Instituto Guatemalteco de derecho notarial

Programa de especialización en derecho inmobiliario

Trascendencia en la continuidad del desarrollo

inmobiliario en el régimen municipal

Lic. Carlos Guillermo Muralles Cabrera

Guatemala 4 de mayo del 2023

1
 INDICE
Introducción: ................................................................................................................................................. 3
Trascendencia en la continuidad del desarrollo inmobiliario en el régimen municipal ............................ 4
Antecedentes............................................................................................................................................ 4
Viviendas de interés social: ....................................................................................................................... 4
Centros comerciales y de entretenimiento .............................................................................................. 4
Desarrollos turísticos ................................................................................................................................ 4
Edificios de oficinas y comerciales ............................................................................................................ 4
Sostenibilidad y eficiencia energética ....................................................................................................... 5
Reseña histórica del desarrollo inmobiliario en Guatemala ...................................................................... 5
Presente del desarrollo inmobiliario en Guatemala ................................................................................... 6
Planificación a largo plazo......................................................................................................................... 7
Institucionalización ................................................................................................................................... 8
Participación ciudadana ............................................................................................................................ 8
Capacitación .............................................................................................................................................. 8
Desarrollo inmobiliario y su relación con las municipalidades .................................................................. 9
Establecer un marco legal claro ................................................................................................................ 9
Fortalecer las capacidades y recursos de las municipalidades ................................................................. 9
Establecer estándares claros de seguridad y calidad................................................................................ 9
Fortalecer la transparencia y la rendición de cuentas .............................................................................. 9
Beneficios de las ciudades de 15 minutos en Guatemala ......................................................................... 10
Resumen ejecutivo ..................................................................................................................................... 11
Verificación de la legalidad de la propiedad ........................................................................................... 12
Redacción y revisión del contrato de compraventa ............................................................................... 12
Registro de la propiedad ......................................................................................................................... 12
Recopilación de impuestos y otros pagos............................................................................................... 12
Conclusión .................................................................................................................................................. 13
Bibliografía.................................................................................................................................................. 14

2
 Introducción:

El desarrollo inmobiliario es una actividad económica importante que tiene un impacto

significativo en la economía local y en la calidad de vida de las personas. El papel de los
gobiernos locales en la regulación y promoción del desarrollo inmobiliario es esencial
para garantizar que las necesidades de la comunidad sean satisfechas y que se respeten
los derechos de propiedad. En este ensayo, se discutirá la importancia de la continuidad
en el régimen municipal en el contexto del desarrollo inmobiliario. Se argumentará que,
para garantizar la estabilidad y el éxito a largo plazo del desarrollo inmobiliario, es
necesario que las políticas y regulaciones se mantengan consistentes a pesar de los
cambios de alcaldes.

3
 Trascendencia en la continuidad del desarrollo inmobiliario en el
régimen municipal

Antecedentes

El desarrollo inmobiliario en Centroamérica ha experimentado un importante crecimiento

en las últimas décadas, impulsado principalmente por la creciente demanda de viviendas
y servicios turísticos en la región. A continuación, se presentan algunas de las tendencias
y características más relevantes del sector inmobiliario en Centroamérica:

Viviendas de interés social: En muchos países de Centroamérica, la construcción de

viviendas de interés social ha sido una de las principales prioridades del sector
inmobiliario. Estas viviendas, destinadas a personas de bajos ingresos, suelen ser
construidas por el gobierno o por empresas privadas con apoyo estatal.

Centros comerciales y de entretenimiento: En las principales ciudades de Centroamérica,

la construcción de centros comerciales y de entretenimiento se ha convertido en una
tendencia cada vez más común. Estos proyectos buscan satisfacer la creciente demanda
de espacios comerciales y de ocio, y suelen ser desarrollados por grandes empresas
inmobiliarias.

Desarrollos turísticos: La región de Centroamérica es conocida por su gran riqueza

natural y cultural, lo que ha convertido al turismo en uno de los principales motores del
desarrollo inmobiliario en la región. En países como Costa Rica, Panamá y Guatemala,
se han construido importantes complejos turísticos y residenciales destinados a atraer a
visitantes de todo el mundo.

Edificios de oficinas y comerciales: En las principales ciudades de Centroamérica, la

construcción de edificios de oficinas y comerciales se ha mantenido estable en los
últimos años. Estos proyectos buscan satisfacer la creciente demanda de espacios de

4
trabajo y comerciales, y suelen ser desarrollados por empresas inmobiliarias
especializadas en este tipo de construcciones.

