INDICE

1. NOMBRE DEL PROYECTO

2. PLANO DE UBICACIÓN
3. CERTIFICADO DE PARAMETROS
4. ANÁLISIS DE MERCADO
5. PRODUCTO
6. CABIDA
7. ANALISIS ECONOMICA FINANCIERA
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

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1.NOMBRE DEL PROYECTO

“L O F T SAN ISIDRO“

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2.PLANO DE UBICACIÓN

El proyecto se desarrollara en
una de las mejores zonas del
exclusivo distrito de San Isidro.
TERRENO
 Av. PRINCIPALES:
 Av. Los Herrerillos /Calle 18
 Av. Ruiseñores Este
Próximo a Av. Pablo Carriquiry
 Calle Ricardo Angulo desde
San Borja
 Av. Los Pelirrojos / Calle 17

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a)Vías Principales
 VIAS PRIMARIAS:

Av. Pablo Carriquiry

Canaval y Moreira
Gálvez Barrenechea
 VIAS SECUNDARIAS:

Pelirrojos /Calle 17
Ruiseñores Este
Calle 18
Calle Ricardo Angulo

Sección Vía Herrerillos

4
07/11/2013 Loft San Isidro
b)Limites de Distritos

DISTRITOS CERCANOS
 Norte: Jesús María,
Lince y La Victoria
 Sur: Miraflores y
Surquillo
 Este: San Borja
 Oeste: Magdalena del
Mar y Océano Pacifico

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c)Nivel Socioeconómico de la Zona

Por
Segmentación
de Manzanas

A
B
C
D
E

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d)Zonificación de Usos de Suelo

RDB
CV
RDM E1 ,E2,E3,E4 ZRP OU
CZ
RDA H2,H3,H4 ZR ZRE
CM
RDMA

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e)Zonificación de Usos de Suelo-Sector 5

TERRENO
RDB CV E1
RDM CZ H3
RDA CM
RDMA

ZRP
OU
ZR

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f)Sobre el Distrito

OFICINAS
 San Isidro distrito con
FINANCIERO COMERCIO
EMPRESARIALES
grandes atributos ,
demanda proyectos en
zonas exclusivas.
 El precio de un
departamento oscila
entre $200,000 y

TERRENO $400,000 aprox.

 El >% de unid.
disponibles se concentra
MINISTERIO orientado al NSE A.
DEL INTERIOR

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g)Antecedentes del Terreno

Vista Principal del Predio

Sala - Comedor Car Port

Terraza Dormitorios
Planta de Distribución del Predio Vistas Interiores del Predio

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h)Demolición del Terreno

Vista Principal del Predio-Actualidad

Vista Exteriores- Malla Rachel Vista Interior en Demolición

Planta del Terreno

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 3. CERTIFICADO DE PARAMETROS
a)Características Urbanas del Lote:
b)Parámetro Urbanístico:
 Zonificación : RBD(Residencial Densidad
 Uso Permisible :Uni.Fa /Bi.Fa /Multifa.
Baja)
 Área Lote Normativo :200/300/300m2
 Sector : Sector 4
 Frente Lote Normativo :10/10/10mL.
 Ámbito :B
 Densidad Neta(hab/ha):250/350/700 hab/Ha
 NSE :A
 Área Libre(mínima) :35%/40%
 Área de Lote(m2) :300.00m2 Existente
 Altura Máxima de Edificación:03 pisos
 Fr. Lo. Nor. (ml) :15.00mL.
 Retiro Frontal :3.00ml
 Altura Máxima :03 Pisos
 Retiro Lateral :------
 Infraestructura Urb.:Completo
 Retiro Posterior :h=9.00ml
 Serv. Público :Completo
 Alineamiento de Fachada:10.00ml
 Eq. y Mob. Urb. :Empresariales Completos

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4. ANÁLISIS DE MERCADO

 El sector construcción continua siendo el motor de la economía del país, con un

crecimiento del 12.5%.

 Al cierre del primer semestre la oferta total de viviendas, en Lima Metropolitana, fue
de 25,103 viviendas distribuidas en 750 proyectos.

