I nform e p r á c t ic o
La extensión de ía hipoteca en debate
SUMARIO:
•:r.
!¡ Introducción. II. Especialidad de la hipoteca. III. P a r ­
les integrantes. IV. E xte nsió n de la hipoteca a lo s
integrantes.
MARCO N O R M A T IV O :
• Código Sívil: arts. 887, 941 al 943, 955, 1100,
"• 1101 y 1106.
Í jS-
• Le/ lie R e g u la riz a ro n de E d ific a c io n e s, del P r o ­
cedimiento pa ra la D e c la r a to r ia de F á b r ic a y
;.. del Régim en de U n id a d e s In m o b ilia r ia s de P r o -
, piedad Exclu siv a y de P r o p ie d a d Com ún, L e y
, N» 27157 (20/07/1999).
J. INTRODUCCIÓN
¿La hipoteca se lim ita al b ie n id e n tific a ­
do en el acto co n s titu tivo , o s e e xtie n d e a
los objetos in c o rp o ra d o s con p o s te rio ri­
dad? Este es el te m a d e Ja e xte n sió n d e
la garantía h ip o te c a ria con re la c ió n al
bien. El asunto está resuelto p o rte l a rtíc u ­
lo 1101 del C ó d ig o C ivil, q u e d ice : “ L a
hipoteca se e xtie n d e a to d as las p a rte s
integrantes del bien h ip o teca d o , a sus a c ­
cesorios (...), sa lvo p a cto d is tin to ". S in
embargo, ciertos p ro n u n c ia m ie n to s de la
Corte S u p re m a e in c lu s o d e l T rib u n a l
■Constitucional'11ha ce n p e n s a r que la m a ­
teria no es pa cífica. Si bien la h ip o te c a
recae sobre in m u e b le s en g e n e ra l, m e
ocuparé de la exte nsión -d e e sta g a ra n tía
¿n los predios.
La Corte Suprem a y el T rib u n a l-C o n s titu ­
cional han entendido, que la hipoteca re-
-eaida sotíte'-uii ja ^ e g o no se extiende a
c a para l^s utilidades m ás saltantes 0e
*%S-,CQfi5tiTJCCÍoñes?levantadas s o n p o $ *
'lo s d e re ch a ^ reales. Si el bieh no Ú p r a
•tej^órfald:. En-síhfesis,- (as ^ a zo n e s q ue
se invocan son las siguientes: i) la hipo-
teca solo recae s o b re el bien d e te r m in a - ;
do que se indica en el título de constitu­
ción, ¡i) es po sib le e je cu ta r el te rre n o y
no la construcción porque la ley adm ite
que el suelo, s o b re s u e lo y s u b s u e lo per-
fenezcan a propietarios distintos y iii) p re ­
tender que la hipoteca com prenda un bien
;,gue aparece con posterioridad a la c o n s ­
titución sería adm itir la .g a ra n tía sobre
bienes futuros.
En las siguientes lín e a s a n a liza ré las in s ­
tituciones ju ríd ica s c o m p re n d id a s en el
razonamiento de la C o rte S u p re m a y el
Tribunal C o n stitu cio na l. M e refie ro al p rin ­
cipio de e s p e c ia lid a d y a la n o ción d a
partes integrantes.
CIVIL
Martín
M E JO R A D A C H A U C A 1*’
E n opinión d e l autor, la hipoteca se extien de a los b ie­
nes unidos a l objeto de la g a ra n tía , solo si estos son
integrantes en el p le n o sentido de la ca teg o ría jurídica,,
es decir, solo si ellos se incorporan al bien hipotecado
sin p erm itir un a explotación separad a (sin perm itir la
coexistencia d e varios titulares). P o r e l contrario, si el
predio hipotecado recibe nu evas co nstrucciones que
s í p u e d e n s e r objeto de explotación separad a, física y
ju ríd icam en te, entonces no estam os an te p a rte s inte­
grantes y la h ip o teca no se e x tie n d e .,
II. E S P E C IA L ID A D D E LA H IP O ­ m un d o p rá c tic o . Los d e re c h o s re a le s
TECA ■ otorgan al titular poderes m ás e fe ctivos
q ue o tro s d e re c h o s p a trim o n ia le s . En
C uando los conceptos son tratados com o
definitiva, la ce rte za del bien e q u iva le ai
dogm as y cuando las instituciones se-apli­
objeto del d e re ch o real. La certeza del
can sin revisar su fundam ento, el resulta­
bien es la causa deflá-Yelación real.
do es que no sirven a la realidad. En tal
situación se podría hallar el denom inado Así, el p rincipio de especialidad se refie ­
principio de especialidad de la hipoteca. re a una condición in trín se ca de todos los
S e g ú n este p rin c ip io la g a ra n tía d e b e re ­ derechos reales, cu a l es la identificación
c a e r sobre un bien c ie rto y d e te rm in a - del objeto com o ce n tro del interés p a tri­
d o (2). Indicar el bien e s un requisito de monial. C u a n d o se co n stituye la garantía
v a lid e z para el título d e la h ip o teca . El tiene que identificarse él b ie n porque de
p rin cip io de e s p e cia lid a d e stá re co g id o lo co n tra rio el derecho no te n d ría causa.
e xp re sa m e n te en el artículo 1100 del C ó ­ Este- es ¿('"fundam ento del principio de
d ig o C ivil que dispone: “ La hip o teca debe e sp e cia lid a d . E sto no sig n ifica que no
re ca e r sobre in m ue b le s e sp e cífica m e n ­ existan d e re ch o s p a trim o n ia le s sobre o b ­
te d e term inados". jetos g e néricos o co sa s Indeterm inadas,
pero en tales casos el interés del sujeto
¿ P o r qué el o bjeto de la g a ra n tía d ebe
tiene otra dim ensión.
se r cie rto y d e term in a do ? La razón no es
' e xclu siva de la ga ra n tía hipotecaria sino A hora bien, ¿ hay algo m ás tras el p rinci­
de los dere ch o s reales en ge n era l. Estos pio de e specialidad?, ¿se intenta de al­
d e re c h o s re ca e n s o b re b ie n e s c ie rto s gún m odo lim itar el a cto de disposición
(en tié n d a se bienes Identificados, a u n qu e
del propietario que g ra va el bien? La re s ­
no sean registrados ni registrables). La
puesta es negativa. La libertad co n tra c ­
^perte-za del bien es la ju stifica ció n p rá c ti­
tual inform a el p ro ce so de co n stitu c ió n
4 de g a ra n tía s . El p ro p ie ta rio g ra va los
* b ie n e ^ q u e d e s e a . M ie n tra s la v o lu n ta d
cie rto e l.titíM r b é lo p o d ría ^ c ía frn a r^ n o
h a b ría p e rs e c u to rie d a d ). T a m p o c o se expresada pro ve n g a de la libertad, el s e ­
p o d ría gozar del bien con exclusión de ñalam iento del objeto no tiene re stric c io ­