Sostenibilidad y eficiencia energética: En los últimos años, la sostenibilidad y la eficiencia

energética se han convertido en temas prioritarios para el sector inmobiliario en
Centroamérica. Cada vez más proyectos buscan incorporar tecnologías y materiales que
permitan reducir el impacto ambiental de las construcciones, así como disminuir el
consumo de energía y agua.

Reseña histórica del desarrollo inmobiliario en Guatemala

Guatemala es un país que ha experimentado diferentes etapas de desarrollo a lo largo

de su historia. Desde los tiempos prehispánicos en los que la civilización maya se
destacaba por sus avances en disciplinas científicas y artísticas, hasta la actualidad, en
la que prevalecen desafíos en el ámbito social y económico.

Durante la época colonial, la economía de Guatemala se basaba principalmente en la

agricultura y la explotación minera, actividades que estaban controladas por las grandes
empresas extranjeras. Sin embargo, con la independencia del país en 1821, se dieron
los primeros pasos hacia un modelo de desarrollo más autónomo.

Durante el siglo XX, Guatemala experimentó varios ciclos de crecimiento económico,

pero estos fueron interrumpidos por periodos de inestabilidad política y social. Entre los
años 1950 y 1970, el país implementó políticas económicas que promovieron la
industrialización y el desarrollo de la infraestructura, lo que contribuyó al aumento de la
productividad y el nivel de vida de la población.1.

Sin embargo, en la década de 1980, Guatemala enfrentó una guerra civil que dejó como
resultado un gran número de víctimas y una crisis económica profunda. A partir de los
años 90, el país inició un proceso de reformas en el ámbito económico y político, que
buscaba la estabilización macroeconómica, la promoción de la inversión y la apertura
comercial.

1.Dec 27, 2022 — La gravedad institucional afecta la economía y el nivel de vida de la poblacion. Roberto Cachanosky.
https://www.elcato.org/la-gravedad-institucional-afecta-la-economia-y-el-nivel-de-vida-de-la-poblacion

5
Presente del desarrollo inmobiliario en Guatemala

La autonomía municipal ha sido un factor importante en el desarrollo local del país. Dicha
autonomía es reconocida por la Constitución de Guatemala y se refiere a la capacidad
de los municipios para administrar sus propios recursos y diseñar sus propias políticas
públicas en función de sus necesidades y peculiaridades.

El régimen municipal establece el marco legal y organizativo para la gestión de los

recursos y servicios públicos a nivel local y para la toma de decisiones en las diferentes
áreas del desarrollo municipal. Esto incluye el diseño y ejecución de planes y proyectos
en materia de infraestructura, servicios públicos, turismo, cultura, entre otros aspectos.

A través de la gestión de los recursos y servicios municipales, el régimen municipal ha

contribuido al desarrollo económico, social y cultural de los diferentes municipios de
Guatemala. Además, ha permitido una mayor participación ciudadana en la gestión local
y en la toma de decisiones en los diferentes ámbitos del desarrollo.

Actualmente, Guatemala enfrenta desafíos importantes en materia de desarrollo, entre

los que se encuentran la reducción de la pobreza y la desigualdad, la inversión en
educación e infraestructura, la protección del medio ambiente y la promoción de la
participación ciudadana en la toma de decisiones. Estos son algunos de los temas que
el gobierno y los diversos sectores de la sociedad están trabajando para mejorar y
avanzar hacia un desarrollo más sostenible y equitativo.

La continuidad del desarrollo municipal es esencial para satisfacer las necesidades de

las comunidades locales y mejorar su calidad de vida. La falta de continuidad puede
generar interrupciones en la planificación y ejecución de proyectos municipales, lo que
puede tener un impacto negativo en la eficacia y eficiencia de estos. Además, puede
generar incertidumbre e inestabilidad en el ámbito local, lo que a su vez puede desalentar
la inversión y el crecimiento económico.

La continuidad del desarrollo municipal también es importante porque permite la

acumulación de conocimientos y experiencia en la gestión local, lo que puede aumentar

6
la capacidad de los municipios para afrontar situaciones desafiantes y adoptar decisiones
estratégicas de manera más efectiva.

