Proyecto Multifamiliar (Los Libertadores de San Isidro)

“Año del Bicentenario del Perú: 200 años de Independencia”
Facultad de Ingeniería Civil

PROYECTO MULTIFAMILIAR
“ LOS LIBERTADORES DE SAN ISIDRO”
ASIGNATURA: INGENIERIA DE PROYECTOS
DOCENTE: ING. TORRES MATOS AMPARO PAULINA
SECCIÓN: “B”
INTEGRANTES “BRIGADA 4”:
• BARROSO PACHAPUMA JOSE LUIS
• DE LA CRUZ DE LA CRUZ MELANY VICTORIA
• LOPEZ VILLANUEVA ALEXANDRA YUNEK
• NUÑEZ PRO OSCAR JOUSEL
• PANGALIMA RODRIGUEZ ALEX JORDI
SEMESTRE ACADÉMICO 2021 - 1
01 UBICACIÓN
CONTENID
02 INFORMACIÓN BASICA DEL PROYECTO

PARÁMETROS URBANISTICOS Y
03 EDIFICATORIOS
04 INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO
05 ESTUDIO DE MERCADO
O
06 FLUJO DE CAJA
Universidad Nacional
Federico Villarreal Facultad de Ingeniería Civil
UBICACIÓN
• Departamento: Lima
• Provincia: Lima
• Distrito: San isidro
• Dirección:
Av. Miguel Cervantes,
C. Santiago Basurco.
INFORMACIÓN BÁSICA DE LA ZONA DEL PROYECTO

EDIFICIO MULTIFAMILIAR “LOS LIBERTADORES DE
SAN ISIDRO”
El terreno tiene un área de
550.20 m2 donde se tiene
como fin la construcción para
un edificio multifamiliar “Los
libertadores de San Isidro”.
Donde según el plano de

zonificación tiene un limite de
alturas entre 5-15 pisos.
En la cual nosotros elegimos
10 pisos.
Entre ella, cuya zona donde se

encuentra nuestro proyecto es
RDMA(Residencial Densidad
muy Alta)
Federico Villarreal
J avie r prado oeste

Av.
Edificio los libertadores

Federico Villarreal
El proyecto se encuentra ubicado frente a lima golf club

Federico Villarreal
Se encuentra ubicado en una zona de acceso inmediato a equipamiento de servicios tales

como: Supermercados (Wong y Vivanda en la Av. Dos de Mayo; Plaza vea express
residencial santa cruz en la C. ocharan), Clubes (El Golf de San Isidro, Real Club), Centro
Empresarial de San Isidro, Colegios (Santa Úrsula, así como nidos y cunas infantiles),
restaurantes, etc.
Mapa de uso
del suelo
VÍAS DE ACCESO:
Se accede al Distrito de San Isidro, sector 2-5, través de las rutas siguientes.
Federico Villarreal
CERTIFICADO
DE
PARAMETROS
URBANISTICOS
Y
EDIFICATORIOS
INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

El proyecto esta ubicado en el distrito de San Isidro
cerca al club de golf de lima, entre las avenidas
Miguel Cervantes y la Camino Real.
El área destinada para el proyecto consta de 550.20
m2 de área de los cuales serán distribuidos en zonas
2 zonas rápidamente identificadas como son: área
construida y un área común o área verde en la parte
posterior de la edificación.
Descripción del área de proyecto:
Área: 550.20 m2
Frontal: 15.00 mts.
Nombre del Proyecto: “Los libertadores de San
isidro”
El proyecto consta de un edificio multifamiliar con
el fin de albergar familias para lo cual se busca
satisfacer esa necesidad.
Federico Villarreal
•Construcción y comercialización de un edificio de

viviendas, de tal manera que satisfaga las
necesidades del usuario en función de calidad y
confort, obteniendo una rentabilidad que sea
Oportunida atractiva para el inversionista.
d de
Negocio
que se
quiere
desarrollar
Los Libertadores de san isidro

