Considera que en Colombia se ha hecho un uso adecuado, amplio y efectivo de la

figura del contrato de concesión de espacios. ¿Por qué?  

Sí, la concesión de espacios o de área es frecuentemente utilizada en Colombia pues

mediante este contrato, los empresarios (concedentes) aprovechan de mejor manera los
locales en donde se ubican sus establecimientos de comercio permitiendo que otros
comerciantes (concesionarios) ubiquen su establecimiento en un área de ese local.

Este contrato también es útil para los centros comerciales que pueden aprovechar
las zonas comunes y obtener ingresos mediante la cesión de un área a un
comerciante para que este ubique su establecimiento de comercio o publicidad.  

Así, el contrato de concesión de espacios les permite a los concedentes aumentar sus
rendimientos al obtener ingresos derivados del cobro por el uso de su área, mientras que,
los concesionarios se benefician de la clientela del concedente y reducen los costos
relacionados con los servicios vinculados al uso de área, como la seguridad privada, el uso
de bodegas y de baños, el pago de los servicios públicos, la publicidad, el mantenimiento y
la limpieza, etc., los cuales estarían a cargo del concedente.

Los consumidores también encuentran atractiva esta organización pues pueden adquirir
bienes de distintos establecimientos ubicados en el mismo lugar y en algunos casos, incluso
podrían hacer el pago en una sola caja mediante el sistema del concedente, quien luego
liquida lo recibido con el concesionario. Así mismo, cuando se trata de un sistema de
multitiendas, pueden incluso ejercer sus derechos como consumidores frente al concedente
que ofrece o distribuye productos del concesionario. 

2. Es recurrente que conflictos relacionados con espacios comerciales versen

sobre la confusión entre el contrato de concesión de espacios y los contratos de
arrendamiento ¿Cuáles son las razones más frecuentes por las que subsiste esta
confusión?  

La confusión entre el contrato de concesión de espacios y el contrato de arrendamiento

local puede presentarse porque los dos contratos les permiten a los comerciantes ubicar su
negocio en un espacio físico.

Sin embargo, los dos contratos tienen funciones económicas distintas. En el

contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendatario usa un inmueble a
cambio de pagar un precio determinado y el arrendador no participa en la
operación del negocio del arrendatario. De otra parte, en la concesión, el concesionario
paga una contraprestación no por un inmueble sino por un área y por los beneficios que se
derivan de estar ubicado en el local o en las zonas comunes del concedente. 

3. ¿Cuáles serían las posibles afectaciones que podrían sufrir los empresarios con
confusiones entre contratos de esta naturaleza?  

Las consecuencias están relacionadas con el alcance de los derechos y obligaciones

contractuales de las partes. En materia de arrendamiento de local comercial, el Código de
Comercio ha establecido unos derechos a favor del arrendatario que ha ocupado el local
comercial por más de dos años con el mismo establecimiento de comercio y que ha
cumplido con sus obligaciones.

Esos derechos, que incluyen por ejemplo renovación automática del contrato, no pueden ser
modificados por las partes. 

Por el contrario, el contrato de concesión no tiene un desarrollo legal, por lo que las
partes tienen mayor libertad para definir los servicios que presta el concedente, los
horarios de atención al público y las demás reglas a las que se somete el
concesionario por estar ubicado en el lugar del concedente, la participación del
concedente en la organización económica del concesionario, la duración del contrato, la
forma de terminación, las causales de incumplimiento.  

Así, las controversias sobre la calificación del contrato están relacionas con los desacuerdos
sobre el tipo de contrato, pues si en realidad es un contrato de arrendamiento, así las partes
lo denominen como de concesión o de otra manera, quien usa un local para ubicar su
establecimiento de comercio tendría los derechos establecidos en los artículos 518 a 522 del
Código de Comercio.  

4. ¿Cuál es su percepción sobre la aplicación de los mecanismos alternativos

(como el arbitraje, la conciliación o la mediación) en la resolución de estos
conflictos? ¿Es efectiva, por qué?  

Los mecanismos alternativos para la resolución de conflictos no solo han permitido que los
empresarios obtengan una respuesta calificada para solucionar sus desacuerdos frente a los
contratos de concesión, sino que, además, mecanismos como el arbitraje han contribuido a
un mejor entendimiento de estas figuras. Así, en la actualidad, los empresarios y sus
asesores legales pueden encontrar antecedentes arbitrarles que han estudiado estos contratos
y han establecido sus características, sus diferencias con otras figuras contractuales
aportando claridad con respecto a las consecuencias legales de su celebración. 

5. Desde su postura como académica ¿considera que están dados los espacios
de aprendizaje, práctica y discusión de los problemas coyunturales que afectan de
forma directa a los empresarios (como el del contrato de concesión de
espacios)?  

Creo que sí hay importantes espacios para la discusión de nuevas figuras contractuales
como los contratos atípicos utilizados por los empresarios. Las Cámaras de Comercio son,
por ejemplo, un importante escenario de aprendizaje y reflexión de los asuntos
contractuales contemporáneos y han permitido articular en torno a estos asuntos a otros
actores como el Estado, las universidades y las agremiaciones.  

La Cámara de Comercio de Bogotá también ha contribuido a las discusiones sobre

los contratos atípicos de uso de espacio mediante la certificación de costumbres
mercantiles. Así, luego de un juicioso proceso de estudio y verificación de las prácticas de
los comerciantes, certificó algunas costumbres relacionadas con la concesión de usos de
espacios para la explotación de zonas comunes en centros comerciales.

Por ejemplo, en Bogotá es costumbre que el comerciante a quien se conceda el

uso de un área “tenga derecho a la utilización de los pasillos de tránsito, a las
zonas de cargue y a los baños públicos” y que se obligue al “cumplimiento de las
obligaciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal y en los
manuales internos del centro comercial”. Así mismo, es costumbre que “la
contraprestación económica se determine por metro cuadrado” y en esta “queden
comprendidos los servicios públicos”1.