 La tendencia actual ratifica que se espera un incremento moderado en los precios de

las viviendas dirigidas al NSE B y C; así como una estabilización en los precios de las
viviendas del NSE A y AB. El incremento se dará entorno a un 10%, dependiendo de la
zona.

FUENTES: TINSA Y CAPECO.

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4.1 Insights Inmobiliarios 2012

Según el XVII Estudio de mercado de edificaciones urbanas de Lima y Callao elaborado

por Capéco:
 San Isidro es el distrito con más m2 en construcción. Actualmente, se desarrollan
más de 110,000 m2.
 El distrito donde más se construyó, durante el 2012, fue Surco (937.829 m2) con un
15% del total, seguido de Miraflores, San Isidro y Ate. En Surco se levantaron 415
proyectos multifamiliares, la cifra más alta de Lima en el 2012.
 La casa más cara, actualmente en oferta, está en La Molina. Tiene 600 m2 y un
precio de US$2’300.000.
 La vivienda más grande es un departamento de 744 m2 en Santiago de Surco.

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A)ESTUDIO DE DEMANDA

La demanda efectiva de viviendas, que incluye a todos aquellos hogares que están
interesados en adquirir un inmueble y que cuentan con los recursos para acceder a un
préstamo hipotecario, ha aumentado sostenidamente. Apoyando el alza de los precios
de los inmuebles.
Razones del crecimiento:
1. Incremento de la capacidad adquisitiva de las familias, debido a la expansión
sostenida del empleo en los últimos años y la generación de puestos de trabajo, con un
ritmo promedio de crecimiento del 5.5% anual, ha inducido a la adquisición de bienes
durables. En los últimos cinco años, la fuerza laboral en condiciones adecuadas aumentó
en 14%. Por lo que la clase media se ha engrosado.
*Demanda efectiva para el año 2012 = 418,438 hogares

FUENTES: CAPECO Y BBVA RESEARCH -DATA 2011

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2. Cambio en la composición demográfica de la población,. Es decir, habrá más personas en
busca de vivienda, no solo porque la población es más grande (tasa de crecimiento anual
1%), sino también porque dentro de ella la proporción de los que demanden una vivienda
será mayor, y estas familias tendrán cada vez más recursos para acceder a la misma.

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 3. Demanda en Distritos precio $ x m2 de Departamentos
Demanda potencial al 2012: 2´130, 378 hogares aprox. El estrato socioeconómico
medio concentra la mayor proporción (37,42%), representado con 797,214 hogares
seguido del estrato medio bajo con 32,22%, representado con 686, 422 hogares.

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A.1) Demanda Insatisfecha

Para el año 2012: la demanda efectiva de vivienda asciende a 418,438 hogares,

frente a una oferta inmobiliaria de 21,872 hogares. Es decir, la demanda
insatisfecha se calcula en 396,566 hogares

La demanda insatisfecha corresponde al 94,77% del total de hogares considerados

como demandantes efectivos de vivienda. El 47.85% de la demanda insatisfecha
corresponde a viviendas de precios comprendidos entre 30,000 y 80,000 dólares. En
tanto, el 43.29% corresponde a viviendas menores de USD30,000. Mientras que el
8.86% de la demanda insatisfecha se ubica en rangos de precios superiores a
USD80,000 .

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A.2) Indicadores del Mercado Inmobiliario
1. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en distritos del
Sector Alto.

 Los precios en el primer

trimestre de 2013

aumentaron 16,4 % respecto

al primer trimestre de 2012

y 6,1 por ciento respecto al

cuarto trimestre de 2012.

Fuente: Notas de Estudios del BCRP

No. 29 - 22 de mayo de 2013

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  En el primer trimestre de 2013,

los precios en dólares crecieron

7,0 % respecto al trimestre

anterior y 24,5 por ciento

respecto al mismo trimestre del

año 2012.

Fuente: Notas de Estudios del BCRP

No. 29 - 22 de mayo de 2013

07/11/2013 Loft San Isidro 20

2. Medianas trimestrales de los precios de departamentos en venta en distritos del
Sector Medio .

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3. Indicador de Alquileres de Inmuebles
 En el Sector Alto se alcanza un
precio de US$ 9,6 por m2 en el
primer trimestre de 2013,
superior en 37,4 por ciento
respecto al del primer trimestre
de 2012.

 En el Sector Medio, el alquiler

asciende a US$ 8,0 por metro
cuadrado (m2) en el primer
trimestre de 2013, mayor en
26,1 por ciento al
correspondiente al primer
trimestre de 2012.

07/11/2013 Loft San Isidro 22

 4. Ratio Precio de venta / Ingreso por alquiler anual (PER).
El ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (PER por sus siglas en
inglés) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para
recuperar el valor de compra.

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07/11/2013 Loft San Isidro 24
07/11/2013 Loft San Isidro 25
5. Ratio índice de precio de venta / índice de costo de construcción.

 En el primer trimestre de 2013, el

ratio tuvo un incremento de 6,29 %
con respecto al periodo anterior,
alcanzado un nivel de 1,42% lo que
implicaría que los precios de venta
aumentaron más rápidamente que
los costos de Construcción.

07/11/2013 Loft San Isidro 26

6. Medianas trimestrales de precios de terrenos en dólares corrientes.

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El ratio que compara el precio por m2 de los departamentos con el precio por m2 de
los terrenos tiene una tendencia decreciente, reflejando el mayor aumento en el precio
de los terrenos.

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7. Venta de viviendas
 NSE B, las cuales alcanzan
2 683 unidades, representando un
incremento de 28,1% respecto al
mismo periodo del año anterior (2
095 unidades).
El NSE B representa el 56,4 por ciento
de las ventas totales.
 NSE A, AB y C pasaron de 388, 589
y 751 unid, anterior a 517, 695 y
865 unid. en el mismo periodo de
2013, respectivamente.

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A.3) Interés por Adquirir una Vivienda
Al 2012 – Según el Estudio Nacional del Consumidor de Arellano Marketing.

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B) ESTUDIO DE LA OFERTA

 Al cierre del primer semestre del 2012 la oferta de unidades inmobiliarias, en

Lima Metropolitana, fue de 25,103 unidades. Principalmente dirigida al NSE B
con un 57.5% de participación .
 Al término del 2T2012 se registraron 641 proyectos con vivienda disponible a
la venta y 171 proyectos se incorporaron al mercado.
La distribución de esta oferta durante el 2do trimestre del año por segmento NSE ,
se dio de la siguiente manera:

Fuente: TINSA PERÚ -Data 1° Sem. 2012

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B.2) Unidades Vendidas por NSE

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B.1) Valor Promedio de vivienda

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B.3)Resumen de Indicadores de Oferta- 3 últimos años

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C)ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

LEYENDA
1 Donizetti
2 Angulo
2 3 3 Panor
1 4 Vicenza
5 Edificio Parque II
4
6 6 Edificio Corpac II
5 7
7 Edificio Grazzia

Competencia Directa

Competencia Indirecta

Radio de Acción=100m

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07/11/2013 Loft San Isidro 36
C.1)Competencia Directa
Lofts San Edificio Edificio Edificio
Proyecto Donazzeti Angulo Panor Vicenza
Isidro Parque II Corpac II Grazzia
Av.Herrerillos Av.Ricardo Av.Ricardo Av.Parque Av.Parque Av.Reinaldo Av.Galvez
Direccion Calle 17
Mz G1 Lt 04 Angulo#267 Angulo#529 Norte #294 Norte #344 Vivanco #202 Barrenechea
M.B.O AM&M
MBO
Empresa Veliz S.A.C Ginebra Constructores Doce Grados Construccione Tucasa S.A.C Grupo BA
Constructora
S.A.C s S.A.C
GENERAL
Tipo Flats y Duplex Flats y Duplex Flats y Duplex Flats y Duplex Flats y Duplex Flats y Duplex Flats y Duplex Flats y Duplex
N°Edificios 1 1 1 1 1 1 1 1
N°de Pisos 4 4 5 6 4 6 6 7
N°de Dormitorios 2y3 3 2y3 3 3 3 3 3
N°de Dptos x Piso 1Y2 2 2 2 2 2 2 2
4 5 7 6 8 6
N°Total de 3 12
departamento departamento departamento departamento departamento departamento
Departamentos departamento departamento
N°de Estacion.Techados 7 8 12 16 8 16 18 12
N°de Estacion.sin
techar 1 0 0 0 0 0 0 0
N°Estaciona.Total 7 8 10 12 12 14 18 12
Ratio Estac/Dptos 2.33 1.00 2.4 1.33 1.7 1.33 1.5 1.71
Tipo de Construcción Aporticado Convencional A porticado Aporticado Aporticado Aporticado Aporticado Aporticado

