Nombre: Omar pineda

Catedrático: Abog. Kraysis Jesenia Díaz

Tema: El Contrato de Correduría y su Naturaleza

jurídica.

Fecha de entrega: 15/10/2022

 Introducción

(corredor) se compromete a indicar a otra (comitente) las oportunidades de

celebrar un negocio jurídico, o a servirle de intermediario de este negocio a
cambio de una comisión. Tiene como característica principal que es unilateral, ya
que el corredor no se compromete. El contrato de corretaje se diferencia del
contrato de comisión, en que el comisionista actúa en nombre propio, es decir, los
negocios que le encomendó el comitente los ejecuta en nombre propio, mientras
que el corredor solo actúa para acercar a las partes para que estas celebren el
negocio, el corredor es un facilitador de las relaciones entre comerciantes, ya que
los pone en contacto para que estos realicen negocios. El contrato corretaje
impone una serie de obligaciones a las partes, y en especial al corredor, que por
su oficio tiene una gran responsabilidad. Esto debe ser así, porque el ejercicio de
su profesión exige conocer ampliamente el mercado donde presta sus servicios, y
las partes recurren al corredor precisamente por su conocimiento profundo del
negocio que les interesa, por lo que están obligados a ser leales y profesionales.
Él contrato de corretaje es una figura contractual integrada en los contratos de
colaboración y gestión de intereses ajenos cuya esencia reside en la prestación de
servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros
contratantes, a la obtención del resultado consistente en la puesta en contacto o
en relación de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato.
 Objetivos Generales

1. Conocer la importancia de los contratos de correduría mercantiles.

2. analizar los contratos mercantiles.

3. Investigar la importancia de los contratos de correduria.

Objetivos específicos
1. Clasificar los contratos mercantiles e correduria.

2. Definir cada de uno de los contratos de correduría y su naturaleza.

3. enumerar el orden y la naturaleza jurídica de los contratos.

Contrato de Correduría
a) Lo primero a considerar es que existen en esta cuestión dos contratos. El que
celebra el corredor con su comitente; y el que celebran las partes.

Desde el punto de vista del negocio principal, el contrato de corretaje será

accesorio. A su vez es consensual, no formal, oneroso y bilateral.

Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el contrato de corretaje es

autónomo del contrato que celebren las partes; solo puede ser celebrado por un
corredor matriculado; está necesariamente vinculado a un contrato diferente; y no
existe en dicho contrato una relación de subordinación, dependencia,
colaboración, representación o mandato.

La jurisprudencia ha definido el contrato de corretaje, como acuerdo entre el

corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución; a
buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio
proyectado por el comitente.

Entonces ¿Qué hace el corredor? Despliega una actividad o comportamiento

mediante un conjunto de actos tendiente a buscar y acercar a las personas
interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de
una contraprestación en dinero (comisión u honorario).

Localiza a la persona o a la cosa, transmite una propuesta y si es aceptada pone

en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y
personalmente.

b) Aquí pasamos a la segunda fase del contrato. Su misión fue exitosa, si las
partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto,  entonces nace el
derecho de cobrar comisión. Pero en tal supuesto,  si no se realiza el negocio por
cuestiones relativas a una de las partes, también tiene derecho a cobrar
honorarios.

El segundo párrafo del inciso a) del art. 37 de la Ley 25.028 establece:

“La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de
las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente
encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.”

Porque si lo que fracasa es la otra operación  (compraventa, locación, etc.) el

corretaje no fracasó, fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y 
alcanzó el cometido para el cual estaba destinado.

En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el contrato principal entre

las partes, podemos decir que se agota el contrato de corretaje. Cumplió la tarea
encomendada, no quedan obligaciones principales pendientes, únicamente las
accesorias que marcan las leyes que regulan su ejercicio profesional.

El art. 34 de la citada ley 25.028 (inc. a), establece expresamente que el corredor
pone “…en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación…” Y una vez celebrado el contrato, “… una de las partes podrá
encomendarle que la represente en los actos de ejecución del contrato
mediado…” (art. 34 inc. a).

