Formulación y Evaluación de Proyectos de

Inversión de Capital
Sesión 1 y 2 – “Introducción, Analisis
Macroeconomico, Boom y Burbuja”
Arq. Sandra Ganoza
Ing. Alberto Apolinario
2021

1
NORMAS (PARA CLASES VIRTUALES)

• Buena actitud

• Ambiente apropiado
• Avise en casa que está en clases
• Cierre todas las demás aplicaciones, redes sociales, programas,
etc .
• Micrófonos en silencio, video apagado

• Elegir delegado
• Comunicaciones por Workplace / email
Sesiones Introducción, Analisis 2
1y2 Macroeconomico, Boom y Burbuja
Sesiones Visión Integral de la Gestión del 2
3y4 Negocio Inmobiliario
Sesión 5 PC 1 1
Sesión 6 Gestión para la compra de 1
terrenos
Sesión 7 Anteproyecto, proyecto de 1
arquitectura y
demás especialidades
Sesión 8 Evaluación Parcial 1
Sesión 9 y 10 Análisis de factibilidad de un 2
proyecto inmobiliario
Sesión 11 y Criterios de Evaluacion Financiera 2
12
Sesión 13 y Financiamiento bancario del 2
14 proyecto
Inmobiliario, Fondos de Inversión /
PC02
Sesión 15 Trabajo Final - Exposiciones 1
Sesión 16 Trabajo Final - Exposiciones 1
 REVISIÓN DEL CURSO
Evaluaciones

FÓRMULA
10% (P) + 15% (PC1) + 25% (EA1) + 15% (PC2) + 35% (TF1)

TIPO DE NOTA PESO %

P - PARTICIPACIÓN EN CLASE 10

PC - PRÁCTICAS PC 15

EA - EVALUACIÓN PARCIAL 25

PC - PRÁCTICAS PC 15

TF - TRABAJO FINAL 35
UNIDAD 1

a. Situación Macroeconómica del País y económica del sector.

b. Diferencia entre Boom inmobiliario y burbuja inmobiliaria
c. Objetivo de una empresa inmobiliaria
d. Organización de una empresa de desarrollo inmobiliario
d.1. Estructura por áreas funcionales Vs estructura matricial
d.2. Funciones de cada área de una empresa inmobiliaria

UNIDAD 2

a. Los Negocios en el Real State

b. Factibilidad
c. Ingeniería de Diseño
d. Estructura Financiera
e. Estrategia para el Inicio
f. Estrategia de Ventas g. Post Venta ¿ Servicio de Atención al cliente?
UNIDAD 3
a. Información legal para la compra
b. Información técnica para la compra
c. Estudio para la compra
d. Aprobación de la compra
e. Proceso de compra
f. Recepción del terreno
g. Hipoteca del terreno
h. Información legal del terreno
i. Información técnica del terreno Definición de proyectistas y especialistas
j. Factibilidades de servicio (agua, desagüe y electricidad)
k. Estudios de impacto ambiental y vial
l. Habilitación urbana
m. Definición del producto
n. Anteproyecto de arquitectura
o. Aprobación municipal del anteproyecto de arquitectura
p. Indeci y bomberos q. Proyecto de arquitectura
r. Proyecto de estructuras
s. Proyecto de instalaciones sanitarias
t. Proyecto de instalaciones eléctricas
u. Proyecto de instalaciones mecánicas
v. Proyecto de instalaciones de gas
w. Aprobación municipal del proyecto de arquitectura y especialidades
x. Obtención de licencias de construcción por etapas
y. Detalles de arquitectura y especificaciones técnicas
z. Compatibilización entre planos de las diferentes especialidades
UNIDAD 4

a. Cabida arquitectónica
b. Principales indicadores financieros y de mercado para decidir
c. La factibilidad de un proyecto Perfil de factibilidad
d. Flujo de caja
e. Análisis de sensibilidad
f. Establecimiento de precios de las unidades inmobiliarias
g. Criterios de Evaluación ROS, ROE, ROI, Multiplo, TIR y VAN
h. Documentación técnica para el banco
i. Financiamiento bancario del proyectos inmobiliarios
j. Fondos de Inversión en proyectos inmobiliarios
SESION 1: INTRODUCCION

a. Análisis Macroeconómico
b. Situación Económica del Sector
Inmobiliario
c. ¿Boom y/o burbuja inmobiliaria?
b. Objetivo de una empresa inmobiliaria
c. Organización de una empresa inmobiliaria
i. Estructura de una empresa inmobiliaria por áreas
funcionales
ii. Funciones de cada área de una empresa
inmobiliaria

