ARQ.

RUBEN HORÁCIO TOVAR

C.C 38.971.868
M.I A16862012-80227482
AVALUADO PROFESIONAL R.N.A. C-02-4071

INFORME AVALUÓ TÉCNICO DE

BIENES INMUEBLES
LOTE DE TERRENO DENOMINADO EL DIVISO -EL OCASO
DEPARTAMENTO DEL TOLIMA
MUNICIPIO DE PRADO
2021
Santiago de Cali, Junio 17 de 2021

ÍNDICE

1.INFORMACION BÁSICA
1.1 Bases de la valuación
1.2 Encargo Valuatorio
1.3 Enfoques o Métodos de Valuación
1.4 Fecha de Aplicación del Informe Valuatorio (Vigencia)
2. NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Y CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
2.1 Geografía

2.2 Localización

2.3 Uso de Suelo

2.4 Acueducto y Alcantarillado

2.5 Electrificación
2.6 Transporte

2.7 Economía Local

3. EVALUACIÓN COMERCIAL
3.1 Memoria de Cálculo
3.2 Avaluó Comercial

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 INFORME AVALUÓ TÉCNICO DE BIENES INMUEBLES

OBJETO: Se efectuará el presente avalúo para establecer el valor comercial del inmueble
que más se identifica con fundamento en metodologías y procedimientos valuatorios
inicialmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al
momento del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir negativa o
positivamente en el resultado final.

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos expedidos por
el Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro Nacional de Avaluadores
R.N.A a través de su Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y Servicio
de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04
y NTS I 01, en las cuales se determinan los parámetros y contenidos mínimos del informe
valuatorio así como el código de conducta del valuador, enmarcados en la adopción y
contextualización de las Normas Internacionales de Valuación IVSC.

1. INFORMACIÓN BÁSICA:
Lote de terreno Ubicada aproximadamente a 4.5 Kilómetros de la cabecera Municipal por
carretera en buenas condiciones que llega hasta el puerto del embalse, de allí por lancha a
la vereda de San Buenaventura, topografía de inclinada o fuertemente inclinada con
pendiente mayor de 25%, suelos provenientes de materia parental rocoso y con una
cobertura vegetal herbácea, pastos naturales, bosque natural y extensas zonas
deforestadas con diversos grados de erosión.

CARADTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE EL OCASO – PURIFICACION (TOLIMA)

ALBERTO GOMEZ FIGUEROA
Propietario: Tipo de Inmueble: Lote de Terreno
C.C 16.731.045
Municipio: Prado Departamento: Tolima
3°52'5.59"N,
Nombre: El Ocaso Coordenadas:
74°48'43.10"O
Numero Predial
Matricula Inmobiliaria: 368-96 00-04-0001-0086-000
Nacional:
Títulos de Adquisición: Escritura Publica No.1018 del 30-03-2021 de la Notaria 7 de Ibagué
Cabida Superficial de Terreno: Área: 37.00 Has
Forma: Irregular Estrato: N/A Área Construida: 25 m2 Antigüedad: 10 años

CARADTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE EL DIVISO – PURIFICACION (TOLIMA)

ALBERTO GOMEZ FIGUEROA
Propietario: Tipo de Inmueble: Lote de Terreno
C.C 16.731.045
Municipio: Prado Departamento: Tolima
3°52'5.59"N,
Nombre: El Diviso Coordenadas:
74°48'43.10"O
Numero Predial
Matricula Inmobiliaria: 368-114 00-04-0001-0086-000
Nacional:
Títulos de Adquisición: Escritura Publica No.961 del 27-03-2021 de la Notaria 7 de Ibagué
Cabida Superficial de Terreno: Área: 46.00 Has
Forma: Irregular Estrato: N/A Área Construida: 0 m2 Antigüedad: 10 años

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1.1 Bases de la Valuación:
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor
comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a
pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de
acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes
libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.2 Encargo Valuatorio

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra
actualmente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente
aceptados en la norma internacional de valuación que se detalla en el capítulo respectivo.

1.3 Enfoques o Métodos de Valuación

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques
de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente
aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del
valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de
valoración:

• Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

• Enfoque del Costo. (Cost Approach).
• Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques
se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su
más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el

Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N°
620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998,
expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el
objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.4 Fecha de Aplicación del Informe Valuatorio (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el
Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición.
Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios
significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las
condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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2. NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Y CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

2.1 Geografía
El municipio de Prado esta localizado al Sur-Oriente del Departamento del Tolima a 108
Kilómetros de la Capital del Departamento, su cabecera esta situada sobre los 3° 45` 07``
de Latitud Norte y 74° 56` 03`` de Longitud al Oeste de Greenwich.

