ESTUDIO DE TASACIÓN Y DIAGNÓSTICO SILVOAGROPECUARIO

PREDIO: LOTE N° UNO

ROL DE AVALÚO N°2259-8

PROPIETARIOS: MARCELO FRANCISCO POSTLER GADICKE

CAROLINA ANDREA POSTLER GADICKE

COMUNA PUYEHUE

PROVINCIA DE OSORNO

REGIÓN DE LOS LAGOS

Fecha: 28/03/2023
 RESUMEN EJECUTIVO

A continuación, se presenta el valor comercial del predio denominado Lote N° uno , Rol de Avalúo
2259-8 de la Comuna de Puyehue, Provincia Osorno, Región Los Lagos, cuya superficie según
mensura corresponde a 147,78 Há.

ÍTEMS VALORACIÓN

SUELO $ 1.828.638.118

CONSTRUCCIONES (sólo si corresponde) $ 15.631.899

CERCOS (sólo si corresponde) $ 16.137.440

DERECHOS DE AGUAS (sólo si corresponde) $ -

RECURSOS FORESTALES (sólo si corresponde) $ 91.856.000

PLANTACIONES FRUTÍCOLAS (sólo si corresponde) $ -

PRADERAS PERMANENTES (sólo si corresponde) $ -

VALOR TOTAL PREDIO 0 $ 1.952.263.457

VALOR HECTÁREA (Há) $ 13.210.606

VALOR UF PREDIO UF 54.871,33

Valor UF $ 35.578,93 al 28/03/2023 (Fuente: SII)

ANTECEDENTES GENERALES DEL PREDIO

1.- IDENTIFICACIÓN DEL BENEFICIARIO

Nombre Beneficiario Comunidad Indígena Cui Cui

Número de Beneficiarios (sólo en
caso de Comunidad o PCI)
C.I. Beneficiario
(Rut en caso de Comunidad) 65.038.648-5
Domicilio RADALES 00, Puyehue
Comuna Puyehue
Provincia De Osorno

2.- IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO

Nombre del Predio Lote N° Uno

Rol de avalúo fiscal 2259-8
Sector Cancura
Comuna Puyehue
Provincia Osorno
Avalúo Fiscal $ 503.889.397
Avalúo Exento de Impuestos $ 413.288.993
Avalúo Afecto a Impuestos $ 90.600.404
Superficie según Títulos 147,78
Superficie según SII 147.78
Superficie según Mensura 148,48
Propietario MARCELO FRANCISCO POSTLER GADICKE.-
CAROLINA ANDREA POSTLER GADICKE

2
3.- UBICACIÓN

El predio se encuentra ubicado a 43,9 km de la comuna de Osorno, desde esta ciudad se accede
directamente al predio por la ruta asfaltada U-51-V. Luego dirigiéndose por ruta U-57.

Al predio se accede a este en las coordenadas UTM Este 686.994, Norte 5.483.678 referida al
Datum WGS 84 Huso 18 Sur.

Figura Nº1. Plano de Ubicación contexto regional.

Figura Nº2. Fotografía Aérea del Predio.

3
4.- VÍAS DE ACCESO

El predio se encuentra ubicado a 43.9 km de la comuna de Osorno, desde esta ciudad se accede
directamente al predio por la ruta asfaltada U-55-V que va hacia sector Pichidamas. Luego por 5
kms hasta Ruta U-655, completando en total 43.9 km.

Figura Nº3.Croquis de acceso al predio.

Fotografía 1.-Acceso desde la ruta U-655-V.

4
Fotografía 2. Camino hacia la casa 2, entrada principal.

5.- TIPOS DE ACCESOS Y DISTANCIAS

CENTRO DE INTERÉS TIPO DE CAMINO DISTANCIA (km)

Tierra
Ripio
Ciudad más cercana
Asfalto 40
Osorno
Otro
Distancia total al predio 43.9
Tierra
Ripio
Capital Regional
Asfalto 40
Osorno
Otro
Distancia total al predio 43.9
Tierra
Ripio
Jardín Infantil más cercano
Asfalto 40
Jardin Infantil Capullito
Otro
Distancia total al predio 43.9
Tierra
Ripio
Escuela Básica más cercana
Asfalto 18.5
Escuela Rural Luz y Saber
Otro
Distancia total al predio 18.5
Tierra
Liceo más cercano
Ripio
Colegio Saint Thomas
Asfalto 42.5
College Osorno
Otro

5
 Distancia total al predio 42.5
Tierra
Centro Médico más cercano Ripio 15,7
Posta de Salud Rural Asfalto
Cancura Otro
Distancia total al predio 15.7
Tierra
Centros de utilidad y de Ripio 15.7
abastecimiento de productos Asfalto
más cercanos Otro
Distancia total al predio 15.7
Tierra
Ripio
Distancia a Locomoción más
Asfalto 0,2
cercana
Otro
Distancia total al predio 0,2
Tierra
De existir Vertedero en el Ripio
sector, indicar distancias hasta Asfalto
él. Otro
Distancia total al predio

6.- DISPONIBILIDAD Y CARACTERÍSTICAS DE SERVICIOS BÁSICOS

Se deberá evaluar las condiciones de habitabilidad que posee el predio, así como, las condiciones
existentes para el desarrollo de actividades agrícolas y ganaderas actuales y futuras del
beneficiario.

SERVICIO CARACTERÍSTICA MARCAR CON X

O DESCRIBIR SEGÚN
CORRESPONDA
Existe red pública con medidor en x
el predio.
Existe red pública sin medidor en
el predio.
Existe generador Propio
(describir).

Existe otra fuente de energía

eléctrica (describir)
Energía
No dispone de energía eléctrica.
Eléctrica

Distancia al transformador más

cercano, al no existir conexión con
medidor.
Compañía que abastece el sector
(describir).
Factibilidad de obtención red
eléctrica, al no existir en el predio
(describir).
Existe red pública o APR con
medidor en el predio(describir).
Agua Potable
Existe red pública sin medidor en
el predio(describir).

