UNIVERSIDAD CATÓLICA DE SANTA MARÍA

ESCUELA DE POSTGRADO
MAESTRÍA EN DERECHO CIVIL

“CONTRATO DE COMPROMISO DE
CONTRATAR”

Monografía presentada por:

Abg. Paulo Sergio Flores Vargas
Docente:
Dr. Carlos Augusto Terán Bejar
Curso:
Derecho de los Contratos

AREQUIPA – PERÚ
2022

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 Preámbulo. –

El tema que desarrollaremos en la presente monografía es la figura del

contrato de compromiso de contratar, el mismo que se encuentra regulado en el
artículo Nro. 1414 del Código Civil (denominado también contrato de promesa,
precontrato, ante contrato, contrato de primar grado, pactum de contrabendo, o
pactum de ineundo contractu) es el contrato en virtud del cual una de las partes
(promesa unilateral) o ambas partes (promesa bilateral) se obligan a celebrar en el
futuro un contrato definitivo. El compromiso de contratar se manifiesta como una
figura de gran utilidad y eficacia pues permite regular una relación negocial –de
carácter temporal- cuando aún no es factible (sea por estrategia o por dificultad o
para poder efectuar el control sobre la calidad de la prestación programada)
celebrar el contrato definitivo. Como señala Roppo (2009)5 refiriéndose al:
“intervalo de tiempo para controlar que el bien no presente vicios materiales o
jurídicos inesperados, que la prestación no sea afectada por circunstancias
sobrevenidas incompatibles con su regular cumplimiento o con la regularidad del
intercambio, etc.” En efecto, el código civil en los artículos 1414 al 1418 regula
dentro de los contratos preparatorios al compromiso de contratar y lo define como
la obligación de las partes de celebrar a futuro un contrato definitivo. El contrato
preliminar debe tener los elementos esenciales del contrato definitivo, debe
guardar la misma formalidad y en caso de incumplimiento acarrea indemnización
por daños y perjuicios

Asimismo, para un mejor desarrollo del tema se aportarán antecedentes,

conceptos, elementos, y se utilizará el derecho comparado para lograr un análisis
eficiente y más profundo sobre este tipo de contrato preparatorio, por otro lado, se
contará con la actuación y desarrollo de casos prácticos específicos, así como
jurisprudencia de relevancia con el tema.

Por lo expuesto, la presente monografía desarrollará desde el enfoque y

aplicación del contrato de compromiso de contratar y sobre su utilidad en la
correcta contratación y cumplimiento de obligaciones, teniendo en cuenta que el
objetivo del trabajo es aportar mayor información, conocimiento y las propias

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conclusiones que se lograron consignar por el estudiante al desarrollar y estudiar
el tema.

I. Antecedentes o Historia del Contrato de Compromiso de contratar. -

Para desarrollar el presente ítem se debe iniciar describiendo el origen

que tienen las numerosas clases de contratos, el cual radica en la antigua Roma,
no obstante, no existía una categoría general de contrato. Los demás acuerdos eran
“nudum pactum”, es decir, sin ninguna eficacia jurídica. Más tarde se logró dar
cierta eficacia jurídica a los simples acuerdos mediante formas solemnes, como la
stipulatio, tipo de promesa sometida a reglas muy estrictas. En este mismo sentido
apareció la forma literal, por la cual se inscribía en el libro de contabilidad
doméstica del deudor la obligación, y la forma real, por la que al entregar un bien
surgía la obligación de restituirlo.

