TRABAJO PRÁCTICO GRUPAL

Cátedra: Muguillo-Tambussi

Docentes:

Giovanna Nimia Barra Ramirez

Paula Tambussi

Número de comisión: 8770

Grupo: 4

Integrantes:

Guadalupe Contreras

Franco Contreras Pichihua

Agustina Cueto

Fallo:

Medvedocky, Héctor R. c/Abramovich, Néstor J. y Otros s/Ordinario

El contrato de corretaje se encuentra tipificado en el capítulo 10 de nuestro CCyC,
precisamente entre los artículos 1345 al 1355.

Concepto del contrato de corretaje:

El artículo 1345 nos define que “Hay contrato de corretaje cuando una persona,
denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión
de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con
ninguna de las partes.” Es decir que es un contrato comercial, el cual cuenta con
un auxiliar de comercio, que se encarga de mediar, gestionar, intervenir en un
negocio para facilitar el acercamiento de las partes a la hora de concluir un
contrato.

Características del contrato de corretaje:

Es un contrato sui generis, bilateral, es decir que las partes se obligan

recíprocamente. Consensual, ya que se perfecciona por el solo consentimiento de
las partes y la conformidad tácita. No formal porque su exteriorización es libre y
la ley no exige forma alguna para su validez; y accesorio: porque surge del
contrato principal.

Sujetos del contrato de corretaje:

Según lo dispuesto en el artículo 1346 in fine de nuestro Código Civil, el contrato

de corretaje se celebra entre dos sujetos; por un lado se encuentra el corredor,
puede ser tanto una persona humana como jurídica, que es quien va a desarrollar
la tarea de intermediar las cosas, bienes o servicios y por otro lado se encuentra el
comitente, que es quien encarga esta acción.

Obligaciones del corredor:

Las obligaciones del corredor se encuentran estipuladas en el artículo 1347, y dice

que el corredor debe proponerle al comitente los negocios con exactitud, precisión
y calidad. Posee la responsabilidad de comunicarle a las partes todas las
circunstancias que puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio; y
debe mantener confidencialidad de las negociaciones en las que interviene, solo
debe cederla ante un requerimiento judicial. Debe asegurarse de la identidad de las
personas y si tienen capacidad legal para contratar. También tiene la obligación de
asistir a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega, ya sea de objetos o
de valores, si las partes lo requieren; y guardar las muestras de los productos que
se negocien bajo su intervención, mientras exista una controversia de lo entregado.

La ley de corredores (ley 25.028), agrega que tiene la obligación de llevar el libro
donde va a tener un registro con todas las operaciones en las que él intervino.

Prohibiciones del corredor:

En el artículo 1348 de nuestro Código Civil, se encuentran las prohibiciones que

tiene el corredor, como el obtener el instrumento al que se le encomendaron las
negociaciones o tener participación o interés de los bienes o de la negociación.

Comisión del corredor:

En cuanto a la comisión, el artículo 1350 aclara que el corredor tiene derecho a la

comisión, si el negocio se celebra con su intervención. Si no hay estipulación,
tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato o en el lugar en
que realiza su cometido. A falta de ellas, la fija el juez. Podemos decir entonces,
que se paga por el resultado útil de la gestión.

El artículo 1351 contempla la posible intervención de más de un corredor. O sea

que si interviene un corredor por cada parte, cada uno tiene el derecho de cobrar
lo de su comitente. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.

Los supuestos específicos en cuanto a la obligación de pagar la comisión, están

determinados en el artículo 1352 y dispone que concluido el contrato, se debe
aunque: esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla. El contrato no
se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto. El corredor no concluye el
contrato, pero inició la negociación y el comitente encarga su conclusión a un
tercero, o lo concluye.

El artículo 1353 especifica cuando no se debe pagar la comisión. Esto se da

cuando esté sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple; o se anula por
ilicitud de su objeto, incapacidad o falta de representación de cualquiera de las
partes, o por otra circunstancia conocida por el corredor.
El artículo 1354 aclara que el corredor no tiene derecho a reembolso de gastos,
aun cuando la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.

Efectos del contrato de corretaje:

Los efectos de este contrato es acercar a las partes, mediando entre la oferta de una
parte y la demanda de la otra, aproximando la voluntad de ambas, a fin de facilitar
la conclusión de un contrato.

Extinción del contrato de corretaje:

El artículo 1346 de nuestro Código Civil dispone que la conclusión del contrato de
corretaje se da si el corredor está habilitado para ejercer, interviniendo en el
proceso sin la oposición expresa del corredor al inicio de la actividad, ya sea de un
servicio propio o de otro corredor para otro comitente

Síntesis del fallo de Guadalupe Contreras:

El fallo que debí analizar, pertenecía a la cámara de apelaciones y trata del

rechazo de la demanda del apelante, el señor Medvedocky, quien cumplió el rol de
corredor en un contrato inmobiliario, contra el Sr. Abramovich dueño original del
inmueble y, Beatriz Lore y Alberto Álvarez, quienes realizaron la compra del
mismo.

