Tema 3

Tema 3
Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades
El establecimiento
mercantil. La publicidad
registral
Índice
Esquema 3
Ideas clave 4
3.1. Introducción y objetivos 4
3.2. Concepto y clases de establecimiento mercantil 4
3.3. Los elementos del establecimiento mercantil 7
3.4. La transmisión del establecimiento mercantil: la
compraventa 13
© Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
3.5. El arrendamiento del establecimiento mercantil

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3.6. La publicidad registral 21
3.7. Referencias bibliográficas 25
A fondo 27
Test 30
Esquema

3
Tema 3. Esquema
Ideas clave
3.1. Introducción y objetivos
El concepto de establecimiento mercantil es fundamental, ya que viene a significar,

en realidad, la empresa misma.
Veremos, entonces, qué es el establecimiento, qué comprende y dos de los negocios

jurídicos que con más frecuencia lo tienen como objeto: la compraventa y el
arrendamiento, así como las especialidades que presentan estos contratos en este
ámbito específico.
Este tema persigue los siguientes objetivos:
 Saber qué es un establecimiento e identificar los diferentes tipos.

 Conocer los elementos del establecimiento.
 Conocer y entender el negocio jurídico de la compraventa.
 Saber qué es el registro mercantil y entender los principios que lo componen.
3.2. Concepto y clases de establecimiento

mercantil
Concepto
El término «establecimiento» puede significar varias cosas en el ámbito del derecho

mercantil y sobre todo el local donde se desarrolla la actividad (515 del Código de
Comercio y subsiguientes, entre otras normas).

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Tema 3. Ideas clave
Sin embargo, en este punto de nuestro estudio, nos vamos a referir a
«establecimiento» en el sentido de conjunto de recursos, humanos y materiales que
el empresario organiza para llevar a cabo su actividad. En definitiva, como señala el
artículo 516 del C.Co., a la empresa misma, examinada desde un punto de vista
objetivo, y de medios afines, «mediante el establecimiento, el empresario ejerce su
actividad, y depende de él para ejercitarla».
Debe tenerse en cuenta, entonces, que, frente a la denominación, digamos habitual,

de establecimiento, la que se ofrece aquí implica mucho más que un conjunto de
bienes o un local preparado para una actividad. Engloba también el valor intrínseco
del negocio —lo que se considera el llamado «fondo de comercio» del que
hablaremos luego— y su organización (elemento esencial en toda empresa, según
vimos con anterioridad, en el tema «Concepto y fuentes del derecho mercantil»). Y
que puede existir establecimiento incluso sin local ni bien inmueble alguno, como se
vio en el citado tema, y se resalta en la actualidad con el fenómeno creciente del
llamado e-commerce.
En todo caso, lo anteriormente dicho no debe confundirnos en una cuestión, el

establecimiento es un todo desde el punto de vista organizativo. Es una unidad de
producción, como lo denominan algunas leyes modernas, o económica, pero no es
una cosa autónoma. El empresario no es el propietario de una cosa llamada
«establecimiento», sino de cada elemento del conjunto de bienes y derechos que lo
forman.
Clases: sucursales y agencias
Dejando aparte otras clasificaciones, la más importante para el derecho mercantil es

la que distingue entre agencias y sucursales, que está recogida, además, en la

legislación positiva.
El establecimiento principal es donde se desarrolla la actividad nuclear de la empresa

y donde el empresario tiene su domicilio. Las sucursales son otros establecimientos

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Tema 3. Ideas clave
secundarios, distintos del principal, en los cuales se llevan a cabo todas o algunas de
las actividades de la empresa (incluso puede que en mayor número y con más
frecuencia que en la principal).
El Código de Comercio, en su artículo 263, ofrece una definición clara de lo que es la

sucursal:
«Artículo 263. Definición de Sucursales-Facultades de los

Administradores. Son sucursales los establecimientos de comercio abiertos
por una sociedad, dentro o fuera de su domicilio, para el desarrollo de los
negocios sociales o de parte de ellos, administrados por mandatarios con
facultades para representar a la sociedad.
»Cuando en los estatutos no se determinen las facultades de los

administradores de las sucursales, deberá otorgárseles un poder por
escritura pública o documento legalmente reconocido, que se inscribirá en
el registro mercantil. A falta de dicho poder, se presumirá que tendrán las
mismas atribuciones de los administradores de la principal».
Las sucursales, además, tienen acceso al Registro Mercantil, según establece el

numeral 6º del artículo 28 del Código de Comercio:
«Artículo 28. Personas, Actos y Documentos que Deben Inscribirse en el

Registro Mercantil. Deberán inscribirse en el registro mercantil:
»6. La apertura de establecimientos de comercio y de sucursales, y los actos

que modifiquen o afecten la propiedad de los mismos o su administración».
Puede confundirse con la sucursal la agencia. Sin embargo, la distinción es clara y en

que sus administradores carecen de poder para representarla, mientras que el
representante de la sucursal cuenta con estas facultades. La agencia también se
encuentra regula en el Código de Comercio en su artículo 264, de la siguiente manera:
«Artículo 264. Definición de Agencias. Son agencias de una sociedad sus

establecimientos de comercio cuyos administradores carezcan de poder
para representarla».

