Caso de Estudio Terreno Rural

CASO No.1
AVALUO DE TERRENO
EN ZONA RURAL

DIPLOMADO EN AVALÚO DE BIENES

INMUEBLES

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CASO No.1: AVALUO DE BIEN INMUEBLE RURAL

OBJETO DEL AVALUO:

El objeto del presente caso, es determinar el valor de un bien inmueble ubicado en
el sitio conocido como Las Bazas, del Municipio de Choluteca, en el Departamento
de Choluteca.

Se solicita la presentación de un Informe, mediante un proceso objetivo y ordenado,

considerando aspectos económicos, aspectos técnicos y de mercado actual, que
expresados en moneda de curso legal, a la fecha actual del Avalúo para la propiedad
considerando los siguientes aspectos:

PRIMERO: ANTECEDENTES. Para verificar la posición del inmueble, sé revisaron

los documentos del Folio 5 del Expediente de la demanda promovida por el señor
Alberto Díaz, En contra del Señor Carlos Arturo Matute, en la demanda Ordinaria
No.0801-2012-05954, donde se encuentra consignado el Testimonio de Escritura
Pública No.48, Inscrito en el Registro de la Propiedad Hipotecas y Anotaciones
Preventivas del Departamento de Choluteca, inscrita bajo el Numero 85, Tomo No.
296.

SEGUNDO: INSPECCION: El día 28 de Junio del presente año, se realizo la visita

en el Bien Inmueble a ser valorado, utilizando información proporcionada por el
Registro de la Propiedad de Hipotecas y Anotaciones del Departamento de
Choluteca, donde se investigo la ubicación de los colindantes mencionados en la
Escritura Pública No.48, Inscrita bajo el Asiento No.85, Tomo 296.

Adicionalmente se visitaron las oficinas del Instituto Nacional Agrario “INA”, en la

Ciudad de Choluteca, en donde se nos proporciono de forma inmediata, el mapa
JD-32, en escala 1:10,000, que contiene el Sitio San Juan de Licanto, que contiene
los linderos del Grupo Campesino “Las Bazas”, Lote No. 5, donde también se
observa claramente que el Lote No.01 está definido como propietario el Señor
Carlos Arturo Matute.

De igual forma se recabo en los archivos del Catastro Nacional y del Instituto
Nacional Geográfico, la ubicación exacta del Sitio Licanto y Miravalles ó San Juan
de Licanto, contenido en la misma Hoja JD-32, perteneciente al Catastro Rural de
Choluteca y donde también se nos proporcionaron los listados de los propietarios
y colindantes de los lotes No.04 y 05, perteneciente a los señores Carlos Arturo
Matute y Lote No.06, perteneciente a Don Pascual Corrales, todos dentro del sitio
conocido como Licanto y Miravalles y siendo estos colindantes del Lote de Terreno
en cuestión.
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Finalmente se realizo la inspección del lugar, ubicado a inmediaciones del Kilómetro

6.00 de la carretera pavimentada que conduce a Orocuina, donde se constato que
el sitio identificado se encuentra actualmente ocupado por el Ingenio “La Republica”
y según información recabada por vecinos que viven las Colonias Troches y
Williams, se trata del mismo sitio donde operaba la empresa del señor Carlos Arturo
Matute, donde se cultivaba melón para exportación, lugar donde se encontraban
también instaladas las oficinas, el plantel de empaque y los cuartos fríos de las
mencionada empresa, que después fueron destruidos completamente por las
inundaciones de las crecidas del Rio Choluteca, durante el Huracán Mitch en
Octubre del año 1998.( Ver Anexo No.1, Plano Topográfico y Croquis de Ubicación
del Inmueble).

Los trabajos de medición topográfica y georeferenciación finalizaron el día Viernes

5 de Agosto del presente año, mismos que sirvieron para determinar en el sitio si
las medidas y colindancias del inmueble coinciden con las descritas en la Escritura
de la Propiedad, realizar el correspondiente análisis de la propiedad, tipos de acceso
a la propiedad, tipos de uso del suelo, flora y fauna actualmente existentes,
seguridad física de la localidad, condiciones en que se encuentra el inmueble,
especificaciones y tipo de materiales utilizados en la construcciones y descripción
de las mejoras, disponibilidad de los servicios públicos existentes dentro del
inmueble a inmediaciones de la localidad, toda esta información es necesaria para
determinar el valor del inmueble.

TERCERO: DICTAMEN DE AVALÚO: En atención a lo anteriormente solicitado se

realizo el siguiente Avalúo del Inmueble el cual se describe a continuación:

ANALISIS DE LA LOCALIDAD:

La localidad donde se encuentra ubicado el Bien Inmueble objeto de este Avalúo,

es en el sector Noreste de la Ciudad de Choluteca, específicamente en el Sitio
conocido como “Licanto y Miravalles”, para llegar al lugar donde está localizado el
bien inmueble, se realiza el acceso en automóvil o por autobús utilizando el primer
anillo periférico desde la ciudad de Choluteca, o bien utilizando la salida vieja hacia
Orocuina desde la hacienda Gualiqueme y a la altura de Kilometro 141, se toma el
desvió a Orocuina, sobre el puente de las Bazas y a inmediaciones del Kilómetro
6.00 al lado derecho de la carretera pavimentada CA-65, se encuentra ubicada la
Hacienda El Guacimal, entre la aldea “Trochez” y la Colonia “Williams” del Municipio
de Choluteca, Departamento de Choluteca.

Se observo que la topografía de la zona es 70% plana y 30% semi-plano, el mejor

uso del suelo en las haciendas, fincas y propiedades aledañas de la zona está
destinado a la actividad agrícola mayor, generalmente para el cultivo a gran escala
de caña para azúcar, melón, sandia, ganadería y pesca, el tamaño típico de los
demás lotes de la localidad es muy variable ya que si bien es cierto la localidad esta
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dentro del Casco Semi-Urbano, pero no se han desarrollado mas urbanizaciones

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para la vivienda que la colonia Williams y la Colonia Trochez, sino mas bien,
proyectos de granjas para exportación de productos no tradicionales, ganadería y
otros, propios de la zona sur rural, siendo el nivel de ingreso típico de los vecinos
de la localidad arriba de los Lps. 5,500.00 mensuales.

Potencialmente el uso del suelo es apto para la producción de energía eólica, ya

que la corriente de los vientos predominantes es permanente y presencial en la
zona.

La mayor parte de los terrenos están ocupados en un 5% en forma residencial y

40% para la agricultura, 30% para la ganadería y respectivamente se espera que
los terrenos baldíos (25%) sean ocupados de la misma forma en el futuro.

Los servicios públicos existentes en la localidad se reducen a la obtención de la

energía eléctrica y agua potable que se obtiene a través de la apertura de pozos de
tipo artesanal o perforado que a los 100-150 pies de profundidad se puede extraer.
El saneamiento sanitario de la zona es con letrinas y pozos sépticos que han sido
construidos por los propietarios de las fincas y viviendas cercanas.

Existen varias escuelas de educación primaria, y educación media pública y privada

a 2.00 Km. de distancia en la Aldea San Rafael y Mal Paso y se cuenta con un
regular servicio de transporte en bus desde el centro de la Ciudad de Choluteca.

La edad de las viviendas y edificaciones aledañas tienen entre 5 y 50 años, y el

precio de la propiedad típica está entre los Lps. 285,000.00 a 1,230,000.00, el
alquiler típico en la zona es aproximadamente de Lps. 2,000.00 y Lps. 5,500.00 por
mes, La demanda para las rentas de viviendas es mínimo y la mayoría se efectúa
por amenidad.

Como se ha descrito anteriormente se observo la existencia de varias Fincas

Agrícolas predominantes para el cultivo de Caña de Azúcar, lo cual aumenta la
calificación de Ubicación del inmueble, pues allí se producen al año más de 5,900.00
toneladas de caña, lo cual es importante para mejorar la rentabilidad del inmueble.

Existen otros atractivos sociales y físicos así como varios centros cívicos sociales y
comerciales cercanos a unos 8.00 kilómetros de la localidad, en el boulevard de
Choluteca donde se pueden observar parques y campos de Footboal, y
Supermercados, entre otros.

ANALISIS DE LA PROPIEDAD:

La propiedad consiste un terreno de forma Irregular de aproximadamente

155.00mzs de extensión superficial y con un desnivel decreciente del 5% al 10%
desde la carretera pavimentada CA-65, tomada como acceso principal, hasta llevar
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la escorrentía superficial hacia las vegas del Rio Choluteca u canales de alivio que
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ahora entran a la propiedad, se observan cambios de forma creciente y decreciente

al sureste sobre las colinas que están contenidas dentro de la propiedad,
actualmente se encuentra cultivada con caña de azúcar, cultivo mejorado, con cierto
riego por bombeo, mantenimiento continuo, se encontró cuarto de maquinas, con
perforación de dos pozos de agua potable de 6” y 8” de diámetro, revestidos con
tubería de PVC de igual diámetro, no se encontraron los sellos de seguridad e
higiene de los pozos ni de las bombas y las paredes están completamente
destruidas.

En la entrada principal de la propiedad, hay un portón de acceso vehicular de 7.00m

de ancho de malla ciclón y tubo de 1-1/2” de HG. y al fondo se observaron dos
casetas elevadas de vigilancia de aproximadamente 2.00m2 de construcción.

Exististe un porcentaje del suelo que no está siendo utilizado actualmente, se

observo una gran cantidad de árboles de distintas especies dentro de la propiedad
de aproximadamente 348,041.69vrs2 y de igual forma la maleza es muy espesa en
las zonas pantanosas dentro de la propiedad en 222,017.91vrs2.

Adicionalmente se observaron dentro de la propiedad, la existencia de varios cercos

de alambre de púas, mismos que separan los caminos internos de las parcelas
cultivadas, también hay postes de energía eléctrica de 35pies de altura, mismos que
alimentan la conexión del servicio de energía eléctrica para los pozos y quipo de
bombeo y para las oficinas, planteles y cuartos fríos que existían en el lugar antes
de las inundaciones producidas por el huracán Mitch, los postes aun sostienen un
los trasformadores y la línea primaria aun existe desde la carretera pavimentada.

Específicamente el primer vértice del inmueble que se muestra en la Hoja No.02/02,

que esta ge referenciado con las coordenadas 13°21´20.05” Latitud Este,
87°9´50.18” Longitud Oeste, amarado a 1,341.29 metros del pretil de salida del
puente las Bazas, con 75°55´50” de la línea 1-36 del polígono mostrado en dicho
plano.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DE LA PROPIEDAD:

En la actualidad el inmueble cuenta con las siguientes colindancias: Al Norte colinda

con la Colonia Williams, con propiedades de los Herederos del señor Carlos Matute,
Pascual Corrales y carretera pavimentada hacia Orocuina de por medio, Al Sur
colinda con terrenos abandonados del Grupo Campesino Las Bazas y con el Rio
Choluteca y Canal de Alivio de por medio, Al Este colinda con propiedad de Carlos
Matute y Pascual Corrales y camino de herradura de por medio y al Oeste colinda
con propiedad del Grupo Campesino Las Bazas.

El área del inmueble legalmente Inscrito en el Registro de la Propiedad Hipotecas y

Anotaciones Preventivas del Departamento de Choluteca, según el Testimonio de
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Escritura Pública No.55, Asiento Numero 48, Tomo No. 296, es de 155.00
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manzanas (equivalentes a 1,080,696.67m2), sin embargo el área medida y cercada

con tres hiladas de alambre de púas y postes de madera rolliza en su perímetro, es
menor en 979,940.40 varas cuadradas o sea 97.99 manzanas, (equivalentes a
683,237.63m2), La diferencia entre el área inscrita y la real es el área indicada como
suelo pantanoso e inundable, localizado en el margen derecho del rio Choluteca y
canal de alivio, mismo que reduce el área legal del inmueble a 1,327,982.09 varas
cuadradas o 132.80mzs.

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FOTOGRAFIAS:

1.- Fotografía que muestra el Puente Sol Naciente sobre la carretera pavimentada CA-1, que forma parte del
Anillo Periférico de Choluteca, ubicado a inmediaciones del Km141 y que sirve de referencia para el acceso
del inmueble.

2.- Fotografía que muestra el puente Las Bazas, ubicado sobre la carretera CA-65, conduce a Orocuina y a
1.34km del primer punto del polígono del inmueble.
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3.- Portón de acceso Principal de la Propiedad, construido con tubo de HG de 2” y malla ciclón.

4.- El tipo de acceso al inmueble es escarpado hacia abajo con respecto a la carretera pavimentada.
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5.- Caseta de Vigilancia elevada sobre una torre de acero, ubicada al fondo de la entrada principal de la
propiedad, se observa en buen estado.

6.- Vestigios de las Construcciones para los cuartos de Maquinas y Bombas.

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7.- El 14% del inmueble tiene suelos bajos con respecto al nivel freático, convirtiéndose en pantanosos,
ubicados al límite sur y este de la propiedad en colindancia con el rio Choluteca.

8.- El 63% de la propiedad cuenta con suelos aptos para el cultivo de melón y caña de azúcar.
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9.-Se observa que el 70% del suelo es plano, al fondo la faja de área verde de reserva forestal colinda con la
carretera a Orocuina, en medio el cultivo de caña, y al frente arboles de jícaro y zarza cerca del límite sur con
el rio Choluteca.

10.- Parte de la Infraestructura de la propiedad son sus caminos internos, las condiciones son aceptables, por
el tipo de permeabilidad del suelo.
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11.- El tipo de cultivo de caña de azúcar es intensivo y en su mayoría cuenta con riego por aspersión.

12.-El perímetro de la Propiedad se encuentra cercado con alambre de púas y postes de madera rolliza.
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13.- Postes y Transformador de 50Kva. Instalado dentro de la propiedad, también se observa el curto de
bombeo para el sistema de riego actual.

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