AREAS 100m2 130m2 135m2 147m2 124m2 112m2 100m2 210m2

PRECIOS 330,000.00 338,000 .00 378,000.00 345,450.00 285,200.00 268,800.00 260,000.00 451,500.00
Precio/m2($/m2) 2,500 2,550 2,800 2,350 2,300 2,400 2,600 2,150
Precio/m2(S/.m2) 9,240 7,280 7,840 6,580 6,440 6,720 7,280 6,020
Estacionamiento Lineal
Estacionamiento
Paralelo
Depósito 3 4 4 4 3 4 3 8

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C.2)Análisis Comparativo-Competencia

CONCEPTO COSTO
1 PISO DE DIFERENCIA (mayor piso 4) 4,000.00
EFECTO PISO 1(de piso 4 a 8) 3,500.00
PATIO / TERRAZA 3,500.00
VISTA AL PARQUE 5,000.00
1 DORMITORIO 4,000.00
1 BAÑO

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C.4)Análisis Competencia- Proyectos para ejecutar

1. Donizetti 2. Angulo 3.Panor

4.Vicenza 5.Edificio Parque 6.Edificio Corpac

7.Edificio Grazzia 7.Edificio Koran 8.Terreno en Venta

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C.5)Análisis Competencia- Proyectos Construidos

1.Aires 2.Parque1 3.Herrerillos

4.Bell 5.Asmir 6.Centro 1

7.Blandi 8.Giraloses 9.Premium

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5. PRODUCTO

El Lofts San Isidro , esta

ubicado en una excelente
Zona , cerca de parques ,
galerías, restaurantes,
tiendas y entre otros.

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5.1 Sobre el Diseño
El edificio ha sido diseñado
De tal forma que la
arquitectura permita
desarrollar ambientes
ventilados e iluminados
naturalmente .

A demás de estar en una

zona tranquila , frente del
Parque Dogni.

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5.2 Características
PROYECTO
Información del Proyecto
LOFT SAN ISIDRO
Direccion del Proyecto Av.Herrerillos Mz G-1 Lte 04
Fecha de Inicio de Obra mar-14
Fecha de Primeras entregas sep-15
Números de Etapas 1
Total de Departamentos 3
Número de departamentos por etapa 1
1 Flats
2 Dormitorio Principal
2 SS.HH Principal
1 SS.HH Visita
Lavanderia
Sala / Comedor/Cocina
Estudio
2 Duplex (AyB)
DEPARTAMENTOS 2(AyB)Cocina
(AyB) 3 Dormitorios + 1 Dormitorio de Visita
(AyB)3 SS.HH Principal
(Ay B)1 SS.HH Visita
(AyB)Sala / Comedor
(AyB)Sala de Estar
2 (AyB) Area de Servicio
2(AyB)Lavanderia, 2(AyB)Piscina, 2(AyB)Terraza, 2(AyB)BBQ
Areas de Departamentos Flats y Duplex
Flats Unico 125.36m2
Duplex A 175.63m2
Duplex B 178.86m2
Area promedio de departamento 100 m2
Números de Pisos 3
Número de departamentos por piso 2 Duplex
Número de Estacionamientos 7
Número de Depósitos 3
Tiempo Estimado de venta del proyecto 1 años
Áreas Comunes Estacionamiento , Lobby, Ascensor , Ingreso, Ascensor Discapacitados, 1Sotano