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Tema 3. Ideas clave
3.3. Los elementos del establecimiento mercantil
Elementos del establecimiento mercantil: naturaleza
Como es fácil de imaginar, los elementos del establecimiento mercantil dependerán

de la naturaleza y la finalidad de cada uno. Por ello, es inútil una enumeración.
Pueden serlo tanto los locales, como los bienes de equipo, como los productos, como
sus marcas o nombres comerciales, etc.
Se puede afirmar que algo es un elemento del establecimiento cuando el

empresario le da ese carácter por ponerlo al servicio de la actividad. Sin esa nota,
resulta indiferente quién ostente su propiedad.
Los bienes que forman el establecimiento, en cualquier caso, no pierden su

sustantividad por ello. Ya se ha dicho antes algo sobre esto, el bien —por ejemplo, un
vehículo que forme parte del establecimiento porque el empresario le haya dado esa
función (por ejemplo, es el automóvil que usan los comerciales para sus visitas)—
sigue siendo, jurídicamente, lo que era antes.
En el ejemplo, el coche sigue siendo un bien mueble, y como tal debe ser entendido.
Y, a la vez, por decisión del empresario que les otorgó ese carácter, pueden dejar de
pertenecer al establecimiento mercantil, el coche se sustituye por otro, en virtud de
un contrato de renting suscrito por la empresa. El coche nuevo lo sustituye, ocupa su
lugar y recoge ese mismo carácter funcional que tenía el otro.
El Código de Comercio se ha encargado de enlistar en su artículo 516, algunos de los

elementos que integran el establecimiento de comercio, visto como una unidad

jurídica:

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Tema 3. Ideas clave
«Artículo 516. Elementos del Establecimiento de Comercio. Salvo
estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un
establecimiento de comercio:
»1. La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;

2. Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones
industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del
establecimiento;
3. Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los
demás valores similares;
4. El mobiliario y las instalaciones;
5. Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del
empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el
arrendatario;
6. El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la
fama comercial, y
7. Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades
propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos
celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho
establecimiento».
De conformidad con lo anterior, y bajo el criterio de que el establecimiento de

comercio, es una unidad jurídica, es que la prenda como garantía real, recae sobre
todos los bienes que integren el establecimiento, salvo que se discriminen los
elementos sobre los cuales recae el gravamen (art. 532 del C.Co.):
«Artículo 532. Prenda de Establecimiento de Comercio. La prenda de un

establecimiento de comercio podrá hacerse sin desapoderamiento del
deudor.
»A falta de estipulación se tendrán como afectos a la prenda todos los

elementos determinados en el artículo 516 con excepción de los activos
circulantes.
»Cuando la prenda se haga extensiva a tales activos, los que se hayan

enajenado o consumido se tendrán como subrogados por los que produzcan
o adquieran en el curso de las actividades del establecimiento».
Es por lo anterior, que si pensamos en realizar un negocio sobre el establecimiento

de comercio, debemos tener en cuenta que si no establecemos los bienes que lo

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Tema 3. Ideas clave
integran y sobre los cuales recaerá el negocio, se presumirá que los comprende todos
como unidad jurídica.
El fondo de comercio
El fondo de comercio es el valor que tiene la empresa, derivada de la particular

manera de organizar su establecimiento que emplea el empresario. Es, en términos
de organización, una sinergia constituida por el valor, no tanto de los elementos del
establecimiento, sino de su uso en relación con su fin.
Forman parte del fondo de comercio los activos, desde luego, pero también la
reputación, los derechos inmateriales, la clientela, la penetración de imagen de
marca, etc.
El fondo de comercio puede valorarse, y, de hecho, es en las transmisiones onerosas

de empresas —las que se hacen enajenando el negocio en su totalidad— cuando se
tiene en cuenta. Es decir, todas las empresas lo tienen, pero solo se valora en las
transmisiones. Y es habitual que, en estas transmisiones, las partes lleguen a pactos
encaminados a tratar de mantenerlo incólume, dado que se dan cita en él elementos
objetivos, valorables como tales y elementos subjetivos, cuyo valor depende de la
capacidad organizativa del empresario.
El local
El local constituye un elemento presente en la mayor parte de los establecimientos

mercantiles, aunque, cada vez más, encontramos el caso de establecimientos sin
local.
No es necesario que el empresario sea propietario del local comercial para el

desarrollo de su actividad económica, ya que puede tener uno a cualquier título (el
contrato de arrendamiento puede o no hacer parte del establecimiento de comercio).

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Tema 3. Ideas clave
En el evento que el propietario del establecimiento de comercio sea a su vez
propietario del inmueble, y quiera vender el establecimiento de comercio, este no
comprende la venta del inmueble (aunque se puede pactar).
El arrendamiento del local de negocio
El arrendamiento de local de negocio no se contempla como una categoría

autónoma, sino como una más de las posibilidades que se contienen en los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Se rigen, entonces, conforme al Código Civil en sus artículos 1974 y subsiguientes, en

especial en lo contemplado en los artículos del 2028 al 2035 de la misma disposición
y en los artículos 518 al 523 del Código de Comercio, así como también se rige por la
voluntad de las partes, y le son aplicables las normas propias que esta normativa
establece para estos supuestos, libertad de estipulación del canon y libertad en
cuanto a la duración del contrato.
Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse en cuenta que el Código de Comercio

establece que las normas que versan sobre el arrendamiento del inmueble destinado
a establecimiento de comercio son de carácter imperativo y su vulneración adolece
de ineficacia (art. 524 del C.Co.).
«Artículo 524. Carácter Imperativo de Estas Normas. Contra las normas

previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este capítulo, no producirá
efectos ninguna estipulación de las partes».
Estas disposiciones normativas imperativas comprenden:

 El derecho de renovación (art. 518 del C.Co), consistente en que el empresario,

cuando a título de arrendamiento ha ocupado no menos de dos años consecutivos
un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la
renovación del contrato al vencimiento del mismo. Debe tenerse en cuenta que
renovación no es lo mismo que prorroga, por lo tanto, en el caso de la renovación