El desarrollo inmobiliario es una actividad económica que abarca la construcción,

renovación y gestión de bienes inmuebles. Esto puede incluir la construcción de
viviendas, oficinas, centros comerciales y otros edificios, así como la renovación de
edificios existentes. El desarrollo inmobiliario puede tener un impacto significativo en la
economía local y en la calidad de vida de las personas. Por lo tanto, es esencial que los
gobiernos locales regulen y promuevan el desarrollo inmobiliario de manera efectiva para
garantizar que las necesidades de la comunidad sean satisfechas y que se respeten los
derechos de propiedad.

Una de las mayores preocupaciones en el desarrollo inmobiliario es la continuidad en la

política municipal. En muchos casos, los cambios de alcaldes pueden significar cambios
en la política y las regulaciones que rigen el desarrollo inmobiliario. Esto puede tener un
impacto negativo en el desarrollo inmobiliario, ya que los desarrolladores y los inversores
pueden tener dificultades para planificar y ejecutar proyectos a largo plazo si no pueden
confiar en la continuidad de las políticas y regulaciones.

Para abordar este problema, es importante establecer una estructura institucional sólida
que garantice la continuidad en la gestión del desarrollo inmobiliario, independientemente
de quién sea el alcalde en turno. Esto podría lograrse mediante la creación de una unidad
especializada en desarrollo inmobiliario dentro del gobierno municipal, que esté
encargada de diseñar y ejecutar políticas y programas a largo plazo en este ámbito.

Para asegurar que el desarrollo inmobiliario siga siendo una prioridad a pesar de los
cambios de alcaldes, se pueden tomar varias medidas:

Planificación a largo plazo: La planificación a largo plazo es esencial para el desarrollo

inmobiliario sostenible. Los planes y políticas de desarrollo urbano deben estar
diseñados para varios años y no solo para el mandato de un alcalde en particular. Esto
garantiza que el desarrollo inmobiliario siga siendo una prioridad, independientemente
del alcalde que esté en el poder.

7
Institucionalización: La institucionalización es clave para garantizar la continuidad en el
régimen municipal. Las instituciones deben estar diseñadas de manera tal que no
dependan del liderazgo de una sola persona, sino que sean sólidas y sostenibles a lo
largo del tiempo.

Participación ciudadana: La participación ciudadana es fundamental para el desarrollo

inmobiliario sostenible. La ciudadanía debe tener voz en las decisiones que afectan su
entorno, lo que garantiza una mayor transparencia en el proceso de toma de decisiones
y un compromiso más sólido con el desarrollo sostenible.

Capacitación: Los funcionarios públicos encargados del desarrollo inmobiliario deben

estar capacitados y actualizados en las mejores prácticas y técnicas de planificación y
gestión urbana. Esto asegura que el desarrollo inmobiliario se lleve a cabo de manera
profesional y sostenible.

Sin embargo, en la práctica, la realidad es que el proceso de obtención de permisos y

autorizaciones para la construcción de proyectos inmobiliarios en Guatemala puede ser
complicado y engorroso. Esto se debe en gran parte a la falta de un marco legal claro y
a la falta de recursos y capacidades por parte de las municipalidades para procesar las
solicitudes de permisos de manera eficiente.

Otro factor que ha influido en el desarrollo inmobiliario en Guatemala es la corrupción.

En muchos casos, los desarrolladores inmobiliarios han tenido que enfrentar solicitudes
de sobornos y otras formas de corrupción por parte de los funcionarios públicos
encargados de otorgar los permisos y autorizaciones necesarios. Esto ha llevado a la
construcción de edificios que no cumplen con los estándares de seguridad y calidad
necesarios, lo que representa un riesgo para los habitantes y un problema para las
municipalidades encargadas de regular y controlar estos desarrollos.

A pesar de estos desafíos, el desarrollo inmobiliario en Guatemala sigue avanzando. En

los últimos años, ha habido un aumento significativo en la construcción de edificios de
apartamentos y condominios en áreas urbanas. Estos desarrollos han sido bien recibidos
por los guatemaltecos, ya que ofrecen una alternativa a la construcción de viviendas
unifamiliares, que pueden ser costosas y difíciles de mantener.

8
Otro aspecto clave es la participación ciudadana en el proceso de regulación y
supervisión del desarrollo inmobiliario. La ciudadanía debe tener voz en las decisiones
que afectan su entorno, lo que garantiza una mayor transparencia en el proceso de toma
de decisiones y un compromiso más sólido con el desarrollo sostenible. La participación
ciudadana también puede asegurar que el proceso de regulación y supervisión sea más
inclusivo y justo.

