DETERMINACIÓN DEL PERJUICIO A LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES

AFECTADOS POR UN PROYECTO VIAL EN EL MUNICIPIO DE NARIÑO -

CUNDINAMARCA

ESTUDIO DE CASO: CONJUNTO RESIDENCIAL ENTRE VERDES EN

PERIMETRO URBANO DEL MUNICIPIO DE NARIÑO (CUNDINAMARCA)

AUTORES:
DIEGO ALEJANDRO SOCHA QUINTERO
JOSÉ LUIS RUIZ MOLINA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN DE AVALUOS
PROFUNDIZACIÓN URBANOS
BOGOTÁ FEBRERO DE 2017
DETERMINACIÓN DEL PERJUICIO A LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES
AFECTADOS POR UN PROYECTO VIAL EN EL MUNICIPIO DE NARIÑO -
CUNDINAMARCA

ESTUDIO DE CASO: CONJUNTO RESIDENCIAL ENTRE VERDES EN

PERIMETRO URBANO DEL MUNICIPIO DE NARIÑO (CUNDINAMARCA)

AUTORES:

DIEGO ALEJANDRO SOCHA QUINTERO

JOSÉ LUIS RUIZ MOLINA

DIRECTOR:
INGENIERO EDWIN ROBERT PEREZ

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN DE AVALUOS
PROFUNDIZACIÓN URBANOS
BOGOTÁ FEBRERO DE 2017
 INTRODUCCIÓN

Los bienes inmuebles tienen una importancia fundamental en la vida económica de

cualquier país o ciudad como expresión de riqueza del mismo, por lo tanto, avaluar una
propiedad se convierte en una necesidad. Es de interés para el comprador y el vendedor
conocer el valor real de un predio en particular (Casas, 2014).

Al revisar la problemática que ha tenido el país en las diferentes épocas del

desarrollo, no se tiene en cuenta la planeación para determinar los posibles perjuicios que
un proyecto vial pueda causar en la zona afectada, debido a que en la mayoría de los casos,
prima el bien “particular” sobre el poblacional; esto obedece de cierta forma a mecanismos
de fluctuación en los que el dinero es más apetecido que el bienestar grupal y el desarrollo.

La valuación inmobiliaria constituye la actividad determinante de las fluctuaciones

del mercado, puesto que es la estimación numérica del costo de un bien.

En proyectos de construcción vial, la adquisición predial se convierte en la materia

prima de los procesos, ya que de ella depende la viabilidad del mismo. Existen 2 procesos
para la adquisición del bien en proyectos de este tipo: Enajenación voluntaria y
expropiación; Dichos procesos dependen a su vez del inventario inmobiliario e inventario
de especies, puesto que ello determinará con un avalúo el valor del inmueble y finalmente,
con este criterio se define que camino debe llevar el proceso.

Por las razones expuestas, el presente estudio de caso va encaminado a revisar que
puede ser más beneficioso para el concesionario vial que afecta los predios y al usuario o
propietario de los mismos que se ve obligado a vender con la premisa de que el bien común
prima sobre el particular.

Lo que se pretende es la estimación del valor de un inmueble urbano en el

municipio de Nariño Cundinamarca, para la consideración numérica del costo del mismo,
comparado con los costos que produciría modificar la línea de compra en el mismo
trayecto. Para esto se empleara los métodos de mercado, el método de renta y la técnica
residual establecidos en la Resolución 620 del 2008 expedida por el IGAC.

Lo anterior, tiene como fin la realización de un procedimiento que permita dar una
solución alterna a las partes implicadas en dichas diferencias y establecer a futuro una pauta
o posible opción de acuerdo dirigidas hacia los usuarios y concesionarios viales como
principales actores en la disputa del uso del terreno.
 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

La determinación del valor de un bien inmueble se debe realizar mediante un

avalúo, puesto que es el factor determinante del valor exacto que debe pagar un comprador
por adquirir un bien y con ello garantizar que no surjan precios equívocos en los inmuebles,
problemas jurídicos o divisiones poco equitativas entre las partes.

Los inconvenientes que se pueden prevenir y evitar al momento de realizar el

proceso de adquisición predial para la ejecución de un proyecto vial, debe seguir las
premisas estipuladas en la Gestión Predial; debido a que es el conjunto de procesos y
procedimientos para la ejecución del insumo inicial de la obra. Se divide en dos etapas:

1. Identificación física y jurídica del predio afectado por el Diseño Geométrico de la

vía
2. Adquisición y saneamiento de los predios para la construcción.

Las etapas expuestas, determinan el procedimiento y/o directriz que se debe

seguir al momento de realizar la adquisición de inmuebles para ejecución de proyectos
viales. Sin embargo, en el presente caso, se tendrá en cuenta únicamente la segunda
premisa.

Caso de estudio: lote de terreno ubicado en el municipio de Nariño

(Cundinamarca), necesario para el mejoramiento de la calzada existente que conduce del
municipio de Girardot al municipio de Guataquí, el cual cuenta con gran potencial
constructivo, debido al incremento de inmuebles sometidos a propiedad horizontal con
destinación residencial. La zona objeto de estudio se encuentra incluida en el plan parcial
de Entre verdes.

En la ejecución de proyectos de infraestructura vial por mejoramiento o

ampliación, la zona predial afectada (Franjas) deben adquirirse por medio de común
acuerdo (Enajenación voluntaria) con los propietarios de los predios, sin embargo, al
agotárseles este camino, se realizará el proceso de expropiación y posteriormente el
saneamiento para dar paso a la obra y mejorar las condiciones existentes.

Finalmente, el estado será el propietario del espacio público adquirido en la

gestión predial. En este sentido por las condiciones geográficas, presupuestos de obra
incluyendo la idiosincrasia de las comunidades o sociedades afectadas, la gestión predial
para la adquisición de predios varía según su naturaleza (Aguirre, 2015).
 OBJETIVO GENERAL

Analizar el valor de adquisición del predio afectado por un proyecto vial, desde el punto de
vista del propietario y del Concesionario Vial, utilizando los métodos de Costos, Mercado y
Técnica Residual, para obtener el mejor beneficio para las partes.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Establecer el valor a pagar por los terrenos intervenidos en la ejecución del proyecto
vial.

