CONTRATOS DE TENENCIA

15% 18 agosto 15% 20 octubre

15% 8 septiembre 15% 10 noviembre
Parciales 19-25 septiembre SEGUIMIENTOS Finales 21-27 noviembre

Representación: voluntaria, por ley o Contratos: Arrendamiento, Comodato,

por designación. Características del contrato, Depósito,
Invalides e inexistencia del negocio CONTENIDOS Usufructo, Agencia oficiosa, Comisión,
jurídico. Agenda comercial.
Clase 2
29 de julio

DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ENAJENACIÓN Y TENENCIA.

 Se diferencian en la prestación.
El derecho de propiedad es el derecho real básico por excelencia pues de este se desprenden los demás derechos, por
ejemplo, con la prenda y la hipoteca (derechos accesorios) se garantizará indirectamente el dominio del rematante
cuando el deudor no pague, se le enajenará el bien indirectamente que está grabado con esa garantía.

La prestación de la enajenación es la de dar, es decir, transferir el dominio, el patrimonio de un sujeto a otro.

La prestación está precedida por la obligación de dar.

De los contratos de tenencia sólo surgen derechos personales, pues solo se hacen valer entre los contratantes. El
contrato por sí solo no confiere el dominio. Compraventa, permuta, donación, aporte en sociedad, dación en pago, etc.

(Título da la orden, modo la forma en que se cumple la orden).

Los de tenencia reconocen el dominio ajeno NO TIENEN MODO, sólo tienen título, pero pueden tener prestaciones
similares, por ejemplo, el arrendamiento la prestación del arrendador es de HACER entrega del arrendatario del bien
para que lo use y el arrendatario tendrá de DAR, el canon.

La propiedad tiene dos maneras o formas de expresarse:

1. PROPIEDAD PLENA que se da cuando se tiene

A. Uso, genera derechos personales:
 Arrendamiento HACER Y DAR
 Comodato HACER

Título (es el contrato) y modo (tradición)

Que generan: títulos precarios o de mera tenencia.

B. Goce: es el USO de los frutos, usufructo de un tercero, es un derecho real, un contrato.

C. Disposición: Mera o nuda propiedad, es un derecho real.

2. PROPIEDAD DERIVADA: Frente a un bien un sujeto de derecho puede tener la propiedad que es el uso, goce o
disposición o puede tener:
A. Posesión.
B. Tenencia, que nunca adquirirá por prescripción, pues desconoce dominio ajeno.
 REPRESENTACIÓN
Los negocios jurídicos se pueden hacer de manera personal e interpuesta, esta interposición puede derivarse de un
acuerdo de voluntades de las partes o de la ley como las curadurías o apoyos o decisiones judiciales.

Es un instrumento de cooperación en la actividad jurídica ajena, cuyo

1. PROPÓSITO es suplir:
a. La falta de capacidad para cubrir la imposibilidad de participar en un contrato; esta falta de capacidad genera la
representación para proteger los intereses del discapaz.
Tiene origen en la ley.

b. La falta de oportunidad. Para la celebración de un negocio jurídico, pues hay casos en los que el sujeto es
plenamente capaz, pero o no quiere, o no puede celebrarlo.
En este sentido la representación es el instrumento adecuado. La representación es voluntaria.

En toda representación hay dos

2. SUJETOS ESENCIALES
a. Titular del negocio. Otorga el poder, el representado, el que tiene el derecho. Es la parte material del contrato y
es quien recibe los efectos de la actuación o contrato celebrado por su representante.
b. Representante, apoderado, procurador o gestor. Es la parte formal del contrato pues es el que realmente
interviene en la celebración del contrato, es el autor de este.

En este caso, sólo existe legitimación extraordinaria, es decir, todo supuesto de representación necesariamente supone
un supuesto de legitimación extraordinaria.

¿para qué se otorgó el poder? Le sigue un contrato de mandato, de prestación de servicios, de sociedad o de gestión.

Además, el contrato de representación tiene dos

3. ASPECTOS
a. Interno. Se refiere al vínculo que se establece entre el representado y el representante y LA RELACIÓN DE
GESTIÓN en donde se deben establecer los deberes que debe cumplir el represente en favor de su
representado, por ejemplo, hasta dónde puede llegar su facultad.

Sólo vincula al representante y representado o los contratantes.

La relación de gestión (define facultades) es lo que acompaña al poder (para actuar, autoriza) y no tiene nada que
ver con terceros.

 EN LA REPRESENTACIÓN LEGAL la establece la patria potestad o las guardas. En ellas se debe indicar qué puede
hacer directamente el representante, para qué se requiere autorización del juez y qué facultades se tiene, hasta
dónde puede llegar.
Para alguien que carece de apoderado, se nombra un curador en el proceso.
 Si LA REPRESENTACIÓN ES VOLUNTARIA si el demandante no puede, no quiere o no se le es posible actuar la
relación de gestión se determina en el contrato, que es de gestión. Como el contrato de mandato, de prestación
de servicios o sociedad.

Si no hay contrato de gestión el poder queda sin relación.

 Clase 3
Agosto 4

b. Externo. Se refiere al acto representativo que tuvo su origen en el poder, es cómo, dónde y con quiénes va a
actuar el representante hasta dónde van los intereses del representado.

REPRESENTACIÓN LEGAL, la misma ley lo confiere dentro de unos límites precisos.

REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA, se confiere mediante un negocio jurídico que se llama apoderamiento.

El contrato de representación está supeditado al ordenamiento jurídico y es posible clasificarlo en:

1. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA

No tiene poder derivado de la ley, es procedente de la iniciativa propia del interesado.

1. Se constituye mediante un negocio jurídico. Al voluntario se le llama procuración o apoderamiento.

2. Se hace de forma libre, generalmente. No es solemne.
ARTICULO 2149. ENCARGO DEL MANDATO.  El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o
privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita (consentimiento que
se deriva de un comportamiento) de una persona a la gestión de sus negocios por otra.
3. En materia comercial, generalmente es consensual, pero para algunos casos es necesario la
solemnidad, por ejemplo:

i. ARTÍCULO 184. REPRESENTACIÓN DEL SOCIO EN ASAMBLEA (sociedad por acciones) O JUNTA DE SOCIOS. Todo
socio podrá hacerse representar en las reuniones de la Junta de Socios o Asamblea mediante poder otorgado por
escrito, en el que se indique el nombre del apoderado, la persona en quien éste puede sustituirlo, si es del caso, la
fecha o época de la reunión o reuniones para las que se confiere y los demás requisitos que se señalen en los
estatutos. Los poderes otorgados en el exterior sólo requerirán las formalidades aquí previstas.
ii. ARTÍCULO 640. REQUISITOS PARA EL SUSCRIPTOR DE TÍTULO EN CALIDAD DE REPRESENTANTE O
MANDATARIO.  Cuando el suscriptor de un título obre como representante, mandatario u otra calidad similar,
deberá acreditarla.
La representación para suscribir por otro un título-valor podrá conferirse mediante poder general o poder especial,
que conste por escrito.
No obstante, quien haya dado lugar, con hechos positivos o con omisiones graves, a que se crea, conforme a los
usos del comercio, que un tercero está autorizado para suscribir títulos en su nombre, no podrá oponer la excepción
de falta de representación en el suscriptor.
iii. ARTÍCULO 836. <PODER PARA CELEBRAR NEGOCIOS JURÍDICOS QUE CONSTEN EN ESCRITURA PÚBLICA>. El poder
para celebrar un negocio jurídico que deba constar por escritura pública, deberá ser conferido por este medio o por
escrito privado debidamente autenticado.

2. REPRESENTACION LEGAL
El poder del representante legal tiene carácter general con excepciones como en los casos en los que la ley exige
autorización del juez.

 La ley 1996 de 2019 frente a la interdicción.

 1306 de 2009, frente a cuantías.


 PODER
Frente a la representación esta debe tener unos determinados poderes que funcionan como antelación para llevar el
contrato de gestión que a su vez este último puede ser de diferentes maneras. Con lo anterior, es menester definir la
clasificación y alcance de los poderes:

PODERES Dentro del poder general el contrato de gestión se demuestra por un

Pueden ser:
GENERALES: Para todo tipo de
negocios.
y Excepción bancos o entidades
financieras. Se debe hacer por
escritura pública (bienes inmuebles).
ESPECIALES: Asuntos puntuales. Si
se requieren solemnidades se debe
hacer por escritura pública.
Si requiere solemnidades se puede
hacer:
i. Por escrito, que puede ser:
Simple o privado y público,
como en:
- La promesa de compraventa;
- Si la prestación es de dar si se
necesita por escritura pública.
- Con los contratos reales, que
necesitan la entrega para el
perfeccionamiento.
contrato o por memorial ante el juez; todos los negocios jurídicos de
apoderamiento (poder) se acompañan de otro negocio jurídico que
puede ser mandato, sociedad o prestación de servicios.
Se debe revisar cuáles son las normas específicas del contrato de gestión
hasta dónde llega, si no es posible hacer esto: se asumirá que es el
contrato de mandato.
1. Dentro del poder general es posible otorgar la facultad para
representar a una persona en todos sus negocios, aunque se
excepcionen uno o varios negocios.
Se puede otorgar un poder general que faculta al representante
para celebrar TODOS los negocios jurídicos de administración,
conservación o producción.
2. Dentro del poder especial la representación se refiere a un
negocio o a otros claramente determinados.
En el poder especial, el representante puede hacer negocios de
enajenación en específico en un bien, si es en varios bienes se debe
hacer en un poder general.
En materia comercial: ARTÍCULO 1263. <CONTENIDO DEL MANDATO>. El
mandato comprenderá los actos para los cuales haya sido conferido y aquellos
que sean necesarios para su cumplimiento.