Arquitectura para conocedores frente al parque mejor
ubicado de San Isidro, diseñado por los alumnos de la
UNFV-FIC, se perfila como un ícono de alto diseño a
tan solo a una cuadra del Lima Golf Club.
Distribución de la edificación:
Esta edificación cuenta con amplios departamentos con
todas las comodidades necesarios para llevar una vida
tranquila y serena, de los cuales se dispondrá hasta 5
tipos de departamentos, de acuerdo a la cantidad de
personas que se desea alojar.
6 flat de 2 dormitorios
15 flat de 3 dormitorios
1 dúplex de 3 dormitorios
1 dúplex de 4 dormitorios
1 suite de 3 dormitorios.
Todos estos departamentos contaran con todas los
requerimientos básicos.
De los 550.20 m2 de terreno se destinara 350.00 m2

para la construcción de la edificación y 200.20 m2
destinada a una zona de áreas verdes y áreas comunes
en la parte posterior de la edificación.
Se contara con accesos a los distintos niveles tanto por

escaleras y ascensor para los pisos superiores de toda
la edificación.
Se contara con todas las medidas de seguridad ante

cualquier evento sísmico u otro evento que ponga en
riesgo la vida de los residentes.
Para el modelamiento de la edificación se contara con

estudios de ingeniería estructural, y todas las
especialidades necesarias para el correcto
funcionamiento de toda la estructura.
Federico Villarreal
ESTUDIO DE MERCADO
ANÁLISIS DE LA DEMANDA
ANÁLISIS DE LA OFERTA
COMERCIALIZACIÓN
Federico Villarreal
ANÁLISIS DE LA DEMANDA
Se define a la demanda de vivienda como aquella conformada por la totalidad de los
hogares residentes en el área urbana de Lima Metropolitana y el Callao,
independientemente de su actitud frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la
vivienda y sus características socioeconómicas.
De lo que podemos
desprender que la
demanda potencial, como
primera aproximación, en
Lima y Callao seria el
26.4% de los hogares.
De acuerdo a lo consignado en el siguiente cuadro, se observa la distribución cuantitativa y porcentual por

estrato socioeconómico de los hogares residentes en el área geográfica de cobertura del Estudio.
Resaltamos que el edificio Los Libertadores está dirigido esencialmente a hogares de clase media alta (B)
y alta (A) por lo que resaltamos en el cuadro anterior los valores que nos interesan.
Federico Villarreal
PERFIL SOCIOECONÓMICO
Según APOYO Opinión y Mercado 2019
De acuerdo con la clasificación de APOYO (2019), las familias del nivel

socioeconómico A tienen las siguientes características, estos datos lo podremos utilizar
para definir plenamente el producto que debemos ofrecer si queremos llegar a este
mercado:
Aspectos de la vivienda Aspectos de las personas

• Material de las paredes: Ladrillo o bloque de • Número de miembros: 3.9
cemento (100%) • Miembros mayores de 18 años: 3.0
• Material del techo: Concreto armado (96%) • Miembros que estudian en el colegio: 1.6
• Material de los pisos: Parquet o madera (75%) • Miembros que trabajan: 1.8
• Habitaciones para dormir: 3.3 • Tipo de ocupación del jefe del hogar: Trabajador
• Baños dentro de la vivienda: 4.2 • Número de artefactos que posee el hogar: 23
• Focos dentro de la vivienda: 32 • Atención de la salud: Clínica privada (59%)
• Jardín: Interior (66%) y exterior (61%) • Tenencia de mascotas: 61%
• Estado de conservación de la fachada: Bueno
(89%)
Federico Villarreal
En los siguientes cuadros se observa las características de dicho estrato