La llegada del Derecho germánico implicó un retroceso respecto a la

incipiente evolución hacia la categoría de contrato, por cuanto estas comunidades
mezclaban un fuerte elemento formal con elementos simbólicos, e incluso el
miedo a la venganza privada era una de las razones para que se procediera al
cumplimiento de los acuerdos. Una influencia mucho más modernizadora supuso
la del Derecho canónico, que mantenía la obligación de veracidad y la de respetar
la palabra dada. Hay que tener en cuenta que la figura actual del contrato, tal
como la conocemos, no deriva de los contractus romanos, sino de los pactos. Así,
en las Decretales del Papa Gregorio IX (1234) se sancionaba la obligatoriedad de
respetar los pactos cuando se adoptaran mediante juramento. El problema en este
caso derivaba de que los pactos se debían cumplir, no por su fuerza obligatoria,
sino por subordinarse al juramento del que emanaba el auténtico vínculo jurídico,
por lo que no quedaba clara la solución cuando se hiciera un pacto inválido a la
luz del Derecho, unido a un juramento válido.

En el ámbito del Derecho mercantil existían los tribunales de comercio

para juzgar todas las materias que le concernieran y su jurisprudencia fue la
primera en reconocer que solus consensus obligat ('basta el acuerdo para obligar').
Por las exigencias del tráfico mercantil, no se podía vincular la eficacia jurídica de

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los pactos al cumplimiento de ciertas formalidades y por ello es claro que en esta
rama del Derecho se comenzara a admitir la eficacia de los simples pactos.

Posteriormente, en la edad moderna, los teóricos del Derecho natural,

que en cierta medida secularizaron las ideas previas al Derecho canónico,
admitieron sin reserva la voluntad como fuente de obligaciones.

II. Concepto del Contrato de Compromiso de contratar en el Código Civil y

en la Doctrina. –

 COMPROMISO DE CONTRATAR
En el código civil:

Artículo 1414.- Compromiso de contratar

Por el compromiso de contratar las partes se obligan a

celebrar en el futuro un contrato definitivo.

Doctrina. -

La doctrina conoce esta figura con diferentes nombres: precontrato,

contrato preliminar, ante contrato, contrato de contratar, etc. La Comisión
Revisora del Código Civil la acogió, inicialmente, con el nombre de promesa de
contratar, para, finalmente, denominarla, desde su primer Proyecto, como lo hace
el artículo citado: compromiso de contratar.

El Compromiso de Contratar: El Art. 1414 del C.C. lo define como “el

compromiso de las partes de celebrar un contrato definitivo en el futuro”. Se le
conoce como precontrato, promesa de contratar, contrato preliminar o ante
contrato. Es la vinculación jurídica de ahora para concluirlo a futuro. Tiene la
ventaja de que confiere a las partes la facultad de exigir la conversión de la
promesa o compromiso en el contrato definitivo, asegurando así su potencial
eficacia. En cuanto a los elementos esenciales del compromiso el compromiso de
contratar debe contener por lo menos, los elementos esenciales del contrato
definitivo, tales como las partes que intervendrán en ambos contratos, el objeto
del contrato, el precio, o el plazo. Otros elementos o algunos de ellos pueden faltar
y definirse en el definitivo. a) El compromiso será no mayor de un año y cualquier

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exceso se reducirá a este límite. A falta de plazo convencional, será de un año. b)
Al vencimiento del plazo puede ser renovado por otro plazo no mayor de un año.
La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo dentro del
plazo previsto, otorga a la otra parte, alternativamente, el derecho a:

a. Exigir judicialmente la celebración del contrato.

b. Dejar sin efecto el compromiso de contratar.

En cualquiera de los casos, hay lugar al pago de la indemnización por

daños y perjuicios causados.

Jurisprudencia. - La Corte Suprema ha resuelto:

Compromiso de celebrar un contrato definitivo

Conforme lo señala el artículo 1414 del Código Civil: "Por el

compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato
definitivo". El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa
crea la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea la obligación de
transferir la propiedad de un bien y la obligación de pagar su precio en dinero; por
el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un
contrato preparatorio, en el que existen los elementos inherentes a la contratación,
como son el concierto de voluntades, el consentimiento, el objeto y la causa; se
trata de un verdadero contrato, cuya finalidad consiste en el compromiso de
celebrar otro a futuro (Cas. N° 1659-2014-La Libertad).

