Santiago, 19/07/19

ESTUDIO DE TÍTULOS FORMATO

Realizado por:
Juan Carlos Rodríguez
Abogado

Nota: TODO ESTUDIO DE TÍTULOS DEBE CONTENER LA

INDIVIDUALIZACIÓN DEL CLIENTE, Y LA PREGUNTA PARA QUÉ
SOLICITA LA GESTIÓN EL MANDANTE, PARA COMPRAR,
GENERALMENTE PERO CON QUÉ FIN, ACÁ LES DEJO UN MODELO DE
ESTUDIO DE TÍTULO. El Profesor.

Don XXXXXX, ha solicitado un estudio de títulos, en relación a la propiedad

XXXXXXX, con el fin de adquirir, el lote 1 de la cooperativa denominada el
Trinfador, y destinarla para vivienda.
 1.- TÍTULO VIGENTE
FOJAS: 779

NÚMERO: 741

Del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Talagante del año 2017.

Héctor Andrés San Martin Larenas, por escritura ente doña María Eugenia Le-Bert Acheritogaray,
Notaria pública titular de Talagante, de fecha 24 de Abril 2017, consta que adquirió por cesión de
derechos de don Manuel Jesús Chávez Arriagada, el 19,38% de los derechos que le corresponden
sobre el lote 1, de la subdivisión de la parcela número 5 de la Cooperativa El Triunfador,
constituido por parte del predio rústico, denominado Santa Elena de Lonquén, ubicada en este
Comuna y Provincia de Talagante, que deslinda según su escritura y plano archivado bajo el
número 961 del año 2002, de la siguiente manera: AL NORTE, en 112 metros con lote 2 de la
subdivisión; AL SUR, en línea quebrada de 54 metros y 66 metros con camino Los Eucaliptus; AL
ORIENTE, 52 metros con propiedad de doña Julia Reyes Ramírez y AL PONIENTE, en 28 metros con
parcela 4. Se encierra en estos deslindes una superficie de 51, 60 metros cuadrados. Lo adquirió
por adjudicación que le hizo la Comisión Liquidadora de la Cooperativa de la Reforma Agraria El
Triunfador Limitada, según consta de escritura pública otorgada ante el Notario de Talagante don
Ramón Peña Jensen, de fecha 18 de Junio de 1979. El título anterior se encuentra inscrito a fojas
397 vueltas, número 582 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de
Talagante del año 1979.
 2.- HISTORIA DEL BIEN RAIZ

2.1. COMPRAVENTA DE COOPERATIVA DE LA REFORMA AGRARIA “EL TRIUNFADOR” con

MANUEL CHÁVEZ ARRIAGADA.

Título inscrito a:

FOJAS: 397 vuelta.

NÚMERO: 582.

AÑO: 1979.

A 18 de Junio del año 1979.- Don Manuel Chávez Arriagada, cédula de identidad , casado, de este
domicilio, por escritura pública consta que es dueño de la parcela número 5 y derechos en los
bienes comunes de la Cooperativa El Triunfador, constituido por parte del predio rústico,
denominado Santa Elena de Lonquen, ubicada en este Comuna y departamento, que deslinda, AL
NORTE, con parcela número 2 del plano y proyecto; AL SUR, con parcela 29 y en pequeña parte
con parcela 30 de las del proyecto, ambas camino interior de por medio; AL ORIENTE, con parcelas
6 y 7 del plano; y AL PONIENTE, con parcela 4 del plano. Tiene una superficie aproximada de 7, 30
hectáreas.

Nota: De dicha inscripción, siendo está el título matriz, consta dos notas marginales, además de
las transferencias que se han hecho respecto a los lotes que se formaron de la subdivisión de la
parcela 5 lote A.

LAS NOTAS MARGINALES SON:

1.- Certificado de la Tesorería General de la República, de fecha 11 de Noviembre de 2002,

en que consta que la deuda EXCORA respecto a la parcela número 5 se encuentra pagada
totalmente. Se agrego al margen del título matriz con fecha 19 de Noviembre de 2002.

2.- Prohibición de cambio de uso de suelo parcela 5 lote A. Prohibición cuya inscripción se
encuentra a fojas: 323 Vuelta, Número: 547, del Registro de Prohibiciones del
Conservador de Bienes Raíces de Talagante del año 1983.
2.2. HISTORIA SUBDIVISIÓN PARCELA NÚMERO 5 DE LA COOPERATIVA DE LA REFORMA
AGRARÍA EL TRIUNFADOR, DE LA COMUNA DE LONQUEN.

En el año 1983, se procedió a realizar una subdivisión de la parcela número 5, quedando formada
dos lotes uno denominado Lote A y el segundo Lote B.

Como bien se dijo en la inscripción matriz de la parcela 5, su superficie predial es de 7, 3 hectáreas,

del cual con la subdivisión el Lote 5 A quedo con una superficie predial de 63000 metros cuadrados
y el Lote 5 B quedo con una superficie predial de 10000 metros cuadrados, enterando así la
totalidad de la superficie predial de la parcela 5.