los. de m á s (no habría p re fe re n c ia - o p o - nes. La protección de la voluntad nego-
nibilidad). Persecutoriedad y oponibilidad cial contra desvia cio n es odiosas es m a ­
son dos co n ce pto s que explican el in te ­ teria de otras institu cio n es legales, no del
rés d e los sujetos por g o z a r de ciertos principio de especialidad*31. Este p rin c i­
p o d e re s so b re las cosas, es decir, la s u s ­ pio no busca fa vo re ce r a nin g u na de las
ta n c ia de estos co n ce pto s p roviene del partes en la relación hipotecaria.
Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Caióiica del Penj.
(1) Por mencionar las de reciente publicación: sentencias de la Corte Suprema publicadas sn el diario oficial El Perua­
no el 31 de marzo de 2004 (Casación N° 214-2003 SANTA) y la publicada el 30 de abril de 2004 (Casación N° 984«
2003 LIMA). Ver, también, la semencia del Tribunal Constitucional publicada el 28 de setiembre de 1999 (Expedien­
te Na 428-97-AX/TC).
(2) . Tamoién.se .relíere a ta obligación garantizada para indicar que. esta debe ser cierta, aunque se admite que sea
determinable, ‘utura o aventual.
(3.) Por ajemplo, ios vicios de ia voluntad que conducen a ta nulidad y a la anulabilidad del acto jurídico (articulo Z2^ dei
Código Civil),
 Si no se in d ica el b ie n m a te ria de la h¡---
p o te c a e llo anula e l títu lo p o r a u s e n c ia
de o b je to (a rtíc u lo 140 d e l C ó d ig o Civij>, ‘
p e ro no s ig n ific a q u e el p rin c ip ia de e s -/-
p e c ia lid a d b u sq ue p ro te g e r al p ro p ie ta ­ en lo s ú ltim o s tie m p o s ). L o q u e hasta
rio o al a c re e d o r.
Se c u m p le el p rin c ip io de e s p e c ia lid a d . ■
in d ic a n d o eí in m u e b le q ue se afecta en
g a ra n tía , e s decir, s e ñ a la n d o al bien m e ­
d ia n te la s fó rm u la s u s u a le s de id e n tific a ­
ción. En z o n a s u rb a n a s, la d ire c c ió n m u ­
n icip a l o la in scrip ció n re g istra l. En z o ­
nas ru ra le s la id e n tific a c ió n e s p o r d e s ­
cripción d e linderos o coordenadas U TM (J,1
ta m b ié n la in s c rip c ió n re g is tra l. No es
n e c e s a rio un d e ta lle q u e co m p re n d a la
d e s c r ip c ió n de la s p a r te s in te g ra n te s d e l
in m u e b le . C u a n d o se c o n s titu y e una h i­
p o teca no se d e s c rib e n las p a re d e s q u e
c o m p o n e n .u n p re d io , ni la s tu b e ría s q u e
lo a tra v ie s a n o las v ig a s y c o lu m n a s q u e
lo s o s tie n e n . B asta in d ic a r u n a fó rm u la
a b re v ia d a que id e n tifiq u e ei bren. E sto no
sig n ific a q u e la s p a re d e s y tu b e ría s no
e sté n c o m p re n d id a s en la g a ra n tía , c la ­
ro q ue lo e stá n , p u e s se trata de e le m e n -.,
tos d e l b ie n . El in m u e b le es u n a e n tid a d
c o m p le ja cu ya id e n tific a c ió n n o p a sa p o r
d e s c rib ir to d o s sus c o m p o n e n te s .
El p rin c ip io de e s p e c ia lid a d n o b u sca li­
m ita r el o b je to de la g a ra n tía . N o es una
n o rm a d e p ro te c c ió n a fa v o r d e lp r o p ie -
tario, ni im p lic a q u e en la c o n s titu c ió n
d e b a n d e ta lla rs e lo s c o m p o n e n te s d e l
in m u e b le .
U s u a lm e n te , la s p a rte s no s e ñ a la n lo s
b ie n e s q u e p u d ie ra n a p a re c e r co n p o s ­
te rio rid a d a la c o n s titu c ió n , p e ro si lo h i­
cie ran es e v id e n te q ue no h a y g a ra n tía
re s p e c to d e lo que a ú n n o e xiste (a rtíc u ­
lo 1106 d e l C ó d ig o C iv il). La a p a ric ió n
p o s te rio r de b ie n e s q u e se a d h ie re n al
p rin c ip a l n o . tie n e n a d a que v e r con ei
p rin c ip io d e e s p e c ia lid a d . El s is te m a le ­ Im a g in e m o s que a lg u ie n e s p ro p ie ta rio
gal d e c id irá q u é o c u rre con e llo s. D icha
d e c is ió n n o tie n e v in c u la c ió n co n el p rin ­ na d is tin ta es titu la r d e la p a re d , o q u e
cip io de e s p e c ia lid a d .
III. PARTES IN TE G R A N TE S
Tem a de g ra n re le va n cia el d e las p artes
■inffegfantp's, a u n q u e n o rm a lm e n te no s e
le ^ s S id fá ' con cJetQfumiento. Sfi el Perú ■ ^co nte n id a en el a rtíc u lo ‘ fi(67 'del C ó d ig o _
extsfe’j j f t a oprrria e xp re sa sobre e! p a rticu ­
lar. Dice el artigólo* 887 del C ó d ig o Civil:
"Es parte integrante lo q u e no puede ser
separado s in d e s tru ir, d e te rio ra r o a lte ra r
el bien. L a s p a rte s in te g ra n te s n o p u e ­
den se r o b je to de d e re c h o s s in g u la re s ” . ..
Las p a rte s in te g ra n te s son las que se a d ­
hieren a otras, p o r obra del h o m b re o de
la n a tu ra le za . El s e n tid o de la a d h e re n ­
cia, es decir, q u é p a rte se a d q uiere a cuál, - del te xto : ¡Las partes in te g ra n te s n o p u e ­
o si una es p rin cip a l re sp e cto de la otra,
no es re le va n te a e fe c to s de la c a te g o ría
que co m e n to . T odas son in te g ra n te s.
La in te g ra ció n de b ie n e s es un te m a fác-
tico. Los h echos in d ic a n si un b ie n se
puede o n o se p a ra r de o tro y en q u é c o n ­
diciones. Por lo tanto, es tam bién un tem a
tecnológico. La p o sib ilid a d de se parar sin le interesaría se r titu la r de .una pa rte in ­
d a ñ o un bien- incorporado en otro d e p e n ­ tegrante te n ie nd o en cuenta las circu r
de d e te s ta d o de la té cn ica (el cu a l varía ta n d a s antes señaladas,?
p e rm a n e n te m e n te y co n m a y o r ra p id e z
En el plano de las ca te g o ría s ju ríd ic a s y
teniendo en cu e n ta lo dicho en los pári
hace unos años era de im p o sib le se p a ­
ración hoy es factible d e b id o a la ^técn i­ fos precedentes, el c o n c e p to p arte in te ­
grante solo tiene se n tid o para bienes q^
ca. Es al caso de sanitarios, pu e rta s, v e n ­
n o p u e d e n se r o b je to de d e re c h o s s i 1-
