Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
Mayo 22, 2013
INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. TICKER INVCENC1 Seguimiento de Cobertura: Inversin constante Recomendacin de I nversin: Compra Precio de la accin 2009 2010 2011 2012 Utilidad Neta (PEN) 61,195 70,501 135,429 168,468 Acciones en Circulacin 169,986 200,287 200,043 200,081 Utilidad por Accin (UPA) 0.360 0.352 0.677 0.842 Valuacin (en Miles de Nuevos Soles) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Flujo de Caja Libre
42,100 - 62,059 - 9,901 - 6,823 - 2,400
3,872
12,680 VAN 1,130,818 Costo de Capital Tasa Libre de Riesgo 4.20% Pasivo no Corriente (PNC) S/. 452,212 Prima de Mercado 6.87% Patrimonio (PAT) S/. 783,361 Tasa Riesgo Pas 1.40% Beta apalancado 1.06 Costo del Accionista (re) 9.01% Beta del Sector 1.69 CCPP 5.52% Perfil General de la Empresa Ubicacin: Av. Vctor Andrs Belaunde 147, Torre Real 4, San Isidro - Lima Per. Industria: Inmobiliaria Descripcin: Se dedica a la promocin y desarrollo de negocios inmobiliarios, habilitacin urbana y venta de departamentos y viviendas. Productos y Servicios: Venta de departamentos Direccin de Internet: www.centenario.com.pe
Analistas: Director de Investigacin: Jercy Cevallos Castillo a20118268@pucp.pe Eduardo Court ecourt@pucp.edu.pe Fernando Espinoza Pazos fespinozap@pucp.pe Luis Li Kam a20118670@pucp.pe Vctor Ly Farfn a20118271@pucp.pe
Asesor: Mayra Condori mcondori@pucp.pe
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 2 EVOLUCIN DEL PRECIO DE LA ACCIN
Figura 1. Precios de las Acciones de Inversiones Centenario S.A.A. Fuente: Bolsa de Valores de Lima RESUMEN DE INVERSIN
Por el mtodo de Flujo de Caja Libre, se obtuvo un valor actual neto de la empresa de S/. 1, 130,818 (miles de soles). Los flujos se descontaron con una tasa promedio de 5.52%, que corresponden a la estimacin del Costo de Capital Promedio Ponderado (CCPP). Para obtener el CCPP, se consider el costo de la deuda y el costo de capital, teniendo en cuenta el beta de la industria de construccin de hogares de 1.06. Adems, el costo de capital fue obtenido mediante la suma de la tasa libre de riesgo obtenida de los bonos soberanos en circulacin de Per a 4.20% ms la prima de mercado el EQUITY RISK PREMIUM para Per del 6.87%.
INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. prev durante los prximos aos un crecimiento de 5.69% basadas en las estimaciones de crecimiento del sector construccin, el cual constituye el principal demandante de sus productos. Con el fin de satisfacer este incremento en la demanda, disminuir su dependencia de las importaciones y mejorar sus mrgenes operativos la empresa ha realizado diversas inversiones que permitirn afrontar la demanda futura incrementando sus utilidades.
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 3 TESIS DE INVERSIN
Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se dedica a la habilitacin y venta de terrenos, venta de casas y departamentos para vivienda, el arrendamiento de oficinas e inversiones en valores, ya sea directamente o a travs de subsidiaria. ICSAA tuvo sus inicios en el rea de Participaciones No Financieras del Banco de Crdito del Per (BCP), la cual estaba encargada de administrar los bienes inmuebles del Banco. En 1929, los accionistas separaron el negocio inmobiliario del financiero, por lo que con los inmuebles del banco no utilizados para la actividad financiera y los obtenidos mediante realizacin de garantas crearon la empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA). VALUACIN El CPPC se obtuvo del costo del capital del accionista (Ke) de 9.01%; un beta apalancado de la industria de 1.69 y el costo de la deuda antes de impuestos, Kd de 2.05%. Tras descontar estos flujos utilizando el costo de capital, el valor de la empresa es de S/. 1, 130,818 (miles de soles) o un valor fundamental por accin de S/. 5.65. Los flujos de caja descontados al costo promedio ponderado del capital de 5.52%. ANLISIS DE LA INDUSTRIA
En retrospectiva, entre el 2006 y el 2010 el sector construccin registr un crecimiento promedio anual de 14,2%, impulsado por el dinamismo de la inversin pblica en infraestructura, el rpido crecimiento del mercado inmobiliario y el avance de la inversin privada. En este perodo la inversin pblica se vio favorecida por la mayor ejecucin de obras de infraestructura vial de carreteras (IIRSA Sur, IIRSA Norte, etc.), infraestructura vial urbana (metropolitano, tren elctrico, intercambios viales en Lima Metropolitana, etc.), obras de saneamiento, electrificacin e infraestructura de salud, en un contexto de mayores recursos del gobierno y la ejecucin del plan de estmulo econmico en el 2009 y 2010.
