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Artículo

La demanda heterogénea de parques urbanos entre

Compradores e inquilinos de viviendas: Evidencia de Beijing
Tianzheng Zhang 1, Yingxiang Zeng 1, Yingjie Zhang 1, *, Yan Song 2 y Hongxun Li 1

1 Facultad de Economía y Gestión, Universidad Forestal de Beijing, Beijing 100083, China;

zh_tz@bjfu.edu.cn (TZ); zengyx_0701@163.com (YZ); lihongxun2002@163.com (HL)
2
Departamento de Planificación Urbana y Regional, Universidad de Carolina del Norte en Chapel Hill, Chapel
Hill, NC 27599, EE. UU.; ys@email.unc.edu
* Correspondencia: zyj2015@bjfu.edu.cn

Recibido: 5 de octubre de 2020; Aceptado: 28 de octubre de 2020; Publicado: 30 de octubre de 2020

Resumen: Muchos estudios han confirmado que existe demanda entre los residentes urbanos y los arrendatarios de parques
urbanos. Además, dado que los inquilinos y los compradores de vivienda tienen niveles muy diferentes de propiedad sobre sus
recursos de vivienda, sus demandas de servicios pueden ser heterogéneas. Descubrir e identificar demandas tan heterogéneas
merece atención. Utilizando las transacciones de reventa de microviviendas y los datos de cotización de los arrendamientos de
viviendas en Beijing durante 2019, este documento explora la diferencia entre la demanda de parques urbanos entre compradores e
inquilinos de viviendas fuera de la comunidad desde la perspectiva de la calidad interna de la comunidad mediante el uso de la
modelo de precio hedónico (HPM).
Específicamente, a partir de la dimensión de la tarifa del servicio de administración de la propiedad y la tasa de ecologización,
encontramos que para los compradores de viviendas, en comparación con los residentes que viven en comunidades de calidad
relativamente baja, una comunidad de mejor calidad reducirá la demanda de parques urbanos fuera de la comunidad. Por el contrario,
para los inquilinos, cuanto mayor sea la calidad de la comunidad, mayor será la demanda de parques urbanos fuera de la comunidad.

Palabras clave: parques urbanos; compradores de vivienda; inquilinos; modelo de precios hedónicos; demanda heterogénea

1. Introducción

Al darse cuenta de la gravedad de las consecuencias del cambio climático en un contexto urbano, la gente ha comenzado a dar
importancia a las funciones del ecosistema urbano. Por lo tanto, la mitigación y la adaptación deben usarse para mantener las
provisiones de los servicios ecosistémicos [1]. Como parte importante de los espacios verdes urbanos, los parques urbanos juegan un
papel importante en la reducción del impacto del cambio climático, especialmente en las islas de calor urbanas [2]. Por lo tanto, estimar
las demandas de los residentes urbanos de parques urbanos es esencial para identificar y comprender mejor los beneficios de los
parques urbanos y promover tanto la planificación orientada a la demanda como el desarrollo sostenible de los parques urbanos a
través de una oferta más eficiente y orientada al mercado.

Utilizando el modelo de precios hedónicos (HPM), muchos académicos han identificado la disposición de los residentes a pagar
por bienes públicos locales (como atención médica, educación, transporte y parques urbanos) a través del efecto de capitalización de
los bienes públicos locales en el mercado de venta de viviendas. 3–6]. En comparación con la abundante investigación sobre el efecto
de capitalización de los espacios verdes en los precios de la vivienda, una pequeña cantidad de investigación también confirma el
impacto positivo de los espacios verdes en el alquiler [7,8]. Investigaciones anteriores sobre la demanda de parques urbanos solo
confirman que los residentes tienen una fuerte demanda de parques urbanos [9–13].
Sin embargo, pocos estudios tienen en cuenta las demandas heterogéneas de los diferentes residentes, es decir, las diferentes
demandas de los compradores de viviendas (la vivienda es una mezcla que incluye casas, apartamentos y pisos) y los arrendatarios
de parques urbanos, que necesitan una mayor consideración [14]. .

Sostenibilidad 2020, 12, 9058; doi:10.3390/su12219058 www.mdpi.com/journal/sustainability

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Los compradores y arrendatarios de viviendas difieren mucho en sus demandas de bienes públicos circundantes [15–17].
Desde una perspectiva tradicional, los compradores de vivienda disfrutan de la propiedad de su casa con una serie de recursos
adicionales [18]. Por lo tanto, el precio que pagan las personas al comprar una casa también incluye la disposición a pagar por
bienes públicos distintos de la propia casa [19]. Dado que los precios de la vivienda implican especulaciones sobre ganancias
de capital futuras, incluidas inversiones en instalaciones de transporte público circundantes y mejoras ambientales, el uso de
datos de precios de la vivienda para la evaluación puede sobreestimar la prima generada por los bienes públicos circundantes
[12,20,21]. Por otro lado, la renta muestra la disposición del arrendatario a pagar por los bienes públicos actuales que rodean
la casa.
Las diferentes demandas de vivienda han llevado a los arrendatarios y compradores de viviendas a prestar diferentes niveles
de atención a diversos factores al realizar transacciones de arrendamiento o compra de viviendas [14,22]. Los compradores de
viviendas valoran los recursos médicos y educativos, mientras que los inquilinos prestan más atención a la comodidad del
transporte y las instalaciones para vivir, como pequeñas tiendas de conveniencia y mercados de verduras, en lugar de grandes
centros comerciales [23,24]. En resumen, el comportamiento de consumo de los arrendatarios es más fuerte y los cambios en
la renta reflejan las necesidades de vida del arrendatario, mientras que los precios de la vivienda reflejan las diversas demandas
de los residentes para comprar una casa. Si solo se analiza la demanda de los compradores de viviendas para parques
urbanos, los resultados no pueden reflejar completamente las demandas de la mayoría de los residentes en el mercado
inmobiliario (el mercado inmobiliario incluye el mercado de venta de viviendas y el mercado de alquiler en este documento) [21
–24]. Por lo tanto, la identificación precisa y la comprensión de las diferencias entre compradores e inquilinos de viviendas en
su demanda de parques urbanos es importante para la planificación y el desarrollo sostenible de los parques urbanos. Para
entender mejor la demanda heterogénea de parques urbanos entre compradores y arrendatarios de vivienda, vale la pena
realizar estudios empíricos basados en datos que cubran una mayor duración y con suficiente información diversificada sobre
transacciones de vivienda.
Por esta razón, la ciudad de Beijing sería un objeto de estudio perfecto considerando su diversificación tanto de residentes
urbanos como de mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario de Beijing brinda una buena oportunidad para identificar las
demandas heterogéneas de los compradores e inquilinos de viviendas [25–28]. Como ciudad capital de China, Beijing tiene
excelentes recursos de servicios públicos [20], como empleo, atención médica y educación, que atraen a muchas poblaciones
no locales, que representan más de un tercio de la población total de Beijing. Sin embargo, esta atracción de recursos junto
con la cultura tradicional de consumo de viviendas entre los residentes chinos también ha llevado a primas de precios de la
vivienda extremadamente altas y a un mercado de alquiler residencial relativamente frío con falta de cultivo y administración
[29]. Para frenar los precios de la vivienda y estabilizar todo el mercado inmobiliario, el gobierno chino se centra en los principios
de que "la casa es para vivir, no para especular", y la mayoría de las ciudades chinas, incluida Beijing, han implementado
gradualmente intervenciones políticas como restricciones a la compra de viviendas. e igualdad de derechos para inquilinos y
propietarios [30,31]. Igualdad de derechos para inquilinos y propietarios de viviendas y otras políticas promueven el desarrollo
del mercado de alquiler residencial. La población de alquiler en el mercado de alquiler de servicios de China ha mantenido un
crecimiento constante desde 2017, alcanzando los 210 millones en 2018. Impulsada por la presión de comprar casas y el
desarrollo del mercado de alquiler, el sentido de identidad entre los inquilinos de casas está aumentando. El alquiler de casas
se ha convertido en la nueva norma para los jóvenes en las megaciudades, y la mayoría de los inquilinos tienen menos de 35
años, entre los cuales los de 21 a 25 años representan un tercio del total. Este fenómeno revela que los jóvenes ya no eligen
comprar una casa antes de tiempo sino que prefieren alquilar una casa. Las edades de los compradores de vivienda por primera
vez también están aumentando. En Beijing, la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez aumentó de 26
en 2008 a 32 en 2018 (fuente de datos: la plataforma de investigación de datos inmobiliarios “Beike Research Institute”, https://
research.ke.com/). El rápido desarrollo del mercado de alquiler nos impide descuidar las demandas de los inquilinos.

Por lo tanto, el propósito de este estudio es explorar las demandas heterogéneas de compradores e inquilinos de
viviendas para parques urbanos considerando diferentes características de la comunidad a través del HPM utilizando los datos
de transacciones de reventa de viviendas y enumerando los datos de arrendamiento de viviendas para 2019 del sitio web de
transacciones de viviendas de Beijing (el sitio web de reventa de viviendas). Las transacciones en Beijing de 2011 a 2019 son
alrededor de 1,62 millones de unidades, calculadas en base a los datos de la "Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo
Rural Urbano de Beijing". El resto del artículo está organizado de la siguiente manera. En la segunda sección, presentamos en
detalle el mercado inmobiliario de Beijing. El marco conceptual y los datos de la investigación son
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previsto en el apartado tercero. Los resultados y análisis empíricos se presentan en la cuarta sección, y la quinta sección proporciona
la discusión y las conclusiones.

2. Mercado inmobiliario en Beijing

2.1. Características del mercado inmobiliario en Beijing

Como centro de innovación política, cultural, de comunicación internacional y de ciencia y tecnología de China, la fortaleza
económica y los recursos superiores de Beijing han atraído a una gran cantidad de poblaciones móviles. A fines de 2019, la tasa de
urbanización de Beijing alcanzó el 86,6 %, con una población permanente de 21 536 millones y una población móvil de 7 943
millones, lo que representa el 45,24 % de la población total (fuente de los datos: “Statistical Bulletin on the National Economy y
Desarrollo Social de Beijing en 2019”). El mercado inmobiliario está estrechamente relacionado con el sustento de los residentes.
Un mercado inmobiliario saludable puede aliviar los conflictos sociales y estabilizar las economías regionales [31].

Sin embargo, el desarrollo del mercado inmobiliario de Beijing no está equilibrado. En concreto, la vivienda
mercado de venta está en auge, mientras que el mercado de alquiler de viviendas está relativamente desierto. Los datos muestran
que el precio medio de las transacciones de reventa de viviendas en Pekín en 2019 fue de 63.052 CNY/m2 (datos
fuente: “Precios de vivienda de 320 ciudades 2019”, https://www.chinadatapay.com/), ocupando el segundo lugar en China, mientras
que el alquiler promedio en Beijing en marzo de 2020 fue de 81,68 CNY/m2/mes. La relación promedio entre el precio de la vivienda
y el alquiler en Beijing es de más de 700:1, muy por encima del nivel internacional razonable de 200:1.
300:1, lo que significa que los precios de la vivienda en Beijing están seriamente sobreestimados [26]. Según investigaciones
anteriores, debido al sistema de registro de hogares (hukou) [27], la escasez de varios recursos (como educación de calidad y
atención médica) disponibles después de comprar una casa ha llevado a un aumento de los precios de la vivienda en Beijing, lo que
causó y continúa agravar el desarrollo desigual del mercado de compraventa de viviendas y el mercado de alquiler. Por lo tanto,
esta política dificulta que los extranjeros compren y alquilen casas en Beijing [14]. En este contexto, puede ser muy importante
contar con recursos verdes (los recursos verdes en el contexto urbano incluyen parques urbanos, zonas verdes comunitarias y

paisajes selváticos) para disfrutar en el lugar de residencia.

Comprar y alquilar tienen sus propias ventajas y desventajas, y la elección entre los dos refleja las diferentes preferencias de
compradores e inquilinos. En comparación con la vivienda comprada, a pesar de la falta de algunos recursos específicos, el alquiler
es una opción de vivienda más flexible, conveniente y asequible. Las personas pueden elegir su lugar de residencia óptimo de
acuerdo con sus propias preferencias de ubicación, ubicación de empleo y capacidad de pago, así como minimizar el costo de los
desplazamientos [32].

2.2. Distribución de Vivienda en nuestra Área de Estudio

Nuestra área de estudio incluye los seis distritos (Dongcheng, Xicheng, Chaoyang, Haidian, Fengtai y
Shijingshan) de Pekín. La distribución de comunidades de vivienda y comunidades de alquiler en el área de estudio es análoga
(Figura 1). Las características de distribución espacial son tales que los fenómenos de aglomeración y dispersión se dan al mismo
tiempo, lo que se manifiesta como el fenómeno evidente de aglomeración en el casco urbano central. La distribución espacial de la
vivienda en Beijing presenta las siguientes características: primero, hay más casas en el norte de Beijing que en el sur, y segundo,
hay más casas en el este que en el oeste. A juzgar por la distribución de las urbanizaciones, Chaoyang, Haidian y Fengtai contienen
la mayoría de las comunidades de la ciudad. La densidad de distribución de los distritos residenciales en Dongcheng y Xicheng es
mucho más alta que en otros distritos—

es decir, el grado de concentración de viviendas en estos dos distritos es alto. Para la carretera de circunvalación (la carretera de
circunvalación se refiere a las ocho carreteras de circunvalación existentes y planificadas en Beijing), la densidad de distribución del
segundo anillo a la celda del tercer anillo es la más alta.
Dentro de nuestra área de estudio, hubo 32,884 transacciones de reventa de viviendas distribuidas entre 2894 comunidades
(como se muestra en la Figura 1a) y 48,581 datos de listados de alquiler distribuidos entre 3069 comunidades (como se muestra en
la Figura 1b). Como se muestra en la Figura 1, la mayoría de las comunidades de viviendas están ubicadas dentro de la quinta
carretera de circunvalación de Beijing.
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(un) (b)

Figura 1. Distribución espacial de las muestras de comunidades de vivienda (a) y muestras de comunidades de alquiler (b)
dentro de nuestra área de estudio.

3. Materiales y Métodos

3.1. Marco conceptual

En este estudio, adoptamos el HPM de uso común para medir las demandas de los compradores e inquilinos de
viviendas por factores y características que tienen un impacto en los precios de la vivienda, que incluyen las características
internas de la propiedad en sí (por ejemplo, su tamaño, apariencia y condición). ), las características de la comunidad (p. ej.,
si el vecindario tiene una alta tasa de ecologización) y las características de la ubicación, particularmente los servicios (p. ej.,
si el vecindario es accesible a escuelas, hospitales y estaciones de metro). Nuestra unidad básica o muestra de análisis
empírico es una propiedad residencial p o propiedad de alquiler i en una comunidad j que se transó en el mes t, y nuestro
período de estudio es 2019.
La forma semilogarítmica del HPM para los precios de la vivienda se muestra en la Ecuación (1), y el HPM
en alquiler se muestra en la Ecuación (2):
+ ÿs + ÿp,t
LnPp,t = ÿ0 + ÿ11Xh,p + ÿ12Xc,j + ÿ13Xa,j + ÿ14Xg,j + ÿt (1)

+ ÿs + ÿi,t
LnRi,t = ÿ0 + ÿ21Xh,i + ÿ22Xc,j + ÿ23Xa,j + ÿ24Xg,j + ÿt (2)

donde LnPp,t es el logaritmo natural de los precios de la vivienda de la vivienda p, y LnPi,t es el logaritmo natural del alquiler
de la vivienda i. En las dos ecuaciones anteriores, ÿ0 es el término constante y ÿp,t y ÿi,t son los términos de error. Xh,p/Xh,i
son las características físicas de la unidad de vivienda p/ i, Xc,j son las características comunitarias de la comunidad j, Xa,j
representa los otros servicios además de los parques urbanos de la comunidad j, y Xg, j es la accesibilidad a los parques para
la comunidad j. Los coeficientes de y ÿ14 a estimar representan las contribuciones de Xh,p, Xc,j, Xa,j y Xg,j a los precios de la
de Xh,i, Xc,j, Xa,j yvivienda
Xg,j a laÿ11
renta.
, ÿ12
ÿt controla
, ÿ13 , y los
los efectos
coeficientes
fijos por
de ÿ21
año,yÿ22
ÿs captura
, ÿ23 y ÿ24
los efectos
a estimar
fijos
representan
por jiedao las contribuciones

(jiedao es el subdistrito y la unidad básica de gestión administrativa de China). Introducimos una combinación de efectos fijos
espaciales y temporales en el HPM para tratar las variables potencialmente faltantes [3]. El efecto espacial fijo en este
documento se controla para cada jidao, que es una unidad básica de gestión administrativa de Beijing. Hay 101 jiedaos en
nuestra área de estudio, con un área promedio de 13,7 km2 y una población promedio de 113 753 personas (calculada en
función del número de jiedao, la población y el área total de nuestra área de estudio en Beijing). El efecto fijo temporal de cada
mes captura los posibles cambios en los precios de la vivienda y el alquiler a lo largo del tiempo en 2019.

Para identificar la demanda heterogénea de parques urbanos entre compradores e inquilinos causada por rasgos
comunitarios divergentes, clasificamos las comunidades de acuerdo con sus niveles de tarifas de servicio de administración
de propiedades y niveles de tasa de ecologización (la tasa de ecologización se calcula por la relación entre el área de terreno
verde y el área total) y realice una regresión grupal basada en las Ecuaciones (1) y (2). Si la tarifa de administración de la
propiedad (PM) de la comunidad es más baja que la mediana de todas las muestras, se marca como PM
= 0. De lo contrario, se marca como PM = 1. Al controlar otras funciones, introducimos un término de interacción
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de la variable del parque y la variable de la tarifa del servicio de administración de la propiedad (PM × Parque) para el precio de
la vivienda en la Ecuación (3) y el alquiler en la Ecuación (4) para identificar si las demandas del parque por parte de
compradores e inquilinos se verán afectadas por el nivel de propiedad Servicio de gestión de honorarios en la comunidad. Por lo tanto, la
El coeficiente ÿ13 representa la demanda de parques entre compradores de vivienda bajo la influencia de tarifas de servicios de
administración de propiedades relativamente altas en comparación con comunidades con tarifas de servicios de administración
de propiedades relativamente bajas, y los coeficientes de ÿ23 caracterizan la demanda de parques entre inquilinos bajo la
influencia de tarifas de servicios de administración de propiedades relativamente altas. tarifas de servicio de administración en
comparación con comunidades con tarifas de servicio de administración de propiedades relativamente bajas. Si los coeficientes
estimados del término de interacción en las Ecuaciones (2) y (3) son significativamente positivos, podemos inferir que la
demanda de los residentes en comunidades con tarifas de servicios de administración de propiedades altas es mayor que la
demanda en áreas con tarifas de servicios de administración de propiedades bajas , y viceversa.
+ +
LnPPMp,t = ÿ0 + ÿ11Park + ÿ12PM + ÿ13PM × Park + ÿ14Xa,j + ÿiXp + ÿt ÿs ÿp,t (3)

LnRPM ,t yo = ÿ0 + ÿ21Parque + ÿ22PM + ÿ23PM × Parque + ÿ24Xa,j + ÿiXi + ÿt + +

ÿs ÿp,t (4)

Con base en diferentes tasas de ecologización, dividimos la muestra de la comunidad en dos subgrupos de muestra: una
comunidad con una tasa de ecologización relativamente alta y una comunidad con una tasa de ecologización relativamente
baja. Si la tasa de ecologización de una comunidad es más alta que la tasa de ecologización mediana de la muestra de la
comunidad, se marcará como una comunidad con una tasa de ecologización relativamente alta (Verde = 1). Si la tasa de
ecologización de una comunidad es más baja que la tasa de ecologización mediana de la muestra de la comunidad, se marcará
como una comunidad con una tasa de ecologización relativamente baja (Verde = 0). También introducimos un término de interacción del parque
y la variable tasa de ecologización (Verde × Parque) para el precio de la vivienda en la Ecuación (5) y el alquiler en la Ecuación
(6) para analizar la diferencia entre las demandas de los compradores y arrendatarios de viviendas por parques urbanos con
tasas de ecologización altas y bajas. Los coeficientes de ÿ13 en la Ecuación (5) y ÿ23 en la Ecuación
(6) caracterizar la demanda de parques entre compradores e inquilinos de viviendas bajo la influencia de una tasa de
ecologización relativamente alta en comparación con comunidades con una tasa de ecologización relativamente baja,
respectivamente. Si los coeficientes estimados del término de interacción en las Ecuaciones (2) y (3) son significativamente
positivos, entonces la demanda de los residentes en comunidades con una alta tasa de ecologización es mayor que la demanda
en áreas con una baja tasa de ecologización, y viceversa. .
+ +
LnpGreenp,t = ÿ0 + ÿ11Park + ÿ12Green + ÿ13Green × Park + ÿ14Xa,j + ÿiXp + ÿt ÿs ÿp,t (5)

+ +
Ln = ÿ0 + ÿ21Park + ÿ22Green + ÿ23Green × Park + ÿ24Xa,j + ÿiXi + ÿt ÿs ÿp,t (6)

3.2. Definición de Variables y Estadísticas Descriptivas Básicas

Nuestro conjunto de datos incluye las características físicas de cada casa, la información básica de la comunidad, las
variables de servicios basadas en GIS y la accesibilidad de una comunidad a los parques urbanos cercanos.
En primer lugar, para las características físicas de cada vivienda, aplicamos siete variables: superficie construida (Area),
antigüedad (Age), número de dormitorios (Dormitorio) y salas de estar (Livingroom), estado de orientación (Orient), piso (Floor),
y grado de decoración (Decoración). En segundo lugar, por las características de la comunidad en la que se ubica la casa,
consideramos cinco variables principales: costos de administración de la propiedad (Costos de la propiedad), que representan
la calidad de los servicios de administración de la propiedad comunitaria y, por lo tanto, pueden reflejar la calidad de la
comunidad (esperamos el coeficiente estimado de esta variable sea positivo). También consideramos la relación de parcela
(Proporción de parcela) y la tasa de ecologización (Tasa verde), que, respectivamente, reflejan el nivel de comodidad de vida y
las condiciones de ecologización en una comunidad. Por último, para las comodidades de ubicación de una comunidad además
de la accesibilidad a los parques urbanos, aplicamos cinco variables: distancia al centro de la ciudad “Plaza de Tiananmen”, que
también es el centro de empleo de Beijing (Dis_tam); distancia al subcentro de empleo de la ciudad más cercana de
Zhongguancun, Wangjing, Guomao, Yayuncun, Jinrongjie, Shangdi y Yizhuang (Dis_job); en una metrópolis como Pekín, la
comodidad del metro hace que muchas personas prefieran el metro, por lo que la influencia de las estaciones de metro es más
amplia que la de las escuelas y los hospitales. Por lo tanto, elegimos el número de estaciones de metro dentro de los 1000 m
de la comunidad (Metro); y la presencia de hospitales de alta calidad (Hospital) y escuelas primarias clave (Educación) dentro
de los 500 m de la comunidad para representar el nivel de las comodidades de la ubicación. Servicios de ubicación
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reflejan la accesibilidad a diferentes tipos de instalaciones de servicio público alrededor de las comunidades residenciales, para
las cuales los residentes tienen una demanda positiva. Las definiciones detalladas y las estadísticas descriptivas de las variables
se presentan en la Tabla 1.

