PardaveP E

NIC 40: Propiedades de inversión y su impacto
en los Estados Financieros y el Impuesto a la

Renta en las empresas que realizan actividades
inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019
Item Type info:eu-repo/semantics/bachelorThesis
Authors Pardave Peje, Enrique Alberto; Paredes Ayala, Mariysabel
Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)
Rights info:eu-repo/semantics/openAccess; Attribution-

NonCommercial-ShareAlike 4.0 International
Download date 28/01/2023 04:38:24
Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/
Link to Item http://hdl.handle.net/10757/655210

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
FACULTAD DE NEGOCIOS
PROGRAMA ACADÉMICO DE CONTABILIDAD
NIC 40: Propiedades de inversión y su impacto en los Estados

Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan
actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
TESIS
Para optar el título profesional de Licenciado en Contabilidad
AUTOR(ES)
Pardave Peje, Enrique Alberto (0000-0001-5027-2926)
Paredes Ayala, Mariysabel (0000-0003-0920-9524)
ASESOR
Barrantes Santos, Fanny Elcira (0000-0003-2478-6557)
Lima, agosto del 2020

DEDICATORIA
Dedico la presente investigación de tesis a Dios por darme la oportunidad de realizarla, y

a mi familia por su apoyo incondicional en este proceso, a mis hijas quienes son el motivo
de mi continuo esfuerzo.
Atte. Enrique Alberto Pardave Peje
Dedico la presente investigación a Dios, por guiarme en cada paso que doy, a mis padres,
por ser mi soporte y motivación; y a mis maestros por su enseñanza y paciencia.
Atte. Mariysabel Paredes Ayala
I
AGRADECIMIENTOS
Queremos agradecer en primer lugar, a Dios por brindarnos salud, fortaleza y sobre todo
habernos protegido en tiempos difíciles de pandemia para realizar la investigación de tesis.
Asimismo, agradecer a nuestra asesora de tesis, por su conocimiento, consejos y sobre todo
por habernos brindado las pautas para la elaboración de tesis, también por su paciencia y
motivación durante el desarrollo de esta.
II
RESUMEN
El trabajo de la presente investigación tiene como objetivo establecer el impacto de

la NIC 40 Propiedades de Inversión en los Estados Financieros y en el Impuesto a la Renta
en las empresas que realizan actividad inmobiliaria en el distrito de Jesús Maria, año 2019.
Se desarrolló los alcances y técnicas de medición, para realizar el tratamiento contable y

tributario a las propiedades de inversión que son considerados como activos no corrientes, y
que la situación financiera y económica de las empresas sean fiables y de importancia
relativa, lo que conllevará a tomar mejores decisiones.
La investigación se divide en cinco partes: Capítulo I Marco Teórico, donde se

incluye el objetivo, alcance, reconocimiento, medición y transferencia de la NIC 40
Propiedades de Inversión; se investiga y analiza fundamentalmente la medición al costo y el
valor razonable de los activos generadoras de rentas en el sector inmobiliario y el impacto
en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta. Capítulo II Plan de Investigación, se
enuncia el planteamiento de la problemática, el objetivo, y las hipótesis general y
específicos. Capitulo III Metodología de investigación, se define la población y muestra, que
será evaluado durante el proceso de investigación. Capitulo IV Desarrollo de la
investigación, Se aplicó las herramientas de investigación como son las entrevistas a
profundidad y encuestas; y se desarrolló un caso práctico. Capítulo V Análisis de los
resultados, se analizó la información obtenida de las entrevistas y encuestas, se validó la
hipótesis general y específicas, y se analizó el caso práctico.
Palabras clave: Propiedades de Inversión; Medición Inicial y Posterior; Valor al Costo; Valor
Razonable; Depreciación; Revaluación de Activos No Corrientes; Actividad Inmobiliaria y
Renta.
III
IAS 40: Investment Properties and its impact on the Financial Statements and Income Tax
of companies that carry out real estate activities in the district Jesús María, 2019.
ABSTRACT
The purpose of this research aims to establish the impact of the International
Accounting Standard (IAS) 40 – Investment Properties on the Financial Statements and the
Income Tax of the companies carrying out real estate activity in the district of Jesus Maria
in the year 2019.
The scope and measurement techniques were carried out to achieve the accounting and tax
treatment of the investment properties that are considered as non-current assets, so that the
financial and economic situation of the companies will be reliable and significant, which
will lead to better decision-making.
This research is divided into five chapters: In the Chapter I, the Theoretical
Framework is discussed. It includes the objective, scope, recognition, measurement and
transfer of the IAS 40 - Investment Properties. The cost and fair value measurement of the
assets from the incomes in the real estate sector and the impact on the Financial Statements
and the Income Tax is research and analyzed. In the Chapter II, the Research Plan is
discussed. It includes the problem description, the objective, the general and specific
hypothesis. In the Chapter III, the Research Methodology is detailed. It shows the population
and sample to be assessed during the research. In the Chapter IV, the Research Development
is described, it specifies the tools used during the research, including the in-depth interviews
and surveys. A case study was developed. In the Chapter V, the Results Analysis are shown.
The information collected from the interviews and surveys were analyzed. The general and
specific hypothesis were validated. The case study was analyzed.
Keywords: Investment Properties; Initial and Subsequent Measurement; Cost Value; Fair
Value; Depreciation; Revaluation of Non-Current Assets; Real Estate Activities and Income.
IV
TABLA DE CONTENIDOS
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................... 1
CAPÍTULO I MARCO TEORICO ............................................................................................................... 4
NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA ........................................ 4

1.1.1 Antecedentes.............................................................................................................................. 5
1.1.1.1 Antecedentes internacionales ........................................................................................... 5
1.1.1.2 Antecedentes nacionales .................................................................................................. 8
1.1.2 Definiciones ............................................................................................................................... 8
1.1.3 Ventajas y Desventajas ............................................................................................................ 10
1.1.4 Norma Internacional de Contabilidad N° 40 Propiedades de Inversión .................................. 12
1.1.5 Dimensiones ............................................................................................................................ 13
1.1.5.1 Objetivo.......................................................................................................................... 13
1.1.5.2 Alcance .......................................................................................................................... 14
1.1.5.3 Reconocimiento ............................................................................................................. 15
1.1.5.4 Medición ........................................................................................................................ 17
1.1.5.5 Transferencias ................................................................................................................ 21
1.1.5.6 Información a revelar ..................................................................................................... 22
1.1.6 NIC 40 y su relación con otras normas .................................................................................... 23
1.1.6.1 NIC 40 y su relación con la NIC 1 Presentación de Estados Financieros. ..................... 23
1.1.6.2 NIC 40 y su relación con la NIC 8 Políticas contables, cambios en las estimaciones
contables y errores............................................................................................................................. 25
1.1.6.3 NIC 40 y su relación con la NIC 12 Impuesto a las ganancias ...................................... 26
1.1.6.4 NIC 40 y su relación con la NIC 16 Propiedad planta y equipo .................................... 27
1.1.6.5 NIC 40 y su relación con la NIC 23 Costo por préstamo ............................................... 29
1.1.6.6 NIC 40 y su relación con la NIIF 13 Medición a valor razonable .................................. 30
1.1.6.7 NIC 40 y su relación con la NIIF 16 Arrendamientos.................................................... 32
ESTADOS FINANCIEROS ................................................................................................................ 33

1.2.1 Definiciones ............................................................................................................................. 33
1.2.2 Marco Conceptual.................................................................................................................... 34
1.2.2.1 Finalidad ........................................................................................................................ 35
1.2.2.2 Objetivo.......................................................................................................................... 36
1.2.2.3 Características Cualitativas de la Información Financiera Útil ...................................... 36
1.2.2.4 Elementos de los estados financieros ............................................................................. 39
1.2.3 Impacto de los Estados Financieros en las Empresas Inmobiliarias ........................................ 39
1.2.4 Impacto Financiero con la implementación de la NIC 40 ....................................................... 41
1.2.5 Indicadores Financieros ........................................................................................................... 42
1.2.5.1 Ratios de Rentabilidad ................................................................................................... 43
V
1.2.5.2 Ratios de Endeudamiento ............................................................................................... 44
1.2.5.3 Costo de Oportunidad .................................................................................................... 44
1.2.5.4 Cuenta Contable: 31 Propiedades de Inversión .............................................................. 44
IMPUESTO A LA RENTA ................................................................................................................. 46

1.3.1 Ley del Impuesto a la Renta .................................................................................................... 47
1.3.2 Últimas modificaciones de La Ley del Impuesto a la Renta .................................................... 47
1.3.3 Cálculo del Impuesto a la Renta .............................................................................................. 51
1.3.3.1 Renta de tercera categoría. ............................................................................................. 51
1.3.4 Adiciones ................................................................................................................................. 55
1.3.5 Deducciones ............................................................................................................................ 56
1.3.6 Resoluciones del Tribunal Fiscal ............................................................................................. 58
1.3.7 Impacto Tributario en el Sector Inmobiliario .......................................................................... 61
1.3.8 Impuesto a la Renta - Tercera Categoría para las empresas Inmobiliarias. ............................. 63
LA NIC 40 Y SU IMPACTO EN LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EN EL IMPUESTO A LA

RENTA ........................................................................................................................................................... 64
1.4.1 Modelo de Investigación ......................................................................................................... 70
SECTOR INMOBILIARIO ................................................................................................................ 73
CAPITULO II PLAN DE INVESTIGACION ............................................................................................ 84
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ........................................................................................... 84

2.1.1 Situación Problemática ............................................................................................................ 84
2.1.2 Estado de la cuestión ............................................................................................................... 86
2.1.2.1 Investigaciones Locales ................................................................................................. 86
2.1.2.2 Investigaciones Internacionales...................................................................................... 87
2.1.3 Problema .................................................................................................................................. 89
2.1.3.1 Problema General ........................................................................................................... 89
2.1.3.2 Problemas Específicos ................................................................................................... 89
JUSTIFICACIÓN O RELEVANCIA ................................................................................................ 89
OBJETIVOS E HIPOTESIS............................................................................................................... 90
2.3.1 Objetivo Principal .................................................................................................................... 90
2.3.2 Objetivos Específicos .............................................................................................................. 90
2.3.3 Hipótesis Principal ................................................................................................................... 90
2.3.4 Hipótesis Especificas ............................................................................................................... 91
LIMITACIONES Y PARÁMETROS ................................................................................................ 91
CAPITULO III METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION ............................................................... 92
OBJETIVO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN ........................................................................... 93
VI
3.1.1 Objetivo de la Investigación .................................................................................................... 93
3.1.2 Nivel de la Investigación ......................................................................................................... 94
DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN ................................................................................................. 94
INVESTIGACIÓN CUALITATIVA ................................................................................................. 95

3.3.1 Descripción de los instrumentos de recolección de datos ........................................................ 95
3.3.2 Población ................................................................................................................................. 96
3.3.3 Tamaño de la muestra .............................................................................................................. 96
INVESTIGACIÓN CUANTITATIVA .............................................................................................. 97

3.4.1 Descripción de los instrumentos de recolección de datos ........................................................ 97
3.4.2 Población ................................................................................................................................. 98
3.4.3 Tamaño de la muestra ............................................................................................................ 100
MATRIZ DE OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES ............................................... 103
CAPITULO IV DESARROLLO DE LA INVESTIGACION ................................................................. 105
APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS ............................................................................................ 105

4.1.1 Aplicación de Instrumento: Entrevista Personal .................................................................... 105
4.1.2 Aplicación de Instrumento: Encuesta .................................................................................... 117
CASO PRÁCTICO APLICADO A LA EMPRESA INMOBILIARIA E&M S.A. ...................... 151

4.2.1 Inmobiliaria E&M SA - Estados Financieros de la Compañía antes de la aplicación de la NIC
40.,,,,,,,,,,, ............................................................................................................................................. 152
4.2.2 Adquisición de un Activo ...................................................................................................... 158
4.2.3 Aplicación de la NIC 40 a la Propiedad de Inversión ............................................................ 159
4.2.3.1 Medición Inicial ........................................................................................................... 160
4.2.3.2 Transferencia ................................................................................................................ 161
4.2.3.3 Medición Posterior ....................................................................................................... 162
4.2.3.4 Escenario 1 – Medición al Costo.................................................................................. 162
4.2.3.5 Escenario 2 – Medición a Valor Razonable ................................................................. 164
4.2.3.6 Impacto en los Estados Financieros ............................................................................. 166
4.2.3.7 Impacto en los Ratios Financiero ................................................................................. 170
4.2.3.8 Impacto en el Impuesto a la renta................................................................................. 171
CAPITULO V ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS ............................................................................... 179
APLICACIÓN DE RESULTADOS ................................................................................................. 179

5.1.1 Resultado de estudio cualitativo ............................................................................................ 179
5.1.1.1 Análisis de las entrevistas a profundidad ..................................................................... 179
5.1.2 Resultado del estudio cuantitativo: Encuestas ....................................................................... 182
5.1.2.1 Análisis de fiabilidad: Alfa de Cronbach ..................................................................... 188
5.1.2.2 Análisis del Chi Cuadrado ........................................................................................... 190
VII
5.1.3 Análisis del caso práctico ...................................................................................................... 195
5.1.3.1 Análisis de los Estados Financieros ............................................................................. 195
5.1.3.2 Análisis de Ratios Financieros ..................................................................................... 201
5.1.3.3 Análisis de Impuesto a la Renta ................................................................................... 206
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................................ 212
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS....................................................................................................... 217
ANEXOS ...................................................................................................................................................... 223
ANEXO A – Árbol del problema .................................................................................................................. 223
ANEXO B – Matriz de consistencia .............................................................................................................. 224
ANEXO C – Entrevista a expertos ................................................................................................................ 228
ANEXO D – Encuesta ................................................................................................................................... 230
ANEXO E –Validación de Experto ............................................................................................................... 233
VIII
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Cálculo de adiciones y deducciones Tributarias 2020 ........................................................................ 56

Tabla 5 Expertos a Entrevistar. ....................................................................................................................... 96
Tabla 6 Expertos a Entrevistar ........................................................................................................................ 96
Tabla 7 Segmentación de Empresas, Sector inmobiliario ............................................................................... 99
Tabla 8 Empresas con CIIU 70200, distrito de Jesús María .......................................................................... 100
Tabla 9 Variable independiente NIC 40 Propiedades de Inversión ............................................................... 103
Tabla 10 Variable dependiente Estados Financieros ..................................................................................... 104
Tabla 11 Variable independiente Impuesto a la Renta .................................................................................. 104
Tabla 12 Cuadro de resultado de encuestas a las empresas inmobiliarias del distrito de Jesus Maria .......... 118
Tabla 13 Resumen de respuestas. Pregunta N° 1. ......................................................................................... 119
Tabla 16 Resumen de respuestas. Pregunta N° 4. ........................................................................................ 123
Tabla 22 Resumen de respuestas. Pregunta N° 10. ....................................................................................... 131
IX
Tabla 39 Composición de otras cuentas por pagar ........................................................................................ 155
Tabla 40 Composición de Gastos Administrativos........................................................................................ 157
Tabla 41 Asiento contable por la compra de un Activo Fijo ......................................................................... 158
Tabla 42 Costos Incurridos en la compra de una propiedad de Inversión ..................................................... 160
Tabla 43 Asiento contable por la transferencia de un Activo Fijo a Propiedad de Inversión ........................ 161
Tabla 44 Cálculo de la Depreciación ............................................................................................................. 163
Tabla 45 Valor en Libros de Propiedad de Inversión .................................................................................... 164
Tabla 46 Incremento del valor por medición a valor razonable de una Propiedad de Inversión ................... 164
Tabla 47 Importe En Libros bajo el valor razonable ..................................................................................... 165
Tabla 48 Asiento contable – Valor Razonable de una Propiedad de Inversión ............................................. 166
Tabla 49 Asiento contable – Renta diferida. ................................................................................................. 166
Tabla 50 Diferencia Temporal del Terreno ................................................................................................... 172
Tabla 51 Diferencia Temporal Edificación Jesús María ............................................................................... 172
Tabla 52 Diferencia Temporal de Edificaciones Antiguas ............................................................................ 172
Tabla 53 Cálculo del Impuesto a la Renta – Medición al Costo .................................................................... 175
Tabla 54 Composición la renta corriente – Medición al costo ...................................................................... 176
Tabla 55 Aplicación correcta NIC 12- Propiedades de Inversión Medida al Costo ...................................... 176
Tabla 56 Cálculo del Impuesto a la Renta – Medición a Valor Razonable ................................................... 177
Tabla 57 Composición la Renta Corriente – Medición a Valor Razonable ................................................... 177
Tabla 58 Aplicación correcta NIC 12- Propiedades de Inversión Medida a Valor Razonable ...................... 178
Tabla 59 Resultados del análisis del Alfa de Cronbach basada en las encuestas .......................................... 190
Tabla 60 Resultado del Análisis de las Tablas Tabuladas de las Variables ................................................... 191
Tabla 61 Resultados de las Pruebas del Chi Cuadrado de las Variables ....................................................... 191
Tabla 62 Tabla cruzada NIC 40 Propiedades de Inversión * Estados Financieros ........................................ 192
Tabla 63 Resultados de las Pruebas del Chi Cuadrado Hipótesis Especifica 1. ............................................ 193
Tabla 64 Tabla cruzada NIC 40 Propiedades de inversión * Impuesto a la Renta. ....................................... 194
Tabla 65 Resultados de las pruebas del Chi Cuadrado Hipótesis Especifica 2. ............................................ 194
X
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1: Incidencias, Variaciones Interanuales y Acumuladas abril 2019 ...................................................... 2

Figura 2: Despacho Local de Cemento 2016-2019 .......................................................................................... 2
Figura 3: Línea tiempo de la historia CINC ...................................................................................................... 5
Figura 4: Siglas en inglés y español .................................................................................................................. 6
Figura 7 Impacto en las Organizaciones; Riesgos y Ventajas de aplicar las NIIFS ....................................... 12
Figura 5: Propiedad de Inversión NIC 40 ........................................................................................................ 16
Figura 6: Esto debes saber de los activos, NIC 16, 40 y 38 ............................................................................. 20
Figura 8: Diferencias Temporales en el Impuesto Diferido – Entendiendo el Estándar NIIF ......................... 26
Figura 9: Retos y Oportunidades de la aplicación de NIIF y del Derecho Tributario Internacional en el cierre
fiscal 2017. ...................................................................................................................................................... 27
Figura 10: NIIF super fáciles, La Implementación. ......................................................................................... 28
fiscal 2017 ....................................................................................................................................................... 30
Figura 12: Características del Marco Conceptual ............................................................................................ 35
Figura 13: Objetivos del Marco Conceptual .................................................................................................... 36
Figura 14: Elementos de los Estados Financieros ........................................................................................... 39
Figura 19: Indicadores de Rentabilidad ........................................................................................................... 43
Figura 20: Ingresos Tributarios del Gobierno Central: marzo 2020. .............................................................. 46
Figura 21: Modificaciones a la tasa del Impuesto a la Renta de Tercera Categoría – Domiciliada................. 48
Figura 22: Crédito Tributario para evitar la doble imposición. ....................................................................... 50
Figura 23: Tasa para la determinación del Impuesto a la Renta Anual ........................................................... 52
Figura 24: Cálculo del Impuesto a la Renta 2019 ............................................................................................ 53
Figura 25: Cálculo del Impuesto a la Renta 2019 ........................................................................................... 55
Figura 26: Estado de Situación Financiera Comparativa IFRS-NIF .............................................................. 66
Figura 27: Estados Resultados Integrales Comparativo- IFRS- NIIF ............................................................. 67
Figura 28: Tratamiento Contable de Activos no Financieros bajo PCGA de Alemania y PCG del Reino Unido.
......................................................................................................................................................................... 69
Figura 29: Impacto de la NIC Propiedades de Inversión en los estados financieros y el Impuesto a la renta. 72
Figura 30: Evolución del Mercado Inmobiliario en cinco zonas de Lima Metropolitana ............................... 75
Figura 31: Actividad Inmobiliaria en el Perú .................................................................................................. 76
Figura 32: Empresas con Actividad Inmobiliaria ............................................................................................ 76
Figura 33: CIIU 70200 .................................................................................................................................... 77
Figura 34: Oferta Inmobiliario en Lima .......................................................................................................... 78
Figura 35: Proyección de Ventas para el 2019. ............................................................................................... 79
Figura 36: Clasificación de distritos en Lima Metropolitana y el Callao ........................................................ 79
Figura 37: Precio de Venta por M2 de Departamentos en Jesús María ........................................................... 80
Figura 38: Tipos de Inmuebles en alquiler en el distrito de Jesús María ......................................................... 81
Figura 39: Precio promedio de alquiler de departamentos en Jesús María ...................................................... 81
XI
Figura 40: Precio promedio de alquiler de Oficinas ....................................................................................... 82
Figura 41: Metodología de la Investigación. ................................................................................................... 92
Figura 42: Cálculo de la Muestra .................................................................................................................. 101
Figura 43: Muestra de empresas a encuestar ................................................................................................. 102
Figura 44: Gráfico de respuestas de Pregunta N° 1 ....................................................................................... 119
Figura 53: Gráfico de respuestas de Pregunta N° 10 ..................................................................................... 130
Figura 70: Estado de Situación Financiera 2018 Inicial ................................................................................ 153
Figura 71: Composición de Propiedades de Inversión 2018 ......................................................................... 154
Figura 72 : Estado de Resultados Integrales 2018 ......................................................................................... 156
Figura 73: Costos Incurridos en la compra de una Propiedad de Inversión .................................................. 159
Figura 74: Requisitos para el Reconocimiento Inicial ................................................................................... 160
Figura 75: Asiento Contable de la Depreciación ........................................................................................... 163
Figura 76: Informe Técnico de Tasación ....................................................................................................... 165
Figura 77: Estado de Situación Financiera Comparativo con Medición al Costo y a Valor Razonable ........ 167
Figura 78: Estados de Resultados Comparativo con Medición al Costo y a Valor Razonable ...................... 169
Figura 79: Ratios Financieros ........................................................................................................................ 170
XII
Figura 80: Diferencias Permanentes .............................................................................................................. 173
Figura 81: Diferencias Temporales ............................................................................................................... 174
Figura 82: Coeficiente Alfa de Cronbach ...................................................................................................... 189
Figura 83: Composición del Gasto Administrativo. ...................................................................................... 207
Figura 84: Composición del activo no corriente. ........................................................................................... 207
Figura 85: Composición de Otros Ingresos. .................................................................................................. 209
Figura 86: Composición del Activo no Corriente. ......................................................................................... 210
Figura 87: Renta Tributaria, Comparativo entre ambos métodos .................................................................. 211
XIII
INTRODUCCIÓN
En la actualidad, el Perú es un mercado muy atractivo para realizar inversiones

inmobiliaria, porque cuenta con el m2 más baratos que Colombia, Chile, Brasil y Ecuador;
Lima es un mercado con mucha demanda en este sector según el Grupo Centenario (El
economista, 2019), es por ello que la valoración de los precios se encuentra en una etapa de
desarrollo sostenido, El sector inmobiliario en Lima es uno de los más rentables y esto lo
convierte en uno de los pilares de crecimiento en nuestra economía, en el año 2019, se estimó
dicho crecimiento entre el 10 al 15% con tendencia al alza según el Grupo Centenario (El
economista, 2019), debido a que el sector inmobiliario es muy atrayente no solo para
viviendas sino también para clientes inversionistas y lo convierte en un mercado interesante.
Ante ello, diversas empresas del sector inmobiliario tienen la oportunidad de invertir,
ya que el retorno le genera beneficios a largo plazo, debemos remarcar que el distrito de
Jesús María, se encuentra considerado como uno de los mejores lugares para adquirir
propiedades de inversión, esto impulsa a la creación de nuevas empresas en este sector, ya
que es uno de los distritos que menos tiempo necesita alquilar un inmueble como oficina,
para recuperar la inversión de compra inicial, obteniendo una rentabilidad anual promedio
de 9.7%. asimismo, más de 52 empresas inmobiliarias ya han invertido en el distrito desde
el año 2018, convirtiéndolo de esta forma en uno de los lugares con mayor inversión
inmobiliaria según el Portal Inmobiliario del Perú Urbania (2019).
La elaboración de los estados financieros en base a Normas Internacionales de

Información Financiera (NIIF) es de suma importancia en todos los sectores empresariales,
porque refleja la imagen fiel y real de la compañía, esto implica dar un correcto tratamiento
a los activos, sobre todo si esto puede generan adiciones y deducciones que no solo impactan
en los estados financieros, sino también en el impuesto a la renta.
Lopez, R. (2018), Contadora Senior de Grant Thornton Perú, mediante una entrevista
por RPP, comenta que la importancia de aplicar las NIIF, es fundamental ya que brinda un
lenguaje universal para las empresas de todo el mundo, sobre todo en cuestión de negocios
y finanzas; esto permite a los usuarios internos y externos tener un mejor entendimiento de
la creación y el análisis de los estados financieros; generando oportunidades como expandir
1
los negocios a otros países; atraer nuevos inversionistas o capital; asegurar el futuro
profesional, y es por ello que se recomienda constantes actualizaciones.
En el año 2019 el Instituto Nacional de Estadísticas e Información (INEI) publicó en

su página principal, que el rubro inmobiliario (el cual se encuentra dentro del sector
construcción) creció en 1.51%, esto se vio reflejado a causa del consumo interno del cemento
que se incrementó en 1.85% por la generación y aceleración de los trabajos inmobiliarios,
edificaciones, obras de concreto, entre otros, y el distrito de Jesús María fue uno de los más
beneficiados, esto ocasionó un incremento de 1.87% en la económica peruana, generando
un crecimiento del PBI de 0.76%
Figura 1: Incidencias, Variaciones Interanuales y Acumuladas abril 2019
Adaptado de INEI 2019. Tomado de Empresas Productoras de Cemento.
La imagen adjunta refleja el incremento del consumo del cemento lo cual evidencio
un crecimiento en obras realizadas por el sector inmobiliario.
Figura 2: Despacho Local de Cemento 2016-2019
Adaptado de INEI 2019. Tomado de Empresas Productoras de Cemento.
Ante esta situación las empresas que realizan actividades inmobiliarias necesitan
emplear adecuadamente la NIC 40 Propiedad de Inversión, de esta forma realizarán un
2
correcto proceso contable, pues el alza en los precios de la materia prima genera un
incremento sobre el valor de los activos en dichas empresas.
Ernst & Young. (2019), señala que la propiedad de inversión se mide inicialmente a
su costo, a esto incluye los costos de transacción que se encuentras relacionados al activo,
en mediciones subsecuentes la entidad debe adoptar el modelo a valor razonable o modelo
del costo para todas sus propiedades de inversión de acuerdo a lo establecido en la NIC 40,
también señala que el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad, propuso la
aplicación del modelo a valor razonable de forma obligatoria para las propiedades de
inversión, ya que esta proporciona información útil para los usuarios, sin embargo, permite
una segunda opción que es el modelo del costo, con la finalidad que las empresas de los
países con mercado inmobiliario subdesarrollados se preparen y puedan adaptarse a la
aplicación del modelo inicialmente mencionado, la cual nos lleva a la siguientes preguntas
¿Cuántas empresas del sector inmobiliario en el Perú se habrán adaptado al modelo que
remarca el Consejo?.
Con relación al impacto que genera aplicar normas, el Art. N° 33 del Reglamento de
la Ley del Impuesto a la Renta, señala que la contabilización de operaciones bajo normas y
principios contables, generan diferencias permanentes y temporales los cuales ocasionan
adiciones y deducciones para el cálculo del impuesto.
Según De la Vega, B. (2017), Socia de Impuestos en EY Building a better, señala

que el uso mayor de estimaciones en la contabilidad, en muchas ocasiones distorsiona el
cálculo del impuesto a la renta la cual debería ser objeto de tributación y que realizar un
análisis tributario, implica tener claras las normas contables y las actualizaciones que traen
consigo, de esta forma se podría dar soluciones y seguimientos a los conflictos contables y
tributarios, por esta razón debemos preguntarnos ¿Cuántas empresas del sector inmobiliario
se encontrarán familiarizadas con las normas contables y con la ley del impuesto a la renta?
Y ¿Cuántas empresas del sector inmobiliario habrán realizado correctamente el cálculo del
impuesto a la renta en el año 2019?
Por lo anterior expuesto se desarrolla la presente investigación cuyo objetivo principal es

analizar de qué manera impacta la NIC 40 Propiedades de Inversión en los Estados
Financieros y en el Impuesto a la Renta de las empresas que realizan actividades
inmobiliarias del distro de Jesús María, año 2019.
3
CAPÍTULO I MARCO TEORICO
NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA

Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF O IFRS, por sus siglas
en inglés) se van posicionando con mayor relevancia en el mundo y sobre todo en nuestro
país, muchas de las empresas en el mercado peruano aplican la totalidad de estas normas.
Es la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV) quien se encarga de revisar su

correcta aplicación en el Perú, muchas de las nuevas NIIF han entrado en vigencia a nivel
internacional casi al mismo tiempo que en el Perú, por lo que ha sido necesario un análisis
profundo debido a la complejidad en la aplicación.
Las Normas Internacionales de Información Financiera son importantes hoy en día, es por
ello, que la administración contable de las empresas se ven obligados a realizar constantes
actualizaciones y no son ajenas a la realización de buenas prácticas; Las NIIF son parte
fundamental para el análisis de los estados financieros en cualquier lugar del mundo, la
globalización y el ritmo actual lo exige.
Diaz Becerra, O. (2010), comenta lo siguiente: Para que la información financiera

entregada a los inversionistas y usuarios pueda ser transparente y confiable entre otros
aspectos, esta debe ser preparada en función a un marco normativo con estándares
internacionales, además de adaptarse a nuevos requerimientos de la globalización. También
señala, que la economía mundial tiene un alto nivel de integración y que frente a ella las
Normas Internacionales de Información Financiera se han convertido en estándares de
aplicación en todo el mundo.
En el Perú la aplicación de las NIIF se han adoptado de manera obligatoria para las
entidades constituidas por la Ley General de Sociedades y que cotizadas en bolsa, este tipo
de empresas son supervisadas por la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV), cuyo
objetivo de investigación exploratoria es el cumplimiento de la aplicación de la NIIF en la
preparación y presentación de los estados financieros; Pero en las empresas que no son
supervisadas por este ente y después de realizar una encuesta de 18 preguntas se concluye
principalmente, la alta incidencia de aspectos fiscales y legales antes que una correcta
aplicación de las NIIF al momento de la preparación de los mismos.
4
1.1.1 Antecedentes
1.1.1.1 Antecedentes internacionales
Sus inicios se dan en los años 1966 cuando se funda la primera organización
internacional de estudios contables formado por los contadores públicos de Wales, el
Americano Públicos Certificados y el Canadiense de Contadores Certificados quienes
buscaron unificar criterios en materia contable, para ello consideraban el registro, valuación
y reporte de hechos económicos realizados por empresas del sector privado.
El 29 de junio de 1973 empieza a operar el Comité de Normas Internacionales de

Contabilidad (IASC) con la inauguración de la primera oficina en Londres, es Henry Benson
quien asume la presidencia de este comité y lo haría hasta el año 2001.
El comité inicial funcionó con nueve miembros pertenecientes a los institutos de

contadores de los países de Alemania, Australia, Estados Unidos, Francia, Holanda, Irlanda,
Japón, México y Reino Unido, a ellos se les llegan unir en el año 1973 Bélgica, nueva
Zelanda, India e Israel.
Figura 3: Línea tiempo de la historia CINC
Adaptado de Instituto de Asesoría y Finanzas Internacionales (IAFI). Tomado de Historia de PCGA

y NIIF – Noveno B. octubre 2014 – marzo 2015.
5
Las labores del consejo siempre estuvieron pensadas en la convergencia de las
normas contables y dar un conjunto de lineamientos comunes para cualquier empresa del
mundo. En el año 1991 se da un evento muy importante, que es la aceptación de las NIIF
por parte de la FASB (Financial Accounting Standard Board) quienes fueron encargados del
diseño, autorización y difusión de los principios generalmente aceptados en Estados Unidos,
más adelante en el año 2002 se consolida con la aceptación y obligatoriedad para las
empresas europeas que cotizan en bolsa, el cual se llega aplicar a partir del 2005.
Figura 4: Siglas en inglés y español
Adaptado de Instituto de Asesoría y Finanzas Internacionales (IAFI). Tomado de Historia de PCGA

y NIIF – Noveno B. octubre 2014 – marzo 2015.
6
Mesen, V. (2013), en su investigación sobre los antecedentes de la adopción de las
aplicaciones prácticas de las NIIF completas a nivel mundial, sostiene que es un proceso
poco conocido y aplicado por la mayoría de empresas en el mundo, ya que cuenta con
múltiples inconvenientes y dificultades debido a varios factores como el desconocimiento
de los criterios, las implicaciones prácticas de las NIIF, la resistencia al cambio, la gran
complejidad técnica y conocimientos adicionales a lo propiamente contable y por último lo
reciente de los acuerdos de adopción y aplicación obligatorio como base de contabilización
en muchos países del mundo.
Turmeque, J. & Osorio, N. (2015), Analizan la existencia de intereses

supranacionales que influyen en la orientación de la información con fines de inversión
internacional, después de realizar un análisis sobre los efectos de la convergencia para
acercarse a dichos intereses y llegar al esquema de riesgos e incertidumbres que proponen
las NIIF/NIC para identificar que el negocio marche dentro de un sistema global, concluyen
que la regulación bajo estándares internacionales de información financiera estuvo
fuertemente relacionada con problemas de liquidez en varias instituciones financieras
especialmente en Estados Unidos y Europa, agudizado por la crisis de la bolsa de valores,
manipulación de los instrumentos financieros, corrupción a nivel de los principales bancos
y burbuja financiera; esto dinamizo la convergencia de las NIIF con el argumento de
incrementar transparencia, garantía a los inversores y fortalecimiento el mercado de valores.
En china quien establece los estándares completos para la contabilidad es el

Ministerio de Finanzas (MOF), desde el año 1997 se puso en práctica normas contables,
adicionalmente se promulgó 13 estándares específicos para la contabilidad, entre ellas las
Normas de Contabilidad Chinas para empresas comerciales (ASBEs, en inglés), la cual es
de carácter obligatorio para aquellas que cotizan en bolsa, dichas normas mantienen el
estándar y se adecuan a las NIIF con la excepción que tiene la influencia del entorno del país
asiático; Las empresas que realizan inversión extranjera pueden preparar estados financieros
de acuerdo con otras normas de contabilidad, la finalidad es la consolidar la información
pero las autoridades chinas solo reconocen y aceptan presentaciones en normas contables
del país.
7
1.1.1.2 Antecedentes nacionales
En el Perú no se cuenta con normas contables propias, se aplica las Normas
Internacional de Contabilidad (NIC) desde el año 1994, legalmente la norma emitida por la
IASB se encuentra en la Ley General de Sociedades N° 26887 artículo 223°, esta ley fue
precisada por la resolución N° 013-98-EF/93.01 donde se decreta la obligatoriedad en la
preparación y presentación de los estados financieros conforme a las normas legales y
principios generalmente aceptados, pero al no ser indispensable para una auditoria muchas
empresas no lo aplicaban.
En la actualidad como consecuencia de lo dispuesto en la ley N° 29720 artículo 5°

complementada con la resolución N° 011-2012-SMV/01, es obligatorio para las empresas
no supervisadas por la SMV presentar información financiera auditada siempre que sus
ingresos o activos totales sean iguales o mayores a 3000 Unidades Impositivas Tributarias.
Diaz Becerra, O. (2010), en la preparación de Estados Financieros y las NIIF

menciona que, el proceso de incorporación desde el inicio como Norma Internacional de
Contabilidad en la realidad peruana, se dio por acuerdos de diversos congresos de contadores
públicos:
- Resolución 39 del X Congreso de Contadores del Perú, acuerda la aplicación de

la NIC 1 hasta la NIC 13
- Resolución 12 del XI Congreso de Contadores del Perú, acuerda la aplicación de
- Resolución 1 del XII Congreso de Contadores del Perú, acuerda la aplicación de
El Consejo Normativo de Contabilidad (2019) en su resolución N° 003-2019-EF/30.

Del 21 de setiembre del 2019 resolvió, oficializar el set completo de NIIF versión 2019 y el
marco conceptual.
1.1.2 Definiciones
Estupiñan, R. (2017) define a las NIIF
8
Son estándares contables de aplicación mundial orientados a la estandarización de
prácticas contables entre las empresas de distintos países, estas normas establecen
obligaciones relacionadas con el reconocimiento de los hechos económicos y las
transacciones que son importantes para la preparación de los estados financieros (p.
11).
Tanaka, G. (2016), menciona que:
Las NIIF son una serie de conceptos-guías que regulan la actividad profesional del
contador, son emitidas por el Internacional Accounting Standards Board (IASB),
establecidos por la Internacional Federation of Accountants (IFIAC), instituto en el
cual el Perú es miembro, establecen los requisitos de reconocimiento, medición,
presentación e información a revelar generados por hechos y estimaciones
económicos, el cual en forma resumida y estructurada se presentan en los estados
financieros con propósito general. Su importancia radica en la estandarización
internacional para una respuesta a la globalización.
Deloitte (2020), señala que:
Las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS por sus siglas en

inglés) son el conjunto de estándares internacionales de contabilidad promulgadas
por el International Accounting Standars Board (IASB), que establece los requisitos
de reconocimiento, medición, presentación e información a revelar sobre las
transacciones y hechos económicos que afectan a una empresa y que se reflejan en
los estados financieros.
El mundo actual se encuentra en constante cambio, el entorno nunca es el mismo, las

personas y las empresas buscan una evolución continua; por esta razón las NIIF/IFRS
buscan un punto en común, una homologación y consistencia en los temas.
KPMG resumen ejecutivo, 2017-218, indica que:
La NIIF es un paquete de normas globalmente aceptadas para realizar reportes

financieros por las empresas listadas en más de 130 países, su desarrollo e
interpretación es proporcionado por la IASB y el comité de interpretación de las
NIIF, estas normas han sido realizadas para uso de entidades que generen
rentabilidad.
9
Mondragón, M & Vázquez, N (2013) afirma que:
Se definen dentro de la introducción del texto oficial sobre NIIF, también conocido
como libro rojo, requerimientos de reconocimiento, medición, presentación,
información a revelar, transacciones y sucesos económicos que son importantes en
los estados financieros con propósito de información general (NIIF, A16); Es decir,
se trata de criterios a modo de instrucciones para la apropiada valuación, registro y
comunicación de las transacciones que realiza cualquier entidad con fines de lucro.
El producto final son los estados financieros y facilitan la toma de decisiones al
público usuario (p. 26).
1.1.3 Ventajas y Desventajas

La adopción de las NIIF le permite a una empresa presentar los estados financieros
en las mismas condiciones que empresas del exterior, ya que el objetivo de trabajar en base
a normas es estandarizar los procesos contables para la elaboración de los estados
financieros; A medida que el mundo de los negocios se vuelve más cercano con relación a
sus lazos comerciales muchos países se están inclinando hacia las NIIF, ya que estas
presentan lineamientos sobre el tipo de transacciones que deben ser reportadas y que
información debe revelarse en los estados financieros.
A continuación, presentamos algunas ventajas y desventajas de su aplicación:
Ventajas
- Permite mayor comparabilidad, las empresas que utilizan los mismos criterios para
la preparación de los estados financieros, pueden ser comparadas con mayor
precisión.
- Permite Mayor flexibilidad, es decir las empresas tienen la libertad de adaptar la
norma a su situación particular, la cual hace la declaración más fácil y eficiente.
- Permite el acceso a mercados globales y a fuentes de financiamiento en el exterior.
10
Desventajas
- Las NIIF, no son aceptadas por todos los países del mundo, existen algunos países
exentos a la adaptación de las normas, uno de los motivos es porque cuentan con sus
propios principios contables, esto dificulta el lenguaje financiero con los que si
aplican la norma.
- La implementación de las NIIF, podrían resultar muy costosas, sobre todo para las
pequeñas empresas quienes tendrían que realizar un desembolso de dinero.
- Fácil manipulación, las empresas podrían adoptar solo los métodos que generen
beneficios, la cual traería como consecuencia presentar estados financieros deseados.
Ernst & Young (2011), nos presenta algunas ventajas para las empresas que realizan
la adaptación de normas:
- Presenta un lenguaje contable uniforme a nivel mundial

- Mayor claridad de la situación financiera entregada a los Stakeholders.
- Políticas contables más alineadas con la gestión de las empresas.
Así también nos presenta algunos riesgos:
- Normas que son complejas y en algunos casos difíciles de entender.