Altura sobre el Nivel del Mar : 321 Metros

Temperatura Media : 26° Centígrados
Precipitaciones media anual : 2047 mm

Área Urbana : 97 Hectáreas

Área Rural : 42.703 Hectáreas
Área total : 42.800 Hectáreas

Figura 1. Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC.

Recuperado en Agosto de 2015.

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El Municipio se encuentra en su mayor parte en una región Plana Ondulada, ubicada por
debajo de los 1000 metros sobre el nivel del mar y se extiende sobre la margen derecha
del río Magdalena.

Los Aluviones del Río Magdalena, se presentan por la pérdida o disminución de la

capacidad del río para acarrear materiales. Estos depósitos aluviales pueden variar en
cuanto al tamaño de las partículas de los sedimentos, que van desde gruesos hasta los
mas finos, extendidos a lo largo del curso del río, en bancos, planicie, meandros, diques.

El Municipio de Prado hace parte de la hoya hidrográfica del río Magdalena. Como principal
afluente se encuentra el río Prado que en su recorrido Este Norte y Sur Occidente cruza los
municipios de Icononzo, Cunday, Purificación y Prado de allí desemboca al río Magdalena.

La ubicación del departamento, en el centro del país, le ha permitido beneficiarse de grandes

desarrollos viales de la nación y lo ha convertido en punto de confluencia de tres importantes
regiones: La central, occidental y sur representando el 70% de la población colombiana.
Adicionalmente es un eje formado por un triángulo entre Medellín, Cali y Santafé de Bogotá
que se constituye en paso obligado de importantes flujos poblacionales, garantizando un gran
potencial de visitantes. Entre ellas se destaca la corriente turística hacia el municipio de Prado,
en donde se encuentra uno de los mayores atractivos naturales del país: La Represa de
Hidroprado, denominada “ El Mar de los Tolimenses”

2.2 Localización
Lote de terreno Ubicada aproximadamente a 4.5 Kilómetros de la cabecera Municipal por
carretera en buenas condiciones que llega hasta el puerto del embalse, de allí por lancha a
la vereda de San Buenaventura, topografía de inclinada o fuertemente inclinada con
pendiente mayor de 25%, suelos provenientes de materia parental rocoso y con una
cobertura vegetal herbácea, pastos naturales, bosque natural y extensas zonas
deforestadas con diversos grados de erosión.

Figura 2. Localización (3°52'5.59"N, 74°48'43.10"O)

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2.3 Uso de Suelo
Se encuentran otros tipos de cobertura como las zonas sin uso agropecuario y/o forestal,
dentro de las cuales se encuentran afloramientos rocosos, tierras eriales, cuerpos de aguas
entre otros que ocupan el 9.42% del área de la cuenca y vegetación arbustiva conformada
por consociaciones de rastrojos con pastos enmalezados, pastos manejados entre otros.
En la zona se encuentran cultivos permanentes, especialmente de café, formando
asociaciones con bosque secundario, cacao, frutales, hortalizas, pastos manejados, con
rastrojos entre otros ocupando el 5.58% del área de la cuenca, igualmente se encuentran
cultivos de caña panelera, frutales, mangos y plátanos sin ningún tipo de asociación, dichos
cultivos en conjunto ocupan 9791.02 has equivalentes al 5.77% del área de la cuenca mayor
localizada en las veredas San Martín, Buena vista, La Yuca, San Isidro, Gaverales,
Profunda, Montenegro, Torres, alto Torres en el municipio de Cunday y las veredas Campo
solo, El Hoyo, la Arcadia, Mercadilla, La Balsa y El Paraíso en el municipio de Prado, así
como cultivos semestrales predominantemente de arroz, fríjol, sorgo y cultivos de hortalizas
y algodón que no superan las 40 has. Los cultivos semestrales ocupan en conjunto 1667.37
has equivalentes al 0.98% de las 169826.91 has de la cuenca mayor del río Prado. En la
zona correspondiente al embalse de Hidroprado se localiza una consociacion en la cual
predominan los afloramientos rocosos, los pastos naturales y zonas de tierras eriales, los
cuales se localizan alrededor de todo el embalse, especialmente en la zona de los
municipios de Prado y Purificación, rodeando esta franja se encuentran una zona de
rastrojos seguida o rodeada por una consociacion la cual se localiza en el margen oriental
del embalse donde predominan los pastos enrastrojados, las tierras eriales y por ultimo los
rastrojos propiamente dichos.

2.4 Acueducto y Alcantarillado

El agua como elemento fundamental para la vida, debe cumplir con condiciones de
potabilidad indispensables para el consumo humano. En la Cuenca Hidrográfica Mayor del
Río Prado cerca del 71% de las veredas asentadas sobre la cuenca cuentan con un
acueducto que en la mayoría de los casos es elemental, poseen una infraestructura básica,
no cuentan con una planta de tratamiento y si la tienen no es adecuada pues carece de
elementos fundamentales como tanques de almacenamiento, desarenadores o rejillas. El
29% restante de las veredas se abastecen directamente de las fuentes hídricas.