Federico Villarreal
Como se observa en el
siguiente cuadro, de acuerdo
con el estudio de los Perfiles
Zonales de la Asociación
Peruana de Empresas de
Inteligencias de Mercados
(2019), en San Isidro,
Miraflores, San Borja, Surco
y La Molina se concentra el
33% y 45% de los hogares
de las familias de los NSE A
y NSE B respectivamente.
Federico Villarreal
Como se observa en el
siguiente cuadro, de
acuerdo con el estudio de
los Perfiles Zonales de
Lima Metropolitana de
APOYO y Mercado, en
San Isidro se concentra el
62% y 37% de los hogares
de las familias de los NSE
A y B respectivamente.
Federico Villarreal
Por otro lado, en lo que respecta a las características de las viviendas para los NSE
A1 y A2, el estudio de APOYO (2005) nos muestra que el 44% de las viviendas
cuentan con 10 o mas ambientes. En lo que se refiere al número de dormitorios, el
28% tiene 4 y el 16% tiene 5 dormitorios. Así mismo, 82% tiene de 3 a 5 baños.
Federico Villarreal
Federico Villarreal
MEDICIÓN DE LA DEMANDA
De acuerdo con CAPECO (2017 y 2018), la demanda efectiva en el 2019 para los NSE
A y B (alto y medio alto) es de 67,181 hogares, mostrando un incrementó de 50% en
comparación con el año 2018.
Demanda Potencial, Interés por Adquirir y Demanda Efectiva por Vivienda
Fuente: CAPECO (2017 y 2018)

Federico Villarreal
DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA
De la misma manera,
de acuerdo con
CAPECO (2018 y
2019), la demanda
insatisfecha en el 2019
para los NSE A1 y A2
es de 3,465 hogares.
Federico Villarreal
De acuerdo con CAPECO (2019), existe una demanda efectiva equivalente

al 1,5% del total de la demanda con ingresos entre US$ 2000 a 5000.
Federico Villarreal
Por otro lado, de acuerdo

con el estudio de
demanda de APOYO
(2019), el 44% de las
familias del NSE A
desean mejorar, adquirir o
construir una vivienda.
De estos, el 15% desea
adquirir una casa o un
departamento
Federico Villarreal
“En el estudio del 2019, entre los demandantes de departamentos, el 28,4% tenía
intención de vivir en el primer piso, mientras que en el 2020 esa proporción se redujo a
14,4%. Pero, la disposición por residir entre el segundo y el sexto piso de un edificio se
incrementó de 67,4% en el 2019 a 82,3% en el 2020. Aun así, el interés por vivir en
pisos superiores al sexto continúa siendo marcadamente minoritario”, señala el IEC
Solo en el último año, la preferencia por vivir en departamentos ubicados en el primer piso ha descendido notoriamente, exactamente un 50%.
Federico Villarreal
Según CAPECO se observa que en promedio el 15,93% de los hogares tiene vehículo.
Como es de esperar, a medida que se asciende de estrato aumenta progresivamente la
proporción de hogares propietarios de vehículo. En ese sentido, mientras en el estrato
bajo el 8,70% de los hogares es propietario de vehículo, en el estrato medio bajo esta
proporción fue de 10,67% y en el estrato medio de 18,78%. En los estratos medio alto
y alto la tenencia de vehículo en el hogar representa el 26,69% y el 60,71%
respectivamente.
DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR SEGÚN ESTRATO

SOCIOECONÓMICO JULIO 2019
FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

ANÁLISIS DE LA OFERTA
Según Properati, para el mes de septiembre en Lima Metropolitana, la oferta de
propiedades esta distribuida de la siguiente manera:
Del grafico
podemos
apreciar que la
oferta de
departamento
tiene el 60.68%
FUENTE: PROPERATI
Existe una mayor oferta

de departamentos con 3
dormitorios (54.12%) y
le sigue la oferta de
departamentos con 2
dormitorios (27.53)
FUENTE: PROPERATI
Hay una
mayor oferta
de ventas que
alquiler en el
sector
inmobiliario.
FUENTE: PROPERATI
D. REGISTRO NACIONAL DE MUNICIPALIDADES

18.16 LICENCIAS DE EDIFICACIÓN (CONSTRUCCIÓN) OTORGADAS POR MUNICIPALIDAD
POR TIPO, SEGÚN DEPARTAMENTO, 2018
M u n ic ip a
Lic e n c ia s d e e d if ic a c ió n
li- d a d e s
D e p a rt a m e que Viv ie n d Viv ie n d E d if ic a c i C e n t ro s
nt o o t o rg a ro as as o ne s o R e s t a u - O t ro s
To t a l
n u n if a m i- m u lt ifa d e u s o g a le rí a s ra n t e s 1/
lic e n c ia lia re s m i- m ixt o c o m e rc i
To ta l 1 874 43 761 29 284 8 648 1 855 1 089 804 2 081

