Plan Parcial Riviera Estates

Director: Lic.
Jorge Armando Verdín López

Sección Sexta Tomo CLXXXIII
Número: 049
Tepic, Nayarit; 17 de Septiembre de 2008
Tiraje: 100
SUMARIO
PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN

“RIVIERA ESTATES”, MUNICIPIO DE BAHÍA DE
BANDERAS, NAYARIT.
2 Periódico Oficial Miércoles 17 de Septiembre de 2008
PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN

“RIVIERA ESTATES”, MUNICIPIO DE BAHÍA DE
BANDERAS, NAYARIT.
Miércoles 17 de Septiembre de 2008 Periódico Oficial 3
INDICE
1. ANTECEDENTES
1.1 INTRODUCCION
1.1.1 MOTIVACIÓN
1.1.2 METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSULTA
1.1.2.1 Metodología
1.1.2.2 Técnicas particulares de consulta
1.1.3 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO
1.1.4 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN
1.1.5 ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN
1.1.5.1 Nivel Federal
1.1.5.2 Nivel Estatal
1.1.5.3 Nivel Municipal
1.1.5.4 Nivel Local
1.2 MARCO JURÍDICO
1.2.1 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS
MEXICANOS
1.2.2 LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS
1.2.3 LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y LA PROTECCIÓN
AL AMBIENTE (LGEEPA).
1.2.4 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO
DE NAYARIT
1.2.5 LEY DE PLANEACIÓN DEL ESTADO DE NAYARIT
1.2.6 LEY ESTATAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y DE PROTECCIÓN
DEL AMBIENTE.
1.2.7 LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URBANO
PARA EL ESTADO DE NAYARIT
1.2.8 LEY MUNICIPAL DEL ESTADO DE NAYARIT
1.2.9 REGLAMENTO MUNICIPAL DE ZONIFICACIÓN Y USOS DE SUELO
DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT.
2. DIAGNÓSTICO
2.1 MEDIO FÍSICO NATURAL
2.1.1 GEOMORFOLOGÍA
2.1.2 TOPOGRAFÍA
2.1.3 GEOLOGÍA
2.1.4 EDAFOLOGÍA
2.1.5 HIDRALOGÍA
2.1.6 CLIMA
2.1.7 PAISAJE NATURAL
2.1.8 BARRERAS NATURALES PARA EL DESARROLLO URBANO
2.1.9 RIESGOS Y VULNERABILIDAD NATURAL
2.1.10 CONDICIONANTES DEL MEDIO FÍSICO NATURAL
2.2 MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO
2.2.1 SUELO URBANO
2.2.1.1 Tenencia del suelo
2.2.1.2 Tendencias de crecimiento
2.2.1.3 Usos del suelo
2.2.2 ESTRUCTURA URBANA
2.2.3 VIALIDAD Y TRANSPORTE
2.2.3.1 Sistema vial
2.2.3.2 Puntos de conflicto vial
2.2.3.3 Sistema de transporte público
2.2.4 INFRASTRUCTURA URBANA
2.2.4.1 Agua potable
2.2.4.2 Drenaje sanitario
2.2.4.3 Alcantarillado pluvial
2.2.4.4 Energía eléctrica
2.2.4.5 Alumbrado público
2.2.4.6 Pavimentos
2.2.5 EQUIPAMIENTO URBANO
2.2.6 IMAGEN URBANA
2.2.7 MEDIO AMBIENTE
2.2.8 SÍNTESIS DEL MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO
2.2.9 APTITUD TERRITORIAL
2.3 MEDIO SOCIOECONÓMICO
2.3.1 CRECIMIENTO POBLACIONAL
2.3.1.1 Crecimiento histórico de la población
2.3.1.2 Población total por sexo
2.3.1.3 Población por rangos de edad
2.3.1.4 Migración
2.3.1.5 Población económicamente activa (PEA)
2.3.1.6 Distribución del Ingreso
3. PRONÓSTICO
3.1 REQUERIMIENTOS DE SUELO URBANO
3.1.1 PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO
3.1.2 VIVIENDA
3.2 SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO
3.2.1 POTENCIAL DE DESARROLLO DEL SITIO
3.2.2 CONSIDERACIONES GENERALES
4. NIVEL NORMATIVO
4.1 NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS
4.1.1 NORMAS DE CONTROL PARA ZONAS DE DESARROLLO
HABITACIONAL
4.1.2 NORMAS DE CONTROL PARA LAS OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA
4.1.3 NORMAS DE CONTROL PARA LAS ÁREAS DE DONACIÓN
4.1.4 NORMAS DE CONTROL PARA LA IMAGEN URBANA
4.1.5 NORMAS DE CONTROL PARA LAS PERSONAS CON
DISCAPACIDAD
4.1.6 ZONIDICACIÓN DE ACUERDO AL PLAN MUNICIPAL DE
DESARROLLO URBANO DE BAHÍA DE BANDERAS
4.2 OBJETIVOS Y METAS
4.2.1 DEFINICIÓN DE OBJETIVOS GENERALES
4.2.2 OBJETIVOS GENERALES
4.2.3 OBJETIVOS PARTICULARES
4.2.4 METAS
5. NIVEL ESTRATÉGICO
5.1 CLASIFICACIÓN DE ÁREAS
5.1.1 ÁREAS DE RESERVA URBANA
5.1.2 ÁREAS DE RESTRICCIÓN
5.1.3 ÁREAS RÚSTICAS
5.1.4 ÁREAS DE ESPACIOS VERDES
5.2 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA
5.2.1 ÁREAS DE DESARROLLO HABITACIONAL
5.2.2 ZONAS DE ESPACIOS VERDES Y ABIERTOS (EV)
5.2.3 ZONAS DE INSTALACIONES ESPECIALES E
INFRAESTRUCTURA (IN)
5.3 ESTRUCTURA URBANA
5.3.1 CALLES LOCALES (VL)
6. PROGRAMA DE ACCIONES, OBRAS E INVERSIONES A EJECUTAR
7. INSTRUMENTOS
7.1 INSTRUMENTOS JURÍDICOS
7.2 INSTRUMENTOS OPERATIVOS
7.3 INSTRUMENTOS FINANCIEROS
7.3.1 FINANCIAMIENTO DE LA OFERTA
7.3.2 FUENTES DE FINANCIAMIENTO ALTERNATIVAS
7.3.3 FINANCIAMIENTO DE LA DEMANDA
1. ANTECEDENTES
1.1 INTRODUCCIÓN
La consolidación del desarrollo turístico en la costa del municipio de Bahía de Banderas,

es una realidad que atrae la inversión nacional y extranjera gracias a la belleza de sus
paisajes, agradable clima y atractivo litoral, es el momento de aprovechar este auge y
promover desarrollos turísticos estructurados y con la adecuada reglamentación del
aprovechamiento de los recursos naturales que permita conservarlos de manera
sustentable.
La incorporación de Riviera Estates al desarrollo urbano de la Bahía de Banderas en el

Estado de Nayarit, implica necesariamente la realización de una serie de estudios y
proyectos que garanticen su adecuada planeación, diseño, construcción e inserción en el
mercado inmobiliario. Con tal finalidad, se ha elaborado el presente Plan Parcial de
Urbanización “Riviera Estates”, el cual especifica el ordenamiento territorial y las acciones
de conservación, mejoramiento y crecimiento tanto para su área de aplicación como de su
área de influencia inmediata, así como el proyecto de diseño urbano requerido para su
urbanización.
En primer lugar se presentan en esta “Introducción” los motivos de la elaboración del

presente Plan; se describe la metodología utilizada, especificando las fases del trabajo; se
identifica y describe la zona de influencia del fraccionamiento y se delimita el área de
estudio; se presentan los resultados del análisis de los planes y programas vigentes con
incidencia en la zona, así como el marco jurídico necesario para garantizar el sustento
legal del Plan.
En segundo lugar se realiza el “Diagnóstico”, donde se presentan los resultados del

análisis del contexto natural, urbano y socioeconómico del área de estudio y a partir de la
evaluación de los elementos condicionantes de la urbanización y edificación de carácter
físico-natural y urbano, se genera una síntesis que señala la aptitud territorial para el
desarrollo urbano dentro del área de estudio.
En tercer lugar se realiza el “Pronóstico”, donde se generan escenarios para analizar las
tendencias de crecimiento de la inversión y de la demanda de vivienda residencial turística
en el municipio de Bahía de Banderas, información necesaria para poder analizar la
posición de mercado del fraccionamiento. Posteriormente se determina el potencial de
desarrollo del sitio. A partir de esta información se generan las opciones de desarrollo
urbano, definiendo la selección del modelo de ordenamiento territorial mediante la
evaluación de las alternativas.
Estos análisis permitieron concluir que el entorno del proyecto otorga ventajas respecto a
otras zonas en la costa del municipio.
Las opciones de ordenamiento territorial se evaluaron con base a los requerimientos

críticos para el logro de los siguientes objetivos del plan: la adecuación del esquema de
ordenamiento a la aptitud del suelo, la facilidad para su estructuración territorial, la
posibilidad de lograr la eficiencia en el esquema vial, la minimización de riesgos naturales,
la preservación de áreas de valor ambiental, el lograr una oferta de suelo habitacional, el
maximizar la oferta de vivienda unifamiliar y la factibilidad de mercado.
En cuarto lugar se presenta el “Nivel Normativo”, en el que se define el marco normativo

necesario para el control de la urbanización y de la edificación en los diferentes tipos de
zonas (usos y destinos) a establecerse en el fraccionamiento. Asimismo, en este capitulo
se realizó la definición de los objetivos generales y particulares así como la identificación
de las metas pendientes a lograrse con la implementación del Plan.
En quinto lugar se presenta el “Nivel Estratégico”, donde se plantea la estrategia de

desarrollo en el contexto de la demanda, se concluyó que Riviera Estates deberá
introducirse al mercado en el corto plazo, en tanto que el área de aplicación del Plan
Parcial solo deberá incluir a las áreas y predios propios del desarrollo. El modelo de
ordenamiento territorial se apega a las siguientes líneas generales de estrategia:
1. Definir la zonificación primaria de acuerdo al potencial del sitio y de los requerimientos

de suelo urbano para el desarrollo de la región, definiendo el plazo de incorporación.
2. Estructurar un sistema vial jerarquizado que atienda los requerimientos de movilidad
local y que mantenga comunicación con la interurbana y regional.
3. Definir la zonificación secundaria de acuerdo a las necesidades de una zona
habitacional de tipo unifamiliar, que ofrezca espacios adecuados y pueda ser
reconvertido en inversión con tasas de retorno adecuadas.
4. Propiciar zonas homogéneas que coadyuven a comprender la estructura urbana.
En sexto lugar se presenta el “Programa de Acciones, Obras e Inversiones a Ejecutar”,

donde se desarrolla el programa de acciones, obras e inversiones necesarias para
alcanzar las metas del plan.
El séptimo lugar se presentan los “Instrumentos” donde se plantean los instrumentos

jurídicos, operativos y financieros necesarios para que el Plan Parcial de Urbanización de
“Riviera Estates” pueda iniciar su vigencia como un instrumento para él. Se destaca el
proyecto de diseño urbano que permitirá la realización de los estudios y proyectos de
infraestructura para la ejecución de la urbanización.
1.1.1 MOTIVACIÓN
Este Plan, tiene el objeto de dar vigencia jurídica al desarrollo habitacional de 39-39-28.41
hectáreas tipificadas como N-BOS-P Área Natural de Bosque Protegido, de acuerdo al
plano E-14 Zonificación Secundaria, que establece como uso general, las actividades de
recreación pasiva y turismo, del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de
Banderas, Nayarit, publicado el 01 de junio de 2002, mediante decreto 8430.
Sin embargo, la generalidad del documento vigente obliga a presentar los resultados de
estudios específicos e inventario de especies vegetales realizados recientemente en el
área de aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización “Riviera Estates”, lo que
determina el hábitat de la fauna existente.
La construcción de un fraccionamiento habitacional destinado a la construcción de vivienda
unifamiliar de baja densidad, caracterizado como H51, donde las especies taladas serán
compensadas, la captación de agua hacia los mantos freáticos esta garantizada por la
reglamentación de las superficies de rodamiento permeables, y el adecuado estudio de
cuenta hidrológica para no obstaculizar los escurrimientos que permitirán mantener la
captación de agua a los mantos freáticos en el mismo nivel en que se encuentran
actualmente y a la utilización de fosas sépticas bioenzimáticas o plantas de tratamiento, lo
que impedirá la contaminación de las corrientes de agua subterráneas.
1.1.2 METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSULTA
1.1.2.1 Metodología
El presente es un instrumento técnico – jurídico que tiene por objeto ordenar y regular el
proceso de desarrollo urbano en zonas de interés particular, en una zona determinada o
un elemento del sistema urbano; establecer las bases para la acción de crecimiento de
este; definen los usos y destinos, con la finalidad de mejorar el nivel de vida de los
habitantes.
Tienen un principio que va de lo general a lo particular y que concurre en una síntesis

propositiva denominada estrategia de desarrollo urbano. Se presentan en varios niveles o
fases, que en conjunto muestran al área de estudio iniciando en los Antecedentes: en esta
fase se encuentran y analizan, desde una visión histórica, las condiciones físicas,
económicas, financieras, sociales y políticas que influyen en la problemática. Permiten, por
tanto, obtener una explicación racional de dicha problemática. Esta fase constituye en sí
un instrumento que permitirá seguir desarrollando el plan.
El siguiente nivel se denomina Normativo, que identifica todas las disposiciones y

condiciones que normarán el desarrollo urbano del emplazamiento y define las metas
específicas del plan, las cuales parten del resumen de las necesidades detectadas y
analizadas previamente en las conclusiones de la fase de Antecedentes. Asimismo,
presenta las principales alternativas de ordenamiento para la zona, basado en las
perspectivas de crecimiento demográfico y las demandas de suelo urbano.
La Estrategia de desarrollo urbano constituye la parte fundamental del plan; contiene las
principales disposiciones que permitirán alcanzar las metas específicas.
Propone el proceso que deben seguir las acciones de desarrollo urbano en atención a los
problemas y definiciones que se consideran en la fase de Antecedentes; acciones que se
definen de tal manera que se logren los objetivos planteados en el Nivel Normativo.
El Nivel de Programación y Corresponsabilidad sectorial constituye un eslabón entre la

estrategia de desarrollo urbano y la instrumentación de las proposiciones del programa,
entendidas como programas.
Atiende a los siguientes propósitos: realizar la traducción programática del conjunto de

propuestas de desarrollo urbano contenidas en la estrategia, dentro de una apertura
programática normalizada a partir de programas y subprogramas correspondiente a los
campos específicos en los que el plan incidirá; propondrá y orientará la participación y las
responsabilidades que asumirán los diferentes organismos y dependencias, así como el
sector privado en la realización y cumplimiento de los propósitos del plan.
La fase de Instrumentación presenta los instrumentos del Plan Parcial de Urbanización que
derivan de cada una de las fases anteriores y cuya necesidad se infiere conforme se
desarrolla el proceso de planeación; es decir, la instrumentación del plan se inicia desde
los trabajos preliminares y se incrementa en forma paralela a su elaboración. Una vez que
el plan se aprueba, el proceso de instrumentación continúa para realizar los procesos
estratégicos.
Son instrumentos todos aquellos procedimientos, sistemas, medios y recursos que

permitan llevar a cabo las proposiciones del plan, tanto los que sirven para
institucionalizarlo como los que se aplican en su operación y seguimiento.
La urgencia de que la planeación del desarrollo urbano se convierta en acciones y obras

para cumplir los objetivos señalados en estos instrumentos ha requerido plantear el
proceso integral del desarrollo urbano para luego traducirlo en un documento rector (plan)
Como parte importante del proceso de desarrollo general, el desarrollo urbano interactúa
con el proceso de desarrollo urbano socioeconómico; y si bien constituye la expresión en
el territorio de este, también lo influye y condiciona.
El plan Parcial de urbanización, como proceso previsto y gobernado que responde a

objetivos, políticas y señalamientos estudiados se convierte en un instrumento de
gobierno, enlazando las aspiraciones de la sociedad a los programas de gobierno.
Comprende tres áreas de aplicación:
A. Como soporte para la programación de la obra pública que afecte al área definida,
las cuales deberán estar fundamentadas en las estrategias previstas en el plan.
B. Como base para la dictaminación de solicitudes para la ejecución de cualquier tipo
de acción urbanística, ya sea en forma directa o como marco de referencia para la
elaboración de los respectivos planes parciales.
C. Como guía para la comunidad en general y para el inversionista en particular,
respecto de las expectativas que el centro de población ofrece para el futuro
desarrollo urbano.
1.1.2.2 Técnicas particulares de consulta
Básicamente toman en cuenta una serie de factores y su relación con el medio físico,
contemplando los siguientes aspectos:
a) Definición del área de estudio b) Recopilación de información

c) Organización y representación de la d) Análisis e interpretación
información
e) Detección de asociaciones y síntesis f) Formulación de propuestas, políticas y
lineamientos
a) Definición del área de estudio
La zona observada por el plan parcial. La escala se establecerá a nivel de sitio.
El contexto de cada una de estas escalas será aquella inmediata superior y las técnicas de
estudio para delimitar gráficamente las áreas serán el estudio de los límites geofísicos
(ríos, arroyos, la costa, cañadas, etc); la delimitación política del fundo urbano y sus
subdivisiones (límites ejidales, barrios, etc); áreas homogéneas en función de la estructura
socioeconómica, de las actividades y de la imagen urbana; la observación de las
condiciones de tenencia y propiedad del suelo urbano.
b) Recopilación de información
Medio físico natural: Medio físico transformado (artificial):
Clima Espacios cerrados

