Técnica Notarial 1

7 de setiembre de 2021

Unión concubinaria
Vamos a ver en esta primera hora un paneo de Unión concubinaria, hay que
tener a mano la ley.

La Unión concubinaria fue regulada por la ley 18.246 y entró en vigencia el

20 de enero del 2008, esta ley fue una innovación en nuestro país, también
fue un avance muy importante en Latinoamérica ya que varios países
venían contemplando la situación de uniones concubinarias, cómo es el caso
de Paraguay, el caso de Brasil, pero en la ley nuestra se contempló
especialmente el tema en las parejas homosexuales. En varios países de
Latinoamérica e incluso en el derecho comparado se regulaba todo esta
situación, se regulaba la situación pero entre parejas heterosexuales, o sea,
las uniones de hecho pero entre parejas heterosexuales, por lo tanto, en
nuestro país, fue un avance muy importante el que contemplará, la
situación de las parejas homosexuales y darles una especie de regulación
formal por decirlo de alguna manera.

Más allá de que habían varias normas en nuestro país que ya venían
regulando de manera indirecta las uniones de hecho, ley de asignaciones
familiares, la ley de accidentes de trabajo, ley de cooperativas de viviendas,
La 13728, es decir, que hay leyes aisladas donde ya se hablaba de la figura
del concubino, la ley esta fue la que en definitiva metió todo en la misma
bolsa e hizo una revolución bastante importante teniendo en cuenta varios
aspectos de la unión concubinaria.

Es una ley que nuestro país tiene varias lagunas, varios problemas de
interpretación, es una ley que sobre todo el punto de vista patrimonial da
bastante trabajo, porque hubo mucha cosa que quedó como a la
interpretación del consumidor por decirlo alguna manera entonces tiene
evidentemente lagunas legales.

Hasta la ley de Unión concubinaria, la única forma reconocida para generar

derechos y obligaciones en nuestro país era la figura del matrimonio, que yo
siempre digo que es mucho más fácil casarse que estar en unión libre, pero
lo digo desde el punto de vista normativo, porque es como que nosotros el
matrimonio ya tenemos una claridad de cómo funciona y está todo
regulado. O sea que hay muy poca cosa dejado al azar, en cambio en la
Unión concubinaria hay aristas que todavía no se han pulido y no se van a
pulir nunca, porque la ley es así, es una ley media hecho a los apurones,
que tiene muchos defectos de interpretación y de redacción.

El artículo primero de la ley, distingue entre uniones concubinaria y uniones

de hecho.

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Es decir que la figura de la Unión de hecho lógicamente sí existiendo, lo que

es la unión concubinaria es aquella que queda efectivamente reconocida
conforme a la ley cuándo se cumple con los elementos que indica la ley; es
una situación de hecho que una vez cumplidos los elementos que indica la
ley crea una serie de derechos y obligaciones tanto en el ámbito personal
como en el ámbito patrimonial.

las que no cumplen con esos requisitos continúan siendo las uniones de
hecho, uniones de hecho que quizás en algún momento se transformen en
uniones concubinaria reconocidas, por eso nosotros podemos estar en
pareja con una persona y no tener la intención pero pasado los años en
algún momento se formaliza o no sé formaliza, en el sentido de que es muy
común por lo que sé, yo no soy abogada capaz que alguna me puede decir
si realmente es así, es más común el trámite de La Unión concubinaria en la
etapa de la disolución, o en la etapa de que falte alguno de los concubinos,
que el trámite de la unión concubinaria en vida de los concubinos; eso es lo
que tengo entendido que sea mucho el reconocimiento ya cuando la unión
concubinaria no existe, a los efectos de crear efectos patrimoniales y es
muy común que el trámite Unión concubinaria se haga cuando uno de los
concubinos ya no está, porque en definitiva ahí es cuando aparecen, es más
normal a los efectos de cobrar pensión concubinaria y a los efectos de los
eventuales derechos hereditarios que se puedan haber creado o la
comunidad de bienes que puede haberse creado, porque a lo largo del
tiempo en qué permaneció esa Unión de hecho, se pudieron haber generado
efectos patrimoniales, se pudieron haber comprado bienes en común, con el
esfuerzo y caudal común como dice la ley, y en la etapa de la disolución o
cuando se verifica la muerte alguno de los concubinos, es cuando Los
Herederos se presentan para realizar el trámite, es una cosa que sea mucho
en la práctica.

El artículo primero, es el que nos habla del concepto y de los caracteres que
tiene que tener, el primero y el segundo, en realidad del primero habla del
ámbito de aplicación que justamente es el que hace la diferenciación con las
uniones de hecho y dice la convivencia ininterrumpida de al menos 5 años
de Unión concubinaria, genera los derecho y obligaciones que se establecen
en la presente ley, sin perjuicio de la aplicación de las normas relativas a
las uniones de hecho o no reguladas por estas; es decir que acá hace
alusión a lo que significa las uniones de hecho y el instituto de
enriquecimiento sin causa .

El artículo segundo habla de los caracteres 

Artículo 2: (Caracteres).- A los efectos de esta ley se considera unión

concubinaria a la situación de hecho derivada de la comunidad de vida de
dos personas-cualquiera sea su sexo, identidad, orientación u opción
sexual- que mantienen una relación afectiva de índole sexual, de carácter
exclusiva, singular, estable y permanente, sin estar unidas por matrimonio

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entre sí y que no resulta alcanzada por los impedimentos dirimentes

establecidos  en los numerales 1°, 2°, 4° y 5° del artículo 91 del Código
Civil.

Es probable que este artículo segundo, o sea estos caracteres que nos da el
artículo segundo, son los que nosotros tengamos que probar en el escrito
donde Solicito La Unión concubinaria, Más allá de que permite lógicamente
lo que ustedes ya saben, La Unión concubinaria indistintamente sin tener en
cuenta el sexo, identidad y orientación sexual. Pero supongo que lo que hay
que probar es que hay una relación afectiva, exclusiva, singular, estable y
permanente, eso creo yo, Supongo, por lo que tengo entendido que es una
de las cosas que se le pregunta específicamente a los Testigos que se
presentan para el trámite Unión concubinaria.

El tema de que sea de índole sexual, creo que al principio Cuando recién se
había sancionado la ley, era una de las preguntas que los jueces hacían a
los Testigos, pero lógicamente el testigo No tiene por qué Saber esto, tengo
entendido que ahora no, que más bien a lo que acotan esa saber si es una
relación exclusiva, si siempre han estado con esa misma persona, si tienen
idea desde cuándo, más que nada el vínculo de permanencia y exclusividad
sobretodo.

Compañera explica que tuvo una audiencia la semana pasada y

que la jueza sí le preguntó a los Testigos sí era una relación de índole
sexual y los Testigos se veían un poco limitado en este punto y lo que
decían es que por lo que conocían era así yo pensé también que no se
preguntaba y me sorprendió.

Profesora: Yo tenía entendido que eran preguntas que se

hacían al principio. Cuando recién se había sancionado la ley que
todavía no estaba como pulida, o sea que en realidad esto es a
criterio de la sede. Después y hacen hincapié en que sea exclusiva
permanente y no mucho más que eso la continuidad es fundamental
y sí que sea exclusiva que no haya habido rupturas en el medio. Eso
es así porque lógicamente sino el plazo ya no se cumple.

Primero vamos a ver un poquito las diferencias semejanzas y diferencias

con el matrimonio, que lógicamente ustedes hay muchas que ya la saben:
en primer lugar el tema de la edad, ustedes saben que para contraer
matrimonio después de la sanción de la ley de matrimonio igualitario, la
edades se elevaron a 16 años tanto para mujeres como para varones, y se
entiende que en materia de Unión concubinaria se debería de tomar la
misma edad.

Es decir que tendría que ser qué se presentarán a partir de los 16 años
cumplidos en el caso de adolescentes que quisieran tramitar una Unión
concubinaria, pasa que nunca se van a presentar porque tendrían que tener

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un período de convivencia anterior a 5 años, que sería medio ridículo, es

medio difícil que se presentarán con 16 años comprobando un período de
convivencia de materia sexual y todo lo demás anterior, pero la edad en
definitiva que se toma cuenta son los 16 años. De repente hay algún
período anterior que no cumple lo los cinco años y se presentan a los 20 y
se toma ese período

También se toma en cuenta que no puede existir vínculos de parentesco

familiar; el fallecimiento de uno o de ambos, extingue tanto el matrimonio
como la unión concubinaria eso es algo lógico y en determinadas
situaciones tanto el concubino como el cónyuge pueden ser Herederos, uno
del otro, estamos hablando ahí del segundo orden de llamamiento qué
después lo vamos a ver, es el artículo 1026 donde se incorporó la figura del
concubino conjuntamente con la figura del cónyuge y de los ascendientes
que también están dentro de ese artículo 1026.