- Las estimaciones requieren mayor involucramiento y supervisión de la gerencia.
- Impactos tributarios.
- Cambios que requieren actualización constante.
Los principales impactos que sufren las organizaciones al momento de aplicar NIIF
11
Figura 5 Impacto en las Organizaciones; Riesgos y Ventajas de aplicar las NIIFS
Tomado de Ernst & Young, 2011.
1.1.4 Norma Internacional de Contabilidad N° 40 Propiedades de Inversión
Dentro del grupo de las NIIF utilizadas a nivel mundial se encuentra la NIC 40 –
Propiedades de Inversión, que tiene como propósito general estandarizar la información y
prescribir el tratamiento contable de los activos inmovilizados de las empresas en general
que cumplen con las características establecidas en la norma.
Ernest & Young en su guía NIIF 2017/2018 indica:
Una empresa posee tres propiedades: una a partir de la cual fabrica bienes que vende
a los mayoristas; la segunda que alberga al personal administrativo; y la tercera que
anteriormente albergaba al personal administrativo, pero desde que se convirtió en
excedente para los requerimientos de la entidad, ha sido alquilada a un tercero. El
primer y el segundo edificio deben ser contabilizados de acuerdo con la NIC 16
Propiedades, Planta Y Equipo, mientras que el tercer edificio, desde su cambio de
uso, se contabiliza con la NIC 40 (p. 127).
Álvarez, Horno y Restrepo (2014), Delimitan y valorizan contablemente la inversión

inmobiliaria según la NIC 40:
La NIC 40, propiedades de inversión, es la norma que constituye el principal

referencial internacional en el tratamiento de los inmuebles que generan rentas o se
tiene para obtener ganancias por el incremento de valor en el tiempo y solo se aplica
a las propiedades que se ajusten a la definición que la misma NIC contiene en su
párrafo 5, es decir, inmuebles (terrenos o edificios, en totalidad o en parte, o ambos)
que se tienen o poseen para obtener rentas a través de un arrendamiento operativo
y/o plusvalías.
Para su entendimiento y correcta aplicación de la NIC 40, la norma desglosa algunos

términos, los que se especifican en el párrafo 5:
a) Costo, es el importe de efectivo, el valor razonable de la contraprestación entregada,

para adquirir un activo o construcción.
b) Importe en libros, es el valor que se reconoce en el estado de situación financiera.
12
c) Propiedades de Inversión, (terreno o edificio- o parte de ella- o ambas) mantenido
por el dueño o arrendatario como activo, para obtener rentas y no para uso en la
producción o suministro de bienes o venta en el curso ordinario de operaciones.
d) Propiedades ocupadas por el dueño, son las propiedades que tiene el dueño o
arrendatario como un activo por derecho de uso.
e) Valor razonable, es el precio que se recibirá por vender un activo o que se pagaría
por transferir un pasivo por participantes del mercado en la fecha de medición.
1.1.5 Dimensiones
1.1.5.1 Objetivo
En algunas ocasiones las empresas mantienen terrenos, edificios o parte de alguno
de estos, los cuales les permite generar renta o plusvalía, es decir inmuebles que no están
siendo utilizados por el dueño o destinados al desarrollo de la producción o parte
administrativa de la empresa, en estos casos concretos, la norma lo considera como
propiedad de inversión, siendo su objetivo:
Prescribir el tratamiento contable a las propiedades de inversión y establecer las

exigencias de revelación de la información correspondiente.
Iberley, (2017) menciona que:
El objetivo de la NIC 40 es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de

inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes, esta norma
será aplicable para la valoración y contabilización de las propiedades de inversión
que se encuentran en calidad de arrendamiento financiero, también se aplicará para
la valoración en los estados financieros de un arrendador, el cual mantiene un
régimen de arrendamiento operativo.
Por lo cual, se puede concluir que la NIC 40 presenta los lineamientos para realizar
un correcto tratamiento contable a los activos inmovilizados considerados como propiedades
de inversión, a su vez, exige la revelación en las notas contables a los estados financieros.
13
1.1.5.2 Alcance
El alcance de esta norma se aplica para el reconocimiento, medición y revelación de
todos los activos que contemplan las características de propiedad de inversión bajo el marco
de la NIC 40, así mismo esta norma no será aplicable para los activos biológicos,
relacionados con actividades agrícolas, propiedad planta y equipo, derechos mineros y
reservas minerales.
La NIC 40 en el párrafo 8, contempla los siguientes activos como propiedad de inversión:
- Un terreno, que se tiene para obtener apreciación y/o aumento de capital, a largo
plazo y no para venderse a un mediano o corto plazo.
- Un terreno que se haya obtenido sin un fin de uso, es decir, cuando el propietario lo
adquiere, y no sabe si lo venderá, alquilará o servirá para la producción y/o
administración.
- Un edificio que sea parte de la propiedad y éste será alquilado a uno o varios mediante
un arrendamiento operativo.
- Un edificio que esté desocupado y se tiene para arrendamientos operativos.
- Inmuebles que estén siendo adquiridos o mejorados para su uso como propiedad de
inversión.
Los siguientes activos no son considerados como propiedades de inversión:
- Inmuebles adquiridos, con propósito de ser vendidos, en el curso normal de las

actividades del negocio.
- Propiedades ocupadas por la entidad, las cuales incluyen todas las propiedades
adquiridas y que en algún futuro serán utilizadas por la entidad.
- Las propiedades alquiladas mediante arrendamiento financiero como por ejemplo el
leasing.
Por su parte, KPMG (2018) menciona que el alcance de esta norma se encuentra
principalmente en la valoración, reconocimiento y revelación de las propiedades de
inversión, y no para los activos de la empresa que son utilizados para la producción,
suministro de bienes o servicios, fines administrativos o mantenidos para la venta en el curso
ordinario del negocio.
Según Deloitte (2016), No se encuentra dentro del alcance de la NIC 40, las
propiedades ocupadas por el propietario, propiedades que se encuentran en etapa de
14
construcción o urbanización a nombre de terceros, propiedades que se encuentren a la venta
como actividad principal, tampoco propiedades que se encuentren arrendadas a través de un
contrato de arrendamiento financiero, en relación con las propiedades de uso mixto, estas se
deben separar y realizar una contabilización de forma separada.
Cuando una propiedad es de uso mixto o doble se debe tener en cuenta lo siguiente:
“Una parte o una propiedad de uso doble se clasificará como propiedad de inversión,
si la porción de la propiedad puede ser vendida o arrendada mediante arrendamiento
financiero”.
Si no se cumple con este requisito la propiedad será considerada como propiedad

planta y equipo y será tratada de acuerdo con la NIC 16.
Por lo expuesto, se puede concluir que el alcance de la NIC 40, abarca las
propiedades de inversión, las cuales presentan dos tipos de ingresos independientes a las
actividades o giro principal del negocio, ingreso por renta y/o plusvalía, las cuales se dan en
casos de edificios de propiedad alquilada mediante contratos operativos, propiedades
arrendadas a otros entidades, terrenos adquiridos sin un destino determinado, edificios
adquiridos con la finalidad de ser alquilados mediante un arrendamiento operativo.
1.1.5.3 Reconocimiento
Con respecto al reconocimiento de las propiedades de inversión, solo serán
reconocidas si estas pueden generar ingresos y/o beneficios económicos futuros y que
puedan ser probados, es decir ingresos independientes de los procedentes de otros activos
poseídos por la entidad, esto permite la distinción de las propiedades ocupadas por el
propietario, una propiedad de inversión debe medirse inicialmente a su costo y se debe tener
en cuenta que todo desembolso inicial o posterior a su reconocimiento deberá ser evaluado
para ser considerado parte de él, solo si es posible que los beneficios futuros fluirán en la
empresa, si no existiera esta probabilidad, deberá considerarse como un gasto.
Se debe resaltar que en algunas ocasiones se necesita del juicio profesional para
reconocer si un activo reúne todas las condiciones para ser reconocida como una propiedad
de inversión.
A continuación, se presenta algunos ejemplos considerados como propiedad de inversión:
15
- Una entidad posee un edificio, la cual arrienda a un tercero independiente mediante
arrendamiento operativo, a cambio de este, la entidad recibirá un pago por el
arrendamiento.
Se debe tener en cuenta que la entidad (arrendador), deberá clasificar el edificio como
una propiedad de inversión, ya que esta se mantiene para generar rentas futuras.
- Una entidad posee un terreno para uso futuro no determinado.

El terreno se considera como una propiedad de inversión, ya que no se está
manteniendo para la venta, además este genera una plusvalía.
- Una entidad adquiere una extensión de terreno como inversión a largo plazo, por que
prevé que su valor aumente con el tiempo, pero no se espera generar rentas a futuro,
la extensión del terreno se debe considerar como propiedad de inversión, ya que solo
se está considerando para obtener plusvalía y no para vender o alquilar.
Figura 6: Propiedad de Inversión NIC 40
Adaptado de: IASB tomado por PKF Vila Najarro – Auditors&Business Advisers, 2020.
Por esta razón se puede concluir, que para reconocer una propiedad de inversión se
debe tener mucho juicio profesional ya que se está evaluando entre una propiedad que puede
ser utilizada por la empresa o una que puede generarle ingresos futuros independientes al
giro del negocio, transformados en renta y/o plusvalía.
16
1.1.5.4 Medición
1.1.5.4.1 Medición en el momento del reconocimiento
De acuerdo con la NIC 40, la medición inicial de una propiedad de inversión se
medirá a su costo, incluyendo en estos todos los desembolsos relacionados a la transacción,
en ellos se considera, honorarios profesionales, servicios legales, impuestos por traspasos de
propiedades, entre otros; además la norma señala que para realizar la medición posterior a
los activos, las entidades pueden seleccionar entre el modelo a valor razonable y el modelo
de costo, siempre y cuando esta se adapte mejor al giro del negocio, también señala que este
debe estar reflejada en sus políticas contables.
Con relación a los costos de medición el párrafo 23 de la NIC 40 menciona que no

se consideraran como costos los siguientes gastos:
- Los costos de puesta en marcha, los cuales son considerados aquellos desembolsos
en los que incurre la empresa para poner en buenas condiciones la propiedad de
inversión.
- Las pérdidas en las que incurre la empresa antes que la propiedad de inversión quede
lista para generar beneficios.
- Las cantidades anormales o excesos de desperdicios incurridos en el transcurso de la
construcción o mejoramiento de una propiedad de inversión.
1.1.5.4.2 Medición posterior al reconocimiento

La NIC 40, en el párrafo 30, presenta dos alternativas como política para el modelo
de medición posterior de las propiedades de inversión.
Modelo a valor razonable
De acuerdo con este modelo, la NIC 40 menciona que las empresas que decidan
medir sus activos a valor razonable deberán realizar la contabilidad en base a la Norma
Internacional de Información Financiera N° 13, la cual señala que el valor razonable es
usualmente el valor de mercado, ya que es mejor evidencia el precio actual en un mercado
activo.
La definición del valor razonable hace referencia a partes interesadas, las cuales se
deben encontrar debidamente informadas, esto quiere decir que las personas involucradas en
17
la transacción deberán conocer todo lo relacionado con la naturaleza, características, uso real
y potencial al igual que el estado y condiciones del mercado a fecha del balance de
determinada propiedad de inversión.
La NIC 40 señala en el párrafo 48 señala que, cuando una entidad mide por primera
vez una propiedad de inversión o cuando se realiza la medición después de un cambio de
uso puede surgir, que la variación del rango de medición sea más alta, ello puede ocasionar
que los resultados obtenidos sean difíciles de evaluar, esto desestimaría la utilidad obtenida
por la propiedad, ocasionando que su medición no pueda ser considerado confiable.
Las ventajas de utilizar el modelo a valor razonable de acuerdo con el IASB son:
- Reducción de la complejidad y discrecionalidad, es decir tratar de simplificar

procesos, esto lleva a la empresa a realizar un tratamiento contable concreto.
- Incremento de la comparabilidad, la estandarización en la aplicación a valor
razonable permite a las empresas seguir el mismo principio, esto le da la facilidad
para poder comparar.
- Relevancia e incremento del control, es útil ya que permite tomar mejores decisiones
en relación con los precios del mercado.
Según Aranda, C. (2014), en relación con los inmuebles en operación, se puede medir
el valor razonable aplicando la técnica de flujo de caja descontado; por otro lado, si se trata
de solo terrenos, se puede medir mediante tasaciones de inmuebles, por medio de un perito
tasador; finalmente las obras en curso se pueden medir de la misma forma que los inmuebles
en operación.
De acuerdo con la técnica se menciona los supuestos significativos del flujo de caja
descontado.
- Inflación a largo plazo.

- Tasa de ocupación promedio de inmueble a largo plazo.
- Tasa de medición promedio en la renta o alquiler.
- Margen EBITA promedio.
- Tasa de descuento.
18
Para la determinación del valor razonable, esta se puede determinar de las siguientes
formas:
a. Se aplica la técnica del flujo de caja descontado en caso de inmuebles en operación.

b. En el caso de los terrenos, mediante la tasación de los inmuebles, la cual se debe
realizar por un perito calificado.
c. Con relación a las obras en curso, también se obtendrá de acuerdo con la técnica
del flujo de caja descontado, siempre y cuando haya cumplido con las condiciones
indicadas en la NIC.
Modelo del costo
El modelo del costo se aplicará de acuerdo con el tipo de activo considerado por la
empresa, para lo cual mencionamos las normas que se encuentran señaladas en la NIC 40.
La entidad medirá al costo sus propiedades de inversión, de acuerdo con:
- La NIIF 5 en el párrafo 15-16 señala que: “Una entidad, medirá sus activos o su
grupo de activos no corrientes mantenidos para la venta o para distribución, al menor
valor de su importe en libros, es decir a su valor razonable menos los costos de ventas
y/o costos de distribución.
- La NIIF 16 en el párrafo 30 señala que: “Un arrendatario medirá sus activos al costo
menos la depreciación y las pérdidas acumuladas por el deterioro de valor, asimismo
se ajustará por incrementos o reducción en el importe en libros de acuerdo con lo
mencionado en el párrafo 36”.
- La NIC 16, en el párrafo 15, señala que: “Una entidad que cumpla con los criterios
de propiedad, planta y equipo, medirá al costo sus activos, los cuales comprende el
precio de adquisión, el costo de los aranceles de importación y aquellos impuestos
indirectos que están relacionados con la compra, a ello se le debe descontar las
rebajas otorgadas.
Según, KPMG (2019), señala que las propiedades de inversión se deben medir
inicialmente a su costo, incluyendo los costos que incurran para la adquisión del activo y
que después del reconocimiento inicial, todas las propiedades de inversión se miden bajo el
modelo a valor razonable y/o modelo del costo.
19
- Cuando una entidad mide a valor razonable, la propiedad de inversión se vuelve a
medir al final de cada periodo de reporte. También señala que dichas variaciones por
enajenación a la propiedad de inversión se deben reflejar en el estado de ganancias y
pérdidas.
- Cuando una entidad mide bajo el modelo del costo, se debe considerar el costo menos
la depreciación acumulada, y cualquier pérdida acumulada por deterioro; Las
variaciones por mediciones posterior, también se debe reflejar en el estado de
ganancias y pérdidas.
Figura 7: Esto debes saber de los activos, NIC 16, 40 y 38
Adaptado de IASB. Tomado por Supersolidaria, 2020
Por su parte, Deloitte (2016), adiciona que, una vez elegido el modelo de medición
posterior, este debe ser aplicado a todas las propiedades de inversión y será reconocido en
las políticas contables.
- Si una entidad que aplica el modelo a valor razonable adquiere una propiedad o un
inmueble determinado, el cual refleja no tener claro poder medirlo de acuerdo con la
medición a valor razonable, la entidad deberá cambiar al modelo del costo, ya que
este permitirá entregar información clara y confiable.
- En el caso de los intereses de un arrendatario por una propiedad que se encuentra
como arrendamiento operativo, podrá ser considerada como propiedad de inversión,
siempre que la entidad utilice el modelo a valor razonable establecido en la NIC 40.
20
Se debe tener en cuenta que el cambio de modelo con relación a la medición posterior
es permitido siempre que se logre presentar información financiera exacta, confiable y
fidedigna.
Mientras Ernst & Young (2019), comenta que el consejo había propuesto el modelo
a valor razonable para su uso obligatorio a todas las propiedades de inversión, ya que
considera que esta medición refleja el valor real de la propiedad y brinda información más
útil, sin embargo accedió a que las empresas apliquen el modelo del costo, hasta que puedan
desarrollarse algunos mercados inmobiliarios y los profesionales puedan prepararse y
adaptarse a la aplicación de esta medición, es por ello que se permite cambiar el modelo de
valor razonable a modelo del costo.
Se puede concluir, que el modelo a valor razonable refleja el valor real de la

propiedad de inversión, que las variaciones que presenten cualquiera de los modelos de
medición posterior se debe ver reflejado en el estado de ganancias y pérdidas, que aún existen
empresas subdesarrolladas en el ámbito inmobiliario, que los profesionales aún se
encuentran en preparación para poder aplicar el modelo a valor razonable y que es cuestión
de tiempo para contar con un modelo de medición posterior.
1.1.5.5 Transferencias
Con relación a las transferencias, son considerados aquellos activos que realizan un
cambio de uso, es decir si una entidad mantiene un activo como propiedad, planta y equipo
y después de unos años decide arrendarlo, esta propiedad deberá contabilizarse de acuerdo
con la NIC 40, ahora, si la misma propiedad que fue arrendada en su momento deja de
alquilarse y se decide emplearla como oficinas, deberá medirse de acuerdo con la NIC 16.
El párrafo 57 de la NIC 40 señala que los cambios de uso implican:
- El comienzo de la ocupación del propietario o del desarrollo con intención de ocupar

el inmueble por parte de él.
- El inicio o desarrollo de una propiedad de inversión con la finalidad de venta.
- El fin de la ocupación por parte del dueño para posteriormente arrendar o vender, la
cual se convierte en una propiedad de inversión.
- El inicio de una operación de arrendamiento operativo a un tercero.
21
Maza, P. CPC (2019), mediante el portal del Ministerio de economía y finanzas
menciona, cuando la empresa mide a modelo de costo las transferencias en propiedades de
inversión, no cambia el importe en libros, sin embargo, si una empresa transfiere utilizando
el modelo a valor razonable, cualquier diferencia deberá reflejarse en el estado de ganancias
y pérdidas.
Ernst & Young (2019), señala que en las últimas actualizaciones se realizó
modificaciones a la NIC 40, en las cuales menciona en qué casos una entidad debería
transferir los inmuebles, a esto se incluye aquellos activos que se encuentren en desarrollo y
construcción, además menciona que el cambio de uso ocurre cuando una propiedad deja de
cumplir con las características establecidas por la norma y se evidencia su cambio de uso,
ahora bien, si la gerencia presenta intención de cambiar la funcionalidad de una propiedad
de inversión, esta no será considerada como tal por que son consideradas estimaciones.
Se puede concluir, que la medición a valor razonable genera un impacto en las

transferencias de los activos inmovilizados, considerados propiedades de inversión, además
resaltar que los parámetros para realizar transferencia de uso en los activos, viene
presentando modificaciones cada año.
1.1.5.6 Información a revelar

Para una entidad es importante presentar a sus usuarios información relacionada con
la preparación de los estados financieros porque es la base principal para la preparación de
estos, cuando se dice que una política contable debe revelarse, la gerencia analizará si dicha
revelación ayudará a la comprensión sobre transacciones de algunos sucesos por parte de los
usuarios, las entidades consideraran la naturaleza de sus operaciones, y las políticas que los
usuarios de la información esperan recibir.
Respecto a la información a revelar, el párrafo 75 de la norma señala que la entidad revelará:
- Si aplica el modelo del costo o modelo a valor razonable en relación con las
propiedades de inversión.
- Cuando la clasificación de la propiedad resulte difícil de medir, o los criterios
utilizados por la gerencia no son claros y estos no permitan distinguir una propiedad
de inversión.
22
- La medida en que el valor razonable pueda ser tasado por un perito independiente a
la entidad y éste presente credibilidad en su evaluación.
- Las rentas provenientes de la propiedad de inversión, gastos directos relacionados
con la propiedad que no generen renta futura, el cambio acumulado en el valor
razonable que se haya reconocido en el resultado por la venta.
- Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción y desarrollo de las
Una conciliación en el importe en libros al inicio y al final del periodo en las

propiedades de inversión debe mostrar por separado; adiciones, ganancias y pérdidas,
transferencias a propiedad, planta y equipo, transferencia de propiedades a inventarios, entre
otros.
Para lo cual se puede concluir, que la información a revelar debe ser comprensible,
clara confiable, entre otros, para que la información financiera sea relevante y fidedigna, de
esta forma se podrá reflejar con transparencia el valor real de la entidad.
1.1.6 NIC 40 y su relación con otras normas

Existen algunas normas que tienen implicancia con la NIC 40, a continuación,
presentaremos algunas:
1.1.6.1 NIC 40 y su relación con la NIC 1 Presentación de Estados Financieros.

Los estados financieros son considerados la columna vertebral de las entidades en
general, pues ellos indican que tan saludable puede ser la empresa para los usuarios internos
y externos, además es de suma importancia ya que permite la correcta toma de decisiones.
La NIC 1 establece las bases para la presentación de los estados financieros, los
cuales serán aplicados por todas las entidades; Una entidad aplicará esta norma al realizar la
preparación de los estados financieros con propósito general.
Un conjunto completo de estados financieros de acuerdo con la NIC 1, comprende

de Estado de Situación Financiera, Estado de Resultados y Estado de Resultados Integrales,
Estado de Flujo de Efectivo, Estado de Cambios en el Patrimonio y las notas a los estados
financieros, los cuales se detallan a continuación:
23
- Estado de Situación Financiera: Presenta información o la situación de una empresa
en un determinado periodo, dando a conocer a los accionistas, inversionistas y
acreedores de la información como se trabajó el capital.
- Estado de Resultados y Estado de Resultados Integrales: Presenta las operaciones
realizadas por la entidad en un determinado periodo, reflejando las ventas y costos,
ingresos y gastos, es uno de los estados más importantes, porque permite determinar
la utilidad o pérdida, y el cálculo del impuesto a la renta.
- Estado de Flujo de Efectivo: Presenta todos los cobros y pagos realizados por la
entidad en un periodo determinado, la cual está estructurada en tres partes,
Actividades de explotación, Actividades de operación y Actividades de
Financiación.
- Estado de cambios en el Patrimonio: Presenta información relacionada a las
variaciones que sufren las cuentas del patrimonio.
PWC (2019), señala que el mundo está globalizado y la tecnología permite

intercambiar información con mayor facilidad, esto no deja exento a la información
financiera, la cual es elaborada en base a NIIF, las normas se encuentran en constante
actualización, cuando esto sucede se debe modificar algunos parámetros para la elaboración
de los estados financieros, ya que el objetivo es, presentar información transparente y
comparable, además las modificaciones son un gran reto para las empresas que preparar la
información financiera en base a ellas y para la gerencia que debe interpretarlos para la toma
de decisiones.
Por su parte Ernst & Young (2020), sostiene que los estados financieros incluyen
información comparativa para uno o más periodos.
Asimismo, KPMG (2016), comenta que, una entidad puede ponerle otros títulos
como por ejemplo balance general, siempre que el significado sea claro y no lleve a errores.
Se puede concluir que los estados financieros, deben ser confiables y relevantes, ya
que reflejan la situación de una empresa en un periodo determinado; La aplicación de las
normas contables, generan un impacto en la elaboración de los estados financieros, por esta
razón las empresas deben estar en constante actualización, a fin de no dificultar su
24
elaboración y estos se encuentren libre de errores, solo así se podrá realizar una correcta
toma de decisiones.
Por otro lado, las propiedades de inversión, no solo se deben trabajar contablemente
bajo el criterio de la NIC 40, en relación con la presentación de la información financiera
estos deben cumplir con lo señalado en la NIC 1, para que la información sea estandarizada.
1.1.6.2 NIC 40 y su relación con la NIC 8 Políticas contables, cambios en las estimaciones
contables y errores.
Las políticas contables son un conjunto de principios, reglas y procedimientos
específicos, los cuales adopta una entidad para la preparación de los estados financieros, se
debe considerar que dichas políticas deben ser clara, para el mejor entendimiento de las
personas que realizan los procesos contables, la finalidad de la NIC 8 es establecer los
criterios para seleccionar y modificar políticas contables que se deben aplicar en los estados
financieros.
KPMG (2019), señala que cada juicio o estimación de valor, puede afectar
notablemente en los estados financieros y cada estimación presenta una serie de resultados
posibles, por este motivo recomienda realizar auditorías externas, ya que una segunda
opinión podría esclarecer algunos criterios para la adopción de políticas contables.
Por su parte Deloitte (2016), sostiene que es trascendente y urgente la aplicación de

políticas contables, las cuales deben ser estimadas por la empresa, mas no por el juicio crítico
del contador, de esta forma no se tendrá problema si la empresa tiene una alta rotación de
personal, Deloitte, señala también que, existen empresas que han realizado cambio de
contadores los cuales estimaban de acuerdo con su análisis crítico, sobre todo en las
mediciones iniciales y posteriores de los activos, esto trajo como consecuencia que los
siguientes contadores estimarán las mismas operaciones de manera distinta, generando
impactos en los estados financieros. Por lo que las políticas contables no deben ser estimadas
por el personal, sino por la empresa, de esta manera se podrá continuar con el trabajo sin
ninguna discrepancia.
Podemos concluir que las políticas contables deben ser fundamentales y firmes, sobre
todo cuando se trata de medición de los activos de una entidad, ya que las consecuencias de
un juicio crítico diferente pueden impactar en los estados financieros, además se debe
considerar políticas elaboradas por la empresa, de esta forma no presentara controversia, así
25
mismo trabajar con políticas clara permite contar con información relevante y libre de
errores.
1.1.6.3 NIC 40 y su relación con la NIC 12 Impuesto a las ganancias

La NIC 12 prescribe el tratamiento contable que se le da al impuesto sobre las
ganancias, las cuales recaen sobre la renta de las empresas, regula también el impuesto
corriente y el impuesto diferido para contar con un resultado neto del ejercicio preciso y libre
de errores.
El impuesto corriente se relaciona con el impuesto a pagar esto se calcula sobre la

base imponible del ejercicio y se incluye adiciones o deducciones para la base contable
tributaria; el impuesto diferido son consideradas las diferencias permanentes y temporales,
las cuales tienen implicancia con el impuesto a la renta y son diferencias que no están
contempladas en la LIR pero si están permitidas en la norma financiera, es por ello que se
deben separar para el cálculo del impuesto en el periodo de evaluación.
Perspectiva Perú (2017), señala que la NIC 12, establece que el impuesto a la renta
diferido debe calcularse utilizando el método del balance, el cual consiste en el comparativo
del balance financiero y el balance tributario, sin embargo existen muchas empresas en el
Perú que no utilizan esta metodología, ya que resulta innecesario elaborar un balance
tributario, por esta razón, utilizan la Declaración Jurada para realizar dicho cálculo, de esta
forma identifican las diferencias y le dan seguimiento como diferencia temporal.
Figura 8: Diferencias Temporales en el Impuesto Diferido – Entendiendo el Estándar NIIF
Adaptado de IFRS, 2009. Tomado por Business & legal advisories Smart trade, 2016.
26
Por su parte Deloitte (2009), señala, si la valuación de los activos no se admite por
las autoridades tributarias, entonces se presentan diferencias temporarias
imponibles/deducibles, en el caso de la NIC 40, deberán reflejarse en el “Profit and Loss” o
Estado de Ganancias y Pérdidas.
fiscal 2017.
Tomado de Tratamientos Fiscales de las NIIF – Ley 1819, 2016. Adaptado por Deloitte, 2018
Se concluye que, los gastos considerados como parte de la propiedad de inversión

de acuerdo con esta norma y tienen incidencia tributaria generando diferencias, deben
tratarse bajo lineamientos de la NIC 12.
1.1.6.4 NIC 40 y su relación con la NIC 16 Propiedad planta y equipo

La NIC 16, prescribe el tratamiento para los activos que se encuentran como
propiedades de la entidad, las cuales son mantenidas para su uso en producción o fines
administrativos y se esperan tenerlos por más de un periodo, asimismo se reconocerán
cuando sea probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros derivados de este
y cuando su costo se pueda medir con fiabilidad.
La NIC 16, presenta el modelo del costo, la cual señala, contabilizar el costo inicial
del activo menos la depreciación acumulada y el importe de pérdida acumulada; también
presenta el modelo de revaluación, una vez reconocido como propiedad planta y equipo y su
costo pueda medirse confiabilidad se reconocerá por su costo reevaluado a su valor razonable
menos la depreciación y pérdida acumulada.
BDO (2017), señala que existen muchas empresas que desconocen la importancia de
administrar adecuadamente sus partidas contables en relación con los activos fijos, los cuales
son considerados como activos tangibles en la NIC 16, es de suma importancia para las
27
entidades mantener un control adecuado y de acuerdo con normas, ya que una mala
clasificación de activos puede generar impacto en el proceso contable y en la preparación de
los estados financieros, ocasionando una incorrecta toma de decisiones por parte de la
gerencia en relación a los activos fijos.
Por su parte, Ernst & Young (2018), comenta que la contabilidad para propiedad de
inversión se especifica en la NIC 40 y no en la NIC 16, ya que esta última presenta como se
debe contabilizar los activos de una entidad, es decir da los lineamientos para el tratamiento
contable, inclusión de los costos relacionados, como debe medirse inicialmente y como debe
medirse posteriormente, incluyendo el cálculo de la depreciación y también señala los
requisitos que necesitan los activos para ser revaluados.
Por otro lado, señala que existen otras normas, las cuales son aplicadas a algunas
partidas, que de no existir se deberían contabilizar de acuerdo con las NIC 16 como, por
ejemplo:
- Si se tiene una PPyE y esta se mantiene para la venta, deja de estar al alcance de la
NIC 16 y pasa al ámbito de la NIIF 5, “Activos no corrientes mantenidos para la
venta y operaciones discontinuas”.
- Si se tiene una PPyE y esta deja de ser utilizada por el propietario y se alquila
generando rentas, deja de estar al alcance de la NIC 16 y pasa al ámbito de la NIC
40 “Propiedad de inversión.
Figura 10: NIIF super fáciles, La Implementación.
Tomado de NIC 40 – Propiedades de Inversión. Adaptado por: Conta PYME, 2020.
28
En relación con la NIC 40, la propiedad de inversión que se adquiera por primera vez
o se realice un cambio en uso y se mida a valor razonable, si dicho modelo no presenta
información confiable, entonces se debe medir de acuerdo con el modelo del costo en base
a la NIC 16, hasta que su valor razonable, pueda ser medido confiabilidad.
1.1.6.5 NIC 40 y su relación con la NIC 23 Costo por préstamo

La NIC 23 señala que los costos por préstamos que sean relacionados con la
adquisición, construcción y producción de un activo apto, formarán parte de los costos de
dicho activo, asimismo en el párrafo 8 menciona que la entidad debe reconocer los costos en
el periodo que se haya incurrido, por lo que se capitalizará y se contabilizará como parte de
este.
Por su parte Deloitte, (2016) señala que, cuando se exige la capitalización de los
costos por prestamos dentro de la contabilización para un activo apto por parte de la NIC 23,
estos valores deben tenerse en cuenta para los efectos tributarios ya que la norma tributaria
en el artículo N° 37°, indica que los intereses son deducibles de impuestos y deben ser
considerados como gastos, siempre que estén relacionadas con la adquisición de activos que
generen renta.
Un activo apto, requiere de un periodo sustancial antes de estar listo para su uso, los
cuales pueden ser:
- Inventarios.
- Intangibles.
- Propiedades de inversión
- Planta de manufactura
- Activos con un periodo sustancial de entrega.
29
fiscal 2017
Tomado de: Tratamientos fiscales derivados de las NIIF - Ley 1819 de 2016. Adaptado por Deloitte, 2018.
Se concluye que, las propiedades de inversión adquiridas bajo financiamiento que tienen
como gasto algún tipo de intereses, de acuerdo con la NIC 23 deben capitalizarse, pero para
efectos tributarios se deben deducir como gasto del periodo, llevando un control sobre las
deducciones hasta que la propiedad quede considerado un activo apto, después de ello y
contablemente la empresa debe considerarlo como un gasto financiero.
1.1.6.6 NIC 40 y su relación con la NIIF 13 Medición a valor razonable

Vázquez, N. y Diaz, M. (2013) en su desarrollo de la NIIF 13 sostienen que el valor
razonable es el precio de salida obtenido por vender un activo o transferir un pasivo en un
acuerdo ordenado entre los participantes de un mismo mercado o la que es de mayor ventaja
a la fecha de medición. Además, mencionan que existe condiciones que podría ser objetivo
y observable o no observable.
Bada, M. (2016) manifiesta que la valoración del valor razonable está basada en el
mercado, más no en una valoración especifica de la empresa, y define como el precio que
ingresará por la venta de un activo o por pagar para transferir un pasivo, mediante una
transacción no forzada entre participantes del mercado en la fecha de valoración. Puntualiza
en primer lugar, que el valor razonable se calcula de un activo o pasivo concreto, y por tanto
es imperante considerar las características de estos que intervienen en el mercado y que
tendrían en cuenta a la hora de fijar el precio. En segundo lugar, si es que no hubiera un
30
mercado principal del activo o pasivo se tendría que valorar el mercado más ventajoso. En
tercer lugar, se aplica las hipótesis que los intervinientes del mercado actúan en su mejor
interés económico al momento de fijar precio. Por ultimo las condiciones deben ser de
mercados actuales con independencia objetivos u observables.
Continuando con Bada, M. (2016), para estimar el valor razonable se debe utilizar
técnicas de valoración adecuadas a las circunstancias y para ello debe disponerse de datos
suficientes aplicando la NIIF 13, entre las más utilizadas; El método de valor de mercado
que utiliza los precios de las transacción en el mercado de activos iguales o similares; El
método del costo, el cual refleja el precio que tiene actualmente para remplazar el activo,
esto quiere decir su costo de reposición actual, y por último El método de renta, en este se
actualizan los ingresos y gastos o flujos de efectivo futuros que generaría el activo.
Para el análisis e investigación de esta norma no podríamos dejar de establecer que

menciona sobre el precio, la NIIF 13 (2013):
El precio es lo que se piensa recibir o lo que se recibirá por la venta de un activo

o se pagará por la transferencia o cancelación de un pasivo independientemente
si el precio es observable de manera directa o si se estimula utilizando técnicas
de medición. (p. 490)
Aguilar Henry (2015), nos dice:
El precio de mercado principal (o más ventajoso) utilizado para medir el valor

razonable del activo o pasivo no se ajustará por los costos de transacción. Los
costos de transacción se contabilizarán de acuerdo con otras NIIF y no son
características de un activo o pasivo, son específicos de la operación y diferirán
dependiendo de la forma en que una entidad realice una transacción con el activo
o pasivo.
Aranda, C. (2014) sostiene que, la medición inicial siempre se dará de acuerdo con
el modelo del costo, para la medición posterior se puede aplicar lo señalado en la NIIF 13,
la cual indica: El enfoque de costo, la empresa elegirá este modelo y medirá contablemente
sus activos aplicando los requisitos establecidos por la NIC 16, costo menos depreciación;
El enfoque a valor razonable, medirá contablemente sus activos bajo este modelo a la fecha
31
de cierre del periodo sobre el que se informa, lo que refleja las condiciones del mercado a
dicha fecha.
Aguilar Henry (2015) desarrolla que los datos del Nivel 1 son los precios cotizados
que proceden de mercados activos, los datos que permite la utilización sobre precios
derivados de mercados no organizados o menos activos pertenecen al Nivel 2 y aquellos
activos y pasivos sobre los cuales no existe información sobre precios reales o cuando esta
información tiene que ajustarse a través de estimaciones son el Nivel 3.
Se concluye que, para aplicar el valor razonable a una propiedad de inversión se

debe tener claro los lineamientos de la NIIF 13, sobre todo en los cambios o transferencias
que ocurren en el mercado activo, el conocimiento y acuerdo de las partes involucradas para
realizar una transacción.
1.1.6.7 NIC 40 y su relación con la NIIF 16 Arrendamientos

La NIIF 16 trata sobre la identificación de los contratos de arrendamiento, como su
tratamiento contable en los estados financieros de arrendatarios y arrendadores, esta norma
se crea para sustituir a la NIC 17, esta norma presenta cambios, pues mantiene un modelo
de control para la identificación de los arrendamientos de un activo.
Deloitte, (2016), Señala que la contabilidad de los arrendamientos bajo la NIIF 16

refleja cambios significativos, ya que presenta un modelo único de arrendamiento en el que
se reconocen todos los alquileres en el balance como si estas fueran compras financieras,
también señala, por parte de los arrendadores no habrá cambio alguno, pues estos seguirán
manejando su contabilidad de acuerdo con la NIC 17.
Sobre la contabilidad del arrendamiento, este deberá ser reconocido en la fecha de

inicio, dando el derecho de uso del activo y un pasivo por arrendamiento. La fecha de inicio
del arrendamiento se debe considerar de acuerdo con lo establecido en la norma, ya que este
debe cumplir con lineamiento establecidas en ella.
Para la valoración o el derecho de uso del activo, este debe incluir el importe de la
valoración inicial del pasivo por arrendamiento, cualquier pago con anterioridad a la fecha
de inicio comienza en la misma fecha, cualquier costo incluido para el arrendamiento,
32
estimación de los costos en los que incurrirá el arrendamiento, en caso del retiro o
desmantelamiento de este.
Para la medición Posterior, la valoración de los derechos de uso del activo, este será
por el modelo del costo o el modelo de revaluación de acuerdo con la NIC 16, PPyE, por lo
que el reconocimiento y el deterioro irán en la cuenta de pérdida o ganancias, Además se
exige que la valoración del derecho en uso de una inversión inmobiliaria arrendada se realice
a su valor razonable en virtud de lo dispuesto en la NIC 40 Propiedades de Inversión.
Se concluye que, las propiedades arrendadas a otras entidades en calidad de

arrendamiento financiero que se encuentran dentro del ámbito de la NIC 40, se deberán tratar
de acuerdo con la NIIF 16, y se medirán a valor razonable, siempre que cumplan con las
características establecidas en la norma.
ESTADOS FINANCIEROS
1.2.1 Definiciones
La definición o afirmación de los estados financieros, encontramos en varias fuentes,
según entidades, autores, glosarios y por último la NIC que la rige.
Giraldo, D. (1996) define a los estados financieros como un conjunto de estados que
presentan la situación económica, financiera y administrativa de la empresa.
Gutiérrez, A. (2008) cataloga a los estados financieros como verdaderos cuadros

sinópticos donde la parte numérica se destacada en forma preponderante.
Glosario Tributario. (2008) perteneciente a la SUNAT define como cuadros que

representan en forma sistemática y ordenada todos los aspectos de la realidad económica de
una empresa.
García, A. (2008) indica cuando menciona a los estados financieros como resultados
de resúmenes esquemáticos que incluyen cifras, rubros y clasificaciones.
Martínez, A. (2011) según su interpretación considera a los estados financieros como

una gama de información para objetivos específicos.
33
Macías, R. (2011) indica en su trabajo de investigación que los estados financieros
son el resultado de converger los hechos económicos registrados en la contabilidad, con
convenciones contables y juicios personales.
Por último, mencionaremos a la NIC 1en su párrafo 7 donde indica a los estados
financieros como una representación estructurada de la situación y el desempeño financiero
de una entidad, que pretende atender las necesidades de los usuarios, los cuales no están en
condiciones de exigir informes a la medida de sus necesidades específicas de información
como lo interpreta Paredes, C. (2007); También cabe indicar lo que encontramos en las
características generales de la NIC 1:
Los estados financieros deberán presentar razonablemente la situación y el

rendimiento financiero, así como los flujos de efectivo de una entidad. Esta presentación
razonable requiere la presentación fidedigna de los efectos de las transacciones, así como de
otros sucesos y condiciones, de acuerdo con las definiciones y los criterios de
reconocimiento de activos, pasivos, ingresaos y gastos establecidos en el Marco Conceptual.
Se presume que la aplicación de las NIIF, acompañada de información adicional cuando sea
preciso, dará lugar a estados financieros que proporcionen una presentación razonable. (NIC
1, párrafo 15).
1.2.2 Marco Conceptual

La IFRS en su página oficial virtual menciona que el Marco Conceptual establece
los conceptos fundamentales para la información financiera los cuales sirven como guías al
Consejo en el desarrollo de las NIIF, sirve de ayuda para garantizar que las Normas sean
conceptualmente consistentes y que las transacciones similares tengan el mismo tratamiento,
así poder generar información útil para los usuarios como inversionistas, prestamistas y
acreedores; apoya a las entidades a adoptar políticas contables, inclusive cuando ninguna
NIIF se aplica a una transacción en particular, además ayuda a los que participan a entender
e interpretar las Normas.
En marzo del 2018 el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad, emite una

de sus últimas modificaciones al Marco Conceptual para la Información Financiera, donde
los cambios más relevantes son los referentes acerca de la medición de los elementos de los
estados financieros, donde se incluye un nuevo capítulo con respecto a activos, pasivos,
34
patrimonio, ingresos y gastos; las mejoras mencionadas son referentes a las definiciones y
explicaciones aclarativas de conceptos importantes; como administración, prudencia y
fiabilidad de la medición.
Figura 12: Características del Marco Conceptual
Tomado de: IASB. Adaptado por; Instituto Pacifico 2016 en su Manual práctico de las Normas Internaciones
de Información Financiera. Cajo, J. 2016.
1.2.2.1 Finalidad
El trabajo realizado por Cajo, J. (2016), indica que:
a) Aclara los conceptos básicos para la información financiera.

b) Promueve conceptos que dan consistencia a la información financiera.
c) En el caso que las entidades no pueden aplicar ninguna NIIF, el marco conceptual
tiene como finalidad ayudar a la toma de decisiones para la adopción de las políticas
contables.
d) El marco conceptual ayuda a entender e interpretarlos la información financiera a los
usuarios que no conocen las NIIF.
35
1.2.2.2 Objetivo
Figura 13: Objetivos del Marco Conceptual
Tomado de IASB 2019. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
1.2.2.3 Características Cualitativas de la Información Financiera Útil

De acuerdo con la Fundación IFRS (2018), indica que:
Si la información financiera ha de ser útil, debe ser relevante y mostrar fielmente lo

que pretende representar. La utilidad de la información financiera se mejora si es
comparable, verificable, oportuna y comprensible. (p A29).
Las normas internacionales plantean diez características que debe contener toda
información financiera, algunas de ellas son más importantes que otras, todas son
recomendables para cumplir el objetivo. Así tenemos las de carácter fundamental a la
relevancia y fiabilidad, las cuales son la más importante y ayudarán a los usuarios a tener
confianza y seguridad al momento de tomar decisiones. Si se diera el caso que la información
financiera cumpla con las características de mejora y no sea relevante y de representación
fiel no será útil para el usuario.
1.2.2.3.1 Características cualitativas fundamentales

a) Relevancia
36
La información financiera relevante es capaz de influir en las decisiones tomadas por
los usuarios. La información puede ser capaz de influir en una decisión incluso si
algunos usuarios eligen no aprovecharla o son ya conocedores de ella por otras
fuentes.
La información financiera es capaz de influir en las decisiones si tiene valor

predictivo, valor confirmatorio o ambos. (IFRS, 2018, p A30).
Los estados financieros deben contener información relevante y de gran importancia

sobre todo influir en la toma de decisiones de los usuarios; para lo cual la preparación debe
ser objetiva y revelar información concreta de los hechos económicos de la entidad. Muchas
veces existen partidas que no son propias de la actividad de la empresa, pero influyen en la
evaluación para la toma de decisiones.
b) Representación fiel
Los informes financieros representan fenómenos económicos utilizando palabras y
números. Para ser útil, la información financiera debe no solo representar los
fenómenos relevantes, sino también mostrar de forma fiel la esencia de los
fenómenos que pretende representar.
Para ser una representación perfecta, debe contar con tres características, completa,
neutral y libre de errores. (IFRS, 2018, p A31).
La información será fiable cuando esté libre de errores significativo, manipulación e

irregularidades de los que generan y/o preparan la información financiera. No se requiere
que sea exacta debido a que existen mediciones, proyecciones y estimaciones los cuales por
su magnitud o sus valores no son exactos, pero indudablemente se acercan a la realidad por
procesos y métodos adecuados.
Los preparadores de la información financiera deben mantener su neutralidad y

objetividad en las circunstancias de seleccionar, presentar y comunicar la información
contable.
37
1.2.2.3.2 Características cualitativas de mejora
a) Comparabilidad
Las decisiones de los usuarios conllevan a elegir entre alternativas, por ejemplo,
vender o mantener una inversión, invertir en una entidad que informa a otra. Por
consiguiente, la información sobre una entidad que informa es más útil si puede ser
comparada con información similar sobre otras entidades, así como con información
similar sobre la misma entidad para otro periodo u otra fecha. (IFRS, 2018, p A33).
b) Verificabilidad
La verificabilidad ayuda a asegurar a los usuarios que la información representa
fielmente los fenómenos económicos que pretende representar. Verificabilidad
significa que observadores independientes debidamente informados, podrían
alcanzar un acuerdo, aunque no necesariamente completo sobre una descripción
particular si debe ser considerada una representación fiel. La información
cuantificada no necesita ser una estimación única para ser verificable. También
puede verificarse un rango de posibles importes, junto con las probabilidades
correspondientes. (IFRS, 2018, p A34).
c) Oportunidad
Significa tener información disponible para los decisores a tiempo de ser capaz de
influir en sus decisiones. Generalmente, cuanto más antigua es la información menos
útil resulta. Sin embargo, cierta información puede continuar siendo oportuna
durante mucho tiempo, después del cierre de un periodo sobre el que se informa
debido a que, algunos usuarios pueden necesitar identificar y evaluar tendencias.
(IFRS, 2018, p A35).
d) Comprensibilidad
La clasificación, caracterización y presentación de la información de forma clara y
concisa la hace comprensible. Algunos fenómenos son complejos en sí y no puede
facilitarse su comprensión. La exclusión de información sobre esos fenómenos, en
los informes financieros, podría facilitar la comprensión de la información contenida
en los mismos. Sin embargo, esos informes estarían incompletos, y por ello serían
posiblemente engañosos. (IFRS, 2018, p A35).
38
1.2.2.4 Elementos de los estados financieros
Los elementos de los estados financieros definidos en el marco conceptual son
efectos de las transacciones y otros hechos de la entidad, organizándolos en categorías, según
sus recursos económicas, derechos y cambios económicos o derechos de los acreedores,
según lo manifiesta Apaza, M. (2012).
La IFRS (2018) presenta la actualización de los elementos de los estados financieros

definidos en el Marco Conceptual:
Figura 14: Elementos de los Estados Financieros
Tomado de: IFRS Foundation, Marco Conceptual Revisado, 2018, p A43.
1.2.3 Impacto de los Estados Financieros en las Empresas Inmobiliarias

En la contabilidad un impacto financiero es considerado un acontecimiento especifico
que en muchos casos ocasiona un resultado positivo o negativo y puede ser de importancia
relativa generando resultados distorsionados y en algunos casos se toman decisiones
equivocadas.
39
Gomez, J. (2011) en su trabajo de Investigación Impacto de la NIC 40 en los Estados
Financieros, concluye que el impacto que genera esta norma es el incremento de valor que
se le da a las Inversiones Inmobiliarias debido a las valuaciones a causa del valor razonable,
esto genera una ganancia que no solo impacta directamente en el Estados de Situación
Financiera, también impacta en el Estado de Resultados Integrales.
La elaboración de los estados financieros en base a normas genera impacto en las

empresas que desean emplearlas por primera vez, desde el incremento en los gastos por
adopción hasta la estandarización de estos, es por ello, que en la actualidad existen empresas
en el Perú que no las adoptan.
El impacto financiero en una empresa inmobiliaria se presenta directamente en el

