Contratos en Particular - Promesa y Compraventa

Contratos en particular – Promesa y Compraventa.
Maximiliano Astorga B. – Paulina Navarrete M.
C. CONTRATOS EN PARTICULAR
1. Los contratos preparatorios
a. Concepto.
Definiciones de contratos preparatorios se pueden encontrar muchas, una de

ellas, es la que dice que los contratos preparatorios son aquellos en los cuales una o
ambas partes se obliga a celebrar contratos futuros que por ahora, no pueden o no
quieren celebrar.
El profesor Fernando FUEYO se refiere a ellos, como una vinculación nacida de
un contrato cuya eficacia en el querer de las partes es solo preliminar o previa, puesto
que lo que se intenta es una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre
las mismas partes contratantes.
El profesor Álvaro PUELMA dice que contrato preparatorio es aquel contrato que
las partes pactan con la finalidad precisa de poder celebrar otros negocios que serán los
definitivos.
b. C o n t r a t o s p r e p a r a t o r i o s e n l a l e g i s l a c i ó n c h i l e n a .
En la legislación chilena, si se revisa tanto la legislación civil como mercantil,

no existe un tratamiento sistemático, sino que la sistematización de esta materia ha sido
asumida, fundamentalmente por la doctrina.
Debido precisamente a que no existe un tratamiento sistemático de la materia, la
primera dificultad que enfrentan los autores, es determinar qué contratos tienen el
carácter de preparatorios, ya que no existen criterios claros para determinarlos.
Indiscutiblemente tienen el carácter de contrato preparatorio: el contrato de
promesa, el contrato de opción, el contrato de corretaje o mediación, y la cláusula
compromisoria.1
Existen otros contratos respecto de los cuales se discute su naturaleza, como el
contrato de suministro, en cuya virtud una persona se obliga a suministrar un
determinado bien o servicio, y otra persona a pagar por ello. Algunos entienden que el
primer contrato de suministro que se celebra es preparatorio, sin embargo, esto no es
así, porque es un ejemplo típico de contrato de tracto sucesivo, ya que el contrato es uno
sólo y su cumplimiento es escalonado.
Otro contrato respecto del cual se discute su naturaleza, es el contrato de
mandato, en virtud del cual una persona le confía a otra la gestión de uno o más
negocios. Este contrato tiene, sin embargo, un objeto propio, efectos particulares y
obligaciones entre mandante y mandatario.
También se discute la naturaleza respecto del contrato de persona a nombrar, en
esta figura, una de las partes solo formalmente tiene el carácter de tal, por cuanto se
reserva el derecho de nombrar a la persona que va a pasar a ocupar su posición jurídica
1
Para llegar a un arbitraje (voluntario) se puede incorporar una cláusula compromisoria en que se sustrae
un asunto del conocimiento de la justicia ordinaria, a un árbitro que las partes designarán en el futuro; o
también se puede hacer mediante un compromiso, caso en el cual el árbitro se nombra inmediatamente.
En sede civil, sin embargo, los autores miran a la cláusula compromisoria como un antecedente o
contrato preparatorio del compromiso, lo que es procesalmente erróneo.
1
y que consecuentemente va a adquirir de manera retroactiva las obligaciones y derechos

provenientes del contrato. Esto sirve para encubrir a alguna de las partes, sin embargo,
para estos efectos se recurre en la práctica, a la figura del mandato sin representación.
c. Clasificación de los contratos preparatorios.
i. Una clasificación doctrinal distingue entre c o n t r a t o s p r e p a r a t o r i o s

g e n e r a l e s , y c o n t r a t o s p r e p a r a t o r i o s e s p e c i a l e s , y el criterio de
clasificación es el mayor o meno número de contratos que es posible preparar a
través de ellos. Por ejemplo, el contrato de promesa es un contrato preparatorio
general, porque pueden prepararse a través de el un número indeterminado de
contratos, como la compraventa, arrendamiento, comodato, mutuo, etc.
Los contratos preparatorios especiales en cambio, solo sirven para preparar
ciertos y determinados contratos, como por ejemplo, la cláusula compromisoria.
ii. Otra clasificación distingue, entre c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o s t í p i c o s y

c o n t r a t o s p r e p a r a t o r i o s a t í p i c o s , según tengan o no reglamentación
legal. En estricto rigor solo puede considerarse típico en sede civil, el contrato
de promesa.
1.1. Contrato de promesa.
a. Generalidades y concepto.
La locución promesa suele emplearse en el sentido de una expresión que denota

la idea de dar, hacer o no hacer alguna cosa. Jurídicamente, la promesa se emplea como
sinónimo de acto voluntario, hecho con la intención de producir determinado efecto
jurídico. En este sentido (como acto jurídico), la ley XI de la Partida Primera de las
Siete Partidas, consigna que la promisión es la oferta que una persona hace a otra de
darle o hacerle alguna cosa.
El contrato de promesa en nuestro ordenamiento jurídico es una figura
preparatoria general, su nombre preciso es contrato de promesa de celebrar un contrato.
A través de él se puede conducir a las partes a la celebración de cualquier tipo de
contrato definitivo (típico o atípico). Tiene lugar cuando las partes no pudiendo o
queriendo alcanzar un resultado económico-jurídico definitivo, buscan comprometerse
desde ya con la celebración de un contrato definitivo específico.
La reglamentación legal de este contrato está contenida en un solo artículo, que
es el art. 1554 del CC, ubicado en el título XII del libro IV
A r t . 1 5 5 4 . La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes:
1ª Que la promesa conste por escrito;
2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la
tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.
2
No existe una definición legal del contrato de promesa, porque en el art. 1554, el
legislador solo se limita a señalar los requisitos. Una definición doctrinal indica que, el
contrato de promesa es un contrato preparatorio general, en virtud del cual, una o ambas
partes se obligan a la celebración de un contrato definitivo, dentro de un determinado
plazo o en el evento de una determinada condición.
Según se desprende de la definición anterior, las modalidades constituyen un
elemento de la esencia del contrato de promesa 2, esto porque son ellas las que permiten
cumplir el objetivo de las partes, que es vincularse desde ya, pero postergar la
celebración del contrato definitivo.
El tribunal Supremo Español de 1957 declaró que por el contrato de promesa se
conviene en la celebración de otro contrato futuro y lo que caracteriza a la promesa es
que las partes quedan obligadas a otorgar, en un momento posterior, un contrato que es
buscado por ellas.
Por su parte, Luis CLARO SOLAR afirma que la promesa de celebrar un contrato
es una convención que tiene su objeto propio y obligaciones independientes del objeto y
obligaciones del contrato prometido. Otro autor, Fernando FUEYO, sostiene que es aquel
contrato por el cual una o ambas partes se comprometen a celebrar un contrato en el
futuro, debiendo cumplirse con los requisitos legales.
b. Características del contrato de promesa.
i. L a p r o m e s a e s u n c o n t r a t o . El legislador al reglamentar esta figura no la

califica como contrato, sino que habla simplemente de promesa, pero esto no es
obstáculo para señalar que efectivamente se está en presencia de un contrato, por
darse todos los elementos del mismo, como es el acuerdo de voluntades de una o
más partes destinado a crear derechos y obligaciones, obligaciones que en este
caso son de hacer, y que consisten en la suscripción del contrato definitivo.
ii. E s u n c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o . Esto porque tiene por objeto convenir la

celebración de un contrato definitivo que, por ahora, las partes no pueden o no
quieren celebrar. Las partes tal vez, no puedan celebrar el contrato porque existe
un obstáculo legal, como por ejemplo, que no se pueda enajenar un bien
hereditario porque los herederos no han practicado las inscripciones del art. 688;
o bien las partes simplemente no quieren celebrar el contrato, por ejemplo, en
consideración al precio del dólar.
A r t . 6 8 8 . En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por

el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer
en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda:
1. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión
efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas
en que haya sido pronunciado, j u n t o c o n e l c o r r e s p o n d i e n t e t e s t a m e n t o , y la
segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas;
2. Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo
precedente: en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles
hereditarios, y
2
Por regla general las modalidades son elementos puramente accidentales de los actos jurídicos, sin
embargo, hay casos en los cuales las modalidades son elementos de la esencia, como es el caso de la
promesa, o también pueden ser elementos de la naturaleza como ocurre con la condición resolutoria
tácita.
3
3. La inscripción prevenida en el inciso tercero: sin ésta no podrá el heredero disponer por sí solo
de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido.
Por lo tanto, las partes celebran la promesa con la finalidad precisa de celebrar
otro contrato que es el verdaderamente querido por ellas, el definitivo, que es el
que se celebra en cumplimiento de la obligación de hacer a que da origen este
contrato preparatorio, lo que tendrá lugar dentro de un plazo o al cumplirse una
condición.
iii. E s u n c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o g e n e r a l . Esta característica se da en

razón de que con la promesa pueden prepararse un número indeterminado de
contratos, tales como, la compraventa, el comodato, el mutuo, etc.
Por este contrato se puede prometer cualquiera clase de contrato, sea consensual,
solemne o real. Se plantea el problema sobre la posibilidad de prometer de
celebrar un contrato consensual, ya que el art. 1554 Nº 4 no menciona los
contratos consensuales y sólo se refiere a los contratos reales o solemnes3.
Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
iv. Desde el punto de vista de las partes que resultan obligadas, la promesa p u e d e
s e r u n i l a t e r a l o b i l a t e r a l . En la promesa bilateral, ambas partes se
obligan a la celebración de un contrato futuro, en cambio, en la promesa
unilateral, una parte se obliga a celebrar un contrato para con otra que no
contrae obligación alguna, y que únicamente se limita a aceptar la propuesta sin
obligarse a la celebración del contrato definitivo.
Así, por ejemplo, se promete celebrar un contrato de comodato, faltando para su
perfeccionamiento únicamente la entrega de la cosa objeto del mismo. Si el
promitente comodante se reserva la facultad de exigir la entrega de la cosa al
promitente comodatario, la promesa sería un contrato unilateral para la
celebración de un contrato unilateral. También podría acontecer que ambas
partes se obliguen a la celebración del contrato de comodato y la promesa sería
un contrato bilateral para la celebración de un contrato unilateral.
Se discute si es posible celebrar un contrato de promesa unilateral de un contrato
bilateral, o sea, un contrato en que sólo uno de los contratantes quede obligado a
otorgar el contrato definitivo, mientras el otro estaría facultado para exigir el
otorgamiento (cumplimiento del contrato) sin estar obligado a celebrarlo a
requerimiento de su contra parte. Por ejemplo, a promete vender un inmueble a b
en un precio x. b celebra la promesa, pero no se obliga a comprar el inmueble,
sino que se reserva la facultad de exigir la celebración del contrato al promitente
vendedor, si lo estima conveniente, dentro de un determinado plazo o cumplida
que sea una condición. Mientras no haga uso de su facultad el promitente
vendedor no puede exigir la celebración del contrato. Por el contrario, si hace
uso de ella, el promitente vendedor está obligado a celebrar el contrato 4.
v. El contrato de promesa en sí, n o e s s u s c e p t i b l e d e c a r a c t e r i z a r s e d e

g r a t u i t o u o n e r o s o , sino que el carácter depende de la situación concreta, y
3
Esto se resuelve dentro del tema de los problemas del contrato de promesa.
4
Este tema se trata con más detalle cuando se hace referencia a los problemas de la promesa.
4
fundamentalmente de la naturaleza del contrato prometido, por ejemplo, la

promesa de compraventa será onerosa, y la promesa del comodato será gratuita.
Si bien por regla general, la naturaleza del contrato de promesa va a estar
determinada por la naturaleza del contrato prometido, esto no es absoluto.
vi. Es un c o n t r a t o p r i n c i p a l , porque subsiste sin necesidad de otra convención,

produce sus efectos con independencia de que se celebre o no el contrato
definitivo, por lo tanto, su eficacia no está subordina a la celebración del
contrato definitivo.
También es principal o podría serlo el contrato prometido, por lo tanto, no existe

dependencia entre uno y otro acto jurídico; por el contrario, son absolutamente
independientes entre sí. Sólo existe una relación íntima entre ellos que determina
que en el primero se encuentre el origen del segundo, en tanto de aquél nace la
obligación de celebrar éste.
Esta independencia se manifiesta en que al contrato de promesa no le serán
aplicables los requisitos propios del contrato definitivo (solemnidades legales).
Además, como ya se ha mencionado, la promesa produce efectos jurídicos por
sí sola, independientemente a que se celebre, o no, el contrato definitivo., es
más, la no celebración del contrato prometido (incumplimiento de la promesa),
produce los efectos propios del incumplimiento de una obligación de hacer: el
acreedor puede, o demandar la ejecución forzosa de la obligación (celebrar el
contrato) o la indemnización de perjuicios. 1553 CC, pudiendo sumar la
resolución del contrato si la promesa es bilateral.
Art. 1553. Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el

acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:
1ª Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido;
2ª Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;
3ª Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.
vii. Es un c o n t r a t o s o l e m n e , esto en relación a su perfeccionamiento. Lo

anterior surge de la exigencia contenida en el art. 1554 nº 1, que exige que la
promesa conste por escrito; esta solemnidad es la simple escrituración y no la
escritura pública, por lo tanto, esta exigencia se cumple tanto con un instrumento
privado, como un instrumento público.
concurran las
Para que la promesa sea perfecta es necesaria la simple escrituración, a pesar de

que el contrato definitivo deba constar por escritura pública, o sea necesaria
cualquier otra solemnidad objetiva, ya que el contrato de promesa es un contrato
independiente y la solemnidad no lo alcanza (no hay transmisibilidad de la
solemnidad del contrato prometido).
viii. La promesa es un contrato e s e n c i a l m e n t e s u j e t o a m o d a l i d a d . Las

modalidades son elementos que introducen las partes o la ley para alterar los
efectos del acto jurídico, y por regla general son elementos accidentales, sin
5
embargo, en este caso las modalidades son elementos de la esencia en función de

lo señalado en el nº 3 del art. 1554.
Las modalidades que se utilizan en este contrato, son el plazo o la condición, los
que además deben cumplir ciertos requisitos.
Lo que justifica que las modalidades sean elementos de la esencia en este caso,
es que las partes quieren postergar la celebración del contrato definitivo, y esto
se logra precisamente a través del plazo o de la condición, de lo contrario el
contrato pierde sentido, y jurídicamente es nulo absolutamente.
ix. Es un c o n t r a t o d e d e r e c h o e s t r i c t o , esto lo pone de manifiesto el

legislador en el encabezado del art. 1554. El legislador fija los requisitos que
deben concurrir, y en caso de que estos no concurran, el contrato no produce
efecto alguno.
Por lo tanto, el contrato de promesa, además de cumplir con los requisitos de
todo acto jurídico, debe cumplir también con los requisitos especiales del
artículo 1554. La omisión de los primeros, podrá acarrear la nulidad absoluta o
relativa del contrato de promesa; en cambio, la de los segundos, acarreará
necesariamente la nulidad absoluta del contrato de promesa, pudiendo sostenerse
teóricamente inexistencia jurídica.
x. Es un contrato que g e n e r a u n a o b l i g a c i ó n d e h a c e r , la que consiste

precisamente en la suscripción u otorgamiento del contrato definitivo. Esto
resulta importante en razón del incumplimiento al que puede estar afecto este
contrato, caso en que se aplica el art. 1553 del CC vinculado con el art. 532 del
CPC, en este caso el juez suscribe el documento en representación del ejecutado.
A r t . 1 5 5 3 . Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el

acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:
A r t . 5 3 2 . Si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución

de una obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el juez que conozca del
litigio, si, requerido aquél, no lo hace dentro del plazo que le señale el tribunal.
xi. Algunos señalan que es un contrato que g e n e r a e f e c t o s p u r a m e n t e

o b l i g a c i o n a l e s . Esto es redundante, porque es propio de los contratos. Sin
embargo, es importante tenerlo presente en la promesa, en la hipótesis de
incumplimiento de la misma. Por ejemplo, la promesa de vender el
departamento 62 en 60 días, o a condición de celebrar un crédito bancario;
pendiente la modalidad puede aparecer una mejor oferta, y si se procede a
vender incumpliendo la promesa ¿hay acción para exigir al tercero la restitución
del departamento? Claramente hay imposibilidad de incumpliendo ¿Hay acción?
La promesa únicamente vincula a los contratantes, no produce obligación
6
respecto de la cosa, por lo tanto, si el promitente vendedor vende, según la

doctrina, el promitente comprador solo tiene acción contra él y no contra el
tercero, sin embargo si el tercero es cómplice en la infracción del contrato, hay
acción indemnizatoria en contra del tercero.5
xii. Es un contrato de v i g e n c i a e s e n c i a l m e n t e t r a n s i t o r i a . Es un medio

para obtener un contrato definitivo, que podrá o no celebrarse.
xiii. En relación a las p a r t e s i n t e r v i n i e n t e s , ellas toman el nombre de

promitentes y deberán ser las mismas, actuando personalmente o representadas,
en el contrato definitivo.
c. Requisitos del contrato de promesa.
La promesa al ser un contrato, lógicamente está afecta a la necesidad jurídica de

cumplir con los requisitos de existencia y validez propios de todos los contratos, y
además con los propios o particulares de esta figura consagrados en el art. 1554, que
dado su carácter imperativo lleva a clasificarlo como contrato de derecho estricto.
A r t . 1 5 5 4 . La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la
tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.
Los requisitos son:
i. Q u e l a p r o m e s a c o n s t e p o r e s c r i t o . El legislador en el art. 1554 nº 1,

exige simplemente escrituración, de manera que en principio, las partes son
libres para cumplir con este requisito mediante instrumento público o privado.
Al ser la escrituración una solemnidad, además de ser un requisito de existencia
va a constituir la única forma o manera de probar la promesa.
Desde la perspectiva del requisito en sí, es indiferente otorgar escritura pública o
instrumento privado, sin embargo, la escritura pública constituye un título
ejecutivo, y como tal, en caso de incumplimiento, el acreedor comienza
ejecutando, sin necesidad de iniciar un juicio ordinario. Por otra parte, en su
carácter de instrumento público, la escritura pública cumple una importante
función probatoria, esto en función de lo dispuesto en el art. 1700, ya que según
lo que allí se señala, no hace fe el instrumento privado.
Art. 1700. El instrumento público hace plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su
fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados.
En esta parte no hace plena fe sino contra los declarantes.
Las obligaciones y descargos contenidos en él hacen plena prueba respecto de los otorgantes y
de las personas a quienes se transfieran dichas obligaciones y descargos por título universal o
singular.
5
La promesa puede resguardarse, por ejemplo, mediante una cláusula penal
7
A propósito de esta exigencia, si bien es cierto por regla general, la solemnidad

es la simple escrituración, existe una regla especial tratándose de contratos de
promesa a los cuales les resulta aplicable lo dispuesto en el art. 138 bis de la Ley
de Urbanismo y Construcción.6
Respecto de los contratos de promesa a los que le es aplicable el art. 138 bis, la
ley exige respecto de ellos como solemnidad, que se otorguen por instrumento
privado ante notario, y que se caucione la parte del precio recibido por el
promitente vendedor mediante una póliza de seguro, o bien mediante una boleta
bancaria de garantía.7
El art. 138 bis se aplica a los contratos de promesa de compraventa de bienes
raíces celebrados por personas naturales o jurídicas que tengan por giro la
actividad inmobiliaria, o aquellas que construyan o se encarguen de construir
bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas. Los bienes
que se prometen vender no deben contar con recepción definitiva 8, y además, en
cuarto y último lugar, el promitente comprador debe haber entregado todo, o
parte del precio del bien raíz.
A r t . 1 3 8 b i s . Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad

inmobiliaria o aquellas que construyan o se encarguen construir bienes raíces destinados a
viviendas, locales comerciales u oficinas, que no cuenten con recepción definitiva y que
celebren contratos de promesa de compraventa en los cuales el promitente comprador entregue
todo o parte del precio del bien raíz, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados
autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada
por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato
a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado
por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se
cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente
vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier
gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al
promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo
conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.
Los notarios públicos no autorizarán los contratos de promesa de compraventa a que se refiere el
inciso anterior si no se ha constituido la garantía a favor del promitente comprador.
La obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte
del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes
instrumentos, de lo que se dejará constancia en el contrato de promesa:
a) Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador.
b) Depósitos a plazo en favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del
notario autorizante.
En los casos indicados en las letras a) y b) del inciso precedente, los montos anticipados serán
puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa
y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes
Raíces respectivo.
Los depósitos a plazo y las cuentas de ahorro a que alude esta norma deberán cumplir con los
requisitos generales establecidos por las disposiciones legales, reglamentarias y normativa de la
6
En la crisis económica de los ’90 ocurrió que empresas inmobiliarias ofrecían grandes proyectos, y la
gente celebraba contratos de promesa y comenzaba a pagar pactando letras. Esto lo hacían las
inmobiliarias, porque no podían celebrar contratos de compraventa ya que los loteos no estaban sujetos a
régimen de copropiedad inmobiliaria, por lo que jurídicamente no existían; sin embargo muchos
proyectos no llegaron a recepcionarse y la gente perdió su dinero, ya que no podía pedirse que el juez
suscribiera, porque en definitiva el bien nunca había existido. Esta es la historia del art. 138 bis de la Ley
de Urbanismo y Construcción.
7
Existe un problema práctico, porque la boleta bancaria cuesta plata por cada día, por lo que salía más a
cuenta la póliza de seguro, sin embargo, cuando se dictó esta ley, la póliza no existía.
8
Este es el riesgo que el legislador quiere proteger.
8
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además, con los requisitos

específicos que al efecto establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
En los casos previstos en las letras a) y b) del inciso tercero deberá estipularse un plazo para el
cumplimiento de la condición de inscribir el dominio del inmueble a nombre del promitente
comprador y si nada se dijere se entenderá que dicho plazo es de 1 año contado desde la fecha de
la promesa.
Las disposiciones anteriores se aplicarán a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una
determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial
u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquellos regidos por la Ley General
de Cooperativas o la ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva. En todo caso, las disposiciones
contenidas en el presente artículo se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales
comerciales u oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el inmueble se encuentre
hipotecado, en cuyo evento la garantía que se otorgue se mantendrá vigente mientras no se
proceda al alzamiento de dicha hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura
de compraventa alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere.
Un segundo aspecto en relación con esta solemnidad, dice relación con una
pregunta que se plantea a nivel doctrinal, en cuanto a qué ocurre con la
solemnidad del contrato de promesa en caso de que la solemnidad del contrato
prometido sea la escritura pública, es decir ¿Se transmite la solemnidad del
contrato prometido al contrato de promesa? La opinión mayoritaria señala,
respecto de la transmisibilidad de la solemnidad, que la solemnidad no se
trasmite, porque el contrato de promesa es independiente del contrato prometido,
teniendo sus propios requisitos que en lo tocante a las solemnidades exigen
simple escrituración.
ii. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes

d e c l a r a n i n e f i c a c e s . La dificultad que presenta esta exigencia pasa por
establecer cuándo ésta se entiende cumplida, es decir, determinar si es necesario
que el contrato prometido sea teóricamente eficaz al momento de celebrarse el
contrato de promesa, o, si basta que sea eficaz al momento que corresponde a su
celebración. Por ejemplo, el contrato de promesa de compraventa de un
inmueble que está embargado, conforme al primer criterio, es decir, que el
contrato prometido sea eficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa,
este contrato no puede celebrarse (claramente sin tener autorización del juez o
acreedor); y según la segunda postura, es decir, que basta que el contrato
prometido sea eficaz al momento de su celebración, si puede celebrarse el
contrato de promesa, por ejemplo, con condición de levantar el embargo.
Además hay que considerar que el art. 1464 señala que hay objeto ilícito en la
enajenación de las especies embargadas por decreto judicial, y la promesa sólo
genera una obligación de hacer que consiste en la celebración del contrato
definitivo, sin que importe un principio de enajenación.
La doctrina mayoritaria ha considerado que solamente se exige que el contrato
prometido pueda ser eficaz al momento de cumplirse la promesa, obteniéndose
con esta interpretación, que únicamente quedaría excluida la promesa de
contratos prohibidos9, y no aquella respecto de los cuales, simplemente existe un
9
En el caso del art. 1464, los numerales uno y dos son prohibitivos, mientras que los numerales tres y
cuatro son imperativos.
A r t . 1 4 6 4 . Hay un objeto ilícito en la enajenación:

1º De las cosas que no están en el comercio;
2º De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3º De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;
9
impedimento legal. Por ejemplo, no podría prometerse la compraventa entre

cónyuges no separados judicialmente o entre padres e hijos de familia (1796).
Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y

entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.
Esta interpretación es importante, porque el objetivo que muchas veces se

persigue en el contrato de promesa, es vincularse desde ya en cuanto se salve un
impedimento legal, por lo tanto, esa es la utilidad del contrato.
Otra situación que se debe consignar es la relativa a la administración de la

sociedad conyugal por el marido, en que antes de la reforma al Código Civil por
la Ley 18.802 no se le exigía al marido la autorización de la mujer para prometer
enajenar o gravar un bien raíz social, lo cual si ocurría respecto de la enajenación
o el gravamen.
Así, el marido burlaba la norma celebrando una promesa de venta, limitándose a
no cumplirla, frente a lo cual se le demandaba el cumplimiento forzado de la
obligación de hacer, en cuyo caso la venta que se perfeccionaba era forzada, sin
que fuese necesaria la autorización de la mujer, quedando así burlada la norma
protectora del interés de la mujer. Con la dictación de la Ley 18.802 se modifica
el art. 1749 CC y se exige la autorización, además, para la promesa de enajenar o
gravar, sancionándose con la nulidad relativa la trasgresión de dicho precepto.
Art. 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes sociales y
los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente Título se le
imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones matrimoniales.
Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercerá los derechos de la mujer que
siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 150.
El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes
raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.
No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los bienes
sociales, salvo el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes
raíces sociales urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, incluidas las
prórrogas que hubiere pactado el marido.
Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caución
respecto de obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes propios.
En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitará la
autorización de la mujer.
La autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si
el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el
mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por
escritura pública según el caso.
La autorización a que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, previa
audiencia a la que será citada la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá asimismo ser
suplida por el juez en caso de algún impedimento de la mujer, como el de menor edad,
demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podrá
suplirse dicha autorización si la mujer se opusiere a la donación de los bienes sociales.
iii. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la

é p o c a d e l a c e l e b r a c i ó n d e l c o n t r a t o . En términos generales, las
modalidades cumplen dos funciones: la primera de ella es postergar la
4º De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.
10
celebración del contrato definitivo, porque de lo contrario la promesa no tendría

sentido; y la segunda función, es la de fijar una época para la celebración del
contrato. Por lo tanto, no cualquier plazo o condición sirve, sino que únicamente
aquellos que tengan aptitud para postergar la celebración del contrato definitivo
por una parte, y para fijar una época de celebración del contrato, por otra.
En primer término hay que analizar que modalidades cumplen con la finalidad
de p o s t e r g a r l a c e l e b r a c i ó n d e l c o n t r a t o d e f i n i t i v o . En cuanto al
plazo, éste es el hecho futuro y cierto de cual depende la exigibilidad o extinción
de un derecho u obligación. De esta definición, se extrae la principal
clasificación de los plazos que distingue entre plazo suspensivo y plazo
extintivo.
Respecto del p l a z o s u s p e n s i v o , no existe ningún inconveniente para ser
incorporado en el contrato de promesa, porque cumple con la finalidad de
postergar.
En cuanto al p l a z o e x t i n t i v o , hay autores que consideran que tanto éste,
como el plazo suspensivo sirven, porque el legislador no distingue; sin embargo,
no existe en relación al plazo extintivo una opinión unánime, porque hay quienes
señalan, entre ellos el profesor MESA BARROS, que este plazo no satisface la
exigencia del art. 1554 nº 3, y que solamente puede aceptarse combinado con
otra modalidad. Esto se plantea, según MESA BARROS, porque cuando se
establece un plazo extintivo la obligación se hace exigible tan pronto se celebra
la promesa, y el problema es que el deudor siempre podría excusarse para no
concurrir a la celebración del contrato prometido, en que todavía existe plazo
para celebrarlo, pero llegando el vencimiento del plazo, el contrato caducaría, y
por lo tanto, no habría derecho a exigir la celebración del contrato definitivo, así
por ejemplo, si se señala que la compraventa se celebrará hasta el 20 de junio,
llegada esta fecha el plazo se extinguiría. Según el autor, un sentido distinto
debe darse cuando la expresión que se utiliza es “dentro de”, porque en este caso
basta que una parte requiera a la otra, durante el término señalado.
En cuanto a la condición, ésta es el hecho futuro e incierto del cual depende el

nacimiento o la extinción de un derecho u obligación. La doctrina acepta sin
problema la c o n d i c i ó n s u s p e n s i v a , pero no ocurre lo mismo con la
c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a , porque cuando existe condición resolutoria, el
derecho a exigir la obligación nace desde la celebración del contrato, y por lo
tanto, una condición resolutoria inserta en un contrato de promesa, no cumple
con el requisito de postergar. Esta condición resolutoria se acepta, pero
combinada con otra modalidad, por ejemplo, se acepta la combinación de una
condición suspensiva con una condición resolutoria, como ocurre cuando se
pacta que el contrato de compraventa se celebrará una vez obtenido el crédito
hipotecario (condición suspensiva) siempre y cuando, durante ese periodo, el
comprador no hubiere tenido el protesto de ningún documento (condición
resolutoria).
La segunda exigencia debe relacionarse también, porque se requiere que el plazo

o condición tengan la aptitud de f i j a r l a é p o c a d e c e l e b r a c i ó n d e l
c o n t r a t o d e f i n i t i v o , y en función de esto se discute si pueden utilizarse
tanto modalidades determinadas, como indeterminadas, o si solo pueden
utilizarse plazos o condiciones determinadas.
11
El plazo es un hecho cierto, por lo tanto se sabe que llegará, y será determinado
si se sabe c u á n d o llegará (ocho de agosto), e indeterminado, cuando no se
sabe (la muerte). La condición es incierta, por lo que no se sabe si ocurrirá, pero
si de llegar se sabe cuando, será determinada (por ejemplo, una determinada
edad).
Los profesores FUEYO y ALESSANDRI sostienen que no cabría admitir plazos o
condiciones indeterminados, porque con ellos no se cumpliría la exigencia de
fijar la época de celebración del contrato definitivo.
Según otros autores, y examinando el CC, la exigencia de fijar la época de
celebración del contrato definitivo, sólo sería aplicable a la condición y no al
plazo.
También hay quienes sostienen que pueden utilizarse tanto plazos, como
condiciones determinadas e indeterminadas, porque el legislador no formula a
este respecto exigencias especiales.
El problema que se produce de aceptar la condición indeterminada, es resolver
cuándo se entiende que la condición falló 10 y por lo tanto, no habrá lugar a exigir
el contrato definitivo. Algunos sostienen que en este caso corresponde aplicar lo
dispuesto por el legislador a propósito del fideicomiso, en el art. 739, que señala
que si la condición tarda más de cinco años en cumplirse, se entiende fallida; los
que postulan que puede utilizarse esta solución lo hacen, porque el legislador en
el mensaje del CC, respecto del art. 739, establece el objetivo general de esta
norma, que es permitir la libre circulación de los bienes, por lo que la figura
tendría aplicación general11.
A r t . 7 3 9 . Toda condición de que penda la restitución de un fideicomiso, y que tarde más de

cinco años en cumplirse, se tendrá por fallida, a menos que la muerte del fiduciario sea el evento
de que penda la restitución.
Estos cinco años se contarán desde la delación de la propiedad fiduciaria.
Otros sostienen que no cabe aplicar la regla del fideicomiso, porque ésta se ha
dado para dicha figura, y no se puede extrapolar a la promesa, y por lo tanto,
cabe solo aplicar el plazo máximo del CC para la prescripción de acciones y
derechos, que es de diez años.
Fuera de las discusiones anteriores, en la práctica, lo más frecuente es utilizar
una combinación de modalidades, teniendo presente que lo fundamental es que
se cumplan las reglas de postergación y fijación.
Por último, respecto de la condición se ha discutido si ésta puede ser meramente

potestativa, dependiente de la sola voluntad de una de las partes. Para llegar a
una solución se debe distinguir entre promesa bilateral y unilateral. En esta
última, el contrato definitivo depende de la sola voluntad del beneficiario, pero
como éste es el acreedor, la condición meramente potestativa sería plenamente
válida (a contrario sensu del art. 1478).
10
Esto porque la condición indeterminada siempre debe ir acompañada de un plazo para que las partes no
se entiendan vinculadas de manera indefinida.
11
Párrafo XXVII del mensaje. Es una regla fundamental en este proyecto la que prohíbe dos o más
usufructos o fideicomisos sucesivos, porque unos y otros embarazan la circulación y entibian el espíritu
de conservación y mejora, que da vida y movimiento a la industria. Otra que tiende al mismo fin es la que
limita la duración de las condiciones suspensivas y resolutorias, que en general se reputan fallidas si
tardan más de treinta años en cumplirse
12
Art. 1478. Son nulas las obligaciones contraídas bajo una condición potestativa que consista en
la mera voluntad de la persona que se obliga.
Si la condición consiste en un hecho voluntario de cualquiera de las partes, valdrá.
En el caso de la promesa bilateral, ambas partes tienen la calidad de deudores y

acreedores recíprocos, por lo tanto, la promesa sería nula en caso que la
obligación de cualquiera de ellas quedare al mero arbitrio de las partes.
iv. Que en ella se especifique de tal manera el contrato

prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición
d e l a c o s a , o l a s s o l e m n i d a d e s q u e l a s l e y e s p r e s c r i b a n . La
dificultad que plantea este requisito cosiste en establecer cuál es, efectivamente,
el grado de especificación que debe tener la promesa para cumplir con la
exigencia planteada.
Sobre la base de la lectura del art. 1554 nº 4, podría decirse que la especificación
debe ser total, es decir, que deben señalarse los elementos de la esencia, los de la
naturaleza y los accidentales. Sin embargo, no es esta la interpretación que ha
hecho la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria, que sostiene que para cumplir
con la exigencia del nº 4, basta que en la promesa se contengan los elementos
esenciales del contrato prometido, porque son ellos los que lo definen.
En general los autores señalan que, sobre lo que debe recaer el consentimiento,
es la individualización de las partes y la prestación (y contraprestación en caso
de que el contrato prometido sea bilateral), estos deben estar determinados o al
menos ser determinables en base a elementos presentes en la promesa.
A propósito de este requisito se plantea un problema que consiste en que a la luz

de la norma, pareciera que solo pueden prometerse los contratos reales y
solemnes, por lo tanto, se excluiría de la promesa, los contratos consensuales.12
Estos son los requisitos para que la promesa sea eficaz ¿Qué ocurre si no se
cumple con las exigencias del art. 1554? A este respecto existen dos posiciones:
algunos sostienen que se trata de una hipótesis de inexistencia prevista especialmente
por el legislador, esto basado en los términos que utiliza el legislador al señalar que la
promesa no produce efecto alguno.
Otros (la mayoría) sostienen que la sanción aplicable sería la nulidad absoluta,
por omisión de requisitos establecidos en atención a la naturaleza del acto o contrato.
Art. 1682. La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de
algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en
consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o
acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.
Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.
d. Efectos del contrato de promesa.
Esto se refiere a los derechos y obligaciones que derivan del contrato de

promesa.
El art. 1554 inciso final señala: Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a
lo prevenido en el artículo precedente, y esto se explica, porque las obligaciones que
12
Este tema se resuelve al tratar los problemas del contrato de promesa.
13
emanan del contrato de promesa son obligaciones de hacer, consistentes en la

celebración del contrato definitivo.
El efecto fundamental del contrato de promesa es que genera una obligación de
hacer que consiste en otorgar el contrato prometido. Esta obligación genera una acción
personal mueble, por lo tanto, transmisible, transferible y prescriptible según las reglas
generales. En relación a la transferencia de la acción que emana de este contrato, si se
trata de una promesa unilateral, la transferencia será una cesión de derechos, y si es
bilateral, la transferencia constituye una cesión de contrato. En materia de prescripción
se aplican las reglas generales, es decir la acción prescribe en 5 años.
Este contrato sólo produce efectos obligacionales. La promesa no es un acto de
enajenación, ni constituye principio de enajenación, por lo tanto, el contrato de promesa
no servirá de título, ni para trasladar, ni para declarar, ni para constituir el dominio,
puesto que sólo genera una obligación de contratar. En consecuencia, si se trata de una
promesa de compraventa, el promitente comprador no está en condiciones de ser dueño,
sino hasta la celebración del contrato definitivo, ello aunque se le haya hecho la entrega
al momento de la celebración de la promesa.
Así, si el promitente vendedor enajena el bien prometido a un tercero, pendiente
la promesa, esta promesa no empece al tercero, puesto que el que vendió era dueño y la
promesa sólo generaba efectos personales, por lo tanto, en este caso, no hay venta doble.
También, puede suceder que el promitente vendedor entregue la cosa al
promitente comprador al momento de la celebración de la promesa, y posteriormente la
pueda enajenar voluntaria o forzadamente a un tercero. El promitente comprador no
podría frente a esta situación, oponerse a la restitución de la cosa al nuevo dueño, ya que
el contrato de promesa sólo genera efectos personales. La promesa no es un título que
justifique la tenencia de la cosa por el promitente comprador, otra cosa distinta es que
en la promesa se autorice al promitente comprador a usar la cosa a algún título, mientras
se celebra el contrato definitivo, por ejemplo, en virtud de un arrendamiento, o un
comodato. En este caso, la restitución que demande el nuevo dueño deberá solicitarse
según las normas específicas del título de que se trate. En cambio, en el otro caso, al no
existir un título, se estará en presencia de un simple precario, porque la tenencia no se
encuentra amparada por un título o bien porque se tiene la cosa por ignorancia o mera
tolerancia del dueño (art. 2195).
Art. 2195. Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo
para su restitución.
Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera
tolerancia del dueño.
El efecto normal es que llegado el plazo o cumplida la condición, el contrato

definitivo se celebre, y el efecto anormal, será el incumplimiento, caso en el cual por
tratarse de obligaciones de hacer, la posición del acreedor hay que verla a la luz del art.
1553.
A r t . 1 5 5 3 . Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor,

junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya:
De los tres numerales del art. 1553, solo resultan aplicables en este caso, los
números uno y tres. Respecto del número dos del art. 1553, hay que tener presente el art.
532 del CPC, que dispone que si el hecho debido consiste en la suscripción de un
14
instrumento o en la constitución de una obligación por parte del deudor, podrá proceder
a su nombre el juez que conoce del litigio
A r t . 5 3 2 . Si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución de una
obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el juez que conozca del litigio, si, requerido
aquél, no lo hace dentro del plazo que le señale el tribunal.
La aplicación del art. 1553 es sin perjuicio, de la aplicación del art. 1489 en caso
de que la promesa sea bilateral.
A r t . 1 4 8 9 . En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de

los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del
contrato, con indemnización de perjuicios.
e. Problemas del contrato de promesa
Se plantean como problemas del contrato de promesa los siguientes:
i. Un primer problema dice relación con la v a l i d e z o i n v a l i d e z d e l a

p r o m e s a u n i l a t e r a l d e c e l e b r a r s e u n c o n t r a t o b i l a t e r a l . Como es
sabido, desde el punto de vista de las obligaciones, la promesa puede ser
unilateral o bilateral, el problema está en celebrar una promesa unilateral cuando
el contrato prometido es un contrato bilateral.
Este tema se ha discutido en doctrina, y hay quienes postulan que esta figura
sería inválida por infracción a lo dispuesto tanto en el art. 1554 nº 2 como en el
1554 nº 4.
A r t . 1 5 5 4 . La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que

4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Existe una infracción al 1554 nº 2 porque al sujetarse la celebración del contrato

prometido a una condición meramente potestativa dependiente solamente de la
voluntad del deudor, el contrato sería ineficaz, y por lo tanto se infringiría la
norma del 1554 nº 2. Es importante, para este caso, tener presente el art. 1478
que clasifica las condiciones, y según el cual las condiciones meramente
potestativas son las que dependen de la voluntad de una de las partes, y el
legislador considera inválidas las condiciones meramente potestativas que
dependan de la voluntad del deudor.
A r t . 1 4 7 8 . Son nulas las obligaciones contraídas bajo una condición potestativa que consista
en la mera voluntad de la persona que se obliga.
Si la condición consiste en un hecho voluntario de cualquiera de las partes, valdrá.
Se infringiría también el art. 1554 nº 4 porque esta disposición establece que la

promesa debe contener todos los elementos del contrato prometido, y en el caso
particular de la promesa unilateral de celebrarse un contrato bilateral, faltaría el
consentimiento.
15
Esta postura representa una postura minoritaria, porque la postura mayoritaria es

la que sostiene que la promesa unilateral de celebrarse un contrato bilateral, es
válida.
La postura mayoritaria sostiene lo anterior por el principio de la libertad
contractual que tiene sólo por límite el orden público, las buenas costumbres y
las leyes (imperativas y prohibitivas), y no existiría en este caso una transgresión
de una norma, ya que en primer término, el art. 1478 no es aplicable a este caso
porque no se estaría frente a una condición meramente potestativa del deudor, ya
que se estaría sujetando la celebración del contrato definitivo a la voluntad del
a c r e e d o r , y las condiciones meramente potestativas que dependen solo de la
voluntad del acreedor son válidas. También se sostiene que no habría
transgresión a la norma, porque de la correcta interpretación del art. 1554 nº 4 se
concluye que basta que estén especificados los elementos de la esencia del
contrato prometido, y respecto de estos elementos de la esencia, si ha recaído
voluntad.
Un segundo argumento que señala esta postura es un argumento histórico, que
dice que en el derecho francés, que sirvió de modelo al CC, se consideran válidas
las promesas unilaterales de celebrar un contrato bilateral.
Por último, se sostiene que quienes señalan que faltaría el consentimiento y por
lo tanto habría infracción al art. 1554 nº 4, lo que hacen es confundir el contrato
de promesa con el contrato prometido.
Algunos ven en este contrato de promesa unilateral más que un contrato de

promesa, un contrato de opción, en tanto el acreedor de la obligación de hacer
tiene la opción de exigir la celebración del contrato o no. Y sólo resultará
obligada su contraparte cuando haga uso de la referida opción.
ii. Un segundo problema dice relación con la v a l i d e z o e f i c a c i a d e l a

celebración de contratos de promesa respecto de contratos
consensuales.
Lo que hace surgir la discusión es la redacción del art. 1554, porque si se atiende
a su tenor literal, el contrato de promesa debe especificar todos los elementos del
contrato definitivo, faltando únicamente para este sea perfecto, la tradición de la
cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban; y aplicando esto se produciría
una confusión entre el contrato de promesa y el contrato prometido.
El problema tiene un origen histórico por cuanto en los proyectos de Código
Civil, anteriores al inédito, el artículo 1733 que prevenía sobre la promesa,
disponía: La promesa de celebrar un contrato especificándolo en todas sus
partes, es una obligación de hacer y está sujeta a lo dispuesto en el artículo
precedente, a meno que el contrato sea de aquellos que se perfeccionan por el
solo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa equivaldrá al
contrato mismo.
Para quienes sostienen su improcedencia, la promesa de un contrato consensual
se confundiría con el contrato definitivo, ello porque el mismo Nº 4 exige la
especificación del contrato prometido, y así por ejemplo, si se tratase de una
promesa de compraventa de cosa mueble, debería determinarse la cosa y el
precio, y aplicando el art. 1801 CC la compraventa se reputaría perfecta.
Art. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
precio; salvas las excepciones siguientes.
16
La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se

reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio
que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias
minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.
El problema radica en aclarar de qué manera se cumpliría la obligación de

otorgar el contrato definitivo. La respuesta de quienes sostienen la
improcedencia de esta figura, es que la única forma de hacerlo es a través del
cumplimiento de las obligaciones del contrato definitivo, siendo una nueva
prueba de la identificación de éste con la pretendida promesa.
Sin embargo, la mayoría de los autores y la jurisprudencia estima procedente la
promesa de un contrato consensual, porque si bien ella supone un acuerdo sobre
los elementos esenciales del contrato prometido, no es preciso determinar
íntegramente los elementos del contrato (su contenido), e incluso algunos de
ellos pueden reservarse para más adelante por las partes. Se apoyan para sostener
esto en la generalidad del art. 1554 y en el principio de la libertad contractual.
Además, si se tiene en vista la justificación de celebrar un contrato de promesa,
ésta se extiende igualmente al caso de los contratos consensuales (idea de
obstáculo que impide la celebración del contrato)
Por lo tanto, este problema ha sido resuelto en forma mayoritaria en el sentido

que la exigencia de especificación del art. 1554 sólo resulta aplicable respecto de
los elementos de la esencia, y aplicando esto no se produciría tal confusión.
En la práctica lo que se hace es someter la celebración del contrato definitivo a
una solemnidad convencional, y eso permite marcar la diferencia.
Lo anterior se vincula con la forma de interpretar el art. 1554.
iii.Un tercer problema se vincula con el régimen de s o c i e d a d c o n y u g a l y l a

facultad del marido para poder prometer enajenar bienes
r a í c e s p r o p i o s d e l a m u j e r .13
Como ya se enunció anteriormente, el problema surge por una situación que se
daba con anterioridad a la dictación de la ley 18.802, ya que con anterioridad a
dicha ley, el marido celebraba promesas para enajenar los bienes sociales (o los
bienes propios de la mujer), y luego le decía a su contraparte que demandara
ejecución forzada.
Esta no era la única forma de burlar la ley que tenía el marido, ya que también
vendía los derechos hereditarios de la mujer, lo que hoy no se puede realizar
según lo señala el art. 1749.
A r t . 1 7 4 9 . El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes

sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente
Título se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones matrimoniales.
Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercerá los derechos de la mujer que
siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 150.
13
La sociedad conyugal se compone de una multiplicidad de patrimonios, a lo menos supone el
patrimonio propio del marido, el patrimonio de la sociedad conyugal (compuesto por las adquisiciones a
título oneroso durante la vigencia del régimen, salvo el patrimonio reservado de la mujer), y el patrimonio
propio de la mujer (art. 1754)
17
El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes
raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.
No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los bienes
sociales, salvo el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes
raíces sociales urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, incluidas las
prórrogas que hubiere pactado el marido.
Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caución
respecto de obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes propios.
En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitará la
autorización de la mujer.
La autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si
el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el
mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por
escritura pública según el caso.
La autorización a que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, previa
audiencia a la que será citada la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá asimismo ser
suplida por el juez en caso de algún impedimento de la mujer, como el de menor edad, demencia,
ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podrá suplirse dicha
autorización si la mujer se opusiere a la donación de los bienes sociales.
En la actualidad el marido para prometer enajenar o gravar bienes sociales,

requiere la autorización de la mujer, de lo contrario, la sanción es la nulidad
relativa, conforme al art. 1757.
Art. 1757. Los actos ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en los artículos 1749,
1754 y 1755 adolecerán de nulidad relativa. En el caso del arrendamiento o de la cesión de la
tenencia, el contrato regirá sólo por el tiempo señalado en los artículos 1749 y 1756.
La nulidad o inoponibilidad anteriores podrán hacerlas valer la mujer, sus herederos o
cesionarios.
El cuadrienio para impetrar la nulidad se contará desde la disolución de la sociedad conyugal, o
desde que cese la incapacidad de la mujer o de sus herederos.
En ningún caso se podrá pedir la declaración de nulidad pasados diez años desde la celebración
del acto o contrato.
Si bien la Ley 18.802 incorporó la limitación de celebrar contratos de promesa

de enajenación o gravamen respecto de bienes sociales (art. 1749), no incorporó
la misma limitación respecto de los bienes propios de la mujer.
A r t . 1 7 5 4 . No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su

voluntad.
La voluntad de la mujer deberá ser específica y otorgada por escritura pública, o interviniendo
expresa y directamente de cualquier modo en el acto. Podrá prestarse, en todo caso, por medio de
mandato especial que conste de escritura pública.
Podrá suplirse por el juez el consentimiento de la mujer cuando ésta se hallare imposibilitada de
manifestar su voluntad.
La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia
de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los artículos 138 y
138 bis.
El art. 1754 inc. I señala que no se pueden enajenar ni gravar los bienes raíces de
la mujer sin su voluntad. Algunos autores han pretendido salvar la omisión del
art. 1754 señalando que en la promesa habría un p r i n c i p i o d e
e n a j e n a c i ó n , por lo que bastaría la redacción actual para entender que el
marido no puede sin la autorización de la mujer celebrar contratos de promesa
respecto de bienes raíces propios de ella. Sin embargo, si esto hubiera bastado, el
legislador no habría modificado el art. 1749.
18
Esto se soluciona según una formula que plantea la doctrina, consistente en que
cuando el marido celebra un contrato de promesa respecto de una bien raíz
propio de la mujer, eso conlleva la p r o m e s a d e u n a h e c h o a j e n o , por lo
tanto si el tercero (en este caso la mujer) no ratifica, no cabe ejecución forzada,
por lo que el acreedor en este caso sólo podría pedir una indemnización de
perjuicios derivado del incumplimiento.
iv. Un cuarto problema se refiere a la l e s i ó n e n o r m e e n e l c o n t r a t o d e

p r o m e s a , especialmente a la posibilidad de rescindir el contrato de promesa de
compraventa de un bien raíz por lesión enorme.
Hay autores que consideran que el contrato de promesa de compraventa de un
bien raíz si podría rescindirse por lesión enorme, y el argumento que dan para
esto se basa en el art. 1554 nº 2, señalando que ante una hipótesis de lesión
enorme, el contrato prometido sería de aquellos que las leyes declaran como
ineficaces. Esta hipótesis se daría en el caso de que las partes celebren un
contrato de promesa de compraventa, y al pactar el precio, este ya no es justo.
La postura mayoritaria no concuerda con esta postura, en primer lugar, porque
no es posible afirmar que el contrato prometido es efectivamente ineficaz,
porque la nulidad causada por la lesión enorme es muy especial, ya que la
ineficacia del contrato dependerá en definitiva de la actitud que asuma el
demandado, esto porque cuando el juez declara la nulidad por lesión enorme, el
vencido puede allanarse o bien completar lo restante para el justo precio.
Otro argumento que da esta postura, es que la lesión enorme es una sanción que
en nuestro sistema tiene el carácter de casuística, es decir, sólo se aplica en los
casos en que el legislador la ha previsto excepcionalmente, cosa que no ocurre
con el contrato de promesa.
También hay que tener presente que la primera postura sería carente de lógica,
en el sentido de que la sanción por lesión enorme en la compraventa de bines
raíces sería la nulidad relativa con posibilidad de enervar, y tratándose de la
lesión enorme en el contrato de promesa, la sanción sería la nulidad absoluta, por
lo tanto, no existiría proporción en las sanciones, ya que como se ha señalado se
sancionaría de manera más gravosa la lesión enorme en la promesa que en la
compraventa.
En lo que respecta específicamente a la promesa de compraventa de un bien raíz,

el legislador dispone que el justo precio se determina al momento del contrato de
compraventa (art. 1889 CC) y no al momento de la promesa de compraventa.
Esta es la regla general, hay una excepción en la venta de loteos irregulares, ya
que en ella el justo precio se determina al momento de la promesa de venta
alejándose del artículo 1889 CC, pero como excepción debe interpretarse y
aplicarse restrictivamente.
Art. 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo
precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Para el profesor ABELIUK no procede la lesión si el precio era justo al tiempo de

pagarse, en este caso, al momento de la promesa, esto basándose en el mismo
art. 1889 el cual se refiere al precio que recibe el vendedor, en consecuencia, es
el precio recibido el que debe compararse con el justo precio.
19
La fijación del justo precio, según el art. 1889 inc. ii, se hace al tiempo del
contrato de compraventa (contrato definitivo), sin embargo, como el precio se
pago con anterioridad a la celebración del contrato de promesa, resulta forzoso
actualizar esta suma conforme algún mecanismo de reajustabilidad. Por lo tanto,
la comparación se hace al tiempo del contrato de compraventa y se hace entre el
justo precio fijado en ese momento y el precio pagado debidamente actualizado.
Por ejemplo, el precio del inmueble es $12.000.000 y se paga el año 1990 contra
la firma de la promesa de compraventa; en el año 1995 se celebra el contrato
definitivo y resulta que el justo precio del inmueble asciende a 26.000.000.
Conforme el artículo 1889, el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que
recibe es inferior a la mitad del justo precio. Sin embargo, aunque podría parecer
que cabe la rescisión por lesión enorme, aplicando algún mecanismo de
reajustabilidad el precio pagado realmente representa la suma de $15.000.000,
por lo tanto, no habrá lugar a la rescisión por lesión enorme.
Sólo de este modo se puede decidir si hubo o no, desequilibrio en las
prestaciones.
La lesión enorme sólo procede respecto de la venta voluntaria de bienes raíces,

quedando excluidas las ventas efectuadas por el ministerio de la justicia, siendo
tales, aquellas ventas realizadas en pública subasta con intervención de terceros.
Art. 1891. No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes
muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.
Para el caso que no se cumpla un contrato de promesa, se podrá recurrir a la

ejecución forzada de la obligación que de él se desprende, que en este caso, va a
consistir en la celebración de un contrato de compraventa. No se está en
presencia de una venta forzada en pública subasta con intervención de terceros,
sino que la venta es voluntaria, sólo que el juez suple al deudor que debiendo
otorgarla no lo hace. El juez actúa como representante legal del ejecutado, por lo
tanto, esa venta puede ser rescindida por lesión enorme (no se le aplica el art.
1891).
1.2. Contrato de Opción.
a. Concepto.
El profesor FUEYO lo define como aquel contrato preparatorio general que

consiste en la oferta unilateral de contrato que formula una de las partes, de manera
irrevocable y completa, a favor de otra que de momento se limita a declararla admisible,
reservándose la facultad de aceptarla o rechazarla. En este contrato se denomina
optatario a aquel que da la opción, y optante a aquel que ha sido beneficiado por ella.
Este es un contrato atípico que carece de reglamentación legal tanto en el Código
Civil, como en el Código de Comercio.
Es posible encontrar esta figura de la opción inserta en un contrato mayor, como
por ejemplo en un contrato de compraventa, así por ejemplo el vendedor puede dar la
opción de requerir un porcentaje del equipamiento comprado en una determinado
tiempo, la ventaja de esto es que se mantienen las condiciones originales.
20
b. Características del contrato de opción
i. Es un c o n t r a t o . La opción tiene por fuente un acuerdo de voluntades, y no una

simple declaración unilateral de voluntad de quien da la opción, porque en ese
caso se trataría de una simple oferta, que sería, por lo tanto, revocable.
ii. Es un c o n t r a t o q u e t i e n e i n d i v i d u a l i d a d p r o p i a . Efectivamente
existe una similitud entre la opción y la promesa unilateral, sin embargo, la
opción tiene su propia individualidad, lo que viene dado por la presencia de una
modalidad especial que es precisamente la opción.
iii. Es un c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o g e n e r a l . Esto porque con la opción pueden

prepararse una número indeterminado de contratos.
iv. Es un c o n t r a t o a t í p i c o . Esto es así porque es un contrato que carece de

reglamentación legal, lo que no obsta a su pleno reconocimiento atendido el
principio de la libertad contractual.
v. Desde el punto de vista de las obligaciones que genera, p o r r e g l a g e n e r a l

e s u n c o n t r a t o u n i l a t e r a l , porque la única parte que resulta obligada es
quien da la opción, siendo su obligación principal celebrar el contrato definitivo
si el beneficiario así lo decide. Algunos autores hablan de obligación
condicional, porque la obligación sería la de celebrar el contrato definitivo, a
condición de que el beneficiario acepte la oferta.
Si bien por regla general es un contrato unilateral, puede también ser bilateral si
por ejemplo se pacta que el beneficiario pague una prima.
vi. Desde el punto de vista de su perfeccionamiento, partiendo de la base de que es

un contrato atípico, y que las solemnidades legales son las que el legislado
indica, se trata de un c o n t r a t o c o n s e n s u a l . Sin embargo, hay autores que
han sostenido que por analogía deben aplicarse las exigencias que el art. 1554
contiene respecto del contrato de promesa.
vii. Este contrato c o n t i e n e u n a o f e r t a c o m p l e t a , que es lo que permite

distinguirlo de la promesa, ya que según el art. 1554 basta con especificar los
elementos esenciales del contrato prometido, en cambio, en el caso de la opción,
esta debe contener todos y cada uno de los elementos del contrato definitivo, de
modo que sólo falte la aceptación del beneficiario para estar perfecto.14
viii. Es un c o n t r a t o p r i n c i p a l
ix. Es un contrato s u j e t o a m o d a l i d a d , y la modalidad en este contrato es un

elemento de la esencia.
14
En el contrato de promesa ambas partes manifiestan su voluntad para la celebración del contrato
definitivo, en cambio, en el contrato de opción, sólo el beneficiario manifiesta su voluntad.
21
x. E x i s t e u n c o n t r a t o . Si sólo falta la aceptación del beneficiario y la oferta es

completa, no habrá una nueva manifestación de voluntad. Prácticamente hay un
solo contrato, bastando la aceptación.
Que la opción sea un contrato atípico, no implica que no le sean aplicables las
normas que establecen los requisitos de existencia y validez de los contratos, ya que
estas son imperativas.
También le son aplicables las normas que las partes dispongan, pero si las partes
no resuelven este punto ¿cuál es la normativa supletoria aplicable? La doctrina dice que
mientras las lagunas legales se colman con equidad, las lagunas contractuales se colman
con analogía, y para que el juez aplique la analogía, necesariamente debe hacer una
calificación jurídica del contrato y aplicar el contrato más afín.
¿Pueden aplicarse las reglas del art. 1554? Este punto no tiene una solución
pacífica en la doctrina, algunos autores señalan que por la similitud de los contratos de
opción y de promesa, si podría aplicarse este artículo, sin embargo, otros autores
entiendes que aplicar estas normas implicaría elevar a la categoría de solemne un
contrato que por disposición del legislador no lo es.
c. Diferencias entre el contrato de opción y el contrato de promesa
Esto tiene importancia sobre todo respecto de la figura del contrato de promesa
unilateral, la cual es difícil de diferenciar de la opción en un caso concreto, y no es
indiferente calificar una figura de opción o de promesa unilateral, porque tratando se de
esta última rigen normas imperativas que no rigen tratándose de la opción.
i. El contrato de promesa es un contrato t í p i c o , en cambio, la opción es un

contrato a t í p i c o , porque el CC no ha reglamentado esta figura.
ii. Desde el punto de vista de las obligaciones que genera, el contrato de promesa
puede ser u n i l a t e r a l o b i l a t e r a l , la opción, en cambio, p o r r e g l a
g e n e r a l e s u n c o n t r a t o u n i l a t e r a l en que el único obligado es el
optatario, sin embargo, podría ocurrir que quien da la opción cobre alguna tarifa
por mantenerla, en ese caso, la opción sería bilateral.
iii. Desde el punto de vista de los requisitos, en el contrato de promesa basta que
estén especificados los e l e m e n t o s e s e n c i a l e s d e l c o n t r a t o
d e f i n i t i v o , mientras que, en el contrato de opción, es menester que estén
contenidos t o d o s l o s e l e m e n t o s d e l c o n t r a t o que se está ofreciendo
celebrar. La consecuencia de esto es que en la promesa ambas partes vuelven a
manifestar su voluntad para celebrar el contrato definitivo, en cambio, en la
opción sólo el beneficiario u optante vuelve a manifestar su voluntad.
iv. En función de lo anterior, la promesa o b l i g a a a m b a s p a r t e s a u n a

n u e v a m a n i f e s t a c i ó n d e v o l u n t a d para la celebración del contrato
definitivo, en cambio, la opción s ó l o o b l i g a a l o p t a n t e a m a n i f e s t a r
n u e v a m e n t e s u v o l u n t a d para la celebración del contrato definitivo.
v. En relación a los efectos. En la promesa rige toda la temática de los efectos

generales de los contratos (cumplimiento, incumplimiento, mora etc.); en la
22
opción sólo falta la aceptación por lo que no cabe la mora. Si bien esto puede
entenderse de esta manera, es indudable que la aceptación hace exigible la
obligación de otorgar el contrato definitivo, con independencia de que éste tenga
su contenido agotado; así ocurre con un contrato solemne, en el que la
solemnidad consiste en una escritura pública.
1.3. Contrato de corretaje o mediación.
a. Concepto.
Esta es una figura más propia del Derecho mercantil que del Derecho civil, por
ello que en sede civil no existe un desarrollo acabado. El CCO, regula a los corredores y
mediadores (no al contrato de corretaje en sí), sin embargo, estas normas han caído en
desuso, por existir una reglamentación especial.
En el contexto del CCO, se considera a los corredores como mandatarios
mercantiles.
En cuanto a la definición del contrato de corretaje, el CC italiano señala que es
aquel que tiene por objeto poner en relación a dos o más partes para la conclusión de un
negocio, sin que intervenga, entre mediador e interesado, nexo alguno de cooperación,
dependencia o representación. La virtud de esta definición, es que tiene por objeto
destacar la diferencia que existe entre este contrato y otras figuras afines, como el
mandato, el contrato de arrendamiento de servicio o el contrato de trabajo.
El profesor FUEYO señala que es un contrato preparatorio general con
individualidad propia, cuya esencia consiste en la interposición neutral de un sujeto
llamado corredor o mediador, quien presta un servicio profesional y autónomo con el
objeto de señalar la oportunidad de contratar, y ayudar eficazmente a la conclusión de
un negocio.
El profesor de Derecho comercial, Alvaro PUELMA dice que es un contrato
preparatorio en virtud del cual, una persona llamada cliente le encarga a otra llamada
corredor la obtención de una oferta seria, tendiente a realizar un negocio determinado,
quien, en el evento de lograrlo, tienen derecho a cobrar al cliente una retribución
llamada comisión, cuyo monto es el convenido o usual.
b. Características del contrato de corretaje.
i. Es un c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o . Esta característica es bastante discutida a

nivel doctrinal, según algunos es preparatorio porque es un contrato que tiene
por único objeto, celebrar un contrato definitivo. Para otros en cambio no lo es,
porque en primer lugar es un contrato que tendría un objeto y efectos propios,
independientes de la celebración del contrato definitivo; por otra parte agregan,
que una característica de los contratos preparatorios es que las partes del
contrato preparatorio y del contrato definitivo deben ser las mismas, y esto no
ocurre en el contrato de corretaje, sin embargo, este requisito no aparece en
ninguna parte.
Este contrato tiene una innegable similitud con el contrato de mandato,
sobretodo desde la perspectiva del CCO, y respecto de este contrato, se rechaza la
idea de que sea un contrato preparatorio general. En todo caso, en el contrato de
23
corretaje se puede celebrar cualquier negocio, por lo que de ser un contrato

preparatorio, sería un c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o g e n e r a l .
ii. Es un c o n t r a t o p r i n c i p a l .
iii. Es b i l a t e r a l . También existe una discusión con respecto a esta característica,

porque hay una obligación indiscutida para el interesado, que consiste en pagar
una comisión en el evento que el corredor obtenga la conclusión del negocio;
por lo tanto, es una obligación condicional, por lo que si se concluye el negocio,
nace una obligación en sentido técnico, es decir, nace la posibilidad de ejecutar
forzadamente.
Según los que sostienen que le contrato es bilateral, el corredor tendría la
obligación de gestionar el negocio, sin embargo, aquí no se puede hablar de
obligación en sentido técnico, porque el interesado no tiene herramientas para
obligar al corredor a gestionar el negocio. Esto se da por la particularidad del
vínculo, ya que el corredor no está supeditado al interesado.
iv. Es c o n s e n s u a l , esto por ser un contrato atípico, y por lo tanto, se le aplican

las reglas generales.
v. Es un c o n t r a t o a t í p i c o . Esto también se discute, ya que para algunos se

trataría de un mandato, y otros señalan que es un arrendamiento de servicios
inmateriales.
vi. Es o n e r o s o . Esto porque sede en utilidad de ambos contratantes, para el

interesado la conclusión del negocio definitivo, y para el corredor la comisión.
c. Efectos del contrato de corretaje.
Los efectos para el m e d i a d o r son:
i. Tiene la “obligación” de hacer las gestiones necesarias;

ii. Tiene derecho a percibir una remuneración en el evento de concluir el
negocio.
En cuanto al i n t e r e s a d o , los efectos son:
i. Tiene técnicamente la obligación de pagar una comisión en el evento

pactado;
ii. Y el “derecho” a exigir las gestiones.
d. D i f e r e n c i a s del contrato de corretaje con el contrato de

mandato.
Sin duda, el corretaje tiene una gran similitud con el contrato de mandato, pero
existen dos diferencias que es importante destacar:
24
i. El mandatario actúa siempre bajo las instrucciones del mandante. La ley señala
que debe ceñirse rigurosamente a los términos del mandato. El mandatario
siempre está actuando en interés del mandante, y esto justifica que el legislador
solo acepte la autocontratación15, en la medida que el mandante la autorice.
En cambio, en el corretaje, el corredor es un sujeto neutral, no representa los
intereses de una parte, siempre está buscando a una contraparte y tiene con
ambas, una relación teóricamente idéntica.
ii. En el mandato, quien celebra el contrato que permite materializar el negocio

encomendado, es el mandatario, ya sea a nombre propio o del mandante. En
cambio, en el corretaje quienes celebran el contrato definitivo, son las partes
interesadas, no participa el corredor16
1.4. Cláusula compromisoria.
a. Concepto.
La explicación de la doctrina civil que da ha esta figura, no es coincidente con la

procesal. Para los civilistas, las cláusula compromisoria es un contrato preparatorio, en
virtud del cual, las partes acuerdan sustraer el conocimiento de un litigio presente o
futuro de la jurisdicción ordinaria, para ser conocido por un juez árbitro que no han
designado aún.
Se trata de un contrato preparatorio en virtud del cual las partes se comprometen,
para el evento de un posible litigio entre ellas, a celebrar un contrato de arbitraje o
compromiso.
La naturaleza jurídica de esta figura es discutida, para algunos es un contrato, y
para otros un acto procesal.
b. Características de la cláusula compromisoria.
i. Según la literatura civil, la cláusula compromisoria sería un c o n t r a t o

p r e p a r a t o r i o d e l c o m p r o m i s o , sin embargo, cláusula compromisoria y
compromiso en sede procesal, son formas distintas de llegar a un arbitraje, ya
que en el compromiso las partes sustraen el conocimiento de un asunto de la
justicia ordinaria, y lo someten a un árbitro que designan.
En Derecho procesal se podría entender a la cláusula compromisoria, como un
antecedente del contrato de compromisario, que es el que se celebra entre el juez
árbitro y las partes.
15
Art. 2144. No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante
le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere
con aprobación expresa del mandante.
Art. 2145. Encargado de tomar dinero prestado, podrá prestarlo él mismo al interés designado por el
mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente; pero facultado para colocar dinero a interés,
no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del mandante.
16
?
La jurisprudencia asimila al corretaje, al contrato de prestación de servicios.
25
ii. Es un c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o e s p e c i a l . Esto porque con él sólo pueden

