Derecho a la Contratación Privada I

Yeimi Carrillo Soto

Investigación

Contrato de Predio Rustico

Estudiantes

Arelys Hernández Saborío

Alina Guzmán Huertas

Fresia Murillo Bello

VI
Contenido
ARRENDAMIENTO..........................................................................................................3

PREDIO RUSTICO.......................................................................................................... 3

ARRENDAMIENTO DE PREDIO RUSTICO....................................................................4

NORMATIVA APLICABLE...............................................................................................6

JURISPRUDENCIA..........................................................................................................9
 ARRENDAMIENTO

“La palabra arrendamiento tanto en el pasado, como en el presente, ha tenido y tiene en

algunas legislaciones un significado muy amplio. En el derecho romano gran cantidad de

juristas utilizan el término para comprender objetivos diversos. Se comprendía que en este

concepto las cosas, pudiendo ser las mismas corporales o incorporales, muebles o inmuebles.

“El contrato de arrendamiento consiste en la cesión del uso y goce de una cosa que se

enmarca en un tiempo determinado y que se obtiene a cambio de un precio o renta. El contrato

de arrendamiento es consensual pues se perfecciona con el consentimiento, es además

bilateral y sinalagmático, podemos afirmar además que se trata de un contrato de tracto

sucesivo pues el cumplimiento de las prestaciones se extiende en el tiempo. Es el

arrendamiento un contrato bilateral en cuya virtud una de las partes se compromete, mediante

un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a esta por cierto tiempo, el uso y disfrute

de una cosa.

PREDIO RUSTICO

Según la LEY DE JURISDICCION AGRARIA en articulo 4- serán considerados predios

rústicos, para los efectos de esta ley, todas las tierras que se encuentren destinadas a la

explotación agropecuaria, agrícola, ganadera o forestal, excepto aquellas que hubieren sido

declaradas como zonas urbanas o que estén destinadas a la ejecución de desarrollos urbanos.

Donde el propietario de la finca que es objeto del contrato cede al arrendatario el uso de la

misma a cambio de una renta.

Ahora bien, también los contratos de arrendamientos lo podemos encontrar que se regulan en

el código civil en realidad el tema de arredramientos de predio rustico es un tema algo pequeño

pero fácil de entender, el arrendatario tiene obligaciones y derechos como lo es:

 1) Dedicar el terreno o parcela arrendada única y exclusivamente para lo que se va a

cultivar o para la crianza de ganado.

2) Mantener en buen estados las cercas y los linderos de la finca o parcela.

3) Resarcir todos los daños y perjuicios ocasionados en la parcela arrendada.

4) El arréndate se obliga a defender el derecho del arrendatario contra cualquier

perturbación.

5) El arrendatario puede gozar de los derechos del terreno.

ARRENDAMIENTO DE PREDIO RUSTICO

En cuanto al contrato de arrendamiento de fondos rústicos:

1. Deben establecerse normas sobre el arrendamiento de fundos rústicos que garanticen el

destino productivo del fundo, en este sentido, en los contratos es necesario que se especifique

el tipo de cultivo, la extensión del mismo y el compromiso del arrendatario de dedicarse

personalmente al cultivo de manera que el contrato sirva para el cumplimiento de la función

social de la propiedad de la tierra.

2. Deben regularse dos aspectos que van íntimamente ligados como son la duración del

contrato y la indemnización por las mejoras. En cuanto a la duración del contrato, el tiempo

debe ser suficientemente largo como para que el arrendatario procure un uso racional de la

tierra, sabiendo que ello redundará en su beneficio. Los plazos cortos implican un agotamiento
de la tierra, y una inestabilidad ocupacional del campesino arrendatario, también debe

establecerse el principio de renovación tácita del contrato.

Íntimamente relacionada con la duración del contrato, está la indemnización por las mejoras,

de manera que el arrendatario sea estimulado a realizar mejoras que redunden en un

mejoramiento de la propiedad agraria del país. La indemnización de las mejoras plantea el

problema de cuáles deben indemnizarse si:

a) solo las autorizadas por el propietario.

b) cualesquiera realizadas por el arrendatario.

c) las que autorizare un órgano judicial o administrativo con competencia para ello.

Al respecto, la ley debe fijar cuales mejoras deben indemnizarse en todo caso, sobre todo

aquellas que se incorporan definitivamente al inmueble, y sirven para el mejoramiento

permanente del fundo. Se aprecia en esta materia la importancia de una jurisdicción agraria

especializada para resolver los conflictos entre las partes, teniendo como orientación la

obligación de indemnización de todas las mejoras útiles a la producción nacional.

Otro aspecto que debe regularse es el pago de la renta, que el arrendamiento puede hacer

tanto en dinero como en productos. La determinación de la aptitud de los suelos y de una

rentabilidad mínima ordinaria en cuanto a los productos, son instrumentos técnicos básicos no

sólo para el cumplimiento de la función social de la tierra, sino también para la determinación

de la renta del arrendatario.

La renta que deba pagar el arrendatario debe ser adecuada a la verdadera utilidad que obtenga

de la explotación del fundo, y la pérdida fortuita de los frutos debe implicar una reducción del

precio del arrendamiento.

