SUBASTA o REMATE

Concepto. Clasificación. Régimen jurídico en cada caso.

Enseñaba PODETTI que remate es el fin de una cosa, y por eso se designa así a la última postura en la venta
en pública subasta. Y subasta, que viene de sub-hasta, es la venta pública de bienes al mejor postor, hecha
por mandato judicial. Hoy la diferenciación ya no tiene cabida, considerándose sinónimos a los términos
subasta y remate. Pero debemos distinguir diferentes tipos de subastas o remates, de acuerdo al ámbito
jurídico en el cual se realizan.

Si bien existen diferentes clasificaciones de subastas, por una cuestión práctica seguiremos la que surge de
la Ley de Martilleros de la Provincia de Córdoba (Ley 7191), conforme la cual existen tres clases de subasta
o remates: judiciales, ordenados por jueces y tribunales (art. 17, inc. a, Ley 7191); oficiales, ordenados por
el Estado Nacional, Provincial o Municipalidades cuando actúen como personas de derecho privado, así
como las entidades autárquicas, autónomas o mixtas dependientes de los anteriormente nombrados (art.
17, inc. b, Ley 7191); y particulares, ordenadas por personas de existencia visible o jurídicas (art. 17, inc. c,
Ley 7191).
Si bien la actuación del martillero se da en todas las subastas o remates referidos, la que nos interesa en esta
unidad es la subasta judicial, ya que que las demás no se rigen por normas procesales ni se dan en un proceso
judicial.
Así, diremos que subasta judicial es el acto procesal mediante el cual se enajenan, por un auxiliar del juez
que actúa en representación de éste, el bien o bienes embargados, con el objeto de satisfacer, con su
producido, el importe del crédito que dio origen a la ejecución.

La subasta o remate es el trámite previsto en el CPCC para la ejecución forzada general o residual de los
bienes embargados, cuando no existe otro procedimiento previsto (recordemos los casos del dinero, los
créditos y los valores bursátiles, que tenían formas diferentes), conforme el art. 567, CPCC.
Respecto del régimen jurídico de la subasta o remate, se rige por las normas del CPCC (arts. 567 y sgtes.) y
la Ley de Martilleros de la Provincia de Córdoba (Ley 7191), como asimismo en lo que resulta pertinente de
la Ley de Martilleros Nacional (Ley 20.266), teniendo en consideración que en caso de existir contradicción
entre ambas normas, rige la primera (art. 27, Ley 20.266), y es por ello que en algunas cuestiones se analiza
lo dispuesto por ambas normas y en otro solamente por la provincial, ya que si lo regulado por la nacional
es contradictorio, no resulta aplicable.

MARTILLERO

1. Concepto
El martillero o rematador es la persona que interviene en las subastas, transmitiendo la propuesta de venta,
recibiendo las ofertas de precio y aceptando la más conveniente.
El carácter de su intervención dependerá si se trata de una subasta judicial, donde actúa como auxiliar del
juez (art. 42, inc. f, Ley 7191) u oficial o privada, donde actúa como mandatario o comisionista del vendedor,
atento el carácter de auxiliar de comercio que tiene en tal caso el martillero, y el carácter de acto comercial
que posee tal remate.
Respecto de la subasta judicial, la misma necesariamente debe ser llevada a cabo por un martillero,
conforme se desprende del art. 568, CPCC.
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2. Régimen jurídico
Todo lo relativo a la función de martillero se encuentra regulado en la Ley de Martillero de la Provincia de
Córdoba (7191), como asimismo la Ley de Martillero Nacional (Ley 20.266), siendo la segunda de aplicación
supletoria y siempre que no se oponga a las leyes procesales pertinentes (art. 27, Ley 20.266), conforme ya
hemos analizado.
Antes, hasta no hace muchos años los requisitos para la inscripción como martillero se encontraban
regulados por la Ley 20.266 y el –hoy derogado- Código de Comercio. Estos exigían un examen de idoneidad
por las Cámaras Comerciales del domicilio de la persona, mientras que la legislación de la Provincia de
Córdoba exigía título secundario, terciario o universitario (arts. 2 y 12, inc. b, Ley 7191), lo que motivó sendos
planteos de inconstitucionalidad de la normativa provincial, con variados resultados, dependiendo la
instancia y el Tribunal que resolviera, hasta que finalmente la Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró
inconstitucional la norma provincial, lo que aceleró la modificación legislativa que abajo se indica.
Hoy ya no existe discusión sobre el punto, porque la Ley de Martilleros Nacional (20.266) fue modificada (Ley
25.028), exigiéndose en la actualidad mayoría de edad, no estar comprendido en ningún caso de
inhabilidad (art. 1, inc. a, Ley 20.266), y título universitario (art. 1, inc. b, Ley 20.266), mientras que la Ley,
también modificada, remite a las condiciones habilitantes establecidas en la ley nacional (art. 2, Ley 7191).

Sólo se encuentran habilitados para actuar en subasta judiciales los martilleros incluidos en la lista anual
que a tal efecto elevará el Colegio Profesional que nuclea a los Martilleros (arts. 4 y 5, Ley 20.266) al TSJ (art.
40, Ley 7191), debiendo los martilleros solicitar su inscripción correspondiente. Dicho trámite de inscripción
debe iniciarse ante el Juez de Primera Instancia con competencia comercial correspondiente al domicilio del
peticionante, acompañando certificado de buena conducta expedido por la Policía de la Provincia, como
asimismo constancia de no hallarse inhibido ni encontrarse comprendido en el régimen de inhabilidades e
incompatibilidades (arts. 3, 8 y 9, Ley 7191). Admitida la petición, el Juez ordenará la publicación de edictos
por tres días en el Boletín Oficial Provincial y el diario de mayor circulación de la Circunscripción Judicial que
corresponda, consignándose objeto del pedido, nombre, documento de identidad y domicilio real del
solicitante (art. 4, Ley 7191), pudiendo formular oposición cualquier persona o entidad dentro de los diez
días de la última publicación de edictos, oposición que sólo puede fundarse en la falta de requisitos legales
(art. 5, Ley 7191), siendo parte necesaria el Colegio Profesional respectivo (art. 6, Ley 7191), y si no existe
oposición o la misma es rechazada por el Juez, se tomará juramento al martillero en audiencia pública, y se
ordenará su inscripción en el Registro Público de Comercio (art. 7, Ley 7191).
3. Designación
Ya hemos expresado que para ser designado martillero, el mismo debe estar inscripto en la lista anual del
TSJ (art. 40, Ley 7191). En realidad, se trata de tres listas diferentes: la primera, para designaciones en
general, para lo cual se exige que se trate de personas de existencia visible y acreditar buena conducta (art.
42, incs. a y b, Ley 7191); la segunda, para designaciones por sorteo, para lo cual se exige además dos años
de antigüedad (art. 42, inc. c, 1ª parte, Ley 7191); y la tercera, para designaciones en procesos concursales
(concursos y quiebras), para lo cual se exige una antigüedad de seis años y doce aceptaciones de cargo
durante el año anterior para la 1ª circunscripción, o seis aceptaciones de cargo para la restantes
circunscripciones (art. 42, inc. c, 2ª parte, Ley 7191); debiendo también el martillero manifestar la
circunscripción o circunscripciones en que pretende ser sorteado y acreditar las aceptaciones arriba referidas
en cada una de ellas (art. 42, inc. d, Ley 7191).