Para el año 2018, se Am azo na s 84 482 304 73 89 4 8 4
otorgaron 7871 Ánc a s h 166 936 516 243 37 78 21 41
licencias de Apurím a c
Are quipa
84
109
725
2 296
430
1 199
144
587
33
127
8
74
61
32
49
277
edificación en el Ayac ucho

C a ja m a rc a
119
127
1 235
903
875
666
131
115
72
68
40
23
57
6
60
25
departamento de C a lla o 2/ 7 675 436 158 12 24 3 42
Lima, de las cuales C us c o

Hua nc a ve lica
112
100
1 523
882
706
748
453
62
176
51
46
7
34
4
108
10
3250 licencias fueron Huá nuc o 84 553 326 150 19 9 18 31
para viviendas
Ic a 43 2 703 2 429 163 21 23 18 49
J unín 124 3 212 1 928 780 304 46 58 96
multifamiliares, lo La Liberta d
La m ba yeque
83
38
3 404
3 351
2 774
2 382
469
697
32
82
23
18
56
90
50
82
cual representa el Lim a 171 7 871 3 267 3 250 315 388 148 503
49.31% Lo re to
M adre de Dio s
53
11
410
443
224
285
70
86
39
54
41
1
12
0
24
17
M o que gua 20 250 160 33 6 15 2 34
P as co 29 165 103 13 23 6 5 15
P iura 65 6 120 5 768 197 21 47 46 41
P uno 110 1 003 572 71 35 1 27 297
S a n M a rtín 77 3 304 2 430 420 150 103 69 132
Ta cna 28 706 456 156 43 18 3 30
Tum bes 13 230 171 18 7 14 9 11
Uc aya li 17 379 129 109 39 32 17 53
FUENTE: INEI

ANALISIS DE PRECIOS:
Según un estudio del BCRP, para el primer trimestre del año 2020, el m2 en venta en
el distrito de San Isidro tenia un precio de $ 2 191.
FUENTE: Departamento de Estadísticas de Precios del BCRP

Según Properati, para el

mes de septiembre de
este año, el m2 en venta
FUENTE: PROPERATI
en el distrito de San
Isidro tiene un precio
entre $2 431 y $2 478.
Con el tipo de cambio
igual a S/3.98, el costo
en soles estaría entre
S/9 675.38 y S/9 862.44
el m2.
FUENTE: PROPERATI
Consultando departamentos ubicados en San Isidro, encontramos lo siguiente:
Por lo tanto, el precio

de m2 para nuestro
proyecto tendría un
valor entre S/9 000 y
S/ 9 500
Costo por m2 S/8 838.62 Costo por m2 S/9 453.64

COMERCIALIZACION DEL BIEN

Es la actividad que permite al producto hacer llegar un bien o servicio al consumidor con los beneficios de tiempo y lugar.
Antes era muy común que las personas interesadas en

comprar un inmueble caminaran de calle en calle para
encontrar opciones en venta, por ello los inmobiliarios
dependían de los puntos de venta, donde captaban a los
transeúntes para ofrecer el bien.
Sin embargo, según estadísticas, actualmente las búsquedas
de un inmueble comienzan en internet, ya que la experiencia
de compra es mucho mas eficiente y encuentran herramientas
que les permite filtrar sus opciones por ubicación, precio y
tamaño.
Por lo cual hemos determinado los siguientes canales de
distribución:
• Productores – agentes – consumidores
• Inbound marketing
Productores – agentes – consumidores