Efectos del contrato definitivo

(El compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa crea

la obligación de celebrar este contrato, el cual, a su vez, crea la obligación de
transferir la propiedad de un bien y la obligación de pagar su precio en dinero.
Cuarto. -Que, en consecuencia, el pago de una parte del precio importa la
ejecución del contrato definitivo, por cuanto en el contrato preparatorio solo se
determinan los elementos esenciales del contrato definitivo. Quinto.- Que, además
las partes en un compromiso de contratar un contrato definitivo de compraventa
no se denominan comprador ni vendedor; por lo que su referencia en la sentencia

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impugnada no hace sino reafirmar la tesis de que en el caso de autos se está ante
un contrato definitivo de compraventa y no ante un contrato preparatorio (Cas. N°
1751-1997-Junín).

Contrato preparatorio: elementos y finalidad

(EL artículo 1414, establece que por el compromiso de contratar las

partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo, y entendiéndose
como un contrato preparatorio, en el que existen los elementos inherentes a la
contratación, como son el concierto de voluntades, el consentimiento, el objeto y
la causa, se trata de un verdadero contrato, cuya finalidad consiste en el
compromiso de celebrar otro a futuro (Cas. N° 1097-1995-Lima).

Exigencia judicial del cumplimiento del contrato preparatorio

El artículo 1418, inciso 1, faculta a exigir el cumplimiento del contrato

preparatorio judicialmente, norma que no resulta aplicable al caso de autos por no
haberse acreditado la existencia del citado contrato (Cas. N° 1097-1995-Lima).

El compromiso de contratar como contrato que asegura situaciones

jurídicas para el futuro

El compromiso de contratar en sí constituye un contrato, que se reduce

a preparar y a asegurar situaciones jurídicas para el futuro, donde se compromete
a las partes a la celebración de un contrato posterior, además en estos actos
confluyen el acuerdo de voluntades, el objeto y demás elementos del contrato
definitivo, por lo que jurídicamente no es posible negarle la categoría de contrato.
Y ante un eventual incumplimiento e irrogación de daños, las reglas aplicables
serían las de inejecución de obligaciones, como ha sucedido en el presente caso
(Cas. N° 5211-2007-Lima).

El plazo mantiene la promesa en el contrato

(EX plazo es solo para el mantenimiento de la promesa, mas no para la

exigencia de su cumplimiento, el cual puede ejercerse en cualquier momento
dentro de dicho plazo; y de recibirse como respuesta una negativa, el contratante

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perjudicado puede hacer uso de la vía judicial, conforme lo prevé el artículo 1418
del Código Civil (Cas. N° 24-T-1997-Piura).

En conclusión, podemos decir que el propio ordenamiento sustantivo

nos da a conocer la naturaleza jurídica del Compromiso de Contratar, pues si nos
remitimos al texto del artículo 1414 del Código Civil de 1984 y a su ubicación
dentro del texto sustantivo, podemos concluir señalando que se trata de un
Contrato Preparatorio o Preliminar, mediante el cual las partes se obligan a
celebrar en un futuro otro contrato, denominado contrato definitivo, en el que las
partes que lo otorgan se obligan a celebrar entre sí otro contrato, posición a la cual
nos adherimos.

III. Naturaleza Jurídica del Contrato de Compromiso de contratar. -

LA PROMESA DE CONTRATAR Y SU PLAZO

Podemos concebir al compromiso de contratar como aquel acuerdo

por el que una de las partes o ambas recíprocamente se obligan celebrar en el
futuro un contrato definitivo ya que desean resolver, previamente, problemas de
orden económico, personal, jurídico o material que impedirían que sus respectivos
intereses se vean plenamente satisfechos de celebrarse el contrato en ese
momento. Asimismo, el compromiso de contratar deberá contener, por lo menos,
los elementos esenciales del contrato definitivo.

