Tal como lo establece la norma, para la celebración válida del compromiso de contratar, lo

mismo que para el caso de cualquier otro contrato, entonces, deben concurrir - en el lenguaje
del Código Civil – todos los requisitos de validez: consentimiento, capacidad, objeto, causa y
forma.

Desde el punto de vista funcional, por su celebración todos los contratantes se obligan a
ponerse de acuerdo, en el futuro, para formar el contrato definitivo. Se obligan, en suma, a
prestar su cooperación para hacer posible el definitivo.

En ese orden de ideas, esta celebración futura del contrato definitivo puede ser asegurada
obligándose ambas partes a su celebración - como en el caso del compromiso de contratar -, o
quedando vinculada, una o ambas partes, a su celebración - como en el caso del contrato de
opción -, o de cualquier otra manera que las partes lo conciban.

EFECTOS Y CARACTERÍSTICAS. –
El único efecto del contrato preparatorio es el de obligar a la celebración de un contrato
definitivo (se crea una obligación de contratar). Se trata de un vínculo instrumental y provisional
con miras a la celebración de un contrato definitivo. En Doctrina, al contrato preliminar se le
atribuye los caracteres siguientes:
Existencia provisoria
En cuanto que el vínculo jurídico creado por el contrato preliminar desaparece con la
conclusión del contrato definitivo.
La falta de una causa propia
Dado a que su función consiste solamente en preparar un contrato definitivo.
Determinación del contrato futuro.
Con esta característica, la doctrina explica la necesidad existente de que el contrato preliminar
determine el tipo y los elementos esenciales del contrato definitivo previsto, sin los cuales no
podría surgir, por indeterminación del objeto, la obligación de concluirlo.
El citado autor, menciona que el contrato preliminar para que sea válido y eficaz requiere de
todos los elementos esenciales y requisitos de validez comunes a todo contrato, como son el
consentimiento, capacidad de las partes, objeto posible, lícito y determinado, fin lícito, y si para
el contrato definitivo la ley establece que se debe observar una forma determinada bajo pena
de nulidad, el contrato preliminar también se debe celebrar observando la misma solemnidad.

CONTRATOS PREPARATORIOS Y DEFINITIVOS. –

El contrato definitivo no es una repetición del contrato preliminar, sino un nuevo acuerdo de las
partes en ejecución del contrato preliminar, con los efectos en él previstos para el contrato
definitivo, a los que pueden introducir todas las modificaciones que deseen, sean estos
obligatorios o reales.

El contrato definitivo es la fuente exclusiva de los derechos y obligaciones derivados del

contrato particular querido por las partes, cuya celebración fue objeto del contrato preliminar.
Contrato preliminar y contrato definitivo son independientes el uno de otro; la ineficacia del
primero no afecta al segundo, el cual tiene su propia vida.
EXCESIVA ONEROSIDAD DE LA PRESTACIÓN. –
De acuerdo al art. 1440 del C.C peruano, la excesiva onerosidad de la prestación es aplicable a
todas las obligaciones contractuales que puedan ser afectadas por la acción del tiempo, ya sea
la prestación de ejecución continuada, periódica o diferida, como ocurre con las sometidas a
condición o a plazo. En otras palabras, la excesiva onerosidad de la prestación es aplicable a
todas las obligaciones contractuales que puedan ser afectadas por la acción del tiempo, y en
los contratos preparatorios dicha figura jurídica podría darse.

Para la aplicación de la excesiva onerosidad de la prestación basta que exista un lapso entre el
nacimiento del contrato y su cumplimiento, puesto que en ese escenario pueden ocurrir
acontecimientos imprevisibles que irrumpan en el contrato y que tornen a una de las
prestaciones en excesivamente onerosa, no importando que el contrato sea de compraventa,
arrendamiento, suministro, etc.

REQUISITOS. –

Para que proceda la aplicación del principio de la excesiva onerosidad de la prestación se

requiere:

Que el contrato definitivo, en principio, sea con prestaciones recíprocas, conmutativo, de

ejecución continuada o periódica, o diferida.

El contrato es con prestaciones recíprocas cuando engendra obligaciones para todas las
partes, hay prestación y contraprestación, las mismas que son interdependientes. Por ejemplo,
a la prestación del vendedor consistente en transferir la propiedad del bien que se vende
corresponde la contraprestación del comprador de pagar el precio en dinero. Como la
compraventa, son contratos con prestaciones recíprocas el arrendamiento, el suministro, el
mutuo con intereses, el mandato remunerado, el contrato de locación de servicios, el de
trabajo, en fin, la mayoría de los contratos nominados o innominados.