Geología Espacios abiertos
Suelos Vialidad
Agua Transporte
Relieve Redes
Vegetación
Fauna
A su vez para su recopilación se utilizan dos clases básicas:
Investigación de gabinete
Se realiza sin tener contacto con el área de estudio, a través de estudios fotográficos,
planimetría, información bibliográfica, censos, etc.
Investigación de campo
Se realiza directamente en la zona estudiada a través de la observación y experimentación

asistemática o sistemática del lugar, registrando los datos en planos y memorias que
permitan su manejo posterior.
c) Organización y representación de la información
Los datos que se obtengan se organizarán agrupándolos de acuerdo con los tópicos y
temas enlistados anteriormente.
Los grupos de información se verterán y ordenarán mediante planos resumen en escalas

convenientes de acuerdo al contexto.
Se procurará registrar la mayor cantidad de información posible (aunque es posible que no

toda forme parte del documento definitivo)
d) Análisis e interpretación
A partir de los planos resumen y sus memorias la información será sometida a análisis con
el objeto de detectar sus correlaciones y definir la estructura y dinámica del medio físico y
artificial.
La interrelación resultante se sintetizará para su interpretación desde tres puntos de vista:
Estructura.- Observación del número de componentes del medio físico, los tipos que
abarcan y el esquema de su distribución y dosificación.
Función.- Consideración de los elementos componentes manejados en forma dinámica
o funcional, es decir, a través de sus interrelaciones.
Imagen.- Se refiere al estudio del medio en los aspectos relativos a la percepción de la
zona estudiada.
e) Detección de asociaciones y síntesis
Se definen las principales asociaciones de componentes que forman parte del medio del
área estudiada, tomando como base las relaciones detectadas entre ellas en esta etapa.
Estas se pueden clasificar entres tipos:
Asociaciones naturales.- Bosques, selvas, arrecifes, etc.

Asociaciones artificiales.- Zonas comerciales, habitacionales, espacios abiertos, etc.
Asociaciones mixtas.- Playas-hoteles, colinas-viviendas, etc.
f) Formulación de propuestas, políticas y lineamientos
Una vez realizada la detección, resumen y síntesis de las asociaciones del área estudiada
se detectarán las limitaciones y oportunidades para formular las propuestas, políticas y
lineamientos.
1.1.3 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO (Plano D-1)
Para los efectos de la elaboración del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, se
consideró como área de estudio el área de influencia inmediata del predio. Este territorio
comprende las áreas intermedias de los predios que integran las poblaciones de La Cruz
de Huanacaxtle y Emiliano Zapata.
La delimitación del área de estudio se encuentra definida en base a la cuadrícula

transversa de Mercator (UTM-INEGI) establecida en el plano D-1 del anexo gráfico (se
anexa cuadro de coordenadas)
Cuadro 1
COORDENADAS
VÉRTICE X Y
A 456,000 2,297,500
B 449,000 2,297,500
C 449,000 2,293,000
D 456,000 2,293,000
Esta delimitación comprende una extensión de 3,150-00-00 hectáreas.
1.1.4 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN (Plano D-1)
Con la finalidad de garantizar la integridad del proyecto de Riviera Estates, el área de

aplicación del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates incluirá exclusivamente los
terrenos propiedad de este (Riviera Estates), ya que se podrían afectar otras áreas que no
le corresponden a Riviera Estates y que posiblemente pudieran ser objeto de disposiciones
diferentes a las presentadas en este plan parcial.
Cuadro 2
COORDENADAS
VÉRTICE X Y
1 453,848.59 2,295,999.32
2 453,938.07 2,296,167.13
3 453,954.95 2,296,236.56
4 453,894.94 2,296,347.43
5 453,903.54 2,296,528.42
6 453,840.91 2,296,259.29
7 453,834.29 2,296,257.60
8 453,699,27 2,296,086.87
9 453,621.28 2,295,872.99
10 453,522.72 2,295,635.52
11 453,456.96 2,295,477.11
12 453,509.71 2,295,445.91
13 453,593.57 2,295,306.21
14 453,802.98 2,295,311.37
15 453,875.74 2,295,323.82
16 453,904.87 2,295,322.82
17 453,902.50 2,295,253.43
18 453,950.28 2,295,264.88
19 453,935.84 2,295,205.41
20 453,968.93 2,295,151.04
21 454,064.47 2,295,209.77
22 454,101.84 2,295,219.43
23 454,129.80 2,295,225.03
24 454,134.29 2,295,327.44
25 454,124.37 2,295,330.23
26 454,108.35 2,295,332.52
27 454,093.09 2,295,344.71
28 454,065.62 2,295,354.11
29 454,010.88 2,295,451.68
30 454,008.08 2,295,463.36
31 454,025.58 2,295,504.79
32 454,036.49 2,295,528.17
33 453,978.87 2,295,563.72
34 453,943.95 2,295,657.26
35 454,068.79 2,295,692.90
36 454,090.06 2,295,715.76
37 454,119.80 2,295,804.63
38 454,019.62 2,295,918.27
39 454,012.08 2,295,852.40
40 453,992.94 2,295,834.82
SUPERFICIE 394,197.44 m2
1.1.5 ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN
1.1.5.1 Nivel Federal
Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT)

2005-20111
El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT)

2001-2006 señala que la política urbana y territorial que impulsa el gobierno federal
pretende integrar los ámbitos espaciales que ocupa el sistema de asentamientos
humanos, desde las pequeñas localidades hasta las grandes metrópolis en un esquema
de planeación que permita maximizar la eficiencia económica del territorio, reducir
desigualdades y fortalecer la cohesión social, distinguiendo las necesidades específicas de
desarrollo de cada ciudad y de cada región.”
Dentro del Sistema Urbano Nacional que define este Plan, la region da bahia de Banderas
es considerada como una aglomeración urbana junto , ubicándola en el cuarto rango que
corresponde a “las ciudades que han tenido un proceso de expansión urbana hacia los
municipios adyacentes y con una población inferior a un millón de habitantes”.
Entre los objetivos propuestos por el PNDUYOT destaca el relativo a fortalecer el proceso
de planificación y gestión urbana, buscando que los instrumentos normativos permitan
regular y ordenar los usos del suelo; fomentar el desarrollo del hábitat urbano en
congruencia con la aptitud y limitantes territoriales; y dar certidumbre a la inversión pública,
privada y social. 2 Específicamente respecto a los planes y los programas de desarrollo
urbano, en sus diferentes ámbitos espaciales se plantea que para contar con una
normatividad urbana que responda a las demandas de la dinámica socio-urbana: “se
promoverá la actualización y adecuación del marco normativo del desarrollo urbano en
congruencia con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley General
de Asentamientos Humanos, así como de los instrumentos jurídicos de planificación
urbana del ámbito estatal. Se promoverá la elaboración de los reglamentos de zonificación
de usos del suelo, en los niveles estatal y municipal, con el fin de complementar y
fortalecer la normatividad urbana en el territorio nacional. Asociados a estos instrumentos,
se formularán, difundirán y aplicarán normas técnicas que faciliten el libre acceso de las
personas con discapacidad a las áreas, edificios y servicios públicos. “
1
Decreto por el que se aprueba el programa sectorial denominado Programa Nacional de Desarrollo Urbano y ordenación del Territorio 2005- 2011
Diario Oficial. 27, marzo de 2006.
2
Secretaría de Desarrollo Social “Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2005- 2011”.
1.1.5.2 Nivel Estatal
Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-2011
En el ámbito estatal, el Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-201 tiene como

propósito promover un proceso de desarrollo sustentable que inserte a Nayarit en el
contexto internacional en función de sus potencialidades y lograr condiciones que permitan
elevar los niveles de bienestar de los Nayaritas en un marco democrático y participativo.
Este instrumento forma parte del marco dar sustento al presente Plan no sólo en su
carácter de nivel superior de planeación, tal y como se refirió anteriormente sino también
desde el punto de vista jurídico en tanto define las grandes líneas del desarrollo estatal y
por lo tanto establece la orientación de las acciones y tareas que llevan a cabo las
dependencias y organismos del gobierno del Estado de Nayarit durante la presente
administración. Los lineamientos normativos que derivan de este Plan y con los cuales
debe guardar congruencia este Plan son:
Estrategia general en materia de: Desarrollo sustentable y ordenamiento territorial y

urbano.
Es necesario cuidar el agua y los demás recursos naturales del Estado - porque son una
riqueza que si se pierde, difícilmente se recupera, como le ha sucedido a otros estados de
la Región Centro-Occidente y del país en general - por ello tiene que hablarse de un
desarrollo que no tenga el alto costo de la pérdida del patrimonio natural, porque se estaría
poniendo en grave riesgo el futuro de las actuales y próximas generaciones de los
nayaritas.
Otro aspecto de suma importancia para el desarrollo sustentable es el ordenamiento de las

actividades productivas en el territorio y el sano crecimiento de las localidades urbanas,
porque además de que permite preservar el medio ambiente y los recursos naturales,
eleva la calidad de vida de la población.
Reordenamiento territorial:
• Reversión del deterioro ambiental y aprovechamiento racional de los recursos naturales.
• Desarrollar y aplicar sistemas de producción que permitan la compatibilidad y hasta

complementación de actividades productivas como la agricultura, la ganadería y el turismo.
Líneas de acción en materia de desarrollo urbano
• Promover la asistencia técnica y capacitación a los ayuntamientos en materia de

desarrollo urbano y medio ambiente.
• Gestionar el apoyo con asistencia técnica y promover el otorgamiento de

financiamiento recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la
desincorporación del régimen ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo
urbano y la vivienda.
• Proporcionar asistencia técnica y capacitación en materia de regularización de la
tenencia de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la
vivienda, así como impulsar la actualización de sus sistemas de registro y catastro
de la propiedad inmobiliaria.
• Impulsar la regularización de la tenencia de la tierra, en donde existan

asentamientos humanos irregulares ubicados en predios ejidales, comunales y de
propiedad federal.
• Impulsar de manera conjunta con los ayuntamientos el empedrado,

adoquinamiento, guarniciones y baquetas de calles.
• Promover ante las instituciones y los ayuntamientos, la infraestructura,

equipamiento y servicios urbanos, en los asentamientos humanos regulares.
• Promover ante los ayuntamientos la construcción y remodelación de plazas, cívicas,

jardines y panteones.
• Gestionar la generación de reservas territoriales, aptas para el desarrollo urbano y

vivienda, con óptica de un alcance mínimo para cubrir 5 años de requerimiento de
suelo mediante esquemas de financiamiento blandos.
• Promover la adquisición y enajenación del suelo y reservas territoriales, para el

desarrollo urbano y la vivienda, en coordinación con dependencias y entidades
federales, gobiernos estatales, municipales y en concertación con los sectores
social y privado, particularmente con los núcleos agrarios.
• Impulsar proyectos de ahorro de energía en alumbrado público.
• Promover el desarrollo de la infraestructura de la vivienda, acorde al desarrollo

urbano y al ordenamiento ecológico territorial.
Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005
Otro importante instrumento de planeación, con el cual guarda congruencia el presente

Plan es el Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005, el cual establece una
“políticas de control - regulación para la Zona”.
Programa de Ordenamiento Territorial del Estado de Nayarit
Por otra parte, el Programa de Ordenamiento Territorial (PEOT) del Estado de Nayarit
constituye un instrumento a través del cual se pretende “compatibilizar las políticas
económicas de crecimiento con las de aprovechamiento racional de los recursos, la
preservación de los ecosistemas, lo que permitirá instrumentar un modelo de desarrollo
integral que garantice la sustentabilidad en el manejo de los recursos y un crecimiento
económico capaz de proporcionar satisfactores necesarios a la sociedad, que reflejen en
conjunto una mayor calidad de vida y la conservación del medio ambiente”.
Entre las propuestas establecidas en el PEOT, al municipio de Bahía de Banderas se
asignan políticas como:
• Fomentar localidades de desarrollo urbano alterno;
• Promover programas de mejoramiento de vivienda;
• Promoción de empleo;
• Aplicar esquemas de política social;
• Adecuar la infraestructura vial y mejorar el tránsito.
1.1.5.3 Nivel Municipal
Plan Municipal de Desarrollo 2005-2008
Este plan establece como prioridad al Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Bahía
de Banderas, Nayarit, promoviendo las propuestas de crecimiento organizado.
Crear un sistema de equipamiento urbano y regional para disminuir los desequilibrios

existentes. De manera complementaria será prioritario dotar de equipamiento básico a
todas las localidades, para atender a la población futura.
Proveer más y mejores servicios públicos básicos para elevar los niveles de vida y facilitar
el desarrollo integral de las personas.
Llevar a cabo acciones institucionales y de gestión para abatir los rezagos en vivienda
popular en el Municipio, situación que se vuelve crítica ante los constantes arribos de
personas de otros municipios de Nayarit y de otros estados.
Operará un área dedicada a la atención, gestión y apoyo para la adquisición de vivienda

de interés social, lotes y terrenos, así como la integración de la reserva territorial municipal;
que permita dar respuesta a la demanda de terrenos, para el otorgamiento de créditos y la
autoconstrucción en beneficio de familias de escasos recursos.
Consolidación del transporte regional y metropolitano que mejore la conectividad entre los
distintos sectores turísticos y urbanos.
Generar un programa de modernización del transporte público, mediante la sustitución y

mejoramiento de las unidades, la instrumentación de un programa de capacitación para los
operadores de autobuses y taxis, la reorganización de rutas, entre otras acciones.
Con el apoyo de la Secretaría de Obras Públicas del Estado y la Secretaría de

Comunicaciones y Transportes, se llevará a cabo la construcción de la primera fase del
proyecto carretero Bucerías – Valle de Banderas. Esto con el propósito de generar vías de
comunicación alternativas que desahoguen el flujo vehicular en un mediano y largo plazo.
Ante la demanda actual y en el mediano plazo, se presenta la necesidad de construir y
equipar un pozo radial en el Municipio. Los acuíferos son del tipo superficial y cuentan con
un volumen adecuado de recarga. Las pruebas y aforos que se han efectuado revelan que
estas fuentes son susceptibles de ser explotadas y pueden satisfacer la demanda futura.
La infraestructura primaria asociada a la construcción de estos pozos consiste en líneas de
conducción y plantas de bombeo. No se requeriría de una planta potabilizadora, pero sería
necesario implementar un sistema de desinfección.
Reducir el desfase entre el empleo rural y el turismo.
Desarrollar la micro industria, la cual tiene mayores facilidades y posibilidades que la

mediana y la macro industria, debido a que la micro industria plantea una producción con
capacidades regionales en la que se podría desarrollar enfocada a un mercado que
demanda mayores y mejores servicios, artesanías de mejor calidad y otros productos de
un bajo nivel de tecnología.
En estrecha colaboración con el Instituto Nayarita para el Desarrollo Sustentable, se

iniciará el Programa de Forestación Urbana para que en el mediano plazo se tengan
resultados tangibles en este rubro. Se ha determinado que los poblados donde más se
requiere este programa son: Lo de Marcos, Sayulita, Bucerías, Mezcales, el área de San
Vicente–San José del Valle, Valle de Banderas y San Juan de Abajo.
Dado que es de utilidad pública y de beneficio social, la constitución de los usos, destinos
y reservas territoriales para ordenar el crecimiento urbano de Bahía de Banderas, se
observarán y revisarán constantemente para su adecuación, a lo estipulado en el Plan de
Desarrollo Urbano del Municipio. Esto permitirá garantizar el crecimiento ordenado y al
mismo tiempo evitar problemas como el crecimiento horizontal de la vivienda.
El sistema de localidades del Municipio de Bahía de Banderas pertenece al sistema de

asentamientos del estado de Nayarit, pero por su ubicación en la margen poniente de la
desembocadura del río Ameca, que separa a nuestra entidad del estado de Jalisco, una
parte importante de este sistema forma un componente de la conurbación Bahía de
Banderas–Puerto Vallarta. Es por ello que habrá de buscarse mecanismos de cooperación
con este y otros Municipios para diseñar estrategias y acciones conjuntas para lograr una
conurbación adecuada que evite problemas futuros de seguridad, servicios públicos y
calidad de vida en general.
1.1.5.4 Nivel Local
Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas
Mediante el decreto número 7667 publicado el 21 de agosto de 1993, el H. Congreso del