En mandato general no comprenderá los actos que excedan del giro ordinario del negocio, o negocios encomendados, salvo que se
haya otorgado autorización expresa y especial.

CASOS EN LOS QUE SE NECESITA UN PODER ESPECIAL

EN MATERIA CIVIL EN MATERIA COMERCIAL
A. CLAUSULA DE LIBRE ADMINISTRACION. ARTICULO A. LIMITES DEL MANDATO Y ACTUACIONES. ARTÍCULO 1266.
2159.  El mandatario no podrá exceder los límites de su encargo.
Cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo Los actos cumplidos más allá de dichos límites sólo obligarán al
que más conveniente le parezca, no por eso se entenderá mandatario, salvo que el mandante los ratifique.
autorizado para alterar la sustancia del mandato, ni para los El mandatario podrá separarse de las instrucciones, cuando circunstancias
actos que exigen poderes o cláusulas especiales. desconocidas que no puedan serle comunicadas al mandante, permitan
suponer razonablemente que éste habría dado la aprobación.
Por la cláusula de libre administración se entenderá
solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar
aquellos actos que las leyes designan como autorizados por
dicha cláusula. La administración se contrapone a la
disposición en el contrato de enajenación, por ejemplo, en
el contrato de arrendamiento que es a título precario.
B. FACULTAD DE TRANSIGIR. ARTÍCULO 2167
La facultad de transigir no comprende la de comprometer ni
viceversa.
El mandatario no podrá deferir al juramento decisorio
sino a falta de toda otra prueba.
CONSULTA OBLIGATORIA AL MANDANTE EN LOS CASOS NO
PREVISTOS. ARTÍCULO 1267. En los casos no previstos por el
mandante, el mandatario deberá suspender la ejecución de su
encargo, mientras consulta con aquél. Pero si la urgencia o estado
del negocio no permite demora alguna, o si al mandatario se le
hubiere facultado para obrar a su arbitrio, actuará según su
prudencia y en armonía con las costumbres de los comerciantes
diligentes.

C. FACULTADE DE HIPOTECAR. ARTICULO 2169

 La facultad de hipotecar no comprende la de vender ni
viceversa.

No se puede hipotecar con un poder diferente,

aunque se quiera enajenar.

D. PODER ESPECIAL PARA VENDER. ARTICULO 2168. El

poder especial para vender comprende la facultad de recibir
el precio.

Si se otorga poder especial las facultades que confiere

este poder son las necesarias para la celebración del
negocio jurídico encomendado SIEMPRE Y CUANDO la
ley no disponga algo diferente como, por ejemplo, en
el caso de la hipoteca y la enajenación.

E. DEBIDO CUMPLIMIENTO DEL MANDATO. ARTICULO

2160.  La recta ejecución del mandato comprende no sólo la
sustancia del negocio encomendado, sino los medios por los
cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo.
Se podrán, sin embargo, emplear medios equivalentes, si la
necesidad obligare a ello, y se obtuviere completamente de
ese modo el objeto del mandato.

F. EJECUCION DEL ENCARGO CON MAYOR BENEFICIO.

ARTICULO 2173. En general, podrá el mandatario
aprovecharse de las circunstancias para realizar su encargo
con mayor beneficio o menor gravamen que los designados
por el mandante, con tal que bajo otros respectos no se
aparte de los términos del mandato. Se le prohíbe apropiarse
lo que exceda al beneficio o minore el gravamen designado
en el mandato.
Por el contrario, si negociare con menos beneficio o más
gravamen que los designados en el mandato, le será
imputable la diferencia.
Si gana más, se debe devolver el excedente; si recibe
menos rendimiento de lo esperado, él debe pagar la
diferencia.

G. AMPLIACION DE FACULTADES POR

INTERPRETACION. ARTICULO 2174. Las facultades
concedidas al mandatario se interpretarán con alguna más
LAXITUD, cuando no está en situación de poder consultar el
mandante.
 Clase 4
Agosto 5

INOPERANCIA DEL NEGOCIO JURÍDICO.

El negocio jurídico se fundamenta en la inexistencia, invalidez y en la inoponibilidad.
1. INEXISTENCIA

Cuando hablamos de las condiciones de INOPERATIVIDAD del negocio jurídico se refieren a todos aquellos supuestos
normativos en virtud de los cuales el negocio jurídico en forma total o parcial, originaria o sobreviniente no están
destinados a producir efectos jurídicos tutelados por el ordenamiento.

 Inexistencia: Se refiere a las circunstancias, a los acontecimientos que no alcanza a producir efector jurídicos; por
lo que no le importa a al derecho.

Por una u otra razón típica, el ordenamiento jurídico priva de efectos jurídicos vinculantes a las conductas de los
particulares; por estos defectos el negocio jurídico no produce los efectos jurídicos previstos en la norma ni tampoco los
que las partes esperaban.

Sobre la inexistencia: en ningún artículo del C. Civil nos trae la inexistencia consagrada por lo que se aplicará la nulidad
absoluta y la nulidad relativa.

INOPERATIVIDAD GENÉTICA Y ORIGINARIA Y SUS CAUSALES

CONCEPTO DE INEXISTENCIA: El negocio jurídico será inexistente cuando:

Carece de la debida determinación de alguno de sus elementos de existencia, sea de carácter general; es decir, los
tienen todos los negocios jurídicos (de género):

 Causa, objeto, sujetos, forma sustancial, consentimiento.

O de carácter particular, como los propios de cada negocio jurídico (de especie):

 Por ejemplo, como en la compraventa: debe un pacto entre precio y cosa.

 En los reales que se perfeccionan con la entrega.
ARTICULO 1501. COSAS ESENCIALES, ACCIDENTALES Y DE LA NATURALEZA DE LOS CONTRATOS. Se distinguen en cada contrato
las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato
aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un
contrato las que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales
a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.

 La inexistencia negocial no se refiere a una circunstancia en la cual los sujetos carecen de todo vínculo jurídico,
sino que se refiere a situaciones que por alguna razón no alcanzaron a configurar el negocio jurídico; es decir,
que la tarea para construir el negocio no recorrió plenamente el camino constructivo.

Ejemplos del código civil en los que se apoya en él la inexistencia:

Ejemplos del código de comercio en los que se refieren a la inexistencia:

CARACTERÍSTICAS En el código es preciso aclarar que en

ninguna disposición en él se refiere
expresamente a la inexistencia negocial.

la jurisprudencia de Casación ha
 1. El negocio jurídico inexistente no produce efectos jurídicos y por esto no hay vinculación negocio entre las partes y
por esto ellos no podrán reclamar el cumplimiento de obligaciones que no se conformaron.
2. Opera Ipso Iure, de pleno derecho; no es necesaria la intermediación de una declaración judicial.
Sólo se necesitará juez si:

Para justificar la orden de entregar o devolver a las partes. Las partes han realizado prestaciones que necesitan
deshacer;

Clase 5
Agosto 11

¿por qué sobre la inexistencia se dice que si las partes ratifican el negocio se libra de la inexistencia? No se puede
ratificar lo que no existe; más bien, se puede hablar de que se hace un negocio nuevo.

3. El negocio jurídico inexistente no puede confirmarse, convalidarse o ratificarse. Puesto que estas características o
instrumentos son de los negocios jurídicos existentes, pero inválidos, aunque la ley sobre los negocios de causo
y objeto ilícito no se puede ratificar.

ARTICULO 1752. <SANEAMIENTO DE LA NULIDAD POR RATIFICACION>. La ratificación necesaria para sanear la nulidad cuando
el vicio del contrato es susceptible de este remedio, puede ser expresa o tácita.

ARTICULO 1753. <SOLEMNIDADES DE LA RATIFICACION EXPRESA>.  Para que la ratificación expresa sea válida, deberá hacerse
con las solemnidades a que por la ley está sujeto el acto o contrato que se ratifica.

ARTICULO 1754. <RATIFICACION TACITA>. La ratificación tácita es la ejecución voluntaria de la obligación contratada.

ARTICULO 1755. <REQUISITO DE VALIDEZ DE LA RATIFICACION>.  Ni la ratificación expresa ni la tácita serán válidas si no
emanan de la parte o partes que tienen derecho de alegar la nulidad.