En el 2011 el sector mostr una fuerte desaceleracin respecto al crecimiento promedio de los ltimos 5 aos, y en un contexto de contraccin de la inversin en infraestructura por parte del sector privado debido a la incertidumbre que se gener por el proceso electoral presidencial de julio del 2011, as como la disminucin de la inversin pblica explicada por la culminacin del plan de estmulo econmico en el 2010; y al ingreso de nuevas administraciones pblicas (gobierno central, regional y locales), que al inicio de sus gestiones suelen tener una menor capacidad para la ejecucin de sus presupuestos. Durante el periodo 2011 la actividad constructiva creci a una tasa interanual de 3.43%, reflejado en (i) el mayor consumo interno de cemento por la continuidad de las obras de construccin en empresas mineras, obras en centros comerciales, obras sanitarias, obras en infraestructura de salud
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 4 privada, obras de conjuntos habitacionales y departamentos para viviendas; y, (ii) la evolucin de los crditos hipotecarios, los cuales registraron un crecimiento promedio de 24.38% durante el ao, principalmente en soles (32.28%), y cuyo stock al mes diciembre fue equivalente al 4% del PBI, siendo stos el 15% de los crditos totales. Esta baja exposicin implicara que ante una eventual burbuja inmobiliaria sta tendra un impacto limitado en el sistema financiero.
En los ltimos aos, la industria inmobiliaria ha mostrado un gran dinamismo en la tasa de crecimiento del sector construccin, En noviembre 2012, el sector construccin registr un crecimiento de 3,2 por ciento, similar al del mes anterior, continuando as con una evolucin positiva que contrasta con los valores negativos de mediados de ao. En el periodo enero noviembre 2012, el sector registra una expansin de 3,4 por ciento. En trminos desestacionalizados, el sector ha venido acelerando su dinamismo al mostrar tasas crecientes de expansin desde el mes de julio, alcanzando en noviembre una variacin anualizada de 14,8 por ciento. Las obras al interior del pas donde se vienen desarrollando importantes proyectos comerciales, hoteleros e industriales, as como de infraestructura pblica explican esta dinmica.
Figura 2. Produccin Nacional por sectores econmicos: Enero 2013. (Variacin porcentual, respecto a similar mes del ao anterior). Fuente: INEI
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Figura 3. Produccin del Sector Construccin: Enero 2013. Fuente: Empresas productoras
Figura 4. Crecimiento del PBI Total y Sector Construccin. (Var. % Anual). Fuente: INEI
Este crecimiento se debe a la reactivacin de la demanda interna, producto del crecimiento del PBI del pas en los ltimos aos, as mismo, las entidades financieras han ofrecido mejores condiciones para el acceso a crditos hipotecarios en cuanto a plazos y tasas de inters. Por otra parte, el Gobierno viene impulsando la construccin de viviendas a travs de diferentes programas en este rubro, dado que en el Per existe un dficit de viviendas, sobre todo en los sectores socioeconmicos C y D. Estos factores generan un atractivo negocio para la inversin privada.
Segn los reportes de la Superintendencia de Banca y Seguros, a diciembre del 2011, los crditos hipotecarios siguen mostrando gran
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 6 dinamismo en los ltimos aos frente al crdito de consumo.
Anlisis de la estrategia competitiva
Amenaza de entrada a la industria: Esta amenaza es baja dado que existen barreras a la entrada, tales como: Contar con el knowhow del negocio (Conocimiento del mercado, clientes, proceso, post-venta) y la dificultad para conseguir terrenos en Lima Metropolitana, particularmente. Otra importante barrera de entrada a la industria es la dificultad para acceder a lneas de crdito bancario. Esto torna difcil el financiamiento de activos de capital. Por otro lado, la inversin requerida para el ingreso de nuevas empresas es alta.
Poder de negociacin de los proveedores: El poder de negociacin de los proveedores de mano de obra directa es relativamente bajo puesto que existen numerosas empresas subcontratistas. No obstante, los proveedores de materiales de construccin tienen mayor poder de negociacin puesto que son pocos, los precios se mantienen estables con tendencia al alza.
Poder de negociacin de los compradores: Los segmentos B y C son los ms grandes; sin embargo, dado que existe una alta demanda por vivienda y poca competencia, el poder de negociacin de los compradores es bajo. Por otro lado, existe informalidad en las fuentes de ingresos de los clientes.
Amenaza de entrada de productos sustitutos: Podemos decir que el nico sustituto que existe es el construir por cuenta propia casas o departamentos.
Rivalidad competitiva: Se puede observar que existe una competencia moderada y el nmero de competidores es bajo. Por otro lado, la mayor parte de inmobiliarias tienen una tendencia a entrar en segmentos bajos.
Expertos de la Industria
Los expertos en la industria inmobiliaria estn actualmente en una disyuntiva sobre la formacin de una burbuja inmobiliaria y no se ponen de acuerdo si ya se encuentra en el Per o aun es un escenario lejano. A decir de Carlos Parodi, profesor de investigacin de la Universidad del Pacfico Cuando una economa est creciendo normalmente los precios
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 7 de ciertas cosas tienden a subir. Es difcil diferenciar si el aumento es propio de la dinmica econmica o cundo se debe a que estamos dentro de una burbuja. Lo que siempre sugiero es recurrir a la historia, que es lo nico que puede dar una pista sobre cmo han ocurrido. En todos los casos, hay dos elementos que siempre estn. El primero es la especulacin: la idea de comprar hoy una vivienda para esperar que el precio suba y venderla ms cara. El segundo, el sobreendeudamiento de las familias que compran vivienda, que se da cuando los bancos relajan las facilidades para acceder al crdito.