Estado de Nayarit autorizó en el año de 1993 el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de
Bahía de Banderas.
El H. Ayuntamiento de Bahía de Banderas, contando con el apoyo de BANOBRAS y del

Gobierno del Estado de Nayarit, actualizó dicho instrumento, siendo a su vez aprobado
por el H. Congreso del Estado y publicado en el Periódico Oficial Órgano del Gobierno del
Estado de Nayarit el día 1 de junio de 2002, con decreto número 8430, siendo el
instrumento rector del desarrollo urbano más actualizado.
Con la finalidad de ordenar y regular los asentamientos humanos que se localizan dentro
del municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, el suelo se zonificará en:
• Áreas Urbanas: Que son las comprendidas por zonas edificadas total o parcialmente, en
donde existen servicios urbanos sin perjuicio de que coexistan predios baldíos o carentes de
servicios. Estas áreas, en el caso del municipio de Bahía de Banderas superan
aproximadamente al 1% de la superficie territorial municipal.
• Áreas urbanizables: Pueden ser definidas como las zonas que presentan las mejores
condiciones para desarrollar actividades urbanas dadas sus condiciones para introducir los
servicios básicos indispensables, las mismas se reservan para el futuro crecimiento del
municipio y en estos momentos alcanzan poco más del 10% del territorio municipal.
• Áreas no urbanizables: Las mismas se excluyen del desarrollo urbano, primordialmente por los
rendimientos agrícolas que presentan, o por ser terrenos inundables con riesgos previsibles de
desastre, éstas abarcan una superficie alrededor del 35% del municipio.
La realización del Plan Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Bahía de

Banderas tiene como finalidad, entre otros, cubrir los siguientes objetivos:
Objetivos Generales
• Lograr que el crecimiento urbano y turístico del municipio aproveche racionalmente los
recursos naturales y el paisaje.
• Lograr un desarrollo económico rentable, con calidad de vida urbana y logrando la
conservación ambiental.
• Definir zonas aptas y no aptas al desarrollo urbano.
• Incorporar medidas que garanticen la mitigación y control del medio físico.
Objetivos Particulares
• Busca incrementar la calidad del medio ambiente en el municipio, a través de un estricto

control en el manejo de los recursos naturales y la adopción de sistemas de tratamiento de
desechos líquidos y sólidos.
• Evitar el deterioro del paisaje con el desarrollo urbano y el turístico.
• Conservar los ecosistemas más valiosos como patrimonio que potencializa la vocación
turística del municipio.
• Conservar la Zona Federal Marítima Terrestre
• Activación económica y social de las riquezas turísticas del municipio. Implementando
programas y proyectos integrales que arropen a las diversas áreas que poseen por sus
características elementos naturales importantes y propicios para la actividad turística,
dotándolos de la infraestructura urbana moderna necesaria para estos casos.
• Consolidar e incrementar el desarrollo turístico en la franja litoral.
1.2 MARCO JURÍDICO
1.2.1 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
En el año de 1976 se estableció en el párrafo tercero del artículo 27 constitucional, la

prerrogativa que tiene el Estado para dictar las medidas necesarias para ordenar los
asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de
tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear regular la
fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población.
La fracción XXIX-C del artículo 73 constitucional faculta al congreso para expedir las leyes
que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los estados y de los municipios
en el ámbito de sus respectivas competencias, con objeto de cumplir con los fines
previstos en el párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Federal.
Las referidas modificaciones constitucionales se complementan con las realizadas a las

fracciones V y VI del artículo 115 constitucional, publicadas en el Diario Oficial de la
Federación el 3 de febrero de 1983. En estas reformas se otorgan a los municipios, en los
términos de las leyes federales y estatales relativas, facultades para formular, aprobar y
administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; participar en la
creación y administración de sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilización del
suelo en sus jurisdicciones; intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra
urbana; otorgar licencias y permisos para construcciones y participar en la creación y
administración de zonas de reservas ecológicas, expidiendo para tal efecto los
reglamentos y disposiciones administrativas necesarios, de conformidad con los fines
señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de la propia Carta Magna.
1.2.2 LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS
La Ley General de Asentamientos Humanos vigente recoge los principios del artículo 115
constitucional, fortaleciendo la autoridad municipal en materia urbana, otorgándole
atribuciones para formular, aprobar, administrar y vigilar el cumplimiento de los programas
de desarrollo urbano, de centros de población y sus derivados; regular, controlar y vigilar
las reservas, usos y destinos de áreas y predios en los centros de población; administrar la
zonificación prevista en sus planes o programas de desarrollo urbano, así como para
promover y realizar acciones e inversiones para la conservación, mejoramiento y
crecimiento de los centros de población.
De igual forma, a los municipios se les faculta para coordinarse y asociarse con la entidad
federativa respectiva, con otros municipios o con los particulares, para la prestación de
servicios públicos municipales; expedir autorizaciones, licencias o permisos de uso del
suelo, construcciones, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, relotificaciones y
condominios, así como intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; e
informar y difundir de manera permanente los programas de desarrollo urbano.
1.2.3 LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y LA PROTECCIÓN AL
AMBIENTE (LGEEPA).
Otras disposiciones que inciden en el proceso de planeación urbana deriva de esta ley que
tiene por objeto propiciar el desarrollo sustentable y establecer bases para la preservación,
la restauración y el mejoramiento del ambiente. La LGEEPA señala criterios que se deben
considerar en la planeación del desarrollo urbano de manera que se incorporar la política
ambiental y el ordenamiento ecológico de conformidad con esta Ley. Entre ellos se pueden
citar:
• Tomar en cuenta las estrategias de los programas de ordenamiento ecológico;
• Buscar la diversidad y eficiencia en la determinación de los usos del suelo;
• Privilegiar los sistemas de transporte colectivo y otros medios de alta eficiencia

energética;
• Promover el desarrollo urbano sustentable.
1.2.4 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE NAYARIT
La fundamentación jurídica del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, parte

de los preceptos emanados de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de
Nayarit, que señala:
“ARTÍCULO 106.- Cada Municipio será gobernado por un Ayuntamiento de elección

popular directa, integrado por un Presidente Municipal, un Síndico y el número de
Regidores que la ley determine. La competencia que esta Constitución otorga al gobierno
municipal se ejercerá por el Ayuntamiento de manera exclusiva y no habrá autoridad
intermedia alguna entre éste y el gobierno del Estado.”
“ARTÍCULO 110.- Los Ayuntamientos tendrán a su cargo las siguientes funciones y

servicios públicos municipales:
j) Promoción y organización de la sociedad para la planeación del desarrollo urbano,

cultural, económico y del equilibrio ecológico;
n) Las demás que la legislatura determine según las condiciones territoriales,
socioeconómicas y la capacidad administrativa y financiera de los municipios.
Sin perjuicio de su competencia, en el desempeño de la prestación de los servicios a su

cargo, los municipios observarán lo dispuesto por las leyes federales y estatales.
La planeación pública municipal será congruente con el sistema estatal y regional de

planeación para el desarrollo.”
“ARTÍCULO 111.- Los municipios estarán investidos de personalidad jurídica y manejarán

su patrimonio conforme a la ley.
En todo caso los Ayuntamientos tendrán facultades para:
I. Aprobar, de acuerdo con las leyes en materia municipal, los bandos de policía y buen
gobierno, los reglamentos, circulares y disposiciones administrativas de observancia
general dentro de sus respectivas jurisdicciones, que organicen la administración pública
municipal, regulen las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su
competencia y aseguren la participación ciudadana y vecinal;
III. En los términos de las leyes federales y estatales:
a) Aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;

c) Autorizar, controlar y vigilar las licencias y usos de suelos en sus jurisdicciones
territoriales;
e) Otorgar licencias y permisos para construcciones;
En lo conducente y de conformidad con los fines señalados en el párrafo tercero del

artículo 27 de la Constitución Federal, expedirán los reglamentos y disposiciones
administrativas que fueren necesarias.”
1.2.5 LEY DE PLANEACIÓN DEL ESTADO DE NAYARIT
Esta Ley define en su artículo segundo el concepto de planeación como “… medio

fundamental para imprimir solidez, dinamismo, permanencia y equidad al desarrollo
económico, social, político y cultural del Estado, mediante la participación plural de la
sociedad, en la conformación de planes y programas que garanticen una eficiente
utilización de los recursos al alcance del Estado y que propicien una más justa distribución
del ingreso y la riqueza.”
A partir de este concepto, el tercer artículo de la misma ley señala que “la planeación
estatal es un proceso permanente y su ejecución tendrá por objeto:
I. Encauzar racional y progresivamente el desarrollo integral del Estado;

II. Asegurar la participación de la sociedad en las acciones de gobierno a través del
Sistema Estatal de Planeación Democrática;
III. Vigilar que el quehacer de la administración pública sea compatible con el desarrollo del
Estado, en los ámbitos federal, regional, estatal y municipal, con apego a las leyes
aplicables;
IV. Diseñar y aplicar políticas que estimulen la inversión pública, social y privada para la
generación de empleos, de acuerdo a la vocación productiva y necesidades de las
diversas regiones de la entidad; y,
V. Garantizar el desarrollo sustentable, a fin de contribuir a mejorar la calidad de vida de
los nayaritas”.
1.2.6 LEY ESTATAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y DE PROTECCIÓN DEL
AMBIENTE.
De acuerdo con el artículo 4º, fracción X, compete al Estado y a los Municipios, conforme a
la distribución que establece esta Ley y lo que dispongan otros ordenamientos legales, el
ordenamiento ecológico de los asentamientos humanos, a través de los planes de
desarrollo urbano estatal y municipal, y demás instrumentos legales afines.
En su artículo 14, esta Ley define criterios que deben ser considerados en la regulación
ecológica de los asentamientos humanos, entre los cuales de pueden citar los siguientes:
• Vinculación entre la política ecológica y la planeación urbana;

• Corrección de aquellos desequilibrios que deterioren la calidad de vida de la
población;
• Prevención de las tendencias de crecimiento del asentamiento humano, para
mantener su sustentabilidad; y
• Fortalecimiento de las previsiones de carácter ecológico y ambiental para proteger y
mejorar la calidad de la vida en el medio urbano.
• Específicamente en cuanto a los programas de desarrollo urbano, el artículo 16
señala que se deben incorporar elementos ecológicos y ambientales como:
• Las disposiciones que establece la Ley referida en materia de preservación y
restauración del equilibrio ecológico y protección al ambiente;
• La observancia del ordenamiento ecológico en el territorio del Estado;
• El cuidado de la proporción que debe existir entre las áreas verdes y las
edificaciones urbanas;
• La adecuada relación entre los elementos naturales del entorno de las zonas
urbanas;
• La previsión de áreas verdes suficientes para la convivencia social, y
• La incorporación de criterios ecológicos y de protección al ambiente, tanto en los
diseños de las viviendas como en las tecnologías aplicadas.
1.2.7 LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URBANO PARA EL

ESTADO DE NAYARIT
Por su parte la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de

Nayarit, señala:
“ARTÍCULO 17.- Los Ayuntamientos de los Municipios del Estado tendrán en materia de
desarrollo urbano las atribuciones siguientes:
I. Elaborar, aprobar y administrar los programas municipales de desarrollo urbano, de

centros de población y los demás que de estos deriven, así como proceder a su evaluación
y revisión, y vigilar su cumplimiento;
II. Definir y administrar la zonificación que se derive de la planeación del desarrollo urbano
y controlar, regular y vigilar las reservas, los usos y destinos del suelo en su jurisdicción;
VI. Solicitar al Ejecutivo del Estado la publicación e inscripción en el Registro Público de la
Propiedad de los planes municipales de desarrollo urbano, de centros de población y sus
derivados;
IX. Prestar los servicios públicos municipales, atendiendo a lo previsto por la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, la particular del Estado y la Ley Orgánica para
la Administración Municipal;
XII. Fomentar, con la colaboración del Consejo Consultivo Municipal de Desarrollo Urbano
y Rural la participación de la colectividad en la elaboración, ejecución, evaluación,
actualización y modificación de los planes y programas de desarrollo urbano y sus
derivados aplicables en el respectivo municipio;
XIV. Llevar el registro y dar publicidad en el municipio, a los planes y programas de
desarrollo urbano y de vivienda, para su consulta pública, control y evaluación;
XVI. Expedir cuando proceda y con estricto apego a los planes y programas de desarrollo
urbano y las reservas, usos y destinos de áreas o predios, las constancias de
compatibilidad urbanística y licencias o permisos de uso de suelo en los casos y términos
previstos en esta Ley;
XXI. Impedir en coordinación con las autoridades competentes del Estado, el
establecimiento de asentamientos humanos irregulares y de fraccionamientos y
condominios al margen de la Ley;
XXIII. Corresponde originariamente a los Municipios la autorización de fraccionamientos y
condominios dentro de su jurisdicción y de acuerdo con los convenios que suscriban con la
Secretaría de Obras y Servicios Públicos del Gobierno del Estado, como instancia técnica
que avale el desarrollo de fraccionamientos;
XXIV. Determinar las áreas y predios que conforme a esta Ley deberán donar al Municipio
los fraccionadores y promoventes de condominios;
XXV. Acordar la recepción de obras de urbanización;
XXVI. Verificar que las acciones, inversiones, obras y servicios de desarrollo urbano que
se ejecuten en el territorio municipal, se ajusten a esta Ley y a los planes de desarrollo
urbano aplicables; ...”
“ARTÍCULO 18.- Los Ayuntamientos ejercerán sus atribuciones a través de la Dirección

Municipal de Desarrollo Urbano y Ecología, pudiendo convenir con el Gobierno del Estado
la coordinación que en cada caso proceda, a efecto de que éste ejerza por un tiempo y
materia determinados las atribuciones de la Dirección, por acuerdo de Cabildo y a solicitud
del Presidente Municipal.”
“ARTÍCULO 36.- La ordenación y regulación del ordenamiento territorial de los

asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población en el Estado,
se llevará a cabo a través de:
VI. Los Planes Parciales de Urbanización;..”
El artículo 37 señala el contenido general de los planes a los que se refiere el artículo
anterior. Mientras que el artículo 42bis señala las particularidades de los planes parciales
de urbanización.
“ARTÍCULO 42 Bis.- Los Planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos

ejecutivos para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde
a los particulares, en los casos previstos por esta Ley.
Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique:
I. Transformar el suelo rústico a urbanizado en áreas de reserva urbana ó en reservas
territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes;
II. Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados
fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en
predios de propiedad privada o social;
III. Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de
población ó para una zona de crecimiento;
IV. Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o
V. Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en
acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento;”
1.2.8 LEY MUNICIPAL DEL ESTADO DE NAYARIT
La Ley Municipal para el Estado de Nayarit (Decreto número 8345), publicado en el

Periódico Oficial el 4 de agosto de 2001, establece las facultades, atribuciones,
obligaciones y prohibiciones de los municipios, incluyendo las referentes al desarrollo
urbano.
En el Título Quinto, Capítulo I, Atribuciones y Prohibiciones de los Ayuntamientos, Artículo

61. - “Son atribuciones de los Ayuntamientos:
I. En materia de planeación:
Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal y

derivar los programas de dirección y ejecución en las acciones que sean de su
competencia, impulsando la participación social y coadyuvando a la realización de
programas regionales de desarrollo”.
1.2.9 REGLAMENTO MUNICIPAL DE ZONIFICACIÓN Y USOS DE SUELO DE BAHÍA