Estado de Situación Financiera y en el Estado de Resultados Integrales que en muchas
ocasiones incrementa el valor de la propiedad de inversión y genera un mayor ingreso para
el cálculo del impuesto a la renta, indirectamente impacta en el estado de Flujo del Efectivo
y en el Estado de Cambios en el Patrimonio.
Cuando se realiza la adopción de la NIC 40 en una propiedad de inversión el impacto

en el estado de situación financiera viene en las siguientes partidas:
Activo:
- Propiedad de Inversión
- Depreciación
Pasivo:
- Pasivo por impuestos diferidos u otras cuentas por pagar.
Patrimonio
- Resultados del ejercicio
Cuando se realiza la adopción de la NIC 40 en una propiedad de inversión el impacto en

el estado de resultados integrales viene en las siguientes partidas:
- Gastos administrativos
- Otros ingresos y egresos.
40
- Utilidad antes de impuestos.
- Impuesto a la renta
- Resultados del ejercicio.

el estado de flujo de efectivo viene en las siguientes partidas:
- Actividades de operación, esto podría realizarse cuando la empresa realiza el pago

de una renta equivocada, generando mayor o menor desembolso de dinero a la
SUNAT.

el estado de cambios en el patrimonio viene en las siguientes partidas:
- Utilidad neta del periodo, debido al resultado del ejercicio lo que podría incrementar
los márgenes de utilidad.
Se puede concluir que los impactos se encuentran directamente relacionados al Estado

de Situación Financiera y Estado de Resultados integrales y los ingresos por valuación de
una propiedad de inversión es un resultado tangible que mejora los márgenes y la posición
de la empresa en el mercado.
1.2.4 Impacto Financiero con la implementación de la NIC 40

Las inversiones inmobiliarias relacionadas con los terrenos y las edificaciones son
una importante forma de inversión no solo para las empresas inmobiliarias, sino también
para aquellas que tienen excedente de activos o generan rentas de estos.
La adopción de la NIC 40 por parte de estas empresas, tiene un impacto en los estados
financieros cuando son implementados inicialmente como política contable; la información
y el cambio sustancial que se generan por la adopción es significativa, debido a la
valorización de los inmuebles como activos. La demanda de alquileres, el crecimiento de
proyectos inmobiliarias como fuente generadora de renta, la venta de terrenos,
departamentos, oficinas comerciales, por esto se hace relevante la implementación.
Cuando una empresa inmobiliaria adopta por primera vez la NIC 40 debe regirse a
los lineamientos y parámetros establecidas en ella, los impactos financieros surgen a raíz de
41
las propiedades que son medidas de acuerdo con la NIC 16 y depreciadas de acuerdo con las
tasas tributarias, la NIC 40 entrega dos métodos de medición para los activos inmovilizados
los cuales deben ser evaluarse para utilizar el método que mejor calce con el tipo de
propiedad que se cuenta.
Algunas empresas inmobiliarias en el sector comentan que en la práctica no adopta

la NIC 40 porque no está obligada a elaborar estados financieros en base a normas ya que
no superan las 3000 UIT, además de no adoptar el valor razonable en sus propiedades de
inversión porque contratar a un perito les parece muy costoso, otras en cambio que aplicaron
la norma por primera vez pudieron obtener resultados diferentes y comparativos con otras
empresas del sector y con sus estados financieros de periodos anteriores.
Para determinar el impacto en los Estados Financieros utilizaron estratégicamente

los Indicadores Financieros y para determinar los impactos en las propiedades de inversión
se aplicó los indicadores de rentabilidad.
1.2.5 Indicadores Financieros

El análisis financiero es muy importante para la evaluación y desempeño económico y
financiero de las entidades, encontrar dificultades y plantear correcciones adecuados para
solventarlas. El análisis financiero es una herramienta clave para una gerencia financiera
eficiente. El análisis financiero requiere de cálculos, de indicadores financieros los cuales
representan liquidez, solvencia, eficiencia operativa, endeudamiento, rendimiento y
rentabilidad de la empresa. Analizar los indicadores financieros es una herramienta que
mayormente utilizan los gerentes y es clave para la toma de decisiones de los inversionistas,
además la determinación de los cálculos en las razones financieras es fundamental porque
determinan las condiciones financieras en el presente, la gestión de los recursos económicos
ayudará a predecir el futuro de la entidad.
Los accionistas facultan a las gerencias, en su representación, a tomar decisiones sobre

los riesgos que podrían ir en contra de sus inversiones, los indicadores financieros que ellos
reportan tienen un rol preponderante en el control de las actividades y responsabilidad
delegadas, es de esta manera que se convierten en un cuantificador de gestión empresarial.
El marco conceptual para la información financiera dentro de sus objetivos menciona que
toda información financiera debe permitir a los inversionistas, prestamistas y acreedores
42
evaluar en la medida que los gerentes y órganos de gobierno, hayan cumplido eficiente y
eficazmente con su responsabilidad del uso de los recursos de la empresa. Resulta importante
mencionar que, en la presente investigación, debemos analizar los indicadores inherentes al
modelo de negocio, por las que desarrollamos la ratio de rentabilidad, ratio de
endeudamiento y el costo de oportunidad, todos impactados por el valor razonable.
1.2.5.1 Ratios de Rentabilidad

La rentabilidad fundamentalmente está reflejada en la proporción de utilidad o
beneficio que aporta un activo, durante un proceso de tiempo determinado. Por medio del
análisis financiero podremos determinar los niveles de rentabilidad de un negocio, así
evaluaremos la efectiva y eficiente utilización de los activos de la entidad. Dentro los
indicadores de rentabilidad tenemos el rendimiento sobre las ventas o rotación de los activos,
el rendimiento sobre los activos, el rendimiento sobre el capital de los accionistas, margen
neto de utilidad y ROE.
Figura 15: Indicadores de Rentabilidad
Tomado de: Perú: Indicadores Económicos- Financieros Empresariales - Indicadores de Rentabilidad Capitulo
N° 6. Adaptado por Instituto Nacional de Estadística e informática, 2008. Adaptado por E. Pardave & M.
Paredes, 2020 - Elaboración Propia.
43
1.2.5.2 Ratios de Endeudamiento
Los análisis financieros a veces esconden facetas que sorprenden a muchos usuarios,
así vemos que el apalancamiento financiero generado por un endeudamiento podría mejorar
la rentabilidad financiera de la entidad. Según Amat, O. (2008), la evaluación del
endeudamiento nos permite saber que los recursos obtenidos por la entidad mantienen un
adecuado equilibrio entre la financiación propia y ajena. Debemos considerar que un mayor
nivel de endeudamiento tendrá más probabilidad de incumplimiento de acuerdo de deudas.
La ratio de endeudamiento manifiesta la proporción que existe entre los pasivos totales que
tiene la entidad y los recursos propios, de tal forma ayudará a la percepción de los
inversionistas con la calificación de mayor o menor riego de su inversión.
1.2.5.3 Costo de Oportunidad

En Finanzas empresariales el costo de oportunidad de la estructura económica y financiera
se refiere a los beneficios que se podría obtener como rentabilidad, utilizando todos nuestros
recursos. Si en lugar de utilizar nuestros recursos y patrimonio, optaríamos por un
apalancamiento financiero, el resultante de ello sería el mismo beneficio. La información
financiera, complementada con el costo de oportunidad permite a los inversionistas la
tenencia de los activos.
En las propiedades de inversión se exige a las entidades, utilizar entre el modelo del
costo y el valor razonable de los activos, si el usuario tiene al valor razonable podría valorar
el costo de oportunidad, pero no observará el impacto en los resultados por el cambio a valor
razonable.
1.2.5.4 Cuenta Contable: 31 Propiedades de Inversión

Cada año las propiedades de inversión toman mayor protagonismo en el plan de
cuentas, desde tratarse como propiedades inmobiliarias según el PCGR hasta Propiedades
de inversión en el PGCE contando con una cuenta individual a partir del año 2019.
Actualmente la cuenta 31 Propiedades de Inversión esta subdividida por terrenos,

edificaciones y construcciones en curso, los bienes que componen esta cuenta deben
registrarte inicialmente al costo de adquisión, incluyendo los costos asociados como señala
la NIC 40 en el párrafo 20.
44
Los terrenos como subcuenta son considerados urbanos o rurales que son mantenidos
para generar ganancia de capital y/o para arrendamiento a terceros.
Las edificaciones como subcuenta incluyen los inmuebles destinados para obtener
renta mediante un alquiler a terceros o por el incremento de valor.
Las construcciones en curso como subcuenta incluyen las mejoras y/o ampliaciones
de edificaciones destinadas a oficinas, bodegas, locales entre otros.
La dinámica contable:
Es debitada por:
- El costo de adquisión, construcción o acondicionamiento y/o equipamiento.

- Transferencia de los activos inmobiliarios de la propiedad, planta y equipo cuyo
propósito cambia por querer generar una renta adicional.
- Transferencia de los costos de construcción en curso, que serán considerados como
parte de este de acuerdo con la norma.
- Mejoras y renovaciones de activos que cumplan dicha característica.
- Los incrementos de valor por la medición del valor razonable.
Es acreditada por:
- El costo de las unidades vendidas.
- El retiro o transferencias a la cuenta de activo no corriente disponibles para la venta.
45
- Transferencia a la cuenta de propiedad, planta y equipo,
- Disminución de valor a causa de la medición por valor razonable.
IMPUESTO A LA RENTA
En el Perú el impuesto a la renta (IR), se recauda una vez al año, y grava todas las
ganancias que se obtienen por la explotación del capital de trabajo, este puede ser un bien
mueble o inmueble, este impuesto se paga de acuerdo con escalas establecidas por la
Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT),
En los últimos años la recaudación general del impuesto a la renta ha crecido

considerablemente, el Banco Central de Reservas del Perú, reportó a través de la agencia
peruana de noticias (2019), un incremento de 10.5% hasta setiembre del año 2019, el cual
fue a consecuencia de pagos a cuenta de personas jurídicas domiciliadas y no domiciliadas,
que en su mayoría son provenientes del régimen general.
La Sunat a través del Diario Gestión (2020), señala que el Perú recaudó S/. 44,015
millones durante el 2019, obteniendo un crecimiento 3.5% y 2,417 millones de recaudación
adicional, respecto al año anterior.
En marzo del 2020, la Sunat señala que los ingresos tributarios ascendieron a S/. 7,786
millones, cifra que represento una caída de 17.9% con relación a marzo del año anterior,
Asimismo el impuesto a la renta presento una disminución de 24.5% con relación a marzo
del 2019, esto a consecuencia de menores pagos recaudados.
Figura 16: Ingresos Tributarios del Gobierno Central: marzo 2020.
46
Tomado de: Superintendencia Nacional de Administración Tributaria, 2020.
1.3.1 Ley del Impuesto a la Renta

El impuesto a la renta grava las ganancias que provienen del capital de trabajo, estas deben
estar acorde a lo establecido por la Ley del Impuesto a la Renta (LIR), El ámbito de
aplicación que grava el impuesto se encuentra contemplado en el Capítulo I de la Ley.
El artículo 2° señala que la renta, se grava a las ganancias de capital o cualquier ingreso que
provenga de la enajenación de bienes de capital.
La ley del impuesto a la renta se basa en el principio de causalidad, este le permite

considerar los gastos necesarios para la deducción, los cuales serán de utilidad para
cuantificar la renta neta empresarial.
El principio de causalidad para efectos de la determinación de los gastos, los cuales

serán necesarios para producir o para mantener la fuente deberán guardar relación con la
actividad que genera la renta gravada, del mismo modo debe cumplir con los criterios de
razonabilidad (los gastos deben guardar relación con los ingresos del contribuyente) y
generalidad (trata de retribuciones u otros conceptos que se acuerdan a favor del personal).
Se debe considerar que existen deducciones que tienen limitaciones y otras que no
son aceptadas por la ley, por lo que, las deducciones aceptadas legalmente, condicionadas y
no permitidas, podrán incrementar la base imponible sobre la cual se realizará el cálculo del
impuesto a la renta anual.
1.3.2 Últimas modificaciones de La Ley del Impuesto a la Renta

La Ley del Impuesto a la Renta en el Perú, es aprobada mediante el Decreto
legislativo N° 774 en el año 2004, y hasta la fecha, presenta constantes actualizaciones, entre
las ultimas actualizaciones tenemos:
El Decreto Legislativo N° 1261, el cual se emite de acuerdo con la Ley N° 30506,

cuyo objetivo fue ampliar las bases tributarias e incentivar la formalización a través de las
47
modificaciones sobre las tasas impositivas aplicadas al impuesto a la renta empresarial. La
cual entro en vigencia el 01 de enero del 2017.
Panta Omar, mediante el portal blog del contador, señala que el DL N° 1261,
modifica el artículo 52-A, mediante este decreto se ha modificado la tasa afecta a la
distribución de dividendos y cualquier otra forma de distribución de utilidades, las cuales
fueron:
- 2015-2016 6.80%
- 2017-2018 8.00%
- 2019 en adelante 9.30%
De acuerdo con este decreto se modifica al 5% a partir del 01 de enero del 2017 hacia
adelante.
Con relación a la tasa del impuesto a la renta de tercera categoría, se establecieron las
siguientes modificaciones:
Figura 17: Modificaciones a la tasa del Impuesto a la Renta de Tercera Categoría – Domiciliada
Tomado de Sunat. Adaptado por: El blog del Contador, 2019.
El Decreto Legislativo N° 1369, el cual se emite de acuerdo con la Ley N° 30823, el

cual fue publicado el 02 de agosto del 2018, tiene por objetivo modificar el tratamiento
aplicable a los servicios en el ámbito de precios de transferencia, elimina el abono
equivalente a la retención en operaciones con sujetos no domiciliados y condiciona las
48
deducciones de los gastos con sujetos no domiciliados, el cual entra en vigencia el 01 de
enero del 2019.
El Decreto Legislativo N° 1372, el cual fue expedido de acuerdo con la Ley N°

30823, y publicado mediante el Diario Oficial “El Peruano” publicado el 02 de agosto del
2018, regula la obligación de las personas jurídicas y/o entes jurídicos de informar sobre sus
beneficios finales.
Higueras, D. (2020), Mediante el portal de Asociada de Miranda & Amado

Abogados, señala que el Decreto Legislativo N° 1372, establece la obligación de declarar a
la SUNAT, los beneficios finales de las personas jurídicas, los cuales se encuentran
obligados a implementar procedimientos internos que incluyan mecanismos razonables para
conservar información sobre la obtención de sus beneficios finales, esta información, podrá
ser usada por la Superintendencia nacional de aduanas y administración tributaria (SUNAT),
Superintendencia de banca y Seguros (SBS) y por La Superintendencia de Mercado de
Valores (SMV).
La Cámara de Comercio de Lima (CCL). (2019), señala que, El Decreto Legislativo

N° 1381, expedido de acuerdo con la ley N° 30823, modifica la ley del Impuesto a la renta
respecto a las operaciones de exportación e importación de bienes, además establece realizar
pagos a cuenta por rentas de segunda categoría, por enajenación que no se encuentra sujeta
a retención, así mismo deroga los intereses de crédito hipotecario para primeras viviendas,
este DS entró en vigencia el 01 de enero del 2019.
Por su parte, Deloitte, 2019, señala que el Decreto Legislativo N° 1381, establece
modificaciones a la Ley del Impuesto a la Renta con relación a personas naturales, norma de
precios de transferencias y adecuación a la Legislación nacional, a las mejores prácticas para
la lucha de evasión de impuestos.
Peña, J. (2019), señala que el DL N° 1381, adicional a presentar diversas

modificaciones, establece incorpora la pérdida de capital como gastos no deducibles,
asimismo incorpora como gastos no deducibles a los gastos por pérdidas provenientes de la
celebración de instrumentos financieros provenientes de establecimientos permanentes
establecidos en el país o cuyas rentas, ingresos o ganancias se encuentren sujetos a un
régimen fiscal preferente.
49
El Decreto Legislativo N° 1424, del 13 de setiembre del 2018, el cual entró en
vigencia el 01 de enero del 2019, señala que, mediante la Ley N° 30823, el cual tiene como
objetivo perfeccionar el tratamiento a las rentas obtenidas para la enajenación indirecta de
acciones o participaciones del capital de personas domiciliadas en el Perú y el exterior, este
decreto, busca modificar el tratamiento de crédito y modifica el tratamiento de la deducción
de gastos por los intereses.
Ernst & Young (2019), señala que el Decreto Legislativo N° 1424, del 13 de
setiembre del 2019, el cual incorpora un crédito indirecto para la doble imposición de
Impuesto a la Renta de empresas peruanas con filiales en el exterior, beneficiará a las
empresas locales ya que podrán exportar más y generarán mayores ingresos, de esta forma
realizarán mayores compras en el exterior y podrán expandir operaciones.
Figura 18: Crédito Tributario para evitar la doble imposición.
Tomado de: Ernst & Young, 2019. Adaptado por: A. Arbulú, 2019.
Odria, R. (2018), señala que todas las personas naturales que adquieran rentas de
trabajo, podrán realizar mayores deducciones, de acuerdo a la última modificación de LIR,
la cual se encuentra en el Decreto Legislativo N° 1258, el cual menciona que las personas
que generan renta de cuarta y quinta categoría pueden generar deducciones 3 UIT más a las
7 permitidas en ese año, siempre y cuando los gastos que realicen estén relacionadas con los
arrendamientos, intereses pagados por créditos hipotecarios entre otros.
50
Se puede concluir, que a la fecha existen diversos Decretos Legislativos, que
presentan derogaciones, inclusiones y modificaciones a la Ley del Impuesto a La Renta,
todos con la finalidad de reactivar la economía, formalizar empresas, generar ingresos para
el país, entre otros.
1.3.3 Cálculo del Impuesto a la Renta

Las rentas en el Perú se encuentran divididas en cinco categorías.
a) Renta de Primera Categoría

b) Renta de Segunda Categoría
c) Renta de Tercera Categoría
d) Renta de Cuarta Categoría
e) Renta de Quinta Categoría
1.3.3.1 Renta de tercera categoría.

Este tipo de rentas está constituido por un conjunto de ingresos obtenidos de un
periodo gravable, estos deben provenir de la enajenación de bienes, los cuales deben ser
debidamente sustentados, de acuerdo con lo señalado en la LIR, la renta bruta estará dada
por la diferencia entre el ingreso y el costo computable de dichos bienes enajenados.
El concepto de Impuesto a la Renta según la Sunat grava la renta obtenida por la

realización de actividades empresariales, los cuales son desarrollados por personas naturales
o jurídicas, mayormente estas rentas se generan por la participación de una determinada
inversión.
De acuerdo con el artículo 28° de la LIR y el artículo 17° del Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta (RLIR), se señala algunas actividades principales generadoras de renta
de tercera categoría:
- El comercio, industria, minería, agropecuaria, forestal, pesquera, prestación de

servicios como, transporte, comunicaciones, sanatorios, hoteles, depósitos, garajes,
reparaciones, construcciones, bancos, financieras, seguros, fianzas y capitalización y
en general, de cualquier otra actividad que se considere negocio habitual.
51
Cuando se trata de bienes depreciados o amortizados, el costo computable deberá
disminuir de acuerdo con lo señalado en el artículo 20° de la LIR.
Figura 19: Tasa para la determinación del Impuesto a la Renta Anual
Tomado de: Artículo 55° de LIR. Adaptado por SUNAT, 2019.
1.3.3.1.1 Cálculo del Impuesto de Renta de Tercera Categoría

Para realizar el cálculo del impuesto a la renta, no serán deducidos del costo computable
los gastos que se encuentran contemplados como prohibidos en la Ley, esto se adiciona a la
utilidad antes de impuestos.
CÁLCULO DEL IMPUESTO A LA RENTA DE TERCERA CATEGORIA

AL 31 DE DICIEMBRE 2019
(Expresado en soles) Ajustado
Concepto IR 2019 IR 2019
Resultado del ejercicio 3,481,716
Participaciones 350,764
Part. A los trabajadores
Impuesto a la Renta corriente 1,321,618
Impuesto a la Renta diferido (187,453)
Utilidad antes de impuestos 4,966,644
52
Diferencias Permanentes (209,088)
(+)Adiciones
(+) IGV 9,596

(+) Donaciones 600
(+) Ejercicio anterio 10,582
(+) Gastos Bancarios 16,620
(+) Multa 1,728
(+) Sin sustento 7,855
(-) Deducciones
(-) Diferencia de Cambio relacionados (256,068)
Diferencias Temporales 855,214

(-)Deducciones
(-) Provision de ingresos de Marketing
(+)Adiciones
(+) Gastos sin documentos diciembre 9,963

(+) Costo 88,343
(+) Diferencia de Cambio 176,696
(+) Servicios 180,949
(+) Margen 3,077
(+) Cobranza Dudosa 255,274
(+) Existencias 97,598
(+) Depreciacion Demos 10,800
(+) Depreciacion Edificios 22,822
(+) Guardados 9,693
Renta Neta Imponible antes de Compesacion de Perdida 5,612,770
Renta Neta Imponible 5,612,770
PARTICIPACION DE LOS TRABAJADORES

8% 449,022
Utilidad Neta antes de Impuestos 5,163,748
LIQUIDACION DE IMPUESTO A LA RENTA

Impuesto Resultante
29.5% de 1,523,306
Menos
(-) Pago a cta mensual de Imp. Renta 2019 (1,316,676)
SALDO POR PAGAR DE RENTA 206,630
Figura 20: Cálculo del Impuesto a la Renta 2019
Tomado de: Información de empresa. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
53
A continuación, se presenta los mismos estados financieros auditados, los cuales
muestran un impacto por la falta de control en las adiciones y deducciones:
Diferencia de Cambio relacionadas -256,068 -256,068 -

NIIF 16 - -1,342 -1,342
Ingresos por reembolsos reconocidos en exceso - -
Cobranza Dudosa 2017 - - -
Provisiones - Ajustes manuales - - -
Desvalorización de existencias - - -
Total deducciones -256,068 -257,410 -1,342
Sub-total 5,612,770 5,621,502 8,732

Pérdidas tributarias compensables - - -
Utilidad Tributaria antes de participaciones 5,612,770 5,621,502 8,732
Participación de los trabajadores corriente (8%) -449,022 -422,533 26,489
Participación del ejercicio no cobradas - - -
Participación pagada de ejercicios anteriores - - -
Utilidad Tributaria 5,163,748 5,198,970 35,221
Impuesto a la Renta (%) 1,523,306 1,533,696 10,390

Créditos con derecho a devolución
(-) Saldo a favor no aplicado del ejercicio anterior - - -
(-) Pagos a cuenta -1,641,676 -1,641,676 -
(-) Pagos del ITAN - - -
Importe a pagar (Saldo a favor) -118,370 -107,980 10,390
54
Figura 21: Cálculo del Impuesto a la Renta 2019
Tomado de: Información de empresa. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
Se puede concluir, la importancia de auditar los estados financieros antes de la

presentación de la Declaración Jurada Anual, ya que esto puede generar una fiscalización y
multa por el error en la determinación del impuesto a la renta.
1.3.4 Adiciones
Las entidades en el Perú realizan gastos, los cuales son aceptados tributariamente
para el efecto del impuesto a la renta, sin embargo, en muchas ocasiones incurren en excesos
o quizás realizan gastos que no están contemplados en el ámbito de la norma, los cuales son
considerados como prohibidos o no aceptados para la determinación del impuesto, bajo este
concepto, es que se realizan las adiciones y las deducciones tributarias.
El artículo 44° de la ley del Impuesto a la renta señala que, no son deducibles para la
determinación de la renta de tercera categoría:
“(…)
a) Los gastos personales y de sustento del cónyuge y sus familiares.

b) El impuesto a la renta
c) Sanciones administrativas, intereses, recargos y moras, previstos en el código
tributario.
d) Las donaciones y cualquier otro acto de liberalidad que no cumplan con lo
estipulado por la norma, artículo 37° inciso x).
e) Las sumas invertidas en la adquisición de bienes o costos posteriores al activo de
acuerdo con las normas contables.
f) La amortización de Llaves, marcas, patentes, procedimientos de fábrica, juanillos
y otros activos intangibles.
g) Las comisiones mercantiles originadas en el exterior.
h) Los gastos cuya documentación sustentada no cumpla con lo estipulado por la
norma.
i) La pérdida originada por la venta de valores adquiridos con beneficio tributario,
hasta el límite de dicho beneficio.
55
(…)”
Con relación a las adiciones, estas generan un impacto positivo para la tributación,
ya que se genera un incremento para el pago del impuesto a la renta, así como se muestra.
Tabla 1 Cálculo de adiciones y deducciones Tributarias 2020
Cálculo de adiciones y deducciones Tributarias 2020
Detalle Base Contable Base fiscal

Resultado Contable 140,000.00 140,000.00
+ Adicion tributaria
Vacaciones NO pagadas 19,000.00
Renta neta imponible 2019 140,000.00 159,000.00
I.Renta -42,000.00 -47,700.00
Nota: Tomado de Norma Internacional de Contabilidad N° 12 párrafo 15 Reconocimiento de pasivos

y activos por impuesto diferido.
1.3.5 Deducciones
Los gastos admitidos o los gastos deducibles contemplados en el artículo 37° de la
ley del impuesto a la renta, a fin de establecer la renta neta de tercera categoría, son
considerados también gastos que se utilizan para la producción o el mantenimiento de la
fuente, estos deben cumplir el principio de causalidad y deben debidamente sustentados.
Los gastos contemplados en la norma son:
“(…)
a) Los intereses provenientes de endeudamiento que no supere lo establecido en la

norma.
b) Intereses de fraccionamiento otorgados de acuerdo con código tributario.
c) Los gastos por conceptos de movilidad del personal
d) Los gastos por conceptos de investigación científica.
e) Desarrollo tecnológico
f) Los aguinaldos, bonificaciones, gratificaciones, retribuciones que se acuerden
con él personal.
(…)”
56
En el caso de las deducciones, generan un impacto negativo, ya que se reduce la renta
imponible y el impuesto a pagar es menor.
Ejercicio 2020 Base Contable Base fiscal Diferencia temporal

Resultado contable 2020 235,000.00 235,000.00
Deducción tributaria:
Vacaciones devengadas del 2019 -19,000.00 -19,000.00
Renta neta imponible 2020 235,000.00 216,000.00 -19,000.00
I.Renta 2020 -70,500.00 -64,800.00 -5,700.00
Nota: Tomado de Norma Internacional de Contabilidad N° 12 párrafo 15, Reconocimiento de pasivos y activos
por impuesto diferido.
Las adiciones y deducciones son clasificadas como permanentes o temporales, estas

se deben incorporar en el estado de resultados al término del periodo y se debe llevar un
control interno para evitar la doble aplicación en la Declaración Jurada.
Base Legal
Detalle S/. Art. Ley Parrafo Diferencias
Utilidad Contable 276,192.17
Adiciones:
Gastos de vehiculos de la esposa del dueño 38,055.00 37 x permanente
Gastos de movilidad no sustentados 2,443.00 37 x permanente
Gastos por viaje al exterior del dueño(vacaciones) 2,500.00 37 x permanente
Gastos sustentados con Boletas y tickets de emp. que Facturan 45,000.00 37 x penúltimo parrafo permanente
Estimación de cobranza dudosa con emp. Vinculada 10,040.00 37 x permanente
Pérdida de un activo fijo cubierta por el seguro 13,000.00 37 x permanente
Vacaciones del 2019 no pagados 11,000.00 37 x Temporal
Total Adiciones 122,038.00
Deducciones
Vacaciones del 2019 pagadas en el 2020 -5,330.00
Total Deducciones -5,330.00 37 x Reversión de D.Temporal
Renta neta del ejercicio 392,900.17
Nota: Tomado de Norma Internacional de Contabilidad N° 12 y de la Ley del Impuesto a la Renta artículo 37°
diferencias permanentes y temporales.
57
Determinacion de la Renta Neta

Detalle
Resultado Contable 276,192
+ Adicion tributaria 122,038
-deducciones -5,330
Renta neta imponible 2020 392,900
I.Renta 29.5% -115,906
Nota: Tomado de Norma Internacional de Contabilidad N° 12 párrafo 15 Reconocimiento de pasivos

y activos por impuesto diferido.
PWC (2017), señala que, de acuerdo con el artículo 33° del reglamento de la ley del
impuesto a la renta, “La contabilización de operaciones bajo principios y normas contables
pueden generar controversia con la ley del impuesto a la renta, generando diferencias
temporales y permanentes”. Estas diferencias obligan a realizar el ajuste en la declaración
jurada y llevar un control independiente por parte de las empresas, a fin de evitar doble
adición o deducción.
1.3.6 Resoluciones del Tribunal Fiscal

El Tribunal Fiscal tiene como obligación resolver en ultimas instancias mediante
Resoluciones de Tribunal Fiscal, las apelaciones contras las resoluciones administrativas
tributarias, las cuales en su mayoría terminan con órdenes de pago hacia los contribuyentes,
en muchas ocasiones estas se consideran injustas o abusivas por parte de los contribuyentes
y presentan su apelación y/o reclamo, asimismo establece criterios y disposiciones generales
para uniformizar la jurisprudencia en materia de competencia.
 Resolución Tribunal Fiscal N° 02486-4-2017 –Modificación del saldo a favor del

Impuesto a la Renta a efectos de solicitar devolución del saldo compensatorio.
Según la RTF N° 02486-4-2017, se revoca la apelación, la cual se concluyó que fue

infundada la solicitud del contribuyente, en la cual solicita devolución de saldo a favor
del impuesto a la renta.
El contribuyente eligió la devolución de saldo a favor, por lo que la Administración

Tributaria verifico que el saldo no compensado sea conforme a lo solicitado. Por otro
lado, se indica que conforme con la modificación dispuesto en el Decreto Supremo N°
58
017-2003-EF, el artículo 55°, del reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, la forma
de aplicar los saldos a favor deberá ser contra los pagos, la cual se vuelve una obligación
y no una facultad para el contribuyente.
El Tribunal Fiscal, también declara que de acuerdo con el artículo 154° del Texto
Único Ordenado del Código Tributario, aprobado por Decreto Supremo N° 133-2013EF,
modificado por la Ley N° 30264, La resolución constituye precedente de observancia
obligatorio.
 Resolución Tribunal Fiscal N° 02118-Q-2018 –Error en la Declaración Jurada

Anual del Ejercicio 2015.
Según, la RTF N° 02118-Q-2018, el contribuyente presenta la apelación contra la

Intendencia Regional de la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración
Tributaria por actuaciones que infringen el código tributario establecido.
El contribuyente manifiesta que la administración, mediante Esquela N° 435-2017-

SUNAT/6F0400, denegó la solicitud de acogimiento al Decreto Legislativo N° 1257,
con relación a sincerar la deuda tributaria y otros ingresos administrativos, los cuales se
encuentran en litigio en la vía administración, judicial y cobranza coactiva, así como
extinguir las deudas tributarias menores a una UIT.
Por otro lado, se considera que la escala apelada, se sustenta en un error de redacción
incurrido en la Declaración Jurada Anual 2015.
El Tribunal Fiscal señalo también que la administración debió tener en cuenta la

realidad de los hechos, sobre todo si los registros públicos presentan otra realidad.
En el ámbito de la jurisprudencia, en los fundamentos de la Resolución del Tribunal

Fiscal N° 05433-3-2003, se ha señalado que el procedimiento no contencioso tributario
se inicia con una solicitud por parte del interesado, cuya pretensión no está orientada a
la impugnación de un acto administrativo en particular, sino a la declaración por parte
de la Administración, la cual incide en la determinación de la obligación tributaria.
Asimismo, el Tribunal Fiscal declara como sin objeto el pronunciamiento de este

tribunal, sobre la queja en el extremo referido a la rectificación del recurso de apelación
formulado en la Esquela N° 412-2017-SUNAT/6F023.
59
 Resolución Tribunal Fiscal N° 7441-1-2019 – Multas por error en los cálculos de los
pagos a cuenta en la renta de tercera categoría.
Según la RTF N° 7441-1-2019, la administración tributaria presente la resolución de

Intendencia N° 011-020-0003937/SUNAT del 31 de diciembre del 2018, la cual declara
improcedente la solicitud del contribuyente él cual solicita la prescripción de las
resoluciones por infracciones de multa y las órdenes de pago del impuesto a la renta en
valores impugnados por la Sunat.
El contribuyente sostiene que la administración tributaria se basa en el Decreto

Legislativo N° 1421, para exigir el pago de la deuda tributaria, contenidas en valores
impugnados, cual no considera valida por que esta se realiza previo a la entrada del
Decreto Legislativo N° 1113, la cual entro en vigencia el 03 de enero del 2014.
Por su parte la administración tributaria se basa que el 03 de enero inicio el computo

del plazo prescrito de la acción para exigir los pagos de deuda por pagos a cuenta del
impuesto a la renta de tercera categoría, las cuales fueron presentadas mediante
Resolución de Determinación N° 012-003-0044195, la cual fue establecida también en
la Resolución de Multa N° 012-002-0023522.
Por su parte el Tribunal Fiscal confirma la resolución de Intendencia N° 011-020-

00003737-/SUNAT del 31 de diciembre del 2018.
 Resolución Tribunal Fiscal N° 01065-10-2019 – Cobranza coactiva por deudas

prescrita del impuesto a la renta año 1997.
La RTF N° 01065-10-2019, señala la apelación del contribuyente sobre la

Resolución de Intende ncia N° 0230200160889/SUNAT del 27 de diciembre del
2017.
El contribuyente sostiene que la apelación resulta nula, debido a que la administración

tributaria no cumplió con la norma de notificación de los actos administrativos y efectuó
un cálculo errado en el plazo de prescripción, para ello cita las Resoluciones del Tribunal
Fiscal N° 441 5-4-2002- y 637-4-2002, en la cual indica que la administración
omitió pronunciarse sobre la acción para exigir el pago del impuesto a la renta 1997.
Por su parte la Administración Tributaria señala que toda vez que se ha producido
diversos actos de interrupción y suspensión del cómputo de los plazos prescitos como
60
son las notificaciones de valor y de las resoluciones emitidas dentro del plazos y que
conforme con lo dispuesto en el artículo 163° del Texto Único Ordenado del Código
Tributario, aprobado por el Decreto Supremos N° 133-2013 EF, donde señala que las
resoluciones que resuelven las solicitudes, no contenciosas vinculadas a la determinación
de la obligación tributaria serán apeladas ante el tribunal Fiscal.
Por su parte el Tribunal Fiscal, declara Nula la resolución de Intendencia N°

0230200160889/SUNAT del 27 de diciembre del 2017, en relaciona a la prescripción
para exigir el pago de la deuda del impuesto a la renta en el año 1997.
 Resolución Tribunal Fiscal N° 00222-1-2020 – Exoneración del 95% de la multa

por infracciones en el impuesto a la renta.
Según la RTF N° 00222-1-2020, el contribuyente presenta la apelación N°

0150140014782 por medio de la Intendencia de principales contribuyentes Nacionales
de la Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria – Sunat, por
considerar que cumple con lo establecido en el Reglamento de Gradualidad, para
acogerse a la rebaja del 95% de la multa por infracciones establecidos en el artículo 178
numeral 1 del código tributario.
Por su parte la administración tributaria señala que como consecuencia de la

Resolución del Tribunal Fiscal N° 10676-5-2017, se realiza un proceso de fiscalización
definitiva por el Impuesto a la Renta del ejercicio 2003, en el que emitió la Resolución
de Multa N° 012-002-0032231, ya que el contribuyente declaro datos y cifras falsas que
género como consecuencia una indebida perdida tributaria, al que se le aplico el régimen
de gradualidad con la rebaja del 70% de la multa.
Por su parte el Tribunal Fiscal revoca la resolución de intendencia N°

0150140014782 del 13 de mayo del 2019, debido a que la administración tributaria
procede de acuerdo con lo ordenado.
1.3.7 Impacto Tributario en el Sector Inmobiliario

El impacto tributario relacionado con el impuesto a la renta consiste en un comparativo
entre el valor real entregado por la empresa y el determinado de acuerdo con los parámetros
de la Ley del Impuesto a la Renta, en muchas ocasiones estos valores no coinciden,
61
generando diferencias que pueden ser permanentes o temporales, es ahí donde empieza el
análisis para determinar los impactos.
En el Perú la actividad inmobiliaria ha tomado mucha participación en los últimos

años, el tratamiento tributario presenta una serie de características que deben ser de
conocimiento y aplicación para todas las empresas del sector.
Cuando una empresa inmobiliaria adquiere una propiedad el cual consta de terrenos y
edificaciones o solo terrenos para construcción se debe tener en consideración el Artículo
23° de la Ley del Impuesto General a las Ventas, para efectos de determinación del crédito
fiscal cuando se realiza conjuntamente operaciones gravadas y no gravadas deberá seguir el
procedimiento que establece el reglamento, ahora para la primera venta de inmuebles que
realicen los constructores según el Artículo 1° inciso d) se consideran como no gravadas la
compra o transferencia de los terrenos.
En algunos casos las empresas inmobiliarias realizan la venta de un departamento por

primera vez, para ello deberá seguir lo establecido en la LIGV Artículo 1°, en donde
establece que solo puede gravar la parte de la construcción o la edificación, considerando
parte del terreno como una operación no gravada y sin derecho a crédito fiscal.
Valor de venta S/ 150,000.00

Valor del terreno (50%) S/ 75,000.00
Valor de la construcción (50%) S/ 75,000.00
Igv (18% del valor de laq construcción) S/ 13,500.00
Precio de venta S/ 163,500.00
Cuando se habla de las operaciones para determinar el impuesto a la renta, las

empresas inmobiliarias toman en consideración los Artículos 33° y 41° de la Ley del
impuesto a la renta, considerando como gastos todas las operaciones que sirven para el
mantenimiento u dejar operativa la fuente generadora de renta.
Los gastos permitidos dentro de la LIR sirven para la deducción de la base tributaria,
pero existen algunos que generan adiciones o deducciones las misma que discrepan con la
norma contable, como es el caso de los ingresos por valuación cuando se aplica el valor
razonable y los intereses cuando se adquiere una propiedad de inversión; En el primer caso
debe aplicarse la tasa de depreciación tributaria y deducir en el periodo, en el segundo caso
los intereses capitalizados deben deducirse como gasto del periodo para el cálculo del
impuesto a la renta.
62
Otro relacionado con las empresas inmobiliarias es el ITAN - Impuesto Temporal
sobre los Activos Netos, es un impuesto al patrimonio que grava los activos netos como
manifestación de capacidad contributiva, el porcentaje aplicar es el 0.4% que se calcula sobre
el valor histórico de los activos netos y sirve como crédito fiscal para el Impuesto a la renta.
Existe una mala interpretación en la norma ya que existen algunas empresas

inmobiliarias que realizan adelantos de este impuesto sin considerar que pueden realizar los
pagos después de vender o entregar los primeros inmuebles de acuerdo con la Ley N° 28424
que crea el ITAN, según el informe N° 030-2010-SUNAT/2B0000 y N° 199-2016-
SUNAT/5D0000, la SUNAT señala que para efectos de aplicación de este impuesto la
empresa debe transferir el bien inmueble, esto es no es entendido por algunas empresas del
sector.
1.3.8 Impuesto a la Renta - Tercera Categoría para las empresas Inmobiliarias.

