EL CONTRATO DE CORRETAJE O AUTORIZACION DE VENTA:

Lo primero a considerar es que existen en esta cuestión dos contratos. El que celebra el corredor
con su comitente; y el que celebran las partes.

Nos vamos a referir al en este trabajo al Contrato de Corretaje, comúnmente llamado

autorización de venta.

Desde el punto de vista del negocio principal, el contrato de corretaje será accesorio.

A su vez es consensual, no formal, oneroso y bilateral.

Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el contrato de corretaje es autónomo del
contrato que celebren las partes; solo puede ser celebrado por un corredor matriculado; está
necesariamente vinculado a un contrato diferente; y no existe en dicho contrato una relación
de subordinación, dependencia, colaboración, representación o mandato (Art. 1345 CCyCN).-

El Contrato de corretaje, se ha definido como un acuerdo entre el corredor y el comitente, por

el cual el primero se obliga mediante retribución; a buscar a la persona o cosa necesaria para
llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente.

Entonces ¿Qué hace el corredor? Despliega una actividad o comportamiento mediante un

conjunto de actos tendiente a buscar y acercar a las personas interesadas en la conclusión del
contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero (comisión u
honorario) Art. 1350 CCyCN.-

Localiza a la persona o a la cosa, transmite una propuesta y si es aceptada pone en contacto a

las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente.

Si la misión fue exitosa, si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto,
entonces nace el derecho de cobrar comisión. Pero en tal supuesto, si no se realiza el negocio
por cuestiones relativas a una de las partes, también tiene derecho a cobrar honorarios. (Art.
1352 CCyCN).- “ARTICULO 1352.- Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión.
Concluido el contrato, la comisión se debe aunque: a) el contrato esté sometido a condición
resolutoria y ésta no se cumpla; b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie
distracto; c) el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga
su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares “.

Porque si lo que fracasa es la otra operación (compraventa, locación, etc.) el corretaje no

fracasó, fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y alcanzó el cometido para el cual
estaba destinado.

En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el contrato principal entre las partes,
podemos decir que se agota el contrato de corretaje. Cumplió la tarea encomendada, no quedan
obligaciones principales pendientes, únicamente las accesorias que marcan las leyes que regulan
su ejercicio profesional.

El art. 34 de la Ley 25.028 (inc. a), establece Que el corredor pone en relación a dos o más partes
para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de
colaboración, subordinación o representación. No obstante, una de las partes podrá
encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado”. A partir de
esta redacción puede entenderse correctamente que una vez de celebrado el contrato
proyectado el corredor podrá actuar como mandatario. Así, en una compraventa luego de
celebrado el boleto podrá actuar por mandato, en la escrituración, entregar la posesión o pagar
el saldo de precio respectivamente. También podrá administrar el bien locado; etc.

El corretaje no debe confundirse con el mandato, el mandatario actúa en representación de

alguna de las dos partes. Por eso la ley se ha encargado de reconocerle al Corredor su aptitud
para actuar como mandatario, pero recién en la etapa de ejecución del contrato, o sea cuando
su labor profesional como corredor está concluida.

Precisamente, para no conculcar disposiciones legales ni desnaturalizar la labor del corredor se

debe tener especial cuidado en la redacción de las autorizaciones; ya que la jurisprudencia en
algunos casos las ha entendido como verdaderos mandatos.

La autorización nunca debe exceder el marco de su actividad: acercar a la oferta y la demanda,

pero sin “celebrar o perfeccionar” el negocio, aunque a posteriori represente a alguna de las
partes durante la ejecución.

Estos distingos no son meramente teóricos, sino que adquieren una importancia práctica
relevante a la hora de reclamar honorarios.

Por eso es de vital importancia que el contrato de corretaje se celebre en forma escrita, amén
de ser exigencia legal (Art 9 – Inc. “c” Ley 25028 y Art. 52 Inc. “9” Ley 10973- Modif. Ley 14085)
también como la carga de probar la existencia de la relación profesional.