DE BANDERAS, NAYARIT.
Este reglamento es de observancia general y forma parte del Plan Municipal de Desarrollo
Urbano de Bahía de Banderas, Nayarit.
Tiene por objeto establecer el conjunto de normas técnicas y procedimientos, para llevar a
cabo los objetivos, las políticas y estrategias de desarrollo señaladas el Plan Municipal de
Desarrollo Urbano, considerando para esto la integración del territorio municipal, a partir de
sistemas de ciudades jerarquizado y una estructura urbana ordenada de los diferentes
centros de población.
2. DIAGNÓSTICO
2.1 MEDIO FÍSICO NATURAL (Plano D-2)
2.1.1 GEOMORFOLOGÍA3
Los procesos geomorfológicos del Sur del Estado de Nayarit se han derivado de una
intensa actividad volcánica, con una litología de rocas ígneas extrusivas ácidas (Instituto
de Geografía UNAM, 1990, IV.1.1) a base de brechas, tobas basálticas y andesíticas, que
han formado el relieve montañoso. Este relieve alterna con otros movimientos de carácter
antiguo (Cretácico) de origen ígneo intrusivo, (granitos y granodioritas), aunado a esto los
procesos exógenos han provocado la reducción de algunas elevaciones, como la
estructura fósil del Cerro Careyeros.
El marco geotectónico regional sitúa al Municipio de Bahía de Banderas en el extremo

Noroeste del Cinturón Orogénico Cordillerano de la Sierra Madre del Sur constituido por
las Montañas Bloque de Jalisco. En esta región da comienzo el eje neovolcánico, con las
estructuras del Sangangüey (vecino de la ciudad de Tepic e inactivo) y el Ceboruco
(municipio de Jala) en actividad.
La mayor parte del municipio está libre de estructuras volcánicas, con excepción de los
relictos de la caldera del antiguo volcán Careyeros, ubicado en Punta Mita. Al Norte (hacia
Compostela y Tepic) y el Este (hacia la Sierra de Vallarta), comienzan zonas de cierta
densidad volcánica, con 11 a 50 estructuras por cada 1,000 km2.
En las partes bajas del relieve montañoso, los procesos exógenos de tipo fluvial asociados
al movimiento marino originaron depósitos aluviales de tipo fluvial y costero del cuaternario
conformando una planicie y lagunas deltaicas.
2.1.2 TOPOGRAFÍA4 (PLANO D-2a)
Tiene como propósito delimitar las diferentes inclinaciones del terreno y separarlas de
acuerdo a rangos asociados al potencial y limitaciones para el uso urbano.
En general el área de estudio comprende una zona de lomeríos, con pendientes

comprendidas entre el 15% y el 30% las pendientes se manifiestan hacia el Sur. La
pendiente alcanza a estar dentro de un rango moderado, su uso presenta algunas
dificultades en el tendido de las redes de servicio, vialidad y construcción, por lo que
condiciona el territorio a ubicar densidades bajas.
3
Fuente: Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, 2002.
4
Fuente: Cartas topográficas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1 : 50,000.
2.1.3 GEOLOGÍA5 (PLANO D-2b)
Tectónicamente hablando el área se localiza dentro del Bloque de Jalisco, en la placa

Norteamericana, bajo el área estudiada subduce la Placa de Rivera.
Unidades litológicas
El análisis litológico identifica y delimita las rocas y los suelos por origen. Este análisis
permite identificar el potencial o las limitaciones para su uso dentro de la construcción,
además de identificar los materiales.
El potencial y limitantes de las diferentes rocas está influenciado por el estado físico que
presenten, ya sea que estén sanas y resistentes o bien si son fácilmente deleznables.
El área de estudio se encuentra conformada por formaciones rocosas de Granitos (Gr) en

su totalidad, esta roca se altera muy fácilmente por la humedad y anhídrido carbónico de la
atmósfera, por atacar el feldespato y la mica, disgregándoles.
USOS DE LAS UNIDADES LITOLÓGICAS EN LA CONSTRUCCIÓN Cuadro 3

PIEDRA
MATERIAL MATERIAL ORNAMENTA
PARA
USO SOPORTANT PARA CIÓN Y
CONSTRUCCI
E CONCRETO ARTESANÍA
ÓN
TIPO DE ROCA A B C D
1 Granito ¤ ¤ ¤
2 Diorita ¤ ¤ ¤
3 Gabro ¤ ¤ ¤
4 Diabasa ¤ ¤
5 Riolita ¤ ¤ ¤
6 Andesita ¤ ¤ ¤
7 Basalto ¤ ¤ ¤
8 Toba ¤
Brecha o ¤ ¤
9
Aglomerado
10 Caliza masiva ¤ ¤ ¤
11 Caliza Cárstica ¤
12 Lutita ¤
13 Areniscas ¤ ¤
14 Conglomerado ¤ ¤
15 Arcillas ¤ ¤
16 Esquisto ¤ ¤
17 Gneis ¤ ¤
18 Pizarra ¤ ¤
19 Mármol ¤ ¤
Complejo ¤
20
Metamórfico
5
Fuente: Cartas geológicas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.
Fuente: Especificaciones generales para desarrollar los estudios de fotointerpretación y
obtención de la carta de aptitud territorial para los planes de desarrollo urbano. SAHOP,
1981.
Las unidades se distribuyen de la siguiente forma:
Hacia el Norte, a partir del inicio de la Sierra de Vallejo, las unidades están conformadas
por granito (Gr) que pertenece al grupo de rocas que pueden tener hasta tres usos (cuadro
Nº 3)
Hacia el Oeste, en Punta Pontoque, existe una zona de Brecha volcánica (Bv) fragmentos
de rocas duras aglomeradas por un cementante, comunicándoles el elemento que
predomina en la naturaleza.
Colindando con el área de aplicación se localiza una falla geológica que corre en sentido
Noroeste-Sureste y con deslizamiento hacia el Suroeste. Asimismo, existe otra falla
geológica a un kilómetro hacia el Sureste y en total en el área de estudio existen nueve
fracturas, pero ninguna entra en contacto con las superficies objeto del presente plan.
2.1.4 EDAFOLOGÍA6 (PLANO D-2c)
Tiene como propósito identificar y delimitar los suelos que presentan problemas para su
uso en el desarrollo urbano. Esta identificación se basa en la clasificación FAO-UNESCO
1970, modificada por el entonces DETENAL (hoy INEGI) para adaptarse a la clasificación
de suelos problemáticos para el desarrollo urbano.
Como producto del tipo de conformación de la región, los suelos abarcan grandes
extensiones. En la que la mayor porción de la zona de estudio se localiza sobre suelos
denominados Feozem háplico más Regosol éutrico con textura media (Hh+Re/2). Estos
suelos no tienen problemas para su utilización en el desarrollo urbano.
Hacia el Oeste, colindando con el área de aplicación existen suelos clasificados como
Regosol éutrico.
2.1.5 HIDROLOGÍA
El área del proyecto se encuentra ubicada dentro de la Región Hidrológica RH-13, Río
Ameca; en la Cuenca “B” Río Huicicila y la Subcuenca “a” Río Huicicila.
Se presenta un cuadro con los ríos y arroyos más cercanos y las distancias aproximadas a
la zona de estudio:
6
Fuente: Cartas edafológicas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.
NOMBRE DISTANCIA
Río Ameca 20 Km
Arroyo Las Ánimas 3 Km
Arroyo Calabazas 4.5 Km
Arroyo El Caloso 4 Km
Río Pitillal 24.5 Km
Cuadro 5
Asimismo existen otros cuerpos de agua:
NOMBRE DISTANCIA
Laguna del Quelele 17 Km
Estero El Salado 22 Km
Cuadro 6
Con respecto a las aguas subterráneas, existen cuatro áreas de veda en zonas cercanas o
en el propio municipio, que son controladas por la Dirección de Distritos de Riego de la
C.N.A.
o Distrito de riego Ameca, 26 de diciembre de 1957.

o Distrito de riego Acuacultura N° 1 “Nayarit”, 23 d e mayo de 1972.
o Distrito de riego de los municipios de Xalisco, Santa María del Oro y parte de los de
Tepic, San Blas y Compostela (El municipio de Bahía de Banderas pertenecía al de
Compostela); 13 de febrero de 1975.
o Distrito de riego del municipio de Puerto Vallarta; 12 de enero de 1978.
De acuerdo a la Carta Hidrológica de Aguas Subterráneas 1: 250,000 editada por el INEGI,

la zona se localiza en una Unidad de Material No Consolidado con posibilidades medias.
Escurrimientos
Debido a las características en la topografía se presentan una cantidad importante de

áreas con escurrimientos naturales los que incluyen venas, canales y ríos. En cuanto a
ríos con caudal permanente está el Ameca y que representa rasgos de crecientes en
periodos de aproximadamente veinte años. A su vez estos escurrimientos se dividen en
temporales y permanentes; los primeros están sujetos a constante uso durante la época de
lluvias y suelen desalojar cantidades considerables de agua en poco tiempo. Los segundos
son de uso permanente pero ven incrementado su caudal en la misma temporada de
lluvias.
En la zona de estudio no existen ríos, arroyos o escurrimientos de consideración.
2.1.6 CLIMA
El tipo de clima en la zona (clasificación de Köppen, modificado por Enriqueta García –

UNAM 1978-) es del tipo A(w1) que corresponde a climas cálido subhúmedos con lluvias
en verano, de humedad media con temperaturas medias anuales superiores a 27.9°C y en
el mes mas frío de 25.3°C la temperatura media mens ual en la región varía a lo largo del
año 5°C.
El régimen de lluvias presenta dos épocas bien diferenciadas durante el ciclo anual, con
una estación que dura entre cuatro y cinco meses. Inicia regularmente en el mes de junio
con 108.5 mm y termina en octubre con 73.2mm. El promedio máximo se presenta en julio
con 238.7 mm, mientras que en agosto se alcanzan 253.6 mm en promedio.
Durante enero se presentan algunas lluvias que alcanzan los 28.6 mm. El promedio anual
de lluvias en la región llega a los 1,027.6mm.
Los vientos dominantes provienen del Noroeste, son de mayor intensidad durante el día
(12 km/hora) y durante la noche es más suave y en dirección contraria (5 km/hora).
CLIMAS R CUADRO 7
TIPO O SUBTIPO SÍMBOLO % DE LA SUPERFICIE
CÁLIDO SUBHÚMEDO CON LLUVIAS EN VERANO,

DE HUMEDAD MEDIA A(w1) 47.78
FUENTE: CGSNEGI. Carta de Climas, 1:1 000 000.
ESTACIONES CUADRO 8
METEOROLÓGICAS
CLAVE ESTACIÓN LATITUD NORTE LONGITUD OESTE ALTITUD

Grados Minutos Segundos Grados Minutos Segundos (msnm)
18-00N SAN JOSÉ DEL VALLE 20 44 38 105 13 46 20
msnm: metros sobre el nivel del mar.

FUENTE: CNA. Registro de
Temperatura y Precipitación. Inédito.
TEMPERATURA MEDIA CUADRO 9

ANUAL R
(Grados centígrados)
ESTACIÓN PERIODO TEMPERATURA TEMPERATURA TEMPERATURA DEL

DEL
PROMEDIO AÑO MÁS FRÍO AÑO MÁS CALUROSO
SAN JOSÉ DEL VALLE De 1979 a 27.9 25.3 28.7

2000
FUENTE: CNA. Registro Mensual de Temperatura Media en °C. Inédito.

TEMPERATURA MEDIA MENSUAL R Cuadro
10
(Grados centígrados)
ESTACIÓN PERIODO MES

CONCEPTO E F M A M J J A S O N D
SAN JOSÉ DEL VALLE 2000 22.6 24.4 22.5 23.7 25.6 29.9 29.8 30.7 30.0 29.3 28.8 22.9
PROMEDIO De 1979 a 24.5 24.6 25.0 26.3 27.9 30.4 30.7 30.8 30.8 29.8 28.4 25.6
2000
AÑO MÁS FRÍO 1999 21.7 21.7 21.4 22.2 24.1 28.4 28.9 28.9 29.3 28.3 25.4 23.9
AÑO MÁS 1994 25.9 25.4 25.5 27.2 29.5 30.3 31.0 31.5 31.6 30.9 28.7 26.3
CALUROSO
FUENTE: CNA. Registro Mensual de Temperatura Media en

°C. Inédito.
PRECIPITACIÓN TOTAL ANUAL CUADRO 11

R
(Milímetros)
ESTACIÓN PERIODO PRECIPITACIÓN PRECIPITACIÓN PRECIPITACIÓN DEL
DEL
PROMEDIO AÑO MÁS SECO AÑO MÁS LLUVIOSO
SAN JOSÉ DEL VALLE De 1971 a 1 027.6 599.5 1 974.3
2001
FUENTE: CNA. Registro Mensual de Precipitación Pluvial en mm. Inédito.
Cuadro 12
PRECIPITACIÓN TOTAL MENSUAL R
(Milímetros)
ESTACIÓN PERIODO MES

CONCEPTO E F M A M J J A S O N D
SAN JOSÉ DEL 2001 0.0 0.0 10.9 0.0 0.0 70.0 240.2 209.4 56.4 78.7 0.0 8.0
VALLE
PROMEDIO De 1971 a 28.6 8.1 0.9 0.1 7.2 106.5 238.7 253.6 251.4 73.2 43.2 16.1
2001
AÑO MÁS SECO 1979 26.5 0.0 0.0 0.0 0.0 9.0 249.4 181.6 107.0 0.0 0.0 26.0
AÑO MÁS 1975 0.0 0.2 0.0 0.0 0.0 88.3 714.6 356.4 323.7 68.5 399.8 22.8
LLUVIOSO
FUENTE: CNA. Registro Mensual de Precipitación Pluvial en

mm. Inédito.
2.1.7 PAISAJE NATURAL
El paisaje de la zona se caracteriza por ser un terreno con lomeríos, con vegetación
arbórea baja. Al fondo, hacia el Sur, se puede observar como colofón la Zona Sur de
Puerto Vallarta y la Sierra Madre del Sur, proporcionando excelentes vistas.
2.1.8 BARRERAS NATURALES PARA EL DESARROLLO URBANO
En esta zona no existen barreras que se puedan clasificar como insalvables o barreras, ya
que es una zona de lomeríos, sin elementos naturales coyunturales o que no permitan
desplantar edificaciones o urbanización.
2.1.9 RIESGOS Y VULNERABILIDAD NATURAL
Como todos los desarrollos cercanos a la costa, se prevé el arribo de fenómenos

hidrometereológicos durante la época de lluvias. A pesar de que con excepción del
huracán Kenna, no se han registrado muchos de estos en los últimos tiempos.
El relieve de la zona ha evitado inundaciones en la zona debido al drenaje del tipo de suelo
a pesar de la intensidad de las precipitaciones.
El municipio de Bahía de Banderas se localiza en el eje volcánico y por tanto en una zona
sísmica con actividad permanente, lo que significa un riesgo en caso de no considerar este
factor.
2.1.10 CONDICIONANTES DEL MEDIO FÍSICO NATURAL
Las condicionantes de este medio se limitan al establecimiento de medidas constructivas

que consideren la sismicidad de la zona y que el terreno se tiene que nivelar en las áreas
de edificación que elimine los inconvenientes del terreno.
Por otro lado, se tiene que considerar que la región costera siempre estará expuesta a los
fenómenos hidrometereológicos y por tanto, se requiere establecer el factor concerniente
en las construcciones.
2.2 MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO (PLANO D-3)
2.2.1 SUELO URBANO
Este es uno de los elementos del desarrollo urbano más importante ya que en él se
manifiestan los problemas urbanos.
2.2.1.1 Tenencia del suelo
La forma de tenencia en la zona en donde se ubica el predio y los alrededores cercanos

son de origen ejidal (Ejido de Higuera Blanca y Ejido de Sayulita) en donde se ha adoptado
el dominio pleno en términos de la Ley Agraria.
2.2.1.2 Tendencias de crecimiento
Riviera Estates se localiza en una zona intermedia entre La Cruz de Huanacaxtle y el

poblado de Emiliano Zapata, en donde aún no se manifiestan grandes tendencias de
crecimiento, pues la zona se considera de densidades bajas.
2.2.1.3 Usos del suelo (plano D-3a)
o Aprovechamiento de recursos naturales