6
 Provisión mediante pozos o norias X El predio cuenta con un pozo noria en
(describir). estado regular, del cual abastecerse de
agua.
Provisión mediante vertientes, ríos
o esteros (describir).
Existe Torre de Agua, litros del
estanque (describir).
No dispone de fuente(s) de agua
potable(describir).
Otra fuente (describir).

Si no hubiese agua en el predio,

indicar factibilidad de obtención de
agua tanto para personas como
para animales
Muy buena disponibilidad de x
transporte público
Buena disponibilidad de transporte
público.
Regular disponibilidad de
Transporte transporte público.
Mala disponibilidad de transporte
público.
Días de la semana en que hay
transporte público.
Periodicidad diaria.
Muy buena disponibilidad de redes
de comunicación (televisión,
telefonía, internet)(describir).
Buena disponibilidad de redes de X Existe diferentes intensidad de la
comunicación (televisión, señal de internet en el predio, pero este
telefonía, internet)(describir). cuenta en su totalidad con señal
Comunicaciones telefónica.
Regular disponibilidad de redes de
comunicación (televisión,
telefonía, internet)(describir).
Mala disponibilidad de redes de
comunicación (televisión,
telefonía, internet)(describir).

7
 ANTECEDENTES LEGALES DEL PREDIO

7.- ORIGEN LEGAL DEL PREDIO

Nombre del Rol de Conservador de

Fojas N° Año
Predio Avalúo Bienes Raíces
Lote N°1 2259-8 8600v 7680 2022 Osorno

7.2.- ANTECEDENTES LEGALES DE LOS INMUEBLES Y/O AGUAS

7.2.- ANTECEDENTES LEGALES DE LOS INMUEBLES Y/O AGUAS

7.2.1 DECRETO LEY N° 701/74: no posee antecedentes en relacion al DL701, según

certificado de emitido por CONAF de fecha 14 de abril de 2023, de la oficina provincial
CONAF Osorno, firmado por don Richard Hueitra.

7.2.2 LEY N° 20.283: según certificado de emitido por CONAF de fecha 14 de abril de
2023, de la oficina provincial CONAF Osorno, firmado por don Richard Hueitra el predio
posee los siguientes Planes de manejo Aprobados:

• PMF para cortas fines agricolas por 60, 60 hectareas de fecha 15/03/1989
• PMF para cortas fines agricolas por 21,45 hectareas de fecha 03/02/1993
• PMF para maderas muestas (Bosque quemado) por 6,0 hectareas de fecha 26/10/2001
• Declaracion de Bosque native por 51.54 hectareas de fecha 16/12/2005
• PMF para pequeñas superficies por 6.5 hectareas de fecha 25/08/2011
• PMF para pequeñas superficies por 14.70 hectareas de fecha 11/02/2013
• PMF para pequeñas superficies por 8.0 hectareas de fecha 29/12/2017 con aviso de
postergacion

7.2.3 LEY N° 18.450:El predio no está afecto a Ley N° 18.450.

7.2.4 ANTECEDENTES TRIBUTARIOS: sin informacion

7.2.5 SERVIDUMBRES DE TRÁNSITO: El inmueble en tratamiento cuenta con acceso

directo por el camino público (Ruta U-655-V).

8.- RECURSOS HÍDRICOS. el predio posee pozo noria no inscrito

8.1 INSCRIPCIONES:El predio no presenta inscripciones de derechos de aguas.

8.2 DERECHOS DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS: Predio no presenta derechos de

aprovechamiento de aguas.

8.3 CANAL DE REGADÍO:

No existe en el predio un canal de regadío.

8
9.- DESLINDES DEL PREDIO SEGÚN MENSURA

Se deberá indicar además, si existe servidumbre de paso a través del predio.

Nombre del Predio LOTE n°1 Rol de Avalúo 2259-8

Exposición Colindante

Norte Con terrenos de Andrés Turu;

Este Lote número dos que se adjudica a don Ignacio Arturo Gebauer Hitschfeld;
Sur Camino público de Cancura a Loma Alta;
Oeste Con camino público de Pichi Damas a Cancura.-

ANTECEDENTES TÉCNICOS DEL PREDIO

10. SUELO

10.1.- USO Y CLASIFICACIÓN DE SUELO

Serie o Unidad No Clase Uso de Suelo Limitante Uso Actual Superficie

Diferenciada (há.)
Frutillar IV e Pradera
116.78
Bosque Nativo
Miceláneos Vega V w Pradera
31.0
Bosque Nativo

10.2.- DESCRIPCIÓN CLASES USO DE SUELO PRESENTE

10. 2.1. CLASE IV

Los suelos de la Clase IV presentan severas limitaciones de uso que restringen la elección de
cultivos. Estos suelos al ser cultivados, requieren cuidadosas prácticas de manejo y de
conservación, más difíciles de aplicar y mantener que las de la Clase III. Los suelos en Clase IV
pueden usarse para cultivos, praderas, frutales, praderas de secano, etc. Los suelos de esta clase
pueden estar adaptados sólo para dos o tres de los cultivos comunes y la cosecha producida puede
ser baja con relación a los gastos sobre un período largo de tiempo.

Las limitaciones más usuales para los cultivos de esta Clase se refieren a:

1. Suelos delgados
2. Pendientes pronunciadas
3. Relieve moderadamenteondulado y disectado
4. Baja capacidad de retención de agua
5. Humedad excesiva con riesgos continuos de anegamiento después del drenaje
6. Severa susceptibilidad a la erosión por agua o viento o severa erosión efectiva.

