“AÑO DEL FORTALECIMIENTO DE LA SOBERANÍA NACIONAL”

UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE DERECHO Y CC.PP.

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA: DERECHO NOTARIAL.

DOCENTE: DR. JOSÉ LUIS LUJÁN TÚPEZ.
TEMA: DERECHO REGISTRAL.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
CALIFICACIÓN REGISTRAL.
INTEGRANTES: CÁRDENAS ALCÁNTARA, LESLY.
CARRANZA HORNA, NATALI.

CRUZADO JARAMILLO, WALTER.

GARCÍA MOZO, DIEGO.

LUIS RODRIGUEZ, ALEJANDRA.

MARCOS PALMA, ADA VICTORIA.
CICLO: X “A”

TRUJILLO-
2022
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INDICE
1. Procedimiento Registral..............................................................................4
1.1. Naturaleza:............................................................................................4
1.2. Características:......................................................................................4
1.3. Finalidad:...............................................................................................5
1.4. Definición:..............................................................................................6
1.5. Instancias del procedimiento registral:.................................................6
1.5.1. Primera Instancia:.........................................................................10
1.5.2. Segunda Instancia.........................................................................12
2. Calificación Registral:.................................................................................14
2.1. Calificación jurídica en el ámbito registral:.........................................14
2.2. Características:....................................................................................15
2.3. Definición:............................................................................................16
2.4. Alcances de la calificación:..................................................................17
2.4.1. Alcances:.......................................................................................17
2.4.2. Calificación Conjunta:....................................................................18
2.5. Límites de la Calificación Registral:.....................................................19
2.5.1. En la primera Instancia:.................................................................19
2.5.2. En la segunda instancia:................................................................20
2.6. Efectos:................................................................................................21
2.6.1. Calificación positiva:......................................................................22
2.6.2. Calificación suspensiva:.................................................................23
2.6.3. Calificación negativa:....................................................................25
2.7. Plazos para la calificación y reingreso de títulos:................................27
2.8. Notificaciones......................................................................................28

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 2.8.1. Notificación de tachas y observaciones:.......................................28
2.8.2. Notificación de tacha de resoluciones judiciales:.........................28
2.9. Abstención y recusación en la calificación:.........................................29
2.9.1. Abstención Causada:.....................................................................29
2.9.2. Abstención Voluntaria:..................................................................29
2.9.3. Recusación:...................................................................................29
3. CONCLUSIONES:.........................................................................................30
4. REFERENCIAS.............................................................................................31

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 DERECHO REGISTRAL

1. Procedimiento Registral
1.1. Naturaleza:
El artículo 1 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que “El
procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por
finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de
terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción”. 
Como aspectos relevantes del procedimiento registral tenemos que es de
naturaleza no contenciosa, que e es especial y, por tanto, no está sometido a las
normas que formulan el procedimiento administrativo general, no obstante ello,
tales normas administrativas son de aplicación supletoria al procedimiento
registral, así mismo que la relación procedimental es exclusiva y excluyente
entre el Registrador y el solicitante de la inscripción, por lo que no sólo resulta
impertinente la participación de un tercero que se oponga a la inscripción
rogada, sino que ningún apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta
procedente.

1.2. Características:
El procedimiento registral está basado en la existencia de un documento
público, por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está
circunscrita al papel, es tanto así que podemos concluir en la siguiente frase "lo
que no está en el documento público no es de este mundo". Esta situación
conlleva que el procedimiento registral sea de carácter tan especial con respecto
a los otros procedimientos administrativos, de los que se diferencia
nítidamente.  

 En el registral no hay libertad de prueba, pues el registrador solamente

accede a la petición del usuario cuando el acto está documentado en la
forma prevista por la ley. Por el contrario, en el administrativo puro se
puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista

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 esa limitación. Es correcto decir, entonces, que la titulación pública es el
presupuesto de este tipo de procedimiento.  

 En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración de

la prueba mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe
cumplirse con el documento público requerido. Hay aquí una rigidez
probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite
sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta
que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra
del documento. Esa es la razón, por ejemplo, que un título pueda
inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme
fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se privilegia
exclusivamente la prueba documental pública por sobre cualquier otro
medio de prueba, excepto que el usuario presente su solicitud de bloqueo
por presunta falsificación de documentos. 

 En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda

inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada. 

 En este procedimiento no hay citación a los terceros que puedan afectarse

con el acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento
público entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por
tanto, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la
inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es:
“primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el
administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura
el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros.

1.3. Finalidad:
La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el
registro, y se inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario. En el
Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos
aprobado por Res. 079-2005-SUNARP-SN, se establece los pasos del

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 procedimiento de inscripción, desde la presentación del título en el diario, hasta
inscripción del mismo, asimismo establece los presupuestos y requisitos para
interponer los recursos impugnatorios respectivos, a las calificaciones negativas
como la Reconsideración y la Apelación, a las decisiones en primera instancia
de los Registradores Públicos y abogados certificadores en materia de
publicidad registral, los que serán resueltos en segunda y última instancia por el
Tribunal Registral.
1.4. Definición:
El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las
personas para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del
título sirve para brindar seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto
que se inscribe. En ese sentido, la inscripción del título consiste en la
presentación de una solicitud dirigida al Registrador Público competente para
que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo de la
naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe cumplir con todos los
requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al formato que
establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales),
otros documentos que el Registrador Público lo solicite, y que se presente
dentro del plazo establecido. Pero, para que se efectúe el procedimiento
registral se debe llevar a cabo un acto jurídico previo, el cual puede ser la
celebración de un contrato, resolución administrativa o judicial, etc.; va a
depender del caso en concreto.
1.5. Instancias del procedimiento registral:
En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a
través del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos,
Resolución N° 126 – 2012 – SUNARP - SN, del 19.05.2012. El cual
comprende la descripción de algunos temas fundamentales para el mayor
entendimiento de los ciudadanos; asimismo establece ciertos lineamientos
respecto al procedimiento registral en primera y en segunda instancia. Pero cabe
señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos no es
su única base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la pretensión del

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presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el Código
Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y demás leyes especiales que
sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público.
Las instancias del Procedimiento Registral se encuentran reguladas en el Art. 2
del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: 

 Primera instancia: El Registrador 

 Segunda instancia: El Tribunal Registral.

A. El Registrador: 

Conforme a lo que dispone la Resolución del Superintendente

Nacional de los Registros Públicos N° 415-2004-SUNARP/SN que
aprueba el Reglamento de acceso a la Función Registral, para
acceder al cargo de Registrador se requiere:

1. Ser Peruano 

2. Título Profesional de Abogado 

3. Estar Colegiado 

4. Haber ejercido como mínimo dos años la función de Asistente

Registral o en su defecto, acreditar por lo menos cuatro años de
ejercicio profesional. 

5. Haber aprobado el Concurso Público de Meritos. 

Es el que resuelve en primera instancia la solicitud de inscripción y

su pronunciamiento puede ser la de:  

 Inscribir el Título: Se inscribe cuando el Registrador no

encuentra ningún defecto en el mismo, sea de forma o de
fondo.

 Observar el Título: Cuando el Registrador encuentra algún

defecto subsanable a fin de que el usuario pueda absolverlo.

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 Defecto subsanable es aquel que proviene de su forma, de su
contenido o del registro y que no produciendo necesariamente
la nulidad del acto o derecho, puede subsanarse por medio de
una nueva redacción documental, reforma u otra medida.  

 Tachar el Título: Cuando el Registrador advierte algún

defecto insubsanable de fondo; es decir que significa la
denegatoria de la inscripción.  

 Liquidar el Título: Cuando el Registrador después del estudio

y análisis, encuentra que no se han abonado íntegramente los
derechos registrales. 

B. El Tribunal Registral: 

Según lo previsto en la Resolución del Superintendente Nacional de

los Registros Públicos N° 263-2005-SUNARP/SN que aprueba el
Texto Modificado del Reglamento del Tribunal Registral, éste es el
órgano de la SUNARP, con competencia nacional que conoce y
resuelve en segunda y última instancia administrativa las
apelaciones contra las observaciones, tachas y liquidaciones de los
Registradores. 

Para acceder al cargo de Vocal del Tribunal Registral se requiere:  

 Ser Peruano  

 Tener Título Profesional de Abogado  

 Estar Colegiado  

 Haber Ejercido como mínimo cuatro años la función de

Registrador, seis años la función de Asistente Registral o
acreditar por lo menos ocho años de ejercicio Profesional. 

 Haber aprobado el Concurso Público de Meritos. 

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El Tribunal Registral se encuentra conformado por: 

a) La Presidencia del Tribunal Registral;

b) Cinco (5) Salas Descentralizadas e itinerantes de las cuales, la

Primera, Segunda y Tercera tienen sede en la ciudad de Lima, la
Cuarta en la ciudad de Trujillo y la Quinta en la ciudad de
Arequipa. 

El número de vocales integrantes del Tribunal Registral es de

dieciséis (16) de los cuales, uno es el Presidente y los demás
integran Sala. 

Cada Sala de Tribunal Registral se encuentra integrada por tres

vocales.

El presidente de cada Sala asignará los expedientes entre los

miembros que la integran, los que intervendrán como ponentes en
las apelaciones que les fueran asignadas. 

El apelante dentro de los primeros diez (10) días de ingresado el

expediente a la secretaria del tribunal, podrá solicitar que se
conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar en
Audiencia Pública su derecho. 

El Tribunal Registral se pronunciará: 

a) Confirmando total o parcialmente la decisión del Registrador. 

b) Revocando total o parcialmente la decisión del Registrador. 

c) Declarando improcedente o inadmisible la apelación. 

d) Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento

formulado. 

Tratándose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral

confirma o revoca las observaciones formulada por el Registrador,
también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada

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 por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos.
Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos votos
conforme, sin perjuicio de la existencia de votos singulares o
discordantes.