Hacia el Oeste, Este y Sur del predio existen pequeñas zonas agrícolas.
o Habitacional
Hacia el Sur del área de estudio se ubican zonas dedicadas a este uso, la
habitación es del tipo residencial turística.
o Comercio y de servicios
El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas no prevé la
implementación de un corredor urbano para comercio y servicios en la
colindancia de la carretera.
o Recreación y deportes
Debido a que no existe una estructura urbana, no existen elementos de este
tipo.
o Equipamiento regional
En la cercanía de los terrenos objeto del presente plan solo existe una
Subestación eléctrica de CFE.
o Industria
No existe este tipo de elementos.
2.2.2 ESTRUCTURA URBANA
La estructura urbana de los fraccionamientos localizados hacia el Sur, corresponden a una

traza lineal que genera continuo alejamiento entre áreas cuando crece el asentamiento y
que cuando existen elementos irregulares tiende a distorsionarse, sin embargo son
adecuadas para densidades bajas.
2.2.3 VIALIDAD Y TRANSPORTE (PLANO D-3b)
2.2.3.1 Sistema vial
o Vialidad regional
Actualmente la vialidad regional se compone de la carretera La Cruz de Huanacaxtle-
Punta Mita, que entronca a la carretera federal Nº 200 Tepic-Puerto Vallarta
o Vialidad primaria
No existe vialidad de este tipo debido a que aún no existe área urbana.
o Vialidad secundaria
Tampoco existe una vialidad que se pueda considerar como secundaria. Se puede
considerar como tales a las vialidades que comunican a los diversos fraccionamientos
con la carretera (solo en sentido de la función vial, pues no cuentan con los arroyos
necesarios)
2.2.3.2 Puntos de conflicto vial
No se presentan conflictos frente al área del plan debido a lo reducido del sistema vial y los
pocos habitantes en la zona.
No obstante, los cruces sobre la carretera presentarán cierta peligrosidad ya que los aforos
de esta presentan crecimiento continuo.
2.2.3.3 Sistema de transporte público
Este sistema lo conforman dos tipos de servicios: autobuses suburbanos y un sistema de

taxis colectivos. En ambos casos transitan de Punta Mita hacia Puerto Vallarta y viceversa.
Por la carretera federal 200 transitan los autobuses foráneos con rutas largas hacia
ciudades como Tepic, Guadalajara y el norte del país.
2.2.4 INFRAESTRUCTURA URBANA
2.2.4.1 Agua potable
La población servida en los fraccionamientos colindantes es servida a través de la

captación vía fuentes localizadas en el sitio, por medio de pozos de mediana profundidad,
esto resulta posible debido a las bajas densidades existentes actualmente.
Los sistemas no presentan problemas de operación. Las fuentes de abastecimiento cubren

su función con una captación en conjunto de 82.5 l.p.s. repartido en 11 fuentes activas.
2.2.4.2 Drenaje sanitario
Los fraccionamientos y un hotel cubren sus necesidades a través de plantas de

tratamiento de aguas residuales propias. Actualmente existe una cobertura de 13.5 l.p.s.
esto debido a que muchas de las residencias aisladas utilizan fosas sépticas o plantas de
biodegradación.
2.2.4.3 Alcantarillado pluvial
No existe este servicio en la zona de estudio y no se conoce de planes o proyectos para

construirlo.
Si las lluvias no son intensas, el terreno, al no tener pavimentos, absorbe el líquido con
cierta rapidez, pero si la intensidad es mayor, se producen anegamientos en pequeñas
áreas.
2.2.4.4 Energía eléctrica
Toda el área de estudio cuenta con este servicio, siendo el servicio más completo en el
centro de población. La energía proviene de una subestación localizada en la cercanía con
una distribución de 10/12.5 MVA – 115/13.8 Kv, a través de líneas de distribución diversas
que se localizan a lo largo de la carretera y entre la zona rural.
2.2.4.5 Alumbrado público
Debido a que no existe una estructura urbana formal, no existen elementos públicos de
este tipo.
2.2.4.6 Pavimentos
La gran mayoría de las superficies de rodamiento dentro de la zona de estudio solo se

componen de terracerías, con excepción de unos tramos que cuentan con empedrados y
la carretera que es de asfalto.
2.2.5 EQUIPAMIENTO URBANO
Debido a que en el área de estudio, no se localiza un centro de población, no se considera

este elemento. Solo se señala la existencia de una Subestación eléctrica, sobre el camino
de entrada a los terrenos del área de aplicación del presente plan.
El sistema de equipamiento urbano señalado en este apartado corresponde solo a

aquellos elementos de índole regional.
2.2.6 IMAGEN URBANA
La imagen urbana que corresponde al área de estudio se compone de edificios de

arquitectura californiana con toques mexicanos; con techos con ménsulas recubiertas de
teja y muros de ladrillo rojo recocido y de block en muros y techos inclinados.
2.2.7 MEDIO AMBIENTE (PLANO D-3c)
Las condiciones ambientales de la zona de estudio no presentan muestras de

contaminación del aire, agua y suelos, debido a lo reducido de la población actual.
Actualmente el área de aplicación del plan parcial está rodeada de zonas de vegetación
natural y pastizales inducidos generados por terrenos en los que se intentó introducir la
agricultura, así como pequeños valles agrícolas en las zonas bajas.
Debido a la conformación geológica, estos terrenos no tienen una buena retención de

agua, ya que esta se escurre rápidamente.
2.2.8 SÍNTESIS DEL MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO
El área de aplicación del presente estudio se desarrollará en una zona de baja densidad y
con medianas restricciones ambientales.
La tenencia del suelo es ejidal en lo general. El Plan Municipal de Desarrollo Urbano

asigna usos del suelo diferentes a los agrícolas en aquellas zonas de capacidad media y
baja y que no cuentan con infraestructura de riego. El área de aplicación del presente Plan
se puede ubicar en estos términos.
Esta región de la costa del Estado de Nayarit es la que presenta mayor dinamismo en el
ritmo de crecimiento, por lo que es común encontrar polos en construcción.
La vialidad en lo general no presenta problemas, con excepción de algunos cruces sobre

la carretera, que no se manifiestan en demasía. El transporte público, que es del tipo
suburbano, es constante y adecuado a la dinámica de la región.
La cobertura de los servicios básicos se realizará por los diferentes desarrolladores en la

medida de sus necesidades.
La imagen urbana que corresponde al área de estudio se compone de edificios de

arquitectura californiana con toques mexicanos; con techos con ménsulas recubiertas de
teja y muros de ladrillo rojo recocido y de block en muros y techos inclinados.
El medio ambiente en la zona se ha visto alterado en aquellas zonas que fueron agrícolas
y hoy están abandonadas, sustituyendo la vegetación por pastizales y vegetación
secundaria. En lo general la zona se encuentra en buen estado físico ye s posible realizar
acciones de mejoramiento.
2.2.9 APTITUD TERRITORIAL
De acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas y una vez

analizada la zona, se puede afirmar que el predio y las áreas colindantes hacia el Oeste,
Este y Sur son aptos para el desarrollo urbano, con la salvedad de que para tener una
utilización óptima, se deberán generar asentamientos de baja densidad.
2.3 MEDIO SOCIOECONÓMICO
2.3.1 CRECIMIENTO POBLACIONAL
Las expectativas de crecimiento del municipio de Bahía de Banderas en general ha

generado la necesidad de realizar los estudio sociodemográficos de acuerdo a los índices
de crecimiento municipales, puesto que el crecimiento de los poblados localizados en la
zona entre La Cruz de Huanacaxtle y Punta Mita hace suponer que las previsiones
actuales de crecimiento por poblado no se pueden aplicar, ya que el crecimiento
poblacional se localiza en donde los desarrolladores encuentran suelo apto, especialmente
cuando se trata de desarrollos inmobiliarios cuyo mercado es internacional. De acuerdo al
XII Censo General de Población y Vivienda efectuado por INEGI en 2000, la población
total del municipio fue de 59,808 y para el Estado de 920,185 y de acuerdo al Conteo
2005, la población municipal ascendió a 83,739 habitantes.
La tasa de crecimiento media anual intercensal que registró INEGI para el municipio de
Bahía de Banderas en ese año fue de 6.96%.
2.3.1.1 Crecimiento histórico de la población
El crecimiento demográfico en el municipio de Bahía de Banderas de 1970 a 2005 ha

presentado una tendencia ascendente. Especialmente a partir del fin de la década de los
ochentas, cuando se constituye este municipio.
Cuadro 14
INCREMEN
HABITANTES TASA
TO
1980 N.D. -- --
1990 39,831 -- --
2000 59,808 4.15 19,977
2005* 83,739 6.96 23,931
FUENTE: VIII al XII Censos Generales de Población y Vivienda. INEGI

* Conteo 2005 de población y vivienda. INEGI
2.3.1.2 Población total por sexo
En cuanto a la población total de hombres y mujeres, en el municipio se registraron 42,632

hombres que representan el 50.91% y 41,107 mujeres, representando el 49.09% de la
población, siendo 1,525 más de proporción masculina, que significan el 1.82% del total de
la población para el 2005.
Cuadro 15
NIVEL POB % HOMBRES % MUJERES %
TOTAL
ESTADO 920,185 100.0 456,481 49.60 464,080 50.40
MUNICIPIO 6.49
59,808 30,481 50.96 29,327 49.04
*
ESTADO CONTEO
949,684 100.0 469,204 49.40 480,480 50.60
2005
MUNICIPIO 1.05
83,739 42,632 50.91 41,107 49.09
CONTEO 2005 *
* Con respecto al Estado.
2.3.1.3 Población por rangos de edad
El 59.45% de la población es mayor de dieciocho años. Debido a la vocación turística de

la región, se presenta un fenómeno migratorio intenso caracterizado por el desplazamiento
de importantes flujos de población; en un principio las personas llegan solas, sin familia en
busca de mejoras laborales y económicas. Este fenómeno permite incrementar los totales
de los rangos de edad.
Es en estos rangos en donde se ubica la población en edad de trabajar.

Cuadro 16
RANGO DE EDAD (Años) POBLACIÓN %
0–4 9421 11.25
5 1899 2.27
6 – 14 15575 18.60
15 – 17 5162 6.16
18 – 24 11162 13.33
25 - 59 33593 40.12
60 Y MÁS 5023 6.00
2.27% No especificado
FUENTE: Conteo 2005 de población y vivienda. INEGI.
2.3.1.4 Migración
De acuerdo a los datos y muestras del Conteo 2005 de población y vivienda, INEGI, se
puede observar que la mayoría de la población del núcleo de población no nació en el
Estado de Nayarit. Observando que las tendencias indican que el número de habitantes
procedentes de otras entidades se ha incrementado.
Cuadro 17
POBLACIÓN EN 2005 %
Población que reside y nació en
27,991 33.43
la entidad
Población residente en la entidad
31,487 37.60
y que nació en otro estado o país
Población de 5 años y más
44,659 53.33
residente en la entidad en 1995
Población de 5 años y más
residente en otra entidad o país 7,564 9.03
en 1995
POBLACIÓN ACTUAL 83,739 100.00
FUENTE: Conteo 2005 de población y vivienda. INEGI
La corriente migratoria más intensa hacia el municipio se genera hacia el final de los años
noventas cuando comienza la consolidación de la actividad turística. En los últimos cinco
años de la esta década el crecimiento poblacional por corrientes migratorias ha sido
explosivo, alcanzando el 6.96%.
En esta década las cosas han cambiado debido a las necesidades de suelo apto para
vivienda, que ha generado nuevos asentamientos, por una parte, en la línea litoral se
establecen desarrollos relacionados con el turismo, y por otra, como contraparte se
generan desarrollos habitacionales para los trabajadores de esa actividad.
Estos datos están estrechamente ligados al fenómeno de conurbación existente entre los
municipios de Puerto Vallarta, Jalisco y el de Bahía de Banderas, Nayarit, razón por lo cual
resulta difícil establecer previsiones en materia de suelo y vivienda, ya que las personas,
los bienes y los servicios cruzan de un lado al otro de la conurbación y dificultan el conteo
de los mismos.
2.3.1.5 Población económicamente activa (PEA)
La población económicamente activa representa el 38.62% del total de la población, es

decir, 23,099 personas están en edad de trabajar, de las cuales están ocupadas 22,927,
es decir el 38.33% (de acuerdo a los resultados del XII Censo General de Población y
Vivienda. INEGI). En los siguientes cuadros se puede observar que el sector terciario de
la economía está desplazando al sector primario y secundario, disminuyendo el número de
personas dedicadas a estos sectores.
Cuadro 18
PEA POR SECTOR DE LA ECONOMÍA
PRIM % SEC % TER %
3874 16.90 4572 19.94 14159 61.76
1.4% No especificado.
FUENTE: XII Censo General de Población y Vivienda, INEGI, 2000.
2.3.1.6 Distribución del Ingreso
Los datos arrojados en la distribución del ingreso son los siguientes: La población percibe
ingresos de la siguiente forma:
Cuadro 19
DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO (En veces salario mínimo)
HASTA 1 1–2 2–5 6 – 10 MÁS DE 10
1447 5659 10536 2326 572
6.31 24.68 45.95 10.15 2.49
No especificado = 2,387 (10.41%)
FUENTE: XII Censo General de Población y Vivienda, INEGI, 2000.
Estas cifras concuerdan con el hecho de que la mayoría de la población ocupada es

asalariada.
3 PRONÓSTICO
3.1 REQUERIMIENTOS DE SUELO URBANO
3.1.1 PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO
Las perspectivas de crecimiento para el municipio son altas y se espera una fuerte
corriente migratoria, como se puede observar en las tasas de crecimiento anual
registradas en las últimas décadas. (Punto 2.3.1 Crecimiento poblacional)
Es decir, el crecimiento presentado por vía de la migración supera con mucho a la tasa de
crecimiento natural: Tasa de crecimiento natural 1.91%, contra la Tasa de crecimiento
social 6.96%. Es con esta última tasa con la que se proyecta la población.
Cuadro 20
AÑO POBLACIÓN TASA INCREMENTO
2006 89,569 6.96 --
2009 109,613 6.96 20,044
2012 134,141 6.96 24,528
2026 344,219 6.96 210,078
Proyección: Método geométrico
3.1.2 VIVIENDA
La demanda de suelo urbanizado para el municipio se puede diferenciar, por un lado se

estructurará el suelo para la población de habitantes locales y por otro la demanda para la
población producto de la corriente migratoria.
De la población esperada permanente, el 45.95% ganará entre dos y cinco veces el salario
mínimo vigente en el Distrito Federal, que normalmente es la referencia que indica la
capacidad de pago de las personas.
Además, el 61.76% de la población económicamente activa se ubica en el sector terciario

de la economía, lo que indica que mantiene trabajo fijo.
La demanda de vivienda del tipo de interés social está siendo cubierta adecuadamente con
la producción actual, pero la demanda crece permanentemente.
Por otro lado, la demanda generada por el turismo no se puede medir de forma aislada, ya
que depende de factores diferentes, como son la promoción en ciudades y medios
diversos, etcétera.
La inversión en turismo genera empleo y por tanto genera una corriente migratoria y por
consiguiente demanda de suelo urbano, vivienda y servicios públicos. En el presente
gobierno municipal se indica la construcción para este periodo de 2,490 cuartos de hotel,
Plan Municipal de Desarrollo 2005-2008 en su capítulo Desarrollo de la Oferta Turística
(página 73) estos indicativos señalan que si cada cuarto de hotel genera un empleo directo
y uno indirecto, al menos, se generarán 4,980 empleos asociados a la hotelería. Así, para
el corto plazo se requerirá de la siguiente cantidad de viviendas.
REQUERIMIENTOS DE VIVIENDA POR TIPO

NIVEL POBLACIÓN VIVIENDAS
ALTO 2,798 608
MEDIO 10,048 2,184
BAJO 6,518 1,417
TOTAL 19,363 4,209
No especificado: 681
La iniciativa privada está cubriendo ampliamente la necesidad de vivienda de interés

social, buscando el apoyo de los tres niveles de gobierno para poder contar con la reserva
necesaria y cubrir los requisitos reglamentarios.
Existe una estrecha relación entre los desarrollos de índole turística y la generación de
necesidades de vivienda de interés social, como se puede ver en los requerimientos
señalados y en las cifras en estos rubros:
HOTELES Y CONDOMINIOS TRAILER PARKS