Adolfo Chiri, profesor de Centrum Catlica, subraya la incidencia en el segundo elemento: Lo que est en el epicentro del aumento de precios es el boom crediticio; en EEUU sucedi (un boom crediticio) porque haba una abundancia de liquidez internacional, como consecuencia del aumento del petrleo. Los pases emergentes tenan gran cantidad de recursos y los colocaron en pases industrializados. Hoy vemos el caso inverso; es un fenmeno nuevo aqu. Antes de este boom de crdito las casas se compraban al contado. DESCRIPCIN DE LA COMPAA
Inversiones Centenario S.A.A. tiene sus orgenes en el ao 1929, cuando el Banco de Crdito del Per decidi independizar el rea de Participaciones no Financieras del Banco de Crdito del Per, encargada de administrar los bienes inmuebles de esta entidad, creando a los efectos la empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA), la misma que durante ms de 60 aos desarroll importantes urbanizaciones en la ciudad de Lima, como El Pinar, El lamo, El Retablo, Santa Isabel y Tungasuca; asimismo, construy algunos de los principales edificios comerciales y residenciales de la capital.
Posteriormente en 1998, la Empresa al adecuar su estatuto social a los lineamientos de la nueva Ley General de Sociedades, se convirti en sociedad annima abierta y modific su denominacin social a Inversiones Centenario S.A.A.
Entre los procesos de reorganizacin societaria en los que ha participado Inversiones Centenario S.A.A. podemos mencionar la absorcin, va procesos de fusin simple, de la subsidiaria LISA en 1993; Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real en 1997; Promocin y Desarrollo de Inversiones S.A. en el ao 2002 y Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A. e IDK S.A.C. en el ao 2009.Inversiones Centenario S.A.A. se dedica directa o indirectamente, a travs de sus subsidiarias y de alianzas estratgicas, a la actividad inmobiliaria en Lima y provincias.
En 1986, se constituy Inversiones Centenario S.A. como holding de los
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 8 negocios inmobiliarios de LISA y sus subsidiarias con negocios no inmobiliarios. Luego, en 1993 la Empresa se fusion con LISA y, en 1997, absorbi a dos de sus subsidiarias, Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real S.A., para centralizar el desarrollo del proyecto Centro Empresarial Real, ubicado en el distrito de San Isidro.
Posteriormente, en 1998 Inversiones Centenario S.A. se transform en sociedad annima abierta cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de Lima. Actualmente la Compaa cuenta con ms de 2,500 accionistas, siendo el principal Credicorp Ltd. con el 13.44% del capital social.
La Empresa mantiene una importante posicin competitiva en los negocios inmobiliarios en donde participa, ya que sus actividades estn enfocadas hacia el incremento del valor de sus activos en el tiempo, de manera que se garantice un uso eficiente de los mismos por parte de sus usuarios. As, ICSAA desarrolla y administra edificios de oficinas de clase A+ y otras propiedades, ubicadas en zonas estratgicas de los distritos de San Isidro y Surco, las cuales son alquiladas principalmente a importantes compaas. Adems del negocio de arrendamiento, la Empresa se dedica a la compra y venta de inmuebles y a la habilitacin urbana e inversiones en valores. Dichas actividades las realiza directamente o a travs de sus subsidiarias.
Cabe sealar que en agosto 2009 se produjo la fusin por absorcin de Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A., e IDK S.A.C por parte de Inversiones Centenario. Dicho acuerdo de fusin no ha tenido ningn efecto o variacin en el capital social de la Empresa.
Asociaciones comerciales
Centenario como empresa netamente inmobiliaria no se dedica a la construccin y en aquellos proyectos de venta y alquiler de oficinas se asocia con constructoras para el desarrollo y levantamiento de la infraestructura de las mismas, tal es el caso del centro empresarial Camino Real en el que por ejemplo el nuevo edificio de oficinas Real Ocho, lo est construyendo Graa y Montero no como contratista si no como inversionista. Para la formacin de las subsidiarias Paz Centenario SAC y Paz Centenario Global SAC, Inversiones Centenario tiene una asociacin de participacin del 50% de acciones en el primer caso siendo el socio Paz Corp. de capitales chilenos y una participacin del 33.33% en el segundo caso donde los otros socios son Paz Corp. y el grupo Baquerizo de capitales Ecuatorianos. En la primera sociedad es para venta de departamentos en condominios y en el segundo caso es para ventas de casas en urbanizaciones cerradas.
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Proveedores
Los principales proveedores de Inversiones Centenario y las subsidiarias son las empresas como Aceros Arequipa para aceros en barra y dimensionados, UNICON para concreto, Schindler para ascensores y escaleras elctricas, constructoras como JJC, AESA, COINSA
Clientes
Los clientes de Inversiones Centenario son las familias de los sectores socioeconmicos C y D en su mayora para las empresas de ventas de terrenos, casas y departamentos. Estos en su mayora se financian a travs de los prstamos hipotecarios con las entidades formales del sistema bancario y tambin hacen uso de los programas sociales impulsados por el gobierno como los son MI VIVIENDA y TECHO PROPIO, que son programas que dan un subsidio de hasta 20% del valor de la vivienda cuando es primera propiedad de la familia. Para el rubro de alquiler y venta de oficinas los principales clientes son las grandes empresas que en su mayora buscan estar en los distritos llamados centros financieros como los son San Isidro y ltimamente Surco. ANLISIS DE LOS COMPETIDORES El sector construccin y sector inmobiliario han tenido gran crecimiento nacional durante los ltimos aos, y el mercado se ha fortalecido con empresas grandes dedicadas a este sector; sin embargo, es previsible que seguirn incorporndose nuevos competidores ya sea de capitales nacionales o extranjeros. La empresa Inversiones Centenario S.A.A. cuenta con varias empresas competidoras a nivel nacional, entre las principales tenemos:
Figura 5. Participacin de mercado Inversiones Centenario S.A.A. en el ao 2011. Fuente: Elaboracin propia
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 10 DESEMPEO Y CONOCIMIENTO DE LA GERENCIA
El enfoque de la gerencia est orientado a incrementar el valor de sus activos en el largo plazo, garantizando a los usuarios de los edificios un eficiente servicio y una vocacin por exceder el cumplimiento de sus expectativas. Directorio Inversiones Centenario S.A.A.