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En materia de designación de martillero, la regla general es su designación por el ejecutante (art. 568, 1ª
parte, CPCC), la que no es obligatoria para el martillero, quien puede declinar la aceptación del cargo sin
justificación alguna, dentro de los tres días de notificado de su designación (art. 43, última parte, Ley 7191).

Como excepción, se establecen casos donde la designación no puede realizarse por propuesta del
ejecutante, sino que debe realizarse por sorteo, tratándose de tres casos: 1) Concursos y quiebras (art. 44,
inc. 1, Ley 7191); 2) Ejecuciones fiscales y subastas en juicios en que el Estado Provincial, municipalidades,
entes autárquicos, autónomos o municipalidades, entes autárquicos, autónomos o mixtos, actúen como
parte actora o demandada (art. 44, inc. 2, Ley 7191); 3) Exhortos u oficios de otras Provincias (art. 44, inc.
3, Ley 7191); siendo en estos casos obligatoria la aceptación, no pudiéndose rehusar la misma, salvo la
existencia de justa causa (art. 43, 1ª parte, CPCC).
4. Aceptación

El martillero designado debe ser notificado (arts. 43, Ley 7191, y 142, CPCC), notificación que debe realizarse
a domicilio (art. 145, inc. 14, CPCC), y deberá aceptar el cargo dentro de los tres días de dicha notificación
(art. 43, Ley 7191).
Aceptado el cargo por el martillero, no podrá renunciarlo, aunque sí delegarlo con causa justificada (art. 48,
Ley 7191), y debe instar los trámites de subasta en el plazo de cinco días de dicha aceptación (art. 49, Ley
7191).
5. Funciones
Los martilleros tienen las siguientes funciones: efectuar ventas en remate público, y practicar tasaciones o
avalúos y/o peritajes, por orden judicial, oficial o particular, y las demás propias de su actividad que no estén
expresamente prohibidas por el CCyC o por leyes especiales (art. 10, inc. a, Ley 7191; art. 8, inc. a, Ley
20.266), como asimismo otras de mandatario o gestor de negocios, donde la onerosidad se presume (art.
10, inc. c, Ley 7191), y otras relativas a transacción de inmuebles, ganado en pie y otros, para lo cual deben
encontrarse inscriptos en los registros respectivos (art. 10, inc. d, Ley 7191).

6. Comisión
Tradicionalmente se ha denominado comisión a la remuneración del martillero por sus servicios, aunque la
Ley 7191 utiliza las palabras “comisión” y “honorarios” en forma indistinta, y aunque etimológicamente son
diferentes conceptos, hoy deben considerarse sinónimos o equivalentes.

El martillero tiene derecho al cobro de los honorarios que correspondan (art. 14, incs. a, d y j, y 81, Ley 7191;
y art. 11, inc. a, 1ª parte, Ley 20.266), los que son de su exclusiva propiedad (art. 16, inc. h, Ley 7191), y no
pueden ser reducidos (art. 15, inc. d), ni participados a personas no matriculadas (art. 15, inc. a, Ley 7191).
El art. 83, Ley 7191, establece los honorarios o comisión por subastas de la siguiente manera: de bienes
muebles en general, incluidos automotores, el diez por ciento (10%) a cargo del comprador (art. 83, inc. a,
Ley 7191); de inmuebles en general (departamentos, oficinas, locales, cocheras, incluidos los situados en
propiedad horizontal), el tres por ciento (3%) a cargo de cada parte: comprador y vendedor o ejecutado
(art. 83, inc. b, Ley 7191); fraccionamiento de tierras, loteos y terrenos urbanos, el cinco por ciento (5%) a
cargo de cada parte: comprador y vendedor o ejecutado (art. 83, inc. c, Ley 7191); valores mobiliarios,
títulos, créditos, derechos y acciones, fondos de comercio, el cinco por ciento (5%) a cargo de cada parte:
comprador y vendedor o ejecutado (art. 83, inc. d, Ley 7191); apuestas en la actividad hípica, el cinco por
ciento (5%) a cargo del apostador (art. 83, inc. e, Ley 7191); ganado y otros animales, en general, en remate
público o judicial, el tres por ciento (3%) a cargo de cada parte: comprador y vendedor o ejecutado, y en

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exposición, el cuatro por ciento (4%) a cargo de cada parte (art. 83, inc. f, Ley 7191); concesiones y
explotaciones en general; el cinco por ciento (5%) a cargo de cada parte (art. 83, inc. g, Ley 7191); y en las
operaciones de compra directa de inmuebles destinados a única vivienda propia, salvo las de primera
categoría de acuerdo a la categorización catastral, la comisión u honorarios se reduce un cincuenta por
ciento (50%) (art. 83, inc. h, Ley 7191).
Todos los casos analizados suponen que la venta o subasta fue realizada, y por ello el porcentaje se calcula
sobre el precio obtenido (art. 13, 1ª parte, Ley 20.266). Los demás casos de comisiones u honorarios cuando
la subasta no se realiza serán analizados en cada situación (suspensión de la ejecución, suspensión de la
subasta o fracaso de la subasta sin culpa o con culpa del martillero, etc.).
7. Remoción
El martillero designado en juicio puede ser removido, cuando siendo designado a propuesta del ejecutante,
no acepta el cargo en el plazo de cinco días (art. 44, 1ª parte, Ley 7191); o a pedido de parte, y previo
emplazamiento a su cumplimiento, cuando habiendo aceptado el cargo, no instare los trámites de subasta
en el plazo de cinco días, comunicándose dicha circunstancia con Colegio Profesional respectivo (art. 49, Ley
7191), en cuyo caso será excluido de la lista anual, como asimismo cuando el Tribunal de disciplina disponga
la exclusión temporaria o anual del martillero (arts. 38 y 41, Ley 7191); o cuando la subasta fuera suspendida
o anulada por causa imputable al martillero (art. 65, Ley 7191).
8. Suspensión de la ejecución
Puede suceder que durante el trámite de la ejecución el ejecutado consigne el monto de la liquidación
existente en el juicio (recordemos que previo a la designación de martillero debía realizarse y aprobarse
liquidación de capital, intereses y costas; art. 564, CPCC) más los gastos que se hubieren originado y la
comisión del martillero.
En tal situación el ejecutado puede solicitar la suspensión de la ejecución, conforme lo autoriza el art. 582,
CPCC. En realidad, este artículo refiere a “suspensión del remate”, lo que no es correcto, pues la subasta es
parte de la ejecución, y si el pago se realiza antes del remate, no se suspende este último, sino la ejecución.
La norma también prevé que de ser insuficiente el monto aportado, la suspensión queda supeditada al
depósito del faltante en el breve plazo que el tribunal indique.
La suspensión de la ejecución debe ser ordenada por el Tribunal (art. 582, CPC; art. 17, inc. d, Ley 7191), y
no por el martillero.
Respecto de los gastos, el martillero tiene derecho a que se le abone la totalidad de los gastos (arts. 53, 54,
84, 14, inc. b, y 15, inc. e, a contrario sensu, Ley 7191), con más la comisión ficta correspondiente, lo que se
entiende como los honorarios o comisión que tiene derecho a percibir el martillero cuando habiendo
comenzado los trámites previos a la subasta, la misma no se realiza, sin culpa de su parte. Esta comisión ficta
dependerá del momento en que se encuentre la ejecución o el trámite de subasta: si ya se comenzó la
publicación de edictos, será del setenta por ciento (70%) del arancel (art. 53, inc. a, Ley 7191), y en caso
contrario, cuando aún no se había comenzado con la publicación de edictos, será del cincuenta por ciento
(50%) del arancel (art. 53, inc. b, Ley 7191), en ambos casos, como no existe precio obtenido, justamente
porque no hubo subasta, tomando como base económica el monto total de la planilla actualizada del juicio
(art. 56, Ley 7191).