Debe entenderse correctamente en que momento puede el corredor actuar como

mandatario. Así, en una compraventa luego de celebrado el boleto podrá actuar
por mandato y en la escrituración vender o comprar el inmueble al cocontratante,
entregar la posesión o pagar el saldo de precio respectivamente. Podrá
administrar el bien locado; etc.

El derogado art. 105 del Código de Comercio, en su inciso 2º establecía:

“Es prohibido a los corredores: … 2. Encargarse de hacer cobranzas y pagos por

cuenta ajena, so pena de perdimiento de oficio; …”

Este artículo fue derogado por la ley 25.028, que cobró vigencia en febrero de
2.000. Pero antes de esta fecha, hubo un gran número de corredores “que no se
enteraron” que no podían cobrar o pagar el saldo de precio ni administrar las
cobranzas de los alquileres pertenecientes a los contratos en curso que hubiesen
sido celebrados con o sin su intervención.
Deben entenderse los términos celebración y perfeccionamiento del contrato
como análogos y de uso indistinto en la doctrina, jurisprudencia y normativa
nacional o local. Ya que aluden a esta segunda etapa, donde las partes suscriben
el contrato.

Esta expresión no debe confundirse con el alcance que le da el Código Civil a la

compraventa de inmuebles. Ya que desde este punto de vista, existe al boleto
“celebración” del contrato, pero la compraventa solo estará “perfeccionada” con el
otorgamiento de la respectiva escritura pública (art. 1184 inc. 1).

La actividad que despliega el corredor constituye actos mercantiles o de comercio.

Que la ley 25.028 haya derogado las normas relativas al corretaje del Libro I,
Título IV, Capítulo I “De los Corredores” del Código de Comercio no cambia las
cosas.

La compraventa de un inmueble o su locación pueden considerarse actos civiles,

si una u otra parte están celebrando el contrato sin ánimo de lucrar, es decir sin
una segunda finalidad distinta de adquirir la tenencia, posesión  y dominio de la
cosa.

Pero para el corredor, existe un fin de lucro en su actividad que la vuelve de índole
comercial, aunque el hecho sea aislado.

Su actividad está encuadrada en las disposiciones del Código de Comercio (art.

8º, inc. 3).  Y precisamente cabe destacar que existen figuras en el citado Código
denominadas mandato y comisión.

El corretaje no debe confundirse con dichas figuras. En el mandato, durante estas

dos etapas de formación y perfeccionamiento, el mandatario actúa en
representación de alguna de las dos partes. Mientras que en las etapas señaladas
el comisionista actúa y celebra el contrato en nombre propio pero por cuenta
ajena.

Para efectuar correctamente el distingo y encuadrar la figura del corredor

público o corredor de comercio, la ley se ha encargado de reconocerle su aptitud
para actuar como mandatario, pero recién en la etapa de ejecución del
contrato, cuando su labor profesional como corredor está concluida.

Precisamente, para no conculcar disposiciones legales ni desnaturalizar la labor

del corredor se debe tener especial cuidado en la redacción de las autorizaciones;
ya que la jurisprudencia en algunos casos las ha entendido como verdaderos
mandatos.

La autorización nunca debe exceder el marco de su actividad: acercar a la oferta y

la demanda pero sin “celebrar o perfeccionar” el negocio, aunque a posteriori
represente a alguna de las partes durante la ejecución.

Estos distingos no son meramente teóricos, sino que adquieren una importancia
práctica relevante a la hora de reclamar honorarios, si la situación de hecho puede
llevar a confusión, el corredor puede verse perjudicado por la falta de aplicación
del judicante de las leyes protectivas locales o nacionales que rigen el ejercicio
profesional.

Existen autores que consideran que esta segunda etapa de perfeccionamiento,

abarca la ejecución o cumplimiento, y por lo tanto validan los poderes que se
pueden otorgar a los corredores para la celebración de contratos. Resulta
desaconsejable “…hacer uso de ese poder en virtud de que pueden suceder
casos que afectan directamente al corredor”. (LAPA EDUARDO I, “El martillero y
el corredor inmobiliario”, Ed. Advotacus, P. 189).

c) La celebración del contrato de corretaje suele ser informal y no se requiere la

forma escrita; aquí entonces para probar su existencia se admite cualquier medio
de prueba (art. 208 Código de Comercio).