La actividad de construcción y la inmobiliaria o la mezcla de ambas son actividades
que tienen bastante participación en el Perú en los últimos años, ambas son generadoras de
renta de tercera categoría de acuerdo con el artículo 28° de la LIR y el artículo 17° del
Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (RLIR), las empresas de este sector pueden
realizar actividades diferentes y hasta podrían tener un sistema de pago distinto, pero tributan
bajo uno mismo “Régimen General” en la categoría de renta.
Las empresas que realizan ambas actividades no cuentan con un régimen o pago a
cuenta especial a diferencia de las empresas constructoras, estas pueden tributar de acuerdo
con lo establecido en el artículo 57° de la Ley del Impuesto a la Renta - Decreto Supremo
Nº179-2004-EF.
Cuando se realiza la elaboración de los estados financieros, los cuales son

considerados como un respaldo para la presentación de la Declaración Jurada Anual del
Impuesto a la Renta se debe aplicar una serie de reglas que se encuentran contempladas en
la LIR y en el RLIR sobre todo cuando toman en cuenta adiciones y deducciones que afectan
a la base para el cálculo del impuesto.
Para la consideración de las adiciones y deducciones se tendrá en cuenta el principio

de Causalidad el cual se encuentra regulada en el Artículo 37° de la LIR, una vez establecido
el cálculo para la renta se aplica la tasa del 29.5% para el pago del impuesto a la renta del
periodo.
63
LA NIC 40 Y SU IMPACTO EN LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EN EL
IMPUESTO A LA RENTA
La NIC 40 presenta lineamientos que deben ser cumplidas por las empresas en general,
sin embargo, existen algunas reglas en la norma que no son aceptadas por la Ley del
Impuesto a la Renta generando así impacto en los Estados Financieros y en el mismo
Impuesto.
Arana, C. (2014), En su análisis de la NIC 40, “Propiedades de inversión” y NIIF 13

“Medición a valor razonable” en los Centros Comerciales, señala que el impacto que
presenta las propiedades de inversión se refleja en la medición posterior porque se tiene dos
métodos alternativos, los cuales generan impacto en los estados financieros y en el impuesto
a la renta.
Si una empresa decide medir al costo, esta debe realizarla de acuerdo con los
parámetros contemplados en la NIC 16, descontando la depreciación acumulada y las
pérdidas por deterioro.
Si fuera a valor razonable, y dependiendo el tipo de propiedad de inversión se aplica

la técnica del flujo de caja descontado, la cual significa “Considerar la moneda en la cual se
pactan los flujos que sustentan las proyecciones de ingresos, es decir la moneda que se
encuentra en el contrato de servicio, que es diferente a la moneda funcional”.
Las cifras que se obtienen por la medición a valor razonable no deben ser incluidas
en la declaración Jurada anual, pero se debe revelar de acuerdo con lo establecido en la NIIF
13, entre ellas se considera las pérdidas o ganancias netas a valor razonable.
Por su parte Chinchay, W. (2016), en su análisis sobre las propiedades de inversión,

señala, cuando una empresa realiza una medición al costo, esta debe efectuarse de acuerdo
con la NIC 16, PPyE, y debe depreciarse menos la pérdida por deterioro; Si la empresa decide
realizar la medición a valor razonable está basado en la tasación del mercado en este método
la depreciación es sustituida por la tasación periódica.
Por otro lado, si la empresa decide aplicar el valor del costo, este generará una
depreciación, la cual es aceptada en la Ley del Impuesto a la Renta, por lo que será deducible,
de acuerdo con los parámetros tributarios.
64
Si la empresa decide optar por el valor razonable, la variación que generé sea
ganancia o pérdida, no tendrá incidencia en la parte tributaria, ya que de acuerdo con el
impuesto a la renta las reevaluaciones no generan un impacto tributario, por ende, estas
diferencias se deben adicionar o deducir para la presentación de la declaración Jurada.
Cuando se adquiere una propiedad de inversión
Cuando se contabiliza la propiedad de inversión a valor razonable, se presentan dos

casos:
Para contabilizar el incremento de la propiedad de inversión
Para contabilizar la pérdida de la propiedad de inversión
Asimismo, Gómez, J & Rodriguez, M. (2015), en su estudio sobre el Impacto de la

NIC 40 en los Estados Financieros de México, señalan la importancia que tiene la medición
a valor razonable realizada de acuerdo con la NIC 40 en la valoración de las propiedades de
inversión, ya que esta permite presentar el valor real de la propiedad y cumplir con el
principio de representación fiel para los estados financieros.
Para determinar el impacto de la NIC 40 en los estados financiero se ha tomado como

muestra una empresa mexicana, que presenta estados financieros de acuerdo con normas
nacionales, las NIF mexicanas presentan diferencias con la NIC 40, lo cual se centra en la
medición posterior a valor razonable, Las propiedades de Inversión se miden de acuerdo con
65
la NIF C-6, como propiedad, planta y equipo; Sin embargo, existe la circular N° 55, que
toma como complemento partes de la NIC 40 y solo hace referencia para la medición del
costo.
Al aplicar la medición a valor razonable, se puede observar el impacto en el Estado

de Situación Financiera, específicamente en la partida de propiedad planta y equipo (activo)
y en el impuesto diferido (pasivo), sobrevalorando los valores en ambas partidas.
Aplicar la NIC 40 genera una variación del 1.20 en la propiedad planta y equipo
sobre la norma mexicana y 0.82 en el impuesto de utilidad diferido, incrementando de esta
forma ambas partidas lo cual es beneficioso para la empresa.
Figura 22: Estado de Situación Financiera Comparativa IFRS-NIF
Tomado de: IFRS. Adaptado por: J. Carrasco - Cuaderno de Estudios Empresariales, 2015. Vol. 25.
66
Con relación al estado de resultados, se puede observar el impacto que genera en las
operaciones continuas, las cuales presentan un incremento, así también en la ganancia en
valuación de las propiedades de inversión.
En el caso de las depreciaciones se observa que el impacto es contable, ya que la NIC

40 presenta revaluaciones finales de acuerdo con el modelo a valor razonable y NIF
mexicana obliga a depreciar sus propiedades de inversión.
Figura 23: Estados Resultados Integrales Comparativo- IFRS- NIIF
Tomado de: IFRS. Adaptado por: J. Carrasco - Cuaderno de Estudios Empresariales, 2015. Vol. 25.
67
La Operaciones continuas muestran un incremento de 26,797 pesos mexicanos, a
causa de la ganancia por valuación de la propiedad de inversión, no se muestra depreciación
alguna y el impuesto a la renta estimado es mayor bajo la aplicación de la NIC 40.
El impacto en la ley sobre el impuesto a la renta (LISR), que es norma legal

mexicana, no permite el ingreso de las valuaciones como ganancia, por lo que esta partida
no presenta un impacto para el cálculo del impuesto sobre la utilidad, en el caso de la
depreciación, tampoco genera un impacto fiscal, ya que las Propiedades de Inversión están
obligadas a realizar una depreciación fiscal de acuerdo con la LISR.
Se concluye que, la medición posterior a valor razonable impacta financieramente de

acuerdo con la norma contable, porque las ganancias o pérdidas se deben reflejar en el Estado
de Situación Financiera y en el Estado de Resultados Integrales, así como en la información
a revelar, tributariamente no genera impacto porque la Ley del Impuesto a la Renta no
contempla la valuación como permitido para deducción, por esta razón se debe descontar
y/o adicionar en la declaración jurada anual además de considerar la depreciación tributaria.
En la medición al costo, si presenta un impacto financiero y tributario ya que la

depreciación si se encuentra contemplado y permitido como una deducción, por lo que
reducirá el activo e incrementará el gasto, generando un resultado contable y un impuesto a
la renta menor por pagar
Para identificar los impactos con los indicadores financieros se ha tomado como
materia de estudio un comparativo entre las empresas de Alemania y del Reino Unido.
Heiberg, A. (2016), En su artículo, “Medición de un activo no financiero, un análisis

de los elementos que intervienen en la decisión de la gerencia al optar el modelo a valor
razonable”, Señala que, optar por este modelo genera impacto en los indicadores financieros.
Los estados financieros del Reino Unido y de Alemania son considerados extremos
en las prácticas contables en relación con los activos no financieros o activos no corrientes
como se clasifica en el Perú.
La Unión Europea exigía la medición de la propiedad de inversión a valor razonable,

mientras que los estándares contables de Alemania se limitaban a la medición del costo
histórico.
68
En este estudio identifica los tipos de activos con los cuentan las empresas y los
clasifica de acuerdo con el plan contable de cada país, los cuales son considerados polémicos
e importantes por los tratamientos contables que se establecen.
Figura 24: Tratamiento Contable de Activos no Financieros bajo PCGA de Alemania y PCG del Reino Unido.
Tomado de Hans Bonde y Valeri Nikolaev, 2013. Adaptado por: Artículo derivados de Proyectos de
Investigación.
Luego de haber hecho un comparativo en los estados financieros de ambos países, y con
relación a los indicadores financieros: Se debe precisar que ambos métodos afectan en las
ratios de rentabilidad, por lo que, Heiberg analiza dos opciones.
- La primera, vinculada con la razón de ventas netas entre activos totales; el autor
señala que, en esta medida de rentabilidad, la cual indica la eficiencia con que una
empresa utiliza sus activos para generar ventas. La medición a valor razonable
provoca el alza en los activos y una disminución en esta ratio financiera.
- La segunda opción se relaciona con el indicador de rentabilidad total (utilidad neta

entre activo total), en este ratio se muestra la capacidad del activo para generar
utilidad, esto independientemente de la forma en la que se haya adquirido dicho
propiedad, este indicador se verá afectado por la medición a valor razonable solo
cuando la contrapartida del cambio en el valor de la propiedad se vea reflejado en los
resultados integrales, se debe precisar que la utilidad neta no se encuentra afectada
por la medición a valor razonable pero el activo si, cuando la ganancia o pérdida se
69
refleja en resultados integrales, esta genera un impacto en la utilidad neta y en el
activo; Es decir, el reconocimiento de las variaciones a valor razonable en los
resultados integrales impacta en los indicadores financieras.
Las ratios de endeudamiento son afectadas por la medición a valor razonable porque este
indicador utiliza el pasivo total entre el activo total, si dicho activo esta medido a valor
razonable, genera un impacto.
Se puede concluir que los indicadores financieros serán impactados, siempre y

cuando la variable de medición se encuentre relacionado con los activos, así también impacta
si la medición a valor razonable se encuentra reflejada en los resultados integrales, lo cual
generaría una utilidad impregnada del valor razonable.
En relación con la medición al costo, esta debe regirse de acuerdo con la NIC 16, por
lo que debe quedar reflejado en los estados financieros descontando la depreciación
acumulada y las perdidas por deterioro, de ser así, genera un impacto, en las ratios de
rentabilidad.
Por ejemplo, si una empresa cuenta con un edificio recientemente depreciado y a este
adquiere e instala un ascensor, dicho ascensor deberá verse reflejado en los estados
financieros como única propiedad de inversión y en base a esto aplicar la ratio de
rentabilidad, si se analiza el caso, en la realidad la empresa no solo cuenta con el ascensor
como se señala en los estados financieros, es por ello que el modelo del costo es considerado
excesivo al momento de ofrecer información, la cual no es acorde con la realidad, pues la
empresa no solo cuenta con el ascensor, sino también con el edificio.
1.4.1 Modelo de Investigación

Para realizar una investigación con un mínimo porcentaje de error, se debe planificar y tener
muy claro el tipo de análisis que se quiere hacer, esto dependerá del grado de profundidad o
el tipo de problema que se busque analizar, para ello se debe estructurar un modelo de
investigación sobre el tema en específico.
El modelo de investigación de la presente tesis servirá como una base para realizar los
estudios y acercará a la confirmación de la hipótesis general y las hipótesis específicas, Este
70
se encuentra conformado por variables de estudio, y están constituidos por; Una variable
independiente la cual está conformada por la NIC 40 – Propiedades de Inversión y dos
variables dependientes –Estados Financieros y el Impuesto a la Renta, las cuales son
impactadas al momento de realizar algún cambio de medición posterior según lo señalado
en la NIC 40.
Al realizar un estudio de diversos trabajos de investigación relacionados con la NIC 40 – y

su impacto en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta, se presentan algunas
conclusiones, las cuales son consideradas relevantes para la presente tesis.
71
Figura 25: Impacto de la NIC Propiedades de Inversión en los estados financieros y el Impuesto a la renta.
Tomado de: IASB 2019. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
72
SECTOR INMOBILIARIO
En el Perú el sector inmobiliario ha sufrido una gran variante, estos cambios se
iniciaron en la capital, Lima, hace cien años, en el oncenio de Leguía 1919-1930, en este
periodo Lima se transformó radicalmente debido a las muchas obras públicas que se
construyeron, entre estas tuvimos la inauguración de la Plaza san Martin, la av. Arequipa y
otros. Como consecuencia de estos cambios la clase alta comenzó a migrar a del cercado de
lima a los nuevos consolidados suburbios en los distritos de Miraflores, San Isidro y Santa
Beatriz, paralelo a ello aparecen los distritos populares como La Victoria y se expansión
hacia el sur según Orrego, J. (2012).
Después de muchos años el sector inmobiliario se consolida en el país, en ella se

destaca la compra - venta de terrenos, construcción y venta de viviendas. La expansión en
los años noventa fue horizontalmente hacia los conos, sobre todo el norte y en forma vertical
al construirse edificios en los distritos como Miraflores, San Isidro y San Borja.
Las crisis externas como la asiática de 1997, rusa de 1998 y la crisis brasileña de
1999 tuvieron como consecuencia la paralización de muchos proyectos inmobiliarios por la
restricción del financiamiento externo, específicamente por la falta de liquidez en los
mercados financieros del país, a ello debemos de adicionar el fenómeno del niño de
1997(BBVA Research,2009).
El mercado inmobiliario en los finales de la década de los 90 sufrió también dichas

crisis, debido a los indicadores que mueven el sector inmobiliario, el precio del metro
cuadrado, nivel de ventas, tasa de interés y morosidad y el acceso al crédito hipotecario
tuvieron una baja considerable que no llego a estabilizarse hasta el año 2002 y esto también
se dio con la economía del país.
Debemos precisar que también en los años 90 se dio la creación del Fondo mi
Vivienda en el año 1998, cuya implementación e inicio se dio el 2000. Esta organización se
dedica a la promoción y financiamiento en la construcción y adquisición de viviendas, sobre
todo departamentos que eran de necesidad de la NSE C y D. Es supervisada por la
Superintendencia Banca y Seguro con respecto a las actividades de financiamiento.
En el año del 2005 nuestro país logra una estabilización económica, en los distritos
céntricos de Lima se inician a construir edificios multifamiliares y oficinas, en adición surge
73
la revalorización en el precio del metro cuadrado, llegando en el 2012 a su mayor auge, a
este proceso que duro desde el 2005 al 2013 la época del boom inmobiliario.
Según BBVA Research, (2016) en los años entre el 2013 al 2015, se da una baja en
la oferta y la demanda lo que tiene como consecuencia la desaceleración en el sector. La
institución como La Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) elabora el indicador de
demanda de departamentos, el cual mide la intención de compra de vivienda, en ella vemos
que en el 2014 registra,106 mil hogares y en el 2015 con 153 mil.
En el 2017, la oferta del sector inmobiliario presenta un crecimiento moderado de

4%, principalmente en Lima con 25 mil viviendas, sobresaliendo los distritos de Barranco,
Lince, Jesús María y el Callao, en la cual vemos que mayormente fueron edificios más altos,
departamentos más pequeños y con menos dormitorios.
Según Gestión (2019) publica la evolución del mercado inmobiliario en cinco

grandes zonas de Lima Metropolitana, menciona que según el INEI del 2008 al 2018 la
población peruana creció en un 12% al pasar de 28 a 32 millones de habitantes, esto trajo
consigo una transformación urbana, social y económica. Como consecuencia de lo
mencionado, se ampliaron las zonas urbanas, comenzó el crecimiento vertical de los
edificios y proyectos mobiliarios de viviendas, oficinas y centros comerciales. Muchas de
estas construcciones han significado una renovación de algunos distritos dentro de las que
se encuentran el distrito de Jesús María. Por último, menciona a la plataforma de bienes
raíces Properati Perú donde ellos indican:
A través de la tecnología de geolocalización hemos podido revisar, con imágenes

satelitales, como ha evolucionado los principales distritos del país en lo que respecta
al sector inmobiliario. Se puede ver que el crecimiento se ha dado de manera
constante en cada uno de los distritos analizados.
74
Figura 26: Evolución del Mercado Inmobiliario en cinco zonas de Lima Metropolitana
Tomado de: Diario Gestión, 2019.
Las empresas que pertenecen a este sector cuya actividad principalmente es la

compra, venta y alquiler de unidades inmobiliarias como departamentos, oficinas, locales
comerciales, entre otros, asimismo también participan de ejecución de proyectos de
construcción de bienes inmuebles. La jefatura del INEI según la resolución N° 024-2010,
agrupa dentro del servicio de actividades inmobiliarias, para mantener un estándar de
acuerdo con la Clasificación Industrial Internacional Uniforme (CIIU), a las actividades de
arrendadores, agentes, corredores, que realizan las siguientes operaciones: compra o venta
de bienes raíces, alquiler de bienes raíces. (INEI, 2017, p. 100).
En el año 2018, el informe de Estructura Empresarial del INEI publica que, las
actividades inmobiliarias representaban el 1.6 % del total de empresas, es decir existen
16,126 empresas que se dedican a la actividad inmobiliaria de un total 992,776 empresas
prestadoras de actividades de servicio a nivel nacional, cabe indicar que el crecimiento de
las empresas inmobiliarios con respecto al año 2017 fue de 5.8%.
75
Figura 27: Actividad Inmobiliaria en el Perú
Tomado de: Informe de la Estructura Empresarial en el Perú, Adaptado por INEI, 2018.
Según el INEI (2018) las empresas inmobiliarias están clasificadas según su

organización jurídica, el cual esta segmentado por micro, pequeña, mediana y grande
empresas; en el Perú la mayoría de las entidades dedicadas a la actividad inmobiliaria, son
microempresas con un total de 14,152 que representa el 88%, las pequeñas empresas con
1556 empresas que significa el 10% y por ultimo las gran y mediana empresas que son 418
representando el 2% a nivel nacional.
Figura 28: Empresas con Actividad Inmobiliaria
Tomado de: Informe de la Estructura Empresarial en el Perú, Adaptado por INEI, 2018.
La Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria(SUNAT)

indica que, es muy importante mantener actualizado en la ficha del Registro Único del
76
Contribuyente(RUC) las actividades económicas que se realizan, consideran que una
empresa tiene hasta tres actividades económicas para registrar, una principal y dos
secundarias; indica que se debe incorporar en el RUC de acuerdo a la Clasificación Industrial
Internacional Uniforme(CIIU), para lo cual publica la relación completa de CIIU de todas
las actividades económicas. La actividad económica del sector inmobiliario que se dedica a
la compra, venta y alquiler de unidades inmobiliarias, están contempladas en tres tipos de
CIIU. Entre ellas se tiene el CIIU 70200 Actividades inmobiliarias por retribución.
Figura 29: CIIU 70200
Tomado de: Catálogo de CIIU, SUNAT, 2019.
El sector inmobiliario es un mercado donde se tasan activos inmuebles, donde las

fuerzas de mercado son determinantes para que la rotación de los activos genere rentabilidad
en el sector. De modo que las entidades que conforman el sector son las que se realizan como
actividad económica venta, alquiler y construcción de las viviendas de acuerdo con el
segmento de mercado direccionado o demanda insatisfecha del mercado. Los activos
inmobiliarios se clasifican según su mayor rotación en el mercado peruano, siendo las
residenciales (viviendas unifamiliares y departamentos multifamiliares), oficinas, depósitos,
locales comerciales y suelos (administrar la compra y venta de terrenos).
Las características del mercado generan una diversidad de incentivos para las nuevas
empresas inmobiliarias en el sector, esto debido a la concentración del mercado inmobiliario
y la composición de la cantidad de empresas, generada por la demanda interna de los últimos
años. La gran variedad de calidades de los materiales y preferencia de los consumidores
lograron segmentar muchos nichos de mercado que también incentivaron a nuevas empresas
a invertir en el sector.
77
Para el mayor y mejor análisis del mercado inmobiliario las tendencias
internacionales son fundamentales, debido a que comparamos la estructura nacional con los
mercados internacionales más desarrollados, donde se llega a comprobar diversas
características del mercado.
Según la BBVA Research (2019) la recuperación de las ventas de viviendas nuevas

en Lima se fue consolidando en el 2018, siendo el sector de precios altos, considera dicho
estudio que se debe a la mejora del empleo formal y las condiciones de financiamiento, todo
esto llevará como consecuencia al aumento de precios de viviendas. Sostienen ellos que la
demanda de departamentos excede a la oferta del mercado inmobiliario, donde prevalece
departamentos más pequeños y de menor número de dormitorios. Por último, estiman que la
venta de departamentos y oficinas en lima seguirán creciendo.
Figura 30: Oferta Inmobiliario en Lima
Tomado de: BBVA RESEARH, 2019.
78
Figura 31: Proyección de Ventas para el 2019.
Tomado de: BBVA RESEARH, 2019.
Según la Redacción Gestión, (2018) la clasificación de los distritos de Lima

Metropolitana se da por categorías y menciona a las siguientes: Lima Top, Lima Moderna,
Lima Centro, Lima Este, Lima Norte, Lima Sur y Callao.
Figura 32: Clasificación de distritos en Lima Metropolitana y el Callao
Tomado de: Redacción Gestión, 2016.
79
Según Urbania señala que en el 2018 los distritos de Lima Moderna donde
encontramos a Jesús María y Lima Centro son las que generan mayor rentabilidad bruta en
el alquiler de un departamento con un promedio de 6%, San Isidro mantiene una rentabilidad
de 4.3%, así informa Redacción Gestión, 2018.
PROPERATI, portal inmobiliario líder en Latinoamérica presenta algunos cuadros

sobre la actividad inmobiliaria en el Distrito de Jesús María, donde vemos que lo atractivo
de vivir en ella, son sus áreas verdes y monumentos históricos, así como también muchas de
las universidades y facultades establecieron sus operaciones en el distrito. Los diseños de
arquitectura son variados, donde las calles tranquilas convergen con intenso movimiento de
la av. Salaverry, todo ello ha contribuido a que el distrito tenga un crecimiento exponencial.
Ellos calculan el promedio del precio de un departamento en el distrito de Jesús María, para
lo cual segmenta en Jesús María norte, Jesús María centro y Jesús María sur.
Figura 33: Precio de Venta por M2 de Departamentos en Jesús María
Tomado de: PROPERATI, 2019.
80
En cuanto a los alquileres que ofrecen las inmobiliarias en su mayoría son
departamentos, le sigue los locales comerciales, oficinas, consultorios y por último en menor
cantidad las casas.
Figura 34: Tipos de Inmuebles en alquiler en el distrito de Jesús María
Los precios promedio de alquiler de departamentos en el distrito de Jesús María es

de S/. 2,568 donde los departamentos de 2 dormitorios son las requeridas con un 43%,
continua las de 3 habitaciones y 1 habitación con 21 % y por último las de 4 habitaciones o
más con 14%.
Figura 35: Precio promedio de alquiler de departamentos en Jesús María
81
Continuando con la publicación de PROPERATI, los alquileres de oficinas de lima

tienen una media de $ 12.3 (dólares americanos) por metro cuadrado por un mes; donde el
precio promedio de alquiler en el distrito de Jesús María es de $ 13.10 (Dólares americanos)
el metro cuadrado durante un mes.
Figura 36: Precio promedio de alquiler de Oficinas
El sector inmobiliario, como cualquier rubro empresarial, presenta condiciones que

impactan en su dinámica particular. Según Zurita, H. (2016), ellos varían desde los precios
de los insumos, financiamiento en todas sus formas, comercialización, la demanda y por
último el valor que tienen los suelos, ya sea como terreno o casa antigua.
Según el BBVA (2010), con la creación del Fondo Mi Vivienda, las entidades
bancarias llegaron a considerar la potencialidad que existía en el sector de la clase media,
para otorgarles créditos hipotecarios. Una de las características principales de otorgar
créditos hipotecarios es que, la cuota mensual que tiene que pagar, debería representar el
30% del ingreso que tiene el acreedor.
Debemos precisar que los mayores impactos que tiene el sector inmobiliario, como
insumos de la industria son el costo de la obra y los precios del terreno. Así vemos en el
INEI (2017), los precios de los materiales están correlacionados con el precio del petróleo y
los metales como el acero; esta correlación queda evidenciado como los ladrillos, cemento,
madera, cerámicos y porcelanatos tuvieron una ligera variación del 3% de aumento.
Con respecto a los precios de suelo o terreno, en el distrito de Jesús María existe, la
compra de casa de mucha antigüedad, a precios de terreno, lo que llevo a la bonanza de este
82
tipo de transacción, debido a que los promotores fueron aumentando los precios. En este
distrito ayudo mucho a su crecimiento el potencial de edificación del precio, las normas
ediles emitidas por la municipalidad donde lo principal fue la cantidad de niveles de
residencia, es decir la altura, y sobre todo la ubicación.
Montenegro, J. (2014), considera que, en muy poco tiempo se generan altos montos
de dinero, esta sería la naturaleza del sector inmobiliario, esto debido al ciclo operativo como
a los volúmenes de venta. Vemos que un poco tiempo, inclusive desde los proyectos en
planos, ya se ven ingresos inmensos de dinero. Al comparar con otros rubros, para lograr la
misma cantidad de ingresos monetarios, necesitaran ellos de mayor tiempo.
Por último, en el sector inmobiliario del distrito de Jesús María, vemos

marcadamente la construcción de varios proyectos como edificios boutique, donde la
edificación esta personalizado por el cliente, construidos por las grandes empresas
inmobiliarios; y las viviendas de proyectos masivos y estandarizados, está dado para ofrecer
precios menores al cliente.
83
CAPITULO II PLAN DE INVESTIGACION
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

2.1.1 Situación Problemática
Las Empresas del sector inmobiliario se dedican al alquiler de propiedades como
terrenos, edificios, casas, departamentos, cocheras, depósitos, oficinas, locales comerciales
entre otros.
La Contabilidad para dichas empresas es fundamental, el resultado de una buena

gestión y proceso contable entrega estados financieros reales y fidedignos a la empresa,
además de un lenguaje armónico y universal para afrontar el intercambio de información
financiera que pueda servir de mucha utilidad en la toma de decisiones, pero dicha
información debe estar entrelazada con lo establecido en las NIIF y en la Ley del Impuesto
a la renta.
la NIC 40 es una de las normas que genera diferencias con la norma tributaria, una de
las discrepancias se encuentra en la medición de una propiedad de inversión, la norma señala
que el costo es el valor pagado en efectivo o equivalente de efectivo y que para reconocerse
como tal este pueda ser medido y confiable, así también indica que, para reconocer una
propiedad de inversión esta debe generar beneficios económicos futuros, por lo que la
empresa debe evaluar si dicho activo cumple con el siguiente criterio para ser considerado
como tal. En las empresas de la presente investigación que realiza actividad inmobiliaria,
algunas venden, alquilan o ejecutan ambas actividades a la vez, por lo que la contabilidad
tiene que adecuarse a cada caso.
La Ley del impuesto a la renta en el artículo 20, señala que los costos corresponden a
la prestación pagada por un bien adquirido, los cuales incluyen los fletes, seguros, costos
aduaneros, montajes, gastos notariales y todo lo relacionado para que el bien quede listo para
ser operado y pueda generar beneficios económicos.
El impacto de la NIC 40 utilizando el valor razonable, es sobre las diferencias

temporales deducibles e imponibles que serán contabilizados en los estados financieros
como activos o pasivos diferidos y no generan un impacto tributario, sin embargo, la
adopción del modelo del costo si puede generar una diferencia entre la depreciación
tributaria y la depreciación contable.
84
Es aquí donde se presenta el problema para muchas empresas del sector que no solo
se dedican al alquiler sino también a generar renta o plusvalía y al no identificar o no tener
claro el tipo de activo que adquieren, cometen el error de confundir normas y aplican el
tratamiento contable equivocado a la propiedad, pero la dificultad se vuelve mayor cuando
se adecuan a la medición del valor razonable, pues se necesita de mucha información y de
una estabilidad económica, para poder calcular el bien con el valor del mercado, la
información a veces no es visible o está manipulada por el mercado económico, inclusive
llegando a la burbuja inmobiliaria.
Algunas empresas no están cumpliendo con los lineamientos de la NIC 40,

clasificando y dando un incorrecto tratamiento contable a las propiedades de inversión,
aquellos inmuebles adquiridos para construir y vender los clasifican y mide como existencia,
aquellos que compran para vender en un largo plazo luego de generar plusvalía los siguen
clasificando y midiendo bajo la NIC 16 revaluándolos en los periodos respectivos, afectando
el correcto reconocimiento de los ingresos del ejercicio, es decir la rentabilidad que se
obtiene se ha visto afectado por el tratamiento contable.
Otras empresas del sector que no están obligadas a utilizar normas realizan la medición
de sus propiedades bajo el método del costo porque consideran muy complejo y costoso
utilizar el modelo a valor razonable, en algunos casos desconocen que este modelo no aplica
depreciación financiera y que muestra el valor real de las propiedades de inversión, en otros
casos consideran más fácil utilizar el método del costo porque piensan que va acorde a las
normas tributarias relacionándolo con la depreciación tributaria- financiera, la cual calza
coincidente mente en algunas propiedades, estas empresas no consideran que seguir
utilizando el método del costo puede traer desventajas como; no mostrar el valor real de la
propiedad sobre todo cuando este se presenta depreciado en su totalidad y esto genera un
impacto en los estados financieros, ya que no reflejan el verdadero valor del activo, y en
muchas ocasiones no se está cumpliendo con el principio de representación fiel.
Es importante señalar que muchas de las empresas del sector inmobiliario, por su
característica propia se inicia con la compra del terreno, luego se da la obra en curso y por
último se toma la decisión de vender o alquilar. En cada una de las etapas, cuando se aplica
el reconocimiento y medición de la NIC 40 ésta se vuelve compleja y para elaborar los
estados financieros y calcular el impuesto a la renta se necesita información fiable.
85
La NIC 40 en su párrafo 75 menciona que una entidad debe revelar el modelo a utilizar,
si aplica valor razonable esta debe precisar en qué circunstancias se clasifican y contabilizan;
cuando este resulte difícil determinar debe mencionar los criterios desarrollados para la
distinción como propiedad de inversión o propiedad ocupada por el dueño y por último si el
valor razonable está basado en tasación hecha por un perito o una valoración del mercado.
De acuerdo con lo antes mencionando, es muy importante la proporción de la

información por parte de los usuarios conocedores de activos, esto permite establecer
políticas contables claras, muchas empresas inmobiliarias carecen de ellas, ya que lo más
común es adecuarse a la ley del impuesto a la renta y la adecuación de las NIIF siempre
generaran un impacto en materia tributaria y financiera.
Es por ello, que el presente trabajo de investigación tiene como objetivo, determinar
como la NIC 40: Propiedades de inversión impacta en los Estados Financieros y el Impuesto
a la Renta, en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús
María, del año 2019.
2.1.2 Estado de la cuestión

En la actualidad existen investigaciones locales e internacionales que toman como materia
de estudio a la NIC 40, donde se destaca el uso y la aplicación de la norma y muestra
inclinación por utilizar el método de medición a valor razonable, así como se detalla:
2.1.2.1 Investigaciones Locales

Según Aucca, C. & Rios, Y. (2019), en su tesis: “NIC 40: Propiedades de Inversión
y su impacto Financiero y Tributario en las empresas Inmobiliarias del distrito de Santiago
de Surco, año 2018” de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, donde su objetivo
general es determinar el impacto financiero y tributario de las propiedades de inversión en
las empresas; luego de haber realizado una metodología mixta con la finalidad de recopilar
información significativa sobre normas y tributación cuya conclusión general es; La NIC 40
necesariamente impacta en las empresas Inmobiliarias del distrito de Santiago de Surco, ya
que la adopción de esta norma en los estados financiero es fiable, oportuna y fidedigna.
También precisa que, en el caso de activos arrendados optar por el valor razonable en la
medición posterior, genera un impacto en las depreciaciones por adiciones y deducciones.
86
Chau, K. (2018), en su tesis “Criterio de medición y revelación de la propiedad de
inversión: Un análisis comparativo entre empresas peruanas y chilenas”, de la Universidad
de Piura – Perú, el objetivo de investigación es comparar la aplicación de la norma NIC 40,
respecto de los criterios de medición posterior y revelación entre Perú y Chile. La
metodología de investigación consistió en realizar un análisis exploratorio y descriptivo de
carácter cualitativo a través de reportes anuales sobre políticas de medición y
reconocimientos exigidos en la NIC 40, luego de ello concluye que, conocer el grado de
cumplimiento de las revelación es un criterio importante para los usuarios de la información
financiera, esto permite mayor transparencia y responsabilidad de las empresas como
también incrementa el grado de confianza en la información presentada; asimismo, las
empresas peruanas se inclinan por el método a valor razonable porque incrementan el valor
de los bienes inmuebles en un ciclo alcista, haciendo más atractiva los importes para los
inversionistas, generando impactos positivos en la valoración del precio, a diferencia de las
empresas chilenas, quienes miden sus bienes inmuebles según el método de costo.
2.1.2.2 Investigaciones Internacionales

Según Barrientos, M. (2013), en su tesis: “Las Propiedades de Inversión y el Valor
Razonable en el Sector Inmobiliario”, de la Universidad Nacional de Colombia, luego de
haber realizado una investigación cualitativa con enfoque deductivo y recopilación de datos,
cuyo propósito fue analizar como el valor razonable de las propiedades de inversión afecta
a la imagen fiel de la empresa, concluye que la contabilidad del valor razonable, permite a
los accionistas ver directamente en los estados financieros el valor real de las propiedades lo
que contribuye a una imagen correcta, este método permite a los inversionistas tener un buen
conocimiento de cómo los estados financieros se leen.
Asimismo, Garzón, G. & Ardila, K. (2019), en su Tesis “Impacto Inversiones Sk

S.A.S. con las NIIF, En Términos de Propiedades de Inversión”. de la Universidad de Bogotá
– Colombia, cuyo objetivo fue evidenciar como la transacción de normas locales a
internacionales impactan a una compañía, cuya finalidad es obtener rentas a través de las
propiedades de inversión, después de haber realizado entrevistas los 2 contadores de la
compañía, cuyo objetivo fue profundizar cuales fueron los cambios reales que se obtuvieron
con la implementación de la norma, concluye que, existen beneficios para las compañías que
adopten el modelo a valor razonable, debido a que esto permite reflejar el valor real de la
87
compañía en los Estados Financieros. Y si el valor es favorable o viceversa, impacta en el
activo y en el patrimonio, generando aumento o disminución en el gasto.
Muller, A. (2014), en su Tesis Doctoral, “Factores explicativos del diferencial valor

de los activos netos”, en la Universidad de Madrid – España, cuyo objetivo fue proporcionar
nuevas evidencias sobre los factores y las razones que producen las desviaciones entre el
precio de una empresa inmobiliaria patrimonialista en bolsa y su valor fundamental NAV
(valor neto de los activos), concluye que la aplicación de las NIIF en Europa permite que los
inmuebles de inversión (NIC 40), opten por el modelo coste o el modelo de valor razonable,
con reconocimiento en la cuenta de pérdidas y ganancias de los cambios de valor, también
evidencia la preferencia de las empresas por el valor razonable.
Por último, Páez, L. (2014), en su tesis “Guía práctica para la aplicación de la NIIF 13
medición del valor razonable en la medición de rubros de propiedad planta y equipo y
propiedades de inversión de acuerdo a lo descrito en la NIC 16 y NIC 40” de la Pontificia
Universidad Católica del Ecuador, cuyo objetivo fue revisar todos los lineamientos técnicos
emitidos, así como la observación de su aplicación en las empresas en el Ecuador,
considerando el entorno legal en el cual se desenvuelven, concluye que la aplicación del
concepto de valor razonable a la Propiedad, Planta y Equipo y Propiedades de Inversión,
provoca un incremento de valor de estos rubros, debido a que la metodología de medición
del valor razonable frente el costo histórico refleja una realidad distinta de la entidad, así
mismo este incremento se ve reflejado en el activo y el patrimonio, las cuales son variables
considerados para el cálculo del impuesto a la renta.
Luego de analizar diversas investigaciones respecto a la NIC 40 y su impacto en los Estados

Financieros y el Impuesto a la Renta como variables de estudio, abrimos una brecha del
conocimiento, porque no hemos encontrado trabajos que analizan la NIC 40 en el distrito de
Jesús María y mucho menos en el año 2019, por este motivo, consideramos importante que
se realice la presente investigación, la cual servirá como guía de estudios, para futuras
investigaciones.
88
2.1.3 Problema
2.1.3.1 Problema General
Bajo esta premisa, presentamos a continuación el problema principal para realizar el
trabajo de investigación:
¿Cómo impacta la NIC 40 Propiedades de inversión en los Estados Financieros y el

Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias del
distrito de Jesús María año 2019?
2.1.3.2 Problemas Específicos

¿Cómo Impacta la NIC 40 Propiedades de Inversión en los Estados Financieros –
Estado de Situación Financiera y Estado de Resultados Integrales en las empresas
que realizan actividades inmobiliarias del distro de Jesús María año 2019?
¿Cómo Impacta la NIC 40 Propiedades de Inversión en el Impuesto a la Renta en las

empresas que realizan actividades inmobiliarias del distro de Jesús María año 2019?
JUSTIFICACIÓN O RELEVANCIA
El presente trabajo de investigación se considera importante, porque se analizará el
impacto que tiene la NIC 40 Propiedades de Inversión sobre los Estados Financieros y el
Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividad inmobiliaria en el distrito de
Jesús Maria, año 2019; originado inicialmente por el poco conocimiento y práctica de la
aplicación de esta norma y de las leyes tributarias, lo que genera diferencias en la
determinación de la renta al estado peruano y por ende la rentabilidad de la empresa se verá
afectada.
El poco conocimiento y utilización de la NIC 40 en las empresas del sector

inmobiliario genera tratamientos contables errados en la propiedad de inversión, falta de
registro de los pasivos diferidos como diferencias temporales, las valuaciones de los activos
en un mercado de pocas informaciones, el cálculo de la depreciación errada, falta de control
en las adiciones y deducciones para la Declaración Jurada, el cálculo de la renta corriente
errada, que son fundamentales para este tipo de empresas, son la problemática de la nuestra
investigación.
89
En el futuro, las empresas tendrán un entendimiento claro sobre la aplicación de la
norma y el manejo del valor de los activos, impuestos a la ganancia, la gestión financiera y
contarán con estados financieros relevantes, por lo tanto, aportará al progreso y crecimiento
económico del país.
Académicamente es muy poca la información obtenida sobre esta norma, por lo que,
la presente investigación sirve como base de estudio para futuras investigaciones, ya que
favorece al desarrollo y la actualización del conocimiento sobre la aplicación de la NIC 40
Propiedades de Inversión.
OBJETIVOS E HIPOTESIS
2.3.1 Objetivo Principal
Determinar el impacto de la NIC 40: Propiedades de inversión en los Estados
Financieros y en el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades
inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
2.3.2 Objetivos Específicos

- Analizar el impacto de la NIC 40 Propiedades de Inversión en los Estados
Financieros – Estado de Situación Financiera y Estado de Resultados Integrales
en las empresas que realizan actividades inmobiliarias del distro de Jesús María
año 2019.
- Analizar el impacto de la NIC 40 Propiedades de Inversión en el Impuesto a la

Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias del distro de Jesús
María año 2019.
2.3.3 Hipótesis Principal

La NIC 40 Propiedades de inversión impacta en los Estados Financieros y el
Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito de
Jesús María, año 2019.
90
2.3.4 Hipótesis Especificas
- La NIC 40 Propiedades de Inversión, impacta en los Estados Financieros – Estado
de Situación Financiera y Estado de Resultados Integrales en las empresas que
realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
- La NIC 40 “Propiedades de Inversión”, impacta en el Impuesto a la Renta en las

empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año
2019.
LIMITACIONES Y PARÁMETROS
Para realizar el siguiente trabajo de investigación encontramos las siguientes
limitaciones:
- Actualmente se tiene dificultad para realizar el trabajo en campo, ya que el Perú

se encuentra en estado de emergencia sanitaria por un periodo de seis meses a
causa del Coronavirus - Covid-19, a ello adicionamos la cuarentena y el toque de
queda que vienen ampliándose con el mensaje a la nación del Sr. Presidente de
la Republica Martin Vizcarra, ello dificultará las visitas a las empresas del distrito
de Jesús María para solicitar una previa cita y poder realizar la entrevista que se
necesitan.
- El tiempo estimado para realizar el trabajo de investigación es limitado, ya que
la universidad entrega un cronograma, y los temas a investigar se deben cumplir
dentro del plazo establecido, esto no permite contar con un tiempo extra para
poder agendar más reuniones con la asesora y ella, pueda seguir guiándonos en
relación con proyecto de investigación.
- Pocos trabajos de investigación relacionados al tema, después de haber realizado
una investigación de tesis sobre NIC 40, podemos concluir que no se han
encontrado muchos trabajos de investigación relacionados al tema en el Perú.
- En las áreas de Contabilidad y Finanzas los contadores cuentan con los tiempos
ajustados, ya que se encuentran en constantes reuniones, cierres de mes, reportes
gerenciales, entre otros, esto dificulta a nuestra investigación, porque debemos
solicitar una cita para la entrevista.
91
CAPITULO III METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION
Cuando se realiza una investigación, se debe considerar un conjunto de procesos

sistemáticos, críticos y empíricos aplicados al estudio de un evento, desde hace mucho
tiempo surgieron diversas líneas de pensamiento para la búsqueda del conocimiento, pero es
en el siglo pasado cuando se inicia la polarización en solo dos corrientes la cuantitativa y
cualitativa. Ambos enfoques emplean cuidadosos, metódicos y empíricos procesos según
Antonio Hernández, Carlos Fernández, & María Batista (2010).
Figura 37: Metodología de la Investigación.
Tomado de: Antonio Hernández, Carlos Fernández, & Maria Baptista, 2010, P.3).
Según Grinnell (1997), existen cinco fases similares para el proceso de investigación
las cuales están relacionadas entre sí, estas son: Llevar a cabo la observación y evaluación
de fenómenos, establecen suposiciones o ideas como consecuencia de la observación y
evaluación realizadas, demuestran el grado en que las suposiciones o ideas tienen
fundamento, revisan tales suposiciones o ideas sobre la base de las pruebas o del análisis,
92
Proponen nuevas observaciones y evaluaciones para esclarecer, modificar y fundamentar las
suposiciones e ideas; o incluso para generar otras.
Por esta razón, se puede concluir que la metodología de la investigación, son procesos
que deben ser ejecutados, siguiendo un orden, además de aplicar técnicas de acuerdo con el
tipo de investigación, con la finalidad de obtener resultados positivos sobre lo que se quiere
investigar.
Es importante señalar que la investigación mixta utiliza los métodos cualitativo y

cuantitativo, este conlleva a que la información alcanzada puede ser más acertada, debido a
que disminuye el factor error que ambos poseen al plantearse por separado. Por todo lo
anteriormente expuesto es que en el presente trabajo efectuara una investigación mixta.
OBJETIVO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN

3.1.1 Objetivo de la Investigación
El objetivo será conseguir información confiable y relacionada; para obtener un mejor
resultado se aplicarán métodos cuantitativos y cualitativos en la investigación, los cuales
consisten en realizar entrevistas a expertos en manejo de las Normas Internacionales de
Información Financiera y Tributación, y encuestas a las áreas relacionadas con manejo de
aplicación de la NIC 40.
La Investigación tendrá las siguientes características:
a) Contar con la población y muestra para realizar el análisis cuantitativo.

b) Contar con la población y muestra para realizar el análisis cualitativo.
c) Adquirir información importante sobre las prácticas, en el tratamiento de las
d) Obtener información de expertos a través de entrevistas a profundidad, sobre
el manejo y tratamiento de la NIC 40 Propiedades de inversión y el Impacto
Financiero y Tributario, de esa manera lograremos validar las hipótesis
planteadas.
e) Identificar mediante encuestas los criterios considerados por las empresas del
sector, para seleccionar el método de medición. Estas encuestas serán
realizadas a los profesionales contables o gerentes de las empresas quienes
poseen información relevante.
93
f) Analizar los resultados obtenidos, elaborar conclusiones y recomendaciones
para futuras prácticas.
g) El planteamiento de los objetivos permite tener claro que se busca y a que se
quiere llegar con la presente investigación.
3.1.2 Nivel de la Investigación

El Nivel de la Investigación será; descriptivo, correlacional y explicativo.
a) Descriptiva, se realizará encuestas a las áreas relacionadas al tema de

investigación, con la finalidad de obtener información sobre las variables de
estudio.
b) Correlacional, se realizará la comparación y la medición de las variables
dependientes e independiente, para determinar el grado de relación y el impacto
que generan.
c) Explicativo, Una vez obtenida la información necesaria, se concluirá y se
explicará por que la variable independiente impacta en las variables
dependientes.
DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
Para la presente investigación sobre la NIC 40 Propiedades de inversión, el diseño
será no experimental, ya que se contará con tres variables de estudio las cuales no serán
manipuladas; pero si se realizará un cambio en el modelo de medición posterior, ello con la
finalidad de entender y reconocer el impacto que genera la NIC 40 en los Estados Financieros
y en el Impuesto a la Renta.
a) Variable Independiente: NIC 40 Propiedades de Inversión, la cual no

genera cambio por el impacto de ninguna variable complementaria.
b) Variable dependiente:
i. Estados Financieros: Se considera variable dependiente, ya que al ser
impactada por la NIC 40, podría generar cambios en los resultados de
estos y en los indicadores financieros.
94
ii. Impuesto a la renta: Se considera variable dependiente, porque los
impactos generados por la NIC 40, podrían afectar en el cálculo del
INVESTIGACIÓN CUALITATIVA
En este enfoque la tratativa del problema e hipótesis se puede dar al inicio, durante o
después de la recolección y análisis de la data. Se plantea un problema, pero no sigue un
proceso, se basa más en una lógica y proceso inductivo, en la mayoría no se prueban las
hipótesis, no se realiza una medición numérica por lo tanto no efectúa un análisis estadístico.
El que emplea la investigación cualitativa utiliza técnicas para recolectar datos, como
la observación, entrevistas abiertas, debate de comunidades según Antonio Hernández,
Carlos Fernández, & Maria Baptista (2010).
Según Corbetta, P. (2003), citado por Hernández, A., Fernández, C.& Baptista, M.
(2010).
“El enfoque cualitativo evalúa el desarrollo natural de los sucesos, es decir, no existe
una manipulación ni estimulación con respecto a la realidad, (p. 9).
Este tipo de investigación brinda información abierta, detallada y específica, la cual es

fundamental, para complementar a la información ya obtenida en la investigación
cuantitativa.
3.3.1 Descripción de los instrumentos de recolección de datos

Para la recolección de datos, se realizarán entrevistas a profundidad a expertos en
Normas Internacionales de Información Financiera y Tributación, con la finalidad de obtener
información relevante sobre la aplicación de la NIC 40 Propiedades de inversión y el impacto
que genera en los Estados Financieros y el Impuesto a la renta.
Las entrevistas a profundidad constarán de veinte preguntas relacionadas con las

variables de estudio y sus respectivas dimensiones, la cual se llevarán a cabo entre el
investigador (Entrevistador) y el Especialista en Normas Internacionales de Información
Financiera y Tributación (Entrevistado) previa cita, una vez pactada la reunión el
entrevistador procederá a realizar las preguntas al entrevistado con la finalidad de obtener
95
información relevante sobre el tratamiento de la variable de estudio y su impacto en las
variables dependientes.
3.3.2 Población
La población está constituida por los siguientes especialistas en Normas
Internacionales de Información Financiera y tributación.
Tabla 5 Expertos a Entrevistar.
Expertos a Entrevistar.
Muestra cualitativa
Nombres y Apellidos Cargo Empresa

Juan Carlos Arana Huayta Gerente de Tax and Legal KPMG
Miguel Bobadilla La Madrid Gerente Senior de Tax Compliance KPMG
Nota: Relación de expertos, los cuales serán la muestra para el análisis cualitativo. Elaboración Propia
3.3.3 Tamaño de la muestra

Para los objetivos de la presentación del actual trabajo de investigación, se ha decidido
delimitar la población a dos expertos en Normas Internacionales de Información Financiera
y tributación, por lo que se realizaran dos entrevistas a profundidad como muestra de la
población, cuya delimitación se da por la conveniencia y adecuación a causa de las
dificultades que se presentan en tiempos actuales de pandemia en el país.
Para realizar la entrevista a profundidad se contará con los siguientes expertos:
Tabla 6 Expertos a Entrevistar
Expertos a Entrevistar
Nombres y Apellidos Cargo Empresa