En el texto de la autorización deben estipularse expresamente el reconocimiento de la

intervención, de los gastos a efectuarse o ya efectuados, honorarios y oportunidad para
satisfacerlos.

El problema se plantea en un gran número de las veces cuando el corredor actuó bien, celebró
el acuerdo por escrito con su comitente, pero aparece un interesado que se contacta
directamente con el vendedor o locador y evade al corredor, perdiendo éste de cobrar
honorarios de una y otra parte.

En principio, la celebración escrita del acuerdo (contrato de corretaje, autorización) con el

comitente hará posible la aplicación de lo contenido en el Art. 1352 del CCyCN que dice
“Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión. Concluido el contrato, la comisión
se debe, aunque: a) el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla;
b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto; c) el corredor no
concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero,
o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares. SUBRAYAMOS ESPECIALMENTE
EL INCISO “C”.
También se debe dejar constancia de la forma de solventar los gastos fundado en el Art. 1354
del CCyCN que señala “Gastos. El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando
la operación encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario. y mientras la
autorización esté vigente, hará que el cliente deba abonar las sumas pactadas”.

De no existir nada escrito, habrá que probar que conoció y aceptó la intervención del corredor.
Que conoció la existencia y oferta del inmueble mediante publicidad gráfica o estática del
corredor. Que efectuó visitas al inmueble con el corredor o el personal bajo su dependencia.
Que efectuó llamadas a la inmobiliaria; que se contactó con el corredor mediante otro colega;
etc.
No debe olvidarse que conforme lo dispone el art. 54, ap. II de la Ley 10.973, en el ámbito de la
Provincia de Buenos Aires, las escalas arancelarias tanto en los mínimos como en los máximos
previstos resultan de observancia obligatoria. Por lo tanto, no podemos hacerle cargar al
comitente por acuerdo escrito, con los honorarios de ambas partes.

En suma, el corredor debe hoy tender a la formalización del contrato que rige su actividad;
conviniendo por escrito con sus comitentes, los honorarios y gastos y la forma de satisfacerlos;
las condiciones de la operación en la que ha de mediar, y cualquier otra indicación que creyera
conveniente para el mejor desempeño de su función.

Modelo de contrato de corretaje en intervención de venta de inmueble.

PRELIMINAR: Entre ……………… DNI …………………. Matrícula profesional …………….. del colegio
………….., en su carácter de Corredor Público, constituyendo domicilio legal a los fines de este
contrato en ………….., por una parte y denominado en adelante “el corredor” y …………. DNI
………………… con domicilio en ……………. En su carácter de propietario vendedor, y denominado
en adelante “el vendedor”. Manifestando ambas partes ser personas hábiles para contratar han
decidido celebrar el presente Contrato de Corretaje Inmobiliario, que dejan formalizado bajo las
cláusulas que a continuación se detallan y a cuyo cumplimiento se obligan, con arreglo a
derecho.

PRIMERA: El corredor queda autorizado para intermediar en la venta del inmueble ubicado en
la ciudad de ……………….., con frente a la calle ………… entre las calles …………….y ………………, cuya
nomenclatura catastral es ……………. Matrícula …………………. Partida Inmobiliaria ……………; que el
vendedor declara de su exclusiva propiedad, extremo que acredita con ………….. Manifestando
asimismo no estar inhibido para disponer del bien inmueble.

SEGUNDA: La operación de venta deberá formalizarse por el precio de ………….que será abonado
de la siguiente manera ………………..

Los gastos y honorarios que demande la escrituración del inmueble a favor de la parte
compradora serán abonados en la siguiente proporción ………….

Todos los impuestos y servicios que gravan a la finca corren por exclusiva cuenta del vendedor
hasta la fecha de entrega de la posesión. Y a partir de ese momento correrán por cuenta de la
compradora.

TERCERA: Se establece como monto por la retribución de los honorarios del corredor la suma
de $ …….. equivalente al …% del monto establecido para la compraventa en la cláusula anterior.
Para el caso de que la operación se realice por un precio superior o inferior al indicado, se
abonará el mismo porcentaje en concepto de honorarios, siendo así este sensible a la baja o
suba del precio.