Pero como la carga de probar la existencia del contrato pesa sobre el corredor,
resulta aconsejable o bien la celebración escrita del contrato como habilita el art.
36 inc. d) de la Ley 25.028; art. 11, ap. 7º Ley 2340 y art 52, inc. a) ap. 9º de la Ley
10.973. O establecer las pautas mínimas en el texto de la autorización o en el de
la reserva, seña, contrato o boleto. Estipulando expresamente el reconocimiento
de la intervención, de los gastos a efectuarse o ya efectuados, honorarios y
oportunidad para satisfacerlos.

El problema se plantea en un gran número de las veces cuando el corredor actuó

bien, celebró el acuerdo por escrito con su comitente, pero aparece un interesado
que se contacta directamente con el vendedor o locador y evade al corredor
inmobiliario, perdiendo éste de cobrar honorarios de una y otra parte.

En principio, la celebración escrita del acuerdo (contrato de corretaje, autorización)

con el comitente y mientras la autorización esté vigente, hará que el cliente deba
abonar las sumas pactadas. Existen sin embargo fallos que han considerado que
el monto del honorario a cobrar no está determinado por el pacto celebrado entre
las partes (corredor y cliente) sino por el monto por el cual se ha escriturado el
inmueble. Que puede ser inferior al monto real de la operación convenida.

La remuneración tendrá lugar siempre y cuando se celebre el negocio entre las

partes, para el cual el corredor sirvió de intermediario; sin embargo, aunque el
negocio comercial entre las partes no se celebre, el corredor tiene derecho a que
se reembolsen los gastos en que haya incurrido como consecuencia de su labor
encomendada, a menos que se haya estipulado lo contrario.

El reembolso de los gastos mencionados les corresponde a las partes, como lo

establece el código de comercio para el pago de la remuneración, en partes
iguales.

Derechos del corredor.

El artículo 1342 del código de comercio señala que el corredor tiene derecho a ser
remunerado incluso si el negocio por el que intermedió no se concretó:
«A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le
abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o
aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonará las
expensas que le correspondan de conformidad con el artículo anterior. Este
artículo no se aplicará a los corredores de seguros.»

Para que lo anterior no se aplique, debe pactarse por escrito en el contrato de

corretaje, pues de lo contrario se aplica la norma que obliga a reconocer los
gastos en que haya incurrido el corredor en la ejecución de su misión.

Obligaciones en el contrato de corretaje.

El contrato corretaje impone una serie de obligaciones a las partes, y en especial

al corredor, que por su oficio tiene una gran responsabilidad.

Esto debe ser así, porque el ejercicio de su profesión exige conocer ampliamente
el mercado donde presta sus servicios, y las partes recurren al corredor
precisamente por su conocimiento profundo del negocio que les intereses, por lo
que están obligados a ser leales y profesionales.

En resumen, las obligaciones de las partes son las que a continuación se

exponen.

Obligaciones del corredor:

 De Encargo: El corredor debe dedicar su esfuerzo e idoneidad profesional,

al negocio comercial que celebren dos o más personas, y hacer todo lo que
sea necesario para que la actividad y diligencia del encargo, de la gestión
encomendada llegue a buen término.

 Es obligación del corredor de conservar y devolver las mercancías,

encomendados para realizar el encargo

 De reserva: El corredor debe mantener en secreto toda la información que

le comuniquen las partes, así como de informar del desarrollo de la
negociación, sin afectar el compromiso de reserva de la información.
  De no delegar el encargo: El corredor no está facultado para delegar la
responsabilidad que tiene en el contrato de corretaje.

 De llevar los libros: El corredor debe   llevar libros en los cuales se debe
consignar todas las actividades que realice.  Sobre los contratos celebrados
con las anotaciones de todas las operaciones y los encargos que realizado
y la identificación de sus clientes.