 Determinar los perjuicios que un proyecto vial puede causar en la comunidad.

 Dar solución al conflicto de interés entre el Concesionario vial y los propietarios de

los predios.

 Verificar el método valuatorio más eficaz en la determinación del valor del Terreno.

 Estimar el valor del terreno neto urbanizable.

 ESTADO DEL ARTE

Etimológicamente y dentro del marco de la ciencia económica, valor significa grado

de utilidad de las cosas que las hace objeto de aprecio. Así, valuar o avaluar significaría
estimar el justo valor de las cosas, en un contexto y tiempo determinados, de donde resulta
comprensible que a lo largo de la historia, según la época, lugar y cultura, no solo el
concepto de valor haya sido objeto de profundos razonamientos de varios filósofos y
tratadistas, dando origen a diversas corrientes de pensamiento o teorías del valor en las que
se fundamentaron los sistemas económicos, las cuales han cambiado conforme se ha ido
transformando la estructura social de la humanidad y la tecnología, sino también que la
valuación se haya visto impregnada por las condiciones político-económicas prevalecientes,
aunque sin perder su esencia y razón de ser: encontrar el justo valor de un bien (Mutis,
2002).

Para los entes territoriales, los avalúos catastrales guardan en cualquier caso una
relación directa con los valores de mercado que reflejan los avalúos comerciales. No debe
olvidarse que el Catastro es la base para el recaudo del impuesto predial, el cual representa
en la mayoría de los municipios colombianos la primera o segunda fuente de ingresos. En el
caso de entidades privadas, en general las empresas -además de las exigencias legales que
aplican en algunos casos, tales como las normas que rigen la contabilidad- a través de los
avalúos pueden conocer la realidad del valor en el mercado de sus activos inmuebles, que
seguramente tienen una importancia significativa dentro de su patrimonio y dentro del giro
ordinario de sus negocios, dependiendo de la actividad específica de la empresa tendrá una
mayor importancia conocer el posicionamiento en el mercado de determinado inmueble o
grupos de inmuebles, sean propios o de terceros.

Y en el caso de las familias colombianas, si se tiene en cuenta que

aproximadamente el 60 por ciento de los hogares en nuestro país tienen una vivienda
propia, para quienes si ésta no es su único patrimonio al menos sí es o será su principal
activo, resulta fundamental saber, incluso en distintos momentos y para diversos
propósitos, cuál es el valor de su vivienda o de los inmuebles de su propiedad. Saber
cuándo y a qué valor conviene comprar o vender.

Ahora bien; desde el punto de vista del mercado, los bienes inmuebles tienen
características económicas muy particulares, que lo distinguen y diferencian de otros
mercados. En él inciden no solo los factores propios de la oferta y la demanda sino también
las políticas económicas y sociales que adoptan los gobiernos, generando en ocasiones
fluctuaciones de notable variación, que en el contexto cada vez más globalizado de las
economías pueden llegar a trascender incluso los límites nacionales, representando
oportunidades de nuevos negocios y atracción de inversión extranjera o afectar economías
de otros países.
 El Avaluador hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de
ingeniería, sino que debe estar al tanto de las teorías económicas y financieras, del derecho
urbanístico e inmobiliario, la estadística y la computación como herramientas de análisis,
así como de los mercados y sus tendencias. Requiere sobre todo criterio y creatividad
profesional para concebir y apreciar en todos sus aspectos el objeto de avalúo en su total
dimensión y complejidad; saber transmitir las argumentaciones y presentar las
fundamentaciones necesarias, de manera que sin mengua de la objetividad del concepto,
éste logre interpretar las necesidades específicas del cliente o usuario y servir como
herramienta de decisión segura. Elementos todos que, al final, constituyen la ética del
Avaluador profesional e idóneo. En la literatura mundial sobre la valuación de inmuebles se
reconoce y reafirma siempre con base en distintos argumentos, la importancia y
responsabilidad que está detrás de una determinación del valor comercial y por ende del
papel que desempeña el Avaluador, acorde con las nuevas y cada vez mayores exigencias
de un entorno social, económico, empresarial y tecnológico cambiante (Mutis, 2002).

MARCO NORMATIVO

Ley 1673 de 2013: La presente ley tiene como objeto regular y establecer
responsabilidades y competencias de los Avaluadores en Colombia para prevenir riesgos
sociales de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de
transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado.

Ley 1682 de 2013: Por medio de la cual la cual se adopta medidas y disposiciones para los
proyectos de infraestructura de transporte. La ley trata la integración de infraestructura de
transporte a todos los niveles, aéreo, terrestre, marítimo, fluvial y por cable aéreo, de la
intermodalidad, multimodalidad, articulación e integración del transporte, de los estudios
de ingeniería para llevar a cabo obras de infraestructura, la gestión y adquisición prediales,
gestión ambiental, activos y redes de servicios públicos, de tic y de la industria del petróleo,
entre otros; permisos mineros y servidumbres, gestión ambiental, activos y redes de
servicios públicos, de tic y de la industria del petróleo, entre otros conceptos (Camacol
Risaralda – 2013).

Ley 1742 de 2014: Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de
infraestructura de transporte, agua potable y saneamiento básico, y los demás sectores que
requieran expropiación en proyectos de inversión que adelante el Estado y se dictan otras
disposiciones.

Resolución número 2684 de 2015, por medio de la cual se indican los elementos de daño
emergente y lucro cesante que deben ser objeto de avalúo en los procesos de adquisición de
predios para proyectos de infraestructura de transporte, contenidos en la Ley 1682 de 2013
modificada por la Ley 1742 de 2014, para las entidades adscritas al Ministerio de
Transporte

Ley 9 de 1989: Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.
Ley 388 de 1997: Reglamentada por los Decretos Nacionales 150 y 507 de 1999; 932 y
1337 de 2002; 975 y 1788 de 2004; 973 de 2005; 3600 de 2007; 4065 de 2008; 2190 de
2009; Reglamentada parcialmente por el Decreto Nacional 1160 de 2010; Por la cual se
modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

Decreto nacional 1420 de 1998: Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de

la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67,
75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de
1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

Resolución 620 de 2008: Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

Resolución 898 de 2014: Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros,
criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos

Resolución 726 de 2016: Por la cual se reglamentan los costos de Notariado para el año
2016

Resolución 727 de 2016: Por la cual se reglamentan los costos de Registro para el año
2016.
 CASO DE ESTUDIO

El caso de estudio son unos lotes de terreno ubicados en el municipio de

Nariño Cundinamarca en el conjunto residencial entreverdes, los cuales se necesitan para el
mejoramiento de la actual vía que conduce de Girardot a Guataquí, estos cuentan con gran
potencial de desarrollo constructivo, esto debido al crecimiento de inmuebles destinados
para conjuntos residenciales en esta zona.

Por tal motivo se pretende establecer en valor, los beneficios y afectaciones desde la
óptica del propietario y del concesionario Vial.

DATOS BASICOS

Tipo de avalúo: Comercial – Corporativo - Rural

Departamento: Cundinamarca
Municipio: El predio objeto de estudio se encuentre en el municipio de Nariño
(Cundinamarca), ubicado en la Provincia del Alto Magdalena; Con Coordenadas
4°23′51,19″ Norte, 74°49′48,86″ Oeste; a una distancia de 143 km de la capital del país.

Fuente: https://es.wikipedia.org/wiki/Nari%C3%B1o_(Cundinamarca)
Identificación del inmueble: El Predio objeto de estudio se encuentra en el área urbana del
municipio de Nariño, con una extensión aproximada de 8.518 m2 y que pertenecen a
Braulio Sócrates.
Matricula Inmobiliaria: 307 - 78255
Condominio: Entre Verdes
Tipo y Uso actual del inmueble: Lote en Condominio – Residencial
Nombre de los predios: LT 1, LT 2, LT 3, LT 4, LT 5, LT 6 y LT 7.
Topografía: Plana
Forma Geométrica: Polígono regular.
Servicios públicos: Acueducto, Energía eléctrica, gas y telefonía
Servicios comunales: vías, porterías, piscinas y zona de BBQ.
Orden público: De acuerdo a las autoridades municipales, el sector no tiene
inconvenientes de orden público.
Perspectivas de valorización: Altas en la medida que se desarrolle el proyecto de
mejoramiento y ampliación vial.
Reglamentación Urbanística: Resolución 09 de Abril 11 de 2015 (Anexo 1)

INFORMACIÓN DE CAMPO

LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO

Se realizó un levantamiento topográfico en el cual se puede evidenciar los límites físicos

levantados, los cuales fueron una cerca que limita el predio con la carretera que va de
Girardot a Nariño como se puede evidenciar a continuación:
REGISTRÓ FOTOGRAFICO CONJUNTO RESIDENCIAL ENTRE VERDES

Entrada Conjunto Vía Asfaltada, Andenes y portería

Casa Afectada por proyecto Vial Casa Afectada por Proyecto Vial

Piscina Baños
 Zona BBQ Zona BBQ

Parque niños Distribución zonas comunes

FORMULAS Y METODOS

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación
del valor comercial.

MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial

del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de
hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al
valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del

bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS: Cuando para la

realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que estas son un
apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido,
es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la
clase de bien que avalúa.

FORMULAS PARA AJUSTE POR CONDICIÓN DE FORMA – INFLUENCIA

FONDO: Tienen por objeto hacer comparables los datos recogidos en la investigación de
mercado y estos a su vez se obtienen mediante coeficientes correctivos. Se comparan los
datos o factores, es decir, el coeficiente entre el lote a tasar o el lote tipo y el lote de
referencia de acuerdo en lo establecido en la resolución 620 de septiembre de 2008
expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi Sede Central.

DISEÑO GEOMETRICO VIA

El diseño Geométrico de la vía es una técnica que consiste en situar el trazado de una
carretera o calle en el terreno. Los condicionales para situar una vía sobre la superficie son
muchas, pero las principales son la topografía del terreno, la geología, el medio ambiente,
la hidrología o factores sociales y urbanísticos (Espinoza, 2017) La afectación del predio
estudio de caso (Ilustración 1).

Ilustración 1 Diseño geométrico caso de estudio

De acuerdo al diseño geométrico de la vía se identificó en la cartografía catastral que el
predio denominado conjunto entreverdes es requerido por el proyecto; teniendo en cuenta
lo anterior se procedió a consultar la información urbanistica, se verifica en planeación
Nariñño que cuenta con la resolución No. 009 de Abril 11 de 2016 y se subdividio.
(Ilustración 2)

Ilustración 2: Plano de urbanismo

Con forme al plano anterior se procede a georeferenciarlo para obtener las dimensiones
reales en terreno e identificar la afectación de cada unidad (Ilustración 3)

Ilustración 3: Plano de Afectación

 ESTUDIO DE MERCADO

Para el estudio económico se tenía previsto utilizar la técnica residual, pero debido que el
predio ya se desarrolló y se subdividió de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal,
linderos áreas de cada lote, cesiones y adicionalmente ya se asignó el valor de cada predio
no se puede establecer un valor diferente al de venta que está en este momento; pero sirve
para establecer si el tamaño de los lotes son tipo en el sector.

Tipo Área Valor

Contacto Observacion Estado vias Clase Valor Negociación Valor depurado
Inmueble (m2) (m2)
EN CONDOMINIO CAMPESTRE, UBICADO
EN NARIÑO CUNDINAMARCA, CON 2
PISCINAS PARA ADULTOS, 2 PISCINAS PARA
NIÑOS, 2 KIOSKOS PARA REUNIONES, 3
3134288396 BBQQS, CANCHA DE TENIS, CANCHA recebo Medianero Lote 98 $ 12.000.000,00 4% $ 11.520.000,00 $ 117.551,02
MULTIPLE, SENDEROS DE TROTE, BAÑOS
COMUNALES, EXCELENTE CLIMA A 15
MINUTOS DE GIRARDOT, RODEADO DE
MONTAÑAS

Condominio entre verdes, cuenta con

3214662742 piscina comunal parqueadero, camaras de Asfalto Esquinero Lote 157 $ 49.000.000,00 2% $ 48.020.000,00 $ 305.859,87
seguirdad, seguridad privada Lote
esquinero con gran potencial constructivo
EN CONDOMINIO CAMPESTRE, UBICADO
EN NARIÑO CUNDINAMARCA, CON 2
PISCINAS PARA ADULTOS, 2 PISCINAS PARA
NIÑOS, 2 KIOSKOS PARA REUNIONES, 3
3208516791 BBQQS, CANCHA DE TENIS, CANCHA asfalto Medianero Lote 120 $ 31.000.000,00 3% $ 30.070.000,00 $ 250.583,33
MULTIPLE, SENDEROS DE TROTE, BAÑOS
COMUNALES, EXCELENTE CLIMA A 15
MINUTOS DE GIRARDOT, RODEADO DE
MONTAÑAS

ofrezco terreno 120 metros cuadrados

condominio campestre a 15 minutos de
3214277031 asfalto Medianero Lote 120 $ 34.000.000,00 4% $ 32.640.000,00 $ 272.000,00
girardot con 2 areas sociales 2 piscinas de
adulto y 2 de nino 2 zonas de bbq cancha
multiple vias interiores pavimentadas

3213732254 Condominio con 3 piscinas y seguridad asfalto Medianero Lote 120 $ 37.000.000,00 5% $ 35.150.000,00 $ 292.916,67
privada las 24 horas del dia

Es así que se realiza un estudio de mercado en el cual se encontró tres (3) ofertas de lotes
medianeros cuyas áreas son de ciento veinte metros cuadrados (120 m2) y una oferta de
lote esquinero cuya área es 157 ciento cincuenta y siete metros cuadrados.(157 m2)
Promedio $ 271.833,33
Desviación estandar $ 17.282,91
Coef. Var 6,36%
Lim. Superior $ 289.116,25
Lim. Inferior $ 254.550,42
Conforme en lo anterior se procede a establecer un valor de mercado para predios
medianeros en $ 278.000 esto debido que las tres ofertas comparables se encuentran en una
condición regular en su estado de vías y andenes, se adopta un valor para ofertas esquineras
de $ 306.000

Debido que los predios LT 4 y LT 5 cuentan con una construcción se procede a realizar un
presupuesto de obra, utilizando el método del costo y así definir su valor, cabe resaltar que
esta construcción no cuenta con un año de terminada por tal motivo se mantiene un valor
neto sin descontarle vida útil a la misma y adicionalmente la parte afectada es un punto que
al requerirse afecta de manera completa la construcción y no podría hacerse ningún arreglo
de fachadas.

PRESUPUESTO TOTAL 222.137.588

Imprevistos 3,0% 6.664.128
Total Costos Dir+imprev 228.801.715
Area de construccion 136,70
Costo por m2 1.673.750,66
UN CANT. 1 CASA VR UNITARIO VR TOTAL 1 CASA
1,00 PRELIMINARES $ 4.712.000
1,01 Cerramiento Provisional ml 34,40 $ 55.000 $ 1.892.000
1,02 Campamento m2 23,00 $ 70.000 $ 1.610.000
1,03 Topografia glb 3,00 $ 70.000 $ 210.000
1,04 Herram. Mat. y Lab.Menores glb 10,00 $ 100.000 $ 1.000.000
2,00 MOVIMIENTO DE TIERRA -CASAS - $ 24.002.500
2,01 Descapote Lote m2 120,00 $ 17.000 $ 2.040.000
2,02 Retiro del descapote e=0,30 mts m2 120,00 $ 35.600 $ 4.272.000
2,03 Relleno Recebo compact.-Casas terrazas m3 36,62 $ 150.000 $ 5.493.000
2,04 Trasiegos m3 23,80 $ 512.500 $ 12.197.500
3,00 CIMENTACION Y ESTRUCTURA - $ 26.057.328
3,01 Localizacion y Replanteo m2 47,50 $ 9.000 $ 427.500
3,02 Excavacion Manual m3 4,45 $ 14.000 $ 62.300
3,03 Vigas de Cimentacion m3 4,45 $ 455.912 $ 2.028.808
3,04 Placa de Contrapiso m2 50,82 $ 170.000 $ 8.639.400
3,05 Placas Entrepiso 2 piso m2 48,29 $ 108.000 $ 5.215.320
3,06 Placas Entrepiso 3 piso m2 37,15 $ 108.000 $ 4.012.200
3,07 Vigas en entrepiso 2 piso m3 0,98 $ 510.000 $ 499.800
3,08 vigas en entrepiso 3 piso m3 0,98 $ 510.000 $ 499.800
3,09 Vigas de cubierta m3 0,95 $ 560.000 $ 532.000
3,10 Viga canal en concreto de 3000 psi m3 3,56 $ 545.000 $ 1.940.200
3,11 Pantallas en concreto m3 2,25 $ 510.000 $ 1.147.500
3,12 Escalera en concreto segundo tramo m3 0,65 $ 850.000 $ 552.500
3,13 Ensayo compresion Cilindros UN 4,00 $ 125.000 $ 500.000
4,00 ACERO $ 13.118.550
4,01 Acero Vigas de Cimentacion kg 822,5 $ 6.400 $ 5.264.000
4,02 Acero vigas entrepiso kg 422,26 $ 7.400 $ 3.124.724
4,03 Acero muros estruct. Dovelas kg 139,98 $ 2.400 $ 335.952
4,04 Acero placas de entrepiso-mallas kg 497,58 $ 3.400 $ 1.691.772
4,05 Acero Contrapiso-mallas kg 405,95 $ 3.400 $ 1.380.230
4,06 Acero escaleras kg 145 $ 2.400 $ 348.000
4,07 Acero vigas de Cubierta kg 119,40 $ 2.400 $ 286.560
4,08 Acero pantallas en concreto kg 223,78 $ 2.400 $ 537.072
4,09 Grafil kg 62,60 $ 2.400 $ 150.240
TOTAL KG/ CASA 2.839,05
5,00 MAMPOSTERIA - $ 11.738.458
5,01 Mamposteria inte. Bloque perf. Horizontal m2 63,79 $ 35.000 $ 2.232.650
5,02 Mamposteria inte. Bloque perf. Horizontal ml 16,00 $ 21.000 $ 336.000
5,03 Mamposteria inter. Bloque estructural m2 66,69 $ 70.000 $ 4.668.300
5,04 Mamposteria ladrillo prensado m2 12,57 $ 55.000 $ 691.350
5,05 Mamposteria ladrillo prensado ml 27,07 $ 40.000 $ 1.082.800
5,06 Grouting dovelas m3 0,9 $ 550.000 $ 495.000
5,07 Chimenea und 1 $ 600.000 $ 600.000
5,08 Pasos prefabricado escalera(sin recubrim) UN 14 $ 116.597 $ 1.632.358
6,00 PAÑETES - $ 18.647.165
6,01 Remates glb 1 $ 450.000 $ 450.000
6,02 Alistado piso escalera ml 28 $ 115.000 $ 3.220.000
6,03 Alistado de pisos m2 125,00 $ 26.000 $ 3.250.000
6,04 Filos y dilataciones ml 240 $ 14.500 $ 3.480.000
6,05 Pañetes interiores 1:4 m2 206,84 $ 18.000 $ 3.723.120
6,06 Pañetes interiores 1:4 ml 100,57 $ 19.500 $ 1.961.115
6,07 Pañetes bajo Placa m2 31,41 $ 21.000 $ 659.610
6,08 Pañete exterior impermeabilizado 1:4 m2 55,98 $ 34.000 $ 1.903.320
7,00 CUBIERTAS Y CIELO RASO - $ 5.878.400
7,01 Estructura y Cubierta m2 40,19 $ 90.000 $ 3.617.100
7,02 Media Caña en Terraza ml 14,82 $ 14.000 $ 207.480
7,03 Dry Wall m2 40,89 $ 38.000 $ 1.553.820
7,04 Herram. Mat.y lab. Menores glb 1 $ 500.000 $ 500.000
8,00 INST. HIDROSANITARIAS - $ 16.330.000
8,01 Inst. Hidraulicas m2 130 $ 49.000 $ 6.370.000
8,02 Inst. de Gas m2 130 $ 72.000 $ 9.360.000
8,03 Herram. Mat.y lab. Menores glb 1 $ 600.000 $ 600.000
9,00 INST. ELECTRICAS - $ 6.374.000
9,01 Redes y Tableros m2 130 $ 44.000 $ 5.720.000
9,02 Citofonia UN 2 $ 100.000 $ 200.000
9,03 Tendido Tuberias glb 1,000 $ 180.000 $ 180.000
9,04 Herram. Mat.y lab. Menores glb 1 $ 190.000 $ 190.000
9,05 Salidas de Telefono UN 3 $ 28.000 $ 84.000
10,00 IMPERMEABILIZACIONES - $ 1.695.990
10,01 Impermeab. Balcones glb 13,53 $ 35.000 $ 473.550
10,02 Impermeab. Fachadas m2 12,57 $ 72.000 $ 905.040
10,03 Impermeab. Baños m2 13,80 $ 23.000 $ 317.400
11,00 ENCHAPES - $ 10.644.960
11,01 Enchapes Pisos Porcelanato 1 piso M2 40,42 $ 48.000 $ 1.940.160
11,02 Enchapes Muros baños m2 25,35 $ 35.000 $ 887.250
11,03 Enchape pisos baños m2 15,55 $ 35.000 $ 544.250
11,04 Piso madera laminada 2 piso m2 33,00 $ 74.000 $ 2.442.000
11,05 Piso madera laminada 3 piso m2 25,09 $ 34.000 $ 853.060
11,06 Mesones en marmol y granito glb 1,00 $ 3.000.000 $ 3.000.000
11,07 Enchape muro cocina m2 6,27 $ 32.000 $ 200.640
11,08 Enchape piso cocina m2 4,12 $ 40.000 $ 164.800
11,09 Enchape piso cuarto ropas-terraza y balcon m2 19,15 $ 32.000 $ 612.800
12,00 CARPINTERIA METALICA - $ 9.829.350
12,01 Barandas escalera ml 5,10 $ 160.000 $ 816.000
12,02 Pasamanos balcon y terraza ml 9,77 $ 245.000 $ 2.393.650