07/11/2013 Loft San Isidro 43

5.3 Master Plan
Departamentos Flats:
 De 120 m2.
 Sala – Comedor.
Programa de Arquitectura  Cocina – Lavandería.
Proyecto:  2 dormitorios
 Programa de Inversión Privada de  2 Baño
Desarrollo Residencial. Integrándose a Departamentos Duplex
Grandes Parques y áreas recreativas de
diseño integral.  De 160m2.
 Presenta una combinación de 1 edificio  Sala – Comedor.
multifamiliar de 4 pisos con ascensor con  Cocina – Lavandería.
3 departamentos 1 en el primer piso y 2
en los siguientes pisos.  1 Dormitorio principal con Baño.
 2 dormitorios secundarios
 3 Baños
 Piscina
 Terraza
5.4 Distribución en Planta Planos

 1 FLATS de 2 dormitorios.
Son departamentos de 2
dormitorios, con la salvedad de
estos tienen la posibilidad por el
uso de sala de estar.

1.Vista 3D

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A) SOTANO

2.Vista 3D
DISTRIBUCION

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A) FLATS -1 ER PISO

3.Vista 3D
DISTRIBUCION

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B)DUPLEX – 2DO PISO

4.Vista 3D
DISTRIBUCION

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B)DUPLEX – 3ER PISO

5.Vista 3D

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C)DUPLEX – 4TO PISO

6.Vista Referencial
DISTRIBUCION

07/11/2013 Loft San Isidro 50

6. CABIDA

DISTRIBUCION PARAMETROS

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6.1 Análisis Preliminar

Área Terreno 300.00

Área Libre 35%
Altura en pisos 3.00
Coeficiente Edificacion 1.95
Contructibilidad 585.00
Eficiencia 85%
Area Vendible 674.7
Valor x m2 2600
Ingresos Aprox. USD 994,500
Incidencia Aprox. 25%
Valor Terreno USD 248,625.00
Valor x m2 Terreno 828.75

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A) Gráfica Esquemática-SOTANO

ZONIFICACIÓN 1

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B) Gráfica Esquemática-FLATS – 1ER PISO

ZONIFICACIÓN 2

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C) Gráfica Esquemática –DUPLEX -2DO PISO

ZONIFICACIÓN 3 ZONIFICACIÓN 4

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D) Gráfica Esquemática –DUPLEX-3ER PISO

ZONIFICACIÓN 5

07/11/2013 Loft San Isidro 56

6.2 Reportaje Fotográfico-Entorno y Vias Principales

1.Javier Prado 2.República de Panamá 3.República de Panamá

4.Canaval y Moreira 5.Av.Corpac

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6.3 Reportaje Fotográfico – Exteriores

1.Canaval y Moreira 2.Calle Los Pelirrojos

3.Vista al Parque desde el Predio

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7. ANÁLISIS ECONOMICO FINANCIERO
Promotor : VELIZ
Proyecto: LOFT SAN ISIDRO
Direccion: AV LOS HERRERILLOS

en USD Unids. m2 Precio x m2 Precio Total Valor %

Area Total Terreno 300.0
# Edificios 1.0
# Pisos 3.0
Area Libre 105.0 35.0%
Area Util 195.0 65.0%
Area Comun x Piso 18.5 12.0%
Area Comun Total 220.0
Area Vendible x Piso 176.5
Area Vendible Total 674.7
Area Promedio x Viv. 158.9
# Unidades Total 3.0
# Estacionamientos x Und 1.0
# Estacionamientos S/T 1.0
# Estacionamientos Techados 6.0
# Estacionamientos Totales 7.0
Area Sótano x Est. Prom. 25.7
Area Sotano Total 175.2
# Sotanos 1.0
Area Total 1,069.9

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7.1 Precio de m2 Construido a Nivel de Edificación
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
CLIENTE GINA UBICACIÓN : SAN ISIDRO
OBRA : EDIFICIO DE SAN ISIDRO FECHA : DICIEMBRE 2012
Partida Descripción un Metrado Parcial (S/.) Parcial ($)

