LA FUNCIÓN NOTARIAL Y LA SEGURIDAD JURÍDICA EN EL PERÚ:

Reflexiones y propuestas para optimizar los servicios notariales

DAVID RUBIO BERNUY1

I.- Introducción.

En los últimos años algunas instituciones públicas del Perú, han sido vulneradas por
una serie de hechos o malas prácticas que lindan con lo delictivo, lo que incide, en
algunos casos, directamente contra el crecimiento y el desarrollo económico del país.
Como consecuencia de ello tenemos presidentes regionales, alcaldes provinciales,
alcaldes distritales y otros funcionarios públicos, que llevan adelante sus procesos
judiciales con mandato de detención.

También existen actos de personas, no funcionarios públicos, que valiéndose de

trabajadores del Estado con falta de ética y, de las lagunas del derecho de nuestro
sistema jurídico nacional, se han apropiado de grandes extensiones de terreno, ya sea
utilizando laudos arbitrales emitidos de manera irregular o falsificando documentos
públicos, los cuales, en algunos casos son ingresados al Registro y de esta manera
completan su planificado accionar delictivo perjudicando el patrimonio del Estado
y/o de los particulares.

Lo indicado líneas arriba, fue uno de los temas, tratados de manera indirecta en el
“III Encuentro Nacional de Notarios del Perú”, que se llevó a cabo con éxito el 13
de diciembre del 2014 en la ciudad de Lima.

Los temas tratados en dicho evento académico, motivan algunas reflexiones en el

presente trabajo, la opinión que emito, como nuevo notario, trata principalmente de
tres temas que creo que son fundamentales por su trascendencia y que redundarán en
optimizar la Seguridad Jurídica, desde la óptica y del desarrollo de la función
notarial. Los temas son:
1.- ¿En todos los procesos no contenciosos de competencia notarial, se debe
identificar a cada uno de los intervinientes o declarados beneficiarios, con su
documento nacional de identidad (DNI)?

1
Notario Público de la Provincia de Trujillo; distrito La Esperanza.
Maestro en Derecho con estudios doctorales concluidos, por la Universidad Nacional de Trujillo.
Docente en la Escuela de Postgrado de la Universidad Privada Antenor Orrego de Trujillo.
Ex jefe de las Zonas Registrales: SUNARP - Piura, Tumbes; SUNARP – Ancash; y SUNARP – La
Libertad.
Ex Registrador Público Titular y Vocal encargado del Tribunal Registral de SUNARP – IV Sala.
NOTA. - Artículo publicado en Gaceta Civil y Procesal Civil. Tomo 20. febrero
2015. Páginas 314-324.
2.- En la presentación cautiva de partes notariales a los Registros Jurídicos de
Predios y Poderes de la SUNARP, se debe mantener la excepción, en el sentido de
que, a solicitud de los otorgantes, el parte notarial puede ser presentado al Registro
por persona distinta al notario o sus dependientes; y,
3.- En los contratos privados de arrendamientos, en los que se solicita la
certificación notarial de las firmas de los contratantes, debe el notario solicitar al
arrendador que acredite la propiedad del inmueble materia arrendamiento.

II.- La Seguridad Jurídica y el rol del Notario.

Sí revisamos las aproximadamente 30,291 leyes que se han promulgado hasta la

fecha, en ninguna de ellas existe una definición de lo que significa “Seguridad
Jurídica”, lo cual es algo no creíble; sin embargo, en la doctrina y en las sentencias
del Tribunal Constitucional Peruano, encontramos algunas definiciones, que
transcribimos a continuación.

2.1. Definiciones de seguridad jurídica

2.1.1. Sobre seguridad jurídica el maestro Moisset de Espanes sostiene:

“El problema de la Seguridad Jurídica, nos sumerge casi

directamente en un problema de filosofía del derecho, el del valor
seguridad, punto largamente discutido por los jusfilósofos. Algunos
afirman que la seguridad es un fin; otros, que es un medio; otros,
que es valor por sí misma. Pero, aunque se acepte que sea un valor
no puede otorgársele la misma jerarquía que el valor justicia, que es
el valor supremo, el norte, la brújula que nos guía en el campo del
Derecho. Vale decir que, aceptado que la seguridad, en el ámbito
jurídico, es un valor, se trata de un valor subordinado o, con el
lenguaje de algunos filósofos, un valor fundante, que se encuentra por
debajo del valor fundado, que es el valor justicia.