Actualmente nuestro Código Civil, dentro de las escasas regulaciones que contiene sobre el

arrendamiento de fundos rústicos, contiene más bien una disposición contraria, conforme a la

cual el arrendatario no tiene derecho para pedir rebaja del precio por caso fortuito que deteriore

o destruya la cosecha.

También en cuanto a la renta, su pago debe coincidir con el momento de venta de los

productos, a efectos de permitir el acceso a la tierra a los campesinos sin recursos para

sufragar anticipadamente el pago del arriendo.

Finalmente, debe tenerse presente que el arrendamiento puede constituir un medio idóneo para

que los campesinos que han demostrado su capacidad como empresarios agrícolas se

conviertan en propietarios, por lo que debe establecerse el derecho de prelación en favor del

arrendatario para adquirir la propiedad en caso de que el propietario desee vender.

NORMATIVA APLICABLE

En Costa Rica como en demás países de Latinoamérica han surgido figuras contractuales que,

aunque no reguladas o bien podría decirse, mal reguladas, al día de hoy permanecen en uso

en su realidad cotidiana, figuras que han pretendido ser una posibilidad más para alcanzar un
desarrollo socioeconómico y un medio idóneo para garantizar un mayor acceso a la justicia

social.

No obstante la figura del arrendamiento de fundo rústico, es una de estas figuras que al ser

reguladas y concebidas bajo la influencia de la normativa civil carece de los elementos

necesarios para constituirse en un instrumento para desarrollar una empresa agrícola en

propiedad de un tercero y que, por su corte civilista no logró constituirse como un medio de

acceso a una mayor justicia social, sino por el contrario, es una figura donde la propiedad es

estática, no importa la actividad, no cumple ninguna función social ni económica y por ello, la

prevalencia y la tutela en todo aspecto es para el propietario dejando en total desamparo al

empresario agrícola.

Si lo comparamos con el arrendamiento agrario es una figura que se desprende del contrato

de aparcería regulado en el artículo 69 de la Constitución Política, y se rige por el Derecho

Agrario y ha sido definido por la Jurisprudencia como: “un instrumento fundamental para la

constitución de la empresa agraria”

Por su medio se permite al futuro empresario concentrar los factores de la producción a los

fines de la gestión productiva.

La empresa del arrendatario constituye uno de los tipos de empresa agraria sentada sobre

fundo ajeno. Este tipo contractual agrario debe armonizar el adecuado desenvolvimiento de una
relación jurídica desarrollada entre propiedad y trabajo. Esto lleva a un incremento de la

productividad y a una mayor justicia social.

La figura de arrendamiento de fundo rústico se ha regido por la normativa del Código Civil,

específicamente en sus artículos 1156 siguientes y concordantes, ello implica que toda la

normativa aplicable a esta figura está plasmada de una visión mucho más liberal a favor de la

propiedad, sistema propio y característico de la época en que fue promulgado este Código

ARTÍCULO 1156.- El arrendador de un fundo debe entregar la cabida indicada en el contrato.

Los derechos y obligaciones de las partes en razón de un déficit o exceso de cabida, se rigen

por lo dispuesto en el título de venta.

ARTÍCULO 1157.- El arrendatario no tendrá derecho para pedir rebaja de precio, alegando

casos fortuitos que han deteriorado o destruido la cosecha.

ARTÍCULO 1158.- Siempre que se arriende un predio con ganados, quedan éstos a riesgo del

arrendatario y debe éste entregar al fin del arrendamiento igual número de cabezas de las

mismas edades y cualidades, o sus equivalentes en dinero.

Durante el arrendamiento podrá el arrendatario disponer de los ganados, con tal que lo haga de

buena fe y que no se comprometan los intereses del arrendador.

ARTÍCULO 1159.- Debe el arrendatario en el último año que permanezca en el fundo, permitir

a su sucesor por el tiempo rigorosamente indispensable, el barbecho de las tierras que tenga
desocupadas y en que él no pueda verificar ya nuevas siembras; así como el uso de los

edificios y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año agrícola

siguiente.

ARTÍCULO 1160.- Terminado el arrendamiento tendrá a su vez el locatario derecho para usar

de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable, para la recolección y

aprovechamiento de los frutos pendientes y en estado de colectar al terminarse el contrato.

JURISPRUDENCIA

29 de Octubre 2007 – Resolución N 00874-2007

Clase de Asunto: Proceso de Desahucio

Tema: Arrendamiento agrario

Inversiones 1319 S.A. – Inmobiliaria Luna Azul, S.A. vs La Guaria de Los Angeles, S.A.

Causal: Falta de Pago

“El contrato de arrendamiento constituye un instrumento fundamental para la constitución de la

empresa agraria. Por su medio se permite al futuro empresario concentrat los factores de la

producción a los fines de la gestión productiva.”

“Se garantiza un medio de acceso a la propiedad para aquellos que teniendo capacidad tecnica

no poseen tierras para poder trabajar y, por otro lado se otorgan ventajas comparativas a los

propietarios que deciden arrendar sus tierras y no mantenerlas incultas.”