U.N.A.M.

| Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

UNIDAD 6. DEL DERECHO DE COPROPIEDAD

Dos definiciones:

1. Rojina Villegas: “Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial

pertenecen pro- indiviso (que no se puede dividir) a dos o más personas. Los 48
copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un
derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta
proporción ⎯es decir sobre una parte alícuota⎯”.

2. Leoba Castañeda: “La copropiedad es el derecho real de propiedad que ejerce

dos o más personas sobre una cosa o un derecho patrimonial el cual les
pertenece pro- indiviso”.

Nota: El artículo 938 del C.C. nos dice cuando hay copropiedad.

➢ ¿Qué es la parte alícuota?

Rojina Villegas: “Es una parte ideal determinada desde el puente de vista mental
aritmético en función de una idea de proporción, podría decirse que es una parte
que sólo se representa mentalmente, que se expresa por un quebrado y que permite
establecer sobre cada molécula de la cosa una participación de todos y cada uno
de los copropietarios, cuya participación variará según los derechos de éstos”.

Tapia Ramírez: “Es una parte proporcional, ideal, aritmética de la cosa o de un

derecho sobre la cual recae un derecho de propiedad que pertenece a varias
personas”.

Interpretación de las definiciones dadas de la “parte alícuota”: Nos dice que tenemos
un derecho sobre una cosa; tenemos aquí una cosa que pertenece pro- indiviso a
dos o más personas; pro- indiviso significa que lo tenemos que dividir, pero no lo
podemos dividir. Eso significa que no se puede hacer cómoda división (dividir más
o menos la propiedad en porcentajes iguales), proporción; pero nos dice que la
proporción que les corresponde a estos copropietarios tiene que ser mental, porque
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

la parte que le corresponde a cada uno no lo sabemos; por lo que “somos

propietarios de todo y de nada”. Esta porción es mental. Rojina Villegas lo que dice
es que tiene que dividirse hasta su mínima expresión, que él encontró, es la
molécula. La parte en específico no la sabemos, es decir, la que se quiere quedar
un determinado heredero.
➢ Características generales de la copropiedad:

49
La frase que define a este derecho real que es la copropiedad “somos dueños de
todo y a la vez de nada”.

Nota: Somos dueños de un porcentaje, pero no de una parte específica y se va a

ver representado mentalmente en un quebrado.

1. Se ejerce por una pluralidad de sujetos en una misma relación. Pueden ser
dos mas
2. Existencia de una cosa o de un derecho.
3. Indivisión material del objeto ejerciéndose pro- indiviso.
4. Los copropietarios tienen derecho sobre un todo y no sobre una parte
específica, aunque conocemos el porcentaje, pero no es una parte
específica.
5. La copropiedad tiene una parte alícuota representada numéricamente en
relación con el derecho que tienen la pares en la copropiedad.
6. Cada parte tiene un valor económico y jurídico, por lo que puede ser
susceptible
a) Rematar y embargar
b) Hipotecar
c) Cedida.
d) Enajenada. Necesitamos el consentimiento de todos los copropietarios
e) Susceptibles a un titular para que éste pueda ser sustituido por otro salvo
que se trate de un derecho personal (art. 950).
Una vez que vimos las características de la copropiedad podemos compararla
con otras figuras semejantes, por ejemplo, en una comunidad todos pueden
gozar del patrimonio de la comunidad. La comunidad es el género y la
copropiedad es la especie. En partes determinadas del cuadro, se refiere a la
parte alícuota, a la parte material.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

➢ Posiciones doctrinales:

Nota: Ahora bien, es de vital importancia, y como complemento, el estudio práctico

de las distintas posiciones teóricas en cuanto al derecho real estudiado.

• Teoría de la interinidad. La propiedad deja de existir mientras subsista la

copropiedad, presentándose una situación interina cuya duración se encuentra 50
sujeta al. lapso de la comunidad.
• Teoría de la unificación. Es un derecho único que se le atribuye a todos los
copropietarios.
o Existe un solo derecho sobre la cosa.
o Ese derecho corresponde a la colectividad que no es una persona jurídica,
es decir, a cada uno de los copropietarios.
o Los copropietarios constituyen a una persona jurídica distinta a su
individualidad.