10.2.2. CLASE V

Estos suelos presentan escaso o ningún riesgo de erosión, pero tienen severas limitaciones que
no pueden modificarse en forma práctica, lo que limitan uso a praderas naturales o forestales.
Son suelos casi planos, muy húmedos, o pedregosos no aptos para ser cultivados. Pueden
experimentar inundaciones recuentes y prolongadas o salinidad excesiva o limitaciones climáticas.
Los factores limitantes más comunes en esta clase son:

1. Inundaciones frecuentes en tierras bajas.

2. Suelos casi planos con limitaciones climáticas.

3. Suelos planos pedregosos.

4. Suelos mal drenados y donde el drenaje no es factible.

9
Figura 4. Plano Clases Uso de Suelo Predio

10
10.3. TOPOGRAFÍA Y GEOMORFOLOGÍA DEL SUELO

10.3.1 DESCRIPCIÓN DE LAS SERIES PRESENTES EN EL PREDIO

De acuerdo al estudio de la ortofoto “Puyehue Alto” Nº 3297 de la base de datos de CIREN y la

descripción señalada en el Estudio Agrologico de Suelos de la X Región, del año 2003, editado por
esta misma institución, la propiedad se ubican bajo las series: Frutillar (Fru) en un 79%, y un
21% corresponde a suelos Miscelaneo Vega con suelos clase V, en total ambas equivalente a
147.78 hás, lo que se observa en la tabla siguiente:

Serie de Suelo Unidad Capacidad Superficie

cartográfica de uso
Hás %

Frutillar FRU IV secano 116.78 79 %

Miscelaneo Vega MV-1 V 31,0 21 %

Total 147.78 100%

Los suelos Clase IV presentan moderadas limitaciones en su uso y restringen la elección de

cultivos, aunque pueden ser buenas para ciertos cultivos. Tienen severas limitaciones que reducen
la elección de plantas o requieren de prácticas especiales de conservación o de ambas. Estos suelos
requieren prácticas moderadas de conservación y manejo.

El detalle desglosado por cada uno de los predios y con detalle del uso actual, se presenta en el
capítulo siguiente.

10.3.2 Uso y Clasificación De Suelo

Predio Serie Capacidad de Uso Uso actual Superficie (has)

Lote N° 1 Frutillar Pradera 98.31

ROL FRU
2259-8
Miscelaneo Vega MV-1 Bosques 49.47

total 147.78

11
 10.3.3 Topografía y Geomorfología del Suelo:

El predio en evaluación se ubica en la zona agroecológica del Llano Central, y en la zona

agroclimática de “Riveras de Lagos” según la clasificación de INIA. Esta zona incluye las comunas
de Río Bueno, Puyehue, Puerto Octay, Puyehue, Llanquihue y Puerto Varas. Estas comunas se
encuentran en la ribera de los lagos y están más próximas a la precordillera, lo que incide
fuertemente en sus características climáticas, donde se presenta un clima del tipo marino cálido,
que se caracteriza por tener un periodo libre de heladas de siete meses. El relieve se caracteriza
por ser plano, con mínimas depresiones que generalmente corresponden a zonas anegadas. Los
suelos en su mayoría corresponden a trumaos sobre morrenas de suaves pendientes que bordean
los lagos y forman terrazas. En general son suelos trumaos livianos y pedregosos. (Competitividad
de la Producción Lechera Nacional, 1999). En algunos sectores, especialmente en la comuna de
Puyehue, se encuentran suelos ñadis, los cuales son de baja fertilidad y escasa profundidad.

En específico en los predios en estudio observamos un suelo de textura franca, de color oscuro.
Se observa presencia de matorrales arbustivos de especies nativas como arrayan (Luma
apiculata), temu (Blepharocalyx crukshanksii), mayu (Sophora macrocarpa), Chilcos (Fuchsia
magellanica) y Fodridfodrid botellita (Mitraria coccinea), además de abundancia de enredaderas
nativas, como copihue (Lapageria rosea) y pilpilvoqui (Boquila trifoliolata).

10.3.4 Serie de Suelo.

En el área de estudio se distinguen las variaciones de la Serie y/o unidades cartográficas según
informe del CIREN, cuyas características son las siguientes.

• SERIE FRUTILLAR, franca (Fru).

La Serie es un miembro de la Familia media, isomésica de los Typic Placaquands (Andisol).
Suelo moderadamente profundo, formado por cenizas volcánicas retransportadas por agua
y depositadas sobre un substrato fluvioglacial de gravas y arena cementada en posición
de terraza aluvial plana. De textura superficial franca y color negro en el matiz 10YR; de
textura franco limosa, de color pardo fuerte en el matiz 7.5YR en profundidad. Suelos con
problemas de drenaje por el substrato impermeable y que causa un nivel freático alto,
pero que en verano se encuentra cercano al substrato (15 a 20 cm) en los suelos de peor
drenaje o desaparece en los de mejor drenaje.

Capacidad de Uso : IV Clase de Drenaje :5

CategoríadeRiego :6 Aptitud Frutal :E

Erosiónactual :3 Aptitud Agrícola :6

Capacidad deUso :V Clase de Drenaje :6

CategoríadeRiego :6 Aptitud Frutal :E

Erosiónactual :3 Aptitud Agrícola :6

12
Observación:

(La fuente de información prioritaria sobre suelos, series y usos corresponderá a estudio CIREN-
CORFO y/o MINAGRI (Ministerio de Agricultura) y/o Servicio de Impuestos Internos. En ese orden,
dependiendo de la disponibilidad de estas fuentes de información para la Región o zona de estudio)

11.- CLIMA

11.1 TEMPERATURA DEL SECTOR1

Distrito 14-10-2 Osorno- Puyehue

Tipo Templado cálido mesotermal con régimen de humedad Húmedo (Cfb1f)

DESCRIPCIÓN

La temperatura varía entre un máximo de Enero de 22,8 °C y un mínimo de julio de 3,2 °C. Tiene
unpromedio de 206 días consecutivos libres de heladas.

En el año se registra un promedio de 26 heladas. Elperíodo de temperaturas favorables a la

actividadvegetativa dura 7 meses. Registra anualmente 897días grado y 1.193 horas de frio
acumuladas hasta el31 de Julio.

La precipitación media anual es de 1.322 mm y unperíodo seco de 0 meses, con un déficit hídrico
de 231mm/año. El período húmedo dura 7 meses durante loscuales se produce un excedente
hídrico de 559 mm.

11.2 PLUVIOMETRÍA DEL SECTOR

La precipitación media anual es de 1.322 mm y un período seco de 0 meses, con un déficit hídrico
de 231 mm/año. Entre los meses de Abril a Octubre se encuentra un periodo de lluvia superior a
los 100 mm, siendo Junio el mes más lluvioso con 183 mm y, por el contrario los meses de Enero,
Febrero, Noviembre y Diciembre son los de menos lluviosos.

