MANUAL DE CONVIVENCIA

EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1

El presente MANUAL DE CONVIVENCIA es un instrumento básico y preciso, para cambiar

y mejorar las relaciones de propietarios, arrendatarios, y demás personas que usan, gozan
y visitan el EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1, bajo las normas que están
contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rige la Propiedad Horizontal:

1. Constitución Política de Colombia

2. Ley 675 de 2001 (Régimen Propiedad Horizontal)
3. Ley 746 de 2002 (Reglamentación tenencia animales)
4. Reglamento de Propiedad Horizontal, (Escritura No. 00448 del 08 de febrero del
2020,
de la Notaría 7ma de Bogotá).
5. Código de Procedimiento Civil
6. Código Nacional de Policía y Convivencia ley 1801 del 29 de Julio de 2016

Su objetivo es garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad que permita un

goce tranquilo de los bienes privados y comunes, propendiendo por su conservación,
mantenimiento y buen servicio. Es por ello que es importante reconocer que además de la
propiedad privada que ha adquirido el copropietario, existen elementos sometidos al
régimen de propiedad horizontal pertenecientes a todos los propietarios, que por su
naturaleza se han llamado áreas comunes, por ejemplo los espacios de acceso y circulación
ya sea peatonal y/o vehicular, parqueaderos, la terraza e instalaciones de servicios públicos.

CAPÍTULO I

DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

Artículo primero: DERECHOS

I. Participar en las diferentes actividades promovidas por los órganos de

administración.
II. Ser informados oportunamente de la gestión de los órganos de administración a
saber: Asamblea General de Copropietarios, Consejo de Administración y
Administrador, Comité de convivencia y participar de la fiscalización a través de los
órganos de control de la copropiedad.
III. Formular por escrito y/o a través de medios electrónicos sus quejas, reclamos y
sugerencias a los órganos de administración relativos a los servicios comunales y
obtener pronta solución de los mismos.
IV. Solicitar a los órganos de administración la evaluación y acciones pertinentes frente
a los comportamientos de las personas que contravengan las disposiciones
establecidas en las normas anteriormente mencionadas. Dicha solicitud deberá
realizarse por escrito y con un recuento pormenorizado y debidamente
fundamentado de los hechos que dieron lugar a la misma. Ésta debe ir firmada por la
persona y/o personas que la realicen.
 V. Utilizar el sistema de seguridad establecido por el edificio para el ingreso peatonal y
vehicular implementado.
VI. Beneficiarse de los descuentos y facilidades que otorgue la Administración del
edificio por el cumplimiento en el pago de los cánones o cuotas de administración, de
los servicios comunitarios actualmente existentes en la copropiedad y de los que en
el futuro se establezcan.
VII. Ser visitado por personas no residentes en el edificio, previo cumplimiento de los
requisitos establecidos para el caso.
VIII. Realizar obras y/o reparaciones, únicamente en los días y horarios establecidos en el
Artículo 3ero Prohibiciones; Toda obra que se ejecute en los apartamentos deberá
ser informada a la Administración por escrito con mínimo 3 días de anticipación,
indicando la clase de obra que se va a ejecutar incluyendo tiempo y las personas
autorizadas para realizar la misma.
IX. Tener el servicio de vigilancia dentro de los parámetros en que el edificio haya
contratado dicho servicio.
X. No ser molestado o recibir agresiones, ofensas o cualquier otra actitud que pueda
atentar contra su integridad personal o de sus familiares y visitantes.
XI. A que le sea reparado el daño causado por acción u omisión de quien haya realizado
obras de refacción o reparación sin la debida planeación y evaluación de posibles
detrimentos a la propiedad del o los afectados.
XII. Enajenar, grabar, dar en anticresis la unidad privada conjuntamente con su derecho
sobre los bienes comunes de uso exclusivo.
XIII. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino
ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios.
XIV. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de Propietarios con derecho a voz y
voto. Se podrá intervenir a nombre propio o a nombre de un tercero siempre y cuando el
propietario le haya otorgado poder por escrito para representarlo de acuerdo a las normas
establecidas por el Consejo para tal fin.
XV. Solicitar a la Administración la convocatoria de la Asamblea Extraordinaria cuando lo
estime conveniente o necesario.
XVI. Conocer el estado de cuenta de su apartamento, que incluya todos los conceptos
relacionados de las expensas pagadas. Y de la situación financiera de la copropiedad.

