FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

EXPEDIENTE TÉCNICO FINANCIERO DEL PROYECTO INMOBILIARIO

“APOLO”

CURSO: Formulación y Evaluación de Proyectos de

Inversión de Capital

DOCENTE: Apolinario Roca, José Alberto

INTEGRANTES:

 Pinares Farfan, Marcia

 Reyes Quichiz, Diego Jesus
 Soto Sánchez, Yazmin Katerine
 Vega Peña, Michael
 Zamora Mayorca, Juan Luis

CICLO : 2020– II

SECCIÓN : CS9A

NOVIEMBRE - 2020

LIMA – PERÚ
 ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 3

2. OBJETIVOS ...................................................................................................................................... 4

3. ANÁLISIS DE UBICACIÓN DEL TERRENO ............................................................................. 4

3.1 UBICACIÓN DEL TERRENO..................................................................................................... 4

3.2 CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS ............................................................ 5

4. ESTUDIO DE MERCADO .............................................................................................................. 6

4.1 PROYECTO FORESTA ............................................................................................................... 6

4.2 PROYECTO EDIFICIO GREEN PARQUE SUR ........................................................................ 7

4.3 PROYECTO SUNNERY SBS 187 ............................................................................................... 8

4.4 PROYECTO ROOMMATE SAN BORJA ................................................................................... 9

5. ANÁLISIS VERTICAL .................................................................................................................. 10

6. ELABORACIÓN DE PLANOS ARQUITECTÓNICOS Y FICHA TÉCNICA ....................... 11

7. PRESUPUESTO DEL PROYECTO ............................................................................................. 14

8. PRECIO DE VENTA Y SOSTENIBILIDAD EN EL TIEMPO ................................................. 17

9. CRONOGRAMA GENERAL DEL PROYECTO ....................................................................... 21

10. FLUJO DE CAJA E INDICADORES ECONÓMICOS............................................................ 22

11. ESTUDIO DE ENTIDADES FINANCIERAS ........................................................................... 26

12. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .......................................................................... 28

13. RESUMEN EJECUTIVO ............................................................................................................. 29

14. INVERSIONISTA PARA EL PROYECTO ............................................................................... 31

15. ANÁLISIS DE IGV ....................................................................................................................... 32

16. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................................ 33

1. INTRODUCCIÓN

El crecimiento de la población de la ciudad de Lima Metropolitana genera una gran demanda

en el sector inmobiliario. Ante un sector tan dinámico como el mencionado se presentan
numerosos cambios en la oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes
como la economía interna y externa , los cambios en los hábitos , necesidades y requerimientos
del comprador de vivienda, ; y hasta por efectos del comportamiento de la competencia. Por
ello, es importante identificar las tendencias y comportamientos actuales y futuros de este
mercado, para mediante la adopción de nuevos enfoques cambiar el accionar y poder afrontar
los nuevos retos que se presentan.

Somos el Grupo Inmobiliario “APOLO” fundado en el año 2016 , dedicado a la actividad

inmobiliaria , construcción de edificaciones e infraestructura, nos caracterizamos por ser un
grupo que tiene por misión mejorar la calidad de vida de nuestros clientes , mediante el
desarrollo de proyectos eficientes, de gran calidad arquitectónica, con un talentoso equipo de
trabajo en permanente desarrollo profesional, reflejados en productos óptimos que satisfacen
las necesidades del mercado llevando a posicionar nuestra marca como sinónimo de
tranquilidad y seguridad.

En el presente informe, se presentará un perfil numérico para poder determinar la factibilidad

del siguiente proyecto inmobiliario ubicado en el distrito de San Borja., Para ello, será necesario
un certificado de parámetros urbanísticos (C.P.U.) para poder obtener los datos del terreno y
las restricciones requeridas según la municipalidad del distrito. Asimismo, se desarrollarán las
consideraciones que se han tomado en cuenta para realizar el estudio de factibilidad y análisis
financiero del proyecto inmobiliario a presentar.
2. OBJETIVOS

 Determinar la rentabilidad del proyecto obteniendo la utilidad en el análisis vertical

realizado.
 Realizar el análisis de atributos frente a la competencia con la información adquirida
 Definir las áreas de los departamentos y sus precios de acuerdo a la competencia
 Determinar los distintos datos o variables que se requieren en la ficha de factibilidad
respetando lo indicado en el certificado de parámetros urbanísticos.

3. ANÁLISIS DE UBICACIÓN DEL TERRENO

3.1 UBICACIÓN DEL TERRENO

El proyecto desarrollado se encuentra ubicado en la ciudad de Lima, distrito de San Borja,
entre la Av. San Borja Sur y Jr. Fray Luis de León, como se puede observar en la figura N°
1. Se escogió esta zona para que se lleve a cabo el proyecto debido a que es altamente
transcurrida. Además el terreno se encuentra cerca a zonas de influencia tales como centros
comerciales, parques, colegios, bancos, hospitales, etc.

La edificación a construir presentará una vista privilegiada hacia un parque altamente

atractivo llamado “Parque de la familia”. Esto también se tuvo en cuenta para determinar la
ubicación final del proyecto. Puesto que debido al estudio de mercado realizado, pudimos
observar que hay pocos proyectos con una vista hacia este parque. Finalmente se decidió por
esta zona por su seguridad y tranquilidad como también su fácil acceso, esto último se refiere
a que se cuenta con un lugar cercano para el uso del transporte público y privado.