Juan Carlos Arana Huayta Gerente de Tax and Legal KPMG
Miguel Bobadilla La Madrid Gerente Senior de Tax Compliance KPMG
96
Nota: Relación de expertos, los cuales serán la muestra para el análisis cualitativo. Elaboración Propia.
Las entrevistas se desarrollarán en el Capítulo IV-Desarrollo. Revisar las preguntas

realizadas a los expertos en el anexo C.
INVESTIGACIÓN CUANTITATIVA
Este tipo de investigación es secuencial y probatorio, es decir de un paso a otro existe
un orden y es riguroso, se utiliza para la validación de la hipótesis mediante la recopilar
información concreta, es decir datos, cifras, entre otros; Esta información es presentada
estadísticamente y permite tener un panorama general de lo que se está investigando.
La Investigación cuantitativa tiene como objetivo, obtener respuestas de una muestra

de la población a las cuales se le realizan una serie de preguntas concretas con la finalidad
de obtener datos específicos y numéricos, que puedan cuantificarse, de este modo se contará
con un panorama más claro sobre lo que se quiere investigar.
3.4.1 Descripción de los instrumentos de recolección de datos

En la investigación se aplicará la técnica de recolección de datos, mediante la
realización de encuesta, la cual consta de una serie de preguntas estandarizadas, que serán
hechas a la muestra representativa de la población.
Esta técnica se centra en realizar encuestas a las empresas que tienen como actividad
inmobiliaria por retribución del distrito de Jesús Maria, esto con la finalidad de contar con
un panorama general sobre la aplicación y el tratamiento contable que se les da a las
propiedades de inversión y sobre la aplicación e impacto de la NIC 40 Propiedades de
inversión en los Estados Financieros y en el Impuesto a la renta.
La encuesta será estructurada con veintiséis preguntas, cada una buscando acercarse
al objetivo de la investigación, además estarán relacionadas con las dimensiones de la
variable independiente y las variables dependientes; el tipo de respuestas que se obtendrán
serán cerradas, las cuales permiten uniformizar los resultados.
Para la elaboración de las preguntas de la encuesta, se realizó una matriz de

operacionalización con las variables independiente y dependientes con sus respectivas
97
dimensiones, en el presente trabajo de investigación se dividió en ocho dimensiones el
cuestionario para la obtención de los datos.
1. Sobre la NIC 40 Propiedades de Inversión

Objetivo y alcance
Reconocimiento
Medición
Transferencias
Información a revelar
2. Sobre el Impacto en los Estados Financieros

Estados Financieros
- Estado de Situación Financiera
- Estado de Resultados Integrales
Indicadores Financieros
3. Sobre el impacto en el Impuesto a la Renta

Impuesto a la Renta
La matriz de operacionalización obtenida con las variables y sus dimensiones, los

cuales sirvieron para elaborar la encuesta, fue certificada la validez de contenido, luego de
su revisión de pertinencia, relevancia y claridad de cada una de las preguntas y así lograr la
suficiencia, y por lo tanto su aplicabilidad. Dicha validación fue revisada por el Doctor CPC
Cirilo Nicéforo Jamanca Cerna, con DNI 09389513, catedrático de la Universidad Nacional
Federico Villareal, dicha constancia se encuentra en el anexo D.
3.4.2 Población
La población está constituida por 33 empresas del sector inmobiliario domiciliadas
en el distrito de Jesús María, las cuales tienen como actividad principal la construcción de
edificios completos, actividad inmobiliaria con bienes propios o arrendados y actividades
inmobiliaria por retribución, estas empresas representan el 1.58% del total de empresas
ubicadas en Lima Metropolita.
Relación de empresas que realizan actividad inmobiliaria en Lima Metropolitana
98
Tabla 7 Segmentación de Empresas, Sector inmobiliario
Segmentación de Empresas, Sector inmobiliario
Nota: Relación de empresas inmobiliarias de Lima metropolitana: Tomado de SUNAT 2019.
En el presente trabajo de investigación se procedió a delimitar la población de

investigación de las 33 empresas ubicadas en el distrito de Jesús María en el año 2019, por
el número de CIIU 70200 Actividad Inmobiliaria por Retribución, obteniendo como
resultado un total de 16 empresas inmobiliarias como nueva población para nuestra variable
de estudio.
99
De acuerdo con la información recolectada de la Superintendencia Nacional de
Aduanas y de Administración Tributaria – SUNAT, año 2019, presentamos la relación de
empresas que realizan actividad inmobiliaria por retribución cuyo domicilio fiscal se
encuentra ubicado el distrito de Jesús María.
Tabla 8 Empresas con CIIU 70200, distrito de Jesús María
Empresas con CIIU 70200, distrito de Jesús María
Nota: Relación de empresas inmobiliarias de Lima metropolitana. Tomado de: SUNAT 2019.
3.4.3 Tamaño de la muestra

Definir el tamaño de la muestra, es un aspecto que debemos considerar en la etapa
preliminar de la investigación, debido a que ello implicará la credibilidad de los resultados
obtenidos.
La muestra es el grupo de empresas, las cuales serán consideradas como materia de

estudio, Fisher & Navarro (1997) utilizan una fórmula, que muchas investigaciones utilizan,
para determinar el cálculo del tamaño de la muestra.
100
N: Población o universo de la muestra (número total de posibles encuestados)
p: Probabilidad de éxito obtenido, poseen en la población la característica de estudio 0.5 es

un dato poco conocido y en su mayoría suelen suponer que p=q=0.5, se considera la opción
más segura.
q: Proporción de encuestados que no poseen esa característica 1-0.5=0.5(complemento de

P)
k: El valor más utilizado como coeficiente de confiabilidad, los valores más utilizados son:
K 1,15 1,28 1.44 1.65 1,96 2 2,58

Nivel de 75% 80% 85% 90% 95% 95.5% 99%
confianza
e: 5% margen de error.
Sustituyendo los valores, se calcula el valor de la muestra considerando la población las 16

empresas que realizan actividad inmobiliaria por retribución.
Figura 38: Cálculo de la Muestra
Adaptado de: Feedback Networks, 2020.
101
Por esta razón, la muestra estará compuesta por 15 empresas del sector inmobiliario del
distrito de Jesús María, el cual ha sido acotado por el número de CIIU 70200, por lo que se
realizará 15 encuestas a los profesionales del área contable o a los Gerentes de las siguientes
empresas.
N° EMPRESA RUC DISTRITO

1 BEST HOME SAC 20544794419 Jesús María
2 BETANIA V & N SAC 20554062271 Jesús María
3 BORE GRUPO INMOBILIARIO SAC 20601800927 Jesús María
4 COREGOLD SAC 20562642642 Jesús María
5 CORPORACION BLACK BUILT SAC 20604447900 Jesús María
6 DIPREM PERU SAC 20605060847 Jesús María
7 E & E CONSTRUCCTION EIRL 20545845122 Jesús María
8 GRUPO QUANTUM SAC 20553157529 Jesús María
9 INMOBILIARIA ARTUBELI SAC 20220253849 Jesús María
10 INMOBILIARIA DIRECT SAC 20603731078 Jesús María
11 INMOBILIARIA E INVERSIONES PROFUTURO SAC 20601504422 Jesús María
12 INMOBILIARIA PHILIPPE GIORGIO SAC 20475196083 Jesús María
13 KING HOUSE INMOBILIARIA SAC 20602713076 Jesús María
14 MOSQUERA GRUPO INMOBILIARIO SAC 20603757336 Jesús María
15 PORTLAND TRADING SAC 20448939325 Jesús María
Figura 39: Muestra de empresas a encuestar
Tomado de SUNAT, 2019. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
102
MATRIZ DE OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES
Tabla 9 Variable independiente NIC 40 Propiedades de Inversión
Variable independiente NIC 40 Propiedades de Inversión
Nota: Planteamiento de preguntas para el análisis cuantitativo. Tomado de NIC 40 Propiedades de Inversión. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
103
Tabla 10 Variable dependiente Estados Financieros
Variable dependiente Estados Financieros
Nota: Planteamiento de preguntas para el análisis cuantitativo. Tomado de NIC 40 Propiedades de Inversión. Adaptado por E. Pardave & M. Paredes,2020 -
Elaboración Propia.
Tabla 11 Variable independiente Impuesto a la Renta
Variable independiente Impuesto a la Renta
Nota: Planteamiento de preguntas para el análisis cuantitativo. Tomado de NIC 40 Propiedades de Inversión y Ley del Impuesto a la Renta. Adaptado por E.
Pardave & M. Paredes,2020 - Elaboración Propia.
104
CAPITULO IV DESARROLLO DE LA INVESTIGACION
APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS
Con el propósito de realizar una evaluación a la NIC 40 Propiedades de Inversión y su
impacto en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas inmobiliarias
del distrito de Jesus María, año 2019, se realizaron entrevistas a profundidad a expertos en
NIIF y Tributación.
La finalidad de dicha entrevista es obtener información relevante sobre las variables de

estudio y su aplicación en el sector inmobiliario; dichos expertos expusieron su punto de
vista y recomendaciones.
4.1.1 Aplicación de Instrumento: Entrevista Personal

Las entrevistas se realizaron a los siguientes expertos:
Nombre del Especialista 1: Juan Carlos Arana Huayta
Cargo: Gerente de Tax and Legal
Empresa: KPMG Asesores S.C.R.L.
Resultado de la Entrevista como se detalla:
1. ¿Qué opina respecto al objetivo que tiene la NIC 40 sobre, prescribir el

tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de
revelación de información?
El origen de la NIC 40, ha sido polémico desde su emisión, precisamente porque la

NIC 16 Propiedad, Planta y Equipo, alcanza a los bienes arrendados a terceros, y por
otro lado también tenemos una norma que dicta el tratamiento de los Arrendamientos,
antes la NIC 17 y hoy la NIIF 16; si bien la NIC 40 intenta hacer una distinción entre
las propiedades ocupadas por el dueño y las que tienen carácter de inversión, esta
distinción que en la práctica puede ser manejada por las empresas es la que
argumentaron aquellos que intentaron rebatir la norma. Adicional a ello, el uso del
Valor Razonable para medir las inversiones también fue un argumento utilizado por
105
los que intentaron “congelar” la norma. Lo cierto es que el órgano emisor, no dio
marcha atrás y emitió la norma, lo que desprende es que no estamos ante una norma
sectorial, exclusiva de negocios inmobiliarios, sino alcanza a cualquier compañía que
mantenga un inmueble destinado a generar ingresos por alquileres o plusvalía.
A mi juicio, concuerdo con la existencia de una norma que dicte el tratamiento

particular para este tipo de activos, siendo el negocio inmobiliario un rubro
importante para la economía, por ello los usuarios de Estados Financieros, deben
tener la información suficiente, para entender el negocio, discrepo con el tratamiento
dual para medir las Propiedades de Inversión, siento que el emisor no quiso arriesgar,
puesto que seguir permitiendo el modelo del costo, es como estar bajo el alcance de
la NIC 16.
Respecto de las revelaciones exigidas, a mi juicio es información estándar que

muchas veces es omitida por los preparadores de Información Financiera, y lo que
podría agregarse es una nota que contenga los tipos de Propiedades de Inversión que
se mantengan, como inmuebles utilizados, para vivienda, oficinas, depósitos, etc.
2. ¿Cuál sería la mejor definición que usted daría a una Propiedad de Inversión?
Creo que me quedo cómodo con la definición actual, sobre todo, cuando la norma
señala que la intención de generar plusvalía es un indicador para entrar a la norma,
ello sobre la base que muchos propietarios de inmuebles, los mantienen en estado
puro (terreno), a fin de esperar el mejor momento para realizar la inversión, con las
consecuencias para la economía que ello puede ocasionar, por ejemplo, la falta de
espacio, para desarrollar proyectos de vivienda. En adición a mi opinión, podríamos
plantear que una Propiedad de Inversión, se ha vista como un Instrumento
Financiero, en el sentido que en el Perú se vienen dando normas con ese sentido,
como es el caso de Fondos de Inversión o Fideicomisos, dedicados exclusivamente
al rubro Inmobiliario, como por ejemplo los FIRBIS y FIBRAS, por otro lado, hay
que tener siempre presente que una de las crisis económicas más importantes fue la
originada por dicho rubro en los EE. UU.
3. Podría usted según su experiencia proporcionarme algunos ejemplos de

Propiedad de Inversión.
106
 Inmuebles dedicados a estacionamiento vehicular
 Cementerios privados
4. ¿Cómo y en qué momento se reconoce un activo como una Propiedad de

Inversión, y cuales no califican como tal?
Cuando califican como tales según la NIC 40…..
5. ¿Qué modelo de medición inicial y posterior, considera usted el más adecuado

para medir una propiedad de inversión, de acuerdo con la NIC 40?
Ambos modelos creo que tienen sus ineficiencias, el costo histórico es como seguir
en la NIC 16, sin embargo, es un modelo que ha sobrevivido a toda la existencia de
las NIIF y la economía de los países. El modelo del Valor Razonable, tiene no solo
por NIC 40, sino en el conjunto de NIIF en general tienes sus críticos, enfocados
principalmente que se torna en un cálculo matemáticos, que puede generar ganancias
o pérdidas inexistentes, en economías inestables como la nuestra, por otro lado está
la intervención del profesional perito, que por suerte en el Perú tenemos a la
CONATA que regula el accionar de dicho profesional, no obstante con los sucesos
de corrupción ocurridos en los últimos años, es necesario y oportuno que dicha
entidad mantenga los controles de calidad que exigen las mejores prácticas
mundiales.
6. En su opinión ¿cómo afectaría el reconocimiento y la medición posterior a las

empresas del sector inmobiliario, con la aplicación de la NIC 40?
Creo que le darían un mejor reflejo a los EEFF, pero debe tener presente la
problemática que he planteado en la interrogante anterior.
7. ¿Qué opinión tiene usted sobre el Valor Razonable?

El Valor Razonable, es un método de medición en maduración, si bien podemos notar
que las NIIF tienen la intención, de convertir la información financiera, sobre la base
de dicho modelo, en detrimento del costo histórico, u otras metodologías establecidas
tanto en el Marco Conceptual, como otras NIIF, a mi juicio sin ser experto en
Finanzas o Matemática Financiera, considero que el valor del inmueble termina
107
siendo influenciado muchas veces, por engorrosas fórmulas financieras ( sugiero dar
lectura al artículo de opinión de Carlos Valle Larrea, Hacia de la reino de la
subjetividad, una crítica al modelo de Valor Razonable de las NIIF).
8. Según su experiencia y conocimiento ¿recomendaría a las empresas del sector

inmobiliario como política contable, la aplicación del modelo de medición, a
valor razonable?
Más que por mi experiencia, tal como lo señala el prefacio del libro que contiene
todas las NIIF, el IASB ha llegado a la conclusión que una compañía que aplique las
NIIF, brindará a sus usuarios, información financiera de calidad. Ello es importante,
siendo los inmuebles, activos de gran valor, puesto que conviene recordar que un
derecho fundamental de las personas es el de vivienda, y en nuestro país, aún hay
una brecha por eliminar, por tanto, el Estado Peruano, necesita información confiable
sobre los inmuebles.
9. Frente a una incapacidad de determinar el valor razonable de forma viable

¿Qué recomendaría según sus conocimientos y experiencia a las empresas del
sector inmobiliario?
Bueno, la propia norma señala que el modelo del valor razonable es voluntario, por
ello quedaría el modelo del costo, como opción natural.
10. Considera usted; ¿Si la NIC 40 Propiedades de Inversión se encuentra en

concordancia con las disposiciones normativas tributarias del Perú?
No tienen que estarlo, no obstante muchas normas tributarias, regulan tratamientos
de Inmuebles, inclusive hablamos de una Tributación de Empresas Inmobiliarias, por
tanto la NIC 40 podría ser fuente de información valiosa, para reformar y modernizar
ciertos tributos, como el Impuesto Predial, así como generar equidad en los
tratamientos inciertos, tipo el IGV en la primera venta de inmuebles que realiza una
Persona Natural, pero que en ocasiones es cuestionada por la SUNAT, por la supuesta
intención empresarial de la transacción, cabe recordar que en base al derecho
108
fundamental de las personas de acceso a la vivienda, la Ley de Renta, no grava la
venta de la casa habitación.
11. De acuerdo con la NIC 40 Propiedades de Inversión, la entidad puede elegir

política contable entre el modelo del costo o el modelo a valor razonable. ¿cómo
influye tributariamente la aplicación de ambos métodos?
La respuesta puede ser muy extensa, porque como lo he mencionado, podemos hablar
de una tributación sectorial, sin embargo, pongo un caso que impacta el Impuesto a
la Renta. Si una compañía, opta por el modelo de valor razonable, entonces no
registrará gastos por depreciación, aquí parece haber un consenso entre los
tributaritas peruanos, en el sentido que, para fines fiscales, la depreciación tributaria
puede tomarse vía declaración jurada, cuyo fundamento sería la falta de exigencia de
la Ley de renta, de registrar la depreciación, requisito que sí es exigido para depreciar
tributariamente, otros bienes distintos a edificaciones y construcciones.
12. De acuerdo con su experiencia y como especialista en tributación ¿Cuál de los

modelos de medición posterior que usted recomendaría para el sector
inmobiliario?
Es importante mencionar, que el modelo establecido por la NIC 40, no tiene impactos
tributarios, por tanto, optar por el costo o valor razonable, no afectará el cálculo del
Impuesto a la Renta u otros tributos.
13. ¿Qué componentes de los elementos de los Estados Financieros se verían

afectados por la elección del valor razonable como política de medición?
Según las cifras antes de la llegada de la pandemia, no cabe duda de que vivíamos
un boom inmobiliario, donde los balances informaban importantes activos que tienen
su correlato en ganancias reflejadas en el Estado de Resultados, ello sin duda podría
cambiar, puesto que los proyectos inmobiliarios de oficinas se verán afectados por el
incremento del teletrabajo, sin duda es un aspecto relevante e interesante que los
EEFF deberían recoger y revelar.
109
14. Si pudiera ampliarnos detalladamente ¿Cómo afecta el valor razonable en los
activos y patrimonio?
Tomando como ejemplo y premisa que el teletrabajo, afectará la demanda de
espacios para oficina, entonces los activos clasificados como Propiedad de Inversión,
deberán deteriorarse y reconocer pérdidas en los EEFF. Sin duda el Patrimonio se
verá afectado, por la rebaja de los activos.
15. Cuando una empresa Inmobiliaria aplica la NIC 40 propiedades de inversión

¿Cuál es el impacto que genera esta norma en el impuesto a la renta?
Creo que esta interrogante, la he comentado en la pregunta 11 y alguna anterior.
16. Al aplicar el modelo a valor razonable, estas pueden generar ganancias o

pérdidas ¿Qué tratamiento se le debe dar a estas diferencias?
La norma señala que impactan directamente el Resultado del Ejercicio.
17. ¿La depreciación obtenida por una propiedad de inversión es deducible según
la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento?
Sí, creo que, al ser clasificadas como tales, respetando la definición de la NIC 40, se
cumple a cabalidad el Principio de Causalidad, que es la generación de rentas
gravadas.
18. Bajo su experiencia y conocimiento; ¿Cuáles son los indicadores de rentabilidad

que se ven impactados por la medición a valor razonable en las empresas del
La utilidad del ejercicio y el patrimonio.

que se ven impactados por la medición al costo en las empresas del sector
inmobiliario?
Similar a la anterior.
110
20. Por último ¿considera que la aplicación del valor razonable revela el
reconocimiento adecuado de los estados financieros de la empresa?
Dependiendo de la metodología utilizada, como lo he comentado, ello puede

convertirse en una fórmula financiera, lo cierto es que, ante un boom inmobiliarios,
muchos inmuebles medidos a costo histórico, reflejan el valor de la fecha de compra,
que pudo ser hace 20 años, donde la economía del Perú estaba resentida, pero que en
la actualidad, son activos de mucho valor, aquí es donde el modelo del valor
razonable cobra relevancia, les cuento un caso, alguna vez pude analizar el impacto
del Impuesto a la Renta diferido en una combinación de negocios, el hecho de una
empresa situada al este de Lima, en Huachipa que adquirió cantidades importantes
de hectáreas de terrenos en la década del 80, debido a la NIIF 3, el adquirente debía
tasar los terrenos, para medirlos y reconocerlos a valor razonable, ello originó un
millonario pasivo diferido que no se registró, como se puede apreciar, si no fuese por
la adquisición del negocio, los terrenos adquiridos por pocos soles, seguirían
informándose por dicho costo, lo que sería una omisión importante en los EEFF,
amparada por las propias NIIF, en este caso la NIC 16 que permite el modelo del
costo.
Nombre del Especialista 2: Miguel Bobadilla La Madrid
Cargo: Gerente Senior de Tax Compliance
Empresa: KPMG en Perú
Resultado de la Entrevista como se detalla:
1. ¿Qué opina respecto al objetivo que tiene la NIC 40 sobre, prescribir el

tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de
revelación de información?
Opino que es una norma adecuada, ya que hay ciertos tipos de activos de larga
duración cuyo modelo tradicional de valuación al costo con depreciación de por
medio no permite reflejar en los EEFF adecuadamente el valor de los mismos. Por
ejemplo, en el caso de empresas como Los Portales o Centenario, que se dedican al
111
arrendamiento de bienes, muchos de sus inmuebles por antigüedad ya no tendrían
costo neto por depreciar, y su Estado de Situación Financiera no reflejaría la realidad
del negocio, porque no tendría activo neto; sin embargo, son los bienes que producen
los ingresos. Al considerar el modelo del valor razonable de los activos se permite
reflejar adecuadamente el valor de estos, dándole consistencia a su información
financiera.
Son aquellos bienes inmuebles, mantenidos por el propietario para su explotación o
apreciación, y no para su uso o producción o su venta.
3. Podría usted según su experiencia proporcionarme algunos ejemplos de

Propiedad de Inversión.
Claro, en mi experiencia he visto centros comerciales, edificios para alquiler, playas
de estacionamiento, entre otras. Hay diversas empresas que aplican esta norma
contable al presentar su información financiara: Open Plaza, Real Plaza, Mega Plaza,
Los Portales, Centenario, entre otras.
4. ¿Cómo y en qué momento se reconoce un activo como una Propiedad de

Inversión, y cuales no califican como tal?
Los bienes inmuebles se reconocerán como propiedades de inversión cuando: i) sea
probable que los beneficios económicos futuros estén asociados con tales
propiedades de inversión fluyan a la entidad; y ii) el costo de estos bienes sea posible
medir confiablemente.
Para ello estos activos deben ser reclasificados a la cuenta contable 31 Inversiones
Inmobiliarias.
5. ¿Qué modelo de medición inicial y posterior, considera usted el más adecuado

para medir una propiedad de inversión, de acuerdo con la NIC 40?
Inicialmente las propiedades de inversión se miden al costo, esto es a su precio de
compra o construcción.
Posteriormente, de acuerdo con el párrafo 30 de la NIC 40, existen dos métodos:
112
 Modelo del Valor Razonable.
 Modelo del Costo.
En el primer modelo se evalúa periódicamente el Valor Razonable de los bienes, para

reflejar contra el resultado del ejercicio los cambios en estos Valores.
Usualmente se efectúa este análisis anualmente, pero la Compañía debe definir su
política contable para ello.
En el Modelo del Costo, las Compañías aplican en la mayoría de los casos el modelo
de costo menos depreciación. Es posible que las Compañías revalúen el valor de los
activos, tal como lo prevé la NIC 16. Sin perjuicio de ello, en mi práctica profesional
no he visto la aplicación del método del costo en el caso del reconocimiento posterior
de las propiedades de inversión.

Afecta de manera positiva, porque como indicaba en una respuesta anterior, permite
reflejar de una mejor manera el valor financiero de una entidad que explota estos
activos como parte de su negocio.

Es un método que permite acercar el valor de los bienes al del “mercado”, valuando
adecuadamente los activos de entidades que se dedican al negocio inmobiliario. En
este tipo de negocios los bienes inmuebles son las unidades de explotación y
generadoras de efectivo, y el que su valor se acerque a los que tienen en el curso
corriente del negocio le permite reflejar su información financiera de manera
adecuada.

inmobiliario como política contable, la aplicación del modelo de medición, a
valor razonable?
113
Totalmente, es el modelo preferido de este tipo de negocios, y en el Perú es el más
aplicado, si no es el único. Como vuelo a mencionar, en mi experiencia profesional
siempre he visto la aplicación de este método de valuación contable.
9. Frente a una incapacidad de determinar el valor razonable de forma viable

¿Qué recomendaría según sus conocimientos y experiencia a las empresas del
La norma hace mención de que podrían aplicarse otras metodologías, como la de
flujo de caja descontado, o en su defecto aplicar el método del costo. Sin embargo,
esto debe ser el último recurso, y fundamentar debidamente la imposibilidad de
efectuar la medición a valor razonable.

Fiscalmente hay una diametral diferencia, ya que las propiedades de inversión para
fines fiscales se consideran edificios y construcciones, y deben depreciarse en línea
recta a una tasa actual del 5% anual. De esta manera se genera una diferencia
temporaria pasiva, en la mayoría de los casos, ya que las empresas que miden a valor
razonable estos activos ven crecer el valor de los activos, y no registran gasto por
depreciación, mientras que fiscalmente deben deducir en todos los casos la
depreciación fiscal a la cual tienen derecho, a razón del 5% anual.
11. De acuerdo con la NIC 40 Propiedades de Inversión, la entidad puede elegir

como política contable entre el modelo del costo o el modelo a valor razonable.
¿cómo influye tributariamente la aplicación de ambos métodos?
Si van por el método del costo no debería generarse mayor diferencia que la que
genere que deprecien los activos a una tasa distinta al 5% anual fiscalmente
permitido.
Como mencioné en la respuesta anterior, en caso apliquen el método del valor
razonable se genera en la mayoría de los casos una diferencia temporaria pasiva,
puesto que podrán deducir 5% del costo anualmente sin necesidad de haber
registrado gasto por depreciación; ya que, al corresponder esta depreciación a bienes
114
inmuebles, de acuerdo con la Ley del IR no se requiere que esté contabilizada como
gasto para fines fiscales.

modelos de medición posterior usted recomendaría para el sector inmobiliario?
En realidad, creo que el mejor método contable es el del valor razonable, y ello tiene
una incidencia fiscal que es reconocer y controlar un IR diferido pasivo. No es que
la tributación deba recomendar que método usar, el control fiscal es una consecuencia
de lo que contablemente la Compañía decida aplicar.
13. ¿Qué componentes de los elementos de los Estados Financieros se verían

afectados por la elección del valor razonable como política de medición?
El activo, en la parte de propiedades de inversión (como parte del activo no
corriente), así como el pasivo por el IR diferido que se genera al deducir el gasto por
depreciación fiscal, a razón del 5% anual del costo computable (pagado o incurrido).
14. Si pudiera ampliarnos detalladamente ¿Cómo afecta el valor razonable en los

activos y patrimonio?
El valor razonable incrementa afecta directamente el valor de la propiedad de
inversión, usualmente incrementándolo, afectando en principio los resultados del
ejercicio. Estos resultados del ejercicio engrosan el patrimonio de la Compañía,
generando de esa manera una mejor posición financiera.
15. Cuando una empresa Inmobiliaria aplica la NIC 40 propiedades de inversión

¿Cuál es el impacto que genera esta norma en el impuesto a la renta?
En principio, como mencionamos, genera el impacto en el IR diferido, al presentarse
diferencias entre el tratamiento contable y tributario. Pero además impacta en otro
impuesto directo que tenemos en Perú, el cual es el Impuesto Temporal a los Activos
Netos (ITAN), dado que ese mayor activo que se genera al momento de aplicar el
modelo del valor razonable previsto por la NIC 40, generaría una mayor base
imponible de este impuesto. Si bien existe jurisprudencia e informes de SUNAT que
115
se han pronunciado sobre el impacto en el ITAN de activos también medidos a valor
razonable (véase informe N° 007-2018/SUNAT), no podría ser extraño que en una
fiscalización un auditor pretenda considerar dentro de la base imponible de este
impuesto el mayor valor razonable de las propiedades de inversión.
16. Al aplicar el modelo a valor razonable, estas pueden generar ganancias o

pérdidas. ¿Qué tratamiento se le debe dar a estas diferencias?
Como había mencionado, el valor razonable afecta directamente el valor de la
propiedad de inversión, usualmente incrementándolo, afectando en principio los
resultados del ejercicio. En el caso el valor razonable disminuya, igualmente la NIC
40 señala que este efecto también se considera en los resultados del ejercicio (párrafo
35)
17. ¿La depreciación obtenida por una propiedad de inversión es deducible según
la Ley del Impuesto a la Renta y su Reglamento?
En caso las propiedades de inversión sean valuadas al método del costo, la
depreciación contable que se registre será deducible siempre que no exceda el 5%
establecido por la Ley del IR, o en caso sea un porcentaje menor la Compañía podría
deducir la diferencia hasta llegar a este porcentaje.
En caso el modelo aplicado sea el del valor razonable, usualmente no se registra
depreciación, y más bien el valor del activo incrementa. En este caso, como
mencioné, se puede deducir el 5% de la depreciación lineal permitida por la Ley del
IR, aplicado sobre el costo de producción o adquisición del bien, esto es sin
considerar el mayor valor por efectos de la revaluación.

que se ven impactados por la medición a valor razonable en las empresas del
No he visto este análisis en la práctica, ya que me dedico al tema fiscal, pero me
aventuraría a decir que los indicadores tales como margen bruto o rentabilidad neta
se verían afectados directamente por la medición al valor razonable, y sería su
116
análisis mejor llevado por este método, ya que reflejaría de manera más directa el
valor del negocio.

que se ven impactados por la medición al costo en las empresas del sector
inmobiliario?
En línea con mi respuesta anterior, y partiendo de que mi experiencia no está en el
tema financiero sino fiscal, creería que indicadores tales como margen bruto o
rentabilidad neta, en el caso de empresas que lleven el método del costo, no
generarían un resultado adecuado, puesto que el registrar un gasto por depreciación
no refleja en medida alguna en toda su magnitud el valor de la operación. Por ello
tendrían que realizar ajustes al momento de efectuar el análisis para evitar las
distorsiones que el método del costo genere.
20. Por último ¿considera que la aplicación del valor razonable revela el
reconocimiento adecuado de los estados financieros de la empresa?
Así es, dado que este modelo se aplica a las entidades que explotan inmuebles como
parte de su actividad comercial, considero que refleja adecuadamente el valor de este
en los EEFF de la Compañía.
4.1.2 Aplicación de Instrumento: Encuesta

Las encuestas realizadas en la presente investigación se encuentran estructuradas de acuerdo
con la dimensionalidad de las variables, cada pregunta elaborada busca llegar al objetivo el
cual acercará y afirmará la hipótesis planteada en esta investigación.
La encuesta se encuentra estructurada por veintiséis preguntas donde se muestra la

conformidad o disconformidad de los profesionales contables de las empresas inmobiliarias,
de acuerdo con la escala de Likert respecto a la NIC 40 Propiedades de Inversión y su
impacto en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas del sector
inmobiliarios del distrito de Jesús María, año 2019.
Asimismo, se encuentran validada y visada por el Doctor CPC Cirilo Nicéforo Jamanca
Cerna, con DNI 09389513, catedrático de la Universidad Nacional Federico Villareal.
117
A continuación, presentamos el cuadro de los resultados, por las encuestas realizadas a las
empresas inmobiliarias del distrito de Jesús María.
Tabla 12 Cuadro de resultado de encuestas a las empresas inmobiliarias del distrito de Jesus Maria
Cuadro de resultado de encuestas a las empresas inmobiliarias del distrito de Jesús María
Preg.10
Preg.11
Preg.12
Preg.13
Preg.14
Preg.15
Preg.16
Preg.17
Preg.18
Preg.19
Preg.20
Preg.21
Preg.22
Preg.23
Preg.24
Preg.25
Preg.26
Preguntas/
Preg.1
Preg.2
Preg.3
Preg.4
Preg.5
Preg.6
Preg.7
Preg.8
Preg.9
Encuestados
Inmobiliaria 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 1 1 1 2 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1
Inmobiliaria 2 4 4 4 5 3 4 4 4 4 4 4 4 4 3 5 3 3 4 4 4 5 4 5 4 4 1
Inmobiliaria 3 5 5 5 5 5 5 5 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
Inmobiliaria 4 4 4 4 4 4 4 4 1 1 1 4 4 4 1 4 1 4 4 2 2 4 1 4 4 1 3
Inmobiliaria 5 5 5 5 5 4 1 1 1 3 2 2 2 1 5 3 1 1 1 1 1 3 4 5 3 1 2
Inmobiliaria 6 4 3 5 4 4 3 3 5 3 4 3 3 4 4 4 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4
Inmobiliaria 7 5 5 5 5 4 3 3 3 5 5 3 3 4 5 5 5 5 4 5 4 4 4 3 3 3 4
Inmobiliaria 8 4 4 4 4 2 4 4 4 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 2 4 4 4 4 4 5
Inmobiliaria 9 4 5 5 5 3 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 3 5 5 5 4 4 5 4 4 5
Inmobiliaria 10 5 4 4 4 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 3 4 4 4 5 5 4 5 5 4
Inmobiliaria 11 5 5 4 5 5 4 4 4 4 4 5 5 5 5 4 4 3 4 4 4 5 5 5 4 4 5
Inmobiliaria 12 5 5 4 4 5 4 4 5 3 4 4 4 5 4 5 5 5 5 4 4 4 4 5 4 5 4
Inmobiliaria 13 4 4 5 5 5 4 5 4 4 5 4 4 5 5 4 5 4 5 5 4 5 5 4 4 5 4
Inmobiliaria 14 5 2 5 5 5 4 4 4 4 4 3 5 4 4 5 5 3 5 5 4 5 4 4 5 4 5
Inmobiliaria 15 5 5 5 5 4 4 4 2 4 4 4 4 4 3 4 4 3 5 5 4 5 5 4 4 5 4
1 Totalmente en desacuerdo 2 En desacuerdo 3 Ni deacuerdo, ni desacuerdo 4 De acuerdo 5 Totalmente de acuerdo
Nota: Base de datos de respuestas del análisis cualitativo. Elaboración Propia.
Resultado de la Pregunta N° 1
En su empresa, las propiedades de inversión cumplen con las características de acuerdo

con la NIC 40, Propiedades de Inversión, es decir se mantiene para generar renta o
plusvalía.
118
Figura 40: Gráfico de respuestas de Pregunta N° 1
Tomado de: SPSS 26. Elaboración Propia.
Tabla 13 Resumen de respuestas. Pregunta N° 1.
Resumen de respuestas. Pregunta N° 1.
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Totalmente de acuerdo 8 53.33%
Total 15 100.00%
Nota: Matriz de resumen - Pregunta N° 1 Tomado de SPSS 26. Elaboración Propia
Comentario:
Las respuestas obtenidas en la pregunta N° 1, muestran que el 53.3% de las empresas

encuestadas se encuentra totalmente de acuerdo, mientras que el 46.7% de las empresas
encuestadas se encuentran de acuerdo, por lo que se concluye, que las empresas inmobiliarias
del distrito de Jesus María, cuentan con Propiedades de Inversión que cumplen con las
características establecidas en el párrafo 7 de la NIC 40, la cual señala que una propiedad de
Inversión se obtiene para generar rentas, apreciación de capital o ambas.
119
Su empresa cuenta con una propiedad de inversión, de las cuales una parte se mantiene
para generar renta o plusvalía, y la otra parte utilizada para la producción o gestión
administrativa (oficinas), de ser este el caso, se contabilizan por separado.
Tomado de: SPSS 26. Elaboración propia.
Empresas %
En desacuerdo 1 6.67%
Ni deacuerdo, ni en desacuerdo 1 6.67%
De acuerdo 6 40.00%
Total 15 100.00%
Comentario:
120
Las respuestas obtenidas en la pregunta N° 2 muestran que el 46.7% de las empresas
encuestadas se encuentran totalmente de acuerdo; el 40% se encuentra, de acuerdo, mientras
que el 6.7% no se encuentra, ni de acuerdo ni en desacuerdo y por último el 6.7% se
encuentra en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que la mayoría de las empresas
inmobiliarias del distrito de Jesus María, aplican lo señalado en el párrafo 10 de la NIC 40,
ya que identifican sus propiedades de inversión y contabilizan de acuerdo al tipo de uso que
se le dé al activo, que en muchos casos puede ser; generar renta o plusvalía, producción de
bienes o servicios u otros.
Las Propiedades de Inversión solo se reconocen como activo, solo cuando sea probable
que los beneficios económicos futuros asociados con las propiedades de inversión
fluyan hacia la empresa y cuando el costo pueda ser medidos de forma fiable.
121
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
Comentario:

encuestadas se encuentran totalmente de acuerdo, mientras que el 46.7% de las empresas
encuestadas se encuentra de acuerdo, por lo que se puede concluir, que las empresas del
sector inmobiliario del Distrito de Jesus María, reconocen sus propiedades de inversión de
acuerdo a lo establecido en el párrafo 16 de la NIC 40, la cual señala que, para considerar
como activo una propiedad de inversión este debe generar beneficios económicos futuros y
sus costos deben ser medidos con fiabilidad.
Cuando su empresa adquiere una propiedad de inversión, evalúa y mide los costos
relacionados a la adquisición de la misma.
122
Empresas %
De acuerdo 6 40.00%
Total 15 100.00%
Comentario:
Las respuestas obtenidas en la pregunta N° 4 muestran que el 60% de las empresas

encuestadas se encuentran totalmente de acuerdo, mientras que el 40% de las empresas
encuestadas se encuentra de acuerdo, por lo que se puede concluir, que las empresas del
sector inmobiliario del distrito de Jesús Maria, evalúan y miden sus costos al momento de
adquirir una propiedad de inversión, según los criterios de reconocimiento como se señala
en el párrafo 16 y 17 de la NIC 40.
En su empresa el valor de la propiedad de inversión no incrementa; con el costo por

puesta en marcha, con las pérdidas de operación incurridas antes que la propiedad de
inversión logre el nivel planeado, y con las cantidades anormales de desperdicio.
123
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
Comentario:

encuestadas se encuentran de acuerdo, el 33.3% se encuentra totalmente de acuerdo,
mientras que el 13.3% no está de acuerdo ni desacuerdo y el 6.7% en desacuerdo, por lo que
se puede concluir, que las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María, en
su mayoría no considera como parte de una propiedad de inversión los costos por puesta en
124
marcha, las pérdidas y las cantidades anormales de desperdicio, así como se señala en el
párrafo 23 de la NIC 40.
Su empresa ha adquirido alguna propiedad de inversión a través de una permuta de

activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no monetarios,
de ser el caso se realiza la medición a valor razonable, cumpliendo con los lineamientos
de la NIC 40.
Empresas %
Totalmente en desacuerdo 1 6.67%
De acuerdo 10 66.67%
Total 15 100.00%
125
Comentario:

mientras que el otro 13.3% no está de acuerdo ni desacuerdo y el 6.7% se encuentra
totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las empresas del sector
inmobiliario del Distrito de Jesus María, en su mayoría ha adquirido propiedades de
inversión a través de una permuta monetario y no monetario y estas son medidas a valor
razonable de acuerdo al párrafo 27 de la NIC 40.
Después del reconocimiento inicial, su empresa mide todas sus propiedades de

inversión de acuerdo con el modelo a valor razonable, la cual es adquirida mediante
una tasación practicada por un perito experto independiente.
126
Empresas %
De acuerdo 9 60.00%
Total 15 100.00%
Comentario:

encuestadas se encuentran de acuerdo, el 20% se encuentra totalmente de acuerdo, mientras
que el 13.3% no está de acuerdo ni desacuerdo y el 6.7% se encuentra totalmente en
desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las empresas del sector inmobiliario del
Distrito de Jesus María, en su mayoría después del reconocimiento, miden sus propiedades
de inversión a valor razonable de acuerdo con lo señalado en el párrafo 30 y 33 de la NIC
40.
Después del reconocimiento inicial, su empresa mide su propiedad de inversión de

acuerdo con el modelo del costo, y cumpliendo con los requisitos de la NIC 16, es decir;
el costo menos la depreciación acumulada y la perdida por deterior acumulada.
127
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
Comentario:

que el otro 20% está totalmente en desacuerdo, el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo,
y el 6.7% está en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que una parte de las empresas
del sector inmobiliario del Distrito de Jesús María, después del reconocimiento inicial, mide
128
sus propiedades de inversión al costo de acuerdo con lo señalado en el párrafo 30 y 56 de la
NIC 40.
Después del reconocimiento inicial, si su empresa escoge el modelo del costo, y cuenta
con un grupo de propiedades de inversión mantenidos para la venta estas son medidas
de acuerdo con los requisitos de la NIIF 5.
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
129
Comentario:

encuestadas se encuentran de acuerdo, el 26.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo,
mientras que el 20% está totalmente de acuerdo y el 6.7% Totalmente en desacuerdo, por lo
que se puede concluir, que una parte de las empresas del sector inmobiliario del Distrito de
Jesus María, aplican la NIIF 5, para las propiedades de inversión mantenidas para la venta.
Después del reconocimiento inicial, si su empresa escoge el modelo del costo, y cuenta
con unas propiedades de inversión para arrendamiento operativo, estas son medidas
de acuerdo con los requisitos de la NIIF 16.
130
Empresas %
De acuerdo 9 60.00%
Total 15 100.00%
Comentario:

mientras que el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el otro 6.7% totalmente en
Distrito de Jesus María, en su mayoría aplican los lineamientos de la NIIF 16 cuando realizan
un arrendamiento operativo de sus propiedades de inversión.
Cuando se obtiene una propiedad de inversión o se realiza un cambio de uso, y ésta es

medida a valor razonable, pero se tiene indicios que no se podrá continuar con la misma
medición, su empresa aplica el párrafo 53 de la NIC 40 y cambia el método de medición
posterior con la finalidad de obtener un Estado Financiero fiable.
131
Empresas %
De acuerdo 8 53.33%
Total 15 100.00%
Comentario:

que el 20% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el otro 6.7% está en desacuerdo, por lo
que se puede concluir, que las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María,
en su mayoría aplican el párrafo 53 de la NIC 40, y cambian su modelo de medición a valor
razonable, con la finalidad de obtener estados financieros confiables.
132
Cuando se realiza un cambio en la medición posterior, su empresa revelará dichos

cambios de acuerdo con lo establecido en la NIC 40 con el propósito de elaborar estados
financieros con información fiable.
Temado de: SPSS 26. Elaboración propia.
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
133
Comentario:

mientras que el 13.3% no está de acuerdo ni en desacuerdo, el 6.7% se encuentra en
desacuerdo y el 6.7% está totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las
empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María, en su mayoría revela los
cambios de medición posterior de acuerdo con lo señalado en el párrafo 75 de la NIC 40.
Cuando su empresa aplica la medición de acuerdo con el modelo a valor razonable,

adicionalmente revela una conciliación del importe en libros al inicio y al final del
periodo.
134
Empresas %
De acuerdo 8 53.33%
Total 15 100.00%
Comentario:

mientras que el 13.3% está totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las
empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María, que miden sus propiedades de
inversión a valor razonable, presentan y revelan una conciliación del valor en libros de
acuerdo a lo señalado en el párrafo 75 y 76 de la NIC 40.
Cuando su empresa aplica la medición de acuerdo con modelo costo, esta revela el
método de depreciación.
135
Empresas %
De acuerdo 5 33.33%
Total 15 100.00%
Comentario:
encuestadas se encuentran totalmente de acuerdo, el 33.3% se encuentra de acuerdo,
mientras que el 13.3% no está de acuerdo ni en desacuerdo, y el 13.3% está totalmente en
Distrito de Jesus María, en su mayoría las empresas que aplican la medición bajo el modelo
del costo, revela la depreciación de acuerdo con el párrafo 79 de la NIC 40.
En su empresa, las pérdidas o ganancias generadas de un cambio a valor razonable se
incluyen en el Estado de Resultado del periodo.
136
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
Comentario:

que el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo, y el 6.7% se encuentra en desacuerdo, por
lo que se puede concluir, que las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María,
en su mayoría presentan las ganancias o pérdidas obtenidas por la medición a valor razonable
en el estado de ganancias y pérdidas.
137
En su empresa, se ha realizado cambios de medición posterior, a las propiedades de

inversión y estos han generado impacto en el Estado de Situación Financiera del
periodo.
Empresas %
De acuerdo 4 26.67%
Total 15 100.00%
138
Comentario:

mientras que el 13.3% no está de acuerdo ni en desacuerdo, el 13.3% se encuentra en
totalmente en desacuerdo y el 6.7% está en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las
empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María, en su mayoría ha realizado
cambios de medición posterior y estos han generado impacto en los Estados Financieros.
En su empresa, el Estado de Cambios en el Patrimonio del periodo, se ha visto afectado

por el modelo del costo o del valor razonable.
139
Empresas %
De acuerdo 3 20.00%
Total 15 100.00%
Comentario:

encuestadas no está de acuerdo ni en desacuerdo, el 20% se encuentra totalmente de acuerdo,
mientras que el 20% está de acuerdo, el 6.7% se encuentra en desacuerdo y el 6.7% está
totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que una parte de las empresas del
sector inmobiliario del Distrito de Jesus María, se ha visto afectada en su patrimonio, por
cambios de medición posterior a las propiedades de inversión.
En su empresa, los cambios de medición posterior a las propiedades de inversión han

afectado a los indicadores de rentabilidad sobre los activos.
140
Empresas %
De acuerdo 6 40.00%
Total 15 100.00%
Comentario:

encuestadas se encuentran totalmente de acuerdo, el 40% se encuentra totalmente de
acuerdo, mientras que el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo, el 6.7% se encuentra en
desacuerdo y el 6.7% está totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que los
cambios de medición posterior de las propiedades de inversión impactan en los indicadores
financieros de las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María.

afectado a los indicadores de rentabilidad sobre las ventas.
141
Empresas %
De acuerdo 4 26.67%
Total 15 100.00%
Comentario:

mientras que el 20% está en desacuerdo, el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el
6.7% está totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que los cambios de
medición posterior de las propiedades de inversión impactan en los indicadores de ventas de
las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María.
142

afectado a los indicadores de rentabilidad sobre el capital.
Empresas %
De acuerdo 8 53.33%
Total 15 100.00%
Comentario:

encuestadas se encuentran de acuerdo, el 20% se encuentra en desacuerdo, mientras que el
143
13.3% se encuentra totalmente de acuerdo, el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el
6.7% está totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que los cambios de
medición posterior de las propiedades de inversión impactan en los indicadores de capital de
las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María.
En su empresa la presentación de los Estados Financieros se ven afectados por la

Empresas %
De acuerdo 5 33.33%
Total 15 100.00%
144
Comentario:

mientras que el 13.3% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el 6.7% está totalmente en
desacuerdo, por lo que se puede concluir, que los Estados Financieros de las empresas del
sector inmobiliario del Distrito de Jesus María se ven afectadas por la aplicación de la NIC
40.
Las pérdidas o ganancias generadas de un cambio a valor razonable generan cambios

para el cálculo del impuesto a la renta.
145
Empresas %
De acuerdo 8 53.33%
Total 15 100.00%
Comentario:

que el 13.3% está totalmente en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las ganancias
o pérdidas por la medición a valor razonable generan impactos en el cálculo del impuesto a
la renta de las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesus María.
Las tasas de depreciación establecidas en la norma se aplican de acuerdo con la vida

útil del activo, mientras que la ley del impuesto a la renta representa la depreciación
tributaria mediante tasas, su empresa aplica la depreciación de acuerdo con la norma
contable y posteriormente realiza las adiciones y deducciones correspondientes para el
cálculo del impuesto a la renta.
146
Empresas %
De acuerdo 7 46.67%
Total 15 100.00%
Comentario:

que el 6.7% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el 6.7% está totalmente en desacuerdo,
por lo que se puede concluir, que las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesús
María, en su mayoría aplican la tasa de depreciación a sus activos de acuerdo a la vida útil
y posteriormente adicionan o deducen para el cálculo del impuesto a la renta.
147
Las ganancias o pérdidas obtenidas por la medición a valor razonable son registradas
en la contabilidad y posteriormente adicionadas o deducidas para el cálculo del
Empresas %
De acuerdo 9 60.00%
Total 15 100.00%
Comentario:

148
que el 13.3% no está de acuerdo ni en desacuerdo y el 6.7% está totalmente en desacuerdo,
por lo que se puede concluir, que las empresas del sector inmobiliario del Distrito de Jesús
María, en su mayoría contabilizan las ganancias y pérdidas generadas por la medición a valor
razonable y posteriormente adicionan o deducen para el cálculo del impuesto a la renta.
Su empresa lleva un control de las adiciones y deducciones generadas por las

mediciones al costo y/o valor razonable.
Empresas %
De acuerdo 6 40.00%
Total 15 100.00%
149
Comentario:

mientras que el 20% está totalmente en desacuerdo y el 6.7% no está de acuerdo ni
Distrito de Jesús María, en su mayoría llevan un control de las adiciones y deducciones
generadas por las mediciones al costo y/o valor razonable.
La Ley del impuesto a la renta no considera viable las ganancias o pérdidas obtenidas
por la medición a valor razonable, por esta razón se debe adicionar o deducir para el
cálculo del impuesto a la renta; Usted considera que se deba generar una
reestructuración en la normativa, sobre este punto.
150
Empresas %
De acuerdo 6 40.00%
Total 15 100.00%
Comentario:

mientras que el 13.3% está totalmente en desacuerdo, el 6.7% no está de acuerdo ni en
desacuerdo y el 6.7% está en desacuerdo, por lo que se puede concluir, que las empresas del
sector inmobiliario del Distrito de Jesús María, en su mayoría considera que se debe realizar
una reestructuración de la norma tributaria, en relación a las ganancias o pérdidas generadas
por la medición a valor razonable.
CASO PRÁCTICO APLICADO A LA EMPRESA INMOBILIARIA E&M S.A.

Con la finalidad de evaluar el tratamiento de la NIC 40 Propiedades de Inversión y su
impacto en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta, en las empresas del sector
inmobiliario del distrito de Jesús María, año 2019, se ha desarrollado el siguiente caso
práctico, el cual tendrá en consideración, aspectos importantes de la norma, así como el
análisis e impacto de las variables de estudio y sus dimensiones.
En esta evaluación se realizará la compra de un activo fijo y la transferencia de este a una

propiedad de inversión, se aplicará el reconocimiento inicial, modelo de medición posterior;
el modelo del costo y el modelo a valor razonable, los cuales permitirán determinar el
impacto que generan ambos métodos financiera y tributariamente, así como el correcto
tratamiento que se le debe dar de acuerdo con las Normas Internacionales de Información
Financiera y la Ley del Impuesto a la Renta.
151
4.2.1 Inmobiliaria E&M SA - Estados Financieros de la Compañía antes de la aplicación
de la NIC 40.
A continuación, presentamos los estados financieros al 31 de diciembre del 2018 de la
Empresa Inmobiliaria E&M S.A. expresado en soles, los cuales se verán afectados al 31 de
diciembre del 2019, por la compra del Edificio VIP en Jesús Maria y la venta del Edificio
Santa Patricia.
152
Inmobiliaria E&M S.A.
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2018
(Expresado en Soles)
ACTIVO PASIVO
2018 2018
ACTIVO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo a S/ 1,899,000 0.90% Cuentas por pagar comerciales S/ 91,000 0.04%
Cuentas por Cobrar comerciales netos S/ 537,000 0.25% Cuentas por Pagar Relacionadas S/ - 0.00%
Cuentas por Cobrar Relacionadas S/ - Otras cuentas por pagar d S/ 752,000 0.36%
Cuentas por cobrar partes relacionadas S/ 523,000 0.00%
Otras cuentas por cobrar S/ 42,000 0.02% TOTAL PASIVO CORRIENTE S/ 843,000 0.40%
Gastos Pagados Por Anticipos S/ 33,000 0.02%
PASIVO NO CORRIENTE
TOTAL ACTIVO CORRIENTE S/ 3,034,000 1.19% Pasivo por impuesto diferido e S/ 49,449,000 23.45%
ACTIVO NO CORRIENTE TOTAL PASIVO NO CORRIENTE S/ 49,449,000 23.45%

Mobiliario y equipo S/ - 0.00% TOTAL PASIVO S/ 50,292,000 23.85%
Propiedades de Inversión b S/ 207,813,000 98.56%
(-)Depreciación c 0.00% PATRIMONIO
(-)Amortización S/ - Capital Social S/ 23,370,000 11.08%
Reservas S/ 5,443,000 2.58%
Resultados Acumulados f S/ 131,742,000 62.48%
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE S/ 207,813,000 98.56% TOTAL PATRIMONIO S/ 160,555,000 76.15%
TOTAL ACTIVO S/ 210,847,000 100% TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO S/ 210,847,000 100%
Figura 66: Estado de Situación Financiera 2018 Inicial
Fuente: Elaboración Propia
153
a) El rubro de efectivo, equivalente de efectivo este compuesto por cuentas corrientes y de
ahorros, estos se encuentran depositados en diferentes bancos locales en soles y dólares.
Dicha cuenta se encuentra libre de disponibilidad, las cuentas de ahorro generan
intereses a tasas del mercado, esta partida representa el 0.90% del total de los activos de
la compañía.
b) El rubro de Propiedades de Inversión está constituido de la siguiente manera:
Propiedades de Inversión
2018
Centro comercial
El Rey S/ 144,498,000
Nuevo Jesús María S/ 20,378,000
El Dorado S/ 1,770,000
Edifcio Jesús Maria VIP
Inmuebles
Santa Patricia S/ 26,865,000
Edificios Luces S/ 8,210,000
Edificio Belen S/ 3,231,000
Edificio Santa Lucia S/ 1,782
Azotea Jesús María S/ 94,000
Almacen
Santa Lucia S/ 647,000
Tienda
Huaracocha S/ 2,118,218
Total de Propiedades de Inversión S/ 207,813,000
Figura 67: Composición de Propiedades de Inversión 2018
Fuente: Elaboración Propia.
esta partida representa el 98.56% del total de los activos de la compañía.
c) Hasta la fecha la empresa mide sus activos a valor razonable, por lo que la partida, no
presenta movimientos.
154
d) El rubro de otras cuentas por pagar está constituido de la siguiente manera:
Tabla 39 Composición de otras cuentas por pagar
Composición de Otras Cuentas por Pagar
Composición 2018
Impuesto General a las Ventas S/ -
Depósitos en garantia S/ 170,000
Dividendos por pagar S/ 128,000
Remuneraciones y beneficios sociales S/ 307,000
Tributos por pagar S/ 147,000
Impuesto a la renta S/ -
Diversas S/ -
Otras cuentas por pagar S/ 752,000
Nota: Fuente Propia
Esta partida representa el 0.36% del total del pasivo y patrimonio de la compañía
e) El rubro de pasivos por impuestos diferidos está constituido por el activo y el pasivo
diferidos de las partidas temporales las cuales son originadas por adiciones y
deducciones en el periodo, esta partida representa el 23.45% del total pasivo y
patrimonio de la compañía.
f) El rubro de resultados acumulados, este compuesto por el total de los resultados

acumulados más el resultado neto del ejercicio, dicha partida representa el 62.48% del
pasivo total y el patrimonio.
155
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Notas 2018
Ingreso de Actividades Ordinarias g S/ 1,254,000 100.00%
Costo de servicio inmobiliario -S/ 449,000 -35.81%
UTILIDAD BRUTA S/ 805,000 64.19%
Gastos de venta y distribución -S/ 11,000 -0.88%

Gastos de Administración h -S/ 116,000 -9.25%
Otros Ingresos y Egresos i S/ 2,936,000 234.13%
Utilidad Operativa S/ 3,614,000 288.20%
Ingresos Financieros S/ 46,000 3.67%

Gastos Financieros S/ - 0.00%
Diferencia de cambio j S/ 3,000 0.24%
Utilidad antes del impuesto S/ 3,663,000 292.11%
Impuesto a la Renta k -S/ 1,961,585 -156.43%
RESULTADO NETO DEL EJERCICIO S/ 1,701,415 135.68%
Figura 68 : Estado de Resultados Integrales 2018
Elaboración: Fuente Propia.
g) El rubro de ingresos por actividades ordinarias comprende de ingresos por

arrendamientos y otros ingresos de operaciones.
Los ingresos operacionales, son por la recuperación de los gastos incurridos por la
compañía por cuenta de sus arrendatarios, estos gastos están relacionados
principalmente a tributos municipales y gastos por mantenimiento de los locales de
acuerdo con los contratos vigentes.
h) Los gastos administrativos, están constituidos de la siguiente manera:
156
Tabla 40 Composición de Gastos Administrativos
Composición de Gastos Administrativos
Composición 2018
Gastos de personal S/ 8,000
Depreciación S/ -
Servicios prestados por terceros S/ 82,000
Alquiler de locales S/ -
Tributos S/ 4,000
Seguros S/ -
Otras cargas de gestión S/ 22,000
Gastos administrativos S/ 116,000
Nota: Fuente Propia
Dicha partida representa el 9.25% del total de las ventas del periodo.
i) En el rubro de otros ingresos está constituido por las valuaciones de las propiedades de
inversión, las cuales fueron medidas a valor razonable y la venta de un inmueble, dicha
partida representa el 234.12% del total de los activos.
j) El rubro por diferencia de cambio es el resultante de la liquidación de dichas

transacciones y de traslación de los activos y pasivos monetarios en moneda extranjera
al tipo de cambio de la fecha, dicha partida representa el 0.24% del total de las ventas
del periodo.
k) El rubro de impuesto a la renta está constituido por el total del impuesto corriente y el
impuesto diferido, esta partida representa el 156.63% del total de las ventas del periodo.
157
4.2.2 Adquisición de un Activo
La empresa inmobiliaria E&M S.A. realiza la compra de un edificio que inicialmente es
considerado como un “Activo Fijo”, ya que será adquirido para la utilización de todas las
áreas administrativas de la empresa, se debe tener en cuenta que dicho activo se encuentra
en proceso de construcción, por lo que se realizará un desembolso por el costo de S/.
20,500,000, del cual el 20% es el valor del terreno y el 80% de la construcción y/o
edificaciones, además se realizaron gastos adicionales como trámites legales, entre otros
gastos administrativos, involucrados en la compra del edificio por un total de S/. 52,417.00
los cuales son permitidos para el aumento del costo, por lo que inicialmente se reconoció
como un activo fijo y fue medido de acuerdo con la NIC 16 “Propiedad Planta y Equipo”.
Asiento de reconocimiento inicial del Activo Fijo
Tabla 41 Asiento contable por la compra de un Activo Fijo
Asiento contable por la compra de un Activo Fijo
Cuenta Debe Haber

33. Inmueble, planta y equipo S/ 20,602,417.00
33.1 Terrenos
33.1.1 Terrenos
33.1.1.1 Costo S/ 4,120,483
33.2 Edificaciones
33.2.1 Edificaciones Administrativas
33.2.1.1 Costo de adquisición o construcción S/ 16,481,934
10. Efectivo equivalente de efectivo S/ 20,602,417.00

10.4 Cuentas Corrientes en Instituciones Financieras
* Por la Compra del Edificio S/ 20,602,417.00 S/ 20,602,417.00
Nota: Elaboración Propia
El mismo día de la compra y después del reconocimiento inicial, la gerencia decide no

utilizar este edificio como oficinas administrativas, en lugar de ello evalúa la opción de
realizar un alquilar de dicho Activo a futuro, por lo que solicita al contador darle el correcto
tratamiento contable.
La empresa aplica la NIC 40 y por las características y el destino del edificio se debe aplicar
el tratamiento a una propiedad de Inversión.
158
4.2.3 Aplicación de la NIC 40 a la Propiedad de Inversión
Antes de realizar la transferencia de un activo fijo a una propiedad de inversión, la empresa
debe evaluar los lineamientos de la NIC 40 sobre la compra del edificio, por lo que se
desarrollará inicialmente con el reconocimiento y medición inicial de la propiedad de
inversión, luego de analizar dichos puntos, se realizará la transferencia y se procederá a la
medición posterior tomando en cuenta dos escenarios de acuerdo con los modelos de
medición posterior remarcados en el párrafo 30° de la norma, los cuales permitirán validar
la hipótesis relacionada con el impacto que genera la NIC 40 en los estados financieros y el
Descripción Cantidad Costo
Edifcio Jesús Maria VIP 1 S/ 20,500,000
Figura 69: Costos Incurridos en la compra de una Propiedad de Inversión
Para el reconocimiento de una Propiedad de Inversión la NIC 40 en su párrafo 16, señala lo

siguiente:
 Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales
propiedades de inversión fluyan hacia la entidad.
Para el cumplimiento de este requisito se debe tener claro, para que se está
adquiriendo una propiedad de inversión, ya que la norma señala que, dicha propiedad
de inversión debe generar rentas o plusvalía.
 El costo de la propiedad de inversión pueda ser medido de forma fiable
Para el cumplimiento de este requisito la empresa deberá evaluar los costos

incurridos en la adquisión de la propiedad de inversión, los cuales serán considerados
como parte de estos.
159
Requisito Aplica
Generará beneficio economico futuro Si
El costo es medido de forma fiable Si
La propiedad de Inversión generará renta o
plusvalia Si
Se evalua y considera los costos y los gastos
incurridos en la adquisicion de la propiedad de Si
inversión
Se registra el importe en libros Si
Figura 70: Requisitos para el Reconocimiento Inicial
Así mismo, la norma señala en su párrafo 7 que las propiedades de inversión serán
clasificadas, si es que se adquiere para obtener rentas, apreciación de capital o ambas,
asimismo dichas propiedades deben generar flujos de efectivo, que en muchos casos son
independientes a los generados habitualmente.
Para el caso práctico la empresa inmobiliaria E&M SA, cumple con los requisitos señalados
por la norma, ya que la adquisición del Edificio VIP – Jesús Maria, es adquirido para ser
alquilado mediante un arrendamiento operativo.
4.2.3.1 Medición Inicial

De acuerdo con la NIC 40, en su párrafo 20 señala que las propiedades de inversión,
inicialmente se medirán al costo es decir al valor de la transacción, y los costos por
desembolso que involucren la compra del activo formarán parte de este; el modelo del costo
empleado será de acuerdo con la NIC 16 Propiedad, planta y equipo.
Composición del costo total de la propiedad de inversión
Tabla 42 Costos Incurridos en la compra de una propiedad de Inversión
Costos Incurridos en la compra de una Propiedad de Inversión
Descripción Costo
Edifcio Jesús Maria VIP S/ 20,500,000
Gastos por escritura pública S/ 28,652.00
Tramites legales S/ 10,029.00
comisiones y otros S/ 63,736.00
Total S/ 20,602,417.00
160
Nota: Fuente Propia
4.2.3.2 Transferencia
El párrafo 23 (a) de la NIC 40, debido a que son necesarias para poner la propiedad en
condición necesaria de operar de la manera prevista por la gerencia y siendo la totalidad del
costo del inmueble S/. 20,602,417.00. el activo deberá ser transferido a propiedades de
inversión, según el párrafo 57 de la NIC 40 Propiedades de inversión, en su apéndice (d)
indica, se da cuando se inicia una operación de arrendamiento operativo a un tercero. Por lo
anteriormente planteado es que el inmueble será transferido en el mismo día de la compra,
contablemente de la cuenta “33 Propiedad, Planta y Equipo a la cuenta “31 Propiedades de
Inversión” para poder desarrollar su reconocimiento inicial y posterior, que es el
planteamiento de la problemática del presente trabajo de investigación.
Asiento contable por la transferencia del activo fijo a una propiedad de inversión.
Tabla 43 Asiento contable por la transferencia de un Activo Fijo a Propiedad de Inversión
Asiento contable por la transferencia de un Activo Fijo a Propiedad de Inversión
Cuenta Debe Haber

31. Propiedad de Inversión S/ 20,602,417.00
31.1 Terrenos
31.1.1 Urbanos
31.1.1.1 Costo S/ 4,120,483
31.2 Edificaciones
31.2.1 Edificaciones
31.2.1.1 Costo S/ 16,481,934
33. Inmueble, planta y equipo S/ 20,602,417.00

33.1 Terrenos
33.1.1 Terrenos
33.1.1.1 Costo S/ 4,120,483
33.2 Edificaciones
33.2.1 Edificaciones Administrativas
33.2.1.1 Costo de adquisición o construcción S/ 16,481,934
* Por la transferencia del Activo Fijo S/ 20,602,417.00 S/ 20,602,417.00
Nota: Fuente Propia
161
4.2.3.3 Medición Posterior
En el presente caso práctico, para poder diferenciar el impacto de la NIC 40 propiedades de
inversión, se realizará el tratamiento contable de ambos métodos de medición posterior los
cuales serán planteados en dos escenarios.
En el escenario 1 se aplicará el modelo del costo a la propiedad adquirida, de acuerdo con lo

establecido en el párrafo 56 de la NIC 40.
En el escenario 2 se aplicará el modelo del valor razonable a la propiedad adquirida, de

acuerdo con lo establecido en los párrafos 33 al 55 de la NIC 40.
Como dato adicional, la empresa cuenta con otras propiedades de inversión antiguas que
hasta la fecha son medidas a valor razonable.
4.2.3.4 Escenario 1 – Medición al Costo

En este escenario para poder medir al costo se aplicará el supuesto señalado en el párrafo 53
de la NIC 40, la cual indica:
Existe una presunción refutable que una entidad podrá medir de forma fiable y
continua el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos
excepcionales, cuando la entidad adquiera por primera vez una propiedad de inversión (o
cuando un inmueble existente se convierta por primera vez en propiedades de inversión
después de un cambio en su uso) existe evidencia clara de que la entidad no va a poder medir
de forma fiable y continua el valor razonable de la propiedad de inversión medición posterior
se realizará de acuerdo (…)”
Por esta razón se realizará la medición posterior al costo, únicamente al edificio ubicado en
Jesús Maria.
La medición al costo se aplicará de acuerdo con lo establecido en la NIC 16, propiedad,

planta y equipo, la cual indica en su párrafo 30 que las propiedad, planta y equipo a su valor
en costo menos la depreciación acumulada y la pérdida por deterioro, adicional a ello, en el
párrafo 37 señala que, los edificios y los terrenos se deben medir por separado.
Por esta razón, se procederá a depreciar las edificaciones y el terreno no sufrirá ningún
cambio.
162
Tabla 44 Cálculo de la Depreciación
Cálculo de la Depreciación
Nota: Fuente Propia
- El artículo 22°, inciso a) del reglamento de la ley del Impuesto a la renta, señala
que, de conformidad con el Artículo 39° de la ley del Impuesto a la Renta, los
edificios y construcciones solo serán depreciados a razón del 5% anual.
Por esta razón se considera un gasto permitido para ser descontado de la base para el cálculo
del impuesto.
Asiento contable: de acuerdo con el nuevo plan contable general empresarial 2019,
presentamos el asiento por depreciación.
Cuenta Debe Haber
68 Valuación y deterioro de Activos y Provisiones S/ 824,097

681 Depreciación de propiedades de inversión
6811 Edificaciones
68111 Costo S/ 824,097
39 Depreciación, Amorticación acumulada S/ 824,097

391 Depreciación acumulada propiedades de inversión
3911 Edificaciones
39111 Costo S/ 824,097
* 31/12 Por la depreciación de diciembre
94 Gastos Administrativos S/ 824,097

79 Cargas imputables a cuenta de costos S/ 824,097
31/12 Por el destino del gasto
Figura 71: Asiento Contable de la Depreciación
163
Se aplica la depreciación del periodo, por lo que el nuevo valor de la propiedad de inversión
sería de acuerdo con el siguiente detalle:
Tabla 45 Valor en Libros de Propiedad de Inversión
Valor en Libros de Propiedad de Inversión
DETALLE IMPORTE
Edifcio Jesús Maria VIP S/ 20,602,417.00
Depreciación S/ 824,096.68
Valor en Libros S/ 19,778,320.32

Nota: Fuente Propia
4.2.3.5 Escenario 2 – Medición a Valor Razonable

Las propiedades de inversión antiguas que generan rentas a la compañía han sido medidas a
valor razonable, utilizando el método de flujo de caja descontado.
Las propiedades de inversión mantenidas para operar en el futuro también se miden a su

valor razonable, el cual es determinado mediante tasaciones realizadas por un tasador
acreditado, independiente y externo.
En este escenario se utilizará el modelo a valor razonable para el Edificio Vip adquirido en
el distrito de Jesús María, el cual ha sido estimado mediante un perito tasador independiente,
ya que este generará rentas a futuro, el resultado de dicha tasación fue un incremento del
9.6% del valor del edificio.
Tabla 46 Incremento del valor por medición a valor razonable de una Propiedad de Inversión
Incremento del valor por medición a valor razonable de una Propiedad de Inversión
Valor de la
Depreciación
Edifcio Jesús Maria Fecha de propiedad de Valor Razonable Incremento del %
Valor en Libros del periodo IR Diferido
VIP Adquisición inversión al al 31/12/2019 valor
31/12/2019
Terreno 01/01/2019 S/ 4,120,483 - S/ 4,120,483 S/ 4,517,200 S/ 396,717 20% 117,031
Edificaciones 01/01/2019 S/ 16,481,934 - S/ 16,481,934 S/ 18,068,800 S/ 1,586,866 80% 468,126
S/ 20,602,417 S/ 20,602,417 S/ 22,586,000 S/ 1,983,583 S/ 585,157
Nota: Fuente Propia
164
La tasación se ha desarrollado por un experto en el rubro inmobiliario, dicha tasación se
realizó en el mes de diciembre 2019, y se solicitó la información de acuerdo con lo señalado
en la NIC 40.
El informe de tasación cuenta con los siguientes datos relevantes:
Figura 72: Informe Técnico de Tasación
Adaptado de: Agente Inmobiliario 2019. Elaboración Propia.
El párrafo 75 de la NIC 40, señala que la medición a valor razonable será realizada por un
perito tasador independiente y que tenga una capacidad profesional reconocida y una
experiencia en la localidad.
Adicional a ello, las ganancias o pérdidas, serán presentados en el estado de resultados del
periodo.
Tabla 47 Importe En Libros bajo el valor razonable
Importe en Libros bajo el Valor Razonable
Descripción Valor en Libros

Edifcio Jesús Maria VIP S/ 20,602,417
Valor Razonable S/ 1,983,583
Total S/ 22,586,000
Nota: Fuente Propia
El asiento contable por el nuevo valor de la Propiedad de Inversión:
165
Tabla 48 Asiento contable – Valor Razonable de una Propiedad de Inversión
Asiento contable – Valor Razonable de una Propiedad de Inversión
Cuenta Debe Haber

31. Propiedad de Inversión S/ 1,983,583
31.1 Terrenos
31.1.1 Urbanos
31.1.1.1 Costo S/ 396,717
31.2 Edificaciones
31.2.1 Edificaciones
31.2.1.1 Costo S/ 1,586,866
76. Ganancia Por medición de activos no
S/ 1,983,583
financieros al valor razonable
76.2 Activo Inmovilizado
76.2.1 Propiedad de Inversión S/ 1,983,583
* Por la reevaluación del edificio S/ 1,983,583 S/ 1,983,583

Nota: Fuente Propia
Asiento contable por la renta diferida
Tabla 49 Asiento contable – Renta diferida.
Asiento contable – Renta diferida.
Cuenta Debe Haber

88. Impuesto a la renta S/ 585,157
88.2 Impuesto a la renta diferido S/ 585,157
49. Impuesto a la Renta Diferido S/ 585,157

49.1.2 Impuesto a la renta diferido - Resultados S/ 585,157
* Por el pasivo diferido S/ 585,157 S/ 585,157
Nota: Fuente Propia
4.2.3.6 Impacto en los Estados Financieros
A continuación, se presenta los estados financieros con los impactos relacionados al tipo de
medición de una propiedad de inversión.
166
Medicion a valor
Notas Medición al costo Diferencia Variación
Razonable
ACTIVO
2019 % 2019 % %
ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo a S/ 3,904,583 1.90% S/ 3,904,583 1.87% S/ - 0.00%
Cuentas por Cobrar comerciales netos S/ 209,000 0.10% S/ 209,000 0.10% S/ - 0.00%
Cuentas por Cobrar Relacionadas S/ - S/ -
Cuentas por cobrar partes relacionadas S/ - S/ -
Otras cuentas por cobrar S/ 76,000 0.04% S/ 76,000 0.04% S/ - 0.00%
Gastos Pagados Por Anticipos S/ 227,000 0.11% S/ 227,000 0.11% S/ - 0.00%
TOTAL ACTIVO CORRIENTE S/ 4,416,583 2.15% S/ 4,416,583 2.15% S/ - 0.00%
ACTIVO NO CORRIENTE
Mobiliario y equipo S/ 17,544 0.01% S/ 17,544 0.01% S/ - 0.00%
Propiedades de Inversión b S/ 201,858,417 98.24% S/ 203,842,000 97.87% -S/ 1,983,583 -0.98%
(-)Depreciación c S/ 827,641 -0.40% S/ 3,544 0.00% S/ 824,097 99.57%
(-)Amortización
Activo Diferido
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE S/ 201,048,320 97.85% S/ 203,856,000 99.22% S/ 2,807,680 1.40%
TOTAL ACTIVO S/ 205,464,903 100% S/ 208,272,583 100% S/ 2,807,680
PASIVO
PASIVO CORRIENTE
Cuentas por pagar comerciales S/ 34,000 0.02% S/ 34,000 0.02% S/ - 0.00%
Cuentas por Pagar Relacionadas S/ 13,000 0.01% S/ 13,000 0.01% S/ - 0.00%
Otras cuentas por pagar d S/ 2,069,165 1.01% S/ 2,069,165 0.99% S/ 0 0.00%
TOTAL PASIVO CORRIENTE S/ 2,116,165 1.03% S/ 2,116,165 1.02% -S/ 0 0.00%
PASIVO NO CORRIENTE
Pasivo por impuesto diferido e S/ 41,767,304 20.33% S/ 42,595,570 20.45% -S/ 828,266 -1.98%
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE S/ 41,767,304 20.33% S/ 42,595,570 20.45% S/ 828,266 1.98%

TOTAL PASIVO S/ 43,883,469 21.36% S/ 44,711,735 21.47% S/ 828,266 1.89%
PATRIMONIO
Capital Social S/ 23,370,000 11.37% S/ 23,370,000 11.22% S/ - 0.00%
Reservas S/ 5,443,000 2.65% S/ 5,443,000 2.61% S/ - 0.00%
Resultados Acumulados f S/ 132,768,434 64.62% S/ 134,747,849 64.70% -S/ 1,979,414 -1.49%
TOTAL PATRIMONIO S/ 161,581,434 78.64% S/ 163,560,849 78.53% S/ 1,979,414 1.23%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO S/ 205,464,903 100% S/ 208,272,583 100% -S/ 100
Figura 73: Estado de Situación Financiera Comparativo con Medición al Costo y a Valor Razonable
167
a) El rubro de efectivo, equivalente de efectivo tuvo un incremento con respecto del
Estado de Situación Financiera Inicial debido a los ingresos de la venta del inmueble
de Larco y la compra del edificio en Jesús Maria, dándole a la inmobiliaria una
inyección de caja.
b) Lo más significativo de esta partida es que; sea a valor razonable o al costo su
medición posterior, representa en promedio el 98% del total de activos de la
compañía, y a la vez se ve un incremento por la ganancia al aplicar la medición a
valor razonable.
c) Las depreciaciones en el comparativo se ven incrementado por la aplicación del
método del costo en la nueva inversión inmobiliaria en el distrito de Jesús Maria el
cual será acondicionada y culminada para poder obtener rentas en el futuro.
d) Otras cuentas por pagar, no presenta ningún impacto debido a que la renta corriente
o tributaria por pagar no presenta variación bajo ningún método financiero.
e) El rubro de pasivo diferido dará lugar a pagos de impuesto a la renta de periodos
futuros y representa el 20% de los pasivos y patrimonio.
f) Los aumentos en los resultados acumulados se presentan, por el incremento del
resultado del periodo, esta debido a las ganancias significativas, por la diferencia
existente en la medición a valor razonable.
168
Medicion a valor
Razonable
2019 % 2019 % %
Ingreso de Actividades Ordinarias g S/ 1,294,000 100.00% S/ 1,294,000 100.00% S/ - 0.00%
Costo de servicio inmobiliario -S/ 491,000 -37.94% -S/ 491,000 -37.94% S/ - 0.00%
UTILIDAD BRUTA S/ 803,000 62.06% S/ 803,000 62.06% S/ - 0.00%
Gastos de venta y distribución -S/ 293,000 -22.64% -S/ 293,000 -22.64% S/ - 0.00%
Gastos de Administración h -S/ 1,488,097 -115.00% -S/ 664,000 -51.31% -S/ 824,097 -55.38%
Otros Ingresos y Egresos i S/ 1,985,000 153.40% S/ 3,968,583 306.69% S/1,984,997 100.00%
Utilidad Operativa S/ 1,006,903 77.81% S/ 3,814,583 294.79% S/2,807,680 278.84%
Ingresos Financieros S/ 16,500 1.28% S/ 16,500 1.28% S/ - 0.00%

Gastos Financieros -S/ 3,000 -0.23% -S/ 3,000 -0.23% S/ - 0.00%
Diferencia de cambio j S/ 210,000 16.23% S/ 210,000 16.23% S/ - 0.00%
Utilidad antes del impuesto S/ 1,230,403 95.09% S/ 4,038,083 312.06% S/2,807,680 216.98%
Impuesto a la Renta k -S/ 362,969 -28.05% -S/ 1,191,234 -92.06% S/ 828,266 -228.19%
RESULTADO NETO DEL EJERCICIO S/ 867,434 67.04% S/ 2,846,849 220.00% S/1,979,414 228.19%
Figura 74: Estados de Resultados Comparativo con Medición al Costo y a Valor Razonable
g) En el periodo se ve un incremento en los ingresos ordinarios por el arrendamiento de

los inmuebles, además de los ingresos operacionales por la recuperación de los gastos
incurridos por la inmobiliaria por cuenta de los arrendatarios. Estos principalmente
por los gastos municipales y de mantenimiento.
h) La partida de gastos administrativos presenta una diferencia, esto debido al método
de medición utilizada en ambos escenarios.
i) Al aplicar la medición al valor razonable a diferencia de la medición al costo, esta
partida presenta una ganancia por la valorización de los inmuebles, centros
comerciales, almacenes y tiendas en el mercado, luego del cálculo de un perito
especializado.
j) La partida de diferencia de cambio presenta conversión, debido a que la empresa
mantiene cuentas en una entidad financiera.
k) Por último, el incremento generado en el Impuesto a la Renta es a razón de la
medición a valor razonable ya que dicha medición genera un incremento a la base
para el cálculo del impuesto.
169
4.2.3.7 Impacto en los Ratios Financiero
Indicadores Financieros
Medicion a valor
Medición al costo
razonable
a Rendimiento sobre la Inversión ROA Utilidad Neta S/ 867,434 0.42% S/ 2,846,849 1.37%
Activos Totales S/ 205,464,903 S/208,272,583
b Rendimiento sobre el Patrimonio ROE Utilidad Neta S/ 867,434 0.54% S/ 2,846,849 1.74%
Total del Patrimonio S/ 161,581,434 S/163,560,849
c) Margen Neto de Utilidad Utilidad Neta S/ 867,434 67.04% S/ 2,846,849 220.00%

Ventas Netas S/ 1,294,000 S/ 1,294,000
d) Rentabilidad Sobre el Capital Utilidad Neta S/ 867,434 3.71% S/ 2,846,849 12.18%

Capital Propio S/ 23,370,000 S/ 23,370,000
e) Rotación de activos Ventas Totales S/ 1,294,000 0.63% S/ 1,294,000 0.62%

Activos Totales S/ 205,464,903 S/ 208,272,583
f) EBITDA Utilidad Operativa + Depreciación S/ 1,006,903 S/ 1,834,544 S/ 3,814,583 S/ 3,818,127

y Amortización S/ 827,641 S/ 3,544
Figura 75: Ratios Financieros
Elaboración: Fuente Propia
a) La Rentabilidad sobre los activos-ROA medimos el beneficio generados por los

activos. Al aumentar las utilidades por la medición al costo es de 0.42%, mientras
que en la medición a valor razonable es de 1.37%.
b) En el ROE, el mayor impacto se da con la medición razonable y representa el 1.74%,

mientras que el modelo del costo está representado por un 0.54%, lo que convierte el
negocio de la inmobiliaria más ventajosa para los inversionistas.
c) El Margen Neto de Utilidad representa es el 67.04%, sin embargo, este margen es

mucho mayor, con la medición a valor razonable ya que bajo esta medición el margen
está representado por el 220.00%.
d) En la rentabilidad sobre el Capital, el cual mide el retorno recibido, por el capital

empleado. Se puede observar que si la empresa utiliza el Modelo del costo esta recibe
un retorno de 3.71% mientras que; mediante el modelo a valor razonable, el retorno
tiene un impacto de 12.18%.
170
e) La rotación de activos totales permite medir la eficiencia con la que la inmobiliaria
genera ingresos utilizando todos sus activos, la rotación de activos totales en el
escenario con la medición al costo es 0.63% y con la medición al valor razonable
representa el 0.62%, al aumentar el valor de los activos disminuye el Ratio.
f) El EBITDA (Earnings Before, Interest, Taxes, Depretation and Amortization),

representa el beneficio de explotación, lo cual es calculado antes de deducir gastos
financieros e Impuesto a la renta, su resultado se interpreta como la capacidad que
tiene la empresa para generar beneficios, como también las ganancias o pérdidas
obtenidas con relación a la liquidez.
4.2.3.8 Impacto en el Impuesto a la renta
Al reconocer en el Estados de Situación Financiera las propiedades de inversión y al aplicar

la medición posterior a valor razonable al inmueble de Jesús María, observamos que el
resultado del ejercicio presenta una variación de S/. 1,979,414.
Para la determinación de la renta tributaria se debe obtener la base para el cálculo del
impuesto luego de las adiciones y deducciones de los gastos permitidos y prohibidos de
acuerdo con la LIR, dicho resultado presentará variaciones tanto en el impuesto como en la
utilidad del periodo tributario, este impacto se verá reflejado en la presentación de la DDJJ
anual.
A continuación, se procede a determinar el impuesto a la renta diferido para el periodo 2019.

cuando la empresa Inmobiliaria E & M S.A. elige política contable la medición posterior al
reconocimiento, el modelo a valor razonable.
La tabla N° 48 y N° 49 muestran las diferencias temporales originadas por la medición a

valor razonable del edificio adquirido en Jesús Maria, el cual no genera un impacto para el
cálculo del impuesto a la renta, ya que el incremento de valor no está permitido para la
determinación del impuesto, además las diferencias temporales serán reconocidas como un
pasivo diferido en la contabilidad.
171
Tabla 50 Diferencia Temporal del Terreno
Diferencia Temporal del Terreno
APLICACIÓN DE LA NIC 12 Al TERRENO NUEVO MEDIDO AL VALOR RAZONABLE

DIFERENCIA PASIVO TRIBUTARIO
CONCEPTO CONTABLE TRIBUTARIO GENERAL
TEMPORAL DIFERIDO
Costo del Predio S/ 4,100,000.00 S/ 4,100,000.00
Gastos por escritura publica S/ 5,730.00 S/ 5,730.00
Trámites Legales S/ 2,006.00 S/ 2,006.00
Comisiones y otros S/ 12,747.00 S/ 12,747.00
Valor del activo al 31/12/2019 S/ 4,120,483.00 S/ 4,120,483.00
Incremento a valor razonable(Ingreso Contable) S/ 396,717.00
Valor del Activo S/ 4,517,200.00 S/ 4,120,483.00 Deducción S/ 396,717.00 S/ 117,031.00
Nota: Fuente Propia.
Tabla 51 Diferencia Temporal Edificación Jesús María
Diferencia Temporal Edificación Jesús María
APLICACIÓN DE LA NIC 12 A LA EDIFICACION NUEVA DE JESÚS MARIA MEDIDOS AL VALOR RAZONABLE

TEMPORAL DIFERIDO
Costo del Predio S/16,400,000.00 S/16,400,000.00
Gastos por escritura publica S/ 22,922.00 S/ 22,922.00
Trámites Legales S/ 8,023.00 S/ 8,023.00
Comisiones y otros S/ 50,989.00 S/ 50,989.00
Valor del activo al 31/12/2019 S/16,481,934.00 S/16,481,934.00
Incremento a valor razonable(Ingreso Contable) S/ 1,586,866.00
Valor del Activo S/18,068,800.00 S/16,481,934.00 Deducción S/1,586,866.00 S/ 468,126.00
Nota: Fuente Propia
La tabla N° 50 muestra el tratamiento a las demás propiedades de inversión de la empresa,

las cuales fueron medidas a valor razonable, generando un incremento en el activo, pero al
igual que la tabla N° 48 y N° 49 no generan impacto en el cálculo del impuesto a la renta.
Tabla 52 Diferencia Temporal de Edificaciones Antiguas
Diferencia Temporal de Edificaciones Antiguas
APLICACIÓN DE LA NIC 12 A LAS EDIFICACIONES ANTIGUAS MEDIDOS AL VALOR RAZONABLE

TEMPORAL DIFERIDO
Valor de los activos al 01/01/2019 S/207,813,000.00 S/180,948,000.00
Valor del activo al 31/12/2019 S/180,948,000.00 S/180,948,000.00
Incremento a valor razonable (Ingreso Contable) S/ 308,000.00
Valor del Activo S/181,256,000.00 S/180,948,000.00 Deducción S/ 308,000.00 S/ 90,860.00
Nota: Fuente Propia
172
El terreno y la edificación de Jesús Maria al ser medido al valor razonable originan un
impuesto a la renta diferido de S/. 117,031 y S/.468,126 adicionalmente las edificaciones
adquiridas en periodos anteriores por el aumento en su valor en el mercado, se obtuvo una
diferencia temporal de S/.90,860; en total se generó un pasivo por impuesto diferido de
S/.676,017 para el periodo 2019.
La renta corriente:
El impuesto determinado de acuerdo con las normas de Impuesto a la Renta, son

consideradas Impuesto a la Renta Corriente. Las diferencias temporales que son
consideradas en la LIR generan una Impuesto a la Renta Diferido y el Impuesto a la Renta
está conformado por el Impuesto Corriente y el Impuesto Diferido.
El artículo 37° de la LIR señala los gastos deducibles para la determinación del impuesto a
la renta, pero existen limitaciones que las empresas no pueden sobre pasar, si esto sucede en
el periodo, se deberá considerar como una adición y tendrá de clasificación permanente por
lo que no podrá tomarse el exceso en un periodo futuro.
Algunos gastos en exceso contemplados en la LIR son:
Diferencias Permanente
Planilla de movilidad que supere el 4% de la remuneración mínima vital mensual de
los trabajadores. x
Exceso de gastos recreativos que superen 40 UIT. x
Exceso de gastos de representación que superen 40 UIT. x
Exceso del 6% gastos sustentados con tickets o boletas entregados por
contribuyentes que se encuentren en el Nuevo RUS. x
Los gastos personales y de sustento del contribuyente y sus familiares. x
Las multas, recargos, intereses moratorios previstos en el Código Tributario y, en
general, sanciones aplicadas por el Sector Público. x
Las donaciones y cualquier otro acto de liberalidad en dinero o en especie, salvo lo
dispuesto en el inciso x) del Artículo 37° de la Ley. x
Las asignaciones destinadas a la constitución de reservas o provisiones cuya
deducción no admite esta ley. x
La amortización de llaves, marcas, patentes, procedimientos de fabricación, juanillos
y otros activos intangibles similares. x
Los gastos cuya documentación sustentatoria no cumpla con los requisitos y
características mínimas establecidos por el Reglamento de Comprobantes de Pago. x
Figura 76: Diferencias Permanentes
Fuente: Elaboración Propia. Tomada de la Ley del Impuesto a la Renta.
173
La Renta Diferida:
Para generar un impuesto diferido, debe existir una diferencia entre el valor contable y
tributario; la misma que puede ser deducible o acumulable para efectos tributarios futuros.
Podemos decir que las diferencias temporales deducibles son aquella que en un periodo
futuro disminuirá la pérdida fiscal por esta razón genera una partida de pasivo por impuesto
diferido.
Por otro lado, es importante observar y analizar si de las diferencias temporales deducibles
sugieren ciertos derechos u obligaciones para la empresa, esto se denominará como Activo
por impuesto diferido.
A continuación, presentamos algunos gastos que serán adicionados o deducidos en un

periodo futuro los cuales generan un activo y pasivo diferido.
Diferencias Temporales
Provisión por desvalorización de existencias aplicando el Valor Neto de
x
Realización.
Diferimiento de ingresos en las empresas de construcción (hasta el 2012). x
Devengo de vacaciones que no fueron pagadas hasta la fecha de vencimiento de la
x
Declaración JuradaAnual del IR.
Amortización de gastos pre-operativos en un solo ejercicio.– Arrendamiento
x
financiero (hasta el 31.12.2000).
Depreciación financiera mayor al límite permitido para depreciar tributariamente. x
Reevaluaciones sin efecto tributario. x
Capitalizacitañización de Intereses deacuerdo a la NIC 23. x
Figura 77: Diferencias Temporales
Fuente: Elaboración Propia. Tomada de la Ley del Impuesto a la Renta.
La determinación del Impuesto a la Renta:
El cálculo del impuesto a la renta está comprendido por los impuestos a la renta corriente, y
el impuesto a la renta diferido por lo que la inmobiliaria reconoce el pasivo por impuesto
diferido por las diferencias temporales imponibles y los activos por impuesto diferido,
reconoce todas las diferencias temporales deducibles y por la compensación futuras de
créditos fiscales y pérdidas tributarias arrastrables no utilizadas.
174
A continuación, se presenta la composición y el cálculo del impuesto a la renta y la
determinación de la renta corriente y diferida, de acuerdo con lo establecido por la Ley del
Impuesto a la Renta, cuando se realiza la medición al costo:
Tabla 53 Cálculo del Impuesto a la Renta – Medición al Costo
Cálculo del Impuesto a la Renta – Medición al Costo
Costo
Cálculo del Impuesto a la Renta 29.50%
Utilidades Antes de Impuestos S/ 1,230,403
Adiciones y Deducciones Temporales
Adiciones (+)
Deducciones (-) -S/ 458,000
Resultado Tributario S/ 772,403