Tabla 1. Definiciones de variables y estadísticos descriptivos.

Precio de la vivienda Alquilar

Variable Definición
Media DE Media DE

LnPrice/ LnRent Logaritmo natural del precio de la vivienda/alquiler 11,133 0,288 4.774 0.324

Características físicas de la vivienda norte = 32884 norte = 48581

Área Superficie total de la casa (m2 ) 79.513 36.178 65.947 38.794

Edad La edad de la casa (año) 22.670 10.418 24.147 12.009

Dormitorio Número de habitaciones en la casa 2.019 0.744 2.095 0.934

Sala Número de salas de estar en una casa 1.088 0.414 0.844 0.535

Orientación de una casa, una serie de variables

ficticias, a = [este, sur, oeste, norte, noreste, - - - -
Orient_a
sureste, noroeste, suroeste], sí es 1, no es 0

Piso de la casa, una serie de variables ficticias,

a = [sótano, planta baja, planta baja, planta intermedia, - - - -
Piso_a
planta alta, planta alta], sí es 1, no es 0

El estado de decoración de la casa, una serie de

Decoración_a - - - -
variables ficticias, a = [áspero, muestra, lujo, otro], sí
es 1, no es 0

Características de la comunidad norte = 2894 norte = 3069

Tarifas de servicios de administración de propiedades

Costos de propiedad 1.899 1.429 2.125752 1.610
(CNY/mes/m2 )
Variable ficticia, 1 = comunidad con altas tarifas
PM de servicio de administración de propiedades, 0 0.453 0.498 0.489 0.500
= de lo contrario
tasa verde La tasa de ecologización de la comunidad. 0.314 0.071 0.311 0.075

Variable ficticia, 1 = comunidad con alta tasa de

0.865 0.341 0.844 0.363
Verde ecologización, 0 = de lo contrario
La relación entre la superficie construida y la superficie
2.468 1.327 2.664 1.276
Relación de parcela
del terreno en un territorio determinado

Accesibilidad al parque norte = 2894 norte = 3069

La distancia desde la comunidad hasta el parque

Dis_park 0.805 0.427 0.791 0.420
más cercano (m)
Variable ficticia, si hay un parque dentro de los 500
Parque m de la comunidad, sí es 1; no es 0 0.132 0.340 0.307 0.461

Otros servicios de ubicación norte = 2894 norte = 3069

La distancia de la comunidad al centro de la ciudad,

Des_tam 9.308 3.982 8.864 3.872
Plaza de Tiananmen (km)
La distancia de la comunidad al subcentro de
empleo de la ciudad más cercano (km): 4.773
Des_trabajo 5.296 3.398 3.193
Zhongguancun, Wangjing, Guomao,
Yayuncun, Jinrongjie, Shangdi, Yizhuang
Número de estaciones de metro a 1000 m de la
Subterraneo 0.772 0.420 0.112 0.316
comunidad
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Si hay una escuela primaria clave dentro de los 500 m de

Educación la comunidad: sí es 1, no es 0 0.091 0.288 0.059 0.235

Si hay un hospital de alta calidad a menos de 500 m

Hospital de la comunidad: sí es 1, no es 0 0.06 0.24 1.199 0.637

Para las variables del parque, medimos la accesibilidad de una comunidad a los parques urbanos de dos maneras. Por un lado, se
utiliza una variable ficticia para determinar si existe un parque en la comunidad dentro de los 500 m (Parque). Esperamos que estas variables
sean significativamente positivas, reflejando las fuertes demandas de los residentes urbanos. Por otro lado, también calculamos la distancia
en línea recta desde una comunidad hasta su parque urbano más cercano (Dis_park).

3.3. Estadísticos Descriptivos de la Accesibilidad al Parque en las Muestras de Vivienda y Renta

Además, al agrupar la tasa de ecologización y la accesibilidad de los parques según la mediana de las muestras de viviendas y
alquileres, identificamos las diferencias en la tasa de ecologización interna y la accesibilidad de los parques externos entre las muestras de
viviendas y alquileres (que se muestran en la Tabla 2). La mediana de Dis_park es de 800 m, y la mediana de la tasa de ecologización en la
comunidad es del 30 %. Tanto en las muestras de vivienda como en las muestras de alquiler, las muestras con una menor tasa de
ecologización interna ( índice de ecologización inferior al 30 %) y mejor accesibilidad externa al parque (Dis_park inferior a 800 m) representan
la mayor proporción, mientras que las muestras con mayor el nivel de la tasa de ecologización interna ( tasa de ecologización superior al 30%)
y la mayor accesibilidad del parque externo (dis_park inferior a 800 m) representan la proporción más pequeña. Con base en una comparación
de la tasa de ecologización dentro de la comunidad, la proporción de comunidades con una tasa de ecologización alta ( tasa de ecologización
superior al 30%) en las muestras de quienes compran una casa es mayor que en las muestras de quienes alquilan una casa. De la comparación
de la accesibilidad de los parques, la proporción de comunidades con buena accesibilidad al parque (Dis_park inferior a 800 m) en las muestras
de quienes alquilan una casa es mayor que en las muestras de quienes compran una casa.

Tabla 2. La diferencia en la tasa de ecologización interna y la accesibilidad de los parques externos entre las
muestras de vivienda y alquiler.

Dis_Park Muestras de vivienda 0– Muestras de alquiler

800 Mayor que 800 0–800 Mayor que 800
metro metro metro metro
Tasa de ecologización
0–30% 0.289 0.272 0.316 0.259
Mas grande que 0.224 0.215 0.218 0.206
30%

Desde la perspectiva de las tarifas del servicio de administración de la propiedad, comparamos la diferencia entre las tarifas del servicio
de administración de la propiedad interna de la comunidad y la accesibilidad externa al parque (como se muestra en la Tabla 3). A juzgar por
los resultados de la comparación, la proporción de casas con tarifas de servicio de administración de propiedades más bajas y mejor
accesibilidad al parque representa la mayor proporción tanto en las muestras de compra como en las muestras de alquiler. En base a una
comparación de las tarifas del servicio de administración de la propiedad en la comunidad, la proporción de comunidades con tarifas altas del
servicio de administración de la propiedad (tarifas del servicio de administración de la propiedad superiores a 1,65 CNY/m2/mes) en las
muestras de quienes compran una casa es mayor que entre las muestras de alquiler. La accesibilidad a los parques entre las muestras de
alquiler también es mejor que la de las muestras de vivienda.
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Tabla 3. Las diferencias en las tarifas del servicio de administración de fincas internas y la accesibilidad a los parques externos
entre las muestras de vivienda y alquiler.