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Tema 3. Ideas clave
se podrán modificar las condiciones contractuales pactadas inicialmente por las
partes y en caso de desacuerdo las mismas se resolverán por el procedimiento
verbal, con intervención de peritos, señalado en el artículo 519 de la misma
codificación.
 Vencido el plazo de dos años, el contrato de arrendamiento solo se podrá dar por
terminado por las siguientes causales:
• Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

• Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para
un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de
la que tuviere el arrendatario.
• Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias
que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su
estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
 Respecto del desahucio como aviso de terminación del contrato de

arrendamiento, el artículo 520 del Código de Comercio ha señalado que este debe
realizarse con no menos de seis meses de anticipación, so pena de que este se
considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo
término del contrato inicial, salvo que el inmueble sea ocupado o demolido por
orden de autoridad competente.
 También consagra el artículo 521 del Código de Comercio, el derecho de

preferencia en beneficio del arrendatario, consistente en que reparados locales,
reconstruidos o de nueva edificación por parte del arrendador, se le debe preferir
al arrendatario en igualdad de condiciones, respecto de otras personas
interesadas en tomar el inmueble en arriendo, para los cual el propietario deberá

informar al arrendatario, por lo menos con sesenta días de anticipación, a la fecha
en que puedan entregar los locales, y este deberá dar aviso a aqual, con no menos
de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de
preferencia para el arrendamiento.

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Tema 3. Ideas clave
 Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras
señaladas en el numeral 3º del artículo 518 del C.Co., dentro de los tres meses
siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios
causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en
esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de
comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el
arrendatario.
 Igualmente son imperativas las reglas respecto del subarriendo y cesión del
contrato de arrendamiento, contenidas en el artículo 523 del Código de Comercio,
al señalar que el arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del
arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma
que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en
el contrato.
No obstante, el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con

la misma limitación, antes señalada.
La cesión del contrato será válida cuando sea autorizada por el arrendador (o sea
consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio).
Ojo: no debe confundirse el arrendamiento del local de negocio con el

arrendamiento de la empresa, asunto que se analizará en el último apartado
de este tema.

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Tema 3. Ideas clave
3.4. La transmisión del establecimiento mercantil:
la compraventa
Introducción
Es posible la transmisión global, no del local, sino de la empresa en su conjunto. Es

una situación nada infrecuente, que puede originarse en un acto mortis causa o inter
vivos, es decir, en un contrato (compraventa, donación, etc.).
En todo caso, cuando lo que se transmite es una sociedad de capital, se distingue, a

su vez, entre el caso de que se transmita la empresa (el establecimiento, tal como lo
hemos visto aquí) o los títulos de su capital social.
En el primer caso, se produce un cambio de titular del establecimiento. En el

segundo, la propietaria (titular) del establecimiento sigue siendo la sociedad,
aunque los títulos se hayan transmitido.
Puede surgir la duda de si nos encontramos ante una transmisión de elementos

particulares o individuales del establecimiento, o ante la transmisión de la empresa
en su totalidad, sobre todo cuando se transmiten a una misma persona.
En estos casos, la jurisprudencia acude al criterio de la suficiencia, se transmiten

elementos particulares del establecimiento o se sustituyen por otros similares que
realicen la misma función, o cuando, con los restantes, la empresa puede seguir
llevando a cabo su actividad.

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Tema 3. Ideas clave
Los créditos y las deudas en caso de transmisión
Es una cuestión crucial saber el destino de los derechos de crédito y las deudas del
establecimiento en caso de transmisión. Y también la de los contratos vigentes al
tiempo de esta, asunto que se verá en el apartado siguiente.
Créditos
Los créditos solo se transmiten por pacto expreso entre transmitente y adquirente,
según la norma general del Código Civil, y las especiales del Código de Comercio:
Los Artículos 1959 al 1966 del Código Civil regulan la cesión de créditos, los cuales
para su perfección deben ser notificados o aceptados por el deudor, tal como lo
prescriben los artículos del 1959 al 1961:
«Artículo 1959. Formalidades de la Cesión. Artículo subrogado por el

artículo 33 de la Ley 57 de 1887. El nuevo texto es el siguiente. La cesión de
un crédito, a cualquier título que se haga, no tendrá efecto entre el cedente
y el cesionario sino en virtud de la entrega del título. Pero si el crédito que
se cede no consta en documento, la cesión puede hacerse otorgándose uno
por el cedente al cesionario, y en este caso la notificación de que trata el
artículo 1961 debe hacerse con exhibición de dicho documento».
«Artículo 1960. Notificación o Aceptación. La cesión no produce efecto

contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el
cesionario al deudor o aceptada por este».
«Artículo 1961. Forma de Notificación. La notificación debe hacerse con

exhibición del título, que llevará anotado el traspaso del derecho con la
designación del cesionario y bajo la firma del cedente».
Respecto de la cesión en el Código de Comercio, este trata la cesión de los contratos

en sus artículos del 887 al 896, destacando que para que se perfeccione la cesión no
se quiere la aceptación, salvo que el contrato suscrito entre las partes sea Intuito
Personae:

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Tema 3. Ideas clave
«Artículo 887. Cesión de Contratos. En los contratos mercantiles de
ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes podrá hacerse sustituir
por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del
contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por
la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado
dicha sustitución.
»La misma sustitución podrá hacerse en los contratos mercantiles de

ejecución instantánea que aún no hayan sido cumplidos en todo o en parte,
y en los celebrados intuitu personae, pero en estos casos será necesaria la
aceptación del contratante cedido».
«Artículo 888. Formas para Hacer la Cesión. La sustitución podrá hacerse

por escrito o verbalmente, según que el contrato conste o no por escrito.
»Si el contrato consta en escritura pública, la cesión podrá hacerse por

escrito privado, previa autenticación de la firma del cedente, si esta no es
auténtica o no se presume tal, pero no producirá efectos respecto de
terceros mientras no sea inscrita en el correspondiente registro.
»Si el contrato consta en un documento inscrito que, a pesar de no ser título-

valor, esté otorgado o tenga la cláusula "a la orden" u otra equivalente, el
endoso del documento bastará para que el endosatario se sustituya al
endosante en las relaciones derivadas del contrato».
«Artículo 890. Responsabilidad del Cedente. El que cede un contrato se

obliga a responder de la existencia y validez del mismo y de sus garantías,
pero, salvo estipulación expresa en contrario, no responderá de su
cumplimiento por parte del otro contratante y de los garantes».
Respecto de la regulación mercantil, llevada a cabo la cesión, el deudor no avisado

—debe recordarse que el aviso no es obligatorio aunque sí conveniente— respecto
del cumplimiento de las obligaciones adquiridas.
Deudas
También por aplicación de las normas del Código de Comercio, en especial el artículo
528 de la misma compilación, la transmisión del establecimiento de comercio implica

una responsabilidad solidaria entre el enajenante y el adquirente del
establecimiento, quienes responderán solidariamente por todas las obligaciones que
se hayan contraído hasta el momento de la enajenación, en desarrollo de las

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Tema 3. Ideas clave
actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten en los
libros obligatorios de contabilidad.
La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos dos meses desde la fecha de la

inscripción de la enajenación en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido
los siguientes requisitos:
 Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de

radiograma o cualquier otra prueba escrita.
 Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores, en un
diario de la capital de la República y en uno local, si lo hubiere ambos de amplia
circulación.
 Que dentro del término indicado en el inciso primero no se hayan opuesto los
acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor deberá

inscribir la oposición en el registro mercantil dentro del término de los dos meses
señalados.
La compraventa del establecimiento mercantil
Introducción
La enajenación de un establecimiento de comercio se podrá realizar en escritura

pública o en documento privado, reconocido por los otorgantes ante funcionario
competente, para que produzca efectos entre las partes.
El contrato de compraventa del establecimiento mercantil presenta solo algunas

peculiaridades sobre el resto de compraventas. La principal es que se vende y se
adquiere la totalidad del aquel, salvo que en el acto de venta se individualicen los
bienes que integrarán en establecimiento de comercio.

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Tema 3. Ideas clave
Nota: en el apartado A fondo tienes a tu disposición un recurso sobre la transmisión
de la empresa.
Elementos del contrato
Como en todo negocio jurídico, para la venta del establecimiento de comercio deben
concurrir los siguientes elementos:
 Capacidad de ejercicio: consistente en la aptitud con la que deben contar las

personas naturales jurídicas para celebrar negocios jurídicos en su propio nombre,
ya sea por adquirir su mayoría de edad en el caso de personas naturales o porque
su objeto contempla estas actividades o no impide su desarrollo como es el caso
de las Personas Jurídicas.
 Consentimiento libre de vicios: consistente en que la expresión de la voluntad de
la persona se encuentre libre de vicios, tales como el error, la fuerza y el dolo.
 Objeto lícito: lo que señala que el bien sobre el cual recae la enajenación y su
actividad mercantil no esté prohibido por las leyes colombianas.
 Causa lícita: entiéndase que los móviles por los cuales se contrata no tienen una
causa ilícita o delictual.
Por lo que respecta al objeto, es, ya se ha dicho, el establecimiento. Habitualmente,

incluso cuando se transmite globalmente en escritura pública, se suele acompañar
un inventario que se incorpora al instrumento público, en el que se detallan los
bienes y derechos transmitidos.
En cuanto al elemento natural de la compraventa, el precio debe estar determinado,

pero, en muchas ocasiones, quedará al arbitrio de un tercero. Ese tercero
acostumbra a ser una empresa auditora, a cuyo dictamen, tras la correspondiente

auditoría y valoración del establecimiento, llamada, en estos casos, due diligence.

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Tema 3. Ideas clave
Contenido. Obligaciones de las partes
Son, como para cualquier compraventa, la entrega de la cosa y el saneamiento, para

el vendedor, y el pago del precio para el comprador.
Además, no cabe duda de que la naturaleza del negocio implica una serie de
obligaciones, relacionadas con el hecho de que se adquiere una explotación en
funcionamiento o, al menos, en disposición de estarlo. Por ello, el adquirente puede
exigir, y el comprador debe proporcionarle toda la información relativa al
establecimiento, las licencias, etc.
En cuanto a las garantías, sin perjuicio de las edilicias del Código Civil, lo cierto es que
las partes, sobre todo la compradora, establecen convencionalmente las que tienen
por oportunas e incorporan al contrato la finalidad para la cual adquieren, y las
bases en las que apoyan la adquisición. De esta manera, la causa del contrato se
objetiva y permite, en caso de inexactitudes, interesar judicialmente la nulidad del
contrato. Estas precauciones se conocen con el nombre de indemnities.
Nota: en el apartado A fondo puedes encontrar un pequeño artículo sobre ellas.
Merece mencionarse el pacto que generalmente acompaña a estas compraventas,

consistente en un pacto de no competencia.
Es razonable, ya que, al transmitirse un establecimiento, sería desleal que el

vendedor, que conoce todos sus aspectos, instalase otro semejante que pudiera
perjudicar al comprador. Estos pactos tienen un alcance:
 Material (no dedicarse al mismo negocio).

 Temporal (durante un tiempo determinado, por ejemplo, cuatro años).
 Y a veces geográfico (en el mismo ámbito territorial).