Juan Carlos Verme Giannoni Empresario. Director de Credicorp Ltd, Banco de Crdito del Per, Grupo Crdito S.A., Atlantic Security Bank, Hermes Transportes Blindados S.A., Cermica Lima S.A., Corporacin Cermica S.A., Piscifactoras de Los Andes S.A., entre otras. Es director de la sociedad desde 1990.
Dionisio Romero Paoletti Magster en administracin de empresas. Presidente del directorio del Banco de Crdito del Per, Credicorp Ltd., El Pacfico Peruano Suiza Ca. de Seguros y Reaseguros S.A., Alicorp S.A.A., Ransa Comercial S.A., Industria Textil Piura S.A., Ca. Universal Textil S.A., as como de diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es director de la sociedad desde el 2002. Tiene relacin de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el seor Luis Romero Belismelis.
Edgardo Arbocc Valderrama Administrador de empresas. Director de BBVA Banco Continental (suplente) y de Rmac Internacional Ca. de Seguros y Reaseguros S.A. (suplente). Es director de la sociedad desde el 2003.
Alex Fort Brescia Director de Rmac Internacional Compaa de Seguros y Reaseguros S.A., BBVA Continental, Minsur S.A., as como de otras empresas. Es director de la sociedad desde el 2003. Tiene relacin de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el seor Fernando Fort Marie.
Fernando Fort Marie Abogado. Socio fundador del Estudio Fort, Bertorini, Godoy & Pollari Abogados. Presidente del directorio de Hermes Transportes Blindados S.A., director de Credicorp Ltd., Banco de Crdito del Per, Atlantic Security Bank, Banco de Crdito de Bolivia, Edelnor S.A.A., Motores Diesel Andinos S.A. - Modasa. Es director de la sociedad desde 1986. Tiene relacin de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el seor Alex Fort Brescia.
Tulio Gho Massa
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 11 Administrador de empresas. Director de diversas empresas. Es director de la sociedad desde 1988.
Mauricio Gonzlez Quattrini Magster en administracin de empresas. Director de Mapfre Per Vida, Piscifactoras de los Andes S.A., MedLab Holding y Ovosur. Es director de la sociedad desde noviembre del 2008.
Jos Antonio Onrubia Holder Administrador de empresas. Es director de Alicorp S.A.A., Industrial Textil Piura S.A., Ransa Comercial S. A., El Pacfico Peruano Suiza Ca. de Seguros y Reaseguros S.A., Compaa Universal Textil S. A., as como de diversas empresas de los sectores comercial y de servicios. Es director de la sociedad desde el 2003.
Luis Romero Belismelis Economista. Es Vice-Presidente del directorio de Alicorp S.A.A., Ransa Comercial S.A., Cia. Universal Textil S.A. Director de Romero Trading S.A., Industria Textil Piura S.A., El Pacfico Peruano Suiza Cia. de Seguros y Reaseguros S.A., Banco de Crdito del Per y de diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es Director de la sociedad desde marzo del 2006. Tiene relacin de parentesco en cuarto grado de consaguinidad con el seor Dionisio Romero Paoletti.
Nombre Cargo Juan Carlos Verme Giannoni PRESIDENTE DEL DIRECTORIO Dionisio Romero Paoletti VICEPRESIDENTE Mauricio Alonso Gonzales Quattrini DIRECTOR Alex Paul Gastn Fort Brescia DIRECTOR Walter Bayly Llona DIRECTOR Luis Enrique Romero Belismelis DIRECTOR Jos Antonio Onrubia Holder DIRECTOR Tulio Ghio Massa DIRECTOR Fernando Fort Marie DIRECTOR Martn Prez Monteverde DIRECTOR Ariel Magendzo Weinberger DIRECTOR Edgardo Agustn Arbocc Valderrama DIRECTOR
Plana Gerencial
Fernando Romero Dreyfus Ingeniero industrial de la Universidad Nacional de Ingeniera. Se gradu como master en economa en la ULB de Bruselas. Es director de Grupo
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 12 Apoyo S.A., Apoyo Innovacin Organizacional S.A.C., Cermica Lima S.A., Corporacin Cermica S.A., Enotria S.A. y Engineering Services S.A.C. Trabaj como ejecutivo de Dow Chemical International en Per, Colombia y Venezuela. Gerente general del Fondo de Promocin de Exportaciones (FOPEX), vicepresidente de COFIDE, y gerente general del Complejo Ransa.
Gonzalo Sarmiento Giove Administrador de la Universidad de Lima, mster en administracin en la Universidad del Pacfico. Scholarship in general management en Kellogg Management School. Trabaj en Ransa Comercial S.A., en las divisiones Fro Ransa y Naviera Santa Sofa.
Jos Carlos Aparicio Mosselli Contador pblico de la Universidad Ricardo Palma. Egresado de la Escuela de Alta Direccin de la Universidad de Piura. Fue gerente de Price Waterhouse en Per y Venezuela, auditor general en la Corporacin Andina de Fomento (CAF) en Venezuela. Gerente de contralora en el Chase Manhattan Bank en el Per y gerente de administracin y finanzas en Industrias Vencedor S.A.
Carlos Montero Urbina Ingeniero civil de la Universidad Nacional de Ingeniera, maestra en administracin de empresas en la Escuela de Administracin de Negocios para Graduados ESAN. Trabaj en Graa y Montero Lima y en GyM S.A.