ta n as y pisos de un predio, que en c ie r­
guiares. Es decir, d ich a c a te go ría se ju¿,
tas circu nsta n cia s p u e de n se p a ra rse sin
tífica en la m edida de que e xista n partr
d e stru irse ni d e te rio ra rse . Lo m ism o o c u ­
que n o p u e de n s e r e x p lo ta d a s p o r s e ­
rre con las células a n im a le s -y ve g e ta le s -
parado. S i e xistie ra n b ie n e s q u e á p
que se m anipulan y retira n sin d a ñ o d e s ­
sar de se r in se p a ra b le s (fís ic a m e n te i n ­
de su a m b ie n te natural h a cia el la b o ra to ­
tegrados), se les pudiera asignar eficie,.
rio y viceversa,
tem ente d ife re n te s titu la re s , la p ro h ib '
C laro, pese al avance de la te cn o lo g ía ción no te n dría se n tid o y p o r s u p u e s to
hay infin id a d de bie n e s que al in te g ra rse la categoría tam poco.
no p u e d e n ser separados, a sí ocurre h a s ­
A h o ra bien, la p o sib ilid a d de una expk
ta h o y con la pin tu ra s o b re el lienzo, las
tación separada (y p o r ende la a s ig n a ­
tu b e ría s e m p o tra da s e n las paredes, el
su e lo y la s co lu m n a s q u e p e n e tra n en la ción a diferentes titulares), no solo re'qui
re d e que co ncurran e le m e n to s m a te ria ­
tie rra y se erigen h a cia los aires, etc. La
les o físicos, sino tam bién un e le m e n ,
e d ifica ció n sobre un p re d io es un caso
jurídico. Veam os.
de p a rte inte g ra n te .
El a rtícu lo 955 del C ódigo C ivil s e r g 9 0
Son p artes integrantes la s q u e no se p u e ­
“El suelo o el s o b re su e lo p u e d e n p A .
den se p a ra r sin d a ñ a rs e o d e te rio ra rs e ,
necer, total o pa rcia lm e n te , a p ro p ie ta ri'
no se refiere a un d a ñ o o d e te rio ro irre ­
distin to que el d u e ño d e l suelo" (re s a lta ­
m e d ia b le , pues en realidad ca si todo daño
do agregado). ¿ P ueden? ¿De qué depeí
se p u e d e reparar, y de se r a s í no habría
de está p o sib ilid a d ? D e p e n d e de que las
nada rea lm e n te in te g ra n te . L a norm a tie ­
ne q u e v e r con el h e ch o de que las p a r­ partes adheridas p u e da n s e r o b je to c.
una explotación ind e p en d ie n te . Dicha po­
tes in te g ra n te s no tienen a u to n o m ía in ­
sib ilid a d d e b e e x a m in a rs e ta n to físic^
m ed ia ta , ni antes ni d e sp u é s de su se p a ­
ración. P o r su p u e sto q u e si se se p a ra n y co m o ju ríd ica m e n te.
se a co n dicio na n p o d ría n a d q u irir a u to n o ­ En el plano m a te ria l o físico, si los b ie ­
mía fu n cio n a l. ■ nes a d h erid o srfsu e lo y co n stru cció n , p c,r
e jem plo) por su tip o de a d h e re n c ia y f u r
S e gún ei C ódigo C ivil la s p artes In te g ra n ­
cionalídad no pueden s e r e xp lo ta d o s por
tes no p u e de n s e r o b je to d e d e re c h o s
separado, e n to n ce s n o s e ra p o sib le I
s in g u la re s. Esto s ig n ifica q u e los bienes
coexistencia de titu la rid a d e s y la in te g ra ­
in te g ra d o s solo p u e d e n te n e r un titular.
ción se regirá por el a rtícu lo 887 del Ce
¿ P o r q u é ? La razón e s se n cilla . Si las
dig o Civil. Tal sería el c a so de una co n s ­
p artes in te g ra d a s tu vie ra n d is tin to s titu ­
tru cció n s u b te rrá n e a q ue a tra v ie s a &.
la res, ¿ cóm o e je rce ría n su s d e re ch o s?
su e lo y se p ro lo n g a a lo s aires, anuland<-
la fu n cio na lida d a u tó n o m a del suelo.
de la pintura sobre la pared y una p e rso ­
Pero puede o c u rrir lo c o n tra rio . H ay
a lg u ie n es p ro p ie ta rio de una tu b e ría g u n o s b ie n e s que a p e s a r de e s ta r
e m p o tra d a y otra p e rso n a e s d u e ña d e l te g ra d o s ’ p e rm ite n en los h e c h o s l a ^ L f
e s p a c io que o cu p a d ich a tu b e ría . S on existe n cia de d e re ch o s s in g u la re s , tal e
s itu a c io n e s a b su rd a s, p u e s ta le s titu la ­ el ca so de la s c o n s tru c c io n e s su p e rfi-^
res no p o d ría n e je rc e r s u s d e re c h o s . d a le s cu a n d o el s u e lo y el s u b s u e lo ge __
E ste es el fu n d a m e n to de ja p ro h ib ic ió n zan de o p e ra tiv id a d in d e p e n d ie n te (p o r
eje m p lo , el p a rq u e d e l ó va lo G u tié rre z
^ p u n t o d e ,a ^ tic ^ a católas refle xio n e s en M ira d o re s, re s p e c to d e l e s ta c io n a
que sig u e n . ■ m ie nto s u b te rrá n e o q u e se h a lla 'e n e r- -
m ism o lugar). En ellos se a d m ite n dere
¿ P u e de n las p a rte s p a cta r e n c o n tra de
chos singulares a p e s a r de q ü e son inse-~
la n o rm a y. a d m itir d e re c h o s sin g u la re s
parables. La e d ifica ció n so b re o bajo u/
e ntre bienes in te g ra n te s? En principio no.
terreno a ve c e s s a tis fa c e e ste e le m e n to
Es una d isp o sició n p ro h ib itiv a q u e p re ­
m aterial, a veces no.
te n d e c o n d u c ir re la c io n e s e c o n ó m ic a s
so b re bienes. Su se n tid o m a n d a ta rio se La posibilidad de una exp lo tación separa _
d e sp re n d e , a d e m á s ,.d e ja p ro p ia fuerza da depende, adem ás, d e la e x is te n c ia de
un régim en legal (e le m e n to ju ríd ic o ) q u e
d en ser p b je to de d e re c h o s sin g u la re s! re g u le la s re la c io n e s e n tre los d ife re n ­
(re sa lta d o a gregado). A d e m á s, ¿ a quién tes niveles del predio. S o lo así es po sib le
(4) Mediante la Ley N® 28294 se ha creado el Sistema Nacional integrado de Catastro y su vinculación :on el Registro
de Predios. 0 artículo 21 de esta Ley señala que el Registro de Predios, para proceder a inscribir definitivamente
cualquier derecho, debe exigir ta inscripción del Código Único Catastral (CUC).VEI CU C es la identificación alfanu­
mèrica de predios.
 INFORME P R A C T IC O CÍVIL.
SSSa&SISSgS&gg&gs«
EXTENSIÓNDEIA HIPOTECA