1.0 OBRAS PRELIMINARES GLB 1.00 27,773.9

77,767.0
2.0 ESTRUCTURAS GLB 1.00
440,579.2 157,349.7
3.0 ARQUITECTURA GLB 1.00 93,246.6
261,090.5
4.0 INSTALACIONES SANITARIAS GLB 1.00 22,488.4
62,967.7
5.0 INSTALACIONES ELECTRICAS GLB 1.00 18,084.4
50,636.3

COSTO DIRECTO S/. 893,040.77 $318,943.13

GASTOS GENERALES % del C.D. 7.00% 62512.85 22326.02
UTILIDAD % del C.D. 7.00% 22,326.0
62,512.9
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN (No incluye IGV) S/. 1,018,066.48 $363,595.17
IGV % IGV 19.00% 193,432.6 69,083.1
PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN EN DOLARES AMERICANOS S/. 1,211,499.11 $432,678.25

AREA CONSTRUIDA 1069.94

COSTO X M2 $404.39

07/11/2013 Loft San Isidro 60

 I.INGRESOS
Unidades 3.0 674.7 2,600.0 1,754,324.0 1,609,471.6
Estacionamientos Techados 6.0 12,000.0 72,000.0 66,055.0
Estacionamientos S/T 1.0 8,000.0 8,000.0 7,339.4
Total Ingresos 1,834,324.0 1,682,866.1
IGV Ingresos 145,513.0 9.0%
II. INVERSIÓN
Terreno (incluye alcabala) 300.0 800.0 240,000.0 13.1%
IGV Terreno 0.0 0.0%
Habilitacion Urbana 0.0 0.0 0.0 0.0%
Construcción 339,595.4 287,792.7 18.5%
Costo directo 1,069.9 276.0 295,300.3 250,254.5
Gastos Generales 20,671.0 17,517.8 7.0%
Utilidad 23,624.0 20,020.4 8.0%
IGV Construccion 51,802.7 18.0%
Servicios (empalmes) 8,000.0 0.44%
IGV Servicios 0.0 0.0%
Gerencia Proyecto 55,029.7 46,635.4 3.0%
IGV Gerencia Proyecto 0.0 0.0%
Diseño (Arq. + Ing) 1,069.9 15.00 16,048.4 13,600.3 0.9%
IGV Diseño 2,448.1 18.0%
Licencias 14,674.6 0.8%
IGV Licencias 0.0 0.0%
Publicidad 36,686.5 31,090.2 2.0%
IGV Publicidad 5,596.2 18.0%
Ventas 36,686.5 2.0%
IGV Ventas 0.0 0.0%
Financieros + imprevistos 55,029.7 3.0%
IGV Otros 0.0 18.0%
Total Inversión 801,750.7
IGV Inversion 59,847.0 7.5%

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 III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD
Utilidad 1,032,573.3
Pago de IGV 85,666.0
Utilidad antes IR 946,907.3
IR 30.0%
Utilidad despues IR 946,907.3
Rentabilidad 118.1%
Sobre Ventas 51.6%
Sobre Inversión 118.1%
Sobre Aporte 39.37%

IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

Aporte 240,525.2 30.0%
Preventas 240,525.2 30.0%
Financiamiento 320,700.3 40.0%

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10. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

1. En cuanto el terreno , es una zona estratégica para el sector de diferentes rubros.

3. La factibilidad del proyecto es de acuerdo al calculo previo, establecidos en la
reglamentación de parámetros de San Isidro y usos permisibles.
4. Resultados óptimos en el proceso de cálculo.

Dentro de la demanda se encuentra un segmento de mercado alto, que busca viviendas,

departamentos exclusivos, en zonas residenciales como San Isidro. Debido a sus
atributos como distrito .

En cuanto a la competencia; a noviembre del 2012 existen 8 proyectos en marcha, 4 de

ellos competencia directa para VIVA GYM; por su cercanía a nuestro proyecto y sus
acabados. Sin embargo El Sol 450, es el único proyecto con vista indirecta al mar y una
ubicación estratégica

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ANEXO 1
PARÁMETRO URBANÍSTICO

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ANEXO 2
LICENCIA DE DEMOLICIÓN

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ANEXO 3
POLIZA CAR

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ANEXO 4

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ANEXO 5

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