Figura N°1: Ubicación del terreno

Fuente: Google Maps

 3.2 CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS

CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS

N°0551-2017

DATOS DEL TERRENO

CODIGO DE LOTE 30063516

ÁREA TERRITORIAL Distrito de San Borja

UBICACIÓN Av. San Borja Sur Mz. A10, Lote 32, N°129

URBANIZACIÓN San Borja Sur VI Etapa/Sector A

ÁREA DEL TERRENO 371.93 m2

FRENTE DE LOTE 13

PARÁMETROS NORMATIVOS APLICABLES AL ÁREA DE LOTE

ZONIFICACIÓN RDA (Residencia de Densidad Alta)

ÁREA DE
III
ESTRUCTURACIÓN

ÁREA DIFERENCIADA C

USOS PERMISIBLES Vivienda unifamiliar, vivienda multifamiliar

ÁREA MÍNIMA POR

90.00 m2 (Ord. N°556-MSB, Art. 5°, modifica Art. 15° de Ord. N°491-MSB)
UNIDAD DE VIVIENDA

LOTE NORMATIVO Se considera el Área del Lote resultante de la habilitación urbana

ÁREA LIBRE 35%

ALTURA MÁXIMA 05 pisos (Ord. N°491-MSB Art. 17° Numeral 2 y 3) (Azotea de acuerdo a Ord. N°491-MSB Art. 18°)

RETIRO FRONTAL 5.00 m. Frente a la Av. San Borja Sur

ALINEAMIENTO DE
Variable medido a eje de la vía Av. San Borja Sur (variable) + retiro (5.00 m)
FACHADA

ESTACIONAMIENTO 1.00 por cada unidad de vivienda + 10% de estacionamiento para visita
4. ESTUDIO DE MERCADO
4.1 PROYECTO FORESTA
ASPECTO INFORMATIVO ASPECTO ECONÓMICO
EMPRESA Inmobiliaria Exklusiv Sac
VELOCIDAD DE PROMEDIO DE US x
ÁREAS (m2) PRECIOS (S/.) PRECIOS (US) US x M2
VENTAS M2
PROYECTO Foresta

Jirón Torrigiano Pietro 101, S/ $ $

UBICACIÓN 113
San Borja, Lima 805,213.00 232,050.00 2,053.54
S/ $ $
114
853,710.00 258,700.00 2,269.30
S/ $ $
130
932,736.00 268,800.00 2,067.69 $
3 2,197.69
S/ $ $
136
972,814.00 280,350.00 2,061.40
S/ $ $
134
976,458.00 281,400.00 2,100.00
S/ $ $
171
1,563,061.00 450,450.00 2,634.21
DATOS DEL PROYECTO

FECHA DE DESCRIPCIÓN DE
N° DE PISOS N° DE DPTOS FINANCIAMIENTO ÁREAS COMUNES OTROS ATRIBUTOS SOBRE LA EMPRESA
ENTREGA DEPARTAMENTOS

28 Flats de 113 m2 a
136 m2, de 3 • Estacionamiento por
dormitorios cada departamento y con alternativa a
• El edificio contará
uno. un segundo
con Certificación
• Amplio Lobby. 2 proyectos
Internacional por
• 2 ascensores. entregados y
11 31 BBVA Continental 01/06/2021 ahorro en energía y
• Áreas comunes (sala de usos actualmente 1 en
agua.
múltiples, jardín con juegos pre venta
• Cerca a Parque.
infantiles y Terraza con BBQ).
• Cerca a colegios
• Estacionamientos de visitas,
discapacitados y para bicicletas.
4.2 PROYECTO EDIFICIO GREEN PARQUE SUR

ASPECTO INFORMATIVO ASPECTO ECONÓMICO

EMPRESA LIZINI Constructora VELOCIDAD DE PROMEDIO DE US x
ÁREAS (m2) PRECIOS (S/.) PRECIOS (US) US x M2
PROYECTO Edificio Green Parque Sur VENTAS M2
Av. Parque Sur 663, San Borja, S/ $ $
UBICACIÓN 122
Lima 1,149,602.00 320,401.00 2,626.24
S/ $ $
159
1,455,300.00 405,601.00 2,550.95
S/ $ $
141
1,175,956.00 327,746.00 2,324.44
S/ $ $
135
1,069,444.00 319,237.00 2,364.72
S/ $ $ $
3 143
1,194,768.00 332,989.00 2,328.59 2,481.47
S/ $ $
175
1,636,470.00 456,094.00 2,606.25
S/ $ $
164
1,532,112.00 427,009.00 2,603.71
S/ $ $
173
1,596,546.00 444,967.00 2,572.06
S/ $ $
134
1,132,864.00 315,736.00 2,356.24
DATOS DEL PROYECTO
FECHA DE DESCRIPCIÓN DE
N° DE PISOS N° DE DPTOS FINANCIAMIENTO ÁREAS COMUNES OTROS ATRIBUTOS SOBRE LA EMPRESA
ENTREGA DEPARTAMENTOS

