Facultad de Derecho y Humanidades – Universidad Central de Chile

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1° CASO DE SEMINARIO INTEGRATIVO II

Fernández Eduardo, Herman Daniela, Humeres Constanza, Soto Sebastián.

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I. CASO:

Con fecha 2 de febrero de 2020, don Jorge y don Gustavo, arrendaron una oficina en el
Edificio Génesis, ubicado en la comuna y ciudad de Rancagua, a fin de instalar una
empresa de corretaje de propiedades.

La vigencia del contrato de arrendamiento se estipuló por un plazo fijo de 2 años y la renta
mensual se fijó en $500.000.-

Entusiasmados con su emprendimiento, los socios (arrendatarios) invirtieron gran

cantidad de tiempo e ingentes sumas de dinero en contratación de personal, compra de
equipamiento y pago por servicios de publicidad para su puesta en marcha, logrando abrir
sus puertas al público el 1º de junio de 2020.

Sin embargo, la autoridad sanitaria, a través de Resolución Exenta N° 467, de la

Subsecretaría de Salud Pública del Ministerio de Salud, de 17 de junio de 2020, impuso a
los habitantes de las comunas de Machalí y Rancagua, entre otras, la obligación de
permanecer en aislamiento o cuarentena obligatoria, lo cual impidió que los entusiastas
corredores de propiedades pudieran hacer uso de su oficina y recibir los ingresos
esperados, situación que no les permitió afrontar el pago de sus obligaciones, entre ellas,
el pago de las rentas de arrendamiento pactadas.

El arrendador, ante el no pago del segundo mes de renta les señala a los arrendatarios
que los demandará para cobrarles las rentas impagas y las rentas correspondientes a los
meses que restan hasta el término de la vigencia del contrato, más intereses reajustes y
las costas del juicio.

En este contexto, su estudio jurídico es contratado por don Jorge y don Gustavo.
II. PREGUNTAS:

1. ¿Desarrollo a lo menos 2 estrategias jurídicas mediante las cuales defendería los

intereses de sus clientes antes de la presentación de la demanda anunciada en su
contra?

1.1 Primera estrategia jurídica: Renegociación del contrato

En primer término, convenir una renegociación contractual 1 (Art.1545), del siguiente

tenor:
Con respecto a las deudas impagas, convenir el pago con beneficio de competencia (Art.
1625), Pactado en cuotas.

Por otra parte, con respecto a las rentas futuras, que estas sean suspendidas durante la
vigencia de la cuarentena obligatoria. De modo que, una vez retirada la orden de
autoridad y pudiendo a hacer uso de las instalaciones se reanude el cobro de las rentas.

1.2 Segunda estrategia jurídica: Convenir la terminación del contrato

Convenir la terminación del contrato (Art. 1567).

Con respecto a las rentas impagas convenir el pago con beneficio de competencia
(Art1925)

Por otra parte, convenir que las rentas futuras no sean cobradas aduciendo el no uso por
parte de los arrendatarios de las instalaciones.

2. ¿Desarrollo a lo menos 2 defensas (de fondo) mediante las cuales contestaría la

demanda sobre terminación de contrato de arrendamiento, cobro de rentas impagas e
indemnización de perjuicios por lucro cesante que ha interpuesto el arrendador en
contra de sus clientes?

2.1. Primera defensa: la bilateralidad del contrato y la causa de las obligaciones

Aducimos que el incumplimiento mediante el cual se funda la correspondiente demanda

se debe a que, la calidad de la cosa (entendida en términos jurídicos), impide hacer de ella
el uso para el que ha sido arrendada (Art.1932). Del mismo modo, desaparece la aptitud
de ésta para el objeto a que según su naturaleza o el contrato se destina (Art. 1486).

1
En el mismo sentido, expresa alcalde al señalar que, “Nada impide igualmente que las partes renegocien el
contrato y convengan una suerte de pago con beneficio de competencia por un determinado plazo respecto
de las rentas futuras a modo de transacción. “ Alcalde (2020) p.1.
Por tanto, si no se puede hacer uso para el que ha sido arrendada, tampoco existe “un
deber de pagar dicha renta por todo el tiempo que dure ese impedimento” 2.

Lo anterior, subyace de la conmutatividad del contrato en cuestión. Considerando que,

“las prestaciones de las partes deben propender hacia aquella equivalencia que ellas
previeron al contratar”3 (Art.1444). “De manera que las eventualidades que afecten a una
pueden repercutir en la otra” 4. Por otra parte, de sostener la tesis contraria, se podría
llegar a soslayar que existiría un enriquecimiento sin causa 5, por parte del arrendador.

La doctrina española sustenta la tesis de Alcalde al señalar que, “Hay otro tercer efecto,
que ya no deriva de la FM, sino del sinalagma, esto es, de un tipo especial de obligación
contractual (la bilateral): la otra parte también se libera de cumplir lo que le
corresponde”6.

Todo lo señalado anteriormente, tiene una vinculación directa con la causa de las
obligaciones7, entendida en su noción finalista8. Sin embargo, “un concepto más realista,
en cambio, sugiere que la causa de la voluntad de obligarse no es meramente que la otra
parte se obligue también”9. Sino, que se cumpla el fin que por medio de la ejecución de la
contraprestación se buscó satisfacer al celebrar el contrato. 10

En consecuencia, si dicha causa no tiene lugar, porque el deudor no cumplió con su

obligación que fue la causa que motivó al acreedor a contratar, deberá entenderse que la
causa ha desaparecido y con ello, la obligación (que como deudor) debía cumplir el
acreedor.11.

2
ALCALDE (2020) p.1.
3
ALCALDE (2020) p.1.
4
MOMBERG (2020) p.1.
5
La utilidad del enriquecimiento sin causa está en los casos en que actúa directamente como fuente de la
obligación restitutoria del deudor que se enriqueció injustamente. Con frecuencia, sin embargo, se acude a
esta institución solo “a mayor abundamiento”, o sea, para explicar efectos (como las recompensas en la
sociedad conyugal) que de todos modos se producirán, pues existen normas legales que los establecen. Para
una visión actualizada de este tema: CÉSPEDES PROTO, Rodrigo. 2004. “El enriquecimiento sin causa en la
jurisprudencia chilena”, en Revista de Chilena de Derecho Privado, (3):9 y ss.
6
CARRASCO (2020) p.1.
7
“Estrechamente vinculado al concepto y efectos de los contratos bilaterales, se encuentra el teoria de la
causa final, desarrollado por Henri Capitant, que entiende que la causa es aquella finalidad o propósito
perseguido por las partes al obligarse” Momberg (2020)
8
“La naturaleza de la causa para el Código Civil es la de causa final, entendida no sólo como
contraprestación, sino como la finalidad práctica que llevó a las partes a contratar.” Véase con más detalle
en Gajardo (2019).
9
MOMBERG (2020) p.1.
10
CLARO SOLAR (1937) p. 322
11
MOMBERG (2020)
Lo anterior, sin perjuicio que los arrendatarios puedan accionar, solicitando la terminación
del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato (Art.1932). Considerando la señalada,
“calidad de la cosa”, la cual, “impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada” 12.

2.2. Segunda defensa: La frustración del fin contrato

Una tesis totalmente relacionada con la anterior o dicho en otros términos de

“complemento”. Corresponde a la teoría de la frustración del fin del contrato. Con
sustento legal en los Artículos, 1467 y el alcance de la causa. 1545 y la expresión “causas
legales”- 1547 y la ausencia de culpa. 1546 y el recurso de la buena fe. 1489 y la resolución
por incumplimiento ante la insatisfacción del interés acreedor por la frustración del fin.

En efecto, aducimos que el incumplimiento mediante el cual se funda la correspondiente

demanda se debe a que, “el propósito práctico que los arrendatarios persiguen con dicho
cumplimiento en el caso expuesto desaparece o pierde sentido debido a circunstancias
sobrevenidas”13.

El caso puesto en análisis parece estar dentro de este supuesto “si bien el arrendador
cumple o está dispuesto a cumplir poniendo la cosa a disposición del arrendatario, el fin o
propósito que éste perseguía al celebrar el contrato, ha desaparecido en virtud de un
evento sobrevenido, ya que, por una orden de autoridad, no puede hacer uso de la cosa
arrendada.”14.

Como requisitos de procedencia, según Momberg se remiten además de tratarse de un

evento externo, sobrevenido, imprevisible, cuyo riesgo no haya sido asumido por la parte
afectada, se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones:

En primer término, que, “la finalidad perseguida con el contrato debe ser conocida de la
otra parte al momento de la celebración de este, ya sea porque ha sido expresada o bien
porque de la naturaleza del contrato es evidente para un contratante razonable” 15. Lo
anterior, se desprende del caso en virtud del siguiente tenor, “don Jorge y don Gustavo,
arrendaron una oficina en el Edificio Génesis, ubicado en la comuna y ciudad de Rancagua,
a fin de instalar una empresa de corretaje de propiedades.”.

En segundo término, que, “el propósito exclusivo o principal del contrato “debe verse
frustrado completa o totalmente por el evento sobreviniente.” 16. Lo anterior subyace del

12
Supra
13
MOMBERG (2020)
14
MOMBERG (2020)
15
MOMBER (2020)
16
MOMBER (2020)
caso sub lite al expresar que: “lo cual impidió que los entusiastas corredores de
propiedades pudieran hacer uso de su oficina y recibir los ingresos esperados, situación
que no les permitió afrontar el pago de sus obligaciones, entre ellas, el pago de las rentas
de arrendamiento pactadas”.

En consecuencia, el “efecto normal de la frustración será la terminación del contrato,

liberando a ambas partes del cumplimiento de sus obligaciones.”17

2.3 Tercera defensa: Caso Fortuito o Fuerza mayor

Aducimos como eximente de responsabilidad la denominada fuerza mayor (Art.45).

debido a que según lo que subyace del caso sub-lite existe un factum principis 18,que hace
imposible el cumplimiento de la prestación. Siguiendo la Tesis de Carrasco, “La prestación
que se hace imposible no es la práctica del comercio como tal, porque la prestación del
comercio no es una prestación debida por el arrendatario al arrendador” 19. En efecto, la
obligación que se extingue o se suspende es, “la obligación del arrendador de
proporcionar continuadamente el goce útil de la cosa arrendada” 20. Por otra parte, es
menester señalar que, “en el contrato de arrendamiento, por ser de tracto sucesivo,
nunca pasa al arrendatario el riesgo de las contingencias impeditivas” 21. Lo anterior trae
como consecuencia que, “el arrendatario puede suspender el pago y/o resolver por
imposibilidad sobrevenida de la parte adversa. Por tanto, no tiene que pagar la renta.”22.

Reforzando esta tesis, es que subyace la teoría de la, “Fuerza mayor social” 23. La cual,
contempla la concurrencia de tres requisitos los cuales son perfectamente aplicables al
caso Sub lite.

En primero termino, que el deudor se encuentre afectado por alguna circunstancia

especial y grave, como un cambio desfavorable en su salud, en su trabajo o en su contexto
familiar; en el caso en cuestión hemos visto como el actual contexto ha intercedido
gravemente en el trabajo de los demandados y en su posibilidad de generar ingresos para
poder hacer efectivo el pago del arriendo.

En segundo término, que exista un nexo causal entre la ocurrencia de tales hechos y la
incapacidad de pago, lo cual está en este caso muy bien relacionados. Ya que, la orden de
la autoridad de cerrar el establecimiento arrendado ha sido lo que ha imposibilitado el

17
MOMBER (2020)
18
“El factum principis (hecho del príncipe) es un acto de la autoridad (el príncipe) que agrava la posición del
contratista.” Véase, con más detalle en Morales, Carlos (2020).
19
CARRASCO (2020) p.1.
20
CARRASCO (2020) p.1.
21
CARRASCO (2020) p.1.
22
CARRASCO (2020) p.1.
23
Juan Luis Goldenberg
poder abrir el negocio y por consecuencia, poder trabajar para conseguir el dinero
necesario para el pago.

En último término, que se trate de una circunstancia imprevista y no imputable al deudor,

en la época que fue firmado el contrato, “02 de febrero”, en América del Sur no se había
reportado ningún caso de COVID 19. Por tanto, no era previsible una orden de autoridad
de cierre de establecimiento público, ya que el virus no tenía las características de
“Pandemia”. Ni se conocían aún sus consecuencias. Ni menos sus efectos que son las
cuarentenas obligatorias.

Reforzando la tesis anterior, y haciendo alusión a los requisitos en cuestión es que Abeliuk
señala como tales:

En primer lugar, un hecho extraño a la voluntad de las partes (Resolución Exenta N° 467,
de la Subsecretaría de Salud Pública del Ministerio de Salud). El referido requisito, se
desprende claramente del inc. 2º del Art. 1547.

En segundo lugar, Su imprevisibilidad, es decir “que las partes no lo han podido prever
al celebrarse el acto o contrato, ni el deudor al momento de presentarse” 24. En relación
con este requisito es que nos remitimos a lo señalado Supra, para no caer en mayor
abundamiento.25

En tercer lugar, La imposibilidad de resistirlo. Lo anterior, acontece “cuando no es posible

evitar sus consecuencias, en términos que ni el agente ni ninguna otra persona colocada
en sus mismas circunstancias habría podido hacerlo” 26. En definitiva, no es posible evitar
las consecuencias de una resolución de autoridad la cual decrete cuarentena obligatoria.
Por tanto, este último requisito concurriría en el caso en cuestión.

En relación con los requisitos la Corte Suprema se pronuncia en el mismo sentido al

señalar que:

“La doctrina tanto nacional como comparada, reconoce tres elementos indicadores del
caso fortuito y los hacen parte de su definición: 1. Es un hecho externo; 2. Es un hecho
imprevisible; 3. Es un hecho irresistible. El primer requisito implica la exigencia de un
hecho que no depende del actuar de ninguna de las partes que se encuentran vinculadas
al hecho dañino: no debe ser imputable ni a quien lo causa, ni a quien lo sufre.

La segunda exigencia importa que sea un hecho que no resulte posible contemplarlo con
anterioridad a su ocurrencia. Para establecer qué es lo previsible en cada caso concreto,
se requiere analizar las circunstancias particulares que rodean la actividad en desarrollo
de la cual surgió el daño y, por consiguiente, se deben verificar las previsiones normales
24
ABELIUK (2003) p.830.
25
Supra.
26
ABERLIUK (2003) p.830.
que habrían de exigirse a quien alega la fuerza mayor. La imprevisibilidad implica que en
condiciones normales haya sido imposible para el agente precaverse contra él.

Finalmente, la exigencia de ser un hecho irresistible se refiere a la imposibilidad objetiva

para el sujeto de evitar las consecuencias derivadas del hecho imprevisto. Consiste en que
haya sido absolutamente imposible evitar el hecho o suceso aludido, no obstante, los
medios de defensa empleados para superarlo. También, implica la imposibilidad de
sobreponerse al hecho para eludir sus efectos.”27

27
Corte Suprema, Rol de Ingreso: 34650/2017, 4 de Julio de 2018.
3.Bibliografía.

ABELIUK Rene (2003): “Las obligaciones”, Tomo l.

ALCALDE (2020) http://derecho.uc.cl/es/noticias/derecho-uc-en-los-medios/25143-

profesor-jaime-alcalde-asignacion-de-riesgos-en-tiempos-de-covid-19-una-mirada-desde-
el-arrendamiento

CARRASCO (2020): “Permítame que le cuente la verdad sobre el COVID 19 y la fuerza

mayor”

CLARO SOLAR, Luis. 1937. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado: De las
Obligaciones. Volumen V. Santiago: Editorial Jurídica de Chile. pág. 310.

GAJARDO (2019) LA FRUSTRACIÓN DEL FIN DEL CONTRATO Y SU APLICABILIDAD EN CHILE

MOMBERG (2020) https://www.pucv.cl/uuaa/derecho/noticias/la-obligacion-del-

arrendatario-durante-la-pandemia-por-coronavirus/2020-04-28/103348.html

MORALES Carlos (2020): “Fuerza mayor, factum principis” Disponible en:

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2020/07/17/fuerza-mayor-factum-principis-y-covid

Pablo Letelier Cibié Enriquecimiento injustificado y equidad. Los problemas que plantea la
aplicación de un principio general

TAPIA Mauricio (2020): "¿El COVID-19 es un caso fortuito?" Disponible en:

http://derecho.uchile.cl/comunicaciones/columnas-de-opinion/el-covid-19-es-un-caso-
fortuito---mauricio-tapia.

VIDAL Alvaro, IÑIGO http://www.pucv.cl/uuaa/derecho/noticias/arrendamientos-

comerciales-y-caso-fortuito/2020-04-23/100021.html