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TITULO V I.- CONTRATOS PREPARATORIOS 1.

CONCEPTO El Cdigo Civil de 1984, ha consagrado la institucin de los contratos preparatorios, como el comn denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurdicas que comprometen a las partes a la formalizacin o ejecucin de un contrato posterior. El contrato preparatorio es un tipo de contrato que tiene por objeto prefigurar, asegurar o perfilar un contrato definitivo futuro, que le da su razn de ser. Su funcin es de garanta para asegurar el cumplimiento de un contrato a realizarse a futuro. Se utiliza normalmente un contrato preparatorio cuando existen algunas dificultades de hecho o de derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero s resulta recomendable que las partes aseguren su celebracin futura. El contrato preparatorio es en s una obligacin, un compromiso de celebrar de realizar a futuro otro contrato, debemos mencionar entonces que el contrato preparatorio tendr un efecto formal y posteriormente el contrato definitivo que ha de celebrarse contendr los efectos sustantivos. En conclusin, un contrato preparatorio es aquel contrato que est constituido por la voluntad de las partes de preparar un contrato, es decir previo al definitivo, cuya caracterstica principal es asegurar a los sujetos, as como establecer las condiciones de celebracin del contrato definitivo. Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturaleza. 2. CARACTERISTICAS a) Carecen de un fin econmico propio inmediato. b) Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato futuro. c) El objeto de estos contratos es que las partes se obligan a hacer un contrato definitivo a futuro. d) El plazo a futuro es de un ao, renovable. e) Es tpico II. CLASES DE CONTRATOS PREPARATORIOS 1. COMPROMISO DE CONTRATAR

El compromiso de contratar, cabe destacar su concepcin, es un contrato, por lo tanto es el acuerdo de partes que produce efectos patrimoniales. a. Requisitos de validez: consentimiento, capacidad, objeto, causa y forma. El consentimiento viene a ser la manifestacin de la voluntad comn, de dos o ms partes, de preparar, a travs de este contrato, la celebracin de un contrato definitivo determinado. En este caso, cabe destacar esto, el consentimiento se debe formar con la intervencin en el preparatorio, de tantas partes como las que vayan a intervenir en el contrato definitivo. De otro modo el compromiso de contratar no podra realizar su finalidad: asegurar, mediante la obligacin, la celebracin del definitivo. La capacidad de los contratantes en el compromiso de contratar han de ser sujetos con plena capacidad de obrar. Esta capacidad debe ser similar a la exigida para celebrar el contrato definitivo. Sin embargo, no cabe, a nuestro entender, que sujetos con capacidad disminuida, como la prevista en el artculo 1358 del Cdigo Civil, puedan celebrar un contrato preparatorio, aunque tengan capacidad para celebrar un contrato definitivo; la excepcionalidad de esta norma que valida la actuacin de los incapaces est prevista solo para contratos definitivos, que son los relacionados con las necesidades ordinarias de la vida diaria. Los llamados "pequeos contratos" no son susceptibles de preparacin. El objeto es la especfica relacin obligatoria que las partes se proponen crear. As, por el compromiso de contratar, los celebrantes se proponen crear una relacin obligatoria -cuya naturaleza examinaremos ms adelante-, por la cual todos queden obligados a celebrar un contrato definitivo. El compromiso de contratar, a diferencia del contrato de opcin, entonces, es un contrato con efectos obligacionales. En consecuencia, los celebrantes del compromiso de contratar terminan obligndose a prestar su cooperacin, para hacer posible la celebracin del contrato definitivo. La causa est dada por la finalidad lcita perseguida por los contratantes al preparar la celebracin de un contrato definitivo determinado. Este ltimo necesariamente lcito. y La forma, atendiendo a lo regulado en el artculo 1425 del Cdigo Civil, depender del contrato definitivo. Si el contrato definitivo debe adoptar una forma determinada para su celebracin vlida una solemnidad; la validez del compromiso de contratar estar supeditada a la adopcin de similar solemnidad. En cambio, cuando el contrato definitivo sea de forma libre, tambin lo ser el preparatorio. Desde el punto de vista estructural, entonces, el compromiso de contratar es un contrato, un acto jurdico plurilateral, que se forma vlidamente cuando, como en El caso de cualquier otro contrato, concurren los cinco requisitos enunciados. Sin embargo, cabe agregar que, adems de los requisitos de validez, hay dos componentes que son fundamentales en la definicin de la estructura del compromiso de contratar: el

contenido y el plazo; sobre ellos nos ocuparemos al comentar los artculos correspondientes. 1.1 CONTENIDO DEL COMPROMISO DE CONTRATAR

El Cdigo Civil ha optado, en el caso de la formacin del contrato, por darles el mismo valor a todos los elementos. Los elementos esenciales del contrato definitivo estn conformados por el consentimiento, el bien y el precio. Desde este punto de vista, los contratos pueden ser clasificados en: tpicos, atpicos con tipicidad social y atpicos puros. Contrato nominado o tpico: es aquel contrato que se encuentra previsto y regulado en la ley. (Contiene los elementos los elementos esenciales de todo contrato). Es decir que bastara que las partes se hayan puesto de acuerdo en el bien a ser vendido y el precio que se deber pagar. Contratos atpicos con tipicidad Social: Tratndose de los contratos atpicos con tipicidad social -o, si lo preferimos, tpicos con tipicidad social-, es el conjunto de normas que regulan la relacin contractual, q ue tienen por fuente la costumbre, estas normas se sustenten en la costumbre, y no en la ley, ( l a f o r m a c i n d e l o s c o n t r a t o s l o r e a l i z a n d e a c u e r d o a l a c o s t u m b r e ) d o n d e pone en evidencia las limitaciones del tipo social para jugar la funcin supletoria de la voluntad de las partes. Sin embargo, debemos admitir que el tipo social, necesariamente abstracto, puede llenar vacos dejados por los contratantes al celebrar el contrato respectivo., que vendra hacer la falta de estipulaciones de algunos trminos concretos. Tambin es posible fundar esta funcin supletoria de los tipos sociales en el principio de la buena fe que, por mandato del artculo 1362 del Cdigo Civil, rige en la relacin contractual. Contrato innominado o atpico: Es aquel para el que la ley no tiene previsto un nombre especfico, debido a que sus caractersticas no se encuentran reguladas por ella. Para completar las lagunas del derecho o situaciones no previstas por las partes en el contrato, es necesario acudir a la regulacin de contratos similares o anlogos. Por ello, en ausencia de acuerdo entre las partes, existen normas dispositivas a las que acudir. (Compraventa, arrendamientos...) Todos los elementos como forma de pago, fecha y lugar de entrega del bien. Entonces modo de conclusin del artculo 1415 impone el deber de estipular, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo. En consecuencia, la norma

que radica en l es una de naturaleza imperativa. Las partes no tienen la facultad de disponer este extremo del compromiso de contratar. Si pretenden asegurar la celebracin de un contrato definitivo mediante un compromiso de contratar, entonces tienen el deber de estipular los elementos esenciales de ese contrato definitivo. Pero qu pasa si al celebrarse un compromiso de contratar determinado las partes no observan el deber que les impone el artculo 1415? Frente a la inobservancia del deber de un compromiso a contratar, no cabe la nulidad del compromiso de contratar, porque el inters que se tutela con ella es de orden privado. Para que se d la nulidad debe observarse lo expreso en el artculo 219 del Cdigo Civil, entonces estamos frente a una infraccin que no implica que sea jurdicamente indiferente, En este caso, la ley dispensa su tutela al inters de asegurar, va relacin obligatoria, porque la celebracin de un contrato definitivo; siempre que el compromiso de contratar sea estipulado en los trminos imperativos previstos por ella. De no adecuarse el compromiso de contratar a lo impuesto por el Cdigo Civil, de no estipularse los elementos esenciales del contrato definitivo, el efecto obligatorio perseguido por los contratantes al celebrarlo no merecer tutela del ordenamiento jurdico. En suma, la inobservancia de este deber acarrea la ineficacia del compromiso de contratar. Quiere decir que La ineficacia de los actos jurdicos se ve determinado por ciertas circunstancias en la cual no se ha cumplido con ciertos requisitos o no se ha cumplido con los efectos que las partes han querido. Entonces, a falta de elementos resulta la ineficacia del acto jurdico, La invalidez del acto jurdico resulta de la falta de los elementos esenciales y por consiguiente su nulidad. La nulidad de un acto jurdico se diferencia de la anulabilidad de la siguiente forma: La nulidad de un acto jurdico se debe a la falta de los elementos esenciales (voluntad, agente capaz, objeto fsica y jurdicamente posible, fin lcito,), entonces, al momento de realizar el acto jurdico si faltase uno de estos o todos estos elementos en el acto jurdico seria nulo de pleno derecho (ipsu jure), el acto jurdico nace muerto si causar ningn efecto jurdico posterior. La anulabilidad del acto jurdico consiste en que, celebrado el acto jurdico, este rene todos los requisitos esenciales para su celebracin, pero, luego de un estudio, se puede determinar que existi en la voluntad manifestada un vicio (error, dolo, violencia e intimacin), entonces determinado este vicio, este acto es anulable. 1.2 EL PLAZO DEL COMPROMISO A CONTRATAR

El texto vigente del artculo 1416 ha sido establecido por la Ley N 27420, que modific el texto originario, que estableca lo siguiente: "El plazo del compromiso de contratar ser no mayor de un ao y cualquier exceso se reducir a este lmite. A falta de plazo

convencional rige el mximo fijado por este artculo". Ya hemos visto que por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo. Toda vez que el contrato definitivo es necesariamente futuro, el plazo constituye un elemento esencial de la relacin obligatoria creada por el compromiso de contratar. No es pensable esta obligacin sin un plazo de vigencia. a. NATURALEZA JURIDICA DEL PLAZO El plazo, sabemos, es una modalidad del acto jurdico; del contrato en especial. Como tal, en consecuencia, constituye un requisito de eficacia del mismo. Cabe identificarse como conformantes del plazo un trmino inicial, desde el que empieza a computrsele, y un trmino final, con el que concluye el cmputo. Pueden ser por su naturaleza: Naturaleza suspensiva: Naturaleza resolutoria Naturaleza Suspensiva: El plazo que se pacta en la promesa de compraventa es suspensivo, consideran que ste es un hecho futuro y cierto a cuyo vencimiento o llegada la fecha que se indica, podr exigirse el cumplimiento de la promesa. Sin embargo si las partes voluntariamente celebran el contrato prometido antes del vencimiento del plazo acordado o el acaecimiento de la fecha estipulada, no habra ningn inconveniente, puesto que la obligacin existe aunque no sea exigible mientras no venza el plazo suspensivo. Naturaleza Resolutoria: Llamada tambin extintiva, es el plazo que se pacta en una promesa de celebrar un contrato, si bien es un hecho futuro y cierto, su acaecimiento no determina la exigibilidad de la obligacin, sino que por el contrario determina la extincin o caducidad de la obligacin de las partes, es decir que cuando se cumple el plazo pactado se extingue la obligacin que tienen las partes de celebrar el contrato prometido. En tal virtud, los efectos jurdicos de considerar al plazo establecido en la promesa como extintivo son: a) La imposibilidad o improcedencia de exigir el cumplimiento de la promesa una vez vencido el trmino extintivo; y, b) su operancia de pleno derecho, es decir, en forma automtica, sin necesidad de pronunciamiento judicial ni anlisis de la conducta judicial de los contratantes, teniendo nicamente incidencia indemnizatoria, pero imposibilitando la ejecucin forzosa del contrato. b. LA ESTIPULACION DEL PLAZO La estipulacin del plazo en el resolutorio puede ser: Determinada llamado tambin plazo cierto, se establece el vencimiento,

conclusin de un hecho determinando ao, mes o da. Es igualmente plazo cierto, pero no en la fecha, es concretado por un hecho de produccin inevitable, como la muerte de una persona determinada, que produce. Por ejemplo: la extincin de una renta vitalicia. Entonces el plazo d e t e r m i n a d o puede estar establecido en el momento de la celebracin del compromiso de contratar, o puede definirse por un evento posterior al contrato; evento que, al determinar un plazo, necesariamente se verificar. Determinable plazo cierto tambin pero supeditado a un hecho variable por ejemplo: el pago al trmino de una obra. Entonces al celebrar el compromiso de contratar, los contratantes tendran que estipular el evento que permitir establecer su trmino final.

c. FALTA DE ESTIPULACION COBRE EL PLAZO Ya hemos dicho que la relacin obligatoria creada por el compromiso de contratar es impensable sin el plazo resolutorio. Ello, sin embargo, no implica que su celebracin, vlida o eficaz, importe una necesaria estipulacin sobre el plazo. De no acordar los contratantes este extremo estaramos frente a un vaco; circunstancia que le permite a la norma dispositiva recogida por el artculo 1416 jugar su funcin supletoria de la voluntad de las partes. En este caso, el plazo resolutorio tendra una duracin determinada de un ao. De no mediar estipulacin, entonces, el plazo ser necesariamente determinado. En consecuencia, para que la relacin obligatoria creada por el compromiso de contratar tenga una duracin indeterminada, es indispensable que los contratantes estipulen sobre el plazo en esos trminos. 1.3 RENOVACIN A COMPROMISO A CONTRATAR El tema de la renovacin del compromiso de contratar. En tal sentido, podemos afirmar que el compromiso de contratar, como cualquier otro contrato, puede ser libremente renovado por los contratantes; y esto no porque el artculo 1417 prevea la renovacin ni tampoco dentro de sus lmites. Como en el caso de cualquier otro contrato, reiteramos, y en el ejercicio de su libertad de estipulacin, los contratantes pueden renovar el compromiso de contratar, en los mismos trminos en los que lo celebraron o variando estos. En lo que se refiere al plazo, la renovacin puede ser estipulada dentro de los alcances del artculo 1416. Es decir que las partes tienen total libertad para fijar la duracin del plazo del contrato renovado o pactarlo como uno de duracin indeterminada. Esta

libertad no se ve afectada por la duracin que hayan estipulado para el contrato originario; ni siquiera por la falta de estipulacin sobre el plazo en este. Es ms, las partes pueden renovar el contrato sin estipular nada sobre el plazo. En este caso el vaco ser suplido por el artculo 1416; en cuyo caso, el plazo del contrato renovado ser de un ao. 1.4 NEGATIVA INJUSTIFICADA DE CELEBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO El escenario de este artculo es el de la celebracin del contrato definitivo. Esta celebracin se inicia con la formulacin de una oferta que y se torna exigible la obligacin nacida del compromiso de contratar: al aceptar la oferta. Los otros contratantes pueden dar cumplimiento a su obligacin, aceptando la oferta que se les ha formulado, con lo que queda celebrado el contrato definitivo o puede suceder que pueden negarse a aceptarla despus de haber celebrado el contrato definitivo; en cuyo caso podran incurrir en incumplimiento. La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo dentro del plazo previsto, otorga a la otra parte, alternativamente el derecho a: Exigir judicialmente la celebracin del contrato. Frente al incumplimiento, es decir, frente a la negativa injustificada de aceptar la oferta, el contratante fiel, el oferente, tiene, como primera alternativa, la opcin de pretender judicialmente el cumplimiento del contrato, de ser esta la pretensin, la sustitucin operara por imperio de la sentencia, deviniendo en una sentencia constitutiva del contrato definitivo. La resolucin judicial del cumplimiento La negativa injustificada a aceptar la oferta del contrato definitivo, por parte del obligado, puede hacer perder, legtimamente, el inters que tena el contratante fiel en la celebracin de este contrato. Su nuevo inters, provocado por el incumplimiento injustificado, es que se deje sin efecto el compromiso de contratar. El inters del contratante fiel de dejar sin efecto el contrato preparatorio merece tutela del ordenamiento jurdico: tutela que origina en su favor el derecho a la resolucin del contrato por incumplimiento. En cualquiera de los casos, hay lugar al pago de la indemnizacin por daos y perjuicios causados.

En consecuencia, a negativa injustificada de aceptar la oferta es sustento suficiente para que, segn el inters que pretenda hacer valer el contratante fiel, pueda exigir judicialmente el cumplimiento o la resolucin del compromiso de contratar. Para que proceda la pretensin indemnizatoria no basta con el incumplimiento injustificado de la obligacin. Es indispensable el dao. El dao, en este caso, se configurara como la lesin del inters negativo del acreedor, del contratante fiel que ha formulado su oferta sin que sea seguida por la aceptacin. De sobrevenir este, como consecuencia del incumplimiento injustificado de la obligacin, el contratante infiel incurrira en responsabilidad civil contractual. En este caso, dao, el contratante fiel tendr expedito su derecho a la indemnizacin; pretensin que puede acumularla a la del cumplimiento o a la de resolucin del contrato. 2. CONTRATO DE OPCION 2.1 DEFINICIN

Por el contrato de opcin, una de las partes queda vinculada a su declaracin de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. La terminologa opcin como lo seala el maestro Manuel de la Puente y Lavalle, citando el Diccionario de la Lengua Espaola:1) es Libertad y facultad de elegir, 2) la eleccin misma; 3) Convenio en que, bajo condiciones se deja al arbitrio de una de las partes ejercitar derecho o adquirir una cosa. Asimismo, seala que Nuestro Cdigo Civil ha hecho bien en denominar contrato de opcin al convenio en virtud del cual una de las partes tiene el derecho de elegir entre celebrar o no el contrato definitivo. Por este contrato, una de las partes queda obligada a celebrar en el futuro un contrato definitivo, y la otra parte tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. La opcin es un contrato completo, de naturaleza peculiar, porque es preparatorio del contrato definitivo y slo cumple su objetivo una vez que se celebra. 2.2 LAS PARTES DEL CONTRATO

a. Sujeto activo: es la parte que tiene el derecho de ejercitar la opcin; se le denomina, optante. b. Sujeto pasivo: es el deudor, es el que est obligado a celebrar el contrato definitivo se le denomina, opcionista. 2.3 OTRAS CLASES DE OPCIN

a. OPCIN RECPROCA: cuando se ha pactado que la opcin de celebrar o no el contrato definitivo, pueda ser ejercitada indistintamente por cualquiera de las partes. b. OPCIN CON RESERVA DE BENEFICIARIO: cuando se ha pactado que el optante se reserva el derecho de designar la persona con la que se establecer el vnculo definitivo . 2.4 ELEMENTOS DEFINITIVOS El contrato de opcin debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo. Esta es una de las ms importantes diferencias que tiene la opcin con el compromiso de contratar. En la opcin deben pactarse todos los elementos y condiciones del contrato definitivo y no nicamente los elementos esenciales. 2.5 PLAZO MXIMO Toda opcin est sujeta al plazo mximo de 6 meses y cualquier exceso se reduce a este lmite. Es permitida la renovacin por un plazo no mayor de seis meses. III. FORMALIDAD DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS El Art. 1425 del C.C. establece que los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo, bajo sancin de nulidad. La norma se basa en el principio de la unidad de la forma, con el propsito de evitar situaciones conflictivas en el manejo de la contratacin. Por tanto, la norma en resea deber ser leda en el sentido de que los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma forma que la ley o la voluntad de las partes prescribe para el contrato definitivo bajo sancin de nulidad. Esta opinin encuentra sustento en el objetivo perseguido al requerir de manera privada la observancia de una determinada forma para la celebracin del contrato. En efecto, si aun cuando la ley no lo exija, las partes han decidido que es conveniente efectuar un anlisis reflexivo y meditado de su decisin de contraer determinada obligacin y para ello se han autoimpuesto la observancia de determinada formalidad, resulta lgico que dicha exigencia tambin se aplique al contrato preliminar, en la medida en que este contiene los elementos esenciales del contrato definitivo. Caso contrario, el pacto por el que la formalidad se vuelve esencial no tendra sentido.