1.5.1. Primera Instancia:

1.5.1.1.1. Inicio del Procedimiento Registral:
El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de
inscripción del título a través de un formato de inscripción o formulario, el
mismo que se distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. En este
formulario debe ir acompañado del documento que contenga el derecho
respective, es decir el documento idóneo a efectos de producir la inscripción,
es el instrumento público, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como
sustento instrumentos privados.

Por tanto, podremos presentar ante el registro escritura pública, parte judicial
o resoluciones administrativas, partidas de los registros civiles, o copias
certificadas por notario, etc.

¿quien puede presenter el título? El presentante del título, puede ser un

tercero o cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la práctica no
hay limitaciones para constituirse como presentante de un título, bastando
para ello presentar la documentación necesaria y pagar el derecho de
calificación respectivo. Sin perjuicio de la presentación cautiva contemplada
en el Decreto Legislativo Nº 1049.

En suma el Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte interesada y

debe formalizarse a través del formulario de solicitud de inscripción, al cual
se le debe adjuntar la documentación respectiva

1.5.1.1.2. Calificación del título:

La presentación de los títulos al Registro se realiza específicamente en el
área o sección de caja los mismos que están ubicados en cada una de las 58
oficinas registrales que tienen los Registros Públicos.

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El formato de solicitud de inscripción debe contener como mínimo la
siguiente información:

 Nombre y documento de identidad del presentante del título. En caso

actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar
constancia

 Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos

públicos o privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del
notario o funcionario que autorice o autentique

 Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los

que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el
artículo III del Título Preliminar. Lo que significa por ejemplo, que si una
Escritura Pública contiene la transferencia de la propiedad de diez
inmuebles, el usuario o presentante del titulo, puede solicitar la
inscripción de la transferencia de un solo inmueble y desistirse de la
inscripción en forma parcial de las restantes nueve transferencias, para lo
cual deberá indicar dicha reserva en el mismo formulario de solicitud de
inscripción

 Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas

las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a
quienes se refiere la inscripción solicitada.

 Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda,

del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con
excepción del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicará
en número de Placa de Rodaje o de serie y motor, según corresponda.

 Indicación del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurídicas)

ante el que se solicita la inscripción del Título.

 Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Título).

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  Adjuntar copia simple del DNI del presentante.

PLAZOS

De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de presentación de un título

tiene, en principio, una vigencia de 35 días hábiles. No obstante ello, dicho
plazo puede ser prorrogado en forma automática por 25 días adicionales
para los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor derecho o para
que el área de catastro emita el informe técnico respectivo en los casos
previstos en la Resolución No 296-2004-SUNARP/SN.

También se contempla la prórroga de oficio de hasta 60 días adicionales al

plazo ordinario, esto se produce como lo indica el Reglamento General por
causas objetivas y extraordinarias. Incluso la prórroga por apelación y
subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral

1.5.1.1.3. Conclusión del procedimiento registral:

El curso natural del procedimiento registral debería, bajo ciertas
condiciones de formalidad, llevar a la consiguiente inscripción del título en
el registro, sin embargo no todos los títulos presentados lograrán obtener
una posición registral, pues muchas veces no poseen vocación registral y en
otros casos adolecen de defectos que no se subsana en el plazo legal
previsto, entre otras causas previstas en la ley.
Atendiendo a ello el artículo 2 del Reglamento General de los Registros
Públicos, señala que el procedimiento registral termina con: 

 La inscripción;

 La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de

presentación; 

 La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

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1.5.2. Segunda Instancia.
Como cuestiones generales podemos decir que frente a la inscripción no cabe la
interposición de ningún medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia de
una inscripción ilegal la única forma defensa es recurrir al Poder Judicial.

Los títulos son calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo

resuelto por él se puede recurrir ante el Tribunal Registral. Se recurre a los
medios impugnatorios frente a liquidaciones, observaciones y tachas, así como
también frente a denegatoria de publicidad registral por parte de los
registradores y abogados certificadores

1.5.2.1.1. El Recurso de Reconsideración

Este es un recurso opcional y se emplea para todos los procedimientos
administrativos. Se interpone ante el mismo Registrador y el término de
interposición es de 15 días y será resuelto en el plazo máximo de 30 días.
Transcurridos los 30 días sin mediar Resolución, el interesado podrá
considerar aceptado el recurso (opera el silencio administrativo positivo). 

Este recurso no requiere de mayor formalidad; en ese sentido no es

necesario que un abogado suscriba el recurso, siendo suficiente un escrito
firmado por el interesado.

1.5.2.1.2. El Recurso de Apelación

Se interpone frente a las decisiones de los Registradores (liquidaciones,
observaciones y tachas), también contra las decisiones de registradores y
abogados certificadores respecto a solicitud de Certificados. Se interpone
ante el Registrador que calificó el título vía Oficina de Trámite
Documentario.

Los plazos a considerar a efectos de presentar el recurso son:

 En el procedimiento registral; dentro del plazo de vigencia del asiento de

presentación

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  En caso de denegatoria de otorgamiento de certificados registrales; dentro
de los 15 días hábiles siguientes que se entiende notificada la decisión del
Registrador o abogado certificador.

