Dr.

Javier Ocampos Mogollón

 Saneamiento físico legal de predios urbanos

 Discordancia Registro-Realidad paraliza tráfico económico y

crédito inmobiliario.

 Se establecen mecanismos simplificados para: Tracto

sucesivo e Inmatriculación de predios.

 Prioridad: Que Saneamiento concluya con inscripción.

 Regularización de la propiedad de los predios

 Regularización de las construcciones

 Regularización de Propiedad Horizontal

 Saneamiento de las dimensiones físicas de los predios.

 “La presente Ley tiene tres objetivos específicos,
que finalmente redundan en unos solo, esto es,
que existan derechos de propiedad saneados y
debidamente inscritos en los Registros de la
Propiedad, tanto del terreno como de la
edificación, de suerte que los titulares de los
derechos puedan gozar de todos los atributos que
la propiedad otorga, esto es, usar, disfrutar, vender,
dar en herencia a los descendientes y
especialmente usar su propiedad inmobiliaria
como garantía para acceder al crédito.”.
Reglamento de la Ley:

Artículo 1.- Ámbito de aplicación: Edificaciones levantadas en predios

urbanos.

Artículo 4.- Regularización

 a) Predios urbanos
 b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitación urbana con construcción simultánea
 c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad
correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de
predios
 Texto Original de La Ley N° 27157: Edificaciones
construidas o demolidas hasta el 20 de Julio de 1999

 Texto de La Ley N° 27157 modificado por la Ley N°

30830: Edificaciones construidas o demolidas hasta
el 31 de Diciembre de 2016
 Artículo 3 de la Ley N° 27157:

"Los propietarios de edificaciones que hayan sido

construidas sin licencia de construcción, conformidad de
obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso,
podrán sanear su situación de, acuerdo al
procedimiento establecido en la presente ley".

 Artículo 3 del Reglamento de la Ley N° 27157:

"Artículo 3.- Objeto y vigencia

La presente sección norma el trámite de regularización
de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia
y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independización.".
“Artículo 3.- De la regularización
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31
de diciembre de 2016, que hayan sido construidas sin
licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo alprocedimiento establecido en la
presente ley.”
 Artículo 3 del Reglamento de la Ley N° 27157:

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

SEGUNDA. Adecuación del reglamento
En el plazo de 30 días contados desde la entrada en
vigencia de la presente ley, el Poder Ejecutivo adecúa el
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157,
Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por el
Decreto Supremo035-2006-VIVIENDA.
Art. 109 de la Constitución Peruana:

La ley es obligatoria desde el día siguiente de su

publicación en el Diario Oficial "El Peruano", salvo
disposición distinta de la misma ley que establezca un
mayor período en todo o una parte.
"La vigencia de una norma jurídica depende, prima facie,
de que haya sido aprobada y promulgada por los
órganos competentes, y además de que haya sido
publicada conforme lo establece el último extremo del
artículo 51° de la Constitución. Cumplido este
procedimiento, se podrá considerar que la norma es
eficaz. De este modo, el efecto práctico de la vigencia de
una norma es su eficacia, "Que una norma sea eficaz
quiere decir que es ". de cumplimiento exigible, es decir,
que debe ser aplicada como un mandato dentro del
Derecho (Expediente N' 0017-2005-PIITC)
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
ÚNICA. Procedencia de la regularización
Los propietarios de predios que se hayan acogido con
anterioridad al procedimiento de regularización
dispuesto por el artículo 3 respecto a edificaciones
terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo
establecido por la disposición complementaria décimo
cuarta de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades
modificada por la Ley 28437; y en los que se hayan
efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con
posterioridad a dicha fecha, pueden acogerse a lo
dispuesto en la presente ley.
PRIMERA. Improcedencia de la regularización
No puede aplicarse el procedimiento de regularización,
establecido en la presente ley para las edificaciones
levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección
ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad
física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en
edificaciones en las que resulte evidente la
contravención a los elementos básicos de seguridad, lo
cual ponga en riesgo la vida humana.
PRIMERA. Improcedencia de la regularización
No puede aplicarse el procedimiento de regularización,
establecido en la presente ley para las edificaciones
levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección
ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad
física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en
edificaciones en las que resulte evidente la
contravención a los elementos básicos de seguridad, lo
cual ponga en riesgo la vida humana.
• La regularización regulada por la Ley 27157 se realiza mediante la
presentación del Formulario Registral (FOR), el cual es considerado
título cuando está acompañado de la documentación que le sirve de
sustento.

• El FOR debe ser suscrito con firmas legalizadas notarialmente por los
interesados y por un verificador cuando corresponda (artículo 4 de la
Ley).

• Conforme al artículo 9 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la

Ley 27157, aprobado por Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, “el
Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la
documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad,
emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos
que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando
constancia de las observaciones que formula”.
• Debe tratarse de un ingeniero civil o arquitecto colegiado,
inscrito en el Indice de Verificadores a cargo de la SUNARP.

• La función principal del Verificador es constatar la realidad

física del predio objeto de regularización, para lo cual emite
un informe técnico que comprende según lo previsto en artículo
12 del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA.

• La actuación del verificador se sustenta en los principios de

veracidad y exactitud, cuyo incumplimiento acarrea
responsabilidad en el ámbito profesional, administrativo, civil y
penal (artículos 14, 15, 16 y 17 del Reglamento).
• Es un profesional que ejerce de manera independiente

• Asume un deber de colaboración con un órgano estatal

• En definitiva, se trata de un profesional liberal que ejerce en

el ámbito privado una función pública por delegación.

• El Registrador no puede cuestionar el contenido de sus

declaraciones contenidas en el FOR.
El informe técnico comprende (Según Art. 12 del Reglamento):
 Comprobar la ubicación, el área, los linderos y las medidas
perimétricas del terreno.
 Constatar las características físicas de la edificación levantada
sobre el terreno, esto es, las características arquitectónicas,
estructurales y de instalaciones.
 Evaluar el cumplimiento de la normativa urbanística (zonificación,
índice de usos compatibles y densidades) y de la normativa
edificatoria (coeficiente de edificación, altura, porcentaje mínimo
de área libre, retiros, índice de estacionamientos, etc.). En caso
de advertirse alguna infracción a esta normativa, el
verificador emitirá el informe con las respectivas
observaciones.
 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias entre el área real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimétricas, con los que figuran en la partida
registral del predio; así como transgresiones a la
normatividad urbanística o de edificación, las hará constar
en el Informe Técnico de Verificación como observaciones.
 Tratándose de densidad neta y de coeficiente de
edificación, formulará observación solamente en los casos
en que los índices reales indicados en el Informe Técnico
de Verificación excedan, en más de 25%, los reglamentarios
(art. 13 del Reglamento). Consecuentemente cuando la
densidad neta y/o el coeficiente de edificación no exceda
dicho porcentaje, no ameritará observación y por ende no
constituye carga técnica.
 Las observaciones efectuadas por el
Verificador, básicamente deberá
sustentarse en el incumplimiento de la
normatividad urbanística o edificatoria;
sin embargo, éstas no impiden la
inscripción de la declaratoria de
fábrica en vía de regularización, pues
podrán ser inscritas como una carga
del inmueble (art. 32 del Reglamento).