* Importes expresados en millones.

* Ver estados contables, memoria e informes de calificadores de riesgo.

* Ver reformulación del estado de resultados.

* Analizamos las actividades ordinarias de la empresa.

TPO - Contabilidad Gerencial

Profesor - Pablo Federico Belocopitow.

Integrantes - Ramiro Barrientos, Delfina Casadevall, Manuela Viñuales.

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 Índice

1. Introducción a la empresa
2. Análisis del contexto
3. Informe del auditor
4. Análisis vertical
4.1. Balance
4.2. Estado de resultados
4.3. Estado de flujo de efectivo
5. Análisis horizontal
5.1. Balance
5.2. Estado de resultados
5.3. Estado de flujo de efectivo
6. Indicadores
6.1. Económicos
6.1.1. Rentabilidad de la inversión total (RIT)
6.1.2. Rentabilidad del patrimonio neto (RPN)
6.1.3. Margen sobre ventas
6.1.4. Rotación de la inversión
6.1.5. Efecto tenencia
6.1.6. Efecto resultados financieros
6.1.7. Efecto inversiones permanentes
6.1.8. Apalancamiento financiero
6.1.9. Efecto fiscal
6.1.10. Punto de equilibrio
6.1.11. Margen de seguridad
6.2. Financieros
6.2.1. Cobertura de liquidez
6.2.2. Liquidez corriente disponible
6.2.3. Liquidez corriente necesaria
6.2.4. PRAC
6.2.5. PEPC
6.2.6. Liquidez acida
6.2.7. Liquidez seca
6.2.8. Análisis de endeudamiento
6.2.9. Financiación de la inmovilización
6.2.10. Earnings before interest and taxes (EBIT)
6.2.11. Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization (EBITDA)
7. Análisis económico
8. Análisis financiero
9. Políticas para armado de presupuesto
10. Presupuesto económico
11. Presupuesto financiero
12. Balance general proyectado
13. Análisis de la calificadora de riesgo
14. Conclusión

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 1. Introducción de la empresa

IRSA (Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima), es una sociedad comercial de

capitales argentinos. Es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única
empresa inmobiliaria argentina que cotiza en Bolsas y Mercados Argentinos (“BYMA”) y en la
Bolsa de Comercio de Nueva York (“NYSE”). Junto con numerosas empresas que controla,
conforma el grupo inmobiliario más grande de la argentina, propietario de los principales
centros comerciales y responsable de algunos de los mayores proyectos inmobiliarios del
país. Están directa e indirectamente involucrados mediante subsidiarias y joint ventures en
diversas actividades conexas de bienes inmuebles en Argentina, incluyendo: la adquisición,
desarrollo y explotación de centros comerciales, la adquisición y desarrollo de edificios de
oficinas y otras propiedades que no constituyen centros comerciales, principalmente con fines
de locación, el desarrollo y venta de propiedades residenciales, la adquisición y explotación
de hoteles de lujo, la adquisición de reservas de tierras sin desarrollar para su futuro
desarrollo o venta e inversiones selectivas fuera de la Argentina.

IRSA fue fundada en 1943, en 1991 fue adquirida por la administración actual, que la
reestructuró con los actuales objetivos. Desde 1996, a través de la subsidiaria Alto Palermo
S.A, expandió sus actividades inmobiliarias en el segmento de centros comerciales, mediante
la adquisición de participaciones en doce centros comerciales. En 1997 IRSA incursionó en
el mercado hotelero mediante la adquisición del 50% de participación en el Hotel Llao Llao,
próximo a Bariloche, y en el Hotel Intercontinental en la Ciudad de Buenos Aires. En el 2004,
IRSA aumentó su participación accionaria en Banco Hipotecario, donde actualmente detenta
un 29,91% del capital.

Centro de Operaciones de Argentina

- Centros Comerciales: Nuestro principal objetivo consiste en maximizar la rentabilidad

para nuestros accionistas. Utilizando nuestro know how en la industria de centros
comerciales en Argentina como así también nuestra posición de liderazgo, buscamos
generar un crecimiento sustentable del flujo de fondos y aumentar el valor a largo
plazo de nuestros activos inmobiliarios. Queremos satisfacer la demanda de compra
en diferentes áreas urbanas del país, como así también mejorar la experiencia de
compra de nuestros clientes. Para ello buscamos desarrollar nuevos centros
comerciales en ubicaciones con perspectivas de crecimiento, en el área metropolitana
de Buenos Aires, así como en ciudades del interior de Argentina. Resulta vital para
lograr esta estrategia la profunda relación comercial que mantenemos desde hace
años con nuestros locatarios y que procuramos sostener en 2020 ante el inédito cierre
de las operaciones como consecuencia del COVID-19.
- Oficinas: Procuramos adquirir y desarrollar edificios de oficinas de primera categoría
en las principales zonas de oficinas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en
otras áreas estratégicamente ubicadas, que, en nuestra opinión consideramos ofrecen
rendimientos y potencial para la valorización del capital a largo plazo. Esperamos
continuar atrayendo inquilinos corporativos a nuestros edificios de oficinas. Asimismo,
es parte de nuestra estrategia la venta selectiva y el reemplazo por nuevas unidades
desarrolladas por la Compañía.
- Hoteles: Consideramos que la cartera de tres hoteles de lujo diversifica nuestro
portafolio y nos brinda la posibilidad de aprovechar el potencial crecimiento del turismo