El plazo, sabemos, es una modalidad del acto jurídico; del contrato en

especial. Como tal, en consecuencia, constituye un requisito de eficacia del
mismo. Cabe identificarse como conformantes del plazo un término inicial, desde
el que empieza a computársele, y un término final, con el que concluye el
cómputo.

Por otro lado, puede tener una naturaleza suspensiva o una resolutoria.
En el primer caso, el acto jurídico, el contrato, aunque celebrado válidamente, es
ineficaz; tendrá que verificarse el plazo estipulado como suspensivo para que
surtan sus efectos. En el segundo caso, la verificación del plazo resolutorio, el

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vencimiento de su término final acarrea la ineficacia, la extinción, de la relación
jurídica creada por el acto.

El plazo del que se ocupa el artículo que estamos comentando,

entendiéndolo como elemento esencial de la relación obligatoria creada por el
compromiso de contratar (no así del contrato mismo), es uno que tiene naturaleza
resolutoria. En consecuencia, la obligación de celebrar el contrato definitivo, la de
cooperar mediante la aceptación de la oferta que se reciba, resulta exigible hasta
antes del vencimiento del plazo.

Una vez vencido el término final del plazo, entonces, se resuelve la

relación obligatoria. Ya no cabe exigirse la celebración del contrato definitivo. Y
toda vez que en este caso, la resolución de la relación obligatoria se produce por la
verificación de una modalidad resolutoria del contrato, esta no produce efectos
retroactivos.

La relación obligatoria creada por el compromiso de contratar tiene,

necesariamente, un plazo resolutorio que, como veremos luego, puede o no
haberse estipulado en el momento de la celebración del contrato. Sin embargo,
esto no es óbice para que también tenga un plazo suspensivo.

Mediante la promesa de contratar dos o más partes se obligan

recíprocamente a otorgar, en el futuro, un contrato definitivo. De lo dicho se
desprende que es un medio de preparar situaciones jurídicas destinadas a producir
consecuencias para un momento posterior, pero dejando ya en pie un
compromiso. Su ventaja es evidente: se confiere a las partes la facultad de exigir
la conversión de lo establecido en la promesa y se asegura así su potencial
eficacia.

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IV. Elementos del Contrato de Compromiso de contratar. –

Elementos de la acción redhibitoria. –

Por el compromiso de contratar las partes preparan la celebración de un

contrato definitivo singular. La determinación del contrato definitivo, justamente,
forma parte del contenido del compromiso de contratar. En efecto, quienes
celebran el compromiso de contratar deben estipular, por lo menos, sobre los
elementos esenciales del contrato definitivo.

En cuanto a las características generales del Contrato se pueden señalar:

 Existe el principio de libertado formal.

 Existe el principio de autonomía de la voluntad.

Sin embargo, hay una excepción a las dos características anteriores:

necesidad de otorgar Escritura Pública en los siguientes casos:

 Constitución, modificación y extinción de derechos reales sobre

bienes inmuebles.
 Arrendamientos de más de 6 años de duración.
 Poderes.
 Transmisión de acciones o derechos procedentes de un acto
consignado en Escritura Pública.

Elementos del Contrato En los elementos del Contrato es conveniente distinguir

entre los elementos esenciales y los elementos accidentales:

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Elementos Esenciales

a) Consentimiento: Es la capacidad legal para contratar. En los siguientes

casos, el contrato se considera nulo:

 Violencia: una de las partes utiliza la fuerza para que la otra firme el
contrato.
 Intimidación: una de las partes amenaza a la otra para que realice el
contrato.
 Error: el contrato posee fallos que van en contra de la ley.
 Dolo: una de las partes engaña a la otra para que lleve a cabo el contrato.

b) Objeto: El Contrato debe tener las siguientes características:

 Ser cierto
 Determinable
 Lícito: Debe estar acorde a las normas legislativas vigentes

c) Causa:

 Contratos onerosos: Es la prestación o promesa de una cosa o servicio por

la otra parte.
 Remuneratorios: Es el servicio o beneficio que se remunera.
 Gratuitos: Los contratos sin causa o con causa ilícita no producen efecto
alguno.
 Vicios: inexistencia o falsedad de la causa.