Con respecto al matrimonio nosotros sabemos qué es un negocio jurídico

familiar que se celebra ante el oficial del registro de estado civil. 

Decíamos que la unión concubinaria requiere que transcurra determinado

tiempo para después hacer la presentación del escrito, no siempre hay una
fecha certera, más allá de que tengo entendido de que hay que
proporcionar. De repente la fecha certera que podemos tener en una Unión
concubinaria es cuando efectivamente te vas a vivir con la persona, esa
fecha había que guardarlo en la memoria, por si después en algún momento
vas a hacer el trámite, esa sería la fecha certera que deberíamos de aportar
para comenzar el trámite porque es uno de los elementos que hay que
proporcionar a la sede.

El matrimonio está sujeto a todos los impedimentos dirimentes del artículo

91 del código civil, los impedimentos dirimentes para el matrimonio y la
unión concubinaria está sujeta solamente a alguno de ellos, que serían los
numerales qué tienen que ver con la falta de edad, la falta de
consentimiento y el parentesco entre línea recta y colateral.

En el matrimonio se exige el deber de fidelidad y en la unión concubinaria

no hay ningún artículo que haga mención a ello; también el matrimonio es
una presunción de paternidad legítima, en el caso de La Unión concubinaria
los hijos van a hacer hijos extramatrimoniales o hijos naturales, son hijos
habidos fuera del matrimonio según el código de la niñez y la adolescencia,
o hijos habidos dentro del matrimonio, fue como que suavizo un poco la
terminología pero en definitiva estamos hablando de lo mismo.

Ahora vamos a ver un poco el régimen de bienes, que también es

importante, también el matrimonio genera parentesco por afinidad cosa que
no se da en la Unión concubinaria, ustedes saben que además La Unión
concubinaria no está considerada un estado civil, es un estado dentro de la

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familia, pero no es un estado civil en concreto, por lo tanto yo no lo puedo

manejar desde ese punto de vista. Más allá de que sin duda, que cuando se
nos presenta algún cliente que tiene un reconocimiento judicial de unión
concubinaria ya tramitado, por Sentencia, o sea que ya tiene un
reconocimiento. Es importante ese dato si nosotros eventualmente en una
comparecencia o en una escritura controlemos la situación del expediente o
reconocimiento de la sentencia porque eso va a determinar una variación
sin duda en el tema patrimonial, es decir, si hoy en día viene a adquirir un
bien, una persona qué supónganse la situación ideal de que soltero, pero
con un trámite de reconocimiento judicial de Unión concubinaria ya con
sentencia ejecutoriada, en ese caso se está adquiriendo un bien, Por
ejemplo, y ese bien va a ser concubinario, por lo tanto determina que ese
bien que estaba queriendo entre dentro de la sociedad legal de bienes
concubinaria, lo cual es importante no va hacer un bien propio, va hacer un
bien concubinario y entonces es importante reflejarlo en esa escritura, en la
comparecencia es probable que pongamos fulanito de tal de estado civil
soltero y en unión concubinaria reconocida con tal y en nuestras constancias
vamos a controlar el expediente de Unión concubinaria, de reconocimiento
de Unión concubinaria.

En materia sucesoria también es importante, más allá de que el concubino

agregado, el artículo 1026 del Código Civil en realidad no se modificó lo que
esta es la previsión a la ley de Unión concubinaria 

Artículo 1026 del Código Civil: “A falta de posteridad legítima o natural

del difunto lo sucederán sus ascendientes de grado más próximo, sean
legítimos o naturales, cuando ha mediado reconocimiento anterior al
fallecimiento del causante, y su cónyuge. La herencia se dividirá en dos
partes, una para los ascendientes y una para el cónyuge.

Cuando sólo hubiese una de las dos clases llamadas a concurrir por este
artículo, ésta llevará toda la herencia.”

Este artículo no lo menciona; el artículo 11 de la ley es el que habla de los

derechos sucesorios 

Artículo 11: “(Derechos sucesorios).- Disuelto el concubinato por

fallecimiento de uno de sus integrantes, el concubino sobreviviente tendrá
los derechos sucesorios que el artículo 1026 del Código Civil consagra para
el cónyuge.

Existiendo cónyuge supérstite, concurrirá con el concubino, integrando la

misma parte, y en proporción a los años de convivencia.

Asimismo, si se tratare de una persona mayor de sesenta años de edad sin

medios propios suficientes para asegurar su vivienda, que haya convivido
en concubinato al menos durante los últimos diez años en forma
ininterrumpida, tendrá derecho real de uso y habitación previsto en los

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artículos 881.1 al 881.3 del Código Civil, siempre y cuando dicho bien fuera
propio del causante o común de la unión concubinaria.

Los derechos reales de habitación y de uso se imputarán a la porción

disponible, en el supuesto de que ésta no fuera suficiente, por el remanente
a las legítimas de los descendientes comunes del causante y el concubino
supérstite. Estos derechos no afectarán las legítimas de otros herederos
forzosos, ni las asignaciones forzosas de otros beneficiarios.”

Bien sabemos que el artículo en realidad no está modificado, son cosas que
también ya tendrían que modificar el propio artículo, las nuevas versiones,
el artículo 1026 dice véase el artículo 11 de la ley 18246.

Se disuelve de pleno derecho menos mal, porque ahí el lío patrimonial sería
muchísimo peor, imagínense estar en una situación donde tengo un
concubinato reconocido y una sociedad conyugal vigente a la vez sería
prácticamente imposible manejar esa situación, pero la realidad es que en
la práctica se da que yo pueda estar casada, puedo estar adquiriendo
bienes estando casada, o sea, con una sociedad conyugal vigente y a su vez
estar en una situación de concubinato, es decir que, cuando efectivamente
se disuelva esa sociedad conyugal, pueden suscitarse problemas con el
concubino por el famoso tema de quién fue el que hizo los aportes, o sea
esfuerzo o caudal común de qué lado vino, sí vino del lado del cónyuge, o si
vino del lado del concubino, son situaciones que evidentemente en la vida
hay que tratar de resolver, a uno no le cabe en la cabeza estar en
concubinato y casado a la vez.

Pregunta compañera: ¿la situación puede ser al revés, puedo estar en una
Unión concubinaria reconocida y luego casarme y mantener los 2?

Profesora: en ese caso se disuelve. O sea no se disuelve La Unión

concubinaria, se disuelve la unión legal de bienes concubinarios, no es que
se disuelva la Unión concubinaria, lo que se disuelve es la sociedad de
bienes, no hay sociedad de bienes, lo mismo pasa con el matrimonio, no se
disuelve el matrimonio, sino la sociedad conyugal si es que la tenías.

Evidentemente uno no tendría que esperar a tener un reconocimiento

judicial ya con sentencia, lo que tendría que hacerse inmediatamente es
hacer un trámite de disolución de sociedad conyugal, por vía propia, no
esperar hacer un trámite de reconocimiento judicial de unión concubinaria
para que se dé la disolución. Sí ya sabes que estás conviviendo con otra
persona, hacerlo desde antes, tramitar de entrada una disolución de
sociedad conyugal que aparte es un trámite muy sencillo y lo único que hay
que hacer es presentar una partida de matrimonio y un escrito, donde diga
que queres disolver la sociedad conyugal, no tiene ningún tipo de
problemática es absolutamente sencillo.

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Lógicamente cuando se dé el fallecimiento puede pasar que concurran a la

vez cónyuge y concubino, y ahí lo que se tendrá que ver, se hace una
especie de prorrateo, en función de los años de convivencia para calcular
qué es lo que lleva uno y qué es lo que lleva otro, por supuesto que se va a
entrar en este segundo orden de llamamiento solamente si no hay hijos,
porque si hay hijos, este segundo orden de llamamiento no aparece y
entramos directamente en el 1025 qué es el primer orden.

