DOCUMENTOS

DE TRABAJO

Vivienda 267

Francisco R. Calderón.

Diciembre de 2006
 Vivienda

Francisco R. Calderón*

Diciembre de 2006

Fundación Rafael Preciado Hernández A.C.

Documento de Trabajo No. 267

Clasificación temática: Crecimiento económico

RESUMEN

El ensayo se inicia con el derecho de todos los mexicanos a tener una vivienda barata, adecuada a sus
necesidades básicas y a su desarrollo integral, así como la creación de las instituciones públicas y privadas que
instrumenten este derecho fundamentalmente a través de créditos para la adquisición o reparación de los
inmuebles. A pesar de los avances logrados en esta materia tanto por lo que toca al número como a la calidad de
las viviendas existe un enorme rezago habitacional al que debe sumarse la necesidad de habitación de las nuevas
familias que año con año se van constituyendo. El gobierno del Presidente Fox ha tenido un éxito sin precedente
en esta materia no porque durante su sexenio se haya acelerado el crecimiento económico, ni porque se hayan
establecido instituciones y procedimientos nuevos sino porque se logró el abatimiento de la inflación y por ende
de las tasas de interés. Los créditos otorgados se han enfocado a las familias con ingresos de más de 5.5 salarios
mínimos y esta tendencia deberá proseguir en los próximos años pero es necesario progresivamente ir dotando
de créditos a las familias con ingresos menores para lo cual es necesario encontrar métodos financieros y de
construcción novedosos.

*
correo electrónico:frcalderon@fundacion.pan.org.mx. Las opiniones contenidas en este documento corresponden exclusivamente a los
autores y no representan necesariamente el punto de vista de la Fundación Rafael Preciado Hernández A.C.
Contenido**

I. Introducción 1

II. Justificación de la Relevancia de la Investigación 3

III. Objetivos 4

IV. Planteamiento y Delimitación del Problema 5

V. Marco Teórico y Conceptual de Referencia 6

VI. Formulación de Hipótesis 8

VII. Desarrollo de la Investigación 9

VIII. Conclusiones y Nueva Agenda de Investigación 31

IX. Bibliografía 34

**
La estructura del presente documento de trabajo se ajusta a los requerimientos establecidos en el punto 2.3 del Reglamento para el
Financiamiento Público de las Actividades Específicas que realicen los Partidos Políticos Nacionales como entidades de Interés Público
del Instituto Federal Electoral vigente a partir de octubre de 2005.
I. Introducción
Debe entenderse por vivienda el edificio donde mora permanentemente una familia o
cuando menos una o más personas. Es un ámbito de convivencia cuya función principal
consiste en dar a sus habitantes abrigo contra las inclemencias de la naturaleza, en ese
sentido constituyen viviendas desde los lujosos palacetes de los millonarios hasta los más
humildes jacales de los campesinos y los abyectos tugurios de los marginados; pero en el
mundo actual la más elemental justicia exige que las viviendas cuenten con un espacio
mínimo, indispensable para el bienestar del hombre, donde las personas protejan su
intimidad, donde su salud no se ponga en peligro y donde sus características no les
impidan desarrollar sus capacidades físicas, intelectuales y morales.

Conforme a lo anterior se espera que una casa esté construida con materiales sólidos
que no se colapsen ante el embate de los elementos y cuyos pisos no alberguen insectos y
desechos, que cuente con varios cuartos que eviten el hacinamiento, que posea agua
corriente, que tenga una cocina y un cuarto de baño y que reciba corriente eléctrica. Las
viviendas construidas con materiales deleznables, con piso de tierra, sin agua corriente y
sin electricidad deben ser sustituidas o cuando menos mejoradas. Todas ellas constituyen
el déficit habitacional de un país y es obligación del gobierno facilitar a sus habitantes a
que adquieran sus casas con estas especificaciones mínimas o en su caso mejorar las
existentes.

El déficit habitacional se ha caracterizado en todos los países, tanto desarrollados

como en vía de desarrollo, por ser un fenómeno permanente y acumulativo en donde las
necesidades exceden por mucho las capacidades de construcción y financiamiento de las
nuevas casas y de las que deben mejorarse. Esta situación es consecuencia de la mala
distribución del ingreso, del crecimiento de la población, del proceso de urbanización
inherente al desarrollo económico y de la migración a las ciudades y al rezago histórico
acumulado en los países en vías de desarrollo (1).

La importancia del problema es tal que el Centro .para los Asentamientos Humanos
(Habitat) de la Organización de las Naciones Unidas ha afirmado que “…el derecho a la
vivienda digna ha sido reconocido como un componente importante del derecho a un

1
nivel de vida adecuado” y por su parte la Organización de Estados Americanos OEA ha
enfatizado en que la vivienda debe situarse en un ambiente físico y social aceptable y que
no resulte onerosa en el presupuesto familiar.

De todo lo anterior se desprende que la solución del problema de la vivienda se

enfrenta a tres grandes retos: el financiero, por la magnitud de los recursos requeridos
por la construcción y mejoramiento de las viviendas, el socioeconómico, porque la
obtención de estos recursos depende del ritmo de crecimiento de la economía y de la
distribución del ingreso y el jurídico, por la necesidad de contar con una legislación que
garantice el cumplimiento de los contratos y que regule los procedimientos de
adjudicación y las formas de pago. En este ensayo se abordará únicamente el reto
financiero.

2
II. Justificación de la Relevancia de la Investigación

La solución del problema de la vivienda es fundamental para el desarrollo social y

económico de México. Es de estricta justicia social que todos los mexicanos cuenten con
viviendas que les den abrigo, no pongan en peligro su salud y cuyas características les
permitan su desarrollo integral, tanto económico, como intelectual y moral. Por otra
parte, los programas de construcción de viviendas crean empleos y derramas en una
amplia gama de actividades productivas con una inversión de capital menor al de otras
inversiones.

3
III. Objetivos

Uno de los objetivos del ensayo es determinar si las instituciones dedicadas a la

solución del problema de la vivienda son las adecuadas o habría que introducir
modificaciones; otro es averiguar si es conveniente proporcionar la vivienda por la vía de
otorgar subsidios.

4
IV. Planteamiento y Delimitación del Problema

A pesar de los avances logrados en esta materia tanto por lo que toca al número como a la
calidad de las viviendas existe un enorme rezago habitacional al que debe sumarse la
necesidad de habitación de las nuevas familias que año con año, se van constituyendo. El
gobierno del Presidente Fox ha tenido un éxito sin precedente en esta materia no porque
durante su sexenio se haya acelerado el crecimiento económico, ni porque se hayan
establecido instituciones y procedimientos nuevos sino porque se logró el abatimiento de
la inflación y por ende de las tasas de interés. Los créditos otorgados se han enfocado a
las familias con ingresos de más de 5.5 salarios mínimos y esta tendencia deberá
proseguir en los próximos años pero es necesario progresivamente ir dotando de créditos
a las familias con ingresos menores para lo cual es necesario encontrar métodos
financieros y de construcción novedosos.