Artículo segundo: OBLIGACIONES

I. Conocer y hacer cumplir todas las normas establecidas en el presente Manual, así
como las elaboradas y comunicadas por el Consejo de Administración, la
Administración y el Comité de Convivencia.
II. Pagar oportunamente las cuotas ordinarias o extraordinarias de Administración, así
como las multas y/o sanciones a que se haya hecho acreedor. Cuando se encuentre
en mora, los pagos que se realicen se imputarán primero a la obligación más
antigua, iniciando con multas, sanciones e intereses y finalmente, a capital.
III. Colaborar en la conservación de los bienes y equipos de la copropiedad informando
a la Administración sobre toda anomalía o desperfecto que observe en ellos y de
manera especial abstenerse de intervenir en su funcionamiento.
IV. Utilizar con la debida diligencia y cuidado las entradas, evitando su obstrucción,
tampoco es permitido que se haga uso inadecuado de la citofonía y las cerraduras
 de las puertas de contadores de servicios públicos so pena de ser objeto de
imposición de una multa, además de cancelar la reparación respectiva.
V. En caso de transferencia del dominio, cada propietario se obliga a comunicar a la
Administración por escrito el nombre y domicilio del nuevo propietario, quien deberá
presentar oportunamente el Certificado de Libertad que certifique su dominio.
Igualmente, la Administración deberá entregar de forma física o digital el Manual de
Convivencia firmando su recibido.
VI. Cada propietario del edificio será solidariamente responsable con las personas a
quién cede el uso de dicha unidad a cualquier título, llámese arrendatario, usuario, o
usufructuario. En especial por las multas derivadas del incumplimiento de las normas
del Reglamente de Propiedad Horizontal y de este Manual. Para que personas
distintas del propietario puedan ocupar cualquier apartamento, será necesaria la
autorización por escrito del copropietario o de la Inmobiliaria encargada de la
administración del bien, poniendo en conocimiento de éste a la Administración.
VII. Si por el uso, o por la realización de obras y reparaciones que realice el copropietario
se afecte a terceros, se ocasionen perjuicios a la propiedad común o a las demás
propiedades, se obligará de manera inmediata al causante, a ejecutar las acciones
necesarias para reparar los daños causados.
VIII. Reportar pérdida o hurto de pin o llave de entrada al edificio para su bloqueo
inmediato o cambio de chapa. En caso de pérdida o hurto de la llave de la entrada al
edificio, el cambio de guardas o chapa por primera vez se realizará con las expensas
comunes, en caso de la ocurrencia de un segundo o mas eventos, el propietario se
hará responsable de los gastos de cambio de guardas o chapa, así como de 10
copias de la nueva llave, una para cada apartamento.
IX. Todo propietario tiene la obligación de diligenciar el registro de Propietarios y
actualizarlo cuando se presenten cambios. La Administración establecerá
mecanismos necesarios para la actualización de este registro.

PARÁGRAFO PRIMERO. Para realizar modificaciones permitidas por el Reglamento de

Propiedad Horizontal en sus apartamentos, los propietarios deberán cumplir los siguientes
requisitos:
● Informar por escrito a la Administración sobre las reformas a ejecutar.
● Sí se requiere, obtener autorización de la entidad Distrital competente, si la
naturaleza de la obra y las normas aplicables lo exigen.
● Que la obra o instalación proyectada no comprometa la seguridad y la solidez del
edificio, ni afecte la salubridad de los habitantes del edificio o los servicios comunes,
ni las fachadas.
● Hacerse responsable de los escombros y daños que resulten de la obra realizada.
● Las instalaciones de TV por cable se realizarán previa autorización de la
Administración dentro del horario establecido, en compañía de un representante del
solicitante del servicio.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Todo incumplimiento a las obligaciones aquí descritas, se

comunicará por escrito por parte de la Administración, aplicando si es necesario la multa
correspondiente, la cual se verá reflejada en el siguiente recibo de administración y su
cancelación será de forma inmediata.
Artículo tercero: PROHIBICIONES