Ni el cónyuge ni el concubino son herederos forzosos, por lo tanto, yo en vía

testamentaria puedo dejar a uno u a otro sin nada, ese es un mecanismo
que tengo, capaz, que el día de mañana, para lograr que uno u otro no
tengan lo que deberían por ley.

Una cosa que también es importante, es que en el matrimonio el cónyuge

supérstite tiene eventualmente porción conyugal; ustedes saben que la
porción conyugal es una legítima, que nace en favor de los cónyuges
sobrevivientes, qué habrá que hacer en su momento los cálculos de los
bienes que allá, si hay bienes gananciales, si no hay bienes gananciales, en
general cuando hay bienes gananciales por lo que se opta es por mitad de
gananciales, en general la porción conyugal se lleva solo cuando hay bienes
propios del otro lado; pero no es una regla matemática, eventualmente
también podrán optar por una porción conyugal complementaria.

El concubino no tiene derecho a porción conyugal, también es una

diferencia que, solamente es porcionero el cónyuge y no así el concubino,
es decir que el concubino es Heredero pero no es porcionero; y también una
semejanza que hay, pero que no son exactamente iguales, es con respecto
a los derechos reales de uso y habitación; la ley 16081 agregó el Artículo
881 punto 1 y siguientes del código civil y creo lo que es el derecho real de
uso y habitación en favor del cónyuge superviviente o supérstite, es un
legado o legal de determinado bien que había sido el hogar conyugal.

El concubino también tiene derecho real de uso y habitación, lo que pasa es

que es más limitado, por ejemplo como recién leíamos en este artículo 11,
tiene que ser una persona mayor de 60 años de edad, cosa que en el
cónyuge no se le pone una edad mínima para tener acceso al derecho real
de uso y habitación, tiene que haber estado por lo menos los últimos 10
años en concubinato, en materia de matrimonio van a ver que se exige
como mínimo 30 días de matrimonio, o un mínimo de 2 años en caso que
afecte legítimas.

En caso de que afecte legítimas en sede matrimonial lo que se exige es 2

años mínimo de matrimonio solamente y si no son 30 días; en el caso de La
Unión concubinaria se exigen por lo menos 10 años de convivencia
ininterrumpida, como dice el inciso tercero del artículo 11 que recién leímos.

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Y después le dice, los derechos reales de habitación y de uso se imputarán

a la porción disponible, qué es la primera imputación que se hace para el
derecho real de uso y habitación, en el supuesto de que esta no fuera
suficiente por el remanente a las legítimas de los descendientes comunes,
es decir que, solamente puede afectar legítimas de los descendientes
comunes del causante y el concubino, jamás pueden afectar legítimas de
otros Herederos forzosos, Cómo tampoco pasa en sede matrimonial dónde
eventualmente puede afectar legítimas de los hijos en común, pero en
definitiva nacen en ambos casos.

Podría darse la situación de que cónyuge y concubino tuvieran los dos

derecho real de uso y habitación, esto se podría dar solamente en el caso
de qué el concubino fallecido o cónyuge fallecido, hubiera vivido a la vez,
supónganse por ejemplo: Qué es un visitador médico, los fines de semana
se iba a Salto a trabajar, entonces, los fines de semana convivía con su
concubina y entre semana convivía con su cónyuge, se puede dar la
circunstancia de qué hay 2 hogares, qué estaban funcionando a la vez.
Estas cosas pasan, ahí van a estar las dos con derechos reales de uso y
habitación sobre dos bienes distintos, porque nunca van a convivir sobre el
mismo bien, son situaciones que se dan a nivel sucesorio, qué aparecen
cónyuges y concubinas a la vez, también puede pasar a la inversa.

El matrimonio a su vez se disuelve por muerte o por divorcio, es el artículo

186 del código civil y la unión concubinaria se disuelve por las vías previstas
en el artículo 8, qué habla justamente de la disolución de La Unión
concubinaria y habla de Sentencia judicial de disolución dictada a petición
de cualquiera de los concubinos sin expresión de causa, fallecimiento de
uno de los concubinos o ausencia; es decir qué es diferente a la materia
matrimonial, dónde la disolución de la sociedad conyugal no disuelve el
vínculo matrimonial y la ausencia tampoco disuelve el vínculo matrimonial.
Así que acá también tienen otras diferencias.

Artículo 4: (Legitimación).- Podrán promover la declaratoria judicial de

reconocimiento de la unión concubinaria los propios concubinos, actuando
conjunta o separadamente.

Cualquier interesado, justificándolo sumariamente, podrá asimismo

promover la acción de reconocimiento de la unión concubinaria, una vez
declarada la apertura legal de la sucesión de uno o ambos concubinos.

Este artículo 4 no era así en el proyecto original, en el proyecto original no

se preveía la situación de que pudieran promover el reconocimiento de La
Unión después de fallecido alguno de los concubinos, solamente estaba
permitido realizarla por los propios concubinos, por lo tanto era en vida de
los concubinos; hoy en día entonces es claro, el inciso segundo, Qué bueno
en vida de los concubinos lógicamente se puede promover solamente por
ellos y una vez fallecido alguno de ellos pueden entrar en juego cualquiera

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que tenga un interés, cualquier interesado como dice el artículo

sumariamente, que lógicamente lo más probable es que serían herederos
del concubino, o el otro concubino, en la situación del otro concubino que
continúa vivo, que como yo les decía tengo entendido que las más común,
que tramitan una vez disuelta la unión concubinaria de hecho, que estaba
existiendo, tramitan el reconocimiento y la disolución a la vez, a los efectos
de poder acceder entonces a pensiones o a situaciones de vocación
hereditaria.

El artículo 5 es muy importante

Artículo 5: (Objeto y sociedad de bienes).- La declaratoria de

reconocimiento judicial del concubinato tendrá por objeto determinar:

A) La fecha de comienzo de la unión.

B) La indicación de los bienes que hayan sido adquiridos a expensas del

esfuerzo o caudal común para determinar las partes constitutivas de la
nueva sociedad de bienes.

El reconocimiento inscripto de la unión concubinaria dará nacimiento a una

sociedad de bienes que se sujetará a las disposiciones que rigen la sociedad
conyugal en cuanto le sean aplicables, salvo que los concubinos optaren, de
común acuerdo, por otras formas de administración de los derechos y
obligaciones que se generen durante la vigencia de la unión concubinaria.

Constituida esta sociedad de bienes, se disuelve la sociedad conyugal o la

sociedad de bienes derivada de concubinato anterior que estuviere vigente
entre uno de los concubinos y otra persona.

Este artículo 5 es un artículo muy importante desde el punto de vista sobre

todo patrimonial, acá dice justamente que la declaratoria del
reconocimiento judicial de concubinato, tiene por objeto determinar en
primer lugar la fecha de comienzo de La Unión es uno de los datos que hay
que dar cuando se inicia todo el proceso del todo trámite de Unión
concubinaria y hace mención específica de la indicación de los bienes que
hayan sido adquiridos a expensas del esfuerzo o caudal común para
determinar las partes constitutivas de la nueva sociedad de bienes.

¿Qué significa este inciso B? Puede pasar que durante la unión de hecho
que se da antes de tramitarse La Unión concubinaria, esos concubinos
hayan ido adquiriendo bienes con esfuerzo o caudal común. También es
importante acá que pone la terminología no solamente de caudal común
sino también de esfuerzo común, no solamente el caudal, es decir no
solamente monetariamente sino también lo aportado mediante el esfuerzo,
por ejemplo yo no compre el terreno pero si construyó la casa, o sea yo no
tenía el dinero para comprar los materiales, pero si aporte en la
construcción de la casa, bueno eso es considerado el esfuerzo, entonces ahí

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también se tiene en cuenta el esfuerzo, y no solamente el caudal desde el

punto de vista monetario.

¿Qué pasa si yo fui adquiriendo con mi concubino vienes a lo largo de la

Unión de hecho y en algún momento nos decidimos a tramitar la unión
concubinaria? aquellos bienes que nosotros consideramos qué fueron
adquiridos por el esfuerzo o caudal común, los tenemos que denunciar, los
tenemos que dejar claros, tenemos que demostrar a la sede qué el bien
inmueble o el automotor o lo que fuere, bienes de naturaleza inmueble, o
de naturaleza mueble, o acciones, lo que fuere, fueron adquiridos con el
esfuerzo o caudal común, ¿eso qué significa? que si yo le digo a la sede que
el inmueble padrón tanto y el padrón tanto, fueron adquiridos con el
esfuerzo o caudal común, esos bienes instantáneamente se transforman en
bienes concubinarios.