• Teoría de la división. Existen tantos derechos de propiedad como

copropietarios existan.
o División de la cosa. Bonfane, con la teoría de la propiedad plúrima parcial,
apunta la existencia de distintos derechos de propiedad autónomos que
representan una parte ideal debido a que no se puede dividir materialmente
la cosa.
o División del derecho. Existe un derecho que se encuentra dividido entre todos
los propietarios, mismos que cuentan con un derecho parcial y no total sobre
la cosa.
• Teoría de la división real del derecho de propiedad. No existe el derecho de
propiedad único, ya que no existe una división ideal sino rea; del mismo.
• Teoría de la división del contenido del derecho. La división del derecho se da en
cuanto al contenido y no en cuanto a su relación, es decir, según las facultades
del derecho común.
• Teoría de la división del derecho en cuanto a su extensión. El derecho de
propiedad único ha sido substituido por varios derechos, los cuales son iguales
entre sí e iguales al derecho que sustituyen.
• Teoría de la división del valor. Lo que realmente se divide es el valor de la
cosa y el derecho, más no los mimos.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

• Teoría de la plúrima total. Cada partícipe tiene un derecho cuyo objeto es una
porción indeterminada de una cosa común, no estando dividida en partes
materiales o ideales.

➢ Diferencias

Comunidad Copropiedad 51
• Género • Especie
• Recae sobre toda clase de • Recaesobre cosas específicas
derechos. determinadas.
• Se presenta cuando un derecho • Es un derecho de todos los
es atribuido a una pluralidad de copropietarios, es decir,
sujetos y les corresponde en pertenece pro-indiviso a 2 o más
Común. personas que tienen dominio
sobre partes determinadas de
un bien.

Sociedad Copropiedad

• Se origina por un contrato. • Se origina por una relación

contractual o mortis causa
• Naturaleza: deriva de la ley que le da • Naturaleza: no se deriva de la ley,
existencia y la regula pues la copropiedad ya existe y la
ley sólo la reconoce.
Persigue derechos que le den una Se otorgan los derechos de propiedad
ventaja preponderantemente (uso, goce y disposición).
económica.

➢ Principios que rigen a la copropiedad:

• Cada copropietario goza de los derechos inherentes a la propiedad respecto de

su parte alícuota ideal. Pudiendo ejercerlos “sin el consentimiento de los demás”.
Porque no se le puede privar a los copropietarios de gozar de su bien, pero si lo
quieren vender enajenar necesitan del consentimiento de los demás
copropietarios.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

• Las partes ideales de los copropietarios al no constituir cuerpos ciertos

solamente podrán con el consentimiento de éstos ejercitar actos materiales y
jurídicos que impliquen el ejercicio actual e inmediato de los derechos de
copropiedad.
• Todos los copropietarios están autorizados a utilizar la cosa conforma a su
destino, sin impedir a los demás el uso de su derecho.
• No se puede enajenar la cosa común sin el consentimiento de todos los
copropietarios. 52
• Los actos de administración de la cosa se llevarán a cabo por parte de la mayoría
de las personas y de intereses, excepto el arrendamiento, debido a que la ley
exige el consentimiento de todos los copropietarios.
• Principio más importante: Cada copropietario podrá demandar la división de la
cosa común ya que tenemos el principio jurídico que nos dice: “nadie está
obligado a vivir en la indivisión o en lo indiviso”. Significa que porque no porque
la mayoría no quiere yo debo estar en ese eterno problema jurídico, si yo quiero
vender mi parte no me tengo que quedar eternamente ahí.

➢ Clasificación de la copropiedad:

Hay distintas formas en que puede surgir la copropiedad:

1) Voluntarias y forzosas.
a. Voluntarias: Surgen por un acto de voluntad que intervienen en su
estructuración pudiendo cesar en el momento en que los
copropietarios lo decidan.
b. Forzosas: su división o venta es imposible debido a la naturaleza de
la cosa; ejemplo: la pared medianera que divide a un departamento de
otro; otra cosa pueden ser las áreas comunes que hay en un régimen
en condominio.
2) Sobre bienes determinados. Es cuando un bien o un derecho es específico
debido a que está considerado individualmente.
3) Una universalidad. Es cuando por medio de una herencia se hereda todo el
patrimonio formado por (bienes, derechos, obligaciones y cargas.
4) Temporales. Se pacta un tiempo de vida a fin de determinar y optar por su
disolución.
5) Permanente: Este normalmente recae sobre copropiedades forzosas en las
cuales, no se puede dividir y mucho menos marcar plazos para su extinción.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

6) Inter vivos. Se da por actos entre vivos donde las partes intervienen, deciden
y pactan dándose por un contrato o por una manifestación de la voluntad.
Diferencia entre un contrato y una manifestación de voluntad, un contrato es
un acuerdo de voluntades, que lo conocemos como consentimiento (tiene
que haber dos o más) en acto jurídico, y la manifestación de la voluntad es
unilateral (basta con que haya una de las partes).
7) Mortis causam. Es producto del fallecimiento de una persona donde dos o
más herederos adquieren derechos sobre una cosa común porque así lo 53
aceptan y la cosa no admite cómoda división
8) Regulada. Éstas tienen una normativa especial porque el legislador las
estructura y organiza bajo un criterio especial. Ejemplo: la herencia o el
régimen en condominio.
9) No reguladas. Son aquellas que no están previstas por la ley.

➢ Reglas:

1. Los copropietarios tienen derecho a pedir la división de la cosa común, salvo

que lo impida su naturaleza misma (art. 939).
2. Las porciones de los copropietarios se consideran igual salvo prueba en
contrario, por lo que sus beneficios y cargas serán a proporción del porcentaje
(art. 942).
3. Cada propietario tiene obligación real de contribuir para conservar la cosa, sin
embargo, sólo se puede eximir de esta obligación el que renuncie a la parte que
le pertenece en el dominio (art. 944).
4. Con la conformidad de todos los copropietarios se pueden hacer alteraciones a
la cosa (art. 945).
5. La administración de la cosa común se rige por la voluntad de la mayoría (art.
946- 948).
6. El arrendamiento de la cosa común requiere la aprobación de todos los
copropietarios (art. 2403).
7. Los actos de disposición de la cosa vender, comprar y destruir, las servidumbre
o hipotecas requieren el consentimiento de todos los copropietarios (art. 1111 y
2902).
8. La prescripción no puede comenzar ni correr entre los copropietarios.

➢ Presunciones de la copropiedad:
Existen ocasiones en el que el legislador presume que dadas las características que
veremos a continuación que hay copropiedad independientemente de las partes que
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

intervienen en la copropiedad (art. 953 nos habla de las presunciones de

copropiedad):
“Artículo 953. Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que
demuestre lo contrario:
1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de
elevación;
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en
54
el campo;
3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las
construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de
copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada”.
De manera, que se debe de entender que de acuerdo con este artículo que hay
copropiedad mientras no haya signo exterior que demande lo contrario, es decir, por
ejemplo, que no haya ventanas a los lados, paredes. Son los signos visibles por los
cuales sabemos que sí hay copropiedad.
El art. 954 nos habla de las características que el legislador determina para que no
haya copropiedad. (Albardilla: donde desagua el agua de la lluvia). Es decir, los
predios que están al lado, que son vecinos son particulares, no sujetos a la
copropiedad que estamos viendo. Este derecho de copropiedad nos habla de una
manera de terminarlos sin tanto problema, nos habla del derecho del “tanto”.
“Artículo 954. Hay signo contrario a la copropiedad:
1. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;
2. Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están
construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y
otra de las dos contiguas;
3. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una
de las posesiones y no de la contigua;
4. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, esté
construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;
5. Cuando la pared divisoria construida de mampostería, presenta piedras
llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la
superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro;
6. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un
jardín, campo, corral o sitio sin edificio;
7. Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o
setos vivos y las contiguas no lo estén;
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

8. Cuando la cerca que encierra completamente una heredad, es de distinta

especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera”.