12. ESTADO SANITARIO DEL PREDIO

El predio cuenta con vegetación de ribera y una zona con humedal, presentando especies del tipo
forestal Roble-Raulí-Coihue en buen estado sanitario.

1
Fuente: Universidad de Chile (2017), Atlas Agroclimático de Chile - Tomo V:Región de Los Ríos y Los Lagos,
pág 36.
13
 DIAGNÓSTICO SILVOAGROPECUARIO

13. ACTIVIDAD BÁSICA

El predio cuenta con un potencial tanto agrícola y ganadero.

La mayor parte del predio corresponde a amplias praderas, de topografía plana a moderadas
ondulaciones, con suelos de buena calidad, sin erosión, bien drenados que retienen en cantidades
óptimas la humedad para el crecimiento de las plantas, apropiados para el regadío y con pocas
limitaciones a la hora de elegir los cultivos. Por lo tanto, el predio permite desarrollar la agricultura
con gran factibilidad.

Actualmente el predio es utilizado en ganadería, con distribución de potreros cercados, con

praderas establecidas de Ballica para el forraje de animales, y sectores en donde también se
sembró Trebol, por lo cual vuelve a rebrotar, en total dispone una extención apta para la siembra
de 98.31 hectáreas aproximadamente 66,57% del total del predio.

Además existe una zona para la crianza de ganadería tanto mayor como menor, tiene establecido
un corral que permite el manejo de los animales, junto a ello se encuentrandos galpones, uno en
mal estado(sin valor por superar el tiempo de vida útil), y otro en mal estado(no valorizado), útiles
para guardar maquinaria, herramientas o forraje. Además de esta zona determinada, en las
praderas existen cercos intermedios y trancas que delimitan y mantienen separadas las posibles
áreas de cultivos con las áreas para la alimentación extensiva del ganado.

Las áreas con bosque nativo y matorral están dominadas principalmente con especies renovales y
algunos adultos del tipo forestal Roble-Rauli-Coihue. Cuenta también con árboles de Pinus oregon
y otras especies de cipres para ser utilizados para leña.

13.1 TERRENO CON CARACTERÍSTICAS AGRICOLAS Y GANADERAS: 66,57 %

correspondiente a 98,31 Há. de la superficie del terreno presentan características agrícolas y
ganaderas ya que corresponden a praderas perennes. Superficie según Ciren-Corfo.

13.2 TERRENO CON CARACTERÍSTICAS FORESTALES: 33,43 % correspondiente a 49,47 HA

de la superficie del terreno presentan características forestales, de bosque nativo. Según Ciren-
Corfo.

13.3 TOPOGRAFÍA DEL PREDIO: La pendiente de ligeramente ondulada, la mayor parte del
predio va de 2 a 5% de el total de su superficie.

14. USO ACTUAL DEL PREDIO

USO ACTUAL DESCRIPCIÓN SUPERFICIE %

(Há.)
PRADERAS El predio cuenta con praderas establecidas en buen 98,31 66,57%
estado de Ballica (Lolium perenne), establecidas este
año.
Y otra áreas de praderas establecidas pero ya cosechada
para forraje.
BOSQUE NATIVO El predio presenta zonas dispersas de bosque nativo tipo 49,47 33,43%
Roble-Rauli-Coihue,renovale, con especies como Roble
(Nothofagus obliqua), Maqui (Aristotelia chilensis), Boldo
(Peumus boldus) de sanidad buena.
PPROTECCIÓN 0 0
MATORRAL 0 0
ACTIVIDAD Dato ya Dato ya
GANADERA indicado en el indicado en
Uso actual: el Uso
praderas actual:
praderas

14
 TOTAL 147,78 100%

Figura 5. Plano Uso actual del predio.

15
Figura 6. Fotografía aérea.

16
 INFRAESTRUCTURA DEL PREDIO

15.- INFRAESTRUCTURA

El predio cuenta con 2 casas construidas, todas se encuentran con factibilidad de conexión eléctrica
y cercanas al pozo noria, las cuales será descritas a continuación.

La Casa 1 corresponde a la casa habitación de la familia trabajadora del predio, es de material

madera, y zin, es habitable, ubicada a orilla de camino, cuenta con entrada independiente al frente
y al costado del camino interior, construida con madera y zinc en estado regular, necesita
reparaciones menores de fachada. Considerada en la tasación comercial.

Fotografía 3, Casa 1, habitación trabajadores del predio

17
La Casa 2 se encuentra habitable, corresponde a la vivienda utilizada por los propietarios cuando
están en el predio, construida de de madera y techo de zinc.

Fotografía 4, Casa 2, habitación propietarios del predio

Además el predio cuenta con dos galpones, y un sector de crianza de ganado.

El Galpón 1 se ubica frente a la casa 1 en la entrada del predio, se encuentra en mal estado
considerado en la tasación comercial con un alta depreciación, además contempla una bodega
antigua sin valor económico.

Fotografía 5, galpón 1 con bodega

18
El Galpón 2 se ubica detrás del corral,se encuentra en mal estado, sólo queda estable el techo de
zinc y los pilares de madera, el cual se considera en la tasación con un alto valor de depreciación.

Fotografía 6, galpón 2

Las herramientas y maquinarias presentes en el predio no son tasadas, ya que no se incluyen en

la venta del predio.

Las construcciones incluidas en el valor comercial de la propiedad son las Casas 1,2 y el galpón 1
y 2 lo cuales se les asigna una alta depreciación por el estado actual.

Además el predio cuenta con un pozo noria en estado regular y su caseta, sin valor comercial para
la tasación.