Rodrigo Arrspide Benavides Licenciado en economa de la Universidad de Lima. Se grado como mster en administracin en el Tecnolgico de Monterrey con especialidad en estrategia y poltica empresarial. Previamente ha desarrollado funciones de subgerente comercial en la empresa.
Luis Alfonso Ruiz Larrabure Administrador de la Universidad de Lima. Se gradu como mster en administracin en el Tecnolgico de Monterrey con especialidad en finanzas. Previamente ha desarrollado funciones de jefe de desarrollo en la empresa.
ANLISIS DE LOS ACCIONISTAS El capital social creado, suscrito y pagado, al final del ejercicio 2011, asciende a S/.200000,000, representado por 200000,000 de acciones comunes de un valor nominal de S/.1.00 cada una, todas ntegramente suscritas y pagadas.
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 13 El 52.5% de la Empresa pertenece a 2,459 accionistas, cada uno con menos del 5% del capital social. El principal accionista, Credicorp Ltd. posee el 13.435% del accionariado. Las acciones estn distribuidas como se muestra en la siguiente tabla: Tabla 1. Distribucin de acciones al 31 de Diciembre del 2011 Accionista Grupo econmico % Nacionalidad Credicorp Ltd. Credicorp 13.44 Bermuda Atlantic Security Bank Credicorp 10.75 Islas Caimn Dionisio Romero Seminario Romero 6.822 Peruana Rosalina Mara Asuncin Helguero Romero Romero 5.775 Peruana Rmac Internacional Ca. De Seguros y Reaseguros S.A. Intursa 5.645 Peruana Good Rate Corporation --- 5.078 Panamea Otros 2,459 accionistas 52.49 --- TOTAL 100 Fuente: Memoria Anual de la empresa 2011. Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se constituy en 1986. Es una sociedad annima abierta conformada por ms de 2,500 accionistas, siendo Credicorp Ltd. el principal con una participacin del 13.44%. ICSAA se dedica principalmente a la actividad inmobiliaria. La Empresa impulsa el desarrollo y la habilitacin urbana para la venta de terrenos para vivienda de los niveles socieconmicos bajo y medio-bajo, principalmente en el Cono Norte. Dichas ventas son usualmente efectuadas al crdito, a travs de cuotas, hasta un plazo mximo de siete aos. Asimismo, la Empresa se dedica al alquiler de oficinas de primer nivel. Adicionalmente, evala la ejecucin de nuevos proyectos, dado que cuenta con importantes activos inmobiliarios. ICSAA tambin posee, directamente o a travs de sus empresas subsidiarias, una importante cartera de inversiones en empresas de actividades diversas.
El 16 de diciembre del 2009, Credicorp Ltd. Adquiri 19115,182 acciones de Inversiones Centenario, lo cual representa el 11.24% del capital social de la Empresa. Asimismo, previa a esta adquisicin, Credicorp Ltd. posea el 2.19% del capital social por lo que increment su participacin a 13.44%. De otro lado, el 20 de marzo del 2009 se formaliz la alianza entre Paz-Centenario y la empresa Global Investments Capital Assets Corporation, que promueve proyectos de vivienda horizontal y ciudades satlites en Ecuador. En este sentido, se busca desarrollar este tipo de negocio en Per a travs de la afiliada Paz- Centenario-Global S.A., por medio de la cual se tiene estimado realizar una inversin inicial de US$30 millones en el mediano plazo.
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Tabla 2. Composicin accionaria al 31 de Diciembre del 2011.
Tipo : Comn Nro. de accionistas Porcentaje MENOS DEL 1% 2,447 16.74% ENTRE EL 1% Y EL 5% 12 35.75% ENTRE EL 5% Y EL 10% 4 23.32% MAS DE 10 % 2 24.19%
Fuente: Memoria Anual de la empresa 2011. ANLISIS DE RIESGO
Riesgo de la coyuntura internacional La crisis de la deuda soberana de Europa, as como la crisis financiera por la que vienen atravesando los Estados Unidos de Amrica pueden dar inicio a un periodo de recesin global. De generarse esta situacin, el inversionista debe considerar que las perspectivas de crecimiento de la economa peruana, as como la de sus diversos sectores econmicos, podran afectar los ingresos de Centenario. Por tanto, se deber considerar que la situacin econmica internacional puede afectar los niveles de consumo, as como la capacidad de recaudacin fiscal en el pas y por tanto disminuir la demanda de viviendas y oficinas en el Per afectando de esta manera las actividades de la Empresa.
Riesgo de control cambiario y fluctuaciones cambiarias Desde marzo de 1991 no existen controles cambiarios en el Per. Actualmente, las operaciones de compra y venta de moneda extranjera se realizan a la tasa de cambio sujeta a la oferta y la demanda. No obstante, se debe evaluar la posibilidad, de que estas restricciones o controles puedan volver a aplicarse, tomando en cuenta que dichas restricciones o controles podran perjudicar los resultados financieros de la Compaa.
Asimismo, durante las dcadas previas, la moneda peruana experiment fuertes devaluaciones. En el Per, gracias a la estabilidad macroeconmica alcanzada, no se prevn niveles importantes de devaluacin o inflacin.
Riesgos por cambios en la zonificacin En lo que respecta al negocio de arrendamiento de oficinas, la principal limitante se encuentra a nivel de los trmites municipales. Pueden existir parmetros edificatorios restrictivos para la ejecucin de nuevos proyectos de edificios, adems de existir la posibilidad de presiones sociales por parte de las comunidades vecinas que deriven en la modificacin de la zonificacin originalmente aprobada.