• Frente a Parque
departamentos de 2 y
• Piscina en el Rooftop • Centros Comerciales 8 proyectos
3 dormitorios con
• Zona de parrilla Cercanos entregados, 3
9 35 Banco Interbank 01/12/2020 acabados de primera,
• Lobby • Cerca a colegios proyectos en venta
ascensor directo y
• Estacionamiento de bicicletas • Cerca a Hospital y 1 en construcción
vista a parque
• Caseta de Venta.
 4.3 PROYECTO SUNNERY SBS 187
ASPECTO INFORMATIVO ASPECTO ECONÓMICO
EMPRESA BINDA INGENIEROS VELOCIDAD DE PROMEDIO DE US x
ÁREAS (m2) PRECIOS (S/.) PRECIOS (US) US x M2
PROYECTO Proyecto Sunnery Sbs 187 VENTAS M2
Av. San Borja Sur 187, San S/ $ $
UBICACIÓN 120
Borja. 966,100.00 284,160.00 2,368.00
S/ $ $
90
740,500.00 217,780.00 2,419.78

S/ $ $
121
1,005,600.00 295,770.00 2,444.38
$
4
2,387.80
S/ $ $
154
1,224,600.00 360,180.00 2,338.83

S/ $ $
120
966,100.00 284,160.00 2,368.00

DATOS DEL PROYECTO

FECHA DE DESCRIPCIÓN DE
N° DE PISOS N° DE DPTOS FINANCIAMIENTO ÁREAS COMUNES OTROS ATRIBUTOS SOBRE LA EMPRESA
ENTREGA DEPARTAMENTOS

40 departamentos flats y
dúplex, todos con 3
• Amplio y elegante Lobby de
dormitorios, con una
ingreso. 23 proyectos
excelente distribución,
• Zonas BBQ en terraza • Centros terminados, 2
gran iluminación natural y
• Piscina recreativa Comerciales Cercanos proyectos en pre-
10 40 Banco BCP 01/10/2021 todas las condiciones
• Gimnasio equipado • Cerca a colegios venta, 3 proyectos
específicas que requiere
• Terrazas en el último nivel • Frente a Parque en construcción y 1
un edificio con
• Estacionamiento para en próxima entrega.
certificación EDGE para el
bicicletas
ahorro de agua, energía y
otros particulares.
 4.4 PROYECTO ROOMMATE SAN BORJA

ASPECTO INFORMATIVO ASPECTO ECONÓMICO

ALMA GRUPO INMOBILIARIO
EMPRESA
E.I.R.L VELOCIDAD DE PROMEDIO DE US x
ÁREAS (m2) PRECIOS (S/.) PRECIOS (US) US x M2
Proyecto Roommate San VENTAS M2
PROYECTO
Borja
Jiron John Neper 111, San
UBICACIÓN 112 S/ 993,255.00 $ 287,900.00 $ 2,570.54
Borja, Lima

113 S/ 862,155.00 $ 249,900.00 $ 2,211.50

1 $ 2,486.27

155 S/ 1,431,405.00 $ 414,900.00 $ 2,676.77

DATOS DEL PROYECTO

FECHA DE DESCRIPCIÓN DE
N° DE PISOS N° DE DPTOS FINANCIAMIENTO ÁREAS COMUNES OTROS ATRIBUTOS SOBRE LA EMPRESA
ENTREGA DEPARTAMENTOS

10 departamentos en ALMA Grupo

total: 8 flats y 2 dúplex
con 2 y 3 dormitorios, 2
5 departamentos por piso
10 Banco Interbank 01/12/2021
aprox. Departamentos
iluminados, con ventanas
de piso a techo, balcones
y amplios closets
• Acabados importados y de
alta calidad
• Diseño moderno y fachada
vanguardista con acabados de
bajo mantenimiento • Centros comerciales
• Estacionamiento para visita
y bicicletas
Inmobiliario con
• Cerca a Colegios
más de 20 años de
• Caseta de ventas
experiencia en el
• Cerca a parque
sector inmobiliario,
5 proyectos
cercanos
entregados y 1 en
pre-venta
5. ANÁLISIS VERTICAL
FICHA ECONOMICA PRELIMINAR (S/.): PROYECTO
FECHA : 29-nov-20

DESCRIPCION DEL PROYECTO AREA TERRENO (m2)

Edificio ubicado en el distrito de: San Borja Sur IV Etapa/Sector A 371.93

Velocidad de ventas (depas al mes) 2 Precio de venta Soles x m2 8,655

Tiempo total de ventas (mes) 5.0 Precio de venta estacionamiento (Soles) 60,500

CARACTERISTICAS GENERALES

# de Edificios 1

# de Pisos por Edificio 5

# Departamentos por Piso 2

# Total de Departamentos 10

# Total de Estacionamientos 1.1 = 11

Numero Total de Unidades Inmobiliarias = 21.00

EDIFICACIONES Total m²

Area a construir edificio (m2) 1208.77

Area a construir sótanos (m2) 440.00

Areas Comunes + muros total (m2) 181.32

Area vendible de los departamentos total (m2) 1027.46

Area a construir total (m2) 1648.77

INGRESOS - VENTAS

UNIDAD INMOBILIARIA Area Prom (m2) Cantidad Precio de venta S/. x m2 Precio x Unidad TOTAL S/.