Edad Vida Material Tech Pared Piso Luz Agua Estado

(año Útil o es
s) (años
)

Casa 1 Mader
20 20 Madera Zinc Madera si si Regular
a

Casa 2 Mader
5 20 Madera Zinc Madera si si Buena
a

Galpon 1 Mader
20 30 Madera Zinc Tierra si no Mala
a

Galpon 2 Mader
20 30 Madera Zinc Tierra si no Mala
a

19
16. CERCOS

Tipo de Metros N° hebras Material Distancia Edad Estado

Cerco lineales /tipo de entre estacas
estacas (años)
malla (m)
existente
s

Perimetral 4 hebras de
alambre de Madera
3750 púas nativa 4 5 R

Total 3750

Interior 4 hebras de
alambre de Madera
púas nativa 4 5 R
9330

Total 9330

El cerco perimetral se considero para la tasación, en un 50% de su valor, en líneas colindantes a

predios adyacentes, pero 100% el limites con camino (sur y oeste).

Los cercos interiores si son considerados para la tasación en un 100% de su valor. Presenta 12
potreros cercados para labores ganaderas, y otros 5 subpotreros menores todos cercados, además
para el trabajo se utilizan cercos eléctricos.

Fotografía 7, cercos tipo interiores y exteriores

20
Fotografía 8, cercos tipo interiores y exteriores

Fotografía 9, cercos tipo interiores y exteriores

21
 TASACIÓN COMERCIAL

1. VALORIZACIÓN DEL SUELO SEGÚN USO ACTUAL: Para obtener la valorización del
suelo, se atribuyó el 100% del valor promedio referencial actualizado y compras de predios
de CONADI, al suelo de mejor categoría del sector (clase III) y se degradó
progresivamente un 10% hasta la categoría V obteteniendo los valores presentados en el
estudio.

CLASE USO DE SUELO SUPERFICIE % % valor por

PREDIO clase Uso
(há.) superficie

IV 116,78 75.24 90

V 31,0 24,76 80

Total 147.78 100

Valor por
Superfici % valor Valor
Clase de clase de Valor Total
Uso e por Ajustado a
Serie Uso de uso Suelo
Actual clase Clase de Uso
Suelo
(Há.) ($/Há) Uso Suelo ($)

Pradera
Humedal
Frutillar IV Matorral 116,78 14.077.059 90 $12.669.353 $1.479.527.055
Bosque
nativo

Bosque
Protecció
Misceláneo
V n 31 14.077.059 80 $11.261.647 $349.111.063
s Vega
Matorral
Pradera

Total
147,78 Total ($) $1.828.638.118
(Há.)

2. VALORIZACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA (SI CORRESPONDE)

Infraestructura Clasificación de la Categoría de la Categoría Galpón

Construcción Construcción

Casa 1 E 3

Casa 2 E 2

Galpón 1 EE/C

Galpón 2 EE/C

22
 Infraestructura Sup. Edad Vida Valor Nuevo Depreciació Valor Total
(años) Útil n
(m2) (años) ($/m2) Depr ($)
%
($/m2)

Casa 1 48 25 40 $ 164.120 70 49.236 2.363.328

Casa 2 76 10 40 $ 223.202 30 156.241 11.874.316

Galpón 1 95 30 40 $ 19.779 80 5.933 563.635

Galpón 2 140 30 40 $ 19.779 80 5.933 830.620

Total
Total 15.631.899
($)

Precio de casa y galpón en base a los datos expuestos en la tabla MINVU de costos unitarios por
metro cuadrado de construcción primer Trimestre 2023. Depreciación según método Fito y Corvini.

3. VALORIZACIÓN CERCOS

Cerco Metros Metros Edad $/m % de $/m Total ($)

depreciació
existen a Tasar (años) Cerco n cerco
tes depreciado
nuevo

Perimetral 4990 3690 5 2768 50 1384 5.160.960

Total
Sub total ($)
(mL) 3690 5.160.960

Interior 7970 7970 5 2768 50 1384 11.030.480

Total
Sub total ($)
(mL) 7970 11.030.480

Total ($) 16.137.440

El cerco perimetral si es considerado para la tasación, en un 50% de su valor. Tabla de Valores

2020 - Ley N°20.283 sobre recuperación del bosque nativo y fomento forestal, DT N°239.

Valor UTM Marzo del año 2023, $62.450. Valor cerco de púas 44,32 UTM/KM

4. VALORIZACIÓN DERECHOS DE AGUA

Sin valorización de derechos de agua.

5.- VALORIZACIÓN PLANTACIONES FRUTALES

El predio no presenta plantaciones frutales.

6.- VALORIZACIÓN PRADERAS PERMANENTES

Cuenta con Ballica de rotación sembrada el año pasado con regeneración actual de las semillas.
No se mostraron boletas o facturas de la aplicación de productos a la pradera.

23
7.- VALORIZACIÓN RECURSO FORESTAL

7.1 PLANTACIONES EXÓTICAS

Sólo existen ejemplares aislados y mezclados entre Pinus radiata y Cipres.

7.2 BOSQUE NATIVO

Valoración de recurso Bosque Nativo

El predio posee varias intervenciones o manejos forestales aprobados por CONAF de acuerdo a la
normativa vigente, la cuales se detallan a continuación:
LEY N° 20.283: según certificado de emitido por CONAF de fecha 14 de abril de 2023, de
la oficina provincial CONAF Osorno, firmado por don Richard Hueitra el predio posee los
siguientes Planes de manejo Aprobados:

• PMF para cortas fines agricolas por 60, 60 hectareas de fecha 15/03/1989
• PMF para cortas fines agricolas por 21,45 hectareas de fecha 03/02/1993
• PMF para maderas muestas (Bosque quemado) por 6,0 hectareas de fecha 26/10/2001
• Declaracion de Bosque native por 51.54 hectareas de fecha 16/12/2005
• PMF para pequeñas superficies por 6.5 hectareas de fecha 25/08/2011
• PMF para pequeñas superficies por 14.70 hectareas de fecha 11/02/2013
• PMF para pequeñas superficies por 8.0 hectareas de fecha 29/12/2017 con aviso de
postergacion
• Los 3 ultimos PMF aprobados por CONAF, no se han ejecutado, existiendo por el ultimo 2
avisos de postergación.