12,03 Celosia fachadas ventanas baños m2 10,63 $ 190.000 $ 2.019.700
12,04 Pergola en area de lavanderia m2 2,32 $ 250.000 $ 580.000
12,05 Rejilla en area de calentador glb 1,00 $ 120.000 $ 120.000
12,06 Estructura de escalera- primer tramo glb 1,00 $ 2.950.000 $ 2.950.000
Estructura de cubierta- perfileria metalica de
12,07
.10 x .04 cal. 16 m2
12,08 Puerta acceso ppal- con recubrimiento und 1,00 $ 950.000 $ 950.000
13,00 CARPINTERIA ALUMINIO - $ 11.320.900
13,01 Ventanas M2 25,17 $ 190.000 $ 4.782.300
13,02 Puertas-VENTANAS M2 15,66 $ 210.000 $ 3.288.600
13,03 Divisiones de baño UND 3,00 $ 640.000 $ 1.920.000
13,04 Espejos UND 4,00 $ 140.000 $ 560.000
13,05 PV PATIO ROPAS UND 1,00 $ 350.000 $ 350.000
13,06 Puerta aluminio patio ropas und 1,00 $ 420.000 $ 420.000
14,00 CARPINTERIA MADERA - $ 15.455.000
14,01 Puertas comunicación incluido marco un 7,00 $ 390.000 $ 2.730.000
14,02 Vestier alcoba No 1 glb 1,00 $ 1.250.000 $ 1.250.000
14,03 Closets alcoba No 2 glb 1,00 $ 990.000 $ 990.000
14,04 vestier alcoba ppal glb 1,00 $ 1.320.000 $ 1.320.000
14,05 Mueble Cocina y alacena glb 1,00 $ 2.250.000 $ 2.250.000
14,06 Mueble Baños und 4,00 $ 300.000 $ 1.200.000
14,07 Mueble de linos glb 1,00 $ 650.000 $ 650.000
14,08 Pasamanos de madera und 14,00 $ 50.000 $ 700.000
14,09 guardaescoba en madera ml 115,00 $ 31.000 $ 3.565.000
14,10 Entrepaños chimenea y estudio und 10,00 $ 80.000 $ 800.000
15,00 CERRADURAS - $ 309.000
15,01 Alcobas un 3,00 $ 35.000 $ 105.000
15,02 Baños un 4,00 $ 21.000 $ 84.000
15,03 Entrada Principal un 1,00 $ 120.000 $ 120.000
16,00 PINTURA - $ 4.391.620
16,01 Externa m2 55,98 $ 19.000 $ 1.063.620
16,02 Interna m2 256,00 $ 13.000 $ 3.328.000
17,00 APARATOS SANIT. Y COCINA - $ 6.775.000
17,01 Sanitarios un 4,00 $ 320.000 $ 1.280.000
17,02 Griferia Lavamanos un 5,00 $ 90.000 $ 450.000
17,03 Taparegistros y Rejillas un 7,00 $ 3.500 $ 24.500
17,04 Electrodomesticos/ Calentador un 1,00 $ 750.000 $ 750.000
17,05 Lavamanos - Tipo Alocoba un 1,00 $ 120.000 $ 120.000
17,06 Lavamanos - Social un 1,00 $ 120.000 $ 120.000
17,07 Lavamanos - Alcoba Principal un 2,00 $ 120.000 $ 240.000
17,08 Sifones un 7,00 $ 3.500 $ 24.500
17,09 Lavaderos un 1,00 $ 150.000 $ 150.000
17,10 Griferia lavadero und 1,00 $ 42.000 $ 42.000
17,11 Lavaplatos un 1,00 $ 290.000 $ 290.000
17,12 Griferia lavaplatos und 1,00 $ 90.000 $ 90.000
17,13 Llaves para lavadero y jardin un 2,00 $ 7.000 $ 14.000
17,14 Griferia Duchas UN 3,00 $ 120.000 $ 360.000
17,15 Estufas UN 1,00 $ 550.000 $ 550.000
17,16 Hornos UN 1,00 $ 500.000 $ 500.000
17,17 Campana Extractora UN 1,00 $ 1.200.000 $ 1.200.000
17,18 Incrustaciones UN 3,00 $ 190.000 $ 570.000
18,00 ACABADOS PISOS Y GUARDAESCOBAS - $ 3.371.400
18,01 ACABADOS PISOS M2 125,00 $ 26.000 $ 3.250.000
18,02 GUARDA-ESC.BAÑOS Z.S ml 17,40 $ 6.977 $ 121.400
19,00 ADICIONALES CASAS - $ -
19,01 Modificaciones glb - $ - $ -
20,00 ASEO FINAL - $ 1.280.000
20,01 Aseo final casas glb 1,00 $ 600.000 $ 600.000
20,02 Limpieza fachadas m2 40,00 $ 8.000 $ 320.000
20,03 Retiro de escombros vj 3,00 $ 120.000 $ 360.000
 21,00 EQUIPOS - $ 309.800
21,01 Equipo Mediano (Pluma 250kg) mes 1,50 $ 190.000 $ 285.000
21,02 Equipo Menor (Motobom) mes 0,03 $ 80.000 $ 2.133
21,03 Equipo Pesado glb 0,05 $ - $ -
21,04 De computo e impresoras GLB 0,05 $ 455.000 $ 21.667
21,05 CIZALLA UN 0,01 $ 150.000 $ 1.000
22,00 PERSONAL ADMON OBRA - $ 8.961.538
22,01 Personal Obra glb 1,00 $ 4.500.000 $ 4.500.000
22,02 PERSONAL ADMITIVO OBRA GLB 1,00 $ 1.400.000 $ 1.400.000
22,03 Dotacion OFICINA glb 1,00 $ 400.000 $ 400.000
22,04 Vigilancia glb 1,00 $ 2.661.538 $ 2.661.538
23,00 GASTOS GENERALES - $ 3.909.171
23,01 Impuestos glb 0,05 $ 2.290.000 $ 109.048
23,02 Pruebas de Laboratorio glb 0,05 $ 5.400.000 $ 257.143
23,03 Seguridad Industrial UN 0,01 $ 8.000.000 $ 53.333
23,04 Papeleria MES 0,20 $ 200.000 $ 39.810
23,05 Caja Menor MES 0,20 $ 1.400.000 $ 278.667
23,06 Servicios Publicos MES 0,20 $ 1.200.000 $ 238.857
23,07 Postventa glb 0,05 $ 50.000.000 $ 2.380.952
23,08 AMBULANCIA MES 0,20 $ 2.500.000 $ 497.619
23,09 SERV. CELULAR MES 0,20 $ 270.000 $ 53.743
24,00 ACTIV. NO PRESUPUESTADAS - $ 13.000.000
24,01 Act. No Presupuestadas glb 1,00 $ 13.000.000 $ 13.000.000
25,00 OBRAS EXTERIORES Y JARDINES - $ 4.025.457
25,01 HERRAM. MAT. Y LAB. MENORES GLB 1,00 $ 300.000 $ 300.000
25,02 HUELLAS EN ADOQUIN ML 8,80 $ 70.000 $ 616.000
25,03 ZETO SEP. LINDEROS ML 5,00 $ 45.000 $ 225.000
25,04 BORDILLO EN ADOQUIN ML 14,00 $ 12.000 $ 168.000
25,05 APLIQUES PARA TERRAZAS Y EXT. UN 2,00 $ 55.000 $ 110.000
25,06 MUROS COMP. PATIOS M2 1,00 $ 1.200.000 $ 1.200.000
25,07 LUMINARIAS EXT. UN 2,00 $ 180.000 $ 360.000
25,08 LIMPIEZA EXT. M2 25,81 $ 1.800 $ 46.457
25,09 RES. MUEBLES PORT. Y ADMON GLB 1,00 $ 1.000.000 $ 1.000.000