Más allá de que hayan sido adquiridos de forma previa, porque yo Recién
ahora estoy haciendo el reconocimiento judicial de La Unión, Entonces el
juez toma conocimiento de esos bienes, que yo ya los voy a tener que
enumerar en el escrito que presento y se oficia, cuando se el registro, la
sentencia de reconocimiento judicial de La Unión concubinaria, se hace
también referencia a esos bienes, como bienes concubinarios, así que la
información registral a mí me va a decir que los bienes padrones tanto y
tanto, son bienes concubinario, porque yo ya lo denuncie en el escrito como
bienes de carácter concubinario, entonces la presunción esa famosa que
existe, durante la vigencia de la de sociedad conyugal de presunción de
ganancialidad, y que en el caso de La Unión concubinaria también se podría
aplicar, una vez reconocida, ¿Qué es la presunción de ganancialidad? es
pensar en que todo es ganancial salvo aquello que se demuestre que no lo
era, esa es la presunción de ganancialidad que está en el artículo 1964.

Artículo 1964 del Código Civil: Se reputarán gananciales todos los bienes
existentes en poder de cualquiera de los cónyuges al tiempo de disolverse la
sociedad, si no se prueba que pertenecían privativamente a uno de ellos con
anterioridad a la celebración del matrimonio o que los hubiera adquirido
después por herencia, legado o donación.

Es decir que este mismo artículo, este mismo principio que nosotros
podemos aplicar en materia Unión concubinaria, a esos bienes que yo estoy
denunciando en ese escrito, la presunción de bienes, la presunción, no
entran dentro de la presunción, Yo no los puedo caer después, no puedo
decir ¡No, no, me equivoqué! y resulta que es inmueble padrón 1000 Por
ejemplo yo lo denuncie mal y había sido adquirido solamente con mi dinero;
ya está, después de que los denuncie son bienes concubinarios, distinto es a
cuando se da la sentencia de reconocimiento Unión concubinaria, Qué trae
como consecuencia la creación de la sociedad legal de bienes concubinarios,
los bienes que se adquieran a partir de ahí, a partir de que yo tengo el
reconocimiento judicial de La Unión, qué van a hacer en principio bienes

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concubinarios salvo que yo opté por otras formas, esos bienes van a ser
concubinarios porque se creó la sociedad legal de bienes concubinarios por
el reconocimiento. Esos sí van a ser sujetos de presunción, es decir van a
tener la presunción de bienes concubinarios, que eventualmente se podrá
hacer caer cuando se disuelve la sociedad legal de bienes concubinarios, no
así aquellos que yo ya denuncie como bienes concubinarios; esos ya están.

Esa es la gran diferencia, por eso esa denuncia de bienes, es como una
relación de bienes que se hace, Es como que yo hago una especie de
inventario y digo lo que tengo y lo que consideró bien concubinario, me va a
salir de la información registral. Porque si yo no denuncie bienes,
supónganse que denuncia algunos y otros no, esos que yo no denuncie van
a ser bienes propios de los concubinos.

Supónganse que yo adquirí un auto con dinero que me dio mi papá y yo

estaba en una relación concubinaria con una persona. Sí yo al momento de
hacer el escrito no lo denunció la titularidad de ese bien es mía, y va a ser
un bien propio por lo tanto yo voy a poder venderlo sin el consentimiento
del otro concubino, porque el otro concubino no tiene nada que ver en esa
relación. Es decir que eventualmente van a haber bienes qué van a quedar
afuera y van a haber otros que yo denunciaré; y cómo voy a estar de
acuerdo se supone, se supone que si es un trámite de reconocimiento de La
Unión concubinaria que se está haciendo a los efectos de disolverla y
cuando ya no está uno de los concubinos, ahí va a haber seguramente
medir oposición, y se transformará entonces en un proceso extraordinario.

¿qué es lo que dice el artículo 6? en principio es un proceso voluntario, el

reconocimiento de la unión concubinaria se producirá por un proceso
voluntario, en todos los casos los concubinos que inician el procedimiento
deberán proporcionar al tribunal, el nombre y el domicilio de las personas
cuyos derechos patrimoniales derivados de una sociedad conyugal o de otra
Unión concubinaria, puedan verse afectados por el reconocimiento; sí yo
estoy casada y estoy haciendo trámite reconocimiento Unión concubinaria a
mi cónyuge lo tienen que citar, porque se está afectando ese derecho
patrimonial y además se va a tener que disolver esa sociedad conyugal.

Cuando el reconocimiento de La Unión concubinaria sea promovido por uno

solo de los concubinos, se intimar al otro o a sus herederos a dar
cumplimiento a lo dispuesto en el inciso anterior; de deducirse oposición se
seguirá el proceso extraordinario.

Siempre que tengamos dudas hacemos comparecer al otro concubino y que

consienta, si tengo dudas, si la persona no tiene la certeza, si a mí me
genera un poco de ruido lo hacemos y nos quedamos tranquilos porque
después nadie puede venir a reclamarnos nada.

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Siempre que un cónyuge viene a consentir o un concubino viene a consentir

tiene que firmar si comparece, habla y firma y sí firma, habla y comparece.

Es como en el caso del usufructo, son terceras personas, en el usufructo

tenemos un fiador porque hay menores, entonces el fiador comparece,
consciente y firma. Son personas involucradas que también intervienen. 

Esa Unión concubinaria va a dar nacimiento a una sociedad legal de bienes,

que en principio se va a regir por las mismas normas de la sociedad
conyugal. Y acá es una de las problemáticas qué se suscitan, porque dice en
lo que fuere aplicable, entonces nunca sabemos ese matiz de lo que fuere
aplicable hasta cuánto nosotros podemos involucrar o asimilar una Unión
concubinaria con una sociedad conyugal. En general la doctrina lo que
entiende es que yo podría aplicar todos los institutos de la sociedad
conyugal a la Unión concubinaria, es decir que, lo que tiene que ver con las
masas de bienes y lo que tiene que ver con la forma de administración
(ustedes saben que hay trabas en la administración con lo que tiene que ver
con determinadas enajenaciones de bienes), por ejemplo, para enajenar,
para grabar bienes inmuebles, para enajenar o gravar automotores, yo
necesito el consentimiento del otro cónyuge, esto es el artículo 1970 y el
1971 del código civil, se aplica lo mismo.

Se discute un poco por ejemplo, el tema del 1955 inciso 6, qué es el que
habla de construcción en suelo propio, qué ganancializa, cuando yo
construyó un inmueble en un suelo propio por ejemplo de uno de los
concubinos, si se daría o no la situación de que se transforme o no en un
bien concubinario, eso fue discutido en su momento, ustedes tomarán la
posición que quieran y frente a la duda, si es que tienen la duda hacen
comparecer al concubino, siempre buscando la seguridad.

Se le da a los concubinos la posibilidad en el escrito, Cómo dice en el inciso

tercero, de optar de común acuerdo por otras formas de administración.
Esto se entiende qué los concubinos en el escrito de Unión concubinaria, de
solicitud de reconocimiento de Unión concubinaria, podrían decir por
ejemplo, qué los automotores van a ser administrados por María y los
bienes inmuebles van a ser administrados por Juan, eso sería utilizar otra
forma de administración distinta, qué no es la que necesariamente sigue la
sociedad conyugal.

¿Quién es el que administra en la sociedad conyugal? el que hace ingresar

el bien a la sociedad conyugal, el que efectivamente hace ingresar el bien a
la sociedad conyugal.

Bueno, yo podría cambiar esas formas de administración, o podría decir que

para enajenar vehículos automotores no voy a necesitar el consentimiento
de mi concubino, son distintas formas de cambiar la administración, qué
algo de esto ustedes ya hablaron cuando vieron capitulaciones

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Técnica Notarial 1

matrimoniales; yo puedo hacer una capitulación matrimonial solamente

para cambiar administración, porque la capitulación matrimonial no es
solamente hacer una separación absoluta de bienes, pueden haber otro tipo
de capitulaciones matrimoniales, que buscan otros mecanismos de
funcionamiento.

