FONDOS

FONDO DE
INVERSIÓN EN
RENTA DE
BIENES
INMUEBLES
SURA ASSET
MANAGEMENT
- FIRBI
FONDOS SURA SAF S.A.C.

Informe al 30 de junio de 2021

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1. Resumen del Fondo

Antecedentes Generales Cuotas Clase A

Fecha de Inicio de Operaciones 08/06/2016 Valor nominal 1,000.00

Duración 10 años Valor Cuota a junio 2021 1,036.53
Capital Autorizado del Fondo (USD) 200,000,000.00 Cuotas Suscritas 66,781.84
Patrimonio Neto (USD) – junio 2021 100,936,611.89 Número de Partícipes 586
Número de Partícipes 624 Retribución Fija 1.50%
Rentabilidad YTD Junio 2021 6.67%1

Comité de Vigilancia Cuotas Clase B

Davis Scott, Anthony Valor nominal 1,000.00
Del Rio Perez, Miguel Enrique Valor Cuota a junio 2021 1,036.74
Padilla Freyre, Cesar Ricardo Cuotas Suscritas 30,591.46
Guerra Chirinos, Roberto Arturo Número de Partícipes 38
Retribución Fija 1.25%
Rentabilidad YTD Junio 2021 6.75%1

Comité de Inversiones

Espinoza Dominguez, Daniel

Jaimes Gil, Alonso
Zárate Aima, Iván
Block Granda, José Antonio
Vega Arce, Pamela

2. Principales Hitos

Asamblea de Partícipes
• Con fecha 29 de abril de 2021 se llevó a cabo en segunda convocatoria la Asamblea General Ordinaria No Presencial de Partícipes,
donde se revisaron y aprobaron los siguientes puntos de agenda:
- Resumen de la Memoria Anual 2020 del Fondo.
- Informe de Gestión del Comité de Vigilancia año 2020.
- Informe sobre los aumentos de capital durante el 2020.
- Presentación y aprobación de Estados Financieros del año 2020.
- Selección de auditor externo para el periodo 2021.

1
Retorno anualizado neto de comisiones y antes de impuestos. El Retorno considera flujos distribuidos y apreciación del valor de las inversiones durante el primer semestre 2021.

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Comités de Vigilancia
• Con fecha 18 de mayo de 2021 se realizó la primera sesión del Comité de Vigilancia del año, donde se revisó y aprobó lo siguiente:
- Resultados del Fondo al 31 de marzo de 2021.
- Evolución del valor cuota del Fondo por cada serie.
Adicionalmente se presentó por parte del equipo a los miembros del Comité, lo siguiente:
- Seguimiento del cronograma de distribución de resultados para el año 2021.
- Estado de gestión de propiedad.
- Inversiones y Pipeline.

Distribución de Resultados
• Los resultados del primer trimestre fueron distribuidos, tal como estaba programado, el 14 de junio de 2021.
• El resultado distribuido en abril de 2021 ascendió a USD $1,166,970.83 (monto neto de comisiones antes de impuesto a la renta).

Inversiones
• No se ejecutaron inversiones en el segundo trimestre.

3. Principales Indicadores

Vacancia del Portafolio

Al cierre de Junio 2021, FIRBI SURA AM presentó una vacancia física de 9.5%. La vacancia del Fondo se incrementó respecto al 1T- 2021
debido a la finalización de un contrato en torre Platinum; sin embargo, a la fecha de la emisión del presente informe existen
negociaciones avanzadas por algunos espacios.

Vacancia del Mercado2

Con información actualizada al primer trimestre del 2021, el ratio de vacancia física del mercado según el informe de Colliers ascendió
a 20.4%, registrando así un incremento del 3% respecto al trimestre anterior. Los submercados San Isidro Financiero (zona donde se
ubican Torre Navarrete y Torre Platinum Plaza I) y San Isidro Empresarial (zona donde se ubica Torre Real Ocho) presentaron una
vacancia de 18% y 20% respectivamente. Durante el 1T-2021 el inventario de oficinas se ubicó en 1,309,892 m², distribuidos en 95
edificios aproximadamente. El Fondo FIRBI mantiene una vacancia por debajo del mercado y submercado; esto gracias a la gestión del
equipo inmobiliario durante la coyuntura por COVID19.

Vacancia Submercados vs. Vacancia Portafolio

Vacancia Histórica (%)

Portafolio Sub-Mercado San Isidro Financiero Sub-Mercado San Isidro Empresarial

3%
3%
24%

20%
1%

1%

10%

10%
21%

18%

18%
19%

16%

16%

13%
17%

17%

17%
8%

8%

8%

8%
5%

6%
7%

7%

7%

1T-2019 2T-2019 3T-2019 4T-2019 1T-2020 2T-2020 3T-2020 4T-2020 1T-2021

En el gráfico anterior se puede apreciar como la vacancia del portafolio del Fondo se ha mantenido en niveles inferiores a los del
mercado durante los últimos trimestres. Si bien el último informe de mercado se ha efectuado al cierre del primer trimestre del año,
no se observan incrementos materiales en la vacancia asociados a la emergencia generada por el COVID19.

2
Reporte Inmobiliario de Oficinas Prime Lima 1T2021 elaborado por Colliers

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Informe al 31 de

4. Activos del Fondo

Detalle de cartera de inversiones

Inversiones inmobiliarias
Al cierre de Junio 2021, las inversiones inmobiliarias del
portafolio se encuentran distribuidas en tres activos:
36% 20% Torre Navarrete, Torre Platinum Plaza y Torre Real
Ocho. Respecto al informe del 1T-2021 se tiene un
Torre Real Ocho incremento en el valor total de las inversiones debido a
Torre Navarrete la gestión realizada por la administradora ante una
Torre Platinum Plaza coyuntura adversa para el mercado. En este sentido,
Torre Navarrete y Torre Real 8 se valorizaron 0.4% y
0.3%, respectivamente en el último trimestre. En
44% contraste, se generó una disminución de la valorización
de Torre Platinum en 0.1%, debido a la finalización de un
contrato.

Costo de Inversión de la cartera

COSTO DE INVERSIÓN3 VALORIZACIÓN A % DE PARTICIPACIÓN SOBRE

EDIFICIO VALOR TOTAL DE CARTERA
(US$) JUNIO 2021

Torre Real Ocho 19,144,255.43 20,520,000.00 20%

Torre Navarrete 40,692,714.00 44,920,000.00 44%
Torre Platinum Plaza 38,756,380.99 36,610,000.00 36%
Total 98,593,350.42 101,850,000.00 100%

5. Segmentación de Ingresos del Portafolio4

A continuación, se presenta la distribución de ingresos del portafolio del Fondo por activo, arrendatario y rubro:

Activo Arrendatario

10%
19%
9%
43% Gesnext Peru SAC
Torre Navarrete
49% 8% Hit Peru Lat
Torre Platinum Banco Santander
Torre Real 8 Sk Bergé
7% Trafigura Peru SAC
Everis Peru SAC
38% 7% Btc Pactual Peru SAC
Otros
5% 5%

3
No incluye los costos asociados a cada adquisición como gastos legales, alcabala, IGV, entre otros.
4
Participación (%) en m² sobre el GLA total de la propiedad

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iembre de 2020

Rubro

12%
4% 21% IT
Coworking
5% Retail
Banca
7% Logístico
13% Construcción
7% Operador Commodities
Banca de Inversión
8% 12%
Seguros
Otros
11%

A la fecha de emisión del informe, el portafolio se encuentra diversificado por rubros y arrendatarios. Respecto a los arrendatarios, se
continúa buscando una mayor diversificación.

6. Resultados del Periodo

Balance General del Fondo al 30 de junio de 2021

CUENTAS USD

Activo
Activo corriente

Efectivo y equivalentes de efectivo 1,466,333

Cuentas por cobrar comerciales, neto 441,009
Otras cuentas por cobrar, neto 444,273
Inversiones mobiliarias 401,151
Total activo corriente 2,752,766
Activo no corriente
Inversiones inmobiliarias 102,050,000
Total activo no corriente 102,050,000
Total Activo 104,802,766
Pasivo y patrimonio
Pasivo corriente
Remuneraciones por pagar a la Sociedad Administradora 141,253
Otras cuentas por pagar 3,724,901
Total Pasivo 3,866,154
Patrimonio
Capital emitido 97,765,044
Resultados acumulados 3,171,567
Total patrimonio 100,936,612
Total pasivo y patrimonio 104,802,766

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Resultados del Fondo al 30 de junio de 2021

INGRESOS Y COSTOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS USD

Alquileres de inversiones inmobiliarias 3,621,098

Costos y gastos (operativos y otros) -182,096
Cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias 578,878
Remuneración a la Sociedad Administradora -712,516
Otros ingresos 59,481
Otros gastos -164,947
Ingresos financieros 2,372
Diferencia en cambio, neta -9,006
Gastos financieros, neto -470
Utilidad neta 3,192,794

7. Costos y gastos del Fondo

ITEM PROVEEDOR5 ABRIL - JUNIO 2021

(USD)

Auditoría MN Paredes, Burga & Asociados 1,897

Extorno cobranza dudosa alquileres La llave y Regus -42,693
Comisión unificada SAF Fondos Sura SAF 357,042
Comisiones Bancarias Scotiabank 230
Energía eléctrica Luz del Sur 598
Gastos diversos de ejercicios anteriores Municipalidad de San Isidro 134
Gastos por mantenimiento del inmueble Inversiones Nueva Metropoli SAC 35,221
Honorarios Comité de Vigilancia ME Comité de Vigilancia 1,800
Impuesto predial y licencias municipales Municipalidad de San Isidro 48,198
Multas y moras Municipalidad de San Isidro 2,284
Otros gastos de ajuste por redondeo Varios 2
Otros gastos diversos Provisión reparaciones inmuebles 18,162
Otros servicios especializados MN Gaja Contratistas Generales S.A.C. 1,763
Seguros ME Chubb Perú SA 22,378
Servicios legal y estudios ESTUDIO GRAU S. CIVIL DE R. L. 29,011
Tasación ME Logan Valuation Perú S.A.C. 1,530
Total 477,558

Al 30 de junio del 2021, sin perjuicio de la retribución fija que cobrará la Sociedad Administradora, los gastos relacionados al Fondo se
encontraron dentro del límite definido en el artículo 71 del Reglamento de Participación, al ser menores al 1% del capital comprometido
en este periodo.

5
Principal proveedor en cada uno de los gastos.

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8. Valor Cuota

Cálculo del Valor Cuota al 30 de junio de 2021

ITEM TOTAL CLASE A CLASE B

Cuotas 97,373.30 66,781.84 30,591.46

Participación (%) 100% 68.58% 31.42%
Activo
Activo corriente
Efectivo y equivalentes de efectivo 1,466,333.08 1,005,659.87 460,673.21
Cuentas por cobrar comerciales, neto 441,008.72 302,458.41 138,550.31
Otras cuentas por cobrar, neto 444,273.30 304,697.37 139,575.93
Inversiones Mobiliarias 401,151.09 275,122.72 126,028.37
Otros Activos - - -
Total activo corriente 2,752,766.19 1,887,938.37 864,827.82
Activo no corriente
Inversiones inmobiliarias 102,050,000.00 69,989,275.10 32,060,724.90
Otros Activos - - -
Total activo 104,802,766.19 71,877,213.47 32,925,552.72
Pasivo y patrimonio
Pasivo corriente
Remuneraciones por pagar 141,253.22 101,440.71 39,840.78
Otras cuentas por pagar 3,724,901.08 2,554,660.72 1,170,240.36
Ventas diferidas - - -
Total pasivo 3,866,154.30 2,656,101.42 1,210,081.14
Valor Cuota = (Activos - Pasivos - Fee Administradora) /# Cuotas 1,036.53 1,036.74

Efectivo y equivalente de efectivo. - Corresponde al importe que se mantiene en cuentas corrientes locales.

Cuentas por cobrar comerciales. - Facturas que se encuentran pendientes de cobro al cierre de mes.

Otras cuentas por cobrar, neto. – Corresponde al fondo de detracciones (fondo en el Banco de la Nación, donde los clientes abonan
un porcentaje de las facturas, el cual se mantiene para el pago de impuestos), fondo de reserva (fondo colocado por edificio, el cual
se recupera en el momento de la venta de los activos), seguros pagados por anticipado, impuestos prediales pagados por
anticipado, entre otros.

Inversiones inmobiliarias. - Valor razonable de las inversiones inmobiliarias del Fondo FIRBI en las torres Real Ocho, Navarrete, y
Platinum Plaza I.

Pasivo corriente. - Corresponde a las remuneraciones por pagar a la SAF por la administración del Fondo, a los depósitos en garantía
(garantía por contrato de arrendamiento en cumplimiento a obligaciones específicas al vencimiento de los contratos), IGV por
pagar, entre otros.

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Evolución del Valor Cuota por Serie

Valor Cuota Clase A

1,036.53
1,032.69
1,028.39 1,029.93
1024.95 1,025.15
1,022.99 1023.16
1,014.89 1,018.43 1018.66 1020.38

Jul 20 Ago 20 Sep 20 Oct 20 Nov 20 Dic 20 Ene 21 Feb 21 Mar 21 Abr 21 May 21 Jun 21

Valor Cuota Clase B

1,036.74
1,032.91
1,028.60 1,030.15
1023.21 1023.38 1025.16 1,025.36
1,020.59
1018.64 1018.87
1,014.89

Jul 20 Ago 20 Sep 20 Oct 20 Nov 20 Dic 20 Ene 21 Feb 21 Mar 21 Abr 21 May 21 Jun 21

Evolución del Capital Comprometido del Fondo

Al 30 de junio de 2021, el capital comprometido del Fondo ascendió a USD 100,936,611. El último aumento de capital realizado fue en
agosto 2020

Capital del FIRBI I (USD Millones) según proceso ampliación

Inicial Nuevo Total

97.77
89.87 7.89
81.87 8.00
71.45 73.20 8.67
1.75

35.21
36.24 89.87
81.87
71.45 73.20
19.34 16.90
11.40 7.94 36.24
5.66 5.75 19.34
5.66 5.66 11.40

Jun 16 Set 16 Mar 2017 Jun 17 Oct 17 Nov 17 Feb 19 Oct 19 Ago 20

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9. Otros Temas de Interés

Límites de participación
No existen excesos de límites de participación, según lo indicado por artículo 28 del Reglamento de Participación.

Análisis de aplicación de política de inversiones establecida en el Reglamento de Participación del Fondo

No existen excesos de inversión y no se han ejecutado inversiones no previstas en la política de inversiones del Fondo, definida en
su Reglamento de Participación.

Resultado Neto del Fondo (RN)

RN = Ingreso por Arrendamientos - Costos y Gastos Operativos ± Valor Razonable de las Inversiones Inmobiliarias ± Otros Ingresos /
Gastos

Mecanismo para la Determinación de Dividendos

• Determinación del Valor Cuota por serie

(Activo - Pasivo) - Comisión por Serie

Valor Cuota por Serie =
Cantidad de Cuotas por Serie

• Determinación de los Dividendos por serie

Dividendos Distribuidos = (Valor Cuota por serie - Valor Cuota BasePost-Distribución) x Cantidad de Cuotas por Serie
Donde:
Capital Comprometido+Valor Razonable-Valor Razonable Distribuido
Valor Cuota Base Post-Distribución6 =
Cuotas Totales

Cálculo de Dividend Yield por partícipe7

∑ Dividendos Distribuidos-IR por partícipe

Dividend Yield por partícipe =
Valor Cuota de Entrada por partícipe

6
Es el valor cuota que resulta de sumar el capital comprometido más el valor razonable (no distribuido) de las inversiones inmobiliarias entre el total de cuotas del Fondo.
7
Durante el ejercicio 2021 se restiman tres distribuciones parciales en los meses abril, julio y octubre. La distribución que corresponde a los meses de octubre, noviembre y diciembre se realizará durante
el mes de enero y se confirmará con fecha posterior a la aprobación de los Estados Financieros auditados del ejercicio 2021. El Valor Cuota de Entrada por partícipe es el valor cuota de compra para cada
partícipe en los distintos aumentos de capital que ha habido en el Fondo.

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