Para el tratamiento de aguas residuales el método más usado en la Cuenca Hidrográfica

Mayor del Río Prado es la construcción de pozos sépticos o estructuras sencillas que sirven
para embalsar o recoger temporalmente el agua residual. En este proceso la acción de la
actividad física química y biológica, coacciona la transformación de la materia orgánica
eliminando todas las sustancias patógenas, a la vez que disminuye la contaminación del
agua y hace posible la utilización de este recurso en determinadas actividades. En los 8.495
hogares de la Cuenca Hidrográfica Mayor del Río Prado, se han reportado alrededor de
2.604 pozos sépticos instalados, como lo muestra la Tabla 2.296. La Cuenca Hidrográfica
Mayor del Río Prado recibe el 69.1 % de las aguas servidas que produce la comunidad, así
como los residuos que deja el uso de agroquímicos y pesticidas.

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2.5 Electrificación

El municipio de Prado cuenta con la represa hidroeléctrica generadora de energía del

departamento “ Hidroprado “. Esta represa fue construida en 1972. Pese a esta situación y
a la cobertura que tiene este servicio, existen problemas graves frente a la calidad y los
costos que deben pagar los usuarios por el servicio. También se requiere el cambio de
postes y cambio del cableado en sectores donde el material está deteriorado o el calibre
resulte insuficiente.

2.6 Transporte
El transporte más común es el fluvial. Inicialmente para dirigirse a cualquier vereda del
sector lago se toma transporte terrestre hasta el puerto (este servicio es prestado por Jeep)
y según el sitio de destino se toma las lanchas o canoas motorizadas ubicadas en esta
zona hasta las diferentes veredas; las empresas que presentan este servicio son
Cooperativa Astransfluprado y Coomultransyus. El transporte en esta zona presenta
problemas relacionados con la falta de recorridos regulares tanto en lo terrestre como lo
fluvial, al igual que el alto costo del pasaje fluvial.

2.7 Economía Local

Las veredas que colindan en la represa dependen económicamente de los ingresos que
genera el turismo y en especial la zona del puerto donde se encuentra gran número de
establecimientos como cafeterías y restaurantes donde los turistas pueden degustar el
pescado proveniente del embalse. Esta zona además cuenta con una estructura hotelera
entre los cuales se cuenta con Corprado (de la Federación de Cafeteros), Los Mangos, Río
Prado, El Rancho Z, Villa Linda, La Casa Lothar y Mi Reino. El problema que se presenta
se relaciona con utilización de personal foráneo en las labores de los hoteles, sin tener en
cuenta el alto índice de desempleo local.

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3. EVALUACIÓN COMERCIAL

3.1 Memoria de Cálculo

CALCULO DEL VALOR DE TERRENO: El enfoque utilizado para determinar el valor del
terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de
los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por
motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario
otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el

estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que
se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del
perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C)
En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción

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3.2 AVALUÓ COMERCIAL
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado el
siguiente avalúo comercial:

Tabla 1. Evaluación Técnica

METODOLOGÍA VALUATORIA
Comparativo de Mercado x Reposición Depreciación
POT. Desarrollo Residual x Renta Otro:
AVALUÓ COMERCIAL
Lote de Terreno Aren en Ha Valor Unitario Valor Total
El Diviso 46.00 $28,000,000 $1,288,000,000
El Ocaso 37.00 $28,000,000 $1,036,000,000
Obras De Adecuación N/A $0.00 $0.00
TOTAL, AVALUÓ $ 2,324,000,000.
Fuente: Elaboración Propia

SON: DOS MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS M/CTE.

Nota: Se prohíbe su publicación de parte o la totalidad del presente informe de valuación,

cualquier referencia del mismo, a las cifras de valuación, ni detalles del trabajo realizado,
sin consentimiento escrito de la Lonja de Propiedad Raíz del Valle del Cauca, o del
solicitante del estudio.

Vigencia del Avalúo: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422
de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998,
expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene
una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las
condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado
inmobiliario comparable.

NOTAS:

Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo
efectuado y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no
coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan conduce al "Valor Objetivo" del
inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o
circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los
plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el
deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al
inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia
arriba o hacia abajo- el monto del avalúo.

En ningún caso podrá entenderse que el avalúo pueda garantizar que cumpla con las
expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble,
especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión de créditos,
o la recepción del mismo como garantía.

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Se certifica que ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen
intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la
ejecución del presente estudio.

RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR

El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y

sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.

Atentamente,

ARQ.RUBEN HORÁCIO TOVAR

C.C 38.971.868
M.I A16862012-80227482
AVALUADO PROFESIONAL R.N.A. C-02-4071

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