Elementos Accidentales

Son los que determinan los efectos del contrato.

 Condición: la adquisición, resolución o pérdida de los derechos depende

de un suceso futuro o incierto que los contratantes ignoran.
 Término: Determina el momento temporal en que se inician o finalizan los
efectos del contrato.
 Modo: Carga o gravamen que se impone a una de las partes, que se obliga
a cumplir una determinada conducta.

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Efectos de la resolución del contrato por vicios ocultos

Negativa a celebrar el contrato definitivo

Artículo 1418. La injustificada negativa del obligado a

celebrar el contrato definitivo otorga a la otra parte
alternativamente el derecho a:
1. Exigir judicialmente la celebración del contrato.
2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y
perjuicios.
Concordancias: CC: arts. 1150-1152, 1219.
Antecedentes normativos: CC chileno: art. 1554. Proyecto
de CC franco-italiano: art. 25.

Frente a la pregunta de saber ¿qué hacer cuando el obligado se niega

injustificadamente a prestar su consentimiento para la celebración del contrato
definitivo? se han formulado diversas teorías explicando el contenido de la
obligación de hacer que surge del contrato de promesa:
1) Obligación de un contrato futuro. Las partes se obligan a prestar en el
futuro un nuevo consentimiento, por lo que si una de ellas incumple con
ejecutar su prestación, la otra podrá demandarlo judicialmente.
2) Obligación de hacer que se resuelve en una de indemnización de
daños. El incumplimiento de una de las partes se traduce en una
obligación de indemnizar daños, debido a que la obligación de hacer que
genera la promesa no puede ser prestada compulsivamente por el obligado
ni por terceros.
3) Obligación de hacer el contrato de segundo grado. La promesa es un
contrato de primer grado que obliga a celebrar un contrato definitivo de
segundo grado, no habiendo en este segundo contrato una renovación del
consentimiento sino una ejecución o cumplimiento de lo convenido en la
promesa.

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 4) Obligación de hacer que es cooperación o colaboración en el contrato
definitivo. La promesa sienta las bases y obliga a cooperar en el contrato
definitivo desarrollando esas bases. La promesa no es autónoma sino
preparatoria del contrato definitivo, y este no es otro contrato, sino la ley
contractual completada y desarrollada.

Hay que considerar que con el contrato de promesa las partes se obligan a celebrar
un contrato ulterior que todavía no existe sino a partir del momento (en que
presten su nuevo consentimiento, por consiguiente, no pueden exigirse la
ejecución de las prestaciones derivadas del contrato definitivo que todavía no
existe.

Con la promesa las partes no persiguen solamente obtener la indemnización de

daños si es que la otra se abstiene de prestar su consentimiento para la celebración
del contrato definitivo. Para las partes, la promesa es una res inter alios acta, por
lo que están obligados a prestar su consentimiento para el perfeccionamiento del
contrato futuro, no pudiendo alegremente pretender sustraerse a la ejecución de su
prestación alegando que ya no es su deseo perfeccionar el contrato a que se
obligó. Por estas razones, es correcta la solución contenida en el artículo 1418, al
disponer que frente a la injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato
definitivo, el acreedor puede solicitar judicialmente la celebración del contrato
definitivo o que se deje sin efecto el contrato de promesa y, en uno u otro caso, la
indemnización de los daños que le ha causado el obligado con la inejecución de su
prestación.