La hipo teca se-extiende a los bienes unidos al oójeto de la

En principio, quedan com pren­
EXTENSION’ DE didos en la garantía los inte­
LA HIPOTECA grantes del bien indicado en el
(articulo 1 1 0 ! del título aún cuando no se halla
Código Civil) he cho m enció n de ellos. No
o b s ta n te , debe te n e rs e sn
cuenta que;
garantía, solo si estos son integrantes sn el pleno sentido
de la categoría jurídica, es d e cir solo si ellos se in co rp o ­
ran al bien hipotecado sin pe rm itir una explotación sepa­
rada (sin pe rm itir la coexistencia de varios titulares).
Por el contrario, si si predio hipotecado recibe nuevas
co n stru ccio n e s que si pueden ser objeto de explotación
separada, (¡sica y jurídicam ente, entonces no estam os
ante pa rtes integrantes y la hipoteca no se extiende

|ja explotación a u tó n o m a y sin tro p ie z o s . e v e n tu a lm e n te en el c a s o de la s u p e rfi­ C u a n d o la situación m ate ria l y ju ríd ic a de

pEste régimen legal p ro v ie n e del co n tra to
S & d e una-norm a. N a tu ra lm e n te un co n -
® trato solo te n dría se n tid o (c a u s a ) si en
séfecto existe el re s p a ld o del e le m e n to
Inm aterial o físico a n te s in d ica d o . El co n -
íjtra to podría e s ta b le c e r la s re la c io n e s
^‘•entre los niveles del p re d io , e in c lu s o si
f!¡no fuera posible la a u to n o m ía fu n c io n a l
s;de ellos (elem ento m a te ria l), p o d ria o re a r
¡''un regimen de de
e x p lo ta c ió n e x c lu s iv a
«¡algunos niveles, pero te m p o ra lm e n te . Por
p fs u parte, la e x is te n c ia de u n a n o rm a p o ­
saría exceptuar el e le m e n to m a te ria l, c o m ­
p e n s á n d o lo con la te m p o ra lid a d d e la
^¿asignación a d ife re n te s titu la re s. El ré g i-
~-vmen legal ta m b ié n p o d ría d a rle p e rm a -
'hcr.cs indefinida a d ich a asig n a ció n si los
^elementos m a te ria le s lo p e rm ite n . La im ­
p o rta n cia d e l ré g im e n le g a l se a p re cia
^justam ente en la re g u la c ió n s o b re s u p e r-
s fic ie y propiedad h o rizo n ta l. Sin e lla s no
¡Iseria posible la e x p lo ta c ió n se p a ra d a de
í¥lps bienes un id o s. Si no h a y ré g im e n le-
|fgal (contractual o n o rm a tiv o ), la s e p a ra ­
c ió n prevista en e la rtíc u lo 955 d e l C ó d i-
p íjd C iv il no e s p o sib le y reg iría la p ro h ib i-
"Kción del artículo 887.
,£‘¡V
|ifea superficie es un ré g im e n le g a l cuya
p u |tifc a £ tó n j e 'h a l t a e n la te m p o ra lid a d
s ^ e ^ p a í a d e ^ n f e suelo y e d ifica ció n . ,
^!ea c.or5,,° u fia excep-s^”
Sj®6r¡ a p prbfflbfcKJn conferida en el ar-
jfoíCMlo 887 d e l C ó d ig o C ivil y c o m o un
|Jsupuesto del a rtícu lo 955. O tro ré g im e n
|;|egal en el q u e s e a d m ite la s e p a ra c ió n
■¡de derechas a pesar de la evidente in-
tción d e b ie n e s es la p ro p ie d a d h o -
cie. En efecto, si los b ie n e s g ozan de per­
m a n e n te e xp lo ta ció n se p a ra d a no so n in­
te g ra n te s. El p ro b le m a e stá en la d e fin i­
ción. En la re a lid a d , to d o s v e m o s que
e x is te n b ie n e s q u e no se p u e d e n s e ­
p a ra r p e ro que al m ism o tie m p o son sus­
c e p tib le s de e x p lo ta c ió n a u tó n o m a por
titu la re s d istin to s. En ta le s ca so s n o se
le s debería c o n s id e ra r partes in te g ra n te s.
S in e m b a rg o , c o m o la le y no distin'gue,
se les trata c o m o e x c e p c io n e s .
La visión re a lista es: hay b ie n e s q u e se
p u e d e n e x p lo ta r p o r se p a ra d o y h a y bie­
n e s q ue no. A n te la u n ió n de b ie n e s (aun
c u a n d o ello s no se p u e d a n s e p a ra r), las
s o lu c io n e s ju ríd ic a s d e b e n e sta b le ce rse
en fu n ció n a los d iv e rs o s e s c e n a rio s en
lo s que se p re s e n ta la a c c e s ió n . S i la '
unión d e riva de una a cce sió n natural (alu­
vió n y a vu lsió n , a rtíc u lo s 939 y 9 4 0 del
C ó d ig o C ivil), de una co n s tru c c ió n so b re
b ie n a je n o (e d ific a c ió n , a rtíc u lo s 941 al
9 4 3 del C ó d ig o C ivil) o d e una tra n s fo r­
m a ció n (e s p e c ific a c ió n , a rtíc u lo 9 3 7 del
C ó d ig o C ivil), la s re s p u e s ta s del D e re ­
c h o deben o b s e rv a r la co n ve nien cia p rá c­
tica de a d m itir la co e x is te n c ia de va rio s
d e re c h o s o e s ta b le c e r un sofá titu la rid a d .
La d e cisió n se d e b e s u s te n ta r en la re a ­
lid a d , n o en la c a te g o ría ju ríd ic a .; \áA
te c n o lo g íjg p e rm ite una ex£jpia<¿¡órg/sgpa
ra d a h a / q f a é ‘ é v a lu a r qiü^.porivienfe. E l'
ré g im e n legal ('c o n tra c tu a l o n o rm a tiv o )
se o cu p a rá de lo s d e ta lle s.
No es inevitable que. los bienes unidos
co rre s p o n d a n a un so lo titular, p e ro p o r .
lo s bienes u n id o s sí perm ite la e x p lo ta ­
ció n p o r dife re n te s titu la re s, no d e b e ría n
co n s id e ra rs e in te g ra n te s pues en tales
ca so s la p ro h ib ició n del a rtíc u lo 8 8 7 del
C ó d ig o C ivil carece de se n tid o. N o o lv i­
d e m o s que deben co n c u rrir e le m e n to s
m a te ria le s y un ele m e n to ju ríd ico . Solo
el se gundo p u e d e e xce p tu a r a los p rim e ­
ro s, re cu rrie n d o a la fórm ula d e la tem ­
p o ra lid a d . E s d e c ir,'d e m od o a lg u n o se
p u e d e a d m itir de re ch o s s in g u la re s sin la
existe n cia d e un régim en legal.
E s audaz s o ste n e r que lo s in te g ra n te s
q u e sí p e rm iten exp lo tación se p a ra d a no
so n in te g ra n te s. ¿El p ro p ó sito ? : sa lirse
d e la p ro h ib ició n que en tales c a s o s re­
su lta a b su rd a . La e xistencia d e l d e re c h o
d e su p e rficie no es suficiente, p u e s este
es siem pre tem poral por m a n d a to de la
ley. P o r su parte, la p ropiedad h o riz o n ta l
es un ré g im e n m uy e sp e cia liza d o q u e se
ocupa de: “ Los e d ificio s d e d e p a rta m e n ­
to s; qu in tas; c a s a s e n co p ro p ie d a d ; ce n ­
tro s y g a le ría s co m e rcia le s o c a m p o s fe­
riales; y o tra s un id a de s in m o b ilia ria s con
b ie n e s co m u n e s, cuando p e rte n e z c a n a
p ro p ie ta rio s distintos (..,)" (a rticu lo 3 7 de
la Ley N° 2 7 1 5 7 ). La p ro p ie d a d h o riz o n ­
tal no co m p re n d e todas las situ a c io n e s
en las que hay a u to n o m ía fu n cio n a l de
p a rte s a d h e rid a s . P o r e je m p lo , d ó n d e
u b ié a r a las se cciones p re d ia le s d o n d e
la s u m a de ellas no co n form a una uni­
da d , (seccion e s su p erficiales que nada
tie n e q ue v e r con la fu ncionalidad de la
sección subterránea). Es necesario, pues,
a b rir el esp e ctro de d e re ch o s o las fig u ­