El contrato es con prestación a cargo de una sola de las partes cuando genera obligaciones
para una sola de las partes, una de ellas es solamente acreedora y la otra solamente deudora;
hay prestación sin contraprestación, por ejemplo, la donación.

El contrato es conmutativo, en una primera acepción, cuando existe cierta equivalencia entre
prestación y contraprestación, ejemplo, en la compraventa, el precio corresponde más o menos
al valor real de cambio que tiene el bien vendido en el mercado, en el arrendamiento, la renta
que paga el arrendatario corresponde más o menos al valor de uso que tiene el bien en el
mercado. En una segunda acepción, la conmutatividad significa que el valor de las
prestaciones queda fijado ab initio, o sea, las partes conocen si el contrato les va a reportar o
no beneficios, por ejemplo, la compraventa (contrato con prestaciones recíprocas), la donación
(contrato con prestaciones a cargo de una sola de las partes). Esta última significación de la
conmutatividad se contrapone a los contratos aleatorios o riesgosos en los que las partes
desconocen los efectos del contrato, no saben si les reportará beneficios o pérdidas, lo que es
ganancia para el uno será pérdida para el otro, por ejemplo, el juego y apuesta, la renta
vitalicia).

El contrato es de ejecución continuada cuando ambas o una sola de las prestaciones

duraderas se ejecutan continuadamente sin interrupción, por ejemplo, la prestación del
arrendador de mantener al arrendatario en el uso bien se cumple ininterrumpidamente, sin
intervalos, por todo el tiempo que dura el contrato.

El contrato es de ejecución periódica cuando la prestación duradera se ejecuta a ciertos

intervalos, por ejemplo, el suministro mensual de materias primas a una fábrica.

Los contratos de ejecución continuada y las de ejecución periódica son una subclasificación de
los contratos de tracto sucesivo, en los que la duración de la ejecución de la prestación, en
forma continuada o periódica, es de la esencia del contrato.

El contrato es de ejecución diferida cuando su eficacia es postergada para un momento ulterior

al de la celebración, como ocurre con los contratos sujetos a plazo o condición suspensivo, por
ejemplo, un contrato de arrendamiento celebrado el día 28 de julio, obligándose el arrendador a
entregar el bien arrendado al arrendatario el próximo 28 de diciembre; una compraventa en la
que se conviene que la entrega del bien y el pago del precio se efectuarán tres meses después
de celebrado el contrato, o cuando el precio se tiene que pagar en cuotas escalonadas.

El contrato es de ejecución instantánea o inmediata cuando es posible que la prestación o

prestaciones se ejecuten en un solo acto al perfeccionamiento del contrato, por ejemplo,
compraventa al contado, caso en el que es imposible que la prestación devenga en
excesivamente onerosa; o puede ser de ejecución diferida, por ejemplo, se conviene que el
bien vendido se entregue y el precio se pague luego de transcurrido un plazo desde su
celebración, o que la entrega del bien vendido o el pago del precio se haga por cuotas
(ejecución escalonada), casos en el que es posible que se produzcan hechos extraordinarios
que rompan el equilibrio contractual originario. Se puede diferir la ejecución tanto de un
contrato de ejecución instantánea como de uno de tracto sucesivo. En uno y otro caso, una de
las prestaciones puede devenir en excesivamente onerosa como consecuencia de la
ocurrencia de sucesos extraños e imprevisibles.

Como tanto en los contratos de tracto sucesivo, sean de ejecución continuada o periódica,
como en los de ejecución instantánea, cuyo cumplimiento de la prestación se ha diferido, existe
un escenario entre la estipulación del contrato y su cumplimiento, lapso en el que pueden
acaecer eventos extraordinarios e imprevisibles que tornen a una de las prestaciones en
excesivamente onerosa, es razonable que a todos ellos se les aplique el principio de la
excesiva onerosidad de la prestación por mandato expreso del art. 1440.