Muestras de vivienda Muestras de alquiler

Dis_Park
0–800 Mayor que 800 0–800 Mayor que 800
Tarifa de MP
metro metro metro metro

0–1.65 0.280 0.237 0.267 0.223

Mayor que 0.228 0.255 0.259 0.251
1,65

4. Resultados empíricos

En esta sección, presentamos los principales hallazgos empíricos de este artículo desde las siguientes tres perspectivas.
Primero, comparamos las diferencias entre compradores e inquilinos de viviendas en sus demandas de diversas características y
servicios, especialmente parques urbanos. Luego, las tarifas del servicio de administración de la propiedad comunitaria y las tasas
de ecologización se utilizan para caracterizar las dos dimensiones de la calidad de la comunidad. La segunda y la tercera parte,
respectivamente, comparan las demandas heterogéneas de los residentes y arrendatarios de parques urbanos con las dos
dimensiones de la tarifa del servicio de administración de la propiedad y la tasa de ecologización.

4.1. Diferentes demandas generales entre compradores e inquilinos

Los resultados de regresión del HPM basados en efectos fijos temporales y espaciales se muestran en la Tabla 4, con
estadísticas t robustas entre paréntesis. Entre ellos, la variable dependiente de las columnas (1)-(3) es el precio de la vivienda, y
la variable dependiente de las columnas (4) y (5) es el alquiler. Tanto el HPM de precio de vivienda como el HPM de alquiler están
controlados por variables de las características físicas de la vivienda,
características de la comunidad y otras comodidades de la ubicación. También introducimos “Dis_park” como la variable clave
para identificar la demanda de parques urbanos en la columna (3) y la columna (6). El R2 en el HPM para el precio de la vivienda
es de alrededor de 0,76, y el del HPM para el alquiler es de alrededor de 0,65, lo que indica que nuestro modelo puede explicar
alrededor del 76 % de la variación espacial en los precios de la vivienda y el 65 % de la variación espacial en el alquiler. En
general, los resultados empíricos de las principales variables de control están en línea con las expectativas.

Tabla 4. Regresiones hedónicas de precios y alquileres de vivienda.

Ln_Precio Ln_Alquiler

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Dis_Park ÿ0.0253 ÿ0.0220

*** ***

(ÿ10.665) (ÿ8.239)

Edad ÿ0.0033 ÿ0.0074 ÿ0.0074 ÿ0.0028 ÿ0.0118 ÿ0.0119

*** *** *** *** *** ***

(ÿ22.635) (ÿ19.415) (ÿ19.496) (ÿ22.526) (ÿ27.798) (ÿ27.969)

Edad2 0.0001 *** 0.0001 *** 0.0002 *** 0.0002 ***

(13.552) (13.464) (23.243) (23.418)

Área ÿ0.0015 ÿ0,0016 ÿ0,0016 ÿ0.0034 ÿ0,0035 ÿ0.0035
*** *** *** *** *** ***

(ÿ23.854) (ÿ25.055) (ÿ25.191) (ÿ35.748) (ÿ36.721) (ÿ36.952)

Dormitorio 0.0202 *** 0.0218 *** 0.0221 *** 0.0595 *** 0.0603 *** 0.0603 ***

(9.716) (10.475) (10.589) (37.265) (38.051) (38.084)

Sala 0.0413 *** 0.0417 *** 0.0416 *** ÿ0,0385 ÿ0,0346 ÿ0,0347
*** *** ***

(14.936) (15.133) (15.159) (ÿ12,076) (ÿ11,018) (ÿ11,078)

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Sostenibilidad 2020, 12, 9058 9 de 16

Costos de propiedad 0.0229 *** 0.0411 *** 0.0407 *** 0.0463 *** 0.0563 *** 0.0564 ***

(19.783) (24.772) (24.578) (45.113) (29.945) (30.003)

Costos de propiedad2 ÿ0,0022 ÿ0,0022 ÿ0.0014 ÿ0,0013
*** *** *** ***

(ÿ12.892) (ÿ12.828) (ÿ7.504) (ÿ7.402)

parcela ÿ0.0170 ÿ0.0175 ÿ0.0174 ÿ0,0032 ÿ0.0042 ÿ0,0041
*** *** *** *** *** ***

(ÿ21.016) (ÿ21.777) (ÿ21.765) (ÿ3.997) (ÿ5.289) (ÿ5.201)

tasa verde 0.0168 *** 0.0174 *** 0.0170 *** 0.0191 *** 0.0189 *** 0.0185 ***

(1.666) (1.721) (1.678) (1.354) (1.354) (1.317)

Des_tam ÿ0.0328 ÿ0.0170 ÿ0,0172 ÿ0.0237 ÿ0.0274 ÿ0.0240
*** *** *** *** *** ***

(ÿ28.388) (ÿ5.497) (ÿ5.534) (ÿ20.963) (ÿ8.258) (ÿ7.209)

Des_trabajo ÿ0,0012 ÿ0,0012 ÿ0,0013 ÿ0,0129 ÿ0,0131 ÿ0.0134
*** *** *** *** *** ***

(ÿ4.134) (ÿ4.175) (ÿ4.451) (ÿ13.034) (ÿ13.190) (ÿ13.496)

Subterraneo 0.0400 *** 0.0404 *** 0.0417 *** 0.0621 *** 0.0610 *** 0.0609 ***

(16.276) (16.607) (17.029) (22.700) (22.442) (22.411)

Educación 0.018 *** 0.020 *** 0.020 *** 0.0207 *** 0.0184 *** 0.0191 ***

(7.531) (8.372) (8.982) (7.208) (6.448) (6.667)

Hospital 0.0146 *** 0.0171 *** 0.0181 *** 0.0435 *** 0.0501 *** 0.0492 ***

(3.848) (4.577) (4.859) (9.548) (10.952) (10.827)

Constante 11.1397 11.0731 11.1122 4.648 *** 4.727 *** 4.735 ***
*** *** ***

(442.141) (374.400) (356.278) (244.539) (180.690) (166.449)

Año fijo Sí Sí Sí Sí Sí Sí
efecto

Jiedao-fijo Sí Sí Sí Sí Sí Sí
efecto
norte 32884 32884 32884 48581 48581 48581
R2
0.758 0.763 0.764 0.641 0.647 0.647
Nota: (1) como hay demasiadas variables, esta tabla informa solo las variables más importantes en este
estudio. (2) ***p < 0,01. (3) Los números entre paréntesis representan las estadísticas t robustas.

Según el HPM para precios de vivienda en la columna (1), entre las características físicas de la vivienda,
variables como “Edad”, “Área”, “Dormitorio”, “Sala”, “Costos de la propiedad”, “Plotratio” y “Greenrate ” tienen efectos
significativos en los precios de la vivienda. Entre ellos, se estima que los coeficientes de “Edad” y “Área” tienen signos
negativos, y los coeficientes de “Dormitorio” y “Sala de estar” se estima que son positivos. Los compradores de
viviendas prefieren casas nuevas con áreas más pequeñas y más habitaciones y salas de estar.
La proporción de parcelas y la tasa verde reflejan la densidad de construcción y la ecologización de la comunidad, respectivamente.
El coeficiente de proporción de parcelas se estima en ÿ0,0170 y el coeficiente de la tasa verde se estima en 0,0168,
es decir, cuanto mayor sea la proporción de parcelas de la comunidad, menor será el precio de la vivienda. Por el
contrario, cuanto mayor sea la tasa verde de la comunidad, mayor será el precio de la vivienda, lo que indica que los
residentes prefieren una baja densidad de construcción y áreas residenciales con un mejor entorno verde al comprar
una casa. La columna (2) muestra que el coeficiente de "Propertycosts" es 0.0411, y el resultado estimado del término
cuadrático "Propertycosts2" es ÿ0.0022. La relación entre el precio de la vivienda y la tarifa del servicio de
administración de la propiedad tiene forma de U invertida y un valor extremo de 9.341. Cuando la tarifa del servicio de
administración de la propiedad de la comunidad es inferior a 9.341 CNY/m2,
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el precio de la vivienda aumenta a medida que aumenta la tarifa del servicio de administración de la propiedad. Cuando la tarifa
del servicio de administración de la propiedad de la comunidad es superior a 9.341 CNY/m2, cuanto mayor sea la tarifa de
administración de la propiedad, menor será el precio de la vivienda. Para los demás servicios de ubicación, el coeficiente de
“Dis_tam” se estima en ÿ0,0170, que es significativo a un nivel estadístico del 1 %, es decir, cada 1 km de disminución en la
distancia a un centro de empleo generará un aumento del 1,7 % en precios de casas. El subcentro de empleo también tiene un
mayor impacto en los precios de la vivienda: cada 1 km desde el subcentro de empleo más cercano producirá un aumento de
alrededor del 0,12% en los precios de la vivienda. Los coeficientes de las variables “Metro”, “Educación” y “Hospital” se estiman
significativamente positivos; es decir, la proximidad a estos servicios tiene un impacto positivo en los precios de la vivienda, lo
que refleja la importante demanda de transporte público, educación y servicios médicos de los compradores de viviendas.