Antecedentes del Bosque Nativo

• El bosque nativo corresponde a un renoval nativo Siempreverde, denso mayor a 90 % de
cobertura de copas, regenerado por cortas sucesivas realizadas en bosque adulto,
obteniendo un latizal bajo denso.
• Las especies que destacan son Nothofagus dombeyi (Coihue), Eucryphia cordifolia (Ulmo)
y Drimys winteri (canelo)
• Existe una superficie de 49,47 hectáreas con valor productivo en leña y madera aserrada.
• Se considera bosque de protección el latizal bajo, menor a 20 centimetros de DAP.
• La ubicación de las parcelas se realizó a través de un muestreo aleatorio simple, utilizando
la cartografía existente y los planes de manejos presentados en CONAF y vigentes.

Rodal Superficie (has) Número de Forma de la Tamaño de la

Parcelas parcela parcela
BN 49.47 5 rectangular 250 m²

Total 49.47 5

Tabla de ubicación de las parcelas muestreadas

Nº Parcela Coordenadas X Coordenadas Y

1 687.194 5.483.728

2 687.329 5.483.623

3 687.789 5.484.190

4 687.112 5.484.289

5 687.560 5.484.630

24
Funciones de volumen utilizadas

Especie Tipo de Ecuación de la función Origen de la función

función

Nothofagus Volumen V=00.006066+0.000032*D2H

UACH 1995
Dombeyi

Ulmo Tineo Volumen V= (DAP/100)2 * (1,7972+0.3529*(-

Corvalan et al 1987
0.1895+06633*H)

Resultados Muestreo

Cantidad de Media
parcelas
Densidad Area Basal
5
Arb/ha M2/ha
4344 46.06

Tabla de Rodal y existencias

RODAL Tipo forestal : SIEMPREVERDE Altura media (m): 12,80 Tamaño parcelas (m2): 250 Parcelas: 5

Densidad (N° arb/há) Área Basal (m2/há) Volumen Bruto (m3/há)

clase
(cm) Coihue Ulmo Canelo otras TOTAL Coihue Ulmo Canelo otras TOTAL Coihue Ulmo Canelo otras TOTAL

5-10 856 488 464 1040 2848 3,78 2,16 2,05 4,59 12,58 4,05 8,61 3,29 20,71 36,66

10,1-15 320 96 320 184 920 3,93 1,18 3,93 2,26 11,29 10,86 5,40 9,64 11,27 37,17

15,1-20 128 0 112 128 368 3,08 0,00 2,69 3,08 8,85 11,77 0,00 8,89 16,86 37,51

20,1-25 32 24 24 32 112 1,27 0,95 0,95 1,27 4,45 5,51 5,23 2,56 6,27 19,57

25,1-30 24 8 0 0 32 1,43 0,48 0,00 0,00 1,90 6,82 2,60 0,00 0,00 9,42

30,1-35 16 8 0 8 32 1,33 0,66 0,00 0,66 2,65 6,93 4,03 0,00 2,12 13,08

35,1-40 0 8 0 0 8 0,00 0,88 0,00 0,00 0,88 0,00 3,33 0,00 0,00 3,33

40,1-45 0 0 0 0 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

45,1-50 0 0 0 0 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

50,1-55 0 16 0 0 16 0,00 3,46 0,00 0,00 3,46 0,00 22.6 0,00 0,00 22.6

55,1-60 0 0 0 0 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

60,1-65 0 0 0 0 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

65,1-70 0 0 0 0 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Total 1376 648 920 1392 4344 14,82 9,77 9,63 11,87 46,06 45,94 51,8 25,38 57,23 179,34

Resultados

DAP volumen especie Objetivo

Menor a 20 cm 111,34 m3/ha Varias bosque de
siempreverde protección

20,1 a 40 45,4 Varias Producción leña

siempreverde
50,1-55 22,6 Ulmo Aserrable

25
Precio de los Productos

Producto
Especie Producto Leña
Aserrable

18.000 $/Metro r
Nativas 46.000 $/m³
leña

* Valores en pie, el cual resulta del valor obtenido del boletín N° 183 de diciembre de 2022 de
Precios Forestales del Infor menos los costos de cosecha, Carguío y Transporte a los centros de
acopio.

VALORIZACION PRODUCTOS FORESTALES NATIVOS

Tamaño parcelas (m2): 250 Parcelas: 5

Volumen Bruto (m3/há)

clase (cm)
Coihue Ulmo Canelo otras TOTAL

5-10 4,05 8,61 3,29 20,71 36,66

10,1-15 10,86 5,4 9,64 11,27 37,17

15,1-20 11,77 0 8,89 16,86 37,51

Volumen Bosque Proteccion 111,34

20,1-25 5,51 5,23 2,56 6,27 19,57

25,1-30 6,82 2,6 0 0 9,42

30,1-35 6,93 4,03 0 2,12 13,08

35,1-40 0 3,33 0 0 3,33

Volumen Produccion leña 45,4

40,1-45 0 0 0 0 0

45,1-50 0 0 0 0 0

50,1-55 0 22,6 0 0 22,6

Volumen Aserrable 22,6

55,1-60 0 0 0 0 0

60,1-65 0 0 0 0 0

65,1-70 0 0 0 0 0

Total 45,94 51,8 25,38 57,23 179,34

Aserrable Leña Valoración

Volumen Volumen Volumen Volumen Aserrable Leña

Total Leña Total Aserrable

(m3/ha) (m3 totales) (MR/ha) (MR totales) ($/m3) ($/MR)

22,6 1118 45.4 2.246 46.000 18.000 40.428.000 $ 51.428.000

$91.856.000

Nota superficie total Bosque nativo considerada 49,47 hectareas

26
8.VALOR TASACIÓN COMERCIAL

Predio denominado Lote N° 1, cuya superficie según mensura corresponde a 147,78 Há.