3
 en Argentina. A la fecha nos encontramos trabajando en la reapertura de nuestros tres
hoteles y en su estrategia de posicionamiento debido al impacto en el sector como
consecuencia de la pandemia de COVID-19.
- Ventas y Desarrollos: Procuramos continuar con la adquisición de parcelas de tierra
no explotadas en ubicaciones atractivas dentro y fuera de Buenos Aires con el objetivo
de valorización para su venta o potencial desarrollo comercial y/o residencial.
Entendemos que contar con un portafolio de parcelas de tierra atractivas
subdesarrolladas eleva nuestra habilidad de realizar inversiones estratégicas de largo
plazo y nos proporciona una “reserva” para nuevos proyectos en los próximos años.
- Internacional: En este segmento, buscamos inversiones fuera de Argentina que
representen una oportunidad de apreciación del capital a largo plazo.
- Operaciones Financieras y Otros: Mantenemos nuestra inversión en Banco
Hipotecario, principal banco de crédito hipotecario en la Argentina, dado que creemos
poder alcanzar buenas sinergias en el largo plazo con un mercado de hipotecas
desarrollado.

2. Análisis del contexto

La Sociedad opera en un contexto complejo tanto por las condiciones macroeconómicas,

cuyas variables principales han tenido recientemente una fuerte volatilidad, como
regulatorias, sociales y políticas, tanto en el ámbito nacional como internacional.

Los resultados de las operaciones pueden verse afectados por las fluctuaciones en el índice
de inflación y en el tipo de cambio respecto del peso frente a otras monedas, principalmente
el dólar, las variaciones en las tasas de interés las cuales tienen un impacto en el costo de
capital, los cambios en las políticas gubernamentales, control de capitales y otros
acontecimientos políticos o económicos tanto a nivel local como internacional.

En diciembre de 2019, una nueva cepa de coronavirus (SARS-COV-2), que causó un

síndrome respiratorio agudo severo (COVID-19) apareció en Wuhan, China. El 11 de marzo
de 2020, la Organización Mundial de la Salud declaró que el COVID-19 era una pandemia.
En respuesta, los países han adoptado medidas extraordinarias para contener la propagación
del virus, incluida la imposición de restricciones a los viajes y el cierre de fronteras, el cierre
de negocios considerados no esenciales, instrucción a los residentes a practicar
distanciamiento social, implementación de cuarentenas, entre otras medidas. La pandemia
en curso y estas medidas gubernamentales extraordinarias están afectando la actividad
económica mundial, arrojando como resultado una volatilidad significativa en los mercados
financieros mundiales.

El 3 de marzo de 2020 se registró el primer caso de COVID-19 en el país y hasta el 21 de

septiembre de 2020, más de 600.000 casos de infecciones habían sido confirmados en
Argentina, en virtud de lo cual el Gobierno Nacional implementó una serie de medidas
sanitarias de aislamiento social, preventivo y obligatorio a nivel nacional que comenzó el 19
de marzo de 2020 y que se extendió varias veces, más recientemente hasta el 11 de octubre

4
de 2020 inclusive (el que podría prorrogarse el tiempo que dure la situación epidemiológica),
que afectaron la economía local. Entre ellas se destaca: la ampliación de la emergencia
pública en materia sanitaria, el cierre total de fronteras, la suspensión de vuelos
internacionales y de cabotaje, la suspensión del transporte terrestre de media y larga
distancia, la suspensión de espectáculos artísticos y deportivos, cierre de negocios no
considerados esenciales, incluidos los centros comerciales y hoteles.

Esta serie de medidas afectaron gran parte de las compañías argentinas, que experimentaron
una caída de sus ingresos y un deterioro en la cadena de pagos. En este marco, el gobierno
argentino anunció distintas medidas destinadas a paliar la crisis financiera de las compañías
afectadas por la pandemia del COVID-19. Asimismo, cabe destacar que, al estancamiento de
la economía argentina, se suma un contexto de crisis internacional como consecuencia de la
pandemia del COVID-19. En este escenario se espera una fuerte contracción de la economía
argentina.

Este marzo IRSA se vio con la obligación de cambiar el foco de su estrategia, de trabajar en
la optimización de resultados y en la mejora de la performance de sus operaciones pasaron
a focalizarse en el manejo de una crisis sin precedentes. Ante este contexto, tomaron diversas
medidas, incluyendo la creación de un Comité de Crisis, planes de contingencia para la
continuidad de las operaciones y la modalidad del trabajo a distancia, priorizando la salud y
el bienestar de sus empleados, clientes, locatarios, y toda la población.