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Tema 3. Ideas clave
Junto a esos pactos, se suele convenir otro de confidencialidad, respecto del llamado
know how de la empresa transmitida y de su estrategia comercial.
Estos pactos son perfectamente válidos, aunque siempre que no vulneren,

precisamente, la lealtad competencial, al impedir al transmitente ejercitar de facto
su actividad en el futuro, durante un tiempo exorbitante.
Nota: en el apartado A fondo puedes encontrar una STS referente a esta materia,
cuya lectura se recomienda vivamente.
En cuanto al pago del precio, nada hay que reseñar que se aparte de lo que ya
conocemos sobre la compraventa, salvo que, con frecuencia, no se entrega la
totalidad, sino que el comprador, en previsión de posibles gastos inesperados que se
hubieran devengado antes de la compraventa, acostumbra a retener una parte, que
entrega vencido el plazo de seguridad pactado.
En el siguiente vídeo, el profesor don José Luis de Micheo dedica su explicación a la

compraventa de empresas dentro de la mercantilidad, cuestión compleja con muchas
particularidades que la diferencian.
Vídeo 1. Compraventa de empresa.
Accede al vídeo a través del aula virtual

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Tema 3. Ideas clave
3.5. El arrendamiento del establecimiento
mercantil
Aunque ninguna norma de derecho común regula expresamente el arrendamiento

de empresa, se trata de una posibilidad admitida por la doctrina y la jurisprudencia
desde siempre.
Como ya se dijo, es distinto el arrendamiento del establecimiento, en el que se

transmite para su explotación un negocio o industria, del de local, en el que se
arrienda exclusivamente el inmueble.
Las obligaciones de las partes, en consecuencia, y como se dijo en relación con la

compraventa, están en función de lo que se arrienda. En todo caso, salvo que el
contrato especifique lo contrario, se entiende, por aplicación de las normas del
contrato de arrendamiento del Código Civil, que se transmite en condiciones de
ejercitar la actividad.
El arrendador, entonces, está obligado a mantener al arrendatario en el goce

pacífico y útil de la explotación. En ocasiones, esta obligación llevará implícita la de
no vulnerar la competencia (vid. lo dicho sobre pactos ad hoc en la compraventa).
Por su parte, el arrendatario deberá pagar la renta y destinar la cosa al uso para el
que está destinado. No cabe, entonces, alterar ese uso, ya que, por una parte, es el
objeto del contrato, y, por otra, debe devolverlo al terminar aquel.
Llegada la fecha convenida para su terminación, el contrato se extingue, siempre que

las partes no lo prorroguen. Debe tenerse en cuenta a ese respecto que, salvo pacto
en contrario, rige la tácita reconducción. Una vez extinguido, el arrendatario deberá
devolver lo arrendado. Como es obvio, si en el arrendamiento se incluían bienes
perecederos, lo que deberá entregarse será otro tanto, de la misma especie y calidad.

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Tema 3. Ideas clave
3.6. La publicidad registral
Por lo dicho anteriormente, parece este el momento oportuno para subrayar la

importancia de que los negocios que se celebran en el mercado tengan su oportuno
reflejo registral, mediante las anotaciones en el Registro Mercantil.
Las cámaras de comercio y el Registro Mercantil
Las cámaras de comercio
Las cámaras de comercio son personas jurídicas sin ánimo de lucro, de carácter
corporativo y gremial, sujetas en la ejecución de todos sus actos de administración,
gestión y contratación al derecho privado, las cuales tienen como finalidad, defender
y estimular los intereses generales del empresariado en Colombia, y llevar los
registros mercantiles de las entidades sin ánimo de lucro y el registro único de
proponentes delegados legalmente, sin que formen parte integrante de la
administración pública ni al régimen legal aplicable a las entidades que forman parte
de la misma.
Las cámaras de comercio están sujetas en sus actos de administración, gestión y

contratación, a las normas de carácter público que les sean aplicables a los
particulares que ejercen funciones administrativas por delegación legal, cuando así
se disponga expresamente en las mismas, la cual tiene diferencias con la aplicable a
los delegatarios de funciones públicas en virtud de un contratos o un acto
administrativo, las cuales que deberán ser tenidas en cuenta por tratarse de normas
de aplicación restrictiva y exegética.
Registro Mercantil
De conformidad con el art. 26 del C.Co. el registro mercantil tiene como finalidad
llevar las matrículas de los comerciantes y de los establecimientos mercantiles, así

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Tema 3. Ideas clave
como la inscripción de los actos y documentos respecto de los cuales la ley exija esta
formalidad. La función del Registro Mercantil se encuentra ligado al principio de
publicidad, dándoles la posibilidad a las personas de enterarse de las personas
matriculadas en el registro, así como de los actos y documentos que de una u otra
forma afectan el interés general.
Entidades registradoras
Es competencia de las cámaras de comercio llevar los registros. En Colombia no hay

un registro único y centralizado, sino que existen tantos registros como cámaras de
comercio funcionan en la actualidad o se creen a futuro.
De conformidad con el art. 29 regla 1ª del C.Co., los actos, contratos y documentos
serán inscritos en la Cámara de la circunscripción del lugar donde fueren celebrados
u otorgados y si hubieren de realizarse fuera de ese ámbito espacial, se inscribirán
también en la Cámara correspondiente al lugar de su ejecución o cumplimiento.
Efectos de la inscripción en el registro
La función primordial del registro es de publicidad o informativa, lo cual genera las

siguientes consecuencias:
 La oponibilidad del acto o documento a terceros (Art. 29 del C.Co.). Toda

inscripción se probará con el certificado expedido por la respectiva Cámara de
Comercio o mediante inspección judicial practicada en Registro Mercantil (Art. 30
del C.Co.)
 Consolida determinadas situaciones jurídicas, como la constitución regular de las

sociedades (Art. 112 del C.Co)., las reformas estatutarias de la misma (Art. 158 del
C.Co)., la designación de representantes legales y revisores fiscales (Art. 164 del
C.Co).