El primero, tras quedar inconforme con la sentencia donde se desestima la causa

de abuso de confianza y deslealtad comercial por las partes demandadas en su
contra, vuelve a presentarse frente a la justica. Donde además afirma que le fue
negada su participación activa que sus servicios y comisión como intermediario
inmobiliario y administrador de propiedades no le fueron pagados.

Las partes demandadas declararon una negativa de los hechos y fundamentaron

que es su forma de relación jurídica, el actor había resultado ajeno. Ya que habían
establecido contacto gracias a un aviso público en el diario, un número de visitas
al sitio situado en la calle Olaya que derivaron en la firma de la escritura.

El juez llegó a su veredicto tras analizar pruebas, testimonios, factores entre los
actores y la naturaleza de los contratos de corretaje (según el código de Vélez,
actual cap. 10 del cc y c/ ley 25028). Accesorios, no formales, bilaterales,
consensuales, posibles gracias a una “intermediación eficaz del corredor”. Se
concluyó que para la compraventa del sitio en particular y la aproximación entre
los interesados, no fue necesaria la gestión del señor Medvedocky y por ende se
reafirmó la sentencia original. Las costas se le imputaron al accionante.

Síntesis del fallo de Franco Contreras:

Para entender el fallo Medvedocky, Héctor R. c/Abramovich, Néstor J. y Otros

s/Ordinario, en primer lugar tenemos que describir los hechos, se trata en pocas
palabras sobre un antecedente, proveniente de La Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial - Sala C, donde podemos apreciar la promoción de
una demanda por parte del señor Medvedocky, por la suma de $6491,53, debido a
su intervención en la operación de inmuebles celebradas por el señor Abramovich
y co-demandados. En respuesta a aquello, los señores Lore y Álvarez
promulgaron una réplica en la cual, afirmaban que la relación jurídica contractual,
se llevó a cabo directamente con el señor Abramovich, a través de una publicación
en el diario y por lo tanto no le correspondería ningún derecho al demandante a
comisionar, por su labor como mediador.

En primera instancia, el juez de grado rechazó la demanda, porque no encontró

vinculación efectiva entre las tareas del accionante y el inmueble en cuestión. El
actor recurre a una apelación en la cual sostuvo la existencia de una autorización
tacita del contrato de corretaje, y señaló que por el contrario no se habría probado
el acercamiento directo de los demandados.
Finalmente los agravios son rechazados, debido a que no hay evidencias fácticas
que vinculen el conocimiento y contacto de los coaccionados con el inmueble, de
parte de la inmobiliaria.

Dentro de los efectos del contrato de corretaje, podemos divisar ciertos derechos y
obligaciones de las partes, dentro de las cuales se encuentra el pago obligatorio de
la comisión por parte de los contratantes, sumado a los gastos de promoción y
otros concernientes a la operación (salvo pacto en contrario) que lleva a cabo el
corredor, la cual Medvedocky como mediador debía percibir por su labor, sin
embargo, no pudo probar fehacientemente este, y por lo tanto perdió ese derecho.
Además solo se requiere una conformidad tácita, es decir, que si no se manifiestan
protestas ni reservas, entonces significa que la intervención es aceptada.

Cabe aclarar que, para la reconstrucción del caso, el juez debe invocar los
elementos probatorios a la causa de cada litigante, para luego fallar con total
justicia, y fundado en hechos.

Síntesis del fallo de Agustina Cueto:

Los hechos del fallo son los siguientes, Héctor que vendría a ser el corredor
demanda a Néstor, el comitente, por una suma de dinero, con intereses y costas
porque afirma que él intervino en las operaciones, que eran la compraventa del
inmueble, la compraventa y constitución de hipoteca de otro inmueble en el
mismo sitio y la locación de otro inmueble.

Héctor reclama que el intervino en la intermediación inmobiliaria y el

administrador. Él dice que hubo un abuso de confianza y deslealtad comercial por
parte de los demandados ya que concertaron las operaciones procurando que no se
enterara y sin darle intervención. No le abonaron la comisión pactada ni los gastos
en los que incurrió para prestar el servicio.

Los demandados Álvarez y Lore, que quienes compraron el inmueble, le

responden la demanda diciendo que se enteraron de la venta del mismo a raíz de
un anuncio publicado. Esto es importante ya que demuestra que Héctor no
intervino. El encargado del edificio testifica que el matrimonio fue a ver el
edificio sin ningún intermediario. Le contestaron la demanda diciendo que él no
estaba legitimado porque se lo contacto una vez que ya había ido a ver el
inmueble.

El no intervino en la venta del inmueble, fue un acuerdo entre partes. Se

demuestra que no se conocían, ya que los demandados se enteraron de la venta del
inmueble a raíz de un anuncio.

Lo que se dictaminó en la sentencia es que para que se cumpla el contrato de

corretaje debe haber una intermediación eficaz y que la aproximación entre las
partes debe ser a través del mediador, posibilitando el comienzo de las
negociaciones. Se desestimó el recurso de apelación impuesto por el actor y se
confirmó la sentencia.