Departamentos 102.75 10.00 8,655.41 889,306 8,893,056

Estacionamientos 10.00 60,500 605,000

Total Ventas (Soles) 9,498,056

EGRESOS

COSTO DE OBRA Soles x m2 Area (m2) Sub total (S/.) 3,587,672.77

Demolición 0

Costo Edificio S/. 2,494.82 /m2 1,208.77 3,015,673

Costo Sótanos S/. 1,300 /m2 440 572,000

TERRENO Soles x m2 Area (m2) Sub total (S/.) 3,676,837

Precio de compra S/. 9,885.83 /m2 371.93 3,676,837

DESARROLLO DE LAS ESPECIALIDADES Soles x m2 Area total construida (m2) Sub total (S/.) 105,967

S/. 64.27 /m2 1,648.77 105,967

COSTOS DE LICENCIAS, GGNN y GGRR 168,040

Imp. Alcabala 3% Costo terreno = 110,305

Redención de Aportes 0.00%

Predial y Arbitrios 0.5 % Costo de obra = 17,938

Habilitación Urbana S/. 0.00 /m2

Anteproyecto en consulta 0.1% Costo de obra = 3,588

Licencia de Obra 0.5% Costo de obra = 17,938

SERPAR S/. 0.00 /m2

Numeración S/. 200 x Unidad Inmobiliaria = 4,200

Gastos Notariales S/. 350 x Unidad Inmobiliaria = 7,350

Gastos Registrales S/. 320 x Unidad Inmobiliaria = 6,720

GASTOS DE VENTAS Y MARKETING 4% Venta = 379,922.25 379,922.25

ADMINISTRACIÓN DE PROYECTO 455,042

Gerencia de proyecto 3.% Venta = 284,942

Supervisión independización y asesoría legal S/. 1,600 x Und Inmobiliaria = 33,600

Supervisión del banco S/. 3500 x mes = 49,000

Supervisión externa S/. 6,250 x mes = 87,500

POST VENTA & OTROS 73,429

Imprevistos 0.50 % Venta total = 47,490

Implementación de Post Venta S/. 800 x departamento = 8,000

Atención Post venta 0.5% Costo de obra = 17,938

INTERESES DEL PRESTAMO 1.5% Venta Total = 142,471 142,470.84

Ingresos S/. 9,498,056.29

Egresos S/. 8,589,379.06

Utilidad S/. 908,677.23

Utilidad % (del Costo Total) 10.6%

6. ELABORACIÓN DE PLANOS ARQUITECTÓNICOS Y FICHA TÉCNICA

El presente terreno se encuentra ubicado en el distrito de San Borja , en la Avenida San Borja Sur en
la urbanización San Borja Sur VI con un área de 371.93 m2 . El expediente técnico contará con las
memorias de arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias, instalaciones. A continuación, se
mostrará las descripciones.

 N° pisos : 5 pisos
 N° sótanos : 1 sótano
 N° de estacionamientos: 10 estacionamientos

Arquitectura

 Muros y tabiquería albañilería ( mampostería) : Muros silico calcáreo

 Tarrajeo, Revoques y enlucidos: Tarrajeo y pulido en interiores de los departamentos,
enchapes en las paredes de los baños, enchapes en paredes de cocina, áreas comunes,
concreto expuesto en exteriores.
 Mamparas y ventanas: Mamparas corredizas de cristal templado de 10 mm que cuenta con
un marco de aluminio. Ventanas corredizas de cristal templado de 6mm que cuenta con
marcos de aluminio.
 Puertas: la principal será de acero galvanizado, aislamiento acústico y térmico. La puerta de
la cochera será levadiza seccional
 Sanitarios: Lavatorios e Inodoros color blanco. El lavadero de acero inoxidable de una poza
y escurridero para sobreponer.

Estructuras:

Serán a base de muros y placas estructurales de concreto armado. El sistema estructural que se
utilizó para el proyecto fue de un sistema porticado de columnas y placas de concreto armado.

 Cimentación : Zapatas y cimiento corrido

 Columnas y Placas: Se han proyectado, según su función columnas a flexo-compresión y
placas trabajando al corte. Las placas de los pisos superiores trabajan eminentemente al corte
sísmico y a la compresión vertical permanente.
 Vigas: Hay las de flexión vertical y sísmicas, que son las de los pórticos principales que
soportan cargas permanentes y también al sismo.
 Techo: En los primeros niveles se idealizó con losas solidas de espesores 20 cm por ser de
tránsito vehicular y sobrecargas mayores y en los techos de los diferentes niveles se diseñaron
losas aligeradas.
Carpintería

 Muebles altos y bajos en material melamina color blanco de 15mm según detalle, tableros
de granito
 Para los closets se utilizó en material melamina color blanco de 15mm
Pintura

 Se utilizará pintura látex color blanco para el interior y exterior

Instalaciones sanitarias

 Cisterna de agua domiciliaria

 Cisterna de agua contra incendio
 Medidores independiente por departamento
 Sistema de bombeo continuo

Instalaciones eléctricas
Tablero con llaves termo magnéticas e interruptor diferencial, con pozo a tierra. Además, se contará
con 1 ascensor con entrada para dirigirse a los departamentos.

En cuanto a áreas comunes, el edificio proveerá un estacionamiento para bicicletas, un cuarto de

almacenamiento de basura, la recepción y el lobby de ingreso con una sala de espera.