Riesgo relacionado al pago de las unidades (lotes) vendidos Debido a la naturaleza del negocio de la Empresa, existe el riesgo que
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 15 uno o ms de los compradores de lotes incumplan el pago de las cuotas respectivas. Sin embargo, la mitiga dicho riesgo a travs de la venta garantizada va reserva de dominio, a travs de la cual el lote permanece en propiedad de Centenario hasta que se culmine el pago de las obligaciones del comprador con la Empresa.
Riesgos de mercado y nuevos competidores Siendo el sector construccin uno de los de mayor crecimiento en el pas durante los ltimos aos, es notorio y previsible que se sigan incorporando nuevos competidores con capitales nacionales e internacionales, principalmente fondos de inversin y compaas de seguros que buscan obtener rentas de largo plazo. En este sentido, una mayor competencia y oferta, ya sea en el negocio de urbanizacin y venta de lotes de terreno y viviendas, o en el negocio de arrendamiento de oficinas, podra reducir el nmero de lotes vendidos y/o unidades de vivienda y/o la ocupacin de las oficinas que alquila Centenario lo cual podra afectar los resultados de la Compaa.
Riesgos de demoras y sobre-costos de construccin El clculo del tiempo de construccin de todo proyecto considera un margen razonable para posibles retrasos en el tiempo de entrega de las obras, sin embargo existe el riesgo de retraso por causas relacionadas a terceros en lo referente a las distintas entidades pblicas que participan dentro del proceso productivo.
Riesgo de precio La Compaa est expuesta a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios principalmente de arrendamiento y venta de inmuebles. Con relacin a la venta de inmuebles, dado el nivel de stock de terrenos que mantiene Centenario y la demanda actual del mercado, el riesgo que los precios caigan de manera significativa es bajo.
RESULTADOS FINANCIEROS Y PROYECCIONES
Anlisis de los resultados consolidados al 31 de diciembre de 2011 y 2010 (en miles de Nuevos Soles)
Las variaciones ms importantes en los estados financieros consolidados de la Empresa al 31 de diciembre de 2011 con respecto al 2010 fueron:
A diciembre de 2011, Centenario ha mostrado una utilidad de S/.140,746, menor en 7.5% a la del ao anterior debido al menor ingreso en el rubro de Cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias.
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 16 Las ventas de terrenos, neto de costo, durante el 2011 alcanzaron los S/.99,760, mayores en 11.9% a las obtenidas en el ao 2010 que fueron por S/.89,191. Igualmente, las ventas de viviendas fueron por S/.15,299, mayores en 158.5% a las del 2010 que fueron de S/.5,918.
En cuanto al negocio de arrendamiento de inmuebles, el monto facturado en el 2011 fue de S/.39,434, creciendo en 9.6% con respecto al ao 2010 (S/.35,976).
La utilidad de operacin fue de S/.202,596, menor en 7.4% a la del 2010 (S/.218,016) debido al menor valor proveniente de la apreciacin neta de las inversiones inmobiliarias (Cambio en el valor razonable de dichas inversiones) la que pas de ingresos por S/.128,288 en el 2010 a S/.111,760 al final del ejercicio 2011.
En relacin a los resultados post-operativos, los ingresos obtenidos por dividendos recibidos y participacin en los resultados de empresas asociadas se incrementaron en 3.5% es decir pasaron de S/.16,803 en el 2010 a S/.17,390 en el ao 2011. Los gastos financieros, netos de ingresos financieros (incluyendo diferencia en cambio) disminuyeron en S/.4,443 respecto al ao anterior producto de un mayor ingreso financiero proveniente de las ventas de terrenos a plazos.
El capital de trabajo al cierre del ejercicio 2011 se increment pasando de S/.60,006 en diciembre de 2010 a S/.160,144 en diciembre de 2011 debido principalmente a los mayores inventarios de terrenos para la venta. En trminos de liquidez el ratio corriente se increment de 1.29 en el 2010 a 1.95 en diciembre de 2011.
Financiamiento
Como en aos anteriores, la Empresa ha venido atendiendo oportunamente sus obligaciones financieras tanto en el mercado de capitales como el bancario.
Durante el ao 2011, aprovechando la coyuntura de tasas bajas a largo plazo, la Empresa firm un contrato por nuevo endeudamiento hasta por US$.40000,000, el cual ser destinado a la sustitucin de financiamientos bancarios de corto plazo y/o al financiamiento de nuevas inversiones inmobiliarias. Al 31 de Diciembre de 2011, de dicho financiamiento se haba desembolsado US$.16000,000, el saldo de dicho financiamiento podr ser desembolsado hasta el 30 de abril de 2012. Igualmente tomo nuevos endeudamientos a largo plazo por US$.17500,000 los mismos que fueron utilizados para la compra de
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 17 terrenos.
En trminos generales, adems de lo mencionado en el prrafo precedente, podemos destacar que la Empresa mantiene excelentes niveles de liquidez, contando por tanto con los recursos necesarios para cumplir con sus obligaciones a corto plazo adems de contar con un capital de trabajo positivo.
La utilidad neta del ejercicio ascendente a S/.135429,134 resulta de libre disposicin pues no requiere detraerse suma alguna para la reserva legal al haber alcanzada sta, desde el ao pasado, el tope mximo legal equivalente a la quinta parte del capital social.
