LEY 27157

ASPECTOS TECNICOS EN LA
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES

ARQ. JORGE L. SICCHA NOVIEMBRE 2006

 LEY 27157
Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común

 Publicada el 20 de julio de 1999

 Reglamentada mediante DS Nº 008-2000-MTC
 Texto Único Ordenado del 8 de Noviembre del 2006
 Dada en un contexto de informalidad de la
Propiedad: (terreno y edificación)
 INEI (1993) Viviendas: 1’597,715 Existencia de
Normas de carácter general, no especializadas y/o
difusas.

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 PROPUESTA DE LA LEY 27157

 Existencia de derechos de propiedad saneados y

debidamente inscritos (terrenos y edificaciones).
 Brinda acceso simplificado y menos oneroso al
Registro (eliminación de requisitos innecesarios y
duplicidad de trámites).
 Convierte al régimen de unidades inmobiliarias que
comparten dominio exclusivo y común en un
régimen eficiente, dinámico y que favorece a los
titulares de derechos.

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 PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCION
ESTABLECIDOS EN LA LEY 27157

 En vía de regularización por FOR - Sede Registral

 Trámite regular mediante FUO - Sede Municipal
 Regularización de fábricas iniciadas a partir del 21/
julio /1999 - Sede Municipal

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 LEY 27157
D.S. No 008-2000-MTC

 Art. 1 Ambito de aplicación

 El presente Reglamento es único y su aplicación es
obligatoria a nivel Nacional para las edificaciones
levantadas en PREDIOS URBANOS. Comprende la
Regularización de edificaciones, la licencia de obra,
declaratoria de fábrica y el regimen de propiedad
exclusiva y propiedad común.

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 PREDIO URBANO

 MUNICIPALIDAD
 Predio con acceso a los servicios básicos.
 Concepto urbanístico
 Abarca todo el continuo urbano

 REGISTROS PUBLICOS
 Predio con habilitación urbana – cambio de uso de
rural a urbano
 Concepto formal - legal
 Abarca únicamente áreas con habilitación urbana

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ASPECTOS TECNICOS DE LA LEY 27157 ARQ. JORGE L. SICCHA
 35%

Sólo el 45% de las viviendas en el Distrito de Trujillo se encuentran en zonas con Habilitación Urbana.
Existencia de Urbanizaciones semirústicas inscritas.
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 Res. Superintendente No-490-2003-SUNARP

 Publicado el 16 de octubre 2003

 Es procedente la inscripción de regularizaciones de
edificaciones tramitadas al amparo de la ley 27157,
respecto de inmuebles situados en “zonas
urbanas”, aunque no se encuentre inscrita la
aprobación de la habilitación urbana, siempre y
cuando la municipalidad correspondiente a través
de la certificación pertinente establezca que el
inmueble cuenta con ZONIFICACION URBANA.

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 Reglamento de la LEY 27157
D.S. No 008-2000-MTC

 Sección Primera
• Regularizacion de Edificaciones
• Art. 3º al 43º
 Sección Segunda
• Licencia de Obra y Declaratoria de Fábrica
• Art. 44º al 124º
 Sección Tercera
• Régimen de Propiedad Exclusiva y Común
• Art. 125º al 157º

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 LEY 27157 – SECCION PRIMERA
Regularización de edificaciones

 Regularización de edificaciones construidas o demolidas

antes del 21 de julio de 1999.
 Trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e
inscripción, de las edificaciones existentes sobre:
 Predios urbanos
 terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitación urbana con construcción simultánea
 Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que
se encuentren como urbanos en la municipalidad e
inscritos como rústicos en el registro de predios.
 Se realiza a través del FOR - constituye título registral,
cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado
de la documentación que sustenta el derecho, acto o
contrato que se desea registrar.

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 EL EXPEDIENTE DE REGULARIZACION (Art.24)

1. El FOR
2. Copia literal de dominio o documento público, o privado de
fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del
solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser
el caso.
3. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios,
expedido por la municipalidad respectiva,
4. Plano de localización y ubicación conforme a las
características señaladas en el numeral 64.2 inciso d
5. Plano de plantas de arquitectura
6. Informe Técnico de Verificación

Para edificaciones en propiedad exclusiva y común (art. 26)

7. Copia legalizada del acta de inicio de regularización
8. Plano de independización
9. Reglamento interno

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 TIPOS DE FABRICA SUSCEPTIBLES DE REGULARIZACIÓN (Art. 51)

• EDIFICACION NUEVA

• REMODELACION
-Los planos de arquitectura deben desdoblarse (Art. 27)
-Fábrica Inscrita y fábrica final
• AMPLIACION
-Igual que en 2
• DEMOLICION

• RECTIFICACION

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 OBSERVACIONES (Art. 13)

 Si existen discrepancias de áreas y linderos, el 1. El FOR

2. Documento idóneo
verificador las anotará como observaciones : 3. Certificado Parámetros
Urbanísticos y
 si el área es menor se inscribirá la fábrica + Edificatorios
carga por discrepancia 4. Plano de localización y
ubicación
 Si es área es mayor y no E superposición 5. Plano de plantas de
arquitectura
podrá solicitarse la anotación preventiva de la 6. Informe Técnico de
fábrica Verificación

 Rangos permisibles: Propiedad exclusiva y común

 Densidad neta y coeficiente de edificación 7. Copia legalizada del acta

hasta un 25% mas de lo permitido en el de inicio de regularización
8. Plano de independización
certificado de parámetros. 9. Reglamento interno
 Area libre hasta un 25% menos del porcentaje
mínimo.

DN=nro viv (5)/A lote (Ha) 300 Hab/Ha 375Hab/Ha

CE=A techada / A lote 2.4 3.0
% A L=A libre / A lote*100 30% 22.5%

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 CERTIFICADO DE PARAMETROS
URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS
1. El FOR
2. Documento idóneo
3. Certificado Parámetros
Urbanísticos y
Según ordenanza No 08-94-MPT Edificatorios
4. Plano de localización y
ubicación
5. Plano de plantas de
arquitectura
6. Informe Técnico de
Verificación

Propiedad exclusiva y común

7. Copia legalizada del acta

de inicio de regularización
8. Plano de independización
9. Reglamento interno

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 ORDENANZA MUNICIPAL No 08-94-MPT

 Modifica norma de edificaciones del RNC, adecuándolas 1. El FOR

2. Documento idóneo
a la respectiva realidad territorial 3. Certificado Parámetros
Urbanísticos y
Edificatorios
4. Plano de localización y
 AREA LIBRE NECESARIA ubicación
 En viviendas unifamiliares, bifamiliares o 5. Plano de plantas de
arquitectura
multifamiliares, se considera como Area libre 6. Informe Técnico de
necesaria, los patios, pozos de luz, áreas de retiro, Verificación

terrazas y/o jardines, no techados, que sirven para Propiedad exclusiva y común
resolver los requerimientos de iluminación y
7. Copia legalizada del acta
ventilación adecuados de las habitaciones. de inicio de regularización
8. Plano de independización
 Ancho mínimo de las áreas libres necesarias 9. Reglamento interno
 Hasta 3 pisos 2.20 ml
 4 pisos 2.50 ml
 5 pisos 3.00 ml

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 PLANO DE UBICACION Y LOCALIZACION (Art. 64.2)

 PLANO DE UBICACIÓN 1. El FOR

 Escala 1/500 2. Documento idóneo
3. Certificado Parámetros
 Manzana donde se ubica y los frentes de las Urbanísticos y
manzanas circundantes Edificatorios
4. Plano de localización y
 Sección vial de la calle del lote ubicación
 Distancia del lote a esquina de la vía mas cercana 5. Plano de plantas de
arquitectura
 Lotes colindantes y usos 6. Informe Técnico de
Verificación
 Norte Magnético
 Nombre de Urb., Manzana, lote Propiedad exclusiva y común

 Cuadro de áreas, normativo 7. Copia legalizada del acta

de inicio de regularización
 Retiros acotados 8. Plano de independización
 Medidas perimétricas 9. Reglamento interno

 Achurados por pisos

 ESQUEMA DE LOCALIZACION
 1/5000 ó 1/1000
 Vias principales ó lugares públicos notables
 Zonificación

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 PLANO DE PLANTAS DE ARQUITECTURA (Art. 25.d)

1. El FOR
 Escala 1/50 – 1/100 2. Documento idóneo
3. Certificado Parámetros
 Plano de distribución por pisos Urbanísticos y
Edificatorios
 Nombre de todos los ambientes, interiores y 4. Plano de localización y
exteriores, inclusive los secundarios como closets, ubicación
5. Plano de plantas de
despensa, depósitos, piscina, etc. Concordados arquitectura
con la memoría descriptiva del FOR 6. Informe Técnico de
Verificación
 En caso ampliación, remodelación, modificación se
Propiedad exclusiva y común
desdoblará en 2 planos:
7. Copia legalizada del acta
 Inscrito, indicando los elementos eliminados
de inicio de regularización
 Por regularizar, indicando las ampliaciones, 8. Plano de independización
9. Reglamento interno
modificaciones o remodelaciones según el
caso
 El membrete debe consignar los datos de
propietarios y dirección concordantes con la
inscripción registral.

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 PLANO DE INDEPENDIZACION (Art. 26.b)

1. El FOR
 Escala 1/50 – 1/100 o menor escala que 2. Documento idóneo
3. Certificado Parámetros
permita su lectura Urbanísticos y
Edificatorios
 Plano de independización de unidades por 4. Plano de localización y
ubicación
pisos 5. Plano de plantas de
arquitectura
 Debe indicar las áreas ocupadas, techadas y 6. Informe Técnico de
libres de las unidades de propiedad exclusiva Verificación

y común. Propiedad exclusiva y común

 Nombre de las unidades y colindantes 7. Copia legalizada del acta

de inicio de regularización
 Medidas perimétricas de cada unidad 8. Plano de independización
9. Reglamento interno
 Esta información debe concordar con la
descrita en el reglamento interno de
independización

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 Muchas gracias !

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