En el centro de operaciones Argentina, los centros comerciales de la subsidiaria IRSA

Propiedades Comerciales (IRSA CP) fueron uno de los negocios más afectados como
consecuencia del aislamiento social, preventivo y obligatorio decretado por el Gobierno
argentino. Se produjo el cierre de los centros comerciales en todo el país desde el día 20 de
marzo del corriente. La Sociedad ha decidido diferir la facturación y el cobro del Valor Mensual
Asegurado (V.M.A.) hasta el 30 de septiembre de 2020, con algunas excepciones y bonificar
el fondo de promoción colectiva durante el mismo periodo, priorizando la relación de largo
plazo con sus locatarios.

En términos operativos, las ventas de locatarios en centros comerciales que venían creciendo
a un ritmo interanual de 79% hasta el mes de febrero y que comenzaban a mostrar resultados
positivos medidos en términos reales, finalizaron el año con un crecimiento del 6,7% (-25,9%
en términos reales) evidenciándose una profunda caída interanual del 90,4% en el último
trimestre del ejercicio debido al cierre de operaciones. La ocupación descendió levemente y
se ubicó al cierre del ejercicio en 93,2%.

En relación con las oficinas, si bien la mayoría de los locatarios están trabajando en la
modalidad home office, las mismas se encuentran operativas con estrictos protocolos de
seguridad e higiene

El segmento hoteles también se ha visto afectado por el aislamiento social, preventivo y

obligatorio. Los hoteles Libertador en la Ciudad de Buenos Aires y Llao Llao en la provincia
de Río Negro se encuentran temporariamente cerrados desde el 20 de marzo pasado, y no
hay certeza sobre su reapertura y la reactivación del sector; a su vez, el Hotel Intercontinental
en la Ciudad de Buenos Aires está trabajando únicamente bajo un plan de contingencia y
emergencia.

5
 3. Informe del auditor

IRSA no presenta el informe de los auditores con sus estados contables, vamos a suponer
que la información está bien preparada y que los auditores tienen una opinión favorable,
limpia.

4. Análisis vertical
4.1. Balance
Balance 30.06.2020 Composición

ACTIVO
Activo no corriente
Propiedades de inversión 227547 36,28%
Propiedades, planta y equipo 37730 6,02%
Propiedades para la venta 4856 0,77%
Activos intangibles 27784 4,43%
Derecho de uso de activos 19859 3,17%
Otros activos 0 0,00%
Inversiones en asociadas y negocios conjuntos 74394 11,86%
Activos por impuesto diferido 633 0,10%
Créditos por impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta 25 0,00%
Activos restringidos 1871 0,30%
Créditos por ventas y otros créditos 23128 3,69%
Inversiones en activos financieros 3513 0,56%
Activos financieros medidos a valor razonable con cambios en resultado 0 0,00%
Instrumentos financieros derivados 142 0,02%
Total del activo no corriente 421482 67,20%
Activo corriente
Propiedades para la venta 2316 0,37%
Inventarios 4683 0,75%
Activos restringidos 6209 0,99%
Créditos por impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta 307 0,05%
Grupo de activos destinados para la venta 41678 6,65%
Créditos por ventas y otros créditos 37143 5,92%
Inversiones en activos financieros 19434 3,10%
Activos financieros medidos a valor razonable con cambios en resultado 3377 0,54%
Instrumentos financieros derivados 211 0,03%
Efectivo y equivalentes de efectivo 90359 14,41%
Total del activo corriente 205717 32,80%
TOTAL DEL ACTIVO 627199 100%

PASIVO

6
 Pasivo no corriente
Préstamos 297818 47,48%
Pasivos por arrendamientos 13376 2,13%
Pasivos por impuesto diferido 44037 7,02%
Deudas comerciales y otras deudas 2169 0,35%
Provisiones 3063 0,49%
Beneficios a los empleados 447 0,07%
Instrumentos financieros derivados 55 0,01%
Remuneraciones y cargas sociales 195 0,03%
Total del pasivo no corriente 361160 57,58%
Pasivo corriente
Deudas comerciales y otras deudas 29672 4,73%
Préstamos 78341 12,49%
Pasivos por arrendamientos 4869 0,78%
Provisiones 2440 0,39%
Grupo de pasivos destinados para la venta 22212 3,54%
Remuneraciones y cargas sociales 4105 0,65%
Impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta a pagar 625 0,10%
Instrumentos financieros derivados 1120 0,18%
Total del pasivo corriente 143384 22,86%
TOTAL DEL PASIVO 504544 80,44%

PATRIMONIO NETO
Atribuible a los accionistas de la sociedad controlante 57127 9,11%
Interés no controlante 65528 10,45%
TOTAL DEL PATRIMONIO NETO 122655 19,56%

TOTAL DEL PASIVO Y PATRIMONIO NETO 627199 100,00%

4.2. Estado de resultados

Estado de resultados 30.06.2020 Composición

Ingresos 95793 100,00%

Costos -62204 -64,94%
Ganancia bruta 33589 35,06%
Gastos generales y de administración -10869 -11,35%
Gastos de comercialización -13757 -14,36%
Otros resultados operativos netos 1104 1,15%
Desvalorización de asociadas y negocios conjuntos -2470 -2,58%
Resultado de las transacciones 7597 7,93%
Resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de
inversión 30742 32,09%
Resultado operativo de la actividad principal 38339 40,02%
Resultado por participación en asociadas y negocios conjuntos 8517 8,89%
Resultado de la actividad principal 46856 48,91%
Ingresos financieros 1368 1,43%