V. Comparación del Contrato de Compromiso de contratar con el contrato

de opción. -

El contrato preparatorio es temporal ya que se encuentra sujeto al plazo pactado

por las partes (para el caso del Compromiso de Contratar) u otorgado por el
ofertante (para el caso del Contrato de Opción). El contrato preparatorio es de
ejecución diferida debido a que como tal engendra obligaciones con prestaciones

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de hacer para un futuro, objetivo que se perfecciona con la celebración del
contrato definitivo.

De acuerdo a la definición anterior, nuestro Código Civil vigente a través de sus

articulados 1414° al 1425° regulan dos (02) modalidades de contratos
preparatorios y que básicamente podemos distinguirlas y diferenciarlas a través de
ciertos aspectos contractuales que detallo a continuación:

COMPROMISO DE CONTRATO DE
CONTRATAR OPCIÓN
Ambas partes se obligan
a hacer que en el futuro
El concedente de la
celebrarán un contrato
opción (o ambas partes)
definitivo. Arias, M.
ofrece(n)
(2006:162) afirma que
irrevocablemente a otra
cabe la posibilidad que
un contrato y se
la prestación sea
compromete(n) a
unilateral, esto es, que
mantenerlo durante un
OBLIGACIÓN las partes contratantes
cierto tiempo, mientras
puedan convenir que
que el optante acepta el
solo una de ellas esté
compromiso de
obligada frente a la otra
mantenerlo, teniendo el
a celebrar en el futuro el
derecho potestativo de
contrato definitivo, en
aceptarlo o no dentro del
virtud al principio de
plazo de ofrecimiento.
autonomía de la
voluntad.
Puede ser por contrato
Puede ser por contrato privado. Sin embargo,
FORMA privado o escritura debe hacerse por
pública. escritura pública para
inscribirse en RRPP.
CONTENIDO Debe contener al menos Debe contener todas las

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 los elementos esenciales
del contrato definitivo
(las partes, el objeto, el
precio y/o el plazo), pero
nada impide a las partes condiciones del contrato
en ejercicio de su definitivo.
autonomía privada
establecer todos los
elementos esenciales y
secundarios
El plazo máximo del El plazo máximo del
contrato es de un (01) contrato es de un (01)
PLAZO MÁXIMO año, siendo renovable año, siendo renovable
por un plazo no mayor al por un plazo no mayor al
máximo de un (01) año. máximo de un (01) año.
1.- Exigir judicialmente
INCUMPLIMIENTO la celebración del
DE UNA DE LAS contrato.
PARTE 2.- Solicitar se deje sin No es posible exigir
efecto el compromiso de judicialmente la
(Art. 1418 del Código contratar. En cualquiera aceptación de la oferta.
Civil) de los casos, se puede
solicitar indemnización
de daños y perjuicios.
No es posible inscribirse Si es posible inscribirse
INSCRIPCIÓN EN
en Registros Públicos. en Registros Públicos
REGISTROS
(numeral 2 del artículo
PUBLICOS
2019 del Código Civil).

VI. Análisis del Contrato de Compromiso de contratar en el Código Civil. -

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Los contratos preparatorios son contratos típicos, autónomos y provisionales, cuya
finalidad radica en asegurar la celebración de otro contrato denominado definitivo
cuyo objeto es el que en el fondo interesa a las partes.

El compromiso de contratar debe ser inscrito en los Registros Públicos, con la

finalidad de dotar protección efectiva a la contratación entre privados de tal modo
que genere como efecto oposición de derechos frente a terceros.

VII. Funcionalidad práctica del Contrato de Compromiso de contratar:

Como el contrato de promesa es un contrato preparatorio de un contrato definitivo

que requiere de un nuevo acuerdo de voluntades, es decir, que para que el contrato
definitivo quede constituido tienen que concurrir necesariamente ambas partes
contratantes prestando su consentimiento. Es suficiente que el compromiso de
contratar contenga los elementos esenciales particulares que identifique el
contrato definitivo, en el cual las partes acordarán sobre los elementos accesorios,
por ejemplo, en un contrato de promesa de venta las partes deben acordar el bien y
el precio (elementos esenciales de la compraventa), pudiendo reservarse lo
relativo al momento y lugar de la entrega del bien y pago del precio, y todos los
demás elementos accesorios para ser acordados en el ulterior contrato de
compraventa que celebren.