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Tema 3. Ideas clave
 Subsana deficiencias simplemente formales, como inscrita la escritura constitutiva
de una sociedad se presume su legalidad desde el punto de vista formal y ya no es
posible impugnarla sino por vicios de fondo (Art. 115 del C.Co.).
 Suple documentos que se han perdido o destruido, con excepción de libros

registrados (Art. 44 del C.Co.), pues la pérdida de un documento registrado puede
suplirse con el certificado de Cámara de Comercio en donde se inscribió, en el cual
se inserte el texto que se conserve con el mismo valor probatorio que el original.
 Confiere autenticidad a documentos cuyas firmas no se presumen auténticas, o

que no han sido reconocidas ante juez o ante Notario, siempre que se presentes
por sus otorgantes al secretario de la respectiva Cámara de Comercio (Art. 40 del
C.Co.).
 Previene y evita la confusión de nombres comerciales y enseñas (Art. 35 del C.Co.).
Nuevas funciones registrales
 Las cámaras de comercio llevan registro de todas las personas naturales y

jurídicas que aspiren celebrar contratos con entidades estatales: registro único de
proponentes (RUP). El RUP se registra anualmente, el Gobierno Nacional fija las
tarifas para su inscripción y renovación.
Las cámaras clasifican los inscritos por especialidad, grupos o clases de acuerdo
con la naturaleza de los bienes y servicio.
 Registro de entidades sin ánimo de lucro: el reconocimiento de personería

jurídica de las organizaciones civiles, corporaciones, fundaciones, juntas de acción

comunal y demás entidades sin ánimo de lucro fue sustituido con la inscripción en
el registro de la cámara de comercio de la circunscripción del domicilio de la
entidad que pretenda la matrícula.

23
Tema 3. Ideas clave
 Registro de entidad del sector solidario: las cooperativas, fondos de empleados y
asociaciones mutuas, así como los órganos de integración y las instituciones
auxiliares del cooperativismo, se constituyen por escritura pública o documento
privado y se registran en Cámara de Comercio.
 Secuelas de la matrícula o de la omisión de la misma: no imprime por sí sola la

calidad de empresario mercantil, pero es una presunción del ejercicio de
actividades comerciales (actividad de censo). La omisión no implica que el
comerciante cuente con esa calidad.
 Precisiones acerca de la matrícula:
• De empresarios individuales, copropiedades y sociedades de hecho: se hace

la claridad porque quienes se inscriben no son los entes colectivos, sino los
comuneros o socios (Art. 31 del C.Co.).
• Del establecimiento de comercio: cuando se abra un establecimiento de

comercio, el comerciante dentro de los treinta días siguientes, la matrícula
correspondiente y se presume (presunción legal) como propietario quien
aparece en el registro (Art. 32 del C.Co.).
• De sociedades regularmente constituidas: se alude a las regulares porque las

de hecho no son persona jurídica y, por consiguiente, en la matrícula se
inscriben todos los socios.
Sanciones por incumplir el registro

La persona que se dedique al ejercicio habitual de cualquier actividad mercantil sin

matricularse en la respectiva Cámara de Comercio puede ser sancionado por multa
impuesta por la Superintendencia de Industria y Comercio.

24
Tema 3. Ideas clave
También el Código de Comercio establece la siguiente sanción:
 Reglas para llevar el registro mercantil. El registro mercantil se llevará con

sujeción a las siguientes reglas, sin perjuicio de las especiales que establezcan la
ley o decretos reglamentarios:
• Los actos, contratos y documentos serán inscritos en la Cámara de Comercio

con jurisdicción en el lugar donde fueren celebrados u otorgados; si hubieren
de realizarse fuera de dicha jurisdicción, se inscribirán también en la cámara
correspondiente al lugar de su ejecución o cumplimiento.
• La matrícula de los comerciantes y las inscripciones no previstas en el ordinal

anterior, se harán en la Cámara de Comercio con jurisdicción en el domicilio de
la persona interesada o afectada con ellos.
• La inscripción se hará en libros separados, según la materia, en forma de
extracto que dé razón de lo sustancial del acto, documento o hecho que se

inscriba, salvo que la ley o los interesados exijan la inserción del texto completo.
• La inscripción podrá solicitarse en cualquier tiempo, si la ley no fija un término

especial para ello, pero los actos y documentos sujetos a registro no producirán
efectos respecto de terceros sino a partir de la fecha de su inscripción. (Sanción
de inoponibilidad).
3.7. Referencias bibliográficas

Colombia. Decreto 410 de 1971, de 16 de junio de 1971. Diario Oficial, núm. 33 339.
España. Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
Boletín Oficial del Estado, núm. 206.

25
Tema 3. Ideas clave
España. Real Decreto de 22 de agosto de 1885, por el que se publica el Código de
Comercio. Boletín Oficial del Estado, núm. 289.
España. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Boletín

Oficial del Estado, núm. 282.
España. Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento

del Registro Mercantil. Boletín Oficial del Estado, núm. 184.
España. Real Decreto 1828/1999, de 3 de diciembre, por el que se aprueba el

Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Boletín Oficial
del Estado, núm. 306.
España. Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Boletín Oficial del Estado, núm. 164.
España. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba

el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
y otras leyes complementarias. Boletín Oficial del Estado, núm. 287.
Rojo, A. (2016). El establecimiento mercantil (I). En Menéndez, A. y Rojo, A. (Dirs.).