Las preferencias de los inquilinos para la mayoría de las características son similares a las de los compradores de
viviendas, pero existen diferencias en sus preferencias específicas. De acuerdo a la columna (4), en las características físicas
de la vivienda, los coeficientes de las variables “Dormitorio” y “Sala” se estiman en 0.0603 y ÿ0.0346. El impacto del número de
salas de estar en el alquiler es negativo. Dado que la mayoría de las casas alquiladas adoptan la forma de alquileres
compartidos, los inquilinos prefieren dormitorios prácticos en lugar de salas de estar públicas. Al igual que los compradores de
vivienda, el coeficiente de “Propertycosts” en el HPM para alquiler es positivo; el coeficiente estimado es 0,0563, el coeficiente
estimado del término cuadrático es ÿ0,0014 y el punto extremo calculado es 20,107. Por lo tanto, cuando la tarifa del servicio
de administración de la propiedad es superior a 20,107 CNY/m2, cuanto mayor sea la tarifa del servicio de administración de la
propiedad, mayor será el alquiler. Entre los otros servicios de ubicación, “Dis_tam” y “Dis_job” tienen un gran impacto en el
alquiler. Cada 1 km de distancia adicional a un centro de empleo y subcentro de empleo produce una disminución del 2,37% y
1,29% en la renta, respectivamente. Los coeficientes estimados de las variables "Metro", "Educación" y "Hospital" son 0,0610,
0,0184 y 0,0501, que son significativos a un nivel estadístico del 1%, lo que indica que los arrendatarios dan importancia a los
servicios públicos como el transporte, la educación y médicos, especialmente transporte.

En cuanto a la demanda de parques urbanos, tanto los compradores como los inquilinos tienen demanda de parques y
se preocupan por la distancia del área residencial a un parque en la columna (3) y la columna (6). Los resultados del coeficiente
“Dis_park” en el HPM para precio de vivienda y alquiler son ÿ0.0253 y ÿ0.0220, respectivamente, los cuales son significativos
a un nivel estadístico del 1%, lo que indica que los residentes prestan atención a la accesibilidad de los parques alrededor de
la zona residencial. al comprar o alquilar una casa. En comparación, las demandas de parques alrededor de la comunidad por
parte de los compradores de viviendas son mayores que las de los inquilinos.

En resumen, la diferencia entre compradores e inquilinos de viviendas se refleja en las tres características físicas de la
vivienda, las características de la comunidad y las comodidades de la ubicación. En comparación con los compradores de
viviendas, los inquilinos se preocupan más por el espacio de la habitación privada y son más sensibles a la ubicación y las
condiciones del tráfico de la casa. Además, la demanda de parques alrededor de la comunidad de compradores de viviendas
es mayor que la de los inquilinos.

4.2. Demanda heterogénea de parques urbanos por residentes urbanos con diferentes rasgos comunitarios

Esta sección divide a la comunidad en dos dimensiones principales y analiza las diferentes demandas de los compradores
e inquilinos de viviendas para los parques urbanos en función de las diferentes características de la comunidad. Una es desde
la perspectiva de las tarifas del servicio de administración de la propiedad comunitaria, para analizar la diferencia entre las
demandas de los residentes urbanos por los parques urbanos en comunidades con tarifas altas y bajas del servicio de
administración de la propiedad; el segundo es desde la perspectiva de la tasa de ecologización interna de la comunidad, para
comparar las diferencias entre las demandas de los residentes urbanos por parques urbanos en comunidades con tasas de
ecologización altas y bajas.

4.2.1. Demanda heterogénea de parques urbanos por parte de residentes urbanos en comunidades con diferentes tarifas de
servicio de administración de propiedades

Los resultados de la regresión para la demanda heterogénea de parques urbanos por parte de los residentes urbanos en
comunidades con diferentes niveles de tarifas de servicios de administración de propiedades se muestran en la Tabla 5, con
estadísticas t robustas entre paréntesis. Las columnas (1) y (2) se aplican a los compradores de vivienda, y las columnas (3) y (4)
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Sostenibilidad 2020, 12, 9058 11 de 16

se utilizan para los inquilinos. El R2 indica que nuestro modelo puede explicar alrededor del 76% y el 62% de la
variación espacial en los precios y alquileres de la vivienda. Según el análisis comparativo de los resultados de la
regresión, podemos sacar las siguientes conclusiones.

Tabla 5. Demanda heterogénea de parques urbanos por parte de los residentes urbanos en comunidades con diferentes
tarifas de servicios de gestión de la propiedad.

(1) (2) (3) (4)

Ln_Precio Ln_Precio Ln_Alquiler Ln_Alquiler
Parque 0.0067 ** 0.0214 *** 0.0162 0.0098
*** ***

(2.155) (5.413) (7.406) (3.655)

PM 0.0565 *** 0.0532 *** 0.0323 0.0285
*** ***

(27.363) (24.106) (14.224) (10.952)

PM × Parque ÿ0.0307 0.0130
*** ***

(ÿ5.631) (3.232)
Constante 11.1781 11.2051 4.9784 4.9802
*** *** *** ***

(426.818) (356.268) (180.539) (180.115)

Efecto fijo por año Sí Sí Sí Sí

Efecto fijo de Jiedao Sí Sí Sí Sí

Otro control Sí Sí Sí Sí
Variables
norte 32884 32884 48581 48581
R2 0.754 0.756 0.623 0.623
Nota: (1) **p < 0,05; *** p < 0,01. (2) Los números entre paréntesis representan las estadísticas t robustas.