1.5.2.1.3. Calificación del Recurso de Apelación

Los requisitos de admisibilidad de acuerdo al artículo 145º del Reglamento
General de los Registros Públicos son:

 Indicación del registrador ante quien se interpone el recurso.

 Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su

representante.

 La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título.

 Fundamentos de la impugnación.

 Lugar, fecha y firma.

 Autorización de abogado, salvo que el apelante fuese notario.

2. Calificación Registral:
2.1. Calificación jurídica en el ámbito registral:
Los efectos que nuestro sistema registral otorga a las inscripciones, tales como:
legalidad, legitimación, fe pública registral hacen que el acceso al registro deba
cumplir con un requisito previo: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
“El techo al que debe aspirar cualquier acto jurídico que pretenda lograr su
plena efectividad es la inscripción en el Registro de la propiedad”. Para llegar a
ello es necesario que se realice el requisito previo, el cual es realizar la
calificación registral. La inscripción permite lograr lo que no alcanza la
intervención del Notario, del Juez y de cualquier autoridad administrativa. Estos
pueden producir titulación auténtica, pero ella es sólo un requisito previo para
el acceso al registro y queda sujeta a la calificación que el Registrador,
profesional del Derecho, realice (artículo 2010 y 2011 del código civil).

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 La actividad del Registrador constituye un poder y un deber, el poder exige un
deber. Pues no puede el Registrador ante un título dudar, vacilar ni eludir el
juicio al cual está obligado y pronunciarse sobre el acceso o no al registro del
acto, derecho o documento presentado.
Es así que la calificación consiste en el examen por el Registrador de la validez
externa e interna del título presentado, antes de resolver sobre su ingreso en el
Registro y a este solo efecto. El sustento de este juicio de crítica jurídica lo
encontramos en el principio de legalidad.
Núñez Lagos citado por Chico y Ortiz establece dos clases de calificación. La
calificación que se realiza del documento a efectos de realizar el asiento
registral en el sistema de inscripción que constituye la calificación formal; y, la
calificación que se realiza del documento atendiendo a los elementos
establecidos para dicha labor por la legislación que sería la calificación de
fondo. Agrega, además, que un título no es válido por que se inscribe, sino que
se inscribe porque es válido.
Puede atribuirse una duplicidad de funciones cuando se trata de calificación
registral, en tanto los profesionales que intervienen en la titulación autentica
(Juez, Notario, Autoridad Administrativa) poseen similares conocimientos
jurídicos a los del Registrador. No obstante ello, por los efectos que la ley
otorga a las inscripciones, se considera que lo que busca la ley para asegurar la
plena validez del acto jurídico es precisamente el contraste de pareceres.
2.2. Características:

A. Labor jurídica:
La primera exigencia al calificar es la aplicación del principio de legalidad
en cuanto a los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción; en
consecuencia, se trata de una labor eminentemente jurídica, más aun si la
calificación concluye en una decisión del Registrador cuyos efectos son
jurídicos.
B. Autonomía en su ejercicio:
Al respecto el artículo 3 de la ley 26366, de creación del Sistema Nacional
de los Registros Públicos y de la SUNARP, establece como una de las

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 garantías del sistema registral peruano la autonomía de sus funcionarios
en el ejercicio de sus funciones registrales. Relativizando esta garantía el
art. 31 del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante
RGRRPP) la describe como “independiente”, personal e indelegable.
Existe Subordinación a la ley con libertad de criterio, no excluyéndose la
posibilidad de realizar consultas genéricas sobre los alcances jurídicos de
las normas legales.
C. Personalísima:
La función de calificación es personal e indelegable, es un poder que
otorga la ley, ya que así se establece en el Reglamento General de los
Registros Públicos vigente. La responsabilidad tiene el mismo carácter y
ante un título el Registrador o la segunda instancia registral no pueden
ejercer su función en virtud a consultas realizadas, se sujeta a la legalidad
de los instrumentos presentados.
D. Necesaria:
En razón de que además de que la calificación registral constituye un
poder, implica también un deber. Todo título que persiga el acceso al
registro, el cual es la finalidad del procedimiento registral, debe
necesariamente sujetarse a la previa calificación registral. La denegatoria
de inscripción (tacha – observación) o la inscripción misma exigen la
previa calificación registral, ello derivado de los efectos que nuestro
sistema registral atribuye a las inscripciones: legalidad, legitimación y fe
pública registral. Así lo establece el artículo 2011 del código Civil, que
resulta mandatorio en este extremo cuando establece que “los
Registradores califican”. Descripción que se repite en la normativa
encontramos en el numeral V del título preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos.
E. Integral:
Esta característica, de igual manera puede ser deducida del Reglamento
General de los Registros Públicos; pues, tal y como lo establece el artículo