Conforme lo mencionado por el autor, para que sobrevenga la excesiva onerosidad de una de
las prestaciones se requiere que sean distintos los momentos de celebración y de ejecución del
contrato, ya porque la ejecución de la prestación es duradera, pues debe ejecutarse durante un
cierto período de tiempo, continuadamente o periódicamente, o ya porque se difiere la
ejecución de la prestación para un momento ulterior al de la celebración del contrato; sólo en
estos contratos es posible que la equivalencia originaria entre las prestaciones, fijada por las
partes, se modifique profundamente por circunstancias posteriores imprevisibles.
Consiguientemente, la excesiva onerosidad no tiene cabida en los contratos de ejecución
inmediata a la celebración del contrato, sin solución de continuidad, y que se agoten en una
ejecución única, v. gr., una compraventa al contado, puesto que en estos contratos la
prestación y contraprestación se ejecutan tan luego que se perfecciona el contrato, no
mediando un lapso en el cual una de las prestaciones pueda sobrevenir en excesivamente
onerosa, salvo que la prestación a cargo de una de las partes haya sido diferida por causa no
imputable a ella (art. 1441.1).

La excesiva onerosidad sobreviniente de la prestación

Para que se aplique la cláusula rebus sic stantibus, según lo dispone el art.1440, es necesario
que una de las prestaciones se haya tornado excesivamente onerosa, y tal situación se da
cuando el contrato ha sufrido modificaciones muy graves como consecuencia de hechos
posteriores, extraordinarios e imprevisibles, que modifican el valor de las prestaciones,
originalmente asignado por los contratantes, ocasionando un desajuste inaceptable entre
prestación y contraprestación. Un rompimiento del equilibrio contractual de tal envergadura
justifica la revisión judicial del contrato para restablecer el equilibrio de las prestaciones o para
resolver el contrato, en caso contrario, de exigirse el cumplimiento de la prestación devenida en
excesivamente onerosa tal cual fue convenida (pacta sunt servanda) se estaría cometiendo una
grave injusticia contra el deudor obligándolo a pagar una prestación a cambio de nada o a
cambio de una utilidad nimia.
Es importante mencionar, que el principio de la excesiva onerosidad no está para corregir
malos negocios, sino que es un remedio excepcional que se aplica cuando se produce un
grave desequilibrio entre prestación y contraprestación ocasionado por hechos, también,
excepcionales e imprevisibles que alteran sustancialmente la base económica del contrato.

Los hechos extraordinarios e imprevisibles, de un lado, provocan la excesiva onerosidad de la

prestación, y, de otro, disminuyen considerablemente o desaparecen la utilidad de la
contraprestación, modificando sustancialmente, de este modo, el equilibrio originario del
contrato. Por tanto, no hay revisión si prestación y contraprestación, devienen en
excesivamente onerosas en virtud de hechos posteriores extraordinarios e imprevisibles,
porque tal situación no modifica el equilibrio contractual originario, no se presenta la situación
por la que uno de los contratantes obtenga una utilidad desmesurada a costa de la ruina
económica del otro.

Como dice Messineo, citado por el autor, “la excesiva onerosidad provocada por la imprevisión
no ha de concebirse solamente como agravación de la onerosidad de la prestación (lo que es
obvio), sino también como "disminución de la utilidad de la contraprestación".
La determinación de la sobrevenida excesiva onerosidad debe hacerse sobre la base de
criterios objetivos, a la luz de la situación real del mercado, y no en base a la situación de un
deudor en particular. La ley no puede señalar apriorísticamente reglas fijas sobre la excesiva
onerosidad, por lo que en cada caso concreto se determinará si los hechos extraordinarios e
imprevisibles han trastocado el equilibrio original de las prestaciones, a tal punto que, de
imponerse el acatamiento inflexible del pacto, una de las partes resultaría excesivamente
favorecida en desmedro de la otra que quedaría notoriamente perjudicada.

Cuando la sobrevenida excesiva onerosidad se debe a la devaluación de la moneda hay que

distinguir entre la depreciación normal en períodos inflacionarios y el envilecimiento debido a
una abrupta y súbita hiperinflación. La primera es previsible, por tanto, los contratantes
actuando diligentemente se pueden valer de las cláusulas de reajuste para mantener el valor
constante de la moneda hasta el final de la ejecución de la prestación (art. 1235). La segunda,
por ser imprevisible constituye el fundamento de la invocación de la cláusula rebus sic
stantibus, siempre que el pago de la prestación en dinero sea aplazado a la ejecución de la
prestación en bienes.

La verificación de un evento extraordinario e imprevisible

Como ya hemos precisado antes, la sobrevenida excesiva onerosidad de la prestación debe
obedecer a la ocurrencia de un acontecimiento extraordinario e imprevisible, o sea, debe haber
un nexo de causalidad adecuada entre ese acontecimiento y el desequilibrio contractual.

Un acontecimiento es extraordinario cuando ocurre excepcionalmente apartándose del orden o

regla natural y normal de las cosas, por ejemplo, una guerra, una devaluación traumática de la
moneda. Es imprevisible cuando las partes al momento de celebrar el contrato no lo han podido
prever por superar su común capacidad de previsión; los contratantes pese a haber actuado
con normal diligencia no han podido representarse su acaecimiento. Sin embargo, no siempre
el evento extraordinario es imprevisible, por ejemplo, la guerra es ciertamente un evento
extraordinario, pero en determinadas situaciones puede ser previsible. Ambas, la
extraordinariedad e imprevisibilidad, son requeridas para que el evento tenga relevancia
jurídica, una sola de ellas no es suficiente para que se cumpla el supuesto normativo del art.
1440.

Que la sobrevenida onerosidad no entre en el riesgo normal del contrato

No es de aplicación la teoría de la excesiva onerosidad cuando el evento que produce el

desequilibrio entra en el riesgo normal del contrato, por ejemplo, el incremento de los precios
de los materiales de construcción como consecuencia de la oferta y la demanda, la devaluación
de la moneda debida a un proceso inflacionario desatado desde hace mucho tiempo. Tampoco
procede revisar un contrato en el cual las partes previamente han aceptado un riesgo particular
que entra a formar parte del contenido del contrato, como el pacto sobre el riesgo asegurable
en el contrato de seguro.

Ausencia de culpa del perjudicado

Que la ejecución de la prestación no se haya diferido por dolo o culpa, de la parte perjudicada
(art.1443), ni que los sucesos extraordinarios e imprevisibles causantes del rompimiento del
equilibrio contractual sean consecuencia del hecho propio, doloso o culposo, del contratante
perjudicado.

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Es el contrato en virtud del cual una de las partes (promesa unilateral) o ambas partes
(promesa bilateral) se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.

El recurso al contrato preliminar de promesa es frecuente, sobre todo en las compraventas

inmobiliarias. Por medio del contrato preliminar las partes constituyen inmediatamente una
relación obligatoria provisional, mientras se regularizan algunas situaciones que de momento
les impiden comprometerse definitivamente, con miras a la enajenación de un inmueble,
dejando para el futuro la celebración del contrato definitivo por el cual el vendedor se obliga a
transferir el bien y el comprador a pagar el precio en dinero. Se puede celebrar un contrato de
promesa de cualquier tipo de contrato, salvo que la ley lo prohíba o la naturaleza del contrato
definitivo no permita un contrato de promesa.

CONTENIDO DEL COMPROMISO DE CONTRATAR. –

Artículo 1415 del C.C..- El compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los
elementos esenciales del contrato definitivo.

Como el contrato de promesa es un contrato preparatorio de un contrato definitivo que requiere

de un nuevo acuerdo de voluntades, es decir, que para que el contrato definitivo quede
constituido tienen que concurrir necesariamente ambas partes contratantes prestando su
consentimiento. Es suficiente que el compromiso de contralar contenga los elementos
esenciales del contrato definitivo, en el cual las partes acordarán sobre los elementos
accesorios, por ejemplo, en un contrato de promesa de venta las partes deben acordar el bien y
el precio (elementos esenciales de la compraventa), pudiendo reservarse lo relativo al
momento y fugar de la entrega del bien y pago del precio, y todos los demás elementos
accesorios para ser acordados en el ulterior contrato de compraventa que celebren.

Por su parte, (CABENELLAS DE LAS CUEVAS, 2010), refiere que no puede existir contrato de
promesa si no contiene por lo menos los elementos esenciales del contrato definitivo. Nada
impide que el contrato de promesa contenga todos los elementos (esenciales y accesorios) del
contrato definitivo. Así como nada impide que, en el contrato definitivo, las partes (en ejercicio
de su autonomía y en consideración a que el contrato de promesa y el contrato definitivo son
dos contratos diferentes, autónomos el uno del otro) modifiquen el contenido (sea en lo relativo
a los elementos esenciales o accesorios) del contrato de promesa.

PLAZO. –
Artículo 1416 del C.C.- El plazo del compromiso de contratar debe ser determinado o
determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.

El plazo del compromiso de contratar lo establecen libremente las partes contratantes. Ese
plazo puede ser determinado o determinable. Solamente si las partes no hubieran establecido
el plazo de duración del contrato de promesa, rige el plazo de un año establecido por el art.
1416. Vencido el plazo convencional o legal, el contrato de compromiso de contratar se
extingue automáticamente, es decir, el plazo de duración del mismo es resolutorio.

El Código distingue con precisión entre plazo suspensivo y plazo resolutorio. Es suspensivo
cuando el acto no surte efecto mientras se encuentre pendiente el plazo, y es resolutorio
cuando los efectos del acto cesan al vencimiento del plazo (art. 178).

RENOVACIÓN DEL COMPROMISO. –

Artículo 1417 del C.C.- El compromiso de contratar puede ser renovado a su vencimiento por
un plazo no mayor que el indicado como máximo en el artículo 1416 y así sucesivamente.

Vencido el plazo de duración del contrato de promesa acordado por las parles, o, a falta de
convenio, vencido el plazo máximo legal de un año establecido por el art. 1416, las partes de
común acuerdo podrán renovarlo, cuantas veces lo deseen, por plazos no mayores de un año

NEGATIVA INJUSTIFICADA. –

Artículo 1418 del C.C.- La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo
otorga a la otra parte alternativamente el derecho a:

1.- Exigir judicialmente la celebración del contrato.

2.- Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.

En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.

El incumplimiento de la obligación se configura por la inejecución, entiéndase total, de la

prestación debida. También se configura por la ejecución parcial, tardía o defectuosa de la
prestación debida.

En el caso del compromiso de contratar la prestación a la que se obligan los contratantes es

una de hacer, consistente, básicamente, en aceptar la oferta que se les formula. Para
establecer la hipótesis de incumplimiento verificable en este caso, debemos tener presente que
la aceptación es la declaración de voluntad emitida por el destinatario de la oferta que, cuando
menos, debe hacerse oportunamente y conforme con los términos de la oferta. La declaración
de voluntad emitida por el destinatario de la oferta que no reúna los requisitos mencionados,
simplemente, no tiene el valor jurídico de una aceptación.
En consecuencia, la declaración de voluntad es o no aceptación. No cabe que la declaración
sea parcial, tardía o defectuosamente una aceptación. En todos esos casos la declaración de
voluntad no es aceptación; del mismo modo que en el caso en que no se emita declaración de
voluntad alguna.

El incumplimiento en el compromiso de contratar, en principio, se configura necesariamente

como la inejecución total de la prestación debida. No es posible que se presenten como
incumplimiento, en este caso, las hipótesis de la ejecución parcial, tardía o defectuosa de la
prestación debida.

Decimos en principio porque, en el caso del compromiso de contratar, el solo hecho de la

inejecución total de la prestación debida no basta para que se configure la hipótesis del
incumplimiento. Conforme a lo regulado por el artículo que estamos comentando, la inejecución
de la prestación tiene que ser injustificada para que se configure el incumplimiento.

2.2. CONTRATO DE OPCIÓN. –

Artículo 1419 del C.C.- Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su
declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de
celebrarlo o no.

La diferenciación de la opción con el compromiso de contratar, ambas especies del contrato

preparatorio, según se desprende de la codificación.

Desde perspectiva propia, el compromiso de contratar (arts. 1414 y ss), se configura como una
figura contractual de aplicación concreta mediante la cual las partes se obligan a concluir en el
futuro un ulterior contrato, ya enteramente determinado en sus elementos esenciales.

El carácter obligatorio es central, constituye un índice tipológico del compromiso de contratar,

pues se exige que las partes deben de prestar un nuevo consentimiento en cumplimiento de las
obligaciones asumidas; en cambio, en el contrato de opción, extraño a los efectos obligatorios,
la parte optada, sometida a sujeción, no tendría que realizar ninguna otra declaración para la
celebración del contrato definitivo; esta parte habría tenido la oportunidad de efectuar una
valoración final de sus intereses, entendiéndose estar lista a asumir la autorregulación
generada por la sola declaración del optante.

En otros términos, en el compromiso de contratar el promisario no tiene ningún poder de

constituir directamente la relación contractual definitiva-final por medio de una manifestación
propia y unilateral de voluntad, ni puede pensarse en una sujeción correlativa del promitente,
como sí sucede en la opción. En este sentido, existe una diferencia muy clara existente entre el
contrato de opción y el compromiso de contratar dentro del género de los contratos
preparatorios, en tanto poseen cada uno una naturaleza intrínseca diversa, hecho que resulta
vital para su separación conceptual y normativa.
CONTRATO DE OPCIÓN RECÍPROCA. –

Artículo 1420 del C.C.- Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción recíproca
puede ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.

El art. 1420 regula la opción recíproca que es el contrato por el cual se pacta que cualquiera de
las partes puede perfeccionar el contrato definitivo, manifestando su voluntad en dicho sentido.
Por ejemplo, si A y B celebran un contrato de opción recíproca de compraventa, cualquiera de
los contratantes, A o B, puede ejercer en un marco de total libertad su derecho de perfeccionar
(concluir) el contrato definitivo de compraventa, con la sola notificación de su voluntad a la otra
parte.

CON RESERVA DE BENEFICIARIO. –

Artículo 1421 del C.C.- Es igualmente válido el pacto conforme al cual el optante se reserva el
derecho de designar la persona con la que se establecerá el vínculo definitivo.

Por el contrato de opción el optante adquiere el derecho de perfeccionar el contrato definitivo

con su sola declaración de voluntad, sin requerirse la intervención de la otra parte, por cuanto
ésta es la obligada que presta desde ya su consentimiento para la celebración del contrato
definitivo.

El derecho que adquiere el optante puede ser para sí o puede transferirlo a un tercero si es que
en el contrato se ha reservado el derecho de designar la persona con la que se establecerá el
vínculo definitivo. La designación de la persona con quien queda perfeccionado el contrato
definitivo vendrá con la aceptación de la persona designada (art.1474).

Corno se aprecia, la facultad de transferir el derecho adquirido mediante el contrato de opción

corresponde en exclusividad al optante, el concedente de la opción tiene solamente la calidad
de obligado y, por tanto, no tiene derecho que transferir a terceros.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCIÓN. –

Artículo 1422.- El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del
contrato definitivo.

Al igual que el compromiso de contratar, el contrato definitivo queda perfeccionado con la sola
declaración de voluntad del optante sin requerirse para nada de la intervención del concedente,
es necesario que el contrato de opción contenga todos los elementos, tanto los esenciales
como los accesorios, del contrato definitivo. Si no fuera así, el optante no podría perfeccionar el
contrato definitivo con su sola declaración de voluntad.

PLAZO. –
Artículo 1423 del C.C.- El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si
no se estableciera el plazo, éste será de un año.

El plazo del contrato de opción es establecido libremente por las partes. Ese plazo puede ser
determinado o determinable.

Solamente si las partes no han establecido el plazo de duración del contrato de opción regirá el
plazo de un año fijado por el art.1423.El plazo del contrato de opción debe ser determinado o
determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.

RENOVACIÓN. –

Artículo 1424 del C.C.- Al vencimiento de la opción, las partes pueden renovarla por un plazo
no mayor al máximo señalado en el artículo 1423 y así sucesivamente.

A decir de (PALACIOS MARTINEZ, 2020), la renovación del plazo resolutorio inserto en el

contrato de opción inexorablemente supone la conclusión de un nuevo negocio jurídico con
contenido idéntico al anterior pero que no resulta siendo obviamente el mismo debido al diverso
lapso de eficacia que tienen respectivamente el contrato de opción originario y el renovado; en
este orden de ideas, la renovación del plazo no puede coincidir, bajo ningún aspecto, con el
fenómeno de la reproducción del contrato que, como sabemos, se contrae a la actividad
sucesiva de las partes para rehacerlo con forma diferente, conllevando no solo una
equivalencia estructural y funcional total, sino una única sustancialidad regulatoria.

LA FORMALIDAD EN LOS CONTRATOS PREPARATORIOS. –

Artículo 1425.- Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma forma que
la ley prescribe para el contrato definitivo bajo sanción de nulidad.

2.3.1. CONCEPTO. –

Del art. 1425 se deduce que más que hablar de una división entre contrato preliminar y
definitivo, nos encontramos ante distintos momentos de un mismo negocio. Se trata en buena
cuenta de dos momentos continuados que guardan identidad funcional.

La inobservancia de la forma en el contrato preliminar no puede ser subsanada por la adopción

de la formalidad debida al momento de la celebración del contrato definitivo. En efecto, si no se
cumple con la forma prevista para el contrato definitivo, el contrato preliminar será nulo. En
consecuencia, es claro que la celebración posterior del contrato que se había previsto como
definitivo no se haría en virtud de dicho precontrato, sino que estaríamos más bien ante la
celebración de un contrato independiente. Se trataría de un simple contrato celebrado entre las
partes.