La solución del problema de la vivienda se enfrenta a tres grandes retos: el financiero,

por la magnitud de los recursos requeridos por la construcción y mejoramiento de las
viviendas, el socioeconómico, porque la obtención de estos recursos depende del ritmo de
crecimiento de la economía y de la distribución del ingreso y el jurídico, por la necesidad
de contar con una legislación que garantice el cumplimiento de los contratos y que regule
los procedimientos de adjudicación y las formas de pago. En este ensayo se abordará
únicamente el reto financiero.

5
 V. Marco Teórico y Conceptual de Referencia

Amartya Sen.

La vivienda es un bien básico, cada individuo posee necesidades que tiene que ver
satisfechas para asegurar su bienestar y poder desarrollarse plenamente dentro de una
sociedad. Cuando por alguna razón no se posee el acceso a alguno de los bienes básicos
como alimento, vestido, educación o vivienda, esto refleja un grado de pobreza que sin
duda representará una situación de desventaja para el aprovechamiento de oportunidades.
El premio Nobel de economía de economía de 1998 hace una importante aclaración sobre
lo que se entiende por pobreza relativa y pobreza absoluta.
Según este autor, la pobreza toma una dimensión absoluta en el espacio de las capacidades,
pero relativa en el espacio de los bienes. Es decir, cuando una persona no tiene la capacidad
para comer se habla de pobreza absoluta, pero en el caso de que si tenga algo que comer, lo
que coma dependerá de su circunstancia, en cuyo caso podría estar padeciendo pobreza
relativa. Reconoce, además, que aunque las exigencias de los recursos para diversas
capacidades son distintas entre las sociedades ricas y pobres, existen capacidades para las
que no se requieren recursos muy distintos entre las sociedades como por ejemplo: la
capacidad para obtener requerimientos nutricionales, para evitar enfermedades, para estar
protegido, vestido, para poder viajar o ser educado. Pero otras sí requieren de recursos muy
diferentes, como por ejemplo: la capacidad de vivir sin pena, de participar en las
actividades de la comunidad, de tener autoestima. Esta teoría señala que la privación
relativa en términos del ingreso puede generar la privación absoluta en términos de las
capacidades, es decir, ser relativamente pobre dentro de un país rico crea desventajas de
capacidad, aún cuando el ingreso en términos absolutos sea elevado.
A continuación se ilustra gráficamente qué es capacidad y qué es un funcionamiento.

6
 Funcionamiento 1: Comer

K = Conjunto de capacidades.
Funcionamientos = Cosas que una persona quiere ser
o hacer

UTILIDAD
K

Funcionamiento 2: Tener una vivienda

Gráfica 1
Una aportación importantísima en la obra de Sen es la convicción de que la participación
ciudadana o política de los extremadamente pobres contribuirá a salir de su estado. Critica
la idea de que los individuos si no poseen sus necesidades básicas (alimento, vestido,
vivienda, educación etc…) cubiertas no pueden aspirar a ejercer sus derechos políticos. El
poder de agencia –afirma- es algo que debe de ejercer todo ser humano dentro de una
democracia y en la medida de que se goce de mayor libertad, se podrán aprovechar las
oportunidades que se presenten.

La expansión de crédito para la vivienda es indispensable para aumentar el nivel de

bienestar de las familias mexicanas: Crear una cultura de formación de patrimonio es
indispensable para superar la pobreza ya que ello fuerza a las personas tener una mayor
responsabilidad y una mejor actitud para salir adelante.

7
VI. Formulación de Hipótesis

Es conveniente seguir dando preferencia en el otorgamiento de créditos para la

vivienda a las familias de ingresos medios que carecen de vivienda adecuada, pero habrá
que aumentar progresivamente el número de créditos a los estratos de menores ingresos
por medio de procedimientos novedosos financieros y de construcción.

8
VII. Desarrollo de la Investigación

ANTECEDENTES EN MÉXICO

Desde 1917 se consignó en el artículo 123 de la Constitución Política de los Estados

Unidos Mexicanos la obligación de los patrones de proporcionar a sus trabajadores
habitaciones cómodas e higiénicas; como es natural, ninguna de las empresas medianas y
pequeñas estuvo en posibilidad de cumplir con este ordenamiento y sólo una que otra de
las grandes lo hizo.

En 1934 se facultó al Departamento del Distrito Federal para construir vivienda.

Cuando fue fundado el Instituto Mexicano del Seguro Social se le encargó en sus inicios
(1943), con nulo éxito, el que proporcionara viviendas a sus afiliados. Unos cuantos años
después, en 1957, se creó el Instituto de la Vivienda que durante el sexenio del
Presidente Echeverría cambió de nombre a Instituto Nacional para el Desarrollo de la
Comunidad (INDECO); mientras tanto el Banco de México estableció en 1963 el Fondo
de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) para promover la
construcción y el mejoramiento de la vivienda de interés social a través de créditos de la
banca privada e igualmente el Fondo de Garantía y Apoyo a los Créditos para la
Vivienda (FOGA) institución encargada de fijar los criterios crediticios a los bancos que
financiaban vivienda y de establecer las especificaciones que debían cumplir los
programas de construcción.

Posteriormente en 1972 se reformó el artículo 123 constitucional cuyo apartado XI,

inciso f) ha quedado redactado actualmente de la siguiente forma:
“Se proporcionarán a los trabajadores habitaciones baratas en arrendamiento
o venta, conforme a los programas previamente aprobados. Además, el
Estado mediante las aportaciones que haga, establecerá un fondo nacional
de la vivienda a fin de constituir depósitos a favor de dichos trabajadores y
establecer un sistema de financiamiento que permita otorgar a éstos crédito
barato y suficiente para que adquieran en propiedad habitaciones cómodas e
higiénicas, o bien para construirlas, repararlas, mejorarlas o pagar pasivos
adquiridos por estos conceptos. Las aportaciones que se hagan a dicho
fondo serán enteradas al organismo encargado …regulándose en su ley y en
las que corresponda la forma y el procedimiento conforme a los cuales se

9
 administrará el citado fondo y se otorgarán y adjudicarán los créditos
respectivos” (2)

La reforma constitucional dio lugar a que en ese mismo año de 1972 se creara el
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)
financiado con aportaciones de los empresarios, los trabajadores y el gobierno. Al mismo
tiempo se creó el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al
Servicio del Estado (ISSSTE) para otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores
regidos por el apartado B de la Ley Federal del Trabajo. Finalmente en 1983 se elevó a
rango constitucional el derecho a la vivienda estableciéndose éste como una garantía
individual.