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RECPAM 90 0,09%
Otros resultados financieros -14334 -14,96%
Resultado del activo 33980 35,47%
Costos financieros -21465 -22,41%
Resultado antes de impuestos 12515 13,06%
Impuesto a las ganancias -6869 -7,17%
Resultado de operaciones continuadas 5646 5,89%
Resultado de operaciones discontinuadas 18085 18,88%
Resultado neto del ejercicio 23731 24,77%

4.3. Estado de flujo de efectivo

Estado de flujo de efectivo 30.06.2020 Composición

Actividades operativas
Efectivo neto generado por actividades operativas continuadas antes del
impuesto a las ganancias pagado 28915 32,00%
Impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta pagado -650 -0,72%
Flujo neto de efectivo generado por actividades operativas
continuadas 28265 31,28%
Flujo neto de efectivo generado por actividades operativas
discontinuadas 2848 3,15%
Flujo neto de efectivo generado por actividades operativas 31113 34,43%

Actividades de inversión
Adquisición de participación en asociadas y negocios conjuntos -1492 -1,65%
Aportes y emisión de capital en asociadas y negocios conjuntos -2702 -2,99%
Adquisición y mejoras de propiedades de inversión -4389 -4,86%
Cobros por venta de propiedades de inversión 13192 14,60%
Adquisición y mejoras de propiedades, planta y equipo -4933 -5,46%
Cobros por venta de propiedades, planta y equipo 3371 3,73%
Adquisición de activos intangibles -4014 -4,44%
Efectivo incorporado por combinación de negocios, neto del efectivo
pagado 1945 2,15%
Dividendos cobrados de asociadas y negocios conjuntos 1994 2,21%
Cobro por venta de participación en asociadas y negocios conjuntos 5049 5,59%
Cobro de préstamos otorgados 0 0,00%
Disminución / (aumento) de activos restringidos, netos 6494 7,19%
Adquisición de inversiones en activos financieros -14319 -15,85%
Cobros por realización de inversiones en activos financieros 38080 42,14%
Intereses cobrados de activos financieros 865 0,96%
Dividendos cobrados de activos financieros 107 0,12%
Pago por adquisición de otros activos 0 0,00%
Cobro por venta de activos intangibles 28 0,03%
Cobro por liquidación de asociada 0 0,00%
Préstamos otorgados a vinculadas -165 -0,18%
Préstamos otorgados -922 -1,02%

8
Flujo neto de efectivo generado por actividades de inversión
continuadas 38189 42,26%
Flujo neto de efectivo generado por actividades de inversión
discontinuadas 2455 2,72%
Flujo neto de efectivo generado por actividades de inversión 40644 44,98%

Actividades de financiación
Toma de préstamos y emisión de obligaciones negociables 30670 33,94%
Cancelación de préstamos y capital de obligaciones negociables -68328 -75,62%
Obtención / (Cancelación) neta de préstamos de corto plazo 2516 2,78%
Intereses pagados -19154 -21,20%
Recompra de obligaciones negociables -13071 -14,47%
Aportes del interés no controlante en subsidiarias 0 0,00%
Adquisición en interés no controlante en subsidiarias -602 -0,67%
Cobro por venta de interés no controlante en subsidiarias 0 0,00%
Distribución de capital a interés no controlante en subsidiarias 0 0,00%
Préstamos obtenidos de partes relacionadas 0 0,00%
Dividendos pagados al interés no controlante en subsidiarias -961 -1,06%
Cobro por emisión de acciones y otros instrumentos del patrimonio 1897 2,10%
Cobros por venta al interés no controlante 379 0,42%
(Pagos) / Cobros netos de instrumentos financieros derivados -3923 -4,34%
Flujo neto de efectivo (utilizado en) por actividades de financiación
continuadas -70577 -78,11%
Flujo neto de efectivo (utilizado en) por actividades de financiación
discontinuadas -5548 -6,14%
Flujo neto de efectivo (utilizado en) por actividades de financiación -76125 -84,25%

Efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio

(Disminución) / Aumento neta de efectivo y equivalentes de efectivo de
operaciones continuadas -4123 -4,56%
(Disminución) / Aumento neta de efectivo y equivalentes de efectivo de
operaciones discontinuadas -245 -0,27%
(Disminución) / Aumento neto de efectivo y equivalentes de
efectivo -4368 -4,83%
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del ejercicio 86443 95,67%
Efectivo y equivalentes de efectivo reclasificados a activos destinados
para la venta -450 -0,50%
Diferencia de cambio del efectivo y resultado por medición a valor
razonable de equivalente de efectivo 8734 9,67%
Efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio 90359 100,00%

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 5. Análisis horizontal
5.1. Balance
Balance 30.06.2019 30.06.2020 Tendencia