Se debe determinar de acuerdo a la ley 1682 de 2013 la indemnización de cada predio y

esto corresponde a los gastos de notariado y registro, en la resolución 726 de 2016 se
describen los costos de Notariado y la resolución 727 de 2016 los costos de Registro, los
cuales se describen a continuación:

Para el predio LT 1 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

AVALUO TOTAL $6.101.640,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
18.304,92
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 68.768,79
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 509.673,71
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$15.254,10
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $30.508,20
SUBTOTAL REGISTRO $ 74.762,30
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $584.436,01

Para el predio LT 2 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

AVALUO TOTAL $3.069.120,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
9.207,36
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 67.313,18
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 499.120,54
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$7.672,80
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $15.345,60
SUBTOTAL REGISTRO $ 52.018,40
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $551.138,94
Para el predio LT 3 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

AVALUO TOTAL $5.693.440,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
17.080,32
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 68.572,85
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 508.253,17
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$14.233,60
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $28.467,20
SUBTOTAL REGISTRO $ 71.700,80
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $579.953,97

Para el predio LT 4 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

AVALUO TOTAL $6.229.980,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
18.689,94
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 68.830,39
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 510.120,33
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$15.574,95
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $31.149,90
SUBTOTAL REGISTRO $ 75.724,85
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $585.845,18
Para el predio LT 5 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

AVALUO TOTAL $4.659.280,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
13.977,84
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 68.076,45
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 504.654,29
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$11.648,20
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $23.296,40
SUBTOTAL REGISTRO $ 63.944,60
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $568.598,89

Para el predio LT 6 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

 DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO
AVALUO TOTAL $2.896.760,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
8.690,28
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 67.230,44
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 498.520,72
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$7.241,90
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $14.483,80
SUBTOTAL REGISTRO $ 50.725,70
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $549.246,42
Para el predio LT 7 los costos de Notariado y registro son los siguientes:

DAÑO EMERGENTE - NOTARIADO Y REGISTRO

AVALUO TOTAL $108.420,00
NOTARIADO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 100%
COMPRAVENTA
15.500,00
(Derechos notariales - Art 2°. Resolución 726 de 2016)
DERECHOS NOTARIALES
325,26
(Art. 50 Resolución 726 de 2016)
COPIAS PROTOCOLO (Promedio hojas) 99.000,00
3 COPIAS ORIGINAL (Promedio hojas) 297.000,00
I.V.A. 65.892,04
Fondo Notarial 11.100,00
SUBTOTAL DERECHO NOTARIAL $ 488.817,30
REGISTRO
ÍTEM VALOR
Porcentaje 50%
DERECHOS DE REGISTRO
$271,05
(Art. 1° Resolución 727 de 2016)
Tasa de registro 15.700,00
CERTIFICADO DE TRADICIÓN (1 copias) 13.300,00
IMPUESTO DE REGISTRO Y ANOTACIÓN (BENEFICENCIA) $542,10
SUBTOTAL REGISTRO $ 29.813,15
TOTAL NOTARIADO Y REGISTRO $518.630,45

El área de terreno sobrante (después de descontada la franja a adquirir) se ve impactada en

su valor debido que la forma y el fondo del predio se ve afectada con esta venta parcial, por
tal motivo se utiliza un factor para establecer el valor de los lotes después de descontada
dicha franja de terreno.

El establecimiento del valor del fondo se calcula mediante la fórmula de influencia de

fondo establecida en el numeral 1.1 de la resolución 620 de 2008.

Como se observa a continuación:

a = Frente del predio que se avalúa (ms).

s = Área en metros cuadrado del predio que se avalúa (m2).
f = Fondo equivalente = s / a
ar = Frente del lote tipo de la zona.
Mi = Fondo mínimo de la zona.
Ma = Fondo máximo de la zona.
Vum= Valor unitario medio ($/m2).
Fp = Influencia del fondo.
t = Influencia del frente.
Vup = Valor unitario para el predio avaluado ($/m2).
Vup= Vum X Fp X t
Cuando f<
f 1/2
Mi ⟹ Fp = [ ]
Mi
Ma 1/2
Cuando ⟹ Fp = [ ]
f

Cuando f >
Ma 1/2
2Ma ⟹ Fp = [ ]
f2Ma

Cuando Mi < f < Ma ⟹ Fp = 1

De acuerdo a esta ecuación los predios LT 4 y LT 5 con afectación menor al fondo mínimo
establecido por planeación municipal de Nariño de doce metros (12 m), se ven alterados su
valor de acuerdo en la siguiente tabla:
 Fondo Despues Valor
Frente
Predio de afectación Homogenizado
(m)
(m) ($/m2)
LT 1 12,51 9 $ 306.000
LT 2 12,51 9 $ 278.000
LT 3 11,19 9 $ 278.000
LT 4 11,82 9 $ 300.274
LT 5 11,3 9 $ 300.274
LT 6 13,56 9 $ 278.000
LT 7 13,56 9 $ 306.000

El valor neto urbanizable es un plus valor que se ve incluido en todos los predios bajo
condiciones de reglamento de propiedad horizontal este aumento se ve referido a los costos
que tienen las zonas verdes y zonas comunes para el estudio de caso se realizó un
presupuesto de las mismas dando el siguiente resultado:
PRESUPUESTO TOTAL UN CANT VR UNITARIO VR TOTAL
1,00 PRELIMINARES 73.375.000

1.1 Cerramiento Provisional ml 467,000 $ 125.000 $ 58.375.000

1.3 Topografia glb 1,000 $ 15.000.000 $ 15.000.000

2,00 MOVIMIENTO DE TIERRA - VIAS - 262.719.248

2.1 Descapote Vias m2 2.432,400 $ 12.500 $ 30.405.000
2.2 Recebo compactado- estructura via m3 972,800 $ 55.000 $ 53.504.000
2.3 Adoquin en bordillo ML 660,000 $ 23.000 $ 15.180.000
2.4 Adoquin para cañuela ML 363,000 $ 38.000 $ 13.794.000
2.5 Adoqin de via M2 1.992,000 $ 75.219 $ 149.836.248

3,00 REDES ELECTRICAS 386.600.000

3.1 Redes Electricas gl $1 $ 290.000.000 $ 290.000.000
3.2 Sub estacion und 1 $ 75.000.000 $ 75.000.000
3.5 Luminarias Exteriores und 48 $ 450.000 $ 21.600.000

4,00 REDES HIDROSANITARIAS 445.000.000

4.1 Redes Hidrosanitarias gl 1 $ 325.000.000 $ 325.000.000
4.2 Tanque Aguas Lluvias y Potable gl 1 $ 120.000.000 $ 120.000.000

5,00 SEDE SOCIAL 231.480.000

5.1 Sede Social INCLUYE ZONAS HUMEDAS m2 192,9 $ 1.200.000 $ 231.480.000

6,00 Porteria, Basuras m2 $ 49.980.000

Porteria, Basuras M2 58,8 $ 850.000 $ 49.980.000

8,00 Zonas verdes m2 2073,34 $ 40.000 $ 82.933.600

9,00 Senderos peatonales m2 197,18 $ 100.000 $ 19.718.000
10,00 Cerramiento perimetral con reja ml 242,86 $ 265.000 $ 64.357.900
11,00 Cerramiento Mamposteria ml 224,25 $ 250.000 $ 56.062.500
12,00 Puertas metalicas vehiculares m2 12 $ 290.000 $ 3.480.000
13,00 Motores para puertas und 2 $ 3.900.000 $ 7.800.000
14,00 Juego infantil und 1 $ 25.000.000 $ 25.000.000
Quiosco 360 und 1 $ 13.400.000 13400000