I'
l'rízo n ta l, h o y c o n o c id a c o m o R é g im e n
de P ropiedad E x c lu s iv a y P ro p ie d a d C o -
|friú n (Ley N° 2 7 157). En e ste ,ú ltim o c a s o
|la separación es p e rm a n e n te p o rq u e la s
. secciones a d h e rid a s e s tá n d is p u e s ta s
: para una e x p lo ta c ió n se p a ra d a e in d e fi­
nida en el tie m p o . A e s te ré g im e n ta m ­
bién se le v e c o m o u na e x c e p c ió n al
mandato- p ro h ib itiv o d e l a rtíc u lo 8 87 d e l
Código.
: Pero, ¿ s o n e x c e p c i o n e s ? N o en el
caso de la propiedad horizontal, y s o l o '
d iv e rs a s ra z o n e s ju s tic ia , castigo, o p e -
ra tiv id a d , tra d ic ió n , e tc.) la le y sie m pre
ha q u e rid o im p o n e r la u n id a d , p o / ello
u b ica e ste te m a en el. ca p ítu lo de tra n s ­
fe re n cia de p ro p ie d a d (ca p ítu lo II d e l Li­
b ro V d e l C ó d ig o C ivil), donde, una p a rte
de los b ie n e s a d h e rid o s se trasfiere a uno
de los titu la re s co n cu rre n te s.' C reo que
e sta in clin a ció n le g is la tiv a tie n e que ve r
so b re to d o con la tra d ició n (co n se rva ció n
de fó rm u la s ro m a n a s que se h an tra sm i­
tido de g e n e ra c ió n en g e n e ra c ió n ) y no
con la re a lid a d .
ra s e xistentes para c o m p re n d e r m ás su­
pu e sto s. ¿Q ué hacem os m ie ntra s tanto?
La clave e stá en in te rp re ta r a d e c u a d a ­
m ente el artículo 955 del C ó d ig o C ivil: “El
su b su e lo o el so bresuelo p u e de n p e rte ­
necer, total o p arcialm ente, a p ro p ie ta rio
d istin to que el d u eño del suelo" (re s a lta - -
do a g re g a d o ). Esta norm a está p e n s a d a
en la superficie, sin em bargo, pod ría sos­
te n e rse que es una n o rm a g e n e ra l que
co n sa g ra un principio en m a te ria de p ro ­
p ie d a d p re d ia l y que las re g la s sobre
 partes integrantes son especiales respec-
to 4,eella, de. manera.que se salve lo que
de .otro. -modo, sería, una cíamorosa con-
tradicción.-Desde asía perspectiva, pue­
do concluir que la regla en el caso de pre­
dios es que el suelo, subsuelo y sobre­
suelo, no obstante su adherencia, pue­
den corresponder permanentemente a
titulares distintos. El régimen legal (con­
tractual o normativo) señalará ios casos
específicos en que ello es posible.
IV. E X T E N S IÓ N D E L A H IP O T E ­
CA A LOS INTEGRANTES
El a rtic u lo 1101 del C ó d ig o Civil p a re c e ­
ría no d e ja r d u d as. "La h ip o teca se e x ­
tiende, a to d a s las p a rte s in te g ra n te s del
bien h ip o te c a d o En c o n se cu e n cia ,
si se h ip o te c a un te rre n o o una e d ific a ­
ción y a e llo s se u n e n p o s te rio rm e n te
otros b ie n e s a los q u e c o rre s p o n d a la c a ­
tegoría de in te g ra n te s , q u e d a rá n c o m ­
p re n d id o s en la g a ra n tía .
La n o rm a s o b re e x te n s ió n tie n e u tilid a d
en la c o n s titu c ió n de la g a ra n tía y en su
e je c u c ió n . F u n c io n a para su p lir d e ta lle s
sobre los e le m e n to s del in m u e b le q u e se
da en h ip o te c a . A sí, q u e d a n c o m p re n d i­
dos en la g a ra n tía los in te g ra n te s del bien
in d ic a d o en el títu lo a u n cu a n d o no se
h aya h e c h o m e n ció n de ellos.
Sin e m b a rg o , su m a y o r u tilid a d se a p re ­
cia en la e je c u c ió n de la g a ra n tía . En v ir ­
tud d e la e x te n s ió n q u e d a n c o m p re n d i­
das en la h ip o te ca la s m o d ifica cio n e s re a ­
liza d a s en el bien, las a m p lia cio n e s de
un e d ific io , o la s c o n s tru c c io n e s n u e vas.
P ro d u c id a u n a in te g ra c ió n es a b s u rd o
que se p e rm ita un d e re ch o sin g u la r s o ­
bre una p a rte que está in te g ra d a a o tra .
Por e je m p lo , ¿ có m o pod ría e je cu ta rse la
h ip o te c a s o b re u na e d ifica ció n y no s o ­
bre la n u e v a h a b ita c ió n que se ha c o n s ­
tru id o c o m o pa rte de u n a a m p lia ció n d e l
p re d io ? Se e n tie n d e a q u í la p ro h ib ició n
del a rtíc u lo 8 8 7 d e l C ó d ig o C ivil.
A h o ra b ie n , ¿ rig e la .te s is q u e d e s a rro llé
en el a c á p ite a n te rio r s o b re la s c o n s tru c ­
c io n e s s u s c e p tib le s de u na e x p lo ta c ió n
. , ? S>i a p lic á ra m o s e l-a rtic u lo .
%■V'Í1 0 1 d é l-tS ó tílg o y la n o c ió n re a lista de
¿ ^ i w r t e ^ t f e g r a n t e s J e n á ria m o s 'q ^ e co n -
'c lu ir q ú e 'lá h ip b tá e á se e x tie n d e a los
b ie n e s u n ió o s al o b je to de la g a ra n tía ,
s o lo si e s to s son in te g ra n te s en e l p le n o .
s e n tid o de la c a te g o ría ju ríd ic a , es d e ­
cir, s o lo si e llo s se in c o rp o ra n al b ie n
h ip o te c a d o s in p e rm itir una e x p lo ta c ió n
s e p a ra d a (sin p e rm itir la c o e x is te n c ia de
v a rio s titu la re s ). Tal s itu a ció n se p re s e n ­
ta c u a n d o la unión física no lo p e rm ite o
cu a n d o 'ju ríd ic a m e n te no es fu n cio na l la
c o e x is te n c ia , p o r la a u s e n c ia - d e tm -ré ^
g im e n le g a l (n o rm a tiv o o c o n v e n c io n a l) '
q u e p re v ia m e n te a s e g u re el d e v e n ir de
las re la c io n e s e n tre lo s titu la re s de las
p a rte s a d h e rid a s.
■ P o r el co n tra rio , si el p re d io h ip o te ca d o
recibe n u e va s co n stru ccio n e s q u e si p ue­
den ser o b je to de e xp lo ta ció n se p a ra d a ,
fis ic a y ju ríd ic a m e n te , e n to n ce s no e s ta ­
m o s a n te p a rte s in te g ra n te s y la h ip o te ­
ca no se e xtie n d e . Es el ca so d e l p redio
h ip o te c a d o so b re el cu a l se c o n s tru y e un
nuevo piso previamente independizado
c o m o p arte de una p ro p ie d a d h o rizo n ta l,
la h ip o te ca no se e xte n d e rá a la nueva