➢ Tres figuras relacionadas con la copropiedad:

1. Derecho de tanto. Nos está dando la idea de otro tanto igual, es decir, estamos
hablando de una igualdad de circunstancias y de situaciones, sino en el sentido 55
amplio de la palabra (se encuentra regulado en los artículos 950, 974 y 974).

o Definición:
Leoba Castañeda: “el derecho del tanto es la facultad que se le otorga a los
copropietarios para adquirir en igualdad de condiciones que un tercero, la parte
que alguno de los copropietarios desea enajenar, asociándose con el ser
preferida”.
Nota: La copropiedad es una figura conflictiva del Derecho por la parte alícuota, que
no se puede materializar en una primera instancia. Una solución es comprar la parte,
otra es vender la parte, otra es vender el inmueble. Cuando una de las partes quiere
vender su parte alícuota a un tercero, entonces los mismos copropietarios tienen
preferencia para que se le ofrezca en igualdad de circunstancias que a un tercero.
Lo que procura es cuidar al propietario que está interesado en adquirir en igualdad
de circunstancias; entonces tiene que ser primero a un copropietario antes que un
tercero ajeno.
o Pasos a seguir en el derecho del tanto:

I. En primer lugar, el copropietario que quiere vender su parte alícuota deberá

de notificar a los demás copropietarios esta decisión por medio de un notario
o por vía judicial. Se hace por medio de una jurisdicción voluntaria.
II. Dentro de los ocho días siguientes contados a partir de la notificación, los
copropietarios pueden hacer uso de su respectivo derecho del tanto.
III. Si finaliza el plazo y los copropietarios no se pronunciaron al respecto
perderán su derecho del tanto.
IV. Se les debe brindar la misma oportunidad a todos los copropietarios para
hacer uso de este derecho.
V. Si son varios los copropietarios que quisieran hacer uso del derecho del tanto
se preferirá a aquel que tenga mayor porcentaje de parte alícuota, es decir,
se va a preferir al que tenga mayor porción. Lo que la ley busca es acabar
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

poco a poco con la copropiedad para que sea una propiedad plena. Si todos
tienen el mismo porcentaje entonces se decidirá por la suerte.
Nota: Este mismo derecho lo tiene el arrendatario (el que está rentando tiene el
derecho del tanto).

iv. Cuando no se les notifica a los copropietarios será nula la venta (cuando no
se sigue el derecho del tanto). Es en el único caso que el derecho registral 56
no tiene preferencia. Si el notario no paga los impuestos se vuelve deudor y
él los tiene que pagar.

2. Derecho por el tanto: Es la facultad que se le otorga al vendedor (originario)

para que, si en un futuro el comprado desee vender el objeto de la compraventa,
se la venda primero a la persona que le transmitió la propiedad (vendedor
originario).

• Características:

a) Se convierte en una modalidad del contrato de compraventa.

b) Este derecho existe exclusivamente si las partes así lo pactan siendo una
cláusula accidental (es la que as partes anexan o agregan de más)
c) El derecho por el tanto es intransferible, o sea que solamente lo puede gozar
el vendedor originario.

• Procedimiento:

1) Una vez que el comprador desea vender deberá de notificar judicial o

extrajudicialmente al vendedor.
2) El interesado debe de ejercer su derecho en el lapso de tres días para bienes
muebles y 10 días para bienes inmuebles.
3) El titular del derecho tiene que ofrecer el bien en el mismo precio que a un
tercero.
4) Se debe de pagar el precio de contado, aunque el enajenante puede aceptar
el pago en abonos si así se pacta.
5) Será válida la venta aún sin haberle notificado al vendedor (en el del tanto
no); sin embargo, el segundo vendedor tendrá que pagar los daños y
perjuicios causados (aún sin notificarles).
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

6) Si el objeto sobre el que versa el pacto se vendiera en subasta pública, se

deberá notificar al vendedor (originario) el día, hora y lugar en que tendrá
verificativo el remate.
Cuadro comparativo
Derecho del tanto Derecho por el tanto

• Tiene su origen en la ley. • Tiene su origen en la voluntad de las

• Si no se respeta la sanción es la
nulidad, no produciendo efectos
jurídicos el acto de enajenación de la
parte alícuota.
• Puede ser transmisible a los
herederos del copropietario.
• Término ara ejercerlo 8 días se trate
de muebles o inmuebles (este
término lo conocemos como
preventorio, es decir, al llegar el
término se termina el derecho).
partes (porque no se obliga). 57
• Si no se respeta el acto de
enajenación la compraventa es
válida, pero da origen al pago de
daños y perjuicios que se cause al
titular del derecho (vendedor
originario).
• No puede ser cedido ni transferido
por herencia a los herederos.
• Termino para ejercerlo 3 días bienes
muebles y 10 días bienes inmuebles.

3. Retracto: Tiene que ver con el derecho del tanto, porque es la acción que
competa a alguna de las personas para anular la venta de la parte alícuota
realizada por un copropietario, sin haber respetado el derecho del tanto, en virtud
de que no se les ha informado del deseo de enajenar dicha parte y la misma
(ésta), se realiza.

• Características:

a) No se encuentra regulada de manera expresa en nuestro Código Civil.

b) Se debe ejercitar ante los tribunales judiciales (¿ante qué tribunales? Los
juzgados civiles).
c) Para que proceda se debe exhibir el precio para pagar el bien mueble o
inmueble (se exhibe en un billete de depósito ante la Nacional Financiera.
d) En el procedimiento debe existir sentencia que haya causa ejecutoria en la
que se establezca que procedió el derecho de retracto a favor del actor.
e) El copropietario que litigó tendrá el derecho de sustituirse y no subrogarse
atento a lo resuelto por los Tribunales Colegiados produciéndose por un acto
jurídico denominado “cesión de contrato”.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

Nota: No deberá de confundirse el derecho del tanto con el retracto; el de tanto se

ejercita antes de la venta y el retracto es después.

Próxima clase extinción de la copropiedad.

➢ Extinción de la copropiedad:
58

El art. 976. nos indica porqué causas se extingue la propiedad:

“Artículo 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la

destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión
de todas las cuotas en un sólo copropietario”.

➢ Formas de extinción de la propiedad:

• La propiedad cesa porque la cosa común se divide (forma más fácil, se divide
porque formaremos entonces un régimen en condominio y cada quien va a tener
una propiedad exclusiva, también cesa sí la cosa se desprende o se destruye, y
porque todas las cuotas se reúnen en un solo copropietario.
• Otra forma es, cuando se realiza o forma de realizar una cómoda división,
primero se realiza la partición y posteriormente la adjudicación que recae sobre
un notario para que éste estructure las escrituras de cada parte.
• Otra forma aparte de la que menciona el artículo es la enajenación, que sucede
cuando se vende la copropiedad.

Propiedad en Condominio

Lo importante es, que tiene que entenderse que se conjugan dos derechos reales
que convienen a la vez, que es la propiedad y la copropiedad. En esta figura
tenemos dos derechos reales juntos, estableciéndose al mismo tiempo que es
propiedad “solita” ⎯que este propietario va a tener una parte de propiedad
exclusiva⎯ y, otra de copropiedad. Hay una ley que la rige, que se llama Ley de
Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D.F., que fue emitida el 27 de enero
de 2011; esta ley está compuesta por ocho títulos y 89 artículos más los transitorios,
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

y nos dice que las normas que integran a la propiedad en condominio son de orden
público y de interés social. Regula la Constitución la modificación por organización,
funcionamiento, administración y extinción del régimen de propiedad en
condominio.

Sin embargo, nuestro Código Civil en el artículo 951 nos habla ampliamente de qué
es este régimen en condominio o esta propiedad en condominio.
59
Nota: No podemos despegar lo accesorio que es la copropiedad”.
Nota: La casa en condominio tiene que tener salida propia a un elemento común o
de la vía pública. Cada quien tendrá un derecho singular, exclusivo de propiedad
sobre aquel.
Estos elementos comunes es lo que le llaman “amenidades”. Lo importante es que
no podemos vender esa parte que está demás porque lo accesorio sigue la suerte
de lo principal, no se puede vender como independiente.

➢ Clasificación en condominios

Esta clasificación se puede dividir en tres partes:

1. Por su estructura:

a) Verticales: cuando tenemos varios niveles de unidades privativas que le

denomina el código, hacia arriba (ejemplo: edificios).
b) Horizontal: Inmueble que tiene más terreno, en conde cada propiedad va a
tener su propio terreno, y tenemos áreas comunes
c) Mixtas: Horizontales y verticales.

2. Uso

a) Habitacional: Destinado a la vivienda (privativa)

b) Comercial o de servicios: aparte de estar a lo que dice el reglamento interno
del condominio tenemos que estar a lo que dice la alcaldía del uso del suelo,
porque necesitamos que ese lugar tenga permitido el uso del suelo.
c) Industrial.
d) Mixta.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

3. Por su destino o carácter social:

a) Ordinarios: que se caracterizan porque en ellos hay edificaciones con una

superficie de mayo extensión, que por lo mismo generan más comodidad a
los condóminos (generando mayores elementos a los condóminos)
b) De interés social o popular: dirigido a grupos populares de escasos recursos
que quieran adquirir una vivienda propia donde la mayoría de estas
viviendas, van a estar constituida como patrimonio familiar. Dentro de este 60
régimen en condominio las Alcaldías por estos roces que se puede dar la
gente están obligados a dar programas en aras de una cultura condominal.
Nota: Termina por destrucción, ruina o restitución.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
BINES Y DERECHOS REALES

¿Qué es la propiedad horizontal o propiedad en condominio y cuál es su finalidad?

• Es un derecho real, es a su vez una forma especial de propiedad construida sobre

pisos o edificios divididos en niveles, departamentos o locales susceptibles de ser
aprovechados en forma independiente.
• Artículo 3ro. De la ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de
México, define al condominio como grupo de departamentos, viviendas, casas,
locales o naves de un inmueble, construidos de forma horizontal, vertical o mixta,
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública.

Nota: La servidumbre de paso lo va a hacer suya para que las personas pueden estar o
salir.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas del régimen de propiedad en condominio?

Ventajas: Desventajas:

• Mayor oportunidad de adquirir una • No hay partición de los espacios o

vivienda menor costo bienes comunes.
• Acceso a la vivienda de un mayor • Relaciones de convivencia entre
número de personas. personas contiguas.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

• Evita gastos interminables de • Dificultades en organización,

arrendamiento. planeación.
• Evita conflictos.

¿Cómo se clasifica la propiedad en condominio?

61

1. Por su estructura:
a) Vertical. Edificado en varios noveles dentro de un terreno común.
b) Horizontal. El condominio tiene un derecho exclusivo sobre parte del terreno.
c) Mixto, Horizontal y vertical, dividíos en edificios, unidades, manzanas.
2. Por su uso:
a) Horizontal Usos exclusivo de vivienda.
b) Comercial. Su finalidad es construirse de locales y llevar la práctica del comercio.
c) Industrial. Se compone por naves, bodegas, galeras que se destinan a actividades
propias de la industria.
d) Mixto: Dos o más usos de los anteriores.
3. Por su característica social:
a) Ordinarios. Constituidos en una superficie de terreno de mayor extensión y
utilización de materiales o acabados de mayor calidad.
b) Interés social. Aquellos destinados a grupos populares, constituidos en
terrenos reducidos.

¿Cuáles son las características de la propiedad en condominio?

• Derecho de propiedad exclusiva que recae sobre el piso, departamento, vivienda,

nave o local.
• Copropiedad sobre elementos comunes con base en el porcentaje indiviso.
• Servidumbre a través de bienes comunes.

¿Cuáles son las formas de constitución de la propiedad en condominio?

• La que se constituye a través de la sucesión hereditaria.

• Cuando los copropietarios de un inmueble manifiestan su voluntad ante el notario
público para la copropiedad en un RPC.
• Cuando se realiza la venta de un inmueble en RPC.
• Cunado una PF o PM, previamente a la construcción del inmueble, efectúa la
construcción del RPC.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

• DEBE SER INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD.

• Requisitos para constituir, artículos 4°,5°, 6°, 8°, 9°, 10 y 11 LPC|DF.
Nota: Nos dice Tapia, maestro de la Facultad, que cuando hay una sucesión sobre un
inmueble con varios herederos es útil para que cada uno tenga parte de la propiedad sobre
un inmueble, esta forma la hace Tapia. Esta figura de la copropiedad es por ley (requisito
sine qua non). Debe de tener una escritura constitutiva (quienes son los dueños, elementos
que comparte, en cuantas partes consta).
En esta figura, la estrategia es dar un condominio maestro; por ejemplo, tenemos
300 condominios y esos condominios se unen para formar un condominio maestro. 62

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los condóminos?

Derechos:
1. De disposición. Propiedad plena para disponer de su parte exclusiva.
2. Derecho de usar y disfrutar su propiedad exclusiva de manera adecuada.
3. Derecho de copropiedad para usar bienes comunes.
4. Derecho del tanto. ⎯Funge como un derecho de oportunidad, de preferencia⎯.
5. Derecho de hipotecar.
Obligaciones:
1. Abstenerse de dañar las inhalaciones en general.
2. Respetar la propiedad de los demás condóminos.
3. Conservar en buen estado los bienes que le corresponden para no causar daños a
terceros.
4. Permitir uso o realización de reparaciones necesarias.
5. Abstenerse de realizar cualquier acción o actividad que vaya contra del reglamento.

¿En qué consiste la cultura condominal y cuál es su finalidad?

• Por cultura condominal debemos entender todo aquello que contribuya o propicie
acciones y actitudes encaminadas a la sana convivencia de los condóminos y al
cumplimiento del objetivo social, familiar e industrial que persigue el RPC.
• LPC|DF, ARTÍCULOS 79 A 82.
o Procuraduría Social del Gobierno de la CDMX.

Nota: La procuraduría desde hace 3 años empezó a requerir a mediadores capacitados

para dar capacitación a los condóminos.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

Organización de la propiedad en condominio

• Asamblea general:

• Órgano supremo del condominio en la toma de decisiones y se entiende como la

reunión de todos los condóminos.
63

Puede ser de dos tipos:

1) General ordinaria
a. Cada seis meses, rendir informe y tratar asuntos generales.
2) General Extraordinaria.
a. En cualquier momento que hay asuntos urgentes.
¿Quién pude convocar a asamblea?

• ADMINISTRADOR
• COMITÉ DE VIGILANCIA
• 25% DE LOS CONDÓMINOS, ANTES LA PSGCDMX.
¿Qué es el comité de vigilancia, quien lo nombra y cuáles son sus facultades?

• Órgano compuesto por dos o más condóminos, según sea el número de unidades
de propiedad exclusiva, se integra con un presidente y cuatro vocales (25% de
condóminos, un vocal).
• El comité será nombrado por la asamblea general y durará un año, el presidente no
puede ser relecto para un periodo consecutivo y el cargo es meramente honorifico.

Obligaciones:

• Vigilar el debido cumplimiento de las obligaciones de los condóminos y del

administrador.
• Supervisar que el administrador cumpla los acuerdos de asamblea.
• Verificar y dictaminar estados de cuenta.
• Entregar observaciones.
• Convocar a asamblea general.

Conjunto condominal:
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

• Comité de vigilancia compuesto por los presidentes de los comités de vigilancia de

los condominios que integran dicho conjunto.

Nota: 2017 fue un año que causó que muchos edificios ya no pudieran venderse.

¿Quién interviene en la solución de controversias y en la imposición de 64

sanciones en el RPC?
La LPC|DF establece como autoridad a la Procuraduría Social y cualquier situación
será conocida a través de lo que se prevé en la Ley de Procedimiento Administrativo
de la CDMX.
Sanciones de 1 a 300 UMA’s dependiendo de la gravedad de la falta que pueden
ser:
a) Alteren la trabnquilidad o comodidad de la convivencia (1- 100 UMA’s).
b) Afecte al inmueble sin poner en riesgo la integridad de los condóminos (1-
200 UMA’s).
c) Daño patrimonial, ponga en riesgo la seguridad del edificio o personas (1-
300 UMA’s).

¿En qué casos puede extinguirse el RPC?

Porque l inmueble esté en un estado de ruina que haga imposible la habitación del
mismo de manera segura, salubre.
Por destrucción total o en más de un 50% del valor del inmueble sin tomar en
consideración el terreno donde fue construido.

Ubicaciones
• Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda:
o Av. Insurgentes Sur 235, Roma Nte., 06700 Ciudad de México, CDMX.
• Procuraduría Social del gobierno de la CDMX:
o Jalapa 15, Roma Nte.. 06700 Ciudad de México, CDMX.
• Instituto de Vivienda de la CDMX:
o Canela 660, Granjas México, 08400 Ciudad de México, CDMX
• Registro Público de la Propiedad y del Comercio:
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

o Calz. Manuel Villalongín 15, Col. Renacimiento, Cuauhtémoc, 06500 Ciudad

de México, CDMX.

El Tiempo Compartido

El tiempo compartido se tiene que comprar con una cadena seria. Está desarrollada
realmente en un esquema de derecho turístico en general, generalmente las 65
empresas de turismo y recreación introducen este esquema en 1974 en Puerto
Vallarta y Veracruz, donde es una copia mal hecha del derecho anglosajón de
“Sharing” que del verbo “share” que significa dividir y compartir.