prepararse el compromiso o el contrato de compromisario.
iii. Es p r i n c i p a l .
iv. Es c o n s e n s u a l , ya que la ley no lo somete a ninguna solemnidad.
v. Es un contrato s u j e t o a m o d a l i d a d , ya que sus efectos se supeditan a la

existencia de un litigio.
2. La compraventa.
Su importancia está dada, porque el contrato de compraventa es el paradigma de
los contratos onerosos, y esto es así, porque existen figuras que el legislador ha
reglamentado a propósito del contrato de compraventa, las cuales tienen aplicación
general en contratos de la misma especie, como son por ejemplo, las obligaciones de
garantía en los contratos onerosos.
2.1. Concepto.
La compraventa se encuentra regulada en el Libro IV (“De las obligaciones en

general y de los contratos”), título XXIII (“De la compraventa”), arts. 1793 a 1896. El
art. 1793 de define a la compraventa como un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
A r t . 1 7 9 3 . La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.
Esta definición enfatiza en las obligaciones esenciales derivadas del contrato,

tales como la obligación del vendedor de dar la cosa, y la obligación del comparador de
dar una cantidad de dinero, que recibe el nombre precio.
El art. 1793 señala que el vendedor se obliga a “dar” la cosa, y doctrinalmente,
la obligación de dar es aquella que tiene por objeto transferir el dominio o constituir un
derecho real limitativo. Cabe preguntarse entonces ¿se obliga el vendedor realmente a
transferir el dominio? Hay que señalar que en este contrato el vendedor no se obliga ha
transferir el dominio al comprador, sino que se obliga más bien a efectuarle la entrega,
tanto material como jurídica de la cosa vendida. Esto no queda muy claro a partir de la
propia definición, pero sí a partir de la regulación particular que hace el legislador de las
obligaciones del vendedor, en los arts. 1828 y siguientes, en donde señala que la
obligación de éste es la entrega material y jurídica17.
A r t . 1 8 2 4 . Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida.
La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.
A r t . 1 8 2 8 . El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.
17
Respecto de los bienes muebles estas entregas se confunden, pero en los bienes inmuebles se
diferencian, siendo la entrega jurídica la inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.
26
Lo anteriormente descrito es relevante, porque lo que justifica que el legislador

declare válido el contrato de compraventa de cosa ajena, es que en virtud de este
contrato el vendedor no se obliga a transferir el dominio de la cosa de que se trate,
además que los contratos en general, en nuestro sistema, no transfieren el dominio. Si el
vendedor no es dueño de la cosa vendida, en la medida que haga la entrega de ésta al
comprador, cumple con su obligación, y por lo tanto, el comprador no puede demandar
la resolución del contrato por incumplimiento, aún cuando no le transfiera el dominio.
Esto no implica un desamparo del comprador, y es por ello que el legislador consagra
obligaciones de garantía, especialmente aquellas que dicen relación con el saneamiento
de la evicción.
2.2. Características del contrato de compraventa

i. En relación con las obligaciones que genera para las partes, la compraventa es
un c o n t r a t o b i l a t e r a l . Ambas partes resultan recíprocamente obligadas, el
comprador a pagar en dinero el precio de la cosa, el vendedor a entregar la cosa
vendida.
Hay que tener presente que existen, respecto de la compraventa, distintas
categorías de obligaciones, no están todas en el mismo plano. Así, las
obligaciones esenciales de este contrato son: la obligación de entregar la cosa,
por parte del vendedor, y la de pagar el precio, por parte del vendedor (el precio
y la cosa son el objeto de las obligaciones recíprocas también denominadas, por
algunos, de la esencia). Las obligaciones de la naturaleza de la compraventa son,
por ejemplo, el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios. Y las
obligaciones accidentales de la compraventa, son aquellas que tienen por fuente
pactos accesorios al contrato; el legislador regula algunos de estos pactos, sin
perjuicio de lo cual, pueden establecerse otros.
Dado su carácter de contrato bilateral, le son plenamente aplicables los efectos
particulares de esta clase de contratos (excepción de contrato no cumplido,
resolución por inejecución y teoría de los riesgos), y en este sentido, el legislador
en la regulación de la compraventa contempla normas especiales sobre los
referidos efectos particulares y que son aplicación de las reglas generales (arts.
1489, 1550 y 1552). Así, el art. 1826 reconoce al comprador la facultad
resolutoria por la no entrega de la cosa e implícitamente la excepción de contrato
no cumplido del vendedor (el inc. III); el art. 1873 regula la facultad del
vendedor para resolver el contrato por no pago del precio. En el caso del art.
1820, se debe considerar que es la única norma del CC que se hace cargo del
problema del riesgo de la contraprestación en los contratos bilaterales,
instaurando como regla la del res perit creditori (el art. 1550 establece una regla
de aplicación general a las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto,
cualquiera sea su fuente).
Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por
uno de los contratantes lo pactado.
Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor;
salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar
una misma cosa a dos o más personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos,
será a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta su entrega.
27
Art. 1552. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de
cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la
forma y tiempo debidos.
Art. 1826. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del
contrato o a la época prefijada en él.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio
perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de
los perjuicios según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha
estipulado pagar a plazo.
Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de
modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la
entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el
pago.
Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo
dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con
resarcimiento de perjuicios.
Art. 1820. La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la
cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues
entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición la pérdida será del
vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al comprador.
ii. Es un c o n t r a t o o n e r o s o , en cuanto genera utilidad económica para ambas

partes gravándose cada una de ellas a beneficio de la otra (es el paradigma de los
contratos onerosos). Por ser un contrato oneroso, existen respecto de él una serie
de obligaciones de garantía que no existen a propósito de los contratos gratuitos;
así, con ocasión de este contrato particular el legislador señala que el vendedor
no sólo debe realizar la entrega, sino que también debe amparar al comprador en
una posesión pacifica y útil de la cosa. Estas obligaciones no se actualizan al
momento de la celebración del contrato, sino sólo respecto de determinadas
circunstancias, así, se dice rompe una posesión pacifica cuando un tercero
reclama un derecho sobre la cosa, y se rompe una posesión útil cuando la cosa
presenta vicios ocultos o redhibitorios.
Estas obligaciones de garantía son elementos de la naturaleza del contrato de
compraventa18, pues si bien se entienden incorporadas en él, las partes pueden
eximir al vendedor de esta obligación, por medio de cláusulas especiales que
serán eficaces en la medida que se pacten de buena fe (arts 1837 y siguientes).
iii. Es un contrato oneroso conmutativo. En este contrato las partes, el comprador y
el vendedor, al momento de su celebración miran como equivalentes las
prestaciones objeto de las obligaciones que cada una de ellas contrae. Las partes,
al momento de celebrar el contrato, tienen la capacidad de anticipar con una
cierta precisión los beneficios económicos que éste les reportará (art. 1441).
Art. 1441. El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o
hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si
el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio.
A esta conclusión se llega principalmente a partir de lo dispuesto en el art. 1813,

a propósito de la venta de cosa futura, norma en la cual el legislador indica que
18
En el derecho comparado, como se ha dicho, esta obligación de garantía constituye un elemento de la
naturaleza de todos los contratos onerosos (no solo de la compraventa).
28
la compraventa aleatoria es una figura excepcional, siendo la regla general, que

la compraventa sea conmutativa.
A r t . 1 8 1 3 . La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha
bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del
contrato aparezca que se compró la suerte.
De cualquier forma, la conmutatividad del contrato de compraventa no es un

elemento de la esencia, sino de su naturaleza . En el caso de la venta de una cosa
futura, la regla general será considerarla una compraventa sujeta a condición
(compraventa onerosa conmutativa), sin embargo, puede llegarse a la conclusión
de que se trata de una compraventa cuyo objeto sea la suerte, y en este último
caso el contrato será oneroso aleatorio.
La consecuencia de se un contrato oneroso conmutativo, es que la compraventa
será susceptible de rescisión por lesión enorme. En efecto, la lesión enorme y
sus efectos se aplican a las compraventas voluntarias de inmuebles, cuando la
desproporción de las prestaciones supera ciertos límites, tomando como
referencia el justo precio de la cosa al tiempo del contrato (arts. 1888 y
siguientes). Sin embargo, esto no implica que por esta vía se asegure la
equivalencia de las prestaciones en la compraventa, pues de la reglamentación
que hacer el legislador de esta figura, fluye la excepcionalidad de la procedencia
de la lesión enorme; además el legislador interviene sólo en caso de que la lesión
sea efectivamente “enorme”, usando el criterio de “más del doble”.
iv. Es un c o n t r a t o p r i n c i p a l , pues subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra

convención (y no tiene por objeto la seguridad de una obligación principal).
v. En cuanto a su perfeccionamiento, la compraventa tiene, por regla general, el

carácter de c o n s e n s u a l , perfeccionándose por el sólo acuerdo de las partes, no
siendo necesaria ni la entrega de la cosa, ni el pago del precio (art. 1801).
A r t . 1 8 0 1 . La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
El legislador reputa perfecto el contrato desde que las partes acuerdan sobre los
elementos esenciales de éste, cuales son: la cosa y el precio. Los elementos de la
naturaleza se entienden incorporados en el contrato; y si nada se, dice no habrá
elementos accidentales.
La compraventa no es un contrato real, pues la entrega no es parte del
perfeccionamiento del contrato, sino que se incluye en la fase de los efectos, en
base a un contrato ya perfeccionado.
Solo excepcionalmente la compraventa puede ser solemne, siendo menester para
su perfeccionamiento el cumplimiento de una solemnidad objetiva o ad
solemnitatem, establecida en atención a la naturaleza del contrato. Así, el citado
art. 1801 inc. II señala las excepciones a la regla del consensualismo, en materia
de compraventa, y éstas dicen relación con: los bienes raíces, las servidumbres,
los censos y la venta de una sucesión hereditaria; la solemnidad para estos casos
es únicamente la escritura pública (ésta es la única forma de manifestar la
voluntad en la compraventa.), no la inscripción, que es la forma o manera en que
29
se realiza la tradición, la cual se da en la fase de cumplimiento del contrato. Si

no se cumple con la solemnidad, la compraventa será nula de nulidad absoluta
(art. 1682 en relación con el art. 1444).
Art. 1444. Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las
cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de
un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una
cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le
pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
Art. 1682. La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la
omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o
contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que
los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.
Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o
contrato.
A propósito de las compraventas solemnes, el legislador también en el art. 1801,

en su inc. III, se refiere a los bienes inmuebles por adherencia o destinación,
dándoles una regulación especial, pues los hace regirse por la regla general de
los muebles, por lo que la compraventa de ellos será consensual y no solemne.
Por lo tanto, en el inc. III se establece una contra-excepción a la norma del inc. II
del art. 1801, ya que tratándose de bienes inmuebles por adherencia y por
destinación la compraventa es consensual.
Las solemnidades son los requisitos externos del acto jurídico, exigidos por el
legislador en atención a la naturaleza del acto o contrato. También hay
solemnidades convencionales o voluntarias19, las cuales son reguladas por el
legislador a partir del contrato de compraventa y el contrato de arrendamiento,
pero también son aplicables a otros contratos. Así, el art. 1802 se pone en el caso
de que las partes eleven al carácter de solemne un contrato que por definición no
lo es.
A r t . 1 8 0 2 . Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en
el inciso 2º del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura
pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o
no haya principiado la entrega de la cosa vendida.
Las partes acuerdan, mediante un pacto, que una compraventa consensual no se

repute perfecta hasta el otorgamiento de una escritura pública o privada. El
efecto jurídico de este pacto es el derecho de retracto de las partes mientras no se
otorgue la respectiva escritura, o no haya principiado la entrega de la cosa
vendida. Por consiguiente, si la cosa se entrega antes del otorgamiento de la
escritura, se entiende que las partes han renunciado tácitamente a la solemnidad
convencional.
La circunstancia que las partes puedan cumplir con su obligación (principio de
entrega), renunciando tácitamente a la solemnidad convencional, es señal
suficiente para concluir que el contrato ya se perfeccionó conforme el art. 1801,
y que la solemnidad convencional constituye una modalidad del contrato de
19
En estricto rigor, no es correcto hablar de solemnidades convencionales, pues las solemnidades son
requisitos impuestos por el legislador, de derecho estricto, de necesaria consagración legal, y su
observancia es irrenunciable. Pero en la práctica se les denomina de esta manera.
30
compraventa que autoriza a cualquiera de las partes a retractarse (arrepentirse)

de la celebración de éste, sin ulterior responsabilidad, haciendo excepción a las
reglas generales (art. 1567 inc. I).
Art. 1567. Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas,
siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consienten en darla por nula.
En una compraventa consensual común, no hay derecho a retractación, sino que

sólo cabe el mutuo disenso o la resciliación, pero no el desistimiento unilateral
una vez que el contrato se ha perfeccionado con el acuerdo entre las partes sobre
cosa y precio.
vi. Tiene una e f i c a c i a o b l i g a c i o n a l . En el ordenamiento jurídico chileno los

contratos sólo producen derechos y obligaciones, así, la compraventa produce
efectos personales y no reales, constituye un t í t u l o t r a s l a t i c i o d e
d o m i n i o (arts. 675 y 703) y jamás transfiere el dominio. El art. 703 señala que
la compraventa es un título traslaticio de dominio, lo cual ratifica que sus efectos
son meramente obligacionales y no reales.
Art. 675. Para que valga la tradición se requiere un título translaticio de dominio, como el de
venta, permuta, donación, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere. Así el
título de donación irrevocable no transfiere el dominio entre cónyuges.
A r t . 7 0 3 . El justo título es constitutivo o translaticio de dominio.

Son constitutivos de dominio la ocupación, la accesión y la prescripción.
Son translaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la
permuta, la donación entre vivos.
Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicación en juicios divisorios, y los actos legales de
partición.
Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo título para legitimar la
posesión.
Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes, no forman
nuevo título; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado, constituyen un
título nuevo.
En virtud del contrato de compraventa, las partes adquieren la condición jurídica

de comprador y vendedor. El comprador sólo va a adquirir la condición de
poseedor o dueño, una vez que se efectúe la tradición, por lo tanto, el contrato de
compraventa es un antecedente que justifica el traslado del dominio, pero no lo
produce; que se produzca o no efectivamente el traslado del dominio, dependerá
de si el vendedor es o no el dueño de la cosa. Por lo tanto, la transferencia del
dominio se va a producir por la tradición posterior de la cosa vendida, que opera
como modo de adquirir el dominio; consecuentemente, la venta de cosa ajena es
válida según lo dispone el artículo 1815.
Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.
Con relación a este carácter meramente obligacional, en el mensaje del CC se

expresa que un contrato puede ser perfecto produciendo derechos y
obligaciones entre las partes, sin embargo no transfiere el dominio, ya que para
ello es menester de la tradición. Pese a este carácter meramente obligacional de
la compraventa, el legislador no ha sido consecuente con éste en materia de
teoría de los riesgos, ya que la regla que recoge es la del res perit creditori,
poniendo de cargo del comprador el riesgo de la contraprestación, que no es
31
dueño, sino simplemente acreedor. La regla del riesgo en los contratos

bilaterales está contenida en el art. 1820, y siendo consecuente con el sistema
contractual chileno, la regla debió haber sido la del res perit debitori, es decir, el
riesgo de cargo del vendedor.
comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la
cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues
entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición la pérdida será del
vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al comprador.
También, relacionado con el carácter obligacional de la compraventa, el

legislador en el art. 1874 (relacionado con el art. 680 inc. II), dispone sobre el
efecto que produce la cláusula de reserva de dominio, limitándolo sólo a la
demanda alternativa de resolución o cumplimiento forzado (efecto particular del
contrato bilateral), pero éste n o s u s p e n d e l a a d q u i s i c i ó n d e l d o m i n i o ;
el dominio se adquiere por la tradición de la cosa, cualquiera sea la voluntad
contractual de las partes. Aquí nos encontramos con un caso en el que el
legislador pasa por sobre el acuerdo de voluntad de las partes (art. 1545) y
asigna un efecto jurídico diverso al querido por las partes.
Art. 1874. La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no
producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y
pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de
la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
Art. 680. La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con
tal que se exprese.
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se
haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o
hasta el cumplimiento de una condición.
Art. 1545. Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
2.3. Gastos en materia de compraventa.

El art.1806 establece que los impuestos fiscales o municipales, las costas de la
escritura y de de cualesquiera otra solemnidades de la venta, serán de cargo del
vendedor; a menos de pactarse otra cosa”. Esta norma que en la práctica, no se
observa, ya que siempre existe estipulación diversa entre las partes que pone de cargo
del comprador todos los gastos que se deriven de la compraventa.
2.4. Las modalidades y la compraventa.

El art. 1807 prescribe que la compraventa puede ser pura y simple, o sujeta a
modalidad. Además, se establece que puede tener por objeto dos, o más cosas
alternativas (art. 1499). El Inciso final reconoce el principio de la especialidad en
materia contractual.
Art. 1807. La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o resolutoria.
Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio.
Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.
Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren
modificadas por las de este título.
32
Art. 1499. Obligación alternativa es aquella por la cual se deben varias cosas, de tal manera que la
ejecución de una de ellas, exonera de la ejecución de las otras.
2.5. Elementos del contrato de compraventa.

La compraventa en cuanto contrato, por ende, debe cumplir con todos los
requisitos generales de todo acto jurídico.
Particularmente son elementos esenciales de la compraventa: la cosa, que es el
objeto de la obligación del vendedor, y el precio, que es el objeto de la obligación del
comprador20.
a. La cosa
La cosa es el objeto de la obligación del vendedor (párrafo 4, arts. 1810 a 1816),
y si falta ésta no habrá obligación, y consecuentemente la obligación de la otra parte
carecerá de causa, por ende, el contrato sería anulable de nulidad absoluta (o
inexistencia) por dos causas: falta de objeto y de causa. Este elemento es tan importante
que sin él la compraventa no produce efecto alguno, o degenera en un contrato de
diversa naturaleza.
Los requisitos que debe reunir la cosa vendida son:
i. La compraventa puede tener por objeto c o s a s c o r p o r a l e s e i n c o r p o r a l e s .
ii. La cosa debe s e r r e a l , es decir, debe existir o al menos esperarse que exista
(realidad del objeto). Esto por aplicación de la regla general, a propósito del
objeto de las obligaciones, que señala que toda obligación debe tener por objeto
una o más cosas reales. La realidad del objeto en este caso, se refiere a la
existencia de la cosa vendida.
A r t . 1 8 1 3 . La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha
bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del
contrato aparezca que se compró la suerte.
El art. 1813 consagra la v e n t a d e u n a c o s a f u t u r a , que es la compraventa

que tiene por objeto una cosa que no existe al momento de su celebración, pero
que se espere que exista. Esta compraventa es válida y puede revestir dos
modalidades:
- Venta de cosa esperada . Se espera que la cosa exista y se entiende hecha
bajo la condición de existencia; se trataría de una compraventa condicional,
y la condición sería resolutoria. La venta tendrá este carácter condicional, a
menos que las partes expresen lo contrario, siendo la compraventa
igualmente válida.
- Venta de la suerte . Ello debe desprenderse de la propia naturaleza del
contrato, en el sentido que aparezca que el comprador está comprando la
suerte. Este contrato será aleatorio, haciendo excepción a la regla general
representada por los contratos de venta conmutativos. Por ejemplo, se vende
la producción de huevos de un gallinero completo en una suma alzada; en
este caso se está en presencia de una compraventa de cosa futura, pero lo que
realmente se está comprando es un alea, o sea, la suerte de que exista esta
producción (la cosa vendida); si nada se produce (la cosa no llega a existir),
20
Bajo la noción de causa final, la causa de la obligación de una de las partes es la obligación de la otra.
33
el comprador pierde lo que pago, ya que compró la contingencia de ganancia

o pérdida, y si no ha pagado aún el precio, igualmente estará obligado a
hacerlo, sin que pueda alegar la falta de objeto del contrato.
Por lo tanto, a partir de esta norma se concluye que la compraventa es un
contrato conmutativo y sólo excepcionalmente aleatorio. El contrato de
compraventa de una cosa que se espera que exista se perfecciona desde ya,
sujeto a que exista el producto, salvo que se exprese lo contrario o que de la
naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.
V e n t a d e u n a c o s a i n e x i s t e n t e . El art. 1814 dispone que la venta de una
cosa que al tiempo del contrato se suponga existente y no existe, no produce
efecto alguno (nulidad por falta de objeto). Por su parte, el inc. II del precepto
citado dispone, para el caso en que la cosa existe sólo parcialmente, faltando una
parte considerable de ella, que el comprador puede o desistirse del contrato o
perseverar en él, pagando el precio según una justa tasación de lo que se
conserve de la cosa (valor de la cosa que existe parcialmente). Pero si el
vendedor celebró el contrato a sabiendas de que la cosa no existía totalmente, o
en una parte considerable, el comprador de buena fe tiene a su disposición una
acción de indemnización en contra del primero. Por lo tanto, el art. 1814
constituye una hipótesis de falta de objeto y señala las posibilidades que tiene el
comprador en esta situación.
A r t . 1 8 1 4 . La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone
existente y no existe, no produce efecto alguno.
Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el
comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa
tasación.
El que vendió a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no existía, resarcirá los
perjuicios al comprador de buena fe.
iii. Debe ser una cosa cuya enajenación no esté prohibida por la ley (art.
1810). Esto no implica que la cosa deba ser comerciable, aunque cierto sector de
la doctrina señala que el requisito en este caso es que la cosa sea comerciable. La
idea es que la cosa sea de aquellas cuya enajenación no esté prohibida, por ende
es más amplia, pues la incomerciabilidad, según en art. 1464, es sólo una de las
hipótesis de imposibilidad de enajenación. El art. 1464 analiza las hipótesis en
las cuales está prohibida la enajenación de ciertas cosas, sobre las cuales habrá
objeto ilícito; sin embargo, hay que agregar dentro de las cosas incomerciables,
la sucesión de una persona viva y, también, la totalidad de los bienes de una
persona, a menos que éstos se individualicen por escritura pública (art. 1811 en
concordancia con el art. 2056).
A r t . 1 8 1 0 . Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no
esté prohibida por ley.
A r t . 1 4 6 4 . Hay un objeto ilícito en la enajenación:

1. De las cosas que no están en el comercio;
2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;
3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor
consienta en ello;
4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.
Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda
el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades, que se
34
designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir,
con tal que no comprenda objetos ilícitos.
Las cosas no comprendidas en esta designación se entenderán que no lo son en la venta: toda
estipulación contraria es nula.
Art. 2056. Se prohíbe toda sociedad a título universal, sea de bienes presentes y venideros, o de
unos u otros.
Se prohíbe asimismo toda sociedad de ganancias, a título universal, excepto entre cónyuges.
Podrán con todo ponerse en sociedad cuantos bienes se quiera, especificándolos.
Las cosas incomerciables son aquellas que no son susceptibles de apropiación

privada, no pueden formar parte del patrimonio de una persona. Este es sólo uno
de los casos que señala el art. 1464, porque en las demás hipótesis la cosa es
comerciable, pero no enajenable.
Es claro que tanto el Nº 1 como el Nº 2 del art. 1464, son normas de carácter
prohibitivo, el problema surge a partir de lo dispuesto en los números 3 y 4 del
art. 1464, pues son más bien normas de carácter imperativo. A partir de esto es
que cabe preguntarse si ¿es válida la venta de los objetos señalados en los
números 3 y 4 del art. 1464, con autorización judicial? En un momento la
doctrina entendió que todos los objetos señalados en los cuatro numerales del
art. 1464, estaban bajo prohibición para su venta, pero actualmente la
prohibición sólo se considera respecto de los números 1 y 2 del art. 1464, por lo
que no se puede considerar que la venta de los objetos enunciados en los
números 3 y 4 (normas imperativas), con la correspondiente autorización
judicial, también esté prohibida, aunque esto igualmente es discutido.
Hay que agregar que los objetos señalados en los números 3 y 4 del art. 1464,
pueden venderse previo alzamiento de la imposibilidad correspondiente,
asumiendo las partes que, aun contrayendo la obligación desde el momento de la
celebración del contrato, la tradición sólo podrá realizarse una vez cesada la
imposibilidad. Por lo tanto se puede decir que se permite y es perfectamente
válida la compraventa de las cosas embargadas y de las cosas cuya propiedad se
litiga.
iv. La cosa debe ser d e t e r m i n a d a , o a l m e n o s d e t e r m i n a b l e , siendo este un
requisito de todo objeto de un acto jurídico. La determinación que se haga puede
ser genérica o específica, y tanto el estatuto como las consecuencias aplicables,
según si la cosa es específica o genérica, son diferentes. Por ejemplo, el
vendedor de una especie o cuerpo cierto tiene la obligación de custodia hasta la
entrega de la cosa, en cambio si se trata de un género no existe esta obligación;
en función del riesgo, quien asume la pérdida del cuerpo cierto cuando la cosa se
destruye o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, es el acreedor o
comprador, en cambio si es un género, quien la asume es el vendedor o deudor
(los géneros no perecen).
Si la cosa es determinable, es menester que el en contrato estén presentes todos
los elementos necesarios para tal determinación (art. 1461); la ley exige la
determinación de la cosa, al menos en cuanto a su género (cuando la cosa sea
genérica, también debe contener una determinación específica).Ahora si se trata
de una cantidad, el contrato debe contener a lo menos los datos o reglas que
permitan su determinación.
Art. 1461. No sólo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaración de voluntad, sino
las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que
estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.
35
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que
sirvan para determinarla.
Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente
imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes,
o contrario a las buenas costumbres o al orden público.
v. El objeto del contrato de compraventa debe ser u n a o m á s c o s a s c o s a

s i n g u l a r e s (art. 1811 en conexión con el art. 2056) El art. 1811 dispone que
no se pueden vender todos o una cuota, de los bienes presentes o fututos de una
persona; no obstante, la venta será válida si se determinan por escritura pública
cuáles son los bienes que se están vendiendo, es decir, permite una disposición
total en la medida que cada cosa perteneciente a ese patrimonio esté
debidamente especificada e individualizada. A nuestro legislador le repugna la
venta de universalidades, pero hay una excepción a esta regla, que es el caso de
la venta del derecho real de herencia, pues aquí la cosa es genérica.21
También cabe la venta de una cuota sobre una cosa singular, siendo aplicable la
norma del art. 1812. Si una cosa singular es común a dos o más personas
proindiviso, sin que entre ellos exista sociedad, cada una de ellas podrá vender
su cuota, aun sin el consentimiento de la otra. Esta venta será consensual o
solemne, según la naturaleza de la cosa singular.
Art. 1812. Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga
contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las
otras.
vi. La cosa debe ser del vendedor o ajena, pero no puede ser propia del
comprador. En este último caso la compraventa es nula y el comprador tendrá
derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ello (art. 1816 inc. I).
Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya
lo que hubiere dado por ella.
Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como
civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya estipulado
entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición; pues en estos casos
no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condición.
Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los
contratantes.
El inc. II del art. 1816 prescribe que pertenecen al comprador los frutos naturales
pendientes al tiempo de la venta, y los naturales y civiles, que después ella
produzca. Esto se entiende siempre que las partes no hayan acordado la entrega
de la cosa después de transcurrido un plazo o sujeta a una condición, en cuyo
caso los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo, o al
cumplimiento de la condición; en ese momento se aplicará la regla anterior.
El inc. final de la norma dispone que todo lo dicho en este artículo puede ser
modificado por estipulación expresa de los contratantes. Pese a los términos
amplios del texto expreso de la ley, esta norma debe interpretarse
restrictivamente (en contra de su texto), referido exclusivamente al inc. II, que
regula la situación de los frutos de la cosa, pero no al caso de la compra de cosa
propia, ya que esa venta es nula y la nulidad es una sanción de derecho estricto y
de orden público, indisponible por la voluntad de las partes.
21
El art. 1811 es la regla general que el legislador establece tanto para el contrato de compraventa como
en el de donación e impide que una persona pueda disponer por un acto entre vivos de la totalidad de su
patrimonio.
36
vii. L a v e n t a d e c o s a a j e n a e s v á l i d a . El art. 1815 prescribe que esta venta es

válida, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo. Esta norma se explica porque en nuestra
legislación la compraventa por sí sola no transfiere el dominio, sino que
únicamente genera derechos y obligaciones, sirviendo de título para adquirir el
dominio (título traslaticio de dominio); en otras palabras, la justificación de esto
es el efecto meramente obligacional que tiene el contrato de compraventa, pues
lo único que genera es la obligación del vendedor de entregar la cosa, y la del
comprador de pagar el precio, pero no transfiere el dominio, por lo tanto, no
afecta los derechos del verdadero dueño, y para determinar en definitiva la
validez del contrato de compraventa, habrá que poner atención a los requisitos
de validez del acto o contrato, en general.
Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.
El efecto que produce esta compraventa, es que al comprador a quien se le ha

hecho la entrega (tradición), queda como poseedor, y tiene un justo título, la
compraventa, que le habilita, concurriendo los demás requisitos legales, para
adquirir el dominio por prescripción adquisitiva o usucapión; no podrá en virtud
de la entrega convertirse en dueño, porque nadie puede transferir mas derechos
que los que tiene, por lo tanto si el vendedor no era dueño, el comprador no
puede adquirir esta condición. Por ende, en la venta de cosa ajena si se efectúa la
tradición de la cosa, ésta es válida, pero no produce su efecto normal que es el de
transferir el dominio, sino que por ella el comprador adquiere la posesión de la
cosa, quedando habilitado para adquirir el dominio de ésta por prescripción
adquisitiva ordinaria, ello siempre y cuando se haya encontrado de buena fe; de
lo contrario, sólo podrá adquirir por prescripción extraordinaria. Por
consiguiente, si bien la compraventa de cosa ajena es válida, ésta no es oponible
al verdadero dueño quien podrá reivindicar la cosa del “poseedor no dueño”
mientras este último no haya adquirido el dominio de la cosa por prescripción
adquisitiva.
Nuestro legislador incurre en una impropiedad al decir que el verdadero dueño
tiene derecho a reivindicar la cosa "mientras no se extinga por el lapso de
tiempo", ya que la acción reivindicatoria es una acción real propietaria, que no se
extingue por el transcurso del tiempo, sino por la adquisición del derecho por el
poseedor no dueño de la cosa (art. 2517).
Art. 2517. Toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción
adquisitiva del mismo derecho.
En cuanto a los efectos de la venta de cosa ajena, se debe distinguir si el

vendedor ha entregado o no la cosa:
- Si el vendedor ha e ntregado la cosa vendida, el contrato celebrado
entre el vendedor de cosa ajena y el comprador es válido, pero no es
oponible al verdadero dueño (dado el efecto relativo de los contratos, en
virtud del cual, sólo se generan obligaciones para las partes contratantes y
no para los terceros), y la causa de esta inoponibilidad es su falta de
voluntad. Este último puede reivindicar la cosa y ejercida la acción, el
comprador tiene derecho para dirigirse en contra de su vendedor, según las
reglas generales. En este caso el comprador no puede solicitar la resolución
37
del contrato por incumplimiento, pues no es obligación del vendedor

transferir el dominio, sino sólo realizar la entrega, con todo, en caso de que
el comprador se vea turbado, puede exigirle al vendedor que cumpla con la
obligación de saneamiento que lo obliga a defenderlo en juicio, o en segundo
termino, de ser necesario, el vendedor deberá indemnizarle los perjuicios al
comprador en caso de resultar efectivamente evicto.
Pese a lo anterior, hay dos casos en que el verdadero dueño no se dirigirá
contra el comprador a non domino:
a) Cuando es ratificada la venta por el verdadero dueño (art.1818), en otras
palabras, concurre la voluntad del verdadero dueño, ratificando lo obrado
por el poseedor no dueño. Esta situación debe relacionarse con la
prevista por el art. 898 inc. II, disposición ubicada en el título de la
acción reivindicatoria, y que regula la situación del poseedor no dueño
que enajena la cosa, cuya enajenación haga difícil o imposible su
reivindicación por el dueño; aquí el dueño podrá dirigirse en contra del
que enajenó la cosa (vendedor a non domino) y si éste entrega el precio
que recibió por ella, se confirma o ratifica la enajenación.
Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al
comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.
Art. 898. La acción de dominio tendrá también lugar contra el que enajenó la cosa, para
la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se
haya hecho imposible o difícil su persecución; y si la enajenó a sabiendas de que era
ajena, para la indemnización de todo perjuicio.
El reivindicador que recibe del enajenador lo que se ha dado a éste por la cosa, confirma
por el mismo hecho la enajenación.
b) Cuando el comprador adquirió por prescripción. La venta de cosa ajena

constituye un justo título para adquirir la posesión y, consecuentemente,
para ganar el dominio por prescripción. La extinción del dominio y de las
acciones propietarias del verdadero dueño se produce por la prescripción
adquisitiva del derecho por otro sujeto sobre la misma cosa, y no por el
sólo transcurso del tiempo (prescripción extintiva), como
incorrectamente lo expresa la norma legal (art. 2517). En esta hipótesis,
el dueño igualmente se dirige en contra del comprador, pero éste se
defiende oponiendo la excepción de prescripción adquisitiva y logra que
la demanda sea rechazada.
Cabe preguntarse si es que la posesión del comprador da la posibilidad de
adquirir por prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria. En base
al art. 704 se puede decir que la compraventa de cosa ajena es justo
título, por lo cual el comprador adquiere por prescripción adquisitiva
ordinaria.
Art. 704. No es justo título:
1. El falsificado, esto es, no otorgado realmente por la persona que se pretende;
2. El conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal de otra
sin serlo;
3. El que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que debiendo ser
autorizada por un representante legal o por decreto judicial, no lo ha sido; y
4. El meramente putativo, como el del heredero aparente que no es en realidad heredero;
el del legatario cuyo legado ha sido revocado por un acto testamentario posterior, etc.
Sin embargo, al heredero putativo a quien por decreto judicial o resolución
administrativa se haya otorgado la posesión efectiva, servirá de justo título el decreto o
38
resolución; como al legatario putativo el correspondiente acto testamentario que haya