construcción. Lo mismo el predio sobre
el cual se h a b ía co n s titu id o una su p e rfi­
cie, la h ip o te c a ta m p o co se e x te n d e rá a
la co n s tru c c ió n su p e rficia ria .
S in p e rju ic io de e sto s a p o rte s s o b re la
a p lic a c ió n de la c a te g o ría p a rte s in te ­
g ra n te s a la e x te n s ió n de la h ip o te c a ,
c o n s id e ro q u e la re fe re n c ia a p a r te s in ­
te g r a n te s c o n te n id a en el a rtíc u lo 1101
d e l C ó d ig o C ivil no se. fu n d a m e n ta e n la
p ro h ib ic ió n d e l a rtíc u lo 8 9 7 (la s p artes
in te g ra n te s no p u e d e n ser o b je to de d e ­
re c h o s s in g u la re s ), sin o q u e e s ta m o s
a n te u n a n o rm a de p ro te c c ió n para el
a c re e d o r. S e b u sca fa c ilita r la e je c u c ió n
de la g a ra n tía m e d ia n te el tra ta m ie n to
u n ific a d o del bien que re su lta de la un ió n
d e las p a rte s . Es la m is m a ra z ó n p o r la
c u a l la. h ip o te c a se e x tie n d e a los. b ie ­
n e s a c c e s o rio s (e stá en e l m is m o a r ti­
c u lo ) q u e so n b ie n e s q u e sí a d m ite n
d e re c h o s s in g u la re s (a rtíc u lo 8 88 del
C ó d ig o C iv il), p e s e á lo cu a l q u e d a n
c o m p re n d id o s en la g a ra n tía .
El a rtíc u lo 1101 d e l C ó d ig o C ivil a b o n a a
la in c o h e re n c ia d e l siste m a al u tiliz a r una
c a te g o ría (p a rte s in te g ra n te s ) c u y o p rin ­
c ip a l fu n d a m e n to es la im p o s ib ilid a d de
d e re c h o s sin g u la re s . No d e b ió refe rirse
a p a rte s in te g ra n te s sin o s im p le m e n te a
u n io n es, a cce sio n es, m e jo ra s o sim ilares.
P ese al d e fe cto form al d e b e m o s in te rp re ­
tar el s e n tid o de la n o rm a y e x te n d e r la
g a ra n tía a la s e d ific a c io n e s le va n ta d a s
so b re el pre d io , con a lg u n a s s a lv e d a d e s
ló g ica s. Si al tie m p o de c q n ^titu ij-s e la
g a jg fn tia ,s e h a b ía in d e p e n d iz a d o re g is-
trá lfíte fílg la s s e c d ^ ie s !d e ^ n a d a s a fu-,?*
tu ra s e d rfic a c io n e s ^ p a ra p ro p ie d a d h o ri­
zo n tal o s u p e rfic ie ) la h ip o te ca n o se ex-,
te n d e rá c u a n d o ias c o n s tru c c io n e s se
re a lic e n , p u e s al c e le b ra rs e el co n tra to
el a c re e d o r p u d o co n o c e r q u e la s fu tu ra s
e d ifica cio n e s co rre sp o n d ía n a u n a unidad
in m o b ilia ria s e p a ra d a ju ríd ic a m e n te . En
e sto s ca so s, a p e s a r de la.,unión m a te ­
rial, ai n e g a r la e xte n sió n de la h ipoteca
s o b re la p ropiedad superficiaria o las sec-
■d o n e s en p ro p ie d a d h o rizo n ta l, el bien
h ip o te ca d o no p ierde a fe ctació n ni p o s i­
bilidad d e ejecución.
Si no existe in d e p e n d iz a c ió n p re via , el
d u eño d e l bien h ip o te c a d o puede c e le ­
b ra r p o ste rio rm e n te c o n tra to s de s u p e r­
ficie o le va n ta r e d ific a c io n e s so m e tid a s
a p ro p ie d a d h o rizo n ta l o c u a lq u ie r otro
co n tra to por el cu a l separe el d o m in io del
suelo, su b su e lo y so b re su e lo , em pero, al
c o n c u rrir tales d e re c h o s con la g arantía,
obviamente se preferirá a la primera, ob­
se rvá n d o se los crite rio s se ñ a la d o s en el
a rtícu lo 1135 del C ó d ig o C ivil. Es decir,
siendo la h ip o te ca el d e re c h o p rim e ra ­
m ente in scrito regirá p le n a m e n te con lá
e xte n sió n co n ten id a en el a rtícu lo 1101
del C ódigo, con p re fe re n c ia a los d e re ­
ch o s co n stitu id o s con p o ste rio rid a d .
El h e ch o de que las p a rte s del c o n tra to
de h ip o te ca no h a ya n c o m p re n d id o a los
bie n e s que h u b ie ra n d e u n irse a la eos
h ip o te ca d a n o es a rg u m e n to para n ega1
la e xte n sió n de la g a ra n tía . Si se n e g ara
la e xte nsión en una situ a c ió n d o n de las
partes unidas son efe ctivam e n te integran­
tes, según h e m o s visto, se co lo ca rla al
a cre e d o r h ipotecario en una situación ri­
dicu la y se convertiría a la gara n tía e n u r v
in stru m e n to inútil. ¿ Q u ié n co m p ra rá en
ejecución un terreno sobre el cual hay una
edificación ajena y perpetua? La respuesta
es obvia: absolutam ente nadie. P o r lo tan­
to, la h ip o te ca no sirve p a ra nada.
Se pod ría d e cir q u e la e je c u c ió n de las
e d ifica cio n e s un id a s con p o s te rio rid a d a
la c o n stitu ció n de la h ip o te c a co n s titu y e
un acto injusto, p o rq u e c o m p re n d e un
b ie n q u e el p ro p ie ta rio no había a fe c ta ­
do. No es así: la c o n s tru c c ió n es un acto
u n ila te ra l del p ro p ie ta rio d e l bien p rin c i­
pal, que co n o cie n d o la e x is te n c ia d e la
g a ra n tía p ro d u c e la in te g ra c ió n de un
ed ificio . Este h e ch o v o lu n ta rio y u n ila te - ¡
ral a fe cta la g a ra n tía y no p u e de se r una
h e rra m ien ta para fru stra r su ejercicio. Por
el co n tra rio , p e rm itir q u e un acto u n ila te ­
ral im pida la re a liza ció n d e la g a ra n tía
co n stitu ye un h e ch o in ju sto , a n tiju ríd ico
y c o n tra rio a toda fu n c io n a lid a d en m a te ­
ria pa trim o n ia l.
F in a lm e n te , los b ie n e s q u e se in te g ra n -
al p re d io a fe c ta d o son p a rte .d e la g a ­
ra n tía d e s d e q u e se in c o rp o ra n en él,
no a n te s. En tal se n tid o , n o se a p lic a la
p ro h ib ic ió n co n te n id a en el a rtícu lo 1106.
d e l C ó d ig o .Civil, p u e s c la ra m e n te no
e xiste g a ra n tía a n te s de q u e los n u e vos
b ienes existan.
 EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
¿ABARCA A LAS E D I F I C A C I O N E S C O N S T R U I D A S DES P U É S DE SU
CONSTITUCIÓN?