Desarrollo inmobiliario y su relación con las municipalidades

Para mejorar el desarrollo inmobiliario en Guatemala y su relación con las
municipalidades, es necesario implementar una serie de medidas que permitan una
mayor eficiencia y transparencia en el proceso de obtención de permisos y
autorizaciones.

Establecer un marco legal claro: es fundamental contar con un marco legal que
establezca de manera clara los procedimientos y requisitos necesarios para la obtención
de permisos y autorizaciones para la construcción de proyectos en

Mejorar los procesos de tramitación: es necesario simplificar los procesos de tramitación

de los permisos y autorizaciones, reducir los tiempos de espera y establecer mecanismos
de seguimiento y monitoreo de los trámites. Esto permitiría reducir los costos y el tiempo
que los desarrolladores deben invertir en la tramitación de permisos y autorizaciones, y
reduciría los incentivos para solicitar sobornos.

Fortalecer las capacidades y recursos de las municipalidades: las municipalidades

encargadas de regular y controlar el desarrollo inmobiliario deben contar con suficientes
recursos humanos y financieros para realizar su trabajo de manera eficiente y efectiva.
Esto incluye contar con personal capacitado y especializado, así como con sistemas
informáticos y tecnológicos modernos que permitan la gestión eficiente de los trámites y
la información.

Establecer estándares claros de seguridad y calidad: es fundamental establecer

estándares claros de seguridad y calidad para los edificios y los proyectos en

Fortalecer la transparencia y la rendición de cuentas: se deben implementar medidas

que promuevan la transparencia y la rendición de cuentas en todo el proceso de

9
obtención de permisos y autorizaciones. Las ciudades de 15 minutos son una estrategia
urbana que promueve la creación de ciudades más compactas, conectadas y
sostenibles. La idea es que los servicios, las actividades y las necesidades diarias de los
habitantes estén disponibles a una distancia caminable de 15 minutos de su hogar, lo
que fomenta la movilidad sostenible, reduce el tráfico y la contaminación, y mejora la
calidad de vida de los ciudadanos. En el contexto de Guatemala, las ciudades de 15
minutos se refieren a una propuesta para rediseñar el espacio urbano de la ciudad capital
y otras áreas urbanas del país, de tal manera que se fomente la accesibilidad y la equidad
social, así como la resiliencia frente a los desafíos del cambio climático y la pandemia de
COVID-19. En este ensayo se explorarán los beneficios de esta estrategia en Guatemala,
así como los desafíos y oportunidades que plantea su implementación.

Beneficios de las ciudades de 15 minutos en Guatemala

La implementación de las ciudades de 15 minutos en Guatemala tiene el potencial de
mejorar significativamente la calidad de vida de los habitantes de las áreas urbanas del
país. Una ciudad compacta y conectada fomenta la movilidad sostenible, lo que reduce
la contaminación y el tráfico, y aumenta la accesibilidad y la equidad social. Además, las
ciudades de 15 minutos promueven la creación de comunidades más unidas y
cohesionadas, ya que las personas tienen acceso a servicios y actividades cercanas a
su hogar, lo que fomenta la interacción social y la creación de vínculos comunitarios.

Otro beneficio importante de las ciudades de 15 minutos es que fomentan la resiliencia

frente a los desafíos del cambio climático y la pandemia de COVID-19. Una ciudad
compacta y conectada reduce la necesidad de desplazamientos en automóvil, lo que
reduce la huella de carbono de la ciudad y disminuye la exposición de los habitantes a la
contaminación atmosférica. Además, una ciudad de 15 minutos permite que las personas
tengan acceso a servicios y actividades sin la necesidad de desplazarse largas
distancias, lo que reduce el riesgo de contagio y la propagación de enfermedades.

10
Desafíos y oportunidades en la implementación de las ciudades de 15 minutos en
Guatemala

Si bien la implementación de las ciudades de 15 minutos en Guatemala tiene muchos

beneficios potenciales, también presenta desafíos y oportunidades que deben ser
abordados para garantizar su éxito. Uno de los desafíos más importantes es la falta de
inversión en infraestructura urbana y transporte público, lo que dificulta la creación de
una ciudad compacta y conectada. Para lograr las ciudades de 15 minutos, se necesitaría
una inversión significativa en la construcción de infraestructura para peatones y ciclistas,
así como en la mejora y expansión del transporte público.

Otro desafío importante es la necesidad de involucrar a la comunidad en la planificación

y el diseño de las ciudades de 15 minutos. Para que esta estrategia sea efectiva, es
necesario que los habitantes de las áreas urbanas tengan voz y voto en la toma de
decisiones sobre el diseño y la implementación de la infraestructura urbana.

Resumen ejecutivo
El desarrollo inmobiliario es un tema importante en cualquier ciudad o municipio, y el
régimen municipal juega un papel clave en la planificación y regulación de dicho
desarrollo. En Guatemala, como en cualquier otro país, los cambios de alcaldes pueden
tener un impacto significativo en la continuidad del desarrollo inmobiliario y en la
aplicación de las políticas municipales relacionadas con el mismo.

Para garantizar la continuidad en el desarrollo inmobiliario, es importante que los

gobiernos municipales establezcan planes y políticas claras y consistentes que estén en
línea con las leyes y regulaciones nacionales. Estos planes y políticas deben ser
desarrollados con un enfoque a largo plazo y no estar basados en las prioridades a corto
plazo de un alcalde en particular.

11
Además, es importante que el municipio cuente con personal técnico capacitado y
recursos adecuados para llevar a cabo la planificación y regulación del desarrollo
inmobiliario.

El notario juega un papel crucial en el desarrollo inmobiliario en Guatemala. Sus

funciones y responsabilidades son variadas y esenciales para garantizar la seguridad
jurídica y la protección de los derechos de los compradores y vendedores de bienes
inmuebles.

A continuación, se detallan algunas de las principales responsabilidades del notario en

el desarrollo inmobiliario en Guatemala:

Verificación de la legalidad de la propiedad: El notario es responsable de verificar que la

propiedad a ser transferida esté libre de cargas, gravámenes, embargos y otros
impedimentos legales que puedan afectar la legalidad de la transacción.

Redacción y revisión del contrato de compraventa: El notario es responsable de redactar

el contrato de compraventa y de revisarlo para asegurarse de que cumpla con todos los
requisitos legales y que no contenga cláusulas abusivas o ilegales.

Registro de la propiedad: El notario es responsable de registrar la transferencia de

propiedad en el Registro de la Propiedad para que la propiedad sea legalmente
transferida al nuevo propietario.

Recopilación de impuestos y otros pagos: El notario es responsable de recopilar y pagar

los impuestos y otros pagos necesarios relacionados con la transferencia de propiedad.

La importancia del notario en el desarrollo inmobiliario en Guatemala radica en que es

el garante de la legalidad y la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. Su
intervención es esencial para evitar fraudes, asegurar la protección de los derechos de
los compradores y vendedores y garantizar que las transacciones se realicen de manera
transparente y equitativa.

12
 Conclusión

El sector inmobiliario en Guatemala ha experimentado un importante crecimiento en las

últimas décadas, impulsado por diversas tendencias y necesidades del mercado. La
construcción de viviendas de interés social, centros comerciales y de entretenimiento,
desarrollos turísticos, edificios de oficinas y comerciales, así como la preocupación por
la sostenibilidad y la eficiencia energética, son algunas de las características más
relevantes del sector inmobiliario en la región.

Se puede establecer que, el desarrollo inmobiliario y su regulación y supervisión por parte

del régimen municipal son fundamentales para el crecimiento sostenible de una ciudad.
Sin embargo, el cambio de alcaldes en Guatemala puede afectar la continuidad en este
tema. Es por eso por lo que se deben tomar medidas para garantizar la planificación a
largo plazo, la institucionalización, la participación ciudadana y la capacitación de los
funcionarios públicos. Solo de esta manera se podrá asegurar que el desarrollo
inmobiliario siga siendo una prioridad a pesar de los cambios de alcaldes en Guatemala.

13
 Bibliografía

https://forbescentroamerica.com/2022/01/21/el-desarrollo-de-construccion-inmobiliaria-del-pais-
crece-a-pasos-agigantados-y-su-monto-de-facturacion-no-disminuyo-durante-la-crisis
https://thelawyermagazine.com/el-ordenamiento-territorial-y-su-importancia-en-el-desarrollo-
inmobiliario/
https://www.prensalibre.com/economia/vivienda-los-7-distritos-donde-podria-brotar-el-
desarrollo-inmobiliario-en-la-ciudad-de-guatemala/
https://www.ojoconmipisto.com/open-contracting/poca-planificacion-pocas-obras/
https://thelawyermagazine.com/que-son-las-ciudades-de-15-minutos-desarrollo-inmobiliario-
con-vision-de-ciudad-comunidad-y-futuro/

14