sido legalmente ejecutado.
- Si el vendedor n o h a e n t r e g a d o l a c o s a al comprador, el verdadero

dueño puede ratificar la venta o reivindicar la cosa vendida de manos del
vendedor. En este último caso, el vendedor de cosa ajena se verá
imposibilitado de cumplir su obligación, pudiendo el comprador solicitar la
resolución del contrato por incumplimiento, con indemnización de
perjuicios. La obligación del vendedor consiste en efectuar la entrega al
comprador, y además en garantizarle una posesión pacifica y útil.
En materia de efectos de la venta de cosa ajena, debe tenerse presente la norma
del art. 1819, que prevé la situación del vendedor de cosa ajena que adquiere su
dominio después de celebrada la compraventa; si ello acontece, la norma
dispone que debe entenderse (ficción legal) que el comprador, a quien se le hizo
la entrega, adquirió el dominio desde el momento de la tradición de la cosa; por
ejemplo, el caso de un hijo que vende un bien de su padre, que luego fallece,
siendo el su único heredero. Esta norma concuerda plenamente con la del art.
682 inc. II.
.
Art. 1819. Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el
dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio,
subsistirá el dominio de ella en el primer comprador.
Art. 682. Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre,
no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los transmisibles del mismo
tradente sobre la cosa entregada.
Pero si el tradente adquiere después el dominio, se entenderá haberse éste transferido desde el
momento de la tradición.
Finalmente, con relación a la cosa, elemento esencial de la compraventa, hay que

referirse a los arts. 1821, 1822 y 1823, que contemplan situaciones especiales que
pueden darse con relación al consentimiento entre las partes, respecto de la cosa
vendida, y que inciden en el perfeccionamiento del contrato o en el riesgo de la misma.
Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada de
modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto
granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado,
contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.
Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada, como
diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al
comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha
parte.
Art. 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o medida, y
el uno o el otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al otro los perjuicios que de su
negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le conviniere, desistir del
contrato.
Art. 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no
declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al
vendedor.
Sin necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se
acostumbra vender de ese modo.
Los arts. 1821 y 1822 se refieren a la compra de géneros, y el art. 1823 a la venta
de cosas a prueba.
39
i. Venta de una cosa que suele venderse a peso, cuenta o medida (géneros) y que
se señala de manera tal, que no pueda confundirse con otra porción de la misma
cosa. El art. 1821, da un ejemplo señalando a las cosas que se hallan en un
determinado recinto o lugar, como el trigo contenido en un cierto granero.
Si las partes han convenido en el precio de la cosa vendida, el riesgo, pendiente
su entrega, se rige por la regla general del art. 1820, es decir, pertenece al
comprador, aunque la cosa no se haya pesado, medido o contado; y si las partes
no han convenido en el precio, no hay venta (se aplica la regla de las especies o
cuerpos ciertos, pese a que la cosa no ha sido identificada).
Esta regla se justifica por cuanto no hay posibilidad de confusión de la cosa con
otra. El objeto del contrato ya se encuentra determinado dentro del género y éste
no puede confundirse con otra porción del mismo.
El inc. II del art. 1821, se ocupa de una situación diversa, colocando el riesgo de
cargo del vendedor. Aquí se ha vendido una cosa de aquellas que suelen
venderse a peso, cuenta o medida, y no se ha determinado la parte o porción que
se está vendiendo; la ley habla de una parte indeterminada de un género como
diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero. Se vende un género,
pero no se especifica qué parte de éste se vende y por ello se aplica el art. 1510,
en cuya virtud la pérdida de una parte del género no extingue la obligación del
vendedor, porque el género no perece. Conforme la disposición, la traslación del
riesgo al comprador se produce sólo una vez que se haya fijado el precio y se
haya pesado, contado o medido la parte que se vende (identificación de la cosa).
Se vuelve a la regla de las especies o cuerpos ciertos, porque ya no hay
posibilidad de confusión.
ii. Venta de un género en la que las partes convienen en el precio y en una época
para realizar el peso, cuenta o medida de la parte del mismo que se vende (art.
1822). El contrato de venta se encuentra perfeccionado, sin embargo, si una de
las partes no concurre en la fecha acordada, la otra tiene acción de resarcimiento
de los perjuicios provocados por la negligencia del que no concurrió y, además,
si le conviene, tiene la facultad de desistirse del contrato. Se debe tener en
cuenta que para que proceda la acción de perjuicios se requiere que la no
concurrencia en la fecha fijada, se haya producido por negligencia del que
incumple, siendo este último el encargado de probar el impedimento del
cumplimiento de su obligación. La prueba de la diligencia o cuidado
corresponde al que debió emplearlo.
iii. La venta de una cosa a prueba (art.1823). Cuando una cosa se vende a prueba, la
ley entiende que no hay contrato, mientras el comprador no declare que la cosa
le agrada. Hay aquí una compraventa que se celebra bajo una condición
suspensiva y meramente potestativa dependiente de la voluntad del comprador.
En cuanto a los riesgos de la cosa que se entregó a prueba, como la ley entiende
que no hay compraventa mientras el comprador no manifiesta su agrado, éstos
son de cargo del vendedor22.
El inc. II dispone que sin necesidad de estipulación, se entiende hacerse a prueba
la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. La
jurisprudencia ha fallado que se acostumbra a comprar a prueba los caballos
destinados a tiro de carruaje; lo mismo ocurre con las ventas según muestras, así,
22
El art. 6, del título XXII del Proyecto de 1842, dispone que si se estipula que se vende a prueba, se
entiende hacerse la venta bajo condición suspensiva de agradar al comprador la cosa vendida.
40
si las cosas entregadas no guardan conformidad con las aquéllas, el comprador

está autorizado a rechazar la entrega, sin que comprometa su responsabilidad.
Finalmente, se declara que el vino es una sustancia que se acostumbra comprar
al gusto.
En la compraventa a prueba, el comprador se reserva la facultad de comprar o
no, por lo que tiene una verdadera opción en orden a celebrar la venta. Desde
este ángulo podría asimilarse a un contrato de opción.
b. El precio
En base al art. 1793, se puede decir que el precio es la cantidad de dinero que el
comprador se obliga a dar por la cosa vendida (constituye el objeto de su obligación).
No es la cantidad que efectivamente da, pues es un contrato consensual y no real. Si las
partes no convienen en el precio, la obligación de pagarlo carece de objeto, y la de
entregar la cosa de causa, y el contrato es nulo o degenera en otro distinto.
Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.
Los r e q u i s i t o s del precio en la compraventa son:

i. El precio debe ser r e a l y s e r i o . El precio será verdadero o real cuando no sea
ficto o simulado, o sea, aquel en que existe intención de pagarlo por una parte y
de cobrarlo por la otra.
En algunos textos se habla de que el precio debe ser serio, es decir, que éste no
sea irrisorio o ridículo, y que ponga de manifiesto que las partes han tenido la
intención seria de pagarlo y exigirlo. Sin embargo, el exigirse que el precio no
sea irrisorio no quiere significar que éste deba ser justo, pues ésta no es una
condición que deben cumplir todos los contratos de compraventa, sino, que el
legislador chileno sólo considera el justo precio para apreciar si ha habido o no
lesión enorme en las compraventas de inmuebles. Debe tenerse presente que en
estas compraventas el legislador no exige que el precio sea justo, sino que el
justo precio de la cosa no sea inferior a la mitad del precio que el comprador
paga por ella (comprador sufre lesión enorme); o que el precio que recibe el
vendedor no sea inferior a la mitad del referido justo precio (vendedor sufre
lesión enorme).
ii. Debe ser d e t e r m i n a d o o d e t e r m i n a b l e . Cuando el precio no es
determinado de manera precisa, debe ser al menos susceptible de determinarse
por elementos presentes en la propia declaración de voluntad.
Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.
Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la
entrega, a menos de expresarse otra cosa.
Este precio puede ser determinado o determinable, debiendo, en este último

caso, las partes acordar los medios o indicaciones que permitan su
determinación23. Asimismo, las partes pueden, inclusive convenir que el precio
23
Con relación al precio determinable, la Corte de Apelaciones de Temuco, (Revista de Derecho y
Jurisprudencia, 1961, Tomo 58, sección 1ª, p. 516) declaró que el acuerdo de voluntades por el cual el
comprador se obliga a pagar a un tercero el saldo de la cantidad de dinero que el vendedor adeuda a su
41
lo fije un tercero, y en este caso, el contrato de compraventa se encuentra

perfeccionado desde antes que el tercero fije o determine el precio del contrato.
Si se tiene en cuenta la disposición del art. 1809, se puede concluir que la venta,
ya perfeccionada, está sujeta a la condición que un tercero o su sustituto
determine el precio. Si ello no ocurre, la ley dispone el efecto, cual es que no
habrá venta. En efecto, en el precepto citado, si el precio de venta debe fijarlo un
tercero designado por las partes y éste no lo hace, deberá efectuarlo otro que las
propias partes hayan convenido, y si nada se ha convenido para esta situación,
no habrá venta. En todo caso, la obligación de pagar el precio no es exigible,
sino desde el momento que el tercero lo fije o determine.
Art. 1809. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo
determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes;
en caso de no convenirse, no habrá venta.
No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
La designación del tercero puede hacerse o en el mismo contrato, o por un acto

posterior de las partes; en ambos casos, se exige el acuerdo de las partes acerca
de la persona del tercero. El legislador no permite que el precio quede
simplemente al arbitrio de uno de los contratantes, esto porque entiende que el
consentimiento respecto de este contrato debe abarcar todos los elementos, y al
permitir que el precio lo fije sólo un contratante, no habría consentimiento
respecto de él.24
vez, corresponde a la fijación del precio de la compraventa, no siendo necesario que se estipulará
expresamente, ya que del mismo contexto del contrato aparece claramente determinable. Otra sentencia
de la Corte de Apelaciones de Iquique (Revista de Derecho y Jurisprudencia, 1895, Tomo III, Nª 3.997, p.
511) falla que es válida la venta cuyo precio consiste en una determinada suma de dinero, obligándose el
comprador, si después vende la misma cosa, a entregar al vendedor todo el exceso de precio de la
mencionada suma.
24
En el CCO, los arts. 139 y 140 disponen una regla distinta a la del CC con relación a la determinación del
precio de venta. El principio instaurado por el art. 139 del CCO es que no hay compraventa si los
contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo. Cabe precisar, que en el CCO a
diferencia del CC, se prevé una disposición que declara expresamente que el precio es un elemento de la
esencia del contrato; sin embargo, si ya se ha efectuado la entrega de la cosa vendida, la ley presume que
las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el día y lugar en que se hubiere celebrado el
contrato. Esta disposición constituye una aplicación de la regla del inc. II del art. 1808, y ello, porque en
materia comercial, generalmente el objeto de la compraventa son cosas fungibles que se venden al precio
corriente de plaza. Habiendo diversidad de precios en el mismo día y lugar, el comprador deberá pagar el
precio medio. Esta última disposición podría aplicarse en el caso de una compra civil de una cosa
fungible que se vende al precio corriente de la plaza.
El art. 140 del CCO, por su parte, se hace cargo de reglar el supuesto en que el tercero encargado de fijar el
precio no lo hiciese, cualquiera fuese el motivo. Aquí hay que distinguir según la cosa se haya entregado
o no, así, si no se ha entregado, se aplica la regla supletoria del CC, debiendo distinguir si se nombró o no
un sustituto que fije el precio, y si no lo hay, no habrá venta (art. 139 del CCO); en cambio, si se ha
entregado, el contrato se llevará a efecto (hay compraventa) por el precio que tuviere la cosa el día de su
celebración y en caso de variedad de precios, por el precio medio (aquí se vuelve a la regla del art. 139
del CCO, segunda parte).
Art. 139. No hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo; pero si la
cosa vendida fuere entregada, se presumirá que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el día y lugar
en que se hubiere celebrado el contrato.
Habiendo diversidad de precios en el mismo día y lugar, el comprador deberá pagar el precio medio.
Esta regla es también aplicable al caso en que las partes se refieran al precio que tenga la cosa en un tiempo y lugar
diversos del tiempo y lugar del contrato.
Art. 140. Si el tercero a quien se ha confiado el señalamiento del precio no lo señalare, sea por el motivo que fuere, y
el objeto vendido hubiere sido entregado, el contrato se llevará a efecto por el que tuviere la cosa el día de su
celebración, y en caso de variedad de precios, por el precio medio.
42
En relación a la lesión enorme, el art. 1889 no distingue sobre si el precio se fijó

por las partes o por un tercero, por ello, en cualquiera de los dos casos, la venta
podrá rescindirse por lesión enorme. Sea que el precio lo fijen las partes o un
tercero, siempre está presente la idea del acuerdo de voluntades de las partes
sobre el particular.
iii. El precio d e b e s e r p a c t a d o e n d i n e r o (art. 1793). Destaca el hecho de que
debe pactarse en dinero, pero no necesariamente ser pagado en dinero; incluso
nada obsta a que fijado el precio, las partes convengan en que éste se pagará por
medio de una dación en pago, dando una cosa distinta al dinero para solucionar
la obligación de pagar el precio (esto no altera la naturaleza del contrato).
El art. 1794 contiene una norma para el caso en que las partes estipulen que el
precio se pagará en parte en dinero y en parte en una cosa distinta ,caso en el
cual se entenderá que hay compraventa cuando el dinero vale más que la cosa,
de lo contrario habrá permuta. Cabe señalar que esto no es tan relevante, porque
las disposiciones de la compraventa son aplicables de manera muy amplia a la
permuta.
Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si
la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.
2.6. La capacidad en el contrato de compraventa

El contrato de compraventa se sujeta a todos los requisitos de existencia y
validez de todos los contratos, siendo la capacidad un requisito de validez.
En esta materia, el legislador junto con reiterar la regla del art. 1446, de general
aplicación, prevé varias incapacidades especiales o prohibiciones de celebrar contrato
de compraventa que afectan a determinadas personas. En efecto, el art. 1795 prescribe
son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles
para celebrarlo (incapacidades especiales) o para celebrar todo contrato
(incapacidades generales). Las incapacidades especiales de las que se habla, no son
sino, prohibiciones de celebrar contrato de compraventa a ciertas personas, atendido su
estado, condición o circunstancias en las que se encuentra. Se trata de personas que
tienen plena capacidad de ejercicio, no obstante les está prohibido celebrar el contrato
de compraventa. La sanción por la trasgresión de la prohibición es la nulidad absoluta
por objeto ilícito (acto prohibido por las leyes).
Art. 1795. Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para
celebrarlo o para celebrar todo contrato.
Sobre esta norma, algunos autores señalan que para celebrar el contrato de
compraventa se requiere una doble capacidad: por una parte, capacidad para celebrar
A su vez, el art. 55 de la Convención de Viena sobre Compraventa Internacional de Mercaderías,

adoptando una posición extrema en lo que se refiere al precio de las mercaderías, como elemento de la
compraventa, dispone que si la compraventa se ha celebrado válidamente, pero las partes no han acordado
ni expresa ni tácitamente el precio de las mercaderías o medios para determinarlo, se entenderá, salvo
pacto en contrario, que las partes han hecho referencia implícitamente al precio generalmente cobrado por
tales mercaderías, en el momento de la celebración del contrato, vendidas éstas en circunstancias
semejantes en el tráfico mercantil de que se trate.
43
todo contrato (arts. 1446 y 1447), y por otra parte, una capacidad especial para celebrar
el contrato de compraventa (arts.1795 y siguientes).
Art. 1446. Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces.
Art. 1447. Son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordos o sordomudos que no
pueden darse a entender claramente.
Sus actos no producen ni aun obligaciones naturales, y no admiten caución.
Son también incapaces los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdicción de
administrar lo suyo. Pero la incapacidad de las personas a que se refiere este inciso no es absoluta, y sus
actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos, determinados por las leyes.
Además de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha
impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.
Las normas que se analizarán a continuación, desde el art. 1796 al 1800,

constituyen casos de incapacidades especiales o particulares que afectan a ciertas
personas, para celebrar ciertos contratos.
a. I n c a p a c i d a d e s p e c i a l p a r a c o m p r a r y v e n d e r .
El art. 1796 contiene la prohibición de celebrar compraventa entre los cónyuges
no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad,
por ende, se establece una prohibición de comprar y vender.
Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el
padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.
En relación con los cónyuges no separados judicialmente, hasta antes de la

nueva LMC, la mención era hecha respecto de los cónyuges no divorciados a
perpetuidad, esto porque la separación judicial, que actualmente constituye un estado
civil, reemplazó al antiguo divorcio a perpetuidad. La separación judicial produce
efectos en el régimen de bienes del matrimonio, poniendo término a la sociedad
conyugal o a la participación en los gananciales que hubiere existido entre los cónyuges;
en todo caso, la prohibición está establecida con independencia del régimen de bienes
que tengan los cónyuges, sea sociedad conyugal, separación total de bienes o
participación en los gananciales. Pero si los cónyuges se anulan o se divorcian, ya no
rige la limitación, pues han dejado de ser cónyuges.
La prohibición se fundamenta en la protección a los terceros, pues busca evitar
que los cónyuges eludan su responsabilidad mediante el traspaso de bienes de uno a
otro. A pesar de esto, los cónyuges igualmente utilizan subterfugios para eludir esta
prohibición, como por ejemplo, el contrato de renta vitalicia, en la cual un cónyuge le
traspasa al otro un bien y el otro se obliga a pagarle una renta vitalicia; o lo que sucede
con la simulación por interpósita persona.25
Esta norma contiene un caso de auto-contratación prohibida, ya que si entre los
cónyuges hay régimen de sociedad conyugal, el marido es quien tiene la administración
de los bienes sociales, de sus bienes propios y de los propios de la mujer.
En cuanto al padre o la madre del hijo sujeto a patria potestad, la prohibición se
fundamenta en la protección de los hijos. Esto porque el padre o la madre que tiene la
patria potestad, es el representante legal del hijo, por lo que podría tener lugar una
autocontratación fraudulenta, y por ende, prohibida.
25
Esta disposición del art. 1796 confirma la regla general que consiste en la plena validez de la
contratación entre cónyuges. La excepción estaría representada por la compraventa.
44
b. I n c a p a c i d a d e s p e c i a l p a r a v e n d e r .
El art. 1797 prohíbe a ciertos funcionarios administradores de establecimientos
públicos, vender alguna parte de los bienes que administran, a menos que estén
expresamente autorizados por la autoridad competente. Según algunos esta norma
debiera excluirse del CC, ya que pertenecería al Derecho público y es expresión del
principio de legalidad que deben observar los funcionarios de la Administración del
Estado.
Art. 1797. Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los
bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.
c. I n c a p a c i d a d e s p e c i a l p a r a c o m p r a r .
El art. 1798 en su primera parte prohíbe al empleado público comprar los bienes,
sean éstos públicos o particulares, que se vendan bajo su ministerio. El mismo artículo,
en su segunda parte, prohíbe comprar a los jueces, abogados, procuradores o notarios
los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio,
aunque la venta se haga en pública subasta. Los abogados, sin embargo, igualmente
pueden celebrar con sus clientes un pacto de igualas o de derechos litigiosos o contratos
de “cuota litis”, en razón del cual los honorarios del abogado se pagarán con cargo al
resultado del juicio (art. 321 del COT)
Art. 1798. Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por
su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han
intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta.
Art. 321. Se prohíbe a todo juez comprar o adquirir a cualquier título para sí, para su cónyuge o para sus
hijos las cosas o derechos que se litiguen en los juicios de que él conozca.
Se extiende esta prohibición a las cosas o derechos que han dejado de ser litigiosos, mientras no hayan
transcurrido cinco años desde el día en que dejaron de serlo; pero no comprende las adquisiciones hechas
a título de sucesión por causa de muerte, si el adquirente tuviere respecto del difunto la calidad de
heredero ab intestato.
Todo acto en contravención a este artículo lleva consigo el vicio de nulidad, sin perjuicio de las penas a
que, conforme al Código Penal, haya lugar.
d. A u t o - c o n t r a t a c i ó n p r o h i b i d a .
En el art. 1799 se prevé otro caso de auto-contratación prohibida. Esta regla se
entiende claramente, poniéndola en relación con el art. 412, que en su inc. I es
imperativo, y en su inc. II prohibitivo.
Art. 1799. No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino
con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.
Art. 412. Por regla general, ningún acto o contrato en que directa o indirectamente tenga interés el tutor
o curador, o su cónyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes, o de sus hermanos, o de sus
consanguíneos o afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno de sus socios de comercio, podrá
ejecutarse o celebrarse sino con autorización de los otros tutores o curadores generales, que no estén
implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio.
Pero ni aun de este modo podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo, o tomarlos en
arriendo; y se extiende esta prohibición a su cónyuge, y a sus ascendientes o descendientes.
45
Si bien a los tutores y curadores se les prohíbe comprar para sí cuando se trata de
bienes inmuebles, en el caso de los muebles, sólo están obligados a la observancia de
formalidades habilitantes (autorización de los demás guardadores o del juez). La
importancia de la distinción, se relaciona estrechamente con la sanción que existe por la
trasgresión de la norma; en el primer caso, la sanción será la nulidad absoluta (objeto
ilícito), y en el segundo, la relativa (omisión de una formalidad habilitante).
Esta prohibición también se extiende la prohibición a su cónyuge, ascendientes y
descendientes. Esta norma limita la facultad de comprar, previniendo hipótesis de
autocontratación26.
e. I n c a p a c i d a d e s p e c i a l p a r a c o m p r a r y v e n d e r .
El art. 1800 contiene la hipótesis de una incapacidad especial para celebrar
contratos de compraventa que recae en mandatarios, síndicos de concursos y albaceas
(ejecutores testamentarios). Esta incapacidad afecta a ciertas personas que representan
intereses ajenos, a las que se les exige para la compra o venta de las cosas relacionadas
con su cargo, la autorización del mandante según el art. 2144 (contiene un caso de auto-
contratación restringida).
Art. 1800. Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la
compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto
en el artículo 2144.
Art. 2144. No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le
ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con
aprobación expresa del mandante.
Por lo tanto, en la hipótesis en comento, si se puede contratar, pero con la

correspondiente autorización. Pero la aplicación del art. 1800 en relación con el art.
2144 es discutida respecto de los albaceas, porque las normas del albaceazgo contienen
una disposición especial, que a su vez se remiten a los arts. 394 y 412 (aquí se tendrá
que hacer la diferencia, según la cosa sea mueble o inmueble).
Art. 1294. Lo dispuesto en los artículos 394 y 412 se extenderá a los albaceas.
Art. 394. La venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo enumerados en los artículos anteriores, se
hará en pública subasta.
¿Qué norma se aplica entonces a los albaceas? Por la especialidad de la norma

del art. 1294, se debe entender que respecto de los albaceas se aplican las disposiciones
de los arts. 394 y 412, que se ponen precisamente en la hipótesis de venta.
2.7. Efectos del contrato de compraventa
Los efectos del contrato de compraventa, dicen relación con los derechos y
obligaciones que de él emanan para las partes. Toda obligación tiene como correlativo a
un derecho, pero este análisis se centra en el análisis de las obligaciones. De esta
26
E l a u t o c o n t r a t o es aquel contrato que una persona celebra consigo misma, sea como parte directa
en ambos casos, como parte directa en uno y representante en el otro, como representante de ambas
partes, o como titular de patrimonios sujetos a regimenes jurídicos distintos, dándose esto último en
materia de sociedad conyugal. Un ejemplo en que ocurre esto, se da cuando se concurre como comprador
directamente y como representante del vendedor a través de un mandato, o cuando se actúa como
representante de ambos.
46
manera, se puede distinguir entre los sujetos, analizando por una parte las obligaciones
del vendedor, y por otra, las obligaciones del comprador.
En relación con las obligaciones mismas, la doctrina, recurriendo a la distinción
del art. 1444 (elementos del contrato), distingue tres clases de obligaciones en la
compraventa: de la esencia, de la naturaleza y accidentales. Son obligaciones esenciales
del contrato de compraventa la obligación de pagar el precio, para el comprador, y la de
entregar la cosa, para el vendedor. Son obligaciones de la naturaleza, el saneamiento de
los vicios redhibitorios y de la evicción. Y son obligaciones puramente accidentales,
aquellas que surgen de pactos que acuerden las partes (pacto comisorios y de retroventa)
2.7.1. Obligaciones del vendedor.
a. Obligación de entregar la cosa.

E sta es una obligación de la esencia del contrato de compraventa. En el art.
1824, el legislador señala que es obligación del vendedor efectuar la entrega o tradición.
Art. 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida.
La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.
Este contrato no produce la obligación de dar la propiedad de la cosa que se

vende, ya que el contrato sólo genera derechos y obligaciones. El vendedor se obliga a
efectuar la tradición, en cuya virtud el comprador adquirirá el dominio y no por el sólo
efecto jurídico del contrato. Ahora si el vendedor no es dueño de la cosa, éste cumple
haciendo la tradición al comprador, el que queda en posición de adquirir por
prescripción adquisitiva.
En cuando a la tradición, el legislador en una serie de disposiciones utiliza el
término de manera equívoca, haciéndolo sinónimo o confundiéndolo con el concepto de
entrega. Lo que existe realmente es una relación de género (entrega) a especie
(tradición).
Esta obligación se extiende, tanto a la entrega material (el vendedor se obliga a
garantizar al comprador una posesión pacifica y útil), como a la jurídica, distinción que
pasa desapercibida tratándose de los bienes muebles, no así de los inmuebles. En efecto,
si la cosa es mueble la entrega material se confunde con la jurídica (art. 684); en
cambio, si se trata de bienes inmuebles la entrega material se distingue claramente de la
jurídica (el modo de efectuarla es diverso), ya que la entrega jurídica se hace por la
inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo
(art. 686)27, y la entrega material se hace generalmente de manera simbólica, es decir, de
la manera que se estime más conveniente y que permita al comprador entrar en la
posesión material del inmueble que se está comprando.
Art. 684. La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una de las partes a la otra
que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes:
1. Permitiéndole la aprensión material de una cosa presente;
2. Mostrándosela;
3. Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa;
4. Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido; y
27
El título generalmente será de dominio, aunque también puede inscribirse en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes, cuando se trate por ejemplo, de un usufructo.
47
5. Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como
usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier otro título no translaticio de dominio;
y recíprocamente por el mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario,
arrendatario, etc.
Art. 686. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el
Registro del Conservador.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes
raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca.
Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.
Si en una compraventa de inmueble hay entrega jurídica pero no material, se

estará ante un supuesto de incumplimiento de la obligación de entregar, y el comprador
podrá demandar o la ejecución forzada de ella o la resolución del contrato; y en ambos
casos, la indemnización de daños (art. 1826 inc. II)28. En la venta de cosa ajena, la
tradición de la cosa no produce el efecto jurídico de transferir el dominio, sino que
permite al comprador adquirir la posesión de la cosa.
1826. inc. II. Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su
arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de
los perjuicios según las reglas generales.
En la práctica, en general, se incorpora una cláusula en los contratos de

compraventa que faculta a los portadores del título o escritura, a realizar la
correspondiente inscripción permanentemente, siendo generalmente el comprador o el
eventual banco respectivo el que lleve la escritura al Conservador de Bienes Raíces; y el
comprador se asegura mediante la “carta de instrucciones”, en virtud de la cual, éste
instruye al notario para que entregue el dinero correspondiente al contrato, generalmente
por la vía de un vale vista o cheque, sólo una vez que se le exhiba la correspondiente
inscripción.
El legislador cuando reglamenta la obligación de entregar no se refiere
específicamente a la o b l i g a c i ó n d e c u s t o d i a que pesa sobre el vendedor, pero esto
no impide que se entienda que cuando el objeto que se vende es una especie o cuerpo
cierto, el vendedor está obligado a custodiarlo hasta la entrega, porque rige plenamente
en esta materia lo dispuesto en los arts. 1548 y 1549. Por lo tanto, se entiende
incorporada en la obligación de entregar la obligación de custodia, cuando se trata de
una especie o cuerpo cierto.
Art. 1548. La obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si ésta es una especie o cuerpo cierto,
contiene además la de conservarlo hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se
ha constituido en mora de recibir.
Art. 1549. La obligación de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el debido cuidado.
En cuanto al l u g a r d e l a e n t r e g a , en el título de la compraventa el

legislador no se pronuncia sobre este particular, siendo necesario acudir a las reglas
generales en materia de pago de las obligaciones, en especial, a los arts. 1587 y 1588, y
acuerdo a estas disposiciones, la entrega debe efectuarse en el lugar que las partes hayan
28
Incluso, cuando hay una venta forzada por el ministerio de la justicia, la jurisprudencia ha fallado que
al juez, como representante del vendedor, no sólo le corresponde cumplir con la obligación de entrega
jurídica, sino también con la material, y ello lo logrará mediante el procedimiento de ejecución incidental
de las resoluciones judiciales, decretando el lanzamiento del que está ocupando la propiedad. Al juez se le
puede exigir que decrete el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, siempre que el ocupante del
inmueble haya sido emplazado en el juicio.
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estipulado, y si se trata de un cuerpo cierto y nada dicen las partes, en el lugar en que se
encuentran, y en los demás casos en el domicilio del vendedor.
Art. 1587. El pago debe hacerse en el lugar designado por la convención.
Art. 1588. Si no se ha estipulado lugar para el pago y se trata de un cuerpo cierto, se hará el pago en el
lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la obligación.
Pero si se trata de otra cosa se hará el pago en el domicilio del deudor.
Art. 1589. Si hubiere mudado de domicilio el acreedor o el deudor entre la celebración del contrato y el
pago, se hará siempre éste en el lugar en que sin esa mudanza correspondería, salvo que las partes
dispongan de común acuerdo otra cosa.
En relación con la é p o c a d e l a e n t r e g a , se aplica el art. 1826, en virtud

del cual, si nada dicen las partes, la cosa se debe entregar inmediatamente después de
celebrado el contrato o a la época prefijada en él. El legislador coloca el acento en el
carácter de contrato de ejecución inmediata de la compraventa.
Art. 1826. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la
época prefijada en él.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar
en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado
pagar a plazo.
Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que
el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya
estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.
En los inc. II y III de este artículo se señala lo que sucede cuando hay retardo del
vendedor en su obligación de efectuar la entrega; el legislador a este respecto reproduce
lo señalado en los arts. 1489 y 1552, aplicando los efectos particulares de los contratos
bilaterales29. Y en el inc. IV del art. 1826, se contempla una hipótesis en que el
legislador autoriza al vendedor a retardar la entrega; esta es una excepción preventiva al
incumplimiento, en donde el legislador ampara al vendedor.
Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los
contratantes lo pactado.
Art. 1552. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo
pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo
debidos.
El momento en que se efectúa la entrega tiene relevancia en los casos de venta

de una misma cosa a dos personas o v e n t a s d o b l e s , es decir, tiene importancia para
determinar a cuál de los compradores de una misma cosa se prefiere cuando ésta se ha
vendido a dos o más personas
Art. 1817. Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya
entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya hecho
primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá.
En relación a las ventas dobles se deben distinguir tres situaciones:
29
El comprador en este caso, no es que pueda desistirse, sino que puede pedir la resolución del contrato.
49
i. Sólo uno de los compradores ha entrado en posesión de la cosa, y en este caso e l

comprador que está en posesión de la cosa se preferirá respecto de los otros
compradores. Seguirá en posesión de la cosa y es dueño de la cosa (a menos que
se trate de venta de cosa ajena).
ii. Si se ha hecho la entrega a los dos, debe preferirse a aquél a quien se haya hecho
primero la entrega.
iii. Si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá, es decir, la
compraventa que tenga fecha de celebración más antigua se debe preferir por
sobre la posterior.
¿Qué sucede con la aplicación de esta norma respecto de los bienes raíces? Para
solucionar este problema se aplica el art. 1817 en relación con el art. 724, el cual señala
que la entrega en el caso de los bienes inmuebles, se realiza por medio de la inscripción
en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, y por ende, se preferirá al primer
comprador que inscriba la propiedad en el mencionado registro. Esto es relevante
porque la inscripción en sí, se hace efectiva desde el momento de la incorporación de la
escritura en el libro de repertorio.
Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del
Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.
En relación con los g a s t o s d e l a e n t r e g a , se aplica el art. 1825, la cual es

una norma supletoria de la voluntad de las partes. Se dispone que al vendedor le
corresponde naturalmente soportar los gastos de la entrega, sin perjuicio de la
estipulación de las partes en un sentido diverso; y en relación a los gastos posteriores a
la entrega, éstos son de cargo del comprador. Esta norma es consecuente con la del art.
1806.
Art. 1825. Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de
entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada.
Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras
solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa.
En relación con las c o s a s q u e c o m p r e n d e l a e n t r e g a , se aplica el art.

1828, que reproduce la misma norma estatuida respecto del pago, por lo que supone
identidad, integridad e indivisibilidad (arts. 1568 y 1569). El pago es la prestación de lo
que se debe, y ello se averigua recurriendo al título que la contiene (el contrato).
Art. 1828. El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.
En las disposiciones siguientes, el legislador describe situaciones especiales

respecto de las cosas que comprende la entrega. Así, en el caso de los inmuebles, hay
una norma especial; en efecto, el art. 1830, prescribe que en la venta de una finca se
incluyen los inmuebles a que se refiere el art. 570, que son los inmuebles por
destinación. Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que
están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, no
obstante puedan separarse sin detrimento.
Art. 1829. La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el
vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo.
Art. 1830. En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los
artículos 570 y siguientes se reputan inmuebles.
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En lo que respecta a la o b l i g a c i ó n d e e n t r e g a r e n l a v e n t a d e
p r e d i o s r ú s t i c o s , en primer lugar, se debe lo que se entiende por predio rústico,
esto para distinguirlo de un predio urbano.
El legislador en la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Precios Urbanos,
distingue entre predios urbanos y rústicos, para lo cual utiliza como criterio de
distinción la ubicación del predio (se encuentra dentro del radio urbano es predio urbano
y si está fuera es rústico). En cambio en materia de compraventa, aun cuando el
legislador no explicite el criterio que utiliza, se entiende que éste es la distinta
destinación que pueda darse al predio; será así predio urbano, aquel destinado a la
habitación, industria o comercio, y será rustico, aquel destinado a la explotación
agrícola.
El art. 1831 inc. I, el legislador hace mención a las tres formas en que se puede
vender un predio rústico. Esta distinción hace que la obligación de entregar varíe en su
contenido, según a fórmula que se utilice. En definitiva, los predios rústicos pueden
venderse de tres formas:
i. A c a b i d a (art. 1831 inc. II) Cuando se vende a cabida, se está vendiendo según
la superficie del terreno. En relación con esta disposición que señala cuando se
entiende que un predio se vende a la cabida, se entiende que esto debe
expresarse en el contrato, y para esto bastaría con señalar la superficie, así se
entendería que el predio se vende a la cabida, y por lo tanto, el vendedor está
obligado a entregar la extensión de terreno que se señale en el contrato. Pero
sucede que a partir del inc. final del art. 1831, que señala que la regla general es
que los predios se vendan como especie o cuerpo cierto, es que parte de la
doctrina concluye que para entender que un predio se vende a la cabida, no basta
sólo que esto se exprese en el contrato, sino que debe aparecer de manifiesto que
el precio se ha fijado en relación a la cabida. Esto es lógico, en relación con el
principal problema que se da a propósito de las ventas a la cabida, cual es la
diferencia entre la cabida pactada y la cabida real. En la práctica en los contratos
de este tipo se debe expresar claramente el claramente el carácter con que se
vende el terreno, es por eso que se concluye que lo mas fácil y practico, es
vender el terreno como especie o cuerpo cierto.
Art. 1831. Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como una especie o
cuerpo cierto.
Se vende con relación a su cabida, siempre que ésta se expresa de cualquier modo en el contrato,
salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida
real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato.
Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que éste se deduzca de la cabida o
número de medidas que se expresa, y del precio de cada medida.
Es asimismo indiferente que se exprese una cabida total o las cabidas de las varias porciones de
diferentes calidades y precios que contenga el predio, con tal que de estos datos resulte el precio
total y la cabida total.
Lo mismo se aplica a la enajenación de dos o más predios por una sola venta.
En todos los demás casos se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto.
La regla en esta clase de venta, es que las partes deberán responder por las
diferencias que resulten de comparar la cabida real del predio que se compra o
vende, con la que se declara en el contrato (cabida declarada), dando lugar a las
acciones para pedir la rebaja o el aumento del precio según corresponda (derecho
del comprador a la rebaja del precio o derecho del vendedor al aumento de
precio del vendedor). Aquí el legislador intenta corregir las desproporciones en
las prestaciones que pueden seguirse de esta diferencia entre lo declarado en el
51
contrato y lo que verdaderamente se entrega. Lo interesante es que, con

independencia de si el afectado con la diferencia sea el vendedor o el comprador,
la ley establece un límite, permitiéndole siempre al comprador, más allá de ese
límite, salirse del contrato (desistirse) con derecho a indemnización de daños. El
vendedor no se comporta de modo diligente al declarar vender más o menos de
lo que realmente entregará, ello justifica el derecho a la indemnización de daños
que tiene en todo caso el comprador que se desiste del contrato.
Por lo tanto, cuando el predio se vende en función de su cabida o superficie, el
vendedor queda obligado a entregar la cabida que ha pactado, y el problema
surge en este punto, se produce cuando hay una divergencia entre la cabida real
y la cabida declarada. Los supuestos que se pueden dar son los que siguen:
- C a b i d a r e a l m a y o r q u e l a c a b i d a d e c l a r a d a (art. 1832 inc. I). En
esta hipótesis el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el
precio, salvo que el precio de la cabida excedente supere la décima parte de
la cabida real. Si el precio supera este límite, el comprador puede a su
arbitrio o aumentar proporcionalmente el precio, o desistirse del contrato 30.
Si hace uso de esta última facultad, el vendedor deberá resarcirle los
perjuicios. Por ejemplo, se declara en la escritura pública de compraventa
que el inmueble tiene una superficie de 60 hectáreas (cabida declarada) a un
precio de $ 1.000.000 por hectárea por un precio total de $ 60.000.000, y en
realidad, se entregan 80 hectáreas (cabida real). El efecto es que el vendedor
tiene derecho a un aumento proporcional del precio, pero como el valor de la
diferencia supera la décima parte del precio del contrato, al comprador le
asiste una opción: o consiente en el aumento del precio, o se desiste del
contrato con derecho a indemnización de daños
Art. 1832. Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la
cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el
precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida
real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el
precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas
generales.
Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deberá el vendedor completarla; y si
esto no le fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del
precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a más de una décima parte del precio
de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio,
o desistir del contrato en los términos del precedente inciso.
- C a b i d a r e a l m e n o r q u e l a d e c l a r a d a (art. 1832 inc. II) Aquí el

vendedor deberá completar la cabida que falta, y si esto no le fuere posible, o
no se le exige por el comprador, deberá disminuir proporcionalmente el
precio. Sin embargo, si el precio de la cabida que falta excede la décima
parte del precio de la cabida completa, el comprador puede a su arbitrio
aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato, y si desiste tendrá
derecho a que se indemnicen los perjuicios. Por ejemplo, se declara en la
escritura pública de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 50
hectáreas a un precio de $ 300.000 por hectárea, lo que da un total de
$15.000.000 (cabida declarada) y, en realidad, el vendedor entregó 40
30
Esto es lo que señala el art. 1832, pero aquí técnicamente no hay un desistimiento, sino que el
comprador puede demandar la resolución del contrato, pues en estricto rigor el vendedor no ha cumplido
con su obligación de entregar lo que reza el contrato.
52
hectáreas (cabida real); el efecto es que el vendedor debe completar la cabida

que falta, si ello le fuere posible y se le exigiere por el comprador; si no es
posible o el comprador no lo exige, el comprador tiene derecho a una
disminución proporcional del precio ($ 3.000.000), pero como el precio de la
cabida que falta excede en más de una décima parte del precio de la cabida
completa (cabida declarada) al comprador le asiste una opción: o consiente
en la rebaja del precio, o se desiste del contrato con derecho a indemnización
de daños.
En cuanto a la prescripción de las acciones a que dan lugar estas situaciones,
ellas prescriben en el plazo de un año desde la entrega de la cosa (art. 1834).
Art. 1834. Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año contado
desde la entrega.
En cualquiera de estos supuestos, se podría estar en presencia de un caso de

lesión enorme, por ello el art. 1836 declara que además de las acciones a que se
ha hecho referencia, compete a las partes la acción rescisoria por lesión enorme,
que prescribe según las reglas generales. Esto es relevante en relación con el
plazo de las acciones, por eso la importancia de declarar la pertinencia de la
acción rescisoria por lesión enorme.
Art. 1836. Además de las acciones dadas en dichos artículos compete a los contratantes la de
lesión enorme en su caso.
El art. 1835 reconoce a las partes las acciones de los arts.1832 y 1833 en todo
contrato de compraventa que tenga por objeto un todo, o conjunto de efectos o
mercaderías; o sea, si se vende un conjunto de mercaderías, o un genero que se
ha determinado en cuanto a su extensión (arts. 1821 y 1822), y después resulta
que la cantidad o medida real, difiere de la declarada, las partes gozarán de las
acciones de disminución o aumento del precio estudiadas, gozando en todo caso
el comprador de la opción en caso que el precio de la diferencia supere la décima
parte del precio de la cabida.
Art. 1833. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del
predio. Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a
entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo
prevenido en el inciso 2.º del artículo precedente.
Art. 1835. Las reglas dadas en los dos artículos referidos se aplican a cualquier todo o conjunto
de efectos o mercaderías.
Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero
señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el
trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador,
aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.
Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte
indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida,
deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de
haberse pesado, contado o medido dicha parte.
Art. 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o
medida, y el uno o el otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al otro los
perjuicios que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita
podrá, si le conviniere, desistir del contrato.
53
ii. A d c o r p u s (art. 1833). Si se vende un predio ad corpus, es decir, como

especie o cuerpo cierto, ninguna de las partes tendrá derecho a pedir aumento o
rebaja del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Un predio rústico se vende
como especie o cuerpo cierto, cuando se identifica, pero para esto no es
relevante su extensión.
Es la regla general respecto de los predios rústicos, pero se extiende también en
la práctica, a los predios urbanos, señalando que se trata de una especie o cuerpo
cierto.
iii. A d c o r p u s c o n s e ñ a l a m i e n t o d e l i n d e r o s (art. 1833 inc. II) En este
caso, el vendedor está obligado a entregar todo lo comprendido dentro de los
deslindes, y si no se puede o no se exige, el comprador tendrá la acción del inc.
del art. 1832, es decir, podrá exigir o la disminución proporcional del precio o
desistirse del contrato, con derecho a indemnización de daños.
Respecto al i n c u m p l i m i e n t o d e l a o b l i g a c i ó n d e e n t r e g a r l a
c o s a , como estamos en el ámbito de los contratos bilaterales, proceden las figuras de
los efectos particulares de este tipo de contratos. Estas reglas se encuentran en el art.
1826, relacionado con el art. 1489.
Art. 1826. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la
época prefijada en él.
Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar
en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado
pagar a plazo.
Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que
el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir la entrega aunque se haya
estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.
Por lo tanto, el comprador puede decidir perseverar en el contrato o desistirse de

él, más la correspondiente indemnización de perjuicios; se aplican entonces los efectos
particulares de los contratos bilaterales, que son la resolución por incumplimiento y la
excepción de contrato no cumplido. El comprador puede proceder de esta manera
siempre que haya pagado o esté pronto a pagar el precio íntegro, o bien, haya
establecido un plazo31.
El inc. final del art. 1826 confiere la posibilidad al vendedor de retener la
entrega. Esta es una suerte de excepción preventiva del incumplimiento, ya que el
legislador prevé la posibilidad de que el comprador incumpla con su obligación y
autoriza al vendedor para retener la entrega, lo que se justifica en relación con el art.
1496, cuando reglamenta la hipótesis de caducidad del plazo. Ante la insolvencia del
comprador caduca su plazo, y mientras no pague, no se entrega la cosa.
Art. 1496. El pago de la obligación no puede exigirse antes de expirar el plazo, si no es:
1. Al deudor constituido en quiebra o que se halla en notoria insolvencia;
31
Existiendo un plazo, no prospera la excepción de contrato no cumplido, pues lo contrario implicaría una
forma de adelantar el cumplimiento de una obligación sujeta a plazo.
54
2. Al deudor cuyas cauciones, por hecho o culpa suya, se han extinguido o han disminuido
considerablemente de valor. Pero en este caso el deudor podrá reclamar el beneficio del plazo, renovando
o mejorando las cauciones.
Cabe destacar que el vendedor, además, de estar obligado a la entrega de la cosa,

sobre él pesa la obligación de conservarla hasta la entrega, siendo responsable de la
pérdida de la cosa y de los deterioros que se produzcan por su culpa leve (art. 1548).
Art. 1548. La obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si ésta es una especie o cuerpo cierto,
contiene además la de conservarlo hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se
ha constituido en mora de recibir.
Si bien la entrega es la obligación esencial del vendedor, también es para él un

derecho. El vendedor tiene d e r e c h o a e n t r e g a r con el objeto de extinguir su
obligación. El legislador se hace cargo de esto, asignándole consecuencias adversas al
comprador que se ha constituido en mora de recibir.
Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los
almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del
cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave.
En este caso, el vendedor queda dispensado del cuidado ordinario de la cosa

(aquel que corresponde al buen padre de familia), siendo sólo responsable de dolo y de
culpa grave, pudiendo cobrar al comprador el alquiler de los continentes de lo vendido o
los gastos en que la cosa lo haga incurrir.
En consecuencia, la mora del comprador en recibir la cosa produce una
alteración de la regla de la diligencia exigible, se releva al vendedor del cuidado
ordinario en la conservación de la cosa. Por su parte, el art. 1680 dispone que la
destrucción de la cosa durante la mora del acreedor en recibirla, sólo hace responsable
al deudor de la culpa grave y del dolo.
Art. 1680. La destrucción de la cosa en poder del deudor, después que ha sido ofrecida al acreedor, y
durante el retardo de éste en recibirla, no hace responsable al deudor sino por culpa grave o dolo.
¿Puede en esta hipótesis el vendedor demandar la resolución del contrato por

incumplimiento? Esto se soluciona analizando sistemáticamente los arts. 1826, 1827 y
1489.
En relación a l o s r i e s g o s d e l a c o s a , el art. 1820 reitera la regla del art.
1550, pero ahora para las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto nacida de un
contrato bilateral, poniendo de cargo del acreedor el riesgo de pérdida o deterioro de la
cosa (res perit creditori). Si la cosa perece o se deteriora por un caso fortuito o de fuerza
mayor, el comprador, pese a la extinción total o parcial de la obligación del vendedor
(entregar la cosa) sigue obligado a pagar el precio íntegramente.
comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo
que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo
totalmente la especie mientras pende la condición la pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro
pertenecerá al comprador.
Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor; salvo que el
deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos
o más personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos, será a cargo del deudor el riesgo
de la cosa, hasta su entrega.
55
Si la cosa se vende bajo condición suspensiva y ésta perece estando pendiente la

condición, el riesgo será de cargo del vendedor. La verdad es que en este caso la regla
no es la res perit debitori, sino la del res perit domino (la cosa perece para su dueño) ya
que la obligación, pendiente la condición, aún no ha nacido; por ende, la norma del
riesgo de la cosa que se debe bajo una condición suspensiva no es estrictamente una
excepción a la regla del res perit creditori, sino más bien una confirmación de la misma,
y ello queda de manifiesto si se está en el supuesto en que la cosa se deteriora, pendiente
la condición y ésta última se cumple, aquí el comprador está obligado igualmente al
precio íntegro.
Otro caso, que sí es excepción, se da cuando el vendedor se encuentra en mora
de entregar la cosa, o bien cuando se haya obligado a pagar con la misma cosa dos o
más obligaciones distintas (art. 1550). Aquí hay que remitirse a lo estudiado a propósito
de los efectos particulares de los contratos bilaterales.
Podría resultarnos contradictorio el hecho que, por un lado, la obligación de
conservación sea de cargo del vendedor, pendiente la obligación de entregar y, por otro,
el riesgo de la cosa, pendiente también la entrega sea, por regla general, de cargo del
comprador. La razón está en el elemento de la imputabilidad, en el caso del vendedor,
éste deberá indemnizar de todos los deterioros que se produzcan por su culpa leve, pero
si éstos son a consecuencia de un caso fortuito, el riesgo de tales deterioros será de
cargo del comprador. Lo mismo para el caso de la pérdida de la cosa.
Además, en relación a los riesgos, cabe hacer presente que si el comprador ha
pagado el precio de la cosa antes de la entrega y la cosa perece por acaecer un caso
fortuito, pero durante la mora del vendedor, éste último deberá restituir el precio y el
comprador podrá demandar los perjuicios derivados de la mora.
b. Obligaciones de saneamiento.
Son tratadas en los arts. 1837 y siguientes. Si bien la obligación esencial del
vendedor es la de entregar la cosa al comprador, confiriéndole los derechos necesarios
para el uso y goce de la misma, tiene también obligaciones de garantía, pues debe
garantizarle al comprador una posesión pacifica y útil de la cosa.
Desde este ángulo el vendedor debe procurar y, más precisamente, garantizar
que la posesión de la cosa por el comprador sea pacifica, tranquila y útil, de modo que
pueda ejercerla en toda su amplitud y extensión. El vendedor está obligado a garantizar
esa posesión pacífica, tranquila y útil de la cosa, que puede verse afectada, sea porque
un tercero extraño pretenda derechos de dominio u otro distinto sobre la cosa; sea a
causa de defectos o vicios de la misma que hagan que no sirva para el fin para el que fue
comprada, o sólo lo haga imperfectamente.32 Con el acaecimiento de cualquiera de estos
hechos cesa la posesión pacífica, tranquila y útil, haciéndose exigible el derecho del
comprador para que el vendedor le sanee la cosa vendida.
El art. 1837 pone de cargo del vendedor esta obligación de saneamiento, la que
comprende dos objetos: primero, amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa vendida, es decir, una obligación de hacer que se traduce en la
defensa y la eventual indemnización de perjuicios, que es una obligación de dar; y en
segundo lugar, responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.
32
Estas turbaciones serán de carácter jurídico, excluyendo a las turbaciones de carácter fáctico, respecto
de las cuales se pueden ejercer las acciones posesorias, y para las cuales el comprador no requiere que el
vendedor lo defienda, pues lo puede hacer el mismo por medio de los mecanismos presentes en el
ordenamiento jurídico.
56
Por lo tanto, el vendedor está obligado a defender al comprador de los ataques de

los terceros que pretendan algún derecho sobre la cosa y, además, deberá indemnizar al
comprador todos los vicios o defectos que la cosa adolezca. En cuanto a que el vendedor
deba garantizar al comprador una posesión útil, esto implica que la cosa sirva para el
objeto al que está naturalmente destinada. Esto supone la obligación del vendedor de
responder por los vicios redhibitorios y ocultos.
Las c a r a c t e r í s t i c a s p r i n c i p a l e s de las obligaciones de saneamiento, son:
i. Son o b l i g a c i o n e s d e l a n a t u r a l e z a del acto o contrato, pues no siendo
esenciales, el legislador las entiende incorporadas sin necesidad de cláusulas
especiales (arts. 1842, 1852 y 1859). Al ser una obligación de la naturaleza, las
partes, haciendo uso de su libertad contractual, pueden modificarla e incluso
derogarla, para el caso concreto, siempre que en este pacto no haya habido mala fe
del vendedor, en cuyo caso el pacto será nulo.
Art. 1842. Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre
que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya.
Art. 1852. La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le

exime de la obligación de restituir el precio recibido.
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de
cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto éste haya
sacado provecho del deterioro.
Cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa,
o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo.
Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que
no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta.
Art. 1859. Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los vicios
ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de
que no dio noticia al comprador.
ii. Son o b l i g a c i o n e s c o n d i c i o n a l e s , porque van a nacer en la medida que se

den algunos de los supuestos que la hacen exigible: la turbación de terceros o la
existencia de vicios ocultos. Por lo tanto, si ninguna de estas circunstancias
concurre, la obligación en estudio nunca se hará exigible. El art. 1856 fija el plazo
de prescripción de la acción de saneamiento por evicción, en lo tocante a la
indemnización por los perjuicios, el cual es de cuatro años; en lo relativo a la
restitución del precio, se aplican las reglas generales de prescripción extintiva. La
acción redhibitoria (vicios ocultos) prescribe en seis años en las compraventas
para bienes muebles y en un año respecto de los inmuebles, salvo estipulación de
las partes o de las leyes especiales (art. 1866; se autoriza a las partes para ampliar
o reducir el plazo de prescripción).
Art. 1856. La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a la
sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a
pronunciarse, desde la restitución de la cosa.
Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los
contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega
real.
iii. Son obligaciones de garantía que n o s o n e x c l u s i v a d e l c o n t r a t o d e

c o m p r a v e n t a , sino que son propias de los contratos onerosos (ampliamente
57
resguardan una posesión pacífica y útil del adquirente), por ejemplo, el contrato de
arrendamiento, la partición, las donaciones onerosas, el contrato de sociedad, etc.33
Las obligaciones de saneamiento, en general, atendidas las obligaciones
particulares que comprenden se pueden clasificar en: obligaciones de saneamiento de la
evicción, y las obligaciones de saneamiento de los vicios redhibitorios.
- Obligación de saneamiento de la evicción.

El objeto de la obligación es amparar al comprador en el dominio y posesión
pacifica de la cosa vendida, por lo tanto lo que hace exigible esta obligación, es la
turbación en la posesión y goce pacífico y tranquilo de los derechos que adquirió el
comprador. Se persigue defender al comprador de toda turbación o molestia de carácter
legal y no de hecho, causadas por un tercero que cree tener un derecho sobre la cosa; e
indemnizarlo, si la turbación es acogida y la cosa resulta evicta.
El art. 1838 que hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es
privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial, sin embargo, la exigibilidad de
la obligación de saneamiento es anterior, al producirse la turbación o molestia a
consecuencia de la demanda del tercero, demanda que podrá ser acogida o no. Si es
acogida, según el art. 1838, habrá evicción y el vendedor estará obligado a la
indemnización de perjuicios, incluida la restitución del precio de compra.
Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella,
por sentencia judicial.
En cuanto al supuesto que la hace operativa, la obligación de saneamiento de la

evicción es una obligación condicional, por lo cual no se actualiza por la sola
celebración del contrato de compraventa, sino que se supedita a que efectivamente
ocurra una turbación efectuada por un tercero que pretenda derechos sobre la cosa
objeto del contrato. El ejemplo más común de esto, es que un tercero señale ser el
dueño de la cosa y ejerza una acción reivindicatoria en contra del comprador; el tercero
puede pretender también un derecho distinto del dominio, como un usufructo,
habitación, arrendamiento, acreedor hipotecario, etc., en general, son derechos de
naturaleza real.
Los r e q u i s i t o s que deben concurrir para que haya evicción de la cosa son:
i. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa. Será privado del todo,
cuando la cosa haya sido reivindicada por un tercero, también, cuando el
acreedor hipotecario, haciendo uso de su acción de desposeimiento, logra
realizar el inmueble y con el producto se pague de su crédito. Habrá privación
parcial de la cosa, por ejemplo, si sobre la cosa hay constituido un derecho real
de usufructo, o de uso o habitación.
ii. Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta (art. 1839).
Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una
causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.
iii. Que la privación de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial. Con base a
este requisito se concluye que las perturbaciones que dan lugar a la acción de
33
Estudiar la regulación de esta obligación de garantía fuera del contrato de compraventa.
58
evicción deben ser de carácter legal o jurídica, y en ningún caso material o de

hecho, ya que respecto de estas últimas existen las acciones posesorias y
protectoras del dominio de las que es titular el propio comprador.
Las o b l i g a c i o n e s q u e c o m p r e n d e e l s a n e a m i e n t o d e l a e v i c c i ó n ,
son dos etapas o partes bien definidas:
i. O b l i g a c i ó n d e h a c e r , en donde el vendedor está obligado a defender en
juicio al comprador. La prestación objeto de esta obligación consiste en la
realización de un hecho material, tal es, ir en auxilio del comprador en un juicio
iniciado por una demanda de un tercero que reclama derechos sobre la cosa.
Según el art. 1840 inc. I, esta obligación de hacer es indivisible. Dispone la
norma citada que la acción de saneamiento en esta vertiente (obligación de
hacer), es indivisible y puede ejercerse insolidum en contra de cualquiera de los
herederos del vendedor; el comprador puede solicitar la defensa en juicio, a su
arbitrio, a uno o a todos los herederos, sin que éstos puedan oponer su cuota
hereditaria. Esta indivisibilidad se desprende de la sola naturaleza de la
obligación.
Art. 1840. La acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse insólidum
contra cualquiera de los herederos del vendedor.
Pero desde que a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de
indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a prorrata
de su cuota hereditaria.
La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la
cosa.
ii. O b l i g a c i ó n d e d a r . El vendedor está obligado a indemnizar al comprador en

caso que la cosa resulte evicta a causa de ser acogida la turbación del tercero por
una sentencia judicial. La naturaleza de esta obligación es de dar, y por lo tanto,
es divisible, lo que viene confirmado por el mismo art. 1840 inc. II. La norma
dispone que el comprador podrá ejercer esta acción en contra de los herederos
del vendedor, quienes responderán a prorrata de su cuota hereditaria.
Esta misma regla, haciendo la distinción entre obligación de hacer y de dar se
aplica a las ventas en las que la parte vendedora está compuesta por varias
personas.
Los aspectos importantes del ejercicio de estas acciones
(derivadas de la obligación de hacer y de dar), son:
i. T i t u l a r i d a d d e l a a c c i ó n . El titular de la acción de saneamiento es el
comprador que sufre las perturbaciones (arts. 1837 y 1839), sin embargo,
además, podrán ejercerla sus sucesores universales y singulares. Respecto de los
sucesores singulares, debe tenerse presente que el comprador puede dirigirse en
contra del antecesor de su vendedor. (art. 1841); el sujeto pasivo de la acción es
el vendedor en general, pero hay que hacer presente que el legislador admite que
el comprador ejerza la acción de saneamiento no sólo en contra del vendedor,
sino también en contra del vendedor de su vendedor (en el caso de que éste
efectivamente hubiese adquirido la cosa de un vendedor previo). Pero para que
esto sea procedente, el vendedor directo del comprador evicto, debe haber
adquirido la cosa del vendedor previo por medio de un contrato oneroso, de lo
contrario no es posible.
59
Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el

dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta,
llamados vicios redhibitorios.
Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una
causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.
Art. 1841. Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de
quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero
competería al vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa.
En relación a la titularidad de esta acción se ha dicho, por algunos autores, que el

comprador que se encuentra en mora de pagar el precio al vendedor no podrá
ejercer la acción de saneamiento en su contra por aplicación del art. 1552 (la
mora purga la mora o excepción de contrato no cumplido). Sin embargo, el
profesor VIDAL considera que la afirmación no es exacta, por cuanto nuestro
sistema de efectos del incumplimiento no es unitario, sino que dispone de
efectos particulares según sea la obligación incumplida. En el caso de la
evicción, los efectos jurídicos están delineados por el propio legislador y no son
interdependientes del cumplimiento de la obligación de pagar el precio.
ii. El s u p u e s t o d e l e j e r c i c i o d e l a a c c i ó n , e la turbación jurídica en la
posesión pacífica de la cosa, que se manifiesta en la reclamación que hace un
tercero que pretende un derecho sobre la misma.
iii. En relación a la o b l i g a c i ó n d e h a c e r , el comprador demandado deberá citar
dentro del juicio al vendedor para que concurra en su defensa. Esta citación es la
única forma de que el vendedor tenga noticia sobre la turbación del comprador
en su posesión pacífica, a causa de una demanda de un tercero.
Esta citación no se puede caracterizar como una obligación, sino que es mas bien
una carga, pues es una conducta que el legislador exige pero en caso de no
cumplirla, nadie puede obligar al comprador a realizarla, y siendo así, acarrea al
comprador una consecuencia jurídica adversa, consistente en que el vendedor no
será obligado al saneamiento en caso de que la cosa resulte efectivamente evicta.
Si el comprador no cita al vendedor, debe estarse sólo al resultado del juicio, en
cambio si el comprador cita al vendedor, este es un trámite sujeto a regulación
especial en los arts. 584 y siguientes del CPC (no se da origen a un juicio, sino
mas precisamente a un trámite).
Art. 584. La citación de evicción deberá hacerse antes de la contestación de la demanda.
Para que se ordene la citación de evicción deberán acompañarse antecedentes que hagan
aceptable la solicitud.
Art. 585. Decretada la citación, se suspenderán los trámites del juicio por el término de diez días
si la persona a quien debe citarse reside en el territorio jurisdiccional en que se sigue el pleito.
Si se encuentra en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la República, se
aumentará dicho término en la forma establecida en el artículo 259.
Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación, podrá el
demandante pedir que se declare caducado el derecho de aquél para exigirla y que continúen los
trámites del juicio, o que se le autorice para llevarla a efecto a costa del demandado.
Art. 586. Las personas citadas de evicción tendrán para comparecer al juicio el término de
emplazamiento que corresponda en conformidad a los artículos 258 y siguientes, suspendiéndose
mientras tanto el procedimiento. Si a petición de ellas se hace igual citación a otras personas
gozarán también éstas del mismo derecho.
60
Art. 587. Si comparecen al juicio las personas citadas, se observará lo dispuesto en el artículo
1844 del Código Civil, continuando los trámites de aquél según el estado que a la sazón tengan.
En caso contrario, vencido el término de emplazamiento, continuará sin más trámite el
procedimiento.
Esta citación de evicción debe hacerse según lo dispuesto en el art. 584 del CPC,
norma que dispone que la citación deberá hacerse antes de la contestación de la
demanda. Para que se ordene la citación por el Tribunal, deben acompañarse los
antecedentes que hagan aceptable la solicitud. Esta citación puede solicitarse en
cualquier clase de procedimiento, sea ordinario, sumario o especial.
El objeto procesal de este trámite no es claro, pues no tiene un objeto propio, sin
perjuicio de lo cual el juez debe igualmente pronunciarse sobre ello.
iv. Efecto de la solicitud de citación . El art. 585 del CPC dispone que si se
decreta la citación, se suspenderán todos los trámites del juicio por el termino de
diez días si la persona a quien se cita tiene su domicilio en la comuna en que se
sigue el juicio, y si tiene su domicilio fuera de ésta, tendrá el aumento que
establece el art. 259 del CPC el cual se refiere al aumento de la tabla de
emplazamiento.
Si vencen los plazos para efectuar la citación y el demandado no ha hecho que
ésta se practique, podrá el demandante a su arbitrio solicitar que se declare la
caducidad del derecho del demandado para exigir la citación, o que se le autorice
para llevarla a efecto él mismo a costa del demandado.
Con todo, si el comprador omite citarlo y la cosa es evicta, el vendedor no será
obligado al saneamiento (art. 1843 inc. III).
Art. 1843. El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta,
deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citación se hará en el término señalado por el Código de Enjuiciamiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o
excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.
v. C o n t r a q u i e n s e d i r i g e l a c i t a c i ó n d e e v i c c i ó n . El comprador puede
citar al vendedor de la cosa (art. 1843 inc. I), o a cualquiera de sus antecesores
en el dominio, sin que éstos puedan exigir que se cite primero a los otros. El
citado podrá citar, a su vez, a su vendedor y así sucesivamente hasta llegar al
causante de la evicción (art. 1841).
vi. Las a c t i t u d e s q u e p u e d e a s u m i r e l c i t a d o son (arts. 1843 y 1844):
- El citado no comparece. En este caso no habrá sustitución procesal y el juicio
prosigue en contra del comprador, quien debe continuar en el juicio, y si la cosa
resulta evicta, el vendedor será responsable de la evicción, surgiendo la
obligación de indemnizar los perjuicios. Esta regla cede si el citado rebelde
prueba que el comprador dejó de oponer alguna defensa o excepción suya, y que
por ello la cosa resultó evicta; por ejemplo, habiendo transcurrido el plazo de
prescripción adquisitiva, el comprador no la opone como excepción.
Art. 1844. Si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo la demanda; pero el comprador
podrá siempre intervenir en el juicio para la conservación de sus derechos.
- El citado comparece. En este caso se produce la sustitución procesal del

demandado por el citado, es decir, el juicio se sigue en contra del vendedor
61
citado, sin perjuicio de la actuación del comprador demandado como tercero

coadyuvante, para velar por la conservación de sus derechos.
El citado que comparece puede asumir distintas actitudes, todas con sus propias
consecuencias jurídicas:
a) S i s e d e f i e n d e , cumpliendo su obligación de saneamiento, pueden surgir
dos posibilidades: ganar el juicio, por ende, no se produce la evicción y por
lo tanto, el vendedor no es obligado a la indemnización de los perjuicios que
la demanda hubiere causado al comprador, salvo que la demanda se impute a
un hecho o culpa del vendedor (art. 1855). Pero si pierde el juicio, la cosa
resulta evicta conforme al art. 1838; aquí se pasa de una obligación de hacer
a la segunda etapa de la obligación de saneamiento que consiste en la
indemnización de los perjuicios al comprador (obligación de dar; arts, 1838,
1839 y 1840, en relación al art. 1847).
Art. 1855. Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la
indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en
cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.
Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o
parte de ella, por sentencia judicial.
Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan
una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.
Art. 1840. La acción de saneamiento es indivisible. Puede por consiguiente intentarse

insólidum contra cualquiera de los herederos del vendedor.
Pero desde que a la obligación de amparar al comprador en la posesión, sucede la de
indemnizarle en dinero, se divide la acción; y cada heredero es responsable solamente a
prorrata de su cuota hereditaria.
La misma regla se aplica a los vendedores que por un solo acto de venta hayan enajenado la
cosa.
Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:

1. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos;
2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador;
3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;
4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo;
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por
causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
Todo con las limitaciones que siguen.
b) S i n o s e d e f i e n d e o s e a l l a n a a l a d e m a n d a , en esta situación el
citado igualmente debe indemnizar al comprador, ya que se estima que
perdió, en tanto se produce la evicción de la cosa. En el caso que se allane,
obviamente se acoge la demanda del tercero y la sentencia ordenará la
restitución del bien. Sin embargo, en estos últimos casos, el comprador
podrá tomar sobre sí la defensa del juicio, pero, si es vencido, no tiene
derecho a que el vendedor le indemnice las costas en que hubiere incurrido
con motivo de su defensa, ni tampoco los frutos percibidos durante dicha
defensa y satisfechos al dueño de la cosa. Lo anterior se explica porque el
vendedor que se allanó sólo hubiera sido obligado al pago de los frutos hasta
la fecha de dicho allanamiento; entonces si el comprador quiere seguir en el
62
juicio y pierde posteriormente, éste se deberá hacer cargo de los frutos hasta
la sentencia (art. 1845).
Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento,
podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá
derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido
defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.
vii. E x t e n s i ó n d e l a o b l i g a c i ó n d e i n d e m n i z a r . Una vez producida la

evicción de la cosa al comprador, a la obligación de hacer del vendedor sucede
una de dar que consiste en indemnizar al comprador, y en el caso de evicción
total de la cosa, ella comprende los siguientes conceptos:
- El p r e c i o d e l a c o s a , aunque ésta hubiese disminuido de valor al tiempo
de la evicción. Si el menor valor de la cosa proviene de un deterioro respecto
del cual el comprador ha obtenido algún provecho, deberá procederse al
descuento del importe del provecho, por ejemplo, si se tala un bosque, se
descontará ese provecho del precio (art. 1848).
Art. 1848. Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha
sacado provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio.
Como se sabe, la obligación de saneamiento es un elemento de la naturaleza

del contrato de compraventa, por lo que las partes pueden modificarla, o
eliminarla; sin embargo, dicha exclusión no valdrá si ha habido mala fe de
parte del vendedor. En cuanto al alcance de los efectos de la cláusula que
exime al vendedor de esta obligación, el art. 1852 inc. I, dispone que la
estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no
le exime de la obligación de restituir el precio recibido, o sea, que aun
cuando el pacto sea válido, éste no alcanzará la obligación de restituir el
precio de la cosa, conforme el art. 1847 Nº 1. Sin embargo, hay dos casos en
que el vendedor no está obligado, ni siquiera a la restitución del precio de
venta: cuando el comprador celebra el contrato de compraventa a sabiendas
que la cosa era ajena (asume tácitamente el riesgo de la evicción), y cuando
el comprador expresamente tomó sobre sí el riesgo de la evicción,
especificándolo en el contrato.
Art. 1852. La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no
le exime de la obligación de restituir el precio recibido.34
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o
disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo
en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro.
Cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena
la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo.
Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de
presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la
venta.
- C o s t a s l e g a l e s . Las costas legales del contrato de venta que hayan sido de

cargo del comprador. Se relaciona con el costo de escrituras, impuestos, etc.
34
Esta es una norma de interpretación legal de la voluntad de las partes que excluyen la obligación del
vendedor de sanear la evicción, señalando que ésta se reducirá a la obligación de pagar el precio recibido
por el vendedor. El legislador en este mismo artículo establece también el supuesto para eximir al
vendedor también de esta obligación.
63
- F r u t o s . El valor de los frutos a que el comprador hubiere sido obligado a

restituir al dueño, salvo el caso en que el comprador toma sobre sí la defensa,
pese al allanamiento del citado. Se relaciona con el art. 1845, en relación con
el vendedor allanado y el comprador que prosigue con la defensa e
igualmente pierde el juicio.
Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento,
podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá
derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido
defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.
- C o s t a s j u d i c i a l e s . Las costas en que el comprador haya incurrido a

consecuencia de la demanda del tercero, sin perjuicio de aplicarse la misma
regla de excepción del numerando anterior. También se relaciona con el art.
1845, y con el art. 1855 cuando el comprador gana y no es condenado en
costas, pero igualmente incurre en gastos de ese tipo.
Art. 1855. Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la
indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en
cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.
- A u m e n t o d e v a l o r . El aumento de valor de la cosa en poder del

comprador, aunque éste se haya producido por causas naturales, o por el sólo
transcurso del tiempo. Se excluyen las mejoras necesarias y las útiles en caso
que el tercero que obtuvo en el juicio haya sido condenado a pagarlas al
comprador. Tratándose de las mejoras voluptuarias, si el vendedor estuvo de
mala fe, será condenado a pagarlas, salvo que el comprador haya optado por
retirarlas (arts. 911 y 1849).
Art. 911. En cuanto a las mejoras voluptuarias, el propietario no será obligado a pagarlas al
poseedor de mala ni de buena fe, que sólo tendrán con respecto a ellas el derecho que por el
artículo precedente se concede al poseedor de mala fe respecto de las mejoras útiles.
Se entienden por mejoras voluptuarias las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo,
como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no
aumentan el valor venal de la cosa, en el mercado general, o sólo lo aumentan en una
proporción insignificante.
Art. 1849. El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de valor, que
provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que
obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe será obligado aun al reembolso de lo que importen las mejoras
voluptuarias.
Esta regla del aumento de valor reconoce una limitación al quantum del
aumento de valor de la cosa, contenida en el art. 1850, disposición que
prescribe que el vendedor no será obligado a pagar el exceso de precio
producido por causas naturales, o por el transcurso del tiempo, que supere la
cuarta parte del precio de venta, a menos que el vendedor estuviese de mala
fe, caso en el cual será condenado a pagar todo el aumento, sin ninguna
limitación (art. 1849).
Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonará en lo
que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse en el vendedor
mala fe, en cuyo caso será obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera
causas que provenga.
64
viii. R e g l a s e s p e c i a l e s c o n r e l a c i ó n a l o s e f e c t o s d e l a e v i c c i ó n y a
su extensión.
- Regla de excepción para el supuesto de evicción como consecuencia de una
venta forzada por el ministerio de la justicia (art. 1851). En esta clase de
compraventas el vendedor no será obligado para con el comprador, sino a
pagar el precio producido en la subasta. La extensión de las prestaciones se
limita al importe del precio de venta.
Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es
obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que
haya producido la venta.
- Rescisión de la compraventa por evicción parcial de la cosa (arts.1852 inc

final, 1853 y 1854). Si la evicción no recae sobre la totalidad de la cosa y la
parte evicta es tal que haga presumir que el comprador no habría comprado
la cosa sin ella, en ese caso, el comprador tiene derecho para pedir la
rescisión de la venta. (el legislador debió hablar más propiamente de
resolución del contrato). En virtud de esta rescisión, el comprador debe
restituir al vendedor la parte no evicta y este último deberá restituir el precio
y abonar el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a
restituir con la parte evicta, así como indemnizar cualquier otro perjuicio que
hubiese resultado de la evicción de la cosa. Para estos efectos, el comprador
será tratado como un poseedor de buena fe, a menos que se rinda prueba en
contrario.
Art. 1852 inc. final. Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es
tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la
rescisión de la venta.
Art. 1853. En virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a restituir al vendedor la
parte no evicta, y para esta restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos
de prueba contraria; y el vendedor además de restituir el precio, abonará el valor de los
frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro
perjuicio que de la evicción resultare al comprador.
Art. 1854. En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la

rescisión de la venta, el comprador tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción
parcial con arreglo a los artículos 1847 y siguientes.
En el caso que la parte evicta no sea de tanta importancia o que el comprador

no pida la resolución de la venta, este último tendrá derecho a exigir el
saneamiento de la evicción parcial, según las reglas generales.
El profesor ALESSANDRI estima que en este caso la acción que se le concede
al comprador es la resolutoria, y no de rescisión, en efecto, no existe ningún
vicio de nulidad. El comprador afectado por la evicción parcial deberá optar,
o por la resolución del contrato, o por la indemnización derivada de la
obligación de saneamiento. En el caso de evicción parcial de escasa
importancia, el comprador sólo tiene derecho a exigir la indemnización
conforme las reglas generales.
Por último, en cuanto a las c a u s a l e s d e e x t i n c i ó n d e l a s o b l i g a c i o n e s

d e s a n e a m i e n t o d e l a e v i c c i ó n , éstas son:
65
i. L a p r e s c r i p c i ó n . Para analizar este tema, es necesario distinguir entre la

prescripción de la obligación de dar y la prescripción de la obligación de hacer.
En cuanto a la prescripción de la obligación de hacer , la doctrina señala
que esta sería una hipótesis de obligación imprescriptible, basándose para ello en
lo dispuesto por el art. 1856, que regula la prescripción en esta materia,
partiendo del supuesto que la cosa ya ha sido evicta (una sentencia ya dictada),
sobre la cual se cuentan los plazos.
Art. 1856. La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a
la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a
pronunciarse, desde la restitución de la cosa.
Se dice que esta obligación no tiene plazo de prescripción, ya que, el vendedor

en todo tiempo estará obligado a defender al comprador de las turbaciones
jurídicas que éste sufra en su dominio o posesión, y estará obligado conozca o no
las razones de las turbaciones del tercero al tiempo de celebrarse el contrato. Así,
aunque el comprador pueda probar el dominio por la prescripción adquisitiva,
recurriendo o no a la accesión de posesiones, el vendedor estará igualmente
obligado a concurrir, oponiendo las defensas necesarias para que la pretensión
del tercero sea rechazada.
Esto es muy cuestionable, en el entendido de que la regla general es la
prescripción de los derechos y obligaciones, por lo tanto para que exista
imprescriptibilidad, es necesario que esto sea expresamente establecido por el
legislador, lo que en este caso no sucede, sino que simplemente se concluye a
partir del artículo citado. Esto sin embargo no es tan relevante, pues igualmente
el vendedor no deberá indemnizar al comprador cuando pierda el juicio por no
oponer una excepción que le correspondía; y en este caso procedería ya
prescripción adquisitiva.
En cuanto a la o b l i g a c i ó n d e d a r , se aplica también el art. 1856. En esta
materia debe distinguirse entre la obligación de indemnizar y la de restituir el
precio. Con relación a la primera el plazo de prescripción es de cuatro años
contados desde la sentencia que declare evicta la cosa, y en lo tocante a la
restitución del precio se aplican las reglas generales de prescripción, es decir,
cinco años desde que se hace exigible la obligación. En el caso que el vendedor
se allane a la acción del tercero, no habiendo sentencia, el plazo se contará desde
la restitución de la cosa evicta.
Por lo tanto, el plazo se cuenta, o desde la fecha de la sentencia de evicción, o
desde la restitución de la cosa.
ii. Negligencia del comprador en el juicio (art. 1843). Este es el caso en
que el comprador no opone en juicio una defensa o una excepción personal,
cuando correspondía hacerlo, por lo tanto, el vendedor no está obligado a sanear
la evicción. Por ejemplo, el comprador no alega la prescripción.
Art. 1843. El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta,
deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citación se hará en el término señalado por el Código de Enjuiciamiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o
excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.
66
iii. H i p ó t e s i s e s p e c i a l e s d e l a r t . 1 8 4 6 , el cual prevé dos casos especiales en

los que la obligación de sanear la evicción cesa: cuando el comprador y el
demandante de evicción se someten a un juicio arbitral, sin consentimiento del
vendedor y el árbitro falla contra el comprador; y cuando el comprador pierde la
posesión por su culpa y de ello se sigue la evicción.
Art. 1846. Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes:
1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador;
2. Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.
iv. P o r l a c o n v e n c i ó n d e l a s p a r t e s . Sin embargo, debe tenerse presente que

la ley limita los efectos de ese acuerdo en el sentido de que el vendedor igual
deberá restituir el precio, salvo que el comprador haya tomado sobre sí el riesgo
de la evicción especificándolo en el contrato o haya comprado a sabiendas que la
cosa era ajena. El legislador, como se ha explicado, prevé una causa especial de
nulidad de esta convención cuando el vendedor está de mala fe.
Por consiguiente, la cláusula que exime del saneamiento de la evicción libera al
vendedor de la obligación de hacer y la de dar en lo que se refiere a las partidas
de la indemnización distintas a la restitución del precio.
- Obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios.

Se encuentra regulada en los arts. 1857 y siguientes. Cuando una persona
compra una cosa lo hace para que ésta le preste una utilidad o le brinde un determinado
beneficio, por lo tanto, surge como consecuencia lógica que el vendedor esté obligado a
asegurar una posesión útil de la cosa vendida, y ello desaparece cuando la cosa adolece
de un vicio que disminuye o elimina la utilidad que se pretendía obtener con la cosa
comprada.35
Estos vicios se llaman ocultos o redhibitorios y son vicios o defectos que,
existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la
cosa sea impropia para su uso natural o que sólo sirva imperfectamente. Se trata de una
obligación de la naturaleza que hace responsable al vendedor de todo vicio o defecto
oculto de la cosa que existía al tiempo de la venta.
Los efectos jurídicos de los vicios redhibitorios consisten en poner a disposición
del comprador las llamadas acciones redhibitorias o edilicias, que se concretan en la
acción de rebaja de precio y en la rescisoria de la compraventa (arts. 1857 y 1860).
Art. 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados
redhibitorios.
Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la
rebaja del precio, según mejor le pareciere.
35
En cuanto a la razón de esta obligación, la jurisprudencia ha expresado que las cosas se adquieren para
proporcionar al adquirente una utilidad. En efecto, continúa el sentenciador, el comprador que adquiere
una cosa lo hace con el fin de que ella le preste una utilidad conforme a su destino, de modo que para que
el vendedor cumpla su obligación no debe limitarse sólo a la entrega de la cosa al comprador y
proporcionarle la pacífica posesión, sino también su posesión útil; si así no lo hace, el vendedor no
cumple su obligación y frustra las expectativas del comprador. La ley, entonces, viene en auxilio del
comprador y le suministra los medios para conseguir del vendedor, el saneamiento de los vicios de la
cosa, mediante la acción que consagra el art. 1867 (Corte de Apelaciones de Concepción, 3 de abril de
1989, Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 86, Sección 2ª, p. 12, considerando 4º)
67
El comprador tiene, en realidad, dos acciones que puede ejercer a su arbitrio: la

primera de ellas es la rescisoria, en virtud de la cual demanda que se deje sin efecto la
venta; y, la segunda es la actio quanti minoris, cuyo objeto es la rebaja proporcional del
precio de la cosa. A pesar de lo anterior, el CC en su art. 1857 no distingue y se refiere a
ellas indistintamente como acción redhibitoria; el art. 1866, por su parte, identifica la
acción redhibitoria con la acción rescisoria, ello se infiere del art. 1867, cuando dispone
que habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá derecho todavía el comprador para
pedir la rebaja del precio, cuyo plazo de prescripción está establecido en el art. 1869.
Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los
bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no
hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real.
Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la
rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes.
Art. 1869. La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1858, o en el del artículo
1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces.
El CC no define los vicios redhibitorios, sólo se limita a establecer los requisitos

que deben concurrir para que éstos tengan el carácter de tal, pero a partir de los
requisitos del art. 1857, la doctrina ha dicho que los vicios redhibitorios son aquellos
que existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que
la cosa sea impropia para su uso natural o sólo sirva imperfectamente.36
redhibitorios.
La jurisprudencia (Corte de Apelaciones de Santiago, 10 de marzo de 1988,

Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 85, sección 2ª, p. 18, considerando 3ª) ha
fallado que los vicios o defectos ocultos redhibitorios de las cosas corporales que
habilitan para pedir la rescisión de la venta son los físicos, inherentes a la cosa misma
y de tal naturaleza que impiden que la cosa vendida sirva para su uso natural o sólo
sirva imperfectamente, como si una persona que compra trigo blanco lo recibe
realmente, pero apolillado o con mucha semilla; si una persona compra caballos y los
recibe enfermos; en los casos de venta de una máquina de funcionamiento defectuoso,
de perlas finas coloreadas artificialmente para disimular sus defectos. Se refieren estos
defectos a la mala calidad de la cosa vendida que impide o dificulta su uso natural y no
a los defectos jurídicos relacionados con posibles prohibiciones legales para contratar
o vicios del consentimiento sancionados con otros remedios jurídicos, como la acción
ordinaria de nulidad.
Los requisitos que deben concurrir para estar en presencia de un vicio
redhibitorio son los que se pasan a relacionar:
i. Que e l v i c i o h a y a e x i s t i d o a l t i e m p o d e l a v e n t a (esto es lógico
porque hasta ese momento dura la esfera de custodia del vendedor). Esto no
36
V i c i o s r e d h i b i t o r i o s y e r r o r s u s t a n c i a l . Estas son dos instituciones distintas, pero que en la
práctica pueden llegar a confundirse. No resulta indiferente afirmar que se está en presencia de un error
sustancial o un vicio redhibitorio, ya que las sanciones en uno y otro caso son diversas, y lo mismo
sucede en relación a los plazos de prescripción. El profesor ALESSANDRI señala como criterio de
distinción entre una y otra institución, el que el error sustancial no impide el uso de la cosa, en cambio el
vicio redhibitorio, hace inservible la cosa para su uso natural o que sólo sirva imperfectamente.
68
quiere decir que el vicio redhibitorio exista en toda su magnitud y dimensión al

momento de la venta, sino al menos que exista un germen del vicio en el referido
momento. La jurisprudencia ha fallado, con relación a este requisito, que
procede declarar la rescisión de una venta de caballo, si éste al celebrarse el
contrato tiene una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante
cierto tiempo para prestar los servicios a que está destinado, lenta y fatalmente lo
inutilizará.37
ii. Que e l v i c i o s e a g r a v e , es decir, que el vicio sea de tal gravedad que la cosa
no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, de manera que haga
presumir que si el comprador hubiese conocido la existencia de dicho vicio, o no
hubiese comprado la cosa, o la hubiese comprado a un precio mucho menor. La
segunda parte de la exigencia, es una regla para que el juez determine cuando se
cumple con la exigencia de gravedad.
iii. Que el v i c i o s e a o c u l t o . El vicio no debe haber sido manifestado por el
vendedor, y ser de tal naturaleza, que el comprador pudo ignorarlo sin
negligencia grave de su parte, o que no los haya podido conocer fácilmente, en
razón de su profesión u oficio. Esta exigencia se justifica, porque si los hubiere
manifestado el vendedor, el comprador no podría después pedir la resolución del
contrato, además está presente la idea de que nadie puede aprovecharse de su
propia torpeza.
Con relación a este último requisito y, en especial, a la ignorancia del vicio por
parte del comprador, la jurisprudencia ha fallado lo siguiente:
- No es verosímil que el dueño de una panadería, como persona práctica, no
conozca la calidad de la harina que compra para dedicarla a su industria o
que, no conociéndola, no la someta a prueba antes de utilizarla. (Corte de
Apelaciones de Santiago, 25 de julio de 1881, Gaceta Jurídica Nº 1278, p.
762).
- El comprador, que carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar,
sin negligencia grave de su parte, la existencia de la enfermedad de galápago
en un caballo, si éste, al tiempo de la venta, sólo presentaba una rasmilladura
insignificante (sentencia citada).
Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:
1. Haber existido al tiempo de la venta;
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de
manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera
comprado a mucho menos precio;
3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de
su profesión u oficio.
37
En este caso jurisprudencial, la existencia del germen del defecto al tiempo del contrato se acredita
mediante presunciones judiciales, señalándose en el fallo que las reclamaciones del comprador hechas
tres o cuatro días después de efectuada la compra, la circunstancia de existir la enfermedad del caballo
comprado en el mismo lugar en que se notó la lesión que los testigos y el comprador creyeron
rasmilladura insignificante y la de ser el “galápago” una enfermedad muy lenta en sus progresos y que
pocas veces se puede observar, a menos que sea antigua, establecen la presunción de que dicha
enfermedad existía en el caballo al tiempo en que fue comprado. (Corte de Apelaciones de Santiago, 19
de agosto de 1884, Gaceta Jurídica de 1884, Nº 2.030, p. 1244, considerando 9 y 13).
69
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden hacer redhibitorios vicios que a la
luz de los requisitos antes vistos no lo sean. Aquí encontramos un reconocimiento por
parte del legislador de que esta obligación constituye un elemento de la naturaleza del
contrato de compraventa (art. 1863). La libertad contractual puede elevar vicios a la
categoría de redhibitorios, pese a que no reúnan los requisitos del art. 1858 38, así, por
ejemplo, podría suceder que al comprador le interese utilizar la cosa para un fin especial
que no coincide precisamente con su uso natural y logra incluir una cláusula que declare
que si la cosa no sirve para ese fin especial, se entiende que adolece de un vicio oculto o
redhibitorio, disponiendo de la acción redhibitoria conforme la ley; se trata de un caso
en que la cosa, pese a su defecto sirve para su uso natural, sin embrago es inútil para el
uso que verdaderamente motivó la celebración del contrato por parte del comprador.
Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.
En cuanto a los r e m e d i o s d e l c o m p r a d o r f r e n t e a u n v i c i o
r e d h i b i t o r i o de la cosa, el comprador afectado por un vicio redhibitorio podrá
solicitar, a su arbitrio, o la rescisión de la venta (en estricto rigor es la resolución y no la
rescisión) o la rebaja proporcional del precio (actio quanti minoris), es decir, el
comprador dispone de las denominadas acciones redhibitorias o edilicias (art. 1860).
Esto debe vincularse con el art. 1857 que se refiere a la acción redhibitoria.
Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la
rebaja del precio, según mejor le pareciere.
redhibitorios.
Pese a que el art. 1857 señala que la acción redhibitoria tiene cualquiera de los
dos objetivos, la doctrina distingue dos acciones distintas: la acción redhibitoria
propiamente tal, y la acción de rebaja de precio, estimatoria o cuanti minoris. Lo que
justifica esta distinción doctrinal, es que el legislador le otorga un plazo de prescripción
distinta a estas acciones.
Los titulares de estas acciones, son el comprador, los herederos y los legatarios.
Los sucesores del comprador a título singular entre vivos no tienen esta acción,
simplemente porque no existe norma expresa, a diferencia de lo que acontece en
relación a la acción de saneamiento de la evicción conforme el art. 1841.
Art. 1841. Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de quien su
vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero competería al vendedor,
si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa.
Respecto a la e x t e n s i ó n d e l a o b l i g a c i ó n d e s a n e a r l o s v i c i o s
r e d h i b i t o r i o s , por efecto de la acción de rebaja del precio, el vendedor estará
obligado a restituir el exceso de precio que haya resultado de la declaración de la
existencia de un vicio redhibitorio. En cambio, si se ejerce la acción rescisoria o
resolutoria, el vendedor estará obligado a la restitución del total del precio y el
comprador a la de la cosa defectuosa; y estará el vendedor, además, obligado a
indemnizar los perjuicios si conocía de los vicios y no los declaró, o si éstos eran tales
que no debía haberlos ignorado por razón de su profesión u oficio (art. 1861). Aquí
38
El defecto a que alude el art. 1858 es objetivo. A esos contratos normalmente se les hace un anexo
técnico.
70
surge como otro efecto de la infracción de la obligación de garantía por vicios ocultos,
la obligación de indemnización los perjuicios al comprador.39
Art. 1861. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor
haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la restitución o la
rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios ni eran
tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la rebaja del
precio.
Si se estima que la acción indemnizatoria es accesoria a la redhibitoria, el plazo

de prescripción de ella dependerá si el comprador ejerce la acción rescisoria o la de
rebaja de precio. En cambio, si se estima que es una acción de ejercicio principal, habría
una laguna en las normas sobre compraventa con relación a su plazo de prescripción,
debiendo aplicar las reglas generales de la prescripción extintiva.
Existen reglas especiales relacionadas con la extensión de los
e fe c t os de los vicios redhibitorios , ya que si bien el art. 1860 constituye la regla
general, existen excepciones, es decir, casos en los cuales sólo se puede demandar la
rebaja del precio o la resolución, y estas excepciones son las siguientes:
i. C a s o e n q u e p e r e c e l a c o s a (art. 1862). En caso que la cosa viciosa
perezca, después de perfeccionado el contrato de venta, el comprador tiene
igualmente derecho a pedir rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su
poder y por su culpa. Pero, si la cosa perece como efecto de un vicio inherente a
la cosa, el comprador podrá pedir la restitución del precio, y si el vendedor
conocía o no debía ignorar el vicio, podrá además pedir la indemnización de
perjuicios.
Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de venta, no por
eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa
haya perecido en su poder y por su culpa.
Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirán las reglas del artículo
precedente.
ii. C a s o e n q u e s e c o m p r a n d o s o m á s c o s a s c o m o u n c o n j u n t o
(art.1864). En esta situación, el comprador sólo tendrá derecho a la acción
redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto, sin importar si pago un
precio por el total de las cosas o por cada una de ellas separadamente. Podrá, sin
embargo, ejercer la acción redhibitoria por el total, en aquellos casos en que
aparezca que el comprador no habría comprado el conjunto, sin esa cosa, por
ejemplo, cuando se compra un juego de muebles. En esta norma el legislador
habla de la acción redhibitoria identificándola con la rescisoria.
Art. 1864. Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el
conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no
por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa; como
cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles.
iii. C a s o d e l a s v e n t a s f o r z a d a s (art. 1865). En el caso de las ventas forzadas

hechas por el ministerio de la justicia, no procede el ejercicio de la acción
redhibitoria, salvo cuando se trate de vicios que el vendedor conocía o debía
conocer y no los declaró cuando el comprador se lo solicitó; en esta última
39
La jurisprudencia ha fallado que la acción de indemnización de daños no es una tercera acción de que
dispone el comprador, sino que es accesoria a la rescisoria o de rebaja de precio, en el caso que el
vendedor haya estado de mala fe (conociendo o debiendo conocer el vicio oculto de la cosa) (Corte
Suprema, 13 de enero de 1944, Gaceta Jurídica 1944, Primer semestre, Nº 5, p. 74)
71
situación, procederá la acción redhibitoria y la indemnización de perjuicios (esta

norma es manifestación de la buena fe objetiva).Quedan excluidas del ámbito de
esta disposición las ventas voluntarias hechas en pública subasta, como por
ejemplo, cuando el guardador pretende vender un inmueble de propiedad del
pupilo (art. 394)40
Art. 1865. La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la
justicia.
Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los
hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la
indemnización de perjuicios.
Art. 394. La venta de cualquiera parte de los bienes del pupilo enumerados en los artículos
anteriores, se hará en pública subasta.
iv. C a s o e n q u e e l v i c i o n o e s g r a v e e n l o s t é r m i n o s d e l a r t . 1 8 5 8
N º 2 . Cuando el vicio no reúne el requisito del numeral 2 de artículo citado, el
comprador sólo tendrá derecho a pedir la rebaja del precio, quedando excluido el
ejercicio de la acción de rescisión (art.1868).
Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera
comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.
Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2.º del
artículo 1858, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta sino sólo para la
rebaja del precio.
v. También hay una excepción en el supuesto de prescripción de la acción

redhibitoria propiamente tal, ya que tiene un plazo de prescripción menor al de
la acción cuanti minoris (art. 1867).
Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para
pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes.
Por último en relación a la e x t i n c i ó n d e l a a c c i ó n r e d h i b i t o r i a de la

o b l i g a c i ó n d e s a n e a m i e n t o d e l o s v i c i o s r e d h i b i t o r i o s , l a acción
redhibitoria puede extinguirse por distintas hipótesis:
i. P r e s c r i p c i ó n d e l a a c c i ó n r e d h i b i t o r i a . Primero que todo, se debe tener
presente que si bien el legislador fijó los plazos de prescripción de la acción
redhibitoria (rescisoria y de rebaja de precio), cuya extensión depende de si la
compraventa tiene por objeto una cosa mueble o inmueble, el mismo CC en su
art. 1866 reconoce a las partes la libertad para ampliar o restringir estos plazos
(lo que ha sido discutido por un tema de certeza jurídica).
Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de
40
Sobre este particular la jurisprudencia ha fallado que la disposición del art. 1865 se aplica sólo a las
ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en
subasta pública a solicitud o por determinación del dueño, como en el remate pedido por los albaceas de
la sucesión de éste con una tasación presentada por ellos mismos. (Corte de Apelaciones de Santiago, 2 de
agosto de 1865, Gaceta Jurídica, 1865, Nº 1519, p. 632).
72
los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la
entrega real.
Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para
pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes.
Art. 1869. La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1858, o en el del
artículo 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes
raíces.
Recurriendo a la reglas del CC, para averiguar sobre la extensión de los plazos de
prescripción, se debe distinguir según el vicio redhibitorio afecte a un bien
mueble o inmueble (arts. 1866, 1867 y 1869).
- En cuanto a los bienes muebles, la acción rescisoria prescribe en seis meses,
en cambio, la acción quanti minoris en doce meses.
- Y en relación a los bienes inmuebles, la acción rescisoria prescribe en doce
meses, y la acción quanti minoris en18 meses.
Los plazos anteriores se cuentan desde la entrega real de la cosa. La regla
anterior admite una excepción para la acción de rebaja de precio, cuando la
compra de bienes muebles se hizo para remitir la cosa a un lugar distante, puesto
que el plazo se cuenta desde la entrega al consignatario aumentado con el
término de emplazamiento que corresponda (art. 1870)
Art. 1870. Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del
precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término de
emplazamiento, que corresponda a la distancia.
Pero será necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya
podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.
En relación a la prescripción de la acción de daños, debemos considerar lo

expresado en las líneas anteriores. En cuanto a estas disposiciones, las del art.
1866 y la del 1869, debe tenerse presente la del art. 1867, que sirve para vincular
la prescripción de la acción rescisoria con la de rebaja de precio, y de ella se
infiere que la acción de daños, puede ejercitarse en conjunto, o con la primera o
con la segunda.
ii. P a c t o q u e e x i m e a l v e n d e d o r d e s u r e s p o n s a b i l i d a d p o r l o s
v i c i o s o c u l t o s (art. 1859). Si las partes estipularon que el vendedor no está
obligado a responder por los vicios ocultos de la cosa vendida, dicha
estipulación produce sus efectos, salvo, respecto de aquellos vicios que el
vendedor conocía al momento de la venta y que no le dio noticia al comprador,
debiendo responder igualmente (el límite de esta cláusula es el principio de la
buena fe). Esta ineficacia de plano del pacto, exige que el comprador pruebe en
juicio el conocimiento real o efectivo del vicio de parte del vendedor.
Art. 1859. Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los
vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador.
2.7.2. Obligaciones del comprador.

La principal obligación que contrae el comprador es la de pagar el precio, así lo
declara el art. 1871, que señala.
73
Art. 1871. La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido.
La redacción de la norma se justifica, porque si bien esta es la principal

obligación, no es la única, porque también hay otras obligaciones derivadas del contrato
de compraventa, como por ejemplo, la de recibir la cosa. En opinión del profesor
ALESSANDRI, la redacción de la norma del art. 1871 deja entrever que la obligación de
pagar el precio no es la única obligación que contrae el comprador, sino que está,
además, obligado a recibir la cosa comprada, obligación que sería una consecuencia
lógica de la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, cuya prestación
requiere de la actividad del comprador.
En cuanto al l u g a r y t i e m p o d e l p a g o , éste debe hacerse en el lugar y
tiempo convenido por las partes (autonomía de la voluntad), sin embargo, a falta de
estipulación, éste se hará en el lugar y tiempo de la entrega (art. 1872). Esta norma
aparentemente hace una excepción al art. 1588, la cual prescribe que el pago debe
hacerse en lugar en que el cuerpo cierto existe, y si es otra cosa, se hará en el domicilio
del deudor, y se dice que es una aparente excepción, porque el lugar donde debe hacerse
la entrega, al no existir estipulación de las partes, se rige por el mismo art. 1588.
Art. 1872. El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la
entrega, no habiendo estipulación en contrario.
Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una
acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar
el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o
afiance las resultas del juicio.
Art. 1588. Si no se ha estipulado lugar para el pago y se trata de un cuerpo cierto, se hará el pago en el
lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la obligación.
Pero si se trata de otra cosa se hará el pago en el domicilio del deudor.
El art. 1872, en su inc. II, se hace cargo del caso en que al comprador se le
entrega la cosa antes de pagar el precio y éste es turbado en su posesión, o bien, prueba
que hay entablada una acción real de que el vendedor no le había dado noticia al
momento de la compra. En este caso, el comprador podrá, con autorización de la
justicia, depositar el precio y mantener el depósito hasta que el vendedor haga cesar la
turbación, o afiance las resultas del juicio.
Algunos estiman que el precepto prevé un caso de derecho legal de retención a
favor del comprador. Sin embargo, el profesor VIDAL no apoya esta opinión por varias
razones:
i. El derecho legal de retención en Chile no es una institución de aplicación
general.
ii. Sólo existe este derecho cuando el legislador expresamente lo establece a favor
del acreedor afectado, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento (art. 1937),
de mandato (art. 2162), de depósito (art. 2134) y de comodato (art. 2193).
Art. 1937. En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser
expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el
importe por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre
la cosa arrendada.
Art. 2162. Podrá el mandatario retener los efectos que se le hayan entregado por cuenta del
mandante para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte.
74
Art. 2134. La recta ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio
encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo.
Se podrán, sin embargo, emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se
obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato.
Art. 2193. El comodatario podrá retener la cosa prestada mientras no se efectúa la indemnización
de que se trata en los dos artículos precedentes; salvo que el comodante caucione el pago de la
cantidad en que se le condenare.
iii. El derecho legal de retención supone que el deudor está autorizado para tener la
cosa en su poder mientras no se le satisfaga o asegure su acreencia. En este caso
el precio no queda en poder del comprador, sino que en manos de un tercero, un
depositario judicial.
Distinto es el supuesto del inc. IV del art. 1826, en relación a la obligación de
entregar la cosa. Esta norma prescribe que si el comprador ve disminuida
considerablemente su fortuna, de modo de que el vendedor peligre perder el precio, el
primero no podrá exigir la entrega de la cosa aunque se haya estipulado plazo para
pagar, a menos que pague el precio o asegure su pago. En este caso, a diferencia del
anterior, sí se está en presencia de un derecho legal de retención a favor del vendedor
que se ve en peligro de perder el precio.
Art. 1826 inc. IV. Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del
comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá exigir
la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o asegurando el pago.
Los e f e c t o s del incumplimiento de las obligaciones del

c o m p r a d o r , son:
i. Incumplimiento del comprador de pagar el precio . El art. 1873 reitera
la norma del art. 1489, reconociendo al vendedor la opción de solicitar o la
resolución del contrato, o su ejecución forzosa, en ambos casos con derecho a la
indemnización de daños, es decir, el legislador aplica la condición resolutoria
tácita a propósito de la obligación del comprador de pagar el precio.
Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo
dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con
resarcimiento de perjuicios.
Llama la atención que la disposición exige la mora del comprador, pudiendo

pensarse que aquí la mora y, por consiguiente, la imputabilidad del
incumplimiento, constituye un requisito para el ejercicio de la facultad
resolutoria, la que, como se ha dicho, prescinde de la culpa del deudor. Según el
profesor VIDAL, interpretando armónicamente esta norma con la del art. 1489, la
mora del comprador no juega como requisito de la facultad resolutoria, sino sólo
con respecto a la indemnización de daños a la que tiene derecho el vendedor
afectado por el incumplimiento del comprador. Entonces, para que proceda el
ejercicio de la facultad resolutoria, sea en la compraventa, o en cualquier otro
contrato bilateral, basta que se produzca el incumplimiento resolutorio, la mora
sólo interesa para efectos de la indemnización de daños.
75
El art. 1874 fija el alcance de la cláusula de no transferir el dominio, sino en

virtud de la paga del precio.
Art. 1874. La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no
producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y
pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de
la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
En cuanto a la resolución de la compraventa por no pago del precio

(art. 1875)41, una vez declarada la resolución de la compraventa, tienen lugar las
prestaciones mutuas entre las partes. Si hubo entrega de la cosa, ésta deberá ser
restituida, y si existían arras, el vendedor tendrá derecho a retenerlas o a
exigirlas dobladas (en garantía). El vendedor tendrá, además, derecho a pedir
que se le restituya el valor de los frutos en su totalidad, si no se le pago ninguna
parte del precio, o en caso de pago parcial, la proporción que corresponda a la
parte no pagada. Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya la
parte del precio que hubiere pagado Por último, para el abono de las expensas al
comprador y de los deterioros al vendedor, el comprador se considerará como
poseedor de mala fe, salvo que pruebe haber sufrido en su fortuna, sin culpa
suya, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
Podría estimarse que esta norma es más bien de detalle o de suyo reglamentaria,
no obstante, el profesor VIDAL cree ver en ella una manifestación más del
carácter objetivado del remedio de la resolución por incumplimiento, porque si
bien regula la extensión de las prestaciones que se deben las partes luego de
declarada la resolución del contrato, reconoce que puede haber resolución pese a
que el incumplimiento no sea imputable al deudor (sin culpa del comprador se
haya hecho imposible cumplir lo pactado).
Art. 1875. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al vendedor
para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su
totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a
la parte del precio que no hubiere sido pagada.
El comprador a su vez tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del
precio.
Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al
primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa
de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
Con relación a los efectos de la resolución respecto de terceros, el vendedor

tiene derecho contra terceros poseedores según las reglas generales de los arts.
1490 y 1491. Sin embargo no tendrá esta acción contra terceros poseedores,
cuando en la escritura de venta se exprese que se ha pagado el precio, a menos
que se pruebe la nulidad o falsificación de la escritura (art. 1876).42
41
Se trata de una regla especial que altera los efectos de la condición resolutoria cumplida. La
responsabilidad de pagar el precio, es una responsabilidad de carácter objetiva, porque el elemento
subjetivo, es decir, la culpa del comprador, sólo determina la extensión de la obligación. La diferencia
aquí se da respecto de los frutos, porque normalmente cuando opera la condición resolutoria se deben los
frutos, en este caso no
42
Ahora bien, la CS en su fallo del 11 de junio de 2003 (Ana Mery Tapia Díaz con Empresa de Servicios
Integrales Alpes Ltda.), ha señalado que el art. 1876 inc. II, no solo se aplica frente a terceros poseedores,
sino también cuando la falta de pago del precio de la compraventa es cuestión controvertida directamente
entre vendedor y comprador.
76
Art. 1876. La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra
terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en
contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá
acción contra terceros poseedores.
Art. 1490. Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la
enajena, no habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
Art. 1491. Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo
o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición
constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
Es importante, porque protege directamente a los terceros, ya que el legislador

señala que basta con que en la escritura conste haberse pagado el precio 43, por lo
tanto, no habrá acción reivindicatoria contra terceros derivada de la resolución
del contrato de compraventa, por no haberse pagado el precio.
Lo que ha generado discusión, es lo que ocurre entre las partes, en cuanto a si
podría el vendedor tratar de demostrar la falsedad de la declaración, y como
consecuencia de ellos, ejercer las acciones que el ordenamiento jurídico le
otorga, y a este respecto existen opiniones dispares: hay quienes sostienen que la
regla que señala que no se admite prueba en contrario, se refiere únicamente a
los terceros, mientras que otros señalan que es aplicable a ambos, por cuanto no
distingue, y en este último sentido existe jurisprudencia.
ii. Incumplimiento de la obligación de recibir la cosa (art. 1827) El
efecto jurídico de la mora del comprador de recibir la cosa, consiste en poner de
cargo del comprador los gastos de conservación de la cosa vendida y, además,
altera el grado de diligencia exigible al vendedor en su obligación de conservar
la cosa pendiente la entrega. La disposición ordena al comprador abonar al
vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga la
cosa y releva al vendedor de la diligencia o cuidado ordinario, haciéndolo
responsable únicamente de dolo y la culpa grave.
Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de
los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará
descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de
la culpa grave.
Según ALESSANDRI el incumplimiento de la obligación de recibir la cosa del

comprador, no sólo acarrea las consecuencias ya descritas, sino también daría
derecho al vendedor para solicitar la ejecución forzada o la resolución del
contrato en los términos del art. 1873. Sin embargo, en opinión del profesor
VIDAL, la obligación de recepción de la cosa no es una obligación
interdependiente de la de entregar la cosa, por lo cual no cabe aplicar el efecto
particular de los contratos bilaterales del art. 1489, y mucho menos la norma del
art. 1873 que se refiere exclusivamente al incumplimiento de la obligación de
pagar el precio; los únicos efectos que produce la mora del comprador son los
descritos por la norma del art. 1827. La obligación de recibir la cosa es una
obligación accesoria, en contraposición a la de pagar el precio que es una
obligación principal, según el propio art. 1871. La tendencia más moderna se
inclina en este último sentido.
43
La condición resolutoria tácita consta, porque la inscripción dirá que el precio se pago según lo dicho
en la escritura, y aquí podría haber un saldo de precio que podría significar una condición resolutoria
pendiente. En estos casos se exige una escritura de cancelación, la cual se hace por escritura pública.
77
2.8. Resolución proveniente de la condición resolutoria tácita .
La condición resolutoria, se define como aquel hecho futuro e incierto del cual
depende la extinción del derecho y de la obligación correlativa.
Hay que tener en cuenta que existen tres tipos de condición resolutoria: la
condición resolutoria ordinaria, la condición resolutoria tácita (art. 1489), y el pacto
comisorio44.
i. C o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a o r d i n a r i a . El profesor ABELIUK la define como

aquella que consiste en cualquier hecho futuro e incierto que no sea el
incumplimiento de una obligación (en un contrato bilateral), y que de ocurrir,
extingue el derecho; como por ejemplo, te presto mi casa y me la devuelves
cuando retorne del extranjero.
ii. C o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a t á c i t a . El concepto de condición resolutoria

tácita se extrae del art. 1489.
Entonces se define a la condición resolutoria tacita, como aquella que va

envuelta en todo contrato bilateral, para el caso de no cumplirse por una de las
parte lo pactado. En este caso, el hecho futuro e incierto consiste precisamente
en el incumplimiento por una de las partes de las obligaciones derivadas del
contrato bilateral.
iii. E l p a c t o c o m i s o r i o . Es la condición resolutoria tácita, pero expresada. Es

una convención en virtud de la cual, las partes acuerdan expresamente que en
caso de no cumplirse con lo pactado, se resolverá el contrato.
Hay dos tipos de pacto comisorio: el pacto comisorio simple, que es idéntico a la
condición resolutoria tacita; y el pacto comisorio calificado, que es una figura
que se caracteriza por incluir una cláusula de resolución ipso facto, es decir, sin
intervención judicial.
a. L a c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a e n g e n e r a l .
La condición resolutoria, según su estado puede ser: condición resolutoria

pendiente, condición resolutoria cumplida y condición resolutoria fallida.
En el caso de la c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a p e n d i e n t e , el acto produjo todos
sus efectos, es decir, han nacido todos los derechos y obligaciones derivados del mismo,
pero estos derechos y obligaciones están expuestos a extinguirse en el caso de cumplirse
o verificarse una condición, por ejemplo, una compraventa sujeta a condición
resolutoria.
En cuanto a la c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a c u m p l i d a , el cumplimiento de la
condición resolutoria extingue las obligaciones y derechos correspondientes. Por
ejemplo, si se piensa que en virtud del acto o contrato ha habido una entrega de la cosa,
44
Este se trata a propósito de los pactos accesorios de la compraventa.
78
cumplida la condición resolutoria, se extingue el derecho del que recibe, y para él surge
la obligación de restituir. Esto implica que se verifica el hecho futuro e incierto en que
consistía.
En caso de que la condición resolutoria sea fallida, los derechos y obligaciones
nacidos originalmente, quedan afirmes, por ejemplo, en el caso de la compraventa, el
dominio radicado en el comprador queda afirme. Por ende, quedan afirmes los actos que
se realizaron en el tiempo intermedio, como las enajenaciones o los gravámenes.
b. L a c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a t a c i t a e n p a r t i c u l a r .
Como la figura central es la condición resolutoria tácita, hay que ver sus
requisitos para que opere, y ver cómo opera. El legislador consagra esta figura en el art.
1489 del Código Civil.
Las características de la condición resolutoria tacita, son:
i. Es r e s o l u t o r i a , por ende una vez cumplida extingue los derechos y las

obligaciones correlativas.
ii. Es t á c i t a , por ende no requiere ser expresada, pues el legislador la entiende

incorporada en todo contrato bilateral.
iii. Es una c o n d i c i ó n n e g a t i v a , pues el hecho futuro e incierto consiste

precisamente en que una de las partes no cumpla con las obligaciones derivadas
del contrato, por lo tanto, esta condición se verifica con el incumplimiento de lo
pactado.
iv. Es una condición s i m p l e m e n t e p o t e s t a t i v a d e l a v o l u n t a d d e l

d e u d o r , pues depende de un hecho voluntario de él, que es el incumplimiento
de las obligaciones emanadas del contrato.
Los requisitos necesarios para que opere la condición resolutoria tacita son:
i. Estar en presencia de un c o n t r a t o b i l a t e r a l , es decir, aquel que genera

obligaciones para ambas partes, estas son obligaciones reciprocas.
Según la doctrina, la razón por la cual el legislador entiende que la condición
resolutoria se encuentra incorporada en los contratos bilaterales, es en función de
la interdependencia de las obligaciones de las partes. Los contratos bilaterales no
son una simple suma de obligaciones, sino lo que los caracteriza es la
interdependencia de las obligaciones, es decir, que todo lo que afecta a la
obligación del acreedor, por ejemplo, afectará también a la obligación del
deudor.
En relación a este requisito, la doctrina se plantea una interrogante en relación
con la aplicación de la condición resolutoria tácita, respecto de los contratos
79
sinalagmáticos imperfectos45. La naturaleza jurídica de los contratos

sinalagmáticos imperfectos no se altera por el hecho de surgir obligaciones con
posterioridad, esto por carecer dichas obligaciones, derivadas de estos contratos,
del carácter interdependiente propio de los contratos bilaterales. Por lo tanto,
respecto de los contratos sinalagmáticos imperfectos, no opera la condición
resolutoria tacita, así como opera en los contratos bilaterales. En el mismo caso
del comodato, los derechos que surgen para el comodatario de la obligación
posterior, son derechos emanados de la ley, no del contrato, por ende no se
puede pedir la resolución del contrato en virtud de la condición resolutoria tácita.
La condición resolutoria tácita tampoco opera respecto de los contratos
unilaterales, esto no significa que el acreedor esté desprovisto de seguridades,
sino que tiene otras, como por ejemplo, la restitución inmediata (en la caducidad
del plazo por ejemplo).
ii. Es necesario que u n a d e l a s p a r t e s n o h a y a c u m p l i d o c o n s u

obligación y además es necesario que el incumplimiento le
s e a i m p u t a b l e . El incumplimiento, para estos efectos, puede ser total o
parcial.
El incumplimiento es la base de la responsabilidad civil contractual. La duda que
surge es si todo incumplimiento y cualquiera sea su grado, autoriza a demandar
la resolución del contrato por inejecución, es decir, la ejecución de la condición
resolutoria tacita. En estricto rigor, la norma no hace la distinción (no distingue
grados de incumplimiento), por lo que en principio se puede demandar la
resolución por cualquier incumplimiento. Pero sucede que en esta materia opera
el principio de la buena fe, que actúa como morigerador de la fuerza obligatoria
del contrato. Por ende, si el incumplimiento es de poca monta o irrelevante para
la naturaleza de la obligación, el juez no debería aceptar la demanda de
resolución por inejecución.
Por lo tanto, el supuesto aquí es el incumplimiento, lo discutible es el grado,
pero según el principio de la buena fe, para que el incumplimiento de lugar a la
resolución, debe ser de cierta envergadura.
El incumplimiento, para producir la resolución, además debe ser imputable al
deudor, a titulo de dolo o culpa. Esto porque el régimen de responsabilidad civil
en Chile es subjetivo. Aquí el grado de imputabilidad va a variar según el
contrato.
iii. Que e l q u e r e c l a m a l a r e s o l u c i ó n , h a y a c u m p l i d o c o n s u
o b l i g a c i ó n o s e h a y a a l l a n a d o a c u m p l i r l a . A propósito de este
requisito el art. 1552 del Código Civil, señala:
Art. 1552. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de
cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la
forma y tiempo debidos.
45
Estos contratos son los que nacen a vida del derecho como unilaterales, pero que posteriormente y por
una situación ajena al contrato, surgen obligaciones para la parte que originalmente estaba dispensada de
ellas. Por ejemplo, el comodato genera la obligación del comodatario de restituir la cosa, pero puede que
surjan para el comodante obligaciones, como las de rembolsar las expensas extraordinarias, como tener
que indemnizar al comodatario de los perjuicios, etc.
80
Esta regla se traduce en el adagio que dice que la mora culpa a la mora. Esto se
menciona a propósito del efecto particular de los contratos bilaterales,
denominado excepción de contrato no cumplido, que puede ser interpuesta por
parte del demandado.
El art. 1552 lo que afirma es que ningún contratante ha incumplido su obligación
mientras el otro no la cumple o no se haya allanado a cumplirla. Si un
contratante demanda la resolución de contrato por incumplimiento, siendo que el
tampoco cumplió con sus obligaciones contractuales correspondientes, el
contratante demandado puede interponerle la excepción de contrato no
cumplido.
El allanarse a cumplirla no es la simple afirmación de que se va a cumplir, sino
que exige un principio de pago.
Acá se produce un fenómeno de paralización, por la vía de la excepción. No se
puede resolver ni ejecutar forzadamente. Esta situación podría permanecer
eternamente así, es un fenómeno jurídico muy particular. Lo que si puede
hacerse es que alguno de los dos contratantes solicite la prescripción, pero
mientras esto no se haga, el contrato sigue pendiente.
iv. Que el i n c u m p l i m i e n t o s e a d e c l a r a d o p o r s e n t e n c i a j u d i c i a l . La
resolución que deriva de la condición resolutoria tacita no opera de pleno
derecho, sino que requiere de declaración judicial previa y obligatoria. El 1489
pone de manifiesto esta situación, cuando señala se podrá pedir. Esto es muy
lógico, porque en definitiva alguien tiene que calificar que hay incumplimiento,
y ese es el juez.
Cabe destacar, que en virtud de la condición resolutoria tacita, el acreedor no
está obligado a demandar la resolución, porque como lo manifiesta el inciso ii
del art. 1489, este también puede optar por demandar la ejecución forzada,
también con indemnización de perjuicios, al igual que la resolución.
Entonces en caso de incumplimiento, el acreedor tiene dos posibilidades: la

ejecución forzada del contrato o la resolución, en ambos casos con
indemnización de perjuicios. Por lo tanto, de la lectura del art. 1489, se puede
entender que el acreedor se encuentra en una posición de privilegio, pues puede
decidir el destino del contrato. Pero estas normas civiles, deben ser
complementadas con las normas procesales, específicamente con el art. 310 del
Código de Procedimiento Civil, que da a entender que la alternativa tan
privilegiada, en la practica no es tal (este artículo trata acerca de las excepciones
anómalas).
Art. 310 (300). No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, las excepciones de prescripción,
cosa juzgada, transacción y pago efectivo de la deuda, cuando ésta se funde en un antecedente
escrito, podrán oponerse en cualquier estado de la causa; pero no se admitirán si no se alegan por
escrito antes de la citación para sentencia en primera instancia, o de la vista de la causa en
segunda.
Si se formulan en primera instancia, después de recibida la causa a prueba, se tramitarán como
incidentes, que pueden recibirse a prueba, si el tribunal lo estima necesario, y se reservará su
resolución para definitiva.
81
Si se deducen en segunda, se seguirá igual procedimiento, pero en tal caso el tribunal de alzada
se pronunciará sobre ellas en única instancia.
Este art. 310 del Código de Procedimiento Civil, señala que el deudor
demandado puede oponer la excepción de pago o cumplimiento, en primera
instancia hasta antes de la citación para oír sentencia, y en segunda instancia
hasta antes de la vista de la causa. Por lo tanto, el demandado puede enervar la
acción resolutoria en cualquier momento, mediante el pago o satisfacción de la
obligación. En consecuencia, la aplicación del art. 310 del Código de
Procedimiento Civil hace que el derecho de opción que tiene el acreedor no sea
tal y lleva a entender que el que finalmente determina el destino del contrato, es
el deudor.
La posibilidad de demandar la ejecución forzada no emana de la condición
resolutoria tácita, sino de la propia existencia del contrato, el que debe
cumplirse, sea bilateral o unilateral. En cambio, la posibilidad de demandar la
resolución si emana de la condición resolutoria tacita, por lo tanto, en los
contratos unilaterales no se puede demandar la resolución por inejecución,
porque no opera la condición resolutoria tácita.
Procesalmente, es claro que la petición de ejecución forzosa y la resolución del
contrato son incompatibles, pero si se puede demandar la ejecución forzada, y
luego subsidiariamente la resolución, ambas con indemnización de perjuicios.
c. L a c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a t á c i t a e n e l c o n t r a t o d e c o m p r a v e n t a .
El art. 1873 reproduce el principio del art. 1489 para el caso de que el comprador
no pague el precio.
Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el
vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.
Esta disposición bien pudo suprimirse, porque con el art. 1489 bastaba. Sin
embargo, no porque esta condición se subentienda siempre en el contrato de venta se
puede decir que sólo se presenta en esta forma. El art. 1877 faculta expresamente a los
contratantes para expresarla en el contrato, en cuyo caso toma el nombre de pacto
comisorio, y puede producir efectos diferentes o iguales a los de la condición resolutoria
tácita según sea que se estipule con o sin la frase ipso facto o ipso iure.
Art. 1877. Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo
convenido, se resolverá el contrato de venta.
Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de
pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse.
Aparte de estas dos formas en que puede presentarse la condición resolutoria en

el contrato de venta, se puede presentar también como condición resolutoria ordinaria
de la que tratan los arts. 1479, 1487, y 1488 del CC, en cuyo caso sus efectos difieren
esencialmente de la condición resolutoria tácita, pues opera de pleno derecho.
Art. 1479. La condición se llama suspensiva si, mientras no se cumple, suspende la adquisición de un
derecho; y resolutoria, cuando por su cumplimiento se extingue un derecho.
82
Art. 1487. Cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal
condición, a menos que ésta haya sido puesta a favor del acreedor exclusivamente, en cuyo caso podrá
éste, si quiere, renunciarla; pero será obligado a declarar su determinación, si el deudor lo exigiere.
Art. 1488. Verificada una condición resolutoria, no se deberán los frutos percibidos en el tiempo
intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los varios casos, hayan
dispuesto lo contrario.
Celebrado el contrato de venta y señaladas por la ley o por las partes las
obligaciones que para cada una crea, aquellas deben dar cumplimiento a todas esas
obligaciones, pues cada parte ha contraído las suyas en vistas a las que contrajo la otra.
De ahí que le art. 1489 dé al contratante que cumplió las suyas el derecho de pedir la
resolución o el cumplimiento del contrato cualquiera que sea la obligación que la otra
deja de cumplir. No es, pues, la falta del pago del precio la única causa que autoriza al
vendedor para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, y si la ley en el art.
1873 sólo se ocupó de ella es porque esta obligación, de ordinario, es la única que se
impone al comprador, o, al menos, la más importante y la que constituye para el
vendedor el móvil de su obligación.
d. L a c o n d i c i ó n r e s o l u t o r i a o r d i n a r i a e n p a r t i c u l a r .
La condición resolutoria ordinaria, consiste en un hecho futuro e incierto

cualquiera, que no sea el incumplimiento de una obligación emanada de un contrato
bilateral, y que verificada, extingue el derecho y la obligación correlativa.
Las características de la condición resolutoria ordinaria, son:
i. Es resolutoria, porque verificada extingue el derecho y su obligación correlativa.
ii. Puede ser negativa o positiva, siempre que no sea el incumplimiento del
contrato.
iii. Requiere ser expresada, pues no opera por el solo ministerio de la ley.
iv. No requiere declaración judicial, pues opera ipso facto.
Las principales diferencias entre la condición resolutoria ordinaria y la condición

resolutoria tacita son:
i. La primera y principal diferencia dice relación en cuanto a la f o r m a e n q u e

o p e r a n , y es así como la condición resolutoria ordinaria opera ipso facto, es
decir, sin necesidad de declaración judicial. En cambio, la condición resolutoria
tácita requiere de declaración judicial obligatoria. El juez igualmente puede
pronunciarse acerca de una condición resolutoria ordinaria, pero tal
pronunciamiento será meramente declarativo, solo reconocerá una situación
jurídica preexistente.
ii. También se distinguen en cuanto al h e c h o e n q u e c o n s i s t e n . La

condición resolutoria tacita consiste en el hecho del incumplimiento de las
obligaciones derivadas de un contrato bilateral. En cambio, la condición
83
resolutoria ordinaria consiste en un hecho cualquiera que no sea el

incumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato bilateral
iii. En cuanto a su á m b i t o d e a p l i c a c i ó n , la condición resolutoria tacita opera

solo en los contratos bilaterales. La doctrina se esfuerza por buscar un
fundamento para explicar la existencia de esta figura sólo en los contratos
bilaterales, y al respecto hay muchas respuestas. Algunos sostienen razones de
equidad, otros aluden a la idea de causa final, es decir, que la causa de la
obligación de una parte en un contrato bilateral, es la obligación de otra parte.
Pero la explicación más aceptada es la teoría de la interdependencia de las
obligaciones.
Las obligaciones del contrato bilateral son interdependientes, por lo que, todo lo
que afecte a una obligación, necesariamente afectará a la otra. En cambio la
condición resolutoria ordinaria, puede operar en cualquier tipo de contrato,
incluso perfectamente puede operar en un contrato bilateral.
iv. En el caso de la condición resolutoria tácita, el acreedor tiene dos opciones:

demandar la ejecución forzada o la resolución del contrato (criterio doctrinal).
En cambio en la condición resolutoria ordinaria, no existe opción, porque
verificada la condición, se produce automáticamente la resolución, sin perjuicio
de que el acreedor puede renunciarla, si esta sólo estaba colocada para su favor.
2.9. Pactos accesorios en el contrato de compraventa.
2.9.1. R e c o n o c i m i e n t o d e l a l i b e r t a d c o n t r a c t u a l p a r a l a i n c l u s i ó n d e
pactos accesorios.
El legislador en el art. 1887 señala que pueden agregarse en el contrato de

compraventa cualesquiera otros pactos lícitos. Esta regla no hace sino poner de
manifiesto el principio de la libertad contractual que rige en la materia, y conforme al
cual, las partes no debe necesariamente regirse por el formulario típico del CC, sino que
pueden hacer las modificaciones o alteraciones que estimen pertinentes, y establecer los
pactos que estimen convenientes a sus intereses, todo dentro de los límites generales de
los requisitos de existencia y validez de todo acto jurídico.
Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos; y se regirán
por las reglas generales de los contratos.
Por lo tanto, además de los pactos típicos, las partes pueden agregar otros pactos
atípicos, con tal que cumplan con los mencionados requisitos.
El legislador en los arts. 1877 y siguientes se encarga de regular ciertos pactos
accesorios al contrato de compraventa, dentro de estos pactos típicos se encuentran: el
pacto comisorio, el pacto de retroventa, el pacto de retracto, las arras y las formalidades
convencionales.
2.9.2. Pacto comisorio.
a. C o n c e p t o .
84
Basándose en el art. 1877 que regula especialmente el pacto comisorio a

propósito del incumplimiento de la obligación de pagar el precio, se define al pacto
comisorio como la convención en virtud de la cual las partes estipulan expresamente
que si el comprador no paga el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de
compraventa.
Entiéndose siempre esta estipulación en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de
b. C l a s e s .
Basándose en el art. 1877 y siguientes, la doctrina distingue entre pacto

comisorio simple y pacto comisario calificado.
i. El p a c t o c o m i s o r i o s i m p l e se define ordinariamente, como la condición

resolutoria tácita pero expresada.
ii. El p a c t o c o m i s o r i o c a l i f i c a d o , es aquella figura que se caracteriza por

incluir una cláusula de resolución ipso facto, y teniendo presente esto se puede
decir que el pacto comisorio calificado reglamentado en el art. 1878, es la
convención, en virtud de la cual, las partes acuerdan que si el comprador no
paga el precio en el tiempo convenido, el contrato se va a resolver ipso facto.
Art. 1878. Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que le
concede el artículo 1873
El art. 1879 dispone que aunque las partes estipulen una cláusula de resolución
ipso facto, el contrato subsistirá en todo caso, por 24 horas contadas desde la
notificación judicial de la demanda. Esta es una hipótesis en que el legislador
limita la libertad contractual, alterando los efectos de la convención celebrada
por las partes46.
Art. 1879. Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto
el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo
más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda.
En la reglamentación que hace el CC, solo regula el pacto comisorio respecto de

la obligación de pagar el precio, lo que no obsta que por aplicación de la libertad
contractual, las partes pacten el pacto comisorio en el mismo contrato respecto a otra
obligación, o en otro contrato distinto al de compraventa, entendiendo que aquí no rigen
estas normas, sino las reglas generales; esto es importante porque en los demás casos
opera realmente ipso facto la cláusula, y también por los plazos de prescripción que
serían de cinco años
46
Aquí igualmente se demanda la resolución del contrato por incumpliendo, ya que es ipso facto en el
sentido de que es más rápida, y porque el juez además, debe comprobar dicha cláusula.
85
c. P r e s c r i p c i ó n .
Respecto del pacto comisorio calificado, la ley establece un plazo especial de

prescripción, contenido en el art. 1880, plazo que es supletoriamente de cuatro años,
pudiendo las partes solamente alterar este plazo únicamente si lo reducen.
Art. 1880. El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años,
contados desde la fecha del contrato.
Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más
largo o ninguno.
Aquí hay una diferencia con la condición resolutoria tácita que tiene un plazo de
prescripción de cinco años.
d. E f e c t o s .
El art. 1877 señala que el pacto comisorio no priva la posibilidad del vendedor
de demandar la ejecución forzada o la resolución; esto es lógico porque la ejecución
forzada nace del contrato, y la resolución del art. 1489.
Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el nombre de
2.9.3. Pacto de retroventa47.
47
¿Qué relación existe entre este pacto de retroventa y los llamados contratos pignoraticios? A primera
vista pudiera confundirse el pacto de retroventa con el préstamo garantizado con hipoteca o prenda, pero
analizando detenidamente uno y otro se llega a la conclusión de que dicha confusión no es posible, pues
la venta no puede servir jamás como contrato accesorio que garantice otro, ya que sus efectos, cuando
están perfectos, son permanentes. En efecto, el vendedor con pacto de retroventa parece ser un deudor que
da su cosa en prenda, y el comprador un prestamista que la recibe, pero entre ambas operaciones hay
diferencias considerables. Principalmente el que pide prestado con garantía prendaria llega a ser deudor
de la suma prestada y puede, a su vencimiento, ser perseguido por el reembolso no sólo de la cosa dada en
prenda o hipoteca, sino todos sus bienes presentes y futuros; él no tiene derecho de obligar al acreedor a
recibir en pago la cosa dada en prenda. Al contrario, el que se ha procurado dinero por medio de la venta
no es deudor de la suma recibida ni podrá ser obligado a reembolsarla, puesto que el reembolso es
facultativo para él. Por otra parte, en el préstamo sobre prenda o hipoteca, el deudor continúa siendo
propietario de la cosa dada en garantía, y sus riesgos quedan a su cargo, si perece, perece por su cuenta.
En el pacto de retroventa, por el contrario, la pérdida de la cosa vendida sobrevenida antes del ejercicio de
esa facultad, será para el comprador que es su propietario, bajo condición resolutoria.
Pero si en doctrina es muy fácil señalar esas diferencias, en la práctica es muy difícil conocer cuando hay
pacto de retroventa y cuando hay contrato pignoraticio disfrazado de ese pacto. El contrato pignoraticio es
aquel por el cual se estipula que el acreedor podrá apoderarse de la cosa dada en prenda o hipoteca, si el
deudor no le paga oportunamente la deuda, sin necesidad de subastarla ni de cumplir las demás exigencias
legales. Este pacto está prohibido por los arts. 2397 y 2424 CC. Si se prueba que el pacto encierra un
contrato pignoraticio, la venta con pacto de retroventa es nula.
86
Se encuentra regulado en los arts. 1881 y siguientes, y basándose en el art. 1881,

se puede definir como la estipulación en virtud de la cual, el vendedor se reserva la
facultad de recobrar la cosa vendida pagando al comprador la suma de dinero
convenida, o a falta de acuerdo, reembolsándole el precio que pagó por ella.
Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo
que le haya costado la compra.
En la práctica se utiliza con una finalidad crediticia48.
b. N a t u r a l e z a j u r í d i c a .
i. V e n t a d e r e g r e s o o d e v u e l t a . Para algunos se estaría en presencia de

una venta de regreso o de vuelta, en virtud de la cual el vendedor hace ingresar
la cosa que salió de su patrimonio por la compraventa, todo ello en virtud del
pacto.
En consecuencia, si se trata de dos contratos de compraventa uno de ida y otro
de regreso, el vendedor no tendría acción directa para exigir la restitución de la
cosa. El pacto de retroventa pone a disposición del vendedor una acción para
exigir la celebración de segundo contrato (venta de regreso), en virtud del cual el
comprador original queda obligado a entregar la cosa y el vendedor original a
pagar la suma convenida o a rembolsar el precio recibido. El regreso de la cosa
sería un efecto de la celebración de la segunda venta.
El profesor FUEYO afirma que la primera compraventa, la que incluye el pacto,
sería una especie de c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o d e l a v e n t a d e v u e l t a o
de regreso.
ii. C o m p r a v e n t a s u j e t a a c o n d i c i ó n o r d i n a r i a , m e r a m e n t e
p o t e s t a t i v a . La segunda opinión, que es la mayoritaria, es la de considerar el
pacto de retroventa como una sola compraventa sujeta a una condición
resolutoria ordinaria y meramente potestativa. A esta opinión se llega luego de
examinar las disposiciones del párrafo 11 del Título XXIII, las que junto con
referirse a un solo contrato, hacen remisión expresa a las normas que regulan los
efectos respecto de terceros de la condición resolutoria cumplida.
Art. 2397. El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se venda en pública
subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura admisible, sea apreciada por peritos y se le
adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito; sin que valga estipulación alguna en contrario, y sin perjuicio de
su derecho para perseguir la obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de apropiársela por otros
medios que los aquí señalados.
Art. 2424. El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los mismos derechos que el
acreedor prendario sobre la prenda.
48
Por ejemplo, si se necesita obtener un crédito, pero si se recurre al banco con una casa de 30 millones,
éste solamente va a prestar 20, y en este caso el acreedor hipotecario no se quedaría con la casa, sino que
tendría que sacarla a remate; en cambio, con el pacto de retroventa, el vendedor no quiere realmente
vender, sino que quiere solamente el dinero, por lo tanto, puede recuperar la cosa vendida. Esto beneficia
a ambos, porque el vendedor adquiere el valor de la casa y el comprador puede quedarse con ella, porque
ya tiene el dominio del bien incorporado en su patrimonio; eso si, el riesgo evidente es la usura.
87
Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los
artículos 1490 y 1491.
Art. 1490. Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la
enajena, no habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
Art. 1491. Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo
o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición
constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
Se trata de un supuesto de compraventa en que las partes han introducido un

elemento accidental que altera sus efectos normales, en la especie, una condición
resolutoria. Y es una condición resolutoria ordinaria porque ella consiste en un
hecho futuro e incierto distinto al incumplimiento de las obligaciones que nacen
del contrato, consiste en un hecho voluntario del vendedor. Además, esta
condición es meramente potestativa, que depende del mero arbitrio del
vendedor.
Esta condición resolutoria ordinaria meramente potestativa cumplida confiere al
vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida. Si la condición resolutoria
falla, es decir, el vendedor no pide la restitución de la cosa dentro del plazo
pactado, el derecho del comprador se consolida.
El artículo 1885, inciso primero establece un plazo máximo para la acción de
retroventa de 4 años desde la fecha del contrato.
Art. 1885. El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro
años contados desde la fecha del contrato. Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que
se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días
para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y
a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución
demandada sino después de la próxima percepción de frutos.
Los artículos 1882 y 1883 confirman el carácter de condición resolutoria al

regular qué ocurre cuando se cumple la condición y cómo se efectúa la
restitución.
Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los
artículos 1490 y 1491.
Art. 1883. El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus
accesiones naturales.
Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del
comprador.
Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.
c. Requisitos del pacto de retroventa.
i. Es menester que el pacto esté i n c o r p o r a d o e n e l c o n t r a t o , no hay pacto

de retroventa si la estipulación se hace en un contrato separado.
ii. Debe e s t i p u l a r s e e x p r e s a m e n t e la facultad del vendedor de recobrar la

cosa vendida, pagando la cantidad que se indica; si nada se dice de la cantidad,
es la suma que pagó el comprador.
88
iii. Debe estipularse un p l a z o d e n t r o d e l c u a l e l v e n d e d o r p o d r á

e j e r c e r l a f a c u l t a d c o n f e r i d a p o r e s t e p a c t o . Si nada se dice rige la
regla supletoria de los cuatro años contados desde la fecha de la celebración del
contrato (art. 1885).
años contados desde la fecha del contrato.
Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de
seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere
fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones
preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción
de frutos.
d. Efectos del pacto de retroventa.
En cuanto a los efectos entre las partes, estos son los siguientes:
i. El vendedor tiene derecho a la restitución de la cosa vendida, pero está obligado

a pagar al comprador la suma convenida, o a falta de estipulación expresa, a
rembolsar el precio de la venta.
ii. Plazo para que el vendedor ejerza su facultad que deriva de la retroventa (art.
1885). El vendedor puede hacer uso de su facultad dentro del plazo que fije de
común acuerdo con el comprador, el cual no podrá exceder de 4 años contados
desde la fecha de la celebración del contrato. Sin embargo, el comprador tiene
derecho a que se le dé aviso con una anticipación de seis meses, a lo menos, en
el caso de los bienes raíces y de 15 días para los muebles. Si trata de cosas
fructíferas de tiempo en tiempo y si se hubiesen efectuado trabajos e inversiones
preparatorias en la cosa, no podrá solicitarse la restitución, sino después de la
próxima percepción de los frutos.49
Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de
seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere
fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones
preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción
de frutos.
iii.El vendedor tiene derecho a la restitución de las accesiones naturales de la cosa.

(art. 188350 inc. i).
Art. 1883 inc. i. El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con
sus accesiones naturales.
49
El plazo que tiene el vendedor para recobrar en el pacto de retroventa, señala la doctrina, que no sería
un plazo de prescripción, sino de caducidad, porque extingue el derecho sin la necesidad de declaración
judicial.
50
El art. 1883 se refiere a las prestaciones mutuas.
89
iv. El vendedor tiene derecho a que se le indemnice de los deterioros imputables a

hecho o culpa del comprador. (art. 1883 inc. ii).
Art. 1883 inc. ii. Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a
hecho o culpa del comprador.
v. El vendedor está obligado al pago de las mejoras necesarias, y también de las

útiles o voluptuarias cuando éstas se haya hecho con su consentimiento. (art.
1883 inc. iii)
Art. 1883 inc. iii. Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en
mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.
En relación con los efectos respecto de terceros, como se ha expresado, el

artículo 1882 del Código Civil se remite expresamente a las normas de los artículos
1490 y 1491, que regulan los efectos respecto de terceros de la condición resolutoria
tácita cumplida, según se trate de una cosa mueble o inmueble.
Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos
1490 y 1491.
Art. 1490. Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena,
no habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe.
Art. 1491. Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o
servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el
título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
El derecho que nace para el vendedor, en virtud de este pacto, no puede cederse,
así lo dispone el art. 1884, pero si puede transmitirse por sucesión por causa de muerte.
Art. 1884. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.
2.9.4. P a c t o d e r e t r a c t o .
Se refiere al pacto de retracto el art. 1886.

Art. 1886. Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona
que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la
persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.
La disposición del artículo 1882 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.
Este es un pacto que cede en utilidad del vendedor, en cuanto le permite, en

caso de una oferta más favorable, dejar sin efecto el contrato de compraventa primitivo
a fin de concretar esa mejor oferta; en todo caso, la ley faculta al comprador al cual se le
está requiriendo la cosa, para mantenerla en su poder, mejorando en los mimos términos
la compra.
Se define como una estipulación en virtud de la cual, se conviene que la
compraventa quedará resuelta si dentro de un plazo que no podrá exceder de un año, se
presenta un nuevo comprador ofreciendo condiciones más favorables
90
Se trata de un contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria ordinaria,

condición que consiste en que presente dentro del plazo de un año un nuevo comprador
ofreciendo mejorar la oferta.
2.10. Rescisión de la compraventa por lesión enorme.
La rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme, se encuentra

regulada en los arts. 1888 a 1896 del CC.
Hay lesión, cuando una de las partes de un contrato oneroso conmutativo, sufre
un perjuicio como consecuencia de una desproporción grave entre las prestaciones.
La lesión en el ordenamiento jurídico chileno, constituye un vicio objetivo,
porque el legislador para entender que existe lesión, atiende exclusivamente a la
desproporción de las prestaciones, con independencia de las causas que la hayan
provocado; a diferencia de otros ordenamientos, en que se considera como un vicio
subjetivo, atendiendo a que una parte se haya aprovechado de la otra.
La lesión en nuestro sistema, solo se sanciona en ciertas y determinadas
hipótesis, las cuales siempre proceden en contratos onerosos conmutativos. Por lo tanto,
la lesión no es una institución de aplicación general, sino que se aplica a los casos
expresamente establecidos por el legislador y, además, dentro de estos casos, la ley no
sanciona cualquier desproporción de las prestaciones, sino sólo aquéllas que el
legislador considera enormes, es decir, desproporciones que alcanzan una cierta
gravedad.
Además, la lesión en nuestro sistema es un vicio que no tiene un sanción única,
en algunas casos la sanción es la rescisión del contrato, en otros un ajuste de las
prestaciones, etc. En el caso particular de la lesión en el contrato de compraventa, ésta si
tiene aparejada una sanción única, y es la rescisión; aquí se esta en presencia de una
nulidad muy especial.
La rescisión por lesión enorme, es una sanción de derecho estricto que tiene por
objeto dejar sin efecto un contrato de compraventa de bienes raíces, que no se hubiere
hecho por el ministerio de la justicia, en el que existe una desproporción enorme entre
las prestaciones de las partes (cosa y precio).
b. R e q u i s i t o s .
Los requisitos que deben concurrir para que un contrato de compraventa pueda
rescindirse por lesión enorme son:
1. Q u e l a l e s i ó n s e a e n o r m e s e g ú n l o s t é r m i n o s d e l a r t . 1 8 8 9 C C
( c o n s t a t a r l a e x i s t e n c i a d e u n a l e s i ó n e n o r m e ) . Como se sabe,
todo contrato envuelve naturalmente un pequeño margen de especulación y
desproporción, que se traduce en el beneficio para alguna de las partes
contratantes y en la pérdida correlativa para la otra. Sin embargo, tratándose de
ciertas compraventas, el legislador pone un límite al margen de ganancia que
provenga del negocio y es por eso que cuando la lesión es enorme autoriza a la
parte afectada a solicitar que se rescinda el contrato.
91
El legislador a propósito de este requisito distingue entre comprador y vendedor,

especificando cuando uno u otro sufre la lesión51. El art. 1889 señala que el
v e n d e d o r sufre la lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la
mitad del justo precio de la cosa que se vende, es decir, la cosa valía 100 y le
dieron 40. El c o m p r a d o r , a su vez, sufre la lesión enorme cuando el justo
precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que pagó por ella,
es decir, pago 100 y la cosa valía 40.
Art. 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo
precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
El j u s t o p r e c i o constituye un dato objetivo, y corresponde al valor de cambio

de la cosa, al valor venal o de venta de la cosa, es decir, el justo precio no está
determinado por el valor de afección que le asigna el titular de ella.
Evidentemente es un valor que se determinará en un juicio (generalmente se
llevan peritos al juicio), por lo que no quedará acreditado por un simple avaluó
fiscal, ya que éste está muy por debajo del valor comercial.
La norma indica que el justo precio se refiere al tiempo del contrato, es decir, al
tiempo de celebración del contrato de compraventa, esto por la ubicación de la
norma en el CC.
Se han generado problemas por la rescisión de contratos de compraventa que se
han precedido de un contrato de promesa. Una primera pregunta con respecto a
esto, es ¿Un contrato de promesa de compraventa de un bien raíz podría
rescindirse en caso de que exista lesión enorme? Teniendo en cuenta que se trata
de una sanción de derecho estricto, que solo opera en los casos expresamente
reglamentados, hay que decir que no se puede aplicar la lesión enorme. Según
algunos, si bien no podría sostenerse la aplicación directa de la sanción, la
promesa si podría anularse, pero por infracción a lo dispuesto en el art. 1554 nº
2; sin embargo, esto resulta muy cuestionable, en primer lugar, por la forma en
que opera la sanción de rescisión del contrato de compraventa por lesión
enorme, y en segundo lugar, se produciría un absurdo en el sentido de que la
lesión enorme en el contrato de promesa se sancionaría de manera mucho más
drástica que en el contrato de compraventa, ya que en el caso del contrato de
promesa, la sanción sería la nulidad absoluta.
¿Qué pasa cuando un contrato de compraventa ha sido precedido de un contrato
de promesa, y entre la celebración de la promesa y la celebración de la
compraventa, un precio que era justo ha dejado de serlo? La norma que rige en
este caso, en términos generales, es el art. 1889 inciso final, que dice que el justo
precio se mira al tiempo del contrato, es decir, al tiempo de la compraventa. Esto
no tiene una solución general propuesta por el legislador, pero tuvo ocasión de
pronunciarse al respecto en la Ley 16.742 sobre Loteos Irregulares del año 1968,
en la cual el legislador señala que el justo precio para efectos del art. 1889 debe
entenderse al momento de la promesa, siempre que el precio haya comenzado a
pagarse conforme a las estipulaciones de la promesa. Para los demás casos rige
con plenitud lo dispuesto en el art. 1889, es decir, que el justo precio debe
determinarse al tiempo del contrato de compraventa.
51
La intervención de legislador es mínima, no se asegura la equivalencia de las prestaciones, ya que
solamente interviene cuando la desproporción es enorme
92
El profesor VIDAL sostiene que en estas hipótesis, si el precio comenzó a pagarse

al momento de la promesa, ese precio debe actualizarse prudencialmente, con el
objeto de establecer si es justo o no al momento de celebrar el contrato de
compraventa. Esto porque por ejemplo, los $40 de hace cinco años atrás, son
hoy $70, por lo tanto, podría haber lesión enorme (esto no significa que pueda
rescindirse el contrato de promesa, sino que es otro tema) 52.
2. Q u e e l c o n t r a t o d e c o m p r a v e n t a s e a d e a q u e l l o s s u s c e p t i b l e s
d e r e s c i n d i r s e p o r l e s i ó n e n o r m e . El art. 1891 dice, que no habrá lugar
a la acción rescisoria por lesión enorme en la venta de bienes muebles ni en las
que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia. Por lo tanto, los contratos
de compraventa susceptibles de rescindirse por lesión enorme, son los contratos
de compraventa de bienes raíces que no se hicieren por el ministerio de la
justicia.
Art. 1891. No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes
muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.
Es muy importante utilizar la terminología del art. 1891, y se entiende que se

hacen por el ministerio de la justicia, tanto las ventas forzadas como las ventas
voluntarias que se realizan a través de ella 53. Al emplear el término ministerio de
la justicia, se hace referencia a un ámbito de aplicación más amplio que el de las
ventas forzadas, esto porque si el legislador hubiere querido excluir únicamente
las ventas forzadas, lo hubiese dicho expresamente como lo hace en el
saneamiento de la evicción; lo que justifica que en este caso sea mas amplio, es
que el legislador entiende que si ha habido intervención de la justicia, ya se ha
realizado por parte de ésta una fiscalización del precio.
No estarían incluidas dentro de la expresión ventas hechas por el ministerio de
la justicia aquellas celebradas por el juez en representación del deudor de una
obligación de hacer: suscribir un documento, dentro de un juicio ejecutivo.
La lesión enorme sólo se aplica a los contratos onerosos conmutativos, quedando
excluidas aquellas compraventas de inmuebles de carácter aleatorias, como por
ejemplo la venta de un inmueble que se hace mediante una renta vitalicia, ya que
en este caso la venta es aleatoria por indeterminación del precio definitivo,
puesto que la cuantía del precio depende de la mayor o menor duración de la
vida de aquel sobre quien reposa esa renta.
c. Acción rescisoria por lesión enorme.
La acción rescisoria por lesión enorme corresponde tanto al comprador como al

vendedor, sus cesionarios y herederos.
Esta es una acción de carácter personal, y por lo tanto, transferible y transmisible
según las reglas generales.
52
La Corte Suprema ha resuelto que la determinación de que si existe, o no, lesión enorme es una
cuestión de hecho y, por lo tanto, queda entregada a los Tribunales del fondo y no es susceptible de
recurso de casación en el fondo.
53
Ejemplo de ventas forzadas, son el embargo y el remate en juicio ejecutivo, y ejemplos de las ventas
voluntarias en que interviene la justicia, es la venta de los bienes de los incapaces.
93
Esta acción está sujeta a un plazo especial de prescripción de cuatro años

contados desde la fecha del contrato (art. 1896).
Art. 1896. La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del
contrato.
Por último se trata de una acción que es irrenunciable anticipadamente (art.

1892).
Art. 1892. Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la
estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta
cláusula por no escrita.
d. Efectos de la acción rescisoria por lesión enorme.
El legislador en el art. 1890, dice que el comprador en contra quien se pronuncia

la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con
deducción de una décima parte.
El legislador, lo que le da a la parte en contra de la cual se ha dictado una
sentencia declarando la rescisión del contrato, es la opción de allanarse a la sentencia o
enervarla pagando o devolviendo los efectos que correspondan. Por lo tanto, se trata de
una nulidad especial, porque una vez declarada, la parte puede dejarla sin efecto
pagando o devolviendo lo que corresponda.
Art. 1890. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o
completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá a su
arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado
en una décima parte.
No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón
de las expensas que haya ocasionado el contrato.
La jurisprudencia ha dicho que este es un derecho que la ley le otorga

directamente al vendedor o comprador en contra del cual se ha pronunciado la rescisión,
con independencia de si la parte ha hecho valer su derecho en juicio, y con
independencia también de si el juez ha hecho presente o no la opción en la sentencia.
Esta figura es especial, porque el tribunal se pronuncia sobre si se rescinde o no el
contrato, y la ley otorga directamente la opción a la parte contra la cual se pronuncio la
rescisión, sin que sea necesario que el juez se pronuncie a este respecto.
¿Hasta cuándo pueden enervarse los efectos de la resolución pagando o
devolviendo?
El art. 1890 respecto de los efectos de la lesión enorme (declarada), distingue

entre la situación del comprador y del vendedor. El comprador en contra del cual se
declaró la rescisión, podrá consentir en ella o completar el justo precio con deducción
de una décima parte, es decir, que si la cosa vale 100 y él pagó 40, debe completar 50,
esto ocurre porque el legislador cree que la décima parte es una ganancia legítima.
En caso del vendedor, éste podrá a su arbitrio consentir en la rescisión o restituir
el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte, es
decir, que si recibió 100 y el justo precio era 40, entonces devuelve 50.
El legislador a propósito de los efectos dice que no se deberán intereses o frutos,
sino desde la fecha de la demanda (art. 1894).
94
Art. 1894. El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la cosa;
excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
El art. 1895 señala que el comprador que se encuentra en el caso de restituir la

cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas y de los derechos reales que se
hayan constituido sobre ella.
Art. 1895. El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las
hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella.
Esto se relaciona con el art. 1689, en cuanto constituye una excepción a la

nulidad judicialmente declarada, porque no alcanza en sus efectos a terceros, siendo el
comprador el que debe purificar la cosa. Por otra causal de nulidad caen las hipotecas y
derechos reales, lo que no ocurre en este caso en que es el comprador el que debe hacer
las gestiones necesarias, para purificar la cosa de las hipotecas y de los derechos reales
que se hayan constituido sobre ella, y si no puede hacerlo, la única vía es la
indemnización de perjuicios.
Art. 1689. La nulidad judicialmente pronunciada da acción reivindicatoria contra terceros poseedores; sin
perjuicio de las excepciones legales.
Además, con relación a este punto, cabe precisar que la acción de rescisión por
lesión enorme no procede en aquellos casos en que el comprador haya enajenado la cosa
a un tercero.
e. E x t i n c i ó n d e l a a c c i ó n r e s c i s o r i a .
1. La primera hipótesis de la extinción de la acción rescisoria, está contenida en el

art. 1893 inc. i, y se refiere a la pérdida de la cosa en poder del comprador, ya
que en este caso no hay derecho a la rescisión del contrato.54
Art. 1893 inc. i. Perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra
parte para la rescisión del contrato.
2. Lo mismo ocurre si se enajenó la cosa, hipótesis que también se regula en el art.

1893.
Art. 1893 inc. ii. Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya
vendido por más de lo que había pagado por ella; pues en tal caso podrá el primer vendedor
reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de
una décima parte.
3. Otra causal de extinción de la acción, es la prescripción en un plazo de cuatro

Art. 1896. La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha
del contrato.
2.11. Cláusula de arras.
54
En estos casos se pide una medida precautoria.
95
El legislador se refiere a esta figura, en los arts. 1803 y siguientes.
Art. 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras,
perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.
Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las
arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después
de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.
Art. 1805. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los
contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801, inciso 2.º.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se
reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes.
Pese a la ubicación de la regulación de las arras, esta institución es de aplicación

general a toda la contratación de derecho privado. Por consiguiente, se puede acordar la
dación de arras en el contrato de compraventa, sea consensual o solemne, y en cualquier
otro contrato.
Sobre la base de los arts. 1803 y 1805, se puede decir que las arras son la suma
de dinero u otra cosa mueble que una de las partes da a la otra como garantía de la
celebración del contrato, para reservarse el derecho a retractarse del mismo, o como
prueba de que éste se ha celebrado definitivamente.
b. C l a s e s d e a r r a s .
En un primer momento, en el derecho romano las arras eran de una sola clase,
éstas se daban como señal de haberse perfeccionado el contrato, actuando como una
verdadera formalidad de prueba de su conclusión. Sin embargo, con JUSTINIANO las
arras de ser un simple medio de prueba del contrato vinieron a significar que las partes,
al darlas no han tenido la intención de vincularse definitivamente, por el contrario, la de
reservarse la facultad de retractarse de su celebración. Como afirma ORTOLAN, las arras
en vez de ser un signo de la conclusión del contrato pasaron a ser un medio de
retractación.
Con la innovación que introduce JUSTINIANO, con la dación de las arras, las
partes podían retractarse, perdiéndolas el que las hubiese dado y restituyéndolas
dobladas el que las hubiese recibido. Esta regla viene recogida por nuestro Código
Civil. En síntesis, este emperador hizo de las arras no un medio probatorio, sino un
medio para retractarse de la celebración del contrato. La dación de las arras, sin ninguna
otra estipulación, importaba la facultad de retractarse incurriendo en la pena señalada.
Las clases de arras que existen en nuestro derecho son:
i. El art. 1803 se refiere a la figura de las arras en garantía. De este artículo surge
una distinción entre las arras dadas en garantía de celebración, y las dadas en
garantía de ejecución. En lo que respecta a las primeras, como lo que se está
garantizando es que el contrato ha de celebrarse, se está en la fase de un
precontrato o contrato preliminar, y en que la celebración del contrato definitivo,
96
o sea de la compraventa, va a estar supeditado a que ninguna de las partes se

retracte.
También las arras se pueden dar como garantía de cumplimiento, es decir, de un
contrato que ya ha sido celebrado, y la función que aquí cumplen las arras, es
otorgarle a las partes el derecho de retractarse del mismo, perdiendo las arras el
que las hubiere dado, y restituyéndolas dobladas el que las hubiere recibido.
En función de lo señalado en el art. 1805 inc. ii, se puede decir que como regla
general, las arras operan como garantía.
El art. 1804 se refiere al plazo.
Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse,
perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la
convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.
En el caso de las arras dadas en garantía se discute si el contrato de compraventa

se encuentra perfeccionado, o no. Habría que distinguir según sea el objeto de
las arras; o en garantía de la celebración del contrato, o de su ejecución.
En el primer caso, las partes celebran un contrato que en realidad corresponde a
un precontrato o contrato preliminar y la celebración del contrato definitivo
depende de una condición suspensiva negativa: que ninguna de las partes haga
uso de la facultad de retractarse de la misma.
En cambio, cuando las arras caucionan el cumplimiento del contrato de
compraventa, esta última se ha perfeccionado, pero el vínculo jurídico a que da
lugar es precario, en tanto cualquiera de las partes puede retractarse del mismo,
dejándole sin efecto, perdiendo las arras o quedando obligado a pagar el doble
de su importe. Se podría estimar que el contrato se encuentra perfecto, pero que
sus efectos quedan sujetos a una condición suspensiva negativa. La condición,
hecho futuro e incierto, consistiría en que cualquiera de las partes no haga uso de
la facultad de retracto dentro del plazo convenido o en la oportunidad fijada por
la ley.
De cualquier forma, esta segunda modalidad de arras constituye una verdadera
caución, cuyo objeto es el aseguramiento del cumplimiento de una obligación
principal. Si cualquiera de las partes decide retractarse del contrato,
indirectamente decide incumplir con su obligación contractual y el efecto de ello
es que perderá las arras o deberá restituirlas dobladas. Aquí las arras, en cuanto
caución, se asimilan a la cláusula penal (avaluación anticipada de los daños). La
otra parte, la que persiste en el contrato, sólo tiene derecho a apropiarse de las
arras o exigirlas dobladas, sin que tenga a su disposición la acción la
indemnización de daños en contra del que se retractó.
Si se produce el vencimiento del plazo convencional o legal para retractarse, el
contrato queda irrevocablemente celebrado (arras dadas en garantía de
celebrarlo) o se consolida el vínculo jurídico (arras dadas en garantía del
cumplimiento del contrato). En el primer caso, con la excepción de las
compraventas solemnes, en la que se requiere, además, del otorgamiento de la
escritura pública. Para ALESSANDRI, en las compraventas solemnes, la facultad
de retractarse se extiende hasta el momento mismo en que se otorga la escritura
pública, considerando el tenor literal del artículo 1804. Si se estima que las arras
en garantía de celebrarse el contrato constituyen un precontrato o contrato
preliminar, no parece que después de vencido el plazo (cumplida la condición
suspensiva negativa) subsista la facultad de retractarse, al contrario, nace la
97
obligación de otorgar la escritura pública. De cualquier forma se trata de una

cuestión discutible.
Cabe tener presente que antes del vencimiento del plazo, las partes pueden
renunciar a la facultad de retractarse y ello ocurre cuando otorgan la escritura
pública de venta o se principia la entrega de la cosa.
ii. Otra categoría de arras es la que se da en señal de haber quedado convenido el

contrato (art. 1806), y en este caso quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo
prevenido en el art. 1801 inc. ii.
Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras
solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa.
Art. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
Estas arras actúan como un medio probatorio del contrato. Cuando las partes
convienen en esta clase de arras, la venta queda perfecta, sin que las partes
tengan derecho a retractarse. Estas arras exigen de una declaración expresa de
que han sido dadas por este concepto. Para el caso que las partes nada se
expresen se presumirá de derecho que las partes tienen derecho a retractarse de
la venta, esto es, que las arras han sido dadas en garantía.
Por consiguiente, la regla general en materia civil son las arras dadas en garantía,
a diferencia de lo que ocurre en sede mercantil. En efecto, en el código de
comercio la regla es la contraria, esto es, se presume que las arras han sido dadas
como parte del precio o prueba de haberse celebrado el contrato, a menos que
expresamente las partes las hubieran dado en garantía y con derecho de retracto
(arts. 107 y 108 Código de Comercio)
Art. 107. La dación de arras no importa reserva del derecho de arrepentirse del contrato ya
perfecto, a menos que se hubiere estipulado lo contrario.
Art. 108. La oferta de abandonar las arras o de devolverlas dobladas no exonera a los
contratantes de la obligación de cumplir el contrato perfecto o de pagar daños y perjuicios.
Art. 109. Cumplido el contrato o pagada una indemnización, las arras serán devueltas, sea cual
fuere la parte que hubiere rehusado el cumplimiento del contrato.
En cuanto a los efectos de que se perfeccione el contrato de venta., en estas arras

no existe la posibilidad de retractarse, por lo que sólo queda cumplir con el
contrato. Una vez cumplido el contrato, si las arras consisten en una suma de
dinero se imputan al precio y cuando son una cosa distinta, o se imputa al precio,
si así lo convienen las partes, o se devuelven, una vez pagado todo el precio. Si
el que recibió las arras no quiere restituirlas, el que las dio tiene acción en su
contra para exigir su restitución.
Es importante tener presente, que cuando las arras no han sido dadas en garantía
y alguna de las partes se retracta de la celebración del contrato, las normas
98
aplicables serán las generales en materia de de efectos anormales de las

obligaciones (incumplimiento del contrato de compraventa perfecto).
Desde luego, si el vendedor las dio y se retracta puede ser demandado de
ejecución de la obligación de entregar la cosa; igualmente, en el caso del
comprador, imputándose las arras al pago del precio insoluto. Según
ALESSANDRI, si se produce el incumplimiento del contrato, cabe la opción propia
de los contratos bilaterales, es decir, o demandar la resolución o el cumplimiento
forzado de la obligación, en ambos casos, con derecho a indemnización de
daños. En cualquiera de estos casos, las arras se imputarán al precio o a los
perjuicios a que el demandado sea condenado.
Con relación a los contratos solemnes, el contrato no se perfecciona, sino hasta
que se otorgue la escritura pública (art. 1805, inc. ii)
Cabe precisar que el contrato consensual de compraventa se perfecciona según la
regla del art. 1801 y no por la entrega de las arras, como pareciere desprenderse
del art. 1805; las arras constituyen un medio probatorio de un hecho: la
celebración del contrato de venta. Las arras no son un requisito esencial del
contrato de compraventa, sino meramente accidental.
2.12. La compraventa civil y mercantil .

El Título II del Libro II del CCO regula la compraventa mercantil (arts. 130 a
160), previendo normas especiales que prevalecen con relación a las del CC. El art. 96
del CCO, ordena que las prescripciones del CC relativas a las obligaciones y los contratos
en general, se apliquen a los negocios mercantiles, salvas las modificaciones que se
establecen en el CCO. Lo anterior explica por qué el CCO regula sólo algunos aspectos
del contrato de compraventa, aquéllos en que la ley mercantil se aleja de la compraventa
civil; en todo lo no reglado, deberán aplicarse las normas del CC, así lo ordena el
principio de la especialidad.
Art. 96. Las prescripciones del Código Civil relativas a las obligaciones y contratos en general son
aplicables a los negocios mercantiles, salvas las modificaciones que establece este Código.
Las diferencias que dan cuenta de la importancia de distinguir la compraventa

civil de la mercantil son, entre otras, las que se pasan a relacionar:
i. En la compraventa civil, si el precio no es determinado por el tercero designado
y no han designado otra persona que lo haga, la venta se tiene por no celebrada.
En cambio en la compraventa mercantil, si se ha entregado la cosa y el tercero
no fija el precio, la compraventa se entiende perfeccionada y el precio se
determina por el valor que tiene la cosa en la plaza y si tiene varios, por el valor
medio.
ii. En materia de arras civiles, la ley presume que las arras han sido dadas en
garantía, salvo estipulación expresa de las partes. En sede mercantil, la regla es
exactamente la contraria, las arras se presumen dadas como parte del precio y el
derecho de retracto (arras en garantía) exige de un pacto expreso entre las partes.
iii. En la compraventa civil rige el art. 1709, que dispone que la prueba testimonial
no cabe cuando la compraventa ha debido constar por escrito y no se ha
observado esa formalidad. En cambio, en la compraventa mercantil, se aplica el
art. 128 del CCO, que declara la admisibilidad de la prueba de testigos, sin
99
importar el valor de la obligación que se trata de probar, salvo que la ley exija
escritura pública.
Art. 1709. Deberán constar por escrito los actos o contratos que contienen la entrega o promesa
de una cosa que valga más de dos unidades tributarias.
No será admisible la prueba de testigos en cuanto adicione o altere de modo alguno lo que se
exprese en el acto o contrato, ni sobre lo que se alegue haberse dicho antes, o al tiempo o
después de su otorgamiento, aun cuando en algunas de estas adiciones o modificaciones se trate
de una cosa cuyo valor no alcance a la referida suma.
No se incluirán en esta suma los frutos, intereses u otros accesorios de la especie o cantidad
debida.
Art. 128. La prueba de testigos es admisible en negocios mercantiles, cualquiera que sea la
cantidad que importe la obligación que se trate de probar, salvo los casos en que la ley exija
escritura pública.
iv. En relación a la compraventa de los bienes muebles, en materia mercantil se

aplica el principio del doble carácter de los actos mercantiles, en virtud del cual
una compraventa puede ser civil para una de las partes, pero mercantil para la
otra. En este caso, las partes se regirán por las normas civiles o mercantiles,
según corresponda.
100

Contratos en Particular - Promesa y Compraventa

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Contratos en particular – Promesa y Compraventa.

Maximiliano Astorga B. – Paulina Navarrete M.

1. Los contratos preparatorios

Definiciones de contratos preparatorios se pueden encontrar muchas, una de

En la legislación chilena, si se revisa tanto la legislación civil como mercantil,

y que consecuentemente va a adquirir de manera retroactiva las obligaciones y derechos

c. Clasificación de los contratos preparatorios.

i. Una clasificación doctrinal distingue entre c o n t r a t o s p r e p a r a t o r i o s

ii. Otra clasificación distingue, entre c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o s t í p i c o s y

1.1. Contrato de promesa.

La locución promesa suele emplearse en el sentido de una expresión que denota

b. Características del contrato de promesa.

i. L a p r o m e s a e s u n c o n t r a t o . El legislador al reglamentar esta figura no la

ii. E s u n c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o . Esto porque tiene por objeto convenir la

A r t . 6 8 8 . En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por

iii. E s u n c o n t r a t o p r e p a r a t o r i o g e n e r a l . Esta característica se da en

v. El contrato de promesa en sí, n o e s s u s c e p t i b l e d e c a r a c t e r i z a r s e d e

fundamentalmente de la naturaleza del contrato prometido, por ejemplo, la

vi. Es un c o n t r a t o p r i n c i p a l , porque subsiste sin necesidad de otra convención,

También es principal o podría serlo el contrato prometido, por lo tanto, no existe

Art. 1553. Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el

vii. Es un c o n t r a t o s o l e m n e , esto en relación a su perfeccionamiento. Lo

Para que la promesa sea perfecta es necesaria la simple escrituración, a pesar de

viii. La promesa es un contrato e s e n c i a l m e n t e s u j e t o a m o d a l i d a d . Las

embargo, en este caso las modalidades son elementos de la esencia en función de

ix. Es un c o n t r a t o d e d e r e c h o e s t r i c t o , esto lo pone de manifiesto el

x. Es un contrato que g e n e r a u n a o b l i g a c i ó n d e h a c e r , la que consiste

A r t . 1 5 5 3 . Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el

A r t . 5 3 2 . Si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución

xi. Algunos señalan que es un contrato que g e n e r a e f e c t o s p u r a m e n t e

respecto de la cosa, por lo tanto, si el promitente vendedor vende, según la

xii. Es un contrato de v i g e n c i a e s e n c i a l m e n t e t r a n s i t o r i a . Es un medio

xiii. En relación a las p a r t e s i n t e r v i n i e n t e s , ellas toman el nombre de

c. Requisitos del contrato de promesa.

La promesa al ser un contrato, lógicamente está afecta a la necesidad jurídica de

Los requisitos son:

i. Q u e l a p r o m e s a c o n s t e p o r e s c r i t o . El legislador en el art. 1554 nº 1,

A propósito de esta exigencia, si bien es cierto por regla general, la solemnidad

A r t . 1 3 8 b i s . Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad

Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras vigentes y, además, con los requisitos

ii. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes

A r t . 1 4 6 4 . Hay un objeto ilícito en la enajenación:

impedimento legal. Por ejemplo, no podría prometerse la compraventa entre

Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y

Esta interpretación es importante, porque el objetivo que muchas veces se

Otra situación que se debe consignar es la relativa a la administración de la

iii. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la

celebración del contrato definitivo, porque de lo contrario la promesa no tendría

En cuanto a la condición, ésta es el hecho futuro e incierto del cual depende el

La segunda exigencia debe relacionarse también, porque se requiere que el plazo

A r t . 7 3 9 . Toda condición de que penda la restitución de un fideicomiso, y que tarde más de

Por último, respecto de la condición se ha discutido si ésta puede ser meramente

En el caso de la promesa bilateral, ambas partes tienen la calidad de deudores y

iv. Que en ella se especifique de tal manera el contrato

A propósito de este requisito se plantea un problema que consiste en que a la luz

d. Efectos del contrato de promesa.

Esto se refiere a los derechos y obligaciones que derivan del contrato de

emanan del contrato de promesa son obligaciones de hacer, consistentes en la

El efecto normal es que llegado el plazo o cumplida la condición, el contrato

A r t . 1 5 5 3 . Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor,

A r t . 1 4 8 9 . En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de

e. Problemas del contrato de promesa

Se plantean como problemas del contrato de promesa los siguientes: