Diplomado de

Saneamiento Físico Legal

de Predios Urbanos
Rurales y Estatales
ABG. JOEL ROBINSON SANTILLAN BOCANEGRA

1
DEFINICIONES PREVIAS
QUE ES UN ÁREA?
a un espacio de tierra que se
encuentra comprendido entre
ciertos límites.
En este sentido, un área es un
espacio delimitado por
determinadas características
geográficas, zoológicas, económicas
o de otro tipo.

2
DEFINICIONES PREVIAS
QUE ES UN TERRENO?
Del latín terrenus, el
término terreno se refiere a aquello
perteneciente o relativo a la tierra ya
sea en concepto de propiedad o
espacio para labrar.
NO SE PRECISA EXACTAMENTE SI CUNA
CON LIMITES O UNA DELIMITACIÓN
FÍSICA

3
QUE ES UN PREDIO
Es la superficie delimitada por una
línea poligonal continua y cerrada;
y se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendida dentro
de los planos verticales del
perímetro superficial, excluyéndose
del suelo y subsuelo a los recursos
naturales, los yacimientos, restos
arqueológicos y otros bienes
regidos por leyes especiales

PREDIOS
(Art. 3° Reglamento de la Ley
28294 – DS N° 005-2006-JUS)
RÚSTICOS

4
DEFINICIONES PREVIAS
QUE ES PROPIEDAD PRIVADA
“La propiedad es el poder jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro
de los límites de la ley”.

Artículo N° 923 del Código Civil

“El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y
dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse
de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada
por ley, y previo pago en efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el
eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial
para contestar el valor de la propiedad que el
Estado haya señalado en el procedimiento
expropiatorio”.

Artículo 70° Constitución Política del Perú

5
BIENES PÚBLICOS

BIENES DE DERECHO BIENES DE DERECHO

PÚBLICO PRIVADO
Es aquél bien estatal Es aquel bien estatal que
destinado al uso o que sirven siendo de propiedad del
de soporte para la Estado o de alguna entidad,
prestación de cualquier no está destinado al uso ni
servicio público. afectado a algún servicio
Tienen el carácter de público y respecto de los
inalienables e cuales sus titulares ejercen el
imprescriptible. derecho de propiedad con
todos sus atributos.

6
 REGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD EN EL PERÚ

PROPIEDAD PRIVADA PROPIEDAD PROPIEDAD ESTATAL

COMUNIDADES NATIVAS Y
NATIVAS
Se rige por lo dispuesto en Regula Relación entre
el Código Civil. No existe libertad de Estado – Estado, Estado,
disposición como la Persona de Derecho
Relación entre Personas propiedad privada. Privado.
de Derecho Privado.
El estado cumple un rol de Tiene Protección de
Límite es el Bien Común protección. Inalienable, Imprescriptible.

Prima la Decisión Comunal

7
ENTIDADES ENCARGADAS DE
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL
COFOPRI
GOBIERNOS LOCALES
GOBIERNOS REGIONALES
SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE BIENES
ESTATALES

8
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL Y
TITULACIÓN REALIZADO POR COFOPRI
1.- Mediante Decreto Legislativo N° 803,
Ley de Promoción del Acceso a la
Propiedad Formal se crea COFOPRI.

2.- Mediante Ley N° 30711, se amplia la

vigencia de COFOPRI hasta el 31 de
diciembre del 2021.

FINALIDAD:
efectuar el levantamiento,
modernización, consolidación,
conservación y actualización del
Catastro predial del país derivado de la
formalización.

9
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL Y TITULACIÓN REALIZADO POR COFOPRI
ETAPAS DEL PROCESO DE FORMALIZACIÓN
PROCESO 0: “diagnóstico de la informalidad”, sin embargo es de suma importancia
para no desplegar mayores recursos, e identificar el número y ubicación territorial

FORMALIZACIÓN INTEGRAL: Proceso por el cual se va a evaluar analizar y decidir

a través de actividades técnico legales; la procedencia o improcedencia del
proceso de formalización en virtud del análisis de la normativa existente, la
realidad física de la unidad territorial a llevar a cabo el proceso de formalización y
la información oficial emitida por distintas instituciones.

FORMALIZACIÓN INDIVIDUAL: Se inicia con la culminación del proceso 1

(inscripción registral de la Resolución, Plano Perimétrico y Plano de Trazado y
Lotización).
Tiene por objeto: identificar, mediante el empadronamiento, calificar a los
poseedores, o, verificar a los propietarios de los lotes del terreno formalizado.
La calificación tiene por objeto evaluar si el poseedor cumple con los requisitos de
posesión establecidos por este reglamento para recibir la adjudicación del derecho
de propiedad del lote ocupado.

10
PROCESO 0: PLANOS TEMATICOS DIAGNÓSTICO DE LA INFORMALIDAD

11
PROCESO 0: PLANOS TEMATICOS DIAGNÓSTICO DE LA INFORMALIDAD

12
EL PROCESO 2: FORMALIZACIÓN INDIVIDUAL

1 CULMINACION DEL PROCESO 1

2 EVALUACIÓN DE DOCUMENTACIÓN DE OTRAS ENTIDADES

3 DIFUSIÓN DE FORMALIZACIÓN INDIVIDUAL.

4 EMPADRONAMIENTO Y VERIFICACIÓN

5 CALIFICACIÓN INDIVIDUAL E INPUGNACIÓN

6 TITULACIÓN Y SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN

13
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL Y TITULACIÓN
REALIZADO POR LOS GOBIERNOS LOCALES
1. De conformidad con el art 10 y 11 de la
Ley 28687, las municipalidades
provinciales deben promover la
conciliación entre titulares de los derechos
de propiedad y ocupantes, reservando los
procesos de tracto sucesivo y de
prescripción adquisitiva de dominio a
dichos Gobiernos Locales.

2. También es competente para el

saneamiento y formalización de
Urbanizaciones Populares y Centros
Urbano Informales

14
TIPOS DE POSESIONES INFORMALES
Centros Urbanos Informales:
Conjunto de manzanas determinadas y
vías trazadas, que no constituyen una
habilitación urbana, que cuentan con
construcciones parcialmente
consolidadas y cuyos lotes de vivienda
han sido individual y directamente
adquiridos por cada uno de los
integrantes del centro urbano informal
habilitaciones urbanas
Urbanizaciones populares:
Son titulares las cooperativas de
vivienda, asociaciones pro-vivienda,
asociaciones de vivienda, junta de
propietarios, junta de compradores y
cualquier otra forma asociativa con fines
de vivienda, que cuenten o no con
resolución de aprobación de habilitación
urbana).
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL Y TITULACIÓN REALIZADO POR
LOS GOBIERNOS REGIONALES
PREDIOS RÚSTICOS.- Son aquellos de 1) uso agrario, ubicados
en zona rural y destinados a la actividad agropecuaria.
Comprende también a aquellos 2) predios ubicados en área de
expansión urbana destinados a alguna actividad agropecuaria
y que no cuentan con habilitación urbana.
(ítem 12 del Art. 4° Reglamento del D.L. 1089)

TERRENOS ERIAZOS.- Son aquellos que se encuentran sin

cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos
improductivos y terrenos ribereños en la franja de 1 Km.
Estarán situados fuera del área urbana y que no se encuentran
comprendidos en las zonas de expansión urbana, o en los
estudios urbanísticos debidamente aprobados por autoridad
competente.

16
TIERRAS ERIAZAS HABILITADAS
Son aquellas que han sido
habilitadas por sus poseedores y
destinadas a la actividad
agropecuaria con anterioridad al
31 de diciembre del 2004. Están
comprendidas las tierras
ubicadas en zona de expansión
urbana, así como aquéllas
inmatriculadas como eriazas en
el RdP, siempre que cumplan con
PREDIOS
las características precitadas.

RÚSTICOS
(ítem 12 del Art. 4° Reglamento
del D.L. 1089)

17
SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
REALIZADO POR LA
SUPERINTENDENCIA DE BIENES
NACIONALES
¿QUE ES EL SANEAMIENTO FÍSICO
LEGAL DE PREDIOS ESTATALES?
Actos por los cuales se perfeccionará el
Derecho de Propiedad Estatal para la
obtención de su inscripción registral.

¿QUE INSTITUCIONES PÚBLICAS

PUEDEN HACER SANEAMIENTO
FÍSICO LEGAL?

TODAS LAS QUE FORMAN PARTE

DEL APARATO GUBERNAMENTAL,
sin embargo cada una de ellas las
realiza de acuerdo a su finalidad y
competencia

18
ITEM NORMA DENOMINACIÓN DE NORMA
1LEY N° 29151 LEY GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES
D.S. 019-2019-
2 VIVIENDA T.U.O. DE LA LEY 29151
D.S. 007-2008-
3 VIVIENDA REGLAMENTO DE LA LEY GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES
D.U. Nº 071-
4 2001 DECLARÓ DE INTERÉS NACIONAL EL SANEAMIENTO DE LOS INMUEBLES DE PROPIEDAD ESTATAL
5LEY Nº 27493 HACE EXTENSIVA LA LEY Nº 26512 A TODOS LOS ORGANISMOS E INSTITUCIONES
D.S. Nº 006-
6 98-ED APRUEBA EL REGLAMENTO DE LEY Nº 26512

D.S. N° 130- MEDIDAS REGLAMENTARIAS PARA QUE CUALQUIER ENTIDAD PÚBLICA PUEDA REALIZAR ACCIONES DE
7 2001-EF SANEAMIENTO TÉCNICO LEGAL Y CONTABLE DE INMUEBLES DE PROPIEDAD ESTATAL

DECRETO LEGISLATIVO QUE MODIFICA LA LEY N° 29151, LEY GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE
BIENES ESTATALES, PARA OPTIMIZAR EL SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE LOS INMUEBLES ESTATALES Y
FACILITAR LA INVERSIÓN PÚBLICA Y PRIVADA, SE HA INSTAURADO EL DENOMINADO “PROCEDIMIENTO
8D.L. N° 1358 ESPECIAL DE SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL DE INMUEBLES ESTATALES”.
LEY MARCO DE ADQUISICIÓN Y EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES, TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE
T.U.O. DL N° PROPIEDAD DEL ESTADO, LIBERACIÓN DE INTERFERENCIAS Y DICTA OTRAS MEDIDAS PARA LA
9 1192 EJECUCIÓN DE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
D.S. N° 011-
2019-
10 VIVIENDA DECRETO SUPREMO QUE APRUEBA EL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL DECRETO LEGISLATIVO N° 1192
ESTABLECE DISPOSICIONES EXTRAORDINARIAS PARA LA ADQUISICIÓN Y LIBERACIÓN DE ÁREAS
NECESARIAS PARA EL PLAN NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA PARA LA COMPETITIVIDAD Y EL PLAN
11D.U. 003-2020 INTEGRAL DE RECONSTRUCCIÓN CON CAMBIOS
12D.L. N° 803 LEY DE PROMOCION Y ACCESO A LA PROPIEDAD INFORMAL
13D.L. 1202
MODIFICA EL DECRETO LEGISLATIVO Nº 803, LEY DE PROMOCIÓN DEL ACCESO A LA PROPIEDAD
FORMAL Y QUE DICTA MEDIDAS COMPLEMENTARIAS EN MATERIA DEACCESO A LA PROPIEDAD FORMAL
19
LA SUPERINTENDENCIA DE BIENES
NACIONALES (SBN)
Es un organismo público descentralizado adscrito al
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Tiene como Política “Promover y Priorizar el
saneamiento y defensa de bienes inmuebles estatales
para SU ENTREGA A LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN
PÚBLICA E INVERSIÓN PRIVADA, impulsando el
desarrollo del País”.

20
LA SUPERINTENDENCIA DE BIENES
NACIONALES
FUNCIONES (LAS MAS IMPORTANTES)
a) Proponer y promover la aprobación de normas
legales
b) Formular políticas y expedir directivas sobre los
actos de adquisición, administración, disposición,
registro y supervisión de bienes estatales.
c) Supervisar los bienes estatales, en caso que la
Superintendencia Nacional de Bienes Estatales -
SBN determine infracciones podrá sancionar
d) Administrar el Sistema de Información
Nacional de Bienes Estatales - SINABIP
e) Emitir opinión técnica en los actos de
disposición de predios de propiedad del Estado,
con excepción de los bienes de propiedad
municipal, y de aquellos que sean materia de
procesos de formalización
f) Absolver consultas.
g) Sancionar y aplicar medidas correctivas.

21
APROVECHAMIENTO DE LOS BIENES ESTATALES Y DE LA
ASUNCIÓN DE TITULARIDAD (Reversión de Titularidad)
Las entidades titulares, deben realizar un eficiente uso de sus bienes que se
encuentran bajo su administración
De no ser así la (SBN), revertirá o asumirá la titularidad
El plazo para el cumplimiento de la finalidad, este será de dos (2) años.
DEFENSA DE LOS BIENES ESTATALES
Las entidades públicas deberán adoptar las acciones para la defensa
administrativa y judicial de los bienes estatales de su propiedad o los que tengan
a su cargo,
TITULARIDAD DE LOS PREDIOS NO INSCRITOS
Los predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios y que no
constituyan propiedad de particulares, ni de las Comunidades Campesinas y
Nativas, son de dominio del Estado, cuya inmatriculación compete a la
Superintendencia Nacional de Bienes Estatales – SBN.

22
ACTOS SOBRE BIENES DEL ESTADO
1. ACTO DE ADMINISTRACIÓN.- actos
que no impliquen desplazamiento
de dominio
2. ACTO DE DISPOSICIÓN.- implica
desplazamiento de dominio de los
bienes estatales
3. ACTO DE ADQUISICIÓN.- por los
cuales se incorporan al patrimonio
estatal o se formaliza el dominio a
favor del Estado
4. ACTO DE REGISTRO.- por el cual se
incorpora un bien estatal en el
Sistema de Información Nacional de
Bienes Estatales - SINABIP
5. ACTO DE SUPERVISIÓN .- Es el acto
que desarrolla el ente rector sobre los
bienes estatales y sobre los actos que
recaen sobre éstos
23
ACTOS DE ADMINISTRACIÓN

1. USUFRUCTO
2. ARRENDAMIENTO
3. CESIÓN EN USO/
AFECTACIÓN EN USO
4. COMODATO
5. DECLARATORIA DE
FABRICA Y
DEMOLICIÓN

24
ACTOS DE DISPOSICIÓN
1. DERECHO DE SUPERFICIE
2. PERMUTA
3. TRANSFERENCIA DE APORTE DE
CAPITAL
4. TANSFERENCIAS EN EL AMBITO
DE FONAFE
5. TRANSFERENCIA PREDIAL A
FAVOR DE GOBIERNOS
REGIONALES Y LOCALES
6. TRANSFERENCIA PREDIAL
ENTRE ENTIDADES PÚBLICAS
7. VENTA

25
QUE ES LA SUNARP: Es el ente rector del Sistema Nacional de
los Registros Públicos.
Entre los principales atribuciones de la Sunarp se encuentran:
Dictar las políticas y normas técnico – registrales de los
registros públicos.
Planificar, organizar, normar y supervisar la inscripción y
publicidad de actos y contratos en los registros públicos.
QUE ES UN CERTIFICADO LITERAL (antes copia literal)
Es la reproducción total o parcial de los documentos que
conforman el título archivado o la partida registral de un bien o
derecho inscrito en la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos.

Este documento −expedido por un registrador, abogado

certificador o certificador de la Sunarp−, es válido para realizar
cualquier trámite u operación legal sobre un determinado bien
o derecho.

26
COPIA LITERAL - SUNARP

27
COPIA LITERAL - SUNARP

28
COPIA LITERAL – SUNARP - RPU

29
COPIA LITERAL – SUNARP - RPU

30
COPIA LITERAL – SUNARP - RPU

31
SUNARP.
EL CRI “certificado registral inmobiliario”
de la Sunarp es un documento público
emitido por la SUNARP quien certifica:
1. Las características principales de
inmueble.
2. El dueño actual del inmueble, así como
quiénes fueron los anteriores.
3. Los gravámenes y cargas inscritos a la
fecha, tales como arrendamientos,
demandas y embargos.
4. Títulos pendientes de inscripción, tales
como hipotecas, transferencias y
bloqueos.
5. Cabe señalar que la información del
CRI toma la historia registral del
inmueble, en aproximadamente los
últimos 30 años.

32
CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO (CRI)- SUNARP

33
EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA
CATASTRAL:
Es el certificado compendioso que
acredita si el polígono descrito en el plano
presentado se encuentra inmatriculado o
no, o si parcial o totalmente forma parte
de un predio ya inscrito que conste
incorporado a la Base Gráfica Registral
DOCUMENTOS QUE SE DEBEN PRESENTAR
PARA LA EMISIÓN DE LAS BÚSQUEDAS
CATASTRALES.
1. Plano de Ubicación, con el esquema
de localización.
2. Plano Perimétrico, con el cuadro de
datos técnicos.
3. Memoria Descriptiva.

34
EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL:
Requisitos Generales

1. Los planos (perimétrico y de ubicación)

deben estar elaborados en una escala
gráfica convencional 1/500, 1/1,000,
1/2,500, 1/5,000, 1/10,000, 1/25,000.
2. El plano perimétrico debe contener el
polígono en consulta, con los ángulos
internos, área, perímetro, medidas
perimétricas de cada tramo, expresados
en el sistema métrico decimal.
3. Los nombres de los colindantes siempre
que cuente con dicha información.
4. En la Memoria Descriptiva, debe
indicarse los antecedentes registrales del
predio en consulta.
5. Los planos y Memoria Descriptiva,
deberán estar firmados y sellados por el
profesional competente.

35
EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL:
Requisitos Específicos
1. Si el polígono en consulta se ubica en zona
urbana, debe presentarse el plano perimétrico,
indicándose la posición del terreno respecto de
las calles adyacentes, señalando la distancia del
polígono a la esquina transversal más cercana.

2. El plano perimétrico o membrete debe señalar la

numeración municipal, nomenclatura de lote,
manzana, vía y nombre de la urbanización,
asentamiento humano y otros, en caso se cuente
con dicha información.

3. Si el polígono en consulta se ubica en ámbito

rústico, en el plano de ubicación debe graficarse
las referencias físicas y detalles topográficos no
perecederos que existieran en el lugar.
4. Indicar el número de la unidad catastral o el
número de la parcela.

36
EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL:
Evaluación de la información

1. El Responsable de la emisión de los informes técnicos del área de

catastro, consultará la Base Gráfica Registral, en el caso que la Base
Gráfica Registral no se encuentre actualizada, procederá a realizar la
actualización de la misma con los títulos archivados correspondientes.
2. En caso que no exista información gráfica en relación al predio en
consulta, se procederá a realizar la búsqueda de los antecedentes en
los sistemas informáticos registrales.
3. En el caso, que de los títulos no sea posible determinar en forma exacta
el ámbito de ocupación, se procederá a emitir el Informe Técnico,
señalando la existencia de las partidas registrales, incidiendo que el
ámbito en consulta se encuentra en una zona en donde no se puede
establecer en forma indubitable la existencia de predios inscritos.

37
EL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL:
Evaluación de la información
1. Una vez actualizada la Base Grafica el
profesional responsable deberá de emitir
el Informe técnico en forma entendible y
concluyente, señalando:
a) el ámbito posee las mismas medidas
b) Si se encuentra parcial o totalmente
dentro de una o más partidas
registrales
c) Si se encuentra en una zona donde no
se han detectados predios inscritos.
d) Si se encuentra en una zona donde no
se puede establecer en forma
indubitable la existencia de predios
inscritos, debiendo justificarse dicho
pronunciamiento.
El Informe Técnico deberá ser
complementado con un gráfico que ilustre
los resultados de la evaluación técnica.
38
CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL

39
CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL

40
DOCUMENTOS POR LOS CUALES LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS
DETERMINAN PROPIEDAD
COFOPRI .- RESOLUCION DE JEFATURA
GOBIERNOS REGIONALES – RESOLUCIÓN DE GERENCIA
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES – RESOLUCION

41
DOCUMENTOS USADOS PARA TRASMITIR DERECHOS DE PROPIEDAD
MINUTA DE COMPRA VENTA
ESCRITURA PÚBLICA

42
QUE ES UNA MINUTA DE COMPRA VENTA
MINUTA DE COMPRA VENTA
La minuta de compraventa es un documento escrito que contiene
los derechos y obligaciones a los que se someten dos partes, uno
llamado vendedor y otro llamado comprador, respecto de la transferencia
de propiedad de un bien inmueble y siempre a cambio de un pago en
dinero u otro que lo represente.

Algunos tipos de minuta de compraventa:

Minuta de compraventa al contado.
Minuta de compraventa a plazos.
Minuta de compraventa con garantía hipotecaria.
Minuta de compraventa de bienes futuros .
Minuta de compraventa de acciones y derechos.

43
QUE ES UNA ESCRITURA PÚBLICA DE
COMPRA VENTA

La Escritura Pública es el Documento

extendido ante un notario, con
atribuciones legales para dar fe de un
Acto o contrato jurídico cumplido por el
compareciente y actuante o por las partes
estipulantes.

En la Escritura Pública se expresará el

lugar y la fecha en que se otorga, deberá
ser firmada por las partes, y por el
funcionario autorizante. El notario o
escribano hace en borrador y una vez
conformes las partes, se redacta el
original en el protocolo. A las partes,
siempre que los requiera, se les entregará
copia o traslado, ya en forma simple o
legalizada.
44
 MUCHAS GRACIAS
POR SU ASISTENCIA

45