ACTIVO
Activo no corriente
Propiedades de inversión 333525 227547 -31,78%
Propiedades, planta y equipo 31905 37730 18,26%
Propiedades para la venta 7836 4856 -38,03%
Activos intangibles 25603 27784 8,52%
Derecho de uso de activos 0 19859
Otros activos 34 0 -100,00%
Inversiones en asociadas y negocios conjuntos 44439 74394 67,41%
Activos por impuesto diferido 571 633 10,86%
Créditos por impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta 216 25 -88,43%
Activos restringidos 4401 1871 -57,49%
Créditos por ventas y otros créditos 17680 23128 30,81%
Inversiones en activos financieros 4128 3513 -14,90%
Activos financieros medidos a valor razonable con cambios en resultado 5971 0 -100,00%
Instrumentos financieros derivados 136 142 4,41%
Total del activo no corriente 476445 421482 -11,54%
Activo corriente
Propiedades para la venta 523 2316 342,83%
Inventarios 1639 4683 185,72%
Activos restringidos 6261 6209 -0,83%
Créditos por impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta 557 307 -44,88%
Grupo de activos destinados para la venta 11498 41678 262,48%
Créditos por ventas y otros créditos 32221 37143 15,28%
Inversiones en activos financieros 46048 19434 -57,80%
Activos financieros medidos a valor razonable con cambios en resultado 16666 3377 -79,74%
Instrumentos financieros derivados 59 211 257,63%
Efectivo y equivalentes de efectivo 86443 90359 4,53%
Total del activo corriente 201915 205717 1,88%
TOTAL DEL ACTIVO 678360 627199 -7,54%

PASIVO
Pasivo no corriente
Préstamos 381639 297818 -21,96%
Pasivos por arrendamientos 0 13376
Pasivos por impuesto diferido 52590 44037 -16,26%
Deudas comerciales y otras deudas 2505 2169 -13,41%
Provisiones 11452 3063 -73,25%
Beneficios a los empleados 188 447 137,77%
Instrumentos financieros derivados 1469 55 -96,26%
Remuneraciones y cargas sociales 157 195 24,20%
Total del pasivo no corriente 450000 361160 -19,74%

10
 Pasivo corriente
Deudas comerciales y otras deudas 26528 29672 11,85%
Préstamos 65036 78341 20,46%
Pasivos por arrendamientos 0 4869
Provisiones 2463 2440 -0,93%
Grupo de pasivos destinados para la venta 8137 22212 172,98%
Remuneraciones y cargas sociales 3009 4105 36,42%
Impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta a pagar 495 625 26,26%
Instrumentos financieros derivados 36 1120 3011,11%
Total del pasivo corriente 105704 143384 35,65%
TOTAL DEL PASIVO 555704 504544 -9,21%

PATRIMONIO NETO
Atribuible a los accionistas de la sociedad controlante 45843 57127 24,61%
Interés no controlante 76813 65528 -14,69%
TOTAL DEL PATRIMONIO NETO 122656 122655 0,00%

TOTAL DEL PASIVO Y PATRIMONIO NETO 678360 627199 -7,54%

5.2. Estado de resultados

Estado de resultados 30.06.2019 30.06.2020 Tendencia

Ingresos 92181 95793 3,92%

Costos -59391 -62204 4,74%
Ganancia bruta 32790 33589 2,44%
Gastos generales y de administracion -10643 -10869 2,12%
Gastos de comercializacion -12270 -13757 12,12%
Otros resultados operativos netos 273 1104 304,40%
Desvalorizacion de asociadas y negocios conjuntos 0 -2470
Resultado de las transacciones 10150 7597 -25,15%
Resultado neto por cambios en el valor razonable de propiedades de
inversión -37877 30742 181,16%
Resultado operativo de la actividad principal -27727 38339 238,27%
Resultado por participación en asociadas y negocios conjuntos -7200 8517 218,29%
Resultado de la actividad principal -34927 46856 234,15%
Ingresos financieros 1745 1368 -21,60%
RECPAM -528 90 117,05%
Otros resultados financieros 4196 -14334 -441,61%
Resultado del activo -29514 33980 215,13%
Costos financieros -20248 -21465 6,01%
Resultado antes de impuestos -49762 12515 125,15%
Impuesto a las ganancias 4251 -6869 261,59%
Resultado de operaciones continuadas -45511 5646 112,41%
Resultado de operaciones discontinuadas 7140 18085 153,29%
Resultado neto del ejercicio -38371 23731 161,85%

11
 5.3. Estado de flujo de efectivo
Estado de flujo de efectivo 30.06.2019 30.06.2020 Tendencia

Actividades operativas
Efectivo neto generado por actividades operativas continuadas antes del
impuesto a las ganancias pagado 21417 28915 35,01%
Impuesto a las ganancias y ganancia mínima presunta pagado -730 -650 -10,96%
Flujo neto de efectivo generado por actividades operativas
continuadas 20687 28265 36,63%
Flujo neto de efectivo generado por actividades operativas
discontinuadas 6354 2848 -55,18%
Flujo neto de efectivo generado por actividades operativas 27041 31113 15,06%