➢ Definición:

Tapia Ramírez: “Contrato en virtud del cual una persona denominada promotor (es
el establecimiento turístico) otorga el uso y en ocasiones la propiedad (por eso es
que lo vemos en bienes) de un departamento, cuarto o vivienda y otras
instalaciones, bienes y servicios turísticos durante un tiempo específicamente
determinado y dentro de cualquier mes del años a otra persona llamada consumidor,
quien se obliga a pagar un precio cierto y otra cantidad variable para conservación
y mantenimiento del inmueble con posibilidad de intercambio turístico internacional”.

Nota: Es una figura rápida porque no es poseedor, usufructuario, etc.

➢ Características:

• Contrato atípico, que significa que no es común, porque no está contemplada

en nuestro Código Civil, no está previsto por la ley.
• Contrato de adhesión, significa que las cláusulas con impuesta por una sola
de las partes contratantes, por tanto, en caso de controversia la carga de la
prueba recae en el consumidor. Ejemplo contrato con el banco, igual el de un
celular. “o vas con todo o nada”.
• Es un contrato principal no requiere de la existencia de otro contrato para su
validez.
• Es bilateral, se origina con obligaciones para ambas partes, donde el
promotor transmite el uso y goce del bien y el consumidor está sujeto a pagar
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

un precio cierto y otra cantidad variable (esta cantidad variable son las cuotas
de mantenimiento).
• Es oneroso, donde hay cargas y provechos para ambas partes.
• Es conmutativo porque tales cargos y provechos se conocen desde la
celebración de éste (el contrato).

➢ Otras denominaciones:
66
La denominan: propiedad vacacional, intercambio vacacional, sin serlo denominan
usufructo vacacional, condominio vacacional o membresía vacacional.

Nota: Esta figura nace en Francia en el año de 1967.

Nota: Se va uno a quejar a la Procuraduría del Consumidor (PROFECO) ya que

este derecho real no está contemplado en el Código Civil.

➢ Elementos de este contrato:

a) Personales: En primer lugar, el inversionista (es el consumidor) que es el

que paga el tiempo compartido; después, el empresario o promotor persona
que es el desarrollador turístico y, en tercer lugar, la autoridad (que brindan
una mínima protección al consumidor).
b) Reales: Es la cosa, lugar turístico, el precio cierto en dinero que se debe de
pagar, el tiempo y plazo pactado entre las partes para gozar de los servicios.
c) Formales: es un contrato, consiste en un contrato que se perfecciona con el
consentimiento de las partes, como es un contrato de adhesión debe de estar
formulado por escrito y por lo menos debe de tener los siguientes datos: 1)
datos generales del prestador del servicio; 2) datos generales del
consumidor; 3) precio o tarifa a pagar; 4) tipo de habitación, 5) servicios que
incluyen, 6) número de noches que incluyen (se cuentan por noches); 7)
condiciones de los servicios; y, 8) cargos por cancelación.

➢ Naturaleza jurídica:

• Es un derecho personal de uso y goce de determinadas instalaciones de un

inmueble.
 U.N.A.M. | Facultad de Derecho
Catedrática: Mtra. Alejandra Macías Estrella
Materia: Bienes y Derechos Reales

• Es una forma patrimonial con muchas limitaciones.

• El artículo 3º de la Ley Federal de Protección al Consumidor señala que los
actos jurídicos que se celebran respecto a tiempo compartido se encuentra
sujetos a dicho cuerpo normativo.

➢ Diferencias entre copropiedad, régimen en condominio y tiempo

compartido:
67
Copropiedad Tiempo Compartido

• Derecho real. • Derecho personal de use.

• Se debe de inscribir en el Registro • No se debe de inscribir en el Registro
Público de la Propiedad para que Público la Propiedad, surtiendo
surta efectos contra terceros. efectos entre las partes.
• Existe un derecho de propiedad • No existe un derecho de Propiedad,
sobe una parte alícuota. sólo un derecho de uso por un tiempo
• Se tiene el derecho del tanto determinado.
• No se tiene el derecho del tanto.

Propiedad en condominio Tiempo compartido

• Derecho de propiedad exclusivo • No hay propiedad ni copropiedad, ya

sobre una unidad concreta y que solamente se trata de un
determinada y una copropiedad derecho personal de uso.
forzosa, indivisa o perpetua.