MÓDULO I. UNIDAD I.

EL PROFESIONAL
INMOBILIARIO Y SU ENTORNO
PARTE III. EL ENTORNO DEL PROFESIONAL INMOBILIARIO.
EL ENTORNO INMOBILIARIO VENEZOLANO
El profesional inmobiliario se debe a su entorno, si entendemos como entorno al
conjunto de circunstancias o factores sociales, culturales, morales, económicos, políticos
etc., que influyen sobre una persona, una colectividad, una institución y afectan su
estado o desarrollo, podríamos empezar a determinar nociones que ilustren la
naturaleza del entorno del profesional inmobiliario y la importancia de las afectaciones
que esos hechos y circunstancias provocan sobre el desarrollo de las diferentes facetas
del quehacer inmobiliario.

 Este entorno involucra circunstancias transversales para todos los profesionales, pero
también hay eventos de diferente origen que afectan en forma particular a
determinados profesionales, a determinadas organizaciones, a determinadas
instituciones.
EL ENTORNO INMOBILIARIO VENEZOLANO
 Siendo la información veraz un elemento tan importante de su desempeño, el
profesional inmobiliario debe conocer de manera precisa y detallada la naturaleza de
las circunstancias que lo rodean, independientemente de que pueda o no influir
directamente en el curso de los eventos. Aquellos profesionales que manifiestan su
decisión de no escuchar noticias aduciendo que al hacerlo pierden la energía para
trabajar, dejan al azar variables que aparentan no incidir directamente en su gestión
pero que deben conocer porque aunque no pueden evitar su impacto, si pueden
mitigarlo en virtud que su actitud y acción personal depende exclusivamente de
ellos y si se enteran a tiempo podrían atenuar, e incluso evitar, la carga negativa de
las amenazas del medio. Más adelante pondremos ejemplos que ilustrarán esta
aseveración.
EL ENTORNO INMOBILIARIO VENEZOLANO
 Como sabemos nuestro país es eminentemente mono productor y dependiente casi
exclusivamente de la producción petrolera desde hace 98 años, cuando el 14 de
diciembre de 1.922 reventó el pozo petrolero Barroso II en Cabimas, Estado Zulia y
siendo hasta la fecha, la producción petrolera exclusiva potestad de decisiones del
gobierno en ejercicio, las circunstancias políticas y económicas dominan
transversalmente el entorno de todos los sectores económicos del país.

 El sector inmobiliario y sus diferentes actores no escapan de esta influencia, a veces

buena y muchas veces mala, pero sin duda alguna determinante de los cursos e
intensidad de nuestras curvas de desempeño, así nuestro sector puede crecer con
fuerza animado por decisiones políticas positivas o por incrementos de producción
petrolera o por alzas de los precios o caer en barrena llevado por decisiones
económicas y políticas desacertadas o simplemente absurdas como ha sucedido en
los tiempos recientes. La crisis actual de nuestra principal industria abre nuevos
escenarios, tenemos ingentes reservas petroleras y una escasa producción
 ¿Cómo se perfila este nuevo entorno?
EL ENTORNO INMOBILIARIO VENEZOLANO
 Además de las circunstancias transversales que influyen en nuestro entorno, hay,
como ya dijimos factores cercanos o imbuidos en nuestra esfera de actividad que
influyen puntualmente en lo que como profesionales, como empresas o como
instituciones, podemos hacer o no hacer.
 A efectos metodológicos con la intención de ilustrar con claridad el mensaje
vamos a tratar de identificar algunos acontecimientos sucedidos en los últimos
tiempos que podamos calificar como elementos disruptores y cuyos efectos
puedan asociarse a la actividad inmobiliaria
 Posteriormente realizaremos un análisis de entorno actual donde se revisarán las
oportunidades y amenazas de cara al Profesional Inmobiliario
 Debe aclararse que la breve exposición de elementos de disrupción que sigue a
continuación no responde a patrones cronológicos, son simplemente ejemplos
que pueden ayudar en el tema previsto en la evaluación.
ALGUNOS ELEMENTOS DE DISRUPCIÓN
El mercado inmobiliario venezolano, podemos decir sin temor a equivocarnos,
comenzó a evolucionar alrededor de la década que inició en 1.940. En los años
previos, el desenvolvimiento del sector inmobiliario era el típico de un país
eminentemente rural donde la vivienda de bahareque, o bajareque, dominaba el
ambiente y se constituía como un serio problema de salud pública por ser escondite
dilecto de los insectos vectores del mal de Chagas. Roberto Briceño León abunda
sobre este tema en su libro “La Casa Enferma” publicado en 1.990
ALGUNOS ELEMENTOS DE DISRUPCIÓN
Dos factores disruptores antes de la década del 30.
El surgimiento del petróleo en el Estado Zulia se
convirtió en un disparador de necesidades
inmobiliarias primordialmente en el área de vivienda,
surgen entonces por un lado los campos de
viviendas metódicamente organizados por las
transnacionales para el uso de su personal y por el
otro se potencia la invasión de terrenos y la
construcción de viviendas precarias que surgen para
guarecer la ingente cantidad de inmigrantes internos
y externos que vienen a trabajar indirectamente en la
industria petrolera y en el sector de los servicios.
ALGUNOS ELEMENTOS DE DISRUPCIÓN
En la década del 40 Juan Bernardo Arismendi quien puede catalogarse como pionero
en la promoción de viviendas al desarrollar en Caracas las urbanizaciones de El Conde,
San Agustín del Norte y del Sur y Los Rosales atiende como inversionista a las
necesidades de la clase media, que hasta ese momento habían sido atendidas por
políticas de estado, investigue acerca de las siguientes interrogantes:

¿Habrá sido el mismo Arismendi un factor

de disrupción?

¿Cuáles factores de su entorno pudieron

haber influido en su decisión?
ALGUNOS ELEMENTOS DE DISRUPCIÓN
 En 1.966 es fundada la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
 En 1.994 se da inicio al Programa de Formación Integral del Profesional Inmobiliario
(FIPI).
 En 2.001 se inicia el proceso de certificación de los profesionales inmobiliarios en
Venezuela.
 En 2.019 se suscribe acuerdo con la Universidad Católica Andrés Bello.
 El 15 de Septiembre del año 1.958 se promulgó la primera ley de Propiedad
Horizontal venezolana. Luego, el 26 de Septiembre del año 1.978 hubo una
reforma parcial de la ley y su texto duró intacto hasta el 17 de Agosto de 1.983
cuando se llevó a cabo su última reforma parcial.
ALGUNOS ELEMENTOS DE DISRUPCIÓN
 A partir de 1.970 el sector privado se aboca a la
ejecución de grandes proyectos inmobiliarios, guiado
por la bonanza petrolera y apalancado por el sistema
financiero hipotecario que gravitaba en torno a las
cédulas hipotecarias y posteriormente por incentivos en
materia crediticia para promoción de viviendas que
implicaron intereses preferenciales y ventajas fiscales.
 En 1.976 se inaugura en Caracas el Centro Comercial
Ciudad Tamanaco uno de los más grandes de
Latinoamérica para la fecha.
 El viernes negro en 1.983 golpea con fuerza al sector
inmobiliario.
ALGUNOS ELEMENTOS DE DISRUPCIÓN
 La crisis bancaria de 1.994 acaba con un tercio del sistema
bancario.

 El 28 de mayo de 1.998 Salomón Cohen Levi al frente de su

empresa Constructora Sambil inaugura en Caracas el Centro
Comercial Sambil, revolucionando el mercado inmobiliario
comercial.

 El 02 de febrero de 1.999 asume la presidencia de la nación

Hugo Chávez constituyendo el mayor factor de disrupción
de la historia que nos trae al Entorno 2.020 que
analizaremos en las próximas láminas.

 En el año 2.000 se inician en el país las actividades de

Century 21 marcando pauta por ser la primera franquicia
transnacional en el mercado de corretaje del país.
ENTORNO INMOBILIARIO
VENEZOLANO 2.020
ENTORNO PROFESIONAL 2.020
OPORTUNIDADES
 Normalización del uso del dólar en transacciones.
 Inversionistas de propiedades industriales en búsqueda de buen negocio.
 Expectativas por bajos niveles de precios.
 Sinergia con aliados de la Cámara Inmobiliaria.

AMENAZAS
 No existen barreras de entrada para competidores no profesionales.
 Clientes compradores con gran poder de negociación y en aumento.
 Profundización de la pérdida del poder adquisitivo.
 Situación COVID retrasa firmas en Registros y Notarías.
 Extensión suspensión cobro alquileres.
FACTORES POLÍTICOS
 Régimen Político: de naturaleza Autocrática.
 Política Interna: Criminalización de la protesta. Asedio a la empresa privada (reduciéndose
paulatinamente). Estado policial.
 Política Económica: Híbrido sin rumbo donde se contraponen la visión dogmática de
controles y la necesidad de abrir la economía, que gana terreno lentamente, pero resulta
muy puntual e ineficiente.
 Política Exterior: Conflictiva con naciones occidentales y vecinos. Gobierno desconocido
por más de 50 países. Alianzas ideológicas con países como Cuba, Irán, Corea del Norte,
Turquía, Bielorrusia, Rusia y China.
 Tendencia del Gobierno: Mayor control social por vía de subsidios, manejo de Big Data a
través de plataforma Patria, control político mediante uso de inteligencia del Estado.
 Estabilidad: Ambiente muy dinámico sometido a tensiones permanentemente.
 Identidades Políticas: Minoría consolidada en torno al 12%-15% en torno al partido oficial.
Mayoría opositora atomizada en organizaciones secuestradas y otras, con diversos
liderazgos donde sobresale el Presidente de la Asamblea Nacional. La mayoría de la
población se considera independiente.
FACTORES POLÍTICOS
 Tendencias Electorales: A pesar del alto rechazo del gobierno, ha logrado manipular el
sistema electoral, desalentando la participación en las próximas elecciones legislativas,
desconocidas por gran parte de la comunidad internacional, sin que la oposición
proponga alternativas viables.
 Leyes que afectan al sector: Ley de Regularización de Arrendamientos de Vivienda. Ley
de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Ley contra la Estafa
Inmobiliaria. Plan de Desarrollo Urbano Local o Leyes Municipales que regulen las V.U.F.
 Posición de Grupos de Presión del Sector: Generar propuestas y acuerdos con el Ejecutivo
para procurar cambios en artículos críticos de las leyes más gravosas de la actividad por la
vía de resoluciones ministeriales o Sentencias del TSJ.
FACTORES ECONÓMICOS
 Naturaleza de la economía local: Pre-capitalista, sin financiamiento, aplicación de una
suerte de laissez faire de reciente data que obvia leyes y decretos de control, como
medida de hacer frente al desabastecimiento. Hiperinflación causada por emisión
monetaria descontrolada del BCV. Devaluación sin pausa del tipo de cambio. Colapso de
la economía dependiente de la renta petrolera. Reducción del tamaño de la economía a
niveles de hace 50 años. Las remesas han cobrado importancia dentro de la economía y
se ha difundido el uso de divisas como el dólar estadounidense y el euro en las
transacciones.
 Relación de la economía local con las economías regional y global: Precaria. Relaciones a
través del sector privado en parte debido a un estímulo de suspensión temporal de
aranceles de importación en algunos rubros. Negociaciones complejas del Gobierno para
importar combustibles a cambio de pagos con crudo y oro en intento por sortear
sanciones de EE.UU. y otros actores.
 Situación del Sector: Crisis prolongada por los últimos 11 años, agudizada desde 2013.
FACTORES ECONÓMICOS
 Previsión para próximos años: Continuación / profundización de la crisis con probable
ralentización en el número de transacciones. Datanálisis estima contracción de 35% del
PIB del sector para 2020.
 Porcentaje de consumo destinado a nuestro servicio: Debido a la ausencia de
financiamiento y al bajo poder adquisitivo, solamente el 12% de la población (estratos A-
B-C) tiene acceso a la compra o alquiler de inmuebles. Si se considera el aporte de
Servicios Inmobiliarios en el PIB, de 20%, podemos estimar un 2,4% de la población.(1)
 Pago por nuestros servicios: En Venezuela se estila un cinco por ciento del precio de
venta de los inmuebles por el servicio de corretaje inmobiliario en operaciones de
compra-venta. En el caso de arrendamientos, el importe correspondiente a 2 cánones o
mensualidades.
(1) Según datos del Estudio de Datanálisis, “Entorno venezolano: política, economía y sociedad”. Julio 2020
FACTORES SOCIO-CULTURALES
 Características demográficas: Según Datanálisis, el 87,8% de la población se encuentra en
pobreza, de los cuáles 40,3% pertenece al estrato socioeconómico D y el 47,5% conforma
el estrato E. Tan sólo el 12,2% de la población no es pobre y se reparte entre los estratos
A-B-C. 56,3% de los venezolanos no tiene acceso a divisas, de los cuales 42% dependen
de subsidios del Estado y 14% están excluidos de esos beneficios. Del restante 43,7% que
si tiene acceso a divisas, 29,7% son tenedores y generadores de divisas y 14% es receptor
de remesas desde el extranjero. (2)
 Patrones sociales: Arraigo del derecho de propiedad. En el ámbito urbano es importante
el estatus social, traducido este en belleza femenina, moda, teléfonos inteligentes. Sin
embargo, la profundización de la crisis amenaza ese patrón. Sociabilidad alta. El 68,3% de
la población más pobre es propietario de su vivienda.(3)
 Hábitos sociales: Según la encuesta ENCOVI 2020, el 74% de los hogares presenta
inseguridad alimentaria moderada (41%) a severa (33%). El consumo promedio de
proteína es 1/3 del requerido. Desnutrición crónica en niños a nivel de países de África.
Secuelas a largo plazo de desnutrición actuales podrían ser irreversibles(4).
(2) Según datos del Estudio de Datanálisis, “Entorno venezolano: política, economía y sociedad”. Julio 2020
(3), (4) Encuesta Nacional de Condiciones de Vida 2019-2020. Insituto de Investigaciones Sociales – UCAB
FACTORES SOCIO-CULTURALES
 Nivel educativo: Según la encuesta ENCOVI 2020, la cobertura educativa cayó de 12,7
millones (promedio 2014-2018) a 11 millones de estudiantes (2019-2020) con tasas de
asistencia que rondan el 75% en la población adolescente. La crisis de 2019 incidió
directamente en el rezago escolar. La exclusión de adolescentes ronda el 30/5 en la
población más pobre. La cobertura educativa de 18-24 años cayó a menos del 25%. Los
más pobres no consiguen acumular el capital mínimo educativo para reducir los riesgos
de permanecer en situación de pobreza.(5)
 Distribución por edad y sexo: Población total estimada(6) para 2020 de 28,35 millones, de
las cuáles 14,45 millones son mujeres y 13,99 millones son hombres. La población
estimada por rango de edad es de 7,75 millones entre 0 y 14 años de edad; 10,66 millones
entre 15 y 39 años de edad, 7,78 millones entre 40 y 64 años de edad; 1,85 millones entre
65 y 79 años de edad y 412 mil de más de 80 años.
(5) Encuesta Nacional de Condiciones de Vida 2019-2020. Insituto de Investigaciones Sociales – UCAB
(6) Proyecciones de World Population Prospects 2019. United Nations. https://population.un.org/wpp/Download/Standard/Population/
FACTORES TECNOLÓGICOS
 Tecnologías disponibles: Software de gestión del negocio y de las relaciones con los
clientes (CRM). Software de gestión de recursos empresariales (ERP). Aplicaciones móviles
para usuarios internos y externos. Sistemas de listados múltiples de propiedades
inmobiliarias (MLS inmobiliario).
 Inversión privada: No disponible.
 Capacidad de desarrollo de tecnología: La Cámara Inmobiliaria de Venezuela podría
integrar a los actores del sector bajo un MLS Inmobiliario gestionado por la CIV.
 Uso de tecnología por parte del consumidor: No está difundida. Uso de móviles para
websites responsives.
 Obsolescencia: Pronunciada dentro del sector. Muchos actores no utilizan sistemas
informáticos o páginas web..
FACTORES ECOLÓGICOS
 Leyes de protección al ambiente existentes: Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Bosques,
Ley de Aguas, Ley Penal del Ambiente, Ley Orgánica del Sistema y el Servicio Eléctrico.
Ley del Uso Racional y Eficiente de Energía.
 Medidas de regulación energética: La Ley del Uso Racional y Eficiente de Energía a través
del Ejecutivo establece las pautas para la regulación del consumo. Adicionalmente, la
estatal Corpoelec lleva adelante campañas comunicacionales para tal fin y adelanta un
racionamiento de electricidad bastante agudo.
 Procesos de las empresas del sector que afectan el medio ambiente: Uso de generador
eléctrico con combustible fósil.
 Factores ecológicos que inciden en el negocio: Ley de aguas en lo que respecta a parcelas
de terrenos o construcciones pra el debido retiro. Consumo energético eficiente para
edificaciones comerciales.
 Legislación sobre el reciclaje de residuos: Ley de Gestión Integral de la Basura (2011).
FACTORES LEGISLATIVOS
 Regulaciones que impactan el sector: Prohibición de celebrar contratos en moneda
extranjera en arrendamientos de vivienda y comercial, hace que la mayoría de contratos
hoy están fuera de los parámetros establecidos en las leyes. Decreto de emergencia por
Covid-19 suspendió el cobro de alquileres hasta marzo 2021.
 Necesidad de licencias para el desarrollo de la actividad: Únicamente licencia de
actividades económicas del municipio. No se requieren licencias para la actividad
inmobiliaria a menos que se dedique a la administración de inmuebles de vivienda, que
debe registrarse debidamente en la Superintendencia Nacional de Vivienda SUNAVI.
 Ayudas o subvenciones para la actividad: No.
 Políticas de desempleo: Inamovilidad laboral decretada por Ejecutivo Nacional.
 Leyes de Competencia: Constitución Nacional (art. 112, 113, 299). Ley Antimonopolio
(2019).
 Órganos de regulación de la actividad: SUNAVI (arrendamientos de viviendas). SUNDEE
(arrendamientos comerciales), sólo en diferencias.