Actividades de inversion
Adquisición de participación en asociadas y negocios conjuntos -324 -1492 360,49%
Aportes y emisión de capital en asociadas y negocios conjuntos 0 -2702
Adquisición y mejoras de propiedades de inversión -6430 -4389 -31,74%
Cobros por venta de propiedades de inversión 1018 13192 1195,87%
Adquisición y mejoras de propiedades, planta y equipo -5064 -4933 -2,59%
Cobros por venta de propiedades, planta y equipo 16 3371 20968,75%
Adquisición de activos intangibles -4006 -4014 0,20%
Efectivo incorporado por combinación de negocios, neto del efectivo
pagado 0 1945
Dividendos cobrados de asociadas y negocios conjuntos 1131 1994 76,30%
Cobro por venta de participación en asociadas y negocios conjuntos 8377 5049 -39,73%
Cobro de préstamos otorgados 240 0 -100,00%
Disminución / (aumento) de activos restringidos, netos 1904 6494 241,07%
Adquisición de inversiones en activos financieros -49054 -14319 -70,81%
Cobros por realización de inversiones en activos financieros 67918 38080 -43,93%
Intereses cobrados de activos financieros 1561 865 -44,59%
Dividendos cobrados de activos financieros 129 107 -17,05%
Pago por adquisición de otros activos 0 0
Cobro por venta de activos intangibles 0 28
Cobro por liquidación de asociada 0 0
Préstamos otorgados a vinculadas -14 -165 1078,57%
Préstamos otorgados -130 -922 609,23%
Flujo neto de efectivo generado por actividades de inversión
continuadas 17272 38189 121,10%
Flujo neto de efectivo generado por actividades de inversión
discontinuadas -6083 2455 -140,36%
Flujo neto de efectivo generado por actividades de inversión 11189 40644 263,25%

Actividades de financiacion
Toma de préstamos y emisión de obligaciones negociables 47412 30670 -35,31%
Cancelación de préstamos y capital de obligaciones negociables -48724 -68328 40,23%
Obtención / (Cancelación) neta de préstamos de corto plazo -1013 2516 -348,37%
Intereses pagados -19017 -19154 0,72%
Recompra de obligaciones negociables -7378 -13071 77,16%

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Aportes del interés no controlante en subsidiarias 2761 0 -100,00%
Adquisición en interés no controlante en subsidiarias -7200 -602 -91,64%
Cobro por venta de interés no controlante en subsidiarias 13 0 -100,00%
Distribución de capital a interés no controlante en subsidiarias 0 0
Préstamos obtenidos de partes relacionadas 64 0 -100,00%
Dividendos pagados al interés no controlante en subsidiarias -1472 -961 -34,71%
Cobro por emisión de acciones y otros instrumentos del patrimonio 0 1897
Cobros por venta al interes no controlante 0 379
(Pagos) / Cobros netos de instrumentos financieros derivados -655 -3923 498,93%
Flujo neto de efectivo (utilizado en) por actividades de financiación
continuadas -35209 -70577 100,45%
Flujo neto de efectivo (utilizado en) por actividades de financiación
discontinuadas 7455 -5548 -174,42%
Flujo neto de efectivo (utilizado en) por actividades de financiación -27754 -76125 174,28%

Efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio

(Disminución) / Aumento neta de efectivo y equivalentes de efectivo de
operaciones continuadas 2750 -4123 -249,93%
(Disminución) / Aumento neta de efectivo y equivalentes de efectivo de
operaciones discontinuadas 7726 -245 -103,17%
(Disminución) / Aumento neto de efectivo y equivalentes de
efectivo 10476 -4368 -141,70%
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del ejercicio 82974 86443 4,18%
Efectivo y equivalentes de efectivo reclasificados a activos destinados
para la venta -242 -450 85,95%
Diferencia de cambio del efectivo y resultado por medición a valor
razonable de equivalente de efectivo -6765 8734 -229,11%
Efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio 86443 90359 4,53%

13
 6. Indicadores

Indicadores -

Rentabilidad de la inversión total (RIT) 5,20%

Rentabilidad del patrimonio neto
(RPN) 4,60%
Margen sobre ventas 7,93%
Rotación de la inversión 0,1467
Efecto tenencia 5,0465
Efecto resultados financieros 1,2221
Efecto inversiones permanentes 0,7252
Apalancamiento financiero 1,9606
Efecto fiscal 0,4511
Punto de equilibrio 52507,25
Margen de seguridad 45,19%
Cobertura de liquidez 7,3536
Liquidez corriente disponible 1,4347
Liquidez corriente necesaria 0,1951
PRAC 64
PEPC 328
Liquidez acida 1,3859
Liquidez seca 0,6301
Análisis de endeudamiento 4,1135
Financiación de la inmovilización 0,291
EBIT 7597
EBITDA 23865

6.1. Económicos
Indicadores económicos -

Rentabilidad de la inversión total (RIT) 5,20%

Rentabilidad del patrimonio neto
(RPN) 4,60%
Margen sobre ventas 7,93%
Rotación de la inversión 0,1467
Efecto tenencia 5,0465
Efecto resultados financieros 1,2221
Efecto inversiones permanentes 0,7252
Apalancamiento financiero 1,9606
Efecto fiscal 0,4511
Punto de equilibrio 52507,25
Margen de seguridad 45,19%

