FM 2 Eugam - 2018

05/11/2018
CONTRATACIÓN DE TAREAS ESPECÍFICAS
Cuándo contratar?
 Según relación COSTO-BENEFECIO de disponer las

herramientas, equipos y/o instrumental para realizar la
tarea
 Disponibilidad de personal idóneo
 Optimización de HH disponibles de personal propio
 EXISTE OBLIGACIÓN LEGAL

1
Secretaria
Centro de Extensión
de Investigación enUniversitaria
Gestión de Activos Físicos (CIGAF) - SCEU
Servicios que deben ser contratados en cumplimiento

de disposiciones legales vigentes
 Conservación de Ascensores.
Ordenanza 49.308 / 95
Introduce el Artículo 3 en la Sección 8 , Capítulo 10 del Código de Edificación de la CABA
Reglamentada por el Decreto 578 / 01
 Profesional Matriculado a cargo de las INSTALACIONES DE

GENERACIÓN DE VAPOR O AGUA CALIENTE.
Ordenanza 33677 / 77, Decreto reglamentario 887 / 79, Decreto 6059 / 80
y normas complementarias y modificatorias.
 Mantenimiento de extintores manuales por empresa

registrada en el GCBA
Ordenanza 40473 / 84 - IRAM 3517-2
2
Secretaria
1
05/11/2018
Servicios que deben ser contratados por disposiciones

legales vigentes
 Mantenimiento de Instalaciones Fijas contra Incendio.
Ley N° 2231 – GCBA
 Limpieza y desinfección de tanques de agua potable y

análisis de agua por empresa registrada en el GCBA
Ordenanza 45593 / 91 - Ley 19587 Decreto 351 / 79
 Desinfestación y Desinsectación
Ordenanza 36352/80
3
Secretaria
Servicios que deben ser contratados por disposiciones

legales vigentes
 Medición del valor de puesta a tierra y verificación de la
continuidad de las masas en el ambiente laboral.
Resolución S.R.T. 900/15
4
Secretaria
2
05/11/2018
GESTIÓN DOCUMENTAL
5
Secretaria
ASCENSORES
 Libro de Inspección, con asiento de novedades y pruebas realizadas,
firmado por el representante técnico.
 Copia de planilla de datos técnicos y Anexo II según decreto 578 / 01
 Copia del Permiso de Conservador
 Copia del Permiso de Habilitación
 Copia del certificado de cobertura de Seguro RC con inclusión expresa de

ascensores.
 Oblea con código QR que remite al Libro Digital
6
Secretaria
3
05/11/2018
CALDERAS
 Anexo 2 según decreto 887 / 79 donde constan datos de la instalación y del
profesional a cargo
 Comunicación al GCABA de la contratación de Seguro de RC
 PLANILLA DE VERIFICACIÓN Y MANTENIMIENTO DE CALDERAS Y/U OTROS

ARTEFACTOS TÉRMICOS según Decreto 6059 / 80
 Esquema operativo y práctica de emergencia para cada caldera.
7
Secretaria
8
Secretaria
4
05/11/2018
EXTINTORES MANUALES
 Tarjeta de identificación y control de extintor (Vencimiento anual)
Contiene: Vencimiento de Carga / N° de cilindro / Fecha de Fabricación
Venc. Vida Útil / Venc. PH / Capacidad / Agente extintor
Datos de la empresa habilitada / Datos del usuario
 Oblea control trimestral según IRAM 3517-2
9
Secretaria
INSTALACIONES FIJAS CONTRA INCENDIOS

 Oblea código QR emitida por la Agencia Gubernamental de Control del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
LIMPIEZA DE TANQUES DE AGUA POTABLE

 Certificado de Limpieza y Desinfección de Agua Potable emitido por empresa
registrada (Semestral)
 Análisis Bacteriológico según Resolución 523 / 95 M de S y SS, Decreto 351 / 79

Ley 19587 (Dos muestras – Semestral)
 Análisis Físico-químico según Resolución 523 / 95 M de S y SS, Decreto 351 /

79 Ley 19587 (Anual)
10
Secretaria
5
05/11/2018
DESINFESTACIÓN Y DESINSECTACIÓN
 Certificado de Desinfestación y Desinsectación según Ordenanza 36352 / 80
Se emite mensualmente y contiene los tratamientos realizados, fechas, sectores
y productos utilizados.
11
Secretaria
Ley 19587 de Higiene y Seguridad en el trabajo y su decreto

reglamentario 351/79
Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
REGLAMENTACIÓN PARA LA EJECUCIÓN DE INSTALACIONES

ELÉCTRICAS EN INMUEBLES (AEA)
Resolución 900/15 S.R.T. Ministerio de Trabajo, Empleo y

Seguridad Social – Medición anual de resistencia de puesta a tierra
NORMAS IRAM – NORMAS IEC – ISO - NFPA
12
Secretaria
6
05/11/2018
Reglamentación para la Ejecución de Instalaciones

Eléctricas en Inmuebles
90364-0
Guía de Aplicación. 2006
90364-1
Alcance, objeto y principios fundamentales. 2006
90364-2
Definiciones.2006
90364-3
Determinación de las características generales de las instalaciones. 2006
90364-4
Protecciones para preservar la seguridad. 2006
90364-5
Elección e instalación de los materiales eléctricos. 2006
13
Secretaria

90364-6
Verificación de las Instalaciones eléctricas (inicial y periódicas) y su
mantenimiento. 2006
90364-7-701
Baños, Lugares y Locales Conteniendo Bañeras, Duchas u Otros Artefactos
con Grifería Emisora de Agua. 2012
90364-7-710
Locales para Usos Médicos y Salas Externas a los Mismos. 2008
90364-7-718
Lugares y Locales de Pública Concurrencia. 2008
90364-7-771
Viviendas, Oficinas y Locales (Unitarios). 2006
14
Secretaria
7
05/11/2018

90364-7-780
Instalaciones Eléctricas de Automatización de Edificios. 2011
90364-7-712
Sistemas de Suministro de Energía mediante Paneles Solares
Fotovoltaicos. 2015
90364-8
Eficiencia Energética en las Instalaciones Eléctricas de Baja Tensión
Sección 1- Requisitos Generales de Eficiencia Energética. 2013
15
Secretaria
DICREPANCIAS NORMATIVAS
Decreto 351/79 Anexo VI Capítulo 14 Instalaciones Eléctricas
………los disyuntores diferenciales deberán actuar cuando la corriente de fuga a

tierra toma el valor de calibración (300 mA o 30 mA según su sensibilidad)
cualquiera sea su naturaleza u origen y en un tiempo no mayor de 0,03 segundos.
IEC 61008 IRAM 2301
Idn 300 mseg 200 mseg

5 x Idn 40 mseg 30 mseg
16
Secretaria
8
05/11/2018
SEGURIDAD
SEGURIDAD ELÉCTRICA – PAT – DISYUNTORES DIFERENCIALES
SISTEMAS DE DETECCIÓN Y EXTINCIÓN DE INCENDIOS
ILUMINACIÓN DE EMERGENCIA, SEÑALIZACIÓN, VÍAS DE EVACUACIÓN
ASCENSORES
CALDERAS Y RECIPIENTES BAJO PRESIÓN
PLANTAS REDUCTORAS DE GAS
LEGIONELLA
17
Secretaria
18
Secretaria
9
05/11/2018
19
Secretaria
MESA DE AYUDA (HELP DESK)
PEDIDO
USUARIO
RECLAMO
SOLICITUDES REGISTRA
CORRECTIVO
CORRECTIVO
ÓRDENES DE TRABAJO
PLAN DE
MANTENIMIENTO ASIGNACIÓN
SOFTWARE
EQUIPO OPERATIVO
Funciones principales:
NEXO ENTRE EL USUARIO Y EL EQUIPO DE TRABAJO
REGISTRAR TODO EL DESARROLLO DE LA SOLCITUD / OT HASTA SU CIERRE
20
Secretaria
10
05/11/2018
Clasificación de SOLICITUDES / ÓRDENES DE TRABAJO según su origen
RECLAMO RECLAMO
USUARIO
PEDIDO PEDIDO SOBRE DEMANDA
CORRECTIVO
CORRECTIVO
PROPIO
PLAN DE PLAN DE
MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO
PLANIFICADO
21
Secretaria
Clasificación de SOLICITUDES / ÓRDENES DE TRABAJO según el rubro

DEBE ADAPTARSE A CADA CASO EN PERTICULAR
 Climatización
 Iluminación
 Ascensores
 Electricidad
 Plomería y Sanitarios
 Limpieza
 Desinsectación
 Jardinería
22
Secretaria
11
05/11/2018
Clasificación de SOLICITUDES / ÓRDENES DE TRABAJO según el rubro

DEBE ADAPTARSE A CADA CASO EN PERTICULAR
 Mobiliario
 Decoración
 Carpintería
 Cerrajería
 Vidrios
 Pintura
23
Secretaria
PLAN DE MANTENIMIENTO
Acciones determinadas a partir del método RCM
Rutinas de inspección y control

(Iluminación – extintores manuales)
En una gran parte de los casos las equipos e instalaciones son operados por el
mismo grupo de trabajo que los mantiene. Pueden combinarse rutinas
operativas con inspección y control.
24
Secretaria
12
05/11/2018
Algunos procedimientos más utilizados en mantenimiento edilicio
 TERMOGRAFÍAS EN INSTALACIONES ELÉCTRICAS
 MEDICIONES DE RESISTENCIA DE DIFUSIÓN A TIERRA Y CONTINUIDAD
 MEDICIONES DE RESISTENCIAS DE AISLACIÓN
25
Secretaria
Algunas consideraciones para su elaboración, determinación de procedimientos
y frecuencias
 EVALUACIÓN DE RELACIÓN COSTO – BENEFICIO - RIESGO
 ANÁLISIS DEL EQUIPO EN SU CONTEXTO OPERATIVO
 DIPONIBILIDAD REAL DE RECURSOS PARA LLEVAR ADELANTE EL PLAN
26
Secretaria
13
05/11/2018
INDICADORES DE PERFORMANCE (KPI)
UTILIDAD
Contar con un diagnóstico de situación que permita:
 Detectar las áreas de oportunidad de mejora más significativas

 Establecer objetivos, decidir y aplicar acciones correctivas
 Motivar a los colaboradores
 Informar y demostrar gestión
 Llevar adelante un proceso de MEJORA CONTINUA
27
Secretaria

DE RESULTADO
 Cantidad de RELAMOS
 Tiempo de respuesta máximo y promedio
 Tiempos de resolución (SLA)
 Disponibilidad de equipos y sistemas
 Encuestas de satisfacción
28
Secretaria
14
05/11/2018

INTERNOS
 Avance del plan de mantenimiento
 Productividad de la mano de obra
 Cantidad de reclamos pendientes
 Cantidad de órdenes de trabajo pendientes
29
Secretaria
Tiempos de resolución (SLA)

Ítem Tiempos de solución
Climatización 90% en una hora
95% dentro de las 24 hs.
100% dentro de los 30 días
Iluminación 80% dentro de las 24 horas
Ascensores 60% dentro de las 24 horas
30
Secretaria
15
05/11/2018
Disponibilidades
 Disponibilidad de Refrigeración 98%
 Disponibilidad de Calefacción 98%
 Disponibilidad de Agua Potable 98%
 Disponibilidad de Energía Eléctrica 100%
 Disponibilidad de Grupo Electrógeno 100%
 Disponibilidad de Iluminación 98%
 Disponibilidad de Ascensores 98%
31
Secretaria
ES FUNDAMENTAL PARA LA OBTENCIÓN DE

INDICADORES FIDELIGNOS Y CONFIABLES UN
CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LA MESA DE
AYUDA
LA MESA DE AYUDA DEBE CARGAR LA

INFORMACIÓN DE MANERA COMPLETA Y PRECISA
32
Secretaria
16
05/11/2018
INFORMES
Informe General de Gestión
Trabajos u otra información relevante correspondiente al período a informar
Riesgos detectados fuera del alcance de la gestión
Indicadores de resultados
Indicadores internos (según a quien se dirija el informe)
Informes Técnicos
Se utilizan para informar situaciones o hechos puntuales
33
Secretaria
Disponibilidades en el período informado
34
Secretaria
17
05/11/2018
Reclamos de Climatización – Comparativa interanual
35
Secretaria
Distribución de Reclamos en el período informado
36
Secretaria
18
05/11/2018
37
Secretaria
38
Secretaria
19
05/11/2018
39
Secretaria
40
Secretaria
20
05/11/2018
41
Secretaria
MANTENIMIENTO PLANIFICADO
Costos normales de Operación, ejecución del Plan de Mantenimiento
y Housekeeping.
Costos de Correctivos surgidos de Monitoreo de Condición o rutinas

de inspección. Ejemplos: Reemplazos de rodamientos, rellenos de torres de
enfriamiento, cables de acero de ascensores.
 Costos originados por acciones de Sustitución Cíclica.

Ejemplos: Reemplazo de baterías de grupos electrógenos, sistemas UPS, Iluminaciòn de
emergencia. Reemplazo de lubricantes.
 Contratistas ABONOS.
42
Secretaria
21
05/11/2018
REPARACIONES NO PLANIFICADAS
Costos de Correctivos surgidos por la salida intempestiva de servicio
de un equipo.
43
Secretaria
COSTOS en FM
Propia
Mano de Obra
Contratada
Electricidad
Iluminación
Materiales Aire acondicionado
……………….
CENTRO DE
Servicios Técnicos Planificado Electricidad
COSTO
Iluminación
Contratistas Aire acondicionado
……………….
Herramientas
Vehículos
Varios
44
Secretaria
22
05/11/2018
COSTOS en FM
Propia
Mano de Obra
Contratada
Electricidad
Aire acondicionado
Materiales
CENTRO DE
Servicios Técnicos No Planificado
COSTO ……………….
Electricidad
Aire acondicionado
Contratistas
……………….
45
Secretaria
COSTOS en FM
Ejemplo:
Compra de compresor por reemplazo por avería
Centro de Costo XX
Servicio Técnico
No Planificado
Material
Aire Acondicionado
46
Secretaria
23
05/11/2018
UTILIDAD
 Contar con una herramienta de control sistemático.
 Contar con una curva ABC, de manera de poder

definir donde poner el foco.
 Evaluar la eficiencia del Plan de Mantenimiento.
 Elaborar presupuestos sobre la base de costos reales

históricos.
47
Secretaria
24

FM 2 Eugam - 2018

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

FM 2 Eugam - 2018

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

05/11/2018

CONTRATACIÓN DE TAREAS ESPECÍFICAS

 Según relación COSTO-BENEFECIO de disponer las

 Disponibilidad de personal idóneo

 Optimización de HH disponibles de personal propio

 EXISTE OBLIGACIÓN LEGAL

Servicios que deben ser contratados en cumplimiento

 Profesional Matriculado a cargo de las INSTALACIONES DE

 Mantenimiento de extintores manuales por empresa

Servicios que deben ser contratados por disposiciones

 Limpieza y desinfección de tanques de agua potable y

Servicios que deben ser contratados por disposiciones

 Copia de planilla de datos técnicos y Anexo II según decreto 578 / 01

 Copia del Permiso de Conservador

 Copia del Permiso de Habilitación

 Copia del certificado de cobertura de Seguro RC con inclusión expresa de

 Oblea con código QR que remite al Libro Digital

 Comunicación al GCABA de la contratación de Seguro de RC

 PLANILLA DE VERIFICACIÓN Y MANTENIMIENTO DE CALDERAS Y/U OTROS

 Esquema operativo y práctica de emergencia para cada caldera.

 Oblea control trimestral según IRAM 3517-2

INSTALACIONES FIJAS CONTRA INCENDIOS

LIMPIEZA DE TANQUES DE AGUA POTABLE

 Análisis Bacteriológico según Resolución 523 / 95 M de S y SS, Decreto 351 / 79

 Análisis Físico-químico según Resolución 523 / 95 M de S y SS, Decreto 351 /

Ley 19587 de Higiene y Seguridad en el trabajo y su decreto

Código de Edificación de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

REGLAMENTACIÓN PARA LA EJECUCIÓN DE INSTALACIONES

Resolución 900/15 S.R.T. Ministerio de Trabajo, Empleo y

NORMAS IRAM – NORMAS IEC – ISO - NFPA

Reglamentación para la Ejecución de Instalaciones

Reglamentación para la Ejecución de Instalaciones

Reglamentación para la Ejecución de Instalaciones

………los disyuntores diferenciales deberán actuar cuando la corriente de fuga a

IEC 61008 IRAM 2301

Idn 300 mseg 200 mseg

SISTEMAS DE DETECCIÓN Y EXTINCIÓN DE INCENDIOS

ILUMINACIÓN DE EMERGENCIA, SEÑALIZACIÓN, VÍAS DE EVACUACIÓN

CALDERAS Y RECIPIENTES BAJO PRESIÓN

PLANTAS REDUCTORAS DE GAS

MESA DE AYUDA (HELP DESK)

Clasificación de SOLICITUDES / ÓRDENES DE TRABAJO según su origen

Clasificación de SOLICITUDES / ÓRDENES DE TRABAJO según el rubro

Clasificación de SOLICITUDES / ÓRDENES DE TRABAJO según el rubro

Acciones determinadas a partir del método RCM

Rutinas de inspección y control

 TERMOGRAFÍAS EN INSTALACIONES ELÉCTRICAS

 MEDICIONES DE RESISTENCIA DE DIFUSIÓN A TIERRA Y CONTINUIDAD

 MEDICIONES DE RESISTENCIAS DE AISLACIÓN

 EVALUACIÓN DE RELACIÓN COSTO – BENEFICIO - RIESGO

 ANÁLISIS DEL EQUIPO EN SU CONTEXTO OPERATIVO

 DIPONIBILIDAD REAL DE RECURSOS PARA LLEVAR ADELANTE EL PLAN

INDICADORES DE PERFORMANCE (KPI)

 Detectar las áreas de oportunidad de mejora más significativas

INDICADORES DE PERFORMANCE (KPI)

 Tiempo de respuesta máximo y promedio

 Tiempos de resolución (SLA)

 Disponibilidad de equipos y sistemas

INDICADORES DE PERFORMANCE (KPI)

 Avance del plan de mantenimiento

 Productividad de la mano de obra

 Cantidad de reclamos pendientes

 Cantidad de órdenes de trabajo pendientes