Analizando a nuestra competencia directa e indirecta, y conociendo lo que vale nuestro proyecto,
hemos definido que los departamentos a ofrecer deben contar con ciertas características
fundamentales de diseño y acabados para poder cumplir con lo esperado y superar las expectativas
de los clientes.
 PROYECTO
Dormitorio principal Dormitorios secundarios

 Pisos: madera Estructurada, e: 12mm Bambú  Pisos: Madera Estructurada, e: 12mm

 Pared: pintura látex color blanco
 Techos: pintura látex color blanco
 Closets: Closets en material melamine de
15mm
 Ventana: Cristales templados incoloros
6mm con carpintería de serie hacia la
fachada, y de serie mecánica hacia el interior
del proyecto.
 Puertas: Puerta contra placada MDF 4mm,
acabado al duco, color blanco incluye
cerrajería
 Contra zócalo: Madera de tipo recto, h =
10cm Bambú.
Bambú
 Pared: con pintura látex color blanco
 Techos: con pintura látex color blanco
 Closets: Closets en material melamine de
15mm
 Contra zócalo: Madera de tipo recto, h =
10cm Bambú.
 Puertas: Puerta contra placada MDF 4mm,
acabado al duco, color blanco incluye
cerrajería.

Baños principales y secundarios Cocina-Lavandería

 Pisos: porcelanato de 60x60 gris  Pisos: Porcelanato gris pulido 60x60

 Pared: Cerámico blanco brillante Celima  Pared sobre mueble: Cerámico blanco
30x60 brillante 30x60, resto con pintura látex color
 Techos: con pintura látex color blanco blanco.
 Inodoro: Inodoro one pice blanco con  Techos: con pintura látex color blanco
asiento, doble descarga.  Lavadero de cocina: Lavadero de
 Lavatorio: Bowl blanco, modelo Cozumel acero empotrado (2 pozas).
de italgrif  Grifería para cocina: Mono comando
 Grifería: Llave cromado a pared. Modelo importado
Minimalista  Grifería para lavarropas: Grifería tipo
 Espejo: vidrio doble e=4mm sin bisel jardín
pegados sobre plancha  Muebles altos: Repisas interiores
 Accesorios: Toallero tipo barra, porta rollo. melamine blanco con tapa canto.
 Muebles bajos: melamine color blanco
con tablero post-formado color gris
 Sala-Comedor Terraza

Pisos: Madera Estructurada, e: 12mm Bambú Piso: Gres porcelánico gris claro 60x60
Pared: con pintura látex color blanco Contra zócalo: Gres porcelánico gris claro h:10
Techos: con pintura látex color blanco cm
Contrazócalo: de madera de tipo recto, h = 10cm Cielo Raso: Revestimiento de madera
-laqueado machihembrada.
Gabinetes y repisas: de tablero aglomerado
recubierto de lámina melamínica color blanco y
tapacantos.
Puertas Instalaciones

Interiores: Enchapadas en láminas de madera Gas: Gas Cálida

Wengue. Eléctricas: Tubería de energía y comunicaciones
Exterior: Cortafuego 90° marca Tuboplast o similar
Sanitarias: Tubería marca Tuboplast o similar
(desague)/ Tubería de agua fría y/o caliente marca
Tuboplast o similar (agua)

7. PRESUPUESTO DEL PROYECTO

TERRENO Sin IGV IGV Total (S/.)

Terreno 3,486,000 3,486,000

Alcabala (3%) 104,580 104,580

Estudio legal de títulos 48,978 8,816 57,794

Gastos registrales y notariales 24,120 4,342 28,462

Total terreno 3,663,678 13,158 3,676,836

ESTUDIOS PROYECTOS Y LICENCIAS Sin IGV IGV Total (S/.)

Diseño de Arquitectura 44,986.99 8,097.66 53,084.65

Diseño de las Estructuras 22,062.99 3,971.34 26,034.32

Diseño de las Instalaciones sanitarias 11,031.49 1,985.67 13,017.16

Diseño de las Instalaciones eléctricas 11,031.49 1,985.67 13,017.16

Diseño de las Instalaciones de gas 7,354.58 1,323.82 8,678.41

Estudio de suelos 4,274.59 769.43 5,044.01

Levantamiento topográfico 915.98 164.88 1,080.86

Gastos notariales 9,617.83 1,731.21 11,349.03

Gastos registrales 8,793.44 1,582.82 10,376.26

Licencias para la construcción 14,495.44 2,609.18 17,104.61

Comisión de estructuración 24,712.47 4,448.24 29,160.71

Impuesto predial y arbitrios 14,495.44 2,609.18 17,104.61

Anteproyecto en consulta 2,899.09 521.84 3,420.92

Total estudios, proyectos y licencias 176,671.81 31,800.93 208,472.74

CONSTRUCCIÓN Sin IGV IGV Total (S/.)

Costo total 2,372,397.66 427,031.58 2,799,429.24

Total Construcción 2,372,397.66 427,031.58 2,799,429.24

EQUIPAMIENTO Sin IGV IGV Total (S/.)

Bombas de agua 62,103.67 11,179 73,282.33

Sistema ACI 219,950.50 39,591 259,541.59

Mobiliario para lobby 51,753.06 9,316 61,068.61

Ascensor 207,012.23 37,262 244,274.43

Gimnasio 45,672.46 8,221 53,893.50

Jardines y áreas verdes 81,511.07 14,672 96,183.06

Total equipamiento 668,003 120,241 788,243.53

VENTAS Y MARKETING Sin IGV IGV Total (S/.)

Costo total 318,408.69 57,313.56 375,722.25

Total ventas y marketing 318,408.69 57,313.56 375,722.25

ADMINISTRACIÓN Y FINANCIERO Sin IGV IGV Total (S/.)

