, ley Nº 22232 y 28 in fine, ley Nº
24855, de modo tal que no existe ultractividad sino plena vigencia del privilegio
hipotecario en los términos de la normativa aludida.----------------------------------------
Por ello corresponde acoger la apelación, revocando la resolución apelada y en
su lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crédito verificado
a favor del Banco de la Provincia de Córdoba, distribuyendo las costas por el
orden causado atento expresa petición de la entidad bancaria vencedora.
Por ello,
SE RESUELVE: 1) Acoger la apelación, revocando el resolutorio apelado y, en su

lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crédito verificado a
favor del Banco de la Provincia de Córdoba. 2) Imponer las costas en el orden
causado.
Silvana María Chiapero de Bas – Jorge Horacio Zinny – Marta Nélida Montoto de
Spila

Recuerde que el Art. 6 de la ley 17801 dispone: La situación registral sólo variará
a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reem-
plazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribu-
ciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.
Por otra parte, el Art. 37 de la ley 17.801 dispone: Caducan de pleno derecho y
sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este
art. o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se
renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del art. 2, a los cinco años, salvo
disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
El art. 2210 del CCyC sustituido por ley 27.271 dispone: Duración de la ins-
cripción: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de
treinta y cinco (35) años, si antes no se renueva.
Le proponemos aquí verificar lo establecido por la legislación citada.
Tenga presente que la ley 17.801, las leyes 15.283, 22.232 y la ley 27.271, esta
última que sustituye el art. 2210 de la ley 26.694 CCyC, han sido incorporadas
como material en este módulo.
También se incorpora como material de los registros provinciales las disposicio-

nes técnico registrales, siendo de su interés la Nº 20/2016 de Capital Federal
(CABA) y la Nº 6/2016 de la Pcia. de Cba.

m4 | actividad 4
Equiparación de la anotación preventiva para subasta al certificado

notarial
Ud. es el escribano a quien le consulta el adquirente del inmueble, apenas tuvo

conocimiento que el título había sido observado por el registrador…
Esta actividad se constituye a los fines de establecer el paralelismo existente
entre la anotación preventiva para subasta y el certificado notarial solicitado por
el escribano, con relación al bloqueo registral.

2.) ¿Desde cuándo se computa el inicio del bloqueo registral en el caso de la
anotación preventiva para subasta, y en el caso del certificado notarial? A 1
3.) ¿Por qué razones en este caso concreto, a pesar de la caducidad del
embargo, no se admite la venta libre de gravámenes? A 2
Cámara 4a. Civil y Comercial Cba. 15/11/04. AI N°546 .Tribunal de origen:

Juz.1ª. CC Cba. Autos: “Cuerpo de ejecución de sentencia en: Banco Bisel
SA c/ Chiabo Ormando Natalio y otro– Ejecutivo”
CONSIDERANDO:
I. En la presente causa se discute si corresponde cancelar una anotación pre-

ventiva para subasta si el embargo trabado respecto del inmueble en ejecución
ha caducado por el transcurso del tiempo. De ese modo, como lo pretenden los
apelantes, ingresaría el instrumento traslativo del dominio, el que se realizó, no
obstante, sin el previo pedido del certificado causante del bloqueo registral. Así
las cosas, no se discute la caducidad del embargo en cuestión, pero es preciso
establecer si la misma acarrea la inoficiosidad de la anotación preventiva para
subasta. Esta última constituye una singularidad de la ley registral cordobesa,
que prescribe que “...Los informes registrales para las transmisiones forzosas
de derechos reales, se expedirán practicando anotación preventiva en el folio
respectivo del acto jurídico dispuesto por la autoridad competente. En caso
de subasta la anotación caducará de pleno derecho a los 150 días, corridos,
salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebración
del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deberá comunicar
al Registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogándose la inscripción
preventiva hasta la notificación al Registro de la resolución definitiva que recaiga
en la incidencia” (art.34, ley 5771). Como se deja ver, la anotación preventiva en
cuestión constituye un supuesto independiente del embargo que genéricamente
le precede. De tal modo, el legislador cordobés ha insertado en el sistema regis-
tral un nuevo instituto productor de “bloqueo registral” que no está presente
en otras latitudes. Así, se ha dicho que “el efecto de la anotación preventiva
es el denominado ‘cierre registral’ por el cual el registro no hace lugar a aque-

llas medidas que se contraponen a la previamente ingresada. Este cierre no es
estricto o material sino formal; en verdad el registro sigue abierto y las medidas
siguen ingresando, por la eficacia de ellas quedará condicionada al uso efec-
tivo del mencionado ‘informe’ y del posterior ingreso del documento al registro”
(Ahumada, Daniel E. “Aspectos de la anotación preventiva para subasta”, en Foro
de Córdoba, N° 47, 1998, p. 24/25). Es real que la ley alude al “informe”, que
en el léxico registral equivale a publicidad, mas no asegura, por determinado
tiempo, la inmutabilidad de la situación registral. Sin embargo, debe asimilarse
a un “certificado” que produce el bloque aludido, a poco que se advierta que se
inscribe su expedición y que se fija un plazo dentro del cual el mismo tiene vali-
dez, acordándose la posibilidad de que se comunique al Registro la realización
de la subasta, y para el caso de observación, se prorroga la “inscripción preven-
tiva”. Lo expuesto deja ver que se trata de la regulación de los efectos propios
de un instituto que produce el bloqueo registral. La doctrina especializada ha
destacado que “...la denominación de ‘informe’ posiblemente se haya originado
como una consecuencia de atribuir a las providencias cautelares efectos que no
les son propios, por entender que tales órdenes pueden, en alguna medida, sus-
traer al inmueble del tráfico jurídico, y significar con ello reservar prioridad para
actos de disposición. Consideramos que el embargo no sustrae a los inmuebles
del tráfico jurídico; éstos pueden seguir siendo objeto de transacciones, sin per-
juicio de que la medida cautelar siga a la cosa en manos de quien esté, ya que
el gravamen está –por decirlo de algún modo- ‘adherido’ a la cosa; en realidad,
el embargo está anunciando la pretensión de un tercero sobre una porción de
valor de la cosa”. “Pero así como es necesario anotar el embargo para que esta
pretensión sea oponible a los terceros, el legislador también consideró nece-
sario publicitar la intención del tribunal de subastar la cosa, y para cumplir con
esta proposición nada más adecuado que un certificado expedido por el mismo
Registro, el que es anotado o marginado en la inscripción dominial respectiva
para el conocimiento de los terceros, y a través del cual se reserva un lugar en
el Registro para la futura subasta que se realice utilizando su información” (Ahu-
mada, Daniel, Ley Registral Inmobiliaria Ley 5771 y disposiciones técnico–regis-
trales comentada, concordada y anotada), Ed. Alveroni, Cba, 2002, pp. 317/318).
Desde un punto de vista práctico, y atendiendo a la télesis que informa la publici-
dad registral, es indudable que un tercero que tiene acceso al registro y advierte
la existencia de una anotación preventiva para subasta, está anoticiado de una
orden judicial concreta que supone que va a llevarse a cabo el remate del bien,
con tendencia a producir una mutación real que se proyecta registralmente. En
cambio, en el caso del embargo, de lo que se trata es de lograr situar al crédito
en un grado preferente, pero no involucra, per se, una decisión de mutación
como en el supuesto anterior. De tal modo, ese tercero no puede pretender des-
conocer la publicidad que surge del Registro, para hacer prevalecer su rogación
de inscripción del cambio de titularidad dominial con intervención notarial. La
buena fe–conocimiento se lo impide. De la resolución atacada se extrae que
el acreedor ejecutante ha solicitado la anotación preventiva de subasta, y que
un tercero que por escritura recibió en pago ese bien liberando al escribano
interviniente de solicitar la certificación prevista en la ley 5771. Esta liberación
efectuada lo hace incurrir en riesgos al no asegurarse de que el inmueble se
encuentra libre de embargos inhibiciones y, demás medidas cautelares, o como
en los presentes con anotación preventiva de subasta debilitándose la buena fe
que debe primar a la época de adquirir el inmueble. En ese orden, su proceder
sin la solicitud del certificado registral que le hubiere advertido, sobre la anota-
ción preventiva de subasta, lleva al rechazo de sus pretensiones. De tal modo, si
el “informe” con anotación preventiva para subasta es anotable (art. 2, ley 5771 y
art. 2 inc. c) de la ley 17801) y surte efectos de “certificado”, produce el bloqueo
registral y en virtud de él, no puede pretenderse su cancelación por haber cadu-
cado el embargo, pues son independientes. De tal modo, si se inscribe en tiempo

propio la subasta, la prioridad registral surtirá efectos, no siendo dable el ingreso
al Registro de la mutación dominial notarial. Esto porque, se reitera, la anotación
preventiva para subasta produce el “bloqueo registral” (art. 25, 2 p., ley 17801).
(Conf. Olcese, Juan María, “El embargo y la anotación de litis en el sistema del
CPC”. Academia Nacional de Derecho y Cs. Ss. de Cba. “Homenaje a Dalmacio
Vélez Sársfield”, Ed. El Copista, Cba, 2000 t.3 p. 534 y ss). La situación puede
genéricamente parangonarse con la que acontece en un juicio hipotecario en
el que ha caducado la anotación hipotecaria (arts. 3151 y 3197, CC). En tal
supuesto, se ha sostenido la posibilidad de continuar la ejecución, mas “...cier-
tamente, la caducidad de la inscripción hipotecaria sólo afecta la oponibilidad a
terceros del privilegio que otorga el derecho real, pero en nada afecta al derecho
real en sí mismo y mucho menos a la obligación que éste garantiza...la subsis-
tencia o no de la inscripción hipotecaria es absolutamente independiente de la
ejecución y sólo podrá incidir en la forma de distribuir los fondos emergentes de
la subasta, ya que la hipoteca no inscripta no es oponible a terceros de buena fe;
pero en todos los casos se podrá continuar adelante con los trámites de la eje-
cución forzada sin inconveniente alguno”. (Peralta Mariscal, Leopoldo L. Juicio
hipotecario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2002, p. 296). En consecuencia, la
resolución de primer grado debe confirmarse, con costas en esta instancia al
vencido. Los honorarios del Dr. Mariano Aliaga se fijan provisoriamente en $98
(arts. 80 inc. 2, 2° supuesto, 34 in fine, 36 y cc, ley 8226). Así voto.
Por ello,
SE RESUELVE: 1) Confirmar la resolución de primer grado con costas en esta

instancia al vencido.
Raúl C. Fernández – Miguel Bustos Argañarás – Cristina González de la Vega de

Opl
Le proponemos analizar las disposiciones técnico registrales de la Provincia

de Córdoba Resolución General 4/2015 Capitulo IV. Certificados e Informes y
Manera de contar los plazos.
CAPÍTULO IV – DE LA PUBLICIDAD DE LOS ASIENTOS

Manera de contar los plazos
17.1. La reserva de prioridad con motivo de la solicitud de los certificados regis-

trales comenzará a computarse a partir del momento de su presentación en este
Registro, conforme al procedimiento interno marcado con asiento en el Diario de
Ingreso, produciéndose también desde ese instante el bloqueo registral.
17.2. El plazo de validez de los certificados registrales se computará a partir de

la cero hora del día correspondiente a la expedición de dicho documento para la
celebración del acto jurídico tenido en miras al solicitar el certificado en cuestión.

Le sugerimos tener presente que la caducidad del embargo no extingue la deuda.

Por otra parte, recuerde que existe un paralelismo entre la venta en subasta judi-
cial y la venta ante escribano; adquiriéndose el dominio igualmente en ambos
casos de manera derivada.
m4 glosario

al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerra-
miento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesión de cosas
Ley 26.994
dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.

Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la natu-

raleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con


a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertirá de la constan-
cia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral será
oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a poste-

riori- una registración que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que
ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de “bloqueo registral”, ello no
implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
mento autorizado.


fe no hay que conocer ni deber conocer”....” ALTERINI, Jorge H. Director gene-
ral. ALTERINI, Ignacio E. Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas
Prof. COSSARI Nelson G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX
Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 115


26.994



otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por
un certificado.





Convalidación de los derechos reales: Si quien constituye o transmite un dere-
cho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión
queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994
Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porcio-
nes reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo
y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden
ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y apro-
vechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley 26.994
Art. 229 ley 26.994

son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheri-
das. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en



encargados de la toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efec-
tos que la misma produce.
Derechos y Bienes: Titulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de dere-


Director general ALTERINI, Ignacio E. Coordinador. Título Preliminar-Parte Gene-
ral-Autor de las glosas a los arts. 1 a 103 PROF. TOBÍAS, JOSÉ W. CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL Comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107
Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o

plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. Art. 1946 Ley
26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revoca-
ble, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era parte Ley 26.994

contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074 Ley 26.994
mentos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurídico otorga el poder o
facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea
que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma
directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurídico que le ha dado
nacimiento.



Extensión del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble
se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovecha-
miento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las cons-
trucciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art. 1945 Ley 26.994
omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escri-
tura, no obstaculiza la inscripción del acto.� La situación jurídica registral no
viamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una vía extraregistral
exhibición del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no.
Si bien esta notificación no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes
por el acto que los vincula.

más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de perse-
cución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Art.
2205 Ley 26.994


Inmuebles por accesión: Son inmuebles por accesión las cosas muebles que
se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdu-
rable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden
ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consi-
deran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble
o a la actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994




finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, reves-
tido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria con-
siste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la docu-
mentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. Art. 1902
Ley 26.994

miento que luego servirá para designarlo. En esa matricula o folio real se registran
todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así
como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunión Nacional de Direc-
tores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, definió así
la matriculación: “es el procedimiento que tomando como base una inscripción
de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo
folio, donde se le determina y se le da una característica de ordenamiento, que
mientras no se presente otro documento público que modifique dicha determina-
ción, permanecerá inalterable” (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en
Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el
derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Art. 2115 Ley 26.994

tura. Art. 1884 Ley 26.994


erga omnes.
Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo

y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño
no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio
por prescripción adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994


26.994

título, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3�, ley 17801).


vidualización (art. 12�). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por



de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes

anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de
parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cance-
laciones de oficio. Está consagrado por el art. 6, ley 17801.




sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y dis-
posición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y con-
forman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994

en 180 días.

o podido conocer la realidad extraregistral. El deber de diligencia requiere: a)
c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble�. Este conocimiento de
la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con
la posesión.


Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidum-

bre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,


Ley 26.994
Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasi-

ficar los sistemas registrales, aceptándolo sólo desde el punto de vista de aten-
der las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe
cierto paralelismo entre las características de los distintos sistemas. a) Si se toma
como base de registración la persona estaremos frente a un registro personal, tal
el caso del registro civil. Si el objeto de registración es la cosa estaremos frente
a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles
o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificación
atiende los efectos o aportes de la registración, tendremos registros declarativos
y registros constitutivos. La distinción entre inscripciones declarativas y consti-
tutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripción en
lo relativo a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los dere-
chos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento
necesario para que tal mutación se produzca. De este modo, la modificación
jurídico real surge con la inscripción. Es la establecida en el régimen jurídico de
los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley
20378). En el sistema alemán la inscripción es un acto creador de derechos;
el acto de transmisión no está concluído si no se inscribe. En el sistema aus-
traliano o Torrens la matriculación o inmatriculación se inicia con una solicitud
del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado
análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de
la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y físico. Si no
hay objeción, y previa posibilidad de que terceros formulen oposición al pedido
de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el
segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título.
Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio
registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su título de pro-
piedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cód. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801,
dejan en claro el carácter meramente declarativo de la registración en materia
inmobiliaria. La inscripción registral es a los efectos de su oponibilidad frente
a terceros interesados. La dinámica real se produce fuera del registro. Éste no
es condición necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un
plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o
anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumándole oponibilidad;
no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patri-
monialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden
ser convalidantes o no convalidantes. Será convalidante cuando al registrarse
el título que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan según
la leyes. El sistema español es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece
el carácter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas regis-
trales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro
recibe el derecho real o el título constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo
primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de lle-
gada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento
(art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, según la cual
el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se ins-
cribe después. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva
de rango hipotecario –art. 3135 del C.C. -; concesión normativa con incidencia
en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificación es fijado en la técnica de
registración los registros serán de inscripción o transcripción. Claro ejemplo de
un registro de transcripción es el sistema francés. El registro transcribe –copia- la
constitución y/o transmisión de derechos reales sobre inmuebles; siendo ésta
requisito de oponibilidad. En la técnica de inscripción, el registrador procede a

extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configura-
tivas del asiento. La ley 17801 establece la técnica de inscripción.
Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir,
o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el
título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales. Art. 2114 Ley 26.994
Técnicas de registración: Es conveniente hablar de registración a los efectos

de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registración, según
los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripción, b) transcripción
o c) enlegajamiento. Se efectúa por inscripción cuando la oficina del registro
recibe el documento y realiza un extracto de él, de su contenido, los datos prin-
cipales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan
en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de
transcripción cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa trans-
cripción puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se
compila en tomos debidamente foliados y orden cronológico, formándose aparte
los índices. En el sistema francés se transcriben –copian- los documentos que
ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina
recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el
registro nacional de propiedad del automotor. También guarda semejanza con
la registración cronológica asignada a la propiedad.

cer su situación jurídico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones:
a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no ins-
criptos y c) de buena fe.



el caso.


real.

sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con lo meramente ins-
cripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que la
publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de cuarto
grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio naci-
miento del derecho….” ALTERINI, Jorge H. Director general. ALTERINi, Ignacio
E. Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof. COSSARI Nelson
G. A. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX Edit. La ley. Bs.As. 2015
p. 102/103
Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más

bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hos-
pedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994
Tipos de prórrogas: 1) “Primera Prorroga Legal” (Art. 10 Ley 5771): cuando

una prórroga, igual al plazo excedido en 30 días. Debe otorgarse de oficio.

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios sus-
ceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan inde-
pendencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un
pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complemen-
tarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994

e v a l uac ión
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D R- I - Derecho Reg is t ral I

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 1

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EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 2

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EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 5

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EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 7

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 8

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• Desarrollar los conocimientos registrales necesarios para materializar, a

• Conocer acabadamente la legislación registral vigente su armonización

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Porcentaje estimativo por modulo según la cantidad y complejidad de contenidos

MÓDULOS PORCENTAJES ESTIMADOS

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 9

• MOISSET de ESPANES, Luis. “Publicidad Registral”, 3ra. edit. Edit.

• LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. “Curso Introductorio de Derecho

La presente bibliografía es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modificaciones

Código Civil y Comercial ley 26994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 10

Registros de la Propiedad Inmueble Ley 26387 IC 2

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 11

Formosa Ley 447

Dto. Ley 3327-1976

La Pampa Dto. Ley 483-1968 Inmobiliario

Mendoza Dto. 155-1980

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 12

Tierra del Fuego Ley 532

Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble:

• ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 13

• Actas Tercer y Cuarto Congreso Nacional Derecho Civil IC 3

• Reuniones Directores RPI IC 4

• Ley hipotecaria española

La información complementaria 1 se encuentra disponible en Plataforma.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 14

Registros de la Propiedad http://consejofederalrpi.com.ar Ley 26387

PROVINCIA DE BUENOS AIRES

DIRECCIÓN PROVINCIAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Directora: Dra. María de la Paz Dessy

Calle 44 Nro. 477 entre 4 y 5, CP (1900) La Plata.

Tel/fax: (0221) 429-2500 - Fax 429-2543

Correo Electrónico: dprp@rpba.gov.ar

Consultas Juridicas: inforeg@rpba.gob.ar y infogral@rpba.gob.ar