No puede existir contrato de promesa si no contiene por lo menos los elementos

esenciales del contrato definitivo. Nada impide que el contrato de promesa
contenga todos los elementos (esenciales y accesorios) del contrato

Vencido el plazo convencional o legal, el contrato de compromiso de contratar se

extingue automáticamente, las partes quedan liberadas de su promesa, es decir, el
plazo de duración del mismo es resolutorio.

El Código distingue con precisión entre plazo suspensivo y plazo resolutorio. Es

suspensivo cuando el acto no surte efecto mientras se encuentre pendiente el
plazo, y es resolutorio cuando los efectos del acto cesan al vencimiento del plazo
(art. 178). Cuando el artículo 1416 dispone que el plazo del compromiso de
contratar será debe ser determinado o determinable, y que si no se ha establecido

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el plazo será de un año, está indicado que durante ese lapso la promesa está
vigente, y que a su vencimiento dicho compromiso cesa de producir efectos,
quedando las partes liberadas de su promesa; luego, se concluye que el plazo que
rige los contratos preparatorios es resolutorio. Esto significa que el plazo es solo
para el mantenimiento de la promesa, mas no para la exigencia de su
cumplimiento, el cual puede ejercerse en cualquier momento dentro de dicho
plazo; y de recibirse como respuesta una negativa, el contratante perjudicado
puede hacer uso de la vía judicial, conforme lo prevé el artículo 1418.

VIII. Caso Práctico. –

ANÁLISIS DE LA SENTENCIA CASATORIA N° 1659-2014-LA

LIBERTAD

Demanda:

Con fecha 25 de junio de 2012, Carlos Miguel Meza Aguilar y Rosa Elizabeth
Castillo Mejía interponen demanda de Otorgamiento de Escritura Pública contra
Josefa Guarní Gonzales y Manuel Luis Nishitate Ordóñez respecto al
estacionamiento ubicado en Urbanización Vista Hermosa, Distrito y Provincia de
Trujillo, Departamento de La Libertad.

Con fecha 19 de enero del 2012, los demandados mediante contrato privado
transfieren en venta a favor de los demandantes un departamento y un
estacionamiento; y habiéndose cancelado la totalidad de lo pactado, los
demandados no cumplieron con otorgar la respectiva escritura pública respecto al
estacionamiento, pues únicamente lo realizaron respecto al departamento.

Contestación de demanda:

Con fecha 19 de enero de 2012, los demandados manifiestan que suscribieron con
los demandantes un contrato de promesa de compraventa de bien inmueble, y
recién con fecha 19 de marzo de 2012, se celebró un contrato definitivo de
compraventa de bien inmueble, elevándose a escritura pública, en el cual se
otorgó solo el departamento de la compraventa.

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En ese sentido, los demandados concluyen que la pretensión de los demandantes,
resulta ser un imposible jurídico, en razón a que la demanda busca inscribir un
contrato preparatorio, a pesar de que ya se realizó el contrato definitivo de bien
inmueble.

Punto Controvertido:

Con fecha 13 de noviembre del 2012, el Juzgado fijó como único punto
controvertido el determinar si corresponde ordenar a la parte demandada otorgue a
favor de los demandantes la escritura pública de compraventa respecto del
estacionamiento materia de la demanda.

Resolución de primera instancia:

El Aquo sostiene que las partes celebraron contrato de compraventa del inmueble,
constituido en un departamento con Partida Electrónica N° 11179292 pactándose
el precio de S/200,000.00 (Doscientos Mil y 00/100 Soles), es decir, que las partes
llegaron a celebrar un contrato definitivo de compraventa, en donde los términos y
condiciones fueron diferentes a lo pactado en el contrato con fecha 19 de enero de
2012, siendo este último por tanto un contrato preparatorio.

Respecto al inmueble materia de la controversia (el estacionamiento), en el

contrato de fecha 19 de enero de 2012 solo se fijó el precio total sin especificar
cuál era el precio por cada inmueble (el departamento y el estacionamiento),
mientras que en la escritura pública se detalla el precio del único inmueble (el
departamento), por lo que el Aquo declara infundada la pretensión.

Resolución de segunda instancia:

Sostiene los mismos argumentos de la resolución de primera instancia, por lo que

confirma la sentencia apelada que declaró infundada la demanda.

Recurso de casación:

La Corte Suprema señala que el contrato de fecha 19 de enero de 2012 se

identifica los siguientes aspectos:

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  Se identifican a los vendedores quienes se obligan a transferir el
departamento y estacionamiento,
 Se determina a los compradores y el precio de los inmuebles, el cual se
efectuó a través de dos (02) armadas: un adelanto del precio de la
compraventa hasta la formalización del contrato,
 Además, sustenta que en dicho contrato, no se señaló la obligación de
celebrar un contrato futuro, puesto que ya se había celebrado el contrato
definitivo.

Por tales motivos, la Corte Suprema concluye que el contrato de fecha 19 de enero
del 2012 es calificado como definitivo debido a que se habían ejecutado las
prestaciones y no existía en el fondo un plazo de exigibilidad para celebrar un
contrato definitivo, por lo que ordenó que se expida la respectiva escritura pública
respecto al estacionamiento, declarando así fundada el recurso de casación.

Análisis de las cuestiones jurídicas:

La Corte Suprema concluye que el contrato de fecha 19 de enero de 2012, era una
compraventa definitiva y no un contrato preparatorio, puesto que se evidenció las
características que debe de cumplir un contrato definitivo (las partes, el monto y el
bien materia de enajenación).

Sin embargo, considero que previamente a revisar la calificación jurídica y las

formalidades de los dos (02) contratos que han sido cuestionados en la presente
controversia, la Corte Suprema excepcionalmente debió efectuar un análisis sobre
el acto jurídico, centrando su enfoque esencialmente en la formación de la
voluntad entre las partes procesales con relación a los dos (02) contratos
definitivos.

De esta manera, se hubiera podido constatar tanto los elementos internos

(discernimiento, intención y libertad) como externos (exteriorización de la
manifestación de voluntad) de la formación de voluntad en los contratos
celebrados por las partes procesales; ello con la finalidad de hacernos
necesariamente algunas interrogantes que resultan fundamental para la adecuada

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valoración y convicción probatoria del Juzgado de primer y segundo grado en el
caso en concreto.

IX. Conclusiones:

Las conclusiones a las cuales he arribado son las siguientes:

 Los contratos preparatorios son contratos típicos, autónomos y

provisionales, cuya finalidad radica en asegurar la celebración de
otro contrato denominado definitivo cuyo objeto es el que en el
fondo interesa a las partes.
 La naturaleza jurídica de los contratos preparatorios es la de una
obligación de hacer consistente en la obligación de las partes a
realizar una conducta posterior que es la celebración del contrato
definitivo.

P á g i n a 19 | 20
 En el contrato de compromiso de contratar, las partes se denominan
promitentes, y es una característica esencial que se estipule una
clausula en donde las partes se exijan la celebración de un contrato
definitivo, este rasgo es distintivo en este tipo de contratos, el cual
marca una gran diferencia con el contrato de opción en donde para
una de las partes resulta facultativo celebrar o no el contrato
definitivo.
 El contrato de compromiso al ser un subtipo de contrato
preparatorio resulta compatible con la posibilidad de arribar las
arras de retractación, las cuales garantizan el cumplimento de la
obligación de hacer pactada en el contrato.

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