ARTICULO 1756. <CAPACIDAD PARA RATIFICAR>.  No vale la ratificación expresa o tácita del que no es capaz de contratar.

Aunque el artículo 898 se refiera a la ratificación del negocio jurídico inexistente, deberá entenderse que esa tal
ratificación no es más que la celebración de un negocio jurídico nuevo, autónomo y en debida forma.

4. El negocio inexistente no se sanea o no se vuelve existente por el transcurso del tiempo diferente a las situaciones de
hecho creadas a partir del negocio inexistente, estas si se pueden consolidar y volverse definitivas siempre y
cuando se dé dentro del término de prescripción de 10 años.

Excepciones: La pretensión de inexistencia porque no necesita operador judicial, pero cuando se requiera puede:

- Ser alegada por cualquier interesado haya o no participado en los acercamientos que no derivaron en la
celebración de un negocio jurídico e incluso la inexistencia puede ser declarada oficiosamente por el juez.
- Cuando el juez deba desechar o desestimar una pretensión que se soporte en un negocio inexistente.

2. INVALIDEZ.

Sí existe el negocio, pero hay un vicio. Es un concepto de inoperatividad también genética u originaria del negocio
jurídico que no reúne a cabalidad los requisitos de validez imperativamente señados por el ordenamiento jurídico.
 ARTICULO 1502. <REQUISITOS PARA OBLIGARSE>. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de
voluntad, es necesario:

1o.) que sea legalmente capaz.

2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.

3o.) que recaiga sobre un objeto lícito.

4o.) que tenga una causa lícita.

La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra.

Entonces, el negocio será invalido cuando concurran las siguientes circunstancias:

a. La incapacidad legal del sujeto negocial: genera nulidad absoluta o relativa dependiendo del incapaz.
b. Un vicio del consentimiento que genera nulidad absoluta:
 error (concepto equivocado sobre lo que se pretende tener en el negocio juridico o sobre el hecho, las
personas o el objeto),
 fuerza (presión indebida para obtener el consentimiento) y
 dolo (intensión de causar daño o perjuicio)
c. La ilicitud del objeto
d. La ilicitud de la causa.
e. La inobservancia de las formas (difiere a la inexistencia en cuanto en ella es la inobservancia de la esencia) para
la validez, cuando el ordenamiento la establezca imperativamente.
f. La lesión enorme en relación con los negocios en los cuales el ordenamiento jurídico la ha establecido como
causal de nulidad relativa o rescisión (por la desproporción económica).

 En el ordenamiento la invalidez se regula mediante la institución jurídica de la NULIDAD (se presenta cuando se
omiten las formas necesarias para la validez) se presenta cuando el negocio jurídico no reúne los requisitos que
la ley prescribe para el VALOR del acto o contrato según su especie y según la calidad y estado de las partes.

Según la especie del contrato hay unos requisitos establecidos, por ejemplo:
ARTICULO 1740. <CONCEPTO Y CLASES DE NULIDAD>. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que
la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.

La nulidad puede ser absoluta o relativa.

 Necesita declaración judicial y no opera ipso iure porque la ley presuma la capacidad de todos. En esta medida
que se presume todo negocio jurídico es válido, en la medida que un negocio no obtenga todos los requisitos
jurídicos de validez produce en principio plenos efectos vinculantes hasta que la nulidad no sea declarada
judicialmente.

El negocio jurídico que está viciado de nulidad (que no reúna los requisitos de validez) solamente será nulo en virtud del
pronunciamiento judicial que declare la causal de invalidez. Entonces los efectos del negocio jurídico solo cesan a partir
del pronunciamiento judicial que declare esa nulidad. En otro sentido: sin que se declare la nulidad el negocio jurídico
por muy invalido que sea, la actuación producirá plenos efectos jurídicos.

GRADOS Y CAUSALES DE NULIDAD.

Existen dos grados: podrá ser absoluta y relativa y cada una tendrá distintas causales.
A. NULIDAD ABSOLUTA
 ARTICULO 1741. <NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA>.  La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida
por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en
consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades
absolutas.

Hay así mismo, nulidad absoluta en los actos y de personas absolutamente incapaces.

Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.

Código de Comercio
ARTÍCULO 899. NULIDAD ABSOLUTA: Será nulo absolutamente el negocio jurídico en los siguientes casos:

1) Cuando contraría una norma imperativa, salvo que la ley disponga otra cosa;
2) Cuando tenga {causa u objetos ilícitos}, y
3) Cuando se haya celebrado por persona absolutamente incapaz.

Producida por:

 Incapacidad absoluta.
 Ilicitud del objeto.
 Ilicitud de la causa.
 Omisión de la forma para la validez establecida por la ley en consideración al TIPO DE NEGOCIO.
Como en la insinuación notarial cuando se va a realizar una donación, 1458.

B. NULIDAD RELATIVA.

Genera rescisión o anulabilidad.

ARTÍCULO 1741 DEL CÓDIGO CIVIL. Será anulable el negocio jurídico celebrado por persona relativamente incapaz y el que
haya sido consentido por error, fuerza o dolo, conforme al Código Civil.
Esta acción sólo podrá ejercitarse por la persona en cuyo favor se haya establecido o por sus herederos, y prescribirá en el
término de dos años, contados a partir de la fecha del negocio jurídico respectivo. Cuando la nulidad provenga de una
incapacidad legal, se contará el bienio desde el día en que ésta haya cesado

Se produce por:

 Incapacidad relativa.
 Vicios del consentimiento: error, fuerza y dolo.
 Omisión de la forma para la validez en consideración a la calidad de la PERSONA o sujeto negocial.
 Lesión enorme en aquellos casos en los cuales se establece como causal de rescisión del negocio jurídico lesivo.
ARTICULO 1946. <RESCISION POR LESION ENORME>. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.

ARTICULO 1947. <CONCEPTO DE LESION ENORME>. El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato .

CÓDIGO DE COMERCIO. ARTÍCULO 900. ANULABILIDAD. Será anulable el negocio jurídico celebrado por persona
relativamente incapaz y el que haya sido consentido por error, fuerza o dolo, conforme al Código Civil.
Esta acción sólo podrá ejercitarse por la persona en cuyo favor se haya establecido o por sus herederos, y prescribirá en el
término de dos años, contados a partir de la fecha del negocio jurídico respectivo. Cuando la nulidad provenga de una
incapacidad legal, se contará el bienio desde el día en que ésta haya cesado.

Clase 6
Agosto 12
 DIFERENCIAS ENTRE NULIDADES RELATIVA Y NULIDAD ABSOLUTA
CRITERIOS NULIDAD ABSOLUTA NULIDAD RELATIVA

Se puede y debe declarar X No podrá, será a petición de partes.

oficiosamente por el juez.
El Ministerio Público no podrá Solo aquellas a las que el legislador le
declarar ninguna. ha otorgado el poder.
Artículo 1741… Las causales cuando Las causales sí puede ser saneables
son de objeto y causa ilícita no por el paso del tiempo.
pueden ser saneables. Artículo 1743.

Legitimación en la causa. X Quien la ley autorice para hacerlo; la

Es lo que habilita a las partes La ley es muy amplia. Se sanea por ley limita más este caso, se restringe
legalmente para iniciar una demanda prescripción extraordinaria. porque sólo las personas que estén
y para contestarla. habilitadas pueden hacerlo.
Artículo 1743.

Prescripción 10 años En materia civil: 4 años, inciso 1.

Ratificación de las partes
En materia civil y comercial.
Artículo 1742.
Por vicios de nulidad absoluta No hay
ratificación cuando provenga de
objeto y causa ilícita.
1750
En materia comercial: 2 años,
artículo 900 C. Comercio
La ratificación procede en todos los
casos independientemente de cuál
sea la causal de nulidad. Artículo
1742-1743.

EFECTOS DE LA NULIDAD

1. EFECTOS ES TUNC: volver al pasado.

Como el negocio viciado de nulidad produce plenos efectos jurídicos, por eso es común que los sujetos negociales hayan
ejecutado la totalidad o parcialmente las obligaciones o prestaciones que les corresponden, en este caso la sentencia
que declara la nulidad debe establecer el statu quo (las condiciones de hecho y derecho que había antes) o su estado
inicial o restituir a las partes al mismo estado en el que se hallarían sino hubiese existido o antes de la existencia del
negocio jurídico nulo.

I. Dependiendo del negocio jurídico será posible; o el juez rescindirá y dejará sin efectos cuando tiene nulidad absoluta
y/o objeto y causa ilícita.
ARTICULO 1746. <EFECTOS DE LA DECLARATORIA DE NULIDAD>.  La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a
las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo
prevenido sobre el objeto o causa ilícita.

En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida
de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en
consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo
dispuesto en el siguiente artículo.

