INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

AQ-21-051
CLIENTE: ROSARIO ABRIL PARRA

TIPO DE BIEN: CASA

PROVINCIA: PICHINCHA

CIUDAD: QUITO

PARROQUIA: CONOCOTO

DIRECCIÓN:
CALLE JULIO MORENO Y JUAN MONTALVO, CONJUNTO CEREZOS 2,
CASA N° 5, CANTÓN QUITO, PARROQUIA CONOCOTO, PROVINCIA DE
PICHINCHA.

SOLICITA: ROSARIO ABRIL PARRA

FECHA: 10 DE NOVIEMBRE DEL 2021

DOCUMENTO: ORIGINAL

PROPIEDAD EN ESTUDIO
 Di.: Salinas N17-34 y Río de
Janeiro
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO Telf..: 0984088595 /
022525027

Número de Avalúo: AQ-21-051

Institución: Particular Nombre del Propietario: Rosario Abril Parra

Funcionario a cargo: ------- Nombre del Cliente: Rosario Abril Parra
Finalidad del avalúo: Valor Comercial Teléfono del Cliente: 0984761357
Fecha de Asignación: 20 de octubre de 2021 Fecha de Inspección: 20 de octubre de 2021

UBICACIÓN GENERAL:
Provincia: Pichincha
Cantón: Quito
Ciudad: Quito
1.- SITUACIÓN LEGAL:
1.2. Documentación legal.

Tipo: Compraventa
Otorgada por: Fundación Aurora
A Favor de: Rosario Elizabeth Abril Parra
Notaría: Cuarta del cantón Quito; Dr. Jaime Allón Albán
Fecha: 22 de septiembre de 2004
Fecha de Inscripción: ---
Observaciones: Datos obtenidos de escritura de compraventa

2.- UBICACIÓN POLITICA ADMINISTRATIVA:

Calle Julio Moreno y Juan Montalvo, Conjunto Cerezos 2, Casa N° 5, cantón Quito, parroquia
Dirección:
Conocoto, provincia de Pichincha.

Sector: Armenia 2 Parroquia escritura: Conocoto

Barrio: La Moya Parroquia actual: Conocoto

Ciudad: Quito Código Catastral: 2220706010001001055

Ubicación Geográfica:
Latitud: LA 0.302505° PCS Longitud: LO 78.474320°° PCO

2.1. Esquema de ubicación.

Parque La Moya N

Bien en

Calle Julio
Moreno

Calle Juan Montalvo

ESQUEMA DE UBICACIÓN

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 Di.: Salinas N17-34 y Río de
Janeiro
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO Telf..: 0984088595 /
022525027

TIPO DE BIEN: Casa conjunto

3.1. Registro Fotográfico.

FALSO ######

VISTA GENERAL

INGRESO PRNCIPAL INMUEBLE EN ESTUDIO

LINDERO NORTE LINDERO SUR

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LINDERO ESTE LINDERO OESTE

3.2. Características del terreno donde se implanta el inmueble.

Forma. Topografía. Ubicación.
Regular X Plana X Esquinero ----
Irregular --- Inclinado --- Medianero X

3.3. Propiedad Horizontal. X SI ----- NO

3.4. Tipo de propiedad. Terreno

Actividades desarrolladas dentro del inmueble: Ninguna

4.- LINDEROS Y DIMENSIONES:

Lote N° 5
4.1. Linderos y dimensiones en escrituras. Escrituras Sitio
NORTE: Propiedad Particular 18.00 m
SUR: Propiedad Particular 18.00 m
ESTE: Calle publica 10.30 m
OESTE: Propiedad Particular 10.30 m

ÁREA TOTAL EN SITIO: 185.40 m²

COMENTARIO DE LINDEROS Y DIMENSIONES GENERALES: El perito al momento de la inspección realizó

un levantamiento planimétrico del inmueble donde pudo obtener las áreas y dimensiones descritas en el
presente informe.

6.- CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Y SECTOR:

6.1. Servicios Básicos.

Teléfono x Transporte Colectivo x Vías: Asfaltadas x
Energía eléctrica x Recolección de basura x Adoquinadas x
Agua Potable x Cercanía Zonas Comerciales x Empedradas ---
Alcantarillado x Bordillos x Tierra / Lastre ---
Aceras x Alumbrado público x Hormigón ---

Observaciones: ------

6.2. Hitos de la Zona.

Conjunto Altos de la Moya II (50m); Iglesia Católica Santa Rita de Cascia (200m)

6.3. Clasificación de la zona.

Comercial ----- Industrial ----- Agrícola -----
Residencial x Financiera ----- Otras -----
Observaciones: ------

6.4. Estado de la Edificación.

Terminado ----- Remodelado ----- Años estimados de remodelación: -----
En construcción ----- En remodelación ----- Años estimados de construcción: -----
Vida útil ----- Vida útil remanente ----- Estado de conservación: -----
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El inmueble en estudio cuenta con una construcción en escrituras, para efectos de valoración
Observaciones: no se ha considerado dicha casa, ya que no se encuentra edificada y se ha considerado el
área de terreno de la propiedad.