CAS. N° 4297-2001
CO RTE SUPREM A DE JUSTICLA DE LA REPÚBLICA
D a «.andante E j t . h i h R o b e r t o L 1Y & N ú ú c z

De m andudo Banco Continental

A s u n to Tercería, de propiedad
F-~cha 30 de marzo de 1999 (EL Peruano, 30/06/2003)

do én la avenida Aviación número trescientos vein­

CAS. N" 4297-2001 A R E Q U IP A . Lima, trece
tiuno —manzana2 —lote ocho del anexo de Zamácola,
de. diciembre dei dos mil dos. L A S A L A C IV IL
distrito de Cerro Colorado, provincia y departamento
P E R M A N E N T E D E L A C O R T E S U P R E M A DE
de Arequipa, por ser de propiedad del superficiario
J U S T IC IA D E L A R E P Ú B L IC A : Con el acompa­
demandante; y los devolvieron. 2. F U N D A M E N T O S
ñado; vista la causa en Audiencia Pública de la fecha
P O R L O S C U A L E S S E H A D E C L A R A D O PRO-
y producida la votación con arreglo a ley se emite la
C E N T E E L R E C U R S O : Concedido el recurso de
siguiente sentencia: 1. M A T E R IA D E L R E C U R ­
SO: Se trata del recurso de casació n interpuesto a fojas casación a fojas quinientos cinco, fue declarado pro­
cedente por este Supremo Tribunal, mediante resolu­
cuatrocientos noventicinco por Banco Continental-
ción de fecha dieciséis de mayo del año tn curso, por
contra la resolución de vista de fojas cuatrocientos
las causales previstas en los incisos 1 y del artículo
ochehticuatro, su fecha cuatro de octubre del dos mil
386 del Código Procesal C ivil, relativa; a la aplica­
uno, expedida por la Segunda Sala C ivil de la Corte
ción indebida e inaplicación de norman de derecho
Superior de Justicia de Arequipa, que revoca la sen­
material. 3- C O N S ID E R A N D O : Primero.- Para la
tencia apelada de fojas trescientos cuarentisiete, su
primera causal, el impugnante alégala aplicación in­
fecha veintisiete de octubre, del dos m il y; reformán­
debida del artículo 1099 del Código Civil [O], te­
dola declararon fundada la demanda de tercería de
niendo en cuenta que es el derecho de propiedad que
propiedad interpuesta a fojas doce; en consecuencia,
invoca como pretensión de su demanda y no la v ali­
excluyeron de la garantía hipotecaria y posterior eje­
dez de la hipoteca, siendo que este, no ha llegado a
c u ció n judicial a que se refiere la escritura pública de
sustentar que ha realizado las edificaciones. Segun­
fechaTnueve de junio de rrtil novecientos nove^nytrés^
do.- Sobre la segunda causal, denuncia la inapiica-
ótofgada por d o n ^ a m ; L ira R a r r á «
ciqfl de los artículos 1101, 1361 y 1362 del acotado
des Bellido Paco de"LírVa favor dereáncD CSatinen-
Código Sustantivo [©], estando a que la hipoteca se
tah las c o n s tru c c io n e s existentes en el terreno ubica­
 extiende sobre todas las partes del bien hipotecado,
incluyendo sus accesorios, por lo que al ser los con­
trates obligatorios entre las partes, estos deben ejecu­
tarse de acuerdo a lo pactado, siendo además de apli­
cación el artículo 2022 del Código Material [©], al
haberse inscrito primero la hipoteca que el derecho
de superficie constituido. Tercero - Hay que señalar
que mediante escrito de fojas doce, don Efraín Ro­
berto Lira Núñez interpuso demanda sobre tercería
excluyente de propiedad contra Banco Continental,
Fideos y Velas del'Sur Sociedad Anónima, don Efraín--'
Lira Ramírez y doña Lourdes Gabriela Bellido Paco
de Li-a, alegando ser el propietario del íntegro de las
construcciones existentes en el inmueble de la aveni­ cie, en virtud de la cual un tercero denominado su-
da Aviación número trescientos veintiuno -manzana
Z- lote ocho del anexo de Zamácola, distrito de Ce­
rro Colorado, provincia y departamento de Arequipa,
por cuanto le han otorgado el derecho de superficie,
situación que también es sostenida por los demanda­
dos don Efraín Lira Ramírez y doña Lourdes Bellido
de Lira, titulares dei predio materia de controversia y
quienes-le otorgan el derecho de superficie al actor.
Asimismo, el demandante señala que la hipoteca cons­
tituida a favor del Banco Continental solo se refiere
al terreno del bien materia de litigio, por cuanto ú n i­
camente el terreno se encontraba inscrito cuando se
otorgó la hipoteca, pues registralmente no existen lás
construcciones. Cuarto.- A fojas cuarentinueve, se
aprecia que el Banco Continental absuelve la deman­ -
da, señalando que la hipoteca constituida a su favor
es de fecha nueve de junio de m il novecientos noven-
titrés, estableciéndose en su cláusula tercera que com­
prendía las edificaciones existentes, así como las que
pudieran levantarse, por lo que al constituirse esta, se
valorizó él inmueble en conjunto por la suma ascen-
. dente a doscientos veinticuatro mil seiscientos veinti-
séis dólares americanos; que1la escritura pública
de
reconocimiento de derechos del actor es de fecha seis
de abril de mil novecientos noventinueve, luego de
las publicaciones para el remate en el proceso de eje­
cución de garantías, con lo cual el demandante tenía
pleno conocimiento de que el inmueble sobre el que
otorgaban el derecho de superficie se estaba rematan­
do; cuestionándose por qué el tercerista al conocer de
la hipoteca por la publicidad registral nunca solicitó
- su nulidad. Quinto.-Se-aprecia-que mediante escri­
tura de fecha seis de abril de m il novecientos noven­
tinueve, se ha constituido un derecho de superficie a
favor delactor, porel cual de a]
acuerdo artículo 1030
^del CódigQjClivU, ^oza de las facultades de teneotem-
S á m e n t e í ¿ cctñSÍ|uétíones levantadas s o b r a l in-
Ia l ’jgpiáa^Avi^cidh número trescientos
veiífSunó, manzana X, lote‘ocS‘6 del anexo de Z am á­
cola, Distrito de Cerro Colorado, provincia y depar-
■ lamento de Arequipa, toda vez que contra dicha-es­
critura pública.no se ha formulado acción alguna que
culmine en buén-recaudo, o por lo ¡nenos no aparece
acreditado así en ios autos; en tal mérito, el deman­
dante goza del atributo de propiedad sobre las cons­
trucciones existentes-en el inmueble mencionado. Re­
cuérdese que si bien por regla general la propiedad de
un predio comprende el suelo, el subsuelo y el sobre­
suelo o, como decían los romanos, "cujus est soíum,
hujusi esc usque ad coelum eiusque ad inferos " (hasta
el cielo y hasta los infiernos), presumiéndose que lo
que se encuentra en ellos pertenece al propietario del
suelo: dicha regla se rompe con el derecho de superfi­
perficiario, se encuentra facultado a tener y mantener
en propiedad una construcción edificada en terreno
de otro, por habérselo facultado así justamente el pro­
pietario del mismo. Sexto.-En tal sentido, encontrán­
dose dichas construcciones a punto de ser rematadas, 1
el superficiario tiene derecho a reclamar vía esta ac­
ción se evite tal acto, pues evidentemente ello ie aca­
rrearía ún perjuicio económico; siendo deber-de los
juzgadores resolver el conflicto de intereses confor­
me lo dispone el artículo II del Título Preliminar del
■Código Procesal Civil [O], Séptimo.- E l Banco im ­
pugnante sostiene que el actor no ha llegado a probar
qu& ha realizado las construcciones, olvidando que
existe un derecho de superficie otorgado por la escri-
tura pública de fecha seis de abril de mil novecientos
noventinueve, por la cual los propietarios del bien re­
conocen los derechos de! demandante; y consideran­
do ello, es necesario señalar, que la hipoteca consti­
tuida a favor del banco no alcanza ajas edificaciones
efectuadas, por cuanto, no se puede conócer de-la ci­
tada escritura pública en que se otorga, cuáles serían
las edificaciones que se gravaban o que existían en
dicho momento, menos,aún si no aparecía inscrita
fábrica alguna en los registros públicos, existiendo la
prohibición legal de hipotecar bienes futuros como lo
establece el artículo 1106 del Código C ivil y confor-
" me ya se ha señalado en las ejecutorias obrantes en
autos, emitidas por esta Sala Suprema; de modo tal
que se cumplía con los requisitos del artículo 1099
del acotado Código Sustantivo. Octavo.- Asimismo,
no contando el Banco recurrente con derecho sobre
las construcciones no puede oponerse en estos autos
al derecho constituido a favor del tercerista, quien es
propietario de las construcciones, por haberle trans-
íerido su derecho los propietarios del inmueble, don
Efraín Lira Ramírez y doña Lourdes Bellido Paco de
. Lira de modo que deba, amparare i a*de manda, sin
em ^l^g oje deja a sal^cuadqia^U erecho que¡pudie-
ra correspOnderle al ¿«pugnante para que lo haga va­
ler en.la vía correspondiente. Noveno.- Igualmente,
 ENTES CORQffiTRS: JliBiáPCl0£NCIA COMENTADA YBOTADA "