Gerente de proyecto 363,872.76 65,497.10 429,369.86

Gastos de oficina 117,000.00 21,060.00 138,060.00

Gastos legales 57,600.00 10,368.00 67,968.00

Post venta 28,590.00 5,146.20 33,736.20

Igv a pagar

Imprevistos 52,620.00 9,471.60 62,091.60

Total administración y financiero 619,682.76 111,542.90 731,225.66

TOTAL EGRESOS Sin IGV IGV Total (S/.)

7,818,841.92 761,087.14 8,579,929.06

8. PRECIO DE VENTA Y SOSTENIBILIDAD EN EL TIEMPO

8.1 PRECIO DE VENTA

8.1.1 PRECIO PONDERADO

ANÁLISIS DE ATRIBUTOS FRENTE A LA COMPETENCIA

FORESTA EDIFICIO GREEN PARQUE SUR
SUNNERY ROOMMATE SAN BORJA
NUESTRO PROYECTO

UBICACIÓN
9
8.5
8
ÁREA SOCIAL 7.5 DISTRIBUCIÓN
7
6.5

ACABADOS FACHADA
 PRECIO (US X M2)
2550.00

2500.00

2450.00

2400.00

2350.00

2300.00

2250.00
y = -639.55x + 7632.6
2200.00 R² = 0.44

2150.00
7.95 8.00 8.05 8.10 8.15 8.20 8.25 8.30 8.35

8.1.2 ANÁLISIS FODA

8.1.3 LISTA DE PRECIOS
8.2 SOSTENIBILIDAD EN EL TIEMPO
Las gestiones municipales de San Borja han puesto en marcha unas series de políticas de renovación y/o
mejoramiento urbano de amplio alcance. Estas propuestas giran alrededor de varios ejes: espacio público,
movilidad, cultura y promoción de la sostenibilidad residencial. Todas las estrategias derivadas de esos
ejes funcionan de manera integral y son parte del mejoramiento de la calidad de vida en el distrito y que
tienen como centro al habitante (sea este vecino o visita).
Para poder materializar propuestas de mejoramiento y desarrollo urbano que son innovadoras en una
ciudad como la nuestra, se ha necesitado contar con una sólida voluntad política. A continuación, se
presentan algunos de los proyectos de renovación urbana que están ejecutado o en proceso de
ejecución en todo el distrito de San Borja:

Figura: Rehabilitación de fuentes San Borja Sur

Fuente: A la vuelta de la esquina

Figura: San Borja actividades

Fuente: Municipalidad de San Borja

9. CRONOGRAMA GENERAL DEL PROYECTO
10. FLUJO DE CAJA E INDICADORES ECONÓMICOS
- Sensibilidad según la variación en el costo por m2 de construcción (inc Igv)

% de Costo (S/.
TIR VAN
variación / m2)
25% 1538 11% -S/ 25,089.00
20% 1476 13% S/ 38,084.00
15% 1415 17% S/ 210,632.00
10% 1353 22% S/ 383,179.00
5% 1292 26% S/ 555,726.00
0% 1230 30% S/ 728,952.00
-5% 1169 34% S/ 900,820.00
-10% 1107 38% S/ 1,073,368.00
-15% 1046 42% S/ 1,245,915.00
-20% 984 47% S/ 1,418,462.00

Sensibilidad según la variación en el costo por m2 de

construcción (inc Igv)

VAN
- Sensibilidad según la variación en el precio de venta por m2

% de Precio de venta
TIR VAN
variación (S/. / m2)
20% 10386 73% S/ 2,569,022.00
15% 9953 62% S/ 2,108,675.00
10% 9521 52% S/ 1,648,327.00
5% 9088 41% S/ 1,189,214.00
0% 8655 30% S/ 728,952.00
-5% 8222 19% S/ 268,519.00
-10% 7790 6% -S/ 273,340.00
-15% 7357 -4% -S/ 733,688.00
-20% 6924 -14% -S/ 1,194,036.00

Sensibilidad según la variación en el precio de venta por m2

VAN
- Sensibilidad según la variación en la velocidad de venta de los departamentos (Und x mes)

Velocidad de
% de
ventas (Und x TIR VAN
variación
mes)
100% 3.0 und x mes 34% S/. 792,846.00
50% 2.25 und x mes 32% S/. 768,429.00
0% 2 und x mes 30% S/. 728,952.00
-25% 1.125 und x mes 22% S/. 137,472.00
-50% 0.75 und x mes 16% S/. 15,282.00

Sensibilidad según la variación en la velocidad de venta de los

departamentos (Und x mes)

VAN
11. ESTUDIO DE ENTIDADES FINANCIERAS

BBVA
El Banco BBVA ofrece líneas de financiamiento destinadas a inmobiliarias o empresas constructoras
que requieran capital para desarrollar proyectos inmobiliarios . Además de ofrecer protección , ya
que al contar con el respaldo de la polizas CAR (Contractor All Risk), el cual brinda cobertura ante
cualquier siniestro y daño contra terceros durante la ejecución de la obra. El banco mencionado
solicita una serie de requisitos para obtener una pre-calificación.

Documentos de la empresa promotora

 Currículo de la empresa promotora o empresa constructora con los detalles de: proyectos
realizados, fechas de ejecución, número de unidades, labor realizada, situación actual del
proyecto y banco que financió el proyecto (en caso aplique)
 Copia del contrato de construcción (en caso el promotor sea distinto al constructor).
 Estados financieros con corte no menor a 3 meses de antigüedad
 Estados financieros SUNAT (del ejercicio anterior)
 Informe comercial de la empresa promotora.