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 9

ESCENARIO MACROECONOMICO

Producto Bruto Interno (PBI)

• Es el indicador de la producción agregada en la contabilidad nacional
• Existen tres formas de concebir el PBI de una economía:
o El PBI es el valor de los bienes y servicios “finales” producidos en la economía durante un
determinado periodo. El Producto Bruto Interno (PBI) es el principal indicador de
medición de la economía de un país y, por ello, es el que permite tomar decisiones
respecto al rumbo que está tomando la economía.
o El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo. El
valor añadido por una empresa en el proceso de producción es el valor de su producción
menos el valor de los bienes intermedios que utiliza para ello
o El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo. El PBI se
calcula al sumar el consumo efectuado por las familias, el efectuado por el gobierno, las
inversiones y las exportaciones deducidas de las importaciones.
Este indicador funciona de la siguiente manera: un menor crecimiento del PBI implica que
cualquiera de estos componentes o más de uno está desacelerándose.
Todos los meses el INEI, publica las cifras sector por sector del PBI, con un retraso de dos
meses. Sin embargo, una manera de analizar la evolución del PBI es su variación porcentual mes a
mes. Es decir, ver cuánto ha subido o bajado este indicador con respecto al mes anterior. Esta es la
variación del Producto Bruto Interno en los últimos diez años mes a mes.

1
El PBI se calcula de forma global y sector por sector, de manera que se pueda saber cuál
de los diferentes componentes de la economía han impulsado un alza.

En el 2019, el sector construcción mostró mayor crecimiento que el resto de los sectores
productivos alcanzando una variación positiva de 6.7%, revelando así un avance por tercer
año consecutivo, indicó hoy el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial .

La construcción creció 4.6% en 2018, porcentaje mayor que el 2.4% registrado en el año
previo, según dijo la CCL.Causas:
- Puesta en ejecución de obras de infraestructura pública
- Impulso positivo proveniente de la actividad minera en la demanda de cemento y
estructuras metálicas.
- Recuperación de la inversión privada en proyectos del sector inmobiliario.
- Obras de los Juegos Panamericanos, cuyo presupuesto asciende a US$900 millones.
- Plan de Reconstrucción de US$7,400 millones para el periodo 2017-2020
- Línea 2 del Metro de Lima que cuenta con un presupuesto de US$5,700 millones.
PBI Perú 2020

PBI de principales sectores de la economía peruana cayeron durante 2020

El crecimiento de la economía peruana sería de 5.1% en promedio durante el

período 2021 – 2026
Peru: PBI Real 1950 - 2020
 Hogar Jefe de familia Ama de casa Nivel socioeconómico

Se define al conjunto Se define a la persona

de personas que de 15 años a más, Se define a la persona Se define en funcion a
ocupan en su totalidad hombre o mujer, que de 15 años a más, un grupo de variables
o en parte una aporta mas hombre o mujer, que seleccionadas a partir
vivienda, comparten economicamente en el toma las decisiones de estudios realizados
las comidas hogar o toma las cotidianas de compra por APEIM. No se
principales y atienden decisiones financieras para la determina a partir de
en comun otras de la damilia, y vive en administracion del los ingresos.
necesidades vitales. el hogar. hogar.

Fuente: APEIM
 APEIM - NSE Metodologia
Formula APEIM (Antecedentes)

En agosto del Para ello, se En efecto, se Consecuentement Finalmente se

2020 APEIM analiza cada mantienen las e, se reagrupan obtiene una
decide actualizar variable que mayoria de algunas categorias
la fórmula de NSE. pertence a la variables dado de las variables y
formula que no
formula para que siguen se redistribuyen considera el
medir su discriminado a los puntajes. servicio de
variacion y hogares por telefono fijo.
significancia en el caracteristicas
tiempo. socioeconomicas.

Fuente: APEIM
 APEIM - NSE Metodologia
Variables

➔Las variables para la construccion de los Niveles Socioeconomicos son:

De jefe de hogar y su
vivienda
➔ Nivel educativo Bienes y servicios
alcanzado
➔ Sistema de salud al que ➔ Auto o camioneta de
esta afiliado uso particular (no Equipamento del
taxi, ni auto de
➔ Material predominante
empresa)
Hogar Servicios
en los pisos de la
vivienda ➔ Servicio domestico
➔ Computadora/
Públicos
➔ Material predominante pagado (que vaya por
Laptop
en las paredes lo menos 1 vez por ➔ Television por
➔ Refrigeradora/
exteriores de la vivienda semana) cable
Congeladora
➔ Conexion del baño ➔ Lavadora ➔ Internet
➔ Horno/
Microondas
 APEIM - Principales resultados

Fuente: APEIM
 APEIM - Principales resultados

Fuente: APEIM
 APEIM - Principales resultados

Fuente: APEIM
 APEIM - Principales resultados

Fuente: APEIM
 APEIM - Principales resultados

Fuente: APEIM
 APEIM - Principales resultados

Fuente: APEIM
APEIM - Principales resultados
 APEIM - Perfil hogares Segun NSE Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil hogares Segun NSE Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil hogares Segun NSE Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil hogares Segun NSE Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil hogares Segun NSE Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil hogares Segun NSE Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil Personas Según Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil Personas Según Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil Personas Según Lima Metropolitana

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil Hogares Segun NSE Peru Urbano

Fuente: APEIM
 APEIM - Perfil Hogares Segun NSE Peru Urbano

Fuente: APEIM
ESTILOS
DE VIDA
SEGÚN ARELLANO
 Arellano

Estos estudios mostraron la existencia

de 6 estilos de vida muy similares en
México y Perú con dos grandes ejes: el
nivel de ingreso y el de modernidad–
tradición, altamente correlacionado
con una variable de tendencia y
resistencia al cambio. Paralelamente
se encontró que la variable sexo
también era importante para la
clasificación de algunos grupos.
 Sofisticados (mixto)
➔ Nivel de ingreso más alto que el promedio
➔ Modernos, educados, liberales
➔ Más jóvenes que el promedio de la población
➔ Buscan a mediano plazo adquirir propiedades,
auto del año de marca de prestigio
Progresistas (hombres)
➔ Buscan permanente el progreso personal o familiar
➔ Están en todos los NSE
➔ Los mueves el deseo de avanzar (obreros,
empresarios/emprendedores, etc.)
➔ Buscan a mediano plazo una vivienda propia o al menos un
terreno.

Modernas (mujeres)
Conservadoras (mujeres)
➔
➔
Están en todos los NSE
Trabajan o estudian, buscan realización
personal y también como madre
Estilos ➔ Están en todos los NSE
➔ Bastante tradicionales
➔
➔
Reniegan del machismo
Compran productos de marca y en general lo
que facilita las tareas del hogar
de ➔
➔
Responsables de su hogar
Machistas, rutinarias
➔ Consideran que el jefe del hogar es el esposo y
➔
➔
Buscan independencia
Buscan a mediano plazo adquirir propiedades,
auto del año de marca de prestigio
Vida ellas su apoyo

Formalistas (hombre) Austeros (mixto)

➔ Trabajadores y orientados a la familia
➔ Oficinistas, empleados de nivel medio,
profesores, obreros, profesionales
independientes, etc.
➔ Vive en el presente
➔ Prefiere la dependencia laboral
➔ Buscan a mediano plazo adquirir una
vivienda o terreno propio
➔ Bajos recursos económicos
➔ Reacios a los cambios
➔ No les gusta tomar riesgos
➔ Muchos son migrantes
➔ Porcentaje más alto de origen indigena
➔ Principales preocupaciones: conseguir dinero para
subsistir y mantener a sus familias
➔ Buscan a largo plazo construir una casa propia
Según Arellano los problemas de la clasificación solamente por NSE son que nos generan suposiciones
como:

➔ Las clase altas corresponden a :

◆ Personas de muy alto ingreso (generalmente sobre-estimado).
◆ De alto nivel educativo.
◆ Citadinos, modernos, tecnológicos.
◆ Bien educados (léase corteses y amables).
◆ Limpios, honestos y con atributos raciales específicos (blancos caucásicos).

Ello no sería un problema si la descripción fuera acertada, pero el principal error es que paralelamente
implica una definición de las clases bajas por contraposición a ella. Y claro, esos estereotipos
correspondieron alguna vez a la realidad social latinoamericana, pero hoy no responden a los inmensos
cambios sociales ocurridos en los últimos 30 años.
La percepción de los niveles socioeconómicos según Arellano

Educados, modernos, blancos,

inteligentes, honrados, limpios,
A
informados, citadinos,
optimistas.
B

Ignorantes, tradicionales,
D indígenas (aspiración a ser
blancos), poco informados,
E rurales, fatalistas, poco
aseados, deshonestos.
 El consumidor inmobiliario peruano y su proceso de compra

Un estudio realizado por Properati Perú reveló que :

El 70% de sus usuarios que quiere comprar una vivienda utiliza su celular como medio de
búsqueda.
Un 30% prefiere la computadora.
La demanda inmobiliaria digital se concentra principalmente en personas entre los 25 y 54 años
de edad.
La mayor tendencia a alquilar está en personas de entre de 25 a 35 años y que el 75% de este
público realiza su búsqueda desde un dispositivo móvil.
El rango de edades comprendida entre los 35 a 64 años manifiestan una inclinación mayor a la
compra.
Sus búsquedas de inmuebles se da también prioritariamente a través de smartphones con 67%
versus un 23% que lo hace a través de una computadora.
"Hoy en día las búsquedas de compra de una vivienda por internet, en Perú, se realizan
principalmente a través de equipos móviles, resultado importante ya que el rango de edad no
influye en la tendencia de búsqueda inmobiliaria en el mobile", comenta.
Por otro lado, con respecto al género, se detectó que las mujeres, en la mayoría de casos, son las
que tienen la última decisión de compra y son quienes más utilizan equipos móviles para
encontrar una vivienda con un 70% versus hombres que alcanzan el 56%
 EL MERCADO DE VIVIENDAS EN LIMA

Nociones de Demanda, Oferta y Equilibrio de Mercado

Precio
Demanda Oferta

P Equilibrio

Cantidad
C

• La cantidad demandada de un bien o servicio es la cantidad que los consumidores planean comprar en
un periodo dado, a un precio en particular. La cantidad demanda no es necesariamente la misma
cantidad que efectivamente se compra
• La cantidad ofrecida de un bien o servicio es la cantidad que los productores planean vender durante un
periodo dado a un precio en particular. La cantidad ofrecida no es necesariamente la misma cantidad
que la cantidad realmente vendida
• El equilibrio en un mercado ocurre cuando el precio equilibra los planes de compradores y vendedores.
El precio de equilibrio (P) es el precio al cual la cantidad demandada es igual a la cantidad ofrecida (C)
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 67
 EL MERCADO DE VIVIENDAS EN LIMA

Cambios en la Demanda afectan el Equilibrio de Mercado

Cuando la Demanda aumenta: Cuando la Demanda disminuye:

• La cantidad de equilibrio aumenta (C’ > C) • La cantidad de equilibrio disminuye (C’ < C)

• El precio de equilibrio sube (P’ > P) • El precio de equilibrio baja (P’ < P)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 68

 EL MERCADO DE VIVIENDAS EN LIMA

Cambios en la Oferta afectan el Equilibrio de Mercado

Cuando la Oferta aumenta: Cuando la Oferta disminuye:

• La cantidad de equilibrio aumenta (C’ > C) • La cantidad de equilibrio disminuye (C’ < C)

• El precio de equilibrio baja (P’ < P) • El precio de equilibrio sube (P’ > P)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 69

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Crisis de las hipotecas en EEUU

https://www.youtube.com/watch?v=42ZknDO4oX0

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 40

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Crisis de las hipotecarias – Burbujas Inmobiliarias

El consumidor Los intermediarios El gobierno

(constructores, tasadores,
La propiedad es la mejor
inversión.
+ bancos, etc.) + Subvencionaba a los
constructores y el
Justifica endeudarse por Facilitaban las acreencias financiamiento de
eso propiedades a cambio de
beneficio político

Sistema financiero Inversionistas

No importaba cuanto
+ apalancamiento utilizaban.
Al final el costo se lo
pasaron a los políticos y
éstos a los contribuyentes
Privaticemos las ganancias y
socialicemos las pérdidas
internacionales
+ Inyectaron un alto = CRISIS
excedente de dinero a la
economía de EEUU
demandando retornos
pero con un alto riesgo

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 71

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Crisis de las hipotecas subprime en EEUU

• Es una crisis financiera, por desconfianza crediticia, que se extiende inicialmente por los mercados
financieros americanos y es la alarma que pone el punto de mira en las hipotecas basura europeas
desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis bursátil
• Factores que se aliaron para dar lugar a la crisis financiera:

o Huida de capitales de inversión, tanto institucionales como familiares, en dirección a los bienes
inmuebles tras el estallido de la burbuja tecnológica (años 2000 y 2001)
o Los atentados del 11 de setiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional
que obligó a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente
bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito

o La combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja inmobiliaria
fundamentada en una enorme liquidez
• La compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado
apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a
comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante
una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una
elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 72

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Crisis de las hipotecas subprime en EEUU

• Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en EEUU como crédito subprime, eran un tipo especial de
hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa
solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su
tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un
tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas

• Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o
titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la
entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. El problema
surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce
el verdadero riesgo asumido

• Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los EUUU comenzó a
subir los tipos de intereses para controlar la inflación. Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés
pasó del 1% al 5,25%.

• El crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005, se
convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas cayeron
en buena parte de los EEUU de manera abrupta

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 73

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Crisis de las hipotecas subprime en EEUU

• Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y

numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los
inversores o recibir financiación de los prestamistas

• El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a 1’200.000, lo que llevó a la quiebra a
medio centenar de entidades bancarias en el plazo de un año

• Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la

construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40%.

• La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de
alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el
incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el
nivel de ejecuciones (embargos), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo

• La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían

comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito
y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico
inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida, especialmente,
a la falta de liquidez

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 74

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?
Burbuja inmobiliaria en España
Año 1998
• Presidente Aznar promulgó la Ley de
Suelos
• Se aumentó el terreno urbanizable
• Negocio rentable para los empresarios
• Se empezaron a construir más viviendas
• La mayor oferta hizo que los precios de
las viviendas bajaran y se facilitó el
acceso a ellas
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1
Año 2002
• Ritmo de la construcción se aceleró
• Aznar propuso una reforma laboral (reducción de
derechos laborales)
• Esta medida disminuyó la tasa de desempleo
• Se disparó la demanda de mano de obra (nacional
y extranjera) y el ritmo de construcción de
viviendas continuó
• La ley de suelo falló
• El aumento de la demanda de vivienda aumentó
su precio y eso a su vez disparó el precio del suelo
• El precio del suelo subió porque este se tasaba en
función a los beneficios potenciales y esto terminó
subiendo aún más el precio de las viviendas
• El alto margen de las viviendas atrajo
especuladores lo que aumentó más el precio de las
viviendas
75
 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Burbuja inmobiliaria en España

Año 2005

• La burbuja ya estaba desatada España 1998 2005

• España en una año construía más Valor promedio de una vivienda (Euros) 100,000 200,000

Sueldo promedio (Euros) 1,200 1,200

viviendas que Francia, Alemania e Italia
juntos
• Gracias a la construcción el PBI de Sueldo medio anual 2005 (Euros)
Alemania 41,691
España se disparó
Gran Bretaña 40,051

Belgica 36,672
Evolución de Precios de las Viviendas por m2
Francia 29,047
(Euros/m2)
España 20,438
2,905
2,516 Fuente: Eurostat 2005

1,667 Evolución de la Tasa de Desempleo

954 1,089
915 22.9%
13.9%
9.2%

1990 1994 1998 2002 2005 2007

Fuente: Sociedad de Tasación 1995 2000 2005

Fuente:INE

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 76

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Burbuja inmobiliaria en España

Año 2005 Año 2007

• Vivienda más cara y sueldos congelados • La deuda de las familias, administraciones

públicas, empresas y entidades financieras era
descomunal
¿Por qué la gente sigue comprando
viviendas?
Causa Efecto

• Los bancos rebajaron las exigencias para

Creación
acceder a los créditos de Crecimiento
riqueza
• Las hipotecas se estiraron a 40 años para
que las personas puedan pagar las cuotas
• Se pensaba erróneamente que si algún día
una persona no podía pagar las cuotas Origen Causa Efecto

podía vender la vivienda a un mayor precio

(porque éstos siempre suben), pagar las Creación
hipoteca, recuperar la inversión y quedarse Deuda Crecimiento de
riqueza
con un beneficio
• La vivienda nunca baja!!!

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 77

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Burbuja inmobiliaria en España

Año 2008

• La vivienda estaba muy caras

• Las personas tenían que tomar hipotecas a 40 años y vivir en casas muy reducidas
• Había que parar esta burbuja pero nadie sabía cómo
• Estalló la crisis crediticia en EEUU que se contagió por todo el mundo
• De la noche a la mañana los bancos dejaron de prestar dinero
• Los inversores dejaron de comprar deuda
• El pánico se desató
• Como nadie prestaba dinero se produjo un efecto dominó
• El consumo se desplomó
• Se contrajo la economía
• Las empresas empezaron a hacer despidos masivos
• Las familias sin trabajo dejaron de pagar sus hipotecas y éstas fueron ejecutadas
• La demanda de viviendas cayó y por consiguiente los precios de las mismas bajaron

CRISIS

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 78

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Burbuja inmobiliaria en España

• La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997. El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007,
manifestándose principalmente en una elevación sostenida de los precios superior al 10% anual y
llegando en algunos años hasta cerca del 30% anual

• El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por
encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores
externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de
viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito

• El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios,
que según la APCE empezó en diciembre de 2007 y que aún continuaba en 2011, con caídas en la
demanda superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre ha registrado la mayor caída del precio
de la vivienda de toda la democracia. Todo ello provocado por la incapacidad del mercado para
absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible

• El cambio del ciclo inmobiliario español ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado,
la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en EEUU en
agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y
el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la
inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 79

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Burbuja inmobiliaria en España

• Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solían negar la
existencia de la burbuja, calificándola de "mito" interesado, al igual que otros sectores directamente
vinculados al negocio de la construcción, para los cuales no existió una burbuja, sino un simple "boom
inmobiliario“

• Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura económica, más vinculados a los
consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda,
insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, lo mismo que otros colectivos orientados
a la crítica social y el ecologismo

• En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolución futura de
un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si muchos potenciales
compradores estiman que está próxima una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a
que ésta ocurra para comprar. Eso provocaría que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que
los precios realmente caigan. El mismo procedimiento tendría lugar a la inversa si lo que se espera es
un incremento

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 80

 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?

Situación actual inmobiliaria en elPerú

• Una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo e injustificado de los precios de los bienes
inmuebles, ocasionado principalmente por la especulación.

• El precio de un activo real o financiero experimenta una “burbuja” si su precio de mercado se

encuentra desajustado de manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o
fundamental.

ACTORES Tasas de interés, tipo de cambio, hipotecas, compradores, vendedores,

agentes, política económica, bancos, cajas y otras financieras.
• Factores que contribuyen a la aparición de una burbuja inmobiliaria:

o Demanda artificial y especulación

o Facilidades crediticias (tasas de intereses bajas)
o Relajamiento de los criterios para el otorgamiento de créditos a compradores de viviendas y
promotores inmobiliarios.

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 81

• Factores por los que se considera que no hay una burbuja inmobiliaria en el Perú:

Pese al aumento sostenido y veloz de los precios, los indicadores consensuados indican
que en el Perú no hay burbuja inmobiliaria.

o Existe una gran demanda insatisfecha de inmuebles, la oferta del sector aún es
pequeña a comparación con la demanda (demanda primaria y fundamental)
o Condiciones macroeconómicas del país favorables
o No hay relajamiento de las condiciones crediticias (baja morosidad)
o El alza de los precios de los inmuebles no se debe a una especulación sino a una
escasez artificial de oferta de suelo y de vivienda que está presionando al
alza los precios
o En caso de que en dicho sector la oferta exceda a la demanda, lo único que
sucedería es que por algún tiempo corto no ingresen al mercado viviendas nuevas,
hasta que se agote el stock. Luego de ello, la tendencia se revertiría.
¿Cómo se mide el tamaño de una burbuja inmobiliaria?

❑ Se pueden hacer aproximaciones por la ratio de precios sobre alquileres o medir

directamente las expectativas de los inversionistas

❑ La demanda artificial y la mala interpretación de la información del mercado. Además

de un exceso de liquidez en el mercado, pues mientras más masa de dinero ingresa,
hay más escasez de terrenos y por lo mismo los precios se elevan, exaltando también
la demanda.

❑ Sin duda es un fenómeno muy complejo que puede perjudicar el desempeño

económico de un país.
 ¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?
FODA del mercado inmobiliario en el Perú
Fortalezas y oportunidades:
• En términos agregados, no hay burbuja
inmobiliaria
• Crecimiento del empleo formal en 4%
• Crédito con buenas condiciones para
familias y desarrolladores
• Mayor presupuesto para el Programa
MiVivienda en el 2013
• Crecimiento en número de empresas y
en facturación promedio
• Sector servicios, intensivo en demanda
de oficinas amplias, crecerá por encima
del PBI global
Según el ojo que lo mire:
• Ingreso de nuevos desarrolladores inmobiliarios y “descreme”
Fuente: APOYO Consultoría
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1
Riesgos y amenazas:
• Conflictos sociales y agravamiento de la
crisis mundial: impacto en la inversión
privada y el empleo
• Incremento de precios de terrenos y
presiones sobre los márgenes
• Mayores restricciones municipales
(licencias, zonificación)
• Mayores restricciones para la
habilitación de agua y desagüe
• Avance lento de los nuevos programas
del estado: Generación de Suelo Urbano
y Nuestras Ciudades
50
 CRISIS COVID 19

• Esta situación ha afectado también al mercado inmobiliario. El no poder seguir

adelante con sus proyectos en todas sus etapas .
• Esto también generó el cierre de notarías y diferentes servicios gubernamentales
indispensables para concretar transacciones.
• A esto hay que sumarle la menor capacidad adquisitiva de los posibles compradores, el
cambio en sus prioridades de gasto, y la contracción de mercados de créditos en
general como el hipotecario, gracias al incremento del riesgo crediticio de las
personas.
• Incertidumbre en el mercado inmobiliario aun cuando se hayan reiniciado las
actividades en el Sector.
Análisis del Mercado Inmobiliario

Impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario peruano y sea útil al momento de tomar decisiones.

Departamentos en Venta

Contracción en la cantidad de anuncios: Hubo una disminución del 36% en el total de anuncios durante un
sólo mes. posiblemente se debe a dos factores:
Disminución en el Precio USD: Se puede observar que el precio por metro cuadrado disminuyó en un
porcentaje de 4.1%.
Diferentes cambios según inmuebles: Cabe resaltar que los efectos de la coyuntura no son iguales para todos
los departamentos la mayoría de inmuebles registraron una baja en sus precios, entre los que los registraron
destacan inmuebles de tres habitaciones con un porcentaje de disminución de 3.7%, inmueb,les con una
medida menor de 50m2 con un porcentaje de disminución de 11.7%, e inmuebles con más de 20 años de
haberse construidos con un porcentaje de disminución de 14.0%.
Diferencias según la ubicación de los inmuebles: Después de un análisis de las más importantes zonas de Lima
Metropolitana según la clasificación de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), las
propiedades ubicadas en Lima Top no han registrado mucha variación en sus precios, teniendo sólo un
porcentaje de variación de sólo 0.1%. Mientras que las zonas de Lima Moderna, Lima Este, Lima Norte y Lima
Sur mostraron grandes disminuciones en sus precios llegando a tener un porcentaje de disminución entre -3%
a -10%. Mientras que Lima Centro mostró un sorpresivo aumento con un porcentaje de 8.4%, debido en mayor
parte a los anuncios de proyectos inmobiliarios que se han publicado específicamente entre la primera y
segunda semana de Marzo, justo antes de la cuarentena obligatoria.
Recuperación inmobiliaria

La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) afirma que debido a la extensión
de la cuarentena obligatoria, para evitar que el virus se extienda, al sector inmobiliario le
tomará entre seis a nueve meses recuperarse, tiempo variable según cómo se vaya
recuperando la economía mundialmente.

También afirman que el sector estaría encontrándose en una situación parecida a la de la

crisis financiera global que sucedió en el 2008, en la que sucedió el colapso del mercado
inmobiliario en Estados Unidos, en esa época la recuperación fue más rápida gracias al
comportamiento de la colocación de créditos hipotecarios.

El ASEI considera que la recuperación comenzará a partir del tercer trimestre de este año
y se llegará a ella completamente en los inicios del cuarto trimestre del 2020. Creen que
eso se logrará debido a la gran demanda inmobiliaria (más de 300,000 hogares en Lima
Metropolitana), esto permitiría que se dé una recuperación en menos tiempo que en la de
la crisis del 2008, teniendo en cuenta que la crisis actual no se debe a un problema de la
economía en sí, sino a un elemento externo y temporal. También cree que el crecimiento
de las ventas de este año se reducirán por un tiempo entre 5% a 10%, comparándolo al
14.5% que se tenía proyectado para el 2020. Es así que se lograría una oferta de 16,000
viviendas en Lima Metropolitana y Callao.
Oportunidades para el sector inmobiliario post-crisis COVID-19

Tecnológia

El mercado inmobiliario se ha reinventado en los últimos años gracias a la tecnología y transformación

digital de sus procesos. El sector proptech, compañías que ya ofrecían soluciones tecnológicas al sector
del Real Estate, como pueden ser la solución de pagos electrónicos, bancos virtuales,etc.
La pandemia ha puesto en la palestra las necesidades de enfocar el sector inmobiliario de manera
remota utilizando la tecnología como el puente para lograr los objetivos.
Tendencias:
Big Data. Los datos son una fuente de información de un valor incalculable. Aplicados al sector
inmobiliario, permiten que los individuos y las compañías tomen decisiones informadas con respecto a
invertir, administrar y operar en base a ese análisis de macro datos.
Blockchain. Las aplicaciones del blockchain a la industria inmobiliaria son muy diversas, sistemas para
usos diversos, pago de alquileres, tramites para hpotecas.
Realidad virtual (RV) y realidad aumentada (AR). Las aplicaciones de RV y AR se ponen al servicio de
un potencial comprador.
Chatbot. Hoy en día el 70% de los consumidores consulta sus dudas a través del dispositivo móvil. El
desarrollo de chatbots se ha adaptado a los hábitos de consumo, siendo WhataApp un nuevo canal en
el que comunicarse con las compañías.
Drones. Los drones son capaces de alcanzar las plantas superiores de grandes edificios y tomar
imágenes áreas de cualquier superficie
Tendencias de compra
Nuevos requerimientos post experiencia de confinamiento,viviendas con más luz, más
superficie, inteligentes, espacio exterior valorado.

Variación de precios de compraventa.

Aumento del desempleoel desempleo , variación de tasas de interés.

El mercado inmobiliario inversión noble

El mercado inmobiliario es considerado un sector refugio para inversores, ya que no se
producen bruscas oscilaciones como puede ocurrir en sectores más directamente
relacionados con los movimientos de los mercados financieros.

La diversificación
Experiencias internacionales con diferentes formas de inversión que permiten diversificar
el riesgo como el crowdfunding inmobiliario e incluso mitigarlo en parte en vistas a
posibles efectos en la inversión de futuras pandemias.
 ¿QUE ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA?

Definición
• Una Inmobiliaria es una empresa que se dedica a comercializar bienes inmuebles
• Un inmueble es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como
jurídicamente
Funciones
o Venta / Alquiler de Departamentos
o Venta / Alquiler de Casas
o Venta / Alquiler de Oficinas
o Venta / Alquiler de Locales Comerciales
o Venta / Alquiler de Terrenos
Objetivos principales
• Una Inmobiliaria debe generar valor para sus clientes:
“El cliente debe percibir que el inmueble que adquirió satisface sus expectativas (precio,
calidad, estilo de vida, etc.) apreciando el servicio, el respaldo y la seriedad de la inmobiliaria“

• Una Inmobiliaria debe generar valor para sus accionistas:

“Los proyectos inmobiliarios deben ser exitosos y arrojar los resultados económicos esperados
(ROS, TIR, utilidad, etc.). La empresa debe estar posicionada en el mercado y devolver en
utilidades el aporte de sus socios.

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 90

 ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA

Estructura de una empresa inmobiliaria por áreas funcionales

Desarrollo Operaciones

• Desarrollo • Gerencia de proyectos • Post Venta

• Arquitectura • Seguridad
• Logística • Lavado de activos
• Gestión de calidad

Comercial Administración y Finanzas

• Ventas • Finanzas • Legal

• Marketing • Contabilidad • Servicios generales
• Control administrativo de ventas • Control de gestión • Tecnología de la
• Servicio al cliente • Recursos humanos información

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 91

 ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA

Funciones de cada área de una empresa inmobiliaria

Desarrollo Operaciones

Responsable de la evaluación, negociación Responsable de gerenciar los proyectos

y compra de terrenos para la realización de para que estos logren los resultados
nuevos proyectos esperados

Comercial Administración y Finanzas

Responsable de la comercialización de los Responsable de gestionar y administrar los

inmuebles (ventas y marketing) y de recursos económicos y de brindar el
brindarle la mejor atención a los clientes soporte a todas las demás áreas de la
empresa

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 92

CONCLUSIONES!!!
MUCHAS GRACIAS!!!