ÍTEMS VALORACIÓN

SUELO $ 1.828.638.118

CONSTRUCCIONES (sólo si corresponde) $ 15.631.899

CERCOS (sólo si corresponde) $ 16.137.440

DERECHOS DE AGUAS (sólo si corresponde) $ -

RECURSOS FORESTALES (sólo si corresponde) $ 91.856.000

PLANTACIONES FRUTÍCOLAS (sólo si corresponde) $ -

PRADERAS PERMANENTES (sólo si corresponde) $ -

VALOR TOTAL PREDIO 0 $ 1.952.263.457

VALOR HECTÁREA (Há) $ 13.210.606

VALOR UF PREDIO UF 54.871,33

Valor UF $ 35.578,93 al 28/03/2023 (Fuente: SII)

Maria Constanza Villarroel Tureuna

Ingeniero Agricola

Tasador

(Osorno),28/03/2023

27
 COMENTARIOS GENERALES

El predio se ubica en el sector Cancura hacia Pichi pichil, en la comuna de Puyehue, la visita al
predio fue realizada el día 23 de febrero del año 2023, acompañada por trabajadores de la
propiedad, por parte de la profesional tasadora y el profesional topógrafo.

Presenta un potencial tanto agrícola, ganadero y forestal. Su uso actual corresponde

principalmente a praderas establecidas para forraje y crianza de ganado, también cuenta con
cercos intermedios, un corral y una manga para el manejo del ganado, realizando una división de
las zonas, para la ejecución de las distintas actividades económicas, cerca del corral se encuentra
el pozo noria del cual se abastece de agua la casa principal, la casa de los trabajadores y el sistema
de bebederos que tiene la propiedad.

El predio se divide en zonas utilizadas por praderas, de uso intensivo en ganadería, divididos en
diversos potreros (12), cercados con cercos de alambres de puas de 5 hebras en buen estado, que
permite el uso en talaje y producción de pastos, cada potrero permite establecer bebederos de
agua para los animales, además de reforzar el trabajo con cercos eléctricos. La zona de praderas
corresponde a 98,31 hectareas que corresponde a 66,57 % del total del predio.

La segunda zona de ocupación del territorio corresponde a uso de Bosque Nativo adulto del tipo
forestal Roble Rauli y coihue, con especie dominante coihue, distibuido en 3 zonas de mayor
superficie y otras que permite silvopastoreo, esta superficie corresponde a 49,47 hectareas, siendo
el 33,43 % del total de la superficie predial. El bosque nativo existente, según la ley de bosque
nativo, permitiría su uso productivo, previa autorización de planes de manejo por parte de CONAF,
siendo este vuelo valorizado en la presente tasación , en relacion a los precios de mercado,
informados por INFOR y los costos de explotación, obtenidos de productos madera para aserrio, y
madera para producción de leña. Además se observa en el predio algunos ejemplares de Pinos,
Eucalyptus y Cipres, utilizados actualmente para la producción de leña para consumo, también se
aprecian algunos frutales cercanos a las casas encontrando cerezos, manzanos y castaños.

La mayor parte de la topografía del predio corresponde a una pendiente suave que no supera el
5%, con gran porción de este terreno de Clase IV, apropiados para desarrollar la agricultura, bien
drenados, sin erosión y con muy pocas limitaciones en cuanto a la elección de cultivos a establecer.
Otra zona se encuentra catalogada como Clase de uso V y corresponde principalmente a la
superficie que mantiene vegetación boscosa.

La factibilidad de habitabilidad es inmediata, el acceso al predio es muy bueno, se encuentra a

orilla de carretera ripiada que corresponde a la ruta U-655-V, pero solo por 6 kms, ya que es
cercana a ruta U55-v de Osorno a Puerto Octay- Pichil. El predio cuenta con postes de luz, además
una línea eléctrica cruza el predio, y otras líneas interiores son utilizadas para bombear el pozo,
el sistema de eliminación de excretas es a través de fosa séptica.En cuanto a la infraestructura, el
predio cuenta con cerco perimetral completo, además tiene dos casas de las cuales son factibles
de habitar al corto plazo, consideradas en la tasación comercial, y dos galpones los cuales se
encuentran en mal estado.

El predio se encuentra cercano a la localidad de Cancura para el abastecimiento y disponibilidad

de servicios básicos como lo son los consultorio, iglesias, carabineros y medios, cuenta con buena
señal telefónica.

Por lo tanto, de acuerdo a las condiciones de accesibilidad, habitabilidad, productividad, uso actual
y futuro que sería dada por parte de la comunidad beneficiaria, y su familia es recomendable la
adquisición del predio Lote N° 1 en favor de la Comunidad Indígena Cui Cui.

28
Anexos 1.- Set de fotografías del predio.
ANEXOS

Fotografía 1.- Vista general terreno del predio cerca del camino ruta U 655.

Fotografía 2. Área con siembra de Ballica.

29
Fotografía 3. Vista general predio.

Fotografia4. Praderas.

30
Fotografía 5. Vista general praderas.

Fotografia6. Vista general galpones y bodegas.

31
Fotografía 7. Vista general entrada del predio.

Fotografía 8. Vista casa 1.

32
Fotografía 9.- Áreas del campo con praderas y bosque nativo.

33
Fotografía 10. Vista de ruta u-655

34
Fotografía 11. Praderas y bosque nativo.

35
Anexo 2.- Infraestructura.

Fotografía 12.- servidumbre eléctrica dentro del predio.

Fotografía 13.- Costado derecho casa principal (Casa 1).

36
Fotografía 14.- Vista parte de atrás casa principal (Casa 2).

Fotografía 15.- Vista lateral galpón 2

37
Fotografía 16.- Vista lateral galpón 1

Anexo 3.- Cercos.

Fotografía 17. Cerco perimetral.

