En conclusión, la Ley (anterior) 

añadía al régimen del Código Civil, normas sobre la

constitución del derecho de propiedad horizontal, sobre la administración, modificación y
reconstrucción de los edificios, sobre el seguro, la hipoteca, y las expensas (ver actual
codificación a la Ley de Propiedad Horizontal ROI 19: 6-oct-2005). Se hacia referencia a dos
reglamentaciones que deben completar la Ley: el reglamento general, que fue expedido por
Decreto Ejecutivo 277, publicado en el RO 159 del 9 de febrero de 1961 (ver actual codificación
al Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal RO 270: 6-sep-1999), y los
reglamentos internos, cuya inserción en las escrituras públicas de constitución de la Propiedad
Horizontal, fue obligatoria hasta la promulgación del DS 2203 reformatorio, en RO 523 del 10
de febrero de 1978. En esta forma quedaron bien delimitadas las fuentes legales de este derecho
en el Ecuador.
Muchos países han considerado que las simples disposiciones de sus Códigos Civiles resultaban
insuficientes y han procedido a dictar leyes especiales sobre esta materia. Según Puig Peña,
Bélgica inició el camino con su importante ley de 1924, reformadora del Código Civil; siguió
Rumania, con su ley de 1927; luego, Bulgaria en 1933, Italia el 34 y América, casi todos los
países, a partir de la ley de Brasil de 1928; así, Chile en 1937, Uruguay y Perú el 46 con, leyes
especiales y Venezuela el mismo año con su Código Civil, Argentina y Colombia en
1948, Bolivia en 1949, Cuba y Panamá, el 52, México el 54 y nuestro país en 1960. El Dr. Arroyo
del Río anotaba que un movimiento de especialización sobre este tema, se suscitó después de la
primera guerra mundial.

Importancia socio-económica
Como lo anota la exposición de motivos de nuestra ley del 60, la propiedad horizontal tiende a
solucionar el problema de la vivienda, ya que permite la construcción de grandes edificios que
aprovechan mejor el espacio y pueden hacer más baratas las casas. Un mismo suelo sirve para
muchos, y ahora, en las grandes ciudades el terreno se cotiza en sumas fabulosas.
Los edificios altos favorecen una mayor densidad urbana con el consiguiente ahorro de gastos
de urbanización. Ciudades excesivamente grandes en proporción a su población resultan
antieconómicas.
En cambio, se ha objetado que la división de casas por pisos podría dificultar la movilidad
económica de la propiedad raíz. Pero la práctica ha demostrado precisamente lo contrario,
como observa Batle, tratadista español que ha estudiado ampliamente el fenómeno; resulta que
la habitación se ha vuelto más asequible para un mayor número de personas por
el costo reducido y las facilidades crediticias que permite la propiedad horizontal en las
legislaciones que la regulan.
Las relaciones más íntimas de convivencia y vecindad que impone este sistema de propiedad,
suponen un elevado nivel de virtudes cívicas, pero también las exigencias mismas de ellas,
fomentan esas virtudes sociales.