MOTELES VILLAS Y
BUNGALOWS
ESTABLECIMIENTOS 47 48 7
HABITACIONES 7,051 1,017 97
Fuente: Dirección de Turismo Municipal.
De acuerdo a los cuartos de hotel, se generan un empleo directo por cada uno de ellos y
1.5 indirectos lo que significa una cantidad de 17,627 empleos. Si tomamos en cuenta el
rápido desarrollo de más establecimientos con cerca de los 2,500 cuartos más, solo en el
periodo de 2006-2008, se espera un auge en la zona, además de los condominios que se
construyen y que generan una gran derrama.
3.2 FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Tomando como base los resultados del diagnóstico a continuación se identifican los
elementos para realizar el análisis FODA a través del cual se definen los aspectos más
relevantes tanto positivos como negativos del funcionamiento o situación de un sistema o
territorio.
Las fortalezas y debilidades corresponden al sector interno y las potencialidades y

amenazas al sector externo.
FORTALEZAS DEBILIDADES
MEDIO FISICO NATURAL
Comprende una zona de lomeríos,
Terreno con características con pendientes comprendidas entre
panorámicas de alto valor paisajístico. el 15% y el 30% las pendientes se
manifiestan hacia el Sur.
El tipo de vegetación existente en la
Zonas con pendientes del 15 al 30 %,
zona limita el desarrollo urbano a
con restricciones moderadas para el
fraccionamientos habitacionales de
desarrollo urbano, (se recomiendan
baja densidad, para proteger en
terreno con baja densidad)
entorno natural.
Riesgo de incendios en terrenos
Alta calidad ambiental.
colindantes durante el estiaje.
Pendientes adecuadas para el
Zona con riesgos de fenómenos
suministro de redes de infraestructura
naturales
(agua potable, drenaje sanitario)
MEDIO FISICO TRANSFORMADO
Alta posibilidad de agua subterránea No existen fuentes cercanas para el
en la zona suministro de agua potable
Asentamientos en la localidad de La
Línea de distribución eléctrica para el
Cruz de Huanacaxtle por dotar de
suministro de energía.
infraestructura.
Acceso rápido a los centros urbanos
Deficiencia en el servicio de agua
mas importantes de la región como
potable en la zona, con respecto a la
Bucerias, a través de la carretera
demanda requerida.
federal 200
Imagen urbana de la localidad de la
localidad mas cercana
MEDIO SOCIOECONOMICO
La población ocupada representa el
99% respecto a la PEA, lo cual es
indicador favorable en materia de
empleo.
62% de la PEA percibe ingresos de
hasta 5 veces el salario mínimo; no se
presentan situaciones de extrema
pobreza.
3.3 SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO
El área de estudio se localiza en donde inician las estribaciones de la Sierra de Vallejo,

que cambia radicalmente el relieve, presentándose un cambio, de una zona de lomeríos
hacia un sistema montañoso.
El origen de las rocas en el área de estudio es de rocas ígneas intrusivas, caracterizadas

por Granito (Gr) y todo el municipio de Bahía de Banderas se localiza en una zona
sísmica.
Los suelos no presentan dificultades edáficas para su utilización en el desarrollo urbano.
La zona del plan parcial en lo general contiene selva baja caducifolia como vegetación y
que ha sido alterada debido al pastoreo que existió en el terreno (actualmente los terrenos
no tienen una utilización por parte de sus propietarios)
El tipo de clima en la zona corresponde a los climas cálidos subhúmedos con lluvias en
verano.
El paisaje se caracteriza por los lomeríos y por la cercanía de la línea litoral; hacia el Sur
remata con el perfil de la Sierra Madre del Sur y la zona Sur de Puerto Vallarta, con la
bahía de por medio.
Como limitantes al desarrollo urbano se impone la sismicidad de la zona, factor que deberá
ser tomado en cuenta. Asimismo se deberá tomar en cuenta el factor de probabilidades del
ingreso de fenómenos hidrometereológicos a tierra, como en todos los sistemas costeros.
En el área de estudio la forma de tenencia que actualmente predomina es la ejidal, a pesar

que las formas de tenencia de procedencia ejidal han sido objeto de diversos procesos que
han transformado su estatus a propiedad privada. Acciones ejercidas por el Gobierno
Federal (Fideicomiso Bahía de Banderas) la Comisión para la Regularización de la
Tenencia de la Tierra y finalmente los procesos derivados del Programa de Certificación de
Derechos Agrarios y Certificación de Solares Urbanos, ha ido reduciendo las superficies
ejidales y han sido sumadas a procesos de urbanización.
La zona en donde se localizan los predios objeto del presente plan está generando
desarrollos del tipo habitacional residencial turístico con trazas muy particulares hacia el
interior de los mismos y unidos a través de vialidades internas de carácter primario y
secundario y con entronques hacia la carretera La Cruz de Huanacaxtle- Punta Mita.
Cuenta con transporte público a través de rutas suburbanas que transitan por la carretera.
El área del fraccionamiento Riviera Estates no cuenta aún con la infraestructura necesaria
en materia de agua y drenaje por lo que se deberán tomar las medidas necesarias.
No existen en las cercanías del lugar elementos contaminantes o de riesgo para la

población y la imagen urbana aún es incipiente debido a que la zona está en franco
desarrollo.
Los centros de población de La Cruz de Huanacaxtle y Emiliano Zapata, que son los más
cercanos, presentan tasas de crecimiento altas y se supone que se sostendrán debido al
fuerte atractivo de la región.
La mayor parte de los habitantes provienen de otros lugares dentro y fuera del Estado y
conforman un grupo heterogéneo.
La mayor parte de la economía local está basada en el sector turismo, sin dejar de lado la
importancia de la agricultura en el valle.
El 38.28% de la población es de edades que no alcanzan la mayoría de edad, sin embargo
el 46.12% es mayor a los 25 años, por lo que se presenta una dualidad explicable debido
al hecho de que la búsqueda de oportunidades en la región se relaciona con el sector
turismo.
Los niveles de ingreso de la PEA se ubican en su mayoría en el rango de 2.1 a 5 salarios

mínimos y los tipos de ocupación son permanentes en su mayoría.
Se espera un fuerte crecimiento de la población en los próximos años alcanzando el 22%

en crecimiento poblacional para los próximos tres años, hasta pasar de 340,000 habitantes
en 20 años más.
La estructura de la demanda de servicios públicos, suelo y vivienda se espera diversa, por

un lado están los habitantes locales y sus demandas y por otro, los inmigrantes con
posibilidades de adquirir una vivienda en áreas que demandan. La demanda normal sería
de 82.5 hectáreas, sin embargo, la promoción de la zona en diversos lugares atraerá una
demanda superior ya que parte de la población de Puerto Vallarta, Jalisco, comienza a
desplazarse a Bahía de Banderas, Nayarit, puesto que las distancias son cortas.
3.3.1 POTENCIAL DE DESARROLLO DEL SITIO
El sitio en donde se localiza el proyecto de Riviera Estates cuenta con características que
lo hacen tener posibilidades amplias para su desarrollo, se afirma que cuenta con las
condiciones que lo hacen factible: comunicación, posibilidades de servicios públicos,
demanda en el mercado, etcétera.
Por tanto, se puede afirmar que el potencial de desarrollo con que cuenta el sitio es
favorable para el proyecto.
3.3.2 CONSIDERACIONES GENERALES
Una de las consideraciones a tomar en cuenta es la que supone que el entorno señalado
por el Plan Municipal de Desarrollo urbano de Bahía de Banderas para Riviera Estates,
será dominado por áreas habitacionales residenciales, debido a su localización en la franja
de desarrollo turístico.
En el caso del proyecto que nos ocupa, se ha decidido generar un espacio que de
continuidad a los caminos existentes y generar los espacios de áreas verdes de acuerdo a
la ley.
4 NIVEL NORMATIVO
La Normatividad del presente Capitulo se expide con fundamento en la Constitución
Política y en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano, ambos
ordenamientos del Estado de Nayarit. Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización,
se entenderá por:
Alineamiento de la edificación: la delimitación sobre un predio en el frente a la vía

pública, que define la posición permisible del inicio de la superficie edificable;
Áreas de Donación: las que se determinen en la zonificación específica del Plan Parcial
de Urbanización conforme la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el
Estado de Nayarit, para proveer los fines públicos que requiera la comunidad;
Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS): el factor que multiplicado por el área total de
un lote o predio, determina la máxima superficie edificable del mismo;
Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): el factor que multiplicado por el área total de
un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una
edificación, en un lote determinado;
Densidad de la Edificación: el conjunto de características físicas referentes al volumen,

tamaño y conformación exterior, que debe reunir la edificación en un lote determinado,
para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el
máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la
zona donde se encuentra ubicado;
Densidad máxima: el término utilizado para determinar la concentración máxima de

viviendas permisible en una superficie determinada del centro de población; en esta
normatividad se aplica sobre hectárea bruta de terreno;
Equipamiento urbano: los espacios acondicionados y edificios de utilización pública,

general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar
social. Considerando su cobertura se clasifican en regional, urbanos y barriales o locales;
Fusión: la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes;
Índice de edificación: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas
pueden ser edificadas dentro de un mismo lote en las zonas habitacionales, expresada en
metros cuadrados de la superficie de lote por cada vivienda;
Modo de edificación: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman

la edificación para efectos de configuración urbana; estos se clasifican en cuatro
modalidades: Cerrado, Semicerrado, Abierto y Semiabierto.
Obras de edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a

realizar en el suelo urbanizado, para permitir su uso o destino;
Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial
necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los
elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el
mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población;
Relotificación: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas

características haya sido autorizadas con anterioridad;
Restricción frontal: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote,
medida desde la línea del límite del lote con la vía pública, hasta el alineamiento o inicio
permisible de la superficie edificable, por todo el frente del mismo lote;
Restricción lateral: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote,
medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación,
por toda la longitud de dicho lindero o por una profundidad variable, según se señale en el
Plan Parcial de Urbanización;
Restricción posterior: la superficie en la cual se restringe la altura de la construcción

dentro de un lote, con objeto de no afectar la privacía y el asoleamiento de las propiedades
vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior;
Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones;
Suelo urbanizable: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento

en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio
ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes provisiones y
reservas;
Suelo urbanizado: aquel donde habiéndose ejecutado las obras de urbanización, cuenta
con su incorporación o reincorporación municipal;
Superficie edificable: el área de un lote o predio que puede ser ocupada por la
edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes
de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con
el área de desplante;
Utilización del suelo: la conjunción de Usos y Destinos del suelo.
Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios
de un centro de población;
Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios
de un centro de población;
4.1 NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS
4.1.1 NORMAS DE CONTROL PARA ZONAS DE DESARROLLO HABITACIONAL
Unifamiliar H51
NORMATIVIDAD DE UTILIZACION DEL SUELO
Vivienda
N° DE VIVIENDAS / HECTAREA 12
M2 DE TERRENO BRUTO / VIVIENDA 833
HABITANTES / HECTAREA 51
N° DE CUARTOS DE HOTEL / HECTAREA
BRUTA
N° DE JUNIOR SUITE, MASTER SUITE /
HECTAREA
N° DE DEPARTAMENTO, ESTUDIO O LLAVE
HOTELERO, VILLA, CABAÑA, BUNGALOW,
CASA HOTEL O RESIDENCIA TURISTICA /
HECTAREA
DENSIDADES PERMITIDAS MAXIMO N° DE VIVIENDAS POR LOTE
1
MINIMO
SUPERFICIE MINIMA DEL LOTE (M2) 400
HABITANTES / HECTAREA NETA
106
(MAXIMA)
FRENTE MINIMO (ML) 20
NETA
LOTE PROMEDIO (M2) 530
HABITANTES / HECTAREA (PROMEDIO) 80
DENSIDAD NETA HOTELERA MAXIMA
(CUARTOS/HA)
MAXIMO N° DE CUARTOS DE HOTEL POR
LOTE MINIMO
INTENSIDAD DE OCUPACION SUPERFICIE MINIMA SIN CONSTRUIR (%) 50
DEL SUELO SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE (INDICE C.O.S.) 0.50
NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION
2
(sin considerar sotanos, tinacos y elementos de ornato arquitectónico siempre y
INTENSIDAD MAXIMA
INTENSIDAD DE UTILIZACION
DE CONSTRUCCION NUMERO DE VECES EL AREA DEL PREDIO 1.00
DEL SUELO
(C.U.S.)
AREAS
HABITACIONALES Y DE N° DE CAJONES POR LOTE PRIVATIVO 1
USOS MIXTOS
AREAS DE
ESPACIO DE
DESARROLLO N° DE CAJONES POR CUARTO HOTELERO
ESTACIONAMIENTO
TURISTICO
AREAS DE
EQUIPAMIENTO M2 DE CONSTRUCCION / CAJON
URBANO E INDUSTRIA
ÁREA DE DONACIÓN PARA DESTINOS
15
(Porcentaje del area bruta de aplicación de la acción de urbanización a ejecutar)
HACIA ELEMENTOS VIALES 3
FRONTALES (ML)
HACIA PLAYA (Z.F.M.T.) 15
COLINDANTE CON ELEMENTOS VIALES 1.5
RESTRICCIONES DE LATERALES (ML) COLINDANTE CON CUERPOS DE AGUA
10
EDIFICACION (LAGUNAS, CANALES, RIOS, ETC.)
COLINDANTE CON LOTE 1.5
COLINDANTE CON CUERPOS DE AGUA
15
TRASERAS (ML) (LAGUNAS, CANALES, RIOS, ETC.)
COLINDANTE CON LOTE 5
4.1.2 NORMAS DE CONTROL PARA LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
Los proyectos de infraestructura básica definidos para el área de aplicación del programa
se han normado por los siguientes:
CRITERIOS PARA AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO

1. El sistema de agua potable dotará el líquido con las presiones adecuadas: 1.5 a 5.0
kg/cm², considerando condiciones de saturación y horas de máxima demanda.
2. La fuente de abastecimiento de agua será autorizada por el Organismo Operador
Municipal de Agua y Drenaje de Bahía de Banderas.
3. La tubería del sistema de agua se alojará en una zanja.
4. La tubería hidráulica principal y la sanitaria, telefónica o eléctrica estarán separados un
mínimo de 2.50 metros.
5. El parámetro de dotación de agua potable se especifica en los documentos anexos
sobre la factibilidad de dotación por parte del OROMAPAS, correspondiente a 250
l/hab/día.
6. Se calculó un gasto medio del ochenta por ciento de la dotación de agua potable. Los
sistemas sanitario y pluvial se manejarán por separado.
En el anexo correspondiente a la factibilidad de servicios emitida por el OROMAPAS de

Bahía de Banderas se amplía la información.
CRITERIOS PARA ELECTRICIDAD

1. Los proyectos y obras se ajustarán estrictamente a los criterios de la Comisión Federal
de Electricidad.
2. La densidad de carga será de 1.5 KVA por vivienda; para las áreas comerciales 80
VA/m²; se considerarán 4 VA/m² para áreas verdes y donación.
3. La altura mínima para el tendido de líneas de baja tensión será de 7.50 metros y de
10.50 para alta tensión.
4. la altura mínima para las acometidas a predios será de 5.50 metros y un desarrollo
máximo de 35 metros.
5. Para el tendido y distribución de luminarias de alumbrado público se establece una
altura mínima de 4.80 metros y una máxima de 12 metros.
6. El espaciamiento mínimo deberá ser de 25 metros y la intensidad lumínica de 2.15
luxes.
4.1.3 NORMAS DE CONTROL PARA LAS ÁREAS DE DONACIÓN
De acuerdo a la tabla de modalidades del uso del suelo de Bahía de Banderas, Nayarit, el
fraccionador deberá donar al Municipio el 15% de la superficie bruta del fraccionamiento,
debidamente urbanizada. Es decir sobre 394,197.44 M² las áreas de donación alcanzan
aproximadamente los 59,129.62 M².
El suelo donado por el fraccionador a los Ayuntamientos, sólo podrá ser destinado para
zonas verdes y deportivas, así como para el equipamiento urbano destinado a servicios
educativos, mercados, plazas cívicas, juegos infantiles, jardines ventanales y demás
servicios públicos.
Sin embargo, de acuerdo con las modificaciones autorizadas por el H. Congreso del
Estado de Nayarit a la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado
de Nayarit, que indica lo siguiente:
“Artículo 195 Bis.- El Ayuntamiento podrá aceptar la permuta de las áreas de donación,
cuando se pretenda promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del
equipamiento urbano y de los servicios públicos.
Los predios y el equipamiento que se ofrezcan en permuta, deberán localizarse

preferentemente en el mismo centro de población, en el área de estudio o en la unidad
territorial que en su caso, establezca el Plan Parcial.
El urbanizador podrá continuar el proceso de autorización, ejecución y recepción de obras

de su proyecto, si garantiza concluir la permuta, mediante una fianza expedida por una
compañía autorizada, por el monto que se determine en el avalúo y acepte como
equivalente;
Cuando las áreas de donación a que obliga esta Ley, por la naturaleza de las obras,
acciones e inversiones no representen mejoras a la calidad de vida de la población local, el
Ayuntamiento, podrá convenir con el desarrollador, que el valor total o parcial de los bienes
afectos a la donación se destinen a obras, acciones o ingresos municipales que decida el
propio Ayuntamiento.
Para garantizar la equivalencia razonable de entre los bienes permutados, se deberá

contar con un avalúo emitido por un perito certificado, a fin de obtener el valor comercial
del área permutable, y el costo de las obras de urbanización a ejecutarse y del
equipamiento respectivo.
En las zonas habitacionales de alta densidad no deberán permutarse las áreas de

donación ni su equipamiento, éstas se deberán determinar y aportar en los mismos predios
a urbanizar.”
4.1.4 NORMAS DE CONTROL PARA LA IMAGEN URBANA
Pavimentos
El arroyo de las calles principales y locales deberá ser de piedra bola y o ecocreto,
sobre una capa de material previamente compactado al 90 % proctor, con amarres
en esquinas. Con guarniciones integrales de concreto que actúen como botallantas,
para dar seguridad al peatón en la banqueta.
Banquetas
En calles locales el andador peatonal deberá tener un ancho mínimo de 1 mts. y el
resto de área jardinada, hecho de concreto hidráulico, en losas rectangulares, con
terminado escobillado.
En el vial subcolector el andador peatonal deberá tener un ancho mínimo de 1.20

mts. y el resto del área jardinada, hecho de concreto hidráulico, en losas
rectangulares, con terminado escobillado.
Mobiliario urbano
a) Placas de nomenclatura
Se podrán adosar a los muros de las esquinas a una altura de 2.10 mts. y
lámina negra de 20 x 40 cm., calibre 16, cubierta con pintura de esmalte
blanco sobre fondo azul rotulada, dispuesta en cada una de las esquinas del
área de aplicación.
b) Alumbrado público
Deberá ser a base de luminarias de 250 watts de vapor de sodio alta tensión
(USAP) en todas las zonas de tránsito del área de aplicación del Plan Parcial.
c) Señalamientos viales
Todas las señales deberán instalarse en posición vertical orientadas a 90
grados con relación al sentido del tránsito. Las señales fijas a un lado de la
superficie de rodamiento tendrán una altura mínima de 2.00 mts. de la parte
inferior de la placa a la superficie de tránsito.
d) Basureros
Deberán de ser del tipo de bote de piso, deberá estar diseñado de tal manera
que su funcionamiento no permita la entrada de agua y que estos queden
asegurados a la banqueta o a un poste fijo. Localizadas en las áreas masivas
de peatones.
e) Bancas
Las bancas deberán ser construidas con materiales regionales de
mantenimiento mínimo y resistentes a la intemperie, como madera tratada,
concreto o piedra. Debiéndose ubicar en las zonas para el descanso.
Arbolado y jardinería
En la vialidad de ingreso se deberán plantar árboles intercalados con un
espaciamiento de 3 metros de distancia aproximadamente.
Bardas exteriores
Para todas las zonas comprendidas dentro del área de aplicación del Programa
Parcial, se podrán construir bardas exteriores de material, hasta una altura de 1.20
mts. y rejas hasta una altura de 3.00 mts.
Cubiertas
En las zonas habitacionales y de uso mixto las cubiertas deberán ser inclinadas,
como mínimo, en un 80 %, el resto podrá ser de cualquier otro tipo.
En las zonas de equipamiento institucional y de espacios verdes y abiertos,

contarán con cubiertas inclinadas, como mínimo, en un 80 %, el resto podrá ser de
cualquier otro tipo.
Modo de edificación
La relación entre los espacios abiertos privados con los volúmenes construidos en
el mismo lote se denomina “modo de edificación”, el cual contribuye a definir las
características de la configuración urbana. Este tipo de edificación se clasifica en
cuatro modalidades, de los cuales se aplica uno de ellos:
I. Abierto (A): Es aquel en la que la construcción se ubica separada de todos los

linderos del lote, es decir con restricciones laterales frontales y posteriores.
4.1.5 NORMAS DE CONTROL PARA LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD
Se prevé implementar facilidades para personas con problemas de discapacidad. Se

señalan las características de diseño que facilitarán el acceso a las instalaciones urbanas.
En el diseño de banquetas del área de aplicación del plan parcial se contará con rampas
de acceso con las características adecuadas para ello, previendo pendientes alrededor de
los 10º. Entre las disposiciones señala:
Todas las rutas o senderos peatonales, sean banquetas o andadores, deberán cumplir con
los lineamientos señalados a continuación.
Se contemplan rampas de acceso para discapacitados, ubicadas en los cruces de

vialidades del fraccionamiento que se pretende realizar.
4.2 OBJETIVOS Y METAS
4.2.1 DEFINICIÓN DE OBJETIVOS GENERALES
El Plan Parcial de Urbanización “Riviera Estates”, busca responder a los siguientes

objetivos, los cuales contribuirán a la integración urbana del Área de Aplicación del mismo
con respecto a los distintos sectores de la población y en beneficio de la comunidad.
4.2.2 OBJETIVOS GENERALES
• Preservar las condiciones ambiéntales del área actual y futura.

• Promover un desarrollo urbano integral y equilibrado.
• Contribuir a elevar la calidad de vida de la población mejorando los espacios
comunes y habitables del área de aplicación.
• Establecer un ordenamiento, y establecer las medidas necesarias para las
provisiones, usos y destinos del suelo.
• Otorgar suelo urbano para el sector turístico.
• Generar infraestructura y equipamiento para beneficio del fraccionamiento.
• Responder a la demanda de suelo, de acuerdo al creciente turismo en la zona.
• Ayudar a elevar las condiciones del medio ambiente que esta en relación directa
con el área de aplicación.
4.2.3 OBJETIVOS PARTICULARES
• Contar con un instrumento que defina la zonificación primaria y secundaria de la

zona de aplicación, así como su regulación y administración.
• Crear 94 lotes para una población de carácter turístico, a partir de la aprobación del
Plan Parcial de urbanización.
• Dotar de la infraestructura necesaria al fraccionamiento.
• Regular y controlar la edificación.
• Satisfacer las necesidades de equipamiento urbano para el fraccionamiento.
• Integrar la estructura vial.
4.2.4 METAS
• Aprobación e implementación de este Plan Parcial de Urbanización.

• Introducir red de agua potable al Fraccionamiento.
• Crear un circuito de red de alcantarillado sanitario.
• Construcción de vialidades del tipo local y primarias;
• Así como la construcción de guarniciones y banquetas.
• Contribuir con las autoridades gubernamentales para la ampliación y mejoramiento
de las fuentes de abastecimiento de agua potable en la zona para beneficio del
fraccionamiento.
• Contribuir con las autoridades gubernamentales para el diseño, construcción de una
nueva planta de tratamiento de aguas residuales para beneficio del fraccionamiento.
5. NIVEL ESTRATÉGICO
El análisis prospectivo de Riviera Estates identificó un escenario alterno a la generada por
zonas tradicionales, en donde las densidades son más altas y la ocupación del suelo se
distribuye en espacios más reducidos. Riviera Estates generará áreas de bajas densidades
y amplios espacios naturales, en donde la vegetación predomine. Además el análisis de
las tendencias de crecimiento social de la población determina que la población se
incrementará de 89,569 habitantes en el año 2006, a un rango de 109,613 habitantes para
el año 2009. De 134,141 habitantes para el 2012, y de 344,219 para finales del período de
planeación en el año 2026, generando por el incremento de la inversión, especialmente en
desarrollos inmobiliarios.
En este contexto, el desarrollo del Fraccionamiento Riviera Estates, deberá introducirse al

mercado en el corto plazo. En tanto que con la finalidad de garantizar un desarrollo urbano
integral en su zona de influencia, el área de aplicación del Plan Parcial solo deberá incluir
a las áreas y predios pertenecientes al predio destinado para el proyecto, salvaguardando
las directrices del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas.
De acuerdo a estas consideraciones, el ordenamiento territorial se apega a las siguientes

líneas generales de estrategia:
1. Definir la zonificación primaria dentro del área de aplicación de acuerdo al

potencial del sitio y de los requerimientos de suelo urbano para el corredor La
Cruz de Huanacaxtle – Punta Mita.
2. Estructurar un sistema vial jerarquizado que atienda los requerimientos de

movilidad locales, intraurbanos y regionales, diseñado a partir de las
vialidades locales que comunican al predio con el resto de las áreas urbanas.
3. Estructurar dentro de este polo de desarrollo unidades vecinales para la

eficiente atención de los residentes.
Esta visión estratégica de la zona constituye el modelo de comunidad que se desea y la

base para coadyuvar a generar el modelo de ordenamiento territorial y las estrategias de
desarrollo urbano asignadas por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de
Banderas.
Se ha previsto que el desarrollo del fraccionamiento se podrá llevar a cabo una vez
concluidos los trámites legales de aprobación. En el texto de este programa parcial de
desarrollo urbano se presentan las diferentes etapas de estudio de aproximación al sitio,
las normatividades establecidas por las leyes y reglamentos, así como los criterios de
diseño aplicables al desarrollo del fraccionamiento.
Una vez realizado la anterior, en este capítulo se establecen las directrices estratégicas
que determinan las áreas que componen el fraccionamiento (zonificación primaria) y las
intensidades de uso y aprovechamiento del suelo asignado a cada área del
fraccionamiento.
5.1 CLASIFICACIÓN DE ÁREAS (PLANO E-1)
En el plano E.1 se establecen las diversas clases de áreas en que se ordena el territorio
contenido dentro del Área de Aplicación del Plan. Dicha clasificación se da en función de
las condicionantes que resultan de las características del medio físico natural y
transformado y su definición, propósito específico y autoridades competentes que rigen en
cada tipo de área se describen en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano
para el Estado de Nayarit
5.1.1 ÁREAS DE RESERVA URBANA
Corto Plazo:
MANZANA 1 Manzana 1 para uso habitacional de baja densidad 12 viv/ha, cuenta con una
HABITACIONAL H51 superficie de 57,845.21m2.
5.1.2. ÁREA DE INFRAESTRUCTURA (SERVICIO):
El Fraccionamiento cuenta con 6 áreas de servicio, dichas áreas se utilizaran para la

infraestructura exclusiva del fraccionamiento
AS-1 Es el área que se contempla para servicios de infraestructura del fraccionamiento, con
una superficie aproximada de 5,151.86 M².
una superficie aproximada de 492.43 M².
una superficie aproximada de 469.57 M².
5.1.3. ÁREA COMUN (CASA CLUB):
CASA CLUB Es el área que se contempla para el uso común de los habitantes del fraccionamiento, con
5.1.4. ÁREA DE RESTRICCIÓN (LAGO):

LA-1 Es el área que contempla el lago del fraccionamiento, con una superficie aproximada de
9,640.76 M².
LA-2 Es el área que contempla el lago del fraccionamiento, con una superficie aproximada de
5,159.10 M².
5.1.5. ÁREA DE ESPACIOS VERDES:

AV-1 Es el área verde, con espacios de recreación y esparcimiento para los habitantes del
fraccionamiento, con una superficie aproximada de 8,853.90 M².
fraccionamiento, con una superficie aproximada de 233.73 M².
5.1.6. ÁREA DE VIALIDAD
VC-1 Vialidad Colectora con una superficie aproximada de 20,976.33 M².
VL-2 Vialidad Local con una superficie aproximada de 11,929.54 M².
VL-3 Vialidad Local con una superficie aproximada de 58,378.18 M².
5.2 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA (PLANO E.2)
En el plano E.2 se presenta la lotificación propuesta en el plan, de acuerdo a lo que señala

el artículo 42 Quater de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el
Estado de Nayarit. A continuación en la tabla se describen estos elementos:
FRACCIONAMIENTO RIVIERA ESTATES

CUADRO DE ÁREAS
ÁREA VENDIBLE ÁREA VIV.
CLAVE SERVICIO CLAVE AREA VERDE CASA CLUB CLAVE LAGOS TOTAL MZA.
LOTES UNIFAMILIAR
No. SUP. SUP. SUP. SUP. SUP.
MZA. SUP. (M2)
LOTE (M2) (M2) (M2) (M2) (M2)
1 1 2,000.00
2 2,000.00
3 2,154.99
4 2,000.00
5 2,000.00
6 2,000.00
7 2,000.00
8 2,000.00
9 2,000.00
10 2,000.00
11 2,000.00
12 2,000.00
13 2,000.00
14 2,724.56
15 2,435.50
16 2,098.38
17 2,047.46
18 2,026.19
19 2,057.89
20 2,057.54
21 2,016.78
22 2,016.78
23 2,209.14
24 2,000.00
25 2,000.00
26 2,000.00
27 2,000.00
28 2,000.00
AS-1 5,151.86 AV-6 7,421.44
AS-2 492.43 AV-9 4,535.35
AS-3 1536.967 AV-3 1,332.35
sub-total 28 57,845.21 7,181.25 13,289.13 78,315.60
2 1 2,166.09
2 2,000.00
3 2,000.00
4 1,999.02
5 2,012.97
6 2,001.75
7 2,108.30
8 2,049.93
9 2,030.00
10 2,030.00
AV-7 1,510.09
AS-4 5,037.75 AV-8 481.53
sub-total 10 20,398.06 5,037.75 1,991.62 27,427.44
3 1 2,000.00
2 2,000.00
3 2,000.00
4 2,000.00
5 2,063.13
6 2,000.00
7 2,000.00
8 2,000.00
9 2,000.00
10 2,037.40
11 2,000.00
12 2,000.00
13 2,000.00
14 2,000.00
15 2,000.00
AV-10 2,157.59
AV-11 1,844.99
sub-total 15 30,100.53 4,002.58 34,103.11
4 1 2,018.31
2 2,019.26
3 2,061.48
4 2,038.61
5 2,064.84
6 2,000.00
7 2,000.00
8 2,000.00
9 2,000.00
10 2,000.00
11 2,000.00
12 2,000.00
AV-12 2154.0175
AV-13 2160.8532
sub-total 12 24,202.50 4,314.87 28,517.37
5 1 2,107.26
2 2,115.57
3 2,394.56
4 2,019.05
5 2,000.00
6 2,028.88
AV-16 1341.9305
AV-17 1029.8101
AV-20 1857.4119
sub-total 6 12,665.32 4,229.15 16,894.47
6 1 2,014.00
2 2,036.79
AV-23 2202.9805
sub-total 2 4,050.79 2,202.98 6,253.77
7 1 2,000.00
2 2,000.00
3 2,000.00
4 2,706.23
5 2,000.00
6 2,000.00
7 2,049.99
8 2,892.85
9 2,114.79
10 2,007.76
11 2,000.00
12 2,000.00
13 2,056.57
14 2,343.05
15 2,154.98
AS-5 469.57
AS-6 2,160.68 AV-24 11,647.02
sub-total 15 32,326.22 2,630.24 11,647.02 46,603.48
8 1 2,001.20
2 2,051.71
3 2,028.67
4 2,044.28
5 2,014.97
6 2,012.51
11,342.78
AV-21 1,894.66 5,571.06
sub-total 6 12,153.34 1,894.66 16,913.84 30,961.84
AV-2 9,099.37 LA-1 9,640.76
AV-4 2,312.43 LA-2 5,159.10
AV-14 421.85
AV-15 163.35
AV-18 181.25
AV-19 53.97
AV-22 421.46
AV-5 233.73
AV-1 8,853.90
sub-total 21,741.31 14,799.86 36,541.17
vialidad
sub-total 88,579.20
TOTAL 94 193,741.97 14,849.25 65,313.32 16,913.84 14,799.86 394,197.44
5.2.1 RESUMEN DE ÁREAS
DOSIFICACIÓN DE SUPERFICIE
% ÁREA
USO SUPERFICIE (M2)
TOTAL
ÁREA HABITACIONAL 193,741.97

49.15%
AREA DE SERVICIOS 14,849.25
3.77%
ÁREA VERDE 65,313.32
16.57%
ÁREAS CASA CLUB 16,913.84
4.29%
LAGOS 14,799.86
3.75%
VIALIDAD 88,579.20
22.47%
TOTAL 394,197.44
100.00%
6. PROGRAMA DE ACCIONES, OBRAS E INVERSIONES A EJECUTAR
Para la consecución de las metas del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, se
identificaron las siguientes acciones y obras que se especifican a continuación, agrupadas
de acuerdo a la apertura programática del sector desarrollo urbano. En el listado se define
la institución responsable y el plazo para su ejecución.
Plazos
ACCIONES Responsables
CP MP LP
1. Planeación del desarrollo urbano
Aprobación del Plan Parcial de Urbanización
1.1 Ayuntamiento X
de Riviera Estates
Publicación del Plan Parcial de Urbanización
1.2 Ayuntamiento X
de Riviera Estates
Aplicar las políticas de control del Desarrollo
1.3 Urbano que se determinan dentro del Plan Ayuntamiento X
Parcial de Urbanización de Riviera Estates
2. Suelo Urbano, Reservas Territoriales y Vivienda
Actualizar el patrón catastral en toda el área
Ayuntamiento
2.1 de aplicación del Plan Parcial de Urbanización X
Dir. de Catastro
de Riviera Estates
Inscripción en el Registro Publico de la
2.2 Ayuntamiento
Propiedad y Catastro de los planos definitivos
2.3 Urbanización del fraccionamiento Desarrollador X
2.4 Construcción de instalaciones turísticas Desarrollador X X
Promover la oferta de suelo urbanizado en la
2.5 Desarrollador X
reserva de corto plazo
Plazos
ACCIONES Responsables
CP MP LP
3. Infraestructura
Proyecto y construcción del sistema de
3.1 abastecimiento de agua potable para Riviera Desarrollador / X
OROMAPAS
Estates
Proyecto y construcción del colector general
3.2 de drenaje sanitario y atarjeas para la Desarrollador X
captación de aguas negras
Proyecto y construcción de la línea primaria y
3.3 conexiones domiciliarias para el abasto de Desarrollador X
energía eléctrica
4. Vialidad y transporte.
4.1 Trazo y pavimentación de calles y banquetas Desarrollador X
4.2 Proyecto y construcción de las vialidades Desarrollador X
Establecer los sistemas de vialidad y control
de tránsito mediante la localización y
4.7 mantenimiento de señales preventivas, Desarrollador X
restrictivas e informativas dentro de los
predios
5. Equipamiento urbano.
Construcción de áreas jardinadas en el área:
5.4 Desarrollador X
EV -1
6. Servicios públicos.
Implantación del servicio de recolección de
6.1 basura en el área del Plan Parcial de Ayuntamiento X
Urbanización de Riviera Estates
7. Protección Ambiental y Riesgo Urbano.
Implementar un programa para la utilización
7.1 Desarrollador X X
de especies vegetales endémicas
7. INSTRUMENTOS
La instrumentación de un plan corresponde a la definición y/o diseño de los mecanismos
necesarios para su implantación y ejecución. Cuando se trata de un plan parcial de un
fraccionamiento, en el cual se busca promover la venta de suelo para la construcción de
vivienda de tipo residencial turística, los alcances no solo dependen de la aplicación de
instrumentos normativos sino sobretodo de instrumentos operativos y financieros
necesarios para alcanzar los objetivos de urbanización y construcción de vivienda al corto
y mediano plazos. Por esta razón, para la instrumentación del Plan Parcial de
Urbanización de Riviera Estates, resulta de la mayor importancia identificar los proyectos
de infraestructura básica que permitirán la urbanización del área de reserva a corto plazo,
así como el diseño de la lotificación y vialidades, necesario para programar la elaboración
de los proyectos ejecutivos de urbanización.
Concomitantemente con lo anterior, el desarrollador como entidad promotora del desarrollo

del fraccionamiento, necesita solicitar y coordinar los esfuerzos de las instituciones
encargadas de los servicios de Agua Potable, Alcantarillado y Electricidad a realizar las
acciones necesarias para contar con las redes troncales de infraestructura básica que
permita suministrar a las unidades territoriales del proyecto estos servicios públicos.
Para ello se debe considerar que, tratándose de un programa de desarrollo de un

fraccionamiento en la que se propone promover vivienda residencial turística, el plan
tendrá más posibilidades de alcanzar sus objetivos si se satisface las siguientes
condiciones:
Se solicita a las instituciones encargadas de los servicios públicos la

capacidad necesaria para realizar las obras troncales de infraestructura
básica, o en su caso realizarlas por sus propios medios.
El proceso de implantación se realiza a través de instrumentos jurídicos que
garanticen que los agentes implantadores actúen como lo indica el plan.
Los encargados de la promoción del programa realizan una importante labor
de gestoría tendiente a lograr los objetivos del mismo.
El programa es apoyado efectivamente por la autoridad municipal a lo largo
de todo su proceso de implantación.
Finalmente, las consideraciones anteriores permiten concluir que la instrumentación

efectiva del programa parcial requiere el mantener el proceso de planificación en marcha,
ejerciendo la acción normativa y de control.
A continuación se presentan los instrumentos jurídicos, operativos y financieros

anteriormente comentados. Los Instrumentos jurídicos corresponden a los proyectos para
la aprobación del Plan Parcial y su Versión Abreviada para la publicación del mismo.
7.1 INSTRUMENTOS JURÍDICOS
Los instrumentos jurídicos son necesarios para garantizar la implantación y operación del
programa. Los Instrumentos jurídicos corresponden a los proyectos de Acta de Cabildo
para la Aprobación del Plan Parcial y la Versión Abreviada para su publicación.
7.2 INSTRUMENTOS OPERATIVOS
Los instrumento operativos se refieren al propio proyecto de diseño urbano de Riviera

Estates, donde se expresa gráficamente la solución propuesta para las vialidades,
introducción de los servicios de agua potable, drenaje sanitario, electrificación, alumbrado
público; lotificación, arborización del área de proyecto, diseño arquitectónico de las
viviendas, bajo la siguiente estructura:
Planos Arquitectónicos
Planos de Ingeniería
Proyecto de Calles
Proyecto Drenaje Pluvial
Proyecto Sanitario
Proyecto Hidráulico
Proyecto Eléctrico
7.3 INSTRUMENTOS FINANCIEROS
En relación con el financiamiento de lotes con servicios, que es el término de la oferta de

este proyecto, es preciso diferenciar el financiamiento de la oferta, o construcción de las
obras, del financiamiento de la demanda, o apoyo crediticio a los interesados para la
adquisición de los lotes. En el caso de la urbanización de Riviera Estates se propone
actuar en estas dos vertientes, ya que es la venta de los lotes con servicios lo que
permitirá saldar créditos utilizados en la urbanización, siendo necesario fortalecer a la
demanda para motivar a la población a la que esta dirigido este proyecto.
7.3.1 FINANCIAMIENTO DE LA OFERTA
De acuerdo a la experiencia en diversos países, el financiamiento debe ser en condiciones

normales de mercado, a tasas normales, en competencia con el resto de las actividades
productivas de la economía, para evitar ineficiencias y mayores costos sociales. Sin
embargo, deben distinguirse dos fases independientes, cuyo financiamiento podría
diseñarse separadamente: la ampliación de la infraestructura troncal de agua potable,
alcantarillado sanitario y energía eléctrica, necesarias para la incorporación de estos
servicios al proyecto, y por otra parte las obras de urbanización, incluyendo las redes de
agua potable, alcantarillado y energía eléctrica, así como vialidades, banquetas y arbolado.
A continuación se proponen las fuentes de financiamiento tradicionales y alternativas para
estas dos fases del proyecto:
7.3.2 FUENTES DE FINANCIAMIENTO ALTERNATIVAS
Como fuentes de financiamiento alternativas, tanto para la construcción de la

infraestructura troncal como de la urbanización, se identificó como mejor opción la
Preventa de vivienda.
Esta última fuente de financiamiento ha sido ampliamente utilizada en todo tipo de
proyectos: turísticos y habitacionales en la pasada década. En este caso complementaría
la oferta requerida para otorgar servicios y comercios a la población residente y contribuiría
a consolidar la oferta.
7.3.3 FINANCIAMIENTO DE LA DEMANDA
El financiamiento de la demanda para la adquisición de lotes se realizará a través del

crédito en plazos medios. A la vez, el adquiriente podrá obtener créditos a través de
inmobiliarias de la banca o de organismos públicos.
Fuentes de financiamiento alternativas
Como fuentes alternativas de financiamiento, se proponen mecanismos de ahorro con

personalización del ahorrador y relación directa con su condición de beneficiario, en la que
la rentabilidad del fondo sea explícita. Para ello es necesario que los adquirientes acudan
ante los diversos instrumentos financieros para captar fondos en el mercado de capitales a
los plazos requeridos para la colocación de los lotes y promover el autofinanciamiento.
Seguimiento y evaluación de acciones
Para el eficiente logro de los objetivos que le dieron origen, el Plan Parcial debe ser sujeto
a un proceso de evaluación continua que permita corregir desviaciones y su eficiente
actualización. Tanto la estrategia como los instrumentos deben adaptarse
consecuentemente para asegurar una respuesta adecuada a las condiciones cambiantes.
Para el caso que nos ocupa el sistema de evaluación propuesto parte de los siguientes
criterios:
1. Se debe diferenciar entre la evaluación del proyecto de urbanización del

fraccionamiento de lo que es la evaluación del plan parcial, ya que mientras el primero
dependerá del programa de obras y presupuesto definido con los proyectos ejecutivos
de ingeniería; el segundo se refiere a la realización de las urbanizaciones y
edificaciones, de acuerdo a lo estipulado en la estrategia de desarrollo urbano para
toda el área de aplicación del plan.
2. Se debe dar seguimiento a la evolución de la oferta y demanda de suelo urbano, para

contar con una identificación oportuna de cambios en el entorno socioeconómico que
afecten los fundamentos del plan y se realicen las adecuaciones pertinentes para
garantizar el cumplimiento de las metas planteadas.
3. El mecanismo de evaluación ha de controlar tanto el cumplimiento de las acciones

consideradas en la estrategia, como el comportamiento de la oferta y demanda dentro
del área de aplicación del plan.
Puede ser que las acciones propuestas se ejecuten según lo previsto, mientras que la
dinámica de ocupación no evoluciona de acuerdo a la normatividad y en apego al modelo
de ordenamiento territorial. Para detectar ese desfase entre las estrategias del plan y la
dinámica de poblamiento, se requiere un sistema de evaluación que, además de evaluar
que las acciones se programen de acuerdo a las prioridades del plan y se realicen en el
plazo requerido, permita también monitorear la realización de las urbanizaciones y
edificaciones, para evaluar su consistencia con los objetivos del plan.
Concomitantemente con lo anterior, los instrumentos de evaluación propuestos para el

seguimiento del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, son los siguientes:
1. Formulación de un plan operativo anual integral en el que se registren las acciones

y proyectos con incidencia dentro del área de aplicación del plan parcial, que
permita evaluar el progreso de las acciones, en términos de metas programadas y
alcanzadas. Se evaluaría la eficiencia administrativa en la implantación del plan.
2. Registro de avance de proyectos de urbanización y edificación autorizados en el
área de aplicación del plan, para evaluar el grado de cumplimiento de la
normatividad propuesta en el plan. Se evaluaría la eficiencia del control de usos del
suelo y edificación y de la estrategia para alcanzar los objetivos del plan.
3. Seguimiento a la evolución de la demanda para explorar escenarios y estrategias
alternativas. Se evaluaría la necesidad de actualizar los objetivos del plan por
cambios en los requerimientos del mercado de suelo urbano.
4. Reuniones semestrales para efectuar una evaluación global del progreso del plan y
para integrar la operación..
Con relación al proyecto de urbanización del fraccionamiento, el instrumento de evaluación

propuesta para su seguimiento, es:
1. Formulación de un plan de ejecución de obras de infraestructura, que permita

evaluar su avance en términos de metas, costos y tiempos. Se evaluaría la
eficiencia administrativa en la ejecución del proyecto.
Se deberá elaborar un plan de ruta crítica para el proyecto, basado en la relación de

dependencia o precedencia entre cada una de las actividades a realizar. Se recomienda
utilizar sotfware existente en el mercado, que auxilie en la generación de este plan de
ejecución y en el seguimiento y evaluación del progreso de cada actividad involucrada.
TRANSITORIOS.
Primero. Las disposiciones del PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “RIVIERA

ESTATES”, en el Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, entrarán en vigor a partir de
su publicación en forma abreviada en el PERIÓDICO OFICIAL DEL ESTADO, Órgano del
Gobierno del Estado de Nayarit, registrado como articulo de segunda clase con fecha 1ro.
de Diciembre de 1921.
Segundo. Una vez publicado el Plan deberá ser inscrito en las Oficinas del Registro
Público de la Propiedad y en los diversos registros de planeación del desarrollo urbano, a
partir de esa fecha se queda en vigencia el Plan Parcial.
Tercero. El presente PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “RIVIERA ESTATES”, en

el Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, será integrado en la Zonificación de la
Actualización del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas del Estado
de Nayarit.
SALÓN DE SESIONES DEL HONORABLE VI AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL

DE BAHÍA DE BANDERAS NAYARIT.
Valle de Banderas Nayarit, a 11 de Septiembre del 2008.
DR. JAIME ALONSO CUEVAS TELLO, PRESIDENTE MUNICIPAL.- Rúbrica.- DR.

HÉCTOR GONZALO REGALADO CURIEL, SECRETARIO DEL AYUNTAMIENTO.-
Rúbrica.

Plan Parcial Riviera Estates

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Director: Lic.

Jorge Armando Verdín López

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN

La consolidación del desarrollo turístico en la costa del municipio de Bahía de Banderas,

La incorporación de Riviera Estates al desarrollo urbano de la Bahía de Banderas en el

En primer lugar se presentan en esta “Introducción” los motivos de la elaboración del

En segundo lugar se realiza el “Diagnóstico”, donde se presentan los resultados del

Las opciones de ordenamiento territorial se evaluaron con base a los requerimientos

En cuarto lugar se presenta el “Nivel Normativo”, en el que se define el marco normativo

En quinto lugar se presenta el “Nivel Estratégico”, donde se plantea la estrategia de

1. Definir la zonificación primaria de acuerdo al potencial del sitio y de los requerimientos

En sexto lugar se presenta el “Programa de Acciones, Obras e Inversiones a Ejecutar”,

El séptimo lugar se presentan los “Instrumentos” donde se plantean los instrumentos

1.1.2 METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSULTA

Tienen un principio que va de lo general a lo particular y que concurre en una síntesis

El siguiente nivel se denomina Normativo, que identifica todas las disposiciones y

El Nivel de Programación y Corresponsabilidad sectorial constituye un eslabón entre la

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Son instrumentos todos aquellos procedimientos, sistemas, medios y recursos que

La urgencia de que la planeación del desarrollo urbano se convierta en acciones y obras

El plan Parcial de urbanización, como proceso previsto y gobernado que responde a

1.1.2.2 Técnicas particulares de consulta

a) Definición del área de estudio b) Recopilación de información

La zona observada por el plan parcial. La escala se establecerá a nivel de sitio.

Medio físico natural: Medio físico transformado (artificial):

Clima Espacios cerrados

A su vez para su recopilación se utilizan dos clases básicas:

Se realiza directamente en la zona estudiada a través de la observación y experimentación

c) Organización y representación de la información

Los grupos de información se verterán y ordenarán mediante planos resumen en escalas

Se procurará registrar la mayor cantidad de información posible (aunque es posible que no

La interrelación resultante se sintetizará para su interpretación desde tres puntos de vista:

e) Detección de asociaciones y síntesis

Asociaciones naturales.- Bosques, selvas, arrecifes, etc.

f) Formulación de propuestas, políticas y lineamientos

1.1.3 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO (Plano D-1)

La delimitación del área de estudio se encuentra definida en base a la cuadrícula

Con la finalidad de garantizar la integridad del proyecto de Riviera Estates, el área de

1.1.5 ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN

1.1.5.1 Nivel Federal

Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT)

El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT)

Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-2011

En el ámbito estatal, el Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-201 tiene como

Estrategia general en materia de: Desarrollo sustentable y ordenamiento territorial y

Otro aspecto de suma importancia para el desarrollo sustentable es el ordenamiento de las

• Reversión del deterioro ambiental y aprovechamiento racional de los recursos naturales.

• Desarrollar y aplicar sistemas de producción que permitan la compatibilidad y hasta

Líneas de acción en materia de desarrollo urbano

• Promover la asistencia técnica y capacitación a los ayuntamientos en materia de

• Gestionar el apoyo con asistencia técnica y promover el otorgamiento de

• Impulsar la regularización de la tenencia de la tierra, en donde existan

• Impulsar de manera conjunta con los ayuntamientos el empedrado,

• Promover ante las instituciones y los ayuntamientos, la infraestructura,

• Promover ante los ayuntamientos la construcción y remodelación de plazas, cívicas,

• Gestionar la generación de reservas territoriales, aptas para el desarrollo urbano y

• Promover la adquisición y enajenación del suelo y reservas territoriales, para el

• Impulsar proyectos de ahorro de energía en alumbrado público.

• Promover el desarrollo de la infraestructura de la vivienda, acorde al desarrollo

Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005

Otro importante instrumento de planeación, con el cual guarda congruencia el presente