Un agente inmobiliario es un profesional que presta servicios de intermediación
inmobiliaria, principalmente en operaciones de compraventa y arrendamiento de inmuebles.
El agente inmobiliario conoce las características de este sector al igual que los
procedimientos requeridos para hacer operaciones en el mismo.
Inbound marketing:
Es una metodología que agrupa un conjunto de acciones digitales que permiten conocer el
perfil del consumidor ideal y atraerlo usando contenido interesante para el.
Cómo funciona:
 Identificar a tu BUYER PERSONA que no es lo mismo que el tarjet convencional.
TARJET
BUYER PERSONA
TRADICIONAL
Hombres y mujeres entre los 30 Luis Rodríguez, 48 años, vive en Lima. Es ingeniero y
y 50 años, con ingresos por percibe un ingreso de 3 mil dólares mensuales. Tiene esposa y
encima de los 3 mil dólares dos hijos. Su principal objetivo es comprar una casa para su
mensuales y residentes en Lima. familia en San Isidro u otros distritos aledaños. Tiene años
ahorrando para hacerlo. Su principal desafío es conseguir
opciones de financiamiento para que se adapten a sus
ingresos mensuales. Frecuenta mucho Facebook.
 Atraer al BUYER PERSONA a través de

tres acciones puntuales:
Posicionamiento en buscadores
Redes sociales
Producir contenido de calidad
 Mantener el trafico calificado feliz y
ayudarlo a concretar el ciclo de compra.
 Tener un registro con todas las consultas e
información de potenciales clientes que
pasa al equipo de ventas para abordar al
usuario de manera mas personalizada.
Federico Villarreal
EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL 2021

¿Qué están buscando los nuevos inquilinos o propietarios?
Viviendas mas • La necesidad de habitar espacios grandes, ventilados y con opción de disfrutar
amplias y en la intimidad del hogar. Los balcones, las terrazas y jardines han adquirido un
nuevo valor luego de la cuarentena.
ventiladas
Construcciones • Casilleros electrónicos para la lavandería (conectados mediante una app), el

reconocimiento facial como parte de la seguridad para entrar al edificio e
orientadas a la era incluso el uso de iluminación inteligente para reducir los altos índices de
digital consumo, ocasionados por la permanencia en casa.
• Una tendencia en auge para el 2021 es la búsqueda de propiedades con más de 2

Mas habitaciones habitaciones. Esto se debe a la necesidad de disponer de un espacio para el
teletrabajo
• La cuarentena por coronavirus desarrolló un poco de antipatía hacia los

transportes masivos, por lo que las personas ahora se inclinan a buscar vivienda
Zonas con ciclovías en zonas que cuenten con ciclovías y faciliten el transporte en bicicletas,
scooter, patines, entre otros.
Fuente: properati blog

Detalles de la demanda inmobiliaria
• Esta tendencia implica más opciones para los

Edificaciones altas:
compradores, quienes pueden escoger acorde a los
el futuro de las
beneficios del conjunto habitacional en sí (áreas
construcciones
comunes, departamentos de 1, 2 o 3 habitaciones)
• El 83.3 % de quienes aspiran a comprar un
departamento en venta lo habitarán con su
Viviendas para
familia. la reducción de ingresos y la incertidumbre
vivir, no para
sobre el futuro, tanto por la pandemia como por la
invertir
circunstancia política, ha hecho que las ventas para
alquiler, como inversión, disminuyan.
• Se debe a la cercanía del primer piso con la
El primer piso circulación de los vecinos, el aire citadino y la
pierde relevancia percepción de que la vivienda puede ser más
insegura, propensa a sufrir robos.
Viviendas por • Viviendas con un menor metraje, los compradores

debajo de 300 mil esperan pagar poco menos de 245 mil soles por
soles su nuevo hogar.
Fuente: properati blog

Federico Villarreal
Estructura del Producto (Departamentos)

De acuerdo a las consideraciones de la competencia, se decide dar prioridad a los
productos de 3 dormitorios y seguido de 2 dormitorios; aunque también se considerara
algunos de 4 dormitorios.
Se propone un semisótano, que

será el piso de ingreso, recepción
de los departamentos y para
estacionamiento, cuyo techo no
supera los 1.50 metros sobre el
nivel de la calle, según reglamento
nacional de edificaciones.
Además se considerara un sótano,
que será para estacionamiento y
cuarto de bombas.
los departamentos mencionados estarán distribuidos en 10 niveles,

distribuidos de la siguiente manera:
 1er nivel:
6 flat de 2 dormitorios + 1 dúplex de 3 dormitorios.
 2do nivel + 3er nivel:
 4to nivel y 5to nivel:
 6to nivel + 7mo nivel:
 8vo nivel:
3 flat de 3 dormitorios + suite de 3 dormitorios.
 9no nivel:
Zonas comunes ( biblioteca, zona de lectura, etc.)
 10mo nivel:
Zona común ( gimnasio, zonas de parrilla, áreas verdes)
Federico Villarreal
De acuerdo a los parámetros urbanísticos la cantidad de estacionamientos por

vivienda de 2,3 y 4 dormitorios es de 2 estacionamientos.
Total Dpto. de 2 dormitorios: 12