Documentos del proyecto

 Memoria Descriptiva
 Certificado de Parámetros Urbanísticos
 Cuadro de acabados
 Planos de ubicación, arquitectura, estructura, sanitarias, electricidad, etc
 Presupuesto de obra.
 Presupuesto disgregado
 Cuadro de áreas y precios (departamentos, estacionamientos o depósitos)
 Estudio de suelos
 Cronograma de Valorizaciones de laobra
 Testimonio de Compra Venta del terreno
 Perfil económico del proyecto y/o presupuesto por partidas
 Anteproyecto Aprobado o Licencia definitiva de obra
Tasas y Tarifas

 Financiamiento de 10% del proyecto en promedio, según cotizaciones.

Banco GNB

El Banco GNB ofrece el financiamiento de proyectos inmobiliarios exclusivamente para

la venta de los mismos.

Requisitos

 Memoria descriptiva del proyecto donde indiques el número de departamentos,

distribución, metraje y precio de ventas, número y precio de venta de los
estacionamientos, cuadro de acabados, vista a colores de la fachada del proyecto,
tiempo de construcción y lo concerniente al proyecto
 Presupuesto, cronograma valorizado de obra y flujo de caja del proyecto indicando
cuál es el aporte de la empresa constructora o del promotor
 Licencia de construcción. Provisionalmente puedes presentar la aprobación del
anteproyecto.
 Certificado Registral del Inmueble con antigüedad no mayor a 30 días, documentos
municipales del terreno (HR, PU) 2008.
 Cuadro de áreas por departamentos y de estacionamientos con sus respectivos
porcentajes de área de participación con respecto al terreno matriz, áreas ocupadas
y áreas techadas.
 Copia de licencia de demolición (si es que existe una construcción sobre el terreno)
 Constancia de no adeudo de Impuesto Predial del año anterior.

Luego de buscar información de los principales bancos que prestan servicio de financiamiento de
proyectos, se optó por el banco BBVA, ya que este tiene las tasas más bajas del mercado. En cada
valorización, el banco aportara el 10% de las valorizaciones, que es en comparación con otro banco
es mayor. Además, la tasa moratoria es menor que otros bancos, en comparación con el banco GNV.
BBVA otorga un espacio de venta solo de su proyecto, lo cual permite acelerar las ventas de los
departamentos.

Luego de obtener información de los principales bancos que prestan servicio de financiamiento de
proyectos, se escogió al Banco GNB , pues tiene la tasa más baja del mercado y tiene una financiación
directa del 24% del proyecto que suma 000000, que es en comparación con otro banco es mayor.
Además, la tasa moratoria es menor que otros bancos, en comparación con el banco BBVA. GNB
otorga un espacio de venta solo de su proyecto, lo cual permite acelerar las ventas de los
departamentos.

BBVA GNB
Presupuesto Presupuesto

10% 24%

12. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Conclusiones:

- Nuestro proyecto “APOLI cuenta con un arduo estudio de mercado, en donde gracias a estas
valorizaciones cada departamento cuenta con precios que pueden competir con los demás
proyectos de la competencia. Lo cual lo posiciona como un gran atractivo para los interesados
en la adquisición de un departamento.

- El proyecto cuenta con precios ligeramente por debajo del precio del mercado, para iniciar el
plan de marketing y promoción con el fin de que nuestras ventas sean más rápidas que las de
la competencia.

- Se consideró pertinente garantizar la continuidad de las ventas durante la duración del

proyecto aplicando estrategias de marketing, ya sea invirtiendo más en publicidad televisiva,
a través de las redes sociales y sobre todo enfocar la estrategia en ferias inmobiliarias.

- El proyecto “APOLI” se encuentra ubicado en una zona muy concurrida del distrito de San
Borja, siendo ubicado cerca de centros comerciales, clínicas reconocidas, colegios, parques y
entidades financieras. Lo cual hace de nuestro proyecto se convierta en una buena opción
dentro del mercado inmobiliario.
Recomendaciones:
- Se recomienda evaluar completamente la competencia directa del proyecto mobiliario a
implementar, ya que es la clave principal de diferenciar la marca y atraer a los futuros clientes por
la propuesta de valor que nos identifica.
- Es importante realizar una buena campaña de marketing, ya que esta nos permitirá dar a conocer
nuestro proyecto hacia el sector social al que nos dirigimos. Ya que la buena ubicación de nuestro
proyecto nos asegura solo un porcentaje de ventas, mas no nos garantiza la venta total de los
departamentos.
- Es importante realizar un análisis de mercado previo a la ejecución del proyecto. El cual nos
permita tener conocimiento real de los diferentes factores que influyen en el precio de venta y
velocidad de venta de nuestro proyecto, así como cuanto nos costaría el proyecto. Para de esta
manera determinar si es factible o no el proyecto.

13. RESUMEN EJECUTIVO

Apolo es un proyecto inmobiliario que consiste en la construcción de una vivienda multifamiliar en

un terreno de 377.29m2, lo cual estará construido por 10 departamentos de tipo flat y dúplex y 11
estacionamientos. El proyecto se ubica en una zona exclusiva en el distrito de san Borja entre la Av.
San Borja Sur y Jr. Fray Luis de León. El promotor es el grupo inmobiliario Apoli, el cual tiene una
gran trayectoria dedicada en la venta de viviendas multifamiliares y oficinas.