Este inciso alude a que ya en el escrito de reconocimiento de La Unión,

podrían alegar estás otras formas de administración y esto deberá ser
comunicado también en el registro, porque si no, no nos enteramos cuál es
esa forma de administración.

En general hay dos matices como hay en la sociedad conyugal o hacen

convenciones concubinaria qué es lo mismo que la capitulación matrimonial,
se ve mucho en la práctica, que los que los concubinos optan por hacer
convenciones concubinarias. Generalmente el membrete es capitulaciones
matrimoniales y o convenciones concubinarias; entonces aplica tanto para
aquellos que vayan a hacer un trámite de reconocimiento judicial de Unión
concubinaria, Pero capaz que después se deciden a casar, entonces puede
funcionar o bien como convención concubinaria o bien como capitulación
matrimonial. Pero en general lo que pactan es un régimen de separación
absoluta de bienes, qué es en realidad el contenido más común de una
capitulación matrimonial, es difícil que veamos capitulaciones matrimoniales
con otro contenido, pero está bueno que sepamos que pueden tener otro
contenido, lo más común es ver el pacto de separación. Se hacen también
convenciones concubinaria, que también se inscriben en regímenes
matrimoniales con ese fin, es decir que, en teoría yo puedo utilizar los
mismos mecanismos qué utilizan en la sociedad conyugal en todo lo que le
fuere aplicable. Entonces o hacen convenciones concubinaria o quedan
sometidos al régimen de la sociedad conyugal no hacen nada y
directamente nace una sociedad legal de bienes concubinarios que en
principio funciona de la misma manera que la sociedad conyugal.

Otro artículo que es importante, es el artículo 7 de prohibiciones

contractuales, este artículo comienza a regir una vez que se conoce La
Unión concubinaria, lo dice el propio artículo.

Artículo 7: (Prohibiciones contractuales).- A partir del reconocimiento

judicial del concubinato, regirán entre los concubinos las mismas
prohibiciones contractuales previstas en la ley respecto de los cónyuges.

¿Cuáles son las prohibiciones que tienen los cónyuges de contratar? ¿Qué es
lo que no pueden hacer los cónyuges? Compraventa, permuta y donaciones,
salvo algunas donaciones módicas que prevé el capítulo de las donaciones.
Lo mismo es el 1657 y 1675, qué es el que habla de la prohibición de
contratación en definitiva entre cónyuges, lo mismo aplicó en el
reconocimiento judicial de La Unión concubinaria para los concubinos, rigen
las mismas prohibiciones porque justamente se asemejan.

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Técnica Notarial 1

Estudio de Títulos
Proceso Dominial
¿A qué llamamos título?

En sentido material, TÍTULO es el documento o legajo de documentos que

prueban o demuestran que una persona es la propietaria de un bien
determinado.

Desde el punto de vista jurídico, TÍTULO es la causa jurídica que origina el

desplazamiento de la propiedad u otro derecho trasmisible, es el
fundamento jurídico para la adquisición de un derecho.

El estudio de títulos consiste en el análisis formal y sustancial, de todos los

documentos que forman el legajo, a efectos de ver si ese título es bueno o
merece observaciones. El fin de dicho estudio es probar la titularidad del
bien y obtener un título expuesto al menor número de riesgos posibles.

La síntesis de ese estudio que realizamos del bien, es lo que llamamos

relacionado de procedencias.

En Eva tienen a qué le llamamos título en sentido material y desde un punto

de vista jurídico, qué es el estudio de títulos y la bibliografía
correspondiente del tema.

Tienen también las salidas Fiscales y municipales, cómo se le dominó a

través de los años a los registros públicos, modelos sugeridos para
diferentes controles y las leyes 12802 y 13892.

Bibliografía y normativa general: Estudio de Títulos, Esc. Horacio Rubbo

y Código Civil

Respecto a la bibliografía específica lo que vamos a hacer es recomendar a

medida que vayamos viendo cada uno de los títulos.

Respecto a la salida Fiscales y municipales que tienen subida a Eva, ahora

vamos a ver qué es eso que supongo que en registral habrán visto y que los
bienes en principio eran todos del estado y a partir de determinado
momento empezaron a salir del dominio municipal. Nosotros siempre que
vamos a estudiar un título Tenemos que tener la salida fiscal y la salida
municipal porque de eso va a depender el número de años que nosotros
estudiamos de ese título. Entonces nosotros en EVA lo que les subimos fue
las salidas porque en los distintos departamentos y en los distintos lugares
tienen diferentes salidas.

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Técnica Notarial 1

El otro material que tienen subido a Eva es la denominación de los registros

públicos en los diferentes periodos qué fueron cambiando en el tiempo,
porque en el estudio de títulos nos vamos a tener que remontar a años
anteriores, en el cual los registros no se llamaban cómo se llaman ahora,
entonces ustedes ahí tienen el material correspondiente, ese material lo
pueden consultar tanto para externos como para los internos lo pueden,
tener a la vista porque no les vamos a pedir que recuerden esas cosas.

Lo principal es entender que es lo que entendemos por título, y nosotros

tenemos de acuerdo a lo que pusimos en Eva, que tenemos dos conceptos
de título, un concepto en sentido material y uno en sentido jurídico.

El concepto en sentido material es aquella a la que refiere el documento en

sí, que pueden ser uno o varios documentos, son ese documento o
documentos que demuestran que una persona es la propietaria de ese bien,
de ese bien determinado con el cual nosotros vamos a trabajar.

Sentido material sería eso, el documento documentos qué me acreditan que

esa persona es propietaria del bien, o sea, por ejemplo, nosotros tenemos
una compraventa y va a venir una persona a decir que quiere comprar un
bien y nosotros le vamos a pedir a ese vendedor los títulos para poder
estudiar ese bien. Y ese conjunto de títulos, esos documentos son lo que
nosotros llamamos título en sentido material, que ese conjunto de
documentos; si ustedes han visto alguna vez un legajo, está compuesto por
las distintas trasmisiones que tuvo el bien y no solo por la última, que nos
va acreditar que esa persona fue la que adquirió el bien, sino por todas las
distintas transmisiones de dominio, o sea, todos los orígenes de ese bien,
puede tener varias copias de escritura pública, inclusive puede estar
acompañado o debería de estar acompañado de los planos, la ubicación
geométrica de ese bien, podría llegar a tener recibos, ya sea de medianera
o de tributos municipales, poderes, qué es importante agregar copia de
poderes cuando hay un apoderado en una de las transmisiones y así el
profesional que interviene después, tiene la documentación y bueno, y
fundamentalmente también podría tener certificados de resultancia de
autos. 

El certificado de resultancia de autos es un extracto de todo el trámite

sucesorio, en el proceso Dominial pudo haber adquirido una persona, luego
esa persona falleció y nosotros vamos a tener que controlar la sucesión de
esa persona, de ese propietario, a los efectos de saber quiénes son Los
herederos de esa persona, para luego ver quiénes son los que tenían que
enajenar el bien, o sea como documento podemos tener infinidad de
escrituras o de certificados o poderes.

Y en sentido jurídico, es la causa jurídica que acredita que esa persona es el

titular del bien, o sea, nosotros vamos a ver que en nuestro derecho la
propiedad se transmite por título y modo, no alcanza con tener por ejemplo,

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Técnica Notarial 1

una compraventa sino que ese título de compraventa va a tener que estar
acompañado del modo tradición, a los efectos de qué produzca el derecho
real, el efecto real y ese bien pase a ser propiedad de la persona que está
adquiriendo, no nos va a alcanzar solamente con el título.

la importancia de este estudio de títulos, es bastante notoria, nosotros

vamos a proteger la inversión económica qué va a hacer nuestro cliente, él
va a venir y nos va a pedir que de pronto quiere comprar un inmueble
hablamos de compraventa porque es el acto más común; pero puede ser
una donación, puede ser una permuta, puede ser una dación en pago, qué
los vamos a ir viendo, y nosotros tenemos que protegerlo y darle la
tranquilidad de que él está adquiriendo ese bien y que en el futuro eso no le
va a poder ser quitado, no va a haber una reivindicación del bien.

Entonces este estudio de títulos que realiza el escribano, es una tarea que
se comprende, de dos funciones, una preparatoria, Qué es preparar todo
eso, qué es estudiar cada transmisión, es ver que cada una de ellas estén
forma válida y eficaz; y una tarea preventiva, es preparar todo eso para
poderla realizar el futuro contrato y que a esa persona no le vaya a pasar
nada en el correr del tiempo, no vaya a ser privado de su bien.