14
6.1.1. RIT – Rentabilidad de la inversión total: (Resultados del activo / Activos totales
promedio) x 100.
(33980 / 652780) x 100 = 5,20%

- Activos totales promedio: (Activo total 2020 + Activo total 2019) / 2

(678360 + 627199) / 2 = 652780

6.1.2. RPN – Rentabilidad del patrimonio neto: (Resultado de las actividades continuadas /
Patrimonio neto promedio) x 100
(5646 / 122655,5) x 100 = 4,60%

- Patrimonio neto promedio: (Patrimonio neto 2020 / Patrimonio neto 2019) / 2

(122656 + 122655) / 2 = 122655,5

6.1.3. Margen sobre ventas: (Resultado de las transacciones / Ventas) x 100

(7597 / 95793) x 100 = 7,93%

6.1.4. Rotación de la inversión: Ventas / Activos totales promedio

95793 / 652780 = 0,1467

6.1.5. Efecto tenencia: ROAP / Resultado de las transacciones

38339 / 7597 = 5,0465

6.1.6. Efecto resultados financieros: RAP / ROAP

46856 / 38339 = 1,2221

6.1.7. Efecto inversiones permanentes: Resultado del activo / RAP

33980 / 46856 = 0,7252

6.1.8. Apalancamiento financiero: RPN / RIT – Impuestos

4,60 / 2,3462 = 1,9606

- RIT – Impuestos: (1- (impuesto a las ganancias / RAI)) x RIT

(1 - (-6869) / 12515) x 5,20 = 2,3462%

6.1.9. Efecto Fiscal: Resultando neto / RAI

5646 / 12515 = 0,4511

15
6.1.10. Punto de equilibrio: Costos fijos / (1 – (Costos variables / Ingresos)
10869 / (1 – (75961 / 95793) = 52507,2464

6.1.11. Margen de seguridad: (ingresos actuales – Ventas de equilibrio) / ingresos actuales

(95793 – 52507,2464) / 95793 = 45,19%

6.2. Financieros
Indicadores financieros -

Cobertura de liquidez 3,5389

Liquidez corriente disponible 1,4347
Liquidez corriente necesaria 0,4054
PRAC 133
PEPC 328
Liquidez acida 1,0952
Liquidez seca 0,6301
Análisis de endeudamiento 4,1135
Financiación de la inmovilización 0,291
EBIT 7597
EBITDA 23865

6.2.1. Cobertura de Liquidez: Liquidez corriente disponible / liquidez corriente necesaria

1,4347 / 0,4054 = 3,5389

6.2.2. Liquidez corriente disponible: Activo corriente / Pasivo Corriente

205717 / 143384 = 1,4347

6.2.3. Liquidez Corriente necesaria: PRAC / PEPC

64 / 328 = 0,4054

6.2.4. PRAC: 133

6.2.5. PEPC: 328

16
6.2.6. Liquidez acida: (Activo corriente – Bienes de cambio) / Pasivo corriente
(205717 – 48677) / 143384 = 1,0952

6.2.7. Liquidez seca: Caja / Pasivo corriente

90359 / 143384 = 0,6301

6.2.8. Análisis de endeudamiento: Pasivo / Patrimonio neto

504544 / 122655 = 4,1135

6.2.9. Financiación de la inmovilización: Patrimonio neto / Activo no corriente

122655 / 421482 = 0,291

6.2.10. EBIT: Resultado de las transacciones

7597

6.2.11. EBITDA: Resultado de las transacciones + depreciaciones + amortizaciones

7597 + 9371 + 6897 = 23865

7. Análisis económico

Al día del fin del ejercicio (30.06.2020) IRSA tuvo un RIT de 5,20% y un RPN de 4,60%, no resulta una
rentabilidad muy alta pero no puede ser calificada como mala. La empresa está centrada en sacar
provecho a sus ventas más que en vender en cantidad, algo entendible en el rubro en el que opera,
tiene un muy buen margen sobre ventas 7,93% lo que explica la mayor parte de sus ganancias ya
que la rotación de la inversión es tan solo de 0,1467. Además, otro indicador significativo es el de
efecto tenencia, 5,0465, las propiedades que poseen se revalorizan. Entre el margen y el efecto
tenencia IRSA consigue la mayor parte de su rentabilidad. IRSA también está ganando, pero en
mucho menor proporción por sus resultados financieros como nos indica el efecto resultados
financieros, 1,2221. Al analizar el apalancamiento financiero,1,9606, podemos notar que el
endeudamiento mejora significativamente la rentabilidad. Por último, la empresa se encuentra
45,19% por encima de su punto de equilibrio.