Los compradores de viviendas que viven en comunidades con altos niveles de costos de administración de propiedades
prestarán menos atención a los parques urbanos alrededor de la comunidad. La columna (1) estima si hay parques dentro
de los 500 m de la comunidad con "Parque" y si las altas tarifas de servicios de administración de propiedades ("PM") afectan
los precios de la vivienda. Los resultados muestran que un parque dentro de los 500 m de una comunidad puede generar un
aumento del 0,67% en los precios de la vivienda. Si la comunidad tiene una tarifa por el servicio de administración de la
propiedad, y esa tarifa por el servicio de administración de la propiedad es alta, los precios de la vivienda pueden aumentar
un 5,65%. En la columna (2), la variable del término de interacción “PM × Parque”, que caracteriza el impacto de una tarifa
de servicio de administración de propiedad comunitaria más alta en los parques de la comunidad, tiene un coeficiente
estimado de ÿ0.0307, que es estadísticamente significativo al 1 %. nivel. Esto muestra que los compradores de viviendas en
comunidades con tarifas de servicios de administración de propiedades bajas tienen una mayor demanda de parques
urbanos que aquellos en comunidades con tarifas de servicios de administración de propiedades altas.
Contrariamente a las preferencias de los compradores de viviendas, los inquilinos que viven en comunidades con
altas tarifas de servicios de administración de propiedades tienen una demanda positiva de parques en la comunidad. De
la columna (3), podemos ver que cuando hay un parque dentro de los 500 m de la comunidad, la renta aumentará en un
1,62 %, y cuando la tarifa del servicio de administración de la propiedad en la comunidad es alta, la renta aumentará en
un 3,23 %. . En la columna (4), el coeficiente estimado del término de interacción “PM × Parque” entre “Parque” y “PM” es
0,013, que es estadísticamente significativo al nivel del 1%. Los resultados muestran que los arrendatarios de viviendas
en comunidades con altas tarifas de servicios de administración de propiedades tienen una mayor demanda de parques
urbanos que aquellos en comunidades con tarifas de servicios de administración de propiedades bajas.
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4.2.2. Demandas heterogéneas de parques urbanos por parte de residentes urbanos en comunidades con diferentes
tasas de ecologización

Los resultados de la regresión para la demanda heterogénea de parques urbanos por parte de los residentes
urbanos en comunidades con tasas de ecologización altas y bajas se muestran en la Tabla 6, con estadísticas t robustas
entre paréntesis. Aquí, la variable dependiente en la columna (1) y la columna (2) es el precio de la vivienda y la variable
dependiente en la columna (3) y la columna (4) es el alquiler. El R2 indica que nuestro modelo puede explicar alrededor
del 76% y el 65% de la variación espacial en los precios y alquileres de la vivienda.

Tabla 6. Demanda heterogénea de parques urbanos por residentes urbanos en comunidades con diferentes índices
de ecologización.

(1) (2) (3) (4)

Ln_Precio Ln_Precio Ln_Alquiler Ln_Alquiler

Parque 0.0004 0.0245 *** 0.0139 *** 0.0174 ***

(0.112) (3.106) (6.479) (3.815)

Verde 0.0174 *** 0.0170 *** 0.0261 *** 0.0133 ***

(5.106) (4.885) (10.370) (4.290)

Verde × Parque ÿ0.0269 *** 0.0376 ***

(ÿ3.312) (7.536)
Constante 11.1490 *** 11.1647 *** 4.7817 *** 4.8042 ***

(429.762) (357.689) (182.684) (182.606)

Efecto fijo por mes Sí Sí sí Sí

Efecto fijo de Jiedao Sí Sí Sí Sí

Otras variables de control Sí Sí Sí Sí
norte 32884 32884 48581 48581

R2 0.756 0.758 0.647 0.648

Nota: (1)***p < 0,01. (2) Los números entre paréntesis representan las estadísticas t robustas.

De acuerdo con el análisis comparativo de los resultados de la regresión, podemos ver que los compradores de
viviendas que viven en comunidades con altos índices de ecologización prestarán menos atención a los parques urbanos
alrededor de la comunidad. La columna (1) estima si hay parques dentro de los 500 m de la comunidad ("Parque") y si
una alta tasa de ecologización ("Verde") afecta los precios de la vivienda. Una alta tasa de ecologización en una
comunidad puede aumentar los precios de la vivienda en un 1,74 %. En la columna (2), la variable del término de
interacción “Verde*Parque”, que caracteriza el impacto de una mayor tasa de ecologización comunitaria en los parques
de la comunidad, tiene un coeficiente estimado de ÿ0,0269, que es estadísticamente significativo al nivel del 1 %. Esto
muestra que los compradores de viviendas en comunidades con bajas tasas de ecologización tienen mayores demandas
de parques urbanos que aquellos en comunidades con altas tasas de ecologización.
Sin embargo, los inquilinos que viven en comunidades con altos índices de ecologización tienen una demanda
positiva de parques alrededor de la comunidad (diferente de las preferencias de los compradores de vivienda). En la
columna (3), podemos ver que cuando hay un parque dentro de los 500 m de la comunidad, la renta aumentará en un
1,39 %, y cuando la tarifa del servicio de administración de la propiedad en la comunidad es alta, la renta aumentará en un 2,61 %. .
En la columna (4), el coeficiente estimado del término de interacción “Verde* Parque” entre “Parque” y “Verde” es 0,0376,
que es estadísticamente significativo al nivel del 1%. Esto indica que los arrendatarios de viviendas en comunidades con
altos índices de ecologización tienen mayores demandas de parques urbanos que aquellos en comunidades con bajos
índices de ecologización.

En este apartado verificamos las hipótesis de la demanda heterogénea de parques urbanos por parte de compradores y
arrendatarios de viviendas con diferentes rasgos comunitarios. Los compradores de viviendas en comunidades con tarifas de servicio
de administración de propiedades y niveles de tasa de ecologización altos tienen demandas más bajas de parques urbanos que
aquellos en comunidades con tarifas de servicio de administración de propiedades y niveles de tasa de ecologización bajos, mientras
que los inquilinos de viviendas en comunidades con tarifas de servicio de administración de propiedades y niveles de ecologización altos niveles de tasa
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Sostenibilidad 2020, 12, 9058 13 de 16

tienen mayores demandas de parques urbanos que aquellos en comunidades con tarifas de servicio de administración de
propiedades y niveles de tasa de ecologización bajos.

5. Discusión y Conclusiones

5.1. Discusión

Aunque investigaciones previas sobre compradores e inquilinos de viviendas han demostrado que los compradores de
viviendas prestan atención a varios tipos de comodidades alrededor de la casa, los inquilinos son los más afectados por el tráfico [32–34].
Con un aumento en los ingresos, los residentes buscan continuamente una mejor calidad de vida [13,35,36], por lo que el grado de
importancia que los compradores e inquilinos de viviendas le dan a las comodidades circundantes también cambiará. Utilizando
transacciones de reventa de microviviendas y enumerando datos de arrendamiento de viviendas de Beijing en 2019, exploramos
las diferencias entre las demandas de compradores e inquilinos de viviendas para parques urbanos fuera de la comunidad desde la
perspectiva de la calidad interna de la comunidad, específicamente desde la dimensión de la tasa de servicio de gestión de la
propiedad y la tasa de ecologización. De nuestro estudio empírico se pueden extraer varias conclusiones clave relacionadas con
las demandas básicas y heterogéneas.
Primero, identificamos las demandas heterogéneas entre compradores e inquilinos de vivienda por tres factores: las
características físicas de la vivienda, las características de la comunidad y las comodidades del lugar. En términos de las
características físicas de la vivienda, la diferencia más significativa en las preferencias entre compradores e inquilinos es el diseño
de la casa. En comparación con los compradores de viviendas, los inquilinos prefieren habitaciones privadas y no salas de estar
públicas. Además, tanto los compradores de viviendas como los inquilinos buscan una mejor calidad de comunidad, incluidas tarifas
de servicio de administración de propiedades más altas, tasas de ecologización más altas y proporciones de parcela más bajas.
Además, el nivel de la tarifa del servicio de administración de la propiedad tiene un mayor impacto en los inquilinos. Con la condición
de que los otros factores influyentes permanezcan sin cambios, cada unidad adicional de la tarifa del servicio de administración de
la propiedad generará un aumento del 4,1% en los precios de la vivienda y un aumento del 5,6% en el alquiler. Desde la perspectiva
de las comodidades de la ubicación, similar a la investigación anterior, los inquilinos prestan más atención a la comodidad del
transporte público [22,37].
También confirmamos la disposición positiva de los compradores e inquilinos de viviendas a pagar por los parques urbanos
en Beijing. Cada 1 km de proximidad a los parques urbanos supondrá un aumento de alrededor del 2,53% en los precios de la
vivienda y un aumento del 2,20% en los alquileres. Según la comparación general, existe una ligera diferencia en la demanda de
parques urbanos entre los compradores y los inquilinos.
Además, identificamos la demanda heterogénea de parques urbanos entre compradores e inquilinos de viviendas en dos
dimensiones de subdivisión de la calidad de la comunidad. En general, para los compradores de viviendas, una mejor calidad dentro
de la comunidad reducirá la demanda de parques urbanos fuera de la comunidad. Por el contrario, para los inquilinos, cuanto mayor
sea la calidad de la comunidad, mayor será la demanda de parques urbanos fuera de la comunidad.