se hadenunciado tambten 1-a inaplicación de

ios ar­
tículos 1101, 1361, 136-2 y 2022 del Código Civil y,
■respecto a ello, debemos indicar que si bien la hipo­
teca se'exiicnde a las partes integrantes del bien hipo­
tecado y a sus accesorios, tal disposición no involucra
los bienes futuros, como lo son las edificaciones que se
efectúen en un terreno, pues ¡a hipoteca afecta bienes
concrétos. conocidos, determinados, como así se en­
tiende dei sriículo 1100 del acotado Código Sustanti­
vo, que recoge el principio de especialidad de la hipo­
teca, según el cual individualizarse en el acto de hipo­
teca el bien o ’bienes afectados. Así es que si bien se.
determina el terreno, no lo está la obra por realizar que
pretendía incorporarse a la hipoteca mediante la cláu­
sula tercera, y si bien en la hipoteca se alude de manera
genérica a edificaciones existentes, no se conoce cuá­
les son ellas, es decir, no se encuentra determinado; a
lo que debe añadirse que existe la prohibición legal de
hipotecaj bienes futuros establecidos en el artículo
1106 del mencionado Código Material; de lo cual se
tiene que el Banco no cuenta con derecho de hipoteca
sobre las construcciones de modo que no puede apli­
carse lo dispuesto en el articulo 2022 del Código C i­
vil, ni el artículo 1361 dei mismo cuerpo :iegal, por
cuanto el pacto va contra la prohibieron expresa de la
ley. 4.- D EC ISIÓ N :
Por las consideraciones expues­
tas y de conformidad con lo dispuesto en ei artículo
397 del Código, Procesal Civil: 4.1 Declararon IN ­
F U N D A D O el recurso de casación [©] interpuesto-a -
fojas cuatrocientos novencicinco por Banco Continen­
tal; en consecuencia, N O C A S A R O N la resolución,,
de vista de rojas cuatrocientos ochenticuatro, su fe---,
cha cuatro de octubre del dos mil uno, expedida por-,
la Segunda Sala C ivil de la Corte Superior de Justicia,
de Arequipa; 4.2 C O N D E N A R O N l i 3 anco recu-
rrente.al pago de las costas y costos originados en la;,
tramitación del recurso, así como el pago de la multa ■
de ley de una Unidad de Referencia Procesal; en los
seguidos por don Efraín Roberto Lira Núñe^, sobre
tercería de propiedad-, 4.3 D IS P U S IE R O N 1 publi­
cación de la presente resolución en el Diario Oficial
El Peruano, bajo responsabilidad y los devolvieron.
S S . SILVA V A LLEJO ; C A R R IÓ N L U G O ;T O R R E S C A ­
R R A S C O ; C A R R IL L O H ER N Á N D E Z ; Q U IN T A N IL L A .
q u is p e : - 1 '

NJREsCORCHETES:
ÍCDMEÑtflRIDSíY' SNOTAClQÑES.i

[O ] CÓdtgOíCivÜ
A r tíc u lo 1099.- Son requisitos para la vaiidez de la hipoteca.
I . Q ue afecte el bien el propietario o quién .esté autorizado para ese efecto conform e a ley.
2. Q ue asegure el cum plim iento de yna obligación determinada o determinable.
3. Q ue el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la
propiedad inm ueble.

[ © ] ídem
A rtíc u lo . 1101.- L a hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, á-sus
accesorios, y al im pórte de las indem nizaciones de los seguros:y ,d e ja expropiación,-salvo pacto
distinto. -
A r tíc u lo 1361.-Los.contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado.en ellos. ~
Se presume, que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad co m ún de las
partes y quien niegue e sa‘coincidencia debe probarla.
A r tíc u lo 1362.- Los contratos debere negociarse, celebrarse y ejecutarse.según las reglas de la
buerfa fe y co m ún intención de las partes.

[© ] íd e m <*■’ ‘fjP, f jjr * *

A r tíc u lo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inm uebles a quienes tam bién tienen derechos

wm
 reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad ai Si
de aquel a quien se opone’-,.
Si se trata de derechos de; diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. ;
[O ] C ódigo Procesal C iv il
Artículo II.- Principios de Dirección e Impulso del proceso.- La dirección del proceso está a
cargo del juez, quien la ejerce de acuerdo a lo dispuesto-en este Código.
El juez debe impulsar el proceso por sí mismo, siendo responsable de cualquier demora ocasio­
nada por su negligencia. Están exceptuados del impulso de oficio los casos expresamente seña­
lados en este éódigo. /
m ' Cuando el artículo 1106 del Código Civil seríala que no se pueden constituir hipotecas sobre
bienes futuros, debe entenderse que se refiere a bienes que no tienen existencia física. Mo obs- ■
tante, ello no es aplicable a las edificaciones futuras respecto de un predio hipotecado.. En
efecto, pactar que la hipoteca comprenderá las edificaciones existentes y futuras, no puede ni
debe ser interpretado en el sentido de que el gravamen recae sobre bien futuro, pues tales edifl-
cáciones, al adherirse ai terreno, constituirían parte integrante del bien hipotecado. O sea,
construir una edificación en un inmueble no es crear un nuevo bien sino solo modificar uno
preexistente, por lo cual no puede hablarse estrictamente de un bien futuro. Lo que la Corte !
Suprema parece no entender es que la declaración contractual de las partes sobre la extensión
de la hipoteca a las futuras edificaciones era simplemente innecesaria, pues por su propia natu­
raleza la hipoteca de un predio se extiende a las edificaciones que se realicen sobre el mismo,
razón por la cual consideramos que debió aplicarse el artículo 1001 del Código Civil y decla­
rarse fundado el recurso de casación.
Hay que.tener en cuenta además que mediante Disectiva N° 002-2003-SUMARP, aprobada por
Resolución ¡Vo 030-2003-SUNARP/SN, se estableció que cuando se presenten a registros con­
tratos de compraventa en los que se hubiera acordado la constitución de una hipoteca conven­
cional sujeta a la condición suspensiva que de que el bien llegue a existir, el registrador deberá
■ extender una anotación preventiva de la hipoteca consignando que esta efectivamente se en­
cuentra sujeta a condición suspensiva.
Finalmente, cabe mencionar que un derecho de superficie no es oponible al acreedor hipoteca­
rio si aquel derecho no aparecía en registros al constituirse Id hipoteca. -.. .
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