38
Fotografía 18. Cercos interiores.

Fotografía 2. Bebederos de agua en potreros

39
 1. VALORES REFERENCIALES

1.1 IDENTIFICACIÓN DEL REFERENCIAL

N° Rol predio Comuna Predio CBR Fojas N° Inscripción Nº Año

2245-258 Puyehue Osorno 259 200 2020
1
153-281 Puerto octay Osorno 5552 4805 2018
2
162-214 Puerto Octay Osorno 12 18 2023
3
161-34 Puerto Octay Osorno 6464 5295 2020
4
2258-85 Osorno Osorno 394 329 2022
5
CI Weichan
Mapu varios
6
roles Frutillar Pto Varas 3586v 4823 2017

CI Agustina
Imilmaqui
7
2259-9 Puyehue Osorno 242 222 2017

1.2 VALORIZACIÓN DEL REFERENCIAL ACTUALIZACIÓN

Superf Valor há.($) Valor Valor

Rol Valor total Año Valor UF a
N° icie UF há.($)
Transado ($) compra fecha
Predio (ha) Tranzado Actualizado
compra
1 2245-258 $ 30.000.000 2020 $ 29.036 3,76 $7.978.723 1033,2 $9.776.382
2 153-281 $ 25.050.000 2018 $ 27.536 2 $12.525.000 909,7 $16.182.977
3 162-214 $ 304.275.740 2023 $ 35.578 14,54 $20.929.746 8552,4 $20.926.805

4 161-34 $ 250.000.000 2020 $ 29.036 16 $15.625.000 8610,0 $19.145.414

5 2258-85 $ 350.000.000 2022 $ 34.817 49 $7.142.857 10052,6 $7.298.980

CI Weichan Mapu 164572,
6 $ 4.400.000.000 2017 339,93 $ 12.943.841 $17.224.566
varios roles $ 26.736 1
CI Agustina
7 $ 1.336.500.000 222,75 $ 6.000.000 49988,8 $7.984.291
Imilmaqui 2259-9 2017 $ 26.736
Promedio/Hectárea $14.077.059

*Valor UF al 28/03/2023/ ($ 35.578,93)

Ubicación
Referencias

Clase
N
° ROL Superficie
1 162-214 14.54 III y IV
2 329-442 2,00 III
3 2245-258 3,76 III
4 153-281 2 III
CI Weichan
5 Mapu 339 III , II y IV
6 2259-9 222 lll

FIGURA 7. Mapa de Ubicación de Predios Referenciales.

Las referencias utilizadas se encuentran en en un radio de 20 km y se utilizan predios de

similares características y en la tasación se equiparan las clases de suelo.

40
 5. INFORME DE APTITUD PREDIAL Y OBJETIVOS DE USO (Habitabilidad)

DATOS DEL PREDIO

PROPIETARIO Marcelo Francisco Postler Gadicke y otro.

BENEFICIARIO/A Parte de Comunidad Indígena Cui Cui

NOMBRE DEL PREDIO Lote N° 1

ROL 2259-8

Figura 1.- Plano De Uso Actual Del Predio.

41
Figura 2.- Fotografía satelital.

42
2. ANÁLISIS PREDIAL

2.1 Condiciones de habitabilidad.

El predio cuenta con infraestructuras habitable de forma inmediata, la electrificación pasa por
el predio y existe medidor,el agua es adquerida por pozo noria, no existe alcantarillado, el
sistemas de eliminación de excretas es por fosa séptica, el predio se encuentra cercado en un
100%.

El acceso al predio es muy bueno, se llega por la ruta asfaltada U-55-V, luego se entra al
predio por ruta U-655 por 4 kms de ripio, se encuentra a 14 km de la localidad de Cancura,
que suministra los servicios básicos de abastecimiento y servicios básicos como lo son la posta
de salud, colegios, carabineros etc. Por lo tanto presenta una factibilidad de habitabilidad
inmediata.

2.2 Condiciones de aptitud predial.

El uso actual del predio corresponde agrícola y ganadero, la mayor parte del predio está
cubierto por praderas perennes, el suelo es apto para una gran variedad de cultivos con pocas
limitaciones, con poca pendiente, con gran parte del suelo en Clase IV y V. Cuenta con cercos
intermedios para el control de ganado y separación de las áreas de producción, además tiene
un corral y manga para mayor manejo de los animales.

Posee zona de bosque nativo productivo por lo que posee características potenciales un
carácter productivo inmediato.

2.3Factores negativos del predio

El predio no presenta factores negativos, más alla de poder mejorar el sistema de eliminación
de excretas.

3. ANÁLISIS DE LOS OBJETIVOS DE USO

3.1 Perfil Productivo del beneficiario

Los beneficiarios tiene un perfil microemprendedor y pequeños agricultores, cuenta con ideas
de interés turístico (camping), que podría desarrollar en el predio, además de la producción
agrícola y ganadera del campo, en la escala en que deseen.

3.2 Aspectos considerados por el beneficiario para la adquisición del predio

Los beneficiarios desean habitar el predio como comunidad a corto plazo, siendo el acceso y la
conectividad con las ciudades y colegios principales un aspecto primordial, lo que se cumple
con la adquisición de este predio.

Pudiendo desarrollar cultivos y siembras de distintos productos, y criar animales, en una basta
superficie,sumado a lo anterior los beneficiarios consideran desarrollar el potencial ganadero
presente.

4. CONCLUSIONES SOBRE LA ADQUISICIÓN DEL PREDIO

El sector cuenta con las condiciones básicas de habitabilidad, esto es colegios básicos y medios,
consultorios, servicios municipales, iglesias y carabineros, además cuenta con muy buen
acceso hacia las principales ciudades y localidades.

El predio presenta infraestructura en buen estado factible de habitar al corto plazo, presenta
2 casas habitaciones una en regular estado, pero habitable y otra en buen estado, cuenta con
medidor de luz, y un pozo noria, el acceso al predio es muy bueno estándo a aproximadamente
14 km de la localidad de Cancura, muy cerca de Osorno.

43
 La aptitud predial del predio es principalmente agrícola y ganadera, presentando la mayor
parte de su terreno con praderas perennes de topografía suave con poca pendiente
establecidas en un suelo de buena calidad, con factibilidad de producir una gran variedad de
cultivos y junto a ello desarrollar una importante producción ganadera.

Además de la casa anteriormente mencionada, el terreno cuenta con otras infraestructuras

que pueden ser mejoradas para su habitabilidad y utilización, tanto de los galpones como del
área de crianza de animales, estas construcciones son importante para iniciar la producción y
cuidado de animales.

El predio presenta una pequeña superficie mayor a la indicada en las escrituras y la propiedad
es recomendable la adquisición del predio Lote N° 1 en favor de la Comunidad Indígena Cui
Cui.

Maria Constanza Villarroel Tureuna

Ingeniero Agricola

Tasador

(Osorno),28/03/2023

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