En consecuencia, nosotros vamos a estudiar toda esa documentación que

traiga la persona que va enajenar y de ahí nosotros vamos a ir extrayendo
de cada una de esas transmisiones, que las vamos a estudiar por el período
que corresponda, ya sea una salida fiscal o municipal, y de cada una de
esas transmisiones, vamos a tomar distintos elementos para luego hacer
como una especie de síntesis de cada una de esas transmisiones. Y a eso es
lo que nosotros llamamos relacionado de procedencias.

Ustedes en realidad lo que van a hacer acá, es el relacionado de

procedencias, ustedes van a ir haciendo el estudio acorde a la letra que
nosotros le vamos a dar, que no les vamos a dar títulos en la realidad, y lo
que van a plasmar es el relacionado procedencias. Van a hacer ese
esquema, con los elementos fundamentales que tiene que tener cada una
de las transmisiones, van a ver, que una vez que ustedes vean cómo se
redacta una transmisión más o menos todas se van redactando igual,
algunas ya las vieron con Yenny cuando vieron las partes de sociedad
conyugal, y qué para ustedes va a ser muy importante todo eso es sociedad
conyugal; acá nosotros vamos a dar los diferentes títulos muy
escuetamente y vamos a ver los elementos que nosotros tenemos que
tomar; pero a su vez se van a dar cuenta de la importancia que tiene el
estado civil y el régimen matrimonial existente en cada una de esas
transmisiones, a los efectos de saber sí ese bien se va a continuar
transmitiendo como propio o si ese bien es ganancial, tendrá que
transmitirse como ganancial, o si es una capitulación matrimonial o una
subrogación del bien.

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Técnica Notarial 1

¿Qué objetivo tiene este estudio de títulos? por un lado es ver la

legitimación del actual vendedor, o sea, saber que ese vendedor es
realmente el propietario del bien, el dueño del bien, para eso vamos a
estudiar lo que ya dijimos, el título y el modo. Ya que nuestro derecho debe
de estar ambos, se complementan a los efectos de la transmisión de la
propiedad.

Tratándose de actos entre vivos, nosotros tenemos el título y tenemos el

modo y dentro de los modos tenemos el artículo 705 del código civil que
nos dice que los modos de adquirir el dominio son: la ocupación, la
accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción
adquisitiva, porque la prescripción extintiva lo que hace extinguir derecho,
no adquirir derechos; y termina diciendo que los títulos de adquirir, solo
producen efecto personal, esto es derecho a la cosa, ad rem.

O sea, es lo que estamos diciendo, el título solo produce un efecto personal;

el efecto real o sea la verdadera transmisión lo vamos a tener con el título
acompañado del modo y dentro de los modos tenemos esos 5 que vimos,
que si nosotros vemos, el modo de ocupación que el artículo 706 lo define
como la ocupación, Qué es un modo de adquirir El dominio de las cosas que
no pertenecen a nadie y cuya adquisición no es prevista por las leyes, o por
el derecho internacional; si nosotros seguimos leyendo del artículo 707 en
adelante todo el capítulo de ocupación, vamos a ver que el modo ocupación
no se aplica a los bienes inmuebles, en realidad se podría ver en los bienes
muebles pero no en los bienes inmuebles. Por lo cual lo dejamos de lado.

En cuanto a la accesión, es muy común ver terrenos con construcciones y

esas construcciones como ustedes saben las construcciones acceden al
suelo por el principio de la accesión. O sea el dueño del terreno va a ser el
dueño de las construcciones, aunque hubiera sido construida por otro, aún
las construcciones clandestinas.

por lo tanto, esa construcción va Acceder al suelo y nosotros si la llegamos

a tener en un proceso Dominial, podemos empezar a controlar un terreno,
terreno baldío podríamos llegar a empezar a controlar, y en determinado
momento se provoca una construcción, para la cual ustedes recuerdan que
controlábamos el permiso de construcción, número y fecha y habilitación
municipal y fecha, porque la habilitación no tiene número y con eso va
alcanzar, el permiso de construcción va a estar a nombre del dueño del
terreno y con eso va alcanzar que por accesión esa obra pertenezca a esa
persona.

En la tradición qué es uno de los modos que nosotros vamos a utilizar más
común, en una compraventa y tradición, la permuta y tradición, donación y
tradición, dación en pago y tradición, son todos los que vamos a ir viendo.
Es la tradición lo que más vamos a utilizar.

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Técnica Notarial 1

Vamos a leer el artículo 769 y luego el 775.

Artículo 769 del Código Civil: Para que se adquiera el dominio por la
tradición, se requiere:

1º.- Que la tradición se haga por el dueño o por su representante.

2º.- Que el que hace la tradición o la consiente, sea capaz de enajenar.

3º.- Que la tradición se haga en virtud de título hábil para transferir el

dominio.

4º.- Que haya consentimiento de partes.

En el contrato de venta, además de las cuatro circunstancias indicadas, se

requiere que el comprador haya pagado el precio, dado fiador, prenda o
hipoteca, u obtenido plazo para el pago.

O sea que el 769 nos da los requisitos para que esa tradición sea válida,
que sea el dueño, que eso lo vamos a ir controlando nosotros acorde al
estudio de títulos que vamos a hacer. O sea que la tradición haya sido
hecha por el dueño, o por el representante, que en ese caso es lo que yo les
decía que correspondería que ustedes agreguen siempre una copia del
poder, una copia simple aunque sea para que el escribano posterior no
tenga que andar buscando a ver si realmente ese poder existió. Recuerden
que en el registro de poderes no se inscriben los poderes, lo que se
inscriben son las modificaciones. Por lo cual, sino el colega que actúe
posteriormente no va a poder corroborar que existió ese poder, porque él
va a pedir información por ese poder y no le va a salir nada, porque como
no hubo modificaciones ni nada, sería lo mismo que si no existiera. Por lo
cual es importante agregar una copia.

Que el que hace la tradición la consciente, qué sea capaz de enajenar y

consciente de poder enajenar, Ahí vamos a aplicar todas las normas de
capacidad; que si fuera por ejemplo un menor sometido a patria potestad
hubiera sido representado por sus padres para hacer la tradición y a su vez
se hubiera enajenado y obtenido la venida del 271 inciso 1, eso comprende
todo lo que hemos visto hasta el momento; que se haga en virtud de título
hábil de transferir El dominio, O sea, que sea un título de los reconocidos la
compraventa, la permuta, lo que fuera y que haya consentimiento de las
partes que lo vamos a tener en la escritura, que las partes consienten de
realizar ese acto. Y además que se haya pagado el precio, o tenga un plazo
o se haya dado una garantía. Esos son los requisitos para poder realizar la
tradición, para una tradición bien hecha y válida.

Artículo 775 del Código Civil: Por la tradición verificada con las calidades
requeridas en este Título, se transfiere al adquirente el dominio de la cosa,
tal como lo tenía el tradente.

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Técnica Notarial 1

Cuando la tradición no ha sido hecha o consentida por el verdadero dueño,

no se adquiere por ella el dominio; pero habiendo precedido título hábil,
servirá para adquirir el dominio por prescripción.

O sea que la tradición hecha con todos los requisitos que vimos en el
artículo anterior 769, se entiende qué es una tradición hábil para transferir
el dominio, ahora vieron que si no está consentida o hecha por el verdadero
dueño, por eso es que nosotros controlamos, no se adquiere el dominio; si
tiene título y modo se adquiere el dominio, pero si tiene solo título qué es lo
que llamamos el justo título, podrá después prescribir el bien, pero no
adquiere el dominio de forma inmediata, podrá luego después con otros
requisitos presentarse judicialmente y solicitar la prescripción, que al tener
justo título tendría menos años para adquirir la prescripción, vamos a ver
qué los años de prescripción también van cambiando de acuerdo a la ley de
urgente consideración.

Después hay otros modos que menciona el 705 que es la sucesión.

Artículo 776 del Código Civil: La sucesión o herencia, modo universal de

adquirir, es la acción de suceder al difunto y representarle en todos sus
derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte.

Se llama heredero el que sucede en esos derechos y Obligaciones.