Total Dpto. de 3 dormitorios:18
Total Dpto. de 3 dormitorios:2
Total departamentos: 32
Total estacionamientos: 70 unidades
PRECIO POR DEPARTAMENTO

En base al análisis de estudio de mercado hecho por la zona y de las características
similares encontradas en algunos proyectos se optó por tener como base de precio de
lanzamiento el ofrecido por los proyectos PLAZA y THE CLASSIC.
El precio de mercado que se ofrecerá será de S/ 9 300. 00 el m2

Proyecto Multifamiliar (Los Libertadores de San Isidro)

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“Año del Bicentenario del Perú: 200 años de Independencia”

Facultad de Ingeniería Civil

02 INFORMACIÓN BASICA DEL PROYECTO

04 INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

INFORMACIÓN BÁSICA DE LA ZONA DEL PROYECTO

Donde según el plano de

Entre ella, cuya zona donde se

J avie r prado oeste

Edificio los libertadores

El proyecto se encuentra ubicado frente a lima golf club

Se encuentra ubicado en una zona de acceso inmediato a equipamiento de servicios tales

INFORMACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

•Construcción y comercialización de un edificio de

Los Libertadores de san isidro

De los 550.20 m2 de terreno se destinara 350.00 m2

Se contara con accesos a los distintos niveles tanto por

Se contara con todas las medidas de seguridad ante

Para el modelamiento de la edificación se contara con

De acuerdo a lo consignado en el siguiente cuadro, se observa la distribución cuantitativa y porcentual por

De acuerdo con la clasificación de APOYO (2019), las familias del nivel

Aspectos de la vivienda Aspectos de las personas

En los siguientes cuadros se observa las características de dicho estrato

Demanda Potencial, Interés por Adquirir y Demanda Efectiva por Vivienda

Fuente: CAPECO (2017 y 2018)

DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA

De acuerdo con CAPECO (2019), existe una demanda efectiva equivalente

Por otro lado, de acuerdo

DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR SEGÚN ESTRATO

FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares

Existe una mayor oferta

D. REGISTRO NACIONAL DE MUNICIPALIDADES

To ta l 1 874 43 761 29 284 8 648 1 855 1 089 804 2 081

edificación en el Ayac ucho

Lima, de las cuales C us c o

3250 licencias fueron Huá nuc o 84 553 326 150 19 9 18 31

FUENTE: Departamento de Estadísticas de Precios del BCRP

Según Properati, para el

Consultando departamentos ubicados en San Isidro, encontramos lo siguiente:

Por lo tanto, el precio

Costo por m2 S/8 838.62 Costo por m2 S/9 453.64

COMERCIALIZACION DEL BIEN

Antes era muy común que las personas interesadas en

Productores – agentes – consumidores

 Atraer al BUYER PERSONA a través de

EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL 2021

Construcciones • Casilleros electrónicos para la lavandería (conectados mediante una app), el

• Una tendencia en auge para el 2021 es la búsqueda de propiedades con más de 2

• La cuarentena por coronavirus desarrolló un poco de antipatía hacia los

Fuente: properati blog

• Esta tendencia implica más opciones para los

Viviendas por • Viviendas con un menor metraje, los compradores

Fuente: properati blog

Estructura del Producto (Departamentos)

Se propone un semisótano, que

los departamentos mencionados estarán distribuidos en 10 niveles,

De acuerdo a los parámetros urbanísticos la cantidad de estacionamientos por

Total Dpto. de 2 dormitorios: 12

PRECIO POR DEPARTAMENTO

El precio de mercado que se ofrecerá será de S/ 9 300. 00 el m2

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