7.- DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO:

7.1. Plusvalía. Media - Alta 3.2 Estrato Socioeconómico. Medio Alto

Observaciones: ------

7.2. Zonificación. Código: A8 (A603-35)

COS-PB 35 % Altura 12 m. Frente mínimo 15 m.

COS TOTAL 105 % N.º de Pisos 3 Lote mínimo 600 m².

7.3. Equipamientos Urbanos.

Parque La Moya (50m); Cementerio de Conocoto (300m); Hospital Nueva Vida (500m)

7.4. Vulnerabilidad del Sector.

Riesgo de Inundación ----- Contaminación ambiental central -----
Riesgo de deslaves ----- Contaminación sonora cercana -----
Observaciones: No se encontró riesgo o contaminación al momento de la inspección
C

7.5. Descripción del sector.

El sector cuenta con todos los servicios básicos de infraestructura y equipamientos necesarios, a su alrededor
se visualiza viviendas multifamiliares y equipamientos como escuelas y comercios.

8.- DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:

8.1. Características de uso actual. Terreno sin uso

8.2. Número de plantas. 0

8.3. Tipo de construcción. Cerramiento bloque

8.4. Descripción General del bien y Distribución interna.

El inmueble objeto del presente informe se encuentra localizado en la Calle Julio Moreno y Juan Montalvo,
Conjunto Cerezos 2, Casa N° 5, cantón Quito, parroquia Conocoto, provincia de Pichincha.
El terreno donde se implanta el inmueble es de forma regular, topografía plana y ubicación medianera.
El inmueble en estudio es un terreno que se encuentra en declaratoria de propiedad horizontal, se encuentra
aprobado para la edificación de una vivienda.

8.6. Áreas Comunales / Servicios Propios del inmueble.

Administración x Parqueos Visitas x Cisterna -----

Salas comunales x Guardería ----- Sauna / Turco -----
Áreas verdes x Pozo de agua ----- Piscina -----
Juegos Infantiles x Transformador x Hidromasaje -----
Ascensor ----- Generador eléctrico ----- Pozo séptico -----
Gimnasio ----- Conserjería ----- Otros: -----
Especifique: ----

8.7. Seguridad.
Central Telefónica ----- Puerta eléctrica peat. x Guardianía x
Citófono x Puerta eléctrica vehic. x Sistema de Alarma -----
Tarjeta Magnética ----- Ninguna ----- Cámaras de Vigilancia -----

8.8. Seguridad contra incendios.

Sprinklers ----- Extintores ----- Señalización -----
Siamesa ----- Puertas corta fuego ----- Gabinetes -----
Hidrantes ----- Ninguna x

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8.9. Descripción Detallada: E* (Estado): MB - Muy bueno, B - Bueno, R - Regular, M - Malo.

8.9.1. Estructura.
Estructura: ---- / ---- ----
Estructura de la Cubierta: ---- / ---- ----
Cubiertas: ---- / ---- ----
Piso/entrepiso: ---- / ---- ----
Tumbados: ---- / ---- ----
Mampostería interna/externa: ---- / ---- ----
Escaleras: ---- / ---- ----
8.9.2. Acabados.
Recubrimiento de pisos. Recubrimiento de paredes. E*
Área íntima ---- ---- ---- ---- ----
Área social ---- ---- ---- ---- ----
Cocina ---- ---- ---- ---- ----
Recubrimientos
Baños: ---- ---- ---- ---- ----
Terraza: ---- ---- ---- ---- ----
Parqueos: ---- ---- ---- ---- ----

Puerta exterior: ---- / ---- ----

Puerta principal: ---- / ---- ----
Puertas interiores: ---- / ---- ----
Carpintería Muebles: ---- / ---- ----
Muebles de cocina: ---- / ---- ----
Muebles de Baño: ---- / ---- ----
Otros: ------- ----

Instalaciones Eléctricas: ---- / ---- ----

Instalaciones Sanitarias: ---- / ---- ----
Instalaciones de Agua Potable: ---- / ---- ----
Instalaciones Telefónicas / Cable: ---- / ---- ----
Instalaciones de Gas: ---- / ---- ----

Cerraduras: ---- / ---- ----

Piezas eléctricas: ---- / ---- ----
Piezas Sanitarias: ---- / ---- ----
Grifería: ---- / ---- ----
Ventanería: ---- / ---- ----
Rejas: ---- / ---- ----
Obras Complementarias: ------ ----

8.9.3. Nivel de Acabados. ----

8.9.4. Estado General del bien. ----

9.- CONSIDERACIONES PARA EL VALOR DEL MERCADO.

9.1. Demanda de la zona

Media - Alta - Zona consolidada.
9.2. Facilidad de Liquidación
Mediano plazo (6 a 9 meses aproximadamente).
9.3. Grupo económico que puede demandar el bien
Familias y/o personas de ingresos económicos medios - altos.

9.4. Consideración de Riesgo Ambiental

9.4.1. Actividades realizadas en la propiedad SI NO SD

Se realizan actividades industriales o comerciales en la propiedad? ---- x ----

Se han llevado a cabo actividades industriales o comerciales en la propiedad en el

---- x ----
pasado?
Se realizan actividades industriales o comerciales cerca de la propiedad ahora, o en
---- x ----
el pasado?
Hay otras actividades que se realicen cerca de la propiedad que puedan causar
---- x ----
contaminación?

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9.4.2. Generación, almacenamiento y depósito de sustancias potencialmente contaminantes

Hay descargas o flujos residuales generados por la propiedad (con excepción de
---- x ----
flujos sanitarios de las viviendas)?

Hay descargas o flujos residuales son vertidos directamente al suelo? ---- x ----

Son vertidos descargas o flujos residuales en aguas pluviales o en otras aguas de

---- x ----
superficie?

Hay (o ha habido) tanques de almacenamiento subterráneo de productos químicos? ---- x ----

9.4.3. Otros posibles problemas ambientales

Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales como manchas en las
---- x ----
paredes, pisos o suelos exteriores?

Hay alguna indicación de asbesto o pintura con plomo en el edificio? ---- x ----

El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo? En caso afirmativo, existe

---- x ----
alguna indicación de que el agua puede estar contaminada?
La propiedad está construida con los códigos y reglamentos para prevenir daños en
zonas susceptibles de huracanes, terremotos, inundaciones, deslizamientos de
---- x ----
tierra u otro desastre natural que pueda poner a la propiedad o a los ocupantes en
situación de riesgo?

Se evidencian altos niveles de ruido en el ambiente (intermitente o continua)? ---- x ----

Se evidencia riesgo de incendio? ---- x ----

9.4.4. Acciones y otras cuestiones relativas a la propiedad

En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente relacionada con
---- x ----
cuestiones ambientales?
Han habido estudios que indican la presencia de contaminación en la propiedad o
---- x ----
cerca de ella?
Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio ambientalmente protegidas,
zonas reservadas para el uso de los pueblos indígenas, áreas protegidas de ---- x ----
patrimonio histórico o cultural, o de otra condición de protección?

10.- ESTUDIO DE MERCADO.

Deficiencias del Mercado

------
Bienes similares en venta, (áreas, costo por m²)

Tipo: Terreno Área de Terreno: 658.00 m² Área de Construcción: ---

Valor Comercial: $ 95,000 Ubicación: Granda Centeno
Valor/m² Terreno: $ 144.38 Valor/m² Construc.: --- Edad: 0 Uso: Ninguno
Fuente de recopilación: En sitio Teléfonos: 0983365225 Fecha de verificación: 20/5/2021

Tipo: Casa Área de Terreno: 174.00 m² Área de Construcción: 140.00 m²

Valor Comercial: $ 98,000 Ubicación: Granda Centeno
Valor/m² Terreno: $ 186.01 Valor/m² Construc.: $ 468.82 Edad: 12 Uso: Vivienda
Fuente de recopilación: En sitio Teléfonos: https://ecuador.buscocasita.com/armenia-casa-con-terreno-plantas-dormitor
Fecha de verificación: 20/5/2021

Tipo: Casa Área de Terreno: 206.00 m² Área de Construcción: 220.00 m²

Valor Comercial: $ 140,000 Ubicación: Granda Centeno
Valor/m² Terreno: $ 172.22 Valor/m² Construc.: $ 475.10 Edad: 12 Uso: Ninguno
Fuente de recopilación: En sitio Teléfonos: 0996169143 Fecha de verificación: 20/5/2021

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11.- MÉTODOS DE VALORACIÓN.

11.1.Terrenos.

Se consideran dos métodos de cálculo:

Método comparativo: Este método se utiliza para analizar las referencias de lotes de terreno y propiedades autónomas. Se utiliza
factores comparativos los cuales se aplican directamente en el caso de los lotes de terreno e indirectamente con las propiedades
autónomas, y a estas debe de ser desprendidas de su construcción para poder analizar solo el lote de terreno, aplicando criterios
como: Ubicación, Tamaño, Forma, adecuación y potencialidad. Se considera además un factor de negociación en función de las
condiciones del mercado.
Método de Potencialidad: se determina la máxima aprovechabilidad del lote en estudio; considerando los indicadores urbanos y las
ofertas de bienes en la zona por otra parte se toma en cuenta el movimiento del mercado inmobiliario en la zona para determinar los
niveles de oferta y demanda existente.

11.2.Construcciones.

El valor comercial de las edificaciones está determinado a partir del valor de reposición, el cual es el valor "Nuevo" de las
construcciones. Para la obtención de este valor se analiza las características y tipologías constructivas de la edificación tomando
como base de partida los análisis de precios unitarios de todos y cada uno de los elementos constitutivos. Estas referencias de
valores son tomadas de revistas especializadas (cámaras de la construcción, distribuidores y cotizaciones) y de datos del mercado
de la construcción en general.
Los costos de reposición consideran tanto costos directos como costos indirectos en los que se debe incurrir durante la construcción
de una edificación.
A partir del valor de reposición se calcula el valor comercial aplicando conceptos de: edad, estado y mantenimiento, características
y tipologías arquitectónicas, funcionalidad, etc. Pudiendo determinar el valor actual de comercialización de las construcciones.

12.- CUADRO DE VALORES.

V. Reposición V. Comercial V. Realización
Concepto Uni. Área Edad
V/m² Total V/m² Total V/m² Total
Terreno 1 m² 185.40 --- $ 184.22 $ 34,154.09 $ 184.22 $ 34,154.09 $ 175.01 $ 32,446.38
Cerramiento m² 28.30 30 $ 132.00 $ 3,735.60 $ 132.00 $ 3,735.60 $ 112.20 $ 3,175.26
AVALÚO TOTAL $ 37,889.69 $ 37,889.69 $ 35,621.64

Observaciones

El perito al momento de la inspección realizó un levantamiento planimétrico - topográfico del

inmueble donde pudo obtener las áreas y dimensiones de la franja que es afectada al terreno por
parte del colindante.
En el sector se está comercializando edificaciones con un costo de terreno que va desde los $
144.38 a los $ 172.22 el m2, estos valores están sujetos a negociación y varían de acuerdo a la
ubicación, servicios comunales, acabados, tamaño, forma, adecuación, topografía, relación frente y
fondo.

Para efectos de valoración de las construcciones no se ha considerado ya que se encuentra en un

estado de conservación y mantenimiento regular.

De acuerdo al estado del inmueble, el mantenimiento que ha recibido es regular y si es necesitaría

una inversión básica para su venta.

Se considera que la propiedad si es apta para garantía de acuerdo a las condiciones del país y del
mercado dadas a la fecha de inspección, dejando en claro que para el presente informe se analizó,
únicamente las aspectos físicos visibles del inmueble en estudio y no se han realizado análisis de
estructurales ni de ninguna patología constructiva.
Cabe recalcar que si en un futuro las condiciones del objeto, el mercado, la moneda y el derecho del
bien, cambiaren, la presente valoración también cambiaría.

12.1. Valor Catastral de franja de afectación.

De acuerdo al pago predial del año 2021 el avalúo comercial es de 88919.36 Usd.

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12.3. Valor de Realización o de Venta Rápida.

Se considera el 5% debido a las posibilidades de venta en el mercado inmobiliario, teniendo en cuenta

que el inmueble tiene una edad de 0 años que tiene un costo de 0 a 100000, con un tiempo de venta
dentro del largo plazo (9 a 12 meses aproximadamente) y se encuentra muy bien ubicada.

Valor Catastral Franja: $ 88,919.36

Ochenta y ocho mil novecientos diecinueve dólares con 36/100

Valor de Reposición: $ 37,889.69

Treinta y siete mil ochocientos ochenta y nueve dólares con 69/100

Valor Comercial: $ 37,889.69

Treinta y siete mil ochocientos ochenta y nueve dólares con 69/100

Valor de Realización: $ 35,621.64

Treinta y cinco mil seiscientos veinte y un dólares con 64/100

Fecha de Entrega: 10 de noviembre de 2021

13.- EQUIPO CONSULTOR:

Arq. Juan Yupangui
Perito Avaluador: Registro: 1005-2017-1853167

Aprobación comité Técnico: .

Nota: Este certificado es evidencia y reporta nuestros hallazgos al momento y lugar de la inspección. Nuestro informe está limitado únicamente a una inspección de las áreas accesibles y no
puede determinar inconvenientes derivados de fallas internas en estructuras y componentes no visibles.
El presente informe tiene una vigencia de un año, pasado un plazo de 30 días después de su fecha de emisión, Argap Cia. Ltda. dará por hecho su total aceptación.

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