Lecciones de derecho mercantil (Vol. I) (pp. 84 y 107). Madrid: Editorial Civitas.

26
Tema 3. Ideas clave
A fondo
Naturaleza Jurídica del Registro Mercantil
Colombia. Sentencia núm. C-621/03, Demanda de inconstitucionalidad contra los

artículos 164 y 442 del Decreto 410 de 1971 (Código de Comercio), 29 de julio de 2003.
Recuperado de https://www.ccoa.org.co/Portals/0/documentos/registros-publicos
/normatividad/sentencias/sentencia_c621_de_2003-111832-1.pdf?ver=2017-07-28-
073752-433
«3. Dice el artículo 26 del Código de Comercio que el registro mercantil tiene por
objeto “llevar la matrícula de los comerciantes y de los establecimientos de comercio,
así como la inscripción de todos los actos, libros y documentos respecto de los cuales
la ley exigiere esa formalidad.” Agrega que tal registro será público y que “cualquier
persona podrá examinar los libros y archivos en que fuere llevado, tomar anotaciones
de sus asientos o actos y obtener copias de los mismos».
Coinciden unánimemente la doctrina y la jurisprudencia en reconocer que el Registro

Mercantil es un instrumento de publicidad para la vida comercial, cuyo objeto es
permitir al público el conocimiento ciertos datos relevantes para el tráfico mercantil.
Algunos hechos y actividades de esta naturaleza producen efectos no solo entre las
partes, sino también frente a terceros, por lo cual, por razones de seguridad jurídica,
es menester que exista un mecanismo para su conocimiento público. Por ello, la ley
impone al comerciante la obligación de dar publicidad a tales hechos o actos, así
como su propia condición de comerciante. Este interés de terceros señala
acertadamente Garrigues, no es un interés difuso, sino concreto.
A diferencia de otros registros que son de naturaleza real, como el registro

inmobiliario, el Registro Mercantil es de naturaleza personal porque lo inscrito es la
persona misma en su condición de comerciante y los hechos y actos que a él lo

27
Tema 3. A fondo
afectan frente a terceros. Usualmente se le reconoce un carácter meramente
declarativo, en cuanto es simplemente un mecanismo de publicidad de ciertos
hechos o actos relevantes en el tráfico mercantil. Es decir, la inscripción en el registro
no es un requisito de aquellos que son necesarios para la existencia o para la validez
de los actos jurídicos inscritos, sino que únicamente los hace conocidos y por lo tanto
«oponibles» a los terceros. Así, una vez hecho el correspondiente registro, el acto
tendrá efectos no solo entre quienes participaron en él, sino erga omnes, por lo cual
en adelante nadie podrá alegar su desconocimiento. Este es el principio que se
conoce como de «publicidad material del registro», en virtud del cual, una vez
inscrito, el acto se supone conocido de todos. Por lo anterior, la doctrina señala que
la finalidad inmediata del registro es dar seguridad a las relaciones que implican la
responsabilidad jurídica del comerciante.
Guía para la transmisión de empresas
Iriarte, A., San Sebastián, A. y Sainz, A. (2013). Guía para la transmisión de empresas.
Madrid: Ministerios de Industria, Energía y Turismo. Recuperado de
https://www.ipyme.org/publicaciones/guia%20transmisiones_vg_web.pdf
Publicación del Ministerio de Industria, Energía y Turismo del 2013 que sirve como
prontuario o memento sobre la cuestión de la transmisión de empresas, con una
evidente función utilitaria y fácilmente comprensible.

28
Tema 3. A fondo
Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo del 2012
España. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª). Sentencia núm. 4001/2012, en
la que se examinan los requisitos de validez de los pactos de no competencia en caso de
venta de empresas, de 18 de mayo de 2012. Recuperado de
http://derechomercantilespana.blogspot.com.es/2012/06/el-supremo-lo-borda-
analisis-de-la.html
Interesante STS, al respecto de las cláusulas de no competencia y su naturaleza.
Las indemnities en la compraventa de empresas
Burguera Abogados (23 de enero de 2016). ¿Qué son las «indemnities» en la

compraventa de empresas? [Mensaje en un blog]. Recuperado de
https://www.burgueraabogados.com/que-son-las-indemnities-en-la-compraventa-de-
empresas/
Se trata de un apunte mínimo, pero bien trazado, al respecto de estas garantías,

frecuentes en la transmisión de las sociedades por compraventa.

29
Tema 3. A fondo
Test
1. El establecimiento del empresario:
A. Es el conjunto objetivo que resulta de la actividad de organización de los
recursos que el empresario considera necesarios para su actividad productiva.
B. Es donde vive el consejero delegado.
C. En el establecimiento pueden integrarse bienes de muy distinta naturaleza,
materiales e inmateriales, muebles e inmuebles, derechos reales y de crédito,
dinero, formando una unidad.
D. A y C son correctas.
2. El fondo de comercio:
A. Es un bien intangible del empresario objeto de valoración económica y está
relacionado con su know how y con la clientela.
B. No es valorable económicamente al no ser un bien tangible.
C. Es un bien mueble.
D. Tiene la consideración de mercadería.
3. Derecho del empresario sobre el establecimiento:

A. Es obligatorio que el establecimiento sea propiedad del empresario.
B. El establecimiento puede ser objeto de arrendamiento y venta pero siempre,
en este caso, bien por bien, y no globalmente.
C. El establecimiento puede ser objeto de venta, hipoteca, arrendamiento y
otros actos de disposición.
D. Ninguna de las anteriores es correcta.