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SUBASTA. PROCEDIMIENTO.

Actos preparatorios del remate

Ya hemos analizado que aceptado el cargo por el martillero, tiene cinco días para instar el trámite de
subasta. Si éste no lo hace, previo emplazamiento y pedido de parte, puede ser removido del cargo (art. 49,
Ley 7191).
Ahora bien, ¿cuáles son estos trámites que debe instar el martillero? La respuesta dependerá del tipo de
bien embargado.
1. Bienes inmuebles
En el caso de bienes inmuebles, deben cumplimentarse varios requisitos:
a) Informes de deuda por impuestos, tasas y contribuciones a la Provincia y, en
su caso, a la municipalidad y entes prestatarios de servicios públicos inmobiliarios
(art. 569, inc. 1, CPCC). Informes que puede requerir directamente el Martillero
(arts. 50, 2ª parte, y 14, inc. h, Ley 7191), a cada uno de los entes públicos o
privados.
b) Informe de deuda por expensas comunes, si se tratare de unidades de
propiedad horizontal o comunidades con régimen legal similar (art. 569, inc. 2,
CPCC). Informe que también puede ser requerido directamente por el Martillero
(arts. 50, 2ª parte, y 14, inc. h, ley 7191), a la administración correspondiente.
c) Informe sobre condiciones registrales del dominio y gravámenes que lo
afecten y condición catastral (art. 569, inc. 3, CPCC). Informe y anotación registral
que también realiza directamente el Martillero (arts. 50, 2ª parte, y 14, inc. h, Ley
7191), en el Registro de la Propiedad por medio del formulario “H”. Con este
formulario también se realiza la anotación preventiva de subasta que debe
solicitar el martillero (art. 50, 1ª parte, Ley 7191).
d) Informe sobre base imponible para el pago del impuesto inmobiliario
provincial (art. 569, inc. 4, CPCC). Informe que también puede ser requerido
directamente por el Martillero (arts. 50, 2ª parte, y 14, inc. h, Ley 7191) a la
Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba, habitualmente juntamente con el
informe del art. 569, inc. 1, CPCC, a la misma repartición.
e) Determinación del estado de ocupación del inmueble (art. 569, inc. 5, CPCC),
que no puede ser ordenado directamente por el Martillero, en cuanto puede
requerir allanamiento y uso de la fuerza pública. Por ello, debe realizarse
mediante constatación, acto que debe ser ordenado por el juez y llevado a cabo
por el mismo juez o por Oficial de Justicia.
2. Bienes muebles
Para la subasta de bienes muebles deben cumplirse también diferentes requisitos:

a) Intimación al ejecutado para que en el plazo de tres días manifieste: si los

bienes están prendados, manifestando nombre y domicilio del acreedor, y monto
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 del crédito; o si los bienes están embargados, manifestando en tal caso Tribunal,
Secretaría y carátula del expediente donde se trabó el embargo (art. 570, inc. 1,
CPCC); intimación que debe practicarse generalmente por cédula de notificación
(art. 161, CPCC), y que por tanto no puede practicar directamente el Martillero
(art. 146, segundo párrafo, 1ª parte, CPCC), sino que deberá realizarla
generalmente el abogado del ejecutante.
b) Informe al registro correspondiente, en caso de tratarse de bienes muebles
registrables, acerca de las condiciones de dominio y gravámenes del mismo (art.
570, inc. 2, CPCC), informe que puede ser requerido directamente por el Martillero
(arts. 50, 1ª parte, y 14, inc h, Ley 7191).
c) Secuestro de los bienes, poniendo los mismos a disposición del martillero (art.
570, inc. 3, CPCC), acto que es obligación del Martillero (art. 50, 1ª parte, Ley
7191), pero que no puede realizar por sí mismo, en tanto puede requerir
allanamiento y uso de la fuerza pública, por lo que debe ser ordenado por el juez
y llevado a cabo por el mismo juez o por Oficial de Justicia.
3. Derechos personales o posesorios sobre inmuebles

Establece la ley procesal que pueden subastarse los derechos posesorios o los derechos personales
emergentes de boletos de compraventa (art. 569, penúltimo párrafo, CPCC).
En tal caso, si los inmuebles se encuentran individualizados registral o catastralmente, deberán
cumplimentarse los mismos recaudos que analizamos para los bienes inmuebles (art. 569, penúltimo
párrafo, CPCC), y en caso contrario, que no se encuentren individualizados registral o catastralmente, se
rematarán de la forma prevista para las cosas muebles sin secuestro previo, aunque podrán requerirse
informes sobre estado de ocupación, cuando así lo pida el ejecutante o lo considere el Tribunal (art. 569,
último párrafo, CPCC).

Decreto de subasta

Una vez cumplimentados los requisitos antes analizados, debe ordenarse la venta en remate público (art.
571, primer párrafo, CCPC), lo que puede hacerse a pedido del interesado (ejecutante), o también por el
Martillero (art. 51, Ley 7191). Para ello se dictará el correspondiente decreto de subasta, que tiene el
contenido que analizaremos a continuación.
1. Lugar, día y hora
En primer término, el decreto de subasta determinará el lugar, día y hora en que se realizará la subasta o
remate (art. 571, inc. 1, CPCC).
En principio, el lugar donde debe llevarse a cabo la subasta en la sede del Tribunal (art. 573, a contrario
sensu, CPCC), en día y hora hábil (lunes a viernes, salvo feriados o días declarados inhábiles, y en el horario
de 7 a 20 hs.; art. 43, CPCC).
Si bien tal es la regla general, puede solicitarse que la subasta se lleve a cabo en el lugar donde los bienes se
encuentran, y en día y hora inhábil, si conviniera para obtener un mejor resultado (arts. 573, 44 y 61, CPCC).