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 18 Tabla 3 Balance General (en Miles de Nuevos Soles)
CUENTA 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Activos Activos Corrientes Efectivo y Equivalentes al Efectivo 3,933 3,487 11,341 3,240 14,310 2,832 Cuentas por Cobrar Comerciales (neto) 25,065 26,398 34,149 43,925 34,875 34,931 Otras Cuentas por Cobrar (neto) 3,400 3,608 11,126 1,699 15,599 9,022 Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 1,331 3,003 483 5,470 4,843 18 Inventarios 74,011 105,346 108,952 172,951 89,057 156,065 Gastos Pagados por Anticipado 424 498 2,049 1,158 Otros Activos no financieros 0 0 2,037 2,269 Activos no Corrientes mantenidos para la Venta 37,185 42,404 Total Activos Corrientes 108,164 142,340 168,100 228,443 197,906 247,541 Activos No Corrientes Otros Activos Financieros 36,795 39,551 0 0 - Inversiones al Mtodo de Participacin 62,961 92,191 103,602 140,527 151,555 172,550 Cuentas por Cobrar Comerciales 15,868 14,316 84,665 107,888 85,722 119,810 Otras Cuentas por Cobrar 45,023 51,106 0 0 0 0 Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 0 0 0 0 0 0 Propiedades de Inversin 170,117 170,452 182,468 180,345 700,964 895,308 Propiedades, Planta y Equipo (neto) 1,912 9,059 10,557 9,797 13,020 15,906 Activos intangibles distintos de la plusvalia 0 0 0 0 1,159 1,206 Otros Activos 1,806 2,069 1,397 1,435 Total Activos No Corrientes 297,687 339,193 419,484 479,543 952,420 1,204,780 TOTAL DE ACTIVOS 405,851 481,533 587,584 707,986 1,150,326 1,452,321
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 19
Tabla 3 Balance General (en Miles de Nuevos Soles)
Pasivos y Patrimonio 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Pasivos Corrientes Otros Pasivos Financieros 20,899 65,489 23,614 42,275 60,310 119,987 Cuentas por Pagar Comerciales 1,931 5,844 16,491 55,718 16,393 19,106 Otras Cuentas por Pagar 4,946 6,179 2,631 3,958 51,369 66,287 Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 5,620 5,620 5,620 5,620 4,816 8,082 Pasivos por Impuestos a las Ganancias 1,346 633 10,765 16,151 5,293 3,286 Provisin por Beneficios a los Empleados 0 0 1,888 2,834 0 0 Otros Pasivos 48,601 30,039 0 0 Total Pasivos Corrientes 34,742 83,765 109,610 156,595 138,181 216,748 Pasivos No Corrientes Otros Pasivos Financieros 132,043 133,435 152,228 158,722 205,092 243,920 Cuentas por Pagar Comerciales 0 0 0 0 0 0 Otras Cuentas por Pagar 0 0 0 0 0 0 Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 0 0 0 0 0 0 Pasivos por impuestos diferidos 5,721 10,961 17,937 25,827 165,623 208,292 Ingresos Diferidos (netos) 1,531 839 0 0 Provisin por Beneficios a los Empleados 3,147 4,532 Total Pasivos No Corrientes 139,295 145,235 173,312 189,081 370,715 452,212 Total Pasivos 174,037 229,000 282,922 345,676 508,896 668,960 Patrimonio Capital Emitido 145,000 161,900 170,000 200,000 200,000 200,000 Acciones de Inversin 0 0 0 0 0 0 Otras Reservas de Capital 21,082 24,196 27,377 33,499 40,009 40,019 Resultados Acumulados 65,732 66,437 103,362 115,744 392,117 530,585 Otras Reservas de Patrimonio 3,923 13,067 9,304 12,757 Total Patrimonio 231,814 252,533 304,662 362,310 641,430 783,361
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 20 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 405,851 481,533 587,584 707,986 1,150,326 1,452,321
Tabla 4 Estado de Resultados (en Miles de Nuevos Soles) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ingresos de Actividades Ordinarias Ventas Netas de Bienes 32,086 42,080 98,602 133,574 192,958 185,854 Prestacin de Servicios 33,754 36,339 29,018 27,837 Total de Ingresos Brutos 65,840 78,419 127,620 161,411 192,958 185,854 Costo de Ventas - 20,353 - 21,791 -49,287 -53,206 -59,168 -63,839 Otros Costos Operacionales 0 0 Total Costos Operacionales - 20,353 - 21,791 -49,287 -53,206 -59,168 -63,839 Ganancia (Prdida) Bruta 45,487 56,628 78,333 108,205 133,790 122,015 Gastos de Ventas y Distribucin -2,025 -4,738 0 0 -19,038 -20,840 Gastos de Administracin - 19,309 - 20,565 -32,718 -36,882 -18,719 -25,010 Ganancia (Prdida) por Venta de Activos 0 33 0 0 0 0 Otros Ingresos Operativos 9,032 13,450 22,743 14,725 6,012 3,449 Otros Gastos Operativos -6,799 -6,299 -2,924 -3,730 -10,046 -6,240 Ganancia (Prdida) por actividades de operacin 26,386 38,509 65,434 82,318 91,999 73,374 Ingresos Financieros 24,276 50,762 54,341 38,157 31,577 39,868 Gastos Financieros - 19,239 - 61,756 -43,867 -28,029 -17,243 -22,269 Diferencias de Cambio neto 0 0 1,820 12,319 Otros ingresos (gastos) de las subsidiarias 4,467 11,093 6,138 6,315 0 0 Diferencia entre el Valor Libro Anterior y el Valor Activos Financieros 0 0 94,979 116,298 Resultado antes de Impuesto a las Ganancias 35,890 38,608 82,046 98,761 203,132 219,590 Gasto por Impuesto a las Ganancias -4,121 -5,869 -20,851 -28,260 -67,703 -51,122 Participacin de los trabajadores -723 -1,030 Ganancia (Prdida) Neta de Operaciones Continuadas 31,046 31,709 61,195 70,501 135,429 168,468