TOTAL URBANISMO 1.721.906.248

Imprevisto 3% 51.657.187
TOTAL 1.773.563.435

De acuerdo a lo anterior se analiza los predios afectados con su valor actual y su valor con
afectación dando como resultado lo siguiente:

Valor Valor Valor Terreno Valor Terreno

Área Antes de Area descontada Diferencia
Antes de Despues de Antes de Despues de
Predio Afectación la Afectación Antes/Despues
Afectación Afectación Afectación afectación
(m2) (m2) ($/m2)
(m2) (m2) ($/m2) ($/m2)
LT 1 150,00 112,59 $ 306.000 $ 306.000 $ 45.900.000 $ 34.452.540 $ 11.447.460
LT 2 126,00 112,59 $ 278.000 $ 278.000 $ 35.028.000 $ 31.300.020 $ 3.727.980
LT 3 126,00 100,71 $ 278.000 $ 278.000 $ 35.028.000 $ 27.997.380 $ 7.030.620
LT 4 126,00 106,38 $ 278.000 $ 300.274 $ 35.028.000 $ 31.943.148 $ 3.084.852
LT 5 126,00 101,70 $ 278.000 $ 300.274 $ 35.028.000 $ 30.537.866 $ 4.490.134
LT 6 126,00 122,04 $ 278.000 $ 278.000 $ 35.028.000 $ 33.927.120 $ 1.100.880
LT 7 150,00 122,04 $ 306.000 $ 306.000 $ 45.900.000 $ 37.344.240 $ 8.555.760
El valor justo a pagar para cada lote por la franja de terreno adquirida y construcciones
afectadas se puede apreciar a continuación:

Valor Total Area Valor Total Valor total

Área Valor Valor (m2)
Predio Terreno Adquirir construida Construcción Inmueble
(m2) (m2) construido
(m2) (m2) (m2) (m2)
LT 1 19,94 $ 306.000 $ 6.101.640 0,00 $ 1.673.750 0,00 $ 6.101.640
LT 2 11,04 $ 278.000 $ 3.069.120 0,00 $ 1.673.750 0,00 $ 3.069.120
LT 3 20,48 $ 278.000 $ 5.693.440 0,00 $ 1.673.750 0,00 $ 5.693.440
LT 4 22,41 $ 278.000 $ 6.229.980 128,39 $ 1.673.750 $ 214.892.763 $ 221.122.743
LT 5 16,76 $ 278.000 $ 4.659.280 128,39 $ 1.673.750 $ 214.892.763 $ 219.552.043
LT 6 10,41 $ 278.000 $ 2.893.980 0,00 $ 1.673.750 0,00 $ 2.893.980
LT 7 0,4 $ 306.000 $ 122.400 0,00 $ 1.673.750 0,00 $ 122.400

La afectación de los predios LT 1, LT 2, LT 3 y LT 7 es de $ 5.345.820, $ 658.860, $

1.337.180 y $ 8.433.360, Esto da como resultado que los predios después de descontado el
valor de la franja poseen un beneficio en valor, diferente es los predios LT 4, LT 5 y LT 6
cuentan con una pérdida de valor respectivamente de $ 3.145.128, $ 169.146 y $ 1.793.100,
dando como resultado que el predio con mayor afectación o Pérdida de valor es de LT 4.

ANALISIS DE RESULTADOS

De acuerdo al estudio de mercado se puede detallar que el tamaño más comercializado para
realizar ventas de lotes en condominios en Nariño Cundinamarca es de 120 metros
cuadrados, el valor adoptado se encuentra en $ 35.028.000, por tal motivo el valor para los
predios LT2, LT3, LT4, LT5 y LT 6 es de doscientos setenta y ocho mil pesos ($278.000)
por metro cuadrado debido que cuentan con ubicación medianera.

El valor adoptado para los predios LT 1 y LT 7 que son esquineros, conforme en la oferta
encontrada es de trecientos seis mil pesos ($ 306.000)

El valor del metro cuadrado (m2) de la construcción después de realizar un diseño y un

presupuesto de obra, con las actividades que son necesarias para dar el costo de reposición
a nuevo es de $ 1.673.750 valor que está por encima de los estándares de la construcción
para esa tipología de vivienda, sin embargo este valor se paga en total toda vez que la parte
requerida en el estudio es afecta en la estructura de la vivienda en dos columnas del sistema
aporticado.

Para saber si las personas o propietarios que venden, no se ven afectados a posterior se
realizó un análisis de la forma de sus predios, para dar un posible valor y saber en cuanto
se puede vender con la afectación de esta franja de terreno.
Los predios que cuentan con perjuicios por causa de la obra son LT 4, LT 5 y LT6 los
cuales cuentan con una disminución en su valor.

Así concluimos que además de la perdida en el valor de los predios, también se tiene una
perdida en la concepción de un proyecto pensado para el disfrute de sus propietarios, ya que
se les reduce de manera drástica sus áreas de recreo y se adquieren sin querer un listado
intangible de perjuicios traídos por el tráfico y el desarrollo.

El mejor método para determinar el valor de un inmueble en franjas de terreno para la

adquisición predial es el de mercado y para establecer el perjuicio que trae la adquisición de
franjas se utiliza el método del doble avaluó. Esta es la mejor manera para establecer el
valor como se encuentra ahora sin la afectación y nos determina el cómo puede ser después
de la afectación con los mismos valores económicos (análisis de plusvalía).

Para este estudio Los costos de urbanismos se establecieron a $ 1.773.563.435 después de

realizar un presupuesto detallado el cual se adjunta en la presentación de este documento.

Para los lotes afectados sin construcción no ven ninguna afectación que perjudiquen su
valor, contrariamente se ven beneficiados por el factor fondo debido que a menor distancia
contra la vía teóricamente su valor aumentaría.