17
 8. Análisis financiero

Con respecto a los datos financieros podemos encontrarnos que IRSA tiene una gran
cobertura de liquidez, mayor a 3 lo que supone cierta tranquilidad para los inversores. Cobra
muy rápido sus créditos, en 133 días en promedio, si lo comparamos con cuándo debe
honrar sus deudas, en promedio 328 días. También tiene una buena liquidez acida así que
puede hacer frente a su pasivo corriente con su activo corriente sin los bienes de cambio.
La liquidez seca, 0,6301, nos indica que está bastante lejos de cubrir su pasivo corriente
con su caja. El análisis de endeudamiento, 4,1135, y la financiación de la inmovilización,
0,291, son indicadores preocupantes. La empresa es financiada principalmente por pasivos,
el capital tercero es más de 4 veces mayor al propio. Y solo el 29,1% del activo corriente
está financiado por capital propio.

9. Políticas para armado de presupuesto

El saldo de caja establecido es de 94452,26 siguiendo la tendencia de 4,53%, los fondos

que excedan la caja estipulada serán objeto de colocaciones financieras. Supondremos que
dichas tomas y colocaciones se realizaran el último día de cada año, y por un periodo de un
año bajo la tasa de 35% anual.

El activo corriente al 30.06.2020 será cobrado en su totalidad durante el año presupuestado.

El activo no corriente quedara igual al 30.06.2020.

El pasivo corriente al 30.06.202 será pagado en su totalidad durante el año presupuestado.

El pasivo no corriente quedara igual al 30.06.2020.

La proyección de gastos seguirá la tendencia de 2,12% para gastos generales y de

administración y 12,12% para gastos de comercialización.

La proyección de ingresos seguirá la tendencia de 3,92%.

El impuesto a las ganancias será de 30% sobre el resultado antes de impuestos y se

abonará en el siguiente ejercicio al presupuestado.

Durante el año presupuestado no se aprobarán dividendos.

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 10. Presupuesto económico

Presupuesto Economico 30.06.2021

Ingresos 99548,09
Costos -65152,47
Ganancia bruta 34395,62
Gastos generales y de administracion -11099,42
Gastos de comercializacion -15424,35
Resultado antes de impuestos 7871,84
Impuesto a las ganancias -2361,55
Resultado del ejercicio 5510,29

11. Presupuesto financiero

Presupuesto financiero 30.06.2021

Saldo inicial 90359
COBROS
Por ventas de 2021 74661,06
De 2020 115358
PAGOS
Gastos generales y de administracion -11099,42
Gastos de comercializacion -15424,35
De 2020 -143384
Subtotal 110470,29
Colocaciones financieras -16.018,03
Saldo final 94.452,26

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 12. Balance general proyectado

Balance proyectado 30.06.2021 30.06.2021

ACTIVO PASIVO
Activo no corriente Pasivo no corriente
Total del activo no corriente 421482 Total del pasivo no corriente 361160

Activo corriente Pasivo corriente

Efectivo y equivalentes de efectivo 94452,26 Cargas fiscales 2361,55
Creditos por ventas 24887,02 Total del pasivo corriente 2361,55
Colocaciones financieras 16018,03 TOTAL DEL PASIVO 363521,55
Total del activo corriente 135357,31
PATRIMONIO NETO
Patrimonio neto 193317,76
TOTAL DEL PATRIMONIO NETO 193317,76

TOTAL DEL ACTIVO 556839,31 TOTAL DEL PASIVO + PATRIMONIO NETO 556839,31

13. Análisis de la calificadora de riesgo

A finales del año 2019 S&P Global realizo un análisis de IRSA resultando en una calificación
raBBB+, que representa una empresa con parámetros de protección adecuados pero
susceptible a condiciones económicas adversas o a cambios coyunturales, lo que pueden
conducir a un debilitamiento en la capacidad de cumplir con sus compromisos financieros.
Resaltan como principales fortalezas la posición competitiva y el acceso al mercado
crediticio local e internacional y como principales debilidades la exposición a la devaluación
del peso y la sensibilidad a las condiciones económicas argentinas.

Por otro lado, FIXscr también a finales de 2019 bajo la calificación de IRSA de AA+ a AA,
debido a que dificultades por el alto nivel de endeudamiento. En marzo de 2020 la empresa
volvió a bajar la calificación, esta vez a A agravándose la situación por el contexto argentino
de crisis y covid-19. La calificación A se mantiene hasta el momento.

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 14. Conclusión

En conclusión, no consideramos que sea el momento para invertir en la empresa debido a

su actividad y al contexto que atraviesa el mundo y Argentina, reforzamos nuestra opinión
con las calificaciones de riesgo de S&P Global y Fitch ratings.

Si bien IRSA tiene rentabilidad positiva, aunque no muy alta, la situación financiera es
complicada especialmente por estar financiada casi en su totalidad por terceros, llegando a
ser aproximadamente el 80% del capital total de la empresa, la empresa tiene costos
financieros muy altos que están creciendo a un ritmo del 6%. Esta situación financiera junto
al contexto son parte de nuestras preocupaciones acerca de la empresa.

Otros aspectos que respaldan nuestra decisión son, la falta del informe del auditor, que, si
bien a la hora de hacer el análisis supusimos que es favorable, llama la atención que no sea
presentado, la poca información que hay con respecto a las operaciones discontinuadas y
que paso con ellas y la diferencia entre el resultado de los distintos ejercicios.

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