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 31 de dicha normativa nacional, la calificación registral es la integral de
los títulos.
2.3. Definición:
La encontramos en el artículo 31, del Reglamento General de los Registros
Públicos, que prescribe “La calificación registral es la evaluación integral de los
títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de
su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y
en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente,
personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este
Reglamento y en las demás normas registra les. En el marco de la calificación
registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las
inscripciones de los títulos ingresados al registro.”
En ese sentido, podemos definir a la calificación registral como aquella
actividad realizada por el registrador y cuya finalidad es el control de la
legalidad de los documentos que pretenden acceder al Registro y cuyo objeto es
la práctica, suspensión o denegación del asiento solicitado.
La calificación encuentra su fundamento en el llamado principio de legalidad
conforme al cual sólo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los
requisitos de validez establecidos por las leyes. La calificación es el control de
la legalidad por parte del registrador de la propiedad a los efectos de la
publicidad y de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
2.4. Alcances de la calificación:
2.4.1. Alcances:
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al
calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deben (art.
32 del RGRRPP):
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la
inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes
registrales referidos a la misma, sin perjuicio de su legitimación de
aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de

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 identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el
Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión
vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de
verificar que se trata de la misma persona;
b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la
que debe practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes
relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente
la inscripción.
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato,
así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los
demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los
documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones
legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en
dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario
que autorice o certifique el título;
f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título,
de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y
complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de
las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y
Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la
verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos;
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que
resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de
inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y
del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la
representación, sólo en relación a los actos que son objeto de
inscripción en dichos registros;
h) Efectuar la búsqueda de los datos en los índices y partidas
registrales respectivas, a fin de no exigirle al usuario información

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 con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional
de los Registros Públicos;
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos
registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales
o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción
del título objeto de calificación.
El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el
título y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo
dispuesto en los literales e) y f) que anteceden.
En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de
inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal
Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil.
Al respecto debemos tener en cuenta, además, que para el caso de la
calificación registral de garantías mobiliarias, la ley de la materia
establece la distinción entre calificación atenuada, cuando se trata de
formularios, y la calificación plena cuando se presentan documentos
distintos a los formularios regulados por dicha ley.
2.4.2. Calificación Conjunta:
Sólo se calificarán conjuntamente los títulos conexos ingresados con
distintos asientos de presentación, cuando: (art. 47 del Reglamento
General de los Registros Públicos)
a. Lo soliciten él o los presentantes;
b. Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales
requeridos para su inscripción;
c. El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo que
posibilite la inscripción del título presentado en primer lugar,
siempre que dicho acto preexista a la fecha de presentación del
primer título;
d. No existan títulos intermedios incompatibles. Este requisito no será
exigible cuando el instrumento inscribible que contiene el acto

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 previo haya sido extendido con anterioridad al asiento de
presentación del primer título.
Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados
conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación
del título que ingresó primero. En estos casos la calificación
corresponde al Registrador que conoce del título presentado en primer
lugar.
En los casos en que por error se hubiese inscrito un título,
contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la
calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con
anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento.
Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior
jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio
consignado por éste en el título o, en el señalado en su documento de
identidad.
2.5. Límites de la Calificación Registral:
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar
y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo
responsabilidad, a las siguientes reglas y límites (art. 33 del Reglamento
General de los Registros Públicos):
2.5.1. En la primera Instancia:
1) Cuando el Registrador conozca un título que previamente haya sido
liquidado u observado por otro Registrador, salvo lo dispuesto en el
literal c) que sigue, no podrá formular nuevas observaciones a los
documentos ya calificados. No obstante, podrá dejar sin efecto las
formuladas con anterioridad.
2) Cuando en una nueva presentación el Registrador conozca el mismo
título o uno con las mismas características de otro anterior calificado por
él mismo, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a
las que se refiere sean distintos, sin perjuicio de lo dispuesto en el literal
c) que sigue, procederá de la siguiente manera:

19
 - Si el título que calificó con anterioridad se encuentra observado o
hubiera sido tachado por caducidad del asiento de presentación sin que
se hubieren subsanado los defectos advertidos, no podrá realizar nuevas
observaciones a las ya planteadas. Sin embargo, podrá desestimar las
observaciones formuladas al título anterior.
- Si el título que calificó con anterioridad fue inscrito, se encuentra
liquidado o fue tachado por caducidad del asiento de presentación al no
haberse pagado la totalidad de los derechos registrales, no podrá
formular observaciones al nuevo título, debiendo proceder a su
liquidación o inscripción, según el caso.
Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento de
presentación, sólo se aplicará lo dispuesto en este literal cuando el título
es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a
la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera
retirado los documentos que forman parte del título. El funcionario
responsable del Diario dispone lo conveniente a fin de garantizar la
intangibilidad de los documentos que forman parte del título tachado
durante el plazo referido.
3) Cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue
dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las mismas características,
aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a las que se
refiere sean distintos, debe sujetarse al criterio establecido por dicha
instancia en la anterior ocasión.
2.5.2. En la segunda instancia:
1) Salvo lo dispuesto en el literal c) que sigue, el Tribunal Registral no
puede formular observaciones distintas a las advertidas por el
Registrador en primera instancia.
2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación
un título con las mismas características de otro anterior resuelto por la
misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquélla deberá sujetarse
al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo. Sin

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 embargo, podrá dejar sin efecto observaciones anteriormente
confirmadas.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido,
solicitará al Superintendente Adjunto que convoque a un Pleno
Extraordinario para que se discuta la aprobación del criterio establecido
anteriormente o se adopte el nuevo criterio. En este último caso, la
Resolución que adopte el nuevo criterio tendrá el carácter de precedente
de observancia obligatoria.
3) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los
literales anteriores, no se aplican en los siguientes supuestos:
3.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el
artículo 42 del RGRRPP; en tal caso, el Registrador o el Tribunal
Registral, según corresponda, proceden a tachar de plano el título o
disponer la tacha, respectivamente.
3.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y
taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho
cuya inscripción se solicita.
3.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que
no existían al calificarse el título primigenio.
2.6. Efectos:
El registrador no elabora los documentos judiciales que habrán de inscribirse en
el registro. Estos llegan accionados y suscritos por los jueces. Ellos han
realizado también una calificación, de otro modo no los habrían autorizado.
Los jueces califican y autorizan el documento dentro de un espacio reducido,
esto es, el ámbito de quienes lo otorgan o promueven. El registrador, por el
contrario, califica el documento dentro de un campo mucho más amplio. La
calificación registral es distinta de la que realiza el funcionario, autor del
documento. El registrador califica la legalidad del acto a efectos de su
inscripción en el registro como órgano que no ha autorizado el documento y,
por tanto, con posibilidades de calificar desde otra perspectiva dicho
documento; esto es, teniendo en cuenta la incidencia del documento respecto de

21
los terceros no intervinientes, a quienes se dará publicidad de la inscripción con
todos los efectos formales y materiales que ello supone.
El registrador cuenta con el derecho y deber de resolver necesariamente sobre la
procedencia o no de un título al momento de ser presentado en el registro.
Cuando el documento llega al registro “el registrador no puede paralizar la
inscripción o negarse a realizarla o a realizar más propiamente la calificación; si
no inscribe tiene que decir por qué no inscribe y tiene que decir cuáles son los
efectos de su negativa”.
El registrador puede encontrar que el documento es correcto desde el punto de
vista de su acceso al registro en cuyo caso ha de proceder a la inscripción.
Asimismo, puede considerar que existe alguna circunstancia que se opone a la
misma, bien de un modo definitivo, dando lugar entonces a lo que se llama
defecto insubsanable o bien provisionalmente mientras no se rectifique, aclare o
complemente o coordine con la situación registral. Estamos entonces en
presencia de lo que se ha llamado falta o defecto y de su calificación de falta
subsanable e insubsanable.
A continuación, aludiremos a la calificación registral positiva o negativa de esta
clase específica de documentos.
2.6.1. Calificación positiva:
El efecto de la calificación jurídica registral más importante y de
trascendencia al ámbito registral es la inscripción, finalidad que persigue
el procedimiento registral. Su naturaleza jurídica, el asiento de
inscripción -su forma y contenido- las técnicas de inscripción, así como
los tipos de inscripción que recoge nuestro Sistema Registral se
desarrollan reglamentariamente en el Reglamento General de los
Registros Públicos.
La calificación registral de documentos judiciales es positiva cuando el
título se encuentra conforme a ley. El título se inscribe o se liquida en
este supuesto.
El juicio de calificación del registrador concluye que el título presentado
al registro es correcto. En consecuencia, procede a su inscripción o

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 anotación. No cabe impugnación alguna “sino únicamente, si alguien se
considera perjudicado, impugnar la validez o eficacia del asiento y del
derecho y pedir la nulidad o la cancelación de la inscripción que se haya
practicado en el registro”.
Los documentos judiciales que no sean conforme a ley no podrán ser
inscritos. El registro debe publicitar situaciones jurídicas que cumplan
con los requisitos legales para poder ser inscritos.
La inscripción de un título que debió observarse, pero se inscribió puede
ser atacada judicialmente a pesar de que aparentemente se trate de una
inscripción firme.
El registrador que inscribe un documento judicial por apercibimiento del
juez deberá dejar constancia en el asiento de inscripción de tal hecho.
En la constancia de inscripción deberá también publicitarse tal hecho ya
que la partida registral podría extraviarse o el registro podría dejar de
publicitar las circunstancias en las cuales se procedió a la inscripción. El
registrador deberá publicitar que dicha inscripción es forzada. Lo mismo
ocurre cuando existe otra circunstancia que produzca la inscripción.
En la legislación peruana no existe norma que regule que el registrador
deba dejar esta constancia en las inscripciones. Sin embargo, es
necesario dejar estas constancias para publicitar las circunstancias en las
cuales se procedió a la inscripción y no dejar de publicitar la ligereza de
algunas inscripciones a causa del apercibimiento efectuado en contra de
los registradores.
2.6.2. Calificación suspensiva:

A. Las observaciones:
i. Concepto:
Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su
inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que
emane de la partida registral, el Registrador formulará la
observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo
responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de

23
 inscripción de los actos materia de rogatoria, salvo que éste
no pueda determinarse por deficiencia del título. Si el
obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la
subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título
presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el
acto previo. Cuando exista título incompatible presentado
antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación sólo
procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto
previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial.
Si no existiese título incompatible antes de la ampliación de la
rogatoria, ésta procederá aún cuando el instrumento que da
mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria
inicial (art. 40 del RGRRPP).
ii. Forma y motivación:
El art. 39 del RGRRPP establece que todas las observaciones
y  tachas serán fundamentadas jurídicamente y se formularán
por escrito en forma simultánea, bajo responsabilidad. Podrán
formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto
de los documentos presentados para subsanar la observación,
sin perjuicio de lo establecido en el artículo 33 del RGRRPP.
B. Liquidación de derechos:
El Registrador procederá a la liquidación definitiva de los
derechos registrales de un título en los casos en que como
resultado de la calificación, concluya que éste no adolece de
defectos ni existen obstáculos para su inscripción (art.41 del
RGRRPP).
2.6.3. Calificación negativa:
La calificación registral de documentos judiciales es negative cuando el
título no tiene acogida registral. El título se observa o se tacha en tal
supuesto.

24
El registrador considera que hay algún defecto o falta que lo puede
llevar a una denegación parcial, provisional o definitiva.
Un título se observa, por ejemplo, cuando en el registro aparece un área
diferente a la que aparece en el auto de adjudicación.
Un título se tacha, por ejemplo, cuando se solicita la inscripción de un
embargo de acciones, a pesar que el embargo de acciones sólo puede
inscribirse en el registro privado denominado Matrícula de Acciones
que se encuentra a cargo de cada sociedad.
Algunos registradores suelen inscribir títulos por apercibimiento del
juez incluso cuando no se demanda ni se cita al titular registral. No
obstante, dejan constancia de tal hecho en el asiento de inscripción con
el fin de publicitar las circunstancias en que se extendió dicha
inscripción y no dejar de publicitar la ligereza de la misma.
El sentido de la calificación no es otro que el de servir de soporte al
entramado de presunciones y efectos que atribuye la inscripción en el
registro. Debe procurarse que los pronunciamientos registrales en que se
basan tales efectos estén sólidamente fundados. Ésta es la razón de por
qué sólo pueden acceder al registro actos que sean ciertos y válidos,
debiendo excluirse de aquél todo instrumento judicial que no reúna los
requisitos prescritos por el ordenamiento jurídico para su validez y
eficacia.
2.6.3.1.1. Tacha sustantiva.
El Registrador tachará el título presentado cuando (art. 42 del
RGRRPP):
a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del
contenido del título;
b) Contenga acto no inscribible;
c) Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de
una Oficina Registral distinta a la competente;
d) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida
registral;

25
 f) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se
refiere el artículo 36.
En estos casos no procede la anotación preventiva a que se
refieren los literales c) y d) del artículo 65.
2.6.3.1.2. Tacha procesal:
En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo
(art. 43 del RGRRPP) de vigencia del asiento de presentación
sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o
no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho
liquidado, el Registrador formula la tacha correspondiente.
En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma,
indicándose además las observaciones que a criterio del
Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho
registral que no ha sido pagado. Asimismo, luego de
descontar el derecho de calificación por los actos solicitados,
de ser el caso, se consignará el monto de derechos por
devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros
trámites ante la misma Oficina Registral.
2.6.3.1.3. Tacha por falsedad documentaria:
Cuando en el procedimiento de calificación el Registrador o
el Tribunal Registral advierta la falsedad del documento en
cuyo mérito se solicita la inscripción, previamente a los
trámites que acrediten indubitablemente tal circunstancia,
procede a tacharlo o disponer su tacha según el caso,
derivando copia del documento o documentos al archivo del
Registro. Asimismo, informa a la autoridad administrativa
superior, acompañando el documento original a fin de que se
adopten las acciones legales pertinentes (art. 36 RGRRPP).

26
 2.6.3.1.4. Otras decisiones:
En el procedimiento registral pueden existir otras decisiones a
cargo del operador jurídico. La suspensión y prórroga del
asiento de presentación son las de mayor relevancia.
2.7. Plazos para la calificación y reingreso de títulos:
 Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a los títulos se formulan
dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de los cinco días
siguientes al reingreso.
 Tratándose de rectificaciones ocasionadas por error del Registrador, éstas se
atienden preferentemente en el mismo día, sin exceder en ningún caso del plazo
de tres días contados desde la fecha de la respectiva solicitud.
 El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho
registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del
asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazan de plano.
Los últimos cinco (5) días del asiento de presentación se utilizan únicamente
para la calificación del reingreso y, en su caso, para extender los asientos de
inscripción, sin perjuicio de lo señalado en los artículos 13 (desistimiento de la
rogatoria) y 144 (Plazos para interposición del recurso de apelación) del
Reglamento General de los Registros Públicos.
Reingreso de mandatos judiciales:
La subsanación de los defectos advertidos en la denegatoria, en el caso de
mandatos judiciales, podrá ser ingresada al Registro por el interesado mediante
el trámite de reingreso de títulos, o comunicada directamente por el magistrado,
dentro del plazo establecido en los párrafos precedentes, indicando el número y
fecha del título respectivo; en cuyo caso, la oficina de trámite documentario
efectuará el reingreso correspondiente a la brevedad posible (art. 38 RGRRPP).
2.8. Notificaciones
2.8.1. Notificación de tachas y observaciones:
Las esquelas de tachas y observaciones se entienden notificadas en la
fecha en que se pongan a disposición del solicitante en la mesa de partes
de la Oficina Registral respectiva. La Superintendencia Nacional de los

27
 Registros Públicos puede establecer otros medios idóneos de
notificación.
Los pedidos de aclaración de resoluciones judiciales que ordenen una
inscripción, serán comunicados directamente al órgano judicial
correspondiente, mediante oficio cursado por el Registrador, sin
perjuicio de la expedición de la esquela respectiva (art. 44 RGRRPP).
2.8.2. Notificación de tacha de resoluciones judiciales:
La tacha de las resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, por
vencimiento del asiento de presentación respectivo, sin que se hubiesen
subsanado los defectos advertidos o cumplido con pagar la tasa registral
correspondiente, será comunicada al órgano judicial mediante oficio,
copia del cual se derivará al archivo del Registro (Art. 45 RGRRPP).
2.9. Abstención y recusación en la calificación:
2.9.1. Abstención Causada:
El Registrador o Vocal del Tribunal Registral debe abstenerse de
intervenir en la calificación del título materia de inscripción cuando (art.
34 RGRRPP):

a. Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo

de afinidad con cualquiera de los interesados, los representantes o
apoderados de éstos, o con algún abogado que interviene en el título; o su
cónyuge intervenga en cualquiera de las calidades señaladas;

b. Conste su intervención como abogado en el título materia de

inscripción, o hubiese actuado como abogado de alguna de las
partes en el procedimiento judicial o administrativo del cual emana
la resolución materia de inscripción;
c. Él o su cónyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o
ejercieran algún tipo de representación de la persona jurídica a la
cual se refiera el título materia de inscripción;
d. La inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente;

28
 e. Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de
apelación, en primera instancia registral.
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
2.8.
2.9.
2.9.1.
2.9.2. Abstención Voluntaria:
Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el literal
anterior, el Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por
decoro o delicadeza, solicitar a la autoridad administrativa inmediata
superior que se le aparte del conocimiento de determinado título. La
autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la abstención,
emitirá, de ser el caso, resolución encargando a otro Registrador o Vocal
la calificación del título correspondiente (Art. 35 RGRRPP).
2.9.3. Recusación:
De no mediar abstención previa, y sin perjuicio de la responsabilidad
que pudiera generarse por la omisión de la abstención, cualquier
interesado podrá recusar la intervención del Registrador o Vocal del
Tribunal Registral, sobre la base de las mismas causales antes
mencionadas (art. 34 RGRRPP).

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3. CONCLUSIONES:

 La calificación jurídica registral constituye uno de los elementos de

mayor trascendencia en el ámbito del Derecho Registral. Sus alcances,
rigurosidad y efectos caracterizan un sistema registral.
 Sistemas registrales con calificación rigurosa contienen alcances o efectos
como la legitimación, oponibilidad o fe pública; aspectos con los que no
cuentan sistemas que no exigen o mantienen una calificación poco
rigurosa.
 En nuestro sistema registral encontramos que se exige para el acceso al
registro una previa y rigurosa calificación. La simplicidad del acto
inscribible o la naturaleza del registro no la afectan en virtud de la
exigencia del cumplimiento del principio de legalidad.
 No obstante, se puede apreciar que normativamente, como en el caso del
art. 32 del RGRRPP, prácticamente la calificación se reduce a una
verificación de requisitos (formalidad externa e interna) de la
documentación o título.
 Las variaciones normativas, como la referida en el párrafo anterior, que
se han venido sucediendo han mantenido la tendencia a considerar la
calificación como verificación del cumplimiento de requisitos legales. Sin
embargo, cada caso concreto exige, en muchos de los actos inscribibles,
de una evaluación cualitativa de la norma aplicable, requisitos exigibles,
entre otras exigencias, situación que resulta de lege ferenda en nivel
legislativo o reglamentario, orientada a fortalecer el sistema registral
peruano

4. REFERENCIAS
 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. “Derecho Inmobiliario Registral”.
Editorial Comares. 1era. Edición. Granada 2006.
 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “El Nuevo Derecho Registral”, Editorial
Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición. Lima, 2010.

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 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “La Nueva Doctrina del Derecho
Registral”. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 1era. Edición. Lima, Enero 2010.
 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Tratado Derecho Registral
Inmobiliario”. Editorial Jurista Editores E.I.R.L. 2da. Edición. Lima 2004.
 HUERTA AYALA, Oscar Alberto. “Instituciones de Derecho Registral e
Inmobiliario”. Editorial Soluciones Gráficas. 1era. Edición. Lima, Diciembre 2011.
 PAU PEDRON, Antonio. “La convergencia de los sistemas registrales en Europa”.
Editorial CRPME, Madrid 2004.
 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. “Derechos Reales”. Derecho
Hipotecario. Tomo II.

31