2. Publicidad
El segundo lugar, el decreto de subasta contendrá la publicidad a realizarse de la subasta (art. 571, inc. 2,
CPCC).
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Como regla general, la publicidad de la subasta debe realizarse por edictos. Estos se publicarán de dos a
cinco veces, según la importancia de los bienes, en el plazo fijado por el Tribunal, dentro de los veinte días
anteriores a la fecha fijada, debiendo realizarse la última publicación el día de la subasta. Estos plazos
pueden modificarse por el Tribunal por resolución fundada (art. 574, CPCC), como asimismo reducirse el
plazo y el número de publicaciones cuando se tratare de una nueva subasta (art. 576, CPCC).
Los edictos contendrán los siguientes requisitos (art. 575, CPCC):
1) Tribunal y secretaría donde tramita el juicio.

2) Carátula del expediente.

3) Nombre, matrícula y domicilio del martillero.
4) Lugar, día y hora en que se hará la subasta.
5) Ubicación y descripción sucinta de los bienes y, en su caso, su inscripción
registral.
6) Base mínima de las posturas y monto mínimo de los incrementos.
7) Condiciones de pago del precio de compra.
8) Lugar y horario de exhibición de los bienes.
9) Estado de ocupación de los bienes.

Decíamos que la regla general es la publicación de edictos, sin embargo, existen situaciones donde los
edictos pueden ser reemplazados o complementados por otro tipo de publicidad, conforme se analiza:
Para los bienes de escaso valor, donde el costo de los edictos puede hacer improductiva la subasta, se regula
que el TSJ puede establecer otros medios de publicidad que sustituyan o complementen a los edictos (art.
577, 1ª parte, CPCC). Esto ha sido reglamentado por el TSJ, estableciendo que la Dirección de Servicios
Judiciales registre en un tablero anunciador de subastas, las que indiquen los Tribunales. Asimismo para
bienes muebles no registrables de escaso valor, puede el TSJ crear un sistema de subasta propio u
organizarlo a través de entidades oficiales pignoraticias (art. 577, 2ª parte, CPCC).

Cuando los bienes a subastar estuviesen situados fuera de la sede del Tribunal, se reproducirá el edicto en
un lugar visible de la sede del Juzgado de Paz y Municipalidad más cercanos. Esto se hará durante el mismo
plazo de la publicación de edictos (art. 574, tercer párrafo, CPCC).
Finalmente, la ley permite la realización de otro tipo de publicidad suplementaria (ej. volantes), que deberá
ser autorizada por el Tribunal, fijando un costo máximo, cuando la importancia de los bienes lo justifique
en procura de un mejor resultado (art. 578, 1ª parte, CPCC), previa vista al ejecutante (art. 52, Ley 7191). El
costo excedente (si se gastó más de lo autorizado), o si la publicidad no fue autorizada, estará a cargo de
quien lo hubiera pedido o del martillero, si fuere realizada sin autorización (art. 578, 2ª parte, CPCC).
3. Bases y posturas mínimas

El tercer requisito establecido por la ley procesal para el decreto de subasta es establecer las bases para las
posturas e incrementos mínimos de ellas (art. 571, inc. 3, CPCC). Para lo cual se debe distinguir si la subasta
es de bienes inmuebles, bienes muebles o derechos personales, o posesorios sobre inmuebles.
En el primer caso (bienes inmuebles) la base mínima con la cual saldrá el bien a subasta es la base imponible
para el pago del impuesto inmobiliario (art. 579, primer párrafo, CPCC), conforme el informe previamente
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solicitado para ello (art. 569, inc. 4, CPCC). Este que puede ser excepcionalmente reducido por el Tribunal,
a pedido de parte, si de la constatación del estado de ocupación del inmueble (art. 569, inc. 5, CPCC), surgiera
que el bien inmueble se encuentra ocupado por terceros (art. 579, segundo párrafo, CPCC). Ello puede
producir la desvalorización del bien (pensemos, no es lo mismo comprar un inmueble libre de ocupantes,
que hacerlo con personas ocupándolo, máxime si pueden existir dificultades luego para obtener la
desocupación). En cambio, los bienes muebles saldrán a remate sin base (art. 578, cuarto párrafo, CPCC).
Finalmente, si lo subastado fueran derechos personales o posesorios sobre inmuebles, el Tribunal puede
ordenarlo con o sin base, y si lo realiza con base se tendrá en consideración la base imponible para el pago
del impuesto inmobiliario (art. 569, inc. 4, CPCC) o el que resulte del aforo zonal aplicado a la superficie del
inmueble, con la reducción que el Tribunal estime conveniente en razón de la naturaleza de tales derechos
(art. 579, tercer párrafo, CPCC).