 DRECRIPCIÓN DEL NEGOCIO

El negocio consiste en la venta de departamentos tipo flat y dúplex y estacionamientos en las

zonas exclusivas de Lima.

 LAS CARACTERISTICAS DIFERENCIADORAS

Las características diferenciadoras frente a la competencia que tiene negocio con las similares
características, es que APOLO ofrece grandes áreas verdes y está ubicado cerca a centros
comerciales y universidades

 MISION

Desarrollar unidades multifamiliares con alta calidad y a precios accesibles para entregar a las
familias.

 VISION

Ser la inmobiliaria más importante más importante del país.

 LAS RAZONES QUE JUSTIFICAN LA PROPUESTA DEL NEGOCIO

Según datos de ASEI, en Lima Moderna hay un 40% de déficit de vivienda.

 LAS ESTRATEGIAS DE NEGOCIO

Vender departamentos de alta calidad a un precio competitivo. Además, ofrecer grandes áreas
verdes en todos los edificios multifamiliares.

 EL EQUIPO DE TRABAJO

El equipo de trabajo estará constituido por el gerente del proyecto y los colaboradores del área
de marketing y finanzas.

 LA RENTABILIDAD DEL PROYECTO

Se espera una rentabilidad mínima del 10.5%.
A partir del plan de negocio desarrollado se concluye que el negocio es rentable, el factor que
podría afectar al negocio es el precio del dólar, ya que influye directamente en el precio de venta
y velocidad de venta.
14. INVERSIONISTA PARA EL PROYECTO

POSIBILIDAD DE INVERSIONISTA
En la actualidad existen diferentes canales para depositar el dinero y poder obtener una rentabilidad
favor, sin embargo, no todas representan buenas opciones. Es por eso que actualmente una gran
opción de inversión, son en proyectos inmobiliarios. En donde los inversionistas deben de ser
conscientes de su capacidad de inversión y deben de tener en cuenta diferentes aspectos con los
cuales puedan estar seguros de su inversión

Capacidad de financiamiento: el inversionista debe de saber y ser consciente de cuánto puede

y está dispuesto a invertir para que pueda desarrollar una tolerancia al riesgo.
Inversión a largo plazo: el inversionista debe tener una planificación de inversión, en donde
es importante saber que las inversiones inmobiliarias deben planearse a largo plazo.
Análisis de mercado: el inversionista debe de tener conocimiento de un análisis de mercado,
en donde pueda saber qué tipos de inmuebles son los más adquiridos por los compradores.
Selección de inversión: el inversionista debe de analizar las diferentes opciones en las cuales
pueda invertir (constructoras o inmobiliarias). Obtener información de la capacidad de éxito
de sus proyectos, calidad de la infraestructura, entre otros.

Después de todos los puntos ya expuestos, nuestra empresa se define como una empresa responsable
con una misión y visión clara en donde nuestro principal objetivo es realizar construcciones de
calidad. Es por eso que definimos nuestro proyecto como un proyecto responsable para los
inversionistas. Ya que nuestro exhaustivo estudio de mercado nos muestra indicadores favorables
para quienes decidan invertir en este.
15. ANÁLISIS DE IGV

La primera venta de inmuebles es un supuesto afecto con el IGV cuando es realizado por un sujeto
que califique como constructor. No obstante, existen supuestos en los que tal operación resultará
exonerada y, cuando esté afecta, a la base imponible se le deberá excluir el valor del terreno, de
acuerdo a la norma reglamentaria. Veamos cómo el legislador tributario ha establecido un tratamiento
especial para este sector. El impuesto general de venta, para los bienes de terreno no influye, porque
no se deprecia y no baja el valor con el tiempo.
El valor de los ingresos sin IGV es de S/. 9327090.9 y el de los egresos e de S/. 8579929.06

Precio de
UNIDAD Área Precio x
Cantidad venta S/. x TOTAL S/. IGV TOTAL
INMOBILIARIA Prom (m2) Unidad
m2

Departamentos 102.75 10.00 8,655.41 889,306 8,893,056

Estacionamientos 10.00 60,500 605,000

Total Ventas (Soles) 9,498,056 170965.08 9327090.9

TOTAL EGRESOS Sin IGV IGV Total (S/.)

7,818,841.92 761,087.14 8,579,929.06

16. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Estrada, K., & Oncevay, D. (2017). Estudio de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda
multifamiliar ubicada en el distrito de Lince, límite con San Isidro. (Tesis de maestría, Pontificia
Universidad Católica del Perú, Escuela de Posgrado. Lima, Perú).

Financiamiento inmobiliario (2020, Junio 12). Recuperado de

(https://www.pichincha.pe/empresas/productos-y-servicios/financiamiento/financiamiento-
inmobiliario)

Financiamiento inmobiliario para empresas (2020, Junio 12). Recuperado de

(https://interbank.pe/empresas-instituciones/financiamientos/financiamiento-
inmobiliario/financiamiento-inmobiliario)

Banco GNB Perú (2020, Junio 12). Recuperado de (https://www.bancognb.com.pe/inicio/banca-

empresas/financiamiento-emp/inmobiliario)

Infinity Group, Proyecto Central Park, https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-jardin-san-

isidro-13373139

Icasa, Constructora e Inmobiliaria, Proyecto 732 Carriquiry, https://icasa.pe/conocenos/ CyJ,

Proyecto The Corner, https://cyjconstructores.com/historia/