 De imparcialidad: El corredor debe defender cada uno de los intereses del

interesado y si el contrato de corretaje hay dos partes que contrataron al
corredor, este último estará obligado a defender imparcialmente los
intereses de ambas partes.

Obligaciones de los interesados.

 Remunerar al corredor por sus servicios prestados.

 Sufragar todos los gastos que haya incurrido el corredor en las actividades
promocionales y materiales, salvo que se haya pactado lo contrario.

 Comunicar de manera oportuna al corredor o a la otra parte del negocio

jurídico, el no estar interesado en negociar.

 A suministrar al corredor toda la información que sea relevante e importante

para el desarrollo y ejecución de este contrato.

 A suministrar las muestras e informes técnicos que razonablemente se

requieran para el cumplimiento del encargo.

El corretaje de seguros.

El código de comercio incluye una sección para regular el contrato de corretaje de

seguros, a partir del artículo 1347, que busca regular el ejercicio del corretaje en
los contratos de servicios, en especial a las sociedades corredoras de seguros,
que deben estar inscritas a la Superfinanciera y sometidas a su vigilancia.

Diferencia entre el corretaje y la agencia comercial.

La sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC1121-2018 relaciona
los siguientes aspectos que diferencia el contrato de corretaje del contrato de
agencia comercial, que en ocasiones se suele confundir:

 La actividad del corredor es libre de ser ejercitada, mientras que la del

agente está impuesta en el contrato.

 El corredor actúa imparcialmente, acercando a quienes requieren de sus

servicios, en tanto el agente actúa siempre en interés del principal.

 El de agencia es un contrato de duración, y el de corretaje no.

 El agente bien contrata o simplemente promueve o aproxima clientes a su

representado, mientras que el corredor tan solo promueve o busca clientes,
pero nunca contrata con ellos por cuenta de su mandante.

 El agente –por lo común- opera en una zona de exclusividad en favor de su

representado, ello no sucede en el corretaje, porque el corredor no soporta
ninguna exclusividad en favor de su cliente.

 Mientras el corretaje es libremente revocable por el mandante, esta facultad

está restringida en materia de agencia.

 El de agencia se basa en la mutua confianza entre las partes, mientas que

el corretaje no.

Señala también las siguientes similitudes entre el corretaje y la agencia:

 En ambos se actúa por cuenta de otro.

 El carácter independiente de los comerciantes.

 Ambos tienen por objetivo genérico la gestión de intereses ajenos.

El contrato de corretaje es más informal, tanto que incluso puede ser verbal, en
tanto el de agencia comercial por ser más complejo, requiere ser por escrito, o por
lo menos es lo recomendable.

Diferencia entre el corretaje y la comisión.

El contrato de corretaje y el contrato de comisión tiene bastantes similitudes, pero
diferencias sustanciales.

La principal diferencia es que en el corretaje no existe dependencia, mandato ni

representación, en tanto en la comisión sí existe mandato como claramente lo
señala el artículo 1287 del código de comercio:

Conclusiones

1. El corretaje no es más que una mera intermediación en busca de contactar a

dos partes interesadas en un negocio, es decir, que su papel no es otro que
procurar la relación de las partes.Es el típico caso del corretaje inmobiliario, donde
el corredor presenta al interesado en comprar la casa al interesado en venderla, o
viceversa, y luego el negocio se desarrolla entre comprador y vendedor sin
intervención del corredor.

2. En el contrato de comisión es diferente, porque el comisionista es el que

negocia con tercero la venta del producto, por cuenta del dueño o vendedor, como
cuando se recurre a un vendedor profesional de vehículos quien busca el
comprador y fija el precio con el comprador sin intervención del dueño del
vehículo.

3 Cualquiera sea el nombre que se le dé a la remuneración del contrato de

corretaje, la retención será por concepto de honorarios o comisiones, será
practicada siempre que el pago sea realizado por una persona que tenga la
calidad de agente de retención.

Bibliografía
https://es.slideshare.net/eddva/contabilidad-y-correspondencia