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 21 Ganancia (Prdida) Neta del Ejercicio 31,046 31,709 61,195 70,501 135,429 168,468
Flujo de Caja Libre 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 (+) Depreciacin del periodo 29,058 28,849 28,649 28,472 28,316 28,183 28,071 27,982 27,913 27,866 (-) Incremento de NOF 108,467 80,661 110,526 151,447 207,519 284,352 389,632 533,891 731,560 1,002,416 (-) Inversiones 21,866 21,970 22,542 23,129 23,731 24,349 24,983 25,633 26,300 26,985 Flujo de Caja Libre 42,100 -62,059 -9,901 -6,823 -2,400 3,872 12,680 24,970 42,034 65,646 98,235 Variacin Flujo de Caja Libre - 247.41% - 84.05% - 31.09% - 64.83% - 261.31% 227.52% 96.92% 68.34% 56.17% 49.64% Valor Residual para crecimiento a perpetuidad definido 2,956,773 VALOR ACTUAL DE LA EMPRESA (suma de flujos descontados) 1,130,818
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 22
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 23
Tabla 6 Balance General Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) BALANCE 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Caja Necesaria
2,832
12,984
17,791
24,378
33,404
45,772
62,719
85,940
117,759
161,359
221,101 Clientes 43,971
87,938
120,496
165,109
226,240
310,004
424,781
582,054
797,555
1,092,845
1,497,464 Existencias 156,065
182,933
250,662
343,468
470,635
644,885
883,650
1,210,815
1,659,112
2,273,388
3,115,096 Activo Fijo Bruto
1,002,335
1,024,201
1,046,171
1,068,712
1,091,841
1,115,572
1,139,921
1,164,903
1,190,536
1,216,837
1,243,822 Depreciacin (acumulada)
3,129
32,187
61,037
89,686
118,158
146,474
174,657
202,728
230,710
258,623
286,489 Activo fijo menos depreciacin
999,206
992,013
985,134
979,026
973,683
969,098
965,264
962,175
959,827
958,214
957,333 TOTAL ACTIVO
1,202,074
1,275,868
1,374,084
1,511,982
1,703,963
1,969,759
2,336,414
2,840,985
3,534,254
4,485,806
5,790,994
Proveedores 93,475
65,994
90,428
123,909
169,786
232,648
318,784
436,812
598,538
820,144
1,123,797 Deuda total 325,238
557,285
591,270
639,367
706,664
800,139
929,349
1,107,397
1,352,233
1,688,457
2,149,779 Patrimonio neto
783,361
652,588
692,385
748,707
827,513
936,973
1,088,280
1,296,776
1,583,482
1,977,206
2,517,419 TOTAL PASIVO
1,202,074
1,275,868
1,374,084
1,511,982
1,703,963
1,969,759
2,336,414
2,840,985
3,534,254
4,485,806
5,790,994
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 24
Tabla 7 Estado de Resultados Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) CUENTA DE RESULTADOS 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ventas 185,854
Reporte Financiero Burkenroad Per INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. 25 Tabla 8 Anlisis de sensibilidad de los Value drivers del FCF N I DENTI FI CACI N DE LOS VALUE DRI VERS VAN Diferencia con valor anterior Participacin del VD en la creacin de valor % DE CAMBI O N PRECI O DE LA ACCI ON 0 VALOR INICIAL 1,130,810 - 0.00% 0 5.65 1 Incremento anual de ventas 1,139,420 8,610 0.76% 99.84% 1 5.70 2 Costo de ventas como % sobre ventas 1,472,517 341,707 30.22% 96.49% 2 7.36 3 Gastos Generales como % sobre ventas 1,585,242 454,432 40.19% 96.08% 3 7.93 4 Depreciacin como % del activo fijo neto del ao anterior 1,133,774 2,964 0.26% 101.99% 4 5.67 5 Tasa de impuesto a la renta 997,148 -133,663 -11.82% 102.25% 5 4.99 6 Caja necesaria como % sobre el costo de las ventas 1,101,548 -29,262 -2.59% 103.62% 6 5.51 7 cuentas por cobrar como % sobre ventas 1,330,090 199,280 17.62% 96.36% 7 6.65 8 Existencias como % de las ventas 1,236,726 105,916 9.37% 99.07% 8 6.18 9 Inversiones previstas en Activo Fijo (Unidades monetarias en M) 1,143,056 12,245 1.08% 97.37% 9 5.72 10 Cuentas por pagar como % sobre costo de ventas 1,098,763 -32,047 -2.83% 99.22% 10 5.49 11 Costo de la deuda antes de impuestos (Kd) 1,139,541 8,731 0.77% 98.63% 11 5.70 12 % Recursos Propios sobre Recursos totales (palanca financiera) 1,138,092 7,282 0.64% 97.49% 12 5.69 13 Tasa de crecimiento de los flujos despus del ltimo ao (g). Perpetuidad 1,131,056 246 0.02% 102.01% 13 5.66 14 Rentabilidad libre de riesgo (Rf) 1,135,617 4,806 0.43% 102.50% 14 5.68 15 Beta 1,120,744 -10,066 -0.89% 101.81% 15 5.60 16 Rentabilidad esperada del mercado (Rm) 1,171,753 40,943 3.62% 97.23% 16 5.86