CUARTA: Queda autorizado el corredor para realizar los siguientes gastos durante su gestión
………………. Dichos gastos en su conjunto no podrán exceder de un total de $ ………… El vendedor
reintegrará los gastos indicados al corredor en el momento que le sean presentadas las distintas
facturas abonadas por este último. Si el vendedor decide: a) Retirar el inmueble de la venta; b)
Comercializarlo en forma privada o por otro corredor inmobiliario; o c) Sí la operación mediada
se frustra por culpa del vendedor, éste deberá igualmente reintegrar el monto de los gastos al
corredor. En los supuestos contemplados en los incisos b y c del presente artículo, si la gestión
del corredor ha sido útil, además de los gastos, también deberá el vendedor abonar los
honorarios pactados en la cláusula tercera.

QUINTA: Se autoriza la gestión de venta del corredor por el plazo de ……. días (hábiles o
corridos), renovables automáticamente por idéntico período, salvo revocación expresa
efectuada por el vendedor. Esta autorización tiene el carácter de exclusiva, por lo que no podrá
el vendedor designar otro corredor para compartir la operación de venta durante el plazo de
vigencia de la misma. Si una vez vencida la autorización, el vendedor procede por sí o por otro
corredor a vender el inmueble a persona/s que le haya sido acercada por el corredor, deberá
igualmente abonar los honorarios convenidos a este último. Corresponderá al corredor ante el
desconocimiento o negativa del vendedor, acreditar que ha acercado previamente al
comprador.

SEXTA: El corredor se obliga a guardar estricto silencio profesional sobre la gestión

encomendada, más allá de las circunstancias que obligatoriamente deba poner en conocimiento
de los terceros interesados. Se obliga igualmente a no revelar la identidad del vendedor, hasta
la etapa de celebración del contrato.

SEPTIMA: El contrato de compraventa será redactado por el corredor, previo pedido y vista de
los certificados de dominio e inhibición del inmueble que se enajena y de su titular,
respectivamente. Cuyos datos formales y fecha de expedición serán volcados en el instrumento
de la compraventa. El vendedor se obliga a cooperar en todo lo que le solicite el corredor,
arrimando con la debida antelación toda la documentación que se le requiera para solicitar
certificados, constatar condiciones de planos, informes de deudas, documentación
complementaria, etc. Obligándose asimismo a concurrir a celebrar el contrato en la fecha en
que el corredor le informe y en el lugar de celebración que se le indique.

OCTAVA: Se establecen como condiciones particulares de la compraventa las siguientes

……………

NOVENA: La falta de pago por parte del vendedor de las sumas establecidas en el presente
contrato, devengará un interés punitorio del ………….. % mensual, y hasta su efectivo pago. En el
supuesto de adeudarse los honorarios, la mora será automática; si se adeudaren los gastos
convenidos, la mora correrá desde que el vendedor esté formalmente interpelado.

DECIMA: Para todos los efectos legales derivados del presente, las partes constituyen sus
domicilios en los indicados en el presente contrato, donde serán tomados por buenos y válidos
para cualquier citación o notificación que las partes se dirijan judicial o extrajudicialmente.
Asimismo, declaran bajo juramento que considerarán válidas y suficientes a todos los efectos
legales todas las notificaciones que se practiquen, considerándose constancia de
diligenciamiento válida la confirmación de entrega del correo que se reciba en las siguientes
direcciones electrónicas :……………………..- El domicilio del vendedor subsiste aún después de
otorgada la posesión de lo vendido, y en tanto no notifique fehacientemente su nuevo domicilio
al corredor, entendiéndose igualmente válidas las citaciones o intimaciones que se practiquen
en dicho domicilio, aunque no fuesen recibidas por cualquier motivo. Sometiéndose ambas
partes a la jurisdicción de la justicia ordinaria de ……………. Renunciando a cualquier otro fuero
o jurisdicción que pudiera corresponderles en un futuro.
Leído y de conformidad, se firma el presente en dos ejemplares de un mismo tenor e igual valor,
a un solo efecto en …………………… , a los ………….. días del mes de ………… del año …………..
Retirando cada parte su ejemplar en este acto.

