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SESION 2: GESTION PARA LA COMPRA DE TERRENOS
• Certificado registral inmobiliario (CRI): documento expedido por los Superintendencia Nacional
Registros Públicos de Lima (SUNARP), donde se indica él o los nombres de los propietarios del
inmueble, también se incluye una historia de dominio (es decir anteriores transferencias y sus
limitaciones), así como los certificados de gravámenes que existen sobre la propiedad
• Certificado de gravámenes: documento certificado expedido por la SUNARP, en el cual se indican las
cargas (hipotecas, embargos, medidas judiciales) que pueden existir sobre un inmueble determinado
• Copia literal de dominio: documento certificado expedido por la SUNARP, en el cual se indica el
nombre del propietario de un inmueble
• Verificación de linderos: verificar que los linderos que figuran en el CRI sean los mismos que los que
tiene el inmueble en la realidad mediante la realización de un levantamiento topográfico
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 2 8
INFORMACION LEGAL PARA LA COMPRA DE UN TERRENO
• Estudio de títulos:
o El estudio de títulos es un informe legal mediante el cual se analiza toda la documentación
necesaria a efectos de tener conocimiento del status legal del inmueble, así como de los
propietarios
o Por el término “títulos” se entienden los títulos de dominio del inmueble, que se encuentran
inscritos en SUNARP. Así, la expresión “estudio de títulos” alude al análisis legal de aquellos
documentos en que consta y se acredita el dominio sobre un bien raíz
o La documentación que se analiza es la documentación del inmueble (mencionada antes en este
acápite) y la del propietario (para empresas: copia literal de la empresa, estatutos y vigencia de
poderes de los representantes, y para personas naturales: DNI)
o La finalidad primordial de un estudio de títulos puede proyectarse en dos actividades: preparar
y prevenir
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 2 9
INFORMACION LEGAL PARA LA COMPRA DE UN TERRENO
• Identificar cargas y gravámenes del inmueble, deudas y problemas legales del terreno o de los
propietarios (a nivel administrativo y judicial)
• Estudio de suelos:
o Se debe efectuar un estudio de suelos para verificar que el terreno que se está comprando no
vaya a tener problemas que impidan la construcción del proyecto que se piensa realizar en él
o Permite calcular la utilidad del proyecto después de impuestos y calcular el ROS del proyecto
(Return Over Sales) que se calcula como: Utilidad después de impuestos / ventas totales
Proceso de negociación
• En todo proceso de negociación ocurre que las propuestas iniciales de cada una de las partes se
encuentran alejadas con relación al punto común de acuerdo
• Existe en cada una de las partes una cierta prevención con relación a los objetivos del otro (defensa
psicológica de todas las personas)
• Sin embargo, ambas partes tienen un objetivo en común, que es, llegar a satisfacer sus mutuas
necesidades e intereses, que son los que les impulsaron a negociar
Acuerdos y
Preparación Estrategias Desarrollo
conclusiones
• Es la fase más importante • Se basan en el conocimiento • Los estilos personales de • Se adaptan y flexibilizan las
del proceso del oponente negociar tienen gran primeras ofertas
importancia
• Definir intereses • Analizar las opciones • Intercambio de concesiones
• Establecer alternativas
• Búsqueda de información y • Establecer tácticas • Formalización mediante un
datos de la parte contraria • Neutralizar objeciones contrato verbal o escrito
• Preparar argumentos
• Establecer los objetivos • Evaluar propuestas • Seguimiento y evaluación
del proceso
• Contratos preparatorios:
o Contrato de opción
Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en
el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no
• Contrato definitivo:
o Contrato de compraventa
Es un contrato definitivo en el que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar su precio en dinero
Contrato de opción
(minuta y escritura)
Contratos definitivos
- Bloqueo
Minuta de Escritura pública de Inscripción
Registral
ante
compraventa - Pagode compraventa SUNARP
Alcabala
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