Por un lado, desde la perspectiva de las tarifas del servicio de administración de la propiedad, después de introducir un
término de interacción con la variable tarifa del servicio de administración de la propiedad y la accesibilidad al parque en la regresión
hedónica de referencia, encontramos que los compradores de vivienda que viven en comunidades con tarifas del servicio de
administración de la propiedad relativamente altas prestan menos atención a los parques urbanos alrededor de la comunidad en
comparación con los compradores de viviendas que viven en comunidades con tarifas de servicios de administración de propiedades
relativamente bajas, mientras que los inquilinos que viven en comunidades con tarifas de servicios de administración de propiedades
altas tienen una mayor demanda de parques alrededor de la comunidad que aquellos en comunidades con tarifas de servicio de
administración de propiedades relativamente bajas. Por otro lado, se observaron resultados de comparación similares a los de la
tarifa del servicio de administración de la propiedad desde la perspectiva de la tasa de ecologización. Los inquilinos que viven en
comunidades con índices de ecologización relativamente altos tienen una mayor demanda de parques urbanos que aquellos en
comunidades con índices de ecologización relativamente bajos, mientras que los compradores de viviendas que viven en
comunidades con índices de ecologización relativamente altos tienen menos demanda que aquellos en comunidades con índices de ecologización más ba
tarifas

De acuerdo con la visión tradicional, el alquiler de una casa parece ser transitorio e inestable, ya que la mayoría de las
personas alquila una casa solo en el período de transición antes de comprar una casa o como residencia temporal para trabajar
[38,39]. Para reducir el costo de alquilar casas tanto como sea posible, es posible que a los inquilinos no les importen mucho los
parques urbanos alrededor de la comunidad. Nuestro estudio encontró que los inquilinos que viven en viviendas relativamente altas
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Sostenibilidad 2020, 12, 9058 14 de 16

las comunidades de calidad prestarán más atención a la accesibilidad de los parques urbanos alrededor de la comunidad [24,40,41].
El desempeño de los compradores de vivienda fue el contrario, para quienes una mejor calidad interna de la comunidad reemplazará
la demanda de parques urbanos fuera de la comunidad.
La propiedad de una casa le da al comprador un mayor sentido de pertenencia a la residencia, por lo que la calidad interna de la
comunidad tiene un efecto de sustitución en el entorno externo [42,43]. Sin embargo, los inquilinos prestan más atención a la
conveniencia de las comodidades circundantes, y la diversidad del uso de la tierra aumentará los alquileres. Con el aumento de los
ingresos, los inquilinos poco a poco le dan más importancia a la calidad de vida en sus casas alquiladas. A medida que los inquilinos
están más dispuestos a pagar alquileres más altos por comunidades de mayor calidad, también expresan su disposición a pagar por
una mejor accesibilidad a los servicios de la comunidad [13]. Por lo tanto, a medida que aumenta el reconocimiento de las personas
por alquilar casas y los arrendatarios prestan más atención a mejorar las condiciones de vida de sus casas alquiladas, el gobierno
debe prestar atención a la protección de los derechos de los arrendatarios y la satisfacción de sus demandas al formular políticas e
implementar planes.

5.2. Implicaciones políticas

Los resultados empíricos de este documento no solo sirven para profundizar nuestra comprensión de las demandas de parques
urbanos de los residentes urbanos, sino que también proporcionan una referencia para la formulación de políticas. En una megaciudad
como Beijing, la concentración de la población genera una serie de preocupaciones sociales, económicas y ambientales [44,45]. Como
parte importante de los espacios verdes urbanos, los parques urbanos pueden aliviar el impacto negativo del cambio climático urbano.
Por lo tanto, las infraestructuras verdes urbanas deben adaptarse a las demandas cambiantes de los residentes urbanos y al cambio
climático [25]. Dado que la accesibilidad de los parques urbanos es importante para la salud humana y los asentamientos, la reducción
de la distribución desigual de los parques urbanos en las ciudades (especialmente en las megaciudades) y las disparidades relativas
en el acceso a los parques urbanos deben ser objetivos clave para la planificación sostenible. Específicamente, la planificación urbana
debe garantizar la accesibilidad de los espacios verdes locales y vecinales ubicados a poca distancia para los residentes [46].

La planificación de los parques urbanos debe maximizar los beneficios sociales basados en la convergencia de los intereses
humanos, considerando la equidad y la disparidad entre los residentes actuales [46]. En particular, muchas personas en las
megaciudades prefieren alquilar casas, y las demandas de parques urbanos por parte de los inquilinos se han convertido en un factor
importante que no se puede ignorar en la planificación y gestión de los parques urbanos.
Por lo tanto, el gobierno local no solo debe considerar el impacto de la accesibilidad de los parques en
los propietarios de viviendas de los alrededores, sino que también tienen en cuenta las demandas de los inquilinos de los parques [47].
Además, los gobiernos locales también podrían adoptar diferentes estrategias de cobro de acuerdo con las características de las
comunidades alrededor del parque para garantizar la viabilidad económica del suministro de infraestructura [16].

Los parques urbanos juegan un papel clave en la reducción de los efectos del cambio climático mediante la regulación del
microclima y las islas de calor urbanas, además de contribuir a los residentes urbanos proporcionando beneficios físicos y psicológicos.
Para planificar y gestionar mejor los parques urbanos, este artículo revela las preferencias de los compradores y arrendatarios de
viviendas por los parques urbanos, recordándonos que identificar correctamente las expectativas y demandas de los compradores y
arrendatarios de viviendas es un problema que debe tenerse en cuenta al planificar y gestionar parques urbanos en ciudades

Además, si bien este estudio ha estimado la demanda heterogénea de los residentes urbanos de parques urbanos, el área de
estudio solo se limita a metrópolis como Beijing, y los resultados no son aplicables a las ciudades en general. Por lo tanto, es necesario
proporcionar más evidencia de diferentes regiones para determinar las preferencias de los compradores e inquilinos de viviendas en
diferentes mercados inmobiliarios. Mientras tanto, este estudio solo se enfoca en la demanda del mercado de parques urbanos e
ignora los problemas sociales como el espacio verde desequilibrado. Esperamos poder abordar este desafío en un estudio futuro.

Contribuciones de los autores: Conceptualización, YZH, YS y HL; curación de datos, YZ y TZH;

análisis formal YZ y TZH; adquisición de fondos, YZH y HL; metodología, TZH y YZH; administración de
proyectos, YZH y HL; recursos, YZH, TZH e YZ; escritura—borrador original, YZ y TZH; redacción:
revisión y edición, YZH, YS, TZH e YZ Todos los autores han leído y aceptado la versión publicada del
manuscrito.
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Financiamiento: Esta investigación fue apoyada por los Fondos de Investigación Fundamental para las Universidades Centrales (No.
2019BLRD11), la Fundación Nacional de Ciencias Naturales de China (No. 71603024) y el Fondo Nacional de Ciencias Sociales de China (No: 20CGL064).

Conflictos de interés: Los autores declaran no tener ningún conflicto de interés.

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