LAS AUTORIZACIONES DE VENTA O ALQUILER

Lo habitual, lo que marcan los usos y costumbres, es hacer suscribir al cliente una autorización
y no un contrato de corretaje.

Ya se dijo que hay que ser cuidadoso, de modo tal que la autorización no parezca un mandato;
veamos ahora que debe contener.

 Lo primero al redactar una autorización de venta o alquiler es asegurarse y consignar los

datos del cliente correctamente. Habitualmente no se le pide que exhiba documento de
identidad, asegurarse de los títulos invocados para realizar la operación, o bien, la
identidad, domicilio y capacidad de las personas.
 En el caso de la compraventa, y para el supuesto de que el cliente, único titular del bien,
lo haya adquirido siendo casado, debemos recordar el régimen de disposición de bienes.
 Respecto del corredor autorizado, se debe consignar claramente sus datos de
matriculación.
 A continuación, se expresará la operación que se está autorizando (venta o locación).
Pudiendo establecerse más de una operación por ejemplo si se autoriza a vender o locar
el inmueble.
 Luego se consignarán los datos completos del inmueble, individualizándolo con total
precisión y claridad.
 Si la operación fuese de alquiler y no de venta, como lo que se transmite es la tenencia
y no la posesión ni se transmite el dominio del bien; en principio el autorizante debe
poseer únicamente la tenencia, y no estar impedido por ninguna cuestión legal de
transmitirla al locatario.
 Es aconsejable, aunque no sea titular dominial, acompañar y referenciar en el contrato
de locación el certificado de dominio de dicho inmueble. La ley 10.973 en el art. 52 a) 5,
establecen como obligación la comprobación de los títulos y el pedido de certificados al
Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho de que la locación sea un acto de
administración y no de disposición, no cambia esta exigencia; sobre todo cuando no
coinciden la persona del titular de dominio con la del locador.
 El precio de venta o alquiler; y en el caso de la compraventa los gastos y honorarios por
la escrituración del bien. Es usual estipular que se abonarán “los gastos de escrituración
de acuerdo a derecho”; pero debemos recordar que además de gastos en la escritura
están los honorarios del escribano. Que por el ART. 1138 – Primer párrafo del CCyCN,
dice que se puede pactar que el comprador se haga cargo de los gastos, además de
pagar el precio de la cosa comprada. Y que existen algunos gastos como ser el impuesto
a la transferencia de inmuebles (ITI) o Ganancias, COTI, Resolución Afip 2371/07, IVA
por primera venta y en la Pcia. de Buenos Aires la cédula catastral ley 10.707, etc, que
están a cargo de la parte vendedora. Por lo tanto, es imprescindible ya en el primer
instrumento que suscriba el vendedor (la autorización), consignar a que se obliga.
Porque caso contrario, luego al leerse la cláusula respectiva del boleto antes de
procederse a su firma, es probable que surjan inconvenientes.
 Se estipulará también la forma de pago del precio, y si se trata del precio del alquiler,
estipular si se escalonará el pago del mismo.
 Establecer las demás condiciones, por ejemplo: la duración del contrato de alquiler,
destinos probables de la locación, monto del depósito, fianzas, bienes muebles que por
accesión al inmueble formarán parte de la compraventa, etc. En las locaciones
comerciales o industriales, y en las profesionales en edificios de propiedad horizontal,
habrá que asegurarse y consignar que por planos, zonificación o reglamento de
copropiedad respectivamente, el inmueble resulta apto para el destino propuesto, y en
su caso está en condiciones de transferir servicios a nombre del locatario o efectuar
habilitaciones municipales.
 El vendedor o locador deberá autorizar expresamente al corredor para percibir del
futuro comprador o locatario, una reserva “ad referéndum” del comitente. Siendo
conveniente también estipular que el cliente concurrirá a solicitud del corredor a
“conformar” dicha reserva.
 No solo habrá que consignar que la autorización será válida por el período de tiempo
que se estipule; sino que es irrevocable durante dicho lapso y exclusiva, cuando no se
esté designando simultáneamente otro colega. A veces se considera conveniente
insertar la cláusula que establezca que se renovará automáticamente por igual período
consecutivo, cuando no sea revocada expresamente al vencimiento. Pero en la práctica
esta redacción muchas veces es resistida por el comitente.
 Estipular el porcentaje por honorarios, sin vulnerar la escala arancelaria, o en su caso
los usos y costumbres, y sin fijar una cantidad en dinero, ya que conforme a una oferta
que se reciba el precio puede ser distinto del consignado en la reserva. Agregar en qué
momento se abonará el honorario, si habrá que adicionar el IVA, si se puede retener el
monto del mismo del precio obtenido; si se conviene también el reintegro de gastos y
el plazo para satisfacerlos. Estipulándose asimismo si se autoriza retener del precio
obtenido dichos gastos.
 Consignar si el cliente autoriza publicidad estática de venta o alquiler, y culminada la
operación la faja que indique haberse vendido o alquilado el inmueble. Autorizándose
también la incorporación del inmueble a las redes, la publicidad gráfica, o la que se
efectúe en especial por cualquier otro medio.
 El cierre, cuando finaliza el texto de la autorización, se consignará que la misma se
extiende en dos ejemplares; estipulándose lugar y fecha; y estipulándose asimismo que
cada parte retira su ejemplar en dicho acto.
Modelo de autorización de venta y/o alquiler.

AUTORIZANTE/S: ………………………………………………………. Documento: ……………………………….

Domicilio ………………………. AUTORIZADO/S ……………………………………..matrícula profesional

…………………. Domicilio …………………………………………………

OPERACIÓN: Venta o alquiler.

INMUEBLE: …………………………………………………………………. PRECIO DE VENTA………………………………

GASTOS Y HONORARIOS ESCRITURARIOS ………………………….. FORMA DE PAGO :…………………….

PRECIO DE ALQUILER ………………………CONDICIONES Y FORMA DE PAGO DEL ALQUILER:

…………………..(duración del contrato, escalonamiento, depósito, garantías, servicios e impuestos,

etc.)

AUTORIZACION AL CORREDOR PARA RECIBIR RESERVAS: ……………………………………………….

DURACION DE LA AUTORIZACION: La presente autorización de venta/alquiler es válida por el

término de ……… días hábiles, y se otorga en forma irrevocable y exclusiva por dicho período. La
renovación será automática por idéntico período, si a su vencimiento el autorizante no procede
a revocar la misma.

HONORARIOS: Me comprometo a abonar a …………… en concepto de Honorarios por la venta

del inmueble el ……% del precio obtenido, en el momento de celebrarse el boleto de
compraventa, autorizando al corredor a retener de dicho precio el importe de su comisión.

Me comprometo a abonar a …………. en concepto de honorarios por el alquiler del inmueble el

…..% del precio obtenido, en el momento de celebrarse el contrato de locación, autorizando al
corredor a retener de cualquier pago o anticipo que realice el locatario el importe de sus
honorarios.

CARTEL: Autorizo/amos a ………. a colocar cartel de venta o alquiler en el frente de la propiedad,

y una vez celebrada la operación, la faja respectiva sobre dicho cartel o la colocación de segundo
cartel.

PUBLICIDAD: Los gastos por publicidad gráfica son a cargo del corredor inmobiliario, quien
libremente escogerá los medios de difusión.

SISTEMAS: Autorizo/amos la incorporación del inmueble al sistema computarizado ………. Y a

cualquier otro que el autorizado integre.

Se firman dos ejemplares de idéntico tenor e igual valor; uno para cada una de las partes, en la
ciudad de ………….. a los ……….. días del mes de ………….. del año ……….. Retirando cada parte su
ejemplar en este acto.