Impuesto a la Renta 2019 S/ 227,859
Resultado del ejercicio S/ 544,544

IR Corriente (40) S/ 227,859
Depreciación S/ 44,250
Renta diferida (49) S/ 90,860
Nota: Fuente Propia
Podemos observar que las adiciones y deducciones del periodo se originan por la medición
a valor razonable de los edificios antiguos y la depreciación tributaria del periodo.
La composición del impuesto a la renta:
175
Tabla 54 Composición la renta corriente – Medición al costo
Composición la renta corriente – Medición al costo
Composición de la renta corriente Base Contable IR Corriente

Base tributaria S/ 772,403 S/ 227,859
Total S/ 772,403 S/ 227,859
Depreciación Tributaria S/ 150,000 S/ 44,250

Total depreciado S/ 150,000 S/ 44,250
Composición de la Renta Diferida Base Contable IR diferido

Por la medición VR edificio Nuevo S/ - S/ -
Por la medición VR propiedades de Inversión antiguas S/ 308,000 S/ 90,860
Total de Pasivo Diferido S/ 308,000 S/ 90,860
Impuesto a la renta 2019 S/ 362,969
Nota: Fuente Propia
La siguiente tabla muestra el tratamiento contable para la aplicación de la NIC 40
Tabla 55 Aplicación correcta NIC 12- Propiedades de Inversión Medida al Costo
Aplicación correcta NIC 12- Propiedades de Inversión Medida al Costo
Nota: Fuente Propia
Cuando se realiza la medición a valor razonable se debe considerar lo establecido en el

Párrafo 35 de la NIC 40, la cual menciona que las ganancias por pérdidas obtenidas por la
medición a valor razonable deben incluirse en el resultado del periodo, sin embargo; la ley
176
del Impuesto a la Renta no considera aceptable las estimaciones, valuaciones o pérdidas para
la base del cálculo del impuesto, por lo que se debe adicionar o deducir de acuerdo con lo
establecido en los Artículos 37° y 44° de la LIR.
Tabla 56 Cálculo del Impuesto a la Renta – Medición a Valor Razonable
Cálculo del Impuesto a la Renta – Medición a Valor Razonable
Valor Razonable
Cálculo del Impuesto a la Renta 29.50%
Utilidades Antes de Impuestos S/ 4,038,083
Adiciones y Deducciones Temporales
Adiciones (+)
Deducciones (-) -S/ 3,265,680
Resultado Tributario S/ 772,403

Resultado del ejercicio S/ 544,544
Impuesto a la Renta 2019 S/ 1,191,234

IR Corriente (40) S/ 227,859
Depreciación S/ 287,359
Renta diferida (49) S/ 676,017
Nota: Fuente Propia
Las adiciones presentadas en la tabla N° 56, son a razón de la medición a valor razonable de
todas las propiedades de inversión y de la depreciación tributaria.
Composición de la renta corriente:
Tabla 57 Composición la Renta Corriente – Medición a Valor Razonable
177
Composición la Renta Corriente – Medición a Valor Razonable

Total S/ 772,403 S/ 227,859
Por la medición VR edificio Nuevo S/ 974,097 S/ 287,359


Por la medición VR edificio Nuevo S/ 1,983,583 S/ 585,157
Total de Pasivo Diferido S/ 2,291,583 S/ 676,017
Impuesto a la renta 2019 S/ 1,191,234
Nota: Fuente Propia
La siguiente tabla muestra el tratamiento contable para la aplicación de la NIC 40 de acuerdo

con la medición por el modelo a valor razonable.
Tabla 58 Aplicación correcta NIC 12- Propiedades de Inversión Medida a Valor Razonable
Aplicación correcta NIC 12- Propiedades de Inversión Medida a Valor Razonable
Nota: Fuente Propia
178
CAPITULO V ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
APLICACIÓN DE RESULTADOS
5.1.1 Resultado de estudio cualitativo
5.1.1.1 Análisis de las entrevistas a profundidad
a) Opinión sobre NIC 40
Los especialistas Juan Arana y Miguel Bobadilla donde coinciden que no es una norma
sectorial, exclusiva de los negocios inmobiliarios, sino que alcanza a cualquier compañía
que mantenga un inmueble destinado a generar ingresos por alquileres o plusvalía.
Miguel Bobadilla considera que el modelo de medición del valor razonable de los activos
permite reflejar adecuadamente el valor de estos, dándole consistencia a su información
financiera, mientras que la valuación al costo con depreciación no permite reflejar en los
estados financieros. Mientras que Juan Arana discrepa del tratamiento dual para medir
las Propiedades de Inversión, porque considera que el ente emisor de la norma no
arriesgo, por que seguir permitiendo el modelo del costo, es como seguir bajo el alcance
de la NIC 16.
b) Definición de una propiedad de inversión
Sobre la definición de la norma ambos especialistas definen a la Propiedades de

inversión, como la intensión de generar plusvalía. Juan Carlos Arana menciona que
muchos propietarios de inmuebles lo mantienen en estado puro (terreno), a fin de esperar
el mejor momento para realizar inversión.
El especialista Miguel Bobadilla considera a las propiedades de inversión a todos

aquellos bienes inmuebles, mantenidos por el propietario para su explotación o
apreciación y no para su uso o producción o su venta.
c) Ejemplos de Propiedades de inversión
Según Miguel Bobadilla considera como ejemplos de Propiedad de Inversión, a los

centros comerciales, Edificios para alquiler, playas de estacionamiento. Menciona que
las empresas Open plaza, Real plaza, Mega plaza, Los Portales aplican la NIC 40
Propiedades de Inversión al presentar su información financiera.
179
El especialista Juan Carlos Arana menciono como ejemplos de propiedades de inversión
a los inmuebles dedicados al estacionamiento vehicular y cementerios privados.
d) Reconocimiento
Los bienes inmuebles, sostienen los especialistas Juan Carlos Arana y Miguel Bobadilla,
se reconocerán como propiedades de inversión cuando:
 Sea probable que los hechos económicos futuros estén asociados con tales
propiedades de inversión fluyan a la entidad
 El costo de estos bienes sea posible medir confiablemente
Estos bienes serán reclasificados a la cuenta contable 31 Propiedades de inversión.
e) Medición
Miguel Bobadilla como especialista considera que inicialmente la Propiedades de

Inversión se miden al costo, es decir al precio de compra o construcción, posteriormente
según el párrafo 30 de la NIC 40 se puede realizar según el Modelo del valor razonable
o el modelo del costo. Mientras que Juan Carlos Arana precisa que ambos modelos tienen
sus ineficiencias, el modelo del costo es como seguir en la NIC 16, que sin embargo a
existido y sobrevivido a todas las NIIF y las economías de los países; y el modelo del
valor razonable puede generar ganancias y pérdidas inexistentes en economías
inestables, complicándose más con la intervención de peritos para la tasación que pueden
ser corrompidos y se hace necesario los controles por parte de la CONATA.
f) Afectación del reconocimiento y medición al sector inmobiliario
Según los especialistas Juan Carlos Arana y Miguel Bobadilla coinciden que la
afectación del reconocimiento y medición, bajo la aplicación de la NIC 40 sobre el sector
inmobiliario sería positiva, porque permite reflejar de una mejor manera el valor
financiero de los activos y darían un mejor reflejo de los Estados Financieros.
g) Valor razonable
El especialista Miguel Bobadilla opina que el valor razonable es un método que permite
acercar el valor de los bienes al del mercado, valuando adecuadamente los activos de los
que se dedican al negocio inmobiliario, el cual permite reflejar su información financiera
de manera adecuada. En este punto sobre el valor razonable el especialista Juan Carlos
180
Arana opina que el Valor razonable es un método de medición en maduración y que se
ve influenciado por engorrosas formulas financieras.
Los especialistas también coinciden en la recomendación de la medición del valor

razonable a las empresas del sector inmobiliario, debido a que brindan a sus usuarios
información financiera de calidad.
h) Concordancia de la NIC 40 con las normativas tributarias
Miguel Bobadilla considera que fiscalmente hay una diametral diferencia, ya que las
Propiedades de Inversión para fines tributarios se consideran edificios y construcciones
y deben de depreciarse en línea recta a una tasa actual de 5% anual, lo que genera una
diferencia temporaria pasiva, en la mayoría de los casos. Por su parte Juan Carlos Arana
adiciona que no tendría que concordar la NIC 40 con la normativa tributaria, ya que ente
fiscal regulan el tratamiento de inmuebles.
i) Afectación a los Estados financieros
Miguel Bobadilla como especialista sostiene que el activo, en la parte de propiedades de

inversión, como parte del activo no corriente se vería afectado en los estados de situación
financiera, así como el pasivo por el Impuesto a la Renta diferido que se genera al deducir
el gasto por depreciación fiscal, a razón del 5% anual del costo computable pagado o
incurrido. Finaliza sobre este punto que los resultados del ejercicio también se ven
afectados, considera el que, usualmente incrementándolo, esto generará que el
patrimonio de la compañía se vea fortalecido y así la entidad tendrá mejor posición
financiera. Juan Carlos Arana responde que el boom inmobiliario que vivimos muestra
balances donde informan importantes activos, que tienen su correlato en ganancias
reflejadas en el Estado de Resultado.
j) Afectación en el Impuesto a la renta
El impacto que genera la NIC 40 en el Impuesto a la Renta según el especialista en tema

fiscal Miguel Bobadilla es en el impuesto diferido, al presentarse diferencias en el
tratamiento contable y tributario. Pero además impacta en otro impuesto directo como la
ITAN, dado que al aplicar el valor razonable genera una mayor base imponible de este
impuesto.
181
k) La depreciación y su deducción por una Propiedad de Inversión
El especialista Juan Carlos Arana considera que la depreciación obtenida por una
propiedad de inversión es deducible, menciona que, por principio de causalidad, que es
la generación de rentas gravadas.
Miguel Bobadilla especialista en temas fiscales menciona que en el caso de que

Propiedades de Inversión sean valuados al método del costo, la depreciación contable
que se registre será deducible siempre que no exceda el 5% establecido por la Ley del
Impuesto a la Renta, por el contrario, si es medido por el valor razonable, usualmente no
se registra la depreciación, y más bien el valor del activo incrementa.
5.1.2 Resultado del estudio cuantitativo: Encuestas
Preguntas Análisis
Objetivo y Alcance
1. En su empresa, las propiedades de

Las propiedades de inversión son
inversión cumplen con las características
inmuebles (terrenos o edificios) que se
de acuerdo con la NIC 40, Propiedad de
mantienen para generar rentas o
Inversión, es decir se mantiene para
plusvalías
generar rentas o plusvalía.
2. Su empresa cuenta con una propiedad de Se contabilizan por separado las

inversión, de las cuales una parte se Propiedades de Inversión los que
mantiene para generar renta o plusvalía, y generaran renta y plusvalía y los que se
la otra parte utilizada para la producción o utilizan para la producción o gestión
gestión administrativa (oficinas), de ser administrativa como Propiedad planta y
este el caso, se contabilizan por separado. Equipo.
Reconocimiento
3. Las Propiedades de Inversión solo se Los inmuebles como Propiedades de

reconocen como activo solo cuando sea Inversión se reconocen como activos,
182
probable que los beneficios económicos cuando los beneficios económicos que
futuros asociados con las propiedades de se percibirán en el futuro ingresen a la
inversión fluyan hacia la empresa y cuando empresa y su costo será medido de
el costo pueda ser medidos de forma fiable. forma fiable.
4. Cuando su empresa adquiere una El valor de las propiedades de inversión

propiedad de inversión, evalúa y mide los adquiridos, se registran en los libros
costos relacionados a la adquisición de la contables considerando todos los costos
misma. que se efectuaron al momento de la
adquisición.
Medición
5. En su empresa el valor de la propiedad de El valor de propiedad de inversión no

inversión no incrementa; con el costo por incrementa por los costos puesto en
puesta en marcha, con las pérdidas de marcha, a menos que sean necesario
operación incurridas antes que la para poder operar. Asimismo, no se
propiedad de inversión logre el nivel incrementará por las cantidades
planeado, y con las cantidades anormales anormales en mano de obra u otros
de desperdicio. recursos incurridos en la construcción
según el párrafo 23.
6. Su empresa ha adquirido alguna propiedad

Según el párrafo 27 de la NIC 40 las
de inversión a través de una permuta de
propiedades de inversión adquiridas a
activos no monetarios, o de una
cambio de activos no monetarios, el
combinación de activos monetarios y no
costo de dicha propiedad se medirá a
monetarios, de ser el caso se realiza la
valor razonable salvo que no pueda
medición a valor razonable, cumpliendo
medirse con fiabilidad.
con los lineamientos de la NIC 40.
7. Después del reconocimiento inicial, la La norma recomienda a las entidades,

empresa mide todas sus propiedades de pero no se obliga, sobre la tasación
inversión de acuerdo con el modelo a valor practicada por un perito experto
razonable, la cual es adquirida mediante independiente que tenga capacidad
183
una tasación practicada por un perito profesional reconocida, según el párrafo
experto independiente. 32.
8. Después del reconocimiento inicial, la

empresa mide su propiedad de inversión de El párrafo 56c indica que, si las
acuerdo con el modelo del costo, y propiedades de inversión en su
cumpliendo con los requisitos de la NIC medición posterior aplican el modelo
16, es decir; el costo menos la depreciación del costo, medirán de acuerdo con los
acumulada y la perdida por deterior requerimientos de la NIC 16.
acumulada.
9. Después del reconocimiento inicial, si la

Si los activos no corrientes cuya venta
empresa escoge el modelo del costo, y
estuviera prevista dentro del periodo
cuenta con un grupo de Propiedades de
siguiente se clasificará como mantenido
Inversión mantenidos para la venta estas
para la venta, y será medida de acuerdo
son medidas de acuerdo con los requisitos
con la NIIF 5, según el párrafo 56a.
de la NIIF 5.
10. Después del reconocimiento inicial, si la Si adquirimos un edificio con

empresa escoge el modelo del costo, y arrendamiento financiero y decidimos
cuenta con unas propiedades de inversión alquilar para generar plusvalía, debido
para arrendamiento operativo, estas son que no somos los propietarios sino
medidas de acuerdo con los requisitos de la arrendatarios que poseen un activo con
NIIF 16. derecho a uso, según el párrafo 56b
estos se medirán de acuerdo con la NIIF
16.
Transferencias
11. Cuando se obtiene una propiedad de Esta situación se da cuando en casos

inversión o se realiza un cambio de uso, y excepcionales cuando la entidad
184
ésta es medida a valor razonable, pero se adquiere por primera vez una propiedad
tiene indicios que no se podrá continuar de inversión y no hay evidencia clara de
con la misma medición, la empresa aplica poder medir de forma fiable y continua
el párrafo 53 de la NIC 40 y cambia el el valor razonable.
método de medición posterior con la
finalidad de obtener un Estado Financiero
fiable.
Información a revelar
12. Cuando se realiza un cambio en la El Párrafo 75 de la NIC 40, señala que
medición posterior, la empresa revelará una entidad revelará información
dichos cambios de acuerdo con lo cuando aplique el modelo del costo y/o
establecido en la NIC 40 con el propósito a valor razonable, por lo que las
de elaborar estados financieros con empresas que apliquen esta norma
información fiable. deberán presentar en sus notas
explicativas dicha información.
13. Cuando la empresa aplica la medición de Según el párrafo 76 la entidad revelará

acuerdo con modelo a valor razonable, una conciliación del importe en libros
adicionalmente revela una conciliación del de la propiedad de inversión al inicio y
importe en libros al inicio y al final del al final del periodo, incluirá adiciones,
periodo. pérdidas o ganancias por el ajuste del
valor razonable.
14. Cuando la empresa aplica la medición de Además de lo requerido por el párrafo

acuerdo con modelo costo, esta revela el 75 y siguiendo con el párrafo 56 la
método de depreciación. entidad que aplica el modelo de costo
también revelara los métodos de
depreciación, las vidas útiles o las tazas
de depreciación.
Estados Financieros
185
15. Las pérdidas o ganancias generadas de un Las ganancias o pérdidas generadas por
cambio a valor razonable se incluyen en el el cambio a valor razonable se incluirán
Estado de Resultado del periodo. otros ingresos o gastos en el estado de
resultados del periodo.
16. En su empresa, se ha realizado cambios de Al existir una mayor valoración de los

medición posterior, a las propiedades de activos, genera un impacto en la
inversión y estos han generado impacto en elaboración de los estados financieros,
el Estado de Situación Financiera del son fiables y la entidad potencia su
periodo. patrimonio.
17. El Estado de Cambios en el Patrimonio La entidad si aplica el valor razonable,

del periodo, se ha visto afectado por el genera mayores utilidades para sus
modelo del costo o del valor razonable. accionistas, por lo que el aplicar uno u
otro método de medición si impacta en
el patrimonio.
18. Los cambios de medición posterior a las El cambio en las utilidades del ejercicio
propiedades de inversión han afectado a los y el mayor valor a los activos genera un
indicadores de rentabilidad sobre los impacto en la rentabilidad de los
activos activos.
19. Los cambios de medición posterior a las Las ventas ordinarias de las propiedades
propiedades de inversión han afectado a los de inversión no se ven afectados por el
indicadores de rentabilidad sobre las cambio de medición.
ventas.
20. Los cambios de medición posterior a las Las ratios de rentabilidad son uno de los
propiedades de inversión han afectado a los indicadores más importantes para un
indicadores de rentabilidad sobre el capital análisis financiero, al afectar el activo
por una medición posterior este
generará un impacto +/- los cuales serán
reflejados en los resultados del ejercicio
186
por lo que será medido con el Capital
propio, por esta razón genera un
impacto.
21. En su empresa las presentaciones de los Las normas de Información Financiera

Estados Financieros se ven afectados por la presentan estándares para la elaboración
aplicación de la NIC 40. de los estados financieros, al ser
aplicados generan impacto +/- en ellos.
Impuesto a la Renta
22. Las pérdidas o ganancias generadas de un Existen gastos acepados y prohibidos

cambio a valor razonable generan cambios para la base del cálculo del Impuesto a
para el cálculo del impuesto a la renta. la renta, estos se encuentran
establecidos en el artículo 37° y 41° de
la LIR, amparados en la ley se puede
decir que las ganancias o pérdidas
tributariamente no generan impacto en
la renta tributaria.
23. Las tasas de depreciación establecidas en la La Norma contable estima la

norma se aplican de acuerdo con la vida depreciación mediante la vida útil del
útil del activo, mientras que la ley del activo con máximo de 20 años
impuesto a la renta representa la dependiendo el tipo de activo, la norma
depreciación tributaria mediante tasas, la tributaria presenta la estimación
empresa aplica la depreciación de acuerdo representado en tasas o porcentajes
con la norma contable y posteriormente dependiendo el tipo de activo, en las
realiza las adiciones y deducciones propiedades de inversión se puede
correspondientes para el cálculo del apreciar que el cálculo de la
impuesto a la renta. depreciación esa razón del 5% de
acuerdo con el artículo 22° del RLIR y
el artículo 39° de la LIR.
187
24. Las ganancias o pérdidas obtenidas por la El artículo 37° y 41° de la LIR,
medición a valor razonable son registradas amparados en la ley se puede decir que
en la contabilidad y posteriormente las ganancias o pérdidas tributariamente
adicionadas o deducidas para el cálculo del no generan impacto en la renta
impuesto a la renta. tributaria. por lo que se debe adicionar o
deducir, para la DDJJ anual.
25. La Empresa lleva un control de las Se deberá llevar un control de las

adiciones y deducciones generadas por las adiciones y deducciones para las futuras
mediciones al costo y/o valor razonable. DDJJ anuales, ya que presentación
errada de las declaraciones genera una
multa si no se rectifica a tiempo.
26. La Ley del impuesto a la renta no considera La reestructuración de la normativa

viable las ganancias o pérdidas obtenidas tributaria implica tiempo y estudio,
por la medición a valor razonable, por esta mientras esto pueda darse, las empresas
razón se debe adicionar o deducir para el deben adaptar y evaluar lo mejor para su
cálculo del impuesto a la renta; considera organización.
que se deba generar una reestructuración
en la normativa, sobre este punto.
5.1.2.1 Análisis de fiabilidad: Alfa de Cronbach

Para poder evaluar en el presente trabajo el grado confiabilidad o la homogeneidad de las
preguntas o ítems, se empleó el coeficiente alfa de Cronbach, el cual es un indicador de
confiablidad de escalas psicométricas más usadas. El coeficiente Alfa de Cronbach puede
ser calculado mediante la varianza de los ítems y la varianza del puntaje total.
188
Figura 78: Coeficiente Alfa de Cronbach
Adaptado de: Revista ciencias de la educación Universidad Valencia
Para la evaluación de los resultados de los coeficientes de Alfa de Cronbach se sugiere

como criterio general lo siguiente:
 Coeficiente alfa > .9 es excelente

 Coeficiente alfa > .8 es bueno
 Coeficiente alfa > .7 es aceptable
 Coeficiente alfa > .6 es cuestionable
 Coeficiente alfa > .5 es pobre
 Coeficiente alfa < .5 es inaceptable
Luego de la aplicación del instrumento de medición en la variable cuantitativa y calculado

los valores de los resultados, aunado al cálculo de confiablidad del alfa de Cronbach, se
obtuvo lo siguiente:
189
Tabla 59 Resultados del análisis del Alfa de Cronbach basada en las encuestas
Resultados del análisis del Alfa de Cronbach basada en las encuestas
Estadística de Confiabilidad
Número de
Alfa de Cronbach
elementos
0.942 26
Nota: Fuente Propio
Se observa que el coeficiente de fiabilidad es de 0.942, del cual interpretamos primero que
estuvo dentro de la oscilación del 0 al 1, pero al estar cerca del 1 nuestro instrumento de
medición es excelente.
5.1.2.2 Análisis del Chi Cuadrado

El cálculo del Chi Cuadrado nos facilita validar nuestras hipótesis, para lo cual identificamos
las variables:
- Variable Independiente: NIC 40 Propiedades de Inversión

- Variables Dependientes: Impacto Estados Financieros
a) Prueba de Hipótesis General
Formulación de Hipótesis Estadística
H1: La NIC 40: Propiedades de Inversión impacta en los Estados Financieros y en el

H0: La NIC 40: Propiedades de Inversión no impacta en los Estados Financieros y en el

190
Tabla 60 Resultado del Análisis de las Tablas Tabuladas de las Variables
Resultado del Análisis de las Tablas Tabuladas de las Variables
Nota: Elaboración Fuente Propia. Tomado de IBM SPSS 26 Statistics
En el planteamiento de hipótesis general, se cruzan dos variables del tema de investigación,

la NIC 40 Propiedades de Inversión y su impacto en los Estados Financieros y en el Impuesto
a la Renta en las actividades inmobiliaria en el distrito de Jesús Maria, año 2019, para lograr
la comparación de las respuestas obtenidas, según el cuestionario formulado para cada
variable en estudio.
Tabla 61 Resultados de las Pruebas del Chi Cuadrado de las Variables
Resultados de las Pruebas del Chi Cuadrado de las Variables
Pruebas de chi-cuadrado
Significación
asintótica
Valor Gl (bilateral)
Chi-cuadrado de Pearson 17,500a 6 ,008
Razón de verosimilitud 16,935 6 ,010
Asociación lineal por lineal 8,840 1 ,003
N de casos válidos 15
a. 12 casillas (100,0%) han esperado un recuento menor que 5. El
recuento mínimo esperado es ,20.
Nota: Elaboración Propio. Tomado de IBM SPSS 26 Statistics
191
El valor critico observado llamado Significación asintótica (bilateral) dio como resultado
0.008, por lo tanto, al ser menor al 5% de margen de error, significa que se rechaza la
hipótesis nula H0 y se acepta la hipótesis alternativa H1. Es decir, la NIC 40 Propiedades de
Inversión impacta en los Estados Financieros y en el Impuesto a la Renta en las empresas
que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
b) Prueba de Hipótesis Específica 1
H1: La NIC 40: Propiedades de Inversión impacta en los Estados Financieros en las
empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
H0: La NIC 40: Propiedades de Inversión no impacta en los Estados Financieros en las
NIC 40 PROPIEDADES DE INVERSIÓN * ESTADOS FINANCIEROS
Tabla 62 Tabla cruzada NIC 40 Propiedades de Inversión * Estados Financieros
Tabla cruzada NIC 40 Propiedades de Inversión * Estados Financieros
192
En la tabla N° 56, observamos que el 33.3% están de acuerdo y 33.3% están totalmente de
acuerdo en que La NIC 40: Propiedades de Inversión impacta en los Estados Financieros en
las empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
Tabla 63 Resultados de las Pruebas del Chi Cuadrado Hipótesis Especifica 1.
Resultados de las Pruebas del Chi Cuadrado Hipótesis Especifica 1.
El valor del Significación asintótica (bilateral) es 0.057 el cual está en el rango menor al 5%
como margen de error mínima, por lo que negamos la hipótesis 0 (H0) y determinamos por
aceptado la hipótesis 1(H1), concluyendo así que, la NIC 40 Propiedades de Inversión
impacta en los Estados Financieros en las empresas que realizan actividades inmobiliarias
del distrito de Jesús María, año 2019.
c) Prueba de Hipótesis Específica 2
H1: La NIC 40: Propiedades de Inversión impacta en el Impuesto a la Renta en las empresas
que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
H0: La NIC 40: Propiedades de Inversión no impacta en el Impuesto a la Renta en las

193
Tabla 64 Tabla cruzada NIC 40 Propiedades de inversión * Impuesto a la Renta.
Tabla cruzada NIC 40 Propiedades de inversión * Impuesto a la Renta.
NIC 40 PROPIEDADES DE INVERSIÓN * IMPUESTO A LA RENTA
En la tabla N° 58, observamos que el 53.3% están de acuerdo y 20.0% están totalmente de
acuerdo en que La NIC 40: Propiedades de Inversión impacta en el Impuesto a la Renta en
las empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
Tabla 65 Resultados de las pruebas del Chi Cuadrado Hipótesis Especifica 2.
Resultados de las pruebas del Chi Cuadrado Hipótesis Especifica 2.
194
El valor critico observado llamado Significación asintótica (bilateral) dio como resultado
0.018, por lo tanto, al ser menor al 5% (0.05) de margen de error, significa que se rechaza la
hipótesis nula H0 y se acepta la hipótesis alternativa H1. Es decir, la NIC 40 Propiedades de
Inversión impacta en el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades
inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019.
5.1.3 Análisis del caso práctico

A continuación, se presenta los análisis y comentarios sobre el caso práctico realizado, el
cual consiste en la compra de un edificio en el distrito de Jesús Maria, a dicha compra se le
dio el tratamiento contable de acuerdo con lo señalado en la NIC 40 Propiedades de
Inversión; Y el Impuesto a la Renta se realizó tomando en consideración los artículos
señalados en la Ley del Impuesto a la renta – LIR y el Reglamento de la ley del Impuesto a
la Renta.
5.1.3.1 Análisis de los Estados Financieros

Para realizar el análisis del caso práctico tomaremos El Estado de Situación Financiera y el
Estado de Resultados Integrales de la Empresa Inmobiliaria E&M S.A., los cuales presentan
variaciones por los impactos generados a razón del cambio de medición posterior
considerados en la NIC 40.
Las partidas a evaluar serán:
- Partidas significativas en el Estado de Situación Financiera y Resultados Integrales.

- Variaciones generadas a causa de la medición posterior.
195
Medicion a valor
Razonable
ACTIVO
2019 % 2019 % %
ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo S/ 3,904,583 1.90% S/ 3,904,583 1.87% S/ - 0.00%
Cuentas por Cobrar comerciales netos S/ 209,000 0.10% S/ 209,000 0.10% S/ - 0.00%
Cuentas por Cobrar Relacionadas S/ - S/ -
Cuentas por cobrar partes relacionadas S/ - S/ -
Otras cuentas por cobrar S/ 76,000 0.04% S/ 76,000 0.04% S/ - 0.00%
Gastos Pagados Por Anticipos S/ 227,000 0.11% S/ 227,000 0.11% S/ - 0.00%
TOTAL ACTIVO CORRIENTE S/ 4,416,583 2.15% S/ 4,416,583 2.15% S/ - 0.00%
ACTIVO NO CORRIENTE
Mobiliario y equipo S/ 17,544 0.01% S/ 17,544 0.01% S/ - 0.00%
Propiedades de Inversión a S/ 201,858,417 98.24% S/ 203,842,000 97.87% -S/ 1,983,583 -0.98%
(-)Depreciación b S/ 827,641 -0.40% S/ 3,544 0.00% S/ 824,097 99.57%
(-)Amortización
Activo Diferido
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE S/ 201,048,320 97.85% S/ 203,856,000 99.22% S/ 2,807,680 1.40%
TOTAL ACTIVO S/ 205,464,903 100% S/ 208,272,583 100% S/ 2,807,680
PASIVO
PASIVO CORRIENTE
Cuentas por pagar comerciales S/ 34,000 0.02% S/ 34,000 0.02% S/ - 0.00%
Cuentas por Pagar Relacionadas S/ 13,000 0.01% S/ 13,000 0.01% S/ - 0.00%
Otras cuentas por pagar c S/ 2,069,165 1.01% S/ 2,069,165 0.99% S/ 0 0.00%
TOTAL PASIVO CORRIENTE S/ 2,116,165 1.03% S/ 2,116,165 1.02% -S/ 0 0.00%
PASIVO NO CORRIENTE
Pasivo por impuesto diferido d S/ 41,767,304 20.33% S/ 42,595,570 20.45% -S/ 828,266 -1.98%
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE S/ 41,767,304 20.33% S/ 42,595,570 20.45% S/ 828,266 1.98%

TOTAL PASIVO S/ 43,883,469 21.36% S/ 44,711,735 21.47% S/ 828,266 1.89%
PATRIMONIO
Capital Social S/ 23,370,000 11.37% S/ 23,370,000 11.22% S/ - 0.00%
Reservas S/ 5,443,000 2.65% S/ 5,443,000 2.61% S/ - 0.00%
Resultados Acumulados e S/ 132,768,434 64.62% S/ 134,747,849 64.70% -S/ 1,979,414 -1.49%
TOTAL PATRIMONIO S/ 161,581,434 78.64% S/ 163,560,849 78.53% S/ 1,979,414 1.23%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO S/ 205,464,903 100% S/ 208,272,583 100% -S/ 100
Luego de la aplicación de ambos métodos de medición posterior a razón de la NIC 40, se

puede observar variaciones e impactos en las partidas de:
196
1. Activo no corriente
2.
a) Propiedades de inversión:
Esta partida representa el 97% del total de los activos de la empresa, con la medición
al costo dicha partida representa un 98.24%, luego de realizar la medición a valor
razonable dicha partida representa el 97.87% del total de los activos.
b) Depreciación
Esta partida está constituida por la depreciación de los activos fijos de la compañía
y la medición al costo del edificio de Jesús María.
Se observa que con la medición al costo dicha partida representa el 0.40%, mientras
que a valor razonable no presenta un importe relevante ya que solo se cuenta con la
depreciación de los activos fijos.
Por lo que se puede concluir que; Las Propiedades de Inversión medidas al costo y
netas de depreciación representan un 97.84% del total de los activos, mientras que el
valor razonable mantiene su valor en un 97.87% del total de los activos.
La variación ésta representada por S/. 1,983,583, importe que fue adicionado como
parte del valor de la propiedad, después del informe entregado por un perito tasador,
independiente y experimentado en valuación a las propiedades de inversión; dicho
importe representa el 0.98% de incremento de los activos cuando son medidos a valor
razonable.
3. Pasivo Corriente
c) Otras cuentas por pagar

Esta partida ésta constituida principalmente por los tributos, correspondientes a la
provisión del impuesto a la renta, en ella se incluye, la renta corriente por pagar a la
Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria – Sunat.
197
Dichos tributos son calculados después de las adiciones y deducciones de gastos, los
cuales exceden o no se encuentran contemplados en la Ley del Impuesto a la Renta.
Con la medición al costo, esta partida representa un 1.01% del total del pasivo más
patrimonio, mientras que, a valor razonable, dicha partida representa el 0.99% del
total de los pasivos más patrimonio.
La variación entre ambas partidas no es relevante debido a que la renta corriente es

una sola y no presenta variaciones ante cualquier norma financiera y para esto se
aplican las adiciones y deducciones establecidas en la LIR;
La medición al costo genera una depreciación, la cual se realizó a una tasa del 5%, y
se encuentra contemplada en el Artículo 39° de la Ley del Impuesto a la renta y
permitida para deducción del cálculo de dicho impuesto de acuerdo con el Artículo
37° de la LIR; mientras que la medición a valor razonable presenta incremento en el
valor de la propiedad, y tributariamente no se encuentra permitido por lo que se debe
deducir para el cálculo del impuesto.
4. Pasivo no corriente
d) Pasivo diferido
Esta partida se encuentra conformada por los pagos de impuesto a la renta de
periodos futuros, dichos pasivos se crean cuando el impuesto sobre la renta es mayor
al impuesto por pagar y en la empresa representa el 20% de los pasivos y patrimonio.
Con la medición al costo esta partida representa el 20.33% y 20.45% con la medición
a valor razonable del total de los activos y patrimonio.
La variación obtenida entre ambas partidas equivale a S/. 828,266 los cuales
representan el 1.98% entre ambos impuestos, esto a razón que:
La medición a valor razonable constituye el valor estimado del mercado, esto es

determinado por un perito tasador y experto en revalorizar propiedades de inversión,
198
el cual debe cumplir con ciertas características, El excedente obtenido a causa de la
tasación se debe presentarse como otros ingresos en el estado de resultados, tal cual
señala la NIC 40, esta estimación genera un impuesto a la renta diferido ya que dicho
valor no está permitido para ser considerado como parte de la base para el cálculo
del impuesto.
5. Patrimonio
e) Resultado del ejercicio; esta partida representa el 1.49% del total de pasivo más
patrimonio, los aumentos en los resultados acumulados de cada año, son a razón del
incremento del resultado del periodo, esta debido a las ganancias significativas, por
la diferencia existente en la medición a valor razonable.
Con la medición al costo dicha partida representa un 64.62%, mientras que con la
medición a valor razonable está representa por el 64.70% del total del pasivo más
patrimonio.
La variación entre ambos resultados es por S/.1,979,414 los cuales representan el

1.49% de incremento sobre la utilidad obtenida después de haber utilizado el método
del del costo, esto a razón de:
El valor razonable presenta el valor más exacto para valorizar una propiedad de
inversión, cuando se realiza la tasación y ésta genera un incremento se debe
considerar en la partida de otros ingresos, por lo que incrementa la base para el
cálculo del impuesto; al utilizar este modelo no se considera la depreciación a la
propiedad de inversión, por esta razón se obtiene una utilidad más alta.
199
Medicion a valor
Razonable
2019 % 2019 % %
Ingreso de Actividades Ordinarias S/ 1,294,000 100.00% S/ 1,294,000 100.00% S/ - 0.00%
Costo de servicio inmobiliario -S/ 491,000 -37.94% -S/ 491,000 -37.94% S/ - 0.00%
UTILIDAD BRUTA S/ 803,000 62.06% S/ 803,000 62.06% S/ - 0.00%
Gastos de venta y distribución -S/ 293,000 -22.64% -S/ 293,000 -22.64% S/ - 0.00%
Gastos de Administración a -S/ 1,488,097 -115.00% -S/ 664,000 -51.31% -S/ 824,097 -55.38%
Otros Ingresos y Egresos b S/ 1,985,000 153.40% S/ 3,968,583 306.69% S/1,984,997 100.00%
Utilidad Operativa S/ 1,006,903 77.81% S/ 3,814,583 294.79% S/2,807,680 278.84%
Ingresos Financieros S/ 16,500 1.28% S/ 16,500 1.28% S/ - 0.00%

Gastos Financieros -S/ 3,000 -0.23% -S/ 3,000 -0.23% S/ - 0.00%
Diferencia de cambio S/ 210,000 16.23% S/ 210,000 16.23% S/ - 0.00%
Utilidad antes del impuesto S/ 1,230,403 95.09% S/ 4,038,083 312.06% S/2,807,680 216.98%
Impuesto a la Renta c -S/ 362,969 -28.05% -S/ 1,191,234 -92.06% S/ 828,266 -228.19%
RESULTADO NETO DEL EJERCICIO S/ 867,434 67.04% S/ 2,846,849 220.00% S/1,979,414 228.19%
Se puede observar las siguientes variaciones:
a) Gasto administrativo; Esta partida está conformada por gastos servicios prestados
por terceros, gastos de personal, tributos, seguros, depreciación entre otros, con la
medición al costo dicha partida representada el 115%, del total de las ventas del
periodo, mientras que con la medición a valor razonable representa el 51.31%.
La variación entre ambas partidas es de S/. 824,097 la cual representa el 55.38% de

diferencia a razón del costo, esto se genera a razón de:
La medición posterior al costo de una propiedad de inversión involucra descontar la

depreciación y los deterioros acumulados, ello mediante una tasa fiscal del 5% o a
razón de la vida útil del activo, la empresa presenta dicha depreciación gastos
administrativos, por esa razón el importe es alto, cuando se mide a valor razonable
no se considera la depreciación por que el activo se valoriza, generando así, una
variación alta.
200
b) Otros Ingresos; Está conformada principalmente por las revalorizaciones a razón de
la medición a valor razonable, cuando se mide al costo el edificio de Jesús María,
dicha partida representa el 153.40% y cuando se aplica el modelo a valor razonable
representa el 306.69% del total de las ventas.
La variación entre ambas partidas es de S/. 1,984,997, importe que representa más
del 100% de ingresos con el Valor Razonable, por lo que se puede concluir que la
medición a valor razonable genera mayor beneficio a la empresa porque lo coloca en
un estado sólido con mayores ingresos o valoraciones de sus propiedades de
inversión.
c) Impuesto a la Renta; esta partida está conformada por la renta corriente y la renta
diferida, con la medición al costo, ésta representa el 28.05%, mientras que con la
medición a valor razonable se observa representa el 92.06%, del total de las ventas.
La variación entre ambas rentas equivale a S/. 828,266 los cuales representan el
228.19% sobre la renta con medición al costo, esta variación, es generada a razón de:
La medición a valor razonable genero ingresos superiores a las ventas, por lo que
presenta una base más alta para la determinación del impuesto, mientras que el
modelo del costo genera un gasto a razón de la depreciación, por lo que la base para
el cálculo es menor.
5.1.3.2 Análisis de Ratios Financieros
1. Rendimiento sobre la Inversión (ROA)
Medicion a valor
Medición al costo Variación
razonable
ROA Utilidad Neta S/ 867,434 0.42% S/ 2,846,849 1.37% 0.94%

Activos Totales S/ 205,464,903 S/208,272,583
201
EL ROA es uno de los indicadores financieros más importantes que tiene la empresa, ya que
permite medir el beneficio sobre el total de los activos, adicional a ello, refleja la gestión
financiera para la obtención de beneficios en el periodo.
Cuando se realiza la medición al costo, la rentabilidad sobre los activos es de 0.42%,
mientras que con la medición a valor razonable mantiene un 1.37%.
Lo que se puede interpretar:

Medición al Costo: Por cada sol invertido se obtiene 0.0042 de rendimiento y/o rentabilidad.
Medición a Valor Razonable: Por cada sol invertido se obtiene 0.0137 de rendimiento y/o
rentabilidad.
Ambos métodos establecidos en la NIC 40, presentan un tratamiento contable diferente por
lo que la variación entre ambos resultados es de 0.94%.
Por lo que se puede concluir que la medición a valor razonable, presentada en la NIC 40,
genera mayor rentabilidad y beneficios a la empresa, ya que lo acerca al valor actual de
mercado, valorando de esta forma las propiedades de inversión y colocando en una mejor
posición a los activos no corrientes, mientras el modelo de medición al costo, que se
encuentra regido de acuerdo con lo establecido en la NIC 16 PPyE, utiliza un método de
depreciación lineal para la medición de los activos, el cual ocasiona la disminución del valor
de la propiedad de inversión.
2. Rendimiento sobre el patrimonio (ROE)
Medicion a valor
razonable
ROE Utilidad Neta S/ 867,434 0.54% S/ 2,846,849 1.74% 1.20%
Total del Patrimonio S/ 161,581,434 S/163,560,849
El ROE es considerado uno de los indicadores más precisos para la valoración de la

rentabilidad del capital, esta ratio permite medir el rendimiento que obtienen los accionistas
de la empresa.
202
Cuando se realiza la medición al costo, la rentabilidad sobre el patrimonio es de 0.54%,
mientras que con la medición a valor razonable es un 1.74%.

Medición al Costo: Por cada sol de patrimonio invertido se obtiene 0.0054 de rendimiento
y/o rentabilidad para remunerar a los accionistas de la empresa.
Medición a Valor Razonable: Por cada sol de patrimonio invertido se obtiene 0.074 de
rendimiento y/o rentabilidad para remunerar a los accionistas de la empresa.
Ambos métodos establecidos en la NIC 40, presentan una variación de 1.20%, por lo que se
puede concluir que:
La medición a valor razonable entrega un mayor valor a las propiedades de inversión, la cual
se debe presentar en resultados, así como lo señala la NIC 40 en el párrafo 35°, esta
valorización incrementa la utilidad antes de impuestos, entregando una mejor utilidad a la
empresa, mientras que la medición al costo incluye la depreciación en gastos
administrativos, los cuales generan un descuento a la utilidad antes de impuestos.
3. Margen Neto de Utilidad
Medicion a valor
razonable
Utilidad Neta S/ 867,434 67.04% S/ 2,846,849 220.00% 152.97%
Ventas Netas S/ 1,294,000 S/ 1,294,000
El Margen Neto de Utilidad, refleja la capacidad de la empresa para convertir los ingresos
obtenidos en beneficios, es decir, evalúa la utilidad obtenida con relación a las ventas.
Cuando se realiza la medición al costo, la rentabilidad sobre las ventas es de 67.04%,

mientras que con la medición a valor razonable es un 220.00%.

203
Medición al Costo: Por cada sol de venta se obtiene 0.6704 de utilidad neta.
Medición a Valor Razonable: Por cada sol de venta se obtiene 2.2 de utilidad neta.
Ambos métodos establecidos en la NIC 40, presentan una variación de 152.97%, por lo que
se puede concluir que:
La medición al costo presenta a la empresa como rentable, sin embargo, la utilidad neta
obtenida por la medición a valor razonable es mayor por la adición de otros ingresos en los
resultados del ejercicio, este método permite generar mayor rentabilidad ante los
Stakeholders.
4. Rentabilidad sobre el capital
Medicion a valor
razonable
Utilidad Neta S/ 867,434 3.71% S/ 2,846,849 12.18% 8.47%
Capital Propio S/ 23,370,000 S/ 23,370,000
La rentabilidad sobre el capital propio mide la capacidad que tiene el capital entregado por
los inversionistas para generar utilidad neta de impuestos.
Cuando se realiza la medición al costo, la rentabilidad sobre e capital propio es de 3.71%,

mientras que con la medición a valor razonable es 12.18%.
Medición al Costo: Por cada sol de capital propio invertido se obtiene 0.0371 de utilidad
neta de impuestos.
Medición a Valor Razonable: Por cada sol de capital invertido se obtiene 0.1218 de utilidad
neta de impuestos.
puede concluir que la medición a valor razonable entrega mayor rentabilidad a los
204
inversionistas de la empresa y también mejor posición en el mercado del sector inmobiliario,
con la medición a valor razonable, este indicador coloca a la empresa como una de las más
estables ante los inversionistas y/o accionistas, porque al invertir en esta inmobiliaria
recibirán mejores ganancias.
5. Rotación de activos
Medicion a valor
razonable
ROA Ventas Totales S/ 1,294,000 0.63% S/ 1,294,000 0.62% -0.01%
Activos Totales S/ 205,464,903 S/ 208,272,583
La rotación de los activos refleja la eficiencia que tiene la gestión administrativa para generar
ventas con relación a sus activos, mientras la ratio obtenido es mayor, se puede interpretar
que los activos totales presentan mayor productividad para generar ventas.
Cuando se realiza la medición al costo, la rentabilidad sobre los activos totales es de 0.63%,
mientras que con la medición a valor razonable es 0.62%.

Medición al Costo: Por cada sol producido por los activos totales se obtiene 0.0063 de ventas
totales.
Medición a Valor Razonable: Por cada sol producido por los activos totales se obtiene 0.0063
de ventas totales.
puede concluir que ambos métodos generan rentabilidad sobre las ventas, si bien es cierto y
el valor razonable incrementa el valor de la propiedad de inversión y de optar por este modelo
dicho ratio continuará mejorando con el tiempo, en el método del costo no sucede lo mismo,
porque cada periodo ira descontando la tasa de depreciación tributaria, esto traerá como
consecuencia la disminución del valor del activo fijo.
205
6. EBITDA
Medicion a valor
Medición al costo
razonable
Utilidad Operativa + Depreciación S/ 1,006,903 S/ 1,834,544 S/ 3,814,583 S/ 3,818,127
y Amortización S/ 827,641 S/ 3,544
El EBITDA es un indicador fundamental para conocer la situación financiera de la empresa,

esto permite tomar decisiones a razón de los resultados obtenidos, este indicador muestra las
ganancias antes de descontar los intereses, depreciación, amortización, las cuales son
partidas que no generan liquidez para la empresa.
Con la medición al costo se obtiene un EBITDA de S/. 1,834,544 y se puede observar que
el EBITDA aumenta con el valor razonable, obteniendo así S/. 3,818,127., se puede concluir
rentabilidad al aplicar ambas mediciones,
5.1.3.3 Análisis de Impuesto a la Renta

En el caso práctico presentado, se puede apreciar, que a razón de utilizar ambos métodos de
medición posterior señaladas en la NIC 40, se generan variaciones en algunas partidas
importantes en el Estado de Situación Financiera de la empresa, como son las Propiedades
de Inversión, la depreciación, pasivo diferido, otras cuentas por pagar, la utilidad del
ejercicio y/o del periodo, y del Estado de Resultados Integrales; otros Ingresos, Gastos
administrativos, impuesto a la renta y la utilidad del ejercicio.
Bajo el modelo del costo

El modelo del costo genera impacto en el gasto administrativo del periodo, el cual será
deducido del valor en libros de la propiedad de inversión.
206
Dicho gasto será presentado en el estado de resultados integrales, reduciendo la utilidad
operativa.
Figura 79: Composición del Gasto Administrativo.
Fuente: Elaboración Propia información tomada de Figura 80: Estados de Resultados Comparativo con
Medición al Costo y a Valor Razonable
El valor de la Propiedad de Inversión debe ser presentado neto de depreciación en el Estado

de Situación Financiera, pero para fines educativos se está desagregando dichas partidas:
Figura 80: Composición del activo no corriente.
Fuente: Elaboración Propia, información tomada de Figura 79: Estado de Situación Financiera Comparativo
con Medición al Costo y a Valor Razonable.
207
A continuación, se presenta la composición de la renta tributaria de acuerdo con la
medición al costo:
Medición al costo
Analisis tributario
Utilidades Antes de Impuestos S/ 1,230,403.32
Adición de ingresos no permitidos en la LIR -S/ 308,000

Depreciación Tributaria 5% -S/ 150,000
Resultado Tributario 2019 S/ 772,403.32
Impuesto a la Renta corriente29.5% S/ 227,859
Resultados netos al 31/12/2019 S/ 544,544.34
Para la determinación de la renta corriente o tributaria se está deduciendo el incremento de

valor de la propiedad de inversión por los edificios antiguos, esto en relación con la imagen
tomada de la tabla N° 52, también se está deduciendo la depreciación tributaria a los edificios
antiguos, los cuales no se consideraron financieramente por que dichas propiedades fueron
medidas a valor razonable.
Bajo la medición al costo la compra del edificio nuevo no genera ningún impacto tributario
por que la depreciación si está contemplada y la tasa utilizada por la empresa fue la que
señala el RLIR.
Composición de la renta.

Total S/ 772,403 S/ 227,859
Depreciación Tributaria S/ 150,000 S/ 44,250


Por la medición VR edificio Nuevo S/ - S/ -
Total de Pasivo Diferido S/ 308,000 S/ 90,860
Impuesto a la renta 2019 S/ 362,969
208
Por lo que se puede concluir que, cualquiera de los dos métodos genera un impacto tributario
para el cálculo del impuesto a la renta, al utilizar la depreciación la base para el cálculo del
impuesto es menor y este genera una menor renta y utilidad, el incremento del activo a razón
del valor razonable no debería generar un impacto tributario por lo que se debe deducir lo
que se utilizó como otros ingresos en el Estado de Resultados Integrales.
Bajo el modelo a valor razonable
El modelo a valor razonable genera impacto en la partida otros ingresos los cuales se detallan
a continuación:
Figura 81: Composición de Otros Ingresos.
Fuente: Elaboración Propia información tomada de Figura 80: Estados de Resultados Comparativo con
Medición al Costo y a Valor Razonable
El valor de la propiedad de inversión presentada en el Estado de Situación Financiera de

acuerdo con el modelo a valor razonable comprende la suma del total de propiedades de
inversión más adiciones por valorización de periodos anteriores y ganancias por valorización
del periodo.
209
Figura 82: Composición del Activo no Corriente.
Fuente: Elaboración Propia, información tomada de Figura 79: Estado de Situación Financiera Comparativo
con Medición al Costo y a Valor Razonable.
A continuación, presentamos la determinación del impuesto a la renta de acuerdo con la

medición posterior a valor razonable:
Medición a Valor Razonable
Analisis tributario
Utilidades Antes de Impuestos S/ 4,038,083.00
Adición de ingresos no permitidos en la LIR -S/ 2,291,583

Depreciación Tributaria 5% -S/ 974,097
Resultado Tributario 2019 S/ 772,403.30
Impuesto a la Renta corriente29.5% S/ 227,859
Resultados netos al 31/12/2019 S/ 544,544.33
Para la determinación de la renta corriente o tributaria se está deduciendo el incremento de

valor de la propiedad de inversión por la totalidad, esto en relación con la imagen tomada de
la tabla N° 55, también se está deduciendo la depreciación tributaria a todos los edificios,
los cuales no se consideraron financieramente por que dichas propiedades fueron medidas a
valor razonable.
210
Composición de la renta

Total S/ 772,403 S/ 227,859
Por la medición VR edificio Nuevo S/ 974,097 S/ 287,359


Por la medición VR edificio Nuevo S/ 1,983,583 S/ 585,157
Total de Pasivo Diferido S/ 2,291,583 S/ 676,017
Impuesto a la renta 2019 S/ 1,191,234
Por lo que se puede concluir que, bajo este método las deducciones son más altas pero la
renta corriente o tributaria es la misma ya sea medida al Costo o a Valor Razonable.
Financieramente ambos métodos generan rentas y utilidades diferentes, pero tributariamente

el resultado es el mismo, como se muestra en la figura adjunta.
Medición al costo Medición a Valor Razonable
Analisis tributario Analisis tributario
Utilidades Antes de Impuestos S/ 1,230,403.32 Utilidades Antes de Impuestos S/ 4,038,083.00
Adición de ingresos no permitidos en la LIR -S/ 308,000 Adición de ingresos no permitidos en la LIR -S/ 2,291,583
Depreciación Tributaria 5% -S/ 150,000 Depreciación Tributaria 5% -S/ 974,097
Resultado Tributario 2019 S/ 772,403.32 Resultado Tributario 2019 S/ 772,403.30
Impuesto a la Renta corriente29.5% S/ 227,859 Impuesto a la Renta corriente29.5% S/ 227,859
Resultados netos al 31/12/2019 S/ 544,544.34 Resultados netos al 31/12/2019 S/ 544,544.33
Figura 83: Renta Tributaria, Comparativo entre ambos métodos
211
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones
Al finalizar la investigación se realizó un análisis profundo sobre la NIC 40 Propiedades de
Inversión y su impacto en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas
que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús Maria, año 2019 y se ha llegado
a las conclusiones respecto a las hipótesis planteadas en la metodología de la investigación,
caso práctico y entrevista a los expertos, las cuales se detallan a continuación:
Conclusión de Hipótesis General
Según la investigación realizada en la presente tesis y en base a los resultados obtenidos en

las tablas cruzadas con las variables de estudio y el CHI cuadrado se concluye, que la NIC
40 Propiedades de Inversión impacta en los estados financieros y en el Impuesto a la Renta
en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús Maria, año
2019, el impacto es debido a que la valuación de los activos medidos a valor razonable incide
aumentando los activos no corrientes en los Estados de Situación Financiera; Además se
genera un ingreso mayor en los Estados de Resultado que nos llevará a una mayor utilidad
del periodo. Asimismo, los cálculos de pagos fiscales son mayores o menores dependiendo
a la aplicación de los activos y pasivos diferidos.
Conclusión de Hipótesis Especifica 1
De acuerdo con la investigación realizada en la presente tesis y en base a los resultados

obtenidos en las tablas cruzadas respecto a las variables de estudio, en el caso de la variable
independiente NIC 40 Propiedades de Inversión y la variable dependiente impacto en los
Estados Financieros y el CHI cuadrado se concluye que la NIC 40 impacta en el Estado de
Situación Financiera y en el Estado de Resultados Integrales en las empresas que realizan
actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús Maria, año 2019, puesto que su aplicación
permite prescribir el tratamiento contable en la variación de los activos no corrientes,
respecto al reconocimiento y medición, determina un impacto en la utilidad del periodo en
el estado de Resultados y además brinda datos importantes para realizar el análisis de los
ratios financiero, esto siempre y cuando el reconocimiento de la norma sea fiable, oportuna
y fidedigna para que los usuarios internos y externos puedan tomar mejores decisiones.
212
Conclusión de Hipótesis Especifica 2
De acuerdo con la investigación realizada en la presente tesis y en base a los resultados

obtenidos en las tablas cruzadas respecto a las variables de estudio, en el caso de la variable
independiente NIC 40 Propiedades de Inversión y la variable dependiente impacto en el
Impuesto a la Renta y el resultado del CHI cuadrado se concluye que, la NIC 40 impacta en
el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el distrito
de Jesús Maria, año 2019, puesto que su aplicación originada en el reconocimiento posterior
donde la empresa aplica como política contable el modelo a valor razonable, genera
deducciones temporales a razón de la depreciación tributaria y deducciones temporales
debido al nuevo valor de la propiedad de inversión, la cual es determinada por un perito
especializado, los mismos que serán recuperados o liquidados en el futuro.
Conclusión Entrevista en profundidad
Con respecto a las entrevistas en profundidad realizada a los expertos en el tema NIC 40
Propiedades de Inversión impacta en los Estados Financieros en las empresas que realizan
actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús Maria, año 2019, se concluye que
efectivamente la NIC 40 y sus dimensiones impacta significativamente en los Estados
Financieros, ambos entrevistados coinciden en que la norma además de brindar el
reconocimiento, medición posterior y la información a revelar, genera el reconocimiento de
los activos y aumento de los ingresos en el Estado de Resultados, valorizan a las empresas
de actividades inmobiliarias porque contarán con Estados Financieros más atractivos para
los Inversionistas. Debemos concluir que una de las recomendaciones de los especialistas es
aplicar como política contable la medición posterior el valor razonable.
Conclusión caso práctico
En el caso práctico planteado, se puede concluir lo siguiente:
La NIC 40 impacta en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta de acuerdo con el

desarrollo de cada uno de los escenarios planteados, lo cual fue validada con el resultado de
la hipótesis general, los resultados obtenidos por las tablas cruzadas y el CHI cuadrado.
213
En el aspecto relacionado a los Estados Financieros el valor razonable genera un impacto
favorable en el Estado de Situación Financiera y en el Estado de Resultados Integrales
porque le da a la propiedad de inversión el valor actual del mercado, dando una mejor
visualización a través de los ratios financieros; Mientras que el valor del costo desvaloriza
el valor del activo ya que anualmente se deprecian las propiedades a una tasa del 5% anual
de acuerdo con la Ley del Impuesto a la Renta, financieramente genera un impacto
desfavorable porque le da un valor no real a la propiedad de inversión, sobre todo cuando
este es depreciado en un 100%.
En el aspecto tributario, el valor razonable no genera ningún impacto, porque dicha

valuación no está contemplado como ingreso en el ámbito de la norma tributaria, por lo que
se deberá deducir para el cálculo del impuesto a la renta, y esta deducción generará una renta
por pasivo diferido, mientras que el valor del costo generará un impacto tributario, ya que la
depreciación anual será considerada como un gasto permitido en el artículo 37° de la Ley
del Impuesto a la Renta, esto impactará en la base para el cálculo del impuesto, presentado
una renta y utilidad menor en el periodo.
Recomendaciones
1. Se recomienda a las empresas del sector inmobiliario que no están supervisadas por
la SMV y que no superan las 3000 UIT, elaborar Estados Financieros en base a
normas, aplicar la NIC 40 que prescribe el tratamiento contable a las propiedades de
inversión, ya que obtendrán información financiera fiable y comparables con otras
empresas del sector.
2. Las empresas que realizan actividades inmobiliarias deben buscar organismos

especializados en normas para capacitar a su personal y de esta forma puedan
establecer criterios para el reconocimiento de las propiedades de inversión como
activos.
3. Se recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias, elegir como

política contable el modelo a valor razonable debido a que la empresa presentará una
mayor valorización financiera y su aplicación es recomendada para las propiedades
de inversión, contará con Estados Financieros reales, además revelar el método
utilizado para determinar la valuación del activo al final de cada periodo.
214
4. Se recomienda a las empresas poseedoras de Propiedades de Inversión que deben de
informar, revelando si aplica el modelo de valor razonable o el modelo de costo, debe
de incluir en el resultado del periodo los ingresos de rentas provenientes de los
alquileres, gastos directos de operación donde se incluye reparaciones y
mantenimiento, el cambio acumulado en el valor razonable por la venta de una
propiedad de inversión.
5. Las empresas que aplican el valor razonable como política de medición posterior de
las propiedades de inversión debe de contratar los servicios de una tasación por un
experto independiente con capacidad profesional reconocida y de vasta experiencia
en el tipo de propiedades de inversión.
6. Se recomienda que al aplicar el modelo del valor razonable deberá presentar una
conciliación del importe en libros de las inversiones al inicio y final del ejercicio.
Esta conciliación debe de incluir adiciones presentados por separado derivado de las
adquisiciones y desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros,
adiciones derivadas de las adquisiciones a través de la combinación de negocios, la
ganancia o pérdida neta por ajustes al valor razonable.
7. La empresa debe de reconocer como ingreso la enajenación de sus propiedades de

inversión siempre y cuando transfiera todos los ingresos y beneficios de las
propiedades que venda, y que dicha transacción pueda ser medido fiablemente.
8. Se recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias, la aplicación

de la NIC 40 como una herramienta de gestión, esto debido a que la información
obtenida de los Estados Financieros servirá para la toma de decisiones futuras,
financiera y tributariamente.
9. Las empresas con actividades inmobiliarias pueden cambiar las políticas contables
adoptadas para las propiedades de inversión, se recomienda dicho cambio si ello dará
lugar a información más relevante, accesible para los inversionistas, prestamistas y
otros acreedores.
10. Se recomienda a las entidades que realizan actividades inmobiliarias, cuando existe
una transferencia de propiedades de inversión a propiedades ocupadas por el dueño
o a inventarios, se realicen dichas transferencias solo cuando exista un cambio de
215
uso; se aplicará la NIC 16 o la NIC 2 según sea el caso y si se contabilizo según su
valor razonable, será el de la fecha de cambio.
11. Con respecto a los Ratios Financieros, se recomienda utilizar estas herramientas para
realizar un análisis, principalmente, en la rentabilidad obtenida. Es decir, si el
porcentaje de rentabilidad satisface a los inversionistas del proyecto, además de
conocer la situación actual de la entidad.
12. Se recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias la importancia

de la aplicación de la NIC 12 Impuestos a la ganancia párrafo 20, para la
determinación de la base contable y fiscal de los activos y pasivos diferidos; el mal
cálculo ocasionará reparos tributarios o mayores gastos por impuesto.
13. Debido a la paralización de operaciones a consecuencia del COVID-19 se

recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias, identificar todos
los efectos inmediatos en los Estados Financieros, revisar en forma integral en base
a prioridades, los gastos por paralización, disminución del valor de activos llevados
a valor razonable, deterioro de activos no financieros, renegociación y baja de
contratos de arrendamiento, descuentos de alquiler, tipo de cambio, activos no
corrientes mantenidos para la venta y otros.
216
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empresas/regimen-general-del-impuesto-a-la-renta-empresas/calculo-anual-del-impuesto-
a-la-renta-empresas/2900-03-tasas-para-la-determinacion-del-impuesto-a-la-renta-anual
[Consulta: 02 de mayo de 2020].
Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT)

(2016). Renta de tercera categoría. Cartilla de Instrucciones 2016. Recuperado de
http://renta.sunat.gob.pe/2016/assets/pdf/cartilla-tercera-categoria.pdf [Consulta: 01 de
mayo de 2020].
221
Gómez, J & Rodriguez, M (2015), Cuadernillo de estudios empresariales
file:///C:/Users/mparedes/Downloads/53635-Texto%20del%20art%C3%ADculo-102102-
2-10-20161117%20(3).pdf [Consulta: 13 de mayo de 2020].
222
ANEXOS
ANEXO A – Árbol del problema
Adecuado conocimiento, Adecuado tratamiento Adecuado conocimiento,

tratamiento y aplicación de contable para los Estados aplicación y determinación
la NIC 40. Financieros. del Impuesto a la Renta
¿Cómo impacta la NIC 40 Propiedades de inversión en los

Estados Financieros y en el Impuesto a la Renta en las
empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito
de Jesús María, año 2019?
¿Cómo Impacta la NIC 40 Propiedades de ¿Cómo Impacta la NIC 40 Propiedades de

Inversión en los Estados Financieros en las Inversión en el Impuesto a la renta en las
empresas que realizan actividades empresas que realizan actividades
inmobiliarias del distro de Jesús María año inmobiliarias del distro de Jesús María año
2019? 2019?
223
ANEXO B – Matriz de consistencia
NIC 40: Propiedades de inversión y su impacto en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias,
del distrito de Jesús María, año 2019.
PROBLEMA OBJETIVOS HIPOTESIS DIMENSIONES METODOLOGIA Conclusiones y Recomendaciones

Problema general: Objetivo general Hipótesis general: Variable independiente Tipo de Investigación: Se Conclusiones
(x): desarrollará una investigación
Al finalizar la investigación se realizó un análisis profundo sobre la NIC 40 Propiedades de Inversión y su impacto en los
¿Cómo impacta la Determinar el La NIC 40: NIC 40 Propiedades de mixta la cual consiste en realizar
NIC 40 Propiedades impacto de la NIC Propiedades de Inversión entrevistas a profundidad Estados Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias del distrito de Jesús
de inversión en los 40: Propiedades de inversión impacta en Dimensión (X) (cualitativa) y encuestas
Maria, año 2019 y se ha llegado a las conclusiones respecto a las hipótesis planteadas en la metodología de la investigación,
Estados Financieros inversión en los los Estados (cuantitativa).
y el Impuesto a la Estados Financieros Financieros y en el  Objetivo y Alcance. caso práctico y entrevista a los expertos, las cuales se detallan a continuación:
Renta en las y en el Impuesto a la Impuesto a la Renta  Reconocimiento.
empresas que Renta en las en las empresas que  Transferencia Población: Empresas que realizan
realizan actividades empresas que realizan actividades  Medición actividades Inmobiliarias del  Conclusión de Hipótesis General
inmobiliarias del realizan actividades inmobiliarias del  Información a distrito de Jesús María.
Según la investigación realizada en la presente tesis y en base a los resultados obtenidos en las tablas cruzadas con las
distrito de Jesús inmobiliarias del distrito de Jesús revelar.
María, año 2019? distrito de Jesús María, año 2019. variables de estudio y el CHI cuadrado se concluye, que la NIC 40 Propiedades de Inversión impacta en los estados
María, año 2019. Investigación cualitativa: se
financieros y en el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús Maria,
Variable dependiente realizará entrevistas a 2 expertos.
Problemas Objetivos Hipótesis (y): año 2019, el impacto es debido a que la valuación de los activos medidos a valor razonable incide aumentando los activos
específicos: específicos: específicas: Muestra: Empresas inmobiliarias
no corrientes en los Estados de Situación Financiera; Además se genera un ingreso mayor en los Estados de Resultado que
Estados Financieros del Distrito de Jesús María.
PE 1. ¿Cómo OE 1. Analizar el HE 1. La NIC 40: nos llevará a una mayor utilidad del periodo. Asimismo, los cálculos de pagos fiscales son mayores o menores dependiendo
Impacta la NIC 40 impacto de la NIC “Propiedades de Dimensión (Y) Investigación cuantitativa: se
a la aplicación de los activos y pasivos diferidos.
Propiedades de 40: Propiedades de Inversión”, impacta realizará encuestas a 15 empresas
Inversión en los Inversión en los en los Estados  Estados Financieros que realizan actividades
Estados Financieros Estados Financieros Financieros – Estado inmobiliarias del distrito de Jesús
- Estado de
María.  Conclusión de Hipótesis Especifica 1
– Estado de Situación – Estado de Situación de Situación Situación
Financiera y Estados Financiera y Estado Financiera y Estado Financiera De acuerdo con la investigación realizada en la presente tesis y en base a los resultados obtenidos en las tablas cruzadas
de Resultados de Resultados de Resultados - Estado de respecto a las variables de estudio, en el caso de la variable independiente NIC 40 Propiedades de Inversión y la variable
Integrales en las Integrales en las Integrales en las Resultados Investigación cualitativa:
empresas que empresas que empresas que Integrales 2 expertos. dependiente impacto en los Estados Financieros y el CHI cuadrado se concluye que la NIC 40 impacta en el Estado de
realizan actividades realizan actividades realizan actividades  Indicadores Investigación cuantitativa:
15 empresas Situación Financiera y en el Estado de Resultados Integrales en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el
inmobiliarias del inmobiliarias del inmobiliarias del Financieros.
distro de Jesús María distro de Jesús María distrito de Jesús distrito de Jesús Maria, año 2019, puesto que su aplicación permite prescribir el tratamiento contable en la variación de los
año 2019? año 2019. María, año 2019. Técnica de recolección de datos:
Variable dependiente activos no corrientes, respecto al reconocimiento y medición, determina un impacto en la utilidad del periodo en el estado
Entrevistas a profundidad, y
(z):
cuestionarios. de Resultados y además brinda datos importantes para realizar el análisis de los ratios financiero, esto siempre y cuando el
PE 2. ¿Cómo OE 2. Analizar el HE 2. La NIC 40: Impuesto a la Renta reconocimiento de la norma sea fiable, oportuna y fidedigna para que los usuarios internos y externos puedan tomar mejores
Impacta la NIC 40 impacto de la NIC “Propiedades de
Propiedades de 40: Propiedades de Inversión”, impacta Dimensión (Z) decisiones.
Inversión en el Inversión en el en el Impuesto a la
Impuesto a la renta en impuesto a la renta en Renta en las  Adiciones.
las empresas que las empresas que empresas que  Deducciones.  Conclusión de Hipótesis Especifica 2
realizan actividades realizan actividades realizan actividades
De acuerdo con la investigación realizada en la presente tesis y en base a los resultados obtenidos en las tablas cruzadas
inmobiliarias del inmobiliarias del inmobiliarias del
distro de Jesús María distro de Jesús María distrito de Jesús respecto a las variables de estudio, en el caso de la variable independiente NIC 40 Propiedades de Inversión y la variable
año 2019? año 2019. María, año 2019.
dependiente impacto en el Impuesto a la Renta y el resultado del CHI cuadrado se concluye que, la NIC 40 impacta en el
Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús Maria, año 2019, puesto
224
que su aplicación originada en el reconocimiento posterior donde la empresa aplica como política contable el modelo a
valor razonable, genera deducciones temporales a razón de la depreciación tributaria y deducciones temporales debido al
nuevo valor de la propiedad de inversión, la cual es determinada por un perito especializado, los mismos que serán
recuperados o liquidados en el futuro.
 Conclusión Entrevista en profundidad

Con respecto a las entrevistas en profundidad realizada a los expertos en el tema NIC 40 Propiedades de Inversión impacta
en los Estados Financieros en las empresas que realizan actividades inmobiliarias en el distrito de Jesús Maria, año 2019,
se concluye que efectivamente la NIC 40 y sus dimensiones impacta significativamente en los Estados Financieros, ambos
entrevistados coinciden en que la norma además de brindar el reconocimiento, medición posterior y la información a
revelar, genera el reconocimiento de los activos y aumento de los ingresos en el Estado de Resultados, valorizan a las
empresas de actividades inmobiliarias porque contarán con Estados Financieros más atractivos para los Inversionistas.
Debemos concluir que una de las recomendaciones de los especialistas es aplicar como política contable la medición
posterior el valor razonable.
 Conclusión caso práctico

En el caso práctico planteado, se puede concluir lo siguiente:
La NIC 40 impacta en los Estados Financieros y el Impuesto a la Renta de acuerdo con el desarrollo de cada uno de los
escenarios planteados, lo cual fue validada con el resultado de la hipótesis general, los resultados obtenidos por las tablas
cruzadas y el CHI cuadrado.
En el aspecto relacionado a los Estados Financieros el valor razonable genera un impacto favorable en el Estado de
Situación Financiera y en el Estado de Resultados Integrales porque le da a la propiedad de inversión el valor actual del
mercado, dando una mejor visualización a través de los ratios financieros; Mientras que el valor del costo desvaloriza el
valor del activo ya que anualmente se deprecian las propiedades a una tasa del 5% anual de acuerdo con la Ley del Impuesto
a la Renta, financieramente genera un impacto desfavorable porque le da un valor no real a la propiedad de inversión, sobre
todo cuando este es depreciado en un 100%.
En el aspecto tributario, el valor razonable no genera ningún impacto, porque dicha valuación no está contemplado como
ingreso en el ámbito de la norma tributaria, por lo que se deberá deducir para el cálculo del impuesto a la renta, y esta
deducción generará una renta por pasivo diferido, mientras que el valor del costo generará un impacto tributario, ya que la
depreciación anual será considerada como un gasto permitido en el artículo 37° de la Ley del Impuesto a la Renta, esto
impactará en la base para el cálculo del impuesto, presentado una renta y utilidad menor en el periodo.
Recomendaciones
 Se recomienda a las empresas del sector inmobiliario que no están supervisadas por la SMV y que no superan las
3000 UIT, elaborar Estados Financieros en base a normas, aplicar la NIC 40 que prescribe el tratamiento contable
225
a las propiedades de inversión, ya que obtendrán información financiera fiable y comparables con otras empresas
del sector.
 Las empresas que realizan actividades inmobiliarias deben buscar organismos especializados en normas para
capacitar a su personal y de esta forma puedan establecer criterios para el reconocimiento de las propiedades de
inversión como activos.
 Se recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias, elegir como política contable el modelo a valor
razonable debido a que la empresa presentará una mayor valorización financiera y su aplicación es recomendada
para las propiedades de inversión, contará con Estados Financieros reales, además revelar el método utilizado para
determinar la valuación del activo al final de cada periodo.
 Se recomienda a las empresas poseedoras de Propiedades de Inversión que deben de informar, revelando si aplica
el modelo de valor razonable o el modelo de costo, debe de incluir en el resultado del periodo los ingresos de rentas
provenientes de los alquileres, gastos directos de operación donde se incluye reparaciones y mantenimiento, el
cambio acumulado en el valor razonable por la venta de una propiedad de inversión.
 Las empresas que aplican el valor razonable como política de medición posterior de las propiedades de inversión
debe de contratar los servicios de una tasación por un experto independiente con capacidad profesional reconocida
y de vasta experiencia en el tipo de propiedades de inversión.
 Se recomienda que al aplicar el modelo del valor razonable deberá presentar una conciliación del importe en libros
de las inversiones al inicio y final del ejercicio. Esta conciliación debe de incluir adiciones presentados por separado
derivado de las adquisiciones y desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros, adiciones derivadas
de las adquisiciones a través de la combinación de negocios, la ganancia o pérdida neta por ajustes al valor razonable.
 La empresa debe de reconocer como ingreso la enajenación de sus propiedades de inversión siempre y cuando
transfiera todos los ingresos y beneficios de las propiedades que venda, y que dicha transacción pueda ser medido
fiablemente.
 Se recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias, la aplicación de la NIC 40 como una
herramienta de gestión, esto debido a que la información obtenida de los Estados Financieros servirá para la toma
de decisiones futuras, financiera y tributariamente.
 Las empresas con actividades inmobiliarias pueden cambiar las políticas contables adoptadas para las propiedades
de inversión, se recomienda dicho cambio si ello dará lugar a información más relevante, accesible para los
inversionistas, prestamistas y otros acreedores.
226
 Se recomienda a las entidades que realizan actividades inmobiliarias, cuando existe una transferencia de propiedades
de inversión a propiedades ocupadas por el dueño o a inventarios, se realicen dichas transferencias solo cuando
exista un cambio de uso; se aplicará la NIC 16 o la NIC 2 según sea el caso y si se contabilizo según su valor
razonable, será el de la fecha de cambio.
 Con respecto a los Ratios Financieros, se recomienda utilizar estas herramientas para realizar un análisis,
principalmente, en la rentabilidad obtenida. Es decir, si el porcentaje de rentabilidad satisface a los inversionistas
del proyecto, además de conocer la situación actual de la entidad.
 Se recomienda a las empresas que realizan actividades inmobiliarias la importancia de la aplicación de la NIC 12
Impuestos a la ganancia párrafo 20, para la determinación de la base contable y fiscal de los activos y pasivos
diferidos; el mal cálculo ocasionará reparos tributarios o mayores gastos por impuesto.
 Debido a la paralización de operaciones a consecuencia del COVID-19 se recomienda a las empresas que realizan
actividades inmobiliarias, identificar todos los efectos inmediatos en los Estados Financieros, revisar en forma
integral en base a prioridades, los gastos por paralización, disminución del valor de activos llevados a valor
razonable, deterioro de activos no financieros, renegociación y baja de contratos de arrendamiento, descuentos de
alquiler, tipo de cambio, activos no corrientes mantenidos para la venta y otros.
227
ANEXO C – Entrevista a expertos
ENTREVISTA
Especialista en NIIF:
Los autores de la siguiente tesis junto a la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas –

UPC, agradecen su participación para el desarrollo de la presente investigación académica
de la carrera de contabilidad titulada: NIC 40: Propiedades de inversión y su impacto en los
Estados Financieros y el Impuesto a la Renta en las empresas que realizan actividades
inmobiliarias del distrito de Jesús María, año 2019. La información proporcionada será
utilizada para fines del desarrollo de nuestra investigación académica, por lo cual será tratada
de manera confidencial.
Nombre del entrevistado:
Cargo:
Empresa:
Actividad económica:
1. ¿Qué opina respecto al objetivo que tiene la NIC 40 sobre, prescribir el tratamiento
contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de
información?
3. Podría usted según su experiencia proporcionarme algunos ejemplos de Propiedad
de Inversión.
4. ¿Cómo y en qué momento se reconoce un activo como una Propiedad de Inversión,
y cuales no califican como tal?
5. ¿Qué modelo de medición inicial y posterior, considera usted el más adecuado para
medir una propiedad de inversión, de acuerdo con la NIC 40?
228
inmobiliario como política contable, la aplicación del modelo de medición, a valor
razonable?
9. Frente a una incapacidad de determinar el valor razonable de forma viable ¿Qué
recomendaría según sus conocimientos y experiencia a las empresas del sector
inmobiliario?
11. De acuerdo con la NIC 40 Propiedades de Inversión, la entidad puede elegir como
política contable entre el modelo del costo o el modelo a valor razonable. ¿cómo
influye tributariamente la aplicación de ambos métodos?
modelos de medición posterior usted recomendaría para el sector inmobiliario?
13. ¿Qué componentes de los elementos de los Estados Financieros se verían afectados
por la elección del valor razonable como política de medición?
14. Si pudiera ampliarnos detalladamente ¿Cómo afecta el valor razonable en los activos
y patrimonio?
15. Cuando una empresa Inmobiliaria aplica la NIC 40 propiedades de inversión ¿Cuál
es el impacto que genera esta norma en el impuesto a la renta?
16. Al aplicar el modelo a valor razonable, estas pueden generar ganancias o pérdidas
¿Qué tratamiento se le debe dar a estas diferencias?
17. ¿La depreciación obtenida por una propiedad de inversión es deducible según la Ley
del Impuesto a la Renta y su Reglamento?
18. Bajo su experiencia y conocimiento; ¿Cuáles son los indicadores de rentabilidad que
se ven impactados por la medición a valor razonable en las empresas del sector
inmobiliario?
19. Bajo su experiencia y conocimiento; ¿Cuáles son los indicadores de rentabilidad que
se ven impactados por la medición al costo en las empresas del sector inmobiliario?
20. Por último ¿considera que la aplicación del valor razonable revela el reconocimiento
adecuado de los estados financieros de la empresa?
______________________
Firma
229
ANEXO D – Encuesta
Buenos días, somos egresados de la carrera de Contabilidad de la Universidad Peruana de
Ciencias Aplicadas – UPC. Nos encontramos realizando nuestra tesis de investigación como
parte del programa para obtener el título de licenciado en Contabilidad. La tesis de
investigación tiene como objetivo principal: Determinar el impacto de la NIC 40
Propiedades de inversión en los Estados Financieros y en el Impuesto a la Renta en las
empresas que realizan actividades inmobiliarias, del distrito de Jesús María, año 2019. En
ese sentido, agradecemos el tiempo brindado, el mismo que será de provecho para conocer
su perspectiva sobre el tema mencionado. Cabe resaltar que, la información que se despegue
la presente investigación será manejada de manera confidencial, por lo que la veracidad y
sinceridad de sus respuestas es de suma importancia.
Nombre y apellidos:
DNI:
Especialidad del experto validador:
A continuación, señale con un aspa el nivel de acuerdo o desacuerdo en el que se encuentre

respecto a los siguientes enunciados:
1. Totalmente en desacuerdo 2. En desacuerdo
3. Ni de acuerdo ni en desacuerdo 4. De Acuerdo
5. Totalmente de acuerdo
Objetivo y Alcance 1 2 3 4 5
1 En su empresa, las propiedades de inversión cumplen con las características de
acuerdo con la NIC 40, Propiedad de Inversión, es decir se mantiene para generar
rentas o plusvalía.
2. Su empresa cuenta con una propiedad de inversión, de las cuales una parte se
mantiene para generar renta o plusvalía, y la otra parte utilizada para la producción
o gestión administrativa (oficinas), de ser este el caso, se contabilizan por separado
Reconocimiento 1 2 3 4 5
3. Las Propiedades de Inversión solo se reconocen como activo solo cuando sea
probable que los beneficios económicos futuros asociados con las propiedades de
inversión fluyan hacia la empresa y cuando el costo pueda ser medidos de forma
fiable.
230
4. Cuando su empresa adquiere una propiedad de inversión, evalúa y mide los costos
relacionados a la adquisión de la misma.
Medición 1 2 3 4 5
5. En su empresa el valor de la propiedad de inversión no incrementa; con el costo por
puesta en marcha, con las pérdidas de operación incurridas antes que la propiedad de
inversión logre el nivel planeado, y con las cantidades anormales de desperdicio.
6. Su empresa ha adquirido alguna propiedad de inversión a través de una permuta de

activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no monetarios,
de ser el caso se realiza la medición a valor razonable, cumpliendo con los
lineamientos de la NIC 40.
7. Después del reconocimiento inicial, la empresa mide todas sus propiedades de

inversión de acuerdo con el modelo a valor razonable, la cual es adquirida mediante
una tasación practicada por un perito experto independiente.
8. Después del reconocimiento inicial, la empresa mide su propiedad de inversión de

acuerdo con el modelo del costo, y cumpliendo con los requisitos de la NIC 16, es
decir; el costo menos la depreciación acumulada y la perdida por deterior acumulada.
9. Después del reconocimiento inicial, si la empresa escoge el modelo del costo, y

cuenta con un grupo de Propiedades de Inversión mantenidos para la venta estas son
medidas de acuerdo con los requisitos de la NIIF 5.
10. Después del reconocimiento inicial, si la empresa escoge el modelo del costo, y
cuenta con unas propiedades de inversión para arrendamiento operativo, estas son
medidas de acuerdo con los requisitos de la NIIF 16.
Transferencias 1 2 3 4 5
11. Cuando se obtiene una propiedad de inversión o se realiza un cambio de uso, y ésta
es medida a valor razonable, pero se tiene indicios que no se podrá continuar con la
misma medición, la empresa aplica el párrafo 53 de la NIC 40 y cambia el método
de medición posterior con la finalidad de obtener un Estado Financiero fiable.
Información a revelar 1 2 3 4 5
12. Cuando se realiza un cambio en la medición posterior, la empresa revelará dichos
cambios de acuerdo con lo establecido en la NIC 40 con el propósito de elaborar
estados financieros con información fiable.
13. Cuando la empresa aplica la medición de acuerdo al modelo a valor razonable,

adicionalmente revela una conciliación del importe en libros al inicio y al final del
periodo.
14. Cuando la empresa aplica la medición de acuerdo con modelo costo, esta revela el
método de depreciación.
Estados Financieros 1 2 3 4 5
15. Las pérdidas o ganancias generadas de un cambio a valor razonable se incluyen en
el Estado de Resultado del periodo.
16. En su empresa, se ha realizado cambios de medición posterior, a las propiedades de

inversión y estos han generado impacto en el Estado de Situación Financiera del
periodo.
231
17. El Estado de Cambios en el Patrimonio del periodo, se ha visto afectado por el
modelo del costo o del valor razonable.
18. Los cambios de medición posterior a las propiedades de inversión han afectado a los
indicadores de rentabilidad sobre los activos
indicadores de rentabilidad sobre las ventas
indicadores de rentabilidad sobre el capital
21. En su empresa las presentaciones de los Estados Financieros se ven afectados por la
Impuesto a la Renta 1 2 3 4 5
22. Las pérdidas o ganancias generadas de un cambio a valor razonable generan cambios
para el cálculo del impuesto a la renta.
23. Las tasas de depreciación establecidas en la norma se aplican de acuerdo con la vida
útil del activo, mientras que la ley del impuesto a la renta representa la depreciación
tributaria mediante tasas, la empresa aplica la depreciación de acuerdo a la norma
contable y posteriormente realiza las adiciones y deducciones correspondientes para
el cálculo del impuesto a la renta.
24. Las ganancias o pérdidas obtenidas por la medición a valor razonable son registradas
en la contabilidad y posteriormente adicionadas o deducidas para el cálculo del
25. La Empresa lleva un control de las adiciones y deducciones generadas por las
mediciones al costo y/o valor razonable.
26. La Ley del impuesto a la renta no considera viable las ganancias o pérdidas obtenidas
por la medición a valor razonable, por esta razón se debe adicionar o deducir para el
cálculo del impuesto a la renta; considera que se deba generar una reestructuración
en la normativa, sobre este punto.
232
ANEXO E –Validación de Experto
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244

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NIC 40: Propiedades de inversión y su impacto

en los Estados Financieros y el Impuesto a la

Item Type info:eu-repo/semantics/bachelorThesis

Authors Pardave Peje, Enrique Alberto; Paredes Ayala, Mariysabel

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

Rights info:eu-repo/semantics/openAccess; Attribution-

Download date 28/01/2023 04:38:24

Item License http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/4.0/

Link to Item http://hdl.handle.net/10757/655210

PROGRAMA ACADÉMICO DE CONTABILIDAD

NIC 40: Propiedades de inversión y su impacto en los Estados

Para optar el título profesional de Licenciado en Contabilidad

Pardave Peje, Enrique Alberto (0000-0001-5027-2926)

Paredes Ayala, Mariysabel (0000-0003-0920-9524)

Barrantes Santos, Fanny Elcira (0000-0003-2478-6557)

Lima, agosto del 2020

Dedico la presente investigación de tesis a Dios por darme la oportunidad de realizarla, y

Atte. Enrique Alberto Pardave Peje

Atte. Mariysabel Paredes Ayala

El trabajo de la presente investigación tiene como objetivo establecer el impacto de

Se desarrolló los alcances y técnicas de medición, para realizar el tratamiento contable y

La investigación se divide en cinco partes: Capítulo I Marco Teórico, donde se

CAPÍTULO I MARCO TEORICO ............................................................................................................... 4

NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA ........................................ 4

ESTADOS FINANCIEROS ................................................................................................................ 33

IMPUESTO A LA RENTA ................................................................................................................. 46

LA NIC 40 Y SU IMPACTO EN LOS ESTADOS FINANCIEROS Y EN EL IMPUESTO A LA

SECTOR INMOBILIARIO ................................................................................................................ 73

CAPITULO II PLAN DE INVESTIGACION ............................................................................................ 84

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ........................................................................................... 84

JUSTIFICACIÓN O RELEVANCIA ................................................................................................ 89

LIMITACIONES Y PARÁMETROS ................................................................................................ 91

CAPITULO III METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION ............................................................... 92

OBJETIVO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIÓN ........................................................................... 93

DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN ................................................................................................. 94

INVESTIGACIÓN CUALITATIVA ................................................................................................. 95

INVESTIGACIÓN CUANTITATIVA .............................................................................................. 97

MATRIZ DE OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES ............................................... 103

CAPITULO IV DESARROLLO DE LA INVESTIGACION ................................................................. 105

APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS ............................................................................................ 105

CASO PRÁCTICO APLICADO A LA EMPRESA INMOBILIARIA E&M S.A. ...................... 151

CAPITULO V ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS ............................................................................... 179

APLICACIÓN DE RESULTADOS ................................................................................................. 179

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................................ 212

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS....................................................................................................... 217

ANEXOS ...................................................................................................................................................... 223

ANEXO A – Árbol del problema .................................................................................................................. 223

ANEXO B – Matriz de consistencia .............................................................................................................. 224

ANEXO C – Entrevista a expertos ................................................................................................................ 228

ANEXO D – Encuesta ................................................................................................................................... 230

ANEXO E –Validación de Experto ............................................................................................................... 233

Tabla 1 Cálculo de adiciones y deducciones Tributarias 2020 ........................................................................ 56

Figura 1: Incidencias, Variaciones Interanuales y Acumuladas abril 2019 ...................................................... 2

En la actualidad, el Perú es un mercado muy atractivo para realizar inversiones

La elaboración de los estados financieros en base a Normas Internacionales de

En el año 2019 el Instituto Nacional de Estadísticas e Información (INEI) publicó en

Figura 1: Incidencias, Variaciones Interanuales y Acumuladas abril 2019

Adaptado de INEI 2019. Tomado de Empresas Productoras de Cemento.

Figura 2: Despacho Local de Cemento 2016-2019

Adaptado de INEI 2019. Tomado de Empresas Productoras de Cemento.

Según De la Vega, B. (2017), Socia de Impuestos en EY Building a better, señala

Por lo anterior expuesto se desarrolla la presente investigación cuyo objetivo principal es

NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA