UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE

LOS ANDES
CIENCIAS JURÍDICAS CONTABLES Y
SOCIALES
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA:

ASIGNATURA: Derecho Civil VII (CONTRATOS ESPECIALES).

DOCENTE: Dr. PEREZ PANDURO, Sergio
ESTUDIANTE: BOZA SICOS, Wilfredo Jesusenrique.
SEMESTRE: X

ABANCAY-APURIMAC
 CASO PRÁCTICO DE DERECHO CIVIL VII – CONTRATOS

ESPECIALES

Armando Casas es un exitoso empresario del rubro de la construcción y ha

decidido comprar un terreno ubicado en una zona alejada de la ciudad de
Abancay, en Patibamba Baja, para ejecutar un ambicioso proyecto de vivienda
social. Armando y su socio Pedro Percca, constituyeron para este efecto una
nueva empresa denominada “Casas & Percca Habilitaciones SAC” (en adelante,
“Casas & Percca” o, indistintamente, la “Empresa”), en la cual ambos tienen el
50% de las acciones. El terreno de 60 hectáreas le pertenece a Rodolfo, Patricio
y Dionisio Samanez, todos herederos del Sr. Herminio Samanez, un importante
propietario de la ciudad, cuya fortuna fue despilfarrada por sus hijos y el terreno
es lo único que les queda. El terreno está valorizado en la suma de US$ 12
Millones.

Es así que, luego de largas negociaciones entre la Empresa y los propietarios

del terreno, llegaron a un acuerdo final. Suscribieron una Opción de Compra en
la cual los herederos le otorgan a la Empresa un plazo máximo de 4 meses para
comprar el terreno con la entrega de unas Arras por la suma de US$ 500,000.00
(en adelante, la “Opción”).

Una vez cumplido el plazo, si se compra el terreno, las arras serán imputadas al
precio de venta, de lo contrario, serán cobradas como penalidad por la negativa
en la compra. Una vez suscrita la Opción, “Casas & Percca” se encargó de
mejorar el cercamiento del terreno y colocar una sala de ventas, diseñaron el
proyecto y empezaron a comercializar y publicitar el nuevo proyecto “Conjunto
Habitacional Patibamba Baja”, el cual empezó a tener mucho éxito.

A los 4 meses, la Empresa suscribe un contrato de compraventa con los

herederos, con una modalidad de pago siguiente:

- US$ 3 Millones contra la firma del contrato

- La firma de 2 letras de cambio cada una por la suma de US$ 3 Millones,

pagaderas una a los 12 meses y la otra a los 24 meses luego de su suscripción.

- US$ 2.5 Millones cuando se venda el 60% de lotes del proyecto.

 Ante esto, los hermanos piden garantías a “Casas & Percca” para el
cumplimiento de todos los pagos, a lo cual “Casas & Percca” responde que no
puede otorgar garantías en la medida que recién empiezan este proyecto y no
tienen más capital.

Para poder responder esta primera pregunta, es importante realizar el siguiente

análisis:
a) Ahora como PRIMER punto es importante que la empresa haga un contrato de
promesa de venta, esto para que el bien inmueble que no pueda transmitir la
propiedad del inmueble, pero si estableciera la obligación de celebrar un contrato
definitivo en donde se establecerían las condiciones de la transmisión,
b) Segundo, es imprescindible que Casas & Perca no realice una compraventa con los
respectivos compradores de lotes es porque este aún no tiene el dominio de la
propiedad de dicho predio ya que es propiedad de Casas &Perca.
c) Por último, la empresa al pagar en parte el precio del bien porque habría entregado
los millones de dólares, pero solo una parte.

CONSIDERACIÓN:

- Considero que también se podría suscribir un contrato preparatorio de compraventa

a plazos, teniendo en cuenta que el plazo de arras ya venció, por ende, los próximos
pagos pactados deben estar debidamente estipulados con fechas límites para su
cumplimiento.
Para poder establecer las regulaciones en la letra
de cambio, es importante la existencia de algunos
requisitos, los cuales tendrán el fin de garantizar
el cumplimiento los cuales pueden ser:
Monto de las letras.
Fecha de vencimiento de cada una de las
letras
Datos de la persona que debe hacer el
pago.
Aceptación explícita del que debe hacer
el pago.
Firma del emisor de la letra de cambio.

AHORA BIEN: Sobre la casuística en cuestión, se hace mención sobre la

firma esta está comprendida por 2 letras de cambio.
Teniendo en cuenta lo antes mencionado sobre las firmas cada una de las firmas
compone el monto de 3 millones, en este caso Casas&Perca en la propia letra
de cambio la cual fue generada por el acreedor y asumida por el deudor, de
forma incondicional, por lo que una vez producida la aceptación, por parte del
comprado, se estaría generando una obligación que es pagar en el tiempo que
se estableció.
 Esta pregunta considero que es más fácil, por lo que se mencionó en
clases de la mejor garantía sería poner en Aval.

También es importante menciona que es importante que podría haber la

posibilidad de aplicar lo que se establece en los parámetros del artículo
1583 que es el “Pacto de reserva de Propiedad”.

Desde mi punto de vista, considero que sí existe la posibilidad de que se pueda

pactar ya que la empresa (Casas&Perca) pudo cancelar una parte del precio,
faltándole completar el resto, entendiéndose esto no se podría transefir la
propiedad sin que se haya podido pagar el total del bien.
Por ello es importante citar lo establecido en el código civil, que nos dice:

“ARTÍCULO 1583.- COMPRA VENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que
se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido
entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de
la entrega.

El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del
importe del precio convenido.

La reserva de Propiedad parece la Mejor opción para el vendedor, sin embargo, el comprador
corre con toda la responsabilidad en caso de no cumplir el pago pactado, siendo así la garantía
que mejor se adecua. Por otro lado, considero que si podría pactarse la reserva de la propiedad
hasta el momento en el que el 60% del total del predio haya sido vendido”.