Los distintos valores jurídicos - seguridad, orden, paz - son en

realidad necesidades del hombre, que deben ser satisfechas en
atención a un imperativo superior, la justicia, y se constituyen así en
caminos o vías, que conducen al logro del valor supremo.

La búsqueda de seguridad aparece en distintos campos de la vida

social; a veces es de carácter económico; el hombre busca en alguna
forma tener la certeza de su futura subsistencia, asegura sus ingresos,
asegura la vejez. En otros casos, la seguridad tendrá como base la
 certeza en el conocimiento de las normas que rigen nuestras
relaciones sociales, lo que permite saber que actitudes deben tomarse.

En algunas oportunidades la seguridad, tan apetecida por el

hombre, se enfrenta con otros valores jurídicos, y el ordenamiento -
en términos generales - o el juez - en los casos concretos. Debe
realizar un serio esfuerzo para encontrar la vía más apta para que se
satisfaga la justicia. Uno de los choques más dramáticos es el de la
seguridad con la equidad. Algunos afirman que la equidad, como
justicia del caso concreto, tiene más importancia que la seguridad; yo
no creo que esto sea tan exacto, ni pueda afirmárselo de manera tan
categórica. Es cierto que en algunos casos el imperativo de justicia
exigirá apartarse de la solución que objetivamente impondría una
norma, dejando de lado la seguridad, para hacer equitativamente
justicia en el caso concreto, dándole una solución razonable; pero,
todos deben reconocer que en la generalidad de los casos no puede
dejarse librada la solución a la pretendida equidad de un juzgador
que, sin guía alguna, termina convirtiéndose en una subjetiva
arbitrariedad.

El maestro argentino concluye: estimo que tanto la seguridad

como la equidad son valores subordinados al valor Justicia, uno y
otro son medios o caminos que permiten alcanzarla, y tanto el Juez
como el Legislador dosifican su empleo 2

2.1.2. Sobre Seguridad Jurídica, el Tribunal Constitucional, sostiene:

El Tribunal Constitucional Peruano, en sentencia recaída en los expedientes

acumulados Nº 0001/0003-2003-AI/TC., sobre LA SEGURIDAD JURÍDICA
indica:

“Seguridad Jurídica es un principio consustancial al Estado

constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la
Constitución. Se trata de un valor superior contenido en el espíritu
garantista de la carta fundamental, que se proyecta hacia todo el
ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa
razonablemente fundada respecto de cuál será la actuación de los

2
MOSSET DE ESPANÉS, Luis: LA PUBLICIDAD REGISTRAL: Lima-Perú; Año 2004; Edic.
4ta; Edit. Palestra Editores; Pp. 387.
 poderes públicos y, en general, de toda la colectividad, al
desenvolverse dentro de los cauces del Derecho y la legalidad ". 3

En conclusión, la seguridad jurídica lo encontramos en todo el ordenamiento jurídico

de un país, desde la constitución que es la norma político – jurídica que le da validez
al sistema jurídico en su conjunto, hasta la norma mínima emitida por el Estado o
pactada entre particulares, ej. Un contrato.

Por eso tenemos Seguridad Jurídica Legislativa, Seguridad Jurídica Judicial,

Seguridad Jurídica Administrativa y, ¿Existirá Seguridad Jurídica Notarial?,
desde luego que sí, es la razón de ser del notariado, con mayor razón en el Perú,
donde el notariado se adscribe al Sistema del Notariado Latino, en el cual se
tiene como características: el Notario, necesariamente es un profesional del derecho.
El derecho está codificado; es decir la “Ley” es la fuente principal y el instrumento
es la prueba por excelencia. Por su parte, el otro gran sistema notarial en el mundo,
el Sistema Notarial Anglosajón, en este sistema, el Notario no requiere ser
abogado, el derecho no está codificado, su fuente es la jurisprudencia y la
costumbre; y, la testimonial es la prueba por excelencia.

Cuando el Notario Peruano da a la voluntad de las partes, la forma que se ajusta a la

ley, éste está brindando seguridad jurídica; también la brinda cuando a las partes se
les advierte de las consecuencias de los actos o contratos firmados, cuando el
documento contenga la voluntad pactada y manifestada y el instrumento notarial es
premunido de fe pública notarial: CERTEZA.

De ahí que el derecho notarial peruano se sustenta en dos pilares: El Notario y el

Instrumento Público Notarial. De una lectura de los 156 artículos y de las 9
disposiciones complementarias transitorias y finales, del Decreto Legislativo del
Notariado D. Leg. 1049, se constata que los temas principales son: El Notario y El
Instrumento Notarial.

III.- Problemática y unificación de criterios en la función notarial.

Como indiqué en la parte final de la introducción, voy a analizar tres temas

existentes en el desempeño de la función notarial, de los cuales no existe unidad de
criterio de parte del notariado peruano. De cada problemática presentada, se hará una
hipótesis de trabajo y posteriormente la conclusión - recomendación respectiva.

3.1.- Identificación de intervinientes, causantes y herederos con sus DNI.

3
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL DEL PERU: Publicada en el Diario
Oficial El Peruano con fecha 31 de agosto del 2003. P. 250623.
En todos los procesos no contenciosos de competencia notarial, en el que intervienen
personas naturales, se debe identificar a cada uno de los intervinientes, causantes o
herederos declarados beneficiarios con sus respectivos documentos de identidad
(DNI). La problemática se presenta, principalmente en los procesos de sucesión
intestada, cuando algunos notarios al momento de declarar a los herederos del
causante, no los identifican consignando el número del documento nacional de
identidad en el acta de protocolización de la sucesión intestada, lo que genera a nivel
registral una denegatoria de inscripción de parte del Registrador del registro de
predios o del Registrador del registro vehicular al momento de solicitar la traslación
del dominio a su favor, por cuanto por ejemplo, el art. 13 del reglamento de
predios aprobado por Res. Nº 97-2013-SUNARP-SN, en su parágrafo d) establece
que, cuando se trate de persona natural se indicará entre otros datos: “… el número
del documento de identidad (DNI) o la circunstancia de ser menor de edad.”, igual
normativa contiene el reglamento del Registro de la propiedad Vehicular.

Además, siempre en el tema de sucesiones intestadas, es ineludible consignar el

número de DNI no sólo de los herederos, sino también del causante por cuanto se
presentan casos que, de una misma persona de sexo femenino fallecida, se han
tramitado dos sucesiones intestadas, en una sucesión intestada con su nombre de
soltera y en el otro proceso de sucesión intestada con su nombre de casada, lo cual es
irregular, sin embargo, esa anomalía no se hubiera producido sí en el primero de los
procedimientos, el Juez o el Notario hubiera consignado el número del DNI del
causante, ya que el número del DNI es único independientemente del estado civil de
la mujer.

El problema tiene su origen legal, por cuanto el Código Civil, el Código Procesal
Civil y el Decreto Legislativo del Notariado, no exigen ni al Juez o el Notario, que
se consigne el DNI del causante y de los herederos; sin embargo, es bueno
resaltar, que a la fecha varios Jueces y muchos Notarios ya consignan los
número de DNI del causante y de los herederos declarados en las respectivas
sentencias o actas de protocolización de sucesión intestada, actitud que debemos
reconocer y felicitar, por cuanto de esta manera se evita futuros inconvenientes,
perjuicios económicos, y largos procesos judiciales entre herederos por petición de
herencia.4

4
Petición de herencia. - El proceso judicial de petición de herencia, es uno de carácter
imprescriptible en el tiempo y se tramita bajo las normas del proceso de conocimiento. (art. 664 del
CC.).
Clases de petición de herencia. - Las peticiones de herencia son de dos clases, la 1ª es para
concurrir con los ya declarados herederos, es el caso de hermanos no comprendidos en la
declaratoria; y el 2º caso, es de petición Para excluir al ya declarado y se presenta cuando se ha
declarado herederos violando el orden sucesorio previsto en el art. 816 del Código Civil de 1984.
A todos los colegas notarios del país, se sugiere que, de una interpretación
sistemática de la normatividad vigente, se debe consignar en todos los documentos
derivados de los procesos no contenciosos de competencia notarial, no sólo el
nombre o nombres de los intervinientes o beneficiarios, sino también se les debe
consignar sus respectivos números del documento nacional de identidad, DNI, 5
Caso contrario al no estar debidamente identificados se corre el riesgo de que
terceros de mala fe como los homónimos, puedan disponer de dichos bienes
muebles o inmuebles, ante otro notario, perjudicando el derecho de propiedad de
dichos titulares.

3.2.- La presentación cautiva de partes notariales a los Registros Jurídicos

Predios y Poderes de la SUNARP, sólo por Notarios o sus dependientes.

Con el fin de evitar la presentación de partes notariales falsos a los Registros

Públicos, el vigente decreto legislativo del notariado, D. Leg. Nº 1049, dispuso en su
7ma. Disposición Complementaria, Transitoria y Final lo siguiente:

“Sétima. - La presentación de partes notariales a los Registros de

Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas regístrales, deberá ser
efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus
dependientes acreditados. (…)

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los

otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados
por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el
notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre
completo y número de documento de identidad de la persona que se
encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la
procedencia legitima del parte. (…)”. (Resaltado nuestro)

Como se podrá apreciar toda la lucha contra la presentación de los partes notariales
falsos a los Registros Públicos se soluciona casi en forma completa con la redacción
de la primera parte de la 7ª DCTF del D. Leg. Nº 1049, por cuanto en los Registros
Públicos existe todo un sistema informático nacional de identificación de los
nombres de los señores notarios públicos y de los dependientes de los despachos
5
Asuntos no contenciosos de competencia notarial.- A la fecha, enero del 2015, el Notariado
Peruano tiene competencia para conocer 13 asuntos no contenciosos y son los siguientes: 1)
Rectificación de partidas; 2) Adopción de personas capaces; 3) Patrimonio familiar; 4) Inventarios;
5) Comprobación de Testamentos; 6) Sucesión intestada; 7) Separación convencional y divorcio
ulterior conforme a la ley de la materia; 8) Reconocimiento de unión de hecho; 9) Convocatoria a
junta obligatoria anual; 10) Convocatoria a junta general; 11) Prescripción adquisitiva de bienes
muebles registrados; 12) Prescripción de predios urbanos; y, 13) Rectificación de área y linderos de
predios urbanos o ubicados en zona urbana.
notariales; sin embargo, todo el esfuerzo del legislador se enerva o elimina con la
segunda parte de la misma 7ª DCTF por cuanto permite que en la escritura se
consigne el nombre de la persona, tercero no notario ni dependiente, que debe
presentar el parte notarial al registro, supuestamente a solicitud de los otorgantes.

La solución planteada no es nueva, por cuanto ya en el vigente reglamento de

inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular aprobado por Res. No 039-2013-
SUNARP/SN publicado en El Peruano el 20 de febrero del 2013, se establece en el
art. 66 que cuando se trate de parte notarial del acta de transferencia de vehículo,
deberá ser presentada por el notario ante el cual se extendió o su dependiente
acreditado ante la SUNARP y agrega que no es procedente la presentación
conjunta de dos o más actas notariales de transferencia otorgadas ante distintos
notarios.

Esta segunda parte de la 7ª DCTF del D. Leg. Nº 1049, debe ser derogada de
manera inmediata o lo más pronto posible, por cuanto permite que sujetos
inescrupulosos, personas que no les importa nada, ni nadie, con tal de conseguir un
determinado fin, generalmente económico, falsifican el parte notarial y consignan en
él a una tercera persona natural, generalmente una persona de pocos recursos, para
que sea el presentante de dicho parte notarial falso a los Registros Públicos, con lo
cual la lucha contra la falsificación de instrumentos notariales se ve enervada.

En muchos de los casos el Registro Público detecta la falsedad de dichos

documentos y se tacha el título por falsedad documentaria, procediéndose al mismo
tiempo a efectuar la denuncia penal respectiva, pero no se puede estar en constante
duda sobre la autenticidad de los instrumentos notariales.

Entonces la solución inmediata es la derogatoria de la 2ª parte de la DCTF del D.

Leg. Nº 1049; a fin de que los partes notariales sólo sean presentados por el notario o
su dependiente autorizado ante SUNARP, y de esta manera se evita la presentación
de partes notariales falsos, por terceros que son utilizados y, se ven involucrados en
delitos contra la fe pública, mientras que el falsario o autor intelectual-material no se
le logra identificar.

Sí bien la derogatoria antes propuesta, es trascendente, habría que complementarla

con la utilización de la informática, a fin de solucionar de manera definitiva el
problema, para lo cual se debe crear un índice nacional de instrumentos públicos
notariales.

En esa línea de protección a los derechos de propiedad de las personas, en el III

Encuentro Nacional de Notarios del Perú – Lima, diciembre 2014, se distribuyó
copias del proyecto de ley denominado. “Ley de Protección Jurídica del Derecho
de Propiedad y de la Vivienda”; dicho proyecto de ley, como se sustenta tiene por
finalidad crear un sistema sencillo, efectivo y, a mínimo costo, que no traba la
contratación, utiliza las herramientas tecnológicas y propone la creación del
denominado “Sistema Virtual de Información - SVI”, organizado por los distintos
Colegios de Notarios del Perú, interconectados con la SUNARP.

El art. 1º de la norma propuesta dispone:

“Art. 1º Sistema de Validación de Instrumentos Notariales:

Créase el Sistema Virtual de Información (SVI) organizado por los
distintos Colegios de Notarios del Perú, interconectado con la
SUNARP, cuya finalidad es contar con un listado permanente
actualizado de los instrumentos protocolares otorgado por cada
notario, para efecto de comprobar su autenticidad.
El reglamento podrá establecer los tipos de actos jurídicos objeto de
información, las entidades receptoras de información, además de la
SUNARP, y la progresividad del sistema, cuya operatividad en todo
el país no podrá exceder de un año desde la vigencia de la presente
ley”.

En mi opinión, con la experiencia de haber pertenecido a la SUNARP, por más de

18 años y, frente a que en los últimos años el accionar de los falsarios se ha
incrementado, esta propuesta del proyecto de ley, es trascendente, buena,
pertinente y eliminaría en casi el 100% el ingreso al Registro Público de partes
notariales falsos, por lo que se debería brindar todo el apoyo, no sólo de los
Colegios de Notarios, sino también de las distintas instituciones relacionadas con la
protección de la propiedad y en especial del Congreso de la República, para que
cuanto antes sea debatida y promulgada en la próxima legislatura y evitar que en un
Estado Constitucional, los falsarios, basados en actos y contratos inexistentes se
apropien de bienes muebles e inmuebles de los particulares y del Estado, utilizando
el principio de fe pública registral prevista en el art. 2014 del Código Civil.6

6
REQUISITOS DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL. - No debemos olvidar que,
para ser protegidos por el principio de fe pública registral, se necesita que se cumpla con los cuatro
(04) requisitos siguientes: 1.- buena fe del adquirente; es decir, desconocimiento de las causales
de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del acto o derecho inscrito. Buena fe objetiva
(causal no inscrita en el registro, Ejs. Anotaciones de demanda, embargos o hipotecas inscritas,
enervan la buena fe del adquirente), como buena fe subjetiva (desconocía extra-registro de las
causales). Sí conocía extra-registro de las causales, no hay buena fe subjetiva, por lo tanto, la
autoridad judicial, una vez acreditada dicho conocimiento, puede anular el acto inscrito y no
proteger al supuesto tercero registral. 2.- adquisición del bien o derecho a título oneroso. 3.-
acto o contrato efectuado por el titular registral. 4.- inscripción del derecho.
La propiedad que es un derecho humano, un derecho fundamental, protegida por la
Declaración Universal de los Derechos Humanos (art.17), y por nuestra Constitución
de 1993 (art. 70, 71 y ss.), por lo tanto, no puede estar fácilmente a expensas de
inescrupulosos que se aprovechan de los vacíos legales y deficiencias de los sistemas
de protección.

Además este “Sistema Virtual de Información - SVI”, organizado por los distintos
Colegios de Notarios del Perú, también puede servir para que instituciones como la
SBS, la SUNAT, el Poder Judicial y El Ministerio Público tengan información
fidedigna y actualizada en tiempo real, sobre la contratación de los ciudadanos y
empresas peruanas y extranjeras en el Perú, y así la SBS cumplan sus fines a través
de UIF (Unidad de Inteligencia Financiera) para el tema de lavado de activos y para
los fines tributarios, judiciales, y de investigación del Ministerio Público.

Para terminar, sobre el tema de combatir los títulos falsos o en los cuales no existe la
manifestación de voluntad (suplantación o firma bajo amenaza, etc.), el Tribunal
Constitucional Peruano, en la Sentencia del TC. Exp. 001-003-2003- AI-TC, en su
considerando 4º establece:

“… Este Colegiado ha reconocido que la inscripción registral del

derecho de propiedad dota de una incuestionable seguridad
jurídica al ejercicio de ese derecho. Sin embargo, ha sido cuidadoso
en señalar que la garantía que reviste el título inscrito será
meramente aparente si no se crean las condiciones razonables y
suficientes para que el procedimiento previo a la inscripción esté
provisto también de la suficiente seguridad jurídica, pues de lo que
se trata es de que el registro sea fiel reflejo de la realidad jurídica
extrarregistral”.

Lo indicado por el Tribunal Constitucional, es cierto y, quiere decir que en el Perú,

si un acto o negocio jurídico accedió al Registro Público, y posteriormente se detecta
que en su elaboración existieron causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o
resolución, la inscripción de dicho acto o negocio ante la SUNARP, no está
convalidado por la inscripción realizada, ya que la inscripción registral en el Perú
no es convalidante de los actos o contratos nulos o anulables, por lo tanto, en una
donación, una compraventa, una prescripción adquisitiva de dominio, una
rectificación de área o linderos, etc. sí existe en su elaboración o procedimiento tiene
algún vicio u omisión que la ley sanciona con la nulidad o anulabilidad, dicho acto o
negocio jurídico, puede ser declarado nulo o anulable por el Poder Judicial, y
consecuentemente se procederá a cancelar su inscripción registral; es decir, es
suficiente declarar la nulidad del acto y no es necesario declarar la nulidad del
asiento registral, conforme lo establece el art. 99 del TUO del RGRP. 7

3.3.- Legalización de firmas en los contratos privados de arrendamientos de

bienes inmuebles.

Este tercer tema que trato, fue uno de los más debatidos en el “III Encuentro
Nacional de Notarios del Perú”. Hubo dos posiciones; la primera, de colegas
notarios que amparados en el art. 1088 del D. Leg. Nº 1049, “Decreto Legislativo
del Notariado”, sostenían que, al certificar las firmas de dicho contrato privado de
arrendamiento, sólo se limitaban a certificar las firmas y no asumían, ni tenían
porque asumir responsabilidad por el contenido o efectos del documento, de lo que
dejaban constancia.

La otra posición que adoptaba un número de notarios, igual o mayor a la primera

posición, sostenían que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, que
estaban elaborados en documentos privados, extra-notaría o, que se elaboran en la
misma notaría, ya sea en escrituras públicas o en documento privado, solicitaban que
el arrendador acredite la propiedad del bien materia de arrendamiento,
fundamentalmente con la copia literal de dominio emitida por la Oficina Registral
competente cuando se trata de inmueble inscrito o del documento pertinente en los
caso de predios no registrados.

Bien, las dos posiciones tienen sustento, legal como doctrinario; pero, teniendo en
cuenta que a partir de este año 2015, según lo sugerido en el “III Encuentro
Nacional de Notarios del Perú”, se buscará unificar los criterios del notariado
peruano sobre requisitos para formalizar actos, contratos o certificar firmas de los
contratantes en documentos privados.

Mi particular opinión sobre el tema de que ¿Sí en los contratos de arrendamiento de

inmuebles, se debería acreditar ante el notario, que el arrendador es propietario del
inmueble?

7
El art. 99 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Res. Nº
126-2012-SUNARP-SN publicado en El Peruano el 22.05.2012, prescribe: “La nulidad del título
supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendidas en su mérito, siendo la
resolución judicial que declare dicha nulidad, titulo suficiente para la cancelación del asiento
respectivo”.

8
Artículo 108.- Responsabilidad por el Contenido del documento.
El notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento de lo que deberá dejar constancia en la
certificación, salvo que constituya en sí mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas costumbres.
Mi respuesta es positiva, en todos los casos de arrendamientos de predios, urbanos o
rurales, se debe acreditar ante el notario que el arrendador es propietario de dicho
inmueble y por los siguientes fundamentos:

1º. La propiedad que es un derecho humano fundamental, protegido por la

declaración universal de derechos humanos, aprobado por la ONU 1948, la
misma que en su art. 17, establece:
“Toda Persona tiene derecho a la propiedad, individual y
colectivamente. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”;
En esa misma línea normativa la Constitución Política Peruana de 1993, en su art.
70 prescribe:
“El derecho de propiedad es inviolable. el Estado lo garantiza. Se ejerce
en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago
en efectivo de indemnización justipreciada...”

Por lo tanto, no se puede permitir fácilmente que una persona, de mala fe, que no
acredita ser propietario de un predio, arriende el mismo a favor de terceros y en
virtud a dicho documento pueda, posteriormente con el transcurrir de los años,
utilizar dicho documento como prueba y adquirir un predio a través del trámite de
prescripción adquisitiva.

2º. En la clasificación de los modos de adquisición de derechos subjetivos, existen

adquisiciones originarias y adquisiciones derivativas. Son originarias, los derechos
que se adquieren por un sujeto de manera directa; es decir, de un modo autónomo,
independientemente de una relación jurídica. Ejemplo, la aprehensión de cosas que
no pertenecen a nadie o de cosas abandonadas, también en caso de animales de caza
y pesca; Sin embargo, los derechos se adquieren de modo derivativo, cuando el
derecho procede de una relación jurídica previa con otro sujeto, de la cual depende
el nuevo derecho, es el caso por ejemplo de la garantía mobiliaria, la hipoteca, y
desde luego el arrendamiento.
Consecuentemente, al ser el arrendamiento un derecho derivado, el arrendador debe
acreditar ser el propietario del inmueble materia de arriendo, o en todo caso la
persona que la efectúa debe tener las facultades para arrendar el predio, conforme al
art. 1667 del Código Civil de 1984.
IV.- A manera de conclusiones.

4.1. En los últimos años frente al avance de la delincuencia organizada que, en base a
procedimientos al margen de la ley, por la cual se apropian de grandes extensiones de
terrenos, ya sea utilizando laudos arbitrales emitidos de manera irregular o
falsificando documentos públicos, se hace necesario el actuar conjunto de las
instituciones encargadas de velar por la protección de la propiedad. Poder
Judicial, Ministerio Público, SUNARP, Notarios, etc.

4.2. Al ser la seguridad jurídica, según nuestro Tribunal Constitucional, un principio

consustancial al Estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la
Constitución, que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al
individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cuál será la actuación
de los poderes públicos, se hace necesario a nivel de la función notarial, se
disponga a través de una ley, un decreto supremo, o por intermedio de una
directiva emitida por el Consejo del Notariado, en el sentido de que en todos los
casos de procesos no contenciosos de competencia notarial, se identifique a los
otorgantes, causantes y herederos con sus respectivos documentos de identidad (DN),
a fin de evitar que homónimos aprovechen y dispongan de derechos que no les
corresponden y, también evitar el doble proceso de intestados, que ha sucedido en
algunos casos. El primer proceso lo tramitan con nombre de soltera de la causante y
otro proceso con nombre de casada, ya que en este último caso no consta su apellido
materno y si del esposo de la difunta.

4.3. A fin de evitar la presentación de partes notariales falsos a los Registros

Públicos, se debe derogar la segunda parte de la 7ma. Disposición Complementaria,
Transitoria y Final D. Leg. Nº 1049, y disponer que en todos los casos, los partes
notariales que se ingresen al Registro Público, deben ser presentados por el notario o
su dependiente en forma exclusiva y no por terceros, como se faculta a la fecha
como excepción la disposición antes indicada.

4.4. Apoyar el proyecto de ley denominado. “Ley de Protección Jurídica del

Derecho de Propiedad y de la Vivienda”; por cuanto permitirá que por intermedio
del “Sistema Virtual de Información - SVI”, organizado por los distintos Colegios
de Notarios del Perú, interconectados con la SUNARP, se pueda verificar la
autenticidad de los partes notariales.

Además este “Sistema Virtual de Información - SVI”, también serviría para que
instituciones como la SBS, la SUNAT, el Poder Judicial y El Ministerio Público,
puedan acceder, para casos debidamente justificados, a información fidedigna,
consolidada a nivel nacional, y actualizada en tiempo real, sobre los actos y
contratos de los ciudadanos y empresas peruanas y extranjeras en el Perú, efectuadas
ante los notarios del Perú y así la SBS cumplan sus fines contra la lucha del lavado
de activos, fines tributarios de SUNAT, y de investigación tanto del Poder Judicial y
Ministerio Público; y, lo fundamental eliminar los oficios solicitando
información en forma individualizada a cada uno de los despachos notariales,
que son más de 550 en el país, con la consecuente pérdida de tiempo y dinero
para todos.

4.5. En todos los casos de arrendamientos de inmuebles, se debe acreditar ante el

notario que va a certificar las firmas o elaborar la escritura pública, que el
arrendador sea propiedad del predio a arrendar, por cuanto el derecho de
propiedad es un derecho fundamental, constitucional, protegido por la declaración
universal de los derechos humanos que todos debemos proteger. Además, el
arrendamiento es un derecho derivativo, depende de un acto previo principal, que
es la propiedad del bien a arrendar, o en todo caso el arrendador no propietario debe
acreditar las facultades para realizar dicho acto.