Naturaleza jurídica
El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como en la
exégesis positiva de las leyes de cada país.
Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características fundamentales
para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así, habrá que convenir en que se
trata de una propiedad muy especial o modificada por la conjunción con otros factores
jurídicos. No hay en ella una libertad de disposición total, sino condicionada al objeto propio
del piso, y al interés de los demás propietarios del edificio; tampoco hay libre división, porque
las partes comunes siguen como accesorias de lo principal que está constituido por los
apartamentos de cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc., está igualmente
condicionado al interés colectivo; no se sigue la regla de la accesión de la edificación al suelo;
no da derecho de dominio sobre el subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella
mayor intensidad los problemas de vecindad y exigen una prolija regulación que debe
reglamentarse.
De esta sintética descripción se deduce que fácilmente se pueden hallar analogías con otras
figuras jurídicas, pero al mismo tiempo, no se puede encuadrar plenamente en ninguna de ellas
el régimen de propiedad por pisos.
He aquí las principales tendencias al respecto:
 a) La identificación con las servidumbres. Esta doctrina inspiró el Código Napoleón y
el de Andrés Bello. Una objeción fundamental se puede hacer: no cabe servidumbre sobre
cosas propias.
 b) Que se trata de una forma de derecho de superficie. Esta tendencia se sigue en
los países germanos, aunque algunos autores señalan sus graves deficiencias, por ejemplo
Hedemann, ya que el dueño del suelo no lo es del subsuelo; y nos hallamos ante algo mucho
más complejo que una simple edificación en suelo ajeno.
 c) Sociedad. En Inglaterra y Estados Unidos, países en los que el concepto de
asociación y de sociedad tienen gran amplitud y variedad muy rica de formas, se procura
englobar también la propiedad horizontal en ese esquema, y efectivamente sirve para
explicar la organización de los aspectos administrativos del edificio, mas no es suficiente
para justificar otros puntos aún más importantes: constitución, enajenación, etc.
 d) Condominio de indivisión forzosa. Ciertamente una parte de la realidad
jurídica se explica con esta fórmula, pero no abarca toda la complejidad del fenómeno. Con
acierto señala Albadalejo, que son aplicables supletoriamente las normas de la copropiedad,
pero esto se refiere evidentemente sólo a la parte común, más no a la privativa de cada
propietario, ni a las relaciones de índole social. El concepto de copropiedad domina en
muchos autores belgas, italianos y españoles.
 e) La naturaleza jurídica propia de una entidad mixta: propiedad y condominio,
siendo lo principal lo individual y accesorio lo común. Este concepto es el que tiende a
imponerse y el que parece más acertado.
Castán recoge y aprueba la opinión de Batle de que en la propiedad por pisos existe
una comunidad de ciertos elementos, pero sobre la casa entera no hay comunidad, sino una
simple concurrencia de propietarios, que no es lo mismo, y por tanto nos hallamos ante una
institución de carácter complejo. Concluye este mismo autor que en la nueva ley española del
año 1960, se da una mezcla de propiedad exclusiva (sobre cada piso) y de copropiedad (sobre
los elementos comunes), en la cual combinación tiene cierto predominio el derecho de
propiedad del piso o departamento, considerado como sustantivo e independiente. También
Arroyo del Río aceptaba la tesis de que la propiedad horizontal tiene carácter mixto y por
tanto se diferencia de una simple comunidad. Pescio, precisa aún más, diciendo que la
propiedad horizontal es una especie del género comunidad: es una forma de la copropiedad y,
según el Profesor Butera, presenta una característica muy peculiar: es la síntesis de una cosa
principal dividida y una cosa accesoria indispensablemente común. En las demás figuras de la
comunidad, la comunión recae sobre lo principal; en la propiedad horizontal, recae sobre lo
accesorio. Y una particularidad más: la comunión de lo accesorio es necesaria; el acto
dispositivo sobre lo principal se extiende de pleno derecho, al accesorio correspondiente.

Establecimiento de la propiedad horizontal

Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras: a) Porque el dueño de un edificio
venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad de uno o más apartamientos
reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos, b) Por partición material de un
condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo exclusivamente de un departamento,
conservándose la comunidad sobre las partes de utilidad para todos, c) Por construcción de un
edificio por varias personas, destinándolo a propiedad horizontal.
No solamente los actos entre vivos pueden originar la propiedad horizontal, mediante venta,
permuta, donación, asociación, etc., sino también la disposición testamentaria puede
igualmente dar principio a un régimen de propiedad horizontal.
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Nuestra ley es amplia en esta materia y ha innovado el derecho ecuatoriano preexistente, por
cuanto permite establecer la propiedad horizontal sobre bienes futuros, esto es, sobre
edificios aún no construidos. Más aún, esta fórmula se facilita especialmente, con miras a
solucionar problemas urbanos de vivienda, dando la posibilidad de establecer hipoteca sobre el
edificio que se va a construir. El artículo 9 considera expresamente esta hipótesis y precisa y la
hipoteca gravará la cuota correspondiente del terreno y el departamento o local que se
construya, sin necesidad de nueva inscripción. El artículo 10 ordena protocolizar el plano del
edificio, una vez terminada su construcción. Y el artículo 24 autoriza a los bancos para
conceder préstamos con garantía hipotecaria, destinados a la construcción de los edificios de
propiedad horizontal, hasta por el 60% de su valor, pudiendo iniciar los préstamos tan pronto
como se acredite una inversión del 40%. Por tanto, nuestra ley permite tanto la hipoteca del
departamento futuro (Art. 9), como de todo el edificio aún no terminado sino en vías de
construcción (Art. 24).