EXCEPCIÓN: cuando se deba a la ilicitud del objeto o la causa los sujetos negociales (a sabiendas de que tenían
conocimiento de las causas de la ilicitud de causa u objeto) el juez deberá negarse o abstenerse de procurar la
restitución de las partes al estado anterior para sancionar la mala fe manifiesta de las partes.

El problema radica en el destino que deberá darle el juez a los bienes que no se devolvieron.
 Bacantes:
Mostrencos: ICBF
ARTICULO 1525. <ACCION DE REPETICION POR OBJETO O CAUSA ILICITA>.  No podrá repetirse lo que se haya dado o pagado
por un objeto o causa ilícita a sabiendas.

2. EFECTOS ES NUNC Hacia el futuro; se extinguen los efectos que iba a producir el negocio.

Cuando un negocio es declarado nulo extingue las obligaciones derivadas de ese negocio jurídico; por eso en lo futuro,
luego de producir la nulidad y declarada no podrán las partes reclamar el cumplimiento de las obligaciones inicialmente
pactadas.

INEFICACIA: no podrá efectos; es decir, no será válido.

INOPONIBILIDAD: se deriva del registro, so pena de que sea inoponible a los que no tuvieron conocimiento de esa
situación.

CONTRATOS DE TENENCIA
i. Se fundamenta en la noción del tenedor: reconoce dominio ajeno.
ii. Son títulos con el mismo proceso de los derechos reales, tienen fuentes obligacionales, PERO no tienen modo,
no tienen prestación de dar sino DE HACER.
HACER la entrega del canon, hacer entrega del bien en el comodato.
iii. Siguen siendo títulos, pero no tienen como finalidad la disposición del derecho de propiedad o dominio, por lo
que no tienen modo.
iv. No desencadena un derecho real, pues estos surgen del modo.
v. Ejemplos: contrato de arrendamiento, depósito, comodato o préstamo de uso, leasing (arrendamiento
financiero).

ARRENDAMIENTO
locatio rex

Es un contrato mediante el cual un sujeto se obliga a proporcionarle a otro el uso y goce de un bien corporal durante
cierto tiempo por lo que es i.un contrato esencialmente temporal. Y este se obliga a pagar por esto una contraprestación,
es decir, un precio determinado que se llama canon o renta.
ARTICULO 1973. DEFINICION DE ARRENDAMIENTO. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este
goce, obra o servicio un precio determinado.

ARTICULO 1974. COSAS OBJETO DE ARRENDAMIENTO. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente
personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en
caso de evicción.

 Se pueden arrendar cosas consumibles, PERO no para consumirlas, como la última botella de vino del titanic que
se arrienda para exhibirla.
Será consumible jurídicamente (sale de mi patrimonio, ADEMÁS la puedo vender).
 ARTICULO 1975. PRECIOS DEL ARRENDAMIENTO.  El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llámase renta cuando se paga periódicamente.

A. PARTES
I. La que proporciona el goce se llama arrendador, es el propietario del bien.
II. La que paga el precio y obtiene se goce se llama arrendatario.
III. Cuando se trata de arrendamiento de cosas específicas como una casa, un local comercial u otros edificios a este
arrendatario se le llama inquilino, cuando el arrendamiento recae sobre predios rústicos colono.
ARTICULO 1996. <OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO>.  El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o
el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de
convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del
contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de
perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.

ARTICULO 1977. DENOMINACION DE LAS PARTES CONTRATANTES.  En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce
de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.

REGLAS PARTICULARES AL ARRENDAMIENTO DE CASAS, ALMACENES U OTROS EDIFICIOS

ARTICULO 2028. <REPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL ARRENDATARIO>. Las reparaciones llamadas locativas a que
es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es
responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala
calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

ARTICULO 2029. <OBLIGACIONES ESPECIALES DEL INQUILINO>. Será obligado especialmente el inquilino:

1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas
que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.

2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.

3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.

Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.

ARTICULO 2030. <OTRAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO>. El inquilino es, además, obligado a mantener las paredes,
pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y
cañerías, y a deshollinar las chimeneas.

La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aún
para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves.

ARTICULO 2037. <GOCE DEL FUNDO>. El colono o arrendatario rústico es obligado a gozar del fundo como buen padre de
familia, y si así no lo hiciere, tendrá derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioración del fundo, exigiendo al
efecto fianza u otra seguridad competente, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves.

Clase 7
Agosto 19
 La obligación siempre está a cargo del deudor. El contenido de la obligación. Arrendatario tiene
prestación de dar.

El derecho siempre está a cargo del acreedor. Arrendador prestación de hacer.

ELEMENTOS DE LA ESENCIA:
cosa y precio.
Pueden ser generales y particulares, la inexistencia tiene origen en los dos. En la teoría de la existencia hay elementos
que son generales para los contratos y particulares como estos.

1. COSA: Determinada, físicamente posible y, además, debe ser lícita.

ARTICULO 1518. <REQUISITOS DE LOS OBJETOS DE LAS OBLIGACIONES>. No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de
una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciales y
que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.

La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.

Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el que es contrario a la
naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público.

2. PRECIO. Cuando se paga periódicamente se llama renta o canon.

ARTICULO 1975. <PRECIOS DEL ARRENDAMIENTO>. El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llámase renta cuando se paga periódicamente.

 La falta de alguno de estos elementos esenciales da lugar a la inexistencia, desde la teoría del negocio jurídico.

PRECISIONES: i. Si no se pacta el canon NO da lugar a otro contrato o a que se entienda como otro. Si no
tiene el canon, hay una forma de resolver esta dificultad antes de que opere la inexistencia. Si de la redacción del
contrato se entiende que la intensión es precisamente pactar el arrendamiento, a menos que de las estipulaciones
contractuales fue hacer un comodato o préstamo de uso que es a titulo gratuito.

ii. Si no se ha fijado precio tampoco significa que el arrendamiento sea inexistente. El 2001 permite apelar a un
mecanismo pericial (que se paga por mitades y no se puede negar a su informe) para fijar ese canon con la condición de
que el bien se le haya entregado al arrendatario o se haya dado principio de ejecución al contrato.

Lo anterior para evitar que opere la inexistencia, pues si el arrendatario ya recibió el bien le está dando ejecución.

EN EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO o leasing, el que recibe la cosa se llama locatario y quien la facilita es un
arrendador, pero como es un contrato de sujeto calificado, es decir, necesita tener un permiso para celebrar contratos o
autorización legal y se llama compañía leasing.

ARRENDAMIENTO DE COSAS: se llama alquiler. Y si recae sobre inmuebles se llama locatio.

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS: El arrendamiento mercantil se regula en decretos y leyes especiales.
ARRENDAMIENTO EN INMUEBLES PARA VIVIENDA URBANA: Ley 820 de 2003.
ARRENDAMIENTO DE NAVES MAYORES Y AERONAVES: Mayores 25toneladas naves navegación
marítima y aérea.

ARRENDAMIENTO DE COSAS INCORPORALES: como los derechos, por ejemplo, el usufructuario puede
arrendar si se lo permite el nudo propietario. Si hay titular de derecho.
  El propietario de un bien que tiene un bien arrendado tiene dos opciones:
i. Si es por un tercero que el desconoce, reivindicatoria pero no puede contra un tenedor que debe
informar quien es el poseedor.

ARRENDAMIENTO DE COSAS CONSUMIBLES: se pueden arrendar sin consumirse, como son infungibles
entonces sólo se arriendan para exhibirse.

No todo lo que se puede arrendar se puede vender:

- Los bienes embargados no se pueden vender, pero sí se pueden arrendar, porque no es un acto de disposición
sino de administración.

B. CARACTERISTICAS
Frente a la solemnidad cuando recae sobre inmuebles y la forma de cumplir las obligaciones se diferencia en el contrato
de compraventa. El de compraventa es solemne porque la prestación de dar, el de arrendamiento puede hacerse por
escritura pública pero no es lo conveniente.

1. Es un contrato bilateral ambas partes se obligan mutua y recíprocamente.

El arrendador se obliga: a proporcionar uso y goce del bien, haciendo entrega de la cosa.
El arrendatario se obliga a dar el precio o renta determinado en el contrato.

 Cuando una de las partes en el arrendamiento incumple y el otro cumple no se puede resolver (produce efectos
hacía atrás). Porque esto significa volver las cosas a su estado inicial y la resolución no opera en los contratos de
tracto sucesivo. Entonces se termina porque esta produce efectos es nunc (hacía adelante).

 Sí se admite la resolución cuando no se ha empezado a ejecutar el contrato, acá no hay que terminar, se
resuelve porque no se ha empezado a ejecutar.

2. Es consensual, se perfecciona con el acuerdo de las partes sobre cosa y precio.

No exige ninguna solemnidad, pero las partes pueden volverlo solemne si las partes lo desean.

 Cuando recae sobre un establecimiento de comercio: SÍ DEBE SER SOLEMNE: requiere ser por escrito,
documento público o documento privado.
UNIVERSALIDAD DE HECHO MUEBLE porque no incluye el inmueble en el cual opera.
Excepcionalmente es solemne la enajenación de un establecimiento de comercio, aunque no incluya el local;
este se tiene que otorgar mediante escritura pública o documento privado. Si es privado, debe ser reconocido
por sus otorgantes ante el funcionario competente para que produzca efectos entre las partes.
Los contratos públicos.

ARTÍCULO 533. <ARRENDAMIENTO, USUFRUCTO Y ANTICRESIS DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO>.  Los

establecimientos de comercio podrán ser objeto de contrato de arrendamiento, usufructo, anticresis y
cualesquiera operaciones que transfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho a administrarlos con
los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el artículo  526.

3. Es oneroso y tiene gravamen para ambas partes. Los dos persiguen utilidades gravándose recíprocamente.
El arrendador recibe como utilidad la renta o precio. Al permitir el uso y goce del bien como gravamen.
El arrendatario tiene el disfrute del bien como utilidad y como gravamen debe pagar la renta o canon del
arrendamiento.
 4. Es conmutativo, ambas partes perciben desde la celebración del contrato el alcance de sus prestaciones. Pues si
esto no pasa, se puede demandar la modificación o terminación del contrato.

 Pero puede ser aleatorio bajo la forma de aparcería en el cual el precio consiste en una cuota parte de los frutos
de cada cosecha obtenida en la cosa arrendada.

 La responsabilidad, como ambos se benefician, es de culpa leve.

Clase 8
Agosto 25

5. Es de tracto o ejecución sucesiva pues se realiza periódicamente. Al ser el contrato de ejecución sucesivo
existe la Teoría de la imprevisión: el contrato se termina o se modifican las condiciones más gravosas para las
partes que surgieron después del contrato.
ARTÍCULO 868. <REVISIÓN DEL CONTRATO POR CIRCUNSTANCIAS EXTRAORDINARIAS>. Cuando circunstancias
extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o
diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte
excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión.

El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los
reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato.

Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los de ejecución instantánea.

 Es un contrato principal pues no requiere de otro para existir.

 Es típico e innominado porque tiene regulación legal especifica y tiene un nombre en el ordenamiento
jurídico.

C. ¿QUIÉN PUEDE ARRENDAR?

I. El propietario, pues tiene uso goce y disposición del bien. Por lo mismo, puede percibir los frutos civiles que le
genera el arrendamiento.
ARTICULO 669. <CONCEPTO DE DOMINIO>.  <Aparte tachado INEXEQUIBLE> El dominio que se llama también propiedad es
el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho
ajeno.

La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.

ARTICULO 717. <FRUTOS CIVILES>. Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los
intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido.

Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se cobran.

ARTICULO 718. <DERECHOS SOBRE LOS FRUTOS CIVILES>. Los frutos civiles pertenecen también al dueño de la cosa de que
provienen, de la misma manera y con la misma limitación que los naturales.

II. Goce es administración, por esto se puede arrendar, pero no vender el bien hipotecado porque significaría que tiene
objeto ilícito.
III. El que tiene una propiedad fiduciaria en su “poder” puede arrendar o fideicomiso. La propiedad fiduciaria tiene el
siguiente procedimiento:

1. El fideicomitente – fiduciante o constituyente (materia comercial) hace la “entrega” de un bien al fideicomisario

 que se llama DELACIÓN

2. Fiduciario recibe en propiedad fiduciaria y se le traslada el bien bajo la condición incierta y es que se le haga la
entrega a una vez se cumpla la condición al fideicomisario, su derecho acaba cuando se cumpla la condición
(resolutoria), se llama RESTITUCIÓN. Tiene uso, goce y disposición.

3. Fideicomisario. Se le entrega bajo condición que debe cumplir. Su derecho empieza cuando se cumpla la
condición (suspensiva). Si c. no cumple con el requisito el bien queda en el B. quien se vuelve propietario, pero no
condicional porque no tiene que restituir.

El fideicomiso o propietario fiduciario puede arrendar los bienes fideicomitidos y no requiere autorización del
fideicomisario, pues es un propietario pleno, PERO si estando vigente el arrendamiento opera la restitución (que es el
paso del bien desde B. hasta C.) TERMINA el contrato de arrendamiento porque el fideicomisario cumplió la condición,
aunque no se haya vencido el plazo porque la fiducia era preexistente. Se termina anticipadamente el
arrendamiento, es de lealtad contractual que el arrendador fiduciario le diga que hay un fideicomiso vigente.
ARTICULO 794. <PROPIEDAD FIDUCIARIA>. Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra
persona por el hecho de verificarse una condición.

La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso. Este nombre se da también a la cosa constituida en
propiedad fiduciaria. La traslación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso, se llama
restitución.

ARTICULO 2016. <EXTINCION DEL DERECHO DEL ARRENDADOR SOBRE LA COSA>.  Extinguiéndose el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de
cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.

Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada
del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo, de lo que se haya estipulado
entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 853, inciso
2o.

IV. Lo mismo pasa en el usufructo, que es otro acto de enajenación también él puede arrendar si no se lo prohíbe el
propietario. Cuando opera la restitución termina igualmente el usufructo.
ARTICULO 852. ARRENDAMIENTO Y CESION DEL USUFRUCTO. El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo
a quien quiera, a título oneroso o gratuito.

Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario.

Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiere prohibido el constituyente; a menos que el
propietario le releve de la prohibición.

El usufructuario que contraviniere a esta disposición perderá el derecho de usufructo.

ARTICULO 853. RESOLUCION DEL CONTRATO. Aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo
o cederlo a cualquier título, todos los contratos que al efecto haya celebrado se resolverán al fin del usufructo.

El propietario, sin embargo, concederá al arrendatario o cesionario el tiempo que necesite para la próxima percepción de
frutos; y por ese tiempo quedará sustituido al usufructuario en el contrato.

V. Si el bien está afectado con patrimonio de familia inembargable/ embargado. Como forma de proteger la vivienda sin
autorización de un curador.
ARTÍCULO 23. El propietario puede enajenar el patrimonio de familia o cancelar la inscripción por otra que haga entrar el
bien a su patrimonio particular sometido al derecho común; pero si es casado o tiene hijos menores, la enajenación o
 cancelación se subordinan, en el primer caso, al consentimiento de su cónyuge, y, en el otro, al consentimiento de los
segundos, dado por medio y con intervención de un curador, si lo tienen, o de un curador nombrado ad hoc.

VI. Para arrendar la cosa ajena, respetando los derechos del propietario. El arrendador puede, además, adquirir la cosa
arrendada, teniendo en cuenta si es poseedor regular o irregular para tener en cuenta la prescripción ordinaria o
extraordinaria.
Si el verdadero dueño no verifica el arrendamiento tiene derecho al saneamiento por evicción.
ARTICULO 1974. <COSAS OBJETO DE ARRENDAMIENTO>.  Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente
personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en
caso de evicción.

¿QUIÉN PUEDE ARRENDAR? Casos en los que se

- Propietario prohíbe vender el bien
- Bien hipotecado en materia civil:
- Propiedad fiduciaria o fideicomisario - Fideicomiso.
- Usufructuario - Donación.
- Bien afectado con patrimonio de familia
inembargable
- Cosa ajena

D. CLASES DE ARRENDAMIENTO
1. Muebles. En general, se aplican las reglas del código civil
ARTICULO 1973. <DEFINICION DE ARRENDAMIENTO>.  El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado.

2. Naves o aeronaves.
La navegación área y marítima son negocios jurídicos o actos absolutamente mercantiles. Las naves se regulan
por: 1678 – 1685 C. Comercio debido al criterio de la mercantibilidad del acto está regulado por la calidad de los
sujetos negociales se deben regir más que todo por el Código civil
Las aeronaves se regulan 1890 – 1892 C. Comercio, pero cuando no se trate de un acto mercantil se aplican las
del código civil.

3. Establecimiento de comercio, como bien mercantil. Se rige por los artículos 533 y concordantes. De C.
Co. En cuanto al arrendamiento, si no hay normas en el C. Co sobre él, se rigen por el artículo 1973 del Código
Civil.

En el código de comercio se consagra, por ejemplo:

- Derecho de renovación, 2 años de ocupar el mismo negocio en el establecimiento de comercio.

- Cómo se regulan los conflictos al momento de renovación diferente a prórroga por un proceso verbal.
En prórroga: no se modifican las condiciones del contrato.
En renovación: se pueden modificar las condiciones.
- El desahucio para la restitución.
- Indemnización con lugar a subarriendo, cuando
- Derecho de preferencia por demolición o modificación.
- Cesión del contrato por parte del arrendatario.
 - Cambio de destinación e indemnizaciones a las que haya lugar.
ARTÍCULO 533. <ARRENDAMIENTO, USUFRUCTO Y ANTICRESIS DE ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO>.  Los establecimientos de
comercio podrán ser objeto de contrato de arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera operaciones que transfieran,
limiten o modifiquen su propiedad o el derecho a administrarlos con los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el
artículo 526.

 Contra las disposiciones normativas previstas en los artículos 518-523 del C. Co. no produce efecto ninguna estipulación
en contrario de las partes, no pueden modificarlo por mutuo acuerdo; entonces: si se intentan modificar en el contrato esto
será ineficaz para proteger al arrendatario de un local comercial y propietario del establecimiento de comercio.

4. Inmuebles. Se debe mirar la destinación contractual del inmueble pues de esto depende su regulación.
En locales comerciales 516 – 524 del C. Comercio.
Ley 820 de 2003 Inmuebles Arrendados para Vivienda Urbana.

Civil: Rurales y rústicos 2036 a 2034 y 1973 en adelante.

5. Inmuebles sometidos a exclusión: O sometidos a control: consultorios, oficinas, centros culturales,

centros educativos y lugares dedicados al culto religioso. Estos tienen regímenes especiales. Ley 7 de 1943,
Decretos 3816 de 1982 prórroga y restitución especial de los inmuebles, estos contratos están en desuso o bajo
control porque la ley de vivienda urbana los menciona esporádicamente y el código de comercio los menciona
en distintos casos.

Clase 9
Agosto 26
E. GENERALIDADES DE ELEMENTOS DE EXISTENCIA O REQUSIITOS DE VALIDEZ DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

Generales: Sujetos, Capacidad, Consentimiento exento de vicios objeto y Causa licita.

Particulares: cosa y precio.

1. SUJETOS. Cualquier persona puede celebrarlo, no tiene sujeto calificado por lo que se habla de sujeto universal.
Son:
a. Arrendador: concede el uso y goce del bien corporal; puede ser:
 Singular o
 Plural: En los arrendamientos de vivienda urbana estos tienen responsabilidad solidari a en cuanto a derechos
y obligaciones. En las otras clases de arrendamiento la responsabilidad se divide de manera conjunta, PERO se
puede pactar solidaridad si así lo desean.

Por ejemplo: si fueran 2 los arrendadores en caso de vivienda urbana, la solidaridad opera en la manera en que:

 Cualquiera de los 2 puede cobrar la totalidad del precio del arrendamiento -> SOLIDARIDAD ACTIVA.
 El acreedor le puede cobrar a cualquiera la totalidad del canon -> SOLIDARIDAD PASIVA.

De igual manera cuando se hace mejoras en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y el

arrendatario tiene derecho a que le pague las mejoras, en el ejercicio de la solidaridad puede demandar a
cualquiera de los arrendadores.
 No necesariamente tiene que ser el dueño, se puede arrendar la cosa ajena que es un acto de administración. El
contrato es válido, PERO le es inoponible al dueño.

El contrato de arrendamiento que

se celebra entre:
Agencia y propietario es un b. Arrendatario: quien paga el canon o renta como
mandato (gestión de negocios contraprestación. Puede ser un sujeto de derecho natural o
ajenos, con poder) jurídico y una persona:
Agencia y arrendatario es de  Individual o
arrendamiento.  Singular: les corresponde dar el canon solidariamente.
Puede estar acompañado de otros sujetos llamados
coarrendatarios-codeudores-cofiadores, no son excluyentes, pueden concurrir. Por ejemplo, el fiador en
las prórrogas del contrato puede rechazar volver a hacer parte del contrato.
En materia de vivienda urbana son solidarios.
En materia de locales comerciales, los deudores establecen la solidaridad por PASIVA.
En otra clase de arrendamientos, la solidaridad es conjunta.

Parámetros COARRENDATARIO CODEUDOR FIADOR

CONDICIÓN EN LA CUAL PARTE NO ES PARTE NO ES PARTE

ACTÚAN TERCERO GARANTE DE LA TERCERO GARANTE DE LA
OBLIGACIÓN O DEUDA, es OBLIGACIÓN O DEUDA.T
solidario. El fiador paga lo que se
deba, estando solo.
RESPONSABILIDAD TOTALIDAD DE TOTALIDAD DE TOTALIDAD DE
OBLIGACIONES OBLIGACIONES OBLIGACIONES
CONTRAÍDAS POR EL PATRIMONIALES: PATRIMONIALES.
DEUDOR  Daños  Daños
 Daños  Reparaciones  Reparaciones
 Reparaciones  Mejoras  Mejoras
 Mejoras  Canon  Canon
 Canon  Servicios públicos Servicios públicos
 Servicios públicos
TIEMPO DE OBLIGACION TODO EL TIEMPO TODO EL TIEMPO DESDE EL PRIMER
 Durante la vigencia  Durante la vigencia VENCIMIENTO
inicial. inicial.  Sólo sobre la
 Las prórrogas.  Las prórrogas. vigencia inicial (por
 Las renovaciones. eso se puede
desvincular)
BENEFICIOS NINGUNO, NINGUNO, EXCUSIÓN
Responde igual que el Responde igual que el El fiador al acreedor se
deudor principal deudor principal compromete a pagar
siempre y cuando se le
cobre primero al deudor y
este no le pague.
(quien paga una obligación
natural no puede repetir lo
pagado)
Sirve para dilatar el pago
por parte del fiador. Es
 propio del contrato de
fianza, es de GARANTÍA
PERSONAL.
DEMANDA DE SÍ NO NO
RESTITUCIÓN DEL BIEN Pues es el que está en Pues no lo tiene en su Pues no lo tiene en su
poder del bien. poder poder
NOTIFICACIÓN DE SIEMPRE NO NO
NOVEDADES reajustes del canon,
CONTRACTUALES incrementos en el precio
de arrendamiento,
preavisos para la
terminación)

NORMAS APLICABLES A LO ANTERIOR:

ARTICULO 1708. <LA AMPLIACION DEL PLAZO NO CONSTITUYE NOVACION>. La mera ampliación del plazo de una deuda
no constituye novación; pero pone fin a la responsabilidad de los fiadores y extingue las prendas e hipotecas constituidas
sobre otros bienes que los del deudor; salvo que los fiadores o los dueños de las cosas empeñadas o hipotecadas accedan
expresamente a la ampliación.

Sobre los efectos de la renovación y prórroga (en C. Comercio);

EN CUANTO A LA FIANZA:
ARTICULO 2015. <INTRANSMISIBILIDAD DE LAS GARANTIAS A LAS OBLIGACIONES SURGIDAS POR
RENOVACION>.  Renovado el arriendo, las fianzas, como las prendas* o hipotecas constituidas por terceros, no se
extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.

ARTICULO 2373. <ALCANCE DE LA FIANZA>. La fianza no se presume, ni debe extenderse a más que el tenor de lo expreso;
pero se supone comprender todos los accesorios de la deuda, como los intereses, las costas judiciales del primer
requerimiento hecho al principal deudor, las de la intimación que en consecuencia se hiciera al fiador, y todas las posteriores
a esta intimación; pero no las causadas en el tiempo intermedio entre el primer requerimiento y la intimación antedicha.

2. CAPACIDAD. Regida por las reglas generales para personas naturales:

ARTICULO 1502. <REQUISITOS PARA OBLIGARSE>. Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de
voluntad, es necesario:

1o.) que sea legalmente capaz.

2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.

3o.) que recaiga sobre un objeto lícito.

4o.) que tenga una causa lícita.

La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra.

ARTICULO 1503. <PRESUNCION DE CAPACIDAD>. Toda persona es legalmente capaz, excepto aquéllas que la ley declara
incapaces.

ARTÍCULO 1504. INCAPACIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA. <Artículo modificado por el artículo  57  de la Ley 1996 de 2019. El
nuevo texto es el siguiente:> Son absolutamente incapaces los impúberes. Sus actos no producen ni aún obligaciones
naturales, y no admiten caución. Son también incapaces los menores púberes. Pero la incapacidad de estas personas no es
absoluta y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos determinados por las leyes.
 Además de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas
personas para ejecutar ciertos actos.

 Si se trata de personas jurídicas es necesario que los estatutos de la sociedad le permitan a la sociedad de
arrendar.

 En las personas naturales deben existir capacidad sin haber declarado inhábil. El inhabilitado podrá de igual
forma celebrar el contrato de arrendamiento con disposición en la ley.

3. CONSENTIMIENTO. Las solemnidades son excepciones al consentimiento en cuanto están impuestas por la ley, pero
hay solemnidad además convencional cuando las partes pactan solemnidad que no exige la ley y en este caso
cualquiera puede arrepentirse del contrato o retractarse mientras no se otorgue esa solemnidad o mientras no se
haya hecho entrega del bien.
ARTICULO 1979. <DERECHO DE RETRACTO Y EXISTENCIA DE ARRAS>.  Si se pactare que el arrendamiento no se repute
perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se
haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas
que en el contrato de compraventa.

PRECISIONES Todos los arrendamientos del Estado deben hacerse por escrito, esto con carácter ad probationem.
En el código de comercio se debe probar la existencia del contrato cuando se vaya a restituir el inmueble.

 El arrendador que desee aumentar el canon de arrendamiento deberá notificarle al arrendatario el monto del
incremento y la fecha en la cual se hará efectivo, personalmente o por aviso. en materia mercantil no exige. Las
partes deben pactar, si no, el aumento es inoponible al arrendatario.

 En locales comerciales cuando se tiene derecho a la renovación, porque ha cumplido dos años, se pueden
presentar varias hipótesis:
1. Cuando el contrato estableció una cláusula de reajuste automático por una vigencia indeterminada, si estas
resultaren excesivas: Si el contrato de arrendamiento tiene como referente el IPC o los SMMLV si se habla
de porcentaje.
2. Si no hay clausula para fijar el incremento, el arrendador propondrá el incremento ANTES del vencimiento
de la vigencia que está en curso. Seguirá vigente el canon anterior.

Si el arrendador propone oportunamente el incremento puede suceder que:

1. A. proponga el incremento y el arrendatario acepta. No hay controversia, el canon se incrementa como se

propuso.
2. El arrendador propone el incremento y al arrendatario hace una contrapropuesta y se acepta.
3. El arrendador propone el incremento y al arrendatario rechaza de plano, hay una controversia en la que tienen
que apelar al proceso verbal con intervención de peritos.

F. ELEMENTOS ESENCIALES

a. COSA:
 DEBE EXISTIR O ESPERARSE QUE EXISTA porque se puede celebrar arrendamiento sobre cosas futuras, pero
condicionalmente; se empieza a pagar el canon cuando se efectúa el arrendamiento, se estipula bajo
condición.
 DEBE SER DETERMINADA O DETERMINABLE, se determina por fijación expresa de las partes o es determinable
fijando los parámetros para precisar la cosa arrendada: si son de especie o cuerpo cierto, individualizándolo; si
son de género se determinan por calidad, cualidad, peso o medida… por ejemplo:
El arriendo de todos los caballos de un establo.

 EL NEGOCIO QUE SE LLEVA A CABO SEA LÍCITO: En cuanto a la validez del contrato, se pueden arrendar la
mayoría de las cosas, pero hay algunas que no admiten arrendamiento:
Los derechos personalísimos como el de uso y habitación. En consideración a la persona: intuito persona. O como
entre guardadores y pupilos.
ARTICULO 870. <CONCEPTO DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACION>. El derecho de uso es derecho real que consiste,
generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación.

ARTICULO 878. <INTRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACION>. Los derechos de uso y habitación son
intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse.

Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquéllos a que se extiende el ejercicio de
su derecho.

Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales.

Los frutos ya percibidos pueden negociarse.

 Si pueden arrendarse los bienes hipotecados y embargados pues el arrendamiento no es un derecho de

disposición sino de administración.

 Los bienes consumibles pueden arrendarse siempre y cuando no sea para su consumo.

b. CANON O RENTA: Se llama precio, canon para bienes muebles y renta para inmuebles. Es la contraprestación
por el uso y goce concebido y puede ser pagado en dinero o en utilidades operacionales como los frutos, en
estos, se paga dependiendo de lo que se produzca; este tipo de contratos tiene una CONSECIÓN DE ESPACIOS:
En los que el canon se llama regalías y es un porcentaje de utilidades sobre las ventas, en el código de comercio
se llama concesión, el concedente que es quien arrienda el espacio.
 DEBE EXSTIR
 ESTAR DETERMINADO
 SER LÍCITO

Clase 10
Septiembre 1

 Se puede pactar en moneda nacional o extranjera: al pactar en moneda nacional es favorable cuando se es
exportador. Se aplica la TRM a la fecha de presentación del contrato. Artículo 19 ley 820 de 2003.
LEY 820 DE 2003. Artículo 19.  Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes
puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio
representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o
tasa de referencia diferente.

ARTICULO 1975. PRECIOS DEL ARRENDAMIENTO. El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa
arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.
 ARTICULO 1976. <DETERMINACION DEL PRECIO>. El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de
venta.

 Se puede pactar en frutos naturales, la cantidad el valor pueden ser determinados o determinables: como en los
contratos de aparcería en los que A pone el inmueble y B paga con la cosecha y se paga el arrendamiento con el
producto.

G. ELEMENTOS NATURALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se entienden incorporados al contrato por mandato del legislador o sin necesidad de una cláusula especial.

1. Terminación, pues no se puede deshacer lo que se ha ejecutado como en el contrato de compraventa que se
resuelve.

CONSECUENCIAS.

 No se aplica la condición resolutoria clásica sino la terminación. PERO EXCEPCIONALMENTE, el contrato de

arrendamiento se resuelve cuando no se ha hecho la entrega del bien porque no se ha empezado a ejecutar el
contrato. Sí opera la excepción de contrato no cumplido.
En este contrato ambos se benefician por lo que se responden de culpa leve.

ARTICULO 63. <CULPA Y DOLO>.  La ley distingue tres especies de culpa o descuido.

Culpa grave, negligencia grave, culpa lata, es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel
cuidado que aun las personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios. Esta
culpa en materias civiles equivale al dolo.

Culpa leve, descuido leve, descuido ligero, es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve.
Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano.

El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia, es responsable de esta especie de culpa.

Culpa o descuido levísimo es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en la
administración de sus negocios importantes. Esta especie de culpa se opone a la suma diligencia o cuidado.

El dolo consiste en la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.

2. Excepción de pago no cumplido. No te pago porque no me has entregado.

3. La responsabilidad de las partes negociales puede ser conjunta o solidaria de acuerdo con la naturaleza del contrato,
Si el contrato es civil la responsabilidad es conjunta
Si es comercial será solidariamente por pasiva, por ejemplo, los deudores responden solidariamente, los acreedores
si se pactó.
Cuando se arrienda un inmueble por vivienda urbana independientemente de su naturaleza, SIEMPRE será
responsabilidad solidaria para ambos: arrendatarios y arrendadores.

4. Se aplique en el arrendamiento la teoría de la imprevisión o revisión contractual: cuando en la ejecución del contrato
se observen situaciones. El juez terminará el contrato o lo formulará.

H. ELEMENTOS ACCIDENTALES DEL CONTRATO

Permite que las partes en ejercicio de la autonomía privada incluyan como elementos accidentales todo lo que
consideren conveniente, con las limitaciones impuestas por las normas imperativas; es decir, se puede pactar todo
aquello que no se prohíbe expresamente por la ley, la moral o por las buenas costumbres. Los más frecuentes:
 1. Clausula penal: la contendrá la Ley de vivienda urbana; se pactará correspondiente a 3 mensualidades frente a
cualquier incumplimiento por cualquiera de las partes.
2. Clausula compromisoria: se acostumbra especialmente en contratos comercial. Sustrae el conocimiento de las
soluciones de discrepancia de la justicia ordinaria a la arbitral.
3. Promesa de compraventa:
4. Cláusula de apropiación de mejoras: la hace el arrendador permitido en la ley 820 de 2003, se establece en el
contrato que todas las mejoras que se le hagan al bien arrendado quedarán a su propiedad sin que se genere
ningún derecho a reembolso por su valor para su arrendatario.

I. OBLIGACIONES DE LAS PARTES

ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado:

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

1. A ENTREGAR AL ARRENDATARIO LA COSA ARRENDADA.

a. Entregar el bien en la fecha convenida, no admite pacto que la elimine, es para todos los tipos de
arrendamiento, cuando es para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana la obligación de entregar se
extiende a los servicios, cosas y usos conexos (obligatorio, esencial) y adicionales convenidos (no es obligatorio
como la internet, circuito cerrado de tv).

Condición/excepción: Los usos no pueden exceder en su valor el 50% del predio del arrendamiento del valor del
inmueble.

Artículo 2º.  Definición.  El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o
parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos
domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de
la habitación en el mismo;

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados
eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de
vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.

En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta
por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

b. Entregar en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.

En el arrendamiento hay una ley expresa que lo exige, ley 820 de 2003 artículo 8vo.

Modalidades de arrendamiento y vivienda urbana: Si se trata de la vivienda compartida o derecho de pensión;

en
Vivienda urbana las obligaciones se extienden a los servicios, telefonía, etc.,
 Vivienda compartida: las obligaciones se extienden frente a las zonas comunes, se deben mantener en un buen
estado los bienes de uso común. Esto es contrato de pensión, que es cuando el arrendatario comparte el
inmueble con otras personas que pueden ser otros arrendatarios e incluso, otros propietarios.

c. Momento de la entrega, si no se pactó o se establece, se entiende que se debe hacerse o cumplirse

inmediatamente después de pactado el contrato. Si se incumple con la obligación de entregar del arrendador, se
puede, de tracto legal:

 Resolver porque no se ha iniciado la ejecución del contrato más el pago de los perjuicios ocasionados. Necesita
operador judicial, no opera ipso iure.
 Solicitar el cumplimiento o ejecución forzosa del débito o del contrato por proceso ejecutivo mediante
obligaciones de hacer. Proceso ejecutivo que necesita respectivo título ejecutivo (contrato ejecutivo), aquí se
puede solicitar la indemnización por perjuicios causados.
 Desistir del contrato el arrendatario por incumplimiento de la entrega. Previa comunicación al arrendador de
ese desistimiento, también hay derecho a indemnización de perjuicios causados.
 Habrá lugar a la indemnización en este caso aun cuando el arrendador haya credio de buena fe que podía
arrendar la cosa,
ARTICULO 1983. <DESISTIMIENTO DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO EN LA ENTREGA>. Si el arrendador, por hecho o
culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho
para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios.

Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la
cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

ARTICULO 1984. <MORA EN LA ENTREGA>. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es
constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicio.

Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa
o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la
indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

EXCEPCIÓN: A menos de que su imposibilidad haya sido conocida por el arrendatario o provenga de fuerza mayor o
caso fortuito.

 Hay que tener en cuenta si la falta de entrega o demora obedece a un hecho o culpa suya o de sus agentes o
dependientes; en este caso, habrá lugar a la terminación del contrato y a la indemnización.

Clase 11
Septiembre 2
d. Mejoras. Responden a un concepto de voluntariedad y no de necesidad. En cuanto a las mejoras o
reparaciones que le corresponden al
Arrendador son:
 Las necesarias no locativas (cambio de acueducto, lo que haría el arrendador si estuviese viviendo en el
bien), siempre y cuando no se hayan producido los daños por culpa del arrendatario o sus familiares o
dependientes, huéspedes o visitantes adicionales.
 Locativas (las locativas son las de menor entidad, como el cambio de un vidrio, llave, etc se pagan.). Le
corresponden excepcionalmente al arrendador las locativas.
  Las mejoras útiles las debe reembolsar (sólo las que aumenten el valor económico del bien, sólo se pagan al
poseedor de buena fé vencido en acción reivindicatoria) y voluptuarias (consisten en objetos de lujo y
recreo, no se pagan).

CLASIFICACIÓN DE LAS MEJORAS

LOCATIVAS
Las hace el
arrendatario
Son las de menor entidad,
como el cambio de un
vidrio, llave, etc.
Le corresponden al
arrendatario.
SE PAGAN al poseedor.
UTILES VOLUPTUARIAS
Las puede hacer el arrendador o el Las puede hacer el
arrendatario. arrendatario
Sólo las que aumenten el valor económico del bien, lo Consisten en objetos de
hacen más funcional, lo optimizan. lujo y recreo, NO SE
PAGAN a ningún
SÓLO SE PAGAN al poseedor de buena fe vencido en poseedor.
acción reivindicatoria. La ley no obliga a
pagarlas.
1. Si las hizo el arrendador, debió contar con el
permiso del arrendatario, pues no se puede Si se hacen en
perturbar el goce del bien arrendado. arrendamiento, hay que
2. Si las hizo el arrendatario, pagarlas.
a. Si fueron o no autorizadas por el arrendador.
b. Si el arrendador se comprometió a pagarlas. Se le aplican las reglas
c. Si concurren estas dos condiciones, el de las útiles.
arrendatario tiene derecho a que le reembolsen
su valor, de lo contrario, sólo las podrá retirar si
no deteriora el bien.
3. Si se hubiera pactado la cláusula de
apropiación de mejoras no se pagarán al
arrendatario y no las podrá retirar.
ARTICULO 1994. <MEJORAS UTILES>. El arrendador no es
obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha
consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el
arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin
detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales,
considerándolos separados.

CLASIFICACIÓN DE LAS REPARACIONES

NECESARIAS NO LOCATIVAS LOCATIVAS

LE CORRESPONDEN AL ARRENDADOR
Responden a un concepto de necesidad, se deben hacer
para que el bien pueda cumplir el interés negocial del
arrendatario. Son absolutamente indispensable para
existencia, seguridad y funcionalidad del bien, es decir, si
no se realizan deterioran, destruyen o hacen anti
funcional el bien.
La regla general es que sean obligaciones del
arrendador,
EXCEPCIÓN: Le corresponden al arrendatario:
1. Cuando se deban a culpa del de sus
LE CORRESPONDEN AL ARRENDATARIO
Son daños menores. Regla general del arrendatario.
ARTICULO 1998. <REPARACIONES LOCATIVAS>.  El
arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
Se entienden por reparaciones locativas las que según
la costumbre del país son de cargo de los
arrendatarios, y en general las de aquellas especies de
deterioro que ordinariamente se producen por culpa
del arrendatario o de sus dependientes, como
descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias,
rotura de cristales, etc.
 dependientes, huéspedes o visitantes EXCEPCION: cuando le correspondan al arrendador:
ocasionales. 1. Provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de
2. Se pueden pactar en contrario. la mala calidad de la cosa arrendada
2. O de la mala calidad de la cosa arrendada.

ARTICULO 1985. <RESPONSABILIDAD DEL

MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA>.  La
obligación de mantener la cosa arrendada en buen
estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas
las reparaciones necesarias, a excepción de las
locativas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las
reparaciones locativas, si los deterioros que las han
hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso
fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán
modificar estas obligaciones.

SE PUEDEN PACTAR EN CONTRARIO

PRECISIONES:

i. Si en el contrato nada se dice sobre las mejoras para realizarlas o si se pacta que para realizarlas se exige
previa autorización y el arrendatario las hace no genera incumplimiento del contrato, pero sí de una
cláusula. Por lo que no se le puede terminar el contrato de arrendamiento.
ii. Cuando el arrendatario tiene derecho al pago de mejoras útiles o reparaciones necesarias y no se le han
pagado al finalizar el contrato o se le deben en partes, puede ejercer el derecho de retención
ARTICULO 1995. <DERECHO DE RETENCION DEL ARRENDATARIO>. En todos los casos en que se debe indemnización al
arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el
importe por el arrendador.

Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

ARTICULO 1993. <REEMBOLSO DE LAS MEJORAS NECESARIAS NO LOCATIVAS>. El arrendador es obligado a reembolsar al
arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre
que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que
las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las
reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

LEY 820 DE 2003 Artículo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto en el artículo 1993
del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor
de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total
de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos
hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas
reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las
partes podrán pactar contra el valor de la renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo
total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el
derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el
arrendador.
El arrendatario puede descontar el valor del canon el pago de las mejoras. Con la condición de:

- que sean autorizadas por el arrendador

- que se haya comprometido a pagarlo.

e. Permitir la tenencia tranquila del bien y además lo debe librar de toda perturbación en el goce de la cosa
arrendada.

 El arrendador o sus dependientes se deben abstener de perturbar la tenencia de sus arrendatarios, por esto,
el arrendador no puede sin consentimiento previo del arrendatario modificar la forma del bien, realizar
reparaciones o mejoras que le afecten la tenencia al arrendatario salvo las reparaciones indispensables del
artículo 1993 o necesarias impostergables.

 Si se cumple esto, al arrendatario puede reclamar indemnización o solicitar la terminación del contrato por
incumplimiento del arrendador.

¿Se puede pedir rebaja del canon? Sí, por medio de la acción estimatoria o cuanti minoris.

ARTICULO 1986. <LIMITES A LAS REPARACIONES>. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de
toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer
en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a
sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre
tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se
tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para
que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era
entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para
temerla, o debiese por su profesión conocerla.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda
subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

ARTICULO 1987. <INDEMNIZACION POR PERTURBACION>.  Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el
arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho
a indemnización de perjuicios.

 Perturbaciones de terceros. Notificar oportunamente al arrendador cuando ese tercero le reclame o perturbe su
tenencia con cualquier perturbación.

Cuando la perturbación de derecho produce imposibilidad parcial o total de disfrute del bien al arrendatario:

Si esa perturbación parcial tiene origen anterior al contrato y el arrendatario quiere preservar el contrato puede exigir la
rebaja del precio: se le debe cobrar proporcionalmente.

Si la perturbación es total: se perdió el interés negocial y puede pretender la terminación del contrato más la
indemnización de perjuicios.
f. El arrendador tiene la obligación de sanear, por vicios redhibitorios:
Cuando hay un vicio oculto anterior al contrato y grave, el arrendador está obligado a indemnizar totalmente;
SIEMPRE Y CUANDO:
El arrendador hubiera tenido conocimiento de ese vicio y no se lo haya comunicado al arrendatario o haya
debido conocerlo por su profesión u oficio, es decir, siempre y cuando haya culpa o mala fe del arrendador
deberá pagar el lucro cesante y el daño emergente.

g. Entregar copia del contrato al arrendatario. Expresamente consagrada en arrendamiento de vivienda urbana.
Esto, cuando el arrendamiento que no es solemne se haya hecho por escrito. Los coarrendatarios también tieen
derecho a darle copia del contrato. No afecta validez ni oponibilidad.
Al arrendador si no entrego está copia, se sanciona con 3 canones de arrendamiento.

h. Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal.