OBRA INCONCLUSA DE LOCAL COMERCIAL CON VIVIENDA EN NIVEL SUPERIOR,

UBICADA EN AV. INTERCOMUNAL VÍA A DUACA KM.10, SECTOR SABANA GRANDE,

PARROQUIA EL CUJÍ, MUNICIPIO IRIBARREN, BARQUISIMETO, ESTADO LARA

PROPIETARIO: CARLOS PEREZ.

TASADORES: ING. ADRIANA SOTO.

ING. JOEL GARMENDIA.
ING. JULIA HINAREJOS.
ING. NESTOR VERGEL

Barquisimeto, Febrero 2019

 INDICE

CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD .............................................................................................................................. 2

OBJETIVO ................................................................................................................................................................................ 3

CARACTERÍSTICAS Y DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN .................................................................................... 3

METODOLOGIA ...................................................................................................................................................................... 4

Tiempo de Duración de la Obra (N): ...................................................................................................................................... 5

Tiempo de Paralización de la Obra (P):................................................................................................................................. 5

Cálculo del Valor de Reposición (VR): ................................................................................................................................. 6

Cálculo del Factor de Corrección (Fc): .................................................................................................................................. 8

Cálculo del Costo de Reinicio de la Obra (CRO): ................................................................................................................. 8

Calculo del VA de la obra: .................................................................................................................................................... 9

CONCLUSIÓN ....................................................................................................................................................................... 10

ANEXOs .................................................................................................................................................................................. 11

ANEXO Nº 1: PLANO DE PLANTA ................................................................................................................................. 12

ANEXO Nº 2: TIPOLOGIA DE CINPRONET .................................................................................................................. 13

ANEXO Nº3: TIPO DE CAMBIO DOLAR DICOM ......................................................................................................... 14

ANEXO Nº4: TASAS DE INTERES PASIVAS ................................................................................................................ 15

ANEXO 5: UBICACIÓN SATELITAL .............................................................................................................................. 16

FOTOGRAFIAS ...................................................................................................................................................................... 17

VISTA LATERAL HACIA EL SUR DE LA CONSTRUCCIÓN ...................................................................................... 18

VISTA LATERAL HACIA EL NORTE DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................................ 18

VISTA FRONTAL DEL LA CONSTRUCIÓN .................................................................................................................. 18

 Barquisimeto, 08 de Febrero de 2019

Señor:
Carlos Pérez C.I.: 5.239.083
Ciudad.
.
Atendiendo a su solicitud, se procedió a practicar un avalúo técnico a una obra
inconclusa de su propiedad, conformado por un local comercial con proyección de vivienda
en la parte superior, ubicada en la Av. Intercomunal vía a Duaca km.10, sector Sabana
Grande, Parroquia El Cují, Municipio Iribarren, Barquisimeto, estado Lara

El resultado de este estudio se presenta en un informe que incluye:

 Esta carta resumiendo los resultados de la investigación, con la certificación del

avalúo.
 Descripción general de la construcción.
 Informe donde se especifican los criterios empleados, cálculos, conclusiones y
anexos.

Se procedió a inspeccionar la obra, observar el sistema constructivo, las condiciones

actuales de la misma las cuales son base fundamental para la estimación del valor actual.

En consecuencia y de acuerdo a la investigación realizada con base en los criterios y

método aplicado, se obtuvo el valor actual de la construcción al 18 de Enero de 2019 y el
mismo se expresa de manera razonable en las siguientes cifras:

Valor de la obra Inconclusa = 36.464.400,16Bs.S.

TREINTA Y SEIS MILLONES CUATROSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL

CUATROSCIENTOS CON 16 BOLIVARES SOBERANOS.

Tasadores:

Ing. Julia Hinarejos Ing. Nestor Vergel Ing. Adriana Soto Ing. Joel Garmendia
CI 14.750.861 CI 7.359.091 CI 18.684.578 CI 17.259.347
 CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD

Quienes suscriben, Ing. Adriana Soto, Ing. Julia Hinarejos, Ing. Joel Garmendia, Ing.
Nestor Vergel, titulares de la cédula de identidad Número, 18.684.578, 14.750.861,
17.259.347, 7.359.091, respectivamente

C e r t i f i c a:
Que el avalúo obtenido es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y
universalmente admitidos como justos; sin que haya influido en el trabajo ningún otro factor,
intención o sentimiento profesional que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos y las
hipótesis de trabajo, así como el resultado obtenido al aplicar los correspondientes métodos.

Que no tiene ningún interés, directa, ni indirectamente, con los bienes avaluados en
cualquier posible operación comercial, ni le liga con el propietario, lazos familiares o de
alguna otra índole.

Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en carácter profesional de

avaluador, consciente de los deberes y responsabilidades.

Que todos las medidas tomadas coinciden con las suministradas por el cliente y que
están expresadas en su proyecto de construcción, las cuales fueron las usadas para realizar
los cálculos pertinentes para la estimación del valor de la obra no terminada y que no se ha
exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el
resultado de éste avalúo.

Certificación que se expide en Barquisimeto a los 8 días del mes de Febrero del año
2019, por motivo del avalúo practicado a la obra conformada por un local comercial
inconcluso ubicado en la Av. Intercomunal vía a Duaca km.10, sector Sabana Grande,
Parroquia El Cují, Municipio Iribarren, Barquisimeto, estado Lara
.

Firma de los Avaluadores

Ing. Julia Hinarejos Ing. Nestor Vergel Ing. Adriana Soto Ing. Joel Garmendia
CI 14.750.861 CI 7.359.091 CI 18.684.578 CI 17.259.347
 OBJETIVO

El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero

(Justiprecio) de la obra inconclusa ubicada en la Av. Intercomunal vía a Duaca km.10, sector
Sabana Grande, Parroquia El Cují, Municipio Iribarren, Barquisimeto, estado Lara
correspondiente a un local inconcluso con proyección de vivienda en la parte superior,
basándonos en un método del Ingeniero Roberto Piol Puppio, que tomará en cuenta el
tiempo de duración de la obra y el de paralización. Este avalúo es de carácter privado y
solicitado por el propietario.

CARACTERÍSTICAS Y DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

La obra corresponde a una edificación de dos plantas en donde la parte inferior está
destinada a ser local comercial y la parte superior vivienda principal. La obra está localizada
en una zona comercial ubicada en la Avenida Intercomunal Vía a Duaca, Km. 10, Sector
Sabana Grande, Parroquia el Cují, Barquisimeto, Edo Lara. Tiene un tiempo de paralización
de aproximadamente 10 años y el sistema constructivo empleado es aporticado tradicional,
posee las siguientes características:

 Infraestructura: Compuesta por fundaciones aisladas, vigas de riostra, base de

pavimento en concreto Rcc: 210 Kg/cm2 y cabillas Rat 2100 kg/cm2, malla truckson.

 Superestructura: Columnas, Vigas de cargas, nervios prefabricados, en concreto

Rcc: 210 Kg/cm2 y cabillas Rat 2100 kg/cm2.

 Instalaciones Sanitarias: Tubería de PVC aguas negras y blancas, empotradas en

losa de pavimento.

 Instalaciones Eléctricas: Esta compuesta solamente por las tuberías en H.G.

por losa de pavimento.

 Paredes: posee dos paredes perimetrales a la mitad del tramo de las columnas de
bloques de concretos.

 Calidad de la obra: Media.

 Fecha de Inicio de la Obra: 20-02-2009.

 Fecha de paralización: 20-12-2009.

3
 La construcción posee titulo supletorio y un plano de planta, el cual anexamos al final
del informe.

METODOLOGIA

Para obtener el valor de la obra inconclusa del local comercial con vivienda en la parte
superior se aplicará el método del Ingeniero Roberto Piol Puppio, para la valoración de obras
inconclusas, donde se determinará el valor de reposición del la construcción en función del
precio unitario a través del manual de evolución de costos de la construcción de
CINPRONET y del área bruta de la edificación tal como está proyectada sería construida en
su totalidad, para que luego de comparar el avance de la obra con la incidencia de costo por
partes de la obra que presenta el análisis de Cinpronet, obtener el porcentaje de ejecución de
la obra y así mismo el Valor de reposición de la misma, posteriormente el valor de reposición
es afectado por un factor de corrección y el costo de reinicio de la obra. Es así como
encontramos el valor actual de la construcción a la fecha de este avalúo.

VA= (VR x (1-Fc)) - CRO

Donde:
 VR es el valor de reposición de la obra ejecutada hasta la fecha.

VR= AB x PUconst.

AB=es el área bruta de la edificación y se calcula con la proyección de las áreas de

entrepiso más el área de techo proyectada. Las medidas fueron tomadas en sitio y coinciden
perfectamente con el plano de planta facilitado. Anexo 1.

PUconst= Es el determinado por Cinpronet y corresponde a la obra ejecutada.

 FC es el factor de corrección que será calculado a través de las tasas de interés

pasivas del año de construcción.

 CRO es el costo que se resta por el reinicio de la obra y vendrá dado entre el 1 y 5 %
del valor de reposición y que depende del tiempo de paralización de la obra.

CRO= VR x P

P se determinará de la siguiente forma:

4
 El valor de T será igual al tiempo de duración de la construcción, ya que como es
una obra inconclusa, es decir que no ha sido habitada o no ha estado en uso se considera
que la vida útil T= N, es decir al tiempo de construcción.

CALCULO DEL VALOR DEL AVALÚO.

Determinando en primero lugar los tiempos de Duración y de Paralización de la obra:

Tiempo de Duración de la Obra (N):

Inicio: 20-02-2009
Paralización: 20-12-2009.

N= 10,10 meses

Tiempo de Paralización de la Obra (P):

Fecha paralización: 20-12-2009.

Fecha de avalúo: 08-02-2019.

P= 110,53 meses

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Cálculo del Valor de Reposición (VR):

VR= AB X P.U.const.

Donde P.U.const, será estimado por el manual de costo de construcción (CINPRONET):

Tomando la tipología Nº 10 del reporte de Noviembre de 2018 (Ver anexo 2), que
representa a una quinta con un sistema constructivo similar, tenemos que:

P.U.= 12.481,08 Bs.S/m2.

Ya que el valor del P.U. con el que contamos esta devaluado, usaremos los incrementos
que ha sufrido el dólar Dicom desde Noviembre de 2018 hasta la actualidad, que es una
forma indirecta de afectar este precio por la inflación que se ha tenido desde esa fecha. Ver
anexo 3.
TASA DE CAMBIO
FECHA DICOM % DE INCREMENTO VALOR NUMERICO P.U. CONST

02/11/2018 64,74
291,2264442 2,912264442 36.348,21
07/12/2018 188,54
338,4852021 3,384852021 123.033,30
04/01/2019 638,18
516,9575982 5,169575982 636.029,98
01/02/2019 3299,12

Por tanto el P.U. de construcción para Febrero de 2019= 636.029,98 BsS/m2.

El Área bruta estará dada por:

 El área de Planta Baja: Esta dado por la proyección de la losa de entrepiso, la cual
tiene volado en la fachado frontal y posterior, cuyas medidas se encuentran descritas
en plano de planta. Ver en anexo Nº 1. La misma tiene un valor de A1= 165,65 m2.

 El área del Nivel Superior: El área vendrá dada por lo que sería la proyección del
techo, que se estima será 30 cm de volado alrededor de toda la perimetral medido
desde los ejes de la edificación, dando como resultado: A2= 156,40 m2.

 Área bruta de la edificación: AB=A1+A2= 322,05 m2

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CALCULANDO EL VR:
VR= 322,05 m2 x 636.029,98 BsS/m2.

VR= 204.833.453,79 Bs.S

El valor obtenido de VR es el valor de toda la edificación, ahora para hallar el

valor de reposición de la porción de obra que esta ejecutada, hallaremos el porcentaje
de avance de obra, comparando el % de incidencia de costo encontrado en
CINPRONET por cantidad de obra ejecutada:
INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE LA OBRA
% EJECUTADO % EJECUTADO
TRABAJOS PRELIMINARES 1,59 100% 1,59
INFRAESTRUCTURA 8,02 100% 8,02
SUPERESTRUCTURA 20,72 32% 6,6304
INSTALACIONES SANITARIAS 4,69 5% 0,2345
INSTALACIONES ELECTRICAS 5,27 5% 0,2635
CUBIERTA DE TECHO 2,07 10% 0,207
PAREDES 10,47 5% 0,5235

9,34 0% 0
REVESTIMIENTO Y ACABADO INTERNO

2,33 0% 0
REVESTIMIENTO Y ACABADO EXTERNO
PAVIMENTO 6,34 40% 2,536
CARPINTERIA 3,8 0% 0
HERRERIA 10,75 0% 0
CERRAJERIA 0,92 0% 0
IMPERMEABILIZACION 0,96 0% 0
PINTURA 1,68 0% 0
VIDRIOS 1,79 0% 0
ARTEFACTOS SANITARIOS 5,28 0% 0
OBRAS EXTERIORES 0,96 0% 0
TOTAL EJECUTADO 20,00

Por tanto el % de obra ejecutada= 20,00%.

El VR del 20,00% de la obra es:

VR= 204.833.453, 79 Bs x 0.20

VR= 40.976.727, 60 BsS

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Cálculo del Factor de Corrección (Fc):

Donde i es la tasa de interés pasiva del año 2009, tomada de la base de datos del
Banco Central de Venezuela (ver anexo 4) y N es el tiempo de duración de la obra

Tasa de interés pasiva anual: 15,258

Tasa de interés pasiva mensual: 0,012715

FC= 10,10 x 0,012715

(1+0,012715) 10,10 + 1

FC= 0,060119

Cálculo del Costo de Reinicio de la Obra (CRO):

CRO= VR x P

Encontrando P en función del tiempo de paralización, donde P=110,53 meses y

T= N = 10,10 meses:

FALSO
FALSO
FALSO
VERDADERO

P= 0,05.

8
 Por lo tanto, CRO= 40.976.727,60Bs x 0,05.

CRO= 2.048.836,38 Bs.S

Calculo del VA de la obra:

VA= {VR x (1-Fc)} - CRO

VA= {40.976.727,60 x (1-0,060119)} - 2.048.836,38

VA= 36.464.400,16 Bs.S

9
 CONCLUSIÓN

La obra inconclusa objeto de este avalúo, ubicada en la Av. Intercomunal vía a Duaca
km.10, sector Sabana Grande, Parroquia El Cují, Municipio Iribarren, Barquisimeto, estado
Lara, tiene un valor actual a la fecha de este avalúo de:

Valor de la obra = 36.464.400,16 Bs.S

TREINTA Y SEIS MILLONES CUATROSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL

CUATROSCIENTOS CON 16 BOLIVARES SOBERANOS.

Este valor obtenido por el método del Ing. Roberto Piol Puppio, corresponde al
porcentaje del 20% de la obra ejecutada.

Las medidas de la obra fueron tomadas para confirmar que coinciden con el plano
suministrado.

Hemos asumido la tipología 10 porque a pesar de que el uso de la edificación está

destinada para ser comercial y residencial, las características constructivas en cuanto al
sistema estructural y la características de los materiales eran las más similares.

10
ANEXOs
ANEXO Nº 1: PLANO DE PLANTA

12
ANEXO Nº 2: TIPOLOGIA DE CINPRONET

13
ANEXO Nº3: TIPO DE CAMBIO DOLAR DICOM

TIPOS DE CAMBIO DE REFERENCIA

FUENTE: BCV

TIPO DE CAMBIO Bs/US$ (1)

FECHA COMPRA VENTA

01/02/2019 3.290,872200 3.299,120000

25/01/2019 1.568,618625 1.572,550000
18/01/2019 999,235650 1.001,740000
11/01/2019 793,471350 795,460000
04/01/2019 636,584550 638,180000
28/12/2018 562,570050 563,980000
21/12/2018 446,500950 447,620000
14/12/2018 300,616575 301,370000
07/12/2018 188,068650 188,540000
30/11/2018 85,655325 85,870000
23/11/2018 77,016975 77,210000
16/11/2018 67,041975 67,210000
09/11/2018 64,937250 65,100000
02/11/2018 64,578150 64,740000
26/10/2018 64,009575 64,170000
19/10/2018 63,311325 63,470000
11/10/2018 62,722800 62,880000
05/10/2018 62,184150 62,340000
28/09/2018 61,884900 62,040000
21/09/2018 60,957225 61,110000
14/09/2018 61,775175 61,930000
07/09/2018 61,416075 61,570000
31/08/2018 60,967200 61,120000
24/08/2018 60,119325 60,270000
17/08/2018 248.209,920000 248.832,000000
10/08/2018 206.841,600000 207.360,000000
03/08/2018 172.368,000000 172.800,000000
27/07/2018 143.640,000000 144.000,000000
20/07/2018 119.700,000000 120.000,000000
13/07/2018 119.700,000000 120.000,000000

14
ANEXO Nº4: TASAS DE INTERES PASIVAS

PROMEDIO DE i DE OBRA: 15,258

TASA DE INTERES MENSUAL: 1,2715

15
ANEXO 5: UBICACIÓN SATELITAL

16
FOTOGRAFIAS
 VISTA LATERAL HACIA EL SUR DE LA CONSTRUCCIÓN

VISTA LATERAL HACIA EL NORTE DE LA CONSTRUCCIÓN

VISTA FRONTAL DEL LA CONSTRUCIÓN

18