30
Tema 3. Test
4. ¿Cabe que las partes de un contrato de compraventa de empresa excluyan la
obligatoriedad del saneamiento?
A. Por supuesto, puede darse.
B. En realidad, se suele acudir a las llamadas amenities como forma de garantía.
C. Son de derecho imperativo, no.
D. A y B son correctas.
5. Es finalidad del Registro Mercantil:

A. Llevar las matrículas de los comerciantes y de los establecimientos
mercantiles.
B. Servir como entidad de registro de las marcas mercantiles.
C. Impedir la desviación de la clientela.
D. Todas las anteriores son correctas.
6. El establecimiento mercantil:
A. Es una cosa inmueble o mueble, en todo caso.
B. Es una cosa que puede ser objeto de propiedad global.
C. Está dominado por el principio de organización.
D. Es siempre una persona jurídica.
7. Las sucursales:
A. Tienen personalidad jurídica propia.
B. Solo en el caso de que se ejerza en ellas actividad económica.
C. No tienen acceso al Registro.
D. Todas las respuestas son incorrectas.
8. En cambio, las agencias:

A. No son establecimientos de comercio.

B. Tienen capacidad jurídica propia.
C. Son establecimientos de comercio sin capacidad jurídica.
D. Todas las respuestas son correctas.

31
Tema 3. Test
9. La empresa A y la empresa B pactan que el precio de la compraventa que están
negociando será el que determine la due diligence que se está practicando para
ello. Pero una vez terminada, B se muestra indignada por los resultados y pretende
romper el contrato.
A. Dado que no se ha fijado el precio todavía, puede hacerlo sin reparos.
B. No puede romper el contrato, porque es perfecto.
C. Las due diligence son siempre impugnables.
D. Puede no perfeccionar el contrato, pero ateniéndose a las consecuencias.
10. ¿Qué son las cámaras de comercio?

A. Son personas jurídicas con ánimo de lucro, de carácter corporativo y gremial,
sujetas en la ejecución de todos sus actos de administración, gestión y
contratación al derecho privado.
B. Son personas naturales sin ánimo de lucro, de carácter corporativo y gremial,
C. Son entidades públicas sin ánimo de lucro, de carácter corporativo y gremial,
D. Ninguna de las anteriores es correcta.

32
Tema 3. Test

Tema 3

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Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

3.5. El arrendamiento del establecimiento mercantil

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

3.1. Introducción y objetivos

El concepto de establecimiento mercantil es fundamental, ya que viene a significar,

Veremos, entonces, qué es el establecimiento, qué comprende y dos de los negocios

Este tema persigue los siguientes objetivos:

 Saber qué es un establecimiento e identificar los diferentes tipos.

3.2. Concepto y clases de establecimiento

El término «establecimiento» puede significar varias cosas en el ámbito del derecho

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

Debe tenerse en cuenta, entonces, que, frente a la denominación, digamos habitual,

En todo caso, lo anteriormente dicho no debe confundirnos en una cuestión, el

Clases: sucursales y agencias

Dejando aparte otras clasificaciones, la más importante para el derecho mercantil es

la que distingue entre agencias y sucursales, que está recogida, además, en la

El establecimiento principal es donde se desarrolla la actividad nuclear de la empresa

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

El Código de Comercio, en su artículo 263, ofrece una definición clara de lo que es la

«Artículo 263. Definición de Sucursales-Facultades de los

»Cuando en los estatutos no se determinen las facultades de los

Las sucursales, además, tienen acceso al Registro Mercantil, según establece el

«Artículo 28. Personas, Actos y Documentos que Deben Inscribirse en el

»6. La apertura de establecimientos de comercio y de sucursales, y los actos

Puede confundirse con la sucursal la agencia. Sin embargo, la distinción es clara y en

«Artículo 264. Definición de Agencias. Son agencias de una sociedad sus

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

Elementos del establecimiento mercantil: naturaleza

Como es fácil de imaginar, los elementos del establecimiento mercantil dependerán

Se puede afirmar que algo es un elemento del establecimiento cuando el

Los bienes que forman el establecimiento, en cualquier caso, no pierden su

El Código de Comercio se ha encargado de enlistar en su artículo 516, algunos de los

elementos que integran el establecimiento de comercio, visto como una unidad

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

»1. La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;

De conformidad con lo anterior, y bajo el criterio de que el establecimiento de

«Artículo 532. Prenda de Establecimiento de Comercio. La prenda de un

»A falta de estipulación se tendrán como afectos a la prenda todos los

»Cuando la prenda se haga extensiva a tales activos, los que se hayan

o adquieran en el curso de las actividades del establecimiento».

Es por lo anterior, que si pensamos en realizar un negocio sobre el establecimiento

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

El fondo de comercio es el valor que tiene la empresa, derivada de la particular

El fondo de comercio puede valorarse, y, de hecho, es en las transmisiones onerosas

El local constituye un elemento presente en la mayor parte de los establecimientos

No es necesario que el empresario sea propietario del local comercial para el

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

El arrendamiento del local de negocio

El arrendamiento de local de negocio no se contempla como una categoría

Se rigen, entonces, conforme al Código Civil en sus artículos 1974 y subsiguientes, en

Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse en cuenta que el Código de Comercio

«Artículo 524. Carácter Imperativo de Estas Normas. Contra las normas

Estas disposiciones normativas imperativas comprenden:

 El derecho de renovación (art. 518 del C.Co), consistente en que el empresario,

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

• Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

 Respecto del desahucio como aviso de terminación del contrato de

 También consagra el artículo 521 del Código de Comercio, el derecho de

interesadas en tomar el inmueble en arriendo, para los cual el propietario deberá

Fundamentos de Derecho Mercantil y de Sociedades

No obstante, el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con

Ojo: no debe confundirse el arrendamiento del local de negocio con el