Capitulo 5 Anexo 4

Casos prácticos

A continuación mostramos tres ejemplos de cálculo del impuesto que ilustran el

procedimiento en casos típicos.

Caso 1. Venta de un departamento

Información del caso: una pareja, casada por sociedad conyugal, vende un departamento
en $2’250,000 en febrero de 2009, el cual adquirieron por $1’350,000 en diciembre de 2005.
La operación la realizan por medio de apoderado, debido a que hace dos años se mudaron
a Guadalajara. Por lo tanto, no exentan el impuesto.

1. Valor de venta: $1’950,000

Valor del terreno 20% =

$390,000

Valor de las construcciones 80%= $1’560,000

2. Depreciación de las construcciones:

3% x 3 años = 9% -$140,400

Valor depreciado. $1’419,600

3.- Actualizar valores

Factor diciembre 2005: 116.301

Factor enero 2009(último publicado): 134.071

Factor de ajuste: 134.071 / 116.301= 1.15

Terreno $390,000 X 1.15 = $448,500

Construcciones depreciadas: $1’419,600 x 1.15= +$1’632,540

Valor ajustado:
$2’081,040

4.- Cálculo de la ganancia

 Capitulo 5 Anexo 4

Valor de venta $2’250,000

Deducibles -$2,081,040

Utilidad gravable: $168,960

Entre 3 años transcurridos $56,320

5.- Cálculo del impuesto, aplicar la tarifa del art.177 del ISR

El límite inferior y el superior, nos dan un rango para ubicar la utilidad por propietario en
alguno de los renglones de la tabla. Una vez que haz ubicado el valor dentro de un rango,
utilizaras los datos de dicho renglón para calcular el impuesto, como se indica:

a) Resta a la utilidad por propietario, la cantidad que corresponde al límite inferior.

b) La diferencia multiplícala por el porcentaje de impuesto de la última columna.
c) Al resultado, suma la cuota fija.

Tarifa del art. 177 de la Ley del ISR

Límite inferior Límite superior Cuota fija Porciento sobre el excedente

$ $ $ %

0.01 5,952.84 0.00 1.92

5,952.85 50,524.92 114.24 6.40

50,524.93 88,793.04 2,966.76 10.88

88,793.05 103,218.00 7,130.88 16.00

103,218.01 123,580.20 9,438.60 17.92

123,580.21 249,243.48 13,087.44 19.94

249,243.49 392,841.96 38,139.60 21.95

392,841.97 En adelante 69,662.40 28.00

Utilidad gravable $56,320

Entre dos copropietarios: $28,160

Menos límite inferior -$5,952.85

 Capitulo 5 Anexo 4

Excedente $22,207.15

Por porcentaje x 6.40% $1,421.26

Más la cuota fija +$114.24

Impuesto anual $1,535.50

Por 3 años $4,606.50

Por 2 copropietarios $9,213.00 ISR

Caso 2. Diferentes fechas de adquisición del terreno y las construcciones.

Información del caso:

Un matrimonio casado por sociedad conyugal, compró un terreno el 4 de marzo de 1994

por un monto de $300,000.00 según la escritura. Un año después terminaron la
construcción en la cual invirtieron $ 900,000.00, según el aviso de terminación de obra de
fecha 19 de abril de 1995. La casa la vendieron en marzo de 2009 por un monto de
$5’700,000.00, de acuerdo con el valúo. No la han habitado, ya que ha estado rentada
desde hace un año y carecen de comprobantes.

La ganancia se deberá calcular por separado para el terreno y la construcción y se suman

(art. 191 reglamento del ISR).

A. El Terreno

Años transcurridos desde su adquisición: 15.

Factor INPC marzo de 1994: 27.206

Factor INPC febrero de 2009 (último publicado): 134.367

Factor de ajuste: 134.367/ 27.206= 4.94

Valor del terreno $300,000.00 x 4.94= $ 1’482,000.00

Entre 15 años transcurridos = $98,800.00

 Capitulo 5 Anexo 4

B. Las construcciones

Valor de las construcciones: $900,000.00

Años transcurridos: 14

Depreciación 3% x 14 = 42% -$378,000.00

Valor depreciado = $522,000.00

Entre 14 años transcurridos = $37,285.71

Obtención de la ganancia acumulable, sumamos la utilidad del terreno y de la

construcción:

Utilidad anual del terreno $98,800.00

+ utilidad anual de la construcción $37,285.71

Ganancia acumulable $136,085.71

Aplicar la tarifa del 177 ISR:

Debido a que la utilidad la causan dos copropietarios, se divide:

Entre dos copropietarios= $68,042.86

El límite inferior y el superior, nos dan un rango para ubicar la utilidad por propietario en
alguno de los renglones de la tabla. Una vez que haz ubicado el valor dentro de un rango,
utilizarás los datos de dicho renglón para calcular el impuesto, como se indica a
continuación:

a) Resta a la utilidad por propietario, la cantidad que corresponde al límite inferior.

b) La diferencia multiplícala por el porcentaje de impuesto de la última columna.
c) Al resultado, suma la cuota fija.
 Capitulo 5 Anexo 4

Tarifa del art. 177 de la Ley del ISR

Límite Límite Cuota Porciento para aplicarse

sobre el excedente del límite
inferior superior fija inferior

$ $ $ %

0.01 5,952.84 0.00 1.92

5,952.85 50,524.92 114.24 6.40

50,524.93 88,793.04 2,966.76 10.88

88,793.05 103,218.00 7,130.88 16.00

103,218.01 123,580.20 9,438.60 17.92

123,580.21 249,243.48 13,087.44 19.94

249,243.49 392,841.96 38,139.60 21.95

392,841.97 En adelante 69,662.40 28.00

Utilidad por año por propietario= $68,042.86.00

Menos el límite inferior -$50,524.93

Excedente $17,517.93

Por porcentaje: x 10.88% = $1,905.95

+ cuota fija 2,966.76 = $4,872.71

Por dos copropietarios $9745.42

Se divide el resultado entre la ganancia acumulable:

$9,745.42 / $136,085.71= $0.07161

Ganancia por el terreno:

$98,800.00 x $0.07161= 7,075.07

 Capitulo 5 Anexo 4

Por 15 años transcurridos= $106,126.05

Ganancia por la construcción:

$37,285.71 x $0.07161= $2,670.03

Por 14 años transcurridos= +$37,380.42

Impuesto a pagar: $143,506.47

Caso 3. Propiedad que no cumple requisitos para exentar totalmente el ISR. Ver art. 191 del
Reglamento de la Ley de ISR.

Un propietario adquirió una casa en agosto de 2006 por un monto de $5’570,000.00, según
escritura. La propiedad se vendió en enero de 2009 por una suma de $7’600,000.00. El
dueño conserva comprobantes de luz y teléfono a su nombre.

Considerando que el art. 109 de la Ley del ISR señala que no se pagará ISR por los
ingresos derivados de (XV enajenaciones a) casa habitación) la casa habitación del
contribuyente, siempre que el monto de la venta no exceda de un millón quinientas mil
UDIS y la transmisión se haga ante notario. Por el excedente se determinara la ganancia y
se calculará el impuesto anual. Considerando las deducciones en la proporción que
resulte de dividir el excedente entre el monto de la venta.

La exención prevista no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores

enajenaciones de casas habitación efectuadas durante el mismo año calendario.
 Capitulo 5 Anexo 4

El límite establecido no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en

su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su
enajenación.

Valor de venta $7’600,000

UDIS abril 09: 4.238 x 1’500,000= $6’357,000

7’600,000 – 6’357,000 = 1’243,000

1’243,000 / 7’600,000 = 0.1635 x 100= 16.35% Utilidad Gravable

Valor de adquisición: $5’570,000.00

1. Separar valores de terreno y construcción:

Terreno 20%= $1’114,000

Construcción 80%= $4’456,000

2. Depreciar construcciones:

3% x 2 años transcurridos= 6% -$267,360

Valor depreciado: $4’188,640

3. Actualizar valores

Factor agosto 06: 117.979

Factor enero 08 (último publicado): 133.761

133.761/117.979= 1.13 inflación acumulada

Actualizar valor de terreno: $1’114,000 x 1.13= $1’258,820

Actualizar construcciones: $4’188,640 x 1.13= +$4’733,163

Valor ajustado: $5’991,983

4.-Cálculo de la ganancia:

Valor de venta: $7’600,000

 Capitulo 5 Anexo 4

Deducibles: $5’991,983

Ganancia: $1’608,017

Ganancia gravable: 16.35% = $262,911

Ganancia anual: entre 2 años = $131,455.50

Cálculo del impuesto, aplicar la tarifa del art.177 del ISR

El límite inferior y el superior, nos dan un rango para ubicar la utilidad por propietario en
alguno de los renglones de la tabla. Una vez que haz ubicado el valor dentro de un rango,
utilizarás los datos de dicho renglón para calcular el impuesto, como se indica:

a) Resta a la utilidad por propietario, la cantidad que corresponde al límite inferior.

b) La diferencia multiplícala por el porcentaje de impuesto de la última columna.
c) Al resultado suma la cuota fija.

Tarifa del art. 177 de la Ley del ISR

Límite Límite Cuota Porciento para aplicarse

sobre el excedente del límite
inferior superior fija inferior

$ $ $ %

0.01 5,952.84 0.00 1.92

5,952.85 50,524.92 114.24 6.40

50,524.93 88,793.04 2,966.76 10.88

88,793.05 103,218.00 7,130.88 16.00

103,218.01 123,580.20 9,438.60 17.92

123,580.21 249,243.48 13,087.44 19.94

249,243.49 392,841.96 38,139.60 21.95

 Capitulo 5 Anexo 4

392,841.97 En adelante 69,662.40 28.00

Ganancia gravable: $131,455.50

Menos límite inferior -$123,580.21

Excedente $7,875.29

Por porcentaje: x 19.94%= 1,570.33

Más cuota fija +13,087.44

Impuesto anual $14,657.77

X dos años= $29,315.54 ISR