Sin perjuicio de lo expresado, el martillero puede solicitar al juez autorización para recibir posturas bajo
sobre cerrado (art. 66, primer párrafo, Ley 7191). Esto debe ser autorizado por el juez y debe consignarse
en el edicto y demás publicidad (art. 66, inc. a, Ley 7191), encontrándose expresamente prohibido al
Martillero sugerir el precio (art. 66, inc. c, última parte, Ley 7191).
En cuanto al procedimiento en tal caso, si los bienes fueran muebles, se adjudicará un número identificatorio
a cada uno (art. 66, inc. b, Ley 7191). El martillero entregará a los interesados en realizar una oferta, bajo
sobre cerrado, una hoja impresa en la que indicará la carátula del juicio. Allí el interesado consignará su
nombre, documento, domicilio, número identificatorio del bien, precio ofrecido y su firma, plegándola y
cerrándola de modo que no puede leerse por fuera (art. 66, inc. c, Ley 7191). Pueden entregarse los sobres
con posturas hasta quince minutos antes de la hora fijada para la realización de la subasta, salvo en los
concursos y quiebras, donde deberá realizarse la entrega hasta dos días antes (art. 66, inc. d, Ley 7191). Los
sobres serán abiertos en presencia de todos los oferentes, una vez iniciada la subasta y leído el edicto. Se
leerá el contenido de las posturas, agregándose las mismas al expediente y se dejará constancia en el acta
(art. 66, inc. e, Ley 7191). En tal caso la postura mayor servirá de base si la misma supera la base fijada para
la venta (art. 66, inc. f, Ley 7191) o se adjudicará al oferente si transcurre un minuto de espera sin incremento
alguno (art. 66, inc. f, Ley 7191; art. 583, primer párrafo, última parte, CPCC).
Respecto de los incrementos, los mismos no podrán ser inferiores al uno por ciento (1%) de la base mínima
(art. 579, penúltimo párrafo, CPCC). Esta regla que resultará aplicable para los bienes inmuebles o los
derechos personales o posesorios sobre inmuebles, cuando se haya fijado base. 0 serán fijados
prudencialmente por el Tribunal, cuando el remate sea ordenado sin base (art. 579, último párrafo, CPCC),
esto es, respecto bienes muebles y en caso de no haberse fijado base para la subasta de derechos personales
o posesorios sobre inmuebles.
4. Forma de pago y comisión
También establece la ley procesal que el decreto de subasta deberá determinar la forma de pago del precio
y la comisión del martillero (art. 571, inc. 4, CPCC).
En tal sentido, se regula solamente dos medios de pago del precio: en efectivo o con cheque certificado,
(art. 580, primer párrafo, CPCC). De esta forma, quedan excluidas otras formas de pago (ej. tarjetas de
crédito o débito, cheque de pago diferido, cheque común no certificado, etc.).
Respecto de la forma de pago también debe distinguirse conforme los bienes rematados:
Si lo rematado fueran bienes muebles o semovientes no registrables, debe abonarse el precio de contado,
con más la comisión del martillero a cargo del comprador (art. 580, inc. 1, CPCC).
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En cambio, si la subasta fuera de bienes inmuebles, o bienes muebles y semovientes registrables, se
abonará el veinte por ciento (20%) del precio con más la comisión del martillero a cargo del comprador en
el caso de la subasta, y el saldo al aprobarse la misma (art. 580, inc. 2, CPCC). Salvo que dichos bienes fueran
de escaso valor, en cuyo caso el Tribunal puede ordenar que sean rematados como bienes muebles o
semovientes no registrables, es decir, que el precio sea abonado de contado en el acto de subasta (art. 580,
penúltimo párrafo, CPCC).
Sin perjuicio de ello, se establece la posibilidad excepcional de que el Tribunal, para la obtención de un mejor
resultado, otorgue facilidades para el pago del precio, o disminuya el porcentaje que debe abonarse de
contado (art. 580, último párrafo, CPCC).
Respecto de la comisión del martillero (ya visto anteriormente), si lo subastado fueran bienes muebles
(registrables o no registrables), la comisión será del diez por ciento (10%) a cargo del comprador (art. 83,
inc. b, Ley 7191), calculado sobre el precio de compra (art. 13, 1ª parte, Ley 20.266).
En cambio, si lo rematado fueran bienes inmuebles, el porcentaje será del tres por ciento (3%) a cargo del
comprador, más otro tres por ciento (3%) a cargo del ejecutado (art. 83, inc. b, Ley 7191), que
habitualmente el martillero lo percibe del veinte por ciento (20%) retenido en el acto de subasta, en ambos
casos calculados sobre el precio de compra (art. 13, 1ª parte, Ley 10.266). Este porcentaje será del cinco por
ciento (5%) a cargo de cada parte (comprador y ejecutado) si se tratare de fraccionamiento de tierras,
loteos y terrenos urbanos (art. 83, inc. c, Ley 7191).
Finalmente, si se subastan derechos y acciones, fondos de comercio, títulos o créditos, el porcentaje será
del cinco por ciento (5%) a cargo del comprador, con más otro cinco por ciento (5%) a cargo del ejecutado
(art. 83, inc. d, Ley 7191), en ambos casos sobre el precio de compra (art. 13, 1ª parte, Ley 20.266).
5. Notificaciones
Finalmente, el decreto de subasta determinará la notificación de la subasta a realizar al ejecutado y a los
acreedores hipotecarios o prendarios, según el caso, con una anticipación no menor a diez días de la fecha
de subasta (art. 571, penúltimo párrafo, CPCC).
Asimismo, la orden de sacar a remate el bien se pondrá en conocimiento de los Tribunales que hayan
ordenado embargos u otras medidas cauteles sobre el mismo bien, con la misma anticipación (art. 571,
último párrafo, CPCC).

Como vemos, existe una gran diferencia entre las situaciones previstas:
- al ejecutado debe notificársele al domicilio constituido (art. 145, inc. 14, CPCC), salvo
que estuviere rebelde (en tal caso queda notificado el día del dictado del decreto de
subasta; art. 112, inc. 1, CPCC);
- a los acreedores hipotecarios y prendarios (que surgirán del informe del art. 569, inc.
3, CPCC, para los inmuebles; y de la intimación e informes del art. 570, incs. 1 y 2, CPCC,
respecto de los bienes muebles) también debe notificárseles el decreto de subasta al
domicilio que surge de la inscripción de la hipoteca o la prenda, o en caso de
desconocerse, por edictos;

- en cambio, respecto de los demás embargantes (también surgirán de los informe e

intimación de los arts. 569, inc. 3, y 570, incs. 1 y 2, CCC) sólo se “pondrá en
conocimiento” de los Tribunales. Se dejará constancia en el expediente respectivo en el

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 cual se ordenó una medida cautelar sobre el bien, por lo que el acreedor respectivo sólo
tendrá conocimiento de la realización de la subasta si consulta el expediente.
En el primer caso (ejecutante) tiene como finalidad que pueda conocer la existencia de la subasta, y ejercer
los derechos que les correspondan (ej. recurriendo la resolución). En cambio, respecto de los acreedores
hipotecarios y prendarios, y los demás embargantes, tiene como finalidad que tales acreedores puedan
ejercer el derecho que les corresponda por vía de la tercería de mejor derecho.
Finalmente, cabe expresar que, si bien las arriba referidas son las reglas generales, existen disposiciones
especiales que establecen reglas diferentes para algunos acreedores:
El art. 38 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional (aprobada por Ley 22.232), establece el
derecho de preferencia para realizar la subasta en caso que el bien estuviera gravado con hipoteca de dicho
Banco, razón por la cual, la sentencia de remate o la resolución que manda llevar adelante la ejecución (ej.
ejecución de sentencia) debe ser notificada por cédula al Presidente de la referida entidad bancaria, y
recibida ésta, tendrá sesenta días hábiles para decidir si hace uso o no de la preferencia. Vencido dicho plazo
sin que se haya ejercido la preferencia, podrá el Tribunal seguir con las actuaciones de ejecución, autorizando
al ejecutante la subasta del bien.
También debe utilizarse tal procedimiento para el caso de hipotecas otorgadas por el Banco de la Nación
Argentina, a tenor de lo dispuesto por el art. 29 de su Carta Orgánica (Ley 21.799).
El mismo procedimiento debe utilizarse cuando se trata de operaciones de crédito real con garantía
hipotecaria, similares a las otorgadas por el Banco Hipotecario Nacional, realizadas por bancos provinciales,
oficiales o mixtos (art. 1, Ley 15.283).

El art. 22, inc. f, Ley 5718, modificada por Ley 6474 (Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Córdoba)
remite a lo dispuesto por el art. 38 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, debiendo
entenderse para el caso de tratarse de para operaciones de crédito real con garantía hipotecaria, similares
a las otorgadas por el Banco Hipotecario Nacional (art. 1, Ley 15.283). Asimismo, conforme el art. 22, inc. g,
de la Carta Orgánica, cuando los bienes a subastar reconozcan embargos a favor del Banco de la Provincia
de Córdoba, debe notificarse a dicha entidad bancaria con quince días de antelación a la subasta. Esta
norma ha sido considerada inconstitucional, a tenor de lo dispuesto por el art. 178, primer párrafo,
Constitución de la Provincia de Córdoba: “…El Estado, los Municipios y demás personas jurídicas públicas
pueden ser demandadas ante los tribunales ordinarios sin necesidad de formalidad ni autorización previa de
la Legislatura y sin que en juicio deban gozar de privilegio alguno…”, puesto que los otros acreedores
embargantes no gozan de prerrogativa semejante.

Presupuesto de gastos de publicidad y planilla de gastos

1. Presupuesto de gastos de publicidad

Previo a la subasta, el Martillero deberá presentar un presupuesto provisorio de gastos de edictos y

publicidad adicional, si ésta fuera necesaria (art. 52, 1ª parte, Ley 7191), del que se correrá vista al
ejecutante por tres días (art. 171, CPCC), y el juez resolverá si lo autoriza. En caso afirmativo, se emplazará
al interesado (ejecutante) para que en el plazo de cinco días consigne la suma autorizada, bajo
apercibimiento de no fijar fecha de subasta (art. 52, Ley 7191).
En realidad, la norma referida (art. 52, Ley 7191) resulta contradictoria, ya que para poder realizar el
Martillero un presupuesto provisorio de los gastos de edictos y publicidad adicional, si hubiera sido
autorizada, previamente el juez debe haber dictado el decreto de subasta, que contiene estos datos (art.
10
571, inc. 2, CPCC), y por tanto también tiene que haber determinado fecha de subasta (art. 571, inc. 1, CPCC).
Por ello, difícilmente el apercibimiento podría ser no fijar fecha de una subasta cuya fecha ya ha sido
determinada. En todo caso el apercibimiento o efecto por el no cumplimiento será el que la misma norma
establece a continuación: sin requerimiento alguno el juez fijará el honorario del martillero y mandará
pagarlos junto con los gastos realizados, en la forma prevista en art. 53, última parte, Ley 7191 (suspensión
de ejecución antes de la publicación de edictos). Es decir, el cincuenta por ciento (50%) del arancel que
correspondería, calculado sobre el monto de la planilla aprobada en el expediente.

Conforme lo analizado en la última parte del párrafo anterior, el Martillero tiene derecho a esta especie de
renuncia al cargo que implica una excepción a la prohibición del art. 48, Ley 7191.
2. Planilla de gastos
Asimismo, la normativa especial prevé que el Martillero deberá presentar tres días antes de la subasta la
correspondiente planilla detallada de gastos, con la finalidad que, en caso de suspenderse la subasta, los
mismos le sean restituidos en su totalidad, juntamente con el honorario que corresponde en tal caso (art. 3,
inc. a, Ley 7191), remitiéndonos a la cuestión analizada oportunamente.

Eximición de consignar

La ley ha regulado la situación de que el ejecutante sea a su vez comprador en subasta. Recordemos que a
diferencia de los abogados y martilleros (art. 19, incs. d y e, Ley 20.266), el ejecutante no tiene prohibición
alguna para comprar el bien sacado a remate.
Ahora bien, en tal situación el ejecutante estará eximido de abonar el precio de compra, hasta el monto de
su crédito (art. 581, 1ª parte, CPCC). Ello resulta razonable, pues si la ejecución tiene por objeto percibir su
crédito en contra del ejecutado, significa que si abonara el precio, luego esos fondos serían entregados al
ejecutante. Por ello está eximido hasta el monto de su crédito, ya que si el precio es mayor, por la diferencia
ya no es acreedor del ejecutado. Sin embargo, y como respecto de tales créditos no es el ejecutante su
acreedor, debe abonar los gastos de la subasta, como asimismo la comisión del martillero (art. 62, Ley
7191).
La petición debe ser realizada antes de la subasta (art. 581, 1ª parte, CPCC), y debe ser autorizada por el
Tribunal, porque bien podría suceder que, en razón de existir acreedores preferentes (art. 581, última parte,
CPCC), el Tribunal no provea a la petición (imaginemos que, de resultar procedente la tercería que entable
un acreedor hipotecario, éste tendrá derecho a percibir su crédito con preferencia al ejecutante, y por tanto
no se daría la circunstancia antes expuesta: coincidencia entre acreedor y comprador en subasta).
Si bien la ley prevé que solamente el ejecutante puede solicitarlo, se ha considerado también aplicable a
acreedores privilegiados, como el acreedor hipotecario, ya que en tal situación ese acreedor podría llegar a
cumplir las condiciones que antes analizamos (acreedor preferente y comprador en subasta).

SUBASTA. ACTO DE LA SUBASTA. ACTOS POSTERIORES.

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Acto del remate

1. Desarrollo
El acto de la subasta comienza con la lectura del edicto por parte del Martillero (art. 583, primer párrafo, 1ª
parte, CPCC), debiendo también el Martillero realizar todas las aclaraciones y brindar la información que le
requieran los asistentes a la subasta, dejándose constancia en el acta de subasta, si así lo pidieren los
asistentes.
Luego de ello, se comienza con las posturas, no pudiendo ser la primera inferior a la base, cuando ésta
exista. Incluso si se autorizó la realización de posturas en sobre cerrado, primero debe realizarse la lectura
de éstas, y tomando como primera postura la mayor de las formuladas en sobre cerrado que sean superiores
a la base.
Las posturas deben ser realizadas “de viva voz”, pues de lo contrario serán ineficaces (art. 9, inc. g, Ley
20.266). Sin embargo, la práctica demuestra lo contrario: se realizan ofertas por señas o incluso se considera
elevada la propuesta si la misma es formulada por el martillero señalando a un asistente, y éste no expresa
negativa respecto del incremento. Se trata, claramente, de una costumbre contra legem, que pese a lo
dispuesto por la legislación de fondo, prácticamente ha derogado la ley, ya que se encuentra fuertemente
arraigada en la práctica judicial de tal modo.

Finalmente resultará comprador o adjudicatario la mayor oferta realizada que supere la base, y que se
mantenga durante un minuto, sin nueva postura superior (arts. 583, primer párrafo, última parte, CPCC; y
66, inc. f, Ley 7191).
Finalizado el acto debe realizarse el pago del precio total o el porcentaje determinado, de acuerdo a los
bienes subastados, conforme se analizó anteriormente. El Martillero debe retener dichos fondos (se
desprende así de la obligación establecida en el art. 13, inc. k, Ley 7191, pues si debe “…rendir cuentas al
Juez, previa deducción de los gastos documentados, y depositar el saldo resultante…”, es porque
previamente retuvo dichos fondos), como asimismo los honorarios o comisión, que de igual modo
dependerá de los bienes subastados, y que también ha sido motivo de análisis antes, por lo que se remite a
lo allí expuesto.
Asimismo, deberá el comprador abonar en este momento otros rubros que pueden variar de acuerdo a la
Provincia en que se realice la subasta (ej. en la Provincia de Córdoba también debe abonarse un 2%
correspondiente art. 24, Ley 9505, Fondo para la prevención de la violencia familiar).
De todo lo sucedido se labrará un acta, siendo obligación del Martillero su realización (art. 17, inc. e, Ley
7191) que debe contener: bienes objeto del acto, precio obtenido, las condiciones de pago, la carátula del
juicio y el Juez que lo ordenara, y el nombre, domicilio y datos de identidad del adquirente (arts. 17, inc. e,
Ley 7191; y 583, segundo párrafo, CPCC), debe ser suscripta por los compradores o adjudicatarios, las partes
que hayan asistido y desearen hacerlo, el Martillero y el Secretario o funcionario designado por el Tribunal
para la realización del acto (art. 583, segundo párrafo, CPCC).
2. Ventas progresivas
Puede suceder que en un determinado proceso se hayan embargado varios bienes de un deudor, y respecto
de ello la ley prevé dos situaciones, en ambos casos con la misma finalidad: en primer término, que el
ejecutado puede solicitar que la subasta se realice en diferentes fechas (art. 572, primera parte, CPCC). En
segundo lugar, que fijada fecha de subasta a los fines de rematar varios bienes embargados pertenecientes
a un determinado deudor, y que aún no rematados todos los bienes, con el producido de los ya subastados
12
se cubra la totalidad de la deuda, los gastos de la subasta y los créditos preferentes, suspendiéndose en
tal caso el remate, salvo que el ejecutado solicite su continuación (art. 572, segunda parte, CPCC).
La norma analizada importa la ratificación de la prohibición del abuso del derecho, ya que si la subasta tiene
por objeto la realización forzada de los bienes del deudor para el cobro de una acreencia, si dicha acreencia
ya queda cancelada, no tiene objeto continuar adelante con la ejecución, aún cuando así haya sido ordenada.
Por ello es que la ley establece la posibilidad de continuar adelante con la subasta, si lo solicita el ejecutado,
ya que el mismo puede preferir que el bien salga en subasta, y luego percibir dicho monto en concepto de
remanente.
3. Compra en comisión
La ley procesal autoriza en general la compra en comisión, que consiste en que una persona (comisionado)
adquiera un determinado bien para otra diferente (comitente), estableciéndose algunas reglas al respecto.

En tal sentido, al resultar adjudicataria la persona del bien en subasta, debe manifestar en ese momento
que adquiere el bien en comisión para otra persona, expresando nombre y domicilio de esta última,
debiendo el comisionado ratificar la compra a su nombre dentro de los cinco días de realizada la subasta,
plazo que es fatal (art. 49, inc. 5, CPCC), bajo apercibimiento de quedar firme la compra a nombre del
adjudicatario originario. La compra en comisión se encuentra prohibida en las ejecuciones hipotecarias.

4. Suspensión del remate. Remate desierto. Otras causas

Puede suceder también que el remate resulte desierto o fracase por falta de postores, pues no hubo
oferentes por al menos el monto de la base, o ninguna postura en el caso de subastas sin base.
Se trata de una situación diferente a la antes analizada de “suspensión de la ejecución”, ya que aquello podía
darse durante el trámite de ejecución o antes de la subasta (incluso ello determinaba el porcentaje de
honorarios o comisión que correspondía al Martillero), y en cambio, en el caso, supone que la subasta se
realiza, pero la misma fracasa por falta de postores.
En tal situación, dentro de los cinco días del remate desierto, plazo que resulta fatal (art. 49, inc. 5, CPCC),
ambas partes (ejecutante y ejecutado) pueden solicitar que la subasta se realice nuevamente, esta vez sin
base (art. 584, 1ª parte, CPCC). Vencido el plazo de cinco días sin que ninguna de las partes haya hecho uso
de la facultad referida, el actor podrá solicitar que el bien le sea adjudicado por el valor de la base (art. 584,
2ª parte, CPCC). Esto supone, en ambos casos, que la primera subasta fue realizada con base, ya que en caso
contrario (el bien fue sacado a remate sin base) sólo podrá insistirse con el remate.
Respecto de los gastos, tendrá derecho al cobro de los mismos en su totalidad (arts. 63, 14, inc. b, y 15, inc.
e, a contrario sensu, Ley 7191) y en cuanto a los honorarios o comisión, los mismos se fijarán en el setenta
y cinco por ciento (75%) del arancel que hubiera correspondido, calculados sobre la planilla o liquidación
actualizada del juicio (art. 63, Ley 7191).

En caso que la subasta haya sido realizada en juicio de concursos o quiebras, dicho honorario o comisión se
reducirá a una tercera parte, calculado sobre el valor de los bienes sacados a subasta (art. 63, última parte,
Ley 7191). Idénticos derechos tendrá el Martillero cuando la subasta sea suspendida o anulada por causas
diferentes a la falta de postores, que no sean imputables al Martillero (art. 64, Ley 7191).

En cambio, si la subasta fuera suspendida o anulada por causa imputable al Martillero, será removido del
cargo por el juez, se le impondrán las costas, y se remitirán sus antecedentes al TSJ y Colegio Profesional
respectivo (art. 65, Ley 7191). Además de la pérdida al derecho a percibir honorarios o comisión (arts. 22 y
14, a contrario sensu, Ley 20.266).
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5. Obligaciones del Martillero posteriores a la subasta
Finalizado el acto de subasta, el Martillero debe rendir cuentas al Tribunal, previa deducción de los gastos,
y depositar el saldo resultante, dentro de los diez días fatales contados desde el acto de subasta (art. 13,
inc. k, Ley 7191), cuyo incumplimiento puede hacer pasible al Martillero de la sanción de suspensión de la
matrícula, como asimismo la exclusión de las listas para ser designado Martillero (arts. 15, inc. i, y 97, inc.
e, Ley 7191).
Asimismo, cuando lo subastado sean bienes registrables, debe comunicar la realización de la subasta al
órgano registral en el plazo de cinco días de realizada la subasta, obligación que también resulta a cargo
del secretario del Tribunal (art. 58, Ley 7191), pudiendo su incumplimiento ser sancionado con una multa
equivalente al quinientos por ciento (500%) de una asignación básica para los empleados de la
Administración Pública Provincial, sin perjuicio de otra indemnizaciones que pudieran corresponder (art. 97,
inc. c, Ley 7191).
6. Aprobación. Impugnaciones y recursos
Una vez realizada la subasta, el acta de remate o copia auténtica de la misma se agregará en el expediente,
y la misma será puesta a la oficina por cinco días fatales (art. 587, primer párrafo, 1ª parte, CPCC), lo que
significa que la misma puede ser consultada durante ese plazo por los interesados. En dicho plazo podrá
plantearse la nulidad de la subasta (art. 78, primer párrafo, CPCC), planteo que podrá ser rechazado in limine
si resultare manifiestamente inadmisible (art. 587, segundo párrafo, CPCC), y en caso de admitirse se le
dará el trámite de los incidentes (arts. 587, tercer párrafo, 418, inc. 5, y 427, CPCC), siendo la resolución
apelable con efecto suspensivo por los impugnantes (quienes plantearon la nulidad) y quienes estén
interesados en la aprobación de la subasta (art. 587, último párrafo, CPCC).
En caso que en el plazo de cinco días no hayan existido impugnaciones contra la subasta, el Tribunal dictará
resolución sobre el acto de subasta (art. 587, primer párrafo, 2ª parte, CPCC), aprobándose el mismo si
correspondiere. Cabe tener presente que el perfeccionamiento de la venta realizada por subasta pública se
produce con la aprobación de la subasta, el pago total del precio y el otorgamiento de la posesión, y por ello
la necesidad del dictado de la resolución específica por parte del Tribunal.
Sin embargo, si hubiera transcurrido el plazo de treinta días sin que el remate haya sido aprobado (ej.
porque existe alguna impugnación respecto del acto de subasta), el comprador puede consignar el saldo de
precio (ello en los casos donde se haya abonado sólo un porcentaje en el acto de subasta, como
generalmente sucede con los bienes inmuebles), ya que si no lo hiciere, y la demora le fuere imputable (ej.
fue dicha parte la que planteó la impugnación respectiva), deberá abonar intereses a la tasa que fije el
Tribunal (art. 589, segundo párrafo, CPCC).
7. Trámites posteriores

Luego de la subasta, los trámites difieren si los bienes rematados son muebles no registrables o bienes
registrables (inmuebles y muebles registrables). En el caso de los bienes muebles no registrables, como el
pago se realiza en el momento mismo de la subasta (art. 580, inc. 1, CPCC), también se le entregan
provisoriamente los bienes adquiridos, en carácter de depositario, y aprobada la subasta, la entrega se
transformará en definitiva (art. 588, CPCC). Cuando lo subastado sean bienes registrables (inmuebles o
muebles registrables), casos en los que el comprador abona el 20% en el momento de la subasta (art. 580,
inc. 2, CPCC), se ordenará al adjudicatario el pago del saldo de precio (80% restante) en el plazo que fije el
Tribunal o en las condiciones establecidas para la subasta (si hubieran sido antes fijadas). Lo cual deberá

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consignarse a la orden del Tribunal, bajo apercibimiento de rescisión y de las sanciones que se analizarán en
el punto siguiente (arts. 589, primer párrafo, y 585, CPCC).
8. Incumplimiento del adquirente

Para el caso que el adjudicatario no abonara el saldo de precio en el plazo fijado, o cualquier otra causa
imputable al mismo por la cual se deba dejar sin efecto la venta realizada por subasta, se procederá a una
nueva subasta, siendo responsable el comprador de la primera subasta, por la vía ejecutiva: de la
disminución que resultare del precio obtenido, si en la nueva subasta el precio que se logra es menor al de
la subasta dejada sin efecto; de los intereses y de las costas causadas por este motivo, previa aprobación de
liquidación respectiva (art. 585, primer párrafo, CPCC).
9. Entrega de títulos. Cancelación de gravámenes
Una vez aprobada la subasta, se entregarán al adjudicatario los títulos de propiedad, si existieren, y si se
trata de bienes registrables, se expedirán las copias donde surja la adjudicación del bien, a los fines de la
inscripción en el registro correspondiente (art. 599, 1ª parte, CPCC), formando para ello un “cuerpo de
inscripción” con dichas copias.
Asimismo, se ordenará la cancelación de los gravámenes que recayeren sobre el valor del bien vendido (art.
600, 1ª parte, CPCC), por cuanto tales gravámenes se trasladan sobre el precio, y respecto de los bienes
registrables, la cancelación se ordenará en el momento de proveer la inscripción de la subasta (art. 600, 2ª
parte, CPCCC).
Luego de ello, realizado el trámite de inscripción, se agregará copia en el expediente, y se entregarán al
adjudicatario, juntamente con las actuaciones de toma de posesión (art. 599, 2ª parte, CPCC), cuestión que
se analizará a continuación.
10. Posesión
Respecto de los bienes muebles no registrables, ya se analizó más arriba, que cancelado el precio en el
momento de la subasta, se entrega provisoriamente el bien al comprador, entrega que se vuelve definitiva
si la subasta es luego aprobada (art. 588, CPCC).
En cuanto a los bienes muebles registrables, el mismo será entregado al comprador, una vez que se haya
aprobado la subasta, y abonado el precio. Sucede que, en ambos casos, para poder llevar adelante la
subasta, previamente debe haber existido secuestro del bien mueble (art. 570, inc. 3, CPCC), cuestión que
ya ha sido analizada.
El mayor problema se presenta con los bienes inmuebles, estableciéndose diferentes reglas, dependiendo
de la situación fáctica del caso:
1) Si el inmueble se encuentra desocupado, se ordena la toma de posesión, acto
que se realiza mediante Oficial de Justicia (art. 598, 1ª parte, CPCC).

2) Si el inmueble se encuentra ocupado por el ejecutado o su familia o personas

puestas por éste, la desocupación del mismo debe realizarse mediante
lanzamiento que debe ser librado por el propio Tribunal, entregándose luego de
ello la posesión al comprador (art. 598, 1ª parte, CPCC).

3) Si el inmueble se encuentra ocupado por terceros que alegan ser tenedores

con derecho a permanecer en el inmueble (ej. locatario con contrato no vencido),
debe notificarse a los ocupantes sobre el nuevo propietario, a quien deberá
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 reconocer como tal, con los derechos que ello implica (ej. abonar el canon
locativo).
4) Si el inmueble se encuentra ocupado por terceros que alegan ser poseedores
con ánimo de dueño, se les notificará de la adjudicación a los efectos que por
derecho corresponda, pero no se podrá entregar la posesión del inmueble al
comprador, quien deberá iniciar las acciones que correspondan contra dichos
poseedores (ej. reinvindicación).

11. Pago
Finalmente, abonado el precio en el acto de subasta (bienes muebles no registrables), o ya abonado el saldo
luego de aprobada la subasta (bienes inmuebles y muebles registrables), debe determinarse de qué modo u
orden se percibirán los diferentes créditos existentes, lo que se analizará a continuación.

Así, en primer lugar deben abonarse las costas generadas por la ejecución (arts. 593, CPCC; y CCyC), lo que
entiende la mayoría de jurisprudencia y doctrina comprensivo de las costas sólo de la ejecución de sentencia,
y no del juicio principal.
En segundo lugar percibirán sus créditos los acreedores preferentes, para lo cual previamente debe haber
ejercido la correspondiente tercería de mejor derecho que ya hemos estudiado en el módulo 3 de la materia.
Por tal motivo, iniciada la tercería correspondiente, deben dejarse reservado los fondos correspondientes,
hasta tanto sea resuelta la tercería (art. 593, CPCC).
Sin embargo, existe un caso que tiene un trámite propio, cual es el de los acreedores fiscales, aquéllos que
deben haber informado de la existencia de deuda a los fines de proveer a la subasta (art. 569, inc. 1, CPCC).
Este informe puede ser observado por el ejecutante, y en tal caso el Tribunal comunicará de oficio al
acreedor tal observación, debiendo los acreedores fiscales iniciar la correspondiente tercería de mejor
derecho en el plazo de caducidad de diez días (art. 592, CPCC), lo que significa que en caso de no ser
observados por el ejecutante tales acreedores tendrán preferencia al cobro.

Tercero en el orden de prelación para el cobro aparece el ejecutante (art. 594, CPCC), aunque cabe realizar
la aclaración que en realidad el abogado del ejecutante tiene prioridad para el cobro antes que el propio
ejecutante.
Abonado el crédito del ejecutante, cuartos en el orden de prelación podrán percibir su crédito otros
acreedores del ejecutado, como podrían ser embargantes posteriores al ejecutante (art. 595, CPCC).
Luego, podrá percibir su crédito el abogado del ejecutado (art. 596, CPCC), y finalmente, de existir
remanente, se le entregará al ejecutado.

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