De dicha subdivisión, se dejo constancia que el plano queda archivado bajo la inscripción a fojas
596 vuelta, número 879, del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de
Talagante del año 1983.

De la subdivisión indicada precedentemente, el Lote 5 B que comprendía una superficie predial

10000 metros cuadrados, se lo adjudico por compraventa doña Julia Reyes Ramírez en mismo año
de subdivisión siendo este en el año 1983.

Luego, en el año 2002 se procedió a la realización del proyecto de subdivisión de la parcela Lote 5
A, cuya superficie predial era 63000 metros cuadrados, ante el Servicio Agrícola Ganadero (SAG).

En dicha subdivisión se formo 10 lotes, de los cuales su superficie predial fluctúa de los 4.600
metros cuadrados hasta los 9.600 metros cuadrados.

El plano en que se registra la subdivisión antes dicha, se encuentra inscrito bajo el número 961 del
año 2002, adjuntándose certificado de autorización del Servicio Agrícola Ganadero, en que se
indica que en cumplimiento de los dispuesto en el artículo 46 de la Ley 18755 modificada por la
Ley 19283, certifica que la subdivisión de la parcela 5 se acoge a la normativa.

Se hace presente que si el propietario tiene obligaciones con la ley 18450 sobre Fomento a la
Inversión Privada de obras de riego y drenaje deberá dar cumplimiento a los artículos 21, 22 y 23
del Reglamento de dicha Ley.

En virtud del plano antes señalado de la subdivisión del resto de la parcela 5 como lote A,
quedando en 10 lotes, hay una superficie predial total de 54, 824 metros cuadrados.
Desde el año 2002 en que se aprobó y realizo la subdivisión de la parcela número 5, formándose
10 lotes, se ha procedido a vender en su integridad a terceros, faltando sólo para su transferencia
parte de los derechos que el legítimo dueño don Manuel Chávez le queda por ceder y vender
respecto del Lote 1.

2.3. LA PRIMERA CESIÓN DE DERECHO REALIZADA RESPECTO A LOTE 1 ES:

2.3.1. CESIÓN DE DERECHOS ENTRE MANUEL CHÁVEZ ARRIAGADA CON MIGUEL ALEJANDRO
CHÁVEZ RAMOS.

Cesión de derechos inscrita a:

FOJAS: 725.

NÚMERO: 693.

Del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Talagante del año 2010.

Miguel Alejandro Chávez Ramos, consta en escritura pública de fecha 15 de Agosto de 2010, que
adquirió por cesión de derechos de don Manuel Jesús Chávez Arriagada, el 38,76% de los
derechos que le corresponden sobre el lote 1, de la subdivisión de la parcela número 5 de la
Cooperativa El Triunfador, constituido por parte del predio rústico, denominado Santa Elena de
Lonquén, ubicada en este Comuna y Provincia de Talagante, que deslinda según su escritura y
plano archivado bajo el número 961 del año 2002, de la siguiente manera: AL NORTE, en 112
metros con lote 2 de la subdivisión; AL SUR, den línea quebrada de 54 metros y 66 metros con
camino Los Eucaliptus; AL ORIENTE, 52 metros con propiedad de doña Julia Reyes Ramírez; y AL
PONIENTE, en 28 metros con parcela 4. Se encierra en estos deslindes una superficie de 51, 60
metros cuadrados. Lo adquirió por adjudicación que le hizo la Comisión Liquidadora de la
Cooperativa de la Reforma Agraria El Triunfador Limitada, según consta de escritura pública
otorgada ante el Notario de Talagante don Ramón Peña Jensen, de fecha 18 de Junio de 1979. El
título anterior se encuentra inscrito a fojas 397 vueltas, número 582 del Registro de Propiedades
del Conservador de Bienes Raíces de Talagante del año 1979.
 3.- CONCLUSIONES ESTUDIO DE TÍTULO.

Punto 1.- La propiedad, objeto del presente estudio de títulos se encuentra gravada con
prohibición de no cambiar el uso del suelo, cuya prohibición se encuentra inscrita a fojas 323
Vuelta, Número 547, del Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de Talagante
del año 1983.

CERTIFICADO DE HIPOTECA Y GRAVAMENES NO INDICA OTROS GRAVAMENES

Punto 2.- En lo que respecta a las transferencias de derechos que recaen sobre el Lote 1, siendo
en el año 2010 por un porcentaje de 38, 76% y en el año 2017 por un 19,38%, enteran un total de
58, 14% de los derechos cedidos sobre el terreno, del cual a la fecha queda por transferir un 41,
86%.

Punto 3.- De las Cesiones de Derechos indicadas precedentemente, se ha formado una comunidad
de bienes, cuyos comuneros son don Miguel Chávez, don Héctor San Martín y don Manuel
Chávez, siendo los tres dueños de derechos en comunidad en la proporción de derechos que a
cada uno le corresponde sobre el Lote 1 de la parcela 5.

Punto 4.- El avaluó fiscal de la propiedad al segundo semestre del presente año es de $
4.913.413.-

Punto 5.- Por el avaluó fiscal de la propiedad, este se encuentra exenta de pago de contribuciones
y de derecho de aseo.

Punto 6.- El vendedor adquirió la propiedad en estado civil de casado bajo el régimen de Sociedad
Conyugal, por cuanto es la causa en que comparece su cónyuge en el acto de suscripción de la
Escritura Pública de Cesión de Derechos.

Punto 7.- Para la obtención de título de dominio sobre el retazo de terreno adquirido por los 19,
38% de derechos cedidos sobre el lote 1, se debe iniciar un procedimiento llamado Regularización
de la Pequeña Propiedad Raíz ante el Ministerio de Bienes Nacionales, adjuntándose a dicha
solicitud documentos que acrediten la posesión material, tranquila e ininterrumpida por un
período de 5 años.
Punto 8.- Para dicha regularización se deben acreditar el ejercicio de actos posesorios, como por
ejemplo construcción de viviendas, instalaciones de cercos, plantaciones, electrificación, agua
potable, entre otras cosas.

Punto 9.- Para poder iniciar el procedimiento de Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz ante
el Ministerio de Bienes Nacionales en virtud del Decreto Ley 2695, los requisitos que deben
cumplirse son los siguientes:

a.-Tener posesión material, sin problemas de deslindes, continua y exclusiva por un

tiempo no inferior a 5 años (el poseedor deberá acreditar su posesión   mediante la

ejecución de hechos positivos en el inmueble, como: cerramientos, arreglos,
mejoras en el terreno, instalación de servicios, corte de maderas, plantaciones,
sementeras y otros de igual significación).

b.- No tener juicio pendiente con personas que le discutan el dominio o posesión
del inmueble.

c.- El inmueble a regularizar debe tener un avalúo fiscal no superior a 800 Unidades
Tributarias Mensuales, si es rural y a las 380 Unidades Tributarias Mensuales, si es
urbano.

d.- El bien raíz debe tener límites claros, sean éstos naturales o artificiales, los
cuales deben ser aceptados por los colindantes (vecinos).
 4.- DOCUMENTOS SOLICITADOS PARA LA REGULARIZACIÓN.

a.- Certificado de nacimiento y fotocopia de cédula de identidad (se solicita en el

Registro Civil e Identificación).

b.- Certificado de avalúo fiscal vigente del inmueble, con indicación de superficie
(se solicita en el S.I.I.).

c.- Recibos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años, contribuciones (si no
estuviera exenta de pago).

d.- Acreditar ejecución de mejoras en el inmueble (boletas, facturas u otro

documento).

e.- Documentos o recibos de pago de servicios que acrediten posesión de más de

cinco años, Certificado de Residencia emitido por la Junta de Vecinos,  Carabineros
u otras organizaciones comunitarias, de colindantes del inmueble, de autoridades
de la localidad (ejemplo: Director de escuela, cura párroco, etc.).

f.- Inscripción de dominio vigente de la propiedad (se solicita en el Conservador de

Bienes Raíces).

g.- Certificado de Número si el inmueble es urbano (este documento se solicita en

la Municipalidad respectiva).

h.- En caso de que el inmueble se haya adquirido por Compraventa o Cesión de

Derechos, Donación, Promesa de Compraventa, se deberán acompañar dicho
documento, y en general cualquier instrumento que justifique el origen de la
posesión (recibos, letras de cambio, etc.).

i.- En caso de que el terreno haya pertenecido a una Cooperativa, se deben

presentar los siguientes documentos adicionales:
 - Certificado de pago total del inmueble.

- Acreditar con documentos que la Cooperativa se encuentra disuelta o en

proceso de liquidación. ( Se solicita en el Ministerio de Economía Fomento y
Reconstrucción).

- Demostrar que no existe organismo liquidador.

En caso de que el bien raíz haya pertenecido a una comunidad, se deben

presentar los siguientes documentos adicionales:

- Que se encuentre subdividida materialmente y delimitada por más de 5

años.

- Es necesario demostrar el pago total del retazo de terreno adquirido en

comunidad, y aportar documentos constitutivos de ella.

- Autorización de los demás comuneros o coposeedores.

- Que no se haya podido efectuar una partición de bienes o bien, la

posesión efectiva  sea remota, es decir, se dificulte reconstruir el lazo de
parentesco.

5.- CONCLUSIÓN:

Dadas las características anotadas, y que no se encuentra regularizado el Bien Raíz en

Cuestión, ACONSEJO NO COMPRAR EL INMUEBLE CUYO TÍTULO SE SOLICITÓ.

6.- ANEXOS.
1.- Certificado de dominio vigente
2.- Copias de inscripciones anteriores.
3.- Copias de escrituras de cesiones
4.- Certificado de Uso de suelo emitido por la municipalidad
5.- Certificado de Tesorería por deuda ExCora