Es un modo de adquirir y es suceder al difunto en todos sus derechos y

obligaciones, por supuesto de los que no se extinguen por su muerte. Hay
determinados derechos que ya sabemos que se extinguen al momento de la
muerte.

Puede ser una sucesión testada o puede ser una sucesión intestada. Y esto
es lo que yo les decía que en un estudio de títulos y luego en un relacionado
de procedencia se va a reflejar en el certificado resultancia de autos;
nosotros vamos a ver qué operó el modo sucesión cuando tengamos a la
vista el certificado resultancias de autos, de ese adquirente anterior.

La sucesión es un modo, no es un título, en el caso de una sucesión el título

que complementa este modo va a ser el título que tenía el causante, porque
nosotros adquirimos de ese causante, o sea, los herederos adquieren de ese
causante. O sea que, en el caso de una sucesión, si ustedes tienen una
sucesión en un proceso Dominial, ustedes van a tener primero la
procedencia, no van a poder empezar un proceso Dominial con una
sucesión, porque es un modo, entonces no tenemos la garantía de qué se
produjo el título y el modo, ustedes tienen que ver como adquirió ese
causante que falleció y operó la sucesión, y ese título más el modo sucesión
es lo que transfiere la propiedad. por eso nosotros si tenemos que acreditar
una venta de un bien de pronto y somos Herederos de algo lo que tenemos
que llevar es el título del causante más el certificado de resultancias de

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Técnica Notarial 1

autos que acredite que somos los continuadores de la persona de ese

difunto.

Y el otro modo final es el de prescripción, que nosotros vamos a ver qué

hay prescripciones, hay sentencias de prescripciones adquisitivas mediante
las cuales se entiende que se transfirió el dominio.

El estado es el primer dueño de todo, pero si nosotros tuviéramos que irnos

hasta que el estado, remontarnos, hasta que el estado hubo esos bienes,
tendríamos que irnos muy atrás, cómo llama la doctrina la prueba diabólica,
tendríamos que seguir estudiando y estudiando ese bien, por eso nos
apoyamos en el instituto de la prescripción y estudiamos determinado
número de años a los efectos de entender que el resto ya está saneado. En
la actualidad son en los casos de salida fiscal nosotros estudiamos 30 años
o sea, son las salidas del fisco. Y en los casos de salida municipal, salidas
del municipio son 45 años.

Esos son los años, los periodos, los números de años que nosotros tenemos
que estudiar en el relacionado de procedencia.

La salida fiscal es el artículo 121 de la ley 12802 y luego en 1194 del código
civil Qué es el que más recientemente citamos nosotros decimos: “el bien
objeto de este relacionado tiene salida fiscal de acuerdo al artículo 1194 del
código civil y tienen siguiente proceso Dominial.”

 Y ahí empezamos a hacer el relacionado de procedencias.

Siempre que hayamos comprobado que el bien tiene salida fiscal. Porque si
tuviese salida municipal, vamos a decir: “el bien objeto de este relacionado
o de este certificado dependiendo de lo que estemos haciendo, tiene salida
municipal de acuerdo al artículo 524 de la ley 13892 y tiene el siguiente
proceso Dominial” y ahí redactaríamos el proceso Dominial que le
corresponde.

Tenemos que comprobar que el título sea bueno, o hablamos del justo
título, o título perfecto, nosotros preferimos decir título sujeto al menor
número de riesgos posibles, porque siempre hay algo que lo puede
perjudicar. Nosotros actuamos con toda la diligencia con la que podemos
hacerlo y todos los medios que tenemos para utilizar, pero cuando nosotros
ponemos trabajos pedimos que se realice el proceso Dominial sujeto el
menor número de riesgos posibles.

El título debe de ser válido ¿Y qué tareas vamos a realizar para este estudio
de títulos? vamos a estudiar el inmueble, vamos a hacer un análisis jurídico
formal de toda la documentación, por el período que corresponda, vamos a
constatar sí salió del dominio del fisco o del municipio, vamos a comprobar
la capacidad de las personas en las diferentes transmisiones que actuaron;
en cuanto al estudio del inmueble ¿Qué es lo primero que vamos a hacer?

20
Técnica Notarial 1

nosotros tenemos que ver el padrón, la historia del bien para el relacionado
es de gran importancia.

Es de gran importancia para poder llegar al final, que es la titularidad del

bien, el proceso Dominial hay gente que lo comienza 30 años para atrás, o
45 años para atrás, según corresponda salida fiscal o municipal y hay gente
que lo empieza por el final, por la última transmisión del dominio, que nos
trae el vendedor, de todas maneras tenemos que estudiarlo todo, pero
algunos prefieren empezar por el final que puede ser válido dado que si
nosotros vamos hacia atrás, sí ya nos encontramos con algo observable ya
paramos ese estudio y nos concentramos ahí, pero de todos modos
nosotros tenemos que hacer un estudio completo; completo de 30 o 45
años, no nos puede faltar ni un día. Por eso Nosotros le decimos que cuando
hagan los relacionados tengan cuidado con los años que ponen, para
comenzar el estudio porque así nos falte un día para completar los 30 o los
45 años ese estudio no estaría completo.

La ley 16.871 del 28 de septiembre de 1997 qué es la ley de reforma

registral, fue la que introdujo el principio del tracto sucesivo respecto de los
inmuebles, artículo 57 y ¿qué es eso de tracto sucesivo? es el
encadenamiento de las distintas transmisiones a lo largo del tiempo, de
modo que cada una de las transmisiones se apoya en la anterior; por eso es
que nosotros podemos ir estudiándolo hacia atrás; porque si yo tengo una
persona que está vendiendo en una procedencia, en la anterior ¿qué pasó?,
compro, adquirió de alguna manera, eso es lo que nos tiene que dar la
lógica de ese estudio, y también nos va a servir el relacionado de
procedencia que hagamos, para la indicación de certificados que vamos a
sacar, porque el estudio completo del bien lo vamos a obtener con los
certificados registrales qué va acompañar esa documentación, para
nosotros saber efectivamente qué esa operación se puede realizar.

en cuanto al inmueble nosotros tenemos que ver sí es una cosa apta para
un negocio dispositivo; el artículo 1261 del código civil, para que un
contrato sea válido exige, que el objeto sea lícito y suficientemente
determinado. O sea, que tenemos que tener, Cuando hablamos de que
pueda ser apto para un negocio dispositivo, lo que tenemos que tener, es
que sea un inmueble determinable, qué podemos ubicarlo y asegurar que es
ese y obviamente también tiene que ser algo que esté en el comercio de los
hombres, que esté disponible, para ser apto para la venta, ese es el 1282.

El estudio de títulos nosotros lo reflejamos en la constancia C, porque en

una compraventa, o en cualquier escritura nosotros tenemos la constancia A
o sea está en la parte que habla el escribano, la Constancia A es el
conocimiento, y de las personas, en la B vamos a poner todos los
testimonios, si viene representado, si hay autorizaciones judiciales, las
partidas y la C es de procedencia dominal.

21
Técnica Notarial 1

En esa procedencia Dominial, nosotros vamos a poner: el bien objeto de

este contrato o de este relacionado salió del dominio fiscal o municipal y
tiene el siguiente proceso Dominial. Y ahí vamos a establecer el proceso
Dominial que en la práctica el registro nos exige solamente poner la última
transmisión de todo el bien.

La ley 10.866 del 15 octubre de 1946 modificativa de la ley 10.723 del 21

de abril de 1946 son las llamadas leyes de centros poblados, esas leyes
establecieron el concepto de predio independiente, qué es lo que nosotros
vamos a tener que tener para poder actuar, porque el predio independiente
es el que va a poder ser apto para el negocio jurídico.

El artículo segundo de la ley, nos da un concepto de predio independiente y

dice que: Se entiende por "predio independiente", a los efectos de esta ley,
aquel que ha sido deslindado o amojonado, o aquel que es objeto definido
con unidad propia de una traslación de dominio, o del resultado de una
división jurídica.

Quiere decir que el bien sea una unidad propia, que esté dotado de
independencia, qué no dependa de otro bien. Sí yo tengo que vender o
transmitir el dominio que no dependa de otro bien.

Una vez que tenemos la aprobación municipal de los planos podemos

realizar nuestra enajenación.

La ley 17930, del 19 de diciembre del 2005 artículo 358 y la ley 18308 del
18 de junio del 2008 artículo 83, qué es la ley de ordenamiento territorial,
establecen la nulidad de toda enajenación qué viole estás disposiciones y
¿cuáles son esas disposiciones?, que ese predio que estamos enajenando
sea independiente. Antes había predios que estaban en mayor área.
Entonces se decía solar tal, de la manzana tal, en mayor área Tal, padrón
tal, es ahora no lo podemos hacer, si ustedes tienen un título muy antiguo
que Todavía estuviera así tienen que hacer ante catastro el trámite
correspondiente para poder otorgar el número de padrón a ese bien.

El número de padrón va hacer el que nos va a identificar el inmueble.

Actualmente para enajenar lo tiene que tener número de padrón a no ser

que hubiera una razón establecida por catastro y catastro lo tiene que
certificar en la cédula catastral que nos da, Por qué razón no tiene número
de padrón entonces con esa cédula catastral qué demuestro porque no tiene
número de padrón, nosotros vamos a poder hacer la escritura e inscribir en
el registro acompañando su cédula.

Es una cédula catastral que nos da el valor real y abajo tiene observaciones,
y ahí catastro va a certificar cuál es la causa por la cual ese bien no tiene
número de padrón.

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Técnica Notarial 1

Generalmente ustedes van a tener número de padrón y si no lo tiene lo van

a solicitar y les van a dar un número de padrón. Hay que hacerlo otra vez
un agrimensor porque nosotros no somos competentes para eso, pero se
puede hacer, ese número de padrón viene a ser como la cédula de identidad
del inmueble.

Que nosotros decimos que hay que tener mucho cuidado con eso, inclusive
poner bien las localidades, porque a veces el mismo padrón 100 lo tenemos
en el Pinar y lo tenemos en Solymar.

Antiguamente, ustedes van a ver títulos muy añejos, que tengan un

acompañado, un certificado de empadronamiento, actualmente ya no se da
el certificado de empadronamiento era como una cartulina blanca qué tiene
un croquis del bien y con el croquis ayudaba a la ubicación del bien porque
con eso nosotros sabíamos geométricamente dónde está ubicado el bien.

A lo sumo hoy en día nos pueden dar una cédula catastral con historia.

Otra de las cosas que tenemos que controlar cuando vamos viendo todas
las escrituras, puede ser que al comienzo tengo un número de padrón y
después nos encontramos con títulos que tengan otro número de padrón, y
ahí tenemos que averiguar qué fue lo que pasó. Sí es otro bien o si
corresponde a ese bien; entonces lo que acostumbramos a veces sí se le dio
un número de padrón diferente, ya sea por un reparcelamiento o por un
fraccionamiento, es poner el número de padrón actual ex padrón tal, o si es
un fraccionamiento antes en mayor área tal, para que ya se sepa.

Sí a nosotros nos surge la duda y en los títulos no está claro porque ese
padrón pasó a ser otro padrón, lo que tenemos que hacer es ir a la dirección
general de catastro y ahí pedimos la carpeta catastral del inmueble;
entonces ahí en esa carpeta catastral que generalmente tiene manzanas de
todos los distintos barrios, de los distintos lugares, ahí ubicamos el
inmueble en el lugar que esté, calle y todo ubicamos el inmueble y ahí
vamos a tener el número de padrón, padrón actual. Y si vamos a la historia
nos va a decir las modificaciones que sufrió ese número de padrón, los
padrones a veces van cambiando, es importante que ustedes se aseguren
que en todas las procedencias esté el mismo número de padrón; inclusive a
veces es una compraventa un poco antigua, porque la persona lo adquirió
antes y luego hubo una modificación de ese bien, entonces nosotros ahí
corroboramos también el número de padrón que trae la contribución
inmobiliaria, la contribución inmobiliaria nos puede dar la Pauta de que
hubo un cambio de padrón.

El número de padrón es realmente importante y nos tenemos que asegurar

que todo el estudio sea por el mismo número de padrón.

Otro elemento que dejamos plasmado qué nos evitaría determinados

problemas es la sección o localidad catastral y el departamento al que

23
Técnica Notarial 1

corresponde, a veces los números de padrones de los inmuebles se repiten

y es importante identificar la localidad o sección catastral, qué el decreto
reglamentario de la ley 16.462 que es el decreto 384 del 94, fue el que
dividió, hizo una subdivisión territorial en localidades catastrales en zonas
urbanas y suburbanas y en sección catastral para las secciones rurales.

Antes se identificaban los bienes con la sección judicial, a partir del año
1994 los identificamos con localidad catastral o sección catastral si son
bienes rurales.

Otro elemento que vamos a identificar, qué tenemos que mencionar, es el

plano de mensura; nosotros tenemos que actuar en base a planos, es de
buena técnica y generalmente en el legajo, en esos documentos que va a
traer el vendedor, van a estar los planos de mensura. Si no estuviera
nosotros tenemos que solicitar una copia de ese plano a topografía del
Ministerio de transporte y Obras Públicas, incluso antes de solicitar una
copia nosotros lo que podemos hacer es entrar a la web, a la página web y
ahí están todos los planos que han sido inscriptos. Nosotros ponemos el
departamento y el número de padrón y nos va a salir el plano y así ya
podemos tener una idea de que existe plano de mensura de ese bien, y
luego si queremos obtener está copia la podemos solicitar qué es lo que
corresponde para agregarla a esa titulación si es que no la tiene. El plano
generalmente corresponde y queda a cargo del vendedor, porque el
vendedor es el que tiene que tener la documentación en forma y el estaría
obligado a traer ese plano.

Por lo cual, generalmente, le cargamos esa responsabilidad al vendedor, a

no ser, que haya acuerdo con el comprador, porque tiene un costo sacar un
nuevo plano.

Y a partir del 2002 a los efectos de los valores reales para el monto de la
contribución inmobiliaria, para fijarlo, o para el pago del ITP, todos los
bienes tienen caracterización urbana, lo que se llama declaración de la
caracterización urbana, esa la hace o un ingeniero agrimensor o un
arquitecto, y es para regularizar en catastro las construcciones que o no
estaban declaradas o que tuvieron modificaciones. Y entonces ahí se puede
valorar en la actualidad, para que no tengan valores viejos que no han sido
actualizados; es necesaria para poder inscribir planos y también es
necesaria para las compraventas y todo el registro la va a controlar.

El registro le exige para la inscripción puede llegar a observar el documento

por no tenerla. la vigencia de esas declaraciones es de 5 años para la
propiedad común y 10 años para la propiedad horizontal; podría no tener
plano de mensura estás construcciones si nosotros le decimos al vendedor y
el plano y el vendedor nos dice que no sabe y no lo tiene, refiriéndonos a
plano de construcciones, lo más lógico es que estuviera agregada a la
escritura el permiso de construcción, de habilitación, la memoria y todo lo

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Técnica Notarial 1

que corresponde al estudio de esa construcción; pero podría decirnos que

no tiene el plano; si no tiene el plano lo primero que hay que hacer es
averiguar en la intendencia si realmente existe plano de construcción,
porque a lo mejor son clandestinas. Sí existen planos de construcciones y él
no tiene todo ese legajo lo que hacemos es pedir una copia, pedimos un
duplicado, la intendencia nos da un duplicado de todo ese legajo de
construcción y no habría más problemas.

También podría ser que no esté ese plano, porque nunca se hizo un plano,
entonces ahí un arquitecto nos podrá asesorar, si las construcciones
existentes son regularizables o no, sí es regularizable y las partes están de
acuerdo procederíamos a la regularización, que también estaría a cargo del
vendedor; y en el caso de que no sea regularizable nosotros aconsejaríamos
a nuestro cliente que no lo comprara.

A veces aunque la construcción sea clandestina el cliente lo va a comprar

igual, la compraventa la podemos hacer igual, pero advirtiendo y dejando
en claro qué no existe plano de esa construcción, el cliente puede decir que
se hace cargo de la regularización en el futuro y nosotros le tenemos que
avisar que si no regulariza eso puede ser pasible de multa y puede llegar a
una demolición de la obra; y a su vez hay que tener en cuenta que las
construcciones tienen un tema de BPS también puede haber una deuda
grande con el BPS por no haber inscripto la obra, sí pasaron 10 años se
podría prescribir esa deuda pero si no tendrían que regularizarlo.

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