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TENENCIA DE ANIMALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Pablo M. Corna ( )*

I. Prohibición en el Reglamento de copropiedad y administración. 

La Ley N° 13.512 de Propiedad Horizontal no prohíbe la tenencia de animales


en los edificios, pero establece en el art. 6 que "queda prohibido a cada
propietario y ocupante de los departamentos o pisos;… b) perturbar con ruidos o
de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos,… ".
En consecuencia, siempre y cuando el Reglamento de Copropiedad y
Administración no lo prohíba, con las salvedades que se realizan más adelante,
no existe ningún impedimento para tener un animal en los departamentos de un
edificio.
Sin embargo, se exige del propietario diligencia en el modo de tenerlo bien
controlado y evitar que produzca daños y molestias a los vecinos, pues en ese
caso si perturba la paz y patrimonio de los habitantes, se podrá reclamar ante los
Tribunales la exclusión del animal.
En el caso de producirse las molestias indicadas precedentemente, se podrá
convocar a Asamblea Extraordinaria –obsérvese que siempre se presupone la
participación de los propietarios u ocupantes en el establecimiento de cualquier
“Reglamento”, por lo tanto no puede ser el resultado de una imposición unilateral o
minoritaria - a los fines de que la misma disponga de las medidas necesarias para
iniciar las acciones tendientes a la cesación de esta violación a la ley 13.512. Sin
perjuicio de ello, cualquier propietario puede iniciar las acciones que considere
adecuadas para el cese de dichas molestias, conforme a Derecho.
Téngase siempre presente que un “Reglamento” de la naturaleza que se trate,
debe estar conforme a la Ley en el sentido más amplio,, la cual tiene siempre una
preeminencia sobre cualquier otra clase de disposición o normativa. En concreto,
si el Reglamento no se ajusta a la Ley, es ilegal.
Algunas decisiones judiciales – jurisprudencia - se inclinan por la aplicación estricta
del Reglamento de Copropiedad y Administración o del Reglamento Interno,
cuando estos prohíben la tenencia de animales en las unidades. Queda fuera de
esta prohibición los animales como perros guías para no videntes o para personas
con capacidad reducida o especial. "Los únicos perros que deben aceptarse en las
ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía, o los que utilizan los no videntes".
[1]
“La prohibición expresa respecto a la tenencia de animales impuesta por el
reglamento de copropiedad de un edificio de propiedad horizontal en modo alguno
puede interpretarse como lesiva del derecho de propiedad, pues quien por decisión
propia y libre adquirió una unidad en dicho edificio se sometió a sus disposiciones,
importando su incorporación al consorcio la total e incondicional adhesión a las
previsiones contenidas en el mencionado reglamento”. [2]
Pero se ha reconocido que la prohibición de la tenencia de animales en los
departamentos es una restricción al dominio, válida por las cercanías en la
convivencia de los vecinos. "La prohibición de la tenencia de animales domésticos
en las unidades importa una franca y expresa restricción al derecho de dominio
que integra esencialmente el sistema de la Ley N° 13.512"[3]. Además,
recordemos que el reglamento de copropiedad y administración en su naturaleza
jurídica es un contrato, y aún los futuros adquirentes al celebrar el acto de
adquisición se adhieren a él como si lo hubieren suscripto. Es de aplicación los
arts. 1197 y 953 del Cód. Civil.
En cambio, otra corriente jurisprudencial, mayoritaria y más ajustada a Derecho,
exige la prueba concreta de que los animales ocasionan molestias a pesar de la
prohibición reglamentaria. Adopta el criterio de que en justicia no se puede pedir
por pedir o en el solo interés de la ley. Por el contrario, debe probarse un perjuicio
real y no meramente hipotético. Así se ha dicho: "Si un canario o un jilguero
pueden escapar a la prohibición de perturbar a los vecinos, no ocurre lo mismo con
un perro, que puede afectar su tranquilidad aunque a otros pueda no causarles la
menor molestia"[4].
"El copropietario poseedor de un perro que molesta con sus ladridos, y cuya
presencia en lugares comunes del edificio motiva el desagrado e incluso el temor
de los demás ocupantes de los departamentos' está incurso en infracción al art. 6
de la Ley N° 13.512, que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra manera
la tranquilidad de los vecinos"[5].

II. Supuesto en que no exista prohibición en el reglamento. 

Si no existe prohibición en el reglamento de copropiedad y administración la


tenencia de animales estará permitida con el único límite del art. 6 inc. b) perturbar
con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos,… ".
Por ello se resolvió: "No procede ordenar el retiro de un perro de una unidad en
propiedad horizontal, si no existe una prohibición expresa al respecto en el
reglamento de copropiedad y el animal no altera la tranquilidad de los vecinos"[6].
No obstante el fallo anterior la jurisprudencia también entendió que si está indicado
el destino para vivienda familiar no está permitido la tenencia de un
perro."Corresponde condenar a un copropietario a retirar el perro que tiene en su
departamento, si el reglamento de copropiedad establece que las unidades deben
ser destinadas a vivienda familiar honesta y decorosa"[7].
También debe tenerse en cuenta, que si decide la prohibición de tenencia de
animales esta tiene vigencia para el futuro y debe redactarse la reforma del
reglamento en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Frente a adquirentes futuros debe estar inscripto en el Registro, sino la
reforma es inoponible.
"La prohibición de la tenencia de animales domésticos, dispuesta en su
oportunidad por la asamblea de copropietarios -aunque formalmente válida- es
inoponible al adquirente de uno de los departamentos, si la escritura pública que la
contiene no fue inscripta en el registro de la propiedad (art. 9, ley 13.512), y esa
inscripción era exigible, con mayor razón, desde que la veda, de la que no se probó
tuviese noticia el comprador al momento de la adquisición, importaba una
restricción al uso y goce de la propiedad"[8]. “Las modificaciones del reglamento
-en el caso, prohibición de tener animales domésticos en el edificio-, aun cuando
se hayan adoptado con las mayorías exigidas para reformar el reglamento de
copropiedad, son inoponibles a quien adquirió su unidad funcional luego de dicha
reforma si no fueron instrumentadas mediante escritura pública ni inscriptas en el
Registro de la Propiedad Inmueble -arts. 9, Ley N° 13.512, arts. 975 a 978 y 1183,
Cód. Civ.-, ya que no puede pretenderse que el copropietario esté obligado a
compulsar los libros de actas de asambleas para conocer su existencia.[9]

III. El reglamento prohíbe los animales que causen perjuicio.


  
En este caso el reglamento permite la tenencia de animales siempre que no
causen perjuicio a los comuneros, sea a través de ladridos continuos o que se
produzcan asiduamente, olores, peligrosos, entre otros. Así por ejemplo se hizo
retirar reptiles que tenía un copropietario que se dedicaba a la creación de los
mismos y que acostumbraban deambular por los pasillos.
“Es suficiente prueba para acreditar que la tenencia de un perro en una de las
unidades molestaba a los vecinos, los siguientes cargos: ladridos extemporáneos a
cualquier hora del día o de la noche; fetidez que desprenden los alimentos
balanceados, como los malos olores que hacen nauseabundo el ambiente del
corredor de uso común; detritos del perro que quedan en los ascensores del
edificio utilizado para su traslado e idéntica situación que acontece con las
escaleras y corredores del inmueble"[10]. En el juicio de daños y perjuicios
derivados de las relaciones de vecindad, incoado contra la consorcista a quien se
le imputa tener en su unidad funcional de escasas dimensiones una cantidad
considerable de animales, corresponde desestimar la impugnación de la pericia
veterinaria efectuada por ésta, pues si bien el experto no pudo constatar la
cantidad de animales existentes en el departamento de la demandada, quien
impidió su ingreso y no desvirtuó la efectiva presencia de animales en su domicilio,
sí pudo percibir con sus sentidos esta presencia, por haberse constituido en un
departamento vecino desde donde pudo ver algunos animales en el patio de la
accionada y percibir los ruidos y olores característicos de éstos[11].
También sobre el tema debe tenerse presente el art. 2618 sobre ruidos olores que
superen la normal tolerancia y el abuso del derecho consagrado en el art. 1071 del
Cód. Civil.
La doctrina es también contradictoria al respecto de la tenencia de animales.
Gabás entiende que no puede prohibirse la tenencia absoluta de animales
porque ello viola el derecho de propiedad. Considera que “...lo que debe
sancionarse es el perjuicio o molestia que ocasiona dicho animal...Por aplicación
del art. 1124 y concordantes del Cód. Civ. el dueño del animal que por cualquier
motivo altera la tranquilidad y vida de otros consorcistas, debe responder por
aplicación de dichas normas complementadas con las del art. 6 de la Ley N°
13.512. El dueño del animal es responsable de los daños ocasionados a terceros.”
Por lo tanto entiende que no puede sancionarse la tenencia del animal si ello no
causa perjuicio a los demás copropietarios, caso contrario se estaría violando el
derecho de propiedad.
Sin embargo, sí puede reglamentarse la manera de vida de ese animal y
sancionarse al dueño de dicho animal por daños, molestias o perjuicios que
causare a los residentes del edificio, conforme lo dispone el Cód. Civ. en su art.
1124 y ss., y la norma del art. 6 de la Ley N° 13.512 de Propiedad Horizontal. Cabe
recordar que lo que se pena no es la tenencia en sí, sino el daño producido y tal
como expresa el erudito autor, la tenencia del animal no es pasible de una sanción,
pero si los daños y perjuicios que éste origine[12].
Cossari[13] entiende que en este caso debe cumplirse con dicha prohibición,
porque el propietario cuando compró o adquirió el departamento así lo aceptó. Se
ha planteado que dicha prohibición absoluta viola no solo el derecho de propiedad
sino también el artículo 19 de la Constitución Nacional y el artículo 11 del Pacto de
San José de Costa Rica[14].
IV. Prohibición en el reglamento interno.
 
Para Gabás la prohibición en el reglamento interno es ilegal si ello no está en el
reglamento de copropiedad y administración, porque sino estaríamos violando una
cláusula del mismo, postura a la que adherimos. No prohibirlo implica permitirlo. A
su vez nos encontramos con la contradicción que el reglamento de copropiedad se
requiere como mínimo la voluntad de los dos tercios de los propietarios, y el
reglamento interno se aprueba por la mayoría de los propietarios [15].

V. Prohibición asamblearia. 

La asamblea de propietarios no puede prohibir la tenencia de animales, salvo que


con la mayoría necesaria modifique el reglamento de copropiedad y lo inscriban
para oponibilidad a terceros [16].
VI. Sanciones por el incumplimiento de la sentencia. Restricciones jurídicas y
conclusiones.

La violación a la tenencia de animales prohibida en el reglamento e incumplimiento


de la sentencia de exclusión de los mismos trae aparejado la aplicación de multa,
desalojo, arresto y resarcimiento de daños y perjuicios conforme lo dispone el
artículo 15 de la ley 13.512.
Sin embargo, actualmente, frente a la evolución del denominado Derecho Animal -
como capítulo especial del Derecho como ciencia- todas estas prohibiciones,
sanciones o lo que fuere posible aplicar a los animales o las personas que los
tienen bajo su cuidado debe tener en cuenta, la DECLARACION UNIVERSAL DE
LOS DERECHOS DE LOS ANIMALES:
http://www.me.gov.ar/efeme/diaanimal/derecho.html y las disposiciones de nuestra
Constitución Nacional que en el artículo 41º establece la protección a la diversidad
biológica, y en su artículo 43º estipula que “Toda persona puede interponer
acción expedita y rápida de amparo, siempre que no exista otro medio judicial
más idóneo, contra todo acto u omisión de autoridades públicas o de
particulares, que en forma actual o inminente lesione, restrinja, altere o
amenace, con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, derechos y garantías
reconocidos por esta Constitución, un tratado o una ley”.
Todo esto nos inclina a favor de la jurisprudencia y doctrina que tienden a la
protección amplia y sin restricciones de los animales y de las personas que
los tienen a su cargo, como nuevos derechos y consecuentes obligaciones.

 
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[1] CNCiv., Sala B, 9/10/74,LL, 1975-A-103.
[2] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Coprop. Ed.
Lavalle 1818/20 c. Martínez de Ibarreta, María E. • 14/12/2004 • La Ley Online •
AR/JUR/7112/2004
[3] (Voto del doctor Foutel). CNCiv., Sala C, 20/7 /65, ED, 16-332; LL, 120-536.
[4] CNCiv., Sala E, 18/2/72, JA, 1972-14-363; ED, 42-276.
[5] CNCiv., Sala D, 29/2/72, JA, 1972-15-341; ED, 42-284.
[6] CNCiv., Sala E, 9/10/74, JA, 1975-25-349; ED, 57-622.
[7] CNCiv., Sala E, 18/2/72, JA, 1972-14-363; ED, 42-276
[8] CNCiv., Sala C, 20/7/65,JA, 1965-IV-524;ED, 16-332;LL, 120-536
[9] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • 21/04/2003 • Consorcio de
Prop. Av. Santa Fe 3336/38 c. Beltrán, Ramón O. • • LA LEY 2003-C , 492 • JA
2003-IV , 813 • AR/JUR/96/2003
[10] CNCiv., Sala E, V8/68, JA, 1968-VI-90; ED, 27-420.
[11] Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Consorcio de Prop.
Carlos Calvo 628/638 c. Antunez, María A. • 28/04/2006 • LA LEY 06/12/2006 , 8 •
LA LEY 2006-F .
[12] Gabás, Alberto Anibal; Manual práctico de propiedad horizontal, Ed.
Hamurabi,2011, página 612.
[13] Cossari, Nelson G.A., La normal tolerancia y los animales en la propiedad
horizontal, LL, 2006-F-763
[14] Ver a Bueres en su voto de la CNCivil, sala D, 15/8/95, en autos caratulado
“Consorcio de propietarios Lavalle 1459 c/Berbenaste, Moisés”, JA, 1996-II-603.
[15] Ver Gabás, Alberto Anibal; Manual práctico de propiedad horizontal, Ed.
Hamurabi,2011, página 617.
[16] Gabás, Alberto Anibal; Manual práctico de propiedad horizontal, Ed.
Hamurabi,2011, página 618.
( )*Título: Tenencia de animales en la propiedad horizontal
Autor: Corna, Pablo M.
Fecha: 06-08-2013
Publicación: Revista de Derechos Reales
Cita: IJ-LXVIII-977

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