Hasta esta última fecha, estos avances legislativos habían sido relativamente poco
productivos (con la excepción del FOVI y del FOGA) no sólo porque el gobierno
o6torgaba subsidios indirectos a los beneficiarios a través de tasas de interés menores a
las del mercado sino también porque tenía injerencia en la construcción de las casas
habitación la cual se daba con frecuencia en concesión a empresas patrocinadas por
líderes sindicales y funcionarios públicos con la consiguiente ineficiencia y falta de
transparencia de las operaciones (3).

Con este sistema eran muy pocos los trabajadores afortunados con recibir una casa y
cuando eso sucedía no era raro que se debiera a la influencia de un dirigente sindical y a
veces a la presión de alguna corporación empresarial; aún en estos casos el agraciado
recibía la vivienda disponible en esos momentos sin poder expresar sus preferencias
sobre su localización, tamaño o acabado. Si por algún motivo el trabajador la rechazaba
era prácticamente imposible que se le presentara una nueva oportunidad de hacerse de
una casa. Además con el objetivo de construir cada vez más casas éstas fueron cada vez
más pequeñas.

Era pues indispensable reformar el sistema. Ya desde 1981 se creó el Fondo Nacional
de Habitaciones Populares (FONHAPO) para financiar, no construir, viviendas para las
familias de menores ingresos económicos y al año siguiente se extinguió el INDECO.
Esta tendencia se consolidó en 1993 cuando los organismos del ramo se reestructuraron

10
para regresar a su origen eminentemente financiero quedando coordinados por la
recientemente creada Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL). Este giro de la
política habitacional no nada más resultó más eficaz sino que permitió a los adquirentes
de vivienda a decidir sobre las características de su futura morada. La Secretaria Técnica
del Consejo Nacional de Vivienda expresó esto con las siguientes palabras:
“No sólo se trata de adquirir una vivienda. Ahora la población demanda
una oferta habitacional diferenciada en cuanto a precio, con visión de
pago, ubicación, diseño arquitectónico, servicios e infraestructura urbana,
materiales de construcción y acabados, así como seguridad estructural y
jurídica” (4).

Con la nueva orientación surgió un buen número de desarrolladores privados para

atender la demanda de un mercado considerable y en expansión siempre que se le
ofrecieran precios asequibles y condiciones crediticias favorables; el negocio ofreció
atractivas oportunidades de inversión y hubo inicialmente proyectos que cerraron con
rendimientos de entre 15 y 50 por ciento antes de impuestos (5).

11
EL REZAGO HABITACIONAL

El número de viviendas habitadas en el año 2000 fue de 21.9 millones de las cuales el
85.3 por ciento eran casas independientes, 5.8 por ciento apartamentos y el resto
habitaciones en vecindades, cuartos de azotea, locales no construidos para ser habitados o
viviendas móviles, como puede verse en el cuadro siguiente:
Tipos de vivienda
(miles)

Viviendas Porcentaje
Casa independiente 18,708 85.3
Apartamento 1,271 5.8
Vivienda en vecindad 840 3.8
Cuarto de azotea 29 0.1
Local no construido para habitar 26 0.1
Vivienda móvil 7 0.0
No especificados 1,061 4.9
Total 21,942 100.0
Fuente: INEGI

De estas cifras resultado del XII Censo General de Población y Vivienda el Programa
Sectorial de Vivienda 2001-2006 calculó de una manera excesivamente conservadora el
rezago habitacional en el año 2000 en 4,279,735 viviendas de las cuales 1,810,930
correspondían a vivienda nueva y 2,479,735 a mejoramientos; de las viviendas nuevas
756,000 correspondían a familias carentes de lugar donde habitar y de hogares hacinados
y más de un millón de casas que requerían ser sustituidas por haber llegado al término de
su vida útil y repararlas resultaba más caro que construir nuevas (6).

Hay otros datos que corroboran la magnitud del rezago en materia de vivienda: en
primer término, la familia mexicana promedio gana 5.4 salarios mínimos, lo que limita
su posibilidad de comprometerse con un crédito hipotecario y tienen que recurrir a la
autoconstrucción y al autofinanciamiento; en segundo lugar, conforme a la última
Encuesta Nacional de Empleo (4° trimestre de 2005) el 28.7 por ciento de las personas
ocupadas o sea 12.2 millones de personas lo están en el sector informal de empleos poco
productivos; estas personas operan con efectivo y raramente utilizan servicios
financieros. En general el treinta por ciento de la población con más bajos ingresos

12
precisa llevar a cabo severos ajustes en su estilo de vida para ahorrar y pagar una
hipoteca.

Es necesario reconocer que ha habido una constante mejoría desde 1960 hasta 2000
en la calidad y características de las viviendas como consecuencia de los períodos de
desarrollo económico, de estabilidad de precios y de fortalecimiento de las clases medias.
Por ejemplo, el hacinamiento promedio de las viviendas ha disminuido como puede verse
a continuación:

Ocupantes por Número de cuartos %

Años vivienda 1 2 3 y más
1960 5.4 55.7 24.4 19.9
1970 5.8 40.1 28.9 30.9
1980 5.5 29.9 28.7 38.0
1990 5.0 27.0 26.6 46.0
1995 4.7 23.0 24.3 52.7
2000 4.4 23.1 24.2 52.1
Fuente: INEGI

La mejoría también se advierte en el porcentaje de viviendas que cuentan con agua

entubada, energía eléctrica y drenaje, servicios públicos proveídos por el gobierno, tal
como se muestra en el siguiente cuadro:

Agua Energía
Año entubada eléctrica Drenaje
1960 32.3 n.d 28.9
1970 49.4 58.9 41.5
1980 65.8 74.8 48.0
1990 76.4 87.5 60.9
1995 84.1 93.2 71.8
2000 84.3 96.0 75.0
Fuente: INEGI

Las viviendas experimentaron igualmente mejorías en su disposición de servicios

domésticos gracias a la acción de sus moradores como consecuencia de una apreciable
elevación de los niveles de vida de buena parte de la población atribuible al crecimiento
de sus ingresos, a una mayor escolaridad y al efecto demostración; en el siguiente cuadro
se pueden observar algunos de estos avances:

13
 Sanitario Cocina Combustible para cocinar Piso de
Año exclusivo exclusiva Gas Leña y carbón tierra
1960 20.9 n.d 17.5 64.2 n.d
1970 31.8 73.7 44.0 44.2 41.1
1980 51.9 68.0 62.9 28.6 26.4
1990 74.8 74.2 76.8 21.2 19.5
1995 82.9 88.8 81.3 17.8 15.4
2000 85.9 78.0 81.6 17.2 13.2
Fuente: INEGI

Durante los primeros cinco años del gobierno del Presidente Fox se calcula que el
parque habitacional fue de aproximadamente 25 millones de viviendas para una
población de 103 millones de personas con lo que la ocupación de habitantes por
vivienda fue de 4.2, cifra que se compara favorablemente con la de 4.4 de un lustro atrás.
Si la comparación se realiza con la de 2.5 de los países adelantados de Europa parecería
que el hacinamiento en las viviendas mexicanas es enorme; ciertamente es muy grande
pero hay que tomar en cuenta que las familias mexicanas son casi 2.5 veces más
numerosas que las europeas en promedio (7).

En cuanto a la calidad de las viviendas hubo una indudable mejoría en la calidad de

las viviendas en las últimas cuatro décadas del siglo XX, aún los tugurios
experimentaron algún progreso como puede inferirse de la disminución de aquéllas con
piso de tierra; el gobierno del Presidente Fox no realizó, por tanto, sino una continuación
de las tendencias iniciadas por las administraciones anteriores y sólo en algunos casos las
aceleró ligeramente según se comprueba en el cuadro que sigue:

14
 2000 2005
Habitantes por vivienda 4.4 4.2
Número de cuartos por vivienda %
Un cuarto 23.1 8.2
Dos cuartos 24.2 18.1
Tres y más 52.1 73.1
Con agua entubada % 84.3 88.5
Con energía eléctrica % 96.0 97.5
Con drenaje % 75.0 85.8
Con sanitario exclusivo % 85.9 93.4
Con cocina exclusiva 78.0 n.d
Combustible para cocinar %
Gas 81.6 n.d
Leña y carbón 17.2 n.d
Fuente. INEGI

El gran logro del gobierno de Fox no fue tanto el mejoramiento de la vivienda

existente cuanto el impulso al financiamiento y a la construcción de viviendas nuevas.

15
LA DEMANDA DE VIVIENDA

Conocer el rezago de vivienda no es suficiente para estimar la demanda. La demanda

de vivienda depende de factores históricos, económicos y demográficos, así como de la
tasa de sustitución de la vivienda obsoleta. Se calcula que la edad promedio de las
viviendas en México es superior a los veinte años lo cual es particularmente preocupante
cuando están construidas con materiales efímeros como sucede en las zonas rurales y en
los casos de autoconstrucción; pero aún en los casos de viviendas construidas con
materiales duraderos es necesario el mantenimiento después de los veinte años.

El peso del factor demográfico se ilustra por el hecho de que en los últimos diez
años la población mexicana mayor de veinticinco años –es decir, la edad típica de
formación de una familia- ha aumentado un treinta y nueve por ciento y además la edad
media de la población es de veintidós años por lo cual se espera que la demanda de
vivienda sea mayor en la siguiente década.

Es cierto que la fecundidad ha caído desde 7.3 hijos por mujer a mediados de la
década de los sesenta, acentuándose esta tendencia entre 1974 y 1980 cuando la
fecundidad cayó de 6.0 a 4.8 hijos por mujer generalizándose en todos los estratos
sociales; en los años siguientes continuó esta tendencia aunque a menor ritmo: en 1985 a
casi cuatro hijos por mujer, en 1994 a 2.9 hijos y en 2000 a 2.6 hijos por mujer
aproximadamente, lo cual haría esperar una menor demanda de habitaciones.

Sin embargo, si bien ha descendido la tasa de natalidad, la disminución de

nacimientos sólo hará bajar la demanda de vivienda cuando los nacidos en estos años
lleguen a la edad de formar un hogar, o sea hasta dentro de quince a veinticinco años; en
consonancia la Mexican Housing Overview estima la constitución de nuevas familias
entre 700,000 y 800,000 anuales durante los próximos veinte años.

Con base en estos razonamientos el Consejo Nacional de la Población (CONAPO) ha

previsto que el número de familias en 2020 llegará a ser de más de 42 millones las cuales
se alojarán en un número similar de viviendas, en la inteligencia de que el promedio de

16
ocupantes por vivienda disminuirá de 4.2 en 2000 a probablemente 3.5 en 2010 y 2.9 en
2020 en virtud de la disminución de hijos por familia y de que se prevé el aumento de los
hogares unipersonales, sobre todo en las ciudades (8).

Los factores económicos afectan también fuertemente la magnitud y la composición

de la demanda de vivienda. Casi el setenta por ciento de la población mexicana gana
menos de ocho salarios mínimos y las remuneraciones del 17 por ciento siguiente se
sitúan entre ocho y 26 salarios mínimos tal como se observa a continuación (9):

Segmento Ingreso promedio Ingreso mensual No. de

salarios mínimos pesos familias %
A/B 65 ó más 90,000 ó más 979,331 4
C+ 26-65 36-90,000 2,031,948 8
C 8-26 12-36,000 4,371,898 17
D+ 5.5-8 8-12,000 5,481,385 22
D 2-5.5 3-8,000 9,169,616 36
E menos de 2 3,000 ó menos 3,183,814 13
Fuente: Mexican Housing Overview

Es obvio que sólo un pequeño porcentaje de las familias puede tener acceso al crédito
hipotecario por parte de un banco y que las situadas en los segmentos D y D+ no
tienen acceso a ningún otro servicio financiero por lo que es prácticamente imposible que
puedan dar un enganche para una vivienda a no ser que reciban un subsidio.

La situación se agrava por la dificultad de obtener información veraz sobre el ingreso

de los trabajadores en el sector informal y en las zonas rurales donde no existen
desarrollos de vivienda por lo que en ellas la autoconstrucción es la única opción viable.
En este último caso sería recomendable que el subsidio se otorgara por medio de
cupones con el nombre del beneficiario para evitar que se vendan y fuera seguido por una
vigilancia y asesoría cuyo propósito fuera el que las viviendas cumplan con los requisitos
mínimos de seguridad e higiene (10).

Ahora bien, la experiencia ha enseñado que las familias que compran vivienda por
primera vez habitualmente adquieren una cuyo valor fluctúe dos y tres veces su ingreso
anual total tomando en cuenta la cuantía de sus ahorros, el monto del enganche, las tasas

17
de interés y el plazo de la hipoteca. De acuerdo con esta información se puede calcular
quienes pueden tener acceso a un crédito hipotecario analizando el siguiente cuadro
(11):

Correspondencia entre niveles de ingreso y

Precio de las viviendas
Salarios Ingreso anual Precio
Segmento mínimos pesos alcanzable
A/B 65 ó más 1,100,000 2,750,000
C más 26-65 770,000 1,925,000
C 8-26 288,000 720,000
D+ 5.5-8 120,000 300,000
D 2-5.5 90,000 225,000
E 2 ó menos 36,000 90,000
Fuente: Mexican Housing

Por su parte la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) calcula el valor de los diferentes
tipos de vivienda de la siguiente forma:

Vivienda social entre 91,125 y 223,164 pesos

Vivienda económica entre 223,165 y 427,731 pesos
Vivienda media entre 427,731 y 1,115,819 pesos
Vivienda residencial entre 1,115,820 y 2,268,832 pesos

Los dos cálculos difieren, aunque ligeramente porque el segundo considera cuatro
segmentos en lugar de seis; tomando en cuenta el primero, parece evidente que los
segmentos C, D+ y D representan la mayor parte del mercado al comprender 19.0
millones de familias y son los conocidos como “viviendas de interés social” cuyos
beneficiarios se apoyan en planes hipotecarios blandos generalmente patrocinados por el
gobierno; los del segmento C sumados a los del segmento D+ que hayan terminado de
pagar su primera vivienda y deseen cambiarla por otra superior son los que tendrán
seguramente un mayor crecimiento en pos años próximos.

En efecto, hasta ahora la industria de la vivienda se ha dirigido primordialmente a la

venta de casas y apartamentos nuevos, pero el hecho de que en las últimas dos décadas se
hayan financiado cuatro millones de viviendas, en su mayoría totalmente pagadas, está
impulsando como mercado secundario el de las viviendas usadas. Las familias situadas

18
en los segmentos A/B con ingresos anuales superiores a 1.1 millones de pesos los del
segmento C con ingresos promedio de 770,000 pesos al año fácilmente pueden obtener
en los bancos un crédito hipotecario en condiciones favorables. Los desarrolladores
inmobiliarios privados normalmente se enfocan a los segmentos superiores a D en las
ciudades de más de 100,000 habitantes porque en las localidades más pequeñas rara vez
se soporta la inversión a largo plazo.

Por lo que respecta al segmento E de las familias resulta sumamente complicado

otorgarles un crédito aún a través de los programas de vivienda social porque no existen
garantías mínimas de su pago y porque las familias que los ocupan son frecuentemente
inmigrantes a las ciudades que en todo caso prefieren invertir sus escasos recursos en un
terreno para construir ellos mismos su vivienda; como ya se apuntó la ayuda que se les
puede prestar es el otorgarles subsidios en forma de materiales de construcción y asesoría
legal y de ingeniería para garantizarles la propiedad de su predio y el que las viviendas
que construyan llenen los requisitos mínimos de seguridad e higiene.

Aparte de la vivienda nueva existe una demanda importante de vivienda en renta

cuyas características ofrecen flexibilidad a los hogares jóvenes y a los trabajadores que se
mudan con frecuencia; la vivienda para rentar significa además una forma popular de
inversión que genera ingresos a las familias arrendadoras. Desgraciadamente en México
la protección al arrendador es muy escasa y las regulaciones y requisitos son excesivos lo
que provoca que las inversiones se retraigan.

19
EL FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO

En la actualidad sólo el 12.6 por ciento del parque habitacional está hipotecado lo que
se compara desfavorablemente con el 70 por ciento en Estados Unidos y además
únicamente el 25 por ciento del total de viviendas ha estado hipotecado alguna vez, cifras
sumamente bajas a pesar de que en la última década ha aumentado la proporción de
viviendas adquiridas mediante financiamiento,

Lo anterior puede explicarse por la resistencia cultural en muchos sectores a

comprometer en una hipoteca la morada que constituye buena parte de su patrimonio,
sobre todo si el futuro personal o el del país se juzga incierto; un factor todavía más
importante es el nivel de pobreza de amplios sectores de la población que obliga a la
realización de fuertes sacrificios como la limitación severa de otros satisfactores; de
similar importancia han sido las altas tasas de interés prevalecientes en México como
consecuencia de una persistente inflación desde la década de los setenta hasta hace
relativamente muy poco. Estas consideraciones enfatizan la necesidad de mantener la paz
social y la estabilidad política y económica.

Si se piensa que la tasa de interés es en realidad el precio de la hipoteca y que la

demanda de un financiamiento hipotecario tiene una alta elasticidad precio, esto es, un
cambio en el precio provoca un cambio más que proporcional de la cantidad demandada,
se deduce que un cambio aunque sea pequeño de la tasa de interés trae aparejado un
cambio mayor de la cantidad demandada de hipotecas.

A su vez las tasas de interés se fijan por diferentes factores: en primer lugar y como
cualquier otro precio por las leyes de la oferta y la demanda; en segundo término por la
política monetaria del banco central pues si esta es restrictiva el dinero es escaso y
conduce a una competencia entre los demandantes de crédito que eleva las tasas; influyen
también las tasas internacionales pues los capitales tenderán a ir a donde obtengan mayor
rendimiento y finalmente por el riesgo que se perciba en la economía del país y en la
solvencia del presunto deudor.

20
 Sobre los factores que influyen en la demanda ya se han hecho comentarios en
párrafos anteriores; sobre los que afectan a la magnitud de la oferta son
fundamentalmente el volumen de capitales disponibles para prestar y las tasas de interés
de los créditos hipotecarios. En México el costo anual total de las hipotecas* en el
promedio de los diversos desarrolladores de vivienda ha descendido debido al
abatimiento del nivel de la inflación como se expone en el siguiente cuadro (12):

%
2005 2006
Vivienda social 15.80 15.51
Vivienda económica 13.50 12.86
Vivienda media 13.22 12.59
Vivienda residencial 13.26 12.71.
* El costo anual total comprende tasa de interés, comisiones de apertura,
avalúos, estudio de crédito, comisiones de administración, seguros de
vida y daños en su caso.

21
 LA INDUSTRIA MEXICANA DEL FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA

La industria mexicana del financiamiento para la vivienda ofrece a los consumidores

hipotecas de largo plazo, o sea de entre 10 y 30 años, el tipo de interés y el precio
dependen de los capitales disponibles en el mercado, de las disponibilidades del cliente y
de las perspectivas que se contemplan en el corto y mediano plazos.

En las épocas de inestabilidad económica y alta inflación los tipos de préstamos

estaban diseñados para compensar las fluctuaciones probables de la economía, por
ejemplo en UDIs, de doble índice o indexados; conforme se han estabilizado los
mercados se ha ido volviendo a las hipotecas tradicionales de plazo fijo y pago fijo o en
el caso de las de interés social indexadas a los ingresos específicos del deudor.
Igualmente en la medida que se establezca el mercado de títulos hipotecarios se ofrecerán
más hipotecas sobre viviendas de usadas o de segunda mano lo que permitirá también
que las viviendas embargadas puedan volver más fácilmente a la circulación.

Los principales proveedores de fondos para hipotecas en México son Infonavit y

Provissste con recursos provenientes del 5 por ciento sobre nómina de empleados del
sector privado y del sector público y que son pagados por los empleadores y el gobierno
respectivamente; los aportados por el Banco Mundial, el Banco Interamericano de
Desarropllo (BID), los provenientes del presupuesto de la Federación los cuales son
administrados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF); los créditos de prestamistas
extranjeros, los depósitos bancarios y los que se capten en un mercado incipiente de
títulos hipotecarios cuyo desarrollo es de capital importancia porque llegarán a ser la
base de un mercado hipotecario secundario.

El Infonavit y el Fovissste generan los créditos y los cobran directamente; la SHF

distribuye sus recursos por medio se los bancos y de las Sociedades Financieras de
Objeto Limitado (Sofoles) y los bancos otorgan créditos y los cobran en sus oficinas
matrices y sucursales. En la actualidad las Sofoles son las mayores proveedoras de
hipotecas después del Infonavit porque los clientes las prefieren por algún motivo a los
bancos.
22
 Además del 5 por ciento de las aportaciones sobre nómina el Infonavit administra los
recursos que le concede la Ley del Seguro Social. En efecto, este ordenamiento establece
un sistema de capitalización individual a través del cual todos los recursos destinados
para el retiro son depositados en una cuenta individual propiedad de cada trabajador;
cada cuenta individual se divide en tres subcuentas: Retiro, Cesantía en Edad Avanzada y
Vejez (RCV), Vivienda y Aportaciones Voluntarias; los recursos de la subcuenta de
Vivienda son captados por las Afores pero el Infonavit es quien se encarga de su
administración e inversión. Por esta razón el rendimiento que logran estos recursos es
distinto al de las otras subcuentas administradas por las Siefores.

La importancia del Infonavit como proveedor de fondos es indudable: En 1999 el

número de sus afiliados ascendió a 11.6 millones de los cuales 1.9 millones se
beneficiaron con un crédito o sea 16.3 por ciento; además en ese mismo año otorgó
199,000 créditos, esto es el 71.4 por ciento del financiamiento para vivienda. Sin
embargo, como el objetivo principal del Infonavit es facilitar el acceso a la vivienda a
aquellos trabajadores cuyos bajos ingresos y faltas de garantías es evidente que debe
conceder tasas de interés bajas y condiciones de pago blandas con la consiguiente escasa
rentabilidad, sustancialmente menor a la que han ofrecido las Afores

Se ha llegado así a un círculo vicioso: si para obtener mayores recursos para seguir
prestando se aumentan intereses y se endurecen las condiciones comerciales se reduce el
número de solicitantes de crédito y se reducirán también las posibilidades de seguir
prestando. Por otro lado, es imposible que el Instituto otorgue al mismo tiempo créditos
baratos a los trabajadores de bajos ingresos y pague tasas de mercado a los ahorradores
que son los mismos trabajadores dueños de las cuentas individuales de las Afores. Por
esta razón la mayor proporción de los créditos otorgados por el Infonavit no se destina a
trabajadores con bajos niveles de ingreso sino a aquellos que perciben 5.5 ó más salarios
mínimos mensuales (13).

Desde el punto de vista social este arreglo es satisfactorio porque es extremadamente

numeroso el número de trabajadores cuyos ingresos, todavía muy bajos, están situados

23
entre los cuatro y los diez salarios mínimos mensuales; desde el punto de vista
económico sigue siendo favorable este esquema porque a mayor construcción de
viviendas se crea más empleo, sobre todo con el sistema empleado en México de uso
intensivo de la mano de obra, y porque esta actividad provoca una derrama sumamente
diversificada en una gran cantidad de industrias nacionales proveedoras de insumos:
ladrillos, arena, cemento, vidrios, madera, yeso, pintura, conexiones eléctricas, tuberías,
muebles de baño y cocina, etc. por otra parte está comprobado que a los deudores les
interesan fundamentalmente dos cosas: poder hacer los pagos de sus préstamos y conocer
los plazos en que deben amortizarlos y consideran como secundarias las tasas de interés y
demás variables.

Después del Infonavit los principales intermediarios financieros para la vivienda son
las Sofoles (Sociedades financieras de objeto limitado) las cuales pueden actuar
conforme a una lista limitada de operaciones consistente en emisión de capital, apertura
de líneas de crédito, emisión de papel comercial y recepción de depósitos (autorizados
pero todavía no en operación); están fuertemente reguladas por el Fondo de Operación y
Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) institución que ha establecido reglas más
estrictas para las Sofoles que para los bancos como por ejemplo mientras aquéllas tienen
un requerimiento de capital inicial de 7.2 por ciento, que puede reducirse a 4.8% si
cumplen ciertos requisitos, los bancos tienen un requerimiento de capital inicial de 2.4%
para los mismos riesgos.

Existen en la actualidad 18 Sofoles autorizadas de las cuales están ya en operación 16

y de ellas tres controlan más del 50 por ciento del mercado de créditos de construcción;
ellas son Hipotecaria Su Casita, Hipotecaria Crédito y Casa Mexicana e Hipotecaria
Nacional, adquirida ahora por BBVA Bancomer. La razón de esta concentración radica
en que las Sofoles que iniciaron primero sus operaciones cuentan con más experiencia,
tienen mejores redes de distribución y estructuras de mercadeo y una mayor base de
créditos generadores de ingresos. Las Sofoles más nuevas o menores se han concentrado
en el mercado de créditos puente para desarrolladores del Infonavit y no cuentan todavía
con suficiente experiencia. Las Sofoles en su conjunto tienen 337 oficinas en los 100
mercados más importantes del país

24
 Para mantener sus altas tasas de crecimiento las Sofoles están cada vez más
orientadas a buscar fondos para crear y vender títulos hipotecarios y para entrar a los
títulos superiores del mercado, alejándose así de las operaciones con fondos provistos por
la FHS, esto es de los créditos fundamentalmente de interés social. De hecho la SHF
dejará de proporcionar fondos a las Sofoles y en menor medida a otras instituciones
financieras a partir de octubre de 2009 aún cuando continuarán apoyándolas en las
emisiones de papel que realicen o en las bursatilizaciones que efectúen, ahora en forma
directa y después a través de las empresas de seguros que al efecto se constituyan.

Este mandato legal se cumplirá gradualmente a partir de 2007 en que la SHF

empezará a disminuir el volumen de crédito que ha venido otorgando, aunque de hecho
la disminución comenzó en 2004 y quizá antes cuando las Sofoles empezaron a tomar
dinero del mercado o de la banca para cumplir con su misión crediticia. En 2009, por
tanto, concluirá un ciclo de financiamiento iniciado en 1994 cuando el FOVI financió
con 6,000 primeros créditos a las Sofoles. Aparte de la necesidad de encontrar nuevas
fuentes de recursos, ahora tendrán que enfrentarse a la competencia de los bancos cuya
presencia en el mercado hipotecario es cada día más fuerte.

Las Sofoles son en la actualidad el sector más dinámico del mercado de vivienda:
pasaron de cero en 1995 a aprovechar cerca del 95 por ciento del programa de la SHF
(diciembre de 2004), su capital se ha multiplicado por casi ocho veces desde 1998, sus
activos por casi diez veces, su cartera por más de diez veces, todo ello con una cartera
vencida por debajo de los estándares estadounidenses (14). Véase cuadro:

(Millones de dólares)
1998 2000 2004
Capital 100.1 267.9 790.6
Activos 1,099.1 3,160.2 10,416.3
Cartera 900.0 2,890.0 9,582.6
Cartera vencida 0.26% 0.41% 2.21%

25
EL SEXENIO DE LA VIVIENDA

Con toda razón se ha denominado “El sexenio de la vivienda” al correspondiente al

gobierno del Presidente Vicente Fox. Al cierre de este sexenio se habrán concedido más
de tres millones de créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas según se
comprueba en el siguiente cuadro:

Año No. de Créditos

2001 326,757
2002 400,291
2003 500,721
2004 532,012
2005 561,550
2006 750,000e

De este cuadro se deduce que se otorgaron créditos por casi 512,00 en promedio
anual; además a los más de tres millones para adquisición de viviendas hay que agregar
1.3 millones de créditos para mejoramiento de ellas lo que hace un total de 4.4 millones
para atender las necesidades habitacionales de 17 millones de mexicanos o sea más del
15 por ciento de la población del país que así mejora sus condiciones de vida en lo
económico y en lo social.

Puesto de otra manera la generación de vivienda representa ya el 2% del Producto

Interno Bruto del país, significa el 50.7 por ciento de la producción total de la industria
de la construcción, beneficia a 37 ramas de nuestra economía y utiliza insumos que en un
95 por ciento son de origen nacional.

Queda por supuesto mucho camino por recorrer; si bien es cierto que México ocupa
el cuarto lugar en el mundo por generación de vivienda en relación a su población,
también es cierto que esto se debe al déficit habitacional acumulado a lo largo de su
historia y agravado por la explosión demográfica que experimentó hace medio siglo. Los
tres países que aventajan a México –Irlanda, España y Portugal- son también países de
rápido pero reciente desarrollo cuyo déficit de viviendas era hasta hace poco
considerable. Lo anterior se explica en el siguiente cuadro (15):

26
 Viviendas generadas
por
mil habitantes

Irlanda 14.7
España 10.2
Portugal 10.1
México 5.4
Finlandia 5.3
Estados Unidos 5.2
Francia 5.1
Holanda 4.1
Bélgica 3.8
Alemania 3.5
Dinamarca 3.2
Reino Unido 3.1
Suecia 2.2

Nótese que los viejos países europeos desarrollados de siglos atrás y de muy escaso
crecimiento demográfico tienen prácticamente resuelto su problema de vivienda a pesar
de que hace medio siglo varios de ellos sufrieron las devastaciones de la guerra.

No puede atribuirse el extraordinario crecimiento de la vivienda en México durante el

sexenio 2000-2006 a una alta tasa de aumento del Producto Interno Bruto porque ésta fue
más bien moderada; tampoco fue la causa el establecimiento de nuevas leyes,
instituciones o procedimientos de administración o de construcción porque todos ellos ya
existían desde el gobierno del Presidente Zedillo; la causa fundamental fue el abatimiento
de la inflación con el consiguiente desplome de las tasas de interés como se muestra a
continuación:

27
 Inflación Tasa de interés
Año anual Cetes 28 días %
1995 51.97 48.44
1996 27.70 31.39
1997 15.72 19.80
1998 18.61 24.76
1999 12.32 21.41
2000 8.96 15.24
2001 4.40 11.31
2002 5.70 7.09
2003 3.98 6.23
2004 5.19 6.82
2005 3.33 9.20
2006 4.00e 7.03*
e. Estimada * Último dato 18-XII- 06

En buena parte jugó también la confianza del público en que permanecería la política
de control de la inflación y por ende la confianza de que se mantendría la tendencia a la
baja de las tasas de interés; esta confianza no se dio en a finales del gobierno zedillista a
pesar de que la inflación empezaba a descender porque estaban muy recientes “el error de
diciembre” y la recesión de 1995 y porque las tasas se mantenían todavía altas; durante la
administración del Presidente Fox, en cambio, la gente se dio cuenta que la política de
estabilidad económica había llegado ya para quedarse.

Con la duplicación de créditos para la adquisición de vivienda más los 1.3 millones
de créditos para el mejoramiento de las habitaciones existentes durante el sexenio foxista se
benefició al 15 por ciento de la población o sea a unos 17 millones de personas; con ello más
las viviendas ya existentes con anterioridad podría pensarse que queda poco por hacer en
esta materia pero desgraciadamente no es así porque el déficit habitacional montaba en 2000
a aproximadamente tres veces lo construido entre 2000 y 2006, por esta razón parece
razonable que continúe creciendo aunque ya no a tasas espectaculares como se ve en el
cuadro siguiente:

28
 Año Viviendas
2007 792,500
2008 805,000
2009 805,000
2010 802,000
En 2010 sólo quedaría como rezago habitacional el correspondiente a las viviendas
de las familias cuyos ingresos fueran inferiores a 5.5 salarios diarios a no ser que se les
hubieran proporcionadas mediante fuertes subsidios; como éstos probablemente
alcanzarían sumas fuera del alcance de los recursos del erario y de los captados por el
Infonavit y otras entidades públicas habría que pensar en disminuir tanto las obligaciones
financieras de los posibles deudores como los precios de las viviendas.

Un primer procedimiento para bajar las tasas de interés en unos tres puntos sería
llegar a la inflación tasa cero, meta difícil pero no imposible; otros sistemas para mejorar
las condiciones de pago podrían ser la ampliación de los plazos de pago en la medida en
que se consolide la estabilidad de la economía, precios indexados a los salarios, clubes de
deudores, amortización de la renta que pague el inquilino etc.

Otro medio de para ofrecer habitaciones más baratas a las familias de menores
recursos sería el de lograr una transformación revolucionaria de los materiales de
construcción: un instituto de investigación tecnológica apoyado por el gobierno y los
constructores podría desarrollar materiales de menor precio e igual resistencia y
durabilidad que los actuales; o bien utilizar secciones prefabricadas con mayor uso de
maquinaria; o bien preferir la construcción de edificios multifamiliares en vez de la de
casas unifamiliares para así ahorrar espacio, número de muros, longitud de ductos
eléctricos, de agua y desagüe, etc. En todos los casos se deben lograr ahorros en los
gastos administrativos y en los registros notariales.

Finalmente, una solución sería el dar créditos hipotecarios a las familias con ingresos
menores a los 5.5 salarios mínimos preferentemente para el mejoramiento de las
viviendas existentes mas que para la adquisición de nuevas; con este destino los créditos
son necesariamente menores y por consiguiente más asequibles para estos últimos
estratos de ingreso. El mejoramiento de las viviendas en buena medida se dará como una
labor de autoconstrucción en el que el financiamiento se dará fundamentalmente en
29
materiales de construcción, apoyado por la asesoría y vigilancia del organismo
financiero, como ya se ha explicado anteriormente.

Como ya se ha visto las carencias de una fuerte proporción de las viviendas actuales
son enormes tanto por lo que respecta a los materiales con que están construidas y tipo de
suelos como por su disponibilidad de agua corriente, desagüe y energía eléctrica. Atender
a estas carencias cumple con un propósito social de elevar el nivel de vida de los más
desposeídos aunque sea una solución provisional e incompleta en comparación a la
adquisición de una vivienda nueva.

Todos estos sistemas son puestos en práctica con éxito en otros países de igual o
superior nivel de desarrollo y aún en nuestro país son conocidos y con alguna frecuencia
utilizados, solamente habrá que vencer la resistencia cultural de los que prefieren a todo
trance habitar en una casa particular y evitar los problemas que necesariamente plantea la
convivencia con los otros propietarios de un edificio de apartamentos. En todos los casos
parece indispensable impartir a los beneficiarios de uno de estos programas unos
cursillos de cómo hacer el mejor uso de sus viviendas y sus instalaciones y de cómo
administrar el edificio con los demás condóminos.

De cualquier manera es indispensable empezar a otorgar financiamiento a las familias

que ganan menos de cinco salarios mínimos para evitar que se sientan marginadas a
perpetuidad y también para ir probando a título experimental los diferentes tipos de
crédito blando que se vayan ocurriendo así como los métodos de construcción más
modernos y automatizados. En último término será la magnitud de la cartera vencida y el
análisis de sus causas la que determinará el camino que deba tomarse para lograr en
quince o veinte años la meta de que todas las familias mexicanas cuenten con una
vivienda digna.

30
VIII. Conclusiones y Nueva Agenda de Investigación

1. La más estricta justicia exige que México instrumente políticas para dotar a
todas las familias mexicanas de una vivienda digna donde no sólo se
defiendan de las inclemencias del tiempo sino se proteja su intimidad, no
corra riesgo su salud y donde sus características les permitan su desarrollo
integral, físico e intelectual.
2. La construcción de viviendas es uno de los motores más efectivos del
desarrollo nacional porque es una de las actividades que crea más empleos en
relación al capital invertido y demanda insumos de 37 ramas industriales en
un 95% de origen nacional.
3. El rezago habitacional se puede calcular para 2000 en cuando menos unos
once millones de viviendas tomando en cuenta que en ese año el 47.3 por
ciento contaban con apenas uno o dos cuartos. Además CONAPO calcula que
de aquí a 2020 se formarán unas 750,000 nuevas familias por año.
4. México ha elevado a rango constitucional el derecho de los mexicanos a una
vivienda digna y en consonancia ha creado instituciones públicas y privadas
para financiar y construir viviendas; la más importante de las públicas es el
Infonavit y las más importantes de las privadas son las Sofoles.
5. El derecho constitucional no implica ninguna obligación del gobierno de
proporcionar gratuitamente las viviendas sino la de facilitar a las familias que
las necesitan la posibilidad de adquirirlas
6. Las instituciones creadas al efecto han logrado gran éxito tanto en el
financiamiento para la adquisición de viviendas como para su mejoramiento,
en particular los resultados han sido espectaculares en el sexenio de Fox
durante el cual se otorgaron tres millones de créditos para vivienda nueva
medio millón para mejoramiento.
7. El éxito de Fox no se debió a que haya implantado nuevas instituciones o
nuevos procedimientos ni a una aceleración del crecimiento económico sino a
que abatió la inflación con la consiguiente baja de las tasas de interés.
8. Las familias que ganan entre 2 y 5.5 salarios mínimos tienen ingresos de
225,000 pesos anuales en promedio y aquéllas con ingresos menores a dos

31
 salarios mínimos reciben 90,000 pesos al año; es evidente que con esos
ingresos no podrán pagar el servicio de una deuda hipotecaria de la más
modesta vivienda (90,000 pesos) aún haciendo ímprobos sacrificios.
9. Las instituciones públicas y privadas han enfocado preferentemente su
financiamiento a las familias con ingresos superiores a 5.5 salarios mínimos
10. El éxito de esta política se refleja no sólo en el número de créditos concedidos
sino en lo pequeño de la cartera vencida (2.21%)
11. Es recomendable que prosiga esta política en los próximos años; de hecho se
espera que la concesión de créditos siga creciendo aunque a tasas más
reducidas.
12. Debe incrementarse gradualmente la concesión de créditos a las familias con
ingresos inferiores a los 5.5 salarios mínimos a través de financiamientos
blandos y de procedimientos revolucionarios en los sistemas de construcción,
administración y registro que permitan reducir los precios de las viviendas.
13. Especial atención debe darse al financiamiento mediante materiales de
construcción, asesoría y vigilancia a las labores de autoconstrucción que
emprende un número importante de familias. En casos especiales estos
procedimientos podrían estar complementados por subsidios.

32
NOTAS

(1) Padilla y Sotelo, p. 22; Vivienda pp. 22-24.

(2) Constitución. pp.168-169.
(3) Padilla y Sotelo. pp. 27-28.
(4) Vivienda pp.23, 25-26
(5) Mexican Housing p. 8.
(6) Vivienda pp.36, 40.
(7) Garrido Iñarritu p.15, 24
(8) Ibid. p.17, 21-22
(9) Mexican Housing p. 44
(10) Garrido Iñarritu p.23
(11) Mexican Housing p. 45
(12) El Economista 6-XII- 06
(13) López Aguilar pp. 8-10, 33-35; Mexican Housing pp. 83-84, 87
(14) Ibid pp. 124-126; El Economista 18-X-06.
(15) El Economista 15-XI-06

33
IX. Bibliografía

* Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. México. Fondo de Cultura

Económica. 2006. (Constitución)

* EL ECONOMISTA. Suplemento. 18 de octubre de 2006. (El Economista)

Suplemento. 15 de noviembre de 2006
Suplemento. 6 de diciembre de 2006

* GARRIDO IÑARRITU, Holda Sofía. El financiamiento a la vivienda y sus

principales actores. Análisis de la incidencia del entorno macroeconómico e
institucional. México. Tesis ITAM. 2006

* PADILLA Y SOTELO, Lilia Susana. Aspectos sociales de la población en

México. México. UNAM, Instituto de Geografía. 2002. (Padilla y Sotelo)

* Mexican Housing Overview 2005. México. SOFTEC. 2005. (Mexican Housing)

* LÓPEZ AGUILAR, Margarita Jezarela. El Infonavit y el nuevo sistema de

pensiones: perspectivas en la administración de la subcuenta de vivienda. México. Tesis
ITAM. 2002. (López Aguilar)

* Vivienda: Evidencia del cambio. México. Comisión Nacional de Fomento a la

Vivienda y Fondo de Cultura Económica. 2005. (Vivienda)

34