INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS

DEPARTAMENTO DE CREDITOS
UNIDAD DE INGENIERIA

TASACION DE BIENES INMUEBLES

INSTITUTO NACIONAL DE SEGUROS DEPARTAMENTO DE CREDITOS
Solicitante : No. Solicitud
Propietario :
Dirección :
Provincia : Distrito: Canton:
Numero de finca: Folio Real Nº Plano de catastro Nº

LOTE APTO PARA CONSTRUIR TIEMPO DE CONSTRUIDA: AÑOS

GRADO DE URBANIZACION 81 % VIDA UTIL REMANENTE: AÑOS

RANGO DE VALORES DE LA ZONA DAÑOS EN LA VIVIENDA:

Desde REPARACIONES URGENTES:

Hasta

GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANOTACIONES : VALOR DEL TERRENO ¢ -

VALOR DE CONSTRUCCIONES ¢ -

OBRAS COMPLEMENTARIAS ¢ -

VALOR DE LA PROPIEDAD ¢ -

OBSERVACIONES : NORTE CROQUIS DE LA UBICACIÓN :

Vigencia del Avaluo:

6 meses

VBº REFRENDO

Ing. IC 8-Feb-02
NOMBRE DEL PERITO Nº CFIA FECHA

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 LINDEROS REALES
NORTE :
SUR :
ESTE :
OESTE :

DESCRIPCION

A) Topografía del terreno :

( 1 ) Plana ( 2 ) Pendiente hacia atrás ( 3 ) Pendiente hacia adelante

B) Nivel con respecto a la calle :

( 1 ) A nivel ( 2 )Bajo nivel ( 3 ) Sobrenivel

C) Calles adyacentes de :
(1) Asfalto ( 2) Lastre ( 3 ) Tierra

D) Ubicado en una zona de clase :

( 1 ) Baja ( 2 )Media baja ( 3 ) Media ( 4 ) Media alta ( 5 ) Alta

frente: 7m
E) Forma del lote : fondo: 30 m
( 1 ) Regular ( 2 ) Irregular Relacion Frente / Fondo :
1/ 4.29
F) Situaciones de riesgo : NO SI

G) Trabajos preliminares : NO SI

N- plano 0.00 M2
VALOR DEL TERRENO
Area según plano catastrado : RANGO VALORES DE LA ZONA
Area según registro : ¢ 0.00 / M2 DESDE
¢ 0.00 / M2 HASTA
DETALLE MEDIDA VALOR UNITARIO VALOR TOTAL
Lote ¢ 0.00
castigo pendiente rio ¢ 0.00
TOTAL 0.00 M2 ¢ 0.00

JUSTIFICACION DEL VALOR:

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Terreno plano clase media, valor en la zona

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AL

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 METODOS Y TECNICAS
La evaluación de los factores quen influyen en la valoración del terreno
se muestran a continuación:

DESCRIPCION FACTOR
Por terreno 1.0
Influencia por pendiente 1.0
Lote regular 1.0
Lote esquinero 1.0
Por fondo 1.0
Por diferencia de altura 1.0

GRADO DE URBANIZACION
El grado de urbanización fue determinado acorde con los siguientes parámetros :

ELEMENTO PARAMETRO PUNTOS

Agua 16 12.8
Electricidad 15 15.0
Alumbrado público 5 5.0
Teléfono 7 7.0
Alcantarillado pluvial 7 7.0
Alcantarillado sanitario 3 3.0
Aceras 7 0.0
Cordón o caño 5 5.0
Pavimentos 10 10.0
Jardines y parques 4 0.0
Transportes 11 11.0
Edificios públicos y comunales 6 3.0
Edificios comerciales 4 2.0
TOTAL 100 80.8

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 CONSTRUCCIONES
A) Destino de las construcciones :
( 1 ) Unifamiliar ( 2 ) Varias viviendas ( 3 ) Condominios ( 4 ) Comercial
B) Distribución :
Cochera Cocina Cuarto estudio
Sala Dormitorios Cuarto de servicio
Comedor Baños Patio de tendido

C) El área de la vivienda es de: :

D) Altura piso-cielo :

E) Estado de conservación :
( 1 ) Pésimo ( 4 ) Deficiente ( 7 ) Bueno
( 2 ) Muy Malo ( 5 ) Regular ( 8 ) Muy bueno
( 3 ) Malo ( 6 ) Intermedio ( 9 ) Excelente

F) Reparaciones necesarias : NO SI

G) Habitada por :
( 1 ) Propietario ( 2 ) Solicitante ( 3 ) Inquilino ( 4 ) Otro

H) Materiales que componen la vivienda son :

Paredes exteriores una planta:
Paredes interiores dos plantas:
Pisos
entrepiso
Cielos
Cerchas
Techos
Enchapes
Losa sanitaria puertas en baño: SI NO
Sistema agua caliente no
Instalación eléctrica entubada con caja de breake buen estado si
Instalación pluvial Canoas de HG, bajantes de PVC buen estado si
Puertas
Ventanas
Closets
Muebles de cocina
Pilas
Pintura
Portones
Rejas
Zacate

LA VIVIENDA ES GARANTIA: SI NO

J) Se han realizado modificaciones : SI NO

Explique:

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VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

LOS VALORES TOMADOS COMO REFERENCIA SON LOS QUE DA EL COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS
Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA, SUBDIRECCION DE FISCALIA.

Clasificación normal

Optimo O
Muy Bueno MB
Bueno B
Intermedio I
Regular R
Deficiente D
Malo M
Muy Malo MM
Demolición DM

AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR UNIT. DEPR. VUR
DESCRIPCION
m2 ¢ / m2 ¢ años años DEPR. ESTADO ¢ ¢ / m2 años
CASA B 90.00 0.00 0.00 60.0 15.0 0.8438 0.9748 0.000 0.00 #DIV/0!
COCHERA R 8.00 0.00 0.00 50.0 7.0 0.9202 0.8190 0.00 0.00 #DIV/0!
TOTAL ¢ 0.00

DEFENICIONES:
VRN: valor de reposición nuevo VRN: valor neto de reposición
VUT: vida útil total estimada del bien VUR: vida útil remanente

Edad: edad del bien

DEPR: depreciación por edad, vida útil total estimada y estado de conservación

METODO DE ROSS HEIDECKE

VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

El valor de las obras complementarias se detalla a continuación :

El valor de las construcciones se detalla a continuación :

AREA UNIT. VRN VUT EDAD FACTOR FACTOR VNR UNIT. DEPR. VUR
DESCRIPCION
m2 ¢ / m2 ¢ años años DEPR. ESTADO ¢ ¢ / m2 años
TAPIA B 20.00 0.00 0.00 30.0 5.0 0.9028 0.9748 0.00 0.00 46.1
VERJAS B 10.00 0.00 0.00 20.0 10.0 0.6250 0.9748 0.00 0.00 46.1

TOTAL ¢ -

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 Tabla de Depreciacion por ESTADO TABLA ESTADO POR METODO Q
Coef. Coef.
ESTADO Condiciones Físicas Clasificación normal
Deprec. K Q deprec. K
NUEVO
1 No ha sufrido ni necesita reparaciones
Optimo O 0.00 NUEVO 10 1.0000 0
Muy Bueno MB 0.032 BUENO 9 0.9968 0.032
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.52 MEDIO 8 0.9748 2.52
Intermedio I 8.09 REGULAR 7 0.9191 8.09
3 Requiere reparaciones simples Regular R 18.10 REP SENC 6 0.8190 18.1
Deficiente D 32.20 REP MEDIAS 5 0.6680 32.2
4 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.60 REP IMPOR 4 0.4740 52.6
Muy Malo MM 72.20 DAÑO GRAV 3 0.2480 72.2
5 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.00 EN DESECHO 2 0.1350 100

CALCULO DE VALOR DEPRECIADO (VNR : VALOR NETO DE REPOSICION)

VALORES CONSTRUCCION INGRESAR EN CELDAS Q = 1-K
Vn : ¢ 70,000.00 Valor Nuevo Valor de construcción Nueva COSTO DE CONSTRUIR ACTUAL VRN
x : 15 años Edad Años de construida AÑOS DE CONSTRUIDA NOTA:
n : 60 años Vida Util Vida probable de la edificación AÑOS PROBABLES DE VIDA UTIL VUT
k : 2.520 B Estado de depreciación LETRAS DE CLASIFICACION LO QUE SE ENCUENTRA EN CELESTE ES PARA
VA : ¢ 57,574.13 VALOR DEPRECIADO DE LA EDIFICACION (Valor actual) VNR CAMBIAR LOS VALORES, AÑOS, ESTADO (incluir letra mayuscula)

¢ 12,425.88 RESTA DE : VALOR NUEVO - VALOR DEPRECIADO

VUR = VUT x VNR / VRN = 49.3 años VIDA UTIL REMANENTE

DESARROLLO :

100 - k 100.00 - 60.000

E= = 0.9748
100 100

1 70000 15 ²
VA = VALORES 1 + x 0.9748 = ¢ 57,574.13
2 15 15 ²

DEPRECIACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES

Método de Ross - Heidecke

DEPRECIACION = 0.8438
Es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales, que son la depreciación por EDAD y por ESTADO.
FACTOR DE ESTADO = 0.9748
Este método considera los siguientes principios básicos:

- La depreciación es pérdida de valro que no puede ser recuperada

con gastos de mantenimiento.

- Las reparaciones puenden disminuir la durabilidad del bien.

- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en

tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Fórmula: D = 1/2*( x /n + x ²/n ²) * vd

Donde:
D: depreciación
x: edad de la construcción (tiempo de construida)
n: vida útil probable de la construcción
vd : valor despreciable

Para determinar Directamente el VALOR ACTUAL depreciado de una

edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

VA = Vn * [1 - 1/2 * ( x /n + x² /n²) ] * E

por EDAD por ESTADo

100 - k
E=
100

Donde:
VA : valor actual de edificación (valor depreciado)
Vn : valor de edificacion nueva (valor de reposición a precios actuales)
x: edad actual de edificacion (tiempo de construida)
n: vida probable de edificación (vida útil)
E: depreciación por ESTADO de edificación
k: coeficiente de depreciación por ESTADO (escoger valor de la tabla)

Para la aplicación de esta técnica ROSS HEIDECKE define 5 categorías de

ESTADO de conservación con 4 categorías intermedias, atribuyendo a cada
una de ellas coeficientes propios.