I. Realizar todo acto que ponga en peligro la seguridad y convivencia del edificio y su
salubridad y/o que perturbe los derechos de las personas que lo habitan.
II. Arrojar por las ventanas desperdicios, sustancias o cualquier tipo de elemento que
atente contra la salubridad, higiene y seguridad del edificio y/o sus residentes. Su
incumplimiento acarreará sanción, así: primera infracción, llamado de atención por
parte de la Administración. Segunda infracción y sucesivas, se aplicará el cobro de
multas por la Administración previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo
de Administración.
III. Causar cualquier daño a los vehículos, bienes o áreas comunes. El propietario o
tenedor de la unidad habitacional debe reparar el daño, sin perjuicio de las demás
acciones civiles, judiciales, policiales y sociales a que haya lugar.
IV. Usar áreas comunes para fines diferentes a los asignados. En caso de
incumplimiento, se procederá por el responsable del acto a la recuperación de las
mismas.
V. Modificar las fachadas de los bloques, pintar o alterar su color en las puertas,
paredes, pasillos y techos, pisos y ventanas. Su incumplimiento le obliga a dejar en
el estado en que se encontraba originalmente, sin perjuicio de las demás acciones
civiles, judiciales, policiales y sociales a que haya lugar.
VI. Colocar pancartas, letreros, avisos, carteles, prendas de vestir, lencería y otros
elementos similares en las paredes externas, puertas, ventanas, balcones o áreas de
uso común, ya que dan mal aspecto y deslucen el edificio.
VII. Instalar máquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones, sonidos estridentes
como parte de una actividad laboral, recreacional o de negocio. Su incumplimiento
acarreará la primera vez, citación al Comité de Convivencia. Reconvención por parte
del Administrador la segunda vez y aplicación de multa por la Administración previo
concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de Administración en caso de
presentarse una tercera vez.
VIII. Ingresar al cuarto de bombas, cuartos de máquinas, y similares. Su incumplimiento
se sancionará con multa impuesta por la Administración previo concepto del Comité
de Convivencia y el Consejo de Administración y la correspondiente reparación de
los daños que se llegaren a ocasionar.
IX. Variar las acometidas internas de la unidad privada, de las instalaciones eléctricas,
hidráulicas, sanitarias, telefónicas, de citófonos, de antena comunal, gas, así como
servicios de agua y energía comunales, excepto en caso de evidente emergencia o
calamidad.
X. Cuando se trate de obras internas en los apartamentos se debe tener en cuenta que
los muros son comunes y que cualquier daño a terceros, vecinos, colindantes y a la
edificación en sí, originados por acción u omisión, debe ser reparado de inmediato,
so pena de cancelar los daños ocasionados y multa definida previo concepto del
Comité de Convivencia y el Consejo de Administración.
XI. Sacar desechos de materiales sobrantes de construcción o de reparaciones locativas
realizadas dentro de cada apartamento a las áreas comunales. Estos deberán ser
evacuados en bolsas debidamente selladas, por los responsables de la construcción,
fuera del edificio realizando su correcta disposición, no en los contenedores de uso
 público que se encuentran en la calle. Su incumplimiento se sancionará con una
multa impuesta previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de
Administración.
XII. Causar molestias a terceros, derivadas de su comportamiento, como la realización
de fiestas con música a alto volumen. Su incumplimiento determinará citación al
Comité de Convivencia para los responsables y el pago de la multa que estime
previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de Administración.
XIII. Instalar en áreas comunes antenas de radio, televisión o cables, sin la debida
autorización de la Administración, so pena de ser retiradas y la reparación respectiva
correrá por cuenta del responsable.
XIV. Obstruir las áreas comunes, depositando o colocando materiales, mercaderías,
muebles, tapetes, materas u objetos de cualquier naturaleza, que afecten la
movilidad y estética del Edificio o su buen aspecto, o que impliquen un daño,
molestia, que ocasionen inconvenientes o perjuicios a la visual o al tránsito de
cualquier otro propietario.
XV. Alimentar las aves en las salientes, cornisas, ventanas o terraza.
XVI. Hacer necesidades fisiológicas en áreas comunes o permitir que sus mascotas lo
hagan, su incumplimiento será sancionado con la respectiva multa impuesta previo
concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de Administración.
XVII. Realizar ventas, promociones, ofertas de bienes o servicios en la portería y en las
áreas comunes, sin la debida autorización de la Administración, así como la
circulación de material promocional por debajo de las puertas de los apartamentos.
XVIII. Realizar trabajos o trasteos entre las 5:00 de la tarde y las 8 de la mañana del día
siguiente. Igualmente queda prohibido la realización de trabajos y trasteos los días
domingos y festivos. Estableciéndose como horario de trabajo de 8:00 a.m. a 5:00 de
la tarde los días de lunes a viernes y el sábado de 8 a.m. a 12:00 p.m. El
incumplimiento a la presente norma acarrea el llamado de atención y comunicación
por parte de la Administración, interrupción inmediata de los trabajos y sanción
previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de Administración.
XIX. Utilizar armas de cualquier tipo dentro del edificio.
XX. Introducir o mantener dentro del Edificio, aunque sea bajo pretexto de formar parte
de sus actividades personales. Materiales inflamables, explosivos, que produzcan
humedad, malos olores, humo o cualquier clase de molestias al vecindario.
XXI. Sacudir alfombras, tapices, cortinas, ropas, etc., en los balcones, ventanas o áreas
comunes del edificio; escurrir agua o cualquier elemento que pueda caer en
unidades habitacionales inferiores, anexas o en cualquier parte del edificio o de sus
vías aledañas.
XXII. Colocar ropa, traperos, cobijas, manteles, zapatos, etc. En las ventanas del área de
lavandería.
XXIII. Colocar macetas u otros objetos en la parte exterior de las ventanas y balcones del
Edificio, que afecten la estética y condiciones de seguridad del edificio.
XXIV. Utilización de pasillos y zonas comunes para interponer barreras tales como:
materas, elementos de decoración o enseres de cualquier tipo que afecten la
movilidad y la seguridad de los residentes.
XXV. Entrada de domiciliarios al edificio.

CAPÍTULO 3 SEGURIDAD
 I. Cooperar para controlar el acceso al edificio y comprometerse a no cometer ningún
acto que atente contra la seguridad del edificio.
II. Se debe registrar a los invitados, a los arrendatarios y de autorizar a todos los
visitantes.
III. Recibir en la entrada del edificio los domicilios, impidiendo la entrada de los mismos
hasta la puerta de cada propiedad.
IV. El encubrir o guardar información sobre los responsables de haber cometido
cualquier delito o infracción respecto de los bienes privados o comunes de la
propiedad será sancionado.
V. Evite dejar su vehículo cargado de paquetes y mercancías frente al edificio, para no
ser víctima de un posible robo.

PARÁGRAFO PRIMERO: Se recomienda mantener la mayor seguridad en la puerta de

entrada a su apartamento, no dejarla abierta en ningún momento, cuidar celosamente sus
llaves No abrir su puerta sin antes confirmar quien es, alistar su dinero con anterioridad a la
llegada de domicilios.
PARÁGRAFO SEGUNDO: En caso de presentarse anomalías o actos contra la seguridad
del edificio, propietarios y/o residentes, personas sospechosas rondando, incendio, escapes
de gas o de agua, daño de zonas comunes, juegos o actividades peligrosas, los residentes
deben dar aviso inmediato a la Administración, a los vigilantes o a la autoridad competente.
PARÁGRAFO TERCERO: En caso de reparaciones necesarias en los bienes comunes por
inminente peligro de ruina de los interiores o del edificio o grave amenaza para la seguridad
de los habitantes, la Administración deberá proceder a su inmediata solución.

CAPÍTULO 4 DE LOS PARQUEADEROS

I. El edificio no asume responsabilidad alguna por pérdida total o parcial de vehículos u

objetos dejados dentro de los mismos, así como tampoco asume responsabilidad por
los daños ocasionados a los vehículos en las zonas de parqueo. Se recomienda
dejarlos con la alarma activada y en lo posible no dejar paquetes o elementos que
llamen la atención.
II. Todo residente usuario del parqueadero deberá dejar su vehículo o moto con todos
los dispositivos de seguridad de que disponga para evitar al máximo pérdidas o
hurtos.
III. Queda prohibida la entrada de vehículos de servicio público. Solo se permitirá su
entrada en casos de extrema necesidad o urgencia.
IV. La administración del edificio no se responsabiliza por vehículos estacionados en las
calles aledañas al edificio.
V. Los vehículos tanto de propietarios o residentes y visitantes autorizados deben ser
estacionados en el parqueadero correspondiente o asignado. El incumplimiento de
las normas pertinentes hará responsable al propietario o residente como
contraventor directo.
VI. Los propietarios o residentes únicamente podrán utilizar el espacio correspondiente a
su parqueadero.
VII. Ningún propietario o usuario podrá estacionar su vehículo en el acceso al
parqueadero o fuera del parqueadero asignado según la escritura y sin afectar a los
 parqueaderos contiguos. El libre tránsito de vehículos por la zona de circulación, no
faculta a ningún usuario para impedir o estorbar la libre circulación.
VIII. Está totalmente prohibido realizar reparaciones mecánicas y lavado de los vehículos
en los parqueaderos o en las zonas comunes.
IX. No está permitido el estacionamiento de vehículos de más de 1.25 toneladas.
X. La Administración avisará a los propietarios de los vehículos sobre el derrame o
escape de cualquier líquido o fluido proveniente del vehículo. El dueño deberá tomar
las medidas pertinentes para hacerlo reparar y deberá limpiar la zona afectada.
XI. La circulación dentro de las áreas de parqueo, se hará siempre conservando una
velocidad menor a 5 Kilómetros por hora. y se debe circular con las luces del
vehículo encendidas.
XII. Ningún vehículo o moto interrumpirá la tranquilidad del edificio utilizando pitos,
cornetas, resonadores o similares, a ninguna hora. Los tenedores de vehículos
deberán revisar sus alarmas a fin de evitar que se disparen accidentalmente.
XIII. Ningún residente podrá ingresar su vehículo con violencia al edificio. En el evento de
incurrir el residente en violación a las normas de tránsito y de convivencia pacífica, la
Administración tiene la facultad de acudir a la autoridad competente para solucionar
los posibles conflictos que se presenten.
XIV. Los residentes propietarios de vehículos serán los directos responsables de los
daños o perjuicios que causen con su vehículo a otros vehículos, personas o cosas.
Con el uso de cámaras de seguridad se podrá ver qué ocurrió.
XV. Los propietarios de parqueaderos que no posean vehículo para su uso podrán
alquilar su parqueadero a un solo vehículo y únicamente a los propietarios del
EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1. Todo residente que autorice el ingreso
de un automotor visitante se hace responsable del mismo, mientras haga uso del
parqueadero.
XVI. No está permitido el tránsito de niños pequeños sin sus padres o personas
responsables, ni que jueguen, monten bicicleta, carritos motorizados, karts, patines y
demás elementos similares en los sótanos, zonas de parqueo y rampas de acceso,
en caso de accidente los daños que se presenten serán asumidos directamente por
los residentes, padres o acudientes del infractor.
XVII. Se debe hacer buen uso de las zonas de estacionamiento, si se llegan a usar como
depósito o lugar para el almacenamiento de elementos ajenos a vehículos, será
responsabilidad del propietario cualquier daños causado, así como de mantener la
estética del edificio.

CAPÍTULO 5 EMPLEADOS DE LOS RESIDENTES

Es obligación de los residentes comunicar a los empleados a su servicio (servicio doméstico,

enfermeras, niñeras, etc.) el acatamiento de las disposiciones del presente manual y
observar las normas de conducta adecuadas en el EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA
1.
Se debe comunicar por escrito a la administración la contratación y retiro de sus empleados.
Se prohíbe contratar al personal que trabaje en EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1
(aseadoras, todero y vigilantes) para que realicen labores al interior de los apartamentos el
mismo día que realice labores en el edificio.
Los empleados de los propietarios o residentes no podrán sacar ningún objeto salvo expresa
autorización del mismo. De igual manera, el edificio no asume responsabilidad alguna por
hurto como consecuencia de malas acciones de los empleados de los residentes.

CAPÍTULO 6 AUSENCIA TEMPORAL DE RESIDENTES

Se recomienda que la ausencia temporal prolongada de propietarios o residentes sea

informada por escrito a la Administración, indicando el nombre y teléfono de una persona a
quien se pueda informar o que incluso pueda entrar al apartamento en caso de emergencia.
Se debe asegurar que las puertas y ventanas estén bien cerradas al igual que los registros
de gas y de agua.

CAPÍTULO 7 PORTERIA

I. El acceso de personas se hará exclusivamente por el acceso peatonal. El acceso por

los parqueaderos será únicamente para vehículos, personas en situación de
discapacidad.
II. Las puertas de ingreso deberán permanecer cerradas.
III. Toda la correspondencia incluidos revistas, periódicos y recibos de servicios
públicos, extractos bancarios y demás paquetes deberán ser recogidos por el
propietario o residente del apartamento.
IV. La administración no responde por objetos dejados en áreas comunes incluyendo la
zona de parqueaderos.
V. Tanto residentes como aseadoras deben tener precaución de apagar la luz y dejar
bien cerradas las llaves de agua en caso de ser utilizadas.

CAPÍTULO 8 CUIDADO Y MANEJO DE BIENES COMUNES

I. No se permite dejar elementos deportivos y recreativos (bicicletas, patines, juguetes,

carros, etc.) en las áreas comunes. El no acatar esta decisión dará lugar a recoger
los elementos que se encuentren en las áreas comunes y se depositarán en la
Administración donde se guardaran y entregarán a un adulto mediante el pago de
una sanción estipulada previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de
Administración.
II. Solicitar al menos con 1 día de anterioridad y por escrito el uso de la terraza,
indicando fecha, horario y tipo de evento.
III. La terraza deberá entregarse en las mismas condiciones de aseo en que se recibió.
y deberá recibirse y entregarse inventariado.
IV. El uso de la terraza comunal tendrá el carácter de préstamo oneroso. Este alquiler
deberá cancelarse con anterioridad al uso, pagando el valor estipulado en la
administración.
V. La terraza estará disponible en el siguiente horario, desde las 10 am hasta las 8pm.
El incumplimiento de este horario acarreará la aplicación de las normas establecidas
en el Código de Policía y Convivencia.
VI. El alquiler de la terraza es solo para propietarios o residentes.
VII. La terraza se puede alquiler 2 veces al mes.
VIII. Tendrá prelación para el segundo alquiler del mes la persona que no hay hecho uso
de ella ese mismo mes.
IX. El valor del alquiler será de $40.0000.
X. Con el fin de controlar el acceso de los invitados, en el momento de recibir la terraza
se deberá realizar una lista con el nombre de cada uno de los invitados. La persona
que alquila la terraza es el responsable de este listado.
XI. Cuando dos o más personas soliciten la terraza para el mismo día, se le alquilará a
quien haya efectuado primero la solicitud y realizado la cancelación del mismo.
XII. La terraza no se prestará con ánimo de lucro para los propietarios o residentes. La
Administración podrá utilizarlo para actividades que reporten beneficio para el
edificio.
XIII. Todas las personas que asistan a la reunión, estarán bajo la responsabilidad de los
organizadores.
XIV. Está prohibido antes, durante y después de las fiestas que los asistentes a las
reuniones salgan a fumar, tomar alcohol, etc. en las áreas comunes. En todo caso
queda prohibido a los menores de edad ingerir bebidas alcohólicas.
XV. Queda prohibido para efectos de la terraza:
● Destinarla a reuniones que perturben la tranquilidad de los residentes, sea
por la naturaleza de la reunión, volumen de la música o comportamiento de
los asistentes. Cuando en las reuniones se produzcan disturbios, los
propietarios deberán llamar a la policía. Se aplicará el Código Nacional de
Policía y Convivencia vigente.
● Utilizarla para reuniones de tipo político, religioso y fines lucrativos de índole
personal.
XVI. El uso indebido de la terraza ocasionará la suspensión del alquiler al infractor por
espacio de seis (6) meses. Se deberán pagar los daños ocasionados y será
antecedente para futuros préstamos.
XVII. El Consejo de Administración y el Comité de Convivencia podrán hacer uso de la
terraza bajo su responsabilidad, para realizar conferencias, eventos o reuniones
destinados a la comunidad del EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1.

CAPÍTULO 9 PUNTOS FIJOS Y ASCENSORES

I. Los puntos fijos serán usados exclusivamente para el tránsito peatonal para cada
uno de los bienes privados.
II. Se prohíbe fumar y permanecer en visita en el hall y escaleras de acceso a los
apartamentos.
III. Debe respetarse el número máximo de personas permitidas en los ascensores.
IV. Respecto del transporte de material de construcción o de elementos de trasteos tales
como electrodomésticos o muebles, no se permitirá cuando se supere la capacidad y
peso del máximo establecido por la empresa de ascensores.
V. No se puede dejar ni siquiera de manera temporal cajas, bolsas de basura u otros
elementos en hall y escaleras de acceso a los apartamentos.
VI. No se podrán colocar ningún tipo de elemento de forma permanente o temporal en
los puntos fijos, ni en las áreas comunes del edificio, ya que esto podría afectar la
circulación de los residentes del edificio en cualquier momento y en caso de
emergencia.
VII. Al utilizar el ascensor se debe tener cuidado de no ensuciar ni dañar el piso, las
paredes, los protectores, el techo y los vidrios del mismo por personas y/o mascotas.
En caso de emergencia o desperfecto, los residentes deberán avisar a la
administración.
VIII. En caso de estar utilizando el ascensor y quedar atrapado dentro del mismo, no
manipule el ascensor, ni intente salir de él. Espere a que llegue el personal de los
ascensores que manipule la máquina para que las personas atrapadas puedan salir
sin ningún riesgo. No exponga su vida ni la de los demás.
IX. Las carteleras del edificio físicas y/o virtuales son de uso exclusivo de la
Administración, las cuales están destinadas a informar a los residentes del edificio y
su contenido estará exclusivamente a cargo de la administración del edificio.
X. Los avisos de se vende o arrienda se deben colocar en redes y no en las ventanas
de los apartamentos.

CAPÍTULO 10 ANIMALES DOMÉSTICOS

La tenencia de un animal implica asumirlo con dedicación, cumplir los deberes implícitos que
trae el derecho a tenerlo, tanto con el animal como con su entorno, es decir el resto de
copropietarios. Por lo que los copropietarios tienen derecho a disfrutar de la tranquilidad de
su lugar de vivienda y a quejarse si hay malos olores y excesivo ruido en el apartamento en
donde hay un animal, por lo que el dueño de la mascota debe evitar dichas molestias

I. En todo momento el perro debe permanecer con su correa para evitar accidentes,
pueden ser atropellados por un carro o pueden lastimar a alguien
II. Siempre debe haber presencia del cuidador o dueño de la mascota, que a su vez se
responsabilizará de cualquier daño a la propiedad privada, áreas comunales y demás
habitantes del EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1.
III. Solo se permitirá el tránsito temporal de mascotas siempre y cuando sea con correa
hacia la salida del edificio por el área de parqueadero, saliendo por la puerta
peatonal de los parqueaderos
IV. El propietario o residente dueño de una mascota puede utilizar el ascensor mientras
se encuentre desocupado. En caso que entren más personas al ascensor debe salir
inmediatamente y transitar por la escalera o esperar nuevamente el ascensor, a
menos que a dichas personas no les incomode la presencia del animal, por lo cual
debe preguntarles previamente.
V. El comité de convivencia conjuntamente con la administración expedirá la tarjeta
residencial que validará el certificado de vacunación y la buena salud del animal lo
que lo hace apto para vivir en comunidad.
VI. Todas las mascotas incluidas caninas, felinos y roedores (ratones, hámsters,
conejos) deben estar vacunados contra la rabia y el carnet de vacunas, acorde con el
Código de Policía y Convivencia.
VII. Está totalmente prohibido que las mascotas hagan sus necesidades dentro de
cualquier área común del edificio. En caso de registrarse un incidente el dueño o
tenedor se hace responsable y deberá limpiar la zona afectada. Quien no acate esta
norma será sancionado con una multa establecida.
VIII. Está prohibido poseer animales silvestres en calidad de mascotas. Quien no acate
esta norma será sancionado bajo el Código Nacional de Policía.
 IX. Ante la identificación del mal cuidado de la mascota se realizará un llamado de
atención y si no se soluciona la situación se procederá a su denuncia frente a la
autoridad competente.

PARÁGRAFO: El incumplimiento de cualquiera de las anteriores normas acarreará para el

responsable de la mascota propietario o residente del apartamento, una sanción o multa
establecida previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de Administración.

CAPÍTULO 11 SALUBRIDAD

Quedan prohibidos todos los actos que atenten contra la higiene y la buena presentación del
edificio tales como:
I. Dejar los residuos (coloquialmente conocida como basura) en áreas comunes, ni en
los entrepisos o escaleras, ni siquiera de manera temporal.
II. Arrojar a las cañerías domiciliarias (sanitarios) papeles, palos, toallas higiénicas,
pañales desechables, trapos, yeso, materiales de construcción, etc. El
incumplimiento de esta norma generará una multa de 5 SMDLV, la cual será aplicada
al propietario o residente. Además de cubrir el valor de la reparación pertinente.
III. Arrojar papeles y basuras a las zonas comunes o por las ventanas o balcones,
incluyendo la franja de control ambiental que queda en la zona posterior del edificio.
IV. Manchar, pintar o rayar las paredes, los pisos, ventanas, etc. so pena de cubrir el
valor del daño.
V. Fumar en las áreas comunes y/o arrojar colillas de cigarrillo desde los balcones y
ventanas del edificio.
VI. Colgar o sacudir ropa, zapatos, toallas, tapetes, etc. en las ventanas y/o balcones del
edificio.
VII. Lavar y arrojar el agua sucia o basura por los desagües del balcón para evitar que
estos caigan a los pisos de abajo. El incumplimiento de esta norma acarreará una
multa de 2 SMDLV.

Así mismo se debe cumplir con las siguientes directrices:

VIII. Los propietarios que tengan plantas colgantes en los balcones deben tener especial
cuidado al regarlas para evitar que el exceso de agua y tierra caiga a los balcones
vecinos y manchen las paredes.
IX. En caso de presentarse una situación inesperada dentro del ascensor como: la
mascota hizo su necesidad, la bolsa de basura suelta líquidos o desechos, vómito,
etc., el responsable debe limpiar y dejarlo en condiciones higiénicas adecuadas de
no haberlo ocasionado.
X. Los residentes deben hacer fumigar la propiedad privada en caso de detectar la
presencia de insectos, roedores o similares.
XI. Atender y seguir las recomendaciones que sobre reciclaje haga la administración
para obtener beneficios económicos de descuento por parte del servicio de
acueducto y alcantarillado.
XII. Clasificar los residuos sólidos en la fuente, es decir en su unidad privada, bajo el
nuevo código de colores estipulado en la resolución 2184 de 2019, utilizando bolsas
separadas dependiendo de las clases de residuos. Los materiales reciclables como
 cartones, vidrio, cubetas de huevo,latas, botellas de plástico y vidrio deben
disponerse limpios, en el contenedor designado que se encuentra en el exterior.
XIII. El comité ambiental de la copropiedad iniciará la campaña de educación y manejo de
residuos y aspectos ambientales.

CAPÍTULO 12 DÍAS ESPECIALES (Día de los Niños, Navidad, Año Nuevo, etc.)

I. No está permitido el uso de ningún tipo de pólvora dentro de las instalaciones del
edificio, ya que pueden generar accidentes y peligros para las personas que habitan
en el edificio y sus áreas.
II. Está prohibido encender hogueras (a excepción del asador) en cualquier zona del
edificio y exteriores a este, como andenes.
III. Las instalaciones navideñas de luces intermitentes, no deben colocarse sobre
material combustible y deben apagarse cuando el apartamento esté solo, para evitar
cortocircuitos y por ende un incendio.
IV. Ningún adorno o decoración puede obstruir el paso normal de los residentes.

CAPÍTULO 13 TRASTEOS Y MUDANZAS

Los residentes que realicen trasteos o mudanzas internos, así como los externos que
necesiten entrar o salir del edificio, lo podrán hacer respetando y acatando las siguientes
normas:
I. Previamente se tramitará ante la Administración, el permiso correspondiente para la
salida o ingreso de mudanzas PAZ Y SALVO por todo concepto y ésta expedirá la
correspondiente autorización.
II. La salida o ingreso de trasteos, se podrán efectuar dentro de los horarios
establecidos por el Código de Policía, que prohíbe hacerlos, en horas nocturnas,
dominicales y festivos.
III. Si es arrendatario presentará a la Administración carta de la inmobiliaria o carta del
propietario, autorizando la entrada o salida de sus muebles y enseres al respectivo
apartamento.
IV. Todo residente que desee hacer un trasteo, deberá previamente constituir un
depósito con la administración por una suma equivalente a UNA CUOTA DE
ADMINISTRACIÓN MENSUAL VIGENTE PARA ESE TIPO DE APARTAMENTO, a
fin de cubrir los gastos ocasionados por los posibles daños que se presenten en las
zonas comunes con ocasión de este. En el evento de no presentarse ningún daño la
suma depositada será devuelta.

PARÁGRAFO 1: Cuando el inmueble esté consignado a una arrendadora o finca raíz, la

Administración mantendrá informada a la arrendadora sobre el estado de cuenta del
residente. La arrendadora, finca raíz o inmobiliaria deberá informar a la Administración si el
arrendatario está a paz y salvo con ella. Si el arrendatario se va y el inmueble queda
adeudando cuotas y/o multas a la Administración, el propietario, de conformidad con lo
establecido con la Ley 675 del 2001, será solidariamente responsable con la obligación.
PARÁGRAFO 2: Ningún propietario o arrendatario podrá solicitar permiso para realizar
cambio, mudanza o trasteo a nombre de un apartamento diferente al que reside. Se
exceptúa quien actúe con poder conferido en forma legal, informando al Administrador.
PARÁGRAFO 3: Los daños ocasionados a bienes de la copropiedad correrán a cargo de los
propietarios, con un llamado de atención por parte de la Administración, una multa fijada
previo concepto del Comité de Convivencia y el Consejo de Administración.

CAPÍTULO 14 RÉGIMEN DISCIPLINARIO Y SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

I. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los tenedores del edificio, o entre
ellos y el Administrador, el Consejo de Administración, Comité de Convivencia o cualquier
otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón a la aplicación o
interpretación de la Ley 675 de 2001 y del Reglamento de Propiedad Horizontal sin perjuicio
de la competencia propia de las autoridades policiales o jurisdiccionales, se acudirá a:

- ADMINISTRADOR: Cuando se suscite un conflicto dentro del edificio, la primera

instancia en conocerlo será el Administrador. Si su intervención no logra un arreglo
se intentará dicha solución ante el Comité de Convivencia.
El Administrador tendrá la facultad de conformidad con la Ley y la naturaleza del
conflicto, de acudir a la autoridad judicial o de policía competente para reclamar o
demandar al propietario o residente que perturbe la tranquilidad de los demás
propietarios y residentes o que comprometa la seguridad, solidez, salubridad,
estética o buen nombre del edificio o de la persona jurídica o para exigir el
cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.
- COMITÉ DE CONVIVENCIA: Cuando se presente una controversia que pueda surgir
con ocasión de la convivencia en el edificio, su solución se podrá intentar mediante la
intervención de este Comité, cuyos miembros serán elegidos por la Asamblea
General de propietarios por un periodo de un (1) año y estará integrado por un
número impar de tres (3) o más persones. Este Comité intentará presentar fórmulas
de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de
vecindad Las consideraciones del Comité se consignarán en un Acta, suscrita por las
partes y los miembros del Comité y la participación en él será Ad honorem. El Comité
consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

II. PROCEDER DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA

1. Convocará por escrito a las partes en conflicto para ser escuchadas.
2. Intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad.
3. Las consideraciones de este Comité se consignarán en un acto suscrito por las
partes y por los miembros del Comité.

PARÁGRAFO: Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos

referidos en el presente artículo se dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII de
C.P.C. o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
III. PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER SANCIONES NO PECUNIARIAS.
Agotada la solución del conflicto a través del Comité de Convivencia, sin que éste hubiese
podido resolverse, o en el evento en que sea necesario por la naturaleza de la falta
cometida, el Consejo de Administración procederá de la siguiente forma:
1. Se citará al posible responsable por escrito, indicándole los cargos que se le imputen
y se escuchará en diligencia de descargos. Dentro de los tres días siguientes se
decidirá si se le impone sanción o no. Si se impone sanción esta consistirá en un
llamado de atención para que corrija su comportamiento, o acate la decisión del
Consejo de Administración.
2. Si la conducta infractora continúa, previo agotamiento del procedimiento señalado en
el literal anterior, se impondrá la sanción de publicación durante diez días en lugares
de amplia circulación del edificio, donde se indique la infracción y se le concederá un
tiempo perentorio, que en ningún caso puede ser superior a diez días, en los casos
que así lo amerite; y en otros casos, se hará seguimiento. Si la conducta persiste se
impondrá multa o sanción pecuniaria, para que corrija su comportamiento y acate la
decisión del Consejo de Administración.

IV. PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER SANCIONES PECUNIARIAS.

Cuando algún residente o visitante incumpla las obligaciones contempladas en el presente
manual, se procederá de la siguiente manera:
1. Elevado el pliego de cargos al responsable, se le notificará personalmente y a través
de acta emitida por el Consejo de Administración.
2. Cinco días después de la notificación, el responsable deberá contestar por escrito y
aportando las pruebas que tuviere y solicitando la práctica de aquellas que considere
necesarias para su defensa.
3. Se le enviará una nueva comunicación solicitando su respuesta, para lo cual tendrá
tres (3) días hábiles para presentar pruebas y descargos correspondientes. Si el
presunto responsable no responde, el Consejo de Administración oficiosamente
podrá emitir el fallo mediante resolución motivada.
4. El fallo debe ser notificado personalmente al responsable dentro de los cinco (5) días
siguientes a su emisión, indicando que procede el recurso de reposición ante el
Consejo de Administración y la acción de impugnación, establecida en el artículo 62
de la ley 675, que tramitará ante la jurisdicción civil de conformidad con lo
establecido por el artículo 194 del Código de Comercio.
5. De no ser posible la notificación se dejará expresa constancia en el acta de la
reunión respectiva del Consejo de Administración, de las razones por las cuales no
se pudo efectuar la notificación, y se procederá a publicar en la cartelera de la
Administración, la resolución durante diez días hábiles. Si el responsable se presenta
durante este periodo a descargos o a solucionar el problema ante el Consejo o la
Administración, deberá informar por escrito ante este ente. Y si lo hace luego de la
publicación de la resolución, esta se quitará de la cartelera.
6. Cuando no se ha presentado el responsable, en el libro de actas se dejará
constancia de la fecha de publicación y retiro de la resolución. Igualmente se fijará
copia de la resolución en la puerta de ingreso al inmueble donde reside el
responsable. Se enviará copia de la resolución por correo certificado, al apartamento,
dejando constancia de tales actuaciones en el acta del Consejo de Administración.
Una vez cumplido el anterior procedimiento se procederá al cobro. Las multas serán
incluidas en la cuota de administración del mes siguiente junto con los demás gastos que
deba el responsable.
PARÁGRAFO PRIMERO: Si la conducta persiste se podrán establecer multas sucesivas
que no podrán exceder diez veces la cuota de administración mensual. Las sanciones de
que trata el presente Manual de Convivencia, prestarán mérito ejecutivo de conformidad con
lo establecido en el artículo 48 de la ley 675 de 2001.
PARÁGRAFO SEGUNDO: El incumplimiento por parte de un residente, arrendatario o
tenedor, de una o varias obligaciones y/o la infracción de una varias prohibiciones y en
general el no acatamiento de cualquiera de las disposiciones establecidas en la ley 675 de
2001 y en el Manual de Convivencia, lo hará acreedor, previo agotamiento del anterior
procedimiento, de las sanciones y multas estipuladas en el Código de Policía.

CAPÍTULO 15. OTRAS DISPOSICIONES

I. MULTA POR INASISTENCIA DE LOS RESIDENTES

El propietario que no asista o no asigne por escrito a un delgado a las Asambleas Ordinarias
y Extraordinarias de Copropietarios, salvo en casos de fuerza mayor debidamente
certificados, se hará acreedor a sanción pecuniaria equivalente a una cuota de
administración vigente al momento del incumplimiento

II. SOBRE EL PAGO DE LAS CUOTAS, CONTRIBUCIONES, SANCIONES Y

EXPENSAS A CARGO DE LOS COPROPIETARIOS
Cuando algún residente tenga deudas de cualquier orden ante la administración del edificio,
todo abono parcial será aplicado según los saldos en el siguiente orden:
1. A las multas o sanciones.
2. A los intereses de mora.
3. A las cuotas extraordinarias
4. A las cuotas de administración más antiguas sin cancelar.
5. A la cuota de administración del mes.

III. INCREMENTO DE CUOTAS ORDINARIAS.

Las cuotas ordinarias mensuales de Administración se incrementarán anualmente lo que se
incremente el Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV) establecido por el Gobierno
Nacional para la vigencia presupuestal correspondiente, y empezará a regir a partir del mes
de enero de cada año. No obstante, dicho incremento podrá ser modificado por la asamblea
anual de propietarios, atendiendo a las necesidades presupuestales del edificio.

IV. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE ARTÍCULOS

El incumplimiento de alguno de los artículos descritos en este manual (que no plantee
multa), puede generar sanciones monetarias calificadas de la siguiente manera:
- Leve: 1 salario mínimo diario vigente.
- Grave: 5 salarios mínimos diarios vigentes.
- Muy Grave: 10 salarios mínimos diarios vigentes.
La gravedad de la falta será definida por el Comité de Convivencia, el Consejo de
Administración y la Administración de manera conjunta, teniendo en cuenta la reincidencia y
la afectación a la comunidad, y serán cargados a la cuota mensual de administración.
V. VIGENCIA
El Manual es aplicable y exigible a todas las personas que habitan en la copropiedad desde
el momento de su aprobación por la Asamblea de Copropietarios y sólo por ella podrá ser
modificado.
Hace parte de este Manual los deberes y obligaciones de los copropietarios incluidos en el
Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1. Los
asuntos no tratados en este Manual se regirán por lo dispuesto en el Código Nacional de
Policía y Convivencia, y demás normas vigentes. Y todos aquellos eventos, conductas y
faltas que no estén específicamente contempladas en lo ya mencionado, serán de
conocimiento, discusión, determinación y sanción del Administrador, del Consejo de
Administración y del Comité de Convivencia, siempre y cuando alteren y vulneren la
estabilidad y convivencia del edificio. Estas se entenderán incorporadas al presente
reglamento. En principio el Comité de Convivencia asumirá los casos con el fin de dirimir los
conflictos. El Comité podrá recomendar al Consejo de Administración la imposición de
sanciones de acuerdo a la gravedad del hecho. Es responsabilidad del Administrador velar
por el cumplimiento de las sanciones.

La Asamblea General de Propietarios del EDIFICIO PARQUES DE SANTA MARIA 1

propiedad Horizontal, llevada a cabo el 16 de enero de 2021 considerando particularmente
lo expuesto en el artículo 50 (Naturaleza y funciones de la Asamblea General de
Propietarios) y el capítulo XV (Solución de conflictos) del Reglamento de Propiedad
Horizontal contenido en la Escritura Pública No. 00448 del 08/02/2020 de la Notaría 7ma de
Bogotá D.C., resuelve aprobar el manual de convivencia del EDIFICIO PARQUES DE
SANTA MARIA 1.

Publíquese, comuníquese y cúmplase el presente reglamento a partir del día 16 de enero de

2021:

ADMINISTRACIÓN
COMITÉ DE CONVIVENCIA
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN